Đề tài Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững

Việc định hướng và phát triển bền vững thị trường bất động sản có ý nghĩa cấp thiết và quan trọng trong chiến lược bất động sản nói chung và bất động sản TP.HCM nói riêng trong việc ổn định nền kinh tế quốc gia. Phát triển bền vững thị trường bất động sản được xây dựng trên ba tiêu chí là: tăng trưởng đều và liên tục, phân bổ hợp lý các lợi ích từ sự tăng trưởng đó và việc sử dụng hiệu quả tài nguyên đất gắn liền với bảo vệ tài nguyên, môi trường. quá trình hình thành, vận động ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản đòi hỏi sự nỗ lực rất lớ của nhiều ngành, nhiều cấp, trong đó vai trò cực kỳ quan trọng là của chính các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp thành công chính là yếu tố “chuyên nghiệp”, trong đó cơ cấu lại công ty để có được nguồn vốn tự có lớn và dài hạn. Tập trung chuyên ngành theo từng phân khúc thị trường để có được “thanh khoản” tốt. Ngoài ra, Nhà nước cần đột phá hỗ trợ cho doanh nghiệp trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng, hệ thống ngân hàng có trách nhiệm cho doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu vay “đủ sức” để kinh doanh BĐS dài hạn, người dân chưa có nhà ở có nhu cầu mua nhà ở được ngân hàng cho vay đầu tư trả góp trung và dài hạn. Khai thông thị trường BĐS, ngân sách nhà nước sẽ thu được một phần đáng kể đóng góp vào tăng trưởng kinh tế(GDP), tăng cường cân đối thu chi ngân sách quốc gia hàng nă, đồng thời , giải quyết được nhiều lao động công ăn việc làm, người dân có nhà ở thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Đảng và nhà nước.

doc50 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 23/04/2013 | Lượt xem: 1589 | Lượt tải: 4download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Đề tài Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
y không có giấy tờ hợp pháp. Cơn sốt nhà, đất tại hai thành phố lớn nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh và các huyện ngoại thành. Người nông dân bao đời gắn bó với ruộng vườn không thể cưỡng lại sức hấp dẫn ghê gớm của những món tiền lớn bỗng dưng xuất hiện, đã cắt đất bán một cách ngang nhiên, bất chấp việc vi phạm Luật Đất đai. Việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất không thông qua thủ tục do Nhà nước quy định, diễn ra dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà, đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá nhà nước quy định. Trong khi đó, chính quyền một số địa phương buông lỏng quản lý càng khiến cho thị trường ngầm mua bán nhà, đất, đặc biệt là đất nông nghiệp diễn ra sôi sục như nồi nước sôi trên bếp lửa. Cá biệt có nơi bản thân chính quyền cũng bán đất nông nghiệp, dưới nhiều hình thức, để thu lời. Cơn sốt nhà, đất tại thành phố HCM lớn tác động tới một số tỉnh thành trong cả nước, làm cho giá nhà, đất của một địa phương cũng biến động theo. Song mức độ biến động ở một số địa phương thấp hơn nhiều so với TP.Hồ Chí Minh. Trước thực trạng đó, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Với chức năng quản lý Nhà nước, chính quyền các cấp có vai trò quyết định trong việc vãn hồi kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà, đất. Theo chỉ đạo của Chính phủ tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của thành phố Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần... Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời từng bước được khắc phục. Cơn sốt được hạ nhiệt cũng đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi tháo gỡ tình trạng căng thẳng trong đền bù, giải toả để thực hiện các công trình đã được phê duyệt, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần. Việc ban hành các chỉ thị 17 và 08 của 2 thành phố lớn được dư luận nhân dân đồng tình mặc dù cũng làm phát sinh một số vấn đề cần tiếp tục giải quyết. 2.3 Năm 2001- 2003 : Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ : Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 .Vào trung tuần tháng 11/2002, Sở Địa chính – Nhà đất TP.Hồ Chí Minh đã đề nghị 2 phương án tăng giá các loại đất 3 đến 4 lần so với Quyết định 05 về giá các loại đất (ban hành từ năm 1995), đã làm thị trường mua bán đất đai sôi động lên ít nhiều nhưng cũng không đủ nóng lên như dự đoán của nhiều người Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất. 2.4 Năm 2003 –2006 : Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng : Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng, “đóng băng” như nhiều người nhận xét. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%! Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp.. Ở TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán. Có thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau: - Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế: Ở TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. Điều đó có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua. Tâm lý “chờ đợi” của người dân: Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay. Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do: Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật Đất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đó là chưa kể đến các chi phí không nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phóng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khó khăn nên đầu tư các khu đô thị giảm mạnh. Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đóng băng” và giảm nhiệt nhanh chóng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khó khăn và người dân không dám vay ngân hàng để mua nhà. Đây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngoài bất động sản. Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây: Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng góp phần làm cho TTBĐS “đóng băng” hơn nữa. Không chỉ các căn nhà trị giá 200 – 300 cây vàng bị đóng băng gần như hoàn toàn mà đến cả các căn nhà có giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu không bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh toán bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc giải ngân với ngân hàng. Tiêu cực trong xây dựng và đất đai: Thông tin về tiêu cực trong xây dựng nhà ở chung cư, chất lượng xây dựng các công trình nói chung và cụ thể chất lượng nhà chung cư không đảm bảo, các vụ việc làm sổ đỏ sai quy định như ở Trị An, Sóc Sơn, Đồ Sơn… Tất cả những nguyên nhân trên làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trong thời gian qua trở nên ngày càng “lạnh”. Về phía cung về nhà đất tăng nhanh do giá BĐS của thành phố HCM được đánh giá là quá cao so với giá thành thực tế: Tại TP HCM ước tính hiện có hơn 50 dự án chung cư cao cấp đang được xây dựng tại TP HCM, có tháng đến gần 10 chung cư cao cấp tại TP HCM được khởi công xây dựng, dự kiến đến năm 2007 khoảng hơn 20.000 căn hộ sẽ hoàn thành. Theo Ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP HCM, dự kiến quỹ đất đưa vào kinh doanh thông qua đăng ký hơn 1.000 dự án đầu tư hiện nay là 6.000 ha với tổng vốn đầu tư trên 136.000 tỷ đồng. TP HCM cũng kỳ vọng đồng thời với chương trình phát triển nhà ở đến năm 2010 nhằm đưa quỹ nhà lên mức 705.000 căn hộ, tăng 38% so với 1999. Đây là một con số rất lớn, nhưng với giá nhà đất như hiện nay thì rất ít người có đủ tiền để mua những căn nhà này. Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản: Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bóng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. Đó là: Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất không có giấy tờ hợp pháp và đất không hợp pháp: Theo chỉ đạo của Chính phủ, Tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của TP Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. Đồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đó, Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” không cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khó có đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước. Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần… Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần. 2.5 Năm 2007 : Năm 2007 được đánh giá là một năm sôi động với nền kinh tế Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá BĐS tăng lên nhanh chóng. Một trong những nguyên nhân chính là do cuối năm 2006, TTCK tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào BĐS đô thị. Sau khi TTCK đạt đỉnh, cụ thể là VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, thì đã liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư BĐS trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn. Hoạt động kinh doanh BĐS rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh BĐS, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Các thị trường trọng yếu, tập trung nhiều nguồn lực và thu hút sự chú ý của công chúng là BĐS, vốn và tiền tệ. Nhiều dấu hiệu thể hiện quan hệ liên thông tương tác mạnh giữa các thị trường này được ghi nhận từ thực tế vận động và các sự kiện kinh tế.Tương tác giữa thị trường BĐS và chứng khoán BĐS gần như là mối quan tâm thường trực của cá nhân mỗi khi tiềm lực tài chính được cải thiện hoặc vào lúc cần sắp xếp lại cơ cấu tài sản nắm giữ. Đặc tính này càng thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế Việt Nam có những bước tiến tích cực, của cải tích lũy của người dân nhiều hơn. Ngay trong thập kỷ 90 của thế kỷ trước đã có thể ghi nhận việc xã hội xem BĐS như một phương tiện lưu trữ giá trị ưa thích bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh (phổ biến là USD). Xu hướng tăng giá BĐS là động lực quan trọng khiến thị trường này ngày một sôi động và lấn át các hình thức đầu tư và tiết kiệm truyền thống. Quý I/2007 ghi nhận mức cầu BĐS tăng vọt của những nhà đầu tư thắng lợi trên mặt trận chứng khoán. Lượng tiền mặt thu được từ các khoản lợi nhuận đầu tư chứng khoán không chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch BĐS, mà còn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này. Có lẽ, đây là lý do trực tiếp nhất dẫn tới cơn sốt BĐS trong quãng thời gian còn lại của năm 2007. Giá nhà đất trong quý II/2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường BĐS. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món BĐS phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50 - 60% người mua BĐS, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên. Sụt giảm của TTCK từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân nhắc một trong hai lựa chọn chính là: BĐS hay chứng khoán. Sang đầu quý III/2007, giá nhà đất bình ổn hơn. Và rồi, trước những biến động khó lường của tài sản tài chính, nguồn lực đầu tư một lần nữa được quả quyết tập trung vào BĐS với những tài sản thực. Giá BĐS không tăng đột ngột nhưng duy trì liên tục xu thế đi lên, tập trung vào khu vực căn hộ cao cấp. 2.6 Năm 2008 : Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị trường chứng khoán. Tuy nhiên bức tranh thực trạng của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh không hẳn là một mầu tối hoàn toàn. Việc đình hoãn không thời hạn của các dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước lại là động lực thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tiến hành rót vốn vào thị trường thành phố Hồ Chí Minh. Căn nguyên của sức hút ấy chính là sự chênh lệch giữa giá trị thực và giá trị thị trường của bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh, mà ở đây rõ nhất là ở giá thành tạo ra một căn hộ chung cư cao cấp và giá thị trường của nó. Ước tính hiện nay thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư. Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh khiến cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nóng lên từng ngày. Đầu năm 2008, chủ đầu tư lên ngôi thành "thượng đế", còn khách hàng muốn mua được sản phẩm bất động sản phải xếp hàng chầu chực. Nhưng hiện nay, vai trò "thượng đế" đã được trả lại cho khách hàng, vì chủ đầu tư muốn bán được sản phẩm phải đưa ra hàng loạt chiêu khuyến mại như: mua đất trúng xe ôtô, mua đất được vàng, mua đất được đất. Thậm chí gần đây, nhiều chủ đầu tư muốn mời khách hàng đi tham quan dự án phải đưa đón, phục vụ ăn uống và trước khi về có thêm một… giỏ quà. Điều nghịch lý là khi càng được "chiều chuộng" thì các "thượng đế" lại càng tỏ ra thờ ơ với thị trường. Hàng loạt dự án tên tuổi, nổi đình nổi đám một thời như The Vista, Sài Gòn Pearl, Blooming Park…, trước đây muốn mua được rất khó, thì gần đây, chỉ cần lên mạng mở công cụ tìm kiếm là thấy thông tin bán căn hộ các dự án này trải đầy, ngược lại người mua hầu như không có.Thống kê mới đây nhất từ Công ty nghiên cứu thị trường Savill, chỉ tính riêng trong quý III, tại Tp.HCM đã có khoảng 7.200 căn hộ từ 20 dự án mới được tung ra (tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm trước), nâng tổng số căn hộ tại Tp.HCM đến thời điểm hiện nay lên 16.600 căn. Hầu hết nguồn cung mới được tung ra trong quý này tập trung ở phân khúc dự án căn hộ có mức giá trung bình từ 800 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/căn và nằm ở các quận ngoại thành như: quận 7, Tân Phú, Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức.Theo Savill, trong hai quý kế tiếp, Tp.HCM dự kiến có khoảng 26 dự án, với khoảng 10.000 căn hộ được tung ra bán và dự báo có khoảng 104.000 căn hộ sẽ hoàn thành trong giai đoạn 2011 - 2013 Những kết quả thất vọng trên TTCK càng cổ vũ nhiều tay chơi chứng khoán tìm đến BĐS. Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới do ảnh hưởng của năm 2007 (xem bảng ) Tương quan giữa thị trường BĐS và chỉ số TTCK Quan hệ tương quan giữa BĐS và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố tâm lý. Khi TTCK rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian vừa qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường BĐS đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư Việt Nam, đặc biệt trong tình huống bất lợi của thị trường, đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của TTCK Việt Nam. Tính đa dạng của các sản phẩm tín dụng và tỷ trọng tăng lên của dư nợ BĐS tại ngân hàng thương mại .Các giao dịch BĐS có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng BĐS hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, HabubanK Các chương trình tín dụng BĐS nhà ở này có chung một số đặc điểm đáng chú ý: BĐS hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 - 15 năm, có khoản vay tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng; mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi ngân hàng. Quy trình thực hiện tín dụng BĐS tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường BĐS thế chấp. Nghĩa là, tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư BĐS của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mại tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp khá thấp. Với các dự án phát triển BĐS kinh doanh, phần thẩm định của ngân hàng rất chặt chẽ và tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời của dự án, tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng... của đơn vị chủ dự án Mặc dù chính sách tín dụng được áp dụng khá chặt chẽ, nhưng tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trên tổng số dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại đã tăng lên đáng kể trong thời gian qua. Khảo sát nhanh của website www.asset.vn cho thấy, tính tới đầu tháng 3/2008, tỷ lệ này trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam dao động trong khoảng 20 - 40%. Ngân hàng Nhà nước khuyến cáo sẽ có kế hoạch tiến hành thanh tra những ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng BĐS cao vượt mức 30% tổng dư nợ. Trong lịch sử, BĐS từng là nguyên nhân duy nhất gây ra sự phá sản của 4.800 ngân hàng của Mỹ trong giai đoạn 1931 - 1933. Với các cấu trúc chi tiêu, hàng trăm thành phố và chính quyền địa phương đã bị vỡ nợ, mất khả năng chi trả vào năm 1933 cũng chỉ vì dự báo khả năng nguồn thu dựa chủ yếu vào hoạt động kinh doanh BĐS và giả định căn cứ vào lúc tăng trưởng trông có vẻ khả quan nhất. Thời kỳ này, các ngân hàng khi gặp vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào BĐS cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức”. Đối với các tổ chức kinh doanh BĐS, khoản thu trước từ khách hàng rất hấp dẫn. Bởi vậy, họ đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo để tối đa dòng vốn này. Quy mô đáng chú ý của các khoản ứng trước từ khách hàng còn được thể hiện qua quy định của Chính phủ không cho phép “bán sớm” BĐS trên giấy. Nhưng như vậy không có nghĩa là các doanh nghiệp từ bỏ nguồn thu này. Khoản tiền ứng trước có những tên gọi mới như “tiền đặt mua”, “tiền thành ý…”. Trong tháng 2/2008, một sản phẩm tài chính mới đã được giới thiệu: trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp khởi công Dấu hiệu của sự liên thông giữa các thị trường BĐS - vốn - tiền tệ còn được ghi nhận thông qua sự tham gia của đông đảo công ty có dư tiền vốn hoặc năng lực tín dụng (có phần đóng góp quan trọng của các khoản thặng dư vốn cổ phần) vào lĩnh vực BĐS, mặc dù đó không phải là ngành nghề kinh doanh chính. Tiềm năng tăng trưởng của thị trường này cũng là yếu tố hấp dẫn nhiều nhà đầu tư tài chính với cổ phiếu của nhóm doanh nghiệp BĐS. 2.7 Năm 2009 : Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào VN. Tương lai thị trường BĐS sau 2 năm hội nhập như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách. Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ. Năm 2009, có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu . Cho nên thị trường bất động sản có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như VN. Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Một yếu tố nữa hy vọng có thể tác động tích cực vào thị trường bất động sản là từ ngày 1/1/2009, chúng ta bắt đầu thực hiện Nghị quyết về việc thí điểm cho người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở có thời hạn tại Việt Nam. Mặc dù nhu cầu của người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam so với nhu cầu của thị trường hoàn toàn không lớn. Hiện có khoảng trên 80.000 người nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Trong đó, có khoảng 10.000 người có đủ tiêu chuẩn để mua nhà. 2.8 Năm 2010 : Đến đầu năm 2010, diện tích trung tâm thương mại để trống là 5,3%, tăng thêm 0,9% so với quý 3/2009. Tổng diện tích sàn mặt bằng bán lẻ đang khai thác là 256.025 m2, tỉ lệ lấp đầy trung bình đến 95% Năm 2010, diện tích sàn trung tâm thương mại tại trung tâm sẽ có thêm 65.050 m2 đưa vào khai thác của 2 dự án Vincom Center và Bitexco Financial. Dự báo của CBRE, giá chào thuê mặt bằng bán lẻ ở khu trung tâm có xu hướng tăng thêm do nhu cầu thuê không giảm. Trái lại, mặt bằng trung tâm thương mại khu vực ngoài trung tâm có xu hướng sẽ giảm. Trong vòng 2 năm qua, nguồn cung mặt bằng bán lẻ đã tăng gấp đôi so với trước đó. Tuy nhiên, như khảo sát thị trường và dự báo đến năm 2013, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM sẽ nhiều hơn gấp đôi so với hiện nay, ở khoảng 740.000m2, trong đó tại khu vực ngoài trung tâm diện tích sàn bán lẻ sẽ tăng hơn 50% ngay trong năm 2010 này và sẽ nhiều gấp 7 lần đến 2013 Từ nay đến 2013, Tp.HCM dự kiến sẽ có nhiều dự án mặt bằng bán lẻ đưa vào khai thác. Trong năm 2010 sẽ có The Everich 24.000m2, khách thuê là tập đoàn bán lẻ Hàn Quốc Lotte mở siêu thị thứ 2 tại Tp.HCM; Vincom Center 48.000m2 dù đến 30/4/2010 mới mở cửa nhưng hiện tại 80% diện tích đã có khách đặt thuê, giá thuê vị trí tốt nhất lên đến 200 USD/m2/tháng Nếu tất cả các dự án trung tâm thương mại này đều hoàn thành đúng như dự kiến ban đầu thì thị trường mặt bằng bán lẻ Tp.HCM sẽ đón thêm 1 nguồn cung rất lớn cung ứng cho nhu cầu thuê mặt bằng bán buôn. Khi đó, nhu cầu về mặt bằng bán lẻ tại Tp.HCM sẽ thỏa mãn "cơn khát" của thị trường. Hiện tại mặt bằng bán lẻ đang xẻ đều cho tất cả các vị trí mặt bằng hội tụ đủ các tiêu chí phục vụ cho hoạt động bán buôn. Vì vậy, phần lớn những căn nhà mặt tiền đang là nguồn cung lớn về mặt bằng bán lẻ. Rất nhiều cửa hàng trên phố đã và đang sửa chữa nâng cấp lại mặt bằng để đáp ứng nhu cầu thuê mặt bằng ngày càng tăng. Hiện nay, thị trường bán lẻ Việt Nam đang được các nhà đầu tư nhận định còn nhiều tiềm năng phát triển. Trong năm 2009, dù nền kinh tế phải đối mặt với nhiều khó khăn nhưng ngành bán lẻ vẫn đạt được mức tăng trưởng đáng kể. Theo đánh giá của Tổ điều hành thị trường trong nước, tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ xã hội ước đạt 1.197,480 tỷ đồng, tăng 18,6% so với năm 2008. III. Những thuận lợi và những khó khăn: Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển , thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là thị trường giàu tiềm năng và có tốc độ phát triển cao trên cả nước góp phần đáng kể trong việc an sinh xã hội ,song hành với những thành tựu đạt được ấy là hàng loạt những vấn đề bất cập, từ công tác quản lý ,chất lượng nguồn nhân lực tham gia thị trường đến sự phát triển lệch lạc trong các phân khúc là những nguy cơ tiềm ẩn tạo nên sự mất ổn định. Tại mỗi thời điểm với sự điều chỉnh tự nhiên của quy luật thị trường kết hợp với sự can thiệp điều chỉnh của Nhà Nước cộng hưởng của nhiều yếu tố tác động của nhiều yếu tố khác như thị trường vốn, thị trường tài chính , thị trường vật liệu xây dựng … sẽ tạo ra những thuận lợi và cũng xuất hiện những khó khăn, bất cập cho sự phát triển của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.Có thể nói thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh như bức tranh hai mảng sáng và tối hay những thuận lợi và khó khăn . 3.1 Những thuận lợi : Lợi thế tuyệt đối của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là quy mô dân số lớn với khoảng trên 6,4 triệu người sinh sông (chưa kể lao động nhập cư) dự báo đến năm 2020 dân số của thành phố khoảng 10 triệu người , nhu cầu nhà ở, đất sản xuất , làm việc sinh hoạt tăng nhanh ,lượng cầu tăng , đây là cơ sở thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Thành phố là tâm điểm của vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía nam do đó kinh phí đầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn là điều kiện tốt cho việc phát triển các dự án BĐS. Vị thế của thành phố là điều kiện thuận lợi cho sự phát triển các BĐS thương mại, dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của phân khúc thị trường bất động sản thương mại ,dịch vụ và căn hộ. Là trung tâm tài chính đứng nhất nước , TP HCM là nơi hoạt động của hầu hết các ngân hàng lớn trong và ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư đây là điều kiện cần thiết có vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường có như vậy thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh mới có thể hoạt động xuyên suốt và quy mô ngày càng mở rộng . Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh có xu hướng tăng trong nhiều năm và đến năm 2009 vừa qua mặc dù kinh tế thế giới có khó khăn nhưng dòng vón đăng ký FDI vào thành phố khoảng 1,385 tỷ USD , không những cảnh quan đô thị mà còn các dịch vụ du lịch , thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh không những về mặt số lượng mà còn về mặt chất lượng. Chủ chương Nhà Nước và lãnh đạo UBND về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố bằng các chính sách hỗ trợ đất sạch ,miễn giảm một phần thuế ,hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công ty BĐS thay đổi chiến lược đầu tư nhiều hơn đến phân khúc này. Dự báo đến năm 2011 hàng triệu mét vuông nhà ở xã hội và thu nhập thấp sẽ đưa ra thị trường góp phần bình ổn giá cả thị trường. Do kinh tế phát triển thu nhập của cộng đồng dân cư thành phố tăng dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở, sinh hoạt ,nghỉ dưỡng tăng tác động lên cầu thị trường là cơ sở để thị trường phát triển. 3.2 Những khó khăn : Mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính ,nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau , phân cấp quản lý không rõ ràng do đó để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất động sản cần có nhiều thời gian và lòng kiên nhẫn. theo đánh giá của một số công ty để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở thành phố có thể mất thời gian bình qân là 2,5 năm còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng một tháng , việc cải cáh thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn này hoàn thiện do đó thủ tục hành chính ngày nay vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường . Công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch , mọi người đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình BĐS không thể có dự án trước rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhưng ở thành phố chúng ta công tác quy hoạch vẫn chưa hoàn tất dẫu biết rằng đây là công việc rất nặng nề đòi hỏi những chuyên viên quy hoạch thành phố không những có kiến thức sâu rộng mà còn có tầm nhìn chiến lược hàng trăm năm sau. Nhưng không vì thế sau hàng chục năm phát triển thị trường bản đồ quy hoạch thành phố của chúng ta vẫn có hình da beo ,tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vữa mới triển khai. Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng là mặt tồn tại của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhập phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi gây mất ổn định thị trường. Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 ,sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 7,9 ,2 , Bình Chánh đây chính là BĐS sơ cấp ( sản phẩm thô) thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch minh chứng rằng thị trường chúng ta mặc dù đã trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển nhưng vẫn ở cấp thấp ,sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng các phân khúc nhà ở tiện nghi hiện đại và nhà ở cho người thu nhập trung bình ,thấp trong xã hội , các văn phòng ,trung tâm thương mại … vẫn là sân chơi hẹp của các công ty BĐS trong nước. Các lĩnh vực dịch vụ chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán ,chuyển nhượng, cho thuê ) trong việc quản lý BĐS , đấu giá ,định giá, trang trí nội thất ,thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức. Giới đầu tư có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ sự tiềm ẩn cho sự phát triển. Họ từ khắp nơi trên đất nước tham gia đầu cơ vào thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh ,về lý thuyết hành vi của họ vừa tương tác lên lượng cầu lẫn lượng cung thị trường vào các thời điểm khác nhau, sẽ làm giá cả của BĐS nơi họ đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trường. Thị trường ngầm chiếm tỷ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu vào ngân sách Nhà Nước. Chính sách tín dụng ngắn hạn tài trợ cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản BĐS để thế chấp , giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐS luôn là nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chính biến động mạnh ,điều này đã được minh chứng trong giai đoạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008 – 2009 vừa qua , nhiều doanh nghiệp Việt Nam phải tái cấu trúc nhằm thích ứng với môi trường bất lợi . Vấn lạm tham nhũng , vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch của công tác quy hoạnh , thủ tục hành chính phức tạp ,chính sách tín dụng ngắn hạn , quy định mập mờ về khung thuế … kết hợp với công tác phòng chống tham nhũng của ta chưa hiệu quả,đây chính là khó khăn đáng kể của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập mặc dù theo luật kinh doanh BĐS các đối tượng cung ứng dịch vụ BĐS phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây Dựng cấp nhưng qua hơn mấy năm triển khai hàng ngàn chứng chỉ đã cấp nhưng chất lượng đào tạo còn nhiều bất cập và tính hình thức vẫn bao trùm chủ trương đúng đắn trên. Theo quan điểm của người nghiên cứu nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn điều này không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa chủ yếu vào kinh nghiệm , mối quan hệ và một ít kiến thức được cập nhập về pháp luật, thị trường , đầu tư môi giới và định giá khi tham gia các lớp bồi dưỡng ngắn hạn ,chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số. Thị trường BĐS thành phố chưa gắn kết đồng bộ với các thị trường tài chính của nền kinh tế đất nước và không bền vững, thể hiện ở các mặt sau : Chưa đáp ứng tốt nhu cầu về BĐS cho sản xuất và tiêu dùng : các đơn vị sản xuất trong nội bộ thành phố đang thiếu mặt bằng sản xuất với giá hợp lý để di dời ra ngoại thành , chi phí về đát đối với khu vực kinh tế ngoài quốc doanh cao gây khó khăn cho nhà đầu tư trong nước trong cạnh tranh khi hội nhập kinh tế thế giới , người tiêu dùng có nhu cầu thật sự về nhà ở (người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ) khó có thể tìm được nơi cư ngụ có điều kiện sống trung bình ,do giá nhà đát quá cao so với thu nhập dẫn đến nhiều người phải che lều sống tạm trong các khu vực nghĩa địa ở vùng ven hay các khu nhà lụp xụp. Giá nhà đất ở thành phố cao hơn nhiều so với các thành phố nhiều nước có thu nhập quốc dân đầu người cao hơn chúng ta nhiều lần. Phần lớn người mua trên thị trường BĐS thành phố hiện nay (ngoại trừ phân khúc cho thị trường BĐS cho sản xuất kinh doanh )là các nhà đầu tư trong đó chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ chứ không phải là người có nhu cầu tiêu dùng thực sự và nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS thành phố chủ yếu là vốn vay ngắn hạn từ các ngân hàng thương mại. Việc giá nền đất của các dự án ở các vùng ven bị đẩy lên quá cao ,gây bức xúc cho người nông dân bị thu hồi đất đẫn đến khiếu kiện đông người và lâu dài , gây bất ổn định chính trị xã hội đồng thời dẫn đến người dân bị thu hồi đất đòi giá bồi thường cao, gây khó khăn cho việc phát triển khu công nghiệp ở các vùng vên và ngoại thành các thành phố lớn ảnh hưởng không tốt đến phát triển sản xuất và môi trường đầu tư . Nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS thành phố chủ yếu từ vốn vay ngắn hạn của các ngân hàng thương mại gây tiềm năng bất ổn cho nền kinh tế trong bối cảnh thị trường trầm lắng hiện nay và các ngân hàng đang đẩy mạnh việc giảm dư nợ đối với cho vay đầu tư vào thị trường BĐS thành phố. Nguyên nhân chính của sự phát triển thiếu bền vững của thị trường BĐS thành phố trong thời gian qua: Nhà nước thiếu một chính sách đồng bộ cho sự phát triển thị trường BĐS thành phố , đặc biệt là trong một thời gian dài thiếu chính sách điều tiết hợp lý lợi nhuận siêu nghạch trong đầu tư BĐS của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã tạo điều kiện cho giá BĐS của thành phố bị kích nên quá cao vượt xa mặt bằng chung của nền kinh tế xã hội và sức mua của người tiêu dùng thực sự. thiếu chính sách tài chính hợp lý để tạo quỹ hàng hóa BĐS cho người có thu nhập trung bình và thấp. Việc quản lý công còn quá lỏng lẻo dẫn đến lãng phí trong sử dụng đất , việc trên 300000m2 đất công bị bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích ở quận 8 TP HCM trong khi các dự án đầu tư BĐS phục vụ cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp lại thiếu quỹ đất để triển khai dự án. Hoạt động của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong thành phố chỉ tập chung vào các phân khúc thị trường có lợi nhuận siêu ngạch trong ngắn hạn chứ chưa có một chiến lược kinh doanh lâu dài dựa trên cơ sở điều tra thị trường một cách nghiêm túc , dễ bị tổn thất khi thị trường bị chựng lại do cung quá mức hoặc ảnh hưởng của suy giảm kinh tế của khu vực hoặc toàn cầu . Sự phát triển đồng bộ giữa thị trường BĐS với thị trường các yếu tố đầu vào nền tảng của nền kinh tế (vốn, lao động) cũng như sự đầu tư phát triển kinh tế của đất nước là một trong các tiền đề của sự phát triển kinh tế bền vững . Do vậy một sự phát triển hợp lý thị trường BĐS thành phố trong sự phát triển chung của nền kinh tế là điều tiết của các nhà quản lý Nhà nước cũng như doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải quan tâm . Một cản ngại có tính đặc thù các doanh nghiệp luôn thiếu vốn mà thị trường BĐS là đòi hỏi vốn lớn nhưng hiện trạng các doanh nghiệp luôn thiếu vốn và thị trường thiếu tính thanh khoản cần thiết. đã có một thời nhà nhà làm BĐS ,bán nhà trên giấy và góp phần manh mún gây mất đồng bộ về kết nối hạ tầng kỹ thuật , mà nguyên nhân chính là các chủ đầu tư luôn thiếu vốn để thực hiệnđầy đủ các cam kết với khách hàng và chính quyền. Trong những năm qua tính biến động của thị trường mà người trong nghề hay gọi là sóng được coi là động lực chính để phát triển thị trường ,mà nguyên nhân chính là mất cân bằng trong quan hệ cung cầu ,khi mà nguồn cung có chất lượng quá ít mà nhu cầu của khách hàng là quá cao đẫn đến hướng phát triển thị trường không có tính bền vững ,dài hạn và xa rời mục tiêu cơ bản của thị trường bất động sản là : cung cấp nhà ở cộng đồng và xã hội góp phần phát triển thành phố. Cuối cùng khách hàng mua nhà ở là một nhu cầu chính đáng và bức thiết của xã hội nhưng chưa có kênh huy động tài chánh cho khách hàng mua nhà một cách hiệu quả, thiết thực mà chủ yếu khách hàng phải vay thương mại qua các ngân hàng trong khi khả năng chi trả thực sự của khách hàng không cao 3.3 Rủi ro và cơ hội: Năm 2007, thành phố Hà Nội có số dân là 3,4 triệu người - tỷ lệ tăng dân số 3,5% và thành phố Hồ Chí Minh có số dân là 8,5 triệu người - tỷ lệ tăng dân số 2,7%. Hai thành phố trên có quá trình đô thị hóa nhanh, tập trung nhiều dự án, khu công nghiệp, khu chế xuất thu hút đông lao động. Một lượng khá lớn sinh viên các tỉnh tốt nghiệp ở lại làm việc. Thêm vào đó luật cư trú với điều kiện, tiêu chuẩn nhập hộ khẩu đơn giản hơn đã mở cửa cho người ngoại tỉnh đến làm ăn sinh sống. Lượng người ngày càng đông trong khi quỹ đất và nhà ở hạn chế, chính vì vậy vấn đề nhà ở hiện nay ngày càng trở nên bức xúc.  Cầu về mua - bán, thuê - cho thuê nhà ở, chung cư, văn phòng và các dịch vụ đi kèm như tư vấn thủ tục, thiết kế, quảng cáo, quản lý, định giá bất động sản ở thành phố  HCM là rất lớn. Sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động sẽ đáp ứng được một phần yêu cầu của xã hội về phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, là tiền đề quan trọng góp phần vào sự đi lên của công ty về lâu dài, đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản của đông đảo khách hàng tiềm năng. Việc thành lập sàn giao dịch bất động sản tại thời điểm này mặc dù có những rủi ro như: hiện nay thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh, gần như đóng băng. Lượng cầu và lượng cung nhà ở, chung cư đều gặp khó khăn về tín dụng khi các ngân hàng hạn chế cho vay đối với bất động sản. Hơn nữa, người dân thường có thói quen tự tìm hiểu, thỏa thuận giấy tờ trao tay khi mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên, đây cũng đúng là thời cơ cho những doanh nghiệp làm dịch vụ về bất động sản, mở sàn giao dịch bất động sản có cơ hội được quảng cáo, thiết lập quan hệ với những chủ đầu tư uy tín có dự án sẽ hoặc đang được xây dựng, hiện đang gặp khó khăn về nguồn vốn huy động. Việc thành lập sàn giao dịch bất động sản tuy không đòi hỏi vốn nhiều nhưng đòi hỏi lượng đầu tư chất xám lớn và quan hệ rộng mới có thể thành công trên thương trường. Với những thế mạnh như:  - Sàn giao dịch đặt ở vị trí giao thông thuận tiện, dễ tìm - dễ thấy - dễ nhớ. - Xây dựng được một đội ngũ con người có kinh nghiệm, được đào tạo bài bản, có năng lực, đoàn kết, nhiệt tình trong công việc, đặt khách hàng làm trung tâm. - Có một chiến lược marketing, tiếp cận khách hàng độc đáo. - Được hỗ trợ bởi các trang thiết bị máy móc ứng dụng công nghệ thông tin hiện đại: hệ thống máy tính được nối mạng với các sàn giao dịch BĐS khác, trang web http:www.nhavuong.net.vn về các dịch vụ và thông tin bất động sản, máy chiếu, máy ảnh, máy in màu, máy quay, máy phôtôcopy, ô tô... - Sàn giao dịch được sự hậu thuẫn mạnh mẽ bởi sở trường của công ty ở các mặt: Xây dựng, luật, công nghệ thông tin, hệ thống quản lý về tài chính - hành chính hiệu quả, mối quan hệ sẵn có, các công cụ sản xuất và các nguồn lực khác trong công ty. Sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động sẽ cung cấp dịch vụ bất động sản (như môi giới cho thuê - mua bán nhà ở, chung cư, văn phòng và các dịch vụ đi kèm như tư vấn thủ tục, thiết kế, quảng cáo, quản lý, định giá bất động sản). Với thiết kế mang phong cách đặc trưng, độc đáo sàn giao dịch còn hỗ trợ thêm khách hàng về vấn đề vay vốn ngân hàng, xây dựng, trang trí nội ngoại thất, dịch vụ vệ sinh + vận chuyển đồ đạc và an ninh cho bất động sản (như thiết lập hệ thống giám sát camera, khóa vân tay). Căn cứ vào nhu cầu thực tiễn, đáp ứng đủ các yếu tố "Thiên thời - địa lợi - nhân hoà", Sàn giao dịch bất động sản ra đời tại thời điểm này sẽ chớp được thời cơ, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, là tiền đề quan trọng từng bước ổn định xã hội, giúp đẩy nhanh giải quyết vấn đề an sinh cho nhân dân CHƯƠNG 3 . GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH THEO TIÊU CHÍ HIỆU QUẢ VÀ BỀN VỮNG Với chủ đề năm 2010: “Phát triển đô thị bền vững từ góc độ thị trường BĐS Châu Á”, các diễn giả quốc tế đến từ Hong Kong, Trung Quốc, Malaysia, Singapore, Úc, Hàn Quốc, Nhật Bản… cùng thành viên Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS Việt Nam sẽ tập trung vào một số vấn đề liên quan đến thị trường BĐS như: Khủng hoảng tài chính thế giới và kinh nghiệm sử dụng vốn ngân sách, vốn ODA, vốn vay và vốn huy động thương mại đối với lĩnh vực BĐS, vấn đề quy hoạch đô thị và tạo lập quỹ đất; các giải pháp về quản lý nhà nước nhằm kiểm soát và điều tiết giá cả trên thị trường BĐS… Việc định hướng và phát triển bền vững thị trường bất động sản có ý nghĩa cấp thiết và quan trọng trong chiến lược bất động sản nói chung và bất động sản TP.HCM nói riêng trong việc ổn định nền kinh tế quốc gia. Vì vậy, để thị trường BĐS năm 2010 phát triển ổn định, bền vững, cần thực hiện nhừng biện pháp sau: 1. Cần có chính sách linh hoạt cho thị trường BĐS Theo Tổ chuyên gia liên ngành thì cần xây dựng cơ chế tài chính phát triển thị trường BĐS, đặc biệt là cơ chế tài chính phát triển nhà ở. Cơ chế tài chính đó thể hiện cả trong ngắn hạn cũng như trung và dài hạn Trong năm 2010, sự phát triển của thị trường bất động sản vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Vì vậy, các chính sách tài chính tiền tệ cần rất linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường BĐS, nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” thị trường trên diện rộng. Bên cạnh đó cần bổ sung sửa đổi một số cơ chế chính sách về xây dựng, về tài chính tiền tệ liên quan tới thị trường BĐS để tháo gỡ vướng mắc, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển, như: Tạm thời giãn, hoãn thu thuế thu nhập cá nhân đối với mua bán BĐS; qui định về huy động vốn trong quá trình triển khai dự án BĐS, qui định về cho vay kinh doanh BĐS dựa trên thế chấp, quy định về khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê.. Trong thời gian trung và dài hạn cần phải nghiên cứu thí điểm thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà. Bên cạnh đó cũng nên nghiên cứu thí điểm thành lập mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (đây là hình thức đầu tư theo ủy quyền của các nhà đầu tư nhỏ, Quỹ này được phép đầu tư 100% vốn vào bất động sản). Đây là một loại hình quỹ thành công ở rất nhiều quốc gia. 2. Đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội : Theo Tổ chuyên gia liên ngành thì một trong những biện pháp nhằm ổn định thị trường BĐS đó là Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh tập trung nguồn lực cho các chương trình nhà ở xã hội trọng điểm. Cụ thể là bố trí nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho chương trình xây dựng nhà ở công nhân các khu công nghiệp tập trung và chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Ngoài ra, thiết lập mô hình quản lý và triển khai thực hiện các chương trình nhà ở xã hội để đảm bảo cả hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội. Đặc biệt chú trọng xây dựng cơ chế phối kết hợp giữa nguồn vốn NSNN với các nguồn vốn khác để thực hiện các chương trình nhà ở xã hội; cơ chế mua bán để nhà ở xã hội đến đúng đối tượng cần được thụ hưởng; cơ chế ưu đãi hỗ trợ cho các bên tham gia vào chương trình nhà ở xã hội. 3. Tăng mạnh nguồn cung cho thị trường Để nâng cao chất lượng và tính ổn định, tầm nhìn chiến lược cho các qui hoạch, kể cả qui hoạch đô thị, qui hoạch nông thôn, qui hoạch ngành làm cơ sở cho thị trường BĐS phát triển thì một trong những biện pháp quan trọng đó là phải tăng nguồn cung cho thị trường. Nguồn cung thị trường được tăng mạnh nếu tiếp tục đẩy mạnh công khai hoá trong hoạt động kinh doanh BĐS thông qua hệ thống thông tin qui hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuẩn hoá các điều kiện tiếp cận thị trường BĐS để các doanh nghiệp kinh doanh BĐS được tiếp cận thông tin về bất động sản một cách bình đẳng, công khai minh bạch. Đồng thời triệt để thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính theo Nghị quyết của Chính phủ, giảm thiểu thủ tục đầu tư, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, góp phần tăng nguồn cung cho thị trường BĐS. Đặc biệt, các dự án nhà ở cần có cơ cấu hàng hóa phù hợp về diện tích cũng như về giá cả đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Nhà nước cho phép thí điểm một số dự án nhà ở có các căn hộ diện tích nhỏ 30-40 m2 (chiếm từ 10-15% tổng số căn hộ trong 1 dự án), phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người dân Bên cạnh đó, Nhà nước sớm ban hành quy định cho phép chủ đầu tư các dự án nhà ở được phép bán tối đa 20% số căn hộ không phải qua sàn giao dịch BĐS, giúp các chủ đầu tư thêm nguồn vốn thực hiện dự án, tăng nhanh nguồn cung cho thị trường Đối với các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cần rà soát, kiểm tra tình hình triển khai các dự án BĐS. Đối với các dự án đang thi công công trình và các dự án đã được giao đất cần yêu cầu các chủ đầu tư khẩn trương triển khai thi công theo tiến độ đã được phê duyệt, nhanh chóng hoàn thiện nhà ở bàn giao cho người mua Đối với các dự án đã được phê duyệt, yêu cầu các chủ đầu tư khẩn trương GPMB, thi công hạ tầng theo tiến độ. Đối với các dự án đang trong quá trình điều chỉnh, cần khẩn trương điều chỉnh quy hoạch, khớp nối quy hoạch để được triển khai tránh trường hợp quy hoạch treo Ngoài ra, các địa phương kiểm tra và kiên quyết thu hồi các dự án chậm tiến độ, các dự án đã đăng ký đầu tư nhưng không triển khai giao cho các chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án để tăng nguồn cung cho thị trường Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS thường xuyên tổ chức kiểm tra tình hình triển khai các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở tại các thành phố lớn, nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án, kịp thời hướng dẫn các chủ đầu tư tuân thủ đúng quy định trong đầu tư và kinh doanh 4. Xây dựng hệ thống thông tin cho thị trường Thiết lập ngay hệ thống thông tin về thị trường BĐS thống nhất từ Trung ương tới địa phương, với kỷ luật và chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, điều chỉnh thị trường BĐS một cách khoa học, đồng thời góp phần công khai minh bạch hoá thị trường BĐS Theo đó sẽ thực hiện chế độ báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng ở cấp tỉnh và cấp Trung ương về tình hình phát triển nhà ở và thị trường BĐS để các cơ quan quản lý nhà nước các cấp, Ban chỉ đạo chính sách phát triển nhà ở và thị trường BĐS cấp tỉnh và cấp Trung ương có đủ thông tin cần thiết phục vụ công tác chỉ đạo điều hành 5. Cần 1 cơ quan đủ tầm để quảy lý thị trường Bất động sản và thị trường BĐS là một lĩnh vực kinh tế, không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật. Vì vậy, quản lý thị trường BĐS cũng cần một số cơ quan nhà nước đồng thời theo dõi và quản lý. Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước về thị trường BĐS. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Tuy nhiên, cơ quan quản lý thực tế về thị trường BĐS chỉ mới đặt tại một đơn vị cấp Cục. Điều này gây nên những bất cập về phạm vi và tầm quản lý. Vì vậy, rất cần một cơ quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS ngang tầm với yêu cầu trong thời gian tới, phù hợp nhất là Tổng cục nhà ở và thị trường BĐS đặt tại Bộ Xây dựng Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ chuyên trách quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các cấp chính quyền. KẾT LUẬN Việc định hướng và phát triển bền vững thị trường bất động sản có ý nghĩa cấp thiết và quan trọng trong chiến lược bất động sản nói chung và bất động sản TP.HCM nói riêng trong việc ổn định nền kinh tế quốc gia. Phát triển bền vững thị trường bất động sản được xây dựng trên ba tiêu chí là: tăng trưởng đều và liên tục, phân bổ hợp lý các lợi ích từ sự tăng trưởng đó và việc sử dụng hiệu quả tài nguyên đất gắn liền với bảo vệ tài nguyên, môi trường. quá trình hình thành, vận động ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản đòi hỏi sự nỗ lực rất lớ của nhiều ngành, nhiều cấp, trong đó vai trò cực kỳ quan trọng là của chính các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Điều kiện tiên quyết để doanh nghiệp thành công chính là yếu tố “chuyên nghiệp”, trong đó cơ cấu lại công ty để có được nguồn vốn tự có lớn và dài hạn. Tập trung chuyên ngành theo từng phân khúc thị trường để có được “thanh khoản” tốt. Ngoài ra, Nhà nước cần đột phá hỗ trợ cho doanh nghiệp trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng, hệ thống ngân hàng có trách nhiệm cho doanh nghiệp có uy tín, thương hiệu vay “đủ sức” để kinh doanh BĐS dài hạn, người dân chưa có nhà ở có nhu cầu mua nhà ở được ngân hàng cho vay đầu tư trả góp trung và dài hạn. Khai thông thị trường BĐS, ngân sách nhà nước sẽ thu được một phần đáng kể đóng góp vào tăng trưởng kinh tế(GDP), tăng cường cân đối thu chi ngân sách quốc gia hàng nă, đồng thời , giải quyết được nhiều lao động công ăn việc làm, người dân có nhà ở thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Đảng và nhà nước. Tài liệu tham khảo Thực trạng của thị trường bất động sản ở Việt Nam Mối liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ (theo Đầu Tư Chứng Khoán) Thị trường bất động sản năm 2009 ( Thị trường bất động sản Tp.HCM 2010(Theo VnEconomy) 5. Sự biến động giá nhà đất hai năm qua & những giải pháp cơ bản bình ổn, phát triển thị trường nhà đất năm 2003 (Thị trường Bất động sản & tài sản - Số 26&27 ngày 24/01/2003) 6. http:www.nhavuong.net.vn

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docThực trạng thị trường bất động sản Thành Phố HCM từ năm 1986 tới nay.doc
Luận văn liên quan