Khóa luận Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THT

Định giá BĐS đã và đang trở thành nhu cầu cấp thiết, không thể thiếu trong nền kinh tế thị trƣợng Sự phát triển cũng nhƣ xu thế toàn cầu hóa ở Việt Nam hiện nay đang đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với công tác định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng. Do vậy, việc hoàn thiện công tác định giá BĐS của các tổ chức định giá chuyên nghiệp là hết sức cần thiết, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Cùng với đó là mục tiêu đƣa ngành định giá BĐS sánh ngang với các nƣớc phát triển trên thế giới, nâng tầm vị thế của Việt Nam trên trƣờng quốc tế. Từ những hạn chế trong công tác định giá BĐS ở Sàn giao dịch bất động sản THT và phân tích nguyên nhân chúng ta nhận thấy để giải quyết vấn đề này không thể xem xét ở phạm vi mỗi Doanh nghiệp. Muốn làm đƣợc điều đó phải có những giải pháp tổng hợp từ các cơ quan Ban ngành, từ Trung ƣơng đến địa phƣơng và đến từng Doanh nghiệp. Đồng thời phải có sự cải tổ từ trên xuống dƣới đối với hoạt động định giá BĐS trong chính Sàn bằng những đề xuất và giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề còn tồn tại ngay trong nội bộ của Sàn.

pdf85 trang | Chia sẻ: phamthachthat | Ngày: 11/08/2017 | Lượt xem: 636 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Khóa luận Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THT, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
y dựng: 920 m2 Tổng diện tích sàn sử dụng: 2.760 m2 Bước 2: Xác định chất lượng còn lại của Nhà 03 tầng Bảng 2.7.Chất lƣợng còn lại của nhà 03 tầng STT Kết cấu chính TLCL còn lại (%) Hki TLGT các KC chính (%) Tki TLCL còn lại của BĐS = [Hki*Tki]/ ∑Tki] * 100 1 Móng 54 9 53,66 2 Cột, khung 53 14 3 Tƣờng, vách 52 16 4 Nền, sàn 54 10 5 Đỡ mái 54 0 6 Mái 55 22 Tổng cộng 71 Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trƣờng, tỷ lệ phần trăm (%) chất lƣợng còn lại của nhà chính là: 53,66 % Phòng thẩm định ƣớc tính giá trị xây mới ngôi nhà 03 tầng tƣơng tự nhƣ công trình xây dựng của BĐS thẩm định là 2.600.000 đồng/m2. Vậy giá trị ƣớc tính công trình nhà 03 tầng thuộc BĐS thẩm định là: Thang Long University Library 44 GTCL ngôi nhà 03 tầng = Diện tích XD x Đơn giá/m2 x GTCL(%) = 2.760m 2 x 5.000.000 đ/m2 x 53.66% = 7.405.080.000 đồng Làm tròn: 7.405.000.000 đồng Áp dụng phương pháp chi phí xác định giá trị mái tôn nhà 03 tầng Mô tả đặc điểm Cấu trúc: - Khung cột: bằng hệ thống thép chữ V và thép tròn. - Nền: nền xi măng - Tƣờng, vách: Tƣờng gạch xây vữa tam hợp kích thƣớc 220mm, quét ve vàng. - Kết cấu đỡ mái, trần: bằng hệ thống xà gồ thép, không có trần chống nóng. - Cửa sổ: loại cửa chớp bằng gỗ. - Mái: tôn Ausnam. - Diện tích: 1.306m2 Xác định chất lượng còn lại của mái tôn nhà 03 tầng Bảng 2.8. Giá trị còn lại của mái tôn nhà 03 tầng STT Kết cấu chính TLCL còn lại (%) (Hki) TLGT các KC chính (%) (Tki) TLCL còn lại của BĐS = [(Hki)*(Tki)/∑ Tki]*100 1 Móng 74 9 72,34 2 Cột, khung 75 14 3 Tƣờng, vách 70 16 4 Nền, sàn 70 10 5 Đỡ mái 74 10 6 Mái 72 22 Tổng cộng 81 Kết luận: Căn cứ khảo sát thực tế tại hiện trƣờng, tỷ lệ phần trăm (%) chất lƣợng còn lại của mái tôn là: 72,34 %. Phòng thẩm định ƣớc tính giá trị thi công mới đối với mái tôn của ngôi nhà 03 tầng thuộc BĐS thẩm định là 280.000 đồng/m2. Vậy giá trị còn lại ƣớc tính của công trình mái tôn của BĐS thẩm định là: 45 GTCL mái tôn = Diện tích XD * Đơn giá/m2 * GTCL(%) = 1.306m 2 * 280.000 đ/m2 * 72,34% = 264.532.912 đồng Làm tròn: 265.000.000 đồng Tổng giá trị các công trình xây dựng là: Bảng 2.9. Tổng giá trị của công trình xây dựng STT Hạng mục Giá thị trƣờng (VNĐ) 1 Nhà 03 tầng 7.405.000.000 2 Mái tôn của nhà 03 tầng 265.000.000 TỔNG CỘNG 7.670.000.000 Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá trị quyền sử dụng đất Các BĐS so sánh Bảng 2.10. Các BĐS so sánh Nội dung BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Địa chỉ Số 142 Ngõ 2 Cầu Bƣơu, xã Tả Thanh Oai, Thanh Trì Lô số 21 nhà vƣờn, KĐT Cầu Bƣơu, Thanh Trì Khu Cầu Bƣơu, Xã Tả Thanh Oai, Thanh Trì Nguồn thông tin Sàn CP thông tin và định giá Việt Nam Sàn CP thông tin và định giá Việt Nam Sàn CP thông tin và định giá Việt Nam Diện tích (m x m) DT đất: 180m2 96 m2 60-360m2 DTXD 40 m 2 288 m 2 0 m 2 Mô tả Nhà cấp 4 đã cũ, tƣờng cổng bao quanh, không gian thoáng Nhà 3 tầng xây thô Đất thổ cƣ Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Liên hệ A. Bình:0916 082 353 C. Thủy 0916 0820353 A. Tùng 0983 078 201/9174094 Mặt tiền 12m 6,0m 4,0 – 24,0m Ngõ rộng 4m 6m 3,5m Điều kiện KT - XH Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Thang Long University Library 46 Nội dung BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Giá Rao bán 30 triệu đ/m2 3.000 triệu 28 triệu/m2 Ƣớc tính: 27 triệu đ/m2 3.000 triệu 25 triệu/m2 Giá XD: 0 triệu 865 triệu đồng 0 triệu VNĐ GiáQSDĐ/m2: 27,5 triệu đ/m2 26,54 triệu đ/m2 26 – 27,5 triệu đ/m2 Phân tích và đánh giá các BĐS so sánh BĐS so sánh 1: BĐS so sánh 1 có vị trí tại ngõ 2 đƣờng Cầu Bƣơu có các điều kiện về tự nhiên và hạ tầng tƣơng tự nhƣ BĐS thẩm định. Tuy nhiên BĐS so sánh 1 có quy mô diện tích nhỏ hơn và hình dạng thửa đất vuông vắn hơn đồng thời vị trí đất gần đƣờng cầu Bƣơu hơn so với BĐS thẩm định. Ngoài ra khu đất này còn có lợi thế là một khu đất chƣa có công trình xây dựng nên có thể cắt bán từng phần nhỏ một. Giá quyền sử dụng đất: 27.500.000 đ/m2. BĐS so sánh 2: BĐS so sánh 2 thuộc khu Biệt thự liền kề của Sàn xây dựng Công nghiệp 1 có một số điều kiện sống khá tƣơng đồng với BĐS thẩm định. Tuy nhiên BĐS so sánh 2 có cơ sở hạ tầng kỹ thuật đƣợc làm đồng bộ, vị trí gần đƣờng giao thông và môi trƣờng sống cũng tốt hơn so với BĐS thẩm định (đƣờng bêtông 6m, khu dân cƣ văn minh). Nhƣng BĐS so sánh 2 có một điểm bất lợi đó là chi phí xây dựng tƣơng đối lớn, mật độ xây dựng thấp. Giá quyền sử dụng đất: 26.540.000 đ/m2. BĐS so sánh 3: BĐS so sánh 3 nằm ở vị trí trong ngõ có các điều kiện về vị trí, lộ giới ngõ tƣơng đồng so với BĐS thẩm định. Tuy nhiên khu đất này có mặt tiền rộng, thửa đất vuông vắn có thể dễ dàng chia nhỏ thành các lô để bán riêng biệt. Khu đất này lại gần chợ, trƣờng học hơn so với BĐS thẩm định. Giá quyền sử dụng đất: 26.000.000 – 27.500.000 đ/m2. Phân tích và đánh giá chi tiết trên cơ sở so sánh Sau khi so sánh, phân tích căn cứ vào cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, quy hoạch, môi trƣờng sống, môi trƣờng kinh doanh và các yếu tố ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS, Phòng định giá đã ƣớc tính giá trị Quyền sử dụng đất phù hợp với khả năng trao 47 đổi và mua bán ở thời điểm hiện tại đối với BĐS tại khu vực trong ngõ của đƣờng Cầu Bƣơu tƣơng tự nhƣ BĐS thẩm định tọa lạc có giá: 26.680.000 đ/m2 đến 27.180.000đ/m2. Kết luận giá trị Quyền sử dụng đất đối với BĐS thẩm định: căn cứ vào một số đặc điểm liên quan đến BĐS thẩm định nhƣ: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, quy mô diện tích, hƣớng, hình dạng thửa đất, môi trƣờng nơi BĐS tọa lạc, v.vPhòng định giá ƣớc tính giá trị Quyền sử dụng đất của BĐS thẩm định phục vụ cho mục đích làm cơ sở xác định giá khởi điểm để bán đấu giá là: 26.680.000 đ/m2. Giá trị quyền sử dụng đất ở: Giá trị QSDĐ = Diện tích đất sử dụng (m2) * Giá thị trƣờng QSDĐ (đồng/m2). = 1.072,0 m 2 * 26.680.000 đ/m2 = 28.600.960.000 đồng. Làm tròn: 28.601.000.000 đồng Kết quả thẩm định của giá trị Quyền sử dụng đất và ngôi nhà 03 tầng của BĐS tại Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 01, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội. Địa chỉ mới: Số 28, Ngõ 2 Cầu Bươu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội nhƣ sau: Bảng 2.11. Tổng giá trị của BĐS tại Số 28, Ngõ 2 Cầu Bƣơu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội STT Hạng mục Giá thị trƣờng (VNĐ) 1 Giá trị Quyền sử dụng đất (1.072m2) 28.601.000.000 2 Giá trị ngôi nhà 03 tầng (2.760 m²) 7.405.000.000 3 Mái tôn nhà 03 tầng (1.306 m²) 265.000.000 Tổng cộng 36.271.000.000 Nhận xét: Để định giá giá trị BĐS, các TĐV đã lựa chọn phƣơng pháp so sánh trực tiếp để khảo sát giá tại khu vực thẩm định là bao nhiêu đối với giá trị quyền sử dụng đất và dùng phƣơng pháp chi phí tổng hợp chi phí tiến hành định giá ngôi nhà 3 tầng , mái Thang Long University Library 48 tôn ngôi nhà 3 tầng. Bằng việc thu thập dữ liệu và thông tin từ các nguồn đã giao dịch trƣớc đó làm căn cứ đã giúp cho TĐV định giá cho BĐS Số 28, Ngõ 2 Cầu Bƣơu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội một cách tƣơng đối chính xác và gần sát với giá thị trƣờng. Bên cạnh đó khi sử dụng phƣơng pháp chi phí kết hợp với so sánh khi tiến hành định giá BĐS cũng gặp những thiếu sót nhất định nhƣ: các thông tin mang đi so sánh của BĐS mục tiêu và BĐS so sánh thƣờng mang tính lịch sử vì dựa vào các dự liệu thị trƣờng đã có sẵn. Đồng thời việc ƣớc lƣợng các khoản giảm giá khi tính giá trị còn lại của BĐS thƣờng mang tính chất chủ quan và khó thực hiện. 2.3. Nhận xét chung về hoạt động định giá bất động sản tại Sàn cổ phần sàn giao dịch bất động sản THT 2.3.1. Kết quả đạt được từ công tác định giá bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản THT Hoạt động định giá BĐS tại Sàn giao dịch bất động sản THT đã thu đƣợc hành công nhất định trong công tác định giá đồng thời cũng chính là nguồn thu của Sàn giao dịch bất động sản THT. Với số lƣợng giao dịch ngày càng đƣợc nâng cao động thời nâng cấp quy trình định giá đã góp phần giúp Sàn giao dịch BĐS THT định giá chính xác giá trị của BĐS sát với giá thị trƣờng đƣợc thể hiện qua năm 2013 tăng 34,59% so với năm 2012. Sàn giao dịch bất động sản THT đã tham khảo giá của các BĐS đƣợc giao dịch trên thị trƣờng trong khi xác định giá trị của BĐS. Đồng thời Sàn thu thập chứng từ pháp lý về BĐS, giấy phép xây dựng các hóa đơn chứng từ lien quan tới hoạt động định giá BĐS tại Sàn giao dịch bất động sản THT. Bên cạnh số lƣợng hợp đồng định giá đƣợc nâng lên đáng kể trong năm 2013, Sàn giao dịch BĐS THT đã sớm trở thành một địa chỉ tin cậy cho khách hàng khi muốn định giá giá trị tài sản phục vụ cho mục đích bất kỳ. Sàn giao dịch BĐS THT đang ngày càng đi lên trong thị trƣờng các Sàn giao dịch bất động sản có công tác định giá với uy tín và số lƣợng giao dịch ngày càng nâng cao. 2.3.2. Hạn chế của hoạt động định giá bất động sản - Thứ nhất: Quy trình định giá đầy đủ, nhƣng chƣa thật khoa học. Thiếu yếu tố khoa học trong quy trình định giá phải kể đến việc thu thập thông tin về các BĐS chứng cứ để tiến hành định giá cho BĐS mục tiêu thƣờng là nguồn thông tin đã có sẵn và đôi khi BĐS chứng cứ không có những nét tƣơng đồng sơ với BĐS mục tiêu. Điều này có yểu tố chủ quan của TĐV khi tiến hành định giá. - Thứ hai: Việc áp dụng cụ thể các phƣơng pháp định giá vẫn còn một số bất cập về 49 kỹ thuật và các bƣớc tiến hành. Sàn giao dịch bất động sản THT sử dụng chủ yếu phƣơng pháp so sánh trực tiếp và chi phí khi định giá BĐS. Những nhƣợc điểm của 2 phƣơng pháp nhƣ: dựa vào các yếu tố thị trƣờng và đòi hỏi TĐV phải có kiến thức chuyên môn vững chắc và am hiểu đƣợc hình thái, tính chất của BĐS mục tiêu thì mới có thể định giá đƣợc BĐS chính xác thông qua những kỹ thuật điều chỉnh tăng, giảm của BĐS chứng cứ với BĐS mục tiêu. - Thứ ba: Lập luận về kết quả định giá của Sàn chƣa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của BĐS thẩm định trong tƣơng lai. Điều này thể hiện rõ qua việc sau khi định giá BĐS xong TĐV thƣờng chỉ kết luận giá trị của BĐS bằng số tiền cụ thể mà chƣa hề tính đến những giá trị vô hình ẩn chứa trong các BĐS có tính chất đặc biệt và quan điểm, mong muốn của ngƣời mua và ngƣời bán BĐS cũng chƣa đƣợc quan tâm. Điều này cũng ảnh hƣởng tới giá trị của BĐS trong tƣơng lai. - Thứ tư: Việc áp dụng các văn bản pháp luật còn liên quan đến định giá vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hƣởng đến việc lựa chọn cũng nhƣ tiến hành các phƣơng pháp định giá. Đồng thời khi định giá BĐS cũng bị ảnh hƣởng bởi không có một văn bản cụ thể, chính thống trong định giá. Những hạn chế mà Sàn gặp phải trong quá trình định giá BĐS cũng là hạn chế của không ít các tổ chức, doanh nghiệp định giá khác. 2.3.3. Nguyên nhân Nguyên nhân khách quan Nguyên nhân khách quan là những nguyên nhân nằm ngoài khả năng kiểm soát của Sàn nhƣ: - Hiện nay ở Việt Nam chƣa có những chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá BĐS nói riêng, phƣơng pháp và nguyên tắc định giá BĐS chƣa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác định giá. - Khung pháp lý cho nghề định giá còn thiếu và chƣa đồng bộ. - Bản thân BĐS là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hƣởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về BĐS mục tiêu cũng nhƣ các thông tin có liên quan khác trên thị trƣờng. - Thị trƣờng BĐS ở Việt Nam còn kém minh bạch, gây khó khăn cho các TĐV trong quá trình thu thập thông tin. - Ở Việt Nam đến nay vẫn chƣa có thƣ viện điện tử lƣu giữ thông tin về các giao dịch BĐS trên thị trƣờng, do đó thiếu dữ liệu cho công tác định giá. Thang Long University Library 50 Nguyên nhân chủ quan Ngoài những nguyên nhân khách quan trên, một số hạn chế trong việc áp dụng quy trình và phƣơng pháp trong công tác định giá BĐS tại Sàn giao dịch bất động sản THT Lcòn do một số nguyên nhân chủ quan cơ bản sau: - Quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin vẫn chƣa hiệu quả. Do đó, các thông tin thu thập chƣa thật đầy đủ, chi tiết, làm cho các phƣơng pháp không phát huy hết đƣợc tính tối ƣu của nó, nhất là đối với phƣơng pháp so sánh trực tiếp. - Hệ thống cơ sở dữ liệu chƣa đa dạng và phong phú do đƣợc xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trƣờng hoặc ghi chép lại sau các cuộc định giá. - Lực lƣợng cán bộ công nhân viên của Sàn chủ yếu đƣợc tiếp nhận từ các bộ phận liên quan của Sở Tài chính. Nhiều cán bộ có kinh nghiệm lâu năm trong ngành nhƣng kiến thức mới về tài chính, về định giá còn chƣa kịp thời cập nhật. Một số cán bộ trẻ mới tuyển dụng lại thiếu kinh nghiệm trong phân tích đánh giá các tình huống. - Là một Sàn hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực định giá, song đội ngũ TĐV lại chƣa nhiều. Do vậy,các TĐV phải cùng lúc thực hiện rất nhiều công việc khác nhau nhƣ: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá,... Trong khi đó, thời gian để thực hiện một hợp đồng định giá là có hạn, do đó kết quả định giá cũng mắc phải một số hạn chế nhất định không thể tránh khỏi. Kết luận chƣơng 2 Chƣơng 2 cho ta một cái nhìn tổng quát về Sàn giao dịch bất động sản THT với các chức năng hoạt động chính và kết quả hoạt động của mình. Ngoài ra còn đi sâu nghiên, cứu thực trạng quy trình và các phƣơng pháp định giá BĐS đã đƣợc áp dụng tại Sàn trong thời gian qua. Những tồn tại hạn chế của Sàn cũng là tình trạng chung của hầu hết các Doanh nghiệp có chức năng định giá ở Việt Nam. Nguyên nhân sâu xa của những hạn chế còn là trách nhiệm của các cơ quan Nhà nƣớc, của cơ chế chính sách cũng chính là những bài học kinh nghiệm mà Việt Nam còn phải học tập nhiều trên con đƣờng hội nhập kinh kế Quốc tế. Hoạt động định giá BĐS là một phần của hoạt động định giá. Hạn chế của hoạt động này cũng chính là những hạn chế trong công tác quản lý nhà nƣớc về hoạt động định giá. Tìm ra giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS trƣớc hết phải tìm ra những giải pháp chung nhất để hoàn thiện hoạt động định giá ở Việt Nam. Đó là cơ sở quan trọng để có thể đƣa ra định hƣớng phát triển cũng nhƣ các giải pháp cho Sàn trong thời gian tới. 51 CHƢƠNG 3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT Trên cơ sở phân tích thực trạng các phƣơng pháp và quy trình trong công tác định giá BĐS áp dụng tại Sàn giao dịch bất động sản THT, kết hợp với lý luận cơ bản, chƣơng 3 sẽ đề cập đến một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện các phƣơng pháp và quy trình trong công tác định giá BĐS tại Sàn giao dịch bất động sản THT. Tuy nhiên, để tìm ra đƣợc giải pháp phù hợp, trƣớc hết cần làm rõ định hƣớng phát triển của Sàn trong thời gian tới. 3.1. Định hƣớng phát triển Sàn giao dịch bất động sản THT trong thời gian tới 3.1.1. Định hướng phát triển chung Định giá đã và đang là một lĩnh vực thu hút đƣợc sự quan tâm của rất nhiều các tổ chức, cá nhân bởi những ứng dụng quan trọng cũng nhƣ lợi nhuận mà nó mang lại cho các doanh nghiệp. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay, khi mà nền kinh tế đang trong quá trình hội nhập và phát triển thì định giá trở thành một nhu cầu bức thiết trong nền kinh tế. Trong xu thế đó, Sàn giao dịch bất động sản THT xác định xây dựng Sàn trở thành một Sàn định giá chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, từng bƣớc hội nhập khu vực và thế giới. Ra đời trong bối cảnh nền kinh tế tăng trƣởng mạnh và hội nhập, Sàn giaodichj bất động sản THT đang đứng trƣớc nhiều cơ hội lớn mà không phải Sàn nào cũng có đƣợc. Với lợi thế đó, Sàn sẽ phấn đấu hết mình để xứng đáng với tiềm năng của mình. Trƣớc mắt, trong năm nay (2014), hoạt động của Sàn cũng sẽ đƣợc triển khai ở nhiều lĩnh vực khác nhau nhằm đáp ứng nhiều hơn nhu cầu của khách hàng. Đồng thời, trong năm tới, Sàn sẽ cố gắng tăng doanh thu và lợi nhuận của tất cả các hoạt động cũng nhƣ của toàn Sàn. Để đạt đƣợc mục tiêu đó, ngay từ bây giờ, Sàn đã xác định những hành động cụ thể: Trang bị cơ sở vật chất làm việc nhƣ nâng cấp lại hệ thống máy tính, các đồ dùng văn phòng khác, đảm bảo cho các hoạt động đƣợc tiến hành một cách nhanh nhất và hiệu quả nhất. Bên cạnh đó, Sàn đã và đang xây dựng Website tƣơng tác hoàn chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho việc truy cập của nhiều đối tƣợng, thu hút đƣợc nhiều khách hàng. Thang Long University Library 52 Thêm vào đó, Sàn sẽ xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lƣợng và năng suất trong quá trình tác nghiệp, nâng cao chất lƣợng dịch vụ định giá. Từ đó đáp ứng đƣợc nhu cầu ngày càng cao của khách hàng, mới cạnh tranh đƣợc với các doanh nghiệp khác. Song song với các hoạt động này, Sàn cũng sẽ tiến hành tuyển dụng thêm nguồn nhân lực, đặc biệt là nguồn nhân lực có chất lƣợng cao. Đồng thời tổ chức đào tạo, bồi dƣỡng các cán bộ, nhân viên trong Sàn trở thành những nhân viên chuyên nghiệp, làm việc hiệu quả, tạo uy tín cho Sàn. Với những nỗ lực này, chắc chắn trong tƣơng lai không xa Sàn sẽ trở thành một Sàn có uy tín lớn trong lĩnh vực Định giá trong nƣớc cũng nhƣ ở nƣớc ngoài. 3.1.2. Định hướng phát triển dịch vụ định giá bất động sản trong thời gian tới BĐS nói chung và định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực hoạt động chủ yếu và quan trọng của Sàn. Cùng với định hƣớng phát triển chung của Sàn, trong thời gian tới, Sàn giao dịch bất động sản THT xác định phát triển dịch vụ định giá trở thành hoạt động chính của Sàn. Cùng với những hoạt động chung trên, trong thời gian tới, Sàn sẽ tiếp tục tuyển dụng và đào tạo thêm một số TĐV về giá. Trang bị thêm cho các TĐV các kiến thức có liên quan nhƣ kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ... Hoàn thiện công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất trên địa bàn thành phố để phục vụ tốt hơn cho công tác định giá. Đồng thời, từng bƣớc hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp định giá tại Sàn để nâng cao khả năng cạnh tranh, khẳng định vị thế của mình trên thƣơng trƣờng. Trong tƣơng lai xa hơn, với tiềm năng có sẵn, Sàn đang phấn đấu trở thành doanh nghiệp Định giá chuyên nghiệp hàng đầu, đáp ứng yêu cầu và từng bƣớc hội nhập với đội ngũ TĐV của Việt Nam và quốc tế. 3.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản THT 3.2.1. Hoàn thiện quy trình trong công tác định giá bất động sản Quy trình định giá đóng vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động định giá, có tính chất quyết định đến thành công của một tổ chức định giá. Một Sàn Định giá 53 chuyên nghiệp cần thiết phải có một quy trình định giá khoa học, hiệu quả. Do đó, để hoàn thiện công tác Định giá BĐS tại Sàn giao dịch bất động sản THT trong thời gian tới cần thiết phải hoàn thiện quy trình định giá. Quy trình định giá đƣợc áp dụng tại Sàn về cơ bản là đầy đủ, song còn mang tính chất chung, không cụ thể. Để có hiệu quả, các bƣớc trong quy trình cần phải cụ thể hoá một cách rõ ràng các công việc, cũng nhƣ phải xây dựng đƣợc một kế hoạch tổng thể để thực hiện các công việc này. Trong bƣớc lập kế hoạch định giá, sau khi nghiên cứu hồ sơ, thống nhất địa điểm và thời gian thẩm định với khách hàng, TĐV cần phải thực hiện các công việc: - Nhận biết các loại tài liệu cần đƣợc sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các căn cứ so sánh, các văn bản pháp lý, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trƣờng. - Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng đƣợc. - Lên chƣơng trình, thời gian biểu cho từng công tác bao gồm: + Lập danh mục và thứ tự các công việc: thu thập và phân tích số liệu. + Xác định thời hạn cho phép của từng công việc. + Xác định những phần việc có thể uỷ nhiệm. - Xây dựng đề cƣơng và hình thức trình bày báo cáo định giá. - Cần tách việc thu thập và xử lý thông tin thành một bƣớc chính trong quy trình nghiệp vụ. Phân tích tài liệu là một trong những công việc quan trọng, ảnh hƣởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của công tác định giá. Tuy nhiên, trong quá trình nêu trên thì bƣớc này không đƣợc cụ thể hoá một cách rõ ràng, gây khó khăn cho TĐV trong quá trình thực hiện. Do đó, để hoàn thiện quy trình định giá, sau khi lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích thông tin. Dựa trên những tài liệu đã có, TĐV cần tiến hành các loại phân tích chủ yếu sau: - Phân tích thị trƣờng: nhằm nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trƣờng ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS cần định giá. - Phân tích tài sản: nhận biết những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS mục tiêu có ảnh hƣởng đến giá trị của nó. - Phân tích so sánh: lựa chọn và đƣa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phƣơng pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ. Thang Long University Library 54 - Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Việc cập nhật văn bản pháp luật lien quan tới định giá nhƣ Tiêu chuẩn Thẩm định giá sô 13 ban hành kèm theo thông tƣ sô 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ tài chính quy định về việc thẩm định giá tài sản vô hình có ảnh hƣởng tới quy trình định giá của Sàn khi tiến hành định giá các tài sản vô hình không có hình thái vật chất nhƣng có khả năng tạo ra các quyền và lợi ích kinh tế. Từ nay, công tác định giá đã trở nên rõ ràng và khoa học khi định giá các tài sản vô hình và giá trị BĐS sẽ có nhiều biến đổi khi có thêm yếu tố vô hình ẩn trong giá trị vốn có của BĐS. Ví dụ nhƣ các BĐS nhƣ chùa, miếu, đền thờ.bên cạnh các giá trị hữu hình có thể nhìn thấy đƣợc còn có thêm lớp giá trị vô hình ẩn trong những BĐS này nhƣ giá trị tâm linh là một ví dụ. 3.2.2. Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thông tin Thông tin là yếu tố hết sức quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt là trong thời đại công nghệ thông tin nhƣ hiện nay. Trong hoạt động định giá BĐS, yếu tố thông tin lại cần thiết hơn bao giờ hết, bởi nó quyết định trực tiếp đến giá trị BĐS cần thẩm định. Vì vậy, để có đƣợc kết quả định giá có độ chính xác cao cần phải có nguồn thông tin có chất lƣợng cao. Chất lƣợng thông tin đƣợc thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra đƣợc. Việc áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS tại Sàn giao dịch bất động sản THT còn hạn chế cũng là do công tác thu thập và phân tích thông tin còn chƣa tốt. Để hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp nhƣ sau: - Trƣớc khi tiến hành thu thập thông tin, các TĐV cần xác định đựơc những thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt đƣợc các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu.Các thông tin cần thu thập có thể kể đến: + Thông tin về tài sản mục tiêu. + Thông tin về các giao dịch thị trƣờng làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,... + Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nƣớc và của chính quyền đị phƣơng có ảnh hƣởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS. + Thông tin tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,... Việc xác định các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TĐV tránh đƣợc khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là các thông tin quan trọng. Để đạt đƣợc hiệu quả cao hơn, trong quá trình thu thập thông tin, các TĐV nên 55 lập một biểu mẫu chung gồm danh mục chi tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu. Đồng thời, sau khi thu thập thông tin thì nên lƣu giữ các thông tin trong máy tính để làm thành cơ sở dữ liệu chung cho các hoạt động định giá khác. TĐV cần phải xác định đƣợc các nguồn thu thập thông tin. Qua đó, kiểm tra đƣợc độ tin cậy của các thông tin. Các thông tin liên quan đến hoạt động định giá có thể thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhau nhƣ: + Khách hàng cung cấp. + Qua khảo sát thực tế. + Qua cơ sở dữ liệu. + Qua các tổ chức có liên quan nhƣ: các cơ quan chuyên môn, các ngân hàng, Chính phủ.... Ví dụ minh họa cho phƣơng pháp so sánh kết hợp chi phí cho quyền sử dụng đất tại số 28 ngõ 2 Cầu Bƣơu sẽ bổ sung thêm nguồn thông tin vè BĐS so sánh để tiến hành tính ra giá trị BĐS mục tiêu một cách chính xác và sát với giá thị trƣờng. TĐV sẽ tham gia thu thập thông tin thêm về những BĐS so sánh tại những vị trí có nét tƣơng đồng so với BĐS mục tiêu thông qua cơ sở dữ liệu do Hội thẩm định giá Việt Nam cung cấp hay trong chính những hô sơ thẩm định trƣớc đây của Sàn giao dịch đã tiến hành định giá. Nếu thêm đƣợc 2, 3 BĐS so sánh nữa để tiến hành định giá thị kết quả sẽ chính xác hơn thay vì chỉ có 3 BĐS chứng cứ nhƣ Sàn giao dịch bất động sản THT đã thu thập. Đồng thời việc chọn BĐS chứng cứ cũng là một công việc quan trọng cần kinh nghiệm và khả năng trong lĩnh vực định giá thì mới có thể định giá chính xác đƣợc giá trị của BĐS mục tiêu. Xác định nguồn thu thập thông tin là cơ sở để TĐV có thể kiểm tra độ tin cậy của thông tin, xác định đƣợc tính thị trƣờng của các thƣơng vụ so sánh. Từ đó, TĐV có căn cứ để lựa chọn các nguồn thông tin khác nhau phù hợp với từng hoàn cảnh cụ thể. Chẳng hạn, khi đánh giá các BĐS so sánh, TĐV không thể sử dụng giá đất mà chính quyền địa phƣơng đó ban hành mà phải căn cứ vào giá giao dịch đƣợc điều tra trong thời gian gần nhất. Đồng thời, tuỳ thuộc vào loại thông tin cũng nhƣ tính chất của từng thông tin mà TĐV nên lựa chọn nguồn cung cấp thông tin thích hợp; không nên thu thập thông tin từ các nguồn không đủ tin cậy, TĐV không có khả năng kiểm tra để làm căn cứ đẻ định giá. Việc lựa chọn các nguồn thông tin này có chăng chỉ mang tính chất tham Thang Long University Library 56 khảo hoặc bất đắc dĩ mà thôi. - Việc thu thập thông tin không đƣợc chỉ dựa vào một chiều mà phải có sự thẩm tra nhất định, không đƣợc công nhận mọi thông tin một cách máy móc Thông tin cần thu thập là rất nhiều và có thể thu đƣợc từ nhiều nguồn khác nhau, song không phải thông tin nào cũng thực sự đáng tin cậy. Sau khi thu thập thông tin, TĐV với kinh nghiệm bản thân, kết hợp với việc phân tích thực tế thị trƣờng, cần tiến hành thẩm tra lại các thông tin để đảm bảo rằng những thông tin đó là chính xác và hoàn toàn đáng tin cậy. - Để hoạt động thu thập thông tin nói chung và khảo sát tài sản nói riêng đạt đƣợc hiệu quả cao, cần phải trang bị cơ sở vật chất, phƣơng tiện cần thiết phục vụ cho công tác khảo sát hiện trạng tài sản. - Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu hoàn thiện và đa dạng, trở thành nguồn thông tin dồi dào, đáng tin cậy cho TĐV trong những lần thẩm định sau. Yếu tố thông tin là cơ sở quan trọng để áp dụng các phƣơng pháp định giá BĐS, đặc biệt là phƣơng pháp so sánh trực tiếp. Trên thực tế, việc thu thập thông tin là một công việc phức tạp, dễ mắc phải những thiếu sót nhất định. Do vậy, TĐV trong quá trình thực hiện phải hết sức thận trọng và phải có kinh nghiệm nghề nghiệp nhất định. 3.2.3. Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin Công tác thu thập thông tin là vô cùng quan trọng, nhƣng việc xử lý, đánh giá thông tin mới là công tác quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của cuộc thẩm định. Công việc phân tích thông tin phải đƣợc tiến hành một cách khoa học và chi tiết, cụ thể: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đƣợc những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản có thể ảnh hƣởng đến giá trị của tài sản. Từ đó, các TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định. - Khi phân tích so sánh, các TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các chứng cứ thị trƣờng, xem xét các giao dịch có phải là giao dịch thị trƣờng hai không, có dựa trên cơ sở “ ngƣời bán tình nguyện và ngƣời mua tình nguyện” hay không. Muốn vậy, với mỗi thƣơng vụ, khi xem xét, TĐV cần phải trả lời rõ ràng 17 câu hỏi: - Tính xác thực của Thƣơng vụ 57 - Thời điểm thực hiện thƣơng vụ - Giới thiệu và quảng cáo về tài sản có đáng tin cậy - Phƣơng thức bán là đấu giá hay thoả thuận - Tính cạnh tranh trong Đấu giá - Lý do quyết định của ngƣời bán, ngƣời mua - Ngƣời mua có cân nhắc đến việc mua một BĐS khác trƣớc khi quyết định mua BĐS này không? - Ngƣời mua có quen thuộc địa bàn này không? - Điều gì ảnh hƣởng đến hành vi mua BĐS này của ngƣời mua? - Ngƣời mua quyết định giá sẽ trả cho BĐS - Giá mua có phải là giá định trả - Ngƣời mua có hài lòng với việc mua BĐS? - Ngƣời mua có xem xét đến lợi nhuận từ việc mua BĐS này hay BĐS khác không? - Ngƣời mua mong đợi từ việc kinh doanh này là gì? - Ngƣời mua có lợi gì từ việc nhận tƣ vấn chuyên nghiệp? - Ngƣời mua có nhận thức đƣợc những ảnh hƣởng của quy hoạch đến BĐS này không? - Những hạn chế nào về việc sử dụng, xây dựng hoặc quyền đi lại trên đất của ngƣời khác đối với BĐS này là gì? - Khi ƣớc tính chất lƣợng còn lại của các công trình xây dựng cần phải có căn cứ rõ ràng. Trong một số trƣờng hợp, để có đƣợc kết quả chính xác, có thể thuê các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng, kiến trúc,... trong và ngoài nƣớc. - Khi lập luận để đi đến kết quả cuối cùng, TĐV cần phải xem xét các yếu tố thị trƣờng có liên quan ảnh hƣởng đến giá trị BĐS để có những kết luận phù hợp, bởi bản chất của thị trƣờng là đa dạng và thay đổi liên tục. Ngoài ra, Sàn cũng nên ứng dụng các phần mềm thống kê, phân tích tài liệu làm cho việc phân tích, đánh giá trở nên nhẹ nhàng và hiệu quả hơn. Để hoàn thiện công tác phân tích, đánh giá thông tin, ngoài các biện pháp cụ thể trên, vấn đề cốt lõi vẫn là phải nâng cao trình độ chuyên môn của các TĐV. Đây là nền tảng cơ bản và bền vững của mọi hoạt động. Nhƣ 2 hợp đồng định giá cụ thể ở trên tại Sàn giao dịch bất động sản THT đều có đầy đủ thông tin nhƣng chƣa thật hoàn chỉnh. Nếu có thêm chỉ tiêu để định giá nhƣ những yếu tố mà ngƣời mua mong đợi từ BĐS, trả giá của ngƣời mua sẽ căn cú thêm Thang Long University Library 58 vào các yếu tố nào.thì giá trị của BĐS mục tiêu sẽ có thay đổi ít nhiều so với giá trị mà định giá ban đầu. 3.2.4. Nâng cao trình độ đội ngũ thẩm định viên Trong mọi tổ chức, thuộc tất cả các lĩnh vực thì con ngƣời luôn là yếu tố trung tâm, là đầu vào quan trọng đồng thời quyết định sự thành bại của tổ chức đó. Kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng nhƣ kinh nghiệm của các TĐV. Quy trình và phƣơng pháp định giá tại Sàn, sở dĩ còn một số hạn chế một phần cũng là do đội ngũ nhân viên thẩm định của Sàn còn ít và còn thiếu kinh nghiệm trong làm việc. Do đó, để hoàn thiện quy trình và phƣơng pháp trong công tác định giá tại Sàn trƣớc hết là phải nâng cao chất lƣợng đội ngũ TĐV. Hầu hết các TĐV ở Sàn đều đã đƣợc đào tạo bài bản trong lĩnh vực định giá tại các trƣờng đại học có uy tín, tuy nhiên các kiến thức về các lĩnh vực liên quan nhƣ kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ... vẫn còn hạn chế. Đồng thời đội ngũ nhân viên còn rất trẻ nên chƣa có đầy đủ những kiến thức toàn diện về mọi mặt liên quan đến hoạt động định giá BĐS. Trong khi đó, định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng là một hoạt động phức tạp, muốn làm đƣợc cần phải hiểu và vận dụng đƣợc các văn bản pháp luật, TĐV phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực... Để nâng cao năng lực chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV cần phải: - Tạo điều kiện để các nhân viên trong Sàn cập nhật một cách thƣờng xuyên, đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến lĩnh vực định giá. Các văn bản pháp luật liên quan đến định giá rất nhiều và thƣờng xuyên thay đổi, vì vậy, các TĐV phải thƣờng xuyên cập nhật. Trên cơ sở đó, tiến hành phân tích và vận dụng một cách linh hoạt các văn bản đó trong từng hoàn cảnh cụ thể. Từ đó, các TĐV có thể tự rút ra đƣợc những lợi ích cũng nhƣ bất cập của của từng văn bản, đồng thời rút ra đƣợc kinh nghiệm bản thân. Để có một kiến thức hệ thống về pháp luật, Sàn nên tạo điều kiện cho các nhân viên thƣờng xuyên tham gia các lớp tập huấn về luật pháp, thậm chí có thể mời các chuyên gia về luật về giảng dạy cho nhân viên của Sàn ngay tại Sàn. - Tổ chức đào tạo, huấn luyện, nâng cao kiến thức cho các TĐV các kiến thức khác về các lĩnh vực liên quan nhƣ: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, các nghiệp vụ kỹ thuật nhƣ: đọc bản vẽ, đánh giá chất lƣợng còn lại của công trình xây dựng,... 59 Đây là mảng kiến thức rộng lớn nhƣng khá cần thiết đối với hoạt động định giá. Việc đào tạo có thể tổ chức ở trong nƣớc, thậm chí có thể cử đi học ở nƣớc ngoài. Các TĐV có thể tham gia các khoá học ngắn hạn hặc dài hạn phù hợp với từng cá nhân. Trên cơ sở các kiến thức học đƣợc, các TĐV cần phải xây dựng đƣợc một hệ thống các chỉ tiêu quan trọng áp dụng trong lĩnh vực định giá, đồng thời cũng thƣờng xuyên tìm hiểu các đặc điểm về văn hoá, tập quán cũng nhƣ tâm lý của các đối tƣợng khách háng khác nhau có ảnh hƣởng đến giá trị BĐS. - Tạo môi trƣờng làm việc năng động, lành mạnh, vui vẻ. Từ đó thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả năng của mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu quả. - Xây dựng một chế độ thƣởng phạt rõ ràng, quy định rõ các quyền lợi cũng nhƣ trách nhiệm của các TĐV trong việc hành nghề định giá. Bên cạnh đó, có thể đƣa ra một hệ thống các tiêu chuẩn để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho các nhân viên không ngừng phấn đấu. Có thể nói, năng lực chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp là những yêu cầu đầu tiên, cơ bản và quan trọng nhất đối với một chuyên viên định giá. Đó là điều kiện cần để đảm bảo thực hiện tốt quy trình và phƣơng pháp định giá của Sàn. Tuy nhiên, đây cũng là một vấn đề phức tạp và tƣơng đối nhạy cảm, vì vậy muốn thực hiện đƣợc đòi hỏi phải có sự nỗ lực của ban lãnh đạo cũng nhƣ toàn bộ nhân viên trong Sàn, đồng thời cũng cần phải có một khoảng thời gian nhất định. 3.2.5. Hoàn thiện quy trình kỹ thuật nghiệp vụ định giá bất động sản Các kỹ thuật nghiệp vụ hiện nay Sàn giao dịch bất động sản THT đã bám sát các quy định hiện hành về thẩm định BĐS và các tiêu chuẩn định giá. Tuy nhiên, Sàn cần hoàn thiện nhất quán các phƣơng pháp định giá, đặc biệt là trong định giá nhà cửa, vật kiến trúc. Hiện nay khi thẩm định BĐS, Sàn vẫn áp dụng 02 cách tính toán trong định giá trị nhà cửa, vật kiến trúc trong phƣơng pháp chi phí. Đó là phƣơng pháp tính theo giá đền bù và phƣơng pháp lập dự toán. Trong đó cách áp dụng vào đơn giá đền bù là không phù hợp với những Doanh nghiệp đang hoạt động. Thông thƣờng với mức giá này Doanh nghiệp không thể đầu tƣ đƣợc các tài sản tƣơng tự. Vì vậy, nếu không đủ cơ sở thẩm định theo phƣơng pháp dự toán, Sàn nên đề xuất áp dụng các hệ số điều chỉnh thông qua thống kê kinh nghiệm và áp dụng suất vốn đầu tƣ. Sau đây là hai phƣơng pháp có thể áp dụng: Phƣơng pháp 1: Có thể căn cứ vào thông tin chính thức của: Sàn giao dịch bất Thang Long University Library 60 động sản THT. Chí phí xây dựng nhà hoàn thiện so với xây thô thông thuờng hệ số thống kê kinh nghiệm theo bảng sau: Bảng 3.1: Hệ số thống kê kinh nghiệm chi phí xây dựng Thành phần công việc Đơn vị tính Trung Bình Khá Cao cấp Giá xây thô nhà phố 1000 VNĐ 2.500 3.000 3.500 Giá xây hoàn thiện nhà phố 1000 VNĐ 4.000 5.000 6.000 Hệ số Lần 1,6 1,67 1,71 (Nguồn: Bộ phận Định giá – Đấu giá) Nhƣ vậy khi tiến hành xác định giá trị nhà cửa, vật kiến trúc nếu không có đủ hồ sơ có thể sử dụng hệ số điều chỉnh từ 1,6 đến 1,7 lần so với đơn giá nhà xây thô thu thập đƣợc qua thị trƣờng hoặc sử dụng đơn giá đền bù có điều chỉnh. Phƣơng pháp 2: Căn cứ kích thƣớc xây dựng và hiện trạng, áp dụng Suất vốn đầu tƣ tại Quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/8/2012 của Bộ Xây dựng để tính toán đề xuất giá trị. Đồng thời sử dụng chỉ số giá xây dựng đƣợc Bộ Xây dựng công bố hàng quý để điều chỉnh theo giá thị trƣờng. 3.2.6. Mở rộng quy mô và địa bàn hoạt động, tăng cường công tác quảng bá tiếp thị, xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu về giá Sàn giao dịch bất động sản THT luôn không ngừng nâng cao vị thế của mình trên lĩnh vực BĐS đồng thời tiến hành xây dựng và thành lập các văn phòng giao dịch trên khắc cả nƣớc. Sàn có mạng lƣới phòng giao dịch cả 3 miền Bắc, Trung, Nam. Với mong muốn mang lại sự hài lòng cao nhất tới cho khách hàng bằng cung cách phục vụ nhiệt tình và giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng, Sàn đang cố gắng cho xây dựng văn phòng giao dịch tại miền Trung đặc biệt là Huế và Đà Nẵng. Đồng thời phát triển toàn diện mạng lƣới Sàn một cách hợp lý và khoa học nhất, hƣớng tới sự phát triển vững mạnh của Sàn. Sàn luôn tăng cƣờng công tác quảng bá và tiếp thị trên các Website chính của Sàn. Bên cạnh đó, Sàn luôn tham gia hàng loạt các sự kiện liên quan tới cộng đồng nhƣ thăm các gia đình chính sách và khó khăn, thăm và tặng quà trại trẻ mồ côi Thụy An hay hàng loạt các hoạt động ủng hộ, giúp đỡ những ngƣời gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống. Một trong những ý kiến đề xuất khả thi nhất đối với Sàn lúc này chính là hoàn thiện và tiếp tục mở rộng xây dựng hệ thống ngân hàng dữ liệu thông tin 61 BĐS. Công việc này tƣởng chừng sẽ rất khó khăn nhƣng bằng những nỗ lực, đồng thời nhờ sự tận tâm từ toàn thể đội ngũ nhân viên mà nhất là đội ngũ TĐV khi liên tục ghi và lƣu lại dữ liệu từ các thẩm định BĐS thành công. Điều đó rất cần thiết đối với công việc định giá BĐS trong tƣơng lai cũng nhƣ đƣa ra những phán quyết trong khi định giá. Kết luận chƣơng 3 Định giá BĐS đã và đang trở thành nhu cầu cấp thiết, không thể thiếu trong nền kinh tế thị trƣợng Sự phát triển cũng nhƣ xu thế toàn cầu hóa ở Việt Nam hiện nay đang đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với công tác định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng. Do vậy, việc hoàn thiện công tác định giá BĐS của các tổ chức định giá chuyên nghiệp là hết sức cần thiết, góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Cùng với đó là mục tiêu đƣa ngành định giá BĐS sánh ngang với các nƣớc phát triển trên thế giới, nâng tầm vị thế của Việt Nam trên trƣờng quốc tế. Từ những hạn chế trong công tác định giá BĐS ở Sàn giao dịch bất động sản THT và phân tích nguyên nhân chúng ta nhận thấy để giải quyết vấn đề này không thể xem xét ở phạm vi mỗi Doanh nghiệp. Muốn làm đƣợc điều đó phải có những giải pháp tổng hợp từ các cơ quan Ban ngành, từ Trung ƣơng đến địa phƣơng và đến từng Doanh nghiệp. Đồng thời phải có sự cải tổ từ trên xuống dƣới đối với hoạt động định giá BĐS trong chính Sàn bằng những đề xuất và giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề còn tồn tại ngay trong nội bộ của Sàn. Thang Long University Library KẾT LUẬN CHUNG Vấn đề hoàn thiện công tác định giá BĐS luôn là những vấn đề đáng quan tâm hiện nay trong các Sàn giao dịch BĐS, Công ty có bộ phận định giá hay trong chính các Ngân hàng luôn đƣợc ƣu tiên hàng đầu. Sàn giao dịch bất động sản THT cũng không nằm ngoại lệ. Bằng những giải pháp đƣợc nêu ở trên phàn nào góp phần hoàn thiện hơn đƣợc công tác định giá của Sàn giao dịch bất động sản THT và nâng cao đƣợc tính chính xác khi định giá BĐS cụ thể tại Sàn. Do tính phức tạp của vấn đề và trình độ năng lực còn hạn chế nên khóa luận chắc chắn còn nhiều thiếu sót. Em rất mong nhận đƣợc sự chỉ bảo của các thầy cô giáo và chắc chắn sự đóng góp ý kiến của các thầy cô sẽ giúp em hoàn thiện hơn đề tài của mình. Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn cô giáo hƣớng dẫn – Th.s Vũ Lệ Hằng đã tận tình hƣớng dẫn và giúp đỡ em, để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này! Hà Nội, ngày 23 tháng 3 năm 2014 Sinh viên thực hiện Phùng Thị Thúy Nga PHỤ LỤC Phụ lục 1: Hợp đồng định giá lô đất 132/2 Quận Hoàn Kiếm Phụ lục 2: Hợp đồng định giá số 28 ngõ Tả Thanh Oai – Thanh Trì- Hà Nội Bộ phận Định giá – Đấu giá Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 18 tháng 09 năm 2012 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Số: 109/2012 SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT Khách hàng: ông Lê Trung Kiên Mục đích thẩm định: tài sản đảm bảo vay ngân hàng I. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ 1. Thông tin về tài sản cần định giá Tên tài sản: đất sản xuất kinh doanh Loại tài sản:  Đất ở và nhà ở  Căn hộ chung cƣ  Đất sản xuất kinh doanh  Đất khác Địa chỉ tài sản: Lô đất 132/2 đƣờng Lý Thái Tổ - Quận Hoàn Kiếm – Hà Nội Tên chủ sở hữu: ông Lê Trung Kiên Hồ sơ tài sản định giá: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng Đất Kết luận: Hồ sơ pháp lý tài sản định giá:  Đầy đủ  Chƣa đầy đủ 3. Căn cứ định giá Thang Long University Library - Luật đất đai năm 2003 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai - Căn cứ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/08/2005 về thẩm định giá. - Căn cứ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính . - Căn cứ Thông tƣ số 17/2006/TT – BTC ngày 13/3/2006 về việc hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/08/2005 về thẩm định giá - Căn cứ luất đất đai ban hành ngày 26/11/2003 - Căn cứ các văn bản qui phạm pháp luật có liên quan. 4. Mô tả đặc điểm tài sản  Quyền sử dụng đất: - Khu vực tài sản:  Khu vực nội thành  Khu ven đô, thị trấn  Khu vực Huyện ngoại thành  Khu vực huyện khác  Khu đô thị mới - Vị trí:  1  2  3  4 - Diện tích đất - Trong đó: Đất ở: 800,3 m² ; Đất vƣờn: 0 m² - Hình thƣc sử dụng: Sử dụng riêng: 0 m² ; sử dụng chung: 800,3 m² - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị - Mặt tiền: 24,91 m - Chiều sâu căn hộ: 32,13 m - Hình dạng:  Vuông vắn  Không vuông vắn - Mặt cắt ngõ: 10 m - Phân cấp đƣờng:  Rải nhựa  Bê tông  Khác - Khoảng cách ra phố chính: 0 m ( Đƣờng Lê Thái Tổ) - Hƣớng chính thửa đất: Tây Nam - Giáp ranh: + Mặt phía Tây Nam giáp đƣờng Lý Thái Tổ. + Mặt phía Tây Bắc giáp đƣờng Lê Phụng Hiểu. + Nằm liền kề phía Đông Nam của lô đất là tòa nhà Trụ sở Hội nhà báo Việt Nam và Câu lạc bộ báo chí (Press Club - 59A Lý Thái Tổ). + Phía Đông của lô đất tiếp giáp Đại sứ quán Italy (số 9 Lê Phụng Hiểu).  Tài sản gắn liền với đất: 0  Nhận xét về tài sản: II. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 1. Cơ sở xác định Giá trị quyền sử dụng đất Chỉ tiêu Đơn vị BĐS 1 BĐS2 BĐS 3 BĐS 4 BĐS 5 BĐS 6 BĐS 7 Địa chỉ Số 20 Lò Sũ, Hoàn Kiếm, Hà Nội Số 10 Hàng Quạt, phƣờng Hàng Gai, Hoàn Kiếm, Hà Nội Nhà số 87 Hàng Bạc, Hoàn Kiếm, Hà Nội Nhà số 1A Cầu Gỗ, Hoàn Kiếm, Hà Nội Nhà số 13 Hàng Thùng, Hoàn Kiếm, Hà Nội Nhà số 35 Trần Nhân Tông, phƣờng Bùi Thị Xuân, Hai Bà Trƣng, Hà Nội Nhà số 38 Hàm Long, Hoàn Kiếm, Hà Nội Diện tích 209 m² 134 m² 112 m² 94,5 m² 180 m² 235 m² 150 m² 1. Vị trí % 0 0 - 10 - 20 + 20 + 5 + 5 2. Pháp lý % 0 0 0 0 0 0 0 3.Môi trƣờng sống, an ninh % + 5 + 2 + 3 + 5 + 3 0 0 4. Lợi thế kinh doanh % - 5 - 5 -20 - 30 + 5 - 5 + 5 5. Quy mô % 0 + 5 + 3 + 5 + 8 0 + 5 6.Giao thông % + 5 0 -5 -10 0 -5 0 Tổng mức điều chỉnh % + 5 + 2 - 29 - 50 +36 -5 +15 Giá bán 1000đ/m2 145.000 110.000 178.000 267.000 111.000 160.000 110.000 Giá bán đã điều chỉnh 1000đ/m2 152.250 112.200 126.380 133.500 150.960 152.000 126.500 Giá bình quân 1000đ/m2 136.256 Giá lựa chọn 146.835 Tổng giá trị 92.712.000.000 VNĐ Thang Long University Library 2. Giá trị định giá tài sản: STT Tên tài sản Diện tích(m) Đơn giá (VNĐ) Chất lƣợng còn lại (%) Giá trị thẩm định (VNĐ) 1 Giá trị quyền sử dụng đất m² 92.712.000.000 Tổng giá trị quyền sử dụng đất 92.712.000.000 3. Các hạn chế của kết quả báo cáo thẩm định Hạn chế về tính chất pháp lý của tài sản 4. Thành phần thẩm định giá tài sản Chúng tôi những ngƣời kí tên dƣới đây cam kết: - Các thông tin trong báo cáo thẩm định này là hoàn toàn chân thực. - Quá trình thẩm định và ra kết quả thảm định là hoàn toàn độc lập, khách quan và tuân theo đúng quy định của Pháp luật và của Sàn giao dịch bất động sản THT. GIÁM ĐỐC CÁN BỘ THẨM ĐỊNH SƠ ĐỒ BẤT ĐỘNG SẢN Thang Long University Library Bộ phận Định giá – Đấu giá Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc Hà Nội, ngày 10 tháng 09 năm 2011 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN Số: 78/2011 SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THT Khách hàng: bà Triệu Thị Trinh Mục đích thẩm định: tài sản đảm bảo vay ngân hàng III. THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ 2. Thông tin về tài sản cần định giá Tên tài sản: đất ở và nhà ở Loại tài sản:  Đất sản xuất kinh doanh  Căn hộ chung cƣ  Đất ở và nhà ở  Đất khác Địa chỉ tài sản: Số 28, Ngõ 2 Cầu Bƣơu, Xã Tả Thanh Oai, Huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội Tên chủ sở hữu: ông Phùng Văn Tuy Hồ sơ tài sản định giá: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng Đất Kết luận: Hồ sơ pháp lý tài sản định giá:  Đầy đủ  Chƣa đầy đủ 3. Căn cứ định giá - Luật đất đai năm 2003 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai - Căn cứ Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/08/2005 về thẩm định giá. - Căn cứ hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính và Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính . - Căn cứ Thông tƣ số 17/2006/TT – BTC ngày 13/3/2006 về việc hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/08/2005 về thẩm định giá - Căn cứ luất đất đai ban hành ngày 26/11/2003 - Căn cứ các văn bản qui phạm pháp luật có liên quan. 5. Mô tả đặc điểm tài sản  Quyền sử dụng đất: - Khu vực tài sản:  Khu vực nội thành  Khu ven đô, thị trấn  Khu vực Huyện ngoại thành  Khu vực huyện khác  Khu đô thị mới - Vị trí:  1  2  3  4 - Diện tích đất - Trong đó: Đất ở: 1072 m²; Đất vƣờn: 0 m² - Hình thƣc sử dụng: Sử dụng riêng: 0 m² ; sử dụng chung: 1072 m² - Thời hạn sử dụng: Lâu dài - Mục đích sử dụng: Đất ở đô thị - Mặt tiền: 24,8 m - Chiều sâu căn hộ: 47,5 m - Hình dạng:  Vuông vắn  Không vuông vắn - Mặt cắt ngõ: 3,7 m - Phân cấp đƣờng:  Rải nhựa  Bê tông  Khác - Khoảng cách ra phố chính: 100 m ( Đƣờng) - Hƣớng chính thửa đất: Tây Nam - Giáp ranh: + Mặt phía Đông giáp ngõ 2 Cầu Bƣơu. + Mặt phía Tây giáp mƣơng thoát nƣớc. + Mặt phía Nam giáp nhà dân + Mặt phía Bắc giáp nhà dân và ngách nhỏ. Thang Long University Library  Tài sản gắn liền với đất: nhà 03 tầng  Nhận xét về tài sản: IV. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO 2. Cơ sở xác định Giá trị quyền sử dụng đất Nội dung BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3 Địa chỉ Số 142 Ngõ 2 Cầu Bƣơu, xã Tả Thanh Oai, Thanh Trì Lô số 21 nhà vƣờn, KĐT Cầu Bƣơu, Thanh Trì Khu Cầu Bƣơu, Xã Tả Thanh Oai, Thanh Trì Nguồn thông tin Sàn CP thông tin và định giá Việt Nam Sàn CP thông tin và định giá Việt Nam Sàn CP thông tin và định giá Việt Nam Diện tích (m x m) DT đất: 180m2 96 m2 60-360m2 DTXD 40 m 2 288 m 2 0 m 2 Mô tả Nhà cấp 4 đã cũ, tƣờng cổng bao quanh, không gian thoáng Nhà 3 tầng xây thô Đất thổ cƣ Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Liên hệ A. Bình:0916 082 353 C. Thủy 0916 0820353 A. Tùng 0983 078 201/9174094 Mặt tiền 12m 6,0m 4,0 – 24,0m Ngõ rộng 4m 6m 3,5m Điều kiện KT - XH Tƣơng đồng Tƣơng đồng Tƣơng đồng Giá Rao bán 30 triệu đ/m2 3.000 triệu 28 triệu/m2 Ƣớc tính: 27 triệu đ/m2 3.000 triệu 25 triệu/m2 Giá XD: 0 triệu 865 triệu đồng 0 triệu VNĐ GiáQSDĐ/m2: 27,5 triệu đ/m2 26,54 triệu đ/m2 26 – 27,5 triệu đ/m2 2. Cơ sở xác định giá tài sản gắn liền với đất a. Ngôi nhà 03 tầng STT Kết cấu chính TLCL còn lại (%) Hki TLGT các KC chính (%) Tki TLCL còn lại của BĐS = [Hki*Tki]/ ∑Tki] * 100 1 Móng 54 9 53,66 2 Cột, khung 53 14 3 Tƣờng, vách 52 16 4 Nền, sàn 54 10 5 Đỡ mái 54 0 6 Mái 55 22 Tổng cộng 71 b. Mái tôn ngôi nhà 03 tầng STT Kết cấu chính TLCL còn lại (%) (Hki) TLGT các KC chính (%) (Tki) TLCL còn lại của BĐS = [(Hki)*(Tki)/∑ Tki]*100 1 Móng 74 9 72,34 2 Cột, khung 75 14 3 Tƣờng, vách 70 16 4 Nền, sàn 70 10 5 Đỡ mái 74 10 6 Mái 72 22 Tổng cộng 81 3. Giá trị định giá tài sản: STT Tên tài sản Diện tích(m²) Đơn giá (VNĐ) Chất lƣợng còn lại (%) Giá trị thẩm định (VNĐ) 1 Giá trị quyền sử dụng đất 1.072 26.680.000 26.601.000.000 2 Giá trị ngôi nhà 03 tầng 2.760 5.000.000 53,66 7.405.000.000 3 Mái tôn nhà 03 tầng 1.306 280.000 72,34 265.000.000 Tổng cộng 36.271.000.000 Thang Long University Library 3. Các hạn chế của kết quả báo cáo thẩm định Hạn chế về tính chất pháp lý của tài sản 4. Thành phần thẩm định giá tài sản Chúng tôi những ngƣời kí tên dƣới đây cam kết: - Các thông tin trong báo cáo thẩm định này là hoàn toàn chân thực. - Quá trình thẩm định và ra kết quả thảm định là hoàn toàn độc lập, khách quan và tuân theo đúng quy định của Pháp luật và của Sàn giao dịch bất động sản THT. GIÁM ĐỐC CÁN BỘ THẨM ĐỊNH SƠ ĐỒ BẤT ĐỘNG SẢN Thang Long University Library DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Tiêu chuấn sô 12 - Phân loại bất động sản 2. Khoản 2, điều 4, chƣơng 1, pháp lệnh Giá số 40/2002/QL-UBTVQH 3. Khoản 9, Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS 1/1/2007 của Việt Nam 4. Tài liệu bồi dƣỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá Q2-NXB HN, 2007) 5. Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS 1/1/2007 của Việt Nam 6. Tiêu chuẩn số 07 - Phƣơng pháp so sánh QĐ năm 2008/QĐ-BTC 7. Tiêu chuẩn số 10 – Phƣơng pháp thặng dƣ QĐ năm 2008/QĐ-BTC 8. Tiêu chuẩn số 08 - Phƣơng pháp thu nhập 9. Tiêu chuẩn số 09 – Phƣơng pháp chi phí 10. cập nhật 17/12/2013. 11. dong-san/499-phan-loai-bat-dong-san-.html cập nhật 22/12/ 2013. 12. Cập nhật 22/12/2013. 13.ập nhật lúc 8h ngày 3/1/2014. 14. to-anh-huong-toi-gia-bat-dong-san-nha-dat-la-gi cập nhật lúc 14h ngày 2/1/2014.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdftoan_van_a17242_4898.pdf
Luận văn liên quan