Quy định về luật đất đai hiện hành, thực trạng và một số giải pháp

Nguyên nhân của tình trạng trên là do ở các địa phương thiếu một cơ quan thực sự có chuyên môn trong việc định giá đất, vì vậy việc đánh giá đất thiếu khoa học không phù hợp với thực tế. Luật đất đai 2003 có qui định về một tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động dịch vụ về giá đất.Thực tế đòi hỏi phải thiết lập ở mỗi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương một tổ chức có đủ điều kiện về vật chất và đủ năng lực thực hiện công việc này.Theo tôi, chính tổ chức sẽ công bố giá đất công khai vào ngày 01/01 hàng năm. Tổ chức này do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập và chịu trách nhiệm trước Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong lĩnh vực hoạt động của mình.

doc58 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 09/03/2013 | Lượt xem: 1498 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Quy định về luật đất đai hiện hành, thực trạng và một số giải pháp, để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
doanh t×m kiÕm lîi nhuËn mµ lµ ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n, c¸c chÝnh s¸ch x· héi theo yªu cÇu cña nhµ n­íc, v× vËy nÕu cho phÐp thùc hiªn viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt th× môc ®Ých cña Nhµ N­íc khã ®¹t ®­îc. * §èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n khi sö dông ®Êt ë cã c¸c quyÒn vµ nghÜa vô sau: §­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, trõ tr­êng hîp chuyÓn nh­îng cã ®iÒu kiÖn theo qui ®Þnh cña ChÝnh phñ ®ã lµ: ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ë cho ng­êi ViÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi hoÆc lµ hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sinh sèng ë xen kÏ trong ph©n khu b¶o vÖ nghiªm nghÆt, ph©n khu phôc håi rõng sinh th¸i thuéc rõng ®Æc dông ch­a cã ®iÒu kiÖn chuyÓn ra khái ph©n khu ®ã thØ chØ ®­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ë cho hé gia ®×nh c¸ nh©n ®ang sèng trong ph©n khu ®ã; hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc giao ®Êt ë trong khu rõng phßng hé chØ ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sinh sèng trong khu vùc ®ã. QuyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam C¸ nh©n cã quyÒn ®Ó thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt. Hé gia ®×nh ®­îc Nhµ N­íc giao ®Êt nÕu trong hé cã thµnh viªn chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt cña thµnh viªn ®ã sÏ ®­îc theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt. Tr­êng hîp ng­êi thõa kÕ lµ ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng ®­îc mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ViÖt Nam th× ®­îc nhËn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, nÕu kh«ng thuéc ®èi t­îng trªn th× chØ ®­îc gi¸ trÞ phÇn thõa kÕ ®ã. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ë. §èi t­îng ®­îc tÆng cho cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë lµ: Nhµ n­íc, céng ®ång d©n c­, tÆng cho nhµ t×nh nghÜa g¾n liÒn víi ®Êt, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng mua nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh¸c, Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt. Kh¸c víi c¸c tæ chøc sö dông ®Êt trong n­íc, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®èi t­îng ®­îc nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh,c¸ nh©n ®­îc qui ®Þnh réng h¬n ®ã lµ ngoµi c¸c tæ chøc tÝn dông ®­îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt nam cßn bao gåm c¶ tæ chøc kinh tÕ, c¸c c¸ nh©n. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cßn cã quyÒn gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt víi tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt kinh doanh. So víi luËt ®Êt ®ai 1993 qui ®Þnh më réng h¬n vÒ kh¶ n¨ng gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n biÓu hiªn râ nÐt nhÊt lµ sù cho phÐp c¸c chñ thÓ nµy ®­îc gãp vèn víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi. §iÒu nµy cã ýn nghÜa quan träng t¹o ®iÒu kiÖn cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh. * §èi víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi khi sö dông ®Êt ë th× cã mét sè quyÒn vµ nghÜa vô sau: - QuyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi sö dông ®Êt ®Ó thùc hÞªn dù ¸n kinh doanh nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª Theo nghÞ ®Þnh 61/1994/N§-CP ngµy 05/07/1994 vÒ mua b¸n kinh doanh nhµ ë th× tr­íc ®©y chØ cã c¸c tæ chøc trong n­íc, c¸ nh©n lµ c«ng d©n ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi míi ®­îc phÐp kinh doanh nhµ ë, nay ®Ó ph¸t triÓn quü nhµ ë, viÖc sö dông ®Êt vµo môc ®Ých x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª ®· ®­îc cho c¸c chñ thÓ cã nh©n tè n­íc ngoµi. QuyÒn vµ nghÜa vô cô thÓ cña c¸c ®èi t­îng nµy ®­îc qui ®Þnh tõ ®iÒu 118 ®Õn ®iÒu 121 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003. Ng­êi ViÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt cã quyÒn chuyÓn nh­îng,cho thuª, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn, tÆng cho nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt. Tuy nhiªn chØ ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng khi ®· hoµn thµnh dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë theo quy hoach ®· ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt. Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ kinh doanh nhµ ë t¹i ViÖt Nam ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt thu tiÒn thuª ®Êt hang n¨m th× ®­îc quyÒn b¸n hoÆc cho thuª nhµ ë. Cßn ®èi víi tr­êng hîp tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m th× chØ cã quyÒn cho thuª nhµ ë. Ng­êi mua nhµ ë ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt æn ®Þnh, l©u dµi.Ngoµi ra nh÷ng ®èi t­îng nµy còng cã quyÒn nh­ gãp vèn, b¶o l·nh, tÆng cho,thÕ chÊp nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë - QuyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ViÖt Nam Theo qui ®Þnh t¹i kho¶n 1 ®iÒu 121 luËt ®Êt ®ai 2003 th× ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë ph¶i thuéc mét trong c¸c tr­êng hîp sau: + Ng­êi vÒ ®Çu t­ l©u dµi cã nhu cÇu vÒ nhµ ë trong thêi gian ®Çu t­ t¹i ViÖt Nam + Ng­êi cã c«ng ®ãng gãp víi ®Êt n­íc + Nh÷ng nhµ ho¹t ®éng v¨n ho¸, nhµ khoa häc cã nhu cÇu vÒ ho¹t ®éng th­êng xuyªn t¹i ViÖt Nam nh»m phôc vô sù nghiÖp x©y dùng ®Êt n­íc + Ng­êi cã nhu cÇu vÒ sèng æn ®Þnh t¹i ViÖt Nam Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i viÖt nam ngoµi c¸c quyÒn vµ nghÜa vô chung cßn cã c¸c quyÒn vµ nghÜa vô sau ®©y: B¸n nhµ ë cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­ßi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng trªn ThÕ chÊp nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®­îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam §Ó thõa kÕ nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë cho hé gia ®×nh , c¸ nh©n, ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng ®· nªu ë trªn. NÕu kh«ng thuéc ®èi t­îng ®ã th× ®­îc h­ëng gi¸ trÞ cña phÇn thõa kÕ ®ã TÆng cho nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë cho Nhµ n­íc, céng ®éng d©n c­, tÆng cho nhµ t×nh nghÜa, tÆng cho nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n hoÆc ng­ãi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngäµi thuéc ®èi t­îng nªu trªn. 2.7. VÒ cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt ë GiÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt lµ chøng th­ ph¸p lý x¸c nhËn mèi quan hÖ gi÷a nhµ n­íc vµ ng­êi sö dông ®Êt ®Ó hä ®­îc h­ëng mäi quyÒn lîi hîp ph¸p vÒ ®Êt ®ai vµ ®­îc nhµ n­íc b¶o hé khi quyÒn lîi cña hä bÞ x©m ph¹m. ViÖc cÊp giÊy chøng nhËn qôyÒn sö dông ®Êt ë ®­îc qui ®Þnh kh¸ cô thÓ t¹i LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh, nh»m gióp c«ng t¸c nµy ®­îc triÓn khai mét c¸ch ®ång bé vµ cã hiÖu qu¶ trªn thùc tÕ. §iÒu 49 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 qui ®Þnh c¸c tr­êng hîp ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn ®Êt nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng gåm cã: hé gia ®Þnh, c¸ nh©n ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt ë; tæ chøc ®­îc nhµ n­íc giao ®©t ë phôc vô t¸i ®Þnh c­; ng­êi ®ang sö dông ®Êt ë theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 50 vµ §iÒu 51 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 mµ ch­a ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ng­êi mua nhµ ë g¾n liền víi ®Êt ë, ng­êi ®­îc sö dông ®Êt ë theo quyÕt ®Þnh b¶n ¸n cña toµ ¸n, quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt tranh chÊp cña uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn; ng­êi nhËn ®­îc quyÒn sö dông ®Êt phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt; ng­êi ®­îc nhµ n­íc thanh lý ho¸ gi¸ nhµ ë g¾n liÒu víi ®Êt ë, ng­êi tróng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë. §èi víi c¸c tr­êng hîp ®­îc quy ®Þnh ë ®iÒu luËt nµy, c¸c c¬ quan c«ng quyÒn kh«ng ®­îc phÐp ®Æt thªm thñ tôc hµnh chÝnh g©y chËm trÔ hoÆc tõ chèi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi d©n. Trong giíi h¹n kho¸ luËn nµy, t«i còng chØ tËp trung lµm râ tr­êng hîp cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë cho hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n §iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh cô thÓ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng cho hé gia ®×nh c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi ®¸p øng ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau: ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh, l©u dµi, ®­îc Uû ban nh©n d©n x· x¸c ®Þnh lµ kh«ng cã tranh chÊp vµ cã ®ñ c¸c giÊy tê hîp lÖ quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, kÓ c¶ tr­êng hîp giÊy tê hîp lÖ kh«ng chÝnh chñ nh­ng gi÷a c¸c bªn cã c¸c b»ng chøng râ rang chøng minh viÖc giao dÞch hîp ph¸p. Tr­êng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng cã c¸c giÊy tê hîp lÖ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh­ng ®Êt ë ®· ®­îc sö dông æn ®Þnh tõ tr­íc ngµy 15/10/1993 ®­îc uû ban nh©n x· x¸c nhËn lµ kh«ng cã tranh chÊp, phï hîp víi quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®· ®­îc xÐt duyÖt th× còng ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt khi sö dông ®Êt từ ngµy 15/10/1993 ®Õn tr­íc 1/07/2004 mµ kh«ng cã ®ñ giÊy tê hîp lÖ, nay ®­îc uû ban nh©n d©n x· x¸c nhËn lµ kh«ng cã tranh chÊp, phï hîp víi quy ho¹ch ®­îc xÐt duyÖt. Tr­êng hîp cã giÊy tê vÒ giao ®Êt ë tõ sau ngµy 15/10/1993 nh­ng ch­a thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh víi nhµ n­íc nay ®­îc c©p giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt còng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. Nh­ vËy so víi LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 th× LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· cã nh÷ng qui ®Þnh vÒ ®iÒu kiện cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cô thÓ vµ tiÕn bé h¬n rÊt nhiÒu. Tr­íc hÕt luËt ®Êt ®ai ®· luËt ho¸ c¸c giÊy tê hîp lÖ, ®­îc xem lµ c¬ së ph¸p lý ®Ó nhµ n­íc xÐt c©p giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Tr­íc ®©y nh÷ng giÊy tê nµy chØ ®­îc qui ®Þnh t¹i c¸c v¨n b¶n d­íi luËt lµm cho viÖc triÓn khai c«ng t¸c nµy trªn thùc tÕ gÆp nhiÒu khã kh¨n. T¹i luËt ®Êt ®ai n¨m 2003 nhµ n­íc còng ®· níi láng ®iÒu kiện cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt so víi tr­íc ®©y. Theo qui ®Þnh t¹i kho¶n 6 ®iÒu 50 luËt ®Êt ®ai n¨m 2003 hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt ë kh«ng cã c¸c lo¹i giÊy tê hîp lÖ nh­ng ®· ®­îc sñ dông tõ 15/10/1993 còng ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt . Nhµ n­íc qui ®Þnh më réng ®iÒu kiÖn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nµy nh»m môc ®Þch ®Èy m¹nh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt t¹o ®iÒu kiÖn thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai vµ qu¶n lý ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ThÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt qui ®Þnh tại ®iÒu 52 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 vµ §iÒu 56 N§ 181/2004/N§-CP. Theo ®ã ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­íi viÖt nam định c­ ¬ nuíc ngoµi mua nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë th× thÈm quyÒn thuéc vÒ uû ban nh©n d©n quËn, huyªn, thµnh phè thuéc tØnh. §èi víi ®Êt do tæ chøc, ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi thùc hÞªn dù ¸n t¸i ®Þnh c­ hoÆc x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª thÈm quyÒn thuéc vÒ uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng. §Ó gi¶m g¸nh nÆng c«ng viÖc cho uû b¶n nh©n d©n tØnh t¨ng tr¸ch nhiÖm cña c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai chuyªn ngµnh LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 qui ®Þnh ñy ban nh©n d©n tØnh cã quyÒn uû quyÒn cho Së tµi nguyªn vµ m«i tr­êng trong viÖc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt. VÒ h×nh thøc, néi dung cña giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt còng ®­îc luËt qui ®Þnh cô thÓ. GiÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt ë vÒ h×nh thøc gièng nh­ c¸c lo¹i gÞÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt kh¸c do Bé tµi nguyªn vµ m«i tr­êng ph¸t hµnh theo mÉu chung thèng nhÊt trong c¶ n­íc vµ cÊp chung mét giÊy ®èi víi quyÒn së h÷u ®Êt ë và quyÒn së h÷u nhµ ë. GiÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt cã bèn trang, b×a ngoµi mµu ®á, tramg 2 vµ 3 ghi th«ng tin vÒ ng­êi sö dông ®Êt, s¬ ®å thöa ®Êt, trang bèn in b¶ng ghi nh÷ng biÕn ®æi vÒ sö dông ®Êt. Bªn c¹nh ®ã Nhµ n­íc còng quan t©m tíi viÖc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt ë ®èi víi tr­êng hîp chñ së h÷u chung nh»m ®¶m b¶o sù b×nh ®¼ng h¹n chÕ sù tranh chÊp gi÷a c¸c chñ sö dông ®Êt, kho¶n 3 ®iÒu 80 LuËt ®Êt ®ai 2003 qui ®Þnh “ tr­êng hîp thöa ®Êt cã nhiÒu hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc cïng sö dông th× giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp cho tõng c¸ nh©n, tõng hé gia ®×nh, tõng tæ chøc” . Mét ®iÓm míi lÇn ®Çu tiªn ®­îc ghi nhËn trong LuËt ®Êt ®ai 2003 lµ viÖc qui ®Þnh trong giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt lµ ph¶i ghi râ tªn cña vî, chång. Quy ®Þnh nµy ®¶m b¶o sù b×nh ®¼ng gi÷a vî vµ chång khi quyÕt ®Þnh c¸c vÊn ®Ò liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt. 2.8. C¸c qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tµi chÝnh vµ gi¸ ®Êt ë ®« thÞ vµ n«ng th«n 2.8.1. ChÕ ®é tµi chÝnh ¸p dông cho ng­êi sö dông ®Êt C¸c qui ®Þnh vÒ tµi chÝnh vµ gi¸ ®Êt ®­îc qui ®Þnh t¹i môc 6 ch­¬ng 2 LuËt ®Êt ®ai 2003 lµ vÊn ®Ò hoµn toµn míi, ®­îc ®Ò cËp mét c¸ch cã hÖ thèng so víi LuËt ®Êt ®ai 1993. Víi nh÷ng qui ®Þnh míi nµy ®· ph¸t huy nguån vèn ®Êt ®ai, ®¶m b¶o c¸c nguån thu tµi chÝnh tõ ®Êt ®ai cho Ng©n s¸ch nhµ n­íc. Trong c¸c nguån thu ng©n s¸ch nhµ n­íc tõ ®Êt ®ai th× thu tõ ®Êt ë chiÕm mét phÇn quan träng. Theo ®iÒu 54 luËt ®Êt ®ai 2003 vµ N§198/2004/N§-CP ngµy 3/12/2004 vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt. Hé gÞa ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh nh­ sau: ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt khi nhµ n­íc giao ®Êt, khi ®­îc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt qui ®Þnh t¹i kho¶n 6 ®iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai 2003, ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt tõ ®Êt n«ng nghiÖp hoÆc ®Êt phi n«ng nghiÖp kh«ng ph¶i lµ ®Êt ë sang ®Êt ë, chuyÓn môc ®Ých tõ ®Êt v­ên ao trong cïng thöa ®Êt cã nhµ ë thuéc khu d©n c­ ®­îc c«ng nhËn lµ ®Êt ë sang ®Êt ë. Ngoµi ra cßn ph¶i nép lÖ phÝ tr­íc b¹ nhµ ®Êt, n«p lÖ phÝ ®Þa chÝnh khi lµm thñ tôc trÝch lôc hå s¬ ®Þa chÝnh, chøng nhËn biÕn ®éng quyÒn sö dông ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quúªn sö dông ®Êt, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ë hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¶i nép thuÕ ®Êt theo qui ®Þnh t¹i ph¸p lÖnh thuÕ nhµ ®Êt, khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ë ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt tr­íc ®©y ®Æc bÞªt t¹i nghÞ ®Þnh 38/2000/N§-CP ngµy 11/12/2000 vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ ®Þa chÝnh qui ®Þnh: ®èi t­îng lµ hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt ë kh«ng cã gÝÊy tê hîp lÖ đều ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. Cô thÓ t¹i ®iÒu 7 N§ sè 38 qui ®Þnh: nÕu sö dông ®Êt æn ®Þnh tõ ngµy 18/12/1980 ®Õn tr­íc ngµy 15/10/1993 ®èi víi ®Êt ®« thÞ, tõ 31/05/1990 ®Õn tr­íc ngµy 15/10/1993 ®èi víi ®Êt n«ng th«n th× ph¶i nép 20% tiÒn sö dông ®Êt. NÕu sö dông æn ®Þnh tõ 15/10/1993 trë vÒ sau th× ph¶i nép 100% tiÒn sö dông ®Êt( trong tr­êng hîp do nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cña ng­êi sö dông ®Êt tr­íc ®ã kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ, chØ cã giÊy chuyÓn nh­îng ®­îc UBND x·, ph­êng,thÞ trÊn th× nép 40% tiÒn sö dông ®Êt) , tuy nhiªn viÖc thu 20%,40% hay 100% chØ ¸p dông trong h¹n møc ®Êt ë, ®èi víi diÖn tÝch v­ît qu¸ h¹n møc th× ph¶i nép 100% tiÒn sö dông ®Êt. Nh­ chóng ta ®· biÕt do chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cña nhµ n­íc ta trong thêi gian dµi bÞ bu«ng láng vµ kh«ng ®­îc coi träng nªn cã rÊt nhiÒu hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ. Do kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ nªn hä ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh rÊt cao. Theo qui ®Þnh t¹i luËt ®Êt ®ai 1993, luËt söa ®æi, bæ sung 1998 vµ 2001 cßn qui ®Þnh:C¸c ®èi t­îng thuéc diÖn ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt ph¶i thùc hiªn xong nghÜa vô khi ®­îc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt. §©y chÝnh lµ mét trong nh÷ng lý do lµm cho tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë diÔn ra chËm vµ hËu qu¶ lµ nhµ n­íc kh«ng n¾m hÕt ®­îc t×nh h×nh sö dông ®Êt. LuËt ®Êt ®ai 2003 cã nhiÒu söa ®æi,bæ sung qui ®Þnh t¹i ®iÒu 50. Theo ®iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai 2003 th× hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ nh­ng ®Êt ®· ®­îc sö dông æn ®Þnh tõ tr­íc ngµy 15/10/1993 nay ®­îc UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn x¸c nh©n lµ ®Êt kh«ng cã tranh chÊp, phï hîp víi qui ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®­îc xÐt duyÖt th× ®­îc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt vµ kh«ng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. H¬n thÕ n÷a mét ®iÓm míi quan träng cña luËt ®Êt ®ai 2003 ®­îc ghi nhËn t¹i kho¶n 5 ®iÒu 5 N§17/2006/N§-CP ngµy 27/01/2006 vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu nghÞ ®Þnh h­íng dÉn thi hµnh luËt ®Êt ®ai ®ã lµ: “hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuéc diÖn ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt nÕu ch­a ®ñ kh¶ n¨ng nép tiền sö dông ®Êt cho nhµ nø¬c th× ®­îc ghi nî sè tiÒn sö dông ®Êt ph¶i nép trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Sè tiÒn sö dông ®Êt ghi nî ®­îc tÝnh theo gi¸ ®Êt t¹i thíi ®iÓm cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nh­ng theo kho¶n 1 ®iÒu 5 nghÞ ®Þnh 84/2007 l¹i qui ®Þnh hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt nÕu ch­a cã ®iÒu kiÖn mµ cã nguyÖn väng ghi nî th× ®­îc ghi nî tiÕn sö dông ®Êt trªn giÊy chøng nhËn , khi thanh to¸n, ng­êi sö dông ®Êt ph¶i tr¶ theo gi¸ ®Êt t¹i thêi ®iÓm tr¶ nî. Khi hé gia ®×nh, c¸ nh©n thùc hiªn c¸c giao dÞch vÒ quyÒn sö dông ®Êt, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ng­ßi ngoµi diÖn thõa kÕ hoÆc ®­îc nhµ n­íc båi th­êng vÒ ®Êt khi nhµ n­íc thu håi th× ph¶i nép cho nhµ nø¬c sè tiÒn cßn nî. Cã thÓ nãi ®©y lµ nh÷ng qui ®Þnh rÊt tiÕn bé cña Lu©t ®Êt ®ai 2003 nh»m th¸o gì nh÷ng v­íng m¾c trong thùc tÕ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt- nguyªn nh©n chÝnh lµm chËm tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ n­íc ®· bá qu nh÷ng lîi Ých tr­íc m¾t th«ng qua viÖc kh«ng tËn thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó nh»m qu¶n lý chÆt chÏ vèn ®Êt ®ai trong c¶ n­íc, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë.Tõ bá mét phÇn lîi Ých nh­ng bï l¹i Nhµ n­íc sÏ n¾m ®­îc toµn bé quü ®Êt vµ t×nh h×nh sö dông ®Êt trong c¶ n­íc, kh¾c phôc hËu qu¶ xÊu do sù bu«ng láng trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai tr­íc ®©y. 2.8.2. C¸c qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt ë Qu¸ tr×nh thùc hiªn LuËt ®Êt ®ai 2003 còng nh­ thÞ tr­êng vÒ ®Êt ®ai cho thÊy: vÊn ®Ò gi¸ ®Êt lµ vÊn ®Ò bøc xóc kh«ng chØ ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n , tæ chøc sö dông ®Êt mµ cßn víi c¶ Nhµ n­íc trong viÖc qu¶n lý, ®iÒu tiÕt, gi¸m s¸t gi¸ ®Êt vµ nguån lîi ®Êt ®ai. Trong c¸c lo¹i ®Êt th× gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n ®ang rÊt nãng báng vµ ®¸ng quan t©m h¬n c¶ bêi mét thùc tÕ lµ gi¸ chuyÓn nh­îng®Êt ë trªn thÞ tr­êng cã sù chªnh lÖch rÊt lín so víi khung gÝa NHµ n­íc qui ®Þnh. Bªn c¹nh ®ã trong qu¸ trÝnh thùc hiÖn quyÒn cña m×nh, bªn chuyÓn nh­îng vµ bªn nhËn chuyÓn nh­îng kh«ng ghi theo gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ mµ ghi theo gi¸ Nhµ n­íc qui ®Þnh nh»m trèn tr¸nh nghÜa vô tµi chÝnh. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng nµy lµ do LuËt ®Êt ®ai 1993 ch­a cã c¸c qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt mét c¸ch cô thÓ, s¸t thùc. LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· cã nh÷ng söa ®æi bæ sung c¬ b¶n thÓ hiÖn nh÷ng tiÕn bé ®¸ng ghi nhËn. Tr­íc hÕt Nhµ n­íc ®· thõa nhËn gi¸ ®Êt trªn thÞ tr­êng do c¸c bªn tho¶ thuËn trong qu¸ tr×nh chuyÓn nh­îng, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt, bªn c¹nh ®ã giµ ®Êt ë cßn ®­îc h×nh thµnh do ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë, ®Êu thÇu vµ do NHµ n­íc qui ®Þnh. Tuy nhiªn viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c sau: s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng, khi cã chªnh lÖch lín so víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thùc tÕ th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp C¸c thöa ®Êt liÒn kÒ nhau, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ x· héi nh­ nhau, cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau §Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng, cã ®iÒu kiªn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh­ nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau ViÖc qui ®Þnh nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt nh»m môc ®Ých ®iÒu tiÕt gi¸ ®Êt s¸t víi thÞ tr­êng ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n­íc còng nh­ cña ng­êi sö dông ®Êt. Trªn c¬ së c¸c nguyªn t¾c chung ®ã NghÞ ®Þnh 123/2007/N§-CP söa ®æi, bæ sung nghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP vÒ viÖc x¸c ®inh khung gi¸ ®Êt, theo nghÞ ®Þnh nµy th× khung gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n ®­îc qui ®Þnh nh­ sau: Khung gi¸ ®Êt ë t¹i n«ng th«n: 1000 ®ång/mÐt vu«ng Lo¹i x· X· ®ång b»ng X· trung du X· miÒn nói Møc gi¸ Gi¸ tèi thiÒu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a 10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00 Khung gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ: 1000 ®ång/mÐt vu«ng Lo¹i ®« thÞ §Æc biÖt Lo¹i 1 Lo¹i 2 Lo¹i 3 Lo¹i 4 Lo¹i 5 Møc gi¸ Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 Theo qui ®Þnh t¹i luËt ®Êt ®ai 2003 UBND tØnh,thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh b¶ng gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n cña ®Þa ph­¬ng trªn c¬ së nh÷ng nguyªn t¾c chung qui ®Þnh t¹i ®iÒu 56 luËt ®Êt ®¹i 2003 vµ khung gi¸ ®Êt do chÝnh phñ qui ®Þnh tai NghÞ ®Þnh 123/2007/N§-CP. B¶ng gi¸ ®Êt nµy ®­îc c«ng bè c«ng khai vµo ngµy 01/01 hµng n¨m vµ dung lµm c¨n cø ®Ó tÝnh thuÕ nhµ ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tiÒn båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi. Ch­¬ng III : Mét sè kiÕn nghÞ nh»m gãp phÇn hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n 3.1. Sù cÇn thiÕt ph¶i tiÕp tôc hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n ChÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë quy ®Þnh t¹i LuËt ®Êt ®ai 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh ®· kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ cña c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt tr­íc ®©y gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi. Tr­íc hÕt, viÖc qu¶n lý, sö dông ®Êt ë hîp lý , tiÕt kiÖm ®· ®¶m b¶o ®­îc diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp nhÊt lµ ®Êt trång lóa æn ®Þnh . ViÖc båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng, thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ diÔn ra nhanh chãng thu hót ngµy cµng nhiÒu ng­êi ViÖt Nam tõ n­íc ngoµi ®Çu t­ vÒ n­íc vµ c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam . ViÖc quy ®Þnh nguyªn t¾c vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh»m lµm cho gi¸ ®Êt s¸t víi thùc tÕ vµ viÖc ®Èy m¹nh c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· tõng b­íc ®­a quyÒn sö dông ®Êt ë tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Tuy nhiªn t×nh h×nh qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ë hiÖn nay cßn béc lé nhiÒu yÕu kÐm, thÓ hiÖn ë mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n sau ®©y : - ViÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu thùc tiÔn ®Æt ra , tiÕn ®é lËp quy ho¹ch , kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ë cÊp x· cßn chËm l¹i ch­a kh¸i qu¸t , ch­a ®Çy ®ñ , th­êng thiÕu quy ho¹ch thiÕt kÕ chi tiÕt ®Ó ®¶m b¶o cho viÖc thùc hiÖn . - ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng tù ph¸t , t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao ®Æc biÖt lµ ë ®« thÞ g©y t¸c ®éng xÊu ®Õn m«i tr­êng ®Çu t­ vµ søc c¹nh tranh cña nÒn kinh tÕ . - T×nh tr¹ng khiÕu kiÖn ®Êt ®ai liªn quan ®Õn ®Êt ë xÈy ra nhiÒu vµ lµ vÊn ®Ò phøc t¹p . §©y lµ vÊn ®Ò mµ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai 2003 ch­a gi¶i quyÕt mét c¸ch triÖt ®Ó , g©y ¶nh h­ëng xÊu ®Õn an ninh , trËt tù x· héi . - Gi¸ ®Êt do nhµ n­íc quy ®Þnh ®· cã sù ®iÒu chØnh tuy nhiªn thùc tÕ gi¸ ®Êt ë do nhµ n­íc quy ®Þnh vÉn ch­a s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng trªn thÞ tr­êng. - C«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn chËm nhÊt lµ ë khu vùc ®« thÞ. TÝnh 2007 ®Êt ë ®« thi míi cÊp ®­îc 62.2% vµ ë n«ng th«n lµ 76.5%, nh­ vËy ®· kh«ng hoµn thµnh chØ tiªu ®Æt ra cña chÝnh phñ lµ vµo n¨m 2006 hoµn thµnh c«ng t¸c nµy. - C¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai t¹i c¸c cÊp nh×n chung cßn nhiÒu yÕu kÐm , c¸n bé ®Þa chÝnh ë c¬ së cßn h¹n chÕ vÒ chuyªn m«n , nghiÖp vô . T×nh tr¹ng vi ph¹m ph¸p luËt trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt cßn phæ biÕn , biÓu hiÖn d­íi nhiÒu h×nh thøc phæ biÕn lµ t×nh tr¹ng lÊn chiÕm ®Êt c«ng , ®Êt hµnh lang b¶o vÖ an toµn c«ng tr×nh , ®Êt lÞch sö , v¨n hãa …. - LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· quy ®Þnh cho phÐp c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi tham gia kinh doanh trong lÜnh vùc nhµ ë b»ng viÖc nhµ n­íc cho hä thuª ®Êt ë t¹i ®« thÞ . Tuy nhiªn ph¸p luËt ®Êt ®ai ch­a cã nh÷ng c¬ chÕ thùc sù hÊp dÉn thu hót nguån vèn ®Çu t­ nµy , nÕu so víi c¸c tæ chøc kinh tÕ ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª th× tæ chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi cßn bÞ h¹n chÕ vµ thiÖt thßi vÒ nhiÒu mÆt . VÝ dô hä bÞ h¹n chÕ vÒ thêi gian ®Çu t­ t¹i ViÖt Nam , l¹i th­êng ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh cao h¬n so víi c¸c tæ chøc kinh tÕ trong n­íc. NÕu thu hót ®­îc nhiÒu t« chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi tham gia ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª ch¾c ch¾n thÞ tr­êng bÊt ®ång s¶n sÏ trë nªn s«i ®éng h¬n bªn c¹nh ®ã sÏ gi¶i quyÕt ®­îc nhu cÇu vÒ nhµ ë cho ng­êi d©n. - Ng­êi sö dông ®Êt ë ch­a thùc hiÖn tèt nghÜa vô khi sö dông ®Êt ë , t×nh tr¹ng ng­êi sö dông ®Êt sö dông kh«ng ®óng vÞ trÝ , sai lÖch diÖn tÝch ®­îc giao , tiÕn ®é x©y dùng chËm , chËm nép tiÒn thuª ®Êt x¶y ra phæ biÕn , nhÊt lµ ë khu vùc ®« thÞ . ViÖc thu håi ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng cßn chËm khiÕn nhiÒu dù ¸n ®Çu t­ kh«ng thùc hiÖn ®óng tiÕn ®é .ChÝnh s¸ch båi th­êng , hç trî t¸i ®Þnh c­ tuy ®· ®­îc quy ®Þnh kh¸ cô thÓ vµ cã nhiÒu tiÕn bé so víi tr­íc ®©y nh­ng nh×n chung vÉn ch­a thùc sù c«ng b»ng , tháa ®¸ng g©y thiÖt thßi cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi Nguyªn nh©n chñ yÕu dÉn ®Õn nh÷ng yÕu kÐm bÊt cËp trong qu¶n lý , sö dông ®Êt nªu trªn lµ do : - ViÖc ph©n cÊp thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai hiÖn nay ch­a hîp lý , cßn chång chÐo vÒ thÈm quyÒn gi÷a c¸c cÊp , c¸c ngµnh trong tæ chøc vµ thùc hiÖn quy ho¹ch , kÕ ho¹ch sö dông ®Êt vµ quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ . ChÝnh v× cã nhiÒu cÊp , nhiÒu ngµnh tham gia thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc nªn c¸c ngµnh , c¸c cÊp kh«ng lµm hÕt tr¸ch nhiÖm , ¶nh h­ëng ®Õn chÊt l­îng c«ng viÖc vµ kÐo dµi thêi gian thùc hiÖn . - §éi ngò c¸n bé c«ng chøc ngµnh ®Þa chÝnh ë c¸c cÊp cßn qu¸ máng , tr×nh ®é chuyªn m«n , nghiÖp vô cßn h¹n chÕ nhÊt lµ ë cÊp x· . §éi ngò c¸c bé ®Þa chÝnh cÊp x· ®ãng vai trß rÊt quan träng trong viÖc qu¶n lý gi¸m s¸t thi hµnh ph¸p luËt ®Êt ®ai cña chÝnh quyÒn c¬ së vµ c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt , nh­ng phÇn lín ch­a ®­îc ®µo t¹o s©u vÒ chuyªn m«n nghiÖp vô , thiÕu ph­¬ng tiÖn lµm viÖc -Do chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña nhµ n­íc ta tr¶i qua nh÷ng biÕn ®éng lín , ®Êt ë tõ chç thuéc së h÷u t­ nh©n trë thµnh së h÷u toµn d©n do nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý , nhµ n­íc chØ giao cho c¸c hé gia ®Þnh , c¸ nh©n sö dông . Bªn c¹nh ®ã n­íc ta cã mét thêi gian dµi chiÕn tranh liªn miªn , nªn viÖc qu¶n lý , sö dông ®Êt ®ai kh«ng ®­îc quan t©m ®· lµm cho viÖc qu¶n lý , sö dông ®Êt cµng thªm phøc t¹p khi cã nh÷ng biÕn ®éng lín trong chÝnh s¸ch. - Mét nguyªn nh©n quan träng n÷a lµ do trong thêi gian qua c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt nãi chung , c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt nãi riªng bÞ thay ®æi diÔn ra th­êng xuyªn , khi thay ®æi chóng ta l¹i kh«ng tÝnh ®Õn sù phï hîp cña c¸c quy ®Þnh míi víi c¸c quy ®Þnh hiÖn cã dÉn ®Õn t×nh tr¹ng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt míi ban hµnh m©u thuÉn kh«ng thèng nhÊt víi c¸c v¨n b¶n Ph¸p luËt hiÖn cã . LuËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi ®· kh¾c phôc ®­îc t×nh tr¹ng m©u thuÉn , chång chÊt cña c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai tuy nhiªn vÉn cßn nh÷ng quy ®Þnh ch­a s¸t thùckhi ®­a vµo ¸p dông trªn thùc tÕ kh«ng mÊy hiÖu qu¶ . - C«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn nh÷ng quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai 2003 cßn yÕu kÐm . Ng­êi d©n ë c¸c vïng n«ng th«n nhÊt lµ nång th«n miÒn nói ®a sè ch­a n¾m b¾t ®­îc nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt cïng lµ nguyªn nh©n khiÕn c«ng t¸c cÊp GCNQSDD chËm trÔ . Tõ nh÷ng nguyên nhân trên, yêu cầu hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë ph¶i dùa trªn quan ®iÓm lµ duy tr× nh÷ng quy ®Þnh phï hîp víi thùc tiÔn cuéc sèng , ®¸p øng yªu cÇu c«ng nghiÖp ho¸ , hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc ®ång thêi cã b­íc ph¸t triÓn míi theo ®Þnh h­íng : ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß cña nhµ n­íc lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n , thèng nhÊt qu¶n lý chÆt chÏ vèn ®Êt ®ai trong c¶ n­íc trong ®ã cã ®Êt ë . ViÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ë ph¶i ®­îc thùc hiÖn theo h­íng tiÕt kiÖm , hîp lý , hiÖu qu¶ ë ®« thÞ ®Èy m¹nh viÖc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®¸p øng yªu cÇu nhµ ë cña ng­êi d©n , kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt vµ nh÷ng tiªu cùc , yÕu kÐm trong qu¶n lý , sö dông ®Êt . T¹i n«ng th«n h¹n chÕ viÖc më réng ®Êt ë trªn ®Êt n«ng nghiÖp nhÊt lµ ®Êt tr«ng lóa æn ®Þnh. Ngoµi ra cÇn tæ chøc vµ ph¸t huy tèt thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n . Sau ®©y em xin m¹nh d¹n ®­a ra mét sè kiÕn nghÞ gãp phÇn hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë nh­ sau: 3.2) Mét sè kiÕn nghÞ gãp phÇn hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt ®Êt ë 3.2.1 vÊn ®Ò vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt Nh×n chung c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn thÊp, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë t¹i ®« thÞ. Nguyªn nh©n chñ yÕu dÊn ®Õn t×nh tr¹ng trªn lµ do: - viÖc triÓn khai thi hµnh LuËt ®Êt ®ai ë c¸c ®Þa ph­¬ng nh×n chung cßn chËm. LuËt ®Êt ®ai vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn cã rÊt nhiÒu qui ®Þnh míi so víi c¸c qui ®Þnh tr­íc ®ã, khèi l­îng c«ng viÖc ph¶i tiÕn hµnh rÊt lín, ®Æc biÖt lµ c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nh­ng nhiÒu ®Þa ph­¬ng bÞ cuèn hót vµo viÖc båi th­êng, gi¶I phãng mÆt b»ng, huy ®éng nguån vèn tõ ®Êt ®ai mµ ch­a cã sù quan t©m ®óng møc c«ng t¸c nµy. VÊn cßn nhiÒu ®Þa ph­¬ng ch­a nhËn thøc ®óng vµ ®Çy ®ñ c¸c qui ®Þnh míi cña ph¸p luËt ®Êt ®ai nªn trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn cßn lóng tóng, e ng¹i dÉn ®Õn thùc hiÖn kh«ng ®óng qui ®Þnh hoÆc chËm trÔ trong viÖc xÐt duyÖt cÊp giÊy chøng nhËn, kh«ng Ýt ®Þa ph­¬ng thùc hiÖn mét sè thñ tôc theo c¸c qui ®Þnh cò ®· bÞ b·i bá hoÆc thay thÕ. - Tæ chøc bé m¸y c¬ quan chuyªn m«n vÒ tµi nguyªn vµ m«i tr­êng ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu nhiÖm vô. Theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai th× hÖ thèng v¨n phßng ®¨ng ký lµ c¬ quan chÞu tr¸ch nhiÖm chÝnh triÓn khai thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ cÊp giÊy chøng nhËn. §Ó hoµn thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn ban ®Çu vµ tæ chøc tèt viÖc qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai th× ph¶i tæ chøc ®­îc hÖ thèng v¨n phßng ®¨ng ký ë hai cÊp cã ®ñ n¨ng lùc vµ ®iÒu kiÖn thùc hiÖn. Song thùc tÕ ba n¨m triÓn khai thi hµnh luËt ®Êt ®ai, ®Õn nay c¶ n­íc vÉn cßn 309 huyÖn ch­a thµnh lËp v©n phßng ®¨ng ký, trong ®ã 19 tØnh ch­a cã v¨n phßng ®¨ng ký cÊp huyÖn. §iÒu kiÖn ho¹t ®éng cña v¨n phßng ®¨ng ký ®· thµnh lËp cã rÊt nhiÒu khã kh¨n do thiÕu c¸n bé chuyªn m«n( b×nh qu©n v¨n phßng ®¨ng ký cÊp tØnh cã 15 c¸n bé vµ cÊp huyÖn cã 5 c¸n bé. NhiÒu v¨n phßng ®¨ng ký cÊp huyÖn ®· thµnh lËp h¬n mét n¨m nh­ng còng chØ bè trÝ ®­îc 03 c¸n bé). MÆt kh¸c tr×nh ®é chuyªn m«n cña c¸n bé cßn h¹n chÕ do hÇu hÕt míi ®­îc tuyÓn dông; thiÕt bÞ cÇn thiÕt cho ho¹t ®éng chuyªn m«n cña cÊp huyÖn hÇu hÕt ch­a ®­îc trang bÞ… Do thiÕu c¸n bé chuyªn m«n nªn c¸c phßng tµi nguyªn vµ m«i tr­êng hiÖn nay rÊt bÞ ®éng khi thùc hiÖn nhiÖm vô, chñ yÕu thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc sù vô, cã tÝnh chÊt cÊp b¸ch nh­ c«ng t¸c båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng, gi¶I quyÕt tranh chÊp, khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai. Cßn nhiÖm vô träng t©m nh­ cÊp giÊy chøng nhËn l¹i triÓn khai ch­a tèt. C¸n bé ®Þa chÝnh x· chØ cã mét ng­êi, hÇu hÕt ch­a qua ®µo t¹o vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai, l¹i ph¶i kiªm nhiÖm nhiÒu nhiÖm vô kh¸c vµ th­êng kh«ng æn ®Þnh, nh×n chung kh«ng ®¸p øng khèi l­îng c«ng viÖc vÒ cÊp giÊy chøng nhËn. - HÖ thèng ph¸p luËt cßn mét sè ®iÓm bÊt cËp Theo kho¶n 1 ®iÒu 48 luËt ®Êt ®ai 2003 qui ®Þnh “ giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp cho ng­êi sö dông ®Êt theo mét mÉu thèng nhÊt trong c¶ n­íc ®èi víi mäi lo¹i ®Êt. Tr­êng hîp cã tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt th× tµi s¶n ®ã ®­îc ghi nhËn trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; chñ së h÷u tµi s¶n ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u tµi s¶n theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n”. §©y lµ qui ®Þnh hîp lý, phï hîp víi ®iÒu kiÖn thùc tiÔn ®Ó ®Èy m¹nh vµ sím ho¹n thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn, nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng tån t¹i vÒ sö dông ®Êt do lÞch sö ®Ó l¹i( thùc tÕ 3 n¨m qua nh÷ng ¸ch t¾c trong viÖc tæ chøc cÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi ®Êt ë ®« thÞ ®· c¬ b¶n ®­îc th¸o gì vµ tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn ®· t¨ng 42.9% so víi 14 n¨m tr­íc), t¹o tiÒn ®Ò cho viÖc x©y dung, triÓn khai, thùc hiÖn luËt ®¨ng ký bÊt ®ång s¶n.Tuy nhiªn, viÖc cÊp giÊy chøngnhËn theo luËt nhµ ë vµ viÖc ban hµnh luËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ®· lµm cho viÖc qu¶n lý ®èi víi ®Êt ë bÞ ph©n t¸n, ¶nh h­ëng ®Õn viÖc qu¶n lý thèng nhÊt vµ b¶o ®¶m tÝnh minh b¹ch th«ng tin vÒ bÊt ®ång s¶n. ViÖc ph¸p luËt vÒ nhµ ë qui ®Þnh ng­êi së h÷u nhµ ë cã yªu cÇu th× ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn(kho¶n 1 ®iÒu 9 luËt nhµ ë) trong thùc tÕ ®· lµm chËm viÖc c©p giÊy chøng nhËn ®èi víi ®Êt ë, lµm chËm viÖc xö lý c¸c tån t¹i vÒ sö dông ®Êt do lÞch sö ®Ó l¹i vµ kh«ng ®¸p øng yªu cÇu b¾t buéc ng­êi sö dông ®Êt ph¶i ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®Ó nhµ n­íc qu¶n lý ®Êt ®ai. Quy ®Þnh tû lÖ phÝ tr­íc b¹ khi cÊp giÊy chøng nhËn vµ thuÕ suÊt chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt dùa trªn gi¸ ®Êt bao cÊp tr­íc ®©y chËm ®­îc söa ®æi trong t×nh h×nh gi¸ ®Êt do nhµ n­íc qui ®Þnh ®· tiÕp cËn dÇn víi gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ trªn thÞ tr­êng ®· buéc ng­êi sö dông ®Êt ph¶I nép nghÜa vô víi møc cao h¬n nhiÒu lÇn so víi tr­íc, dÉn tíi nhiÒu tr­êng hîp ng­êi sö dông ®Êt kh«ng lµm thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn, kh«ng thùc hiÖn thñ tôc chuyÓn nh­îng qua c¬ quan nhµ n­íc mµ chñ yÕu thùc hiÖn b»ng h×nh thøc trao tay, lµm h¹n chÕ viÖc giao dÞch quyÒn sö dông ®Êt trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, g©y thÊt thu lín cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. - Mét bé phËn ng­êi sö dông ®Êt ch­a nhËn thøc ®Çy ®ñ vÒ tÇm quan träng cña giÊy chøng nhËn hoÆc ch­a cã nhu cÇu thùc hiÖn c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt( thÕ chÊp vay vèn, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt) nªn ch­a thùc hiÖn kª khai ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn. * §Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt th× cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p sau: - TiÕp tôc hoµn thiÖn chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai Tr­íc m¾t, chÝnh phñ tr×nh quèc héi th«ng qua nghÞ quyÕt trong kú häp nµy vÒ viÖc thèng nhÊt cÊp mét lo¹i giÊy chøng nhËn bao gåm quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, thèng nhÊt qui tr×nh thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai, ®¨ng ký tµi s¶n h×nh thµnh tõ sö dông ®Êt trªn nguyªn t¾c thèng nhÊt ®Çu mèi qu¶n lý ®¨ng ký, ®¬n gi¶n thñ tôc hµnh chÝnh, gi¶m phiÒn hµ cho ng­êi sö dông ®Êt, kh¾c phôc l·ng phÝ trong qu¶n lý, t¹o ra sù ®ång bé trong viÖc qu¶n lý ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®ång s¶n trong giai ®o¹n hiÖn nay. Coi viÖc cÊp giÊy chøng nhËn lµ môc tiªu chÝnh ®Ó nhµ n­íc qu¶n lý ®Êt ®ai, kh«ng nªn thu nhiÒu tiÒn cña ng­êi sö dông ®Êt khi lµm thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn lÇn ®Çu; sau khi h×nh thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn th× c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖn qua hÖ thèng qu¶n lý cña c¬ quan nhµ nø¬c sÏ t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc nhiÒu lÇn so víi hiÖn nay. Do vËy, cÇn rµ so¸t söa ®æi, bæ sung c¸c qui ®Þnh vÒ nghÜa vô tµi chÝnh liªn quan ®Õn ®Êt ®ai theo h­íng tr­íc m¾t gi¶m møc thuÕ suÊt chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thay thÕ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b»ng thuÕ thu nhËp c¸ nh©n; bá hoÆc ®iÒu chØnh c¸c kho¶n phÝ, lÖ phÝ liªn quan ®Õn cÊp giÊy chøng nhËn cho phï hîp víi thùc tÕ, ®Æc biÖt cã chÝnh s¸ch miÔn gi¶m hoÆc hç trî cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sinh sèng t¹i vïng s©u, vïng xa, vïng cã ®iÒu kiÖn khã kh¨n, vïng ®ång bµo d©n téc thiÓu sè, c¸c hé gia ®×nh nghÌo khi cÊp giÊy chøng nhËn. - Hoµn chØnh bé m¸y qu¶n lý, n©ng cao tr×nh ®é c¸n bé chuyªn m«n Rµ so¸t söa ®æi qui ®Þnh, h­íng dÉn vÒ chøc n¨ng, nhiÖm vô, tæ chøc bé m¸y cña v¨n phßng ®¨ng ký ë cÊp tØnh, cÊp huyÖn ®Ó kiÖn toµn tæ chøc, ho¹t ®éng cña tæ chøc nµy theo h­íng lµ c¬ quan dÞch vô c«ng, thùc hiÖn c¸c thñ tôc hµnh chÝnh vÒ ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt Ngay trong ®Çu n¨m 2008 ph¶i hoµn thµnh viÖc thµnh lËp v¨n phßng ®¨ng ký ë tÊt c¶ quËn, huyÖn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh; ®ång thêi bè trÝ ®ñ nh©n lùc vµ trang thiÕt bÞ cÇn thiÕt cho ho¹t ®éng chuyªn m«n ®Ó ®¸p øng ®­îc yªu cÇu vÒ cÊp giÊy chøng nhËn, x©y dùng hå s¬ ®Þa chÝnh vµ triÓn khai thùc hiÖn luËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n sau khi ®­îc quèc héi th«ng qua TËp trung ®µo t¹o n©ng cao tr×nh ®é n¨ng lùcvµ ®¹o ®øc cña c¸n bé, c«ng chøc qu¶n lý ®Êt ®ai, b¶o ®¶m tÝnh æn ®Þnh, chuyªn nghiÖp, ®Æc biÖt lµ c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· vµ cÊp huyÖn - §Èy m¹nh c«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. T¨ng c­êng c«ng t¸c tuyªn truyÒn, vËn ®éng, phæ biÕn ph¸p luËt ®Êt ®ai d­ãi nhiÒu h×nh thøc (th«ng qua c¸c diÔn ®µn, b¸o chÝ, ph¸t thanh, giao l­u trùc tuyÕn…) ®Ó ng­êi d©n nhËn thøc ®­îc ®­îc tÇm quan träng cña viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai, cÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi thöa ®Êt ®ang sö dông, hiÓu biÕt vµ chÊp hµnh ph¸p luËt, gi¸m s¸t thùc hiÖn ph¸p luËt, t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc cÊp giÊy chøng nhËn theo ®óng qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. 3.2.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt ë HiÖn nay gi¸ ®Êt do nhµ n­íc quy ®Þnh cßn chªnh lÖch rÊt lín so víi gi¸ chuyÓn nh­îng trªn thùc tÕ. Gi¸ ®Êt t¨ng lµ phï hîp víi quy luËt tù nhiªn, tuy vËy cÇn ph¶i cã sù kiÓm so¸t vµ ®iÒu tiÕt kh«ng ®Ó t¨ng ®ét biÕn t¹o ra nh÷ng c¬n sèt ®Êt nh­ tr­íc ®©y lµ ®iÒu hÕt søc cÇn thiÕt nh»m ®¶m b¶o ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi mét c¸ch bÒn v÷ng, thiÕt nghÜ ®Ó æn ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p nh­ sau: - X©y dùng vµ ban hµnh chÝnh s¸ch vÒ gi¸ ®Êt n¨ng ®éng, phï hîp ®¶m b¶o hµi hoµ quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt, nhµ n­íc vµ sù bÒn v÷ng cña x· héi: + Gi¸ ®Êt ph¶i t­¬ng ®­¬ng víi thÞ tr­êng. Khi x©y dùng gi¸ ®Êt ph¶i tiÕn hµnh kh¸ch quan, cã c¬ së kÕ ho¹ch tr¸nh t×nh tr¹ng ¸p ®Æt ý chÝ chñ quan, + Bæ sung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt nh­ ®Êt n«ng nghiÖp trong ®« thÞ, ®Êt n«ng nghiÖp liÒn kÒ víi ®Êt ë. Khi x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt nµy kh«ng thÓ chØ dùa vµo kÕt qu¶ sinh lîi tõ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp mµ ph¶i ®­îc xem xÐt ®©y lµ nguån bæ sung cho ®Êt ë ®« thÞ + Gi¸ ®Êt ph¶i chi tiÕt tíi tõng vÞ trÝ, tõng lo¹i ®Êt cô thÓ phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ cña ®Þa ph­¬ng - Thùc hiÖn biÖn ph¸p kÝch cÇu ®Ó æn ®Þnh gi¸.Thùc hiÖn kÝch cÇu vÒ nhµ ®Êt th«ng qua nhiÒu biÖn ph¸p cña nhµ n­íc, nhµ ®Çu t­ vµ Ng©n hµng.Trong t×nh h×nh hiÖn nay kÝch cÇu lµ gi¶i ph¸p cã tÇm quan trong ®Æc biÖt,võa ®Ó gi¶i quyÕt nhu cÇu nhµ ë cña ng­êi d©n ( rÊt nhiÒu ng­êi cã nhu cÇu mua nhµ song kh«ng cã kh¶ n¨ng thanh to¸n v× tiÒn mua nhµ ®ãng qu¸ cao kh«ng hîp lý). Võa t¨ng cÇu ®Ó lËp l¹i c©n ®èi cho nhµ n­íc tr¸nh ®­îc nh÷ng c¬n sèt ®Êt ¶o. -Tõng b­íc x©y dùng vµ ph¸t triÓn bÒn v÷ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n: §Ó gi¸ ®Êt æn ®Þnh , ®iÒu cÇn thiÕt lµ ph¶i cã thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh , minh b¹ch , c¸c th«ng tin ®­îc c«ng khai .KhiÕm khuyÕt lín ®ang tån t¹i trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta hiÖn nay lµ vÉn cã hiÖn t­îng giao dÞch ngÇm, giao dÞch b»ng giÊy tê trao tay kh«ng qua c¬ quan nhµ n­íc c¸c cÊp, v× vËy b»ng mäi c¸ch ph¶i xo¸ bá ®­îc t×nh tr¹ng nµy. Muèn vËy ph¶i ®Èy nhanh tèc ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u tµi s¶n trªn ®Êt cho c¸c tæ chøc , hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n . CÇn hoµn thiÖn c¸c tæ chøc dÞch vô trung t©m bÊt ®éng s¶n víi c¸c ho¹t ®éng liªn quan ®Õn ®Þnh gi¸ , th«ng tin , giao dÞch kÕt hîp víi c¸c c¬ quan qu¶n lý cña nhµ n­íc ®Ó t¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý sau giao ®Êt , c«ng khai ho¸ quy ho¹ch sö dông ®Êt , ®¬n gi¶n ho¸ tæ chøc hµnh chÝnh vÒ ®Êt ®ai , gi¶i quyÕt hîp lý ®Òn bï thiÖt hai khi gi¶i phãng mÆt b»ng , ®¶m b¶o quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt nh»m rót ng¾n thêi gian gi¶i quyÕt mÆt b»ng khi thùc hiÖn dù ¸n . §ång thêi më réng quyÒn giao dÞch cña c¸c ®èi t­îng tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó c¸c tæ chøc vµ ph¸p nh©n cã ®Çy ®ñ c¸c quyÒn nh­ hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n vÒ chuyÓn nh­îng, chuyÓn ®æi, cho thuª vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. G¾n liÒn víi viÖc më réng quyÒn giao dÞch ph¶i më réng c¸c ®èi t­îng tham gia giao dÞch thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nhÊt lµ c¸c ®èi t­îng cã yÕu tè n­íc ngoµi .ViÖc më réng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cho ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi , ng­êi n­íc ngo×a vµ tæ chøc n­íc ngoµi tham gia ®Çu t­ lµ yªu cÇu kh¸ch quan cña qu¸ tr×nh héi nhËp , kh«ng chØ cã t¸c dông ®Èy m¹nh ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n mµ cßn gãp phÇn thóc ®Èy c¸c ho¹t ®éng ®Çu t­ , kinh doanh kh¸c ®ång thêi gióp c¸c ®èi t­îng nµy cã ®iÒu kiÖn c­ tró , sinh sèng , lµm viÖc æn ®Þnh l©u dµi t¹i ViÖt Nam . Víi nh÷ng gi¶i ph¸p, chÝnh s¸ch thÝch hîp ch¾c ch¾n gi¸ nhµ , ®Êt trªn ®Þa bµn c¶ n­íc nãi chung vµ ®Æc biÖt lµ thµnh phè lín sÏ æn ®Þnh t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn bÒn v÷ng theo ®óng tiÕn tr×nh héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ. 3.2.3 VÒ vÊn ®Ò gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai §iÒu 135 LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh hoµ gi¶i t¹i UBND x·,ph­êng,thÞ trÊn lµ mét thñ tôc b¾t buéc vµ lµ thñ tôc ®Çu tiªn trong qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai . §Ó kÕt qu¶ hoµ gi¶i cã gi¸ trÞ ph¸p lý th× kÕt qu¶ hoµ gi¶i ph¶i ®­îc lËp thµnh biªn b¶n, cã ch÷ ký cña c¸c bªn tranh chÊp vµ x¸c nhËn cña UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn n¬i cã ®Êt. Theo chóng t«i quy ®Þnh nh­ vËy lµ kh«ng cÇn thiÕt vµ nh×n chung sÏ lµm kÐo dµi viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai v× trong mét sè tr­êng hîp viÖc lÊy ch÷ ký cña tÊt c¶ c¸c bªn tranh chÊp lµ rÊt khã .VÝ dô : 2 hé gia ®×nh tranh chÊp vÒ diÖn tÝch ®Êt ë vµ ®· göi ®¬n ®Õn UBND x· ®Ó tiÕn hµnh gi¶i quyÕt .Tuy nhiªn khi UBND x· triÖu tËp ®Õn ®Ó hoµ gi¶i tranh chÊp th× mét bªn cè t×nh v¾ng mÆt . ThiÕt nghÜ LuËt ®Êt ®ai nªn quy ®Þnh cô thÓ vÊn ®Ò nµy trong c¸c v¨n b¶n d­íi luËt theo h­íng dÉn :NÕu ®­îc triÖu tËp mµ mét bªn cè t×nh v¾ng mÆt hoÆc cè t×nh kh«ng hîp t¸c g©y trë ng¹i cho viÖc hoµ gi¶i th× lËp ngay biªn b¶n hoµ gi¶i kh«ng thµnh , cã ch÷ ký cña 1 bªn tranh chÊp vµ x¸c nhËn cña UBND x· , ph­êng , thÞ trÊn n¬i cã ®Êt . Quy ®Þnh nh­ vËy sÏ gióp cho viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai diÔn ra nhanh chãng h¬n, b¶o ®¶m ®­îc quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cho ng­êi sõ dông ®Êt hoµ. Trong nhiÒu tr­êng hîp quy ®Þnh nµy cßn tiÕt kiÖm ®­îc thêi gian vµ c«ng søc cña c¶ nhµ n­íc vµ nh©n d©n, thÓ hiÖn th¸i ®é døt kho¸t cña nhµ n­íc ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai nªn cè t×nh ch©y lú kh«ng chÞu hîp t¸c ®Ó thùc hiªn viÖc hoµ gi¶i. 3.2.4 VÊn ®Ò xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp , b¶o l·nh ®Ó thu håi nî Theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 3 ®iÒu 130 LuËt ®Êt ®ai 2003 th× vÒ nguyªn t¾c viÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp, b¶o l·nh ®Ó thu håi nî chØ ®­îc thùc hiÖn khi bªn thÕ chÊp, bªn ®­îc b¶o l·nh kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång tÝn dông . VÒ c¸ch thøc xö lý quyÒn sö dông ®Êt trong tr­êng hîp nµy LuËt ®Êt ®ai 2003 qui ®Þnh nh­ sau: -NÕu trong hîp ®ång tÝn dông cã tho¶ thuËn th× xö lý theo sù tho¶ thuËn cña c¸c bªn ghi trong hîp ®ång - Tr­êng hîp trong hîp ®ång tÝn dông kh«ng cã tho¶ thuËn hoÆc kh«ng xö lý ®­îc theo tho¶ thuËn ®· ghi trong hîp ®ång th× bªn nhËn thÕ chÊp , nhËn b¶o l·nh cã quyÒn chuyÓn nh­îng sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c ®Ó thu håi nî - C¸c bªn cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. -KhiÕu kiÖn t¹i TAND theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt Theo chóng t«i, LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh cho phÐp bªn nhËn thÕ chÊp , nhËn b¶o l·nh cã quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp , ®· b¶o l·nh cho ng­êi kh¸c ®Ó thu håi nî lµ kh«ng hîp lý . Thø nhÊt , ng­êi nhËn thÕ chÊp , nhËn b¶o l·nh kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u tµi s¶n nªn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt kh«ng cã quyÒn chuyÓn nh­îng tµi s¶n nÕu ch­a ®­îc chñ së h÷u uû quyÒn .Thø hai , bªn thÕ chÊp , bªn ®­îc b¶o l·nh chØ cã nghÜa vô tr¶ trong ph¹m vi sè tiÒn ®· nî ghi trong hîp ®ång tÝn dông chø kh«ng ph¶i sè tiÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt . §Ó phï hîp víi quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vµ b¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña nguêi sö dông ®Êt . Trong tr­êng hîp nµy LuËt ®Êt ®ai 2003 nªn söa ®æi theo h­íng ®­a tµi s¶n ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh ra ®Êu gi¸ t¹i tæ chøc ®­îc phÐp thùc hiÖn viÖc ®Êu gi¸ theo quy ®Þnh ph¸p luËt. 3.2.5 VÒ vÊn ®Ò thu håi ®Êt ë ChÝnh s¸ch ®Òn bï thiÖt h¹i cho ng­êi sö dông ®Êt ë trong tr­¬ng hîp Nhµ n­íc thu håi hiÖn nay cßn nhiÒu ®iÓm ch­a tho¶ ®¸ng, cÇn ph¶i nghiªn cøu, söa ®æi cho phï hîp ®¶m b¶o lîi Ých cho ng­íi sö dông ®Êt. Gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng c¨n cø ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, tuy nhiªn gi¸ ®Êt ë do Nhµ n­íc qui ®Þnh hiÖn nay vÉn thÊp h¬n nhiÒu so víi gi¸ thÞ tr­êng. LuËt ®Êt ®ai 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh ®· qui ®Þnh mét c¸ch kh¸ cô thÓ vÒ nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, tuy nhiªn gi¸ ®Êt do uû ban nh©n d©n c¸c tØnh qui ®Þnh cßn ch­a s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng trªn thÞ tr­êng, ng­êi sö dông ®Êt ë khi bÞ Nhµ n­íc thu håi ®Êt rÊt khã kh¨n trong viÖc t¹o dùng n¬i ë míi. Nguyªn nh©n cña t×nh tr¹ng trªn lµ do ë c¸c ®Þa ph­¬ng thiÕu mét c¬ quan thùc sù cã chuyªn m«n trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt, v× vËy viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt thiÕu khoa häc kh«ng phï hîp víi thùc tÕ. LuËt ®Êt ®ai 2003 cã qui ®Þnh vÒ mét tæ chøc cã ®ñ ®iÒu kiÖn, n¨ng lùc vµ ®­îc ho¹t ®éng dÞch vô vÒ gi¸ ®Êt.Thùc tÕ ®ßi hái ph¶i thiÕt lËp ë mçi tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng mét tæ chøc cã ®ñ ®iÒu kiÖn vÒ vËt chÊt vµ ®ñ n¨ng lùc thùc hiÖn c«ng viÖc nµy.Theo t«i, chÝnh tæ chøc sÏ c«ng bè gi¸ ®Êt c«ng khai vµo ngµy 01/01 hµng n¨m. Tæ chøc nµy do Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng thµnh lËp vµ chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng trong lÜnh vùc ho¹t ®éng cña m×nh. ViÖc ®Òn bï ®Êt ë hiÖn nay còng xuÊt hiÖn nhiÒu tiªu cùc. Khi biÕt thöa ®Êt sÏ bÞ thu håi ng­êi sö dông ®Êt th­êng tù ý x©y dùng thªm c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc trªn ®Êt hoÆc tù ý trång trät c©y tr«ng trªn ®Êt ë ®Ó tÝnh vµo gi¸ ®Òn bï g©y thiÖt h¹i nhiÒu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. ViÖc nµy x¶y ra phæ biÕn ë khu vùc n«ng th«n. LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· qui ®Þnh t¹i ®iÒu 29 vÒ viÖc: “ nghiªm cÊm mäi ho¹t ®éng tù ý x©y dùng, ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n trong khu vùc ph¶i thu håi ®Ó thùc qui ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt”, tuy nhiªn l¹i ch­a cã c¬ chÕ gi¸m s¸t chÆt chÏ ®Ó thùc hiÖn qui ®Þnh nµy trong thùc tÕ. ThiÕt nghÜ, ®Ó kh¾c phôc vÊn ®Ò nµy nªn trao quyÒn h¹n cho tæ chøc ph¸t triÓn quÜ ®Êt phèi hîp cïng víi Uû ban nh©n d©n x· t¨ng c­êng viÖc kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. 3.2.6) Mét sè kiÕn nghÞ kh¸c - VÊn ®Ò qu¶n lý , sö dông ®Êt ë t¹i n«ng th«n tõ tr­íc ®Õn nay lu«n bÞ coi nhÑ , cã rÊt Ýt v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ vÊn ®Ò nµy . §Ó tr¸nh t×nh tr¹ng qu¶n lý, sö dông ®Êt ë lén xén, bõa b·i t¹i khu vùc n«ng th«n, h¹n chÕ viÖc më réng ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt trång lóa æn ®Þnh th× viÖc quy ®Þnh vÊn ®Ò nµy trong mét v¨n b¶n ph¸p luËt lµ thùc sù cÇn thiÕt . - ë ®« thÞ vµ n«ng th«n vÊn ®Ò ®µo t¹o, båi d­ìng vÒ nghiÖp vô chuyªn m«n, kü thuËt cho c¸n bé ®Þa chÝnh lµ vÊn ®Ò cÊp b¸ch v× ®éi ngò c¸n bé ch­a ®¸p øng ®­îc c¸c yªu cÇu ®Æt ra trong thêi kú c«ng nghiÖp ho¸ , hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc nhÊt lµ c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· , ph­êng . V× vËy cÇn ph¶i cã gi¶i ph¸p ®Ó n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý , t¨ng c­êng c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·, ®ång thêi quy ®Þnh cô thÓ tr¸ch nhiÖm cña hä trong qu¶n lý ®Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng v× ®©y chÝnh lµ kh©u quan träng trùc tiÕp thùc hiÖn viÖc qu¶n lý sö dông ®Êt . Muèn lµm ®­îc ®iÒu ®ã th× theo chóng t«i chÝnh phñ nªn giao cho ngµnh cã thÓ tõ cÊp tØnh xuèng qu¶n lý theo ngµnh däc, cã nh­ vËy viÖc qu¶n lý chØ ®¹o míi cã sù thèng nhÊt hiÖu qu¶ . TiÕn hµnh bæ nhiÖm ®éi ngò c¸n bé c¬ së theo ®óng quy ®Þnh vÒ tiªu chuÈn ho¸ c¸n bé .Nh÷ng c¸n bé ch­a ®ñ tiªu chuÈn b¾t buéc ph¶i ®i ®µo t¹o l¹i . Tr­êng hîp kh«ng ®¸p øng ®­îc nhiÖm vô ph¶i thay thÕ. MÆt kh¸c c¬ quan chuyªn m«n vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai tham m­u ®Ó chñ tÞch uû ban nh©n d©n tØnh cã v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ æn ®Þnh ®éi ngò c¸n bé lµm c«ng t¸c chuyªn m«n vÒ ®Êt ®ai . ChØ cã æn ®Þnh vÒ con ng­êi vµ n©ng cao nghiÖp vô th× c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai ë cÊp c¬ së míi cã hiÖu qu¶ , ®¸p øng ®­îc yªu cÇu qu¶n lý hiÖn nay . Bªn c¹nh yÕu tè con ng­êi th× viÖc t¹o ®iÒu kiÖn vÒ c¬ së vËt chÊt, vÒ c«ng cô qu¶n lý nh­ x©y dùng c¬ së d÷ liÖu cho c¬ s¬ còng lµ mét trong nh÷ng yÕu tè ®Ó gióp cho viÖc qu¶n lý sö dông ®Êt ë hiÖu qu¶ h¬n . - TiÕn hµnh tæ chøc triÓn khai c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt mét c¸ch thèng nhÊt, ®ång bé vµ chuyªn nghiÖp víi 3 yÕu tè sau : + Quy ho¹ch sö dông ®Êt lµ c¬ së ®Ó quy ho¹ch ph¸t triÓn chung vµ quy ho¹ch ngµnh trë thµnh hiÖn thùc. Néi dung cña quy ho¹ch ®­îc phæ cËp c«ng khai ®Õn tõng thöa ®Êt, tõng ng­êi sö dung ®Êt ®ai vµ huy ®éng ®­îc sù gi¸m s¸t cña x· héi tõ khi b¾t ®Çu lËp dù ¸n ®Õn khi h×nh thµnh viÖc x©y dùng + ViÖc chØnh trang ph¶i ®¶m b¶o sù c©n ®èi gi÷a ®Êt ë vµ ®Êt sö dông vµo môc ®Ých phóc lîi vµ c«ng céng theo tiªu chuÈn cã s½n cho tõng vïng , tõng ®Þa ph­êng . +X©y dùng c¬ chÕ lËp , xÐt duyÖt , tæ chøc , thùc hiÖn vµ gi¸m s¸t thi c«ng c¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt .Nh÷ng tæ chøc chuyªn m«n lµnh nghÒ bao gåm c¶ chuyªn gia vµ nhµ qu¶n lý giái cã kü n¨ng t¹o ra b­íc ®ét ph¸ ®ång thêi huy ®éng ®­îc x· héi tham gia x©y dùng thùc hiÖn vµ gi¸m s¸t quy ho¹ch MÆt kh¸c theo qui ®Þnh t¹i §iÒu 83 LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh vÒ ®Êt ë tai n«ng th«n ngoµi ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ cöa , x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô ®êi sèng, v­ên ao trong cïng thöa ®Êt cßn cã ®Êt ë dïng lµm di s¶n thê cóng. Nªn qui ®Þnh râ rµng vÒ lo¹i ®Êt nµy trong luËt ®Êt ®ai v× lo¹i ®Êt nµy vèn xuÊt ph¸t tõ phong tôc tËp qu¸n, tÝn ng­ìng cña ng­íi d©n ViÖt Nam vµ ®Ó chóng ta cã c¬ së phap lý ®Ó gi¶i quyÕt tranh chÊp lo¹i ®Êt nµy. §Êt dïng lµm di s¶n thê cóng vèn lµ ®Êt cña c¶ mét gia téc, do ng­êi ®­îc gia téc cö ®øng ra qu¶n lý vµ thùc hiÖn viÖc thê tù.Khi ®Êt ®· ®­îc lµm di s¶n thê cóng th× mäi quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn ®Êt ®ã sÏ do c¶ gia téc häp bµn quyÕt ®Þnh, trõ nh÷ng tr­êng hîp do nhu cÇu mµ Nhµ n­íc thu håi ®Êt theoqui ®Þnh cña ph¸p luËt. KÕT LUËN Cã thÓ nãi chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë lµ mét trong nh÷ng chÕ ®Þnh quan träng cña ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi chung. §Æc biÖt trong thêi kú c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ngµy nay th× ®Êt ë cµng ®­îc quan t©m h¬n bao giß hÕt. Ph¸p luËt ®Êt ®ai ®· cã nh÷ng qui ®Þnh míi tiÕn bé h¬n ngµy mét phï hîp víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc, thÓ hiÖn ë mét sè ®iÓm nh­: thø nhÊt, nÕu nh­ tr­íc ®©y ®Êt ë thuéc së h÷u t­ nh©n th× nay ®Êt ë thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ n­íc lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u vµ thèng nhÊt qu¶n lý; thø hai, nÕu tr­íc ®©y ®Êt ë kh«ng ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng th× nay ®Êt ë trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt vµ cã gi¸ trÞ rÊt lín, tham gia s«i ®éng vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Víi qui ®Þnh nµy ph¸p luËt ®Êt ®ai ®· më réng quyÒn cho ng­êi sö dông ®Êt. Víi luËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi th× vÊn ®Ò ®Êt ë ®­îc qui ®Þnh rÊt cô thÓ, râ rµng trong tõng ®iÒu luËt, nhê ®ã gióp cho Nhµ N­íc dÔ dµng h¬n trong viÖc qu¶n lý vèn ®Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng. C¸c c¬ quan chuyªn m«n ®· kiÓm so¸t ®­îc t×nh h×nh sö dông ®Êt ë cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n trªn c¶ n­íc . Nhê ®ã mµ viÖc sö dông ®Êt ë kh«ng cßn bõa b·i nh­ tr­íc mµ ngµy mét trë nªn hîp lý, tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶. Nh­ vËy luËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi ®· kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ cña c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt tr­íc ®©y- qui ®Þnh mét c¸ch chung chung vÒ vÊn ®Ò ®Êt ë, v× vËy ®· g©y khã kh¨n cho Nhµ N­íc trong viÖc qu¶n lý ®Êt ë. Tuy nhiªn LuËt ®Êt ®ai 2003 còng cßn nh÷ng qui ®Þnh ch­a hîp lý,kh«ng s¸t thùc cho nªn khi ®­a vµo ¸p dông trªn thùc tÕ ch­a ®¹t ®­îc kÕt qu¶ nh­ mong muèn. V× vËy viÖc tiÕp tôc hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë lµ mét ®iÒu thùc sù cÇn thiÕt, nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ho¹t ®éng cña c¬ quan nhµ n­íc ®ång thêi ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ng­íi sö dông ®Êt ë. Ngµy nay víi sù quan t©m cña §¶ng, Nhµ N­íc vµ cña toµn x· héi th× trong mét t­¬ng lai kh«ng xa chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë sÏ ®­îc hoµn thiÖn, kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ, bÊt cËp,v­íng m¾c nh­ hiÖn nay.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docQuy định về luật đất đai hiện hành, thực trạng và một số giải pháp.doc
Luận văn liên quan