1 số vấn đề quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

qu¶n lý vµ dông ®Êt. + Gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ ®Êt ®ai, gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o c¸c vi ph¹m trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. c/ Chøc n¨ng qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. Nhµ n­íc th«ng qua viÖc thùc hiÖn chøc n¨ng cña m×nh qu¶n lý vÌ ®Êt ®ai mµ thùc hiÖn ®Çy ®ñ cã hiÖu qña c¸c néi dung qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. §Þnh h­íng cho c¸c ho¹t ®éng qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai lµ tÊt yÕu kh¸c quan ®èi víi bÊt kú quèc gia nµo. Nã nh»m vµo viÖc b¶o ®¶m lîi Ých cña giai cÊp m×nh, cña quèc gia m×nh qua viÖc x¸c ®Þnh c¸c môc tiªu c¬ b¶n l©u dµi phï hîp víi ®­êng lèi chÝnh trÞ cña §¶ng cÇm quyÒn vµ qua viÖc x©y dùng c¬ chÕ vµ gi¶i ph¸p h­íng ho¹t ®éng cña c¸c ngµnh c¸c lÜnh vùc, c¸c cÊp trªn ph¹m vi quèc gia vµ thùc hiÖn môc tiªu chung ®ã. Trong ®ã, bao gåm: viÖc ®Þnh h­íng c¸c môc tiªu lµ sù thèng nhÊt cña §¶ng vµ nh©n d©n, mçi cÊp c¬ së l¹i dùa vµo môc tiªu chung ®ã mµ v¹ch ra môc tiªu riªng cho m×nh ®Ó thùc hiÖn; ®Þnh h­íng gi¶i ph¸p lu«n g¾n liÒn víi môc tiªu, mçi môc tiªu ph¶i cã hÖ thèng c¸c gi¶i phÊp riªng cho m×nh ®Ó thùc hiÖn ®­îc vµ cã hiÖu qu¶ cao, mang tÝnh ®Þnh h­íng, b¾t buéc... trong qu¶n lý nhµ n­íc; ®Þnh h­íng trong tæ chøc thùc hiÖn lµ b­íc quan träng ®Ó tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng thùc hiÖn môc tiªu theo gi¶i ph¸p ®· ®­îc ®Þnh h­íng tr­íc. V× vËy nã còng cÇn ®­îc ®Þnh h­íng. Chøc n¨ng ®iÒu tiÕt lµ chøc n¨ng thùc thi cña c¬ quan qu¶n lý nhµ n­íc; dïng ®Ó ®iÒu tiÕt c¸c ho¹t ®éng, c¸c nguån lùc sao cho t¹o ®IÒu kiªn cho kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn ®Òu vµ æn ®Þnh, nhÊt lµ trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông ®©t ®ai hîp lý tiÕt kiÖm cã hiÖu qu¶ cao. Chøc n¨ng kiÓm so¸t cña nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai lµ gi¸m s¸t, ®«n ®èc viÖc thùc hiÖn theo chÝnh s¸ch, quy ®Þnh ph¸p luËt ®Êt ®ai. KiÓm so¸t ®Ó ph¸t hiÖn sù mÊt c©n ®èi, thiÕu ®ång bé trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓm kinh tÕ x· héi cña c¸c cÊp c¸c ngµnh ®Ó nhµ n­íc ®iÒu chØnh, bæ sung hoµn chØnh. Nã cßn lµ c«ng cô giam s¸t ho¹t ®éng qu¶n lý cña c¬ quan chuyªn ch¸ch cña nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh»m b¶o ®¶m c«ng b»ng x· héi. Dùa vµo c«ng cô kiÓm so¸t cña m×nh nh­: C«ng cô qu¶n lý vÜ m« (luËt, chÝnh s¸ch, kÕ ho¹ch...); c¸c quy ®Þnh chuÈn mùc quèc gia hay quèc tÕ cho trong lo¹i ho¹t ®éng, s¶n phÈm (c¸ lo¹i ®Êt ®ai, khung gi¸ ®Êt, thuÕ suÊt cho tong lo¹i s¶n phÈm trªn ®Êt, tiªu chuÈn vÒ x©y dung nhµ ë vÒ qui ho¹ch, ®o ®¹c, kü thuËt...); b»ng c¸c thiÕt bÞ dông cô vµ tiÒm lùc vËt chÊt cña m×nh mµ nhµ n­íc tiÕn hµnh thùc hiÖn c¸c néi dung kiÓm so¸t cã hiÖu qu¶ (kiÓm so¸t vÒ c«ng t¸c tæ chøc, kiÓm so¸t c¸c qu¸ tr×nh kinh tÕ, kiÓm so¸t c¸c ho¹t ®éng x· héi, kiÓm viÖc b¶o vÖ vµ båi bæ m«i tr­êng). Cïng víi viÖc xem xÐt néi dung qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ xem xÐt chøc n¨ng qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai th× ta thÊy râ ®­îc vai trß cÇn thiÕt cña nhµ n­íc trong viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai. NhÊt lµ trong ®iÒu kiÖn nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng th× nã cã ý nghÜa to lín ®Õn viÖc ph¸t triÓn, æn ®Þnh kinh tÕ x· héi v× ®· thóc ®Èy yÕu tè ®Êt ®ai tham gia m¹nh mÏ vµo s¶n xuÊt, vµo thÞ tr­êng nh­ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt ngµy cµng ®­îc sö dông hîp lý, tiÕt kiÖm, hiÖu qu¶ cao h¬n. TÊt c¶ c¸c ho¹t ®éng cña Nhµ n­íc t¸c lªn ®èi t­îng ®Êt ®au lµ cÇn thiÕt v× ®Êt ®ai lµ mét tµi nguyªn chung cña x· héi mµ cã h¹n h¹n do ®ã cÇn sö dông cã hiÖu qu¶, kh«ng l·ng phÝ. C¸c ho¹t ®éng ®ã ph¶i ®¶m b¶o dùa trªn nguyªn t¾c qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai lµm c¨n cø ho¹t ®éng (nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù kÕt hîp quyÒn së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai nhµ ë; ®¶m b¶o sù kÕt hîp hµi hoµ c¸c lîi Ých; ®¶m b¶o tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶). Sù cÇn thiÕt ph¶i qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai kh«ng chØ nh»m môc ®Ých sö dông cã hiÖu qu¶ kinh tÕ cao mµ cßn lµ mét nhiÖm cô mét chøc n¨ng thÓ hiÖn quyÒn lùc cña Nhµ n­íc ®èi víi qu¶n lý kinh tÕ x· héi nãi chung ®Õn ®èi t­îng ®Êt ®ai nãi riªng PhÇn II Thùc tr¹ng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa. I- Nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai Nhµ n­íc qu¶n lý nÒn kinh tÕ x· héi nãi chung vµ ®Êt ®ai nãi riªng b»ng ph¸p luËt, nã ®­îc b¶o ®¶m thùc hiÖn b»ng quyÒn lùc Nhµ n­íc vµ søc m¹nh tiÒm lùc vËt chÊt, tµi chÝnh... vµ còng nh­ sö dông c¸c c«ng kh¸c ®Ó thùc hiÖn môc tiªu chiÕn l­îc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi theo ®Þnh h­íng. Trong lÜnh vùc ®Êt ®ai th× ë ®©y ph¸p luËt cô thÓ lµ luËt ®Êt ®ai vµ c¸c v¨n b¶n luËt vÒ ®Êt ®ai kh¸c lµ nh»m t¸c ®éng ®iÒu chØnh mèi quan hÖ gi÷a c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai víi ng­êi sö dông ®Êt ®ai vµ vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña tõng ®èi t­îng; ®¶m b¶o mäi ng­êi sèng vµ lµm viÖc theo ph¸p luËt trong ®Êt ®ai, nghÜa lµ Nhµ n­íc qu¶n lý vÜ m« vÒ ®Êt ®ai trªn ph¹m vi quèc gia ®óng víi ý nghÜa cña Nhµ n­íc ta lµ mét Nhµ n­íc cña d©n do d©n vµ v× d©n. §Ó t×m hiÓu ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai cña ViÖt Nam chóng ta nghiªn cøu 3 vÊn ®Ò sau ®­îc quy ®Þnh trong ph¸p luËt vµ mèi quan hÖ gi÷a chóng: 1- ChÕ ®é së h÷u dÊt ®ai. §Êt ®ai cã tr­íc sù xuÊt hiÖn cña loµi ng­êi trªn tr¸i ®Êt nghÜa lµ cã tr­íc lao ®éng, do vËy ®Êt ®ai lµ s¶n phÈm tù nhiªn lµ tµi s¶n chung cña x· héi. Nh­ng trong qu¸ tr×nh tån t¹i vµ ph¸t triÓn con ng­êi ®· t¸c ®éng vµo ®Êt ®ai c¶i t¹o lµm cho chóng mµu mì h¬n, cã chÊt l­îng ®¸p øng víi nhu cÇu sö dông cña m×nh v× thÕ mµ ®Êt ®ai còng cßn lµ s¶n phÈm cña lao ®éng cña x· héi. Do ®ã ®Êt ®ai lµ yÕu tè tù nhiªn, kinh tÕ x· héi; gi¶i quyÕt mèi quan hÖ gi÷a chóng cã ý nghÜa lín trong viÖc sö dông ®Êt ®ai hîp lý tiÕt kiÖm hiÖu qu¶ ®¸p øng cho nhu cÇu cuéc sèng, cho ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi cña mçi quèc gia vµ c¶ thÕ giíi. Tuy nhiªn ®Êt ®ai cã ®Æc ®iÓm trong quan hÖ x· héi nªn trong chÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai còng cã ®Æc thï riªng ë mçi chÕ ®é x· héi. ë chÕ ®é Nhµ n­íc phong kiÕn vµ TBCN th× ®¹i bé phËn ®Êt ®ai thuéc së h÷u t­ nh©n vµ ph¸p luËt chñ yÕu duy tr× vµ b¶o vÖ lîi Ých cña së h÷u t­ nh©n ®èi víi ®Êt ®ai. Nhµ n­íc CNXUCN ViÖt Nam th× quy ®Þnh ®Êt ®ai lµ së h÷u chung cña toµn ph¸p luËt b¶o vÖ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña mçi c¸ nh©n cña c¶ x· héi trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ®ai. §Æc biÖt lµ trong hiÕn ph¸p n¨m 1992 vµ luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 quy ®Þnh "®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý. Nhµ n­íc giao ®Êt cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi (vµ) Nhµ n­íc cßn hé gia ®×nh, tæ chøc, c¸ nh©n thuª ®Êt". V¨n b¶n ph¸p luËt ®· x¸c lËp quyÒn së h÷u ph¸p lý ®Êt ®ai vµ mÆt kinh tÕ cña ®Êt ®ai, nã ®­îc t¸ch ra khi ph©n phèi kÕt qu¶ s¶n xuÊt nh­ng chóng cã sù thèng nhÊt phï hîp víi nhau lµ do quü ®Êt ®ai (sè l­îng vµ chÊt l­îng) ngµy nay lµ thµnh qu¶ khai ph¸ c¶i t¹o b¶o vÖ cña bao líp ng­êi cña c¸ch m¹ng, v× vËy ®Êt ®ai kh«ng ph¶i lµ cña riªng ai, lµ tµi s¶n cña toµn x· héi, Nhµ n­íc lµ ng­êi ®¹i diÖn cho nh©n d©n thèng nhÊt qu¶n lý. BÊt cø chÕ ®é nµo còng x¸c ®Þnh sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña c¸c quan hÖ ®Êt ®ai. ë n­íc ta tõ nÒn kinh tÕ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ th× cã sù thay ®æi tõ c¬ chÕ hiÖn vËt sang ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n mµ c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®­îc Nhµ n­íc giao cho sö dông ®Êt, vËn hµnh theo quy luËt thÞ tr­êng. Qu¶n lý ®Êt ®ai lµ qu¶n lý TLSX ®Æc biÖt, yÕu tè cÊu thµnh m«i tr­êng sèng lµ cÇn thiÕt vµ ®ßi hái ph¶i x©y dùng mét chÕ ®é së h÷u vµ qu¶n lý cho phï hîp víi lîi Ých l©u dµi cña toµn x· héi. §ã còng lµ biÖn ph¸p nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt, tr¸nh t×nh tr¹ng l·ng phÝ khi thùc hiÖn ®­îc quy ®Þnh c¸c quyÒn vµ nghÜa vô thÓ vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai, ®ång b¶o ®¶m cho c¸c quyÒn vµ nghÜa vô ®ã cho c¸c thñ thÓ qu¶n lý vµ sö dông. §Êt ®ai lµ tµi s¶n chung cña x· héi. Chñ thÓ ®Æc biÖt cña quyÒn së h÷u ®Êt ®ai lµ Nhµ n­íc. Nhµ n­íc CHXHCN ViÖt Nam ®¹i diÖn cho nh©n d©n m×nh së h÷u vµ qu¶n lý toµn bé ®Êt ®ai. §Ó thùc hiÖn vµ b¶o vÖ quyÒn ®ã Nhµ n­íc ban hµnh ph¸p luËt vÒ chÕ ®é qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai. Kh¸ch thÓ quyÒn së h÷u Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai lµ toµn bé ®Êt ®ai trªn ph¹m vi l·nh thæ ViÖt Nam bao gåm ®Êt liÒn, h¶i ®¶o, l·nh h¶i (tuú theo môc ®Ých sö dông vµ ®Æc ®iÓm tõng loai mµ ®Êt ®ai ®­îc ph©n ra 6 lo¹i: §Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt ®« thÞ, ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n, ®Êt chuyªn dïng, ®Êt ch­a sö dông). Néi dung c¬ b¶n quyÒn së h÷u Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai lµ quyÒn chiÕm h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t ®Êt ®ai. 2- ChÕ ®é qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai. ChÕ ®é qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai lµ toµn bé c¸c quy ph¹m ph¸p luËt ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ x· héi ph¸t sinh trong qu¸ tr×nh qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai (quan hÖ vÒ së h÷u ®Êt ®ai, sö dông ®Êt ®ai vµ quan hÖ vÒ ph©n phèi c¸c s¶n phÈm ®­îc t¹o ra do sö dông ®Êt ®ai...). Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai b»ng ph¸p luËt cña c¬ quan quyÒn lùc, nã ®­îc thùc hiÖn bëi c¸c c¬ quan qu¶n lý do Nhµ n­íc lËp ra vµ th«ng qua c¸c tæ chøc, c¸ nh©n, hé gia ®×nh sö dông së h÷u Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai, nghÜa lµ thùc hiÖn vµ b¶o vÖ quyÒn së h÷u trong mèi quan hÖ gi÷a c¸c c¬ quan Nhµ n­íc víi nhau vµ gi÷a c¬ quan Nhµ n­íc víi c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt. §ã lµ ho¹t ®éng cña Nhµ n­íc trong viÖc n¾m ch¾c t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai; ho¹t ®éng cña Nhµ n­íc vÒ viÖc ph©n phèi vµ ph©n phèi l¹i quü ®Êt ®ai trªn c¬ së kÕ ho¹ch vµ quy ho¹ch ®Êt ®ai; c¸c ho¹t ®éng cña Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai gi¸m s¸t qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ®ai. Vµ nã ph¶i tu©n thñ theo c¸c quy t¾c cña ph¸p luËt vµ c¸c yªu cÇu kü thuËt... 3- ChÕ ®é sö dông ®Êt ®ai ChÕ ®é sö dông ®Êt ®ai lµ mét chÕ ®Þnh quan träng cña ®Êt ®ai. Nã bao gåm c¸c quy ph¹m, quy ®Þnh b¶o vÖ quyÒn vµ nghÜa cña c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®Ó sö dông. Th«ng qua ph¸p luËt quy ®Þnh vÒ quyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi sö dông ®Êt vµ ®Êt ®ai mµ hä cã c¬ së ph¸p lý ®Ó thùc hiÖn sö dông ®Êt ®ai hîp ph¸p, ®¹t hiÖu qu¶ kinh tÕ cao vµ tiÕt kiÖm. ChÝnh v× thÕ mµ hoµn thiÖn chÕ ®é sö dông ®Êt ®ai lµ cÇn thiÕt. QuyÒn vµ sù b¶o ®¶m quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt lµ tiÒn ®Ò quan träng cho sù ph¸t triÓn s¶n xuÊt hµng ho¸, cho ®Êt ®ai tham gia vµo thÞ tr­êng nh­ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt. H×nh thøc cña chÕ ®é nµy lµ ®ßi hái ph¶i ®­îc b¶o hÖ b»ng ph¸p luËt th«ng qua c¸c hîp ®ång cho thuª ®Êt vµ quyÕt ®Þnh giao ®Êt cña c¬ quan Nhµ n­íc cã thÈm quyÒn. Dùa vµo ®©y mµ Nhµ n­íc kh¼ng ®Þnh quyÒn lùc cña m×nh vµ kh¼ng ®Þnh Nhµ n­íc lµ chñ ë h÷u ®èi víi toµn bé ®Êt ®ai. LuËt ®Êt ®ai vµ c¸c v¨n b¶n luËt kh¸c quy ®Þnh cô thÓ quyÒn vµ nghÜa vô cña c¸c ®èi t­îng c¸ nh©n, hä gia ®×nh, tæ chøc trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt. Mèi quan hÖ gi÷a chÕ ®é së h÷u, chÕ ®é qu¶n lý vµ chÕ ®é sö dông ®Êt ®ai lµ hÕt søc mËt thiÕt, g¾n bã rµng buéc víi nhau, thèng nhÊt víi nhau. Nã lµ c¬ së cho viÖc h×nh thµnh c¸c mèi quan hÖ kinh tÕ x· héi trong viÖc qu¶n lý vµ sö dông, lµ nh©n tè cho ®Êt ®ai tham gia vµo nÒn kinh tÕ hµng ho¸ vµ thóc ®Èy ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi. §©y cïng lµ cèt lâi cña luËt vµ c¸c v¨n b¶n luËt kh¸c cã liªn quan trong viÖc thÓ hiÖn ý chÝ vµ quyÒn lùc cña Nhµ n­íc, ng­êi ®¹i diÖn cho nh©n d©n së h÷u vµ qu¶n lý ®Êt ®ai sö dông nã hîp lý tiÕt kiÖn hiÖu qu¶ ®em laÞ lîi Ých cho tõng c¸ nh©n - cho quèc gia - cho toµn x· héi. ChÝnh s¸ch ph¸p luËt ®Êt ®ai cña §¶ng, Nhµ n­íc ta trong thêi gian qua ®· thùc sù gã phÇn quan träng cho viÖc thùc hiÖn th¾ng lîi c¸c môc tiªu cña c¸ch m¹ng, ph¸t triÓn kinh tÕ, æn ®Þnh chÝnh trÞ x· héi. §Æc biÖt trong nh÷ng n¨m ®æi míi th× ®Êt ®ai trë thµnh ®éng lùc cho ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi. Quan hÖ ®Êt ®ai xÐt trªn khÝa c¹nh ph¸p lý hay t©m lý x· héi, do nã ®­îc quy ®Þnh bëi mét h×nh thøc së h÷u nµo ®i n÷a th× nã còng t¹o ra trong suy nghÜ cña ng­êi sö h÷u dông ®Êt ®ai vÒ quyÒn cña m×nh ®èi víi m¶nh ®Êt m×nh ®ang sö dông. §iÒu nµy ®· ®­îc chøng minh trong s¶n xuÊt n«ng nghiÖp vµ trong thùc tiÔn ®êi sèng x· héi. Tõ tr­íc n¨m 1980 "kho¸n 100" ®Õn "kho¸n 10" vµ theo quy ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai 1993 th× Nhµ n­íc giao ®Êt æn ®Þnh l©u dµi cho c¸c hé gia ®×nh c¸ nh©n tæ chøc sö dông vµo c¸c môc ®Ých kh¸c nhau nh­ s¶n xuÊt, x©y dùng..., nã xuÊt khÈu lóa g¹o ®¸ng kÓ. §iÒu nµy cho thÊy mét khi quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt g¾n liÒn víi m¶nh ®Êt cña hä ®ang sö dông th× ®Êt ®ai sÏ ®­îc sö dông hiÖu qu¶ h¬n. C¸c quan hÖ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai n»m trong tæng thÓ ®­êng lèi ph¸t triÓn kinh tÕ chung cña c¶ n­íc; quan hÖ nµy kh«ng t¸ch rêi khái c¬ chÕ chung trong quan hÖ Nhµ n­íc, quan hÖ kinh tÕ. LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 vµ luËt söa ®æi bæ sung 1998 ®· vµ ®ang tõng b­íc ®­a c¸c quan hÖ ®Êt ®i tham gia vµo thÞ tr­êng trong ho¹t ®éng chung cña c¶ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ mét nhu cÇu tÊt yÕu cña c¬ chÕ qu¶n lý kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa cña Nhµ n­íc ta. Ngµy nay, ®Êt ®ai sö dông cho ph¸t triÓn kinh tÕ, nã kh«ng chØ ®¬n thuÇn lµ t­ liÖu s¶n xuÊt hay ®Þa bµn ph©n bæ lùc l­îng s¶n xuÊt, d©n c­ mµ nã cßn ®­îc coi nh­ 1 tµi s¶n ®­îc Nhµ n­íc giao cho vµ hä cã tr¸ch nhiÖm b¶o toµn vèn cña Nhµ n­íc, trªn c¬ së ®ã sinh lêi t¨ng nguån thu cho ng©n s¸ch Nhµ n­íc vµ thu nhËp cña m×nh. LuËt ®Êt ®ai ®· ®¸nh dÊu b­íc ®¸ng kÓ trong c«ng t¸c, c¬ chÕ qu¶n lý ®Êt ®ai. Mét mÆt nã tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh "®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý" mÆt kh¸c nã còng kh¼ng ®inh "Nhµ n­íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸c ®¬n vÞ vò trang nh©n d©n, c¬ quan Nhµ n­íc, tæ chøc chÝnh trÞ x· héi, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông theo thêi h¹n vµ cã mét sè quyÒn vµ nghÜa vô theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Ngoµi ra Nhµ n­íc cßn cho thuª ®Êt. Nh­ vËy víi c¸c quy ®Þnh võa nªu trªn, ®· x¸c ®Þnh chñ së h÷u ®Êt ®ai lµ Nhµ n­íc vµ chñ sö dông lµ c¸c tæ chøc hé gia ®×nh c¸ nh©n (kÓ c¶ tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi). §iÒu nµy t¹o ®iÒu kiÖn thuËn l¬i cho ®Êt ®ai tham gia vµo nªn s¶n xuÊt hµng ho¸ vµ ng­êi sö dông ®· chñ ®éng h¬n trong viÖc ®Çu t­, ph­¬ng thøc s¶n xuÊt, môc ®Ých sö dông trªn m¶nh ®Êt cña m×nh sao cho hîp lý hiÖu qu¶ nhÊt v× thêi gian ®­îc giao ®Êt lµ æn ®Þnh l©u dµi. Thùc tÕ viÖc chuyÓn dÞch cña ®Êt ®ai tõ ®Êt trång lóa n¨ng suÊt thÊp sang trång c©y ¨n qu¶, ®Êt nhiÔm m¨n sang nu«i trång thuû s¶n ®em l¹i gi¸ trÞ cao ®ãng gãp mçi n¨m hµng tû ®æng vµo ng©n s¸ch Nhµ n­íc vµ n©ng cao ®êi sèng d©n c­ tõ viÖc sö dông hiÖu qu¶ h¬n ®èi víi ®Êt ®ai. LÇn ®Çu tiªn luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ghi nhËn "®Êt cã gi¸". §©y lµ mét néi dung quan träng thÓ hiÖn sù cã mÆt cña quan hÖ ®Êt ®ai trong c¬ chÕ thÞ tr­êng. Nhµ n­íc ®· thÓ chÕ ho¸ thùc tiÔn lµ dÊt cã gi¸. Gi¸ ®Êt nã còng lµ mét c«ng cô ®Ó Nhµ n­íc qu¶n lý chÆt chÏ ®Çy ®ñ h¬n ®èi víi ®Êt ®ai nh­ c«ng t¸c tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thu tiÒn khi giao ®Êt, båi th­êng thiÖn h¹i ®Êt ®ai khi thu håi... nã ®­îc dùa trªn c¬ së ph¸p lý vµ ®©y còng lµ c«ng cô kinh tÕ ®Ó ng­êi qu¶n lý vµ sö dông tiÕp cËn víi c¬ chÕ thÞ tr­êng. VÊn ®Ò kinh tÕ x· héi trong nÒn kinh tÕ ®èi víi c¸c quan hÖ ®Êt ®ai lµ sù réng lín vÒ ph¹m vi, h×nh thøc phong phó c¶ vÒ sù hiÓu hiÖn, nã liªn quan ®Õn c¶ cÊp ban hµnh chÝnh s¸ch vµ ®êi sèng vËt chÊt tinh thÇn cña nh©n d©n. LuËt ®Êt ®ai 1993 vµ luËt söa ®æi bæ sung 1998 ®· c«ng nhËn 5 quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt (chuyÓn nh­îng, trao ®æi, thõa kÕ, thÕ chÊp, cho thuª). ®· t¹o sù ®a d¹ng vÒ c¸ch thøc tham gia cña ®Êt ®ai vµo nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng nh»m sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ nhÊt. Nã tµo ®iÒu kiÖn cho ng­êi d©n vay vèn tõ ng©n hµng ®Ó s¶n xuÊt b»ng viÖc thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. §©y lµ còng lµ ®éng lùc cho ph¸t triÓn kinh tÕ vµ còng lµ sù kÕt hîp ®Êt ®ai vµ t­ liÖu s¶n xuÊt kh¸c víi lao ®éng phï hîp víi tr×nh ®é s¶n xuÊt kh¸c nhau; më réng thÞ tr­êng vèn còng nh­ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng m¹nh h¬n. LuËt ®Êt ®ai 1993 vµ luËt söa ®æi bæ sung 1998 ®· lµm b­íc thay ®æi quan träng vÒ ®Êt ®ai lµ ®Êt ®ai tõ 1 t­ liÖu s¶n xuÊt - ®iÒu kiÖn sinh tån sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng nã lµ mét t­ liÖu s¶n xuÊt hµng ho¸ vËn ®éng theo h­íng ngµy cµng ®­îc sö dông cã hiÖu qu¶ h¬n. D­íi t¸c ®éng cña qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc, tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ vµ qu¸ tr×nh chuyÓn dÞnh c¬ cÊu kinh tÕ lµm thay ®æi t­¬ng quan d©n sè - lao ®éng - ®Êt ®ai trong n«ng nghiÖp n«ng th«n theo h­íng gi¶m lao ®éng trong n«ng nghiÖp, ®Êt cho c«ng nghiÖp, dÞch vô vµ ®Êt chuyªn dïng t¨ng lªn. Sù thay ®æi nµy dÔ thóc ®Èy c¸c quan hÖ ®Êt ®ai tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n h¬n n÷a vµ còng t¹o ra ®iÒu kiÖn thu hót lao ®éng, trang thiÕt bÞ kü thuËt, më réng thÞ tr­êng cho n«ng nghiÖp lµm cho n¨ng suÊt ngµy cµng n©ng cao, ®Êt ®ai cµng cã gi¸ trÞ, nã dÇn xo¸ bá sù kh¸c biÖt so víi c¸c lo¹i ®Êt kh¸c. Sù tham gia nµy cña ®Êt ®ai vµo thÞ tr­êng mang tÝnh nh©n qu¶: chÝnh nhê tham gia vµo c¬ chÕ thÞ tr­êng mµ ®Êt ®ai ®­îc sö dung cã hiÖu qu¶ h¬n, viÖc n©ng cao hiÖu qu¶ nµy lµm t¨ng gi¸ trÞ ®Êt ®ai vµ l¹i thóc ®Èy quan hÖ ®Êt ®ai tham gia m¹nh mÏ vµo qua hÖ thÞ tr­êng. Tíi thêi ®iÓm nµy, râ rµng quan hÖ ®Êt ®ai kh«ng cßn lµ mét vÊn ®Ò mÖnh lÖnh hµnh chÝnh ®¬n thuÇn, mµ trong quan hÖ ®Êt ®ai gi÷a Nhµ n­íc víi ng­êi sö dông, gi÷a ng­êi sö dung víi nhau vµ gi÷a nh÷ng ng­êi sö dông víi c¸c tæ chøc tÝn dông ®· lµ nh÷ng quan hÖ kinh tÕ, quan hÖ " Hµng - TiÒn". XuÊt ph¸t tõ nh÷ng thay ®æi vÒ chÊt cña vÊn ®Ò, em thÊy r»ng cÇn cã nh÷ng ®æi míi trong viÖc x©y chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cña Nhµ n­íc víi t­ c¸ch lµ chñ së h÷u, vµ ®i ®«i víi nã lµ hoµn thiÖn bé m¸y qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai ë c¸c cÊp vµ c«ng t¸c tæ chøc thùc hiÖn cña nã. Yªu cÇu vÒ viÖc x©y dùng ®æi míi chÝnh s¸ch lµ trong quan niÖm x©y dùng chÝnh s¸ch ph¸p luËt ph¶i xem quan hÖ ®Êt ®ai lµ mét quan hÖ cung cÇu, quan hÖ kinh tÕ, quan hÖ d©n sù gi÷a c¸c chñ sö dông ®Êt víi nhau nhÊt lµ khi ®· hoµn thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nh­ng còng kh«ng tuyÖt ®èi v× vÊn ®Ò nµy cßn cã tÝnh x· héi, nuÕ mµ ra quy ®Þnh chÝnh s¸ch ph¸p luËt kh«ng phï hîp th× viÖc qu¶n lý Nhµ n­íc sÏ kh«ng chÆt chÏ vµ mÊt ®i mét nguån thu ®¸ng kÓ; ®ång thêi còng ph¶i x©y dùng mét m« h×nh qu¶n lý phï hîp ®©u lµ qu¶n lý Nhµ n­íc, ®©u lµ t¸c nghiÖp dÞch vô c«ng c«ng phï hîp víi b¶n chÊt vÊn ®Ò qu¶n lý cã hiÖu lùc vµ hiÖu qu¶, ®Ó tõng b­íc h¹n chÕ thÞ tr­êng ngÇm vÒ ®Êt ®ai, vµ chñ ®éng qu¶n lý nã vµ h¹n chÕ viÖc sö dông ®Êt ®ai vi ph¹m vµ ngoµi sù qu¶n lý cña ph¸p luËt cña c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc. Cßn vÒ bé m¸y qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ c«ng t¸c tæ chøc thùc hiÖn cÇn ®¶m b¶o yªu cÇu gän nhÑ, thèng nhÊt, kÞp thêi ho¹t ®éng cã hiÖu lùc vµ hiÖu qu¶ cao. V× Nhµ n­íc qu¶n lý x· héi nãi chung vµ ®Êt ®ai nãi riªng b»ng ph¸p luËt vµ nã ®­îc b¶o ®¶m thùc hiÖn th«ng qua bé m¸y Nhµ n­íc cã chøc n¨ng qu¶n lý, h­íng dÉn, gi¸m s¸t viÖc thùc hiÖn c¸c néi dung trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai... vµ cã hiÖu qu¶ tèt nhÊt cho ®êi sèng kinh tÕ x· héi cña quèc gia ®×nh; do ®ã mµ viÖc thùc hiÖn yªu cÇu trªn lµ cÇn thiÕt lµ tÊt yÕu . II. Thùc tr¹ng qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai ë ViÖt Nam. 1. T×nh h×nh sö dông ®Êt ë ViÖt Nam. a- HiÖn tr¹ng sö dông ®Êt ®ai ë ViÖt Nam. Theo kÕt qu¶ tæng kiÓm kª ®Êt ®ai cña Tæng côc ®Þa chÝnh n¨m 2000 th× t×nh h×nh sö dông ®Êt cña n­íc ta nh­ sau: Tæng diÖn tÝch tù nhiªn 32924000ha ph©n bè theo 61 ®¬n vÞ hµnh chÝnh cÊp tØnh, trong ®ã cã 4 tØnh cã diÖn tÝch d­íi 100.000 ha; 29 tØnh thµnh phè cã diÖn tÝch tù nhiªn tõ trªn 500.000 -> 1000.000ha; cã 7 tØnh diÖn tÝch tù nhiªn trªn 1000.000ha. C¸c tØnh cã diÖn tÝch tù nhiªn lín nhÊt lµ: §¾c l¾c 1960000 ha; Lai Ch©u 1692000 ha; NghÖ An 1649000 ha; Gia Lai 1550 000 ha. C¸c tØnh cã diÖn tÝch tù nhiªn nhá nhÊt lµ: B¾c Ninh 80.000ha; Hµ Nam 85.000ha; Hµ Néi 92.000ha; H­ng yªn 92.000ha. Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn tr¶i qua nhiÒu thêi víi c¸c ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ x· héi kh¸c nhau ®· ®Ó l¹i thùc tr¹ng ph©n bè d©n c­ vµ ®Êt ®ai gi÷a c¸c vïng l·nh thæ, c¸c ®Þa ph­¬ng lµ rÊt kh¸c nhau. Ngoµi ra nhu cÇu sö dông ®Êt ®ai trong thêi gian tíi rÊt biÕn ®éng ®Êt ®ai lµ còng kh¸c nhau; mËt ®é d©n sè rÊt cao ë c¸c thµnh phè nh­ Hµ Néi 3018 ng­êi/ km2, TP Hå ChÝ Minh 2533ng­êi/ km2, ë thµnh phè H¶i Phßng - Th¸i B×nh - Nam §Þnh - H­ng Yªn - Hµ T©y- B¾c Ninh. Trªn 1000 ng­êi/ Km2. Trong khi ®ã c¸c tØnh miÒn nói, T©y nguyªn mËt ®é d©n sè rÊt thÊp (Kh«ng ®Õn 100 ng­êi /km2 nh­ KonTun 33 ng­êi/ Km2, Lai Ch©u 35 ng­êi/ Km2, B¾c C¹n 57ng­êi/Km2, S¬n La 53,Gia Lai 64, Cao B»ng 74, Lµo Cai 75, Hµ Giang 77, L¹ng S¬n 86, B×nh ph­íc 97, Yªn B¸i 99 ng­êi/ Km2). DiÖn tÝch ®Êt sö dông vµo c¸c môc ®Ých n«ng nghiÖp, L©m nghiÖp chuyªn dïng vµ ®Êt ë lµ 22871000 chiÕm 69,47% Tæng ®iÖn tÝch ®Êt tù nhiªn, trong ®ã: §Êt n«ng nghiÖp 9345000 ha chiÕm 28,38% tæng diÖn tÝch tù nhiªn vµ 40, 86% diÖn tÝch ®Êt ®· sö dông vµo c¸c môc ®Ých, ph©n bæ ë c¸c vïng nh­ sau; Trung du vµ miÒn nói B¾c Bé 1424000 ha (15,24%), §ång B»ng B¾c Bé 739000 - 7,9%, B¾c trung bé 725000 ha chiÕm 7,76%; Duyªn H¶i Nam Trung bé 807000 ha - 15,48%, §ång B»ng s«ng Cöu Long 2970000 ha - 32%. C¬ cÊu ®Êt ®ai trång c©y hµng n¨m 6130000 ha - 65,59, trong ®ã ®Êt trång lóa n­íc 4268000 ha, ®Êt trång c©y n©u n¨m 2.182000 ha - 23,35% trong ®ã c©y c«ng nghiÖp 1602000 ha, ®Êt v­ên t¹p 629000ha - 6,72%, ®Êt mÆt n­íc nu«i trång thuû s¶n 368000 ha - 3,94%. §Êt L©m nghiÖp cã rõng: 11550000 ha chiÕm 35,08% tæng diÖn tÝch tù nhiªn. Trong ®ã ®Êt cã rõng tù nhiªn 9749000ha (84,4%), ®Êt cã rõng trång 1801000ha (15,59%), ®Êt ­¬m gièng 402ha. Ph©n bæ ë c¸c vïng: MiÒn nói trung du B¾c bé 3472000ha (32,4%) T©y Nguyªn 2993000ha (25,91%), B¾c Trung Bé 2220000ha (19,24%) Duyªn H¶i Nam Trung Bé 1703000 ha (14,75%), §«ng Nam Bé 463000 ha (4,01%), §ång b»ng S«ng Cöu Long 338000 ha (2,92%), §ång B»ng Bé 88000 ha (0,76). TØnh cã diÖn tÝch ®Êt l©m nghiÖp lín nhÊt lµ §¾c L¾c 1018000 ha, Gia Lai 750000, L©m §ång 619000 ha, Kontum 608000 ha. §Êt chuyªn dïng 1563000 ha chiÕm 4,66% tæng diÖn tÝch tù nhiªn. Trong ®ã diÖn tÝch ®Êt thuû lîi 557000 ha (36,34%); giao th«n 438000 ha (28,57%); x©y dùng 126000ha (8,25%) §Êt ë 443000 ha chiÕm 1,35% tæng diÖn tÝch tù nhiªn, trong ®ã ®Êt ®« thÞ 72000 ha (16,28%), ®Êt ë n«ng th«n 371000 ha (83,72%). Tû lÖ diÖn tÝch dÊt ë so víi diÖn tóch tù nhiªn c¸c vïng nh­ sau: §ång b»ng b¾c bé; §ång b»ng S«ng Cöu Long 2,55%; §NB 2,09%; BTB 1,02%; DHNTB 0,94%; MNTDBB 0,82%; TN 0,61%. §Êt ch­a sö dông 9309000ha chiÕm 28,27% tæng diÖn tÝch tù nhiªn, trong ®ã ®Êt ®åi nói 7725000 ha chiÕm 83%, ®Êt b»ng 589000 ha chiÕm 6%, ®Êt mÆt n­íc 150000 ha chiÕm 1,5%, nói ®¸ 619000 ha chiÕm 7%, ®Êt ch­a sö dông kh¸c 226000 ha chiÕm 2,5%. S«ng suèi 744000 ha chiÕm 2,26% tæng diÖn tÝch tù nhiªn. b- T×nh h×nh biÕn ®éng ®Êt ®ai trong giai ®o¹n 1990 - 2000 §Êt n«ng nghiÖp: trong giai ®o¹n 1990 - 2000 quü ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng 2352000 ha, b×nh qu©n t¨ng 235000 ha/n¨m. Riªng 5 n¨m 1995 - 2000 t¨ng 1352000 ha b×nh qu©n t¨ng 270000ha/n¨m (kh«ng tÝnh gÇn 400000 ha ®Êt Nhµ n­íc chuyÓn sang môc ®Ých kh¸c. DiÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng chñ yÕu lµ ®Êt trång c©y l©u n¨m chiÕm 56,5% (®Æc biÖt trong ®ã cµ phª, cao su, chÌ, diÒu, tiªu chiÕm 81%) b»ng ®Êt trång c©y hµng n¨m t¨ng 505000 ha (trong ®ã dÊt lóa t¨ng 154000 ha chiÕm 37,5%). DiÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt v­êng t¹p, mÆt n­íc nu«i trång thuû s¶n, ®ång cá ch¨n nu«i t¨ng 6%. Cïng víi diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng th× s¶n l­îng l­¬ng thùc còng t¨ng lªn ®¹t trªn 34,42 triÖu tÊn. §Êt l©m nghiÖp: quü ®Êt l©m nghiÖp cã r»ng t¨ng 2211000 ha b×nh qu©n t¨ng 221000 ha/n¨m. Trong 5 n¨m 1995 - 2000 t¨ng 755000 ha (trong ®ã diÖn tÝch rõng trång t¨ng 488000 ha, khoanh nu«i t¸i sinh t¨ng 271000 ha), b×nh quana t¨ng 151000 ha/n¨m. Sù t¨ng nµy do thùc hiÖn chñ tr­¬ng giao ®Êt, kho¸n ch¨m sãc b¶o vÖ rõng theo N§ 02/CP (1994) nay lµ N§ 163/CP (1998) vµ N§ 01/CP (1995), víi c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn l©m cïng c¸c dù ¸n ®Çu t­ cho ch­¬ng tr×nh trång míi 5 triÖu ha rõng s¶n xuÊt l©m nghiÖp ®· thu ®­îc kÕt qu¶. §Êt chuyªn dïng trong giai ®oan 1995 - 2000 t¨ng 262000 ha, chñ yÕu ë ®Êt thuû lîi (41,37%), ®Êt giao th«ng (41,19%)... §Êt ë tõ 1995 - 2000 t¨ng 357000 ha trong ®ã ®Êt ë ®o thÞ t¨ng 14635 ha. §Êt ch­a sö dông: theo ®¸nh gi¸ s¬ bé th× quü ®Êt ch­a sö dông cã kh¶ n¨ng sö dông môc ®Ých n«ng nghiÖp kho¶n 1triÖu ha, thuû s¶n gåm 100000ha, trªn 3 triÖu ha cã thÓ trång rõng khoanh nu«i t¸i sinh, sè cßn l¹i lµ ®Êt trèng ®åi nói träc n»m ë c¸c vïng s©u vïng cao, xa c¸c khu d©n c­, ®Þa h×nh dèc, chia c¾t, ®iÒu kiÖn khai th¸c rÊt khã kh¨n. HiÖn míi cã gÇn 30% quü ®Êt ch­a sö dông ®· ®­îc Nhµ n­íc giao c¸c tæ chøc, c¸ nh©n vµ hé gia ®×nh qu¶n lý, sö dông. c- T×nh h×nh sö dông d¸t ë mét sè vïng. * T×nh h×nh sö dông ®Êt ë An Giang qua c¸c n¨m Lo¹i ®Êt 1995 1997 1998 2000 N«ng nghiÖp 246817ha 258729 250840 256179 L©m nghiÖp 7880 9835 9187 11789 §Êt chuyªn dïng 20794 23653 24940 26298 §Êt ë 19530 20680 21476 19835 §Êt ch­a sö dông 45662 27726 34180 26522 Tæng 340623 340623 340623 340623 Qua t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai ë An Giang trong b¶ng ta thÊy c¸c lo¹i ®Êt ®Òu t¨ng, lÊy tõ nguån ®Êt ch­a sö dông do lµm tèt c«ng t¸c khai hoang phôc ho¸; riªng n¨m 1997 - 1998 ®Êt ch­a sö dông t¨ng 6454 ha v× diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp vµ l©m nghiÖp sö dông kÐm hiÖu qu¶. §Êt chuyªn dïng t¨n ®Òu ®Æn qua c¸c n¨m; ®Êt ë còng t¨ng ®Òu; riªng 1998 - 2000 th× l¹i gi¶m xuèng do viÖc xhuyÓn sang môc ®Ých sö dông kh¸c. §iÒu nµy phï hîp víi xu h­íng ph¸t triÓn kinh tÕ, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ vµ n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n còng nh­ sö dông ®Êt ®ai ë An Giang ngµy cµng cap h¬n cã hiÖu qu¶ h¬n. * §iÒu tra t×nh h×nh sö dông ®Êt n«ng nghiÖp cña 10 huyÖn thÞ tØnh B¾c Giang cho thÊy; b×nh qu©n mçi hé cã tõ 10 ®Õn 17 thöa, mét sè hä cã tíi 50 thöa ë 20 xø ®ång. Thöa lín nhÊt ë x· V©y Hµ (ViÖt Yªn) réng 1848m2. ë nh÷ng ®Þa h×nh chia c¾t cã nhiÒu ruéng bËc than cao thÊp kh¸c nhau, vïng tròng møc ®é ph©n t¸n kh¸c nhau. T×nh h×nh ®Êt ®ai manh món, ph©n t¸c g©y 6 trë ng¹i cho viÖc s¶n xuÊt t¹i ®Þa bµn; TiÒm n¨ng ®Êt ®ai ë mét sè vïng ch­a ®­îc khai th¸c triÖt ®Ó; kh«ng tiÕt kiÖm ®­îc lao ®éng vµ chi phÝ kh¸c; h¹n chÕ viÖc ®­a c¬ giíi ho¸ vµo ®ång ruéng; hÖ thèng giao th«ng thuû lîi ch­a ®­îc x©y dùng hîp lý vµ ch­a khai th¸c tèt hiÖu qu¶ thÊp; kh«ng thuËn lîi cho viÖc h×nh thµnh ph¸t triÓn kinh tÕ hîp t¸c vµ hîp t¸c x· trong n«ng nghiÖp; c«ng t¸c qu¶n lý gÆp nhiÒu khã kh¨n. §iÒu nµy dÉn ®Õn hiÖn t­îng c¸c trang tr¹i thuËn lîi cho ®Çu t­ vèn, kü thuËt c¬ giíi ho¸ cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (nh­ ë Lôc Ng¹n ®· ®æi ®­îc gÇn 1000 ha ®Êt canh t¸c, sã thöa ®· gi¶m h¼n xuèng gÇn 50%) * T×nh h×nh sö dông ®Êt ë Hµ Néi 1996 - 2000 C¸c lo¹i ®Êt 1996 2000 N«ng nghiÖp 43778ha 43612ha L©m nghiÖp 6736 6128 §Êt chuyªn dïng 19497 20534 §Êt ë 11472 11689 §Êt ch­a sö dông 10364 10134 Tæng 91847 92097 Ta thÊy diÖn tÝch ®Êt ë chuyªn dïng ®Òu t¨ng ®Ó ®¸p øng nhu cÇu vÒ nhµ ë cña d©n c­ vµ viÖc x©y dùng c¸c c«ng tr­êng ®­êng x¸... cho qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. Tæng diÖn tÝch ®Êt cña Hµ Néi t¨ng lªn 250 ha do viÖc më réng ph¹m vi vÒ phÝa B¾c ®ång c¸c lo¹i ®Êt kh¸c, ®Æc biÖt lµ ®Êt ch­a sö dông ®· ®­îc ®­a vµo khai th¸c sö dông vµ chuyÓn sang c¸c môc ®Ých sö dông kh¸i th¸c. §iÒu nµy chøng tá viÖc sö dông ®Êt ®ai ë Hµ Néi ngµy cµng cã hiÖu qu¶ cao. 2- Thùc tr¹ng qu¶n lý ®Êt ®ai ë ViÖt Nam C«ng t¸c ®iÒu tra ®o ®¹c, ®¸nh gi¸ ph©n d¹ng ®Êt vµ lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh hiÖn nay ®ang ®­îc tiÕn hµng; ®Æc biÖt ë mét sè tØnh thµnh phè th× viÖc ®iÒu tra ®o ®¹c lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh ®· hoµn thµnh gÇn 100% nh­ Hµ Néi vµ ë c¸c ®« thÞ. Tuy nhiªn viÖc ®¸nh gi¸ ph©n h¹ng ®Êt cßn gÆp nhiÒu bÊt cËp g©y ra gi¶m nguån thu ng©n s¸ch tõ ®Êt v× viÖc x¸c ®Þnh chÝnh x¸c chÊt l­îng cña ®Êt, vÞ trÝ cña ®Êt, môc ®Ých cña ®Êt lµ rÊt khã, kh«ng thÓ tiÕn hµnh cô thÓ cho tõng m¶nh ®Êt mét ®­îc do nguån lùc vËt chÊt vµ con ng­êi cña ngµnh cßn h¹n chÕ kh«ng cho phÐp lµm nh­ vËy vµ viÖc chØnh lý nhËt th«ng tin trªn b¶n ®å ®Þa chÝnh kh«ng ®­îc tiÕn hµnh th­êng xuyªn liªn tôc do ®ã kh«ng s¸t ®óng víi thùc tr¹ng ®Êt ®ai v× ®Êt ®ai lu«n biÕn ®éng vÒ môc ®Ých sö dông, h×nh thöa, chñ sö dông... mµ ®iÒu nµy l¹i kh«ng ®­îc b¸o c¸o ®¨ng ký, kiÓm tra kÞp thêi vµo b¶n ®å ®Þa chÝnh. VÒ c«ng t¸c giao ®Êt, n¨m 1999 c¶ n­íc ®· c¬ b¶n hoµn thµnh viÖc giao ®Êt cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®ai Nhµ n­íc, ®Êt l©m nghiÖp c¬ b¶n ®· ®­îc giao cho chñ nh­ng viÖc x©y dùng hå s¬ ®Þa chÝnh vµ cÊp giÊy chøng nhËn cßn chËm. ViÖc ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt cßn chËm, thiÕu ®«i khi cßn thiÕu hîp lý nh­ v¨n b¶n h­íng dÉn vÒ thu tiÒn ®Êt do chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ chuyÓn môc ®Ých sö dông lµ 40%, trong khi ®ã nÕu chØ chuyÓn môc ®Ých sö dông còng ph¶i nép 40% gi¸ trÞ ®Êt. Trong khi ®ã viÖc tæ chøc thùc hiÖn c¸c v¨n b¶n ®ã cßn chËm, kh«ng hiÖu qu¶ do thiÕu v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh luËt chi tiÕt cô thÓ còng nh­ h­íng dÉn viÖc tæ chøc thùc hiÖn triÓn khai cho c¬ quan qu¶n lý vµ ®a sè c¸c tØnh trong c¶ n­íc (trõ Hµ Néi, H¶i Phßng, §µ N½ng, thµnh phè Hå ChÝ Minh) tån t¹i 2 c¬ quan qu¶n lý ®Êt thuéc ngµnh ®Þa chÝnh, c¬ quan qu¶n lý thuéc ngµnh x©y dùng do ®ã dÉn ®Õn viÖc kh«ng thèng nhÊt, kh«ng ®ång bé trong kh©u thùc hiÖn thÈm quyÒn, ph¸p luËt v× ®Êt ®i vµ nµh lµ hai ®èi t­îng thèng nhÊt víi nhau cã qua hÖ mËt thiÕt víi nhau trong qu¶n lý còng nh­ trong sö dông. HiÖn nay cã nhiÒu c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt cña c¸c cÊp bé ngµnh vÒ h­íng dÉn thi hµnh qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai, ®Æc biÖt lµ luËt söa ®æi bæ sung luËt ®Êt ®ai 1998 ®· gãp phÇn tÝch cùc cho c«ng t¸c qu¶n lý sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶ h¬n. §¨ng ký ®Êt ®ai, lËp vµ qu¶n lý sæ ®Þa chÝnh, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë c¸c cÊp c¬ së cßn ch­a ®­îc quan t©m ®óng møc dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ®Õn ®¨ng ký ®Êt nhiÒu nh­ng mµ viÖc nhËn vµ giao giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho chñ sö dông lµ rÊt Ýt phÝ cßn ®îi hä nép lÖ phÝ mµ kho¶n tiÒn nµy kh«ng ph¶i nhá nªn hä kh«ng ®Õn nhËn; qu¶n lý sæ ®Þa chÝnh ch­a chñ yÕu ®Õn viÖc bæ sung c¸c th«ng tin biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai. Cïng víi viÖc ®æi míi nÒn kinh tÕ theo chñ ch­¬ng cña §¶ng vµ Nhµ n­íc ta tíi n¨m 2020 ®­a n­íc ra tõ mét nÒn n«ng nghiÖp l¹c hËu thµnh mét n­íc c«ng nghiÖp hiÖn ®¹i th× qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi ®Êt ®ai sö dông cho môc ®Ých c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ngµy cµng t¨ng; ®ång thêi quan hÖ ®Êt ®ai víi quan hÖ kinh tÕ x· héi cßn nhiÒu vÊn ®Ò quan t©m cÇn gi¶i quyÕt nh­ng ng­îc l¹i th× c«ng t¸c thanh tra viÖc chÊp hµnh c¸c chÕ ®é thÓ lÖ vÒ qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai cßn rÊt Ýt, thiÕu ®ång bé kÞp thêi. Trong khi ®ã viÖc gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ dÊt ®ai, gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o c¸c vi ph¹m trong viÖc qu¶n lý sö dông ®Êt cßn ch­a triÖt ®Ó, kÐm hiÖu qu¶, Ýt vµ d©y d­a l¹i trong thêi gian t­¬ng ®èi dµi. MÆt kh¸c viÖc thu c¸c kho¶n tµi chÝnh tõ ®Êt th× bé tµi chÝnh ®¶m nhiÖm cßn viÖc gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò vi ph¹m tranh chÊp ®Êt dai l¹i do tæng côc ®Þa chÝnh gi¶i quyÕt. §iÓn h×nh nh­ ë Hµ Néi tuy ®· cã quy ho¹ch ®¸t ®ai chi tiÕt cho c¸c quËn huyÖn vµ c«ng t¸c ®o ®¹c thèng kª lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh ®· hoµn thµnh nh­ng viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ vµ chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë néi thÞ rÊt chËm, míi ®¹t kho¶ng 20% vµ cßn t×nh tr¹ng ®Ó l·ng phÝ ®Êt v× ®Êt ®· giao cho c¸c C«ng ty råi nh­ng hä cø ®Ó ®ã kh«ng sö dông Ba §×nh 20ha, t©y Hå 100ha ®Êt bá hoang kh«ng sö dông trong thêi gian dµi tuy ®· cã chñ lµ c¸c C«ng ty nh­ng ch­a ®­îc thu håi. Con sè nµy ngµy cµng t¨ng: 1998 lµ 123.000m2, 1999 cßn 21000m2 n¨m 2000 t¨ng lªn 57000m2. §iÒu nµy x¶y ra do nhiÒu nguyªn do. T×nh h×nh sö dông ®Êy sai môc ®Ých, chuyÓn ®æi ®Êt ®ai... cßn diÔn ra tù do ngoµi sù qu¶n lý cña c¬ quan qu¶n lý ®Þa chÝnh lµ kh¸ phæ biÕn. Thùc tr¹ng nµy còng ®ang diÔn ra Ýt hay nhiÒu ë c¸c tØnh thµnh phè trong c¶ n­íc; nã ®ang ®ßi hái sù qu¶n lý Nhµ n­íc chÆt chÏ h¬n ®èi víi ®Êt ®ai. III- §¸nh gi¸ chung. 1- Nh÷ng kÕt qu¶ ®· ®¹t ®­îc trong nh÷ng n¨m qua. Tõ khi luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 ra ®êi vµ luËt söa ®æi bæ sung n¨m 1998 ®· thay ®æi quan ®iÓm vÒ ®Êt ®ai lµm c¨n cø vµ ®iÒu kiÖn ®Ó cÊp giÊy chøng nhËn ®Êt, t¨ng tèc ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp vµ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c. §©y còng lµ b­íc t¹o ra ®éng lùc ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi vµ ®­a ®Êt dai nh­ mét yÕu tè vèn, t­ liÖu s¶n xuÊt tham gia vµo nÒn kinh tÕ s¶n xuÊt hµng ho¸ ngµy cµng cã hiÖu qu¶ h¬n. C¶ n­íc cã 12,5 triÖu hé n«ng d©n vµ hµng ngh×n tæ chøc ®ang trùc tiÕp sö dông 8,26 triÖu ha ®Êt n«ng nghiÖp. §· cã 10.999.540 hé n«ng nghiÖp ®· ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt n«ng nghiÖp; ®¹t 89,2% sè hé sö dông ®Êt Nhµ n­íc. §Êt l©m nghiÖp c¶ n­íc cã 11,5 triÖu ha rõng ®· cÊp ®­îc 324000 giÊy chøng nhËn ®¹t trªn 60% sè hé víi 61 tØnh thµnh th× trong ®ã cã 58 tØnh thµnh tæ chøc kª khai ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë cho c¸c hé gia ®×nh trªn ®Þa bµn ®« thÞ, cã 589.000 ®· ®¨ng ký kª khai trong ®ã cã 392.000 hé ®· ®­îc c¸p giÊy chøng nhËn ®¹t 46% sè hé ®¨ng ký; b»ng 11% hé d©n c­ ®« thÞ cÇn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë. C«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn cho c¸c tæ chøc trong n­íc ®­îc giao ®Êt cho thuª ®Êt theo ChØ thÞ 245/TTg ®­îc ngµnh chØ ®¹o chÆt chÏ ®óng quy ®Þnh. TÝnh ®Õn b©y giê ®· xÐt cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông cho gÇn 24.000 tæ chøc trªn tæng sè 137.000 tæ chøc trong c¶ n­íc. VÒ c«ng t¸c qu¶n lý quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, tæng côc ®Þa chÝnh ®· lËp quy ho¹ch sö dông ®Êt c¶ n­íc ®Õn n¨m 2010 vµ c¸c ®Þa ph­¬ng ®· ®Çu t­ ®µo t¹o c¸n bé tËp trung cho c«ng t¸c x©y dùng quy ho¹ch kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ë ®Þa ph­¬ng m×nh cho phï hîp víi ®iÒu kiÖn ®Þa ph­¬ng vµ quy ho¹ch chung cña c¶ n­íc. ChØ thÞ 24/1999 TTg vÒ tæng kiÓm kª ®Êt ®ai vµ Q§ 90/2000 QDTTg vÒ kª khai ®Êt ch­a sö dông; hiÖn nay c«ng t¸c kiÓm kª ®· hoµn thµnh víi chÊt l­îng ®¹t cao h¬n nh÷ng lÇn kiÓm kª tr­íc. Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai ®· thùc hiÖn ë tÊt c¶ 10977 x· ph­êng thÞ trÊn. 616 ®¬n vÞ cÊp huyÖn, 61 tØnh thµnh vÒ c«ng t¸c ®o ®¹c lËp b¶n ®å, ®Õn n¨m 2.000 ®· hoµn thµnh viÖc x©y dùng hÖ quy chiÕu quèc gia míi; nhiÒu khu vùc ®· ®­îc m¸y bay chôp ¶nh lËp b¶n ®å ®Þa h×nh, ®Þa chÝnh,... C¸c c«ng cô ph­¬ng tiÖn ®o ®¹c, ph­¬ng ph¸p vµ kü thuËt ®· ®­îc ¸p dông khoa häc c«ng nghÖ míi cã hiÖu qu¶ cao nh­ ¶nh vò trô, ®o GPS, tin häc b¶n ®å, sè ho¸ b¶n ®å... §· x©y dùng b¶n ®å hiÖn tr¹ng sö dông ®Êt n¨m 2000 cña c¶ n­íc víi tû lÖ 1/1000.000 cña 7 vïng kinh tÕ tû lÖ 1/250000, cña 61 ®¬n vÞ cÊp tØnh víi tû lÖ 1/50000 vµ 1/100000; ®Çy ®ñ ®óng yªu cÇu kü thuËt. VÒ c«ng t¸c thanh tra vµ gi¶i quyÕt c¸c khiÕu kiÖn vÒ ®Êt ®ai, toµn ngµnh ®Þa chÝnh ®· thanh tra gÇn 1500 vô, víi c¸c tØnh thµnh phè ph¸t hiÖn 3000 tr­êng hîp gao ®Êt kh«ng ®óng thÈm quyÒn, kh«ng ®óng môc ®Ých víi diÖn tÝch 64ha, chuyÓn nh­îng tr¸i phÐp 280ha, lÊn chiÕm 315ha; ®· sö lý kû luËt 142 c¸n bé, chuyÓn 17 hå s¬ sang truy cøu h×nh sù. Thanh tra theo chØ thÞ 245/ TTg, kiÕn nghÞ thu håi nép ng©n s¸ch gÇn 60 tû ®ång vµ kû luËt 19 c¸n bé. N¨m 1999 thanh tra ngµnh tËp trung thanh tra kiÓm tra viÖc ban hµnh c¸c v¨n v¶n ph¸p quy vµ viÖc tæ chøc thi hµnh luËt ë chÝnh quyÒn x· ph­êng thÞ trÊn ®· ph¸t hiÖn ra viÖc ban hµnh 1 sè v¨n b¶n kh«ng phï hîp víi c¸c cÊp ngµnh kh¸c. Vµ ®· ®Ò nghÞ huû bá, söa ®æi bæ sung c¸c v¨n b¶n ®ã. Trªn ®©y lµ kÕt qu¶ chung mµ c¶ n­íc ®¹t ®­îc. Tuy lµ mét kÕt qu¶, mét thµnh c«ng lín kh¶ quan ®¸ng mõng nh­ng vÉn cßn mét sè v­íng m¾c cÇn nghiªn cøu gi¶i quyÕt trong thêi gian tíi ë c¶ c¸c kh©u trõ néi dung qu¶n lý bb vÒ ®Êt ®ai cho ®Õn tæ chøc bé m¸y qu¶n lý ®Þa chÝnh vµ mèi quan hÖ cña nã víi c¸c cÊp bé ngµnh kh¸c cã liªn quan trong viÖc tæ chøc thùc hiÖn qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai. 2- Nh÷ng tån t¹i vµ nguyªn nh©n a- Tån t¹i trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai Trong qu¶n lý ®Êt ®ai cßn ch­a ®Çy ®ñ kÞp thêi chÝnh x¸c, kÐm hiÖu lùc. Cô thÓ lµ viÖc thi hµnh c¸c quyÕt ®Þnh ë c¸c cÊp lµ rÊt chËm nh­ trong c«ng t¸c gi¶i to¶ thu håi ®Êt chËm gÆp nhiÒu khã kh¨n c¶n trë; ch­a theo dâi cËp nhËt c¸c biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai; viÖc lËp b¶n ®å, hå s¬ ®Þa chÝnh còng nh­ viÖc l­u tr÷ cho tõng ®¬n vÞ cÊp x· cßn ch­a cao. Trong ®iÒu kiÖn c¶ n­íc ®ang tiÕn hµnh c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc; c¸c quan hÖ ®Êt ®ai diÔn ra d­íi nhiÒu h×nh thøc, phong phó ®a d¹ng vÒ c¸c lo¹i ®Êt kh¸c nhau trªn ph¹m vi toµn quèc, cã khi cßn cã c¶ yÕu tè c¸c tæ chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi tham gia vµo ®Æc biÖt lµ mèi quan hÖ cña nã trong c¸c ho¹t ®éng ®êi sèng kinh tÕ x· héi. Víi thùc tr¹ng nh­ vËy nh­ng vµ hiÖn nay c«ng t¸c gi¸m s¸t kiÓm tra c¸c biÕn ®éng ®Êt ®ai ch­a ®­îc tiÕn hµnh tèt ë nhiÒu ®Þa ph­¬ng, còng nh­ vËy thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n mµ nã cßn ®ang diÔn ra tù do nh­ mét thÞ tr­êng ngÇm ngoµi sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc lµm thÊt thu mét kho¶n ng©n s¸ch ®¸ng kÓ. VÒ sö dông ®Êt, nã diÔn ra rÊt phøc t¹p víi ®ñ c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia tõ c¸ nh©n, hé gia ®×nh, c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸c ®¬n vÞ thuéc c¬ quan Nhµ n­íc an ninh quèc phßng, cã thªm c¸ nh©n n­íc ngoµi (viÖt kiÒu); liªn doanh mét bªn trong n­íc víi tæ chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi. §iÒu nµy dÉn ®Õn sù thay ®æi liªn tôc gi÷a c¸c tªn c¸c chñ sö dông ®Êt trong c¸c giao dÞch quan hÖ kinh tÕ trªn thÞ tr­êng nhµ ®Êt nh­ viÖc chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, mua b¸n, thÕ chÊp, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt; vµ môc ®Ých sö dông còng biÕn ®éng... c¸c biÕn ®éng kh«ng ®­îc qu¶n lý ®iÒu chØnh tèi th× trong mét giai ®o¹n nhÊt ®Þnh sÏ g©y ra viÖc sö dông ®Êt hiÖu qu¶ thÊp, thiÖt h¹i vÒ kinh tÕ nh­ hiÖn t­îng chuÓn môc ®Ých å ¹t sang trång cµ phª ë T©y Nguyªn khi mµ gi¸ cµ phª xuèng thÊp l©u th× hä ®ång lo¹t chÆt bá hµng tr¨m ha cµ phª ®Ó trång c©y kh¸c g©y l·ng phÝ trong sö dông ®Êt ®ai vµ còng nh­ vËt ë thµnh phè Hå ChÝ Minh ch­a cã biÖn ph¸p tèt nªn ë c¸c khu c«ng nghÖ khu chÕ xuÊt tû lÖ cho thuª sö dông míi ®¹t ®­îc lµ rÊt thÊp; Th¸ng 12/1998 12 khu c«ng nghÖ chÕ xuÊt tû lÖ diÖn tÝch ®¨ng ký thuª chØ chiÕm 10%; 10 khu c«ng nghiÖp míi ®¹t 2,2%; ®Õn 12/1999 th× 12 khu chÕ xuÊt ®¹t 39,79%; 10 khu c«ng nghiÖp ®¹t 4,11%. T×nh tr¹ng còng t­¬ng tù nh­ c¸c khu c«ng nghÖ ë H¶i Phßng ®ang bá hoang hay ph¸ ®i. Nh×n chung hiÖu qu¶, n¨ng lùc sö dông ®Êt cßn thÊp. Trong khi ®ã c¸c ®« thÞ th× tû lÖ ®­îc cÊp vµ nhËn giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ vµ quyÒn sö dông ®Êt thÊp chØ ®¹t tõ 2% ®Õn 24%. (tr 31 Hµ Néi) b- Mét sè nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng qu¶n lý sö dông ®Êt gÆp nhiÒu khã kh¨n, cßn yÕu kÐm, hiÖu qu¶ ch­a cao nh­ ®· kÓ trªn. - C¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai, nh÷ng quy ®Þnh h­íng dÉn thi hµnh trong qu¸ tr×nh qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®aicßn ch­a cô thÓ, chång chÐo, kh«ng s¸t víi thùc tÕ cßn nhiÒu ®iÓm trèng. Nh­ viÖc kh«ng thèng nhÊt víi nhau nh­ nép tiÒn sö dông ®Êt trong N§ 45/CP vµ gi¸ ®Êt trong N§ 61/CPvµ ®Òn bï N§ 22/CP qu¶n lý c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt míi chØ dõng l¹i ë c¸c v¨n b¶n d­íi luËt nªn tÝnh æn ®Þnh kÐm vµ sÏ kh«ng thu hót ®­îc ®Çu t­, sö dông ®Êt khu c«ng nghiÖp ch­a cao, ch­a cã hµnh lang ph¸p luËt cô thÓ c«ng nhËn, ®iÒu tiÕt ho¹t ®éng kinh doanh trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n; cã sù tr¸i ng­îc nhau vÒ møc thu tiÒn sö dông ®Êt c¸c v¨n b¶n. - ViÖc ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ch­a ®­îc ®óng víi thùc tÕ (vÒ tªn chñ sö dông ®Êt, mèc ®Þa giíi, h¹ng ®Êt, môc ®Ých sö dông, hiÖn tr¹ng cña ®Êt... g©y khã kh¨n cho qu¶n lý vµ thùc hiÖn c¸c quyÒn sö dông ®Êt ®ai, th­êng cã tranh chÊp ®Êt ®ai khi vô viÖc xÈy ra). - Do ®iÒu kiÖn lÞch sö ®Ó l¹i ®a d¹ng phong phó trong sö dông ®Êt. - C«ng t¸c quy ho¹ch ®Êt ®ai, ®o ®¹c kh¶o s¸t lËp hå s¬, b¶n ®å ®Þa chÝnh cßn diÔn ra chËp ch¹m, ch­a chi tiÕt vµ kÞp thêi víi yªu cÇu kinh tÕ x· héi ngµy nay vÒ ®Êt ®ai. §iÒu nµy lµm chËm tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông phôc vô cho c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. - Thñ tôc hµnh chÝnh r­êm rµ, phøc t¹p, cøng nh¾c (®Ó ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i qua nhiÒu cÊp víi nhiÒu lo¹i giÊy tê, theo quy ®Þnh ph¶i cã Ýt nhÊt 1 trong 16 lo¹i giÊy... ®iÒu nµy lµm chËm tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn). - LÖ phÝ ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®ai vµ biÕn ®éng ®Êt ®ai cßn cao; trïng lÆp (viÖc sö dông ®Êt tr­íc 18/12/1980 ®Õn 15/10/1993 th× ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt b»ng 20% gi¸ trÞ ®Êt; cßn sau 15/10/1933 ph¶i nép 100%.. khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, ng­êi chuyÓn ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt møc 2% ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, 4% víi ®Êt x©y dùng, cßn ng­êi nhËn ph¶i nép lÖ phÝ tr­íc b¹, ®iÒu nµy g©y ra sù trïng lÆp kho¶n thu...) - Khi gi¶i to¶ thu håi ®Êt ®ai vµ khi giao ®Êt th× tÝnh gi¸ ®Òn bï ®Êt ®ai kh«ng s¸t víi gi¸ trÞ thùc tÕ cña nã trªn thÞ tr­êng (cô thÓ lµ sù bÊt hîp lý cña khung gi¸ ®Êt vµ hÖ sè ®iÒu chØnh K cho c¸c lo¹i ®Êt, cho c¸c ®Þa ph­¬ng...) - Cã sù chång chÐp trong qu¶n lý gi÷a c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai nhµ ë; thùc hiÖn lÊn san, thÈm quyÒn, sai chøc n¨ng nhiÖm vô vÒ quyÒn chuyªn m«n (nh­ ë ®Þa chÝnh víi së x©y dùng thuéc bé x©y dùng lµ ®éc lËp víi nhau trong qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, tØnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn së ®Þa chÝnh lµm tham m­u). - Sù phèi hîp gi÷a c¸c cÊp c¸c ngµnh cã liªn quan víi cÊp chÝnh quyÒn ®Æc biÖt lµ ngµnh ®Þa chÝnh vµ x©y dùng ch­a ®ång bé ch­a thèng nhÊt trong viÖc chØ ®¹o triÓn khai sö lý sù viÖc cô thÓ cña qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. - §éi ngò c¸n bé ngµnh ®Þa chÝnh cßn thiÕu, yÕu vÒ chuyªn m«n vµ chøc n¨ng thÈm quyÒn cña ngµnh ®Þa chÝnh ch­a ngang tÇm víi nhiÖm vô qu¶n lý ®Êt ®ai cña ngµnh; hiÖn nay cã míi chØ dõng l¹i tæng côc ®Þa chÝnh, mét c¬ quan tham m­u gióp viÖc, ch­a cã thÈm quyÒn riªng tù qu¶n lý ®éc lËp víi c¸c ngµnh kh¸c vÒ ®Êt ®ai. - Do thãi quen l©u ®êi cña ng­êi d©n (thùc hiÖn c¸c biÕn ®éng ®Êt ®ai mµ kh«ng th«ng b¸o víi c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai...). - C«ng t¸c th«ng tin ®Õn tõng ®èi t­îng sö dông ®Êt ®ai chËm, ch­a ®Çy ®ñ kÞp thêi vµ thiÕu c«ng khai. ViÖc tuyªn truyÒn ph¸p luËt tíi nh©n d©n vµ c¸c tæ chøc ch­a tèt nªn kh«ng t¹o ra ®­îc sù h­ëng øng m¹nh mÏ tõ phÝa ng­êi sö dông nh­ ë N§ 60/CP vÒ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn chËm trong thùc tÕ c¶ ë sè l­îng vµ chÊt l­îng giÊy chøng nhËn cßn thÊp. PhÇn III Mét sè gi¶i ph¸p t¨ng c­êng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa 1- Quan ®iÓm: - Thùc hiÖn viÖc ®¶m b¶o qu¶n lý chÆt chÏ cña Nhµ n­íc vÒ c¸c lo¹i ®Êt ®ai vµ tÊt c¶ c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt trªn ph¹m vi toµn bé l·nh thæ quèc gia. - Qua qu¶n lý sö dông ®Êt ®¶m b¶o lîi Ých cña ng­êi d©n vµ cña toµn x· héi; t¹o c¬ së cho viÖc b¶o ®¶m trËt tù an ninh x· héi vµ thóc ®Èy kinh tÕ x· héi ph¸t triÓn b»ng viÖc sö dông hîp lý tiÕt kiÖm hiÖu qu¶ tiÒm n¨ng cña tµi nguyªn ®Êt ®ai, ®Æc biÖt lµ vai trß cña ®Êt ®ai tham gia vµo nÒn kinh tÕ s¶n xuÊt hµng ho¸ nh­ hiÖn nay. 2- Mét sè gi¶i ph¸p t¨ng c­êng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai X· héi nãi chung vµ ®èi víi ®Êt ®ai nãi riªng lµ b»ng hÖ thèng ph¸p luËt vµ c¸c chÝnh s¸ch ph¸p luËt. §Ó ®­a yÕu tè ®Êt ®ai vµo nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng sö dông cã hiÖu qu¶ cao th× chóng ta ph¶i nhanh chãng hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt vµ c¸c chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®ai hiÖn nay. NghÜa lµ ta ph¶i lËp ra c¬ quan chuyªn m«n nghiªn cøu vÒ luËt ®Êt ®ai ®Î kip thêi ban hµnh c¸c v¨n b¶n luËt ®Êt ®ai hîp lý, hiªu qu¶, hiÖu lùc vµ tÝnh kh¶ thi trong thùc tÕ cao. CÇn cã bé phËn tiÕp thu ý kiÕn ®ãng gãp vµ nh÷ng kiÕn nghÞ cña d©n trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ®Îe nhanh chãng nghiªn cøu söa ®æi bæ sung luËt ®Êt ®ai cho hoµn chØnh, ®óng s¸t víi hiÖn t¹i nÒn kinh tÕ x· héi ®Êt n­íc trªn ®µ ph¸t triÓn vµ phï hîp cho t­¬ng lai. Thø hai lµ cÇn tiÕn hµnh c«ng t¸c thanh tra c¶ tõ hai phÝa qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai ®am b¶o tu©n thñ ph¸p luËt, luËt ®Êt ®ai vµ c¸c v¨n b¶n liªn quan kh¸c. * T¨ng c­êng n¨ng lùc cho c¸n bé ngµnh ®Þa chÝnh b»ng viÖc ®­îc ®µo t¹o tèt vÒ c«ng t¸c chuyªn m«n nghiÖp vô, qu¸n triÖt t­ t­ëng cña §¶ng Nhµ n­íc cña ngµnh vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai; cã ý thøc vµ phong c¸ch, t¸c phong lµm viÖc nhanh gän hiÖu qu¶. Cïng víi viÖc n©ng cao n¨ng lùc lµm viÖc cña c¸n bé nh©n viªn ngµnh ®Þa chÝnh th× cßn ph¶i cÇn sím ®­a Tæng côc ®Þa chÝnh mét c¬ quan nganh bé thµnh mét bé riªng ®Ó nã cã quyÒn lùc ®éc lËp tù quyÕt vÒ chuyªn m«n cña m×nh mµ kh«ng cßn lµ c¬ quan gióp viÖc cña c¸n bé kh¸c vµ ho¹t ®éng cña nã d­íi sù chØ ®¹o cña mét tiÕng nãi ngµnh ®Þa chÝnh thèng nhÊt nªn hiÖu lùc hiÖu qu¶ trong viÖc triÓn khai thùc hiÖn nhiÖm vô cao h¬n, nhanh chãng h¬n... * ChuÈn bÞ tèt c¶ vÒ con ng­êi vµ ph­¬ng tiÖn vËt chÊt phôc vô cho viÖc tæ chøc, triÓn khai thùc hiÖn qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai tèt vÒ c¸c mÆt: cÇn sím lËp quy ho¹ch kÕ ho¹ch tæng thÓ cho c¶ n­íc, cho vïng vµ quy ho¹ch chi tiÕt cho tõng tØnh tõng ®Þa ph­¬ng vÒ sö dông ®Êt ®ai; ®Ó lÊy c¬ së ph¸p lý cho ng­êi sö dông thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô cña m×nh, vµ còng lµ c¬ së cho c«ng t¸c qu¶n lý ®¸t ®ai tèt h¬n. C«ng t¸c ®¨ng ký thèng kª ®Êt ®ai cÇn ®­îc tiÕn hµnh th­êng xuyªn ®Ó biÕt ®­îc thùc tr¹ng sö dông ®Êt vµ xu h­íng biÕn ®æi ®Êt ®ai c¶ vÒ môc ®Ých sö dông ®Õn chñ sö dông, quy m« diÖn tÝch ®Êt... ®Ó cã kÕ ho¹ch qu¶n lý thÝch hîp. §Èy nhanh c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt trong c¶ n­íc b»ng viÖc c¶i c¸ch thñ tôc hµnh chÝnh ®ì r­êng rµ phøc t¹p, gi¶m c¸c kho¶n tiÒn sö dông ®Êt khi ®¨ng ký giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c kho¶n lÖ phÝ khi ®¨ng ký biÕn ®éng ®Êt ®ai... §©y cïng lµ c¨n cø ph¸p lý cao nhÊt cho viÖc qu¶n lý ®Õn tõng ®èi t­îng sö dông ®Êt vµ ®Õn tÊt c¶ c¸c lo¹i ®Êt; nã thÓ hiÖn tÝnh hiÖu lùc hiÖu qu¶ trong thùc tÕ ho¹t ®éng cña c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. * §Çu t­ t­¬ng xøng cho c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai: nh­ cã tiÒn ®Ó mua s¾m c¸c thiÕt bÞ ®o ®¹c hiÖn ®¹i, tiÒn chi cho c«ng t¸c thèng kª kh¶o s¸t thùc ®Þa, mua s¾m sæ s¸ch hå s¬ ®Þa chÝnh... vµ ®Çu t­ ®µo t¹o chuyªn m«n cho c¸n bé ®Þa chÝnh c¸c cÊp. * C¶i c¸ch bé m¸y qu¶n lý ®Êt ®ai ë cÊp tØnh xuèng b»ng viÖc s¸t nhËp së qu¶n lý nhµ vµo së ®Þa chÝnh thµnh së nhµ ®Êt; Tæng côc ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt quy ®Þnh vÒ quy ho¹ch, do ®¹c, thanh tra ®Êt ®ai lµm c¬ së ph¸p lý thèng nhÊt qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ c«ng t¸c nµy. M¹nh d¹n cho gi¸m ®èc së ®Þa chÝnh, phßng ®Þa chÝnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi cã quyÕt ®Þnh giao®Êt cho UBND tØnh, huyÖn cã nh­ vËy míi lµm gi¶m ®­îc ¸p ®èi víi cÊp chÝnh quyÒn vµ t¨ng tiÕn ®é, gi¶m thêi gian cÊp giÊy chøng nhËn. Còng cÇn t¨ng sè l­îng c¸n bé ®Þa chÝnh trong biªn chÕ Nhµ n­íc, ®Æc biÖt lµ ë cÊp huyÖn vµ x· ®Ó ph¸t huy n¨ng lùc lµm viÖc cao nhiÖt t×nh hiÖu qu¶ cña hä (ngay tõ cÊp c¬ së cã qu¶n lý s¸t sao, kÞp thêi, tèt th× cÊp trªn míi tèt ®­îc). * §Ó n©ng cao hiÖu qu¶ trong qu¶n lý ®Êt ®ai th× ngoµi quyÒn lùc c­ìng chÕ cña bé m¸y Nhµ n­íc cßn ph¶n øng cïng c¸c ph­¬ng tiÖn vËt chÊt, c¸c c«ng cô qu¶n lý kh¸c nh­ kinh tÕ, tµi chÝnh, tÝn dông... kÕt hîp víi c«ng cô ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. Víi ®iÒu kiÖn trong nÒn kinh tÕ hµng ho¸ nhiÒu thµnh phÇn hiÖn nay th× lîi Ých lµ mét ®éng lùc thóc ®Èy c¸c ho¹t ®éng diÔn ra s«i næi m¹nh mÏ d­íi nhiÒu h×nh thøc trong sö dông ®Êt dai, v× vËy mµ ngµnh ®Þa chÝnh cÇn sö dông linh ho¹t h¬n c¸c c«ng cô nµy trong c«ng t¸c qu¶n lý cña m×nh sao cho nã diÔn ra nhanh chãng kÞp thêi hiÖu qu¶, hoµn thµnh môc tiªu cña m×nh, phï hîp víi ®iÒu kiÖn ®Êt n­íc víi xu h­íng ph¸t triÓn cña quèc gia. * Mét vÊn ®Ò kh¸c còng cÇn ph¶i lµm tèt lµ c«ng t¸c thanh tra vµ gi¶i quyÕt kÞp thêi c¸c tån t¹i tõ c¶ hai phÝa qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai, ph¸y hiÖn vµ gi¶i quyÕt viÖc sö dông ®Êt tr¸i víi ph¸p luËt, vi ph¹m luËt ®Êt ®ai, sö dông ®Êt ngoµi sù qu¶n lý cña c¬ quan chøc n¨ng vµ viÖc c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai lµm sai chøc n¨ng thÈm quyÒn trong qu¶n lý, giao ®Êt..., l¬ lµ chËm chÔ trong thùc hiÖn nhiÖm vô qu¶n lý ®Êt ®ai cña m×nh. §©y lµ ®iÒu hÕt søc quan träng kh«ng nh÷ng t¨ng c­êng hiÖu lùc qu¶n lý Nhµ n­íc mµ cßn lµm cho viÖc thùc hiÖn tæ chøc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai ë c¸c cÊp c¸c ngµnh trong c¶ n­íc, tõng ng­êi d©n... ®¶m b¶o sö dông ®Êt ®ai hîp lý tiÕt kiÖm hiÖu qu¶ trªn ph¹m vi c¶ n­íc. PhÇn IV kÕt luËn §Êt ®ai lµ mét yÕu tè quan träng, nã liªn quan ®Õn mäi ho¹t ®éng ®êi sèng kinh tÕ x· héi ®ang diÔn ra hµng ngµy vµ nã quyÕt ®Þnh ®èi víi sù tån t¹i, ph¸t triÓn cña x· héi loµi ng­êi, sù phån thÞnh cña mçi quèc gia. Nh­ng thùc tÕ nguån tµi nguyªn nµy ®ang ®­îc khai th¸c vµ sö dông víi nhiÒu h×nh thøc ®a d¹ng phong phó ®¸p øng nhu cÇu cña cuéc sèng ngµy cµng nhiÒu cµng cao; mÆc dï vËy ho¹t ®éng nµy ®ang cßn g©y ra sù l·ng phÝ, « nhiÔm m«i t­rêng, sö dông tµi nguyªn ®Êt hiÖu qu¶ ch­a cao... §Æc biÖt ®èi víi n­íc ta míi c¶i c¸ch nÒn kinh tÕ ®­îc h¬n 10 n¨m th× vÊn ®Ò trªn lµ ®iÒu ®¸ng quan t©m cña §¶ng vµ Nhµ n­íc. B­íc sang nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng cã sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc ®Þnh h­íng x· héi th× ®Êt ®ai ®­îc coi thªm nh­ lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, sù l­u th«ng nµy diÔn ra d­íi h×nh thøc rÊt ®a d¹ng phøc t¹p. V× vËy cÇn cã sù qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai. Trong thêi gian nghiªn cøu vµ viÕt ®Ò tµi nµy em thiÕt nghÜ cÇn ph¶i t¨ng c­êng h¬n n÷a c«ng t¸c qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai, ®Ó ®¶m b¶o sö dông ®Êt ®ai hîp lý tiÕt kiÖm hiÖu qu¶ cao trong (nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng XHCN) c«ng cuéc ®æi míi x©y dùng ®Êt n­íc hiÖn nay. Víi ph¹m vi bµi viÕt nµy mong r»ng Nhµ n­íc, c¬ quan cã thÈm quyÒn xem xÐt gióp cho ngµnh ®Þa chÝnh trong c¶ n­íc kh«ng ngõng lín m¹nh ®Ó qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai ®¹t hiÖu lùc vµ hiÖu qu¶ nganh tÇm víi nhiÖm vô trong thêi gian tíi. tµi liÖu tham kh¶o 1- Gi¸o tr×nh: QLNN vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë §¨ng ký vµ thèng kª ®Êt ®ai Kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt 2- T¹p chÝ ®Þa chÝnh 3- T¹p chÝ x©y dùng 4- T¹p chÝ tµi chÝnh 5- T¹p chÝ gi¸ c¶ thÞ tr­êng 6- T¹p chÝ kinh tÕ ph¸t triÓn 7- Sè liÖu thèng kª x· héi c¸c ®« thÞ ViÖt Nam vµ thÕ giíi 8- Sè liÖu thèng kª t×nh h×nh c¬ b¶n vµ c¬ së h¹ tÇng n«ng th«n ViÖt Nam 9- §« thÞ ho¸ vµ qu¶n lý ®« thÞ ë Hµ Néi Môc môc Lêi nãi ®Çu 1 PhÇn I: C¬ së lý luËn cña Qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai 3 1- Vai trß cña ®Êt ®ai ®èi víi sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn x· héi 3 2- Sù cÇn thiÕt ph¶i qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa 4 a- Kh¸i niÖm qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai b- Sù cÇn thiÕt ph¶i qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai ®Æc biÖt lµ hiÖn nay - Sù cÇn thiÕt - Néi dung qu¶n lý c- Chøc n¨ng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai PhÇn II: Thùc tr¹ng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa 9 I- Nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai 9 1- ChÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai 9 2- ChÕ ®é qu¶n lý Nhµ n­íc ®èi víi ®Êt ®ai 11 3- ChÕ ®é sö dông ®Êt ®ai 11 - Mèi quan hÖ gi÷a 3 chÕ ®é trªn II- Thùc tr¹ng qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai ë ViÖt Nam 16 1- T×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai 16 a- HiÖn t­îng sö dông ®Êt ®ai ë ViÖt Nam b- T×nh h×nh biÕn ®éng ®Êt ®ai trong giai ®o¹n 1990 - 2000 c- T×nh h×nh sö dông ®Êt ë mét sè vïng 2- Thùc tr¹ng qu¶n lý ®Êt ®ai ë ViÖt Nam III- §¸nh gi¸ chung 22 1- Nh÷ng kÕt qu¶ ®¹t ®­îc trong nh÷ng n¨m qua 22 2- Nh÷ng tån t¹i vµ nguyªn nh©n 24 a- Tån t¹i trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ®ai b- Mét sè nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng tån t¹i trong qu¶n lý vµ sö dông nªu trªn PhÇn III: Mét sè gi¶i ph¸p t¨ng c­êng qu¶n lý Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai trong nÒn kinh tÕ thÞ tr­êng ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa 28 1- Quan ®iÓm 28 2- Mét sè gi¶i ph¸p 28 PhÇn IV. KÕt luËn. 31