Ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Châu Thành giai đoạn 2005 - 2009

quy định của pháp luật . 11 1.4. MỘT SỐ KHÁI NIỆM CƠ BẢN: 1.4.1. ðất và đất đai. - ðất: là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả tác động tổng hợp bao gồm các yếu tố : khống chất dinh dưỡng, sinh vật, cấu trúc đất, kích thước của đất, nước trong đất.... - ðất đai: Cĩ nhiều khái niệm về đất đai: + ðất đai: là khoảng khơng gian cĩ giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khống sản trong lịng đất ) theo chiều nằm ngang-trên mặt đất ( là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng địa hình, thuỷ văn thảm thực vật cùng với các thành phần khác) giữ vai trị quan trọng và cĩ ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội lồi người. + ðất đai: là sự gắn kết giữa lao động con người trên bề mặt đất thổ nhưỡng tạo ra sản phẩm. Vai trị của đất đai được Mác khái quát: “ðất là mẹ sức lao động là cha, sản sinh ra của cải vật chất”. C.Mác và E.Ănghen. Tuyển tập, tập 23, NXB Sự Thật, HN 1979 trang 189. + Luật đất đai 1993 cũng đã khẳng định đất đai: Là tài nguyên quốc gia vơ cùng quý giá. Là tư liệu sản xuất đặc biệt. Là thành phần quan trọng hang đầu của mơi trường sống. Là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh và quốc phịng. 1.4.2. Quyền sử dụng đất: - Quyền sử dụng đất: là quyền của người sử dụng đất, được quyền sở hữu, quyền chuyển đổi QSDð với mảnh đất đang sử dụng hợp pháp theo quy định của pháp luật. 12 * Người sử dụng đất cĩ các quyền chung sau đây: + ðược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất. + Hưởng các lợi ích do cơng trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nơng nghiệp. + ðược Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nơng nghiệp. + ðược Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền srư dụng đất hợp pháp của mình. + Khiếu nại tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và nhũng hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. - Một số quyền cơ bản: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 1.4.3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thuật ngữ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời từ Luật đất đai 1993, hộ gia đình cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất) chỉ cĩ quyền sử dụng đất chứ khơng cĩ quyền sở hữu định đoạt. Nhà nước cĩ quyền cho phép hoặc khơng cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDð của mình cho người khác. Chuyển nhượng QSDð là việc người cĩ quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất tuân theo những quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai hiện hành. - Như vậy, chuyển nhượng QSDð: là hình thức chuyển QSDð, trong đĩ người cĩ đất đang sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng QSDð) chuyển giao cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển QSDð) trong đĩ bên nhận QSDð phải trả tiền cho bên chuyển QSDð theo thỏa thuận trong hợp đồng. 13 1.4.4. ðiều kiện nhận chuyển nhượng QSDð: - ðiều 711 của Bộ luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của người được chuyển nhượng QSDð như sau: + Cĩ nhu cầu sử dụng đất. + Chưa cĩ đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất, thì đất sử dụng khơng quá hạn mức với từng loại đất. - ðiều 9 chương II của nghị định 17/CP quy định chi tiết hơn đối với việc nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp: + Trường hợp nhận chuyển nhượng QSDð lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp. + ðối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức đĩ phải chuyển sang thuê đất theo quy định của tại điểm 1 khoản 5 điều 1 của luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai. 1.4.5. Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - ðối với hộ gia đình cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễm tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và khơng cịn đất sản xuất, khơng cịn đất, nếu được nhà nước giao đất lần thứ hai. ðối với đất nơng nghiệp khơng thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì khơng được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn 10 năm kể ttừ ngày được giao đất lần thứ hai. - Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa cĩ điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đĩ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản cho hộ gia đình cá nhân sinh sống trong phân khu đĩ. - Hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp trong khu vực rừng phịng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử 14 dụng đất ở, đất sản xuất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phịng hộ. 1.4.6. Trường hợp nhận chuyển nhượng : - Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 3, khoản 4 điều 103,104 của nghị định 181/2004/Nð-CP. - Tổ chức kinh tế cĩ nhu cầu sử dụng đất kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSDð tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phượng khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 điều 103 của nghị định 181/2004/Nð-CP. Người chuyển nhượng QSDð quy định tại khoản này đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng ký hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh. 1.4.7. Trường hợp khơng được nhận chuyển nhượng QSDð (quy định tại điều 103 nghị định 181/2004/Nð-CP): - Tổ chức, hộ gia đình cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp pháp luật khơng cho phép chuyển nhượng QSDð. - Tổ chức kinh tế khơng được nhận chuyển nhượng QSDð chuyên trồng đất trồng lúa nước, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. - Hộ gia đình, cá nhân khơng được nhận chuyển nhượng QSDð đất nơng nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc 15 rừng đặc dụng , trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phịng hộ đĩ. 1.5. HỒ SƠ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT. 1.5.1. ðối với hộ gia đình cá nhân: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Sơ đồ thửa đất . - Chứng từ nộp tiền thuê đất . 1.5.2. ðối với tổ chức: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Trích lục bản đồ thửa đất chuyển nhượng. - Chứng từ nộp tiền thuê đất . 1.6. TRÌNH TỰ VÀ THỦ TỤC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT: - Theo luật đất đai 2003: Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDð được quy định : + Hồ sơ chuyển nhượng QSDð nộp tại VPðKQSD đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nơng thơn thì nộp tại UBND xã nơi cĩ đất để chuyển cho VPðKQSD đất. + Hồ sơ chuyển nhượng QSDð gồm: hợp đồng chuyển nhượng QSDð và giấy chứng nhận QSDð. + Trong thời hạn khơng quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, VPðKQSD đất cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi số liệu đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý cấp GCN QSDð đã cấp hoặc cấp GCN QSDð đối với trường hợp phải cấp mới. + Trong thời hạn khơng quá 05 ngày kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng ðKQSDð cĩ trách nhiệm trao GCN QSDð cho người chuyển nhượng QSDð. 16 Hình 1.3:Sơ đồ thể hiện quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1.7. LƯỢC SỬ VẤN ðỀ CNQSDð QUA CÁC GIAI ðOẠN: 1.7.1. Giai đoạn trước năm 1975: - Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945-1954: sau khi cách mạng tháng 8 thành cơng, Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hịa ra đời, năm 1946 chủ tịch Hồ Chí Minh kí sắc lệnh giảm tơ và chỉ thị chia diện tích đất của đồn điền cho dân nghèo đặc biệt ngày 04/12/1953 Quốc hội thơng qua luật cải cách ruộng đất với mục đích là thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và các đế quốc xâm lược, xĩa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, để thực hiện ruộng đất của nơng dân. - Từ 1954-1975: ðặc biệt trong giai đoạn này Hiến pháp 1959 được ban hành đã cơng nhận ở nước ta 3 hình thức sở hữu về đất đai ( Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân). Cơ bản đến Nghị quyết số 125/CP ngày 28/16/1971 thì việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới bất cứ hình thức nào cũng bị nghiêm cấm. UBND xã, thị trấn Ủy Ban Nhân Dân Huyện Phịng tài nguyên và Mơi trường chi cục thuế Văn phịng ðK QSDð Kho bạc Nhà nước Hộ gia đình, cá nhân 17 1.7.2. Giai đoạn 1975 đến trước khi cĩ luật đất đai 1988: - Sau khi đất nước được thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống nhất trên cả nước. Chính phủ cách mạng lâm thời đã ban hành Nghị định 01/75, ngày 03/03/1975 để điều hành mối quan hệ đất đai nhằm xĩa bỏ quyền chiếm hữu đất đai của ngụy quân, ngụy quyền, tay sai, địa chủ phong kiến quốc hữu hĩa giao lại cho nhân dân và thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất của nơng dân, hướng dẫn nơng dân vào con đường làm ăn tập thể thơng qua các tập đồn sản xuất, hợp tác xã. - ðến 1980 Quốc hội ban hành hiến pháp, khẳng định về mặt pháp lý đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Người sử dụng đất khơng phải nộp tiền sử dụng đất, các hình thức mua bán đất điều bị nghiêm cấm. 1.7.3. Giai đoạn từ Luật đất đai 1988 đến trước khi cĩ luật đất đai 1993: - Quốc hội khĩa VIII đã thơng qua và ban hành Luật đất đai ngày 29/12/1987 Luật đất đai đầu tiên của nước ta gồm 6 chương, 57 điều. ðây là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc thống nhất đất đai trên nền tảng Hiến pháp1980. - Luật đất đai 1988 đã kịp thời đáp ứng nhu cầu sử dụng đất, đã giải quyết một số vấn đề mà trước đĩ chưa cĩ văn bản nào đề cập. Quan trọng nhất là việc xác định đối tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, cĩ thời hạn hoặc tạm thời. Nhưng khơng cĩ nhu cầu thì trả lại, nghiêm cấm mọi hành vi sang nhượng , mua bán đất đai. ðây là những điều khơng khả thi, khơng phù hợp với thực tế. Tuy nhiên việc chuyển nhượng sử dụng đất trong thực tế vẫn diễn ra sơi động, nên tại điều 16 Luật đất đai 1988 cĩ qui định việc chuyển nhượng hạn hẹp ở 3 nội dung: + Khi hộ nơng dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng lâm nghiệp. + Khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất. + Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thi thành viên trong hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đĩ. 18 - ðến những năm 1991-1992 do nền kinh tế chuyển sang nền kimh tế thị trường , nhu cầu sử dụng đất tăng cao, việc chuyển nhượng đất đai của người dân diễn ra sơi động, đầu cơ làm cho giá đất tăng vọt dẫn đến thị trường nhà đất lên cơn sốt, vượt ra tầm kiểm sốt của nhà nước. Trước tình hình đĩ sự ra đời Hiến Pháp 1992 rất kịp thời trong thời kì đổi mới. Tại điều 18 của hiến pháp 1992 đã quy định" Nhà nước thống nhất quản lý tồn bộ đất đai theo quy định và pháp luật, đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và cĩ hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất lâu dài. Tổ chức cá nhân cĩ trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật ." 1.7.4. Giai đoạn Luật đất đai 1993 đến nay: * Từ luật đất đai 1993 đến trước khi cĩ Nghị định 17/1999/Nð-CP: - Luật đất đai 1993 được Quốc hội khĩa IX thơng qua ngày 14/07/1993 và cĩ hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Luật đất đai cĩ những quy định mới như sau: + Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung Ương đến tận cấp xã, phường. + Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. + Quy định hạn mức các loại đất. + Thừa nhận đất cĩ giá trị. + Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài. Như vậy, lần đầu tiên Luật cho phép người sử dụng đất cĩ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ðây là quy định mang tính đột phá phù hợp với nền kinh tế thị trường đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của đơng đảo quần chúng nhân dân, là điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế. Tuy nhiên, qua 5 năm thực hiện Luật đất đai 1993 lộ nhiều bất cập: - Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/Nð-CP quy định chi tiết thi hành luật thuế chuyển QSDð năm 1994, trong đĩ cĩ quy định: khi được 19 phép chuyển QSDð thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển quyền với thuế suất 10% đối với đất sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất cơng trình và các loại đất khác, trên tổng giá trị đất, bên chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị giá tài sản tính thuế. Do thuế suất quá cao nên người sử dụng đất chuyển nhượng cho nhau mà khơng thơng qua cơ quan quản lý Nhà nước cĩ thẩm quyền. *Từ nghị định 17/1999/Nð-CP đến trước khi cĩ luật đất đai 2003: - ðể đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng đất về việc chuyển QSDð, ngày 29/03/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/Nð-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị QSDð. So với Luật đất đai 1993 đã sữa đổi bổ sung năm 1998 thì Nghị định 17/Nð-CP đã quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng. - Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã sữa đổi bổ sung và Nghị định 17/Nð-CP vẫn cịn vướng mắc. Luật sữa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và ngày 01/11/2001 Chính phủ ban hành Nghị định số 97/Nð-CP tiếp tục sữa đổi một số điều của nghị định 17/Nð-CP ngày 29/03/1999. Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng QSDð cùng lúc sử dụng 2 Nghị định 17 và Nghị định 79/Nð-CP. * Từ Luật đất đai 2003 đến nay: Từ khi cĩ luật đất đai năm 1993 và 2 lần sửa đổi bổ sung cùng với trên 200 văn bản dưới luật được ban hành, đã từng bước đưa cơng tác quản lý và sử dụng đất đai vào ổn định. Nhưng qua 10 năm thực hiện Luật đã nảy sinh nhiều vấn đề bất cập làm cho các cơ quan quản lý đất đai từ Trung Ương đến địa phương, cũng như người dân sử dụng đất lúng túng trong quá trình thực hiện. ðể giải quyết vấn đề trên ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thơng qua luật đất đai năm 2003, cĩ hiệu lực thi hành ngày 01/07/2003 gồm 7 chương, 146 điều. Luật đất đai ban hành lần này xác định lại quyền sở hữu đất đai " ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu ". Các điều khoản quy định rất chi tiết nhằm hạn chế ban hành các văn bản dưới luật. ðặc biệt trong chương V quy định rất 20 chặt chẽ và chi tiết cụ thể về thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất, chương VI mục 3 quy định " xử lý vi phạm " ngồi việc xử lý vi phạm người sử dụng đất, cịn xử lý trách nhiệm của thủ trưởng, cơng chức viên chức thuộc cơ quan quản lý đất đai các cấp và địa chính xã, phường thị trấn trong việc vi phạm trình tự thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, đây là vấn đề mới trong Luật đất đai trước đây, được đơng đảo nhân dân đồng tình. Quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn. * Vai trị của Nhà nước trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Như chúng ta biết Luật đất đai 2003 cĩ quy định tại khoản 1 điều 5:" ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu ". Nhà nước ta khơng thừa nhận sở hữu tư nhân hoặc bất cứ hình thức nào khác đối với đất đai. Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và thực hiện quản lý đất đai đảm bảo cho đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng mức và cĩ hiệu quả, Nhà nước mở rộng tối đa quyền của người dân trong: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị QSDð. - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng phải đảm bảo theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền sở hữu của Nhà nước, khai thác và sử dụng đúng mục đích khơng làm ảnh hưởng đến mơi trường, sử dụng đất cĩ hiệu quả, khơng chuyển mục đích trái với quy định, đảm bảo lợi ích của người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng. 21 CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT 2.1. THỜI GIAN VÀ ðỊA ðIỂM THỰC TẬP: Tiểu luận được thực hiện từ 4/2009 đến 6/2009, tại văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Châu Thành tỉnh ðồng Tháp. 2.2. MỤC ðÍCH: - Nhằm đánh giá tác động luật đất đai đến thị trường chuyển nhượng đất đai. - Nghiên cứu các quy phạm pháp luật về các thủ tục và trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai. - Khảo sát và đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của Huyện. - Tìm ra những giải pháp tốt nhất để hồn thiện cơng tác quản lý đất đai. - Rút ra bài học kinh nghiệm qua cơng tác thực tế. 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU: - Các yếu tố ảnh hưởng đến cơng tác chuyển nhượng - ðánh giá tình hình chuyển nhượng trên địa bàn Huyện. - Giải pháp của Huyện để nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý. - Bài học kinh nghiệm thơng qua thực tế của cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Châu Thành. 2.4. ðỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Trong bài báo cáo này, đối tượng nghiên cứu chủ yếu là người sử dụng đất (người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) cùng với một số văn bản pháp luật: Luật đất đai 2003, nghị định 181,những luật sửa 22 đổi bổ sung để tìm hiểu về quy trình cũng như các thủ tục quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở huyện Châu Thành. 2.5. Ý NGHĨA CỦA CƠNG TÁC NGHIÊN CỨU: - ðể đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước, hội nhập với nền kinh tế thế giới đã được đặt ra theo định hướng của ðảng và Nhà nước ta cần phải tạo ra được những cơ hội mới và thuận lợi cho người sử dụng đất là điều kiện để phát triển kinh tế. - Qua việc nghiên cứu tình hình chuyển nhượng QSDð ở Huyện Châu Thành tỉnh ðồng Tháp để chúng ta tìm được giải pháp tốt nhất để hồn thiện được cơng tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình chuyển nhượng QSDð của cơ quan ban ngành, đồn thể nĩi chung và cơ quan quản lý đất đai nĩi riêng. ðồng thời gĩp phần vào cơng cuộc cải cách hành chánh ngày một tốt hơn trong thời gian tới và giúp cho cơ quan quản lý đất đai được chặt chẽ hơn nhằm thực hiện đúng Hiến pháp và Pháp luật. 2.6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: - Phương pháp thống kê: khảo sát tình hình thực tế của Huyện nĩi chung và của địa bàn xã, thị trấn nĩi riêng để thu thập được số liệu về tình hình chuyển nhượng và sử dụng đất. Từ đĩ, đánh giá thuận lợi và khĩ khăn của việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật . - Phương pháp điều tra : nắm bắt tình hình thực tế tại đia phương bằng cách sử dụng bảng mẫu điều tra về tình hình sử dụng đất. Qua đây sẽ nắm được tình hình chuyển nhượng để thống kê số lượng và đánh giá. - Phương pháp so sánh: tiến hành đánh giá phân tích tổng hợp số liệu từ phương pháp thống kê và phương pháp điều tra. - Phương pháp phân tích: phân tích những điều kiện thuận lợi và khĩ khăn trong đường lối chủ trương của ðảng và Nhà Nước ta về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đưa ra kết quả tổng thể về trình tự và thủ tục nhượng cũng như cơng tác quản lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 23 2.7. QUY TRÌNH TIẾN HÀNH NGHIÊN CỨU: - Thu thập tư liệu và số liệu cĩ liên quan đến cơng tác chuyển nhượng và thu thập những thơng tin cần thiết phục vụ cho cơng tác nghiên cứu. - Tiến hành nghiên cứu chính sách của ðảng và Nhà Nước về chuyển nhượng và phân tích tổng hợp từ những gì thu thập được để tiến hành đánh giá sơ bộ về tình hình chuyển nhượng. - Sau quá trình thu thập tư liệu, thu thập thơng tin và xử lý từng bước và đánh giá sơ bộ , tiến hành tổng hợp đánh về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra báo cáo về kết quả cuối cùng. 24 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1. TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN CHÂU THÀNH GIAI ðOẠN 2005-2008: 3.1.1. ðánh giá việc thực hiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Châu Thành: Luật đất đai 2003 cĩ hiệu lực từ ngày 01/07/2004 và nghị định 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 làm cho hệ thống pháp lý ngày càng hồn thiện hơn. Lượng hồ sơ được giải quyết nhanh chĩng hơn, hạn chế được nhiều tiêu cực phát sinh trong quá trình chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng của huyện Châu Thành cũng tuân theo những quy định của pháp luật. Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: * Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: - Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cĩ xác nhận của UBND xã (05 bộ). - Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (02 trích lục bản đồ địa chính hoặc 02 biện bản đo trên thực địa). - Hộ khẩu và giấy chứng minh nhân dân ( photo ) của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDð. - ðơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (03 đơn ). - Phiếu chuyển thơng tin đại chính để xác định nghĩa vụ tài chính. * Trình tự thực hiện: Căn cứ theo quyết định số 97/2004/Qð-UB ngày 07/12/2004 của UBND tỉnh ðồng Tháp ban hành quy định về thủ tục giải quyết theo cơ chế " một cửa " 25 thuộc lĩnh vực tài nguyên và mơi trường; quy trình giải quyết đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo sơ đồ sau: Hình 3.1 :Quy trình CNQSDð trên địa bàn huyện Châu Thành. - Giai đoạn 1: Chủ sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển nhượng QSDð tại UBND xã, thị trấn nơi cĩ đất. Trong thời gian khơng quá 2 ngày làm việc, cán bộ địa chính - UBND xã, thị trấn cĩ trách nhiệm kiểm tra, xác minh thực địa, đồng thời xác nhận vào mục 1 phần II của bản hợp đồng chuyển nhượng QSDð cho những trường hợp đủ điều kiện. Sau đĩ hồ sơ sẽ được hồn trả cho hộ gia đình, cá nhân. - Giai đoạn 2: Sau khi nhận hồ sơ được UBND xã, Thị trấn xác nhận, hộ gia đình, cá nhân sẽ trực tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Huyện. Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cĩ nhiệm vụ kiểm tra hồ sơ và ra phiếu hẹn theo quy định, và bàn giao hồ sơ cho VPðK QSDð vào cuối ngày cĩ ký nhận vào sổ bàn giao. Trách nhiệm của VPðK QSDð: + Thời hạn khơng quá 4 ngày làm việc VPðK QSDð cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính, lập phiếu chuyển chi cục thuế, lập tờ trình, ghi biến động trên GCN trình phịng Tài nguyên và Mơi trường ( hoặc cấp cĩ thẩm quyền ) ký (hoặc thực hiện thủ tục cấp GCN trong trường hợp phải cấp GCN mới). + VPðK QSDð xử lý xong thì bàn giao hồ sơ cùng với phiếu chuyển thơng tin địa chính cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả. UBND xã, thị trấn Cơng dân Bộ TN và TKQ huyện UBND Huyện Văn phịng ðăng ký QSDð Phịng TNMT 26 - Giai đoạn 3: Trong thời hạn khơng quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được được thơng báo nghĩa vụ tài chính. Bộ phận nhận và trả kết quả cĩ trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trong thời hạn khơng quá 3 ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cĩ trách nhiệm trao giấy chứng nhận QSDð cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. * Nhận xét: Qua thời gian hoạt động cơ chế "một cửa " theo sơ đồ trên là mơ hình "một cửa cấp Huyện" đã hạn chế gây phiền hà, làm giảm bớt đượcviệc đi lại qua nhiều cơ quan chức năng ở cấp Huyện, người dân được nhận kết quả đúng thời hạn trên phiếu hẹn theo quy định về trình tự thủ tục cho từng loại hồ sơ. Huyện đã cĩ cải cách giúp người dân giảm bớt thời gian đi lại bằng cách chuyển thơng tin để xác định nghĩa vụ tài chính đến chi cục thuế ngay sau khi kiểm tra hồ sơ đã đầy đủ hợp lệ, người dân được thơng báo về nghĩa vụ tài chính ngay trong ngày và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thời điểm được trả kết quả. Tuy nhiên vẫn cịn nhiều vấn đề bất cập, người dân phải nộp hồ sơ ở hai nơi (xã và Huyện ), mất một khoản chi phí và thời gian đến "một cửa Huyện để nhận kết quả". * Thời gian giải quyết : Thời gian giải quyết hồ sơ của huyện Châu Thành tuân theo những quy định của nghị định 181 (tuy trình tự cĩ khác ) nhưng cũng đã gĩp phần giải quyết nhanh chĩng, đúng thời hạn, tiết kiệm được phần nào đĩ về tiền bạc và thời gian cho người dân. 3.1.2. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005. - Năm 2005, số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2070 với diện tích 6144261.7 m2. Trong đĩ xã Tân Nhuận ðơng cĩ số vụ nhiều nhất là 271 (13.09%) vụ chiếm diện tích 686955.1m2, ít nhất là xã An Hiệp 75(3.62%) vụ diện tích chuyển nhượng là 224453m2 . 27 Bảng 3.1:Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2005. STT ðV hành chính Số lượng Tổng diện tích Ghi chú 1 TT Cái Tàu Hạ 239 127143.6 2 Hịa Tân 197 885069 3 Phú Hựu 122 248200 4 Phú Long 249 876091 5 An Nhơn 90 276291 6 An Hiệp 75 224453 7 An Khánh 197 773361 8 An Phú Thuận 190 516436 9 Tân Nhuận ðơng 271 686955.1 10 Tân Bình 89 141956 11 Tân Phú Trung 208 691444 12 Tân Phú 143 696862 Tổng cộng 2070 6144261.7 Nguồn: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Hình 3.2 : Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð trong năm 2005. 28 - Các khu vực cĩ dự án quy hoạch khu dân cư, khu cơng nghiệp thì tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên rõ rệt như xã Tân Nhuận ðơng với khu chợ và khu dân cư Nha Mân được quy hoạch cặp quốc lộ 80, những người sống bằng nghề nơng thì bán đất khu vực này để sang nhượng lại đất nơng nghiệp để tiếp tục nghề nơng, những người sống bằng nghề mua bán, dịch vụ thì cần mua đất để kinh doanh. - Bên cạnh đĩ thì cĩ một số xã cũng cĩ số vụ hồ sơ chuyển nhượng nhiều như: thị trấn Cái Tàu Hạ :239 hồ sơ chiếm 11.54%, chiếm diện tích 127143.6m2 ; Tân Phú Trung 208 hồ sơ, diện tích chuyển nhượng 691444m2; Phú Long 249 hồ sơ, diện tích chuyển nhượng 876091; An Khánh và Hịa Tân cĩ số hồ sơ bằng nhau là: 197 hồ sơ. - Với tình hình chuyển nhượng nhiều như trên thì cho thấy sự phát triển kinh tế trong địa bàn Huyện chưa cao, đời sống nhân dân cịn gặp nhiều khĩ khăn. 3.1.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006. - Năm 2006, tổng số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 2177 hồ sơ, diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: 6274901.3 m2 nhiều nhất vẫn là Tân Nhuận ðơng với 307 hồ sơ (14.102%) và ít nhất là An Hiệp 99 hồ sơ chiếm 4.547% trong tổng số hồ sơ. Hình 3.3 : Biểu đồ thể hiện tình hình chuyển nhượng QSDð huyện Châu Thành năm 2006. 29 - Một số xã cĩ số vụ chuyển nhượng nhiều là: Phú Long cĩ 263 hồ sơ chuyển nhượng QSDð, Hịa Tân là 254 hồ sơ, Thị Trấn Cái Tàu Hạ là 223 hồ sơ, Tân Phú Trung là 203 hồ sơ. - Trong khi các xã khác cĩ xu hướng chuyển nhượng tăng thì xã An Phú Thuận lại giảm từ 190 xuống cịn 169 hồ sơ và An Khánh từ 197 cịn 126 hồ sơ. Bảng 3.2:Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2006. STT ðV hành chính Số lượng Tổng diện tích ghi chú 1 TT Cái Tàu Hạ 223 114405 2 Hịa Tân 254 1136845 3 Phú Hựu 130 260744 4 Phú Long 262 909813 5 An Nhơn 127 557337 6 An Hiệp 99 251973 7 An Khánh 126 536178 8 An Phú Thuận 169 378321 9 Tân Nhuận ðơng 307 536338.7 10 Tân Bình 116 253229 11 Tân Phú Trung 203 663264.6 12 Tân Phú 161 676483 Tổng cộng 2177 6274901.3 Nguồn: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất - So với năm 2005 thì tình hình chuyển nhượng năm 2006 tăng là do dân số ngày càng tăng nhu cầu sử dụng đất ở và đất sản xuất nơng nghiệp cũng như các ngành nghề khác ngày càng tăng dẫn đến việc CNQSDð diễn ra theo chiều hướng tăng theo. Một lý do khác nữa là do định hướng phát triển cơng nghiệp hố hiện đại hố nơng nghiệp và nơng thơn, do dĩ nhu cầu thay đổi ngành nghề, 30 nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng cao dẫn đến nhu cầu CNQSDð cũng tăng cao. Ngồi ra, đựơc sự quan tâm của ðảng và Nhà nước thì trong những năm này là những năm đầu thi hành Luật đất đai 2003, mức nghĩa vụ thuế trong chuyển nhượng đã giảm nên người dân cũng dễ dàng thực hiện nghĩa vụ thuế cũng như trình tự việc chuyển nhượng đã thơng thống hơn trước nên tình hình chuyển nhượng cũng tăng cao. - Qua 2 năm thì tình hình chuyển nhượng QSDð tăng đáng kể so với năm 2005 thì năm 2006 số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng thêm 107 hồ sơ. 3.1.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007. Bảng 3.3: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2006-2007. STT ðV hành chính Năm 2006 Năm 2007 Tăng (+),Giảm (-) 1 TT Cái Tàu Hạ 223 178 -45 2 Hịa Tân 254 149 -105 3 Phú Hựu 130 95 -45 4 Phú Long 262 102 -160 5 An Nhơn 127 70 -57 6 An Hiệp 99 80 -19 7 An Khánh 126 143 +17 8 An Phú Thuận 169 108 -61 9 Tân Nhuận ðơng 307 215 -92 10 Tân Bình 116 85 -31 11 Tân Phú Trung 203 125 -78 12 Tân Phú 161 83 -78 Tổng cộng 2177 1433 -744 Nguồn: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. 31 0 50 100 150 200 250 300 350 Hị a Tâ n Ph ú L on g An Kh án h Tâ n Bìn h Tâ n Ph ú T ru ng Tâ n Ph ú xã Số lư ợ n g Năm 2006 Năm 2007 - Năm 2007 tình hình chuyển nhượng trên điạ bàn huyện giảm, cụ thể là năm 2006 cĩ: 2177 vụ, năm 2007cĩ :1433 vụ đã giảm 744 vụ. Trong đĩ cĩ An Khánh lại tăng từ 126 lên 143 hồ sơ tăng 17 hồ sơ. Hình 3.4:Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ CNQSDð trong năm 2006-2007. - Qua biểu đồ trên ta dễ dàng thấy được Phú Long là xã cĩ số hồ sơ giảm nhiều nhất trong Huyện, từ 262 vụ cịn 102 vụ đã giảm 160 vụ. - Tuy nhiên các xã cĩ tổng số hồ sơ chuyển nhượng cao nhất vẫn là: Tân Nhuận ðơng (215 hồ sơ), Thị Trấn Cái Tàu Hạ (178 hồ sơ), Hịa Tân (149 hồ sơ), An Khánh (143 hồ sơ), Tân Phú Trung (125 hồ sơ). - Các xã cĩ hồ sơ chuyển nhượng ít là: An Nhơn (70 hồ sơ), An Hiệp (80 hồ sơ), Tân Phú (83 hồ sơ ), Tân Bình (85 hồ sơ). - Với số liệu như trên thì ta thấy sự tăng giảm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các xã khơng đồng đều, cĩ xã giảm nhiều (Phú Long ), An Hiệp là xã cĩ số hồ sơ chuyển nhượng giảm ít nhất (giảm 19 hồ sơ). - Số lượng hồ sơ QSDð cĩ xu hướng giảm là do nền kinh tế của Huyện đang trên đà phát triển, cuộc sống của người dân cũng tương đối ổn định và được nâng cao hơn trong giai đoạn đổi mới. 3.1.5. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008. - Theo số liệu thu thập được thì năm 2008 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã giảm so với năm trước. So với năm 2007 thì năm 2008 số vụ 32 chuyển nhượng QSDð giảm 185 vụ chỉ cịn 1248 vụ diện tích chuyển nhượng 270697.65m2 . - Tân Nhuận ðơng, Thị Tấn Cái Tàu Hạ, An Khánh, Phú Long, Hịa Tân, Tân Phú Trung vẫn là các xã dẫn đầu về tỷ lệ hồ sơ chuyển nhượng cao trong Huyện. Bảng 3.4 : Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð năm 2008. STT ðV hành chính Số lượng tỷ lệ(%) 1 TT Cái Tàu Hạ 132 10.6 2 Hịa Tân 116 9.3 3 Phú Hựu 76 6.1 4 Phú Long 103 8.2 5 An Nhơn 66 5.3 6 An Hiệp 67 5.4 7 An Khánh 117 9.4 8 An Phú Thuận 98 7.9 9 Tân Nhuận ðơng 186 15 10 Tân Bình 82 6.5 11 Tân Phú Trung 121 9.7 12 Tân Phú 84 6.7 Tổng cộng 1248 100 Nguồn: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất + Tân Nhuận ðơng: 186 hồ sơ chiếm 15% tổng hồ sơ Huyện. + Thị Tấn Cái Tàu Hạ: 132 hồ sơ chiếm 10.6% tổng hồ sơ Huyện + Tân Phú Trung : 121 hồ sơ chiếm 9.7% tổng hồ sơ Huyện + An Khánh: 117 hồ sơ chiếm 9.4% tổng hồ sơ Huyện. 33 - Trong năm 2008 việc chuyển nhượng QSDð giảm nguyên nhân cũng như năm 2007 là do điều kiện kinh tế của Huyện đã tăng, đời sống nhân dân ổn định, ngồi ra trong năm 2008 cịn cĩ chỉ thị của UBND Tỉnh về quy định về hạn mức tách thửa trong chuyển nhượng QSDð nên cũng ảnh hưởng phần nào đến số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm trong năm. Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð huyện Châu Thành năm 2008. 3.2. ðÁNH GIÁ TRƯỜNG HỢP CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT GIAI ðOẠN 2005-2008: Bảng 3.5 :Tổng số hồ sơ chuyển nhượng QSDð của huyện từ 2005-2008. Nguồn: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất Tình hình chyển nhượng quyền sử dụng đất của Huyện trong các năm từ 2005-2008 diễn ra khá sơi nổi. Năm 2005 2006 2007 2008 Số lượng 2070 2177 1433 1248 Diện tích (ha) 614.4261 627.4901 305.9788 270.6971 34 2070 2177 1433 1248 0 500 1000 1500 2000 2500 2005 2006 2007 2008 số lượng d.tích(ha) Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Châu Thành từ 2005-2008. - Qua biểu đồ trên cho thấy trong các năm qua từ 2005-2008 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển biến khơng đồng đều qua các năm. Cao nhất là trong năm 2006 đạt 2177 hồ sơ và bắt đầu giảm xuống trong các năm kế tiếp 2007 cịn 1433 hồ sơ và năm 2008 chỉ cịn 1248 hồ sơ, đầu năm 2009: 525 hồ sơ (tính đến cuối tháng 05/2009). - Trong các năm qua dưới sự lãnh đạo của ðảng bộ Huyện Châu Thành và cùng với sự chỉ đạo thực hiện của UBND huyện nên cơng tác quản lý đất đai đã cĩ nhiều chuyển biến tích cực, từ những kết quả đĩ Phịng tài nguyên và Mơi trường huyện Châu Thành rất được người dân đồng tình trong cơng tác quản lý, giúp cho người dân an tâm trong sản xuất nĩi chung và trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nĩi riêng. Nguyên nhân của sự gia tăng hồ sơ là do: +Sau khi luật đất đai ra đời thì những quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất cĩ nhiều thuận lợi hơn trong sử dụng đất, cịn trong chuyển 35 nhượng thì thủ tục và trình tự thực hiện khơng cịn rườm rà, phiền phức như trước đĩ cho nên tâm lý của người dân được an tâm hơn từ đĩ nhận thức của người dân cũng được nâng cao. + Nghị định 181/2004/Nð-CP ra đời là cơng cụ hổ trợ đắc lực trong cơng tác quản lý Nhà nước của Huyện Châu Thành về lĩnh vực đất đai, bởi vì trong nghị định này quy định cụ thể về thủ tục chuyển nhượng rất rõ ràng và mức thuế phải thực hiện nghĩa cụ tài chính trong chuyển nhượng cũng thấp hơn so với trước khi nghị định ra đời (đất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuơi trồng thỷ sản, làm muối 2%, đất ở 4% cho hợp đồng chuyển nhượng). + Ngồi ra, trong nghị định 181 cịn quy định cụ thể những trường hợp như thừa kế, thế chấp, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất... đã tạo được lịng tin cho người dân. Cùng với tốc độ phát triển của xã hội như hiện nay thì thị trường bất động sản là một thị trường thu hút được nhiều người tham gia, nhất là trong lĩnh vực đất đai thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất cần thiết cho người dân. Cơng tác này Phịng tài nguyên và Mơi trường huyện Châu Thành đã thực hiện tương đối tốt, cơng tác này cũng gĩp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế vì cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người dân sẽ yên tâm trong sản xuất và phát triển kinh tế, cũng thuận lợi cho cơng tác quản lý và sử dụng nĩi chung, cịn trong chuyển nhượng cũng dễ dàng quản lý, khơng làm thất thu ngân sách của Nhà nước. Theo số liệu thu thập được trong thời gian đầu năm 2009 thì số lượng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tương đối ít. ðứng đầu vẫn là các xã Tân Nhuận ðơng (69 hồ sơ), Hịa Tân (63 hồ sơ), An Khánh (57 hồ sơ). Ít nhất vẫn là An Hiệp (19 hồ sơ). 36 Bảng 3.6 : Tổng số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các xã từ năm 2005 đến cuối tháng 5 năm 2009. STT ðV hành chính 2005 2006 2007 2008 05/2009 Số lượng 1 TT Cái Tàu Hạ 239 223 178 132 48 820 2 Hịa Tân 197 254 149 116 63 779 3 Phú Hựu 122 130 95 76 31 454 4 Phú Long 249 262 102 103 49 765 5 An Nhơn 90 127 70 66 37 390 6 An Hiệp 75 99 80 67 19 340 7 An Khánh 197 126 143 117 57 640 8 An Phú Thuận 190 169 108 98 48 613 9 Tân Nhuận ðơng 271 307 215 186 69 1048 10 Tân Bình 89 116 85 82 27 399 11 Tân Phú Trung 208 203 125 121 48 705 12 Tân Phú 143 161 83 84 29 500 Tổng số 2070 2177 1433 1248 525 7453 Nguồn: Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất - Từ 2005-2008 các xã cĩ xu hướng tăng trong năm 2006 và giảm trong năm 2007 và năm 2008. Tuy nhiên cũng cĩ một số xã khơng theo chiều hướng đĩ như: An Khánh số lượng hồ sơ cĩ xu hướng giảm vào năm 2006, lại tăng vào năm 2007, giảm trong 2008; An Phú Thuận, Thị Trấn Cái Tàu Hạ và Tân Phú Trung thì trong các năm đều cĩ xu hướng giảm. + An Khánh: 2005 cĩ 197 hồ sơ, 2006 cĩ 126 hồ sơ 2007 cĩ 143 hồ sơ, 2008 cĩ 117 hồ sơ 37 + An Phú Thuận: 2005 cĩ 190 hồ sơ, 2006 cĩ 169 hồ sơ 2007 cĩ 108 hồ sơ, 2008 cĩ 98 hồ sơ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất giảm là do: + Các xã chuyển đổi cơ cấu kinh tế làm cho đời sống nhân dân ổn định. + Giá đất hiện nay càng ngày càng tăng. + Người dân chuyển đổi từ nghề này sang nghề khác, thay đổi chổ ở. 3.3. ðÁNH GIÁ VÀ SO SÁNH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CÁC XÃ: - Trong các xã ở Huyện Châu Thành thì xã cĩ biến động về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhiều nhất là xã Tân Nhuận ðơng. Bảng 3.7 : Bảng thể hiện một số xã cĩ số hồ sơ nhiều nhất và ít nhất trong xã về chuyển nhượng QSDð qua các năm 2005, 2006, 2007, 2008, 06/2009. ðV hành chính 2005 2006 2007 2008 06/2009 Tân Nhuận ðơng 271 307 215 186 69 Thị Trấn Cái Tàu Hạ 239 223 178 132 48 Hịa Tân 197 254 149 116 63 Phú Long 249 262 102 103 49 An Hiệp 75 99 80 67 19 An Nhơn 90 127 70 66 37 Nguồn: Văn phịng đăng ký QSDð - Tân Nhuận ðơng cĩ hồ sơ chuyển nhượng nhiều là do: đây là một xã cĩ dân số đơng gấp hai lần các xã khác. Ở xã cĩ Doanh nghiệp tư nhân Tiến Dũng cũng gĩp phần làm gia tăng lượng hồ sơ chuyển nhượng khơng nhỏ, chủ yếu là Doanh nghiệp phân lơ chuyển nhượng đất thổ. 38 - Trái với Tân Nhuận ðơng, An Hiệp là xã cĩ số vụ chuyển nhượng QSDð thấp nhất trong huyện do bị ngăn cách bởi sơng Sa ðéc nên việc đi lại và giao lưu kinh tế cịn khĩ khăn so với các xã khác trong Huyện. 0 50 100 150 200 250 300 350 2005 2006 2007 2008 T. Nhuận ðơng An Hiệp Hình 3.7 : Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDð ở xã Tân Nhuận ðơng và Xã An Hiệp. - Thị Trấn Cái Tàu Hạ tuy cĩ diện tích thấp trong Huyện nhưng hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao, năm 2006 cĩ 223 hồ sơ chiếm 10.2% trong tổng số hồ sơ của Huyện. Thị Trấn Cái Tàu Hạ cĩ hồ sơ cao là do đây là khu vực đơ thị cĩ điều kiện kinh tế xã hội phát triển, dân tập trung đơng nên nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng cao. 3.4. CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT CỦA HUYỆN: 3.4.1. Những thuận lợi và khĩ khăn trong khi thực hiện cơng tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất: * Thuận lợi: - Luơn được sự quan tâm chỉ đạo thường xuyên của UBND huyện, Sở Tài nguyên Mơi trường về các cải cách thủ tục hành chính nên cơng tác giải quyết hồ 39 sơ nhanh chĩng kịp thời và tương đối chính xác. - Vận dụng khéo léo, đúng Luật, phù hợp với thực tế địa phương tùy theo trường hợp sẽ cĩ biện pháp giải quyết đúng theo chức năng nhiệm vụ của phịng. * Khĩ khăn: - Do lịch sử đất đai cịn để lại nhiều vấn đề bất cập, tồn tại cần thiết cần phải tiếp tục hồn thiện (diện tích thửa đất chưa được đo đạc chính xác, hồ sơ đăng ký ban đầu cịn sai sĩt về đối tượng sử dụng đất, loại đất...) gây khĩ khăn cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai và thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - ðội ngũ cán bộ xã, thị trấn cịn yếu kém do khơng được đào tạo chính quy, cán bộ mới ít kinh nghiệm nên việc lập hồ sơ ở các xã thường thiếu sĩt gây phiền hà cho người dân phải đi lại nhiều lần để bổ túc hồ sơ. * Hướng khắc phục : - ðào tạo địa chính xã đầy đủ năng lực và phẩm chất đạo đức, về cơng tác chuyên mơn nghiệp vụ từ trung cấp trở lên. - Trang bị đầy đủ cơ sở vật chất kỹ thuật, phát triển ứng dụng cơng nghệ tin học vào cơng tác lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính. - Cần nhanh chĩng hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDð cho người dân đủ điều kiện thực hiện các quyền của mình. - Xây dựng lực lượng cán bộ đủ năng lực để thực hiện dịch vụ hành chính phục vụ cho các giao dịch dân sự, nhu cầu cung cấp thơng tin đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và các tổ chức giảm thời gian đi lại, tập trung nhiều thời gian hơn cho việc sản xuất kinh doanh. 3.4.2. ðánh giá hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội thơng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất: * Ưu điểm: - Sự ra đời của Nghị định 17/1999/Nð-CP và nghị định 79/Nð-CP là một bước tiến quan trọng phát huy tính chủ động của người sử dụng đất mang lại hiệu quả kinh tế xã hội. 40 - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân tác động đến việc chuyển dịch cơ cấu kinh cấu, tăng thu nhập cho người dân, cải thiện đời sống và nguồn vốn để đầu tư sản xuất. Ngồi ra, Nhà nước khơng bị thất thu về ngân sách trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất thơng qua việc thu thuế chuyển nhượng và lệ phí địa chính. - Nhiều hộ nơng dân sau nhiều năm bám trụ với đất, với vườn nay đã sang nhượng hoặc đền bù giải tỏa của các chủ đầu tư chi trả để di dời đến chổ khác hoặc chủ trương của nhà nước mua đất nơng nghiệp của người dân để lập các khu cơng nghiệp, chợ, cơng viên... người dân đã thu về một số tiền khá lớn nhưng ít ai dùng tiền sang nhượng để đầu tư trở lại nơng nghiệp, thơng thường chuyển sang kinh doanh hoặc gởi tiết kiệm ... Tĩm lại, sau khi chuyển nhượng đời sống của người dân thay đổi hẳn về cuộc sống, chổ ở và tiện nghi sinh hoạt. * Nhược điểm: - Tuy nhiên cũng cĩ khơng ít trường hợp người dân khơng biết sử dụng số tiền đầu tư vào đâu, dần dần sử dụng hết số tiền cuộc sống trở nên vất vả, khĩ khăn hơn trước dẫn đến nhiều thĩi hư tật xấu, gây nhiều tệ nạn xã hội. - Các hoạt động kinh doanh nhà đất xuất hiện và phát triển mạnh. ðĩ là hoạt động trao đổi mục đích sinh lợi của các tổ chức cá nhân cĩ tiền. Chính những hoạt động đầu cơ đất đai đã gĩp phần làm cho thị trường đất đai bị rối loạn và giá đất tăng lên, sự gia tăng giá đất cũng gĩp phần ảnh hưởng đến giá vàng, giá ngoại tệ từ đĩ ảnh hưởng đến hầu hết giá cả các sản phẩm khác cũng tăng theo. - Những nguồn lợi lớn từ chuyển nhượng đất đai tác động đến mối quan hệ trong gia đình, làng xĩm láng giềng . - Nhiều hộ gia đình rơi vào cảnh trắng tay, thất nghiệp khơng cịn đất để tiếp tục sản xuất nơng nghiệp khi đã chuyển nhượng hết phần đất hiện cĩ. 41 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1.KẾT LUẬN: - Trong giai đoạn 2005-2008 huyện Châu Thành tỉnh ðồng Tháp cĩ 6928 hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đĩ xã cĩ biến động nhiều nhất trên lĩnh vực này là xã Tân Nhuận ðơng, một số xã khác cũng cĩ số lượng tương đối nhiều như: Thị Trấn Cái Tàu Hạ, Phú Long, Hịa Tân, An Khánh do đây là những xã cĩ diện tích tương đối lớn so với các xã khác. Riêng Thị Trấn Cái Tàu Hạ tuy cĩ diện tích nhở nhất so với các xã khác nhưng do nơi đây là khu tập trung dan cư đơng đúc, là khu vực cĩ điều kiện kinh tế xã hội phát triển đã làm cho tình hình chuyển nhượng nơi đây tăng cao. Xã cĩ số lượng hồ sơ ít là: An Hiệp, An Nhơn, Tân Bình do các xã này cĩ diện tích tương đối nhỏ, đặc biệt cĩ xã An Hiệp là xã bị ngăn cách bởi sơng Sa ðec nên điều kiện phát triển kinh tế chưa bằng các xã khác, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra ít hơn. - Trong giai đoạn này thì tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cao nhất vào năm 2006 và giảm trong năm 2007, 2008. Nguyên nhân của sự gia tăng hồ sơ từ 2005-2006 là do: đây là những năm đầu thực hiện Luật đất đai 2003, các thủ tục về chuyển nhượng được quy định rõ ràng số lượng hồ sơ chuyển nhượng liên tục tăng trong các năm 2002-2006. Bên cạnh đĩ cũng nhờ sự quan tâm của ðảng và Nhà nước, chính quyền của địa phương luơn tạo điều kiện thuận lợi cho nngười dân trong việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng. - Nguyên nhân giảm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Huyện trong năm 2007, 2008 là do: người dân chuyển đổi từ nghề này sang nghề khác, thay đổi chổ ở. Giá đất hiện nay ngày càng tăng làm cho người dân cũng ngại việc chuyển nhượng. Do các xã đã cĩ nhiều dự án mới làm thay đổi cơ cấu kinh tế trong xã mình theo hướng cơng nghiệp hố hiện đại hố, tạo điều kiện cho đơì sống của người dân ngày càng phát triển và ổn định hơn. 42 - ðối với cơng tác quản lý đất đai trên địa bàn Huyện thì văn phịng lập bản đồ địa chính tương đối đầy đủ, quản lý hồ sơ địa chính khá tốt đã hổ trợ tích cực trong việc giải quyết tranh chấp, hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 4.2.KIẾN NGHỊ: Hiện nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất sơi nổi và trong việc chuyển nhượng thì cũng cịn nhiều bất cập. ðể khắc phục những khĩ khăn trong quá trình thực hiện cơng tác quản lý chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện Châu Thành, Em cĩ những kiến nghị sau: - Cần đẩy mạnh tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Châu Thành. Cơng khai dự án quy hoạch trên thơng tin đại chúng đối với nhân dân cĩ địa bàn cĩ dự án quy hoạch được phê duyệt. Nhất là các dự án quy hoạch đất ở khu vực đang sản xuất nơng nghiệp. - ðẩy nhanh quá trình ứng dụng cơng nghệ tin học vào quản lý đất đai nhằm đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ biến động đất đai, đặc biệt là hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra cơng tác quản lý và sử dụng đất. Kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất khơng đúng mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép ... sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Kiên quyết thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp bỏ hoang hĩa đất đai, nhất là sản xuất đất nơng nghiệp. - Tăng cường vai trị quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, đặc biệt cấp xã. Thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên mơn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở. Cán bộ địa chính phải tâm quyết, cĩ nhận thức đúng về tầm quan trọng của cơng tác địa chính. nghiêm khắc xử lý các cán bộ lạm dụng quyền hạn, cĩ hành vi tiêu cực trong quản lý. 43 TÀI LIỆU THAM KHẢO - Bộ luật dân sự nước Cộng Hịa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Luật đất đai 1993, 2003. - Nghị định 17/1999/Nð-CP của chính phủ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp quyền sử dụng đất. - Nghị định 181/2001/Nð-CP của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. - Thơng tư 29/TT-BTNMT của bộ tài nguyên mơi trường hướng dẫn thi hành Nghị định 181/Nð-CP. 44 PHỤ CHƯƠNG TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bến Tre (2008). ðề án 30 thống kê cải cách thủ tục hành chính của tỉnh Bến Tre. 2. Chính Phủ (1994). Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999. 3. Chính Phủ (1994). Nghị định 84/1994/Nð-CP của Chính Phủ qui định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế bổ sung đối với hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức diện tích. 4. Chính Phủ (1999). Nghị định 17/1999/Nð-CP của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị QSDð. 5. Chính Phủ (2000). Nghị định 04/2000/Nð-CP của Chính phủ về Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật đất đai. 6. Chính Phủ (2000). Nghị định 19/2000/Nð-CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDð. 7. Chính Phủ (2000). Nghị định số 19/2000/Nð-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất. 8. Chính Phủ (2001). Nghị định 79/2001/Nð-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/Nð-CP. 9. Chính Phủ (2001). Nghị định số 66/2001/Nð-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 04/2000/Nð-CP. 10. Chính Phủ (2002). Nghị định số 79/Nð-CP sửa đổi bổ sung một số điều của nghị đinh 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 11. Chính Phủ (2004). Nghị định 181/2004/Nð-CP của Chính phủ về thi hành Luật ðất đai năm 2003. 12. Quốc Hội (2003). Luật đất đai năm 2003. Nhà xuất bản chính trị Quốc gia Hà Nội – 2006. 13. Tổng Cục ðịa Chính ( 2001). Thơng tư 1883/2001/TT-TCðC của Tổng Cục ðịa chính hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. 14. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Cơng văn của Sở Tài nguyên và Mơi trường tỉnh Bến Tre về rút gọn quy trình CQSDð. 15. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2000-2010 của huyện Bình ðại. 16. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Thống kê tình hình sử dụng đất đai giai đoạn 2005-2008 trên địa bàn Bình ðại. 17. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Bình ðại (2009). Tình hình biến động trong cơng tác CQSDð giai đoạn 2005-2008 trên địa bàn huyện Bình ðại. Tài liệu khác 1. Châu Thị Hồng Vân (2007). ðánh giá tình hình chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện Trà Ơn. 2. Nguyễn Thùy Ngân (2004). ðánh giá tình hình chuyển nhượng QSDð giai đoạn 1995 - 2003 trên địa bàn huyện Bình ðại. 3. Phan Văn Lợi (2007). ðánh giá tình hình chuyển nhượng QSDð từ năm 2003 đến nay trên địa bàn huyện Bình Chánh.