Ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũng Liêm giai đoạn 2005 - 2009

t đã nhận thức được việc chấp hành pháp luật đất đai cĩ chuyển biến rõ rệt. Người sử dụng đất đã khai thác hết tiềm năng của đất mà khơng để đất đai thối hĩa. Tuy nhiên do ảnh hưởng của quá trình đơ thị hĩa mà việc chuyển mục đích sử dụng trái phép theo nhu cầu người dân rất lớn gây khĩ khăn cho cơng tác quản lí và sử dụng đất. 22 1.5 TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN 1.5.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Theo kết quả kiểm kê đất đai ngày 01/01/2005, tổng quỹ đất của huyện là 29.414,65 ha chiếm 19,91% tổng diện tích tự nhiên của tỉnh, được chia theo mục đích sử dụng như sau: - Nhĩm đất nơng nghiệp: Tổng diện tích nhĩm đất nơng nghiệp của huyện là 23.354,44 ha chiếm 79,40% tổng diện tích tự nhiên của huyện, tập trung chủ yếu ở khu vực nơng thơn 23.005,21 ha chiếm 98,5% tổng diện tích đất nơng nghiệp, cịn lại ở khu vực đơ thị 349,20 chiếm 1,5% tổng diện tích đất nơng nghiệp, trong đĩ: + ðất sản xuất nơng nghiệp: Tồn huyện cĩ tổng diện tích đất sản xuất nơng nghiệp 23.290,77 ha chiếm 99,73% diện tích đất nơng nghiệp. Cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp thể hiện như sau: Bảng 1.4 Cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp huyện Vũng Liêm Loại đất Diện tích ( ha ) Tỉ lệ ( % ) 1. ðất nơng nghiệp 23.354,44 100 1.1 ðất sản xuất nơng nghiệp 23.290,77 99,73 1.1.1 ðất trồng cây hàng năm 14.838,13 63.71 1.1.1.1 ðất trồng lúa 14.444,73 97,35 1.1.1.2 ðất cỏ dùng vào chăn nuơi 15,19 0.1 1.1.1.3 ðất trồng màu 193,40 1.3 1.1.1.4 ðất trồng cây hàng năm khác 184,81 1.25 1.1.2 ðất trồng cây lâu năm 8.452,64 36,29 1.2 ðất nuơi trồng thủy sản 61,77 0,26 1.3 ðất nơng nghiệp khác 1,90 0,01 ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm) + ðất trồng cây hàng năm: Diện tích đất trồng cây hàng năm 14.838,13 chiếm 63,71% diện tích đất sản xuất nơng nghiệp. + ðất trồng cây lâu năm 8.452,62 ha chiếm 36.29% diện tích đất sản xuất nơng nghiệp. + ðất nuơi trồng thủy sản 61,77 ha chiếm 0,26% đất nơng nghiệp 23 + ðất nơng nghiệp khác 1,90 ha chiếm 0,01% đất nơng nghiệp Qua bảng ta thấy đất sản xuất nơng nghiệp chiếm diện tích lớn chủ yếu trồng lúa và rau màu, đất lúa phân bố chủ yếu đều ở các xã trong huyện nhiều nhất là xã Hiếu Thành. ðất trồng cây hàng năm khác phần lớn trồng cối phân bố xã Thanh Bình, ðất trồng màu nhiều nhất xã Trung Thành ðơng. ðất cây lâu năm phân bố ở các xã nhiều nhất là ở Thanh Bình, Quới Thiện, phần lớn đất cây lâu năm phân bố dọc theo hệ thống giao thơng thủy bộ, sơng rạch và khu dân cư. ðất mặt nước nuơi trồng thủy sản phần lớn là ao nuơi theo quy mơ hộ gia đình, nhiều nhất là xã Trung Thành. - Nhĩm đất phi nơng nghiệp: Tổng diện tích đất phi nơng nghiệp của huyện là 6.028,77 ha chiếm 20,50% tổng diện tích đất tự nhiên của huyện, tập trung chủ yếu khu vực nơng thơn 5.911,70 ha chiếm 98,06% tổng diện tích đất phi nơng nghiệp, cịn lại là ở khu vực đơ thị 117,07 ha chiếm 1,94% diện tích đất phi nơng nghiệp. Trong đĩ: + ðất ở: Tồn huyện cĩ 1032,15 ha đất ở chiếm 17,12% tổng diện tích đất tự nhiên. ðất ở nơng thơn là 995,44 ha chiếm 96,44% cịn lại 36,71 ha đất ở đơ thị chiếm 3,56% Bảng 1.5 Cơ cấu sử dụng đất ở huyện Vũng Liêm Loại đất Diện tích ( ha ) Tỉ lệ ( % ) 2.1 ðất ở 1.032,15 17,12 2.1.1 ðất ở nơng thơn 995,44 96,44 2.1.2 ðất ở đơ thị 36,71 3,56 ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm) ðất ở đơ thị gồm đất ở khu vực Thị trấn Vũng Liêm, đất ở nơng thơn phân bố dọc theo các tuyến giao thơng thủy bộ, các chợ đầu mối và phân bố xen lẫn các vườn cây ăn trái và một phần nằm trong khu vực nội đồng. Chính sự phân bố này đã làm hạn chế đối với cơng tác quy hoạch phân bố khu dân cư nơng thơn cũng như làm tăng chi phí đầu tư về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (điện, nước, giao thơng ) và hạn chế chiến lược phát triển kinh tế xã hội của huyện. Bình quân diện tích đất ở nơng thơn trên hộ là 263 m2/hộ, bình quân đất ở nơng thơn trên nhân khẩu là 58 m2/nhân khẩu. 24 + ðất chuyên dùng: Bao gồm đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp, đất quốc phịng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất cĩ mục đích cơng cộng. Tại thời điểm kiểm kê năm 2005 tồn huyện cĩ 1.447,8369 ha chiếm 24,02% tổng diện tích đất phi nơng nghiệp của huyện, cơ cấu đất chuyên dùng được thể hiện như sau. ðất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp cĩ diện tích 23,77 ha chiếm 1,64% diện tích đất chuyên dùng của huyện . ðất quốc phịng an ninh: Tồn huyện cĩ 16,83 ha đất do các đơn vị thuộc lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích quốc phịng an ninh chiếm 1,16% đất chuyên dùng của huyện, tập trung chủ yếu ở cã Hiếu Thành, Tân An Luơng, Trung Hiếu, Trung Thành ðơng, Trung Thành và Thị trấn Vũng Liêm ðất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp: Là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh trong cơng nghiệp và dịch vụ, bao gồm đất cơ sở sản xuất vật liệu xây dựng gốm sứ. Theo kết quả kiểm kê nhĩm đất này trên địa bàn huyện cĩ 23,01 ha chiếm 1,59% tổng diện tích đất chuyên dùng tồn huyện bao gồm: ðất cơ sở sản xuất, kinh doanh 17,60 ha chiếm 75,51% diện tích đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp tồn huyện. ðất sản xuất vật liệu xây dựng là 5,40 ha chiếm 23,49% diện tích đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp của huyện, phân bố chủ yếu xã Quới Thiện, Tân An Luơng, Trung Hiệp, Trung Thành Tây. ðất cĩ mục đích cơng cộng: Bao gồm đất sử dụng vào mục đích xây dựng cơng trình, hệ thống hạ tầng kĩ thuật phục vụ nhu cầu chung của cộng đồng, cụ thể như đất giao thơng, đất thủy lợi, đất để chuyển dẫn năng lượng truyền thơng, đất cơ sở văn hĩa, đất cơ sở y tế, đất cơ sở giáo dục đào tạo, đất cơ sở thể dục thể thao, đất chợ, đất di tích lịch sử văn hĩa, danh lam thắng cảnh, xử lí chất thải.Theo kết quả kiểm kê năm 2005, diện tích đất sử dụng vào mục đích cơng cộng của huyện là 1.383,23 ha chiếm 4,71% diện tích tự nhiên chiếm 95,6 % diện tích đất chuyên dùng của huyện được chia thành các loại sau: ðất giao thơng: Tuy hệ thống giao thơng cĩ mật độ cao và khá phong phú, trong những năm qua giao thơng của huyện phát triển khá mạnh như xây dựng một số tuyến tỉnh lộ, giao thơng nơng thơn cĩ phát triển nhưng chưa cao do hạn chế về kinh phí. 25 ðất thủy lợi: Tồn huyện cĩ 722,52 ha chiếm 52,20% diện tích đất cĩ mục đích cơng cộng ðất truyền dẫn năng lượng, truyền thơng: Tồn huyện cĩ 0,57 ha chiếm 0,04% diện tích đất mục đích cơng cộng ðất cơ sở văn hĩa: là đất xây dựng các bưu điện văn hĩa, nhà văn hĩa, đài tưởng niệm, nhà bia hoặc nhà hát, trung tâm văn hĩa, thư viện, cơng viên Thị trấn. Tồn huyện cĩ 5,06 ha chiếm 0,37% diện tích đất cĩ mục đích cơng cộng ðất cơ sở y tế: Tồn huyện cĩ 3,75 ha chiếm 0,27% diện tích đất cĩ mục đích cơng cộng , chủ yếu xây dựng trạm xá, y tế ấp và bệnh viện huyện. ðất cơ sở giáo dục đào tạo: Cĩ 39,19 ha chiếm 2,83% diện tích đất cĩ mục đích cơng cộng ðất cơ sở thể dục thể thao: 11,156 ha chiếm 0,81% diện tích đất cĩ mục đích cơng cộng ðất chợ: 12,77 ha chiếm 0,92% diện tích đất cĩ mục đích cơng cộng ðất bãi thửa xử lí chất thải: Tồn huyện cĩ 2,23 ha chiếm 0,16% diện tích đất mục đích cơng cộng. Phân bố xã Hiếu Phụng, Tân An Luơng, Trung Hịêp và Thị trấn Vũng Liêm. ðất di tích, danh lam thắng cảnh: Tồn huyện cĩ một cơng trình được tỉnh cơng nhận, đĩ là di tích lịch sử cách mạng ðình Bình Phụng, tọa lạc xã Trung Hiệp, với diện tích 0,31 ha chiếm 0,02% diện tích đất cĩ mục đích cơng cộng. ðất tơn giáo tín ngưỡng: Bao gồm chùa, nhà thờ, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tơn giáo, trụ sở của tơn giáo. Tổng diện tích là 21,47 ha chiếm 0,36% diện tích đất phi nơng nghiệp của huyện. ðất nghĩa trang, nghĩa địa: Tổng diện tích là 168,12 ha chiếm 0,57% diện tích đất tự nhiên và 2,79% diện tích đất phi nơng nghiệp. ðất sơng rạch: Bao gồm sơng ngịi, kênh rạch và đất mặt nước chuyên dùng, tồn huyện cĩ 3.359,19 ha chiếm 11,42% diện tích tự nhiên và chiếm 55,72% diện tích đất phi nơng nghiệp của huyện. 26 Bảng 1.6 Cơ cấu sử dụng đất chuyên dùng huyện Vũng Liêm H. Vũng Liêm T. Vĩnh Long Loại đất Mã Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) Diện tích (ha) Tỉ lệ (%) So sánh Huyện/ Tỉnh 2.2 ðất chuyên dùng CDG 1.447,84 8.278,47 17.49 2.2.1 ðất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp CTS 23,77 1,64 364,65 4,40 4,62 2.2.2 ðất quốc phịng, an ninh CQA 16,83 1,16 364,65 4,40 4,62 2.2.3 ðất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp CSK 23,01 1,59 814,6 9,84 2,82 2.2.3.1 ðất khu cơng nghiệp SKK - - 422,92 51,92 - 2.2.3.2 ðất cơ sở sản xuất kinh doanh SKC 17,60 76,51 210,53 25,84 8,36 2.2.3.3 ðất sản xuất vật liệu xây dựng SKX 5,40 23,49 181,16 22,24 2,98 2.2.4 ðất mục đích cơng cộng CCC 1.384,23 95,61 6.9776,02 84,27 19,84 2.2.4.1 ðất giao thơng DGT 586,66 42,38 3.325,59 47,67 17,64 2.2.4.2 ðất thủy lợi DTL 722,52 52,20 3.325,94 46,39 22,30 2.2.4.3 ðất chuyên dẫn năng lượng truyền thơng DNT 0,57 0,04 6,5 1 0,09 8,74 2.2.4.4 ðất cơ sở văn hĩa DVH 5,06 0,37 29,68 0,43 17,07 2.2.4.5 ðất giáo dục, đào tạo DG 39,19 2,83 250,92 3,60 15,62 2.2.4.6 ðất cơ sở y tế DYT 3,75 0,27 25,80 0,37 14,55 2.2.4.7 ðất cơ sở thể dục, thể thao DTT 11,16 0.81 42,71 0,61 26,13 2.2.4.8 ðất chợ DCh 12,77 0,92 37,94 0,54 33,65 2.2.4.9 ðất di tích LDT 0,31 0,02 12,30 0,18 2,49 2.2.4.10 ðất xử lí chất thải RAC 2,23 0,16 8,63 0,12 25,81 2.3 ðất tơn giáo tính ngưỡng TTN 21,47 0,36 146,58 0,48 14,65 2.4 ðất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 168,12 2,79 723,14 2,38 23,25 2.5 ðất sơng suối, mặt nước chuyên dùng SMN 3.359,19 55,72 15.652,43 51,53 21,46 2.6 ðất phi nơng nghiệp khác PNK - - 21,95 0,07 - ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm) 27 Nhĩm đất chưa sử dụng: Chủ yếu tập trung vào đất bằng chưa sử dụng, ở dạng bãi bồi ven sơng, kể cả đất bồi chưa sử dụng cho các mục đích nơng nghiệp và phi nơng nghiệp. Theo kết quả kiểm kê năm 2005, tồn huyện cĩ 33,445 ha đất bằng chưa sử dụng, chiếm 0,1% diện tích đất tự nhiên của huyện. Tĩm lại hiện trạng sử dụng đất của huyện cĩ ba nhĩm đất chính: ðất nơng nghiệp chiếm tỉ trọng 79,40% diện tích đất tự nhiên, đất phi nơng nghiệp chiếm tỉ trọng 25,50% diện tích đất tự nhiên và đất chưa sử dụng chiếm tỉ trọng 0,1%. 20.50% 0.10% ðất phi nơng nghiðất chưa sử dụng 79.40% 20.50% 0.10% ðất nơng nghiệp ðất phi nơng nghiệp ðất chưa sử dụng Hình 1.5 Cơ cấu sử dụng đất năm 2005 1.5.2 Biến động đất đai qua các năm kiểm kê: (Bảng 1.7) 1.6 CƠ SỞ PHÁP LÍ - Hiến pháp nước Cộng Hịa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam được ban hành ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1992. - Luật đất đai năm 1993 được Quốc Hội thơng qua ngày 24/7/1993. Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001 - Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội ban hành ngày 26/11/2003 - Nghị định 17/1999/Nð – CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp và gĩp vốn bằng giá trị QSDð - Nghị định 79/2001/Nð – CP ngày 01/11/2001 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/Nð – CP - Nghị định 181/2004/Nð – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 và các văn bản khác cĩ liên quan đến cơng tác quản lí và sử dụng đất đai. 28 Bảng 1.7 So sánh diện tích các loại đất năm 2005, 2000, năm 1995. So với năm 2000 So với năm 1995 STT Mục đích sử dụng đất Mã Hiện trạng sử dụng đất 2005 Diện tích năm 2000 Tăng (+) Giảm (-) Diện tích năm 1995 Tăng (+) Giảm (-) Tổng diện tích tự nhiên 29.414,65 29.397,97 16,68 29.397,97 16,68 1 ðất nơng nghiệp NNP 23.354,44 23.665,85 -311,41 23.556,97 -202,54 1.1 ðất sản xuất nơng nghiệp SXN 23.290,77 23.616,23 -325,46 23.498,11 -207,34 1.1.1 ðất trồng cây hàng năm CHN 14.838,13 15.898,21 -1.060,08 16.590,14 -1.752,01 1.1.1 ðất trồng lúa LUA 14.444,73 15.343,51 -898,79 16.123,95 -1.679,23 1.1.1.2 ðất cỏ dùng vào chăn nuơi COC 15,19 - 15,19 0,58 14,61 1.1.1.3 ðất trồng cây hàng năm khác HNK 378,22 554,70 -176,48 456,61 -87,39 1.1.2 ðất trồng cây lâu năm CLN 8.452,64 7.718,02 734,62 6.907,97 1.544,67 1.2 ðất nuơi trồng thủy sản NTS 61,77 48,05 13,72 58,87 2,90 1.3 ðất nơng nghịêp khác NKH 1,90 1,57 0,32 - 1,90 2 ðất phi nơng nghiệp PNN 6.028,77 5.720,95 307.81 5.728,71 300,05 2.1 ðất ở OTC 1.032,15 886,96 145,19 847,59 157,57 2.1.1 ðất ở nơng thơn ONT 995,44 870,09 125,35 845,01 150,43 2.1.2 ðất ở đơ thị ODT 36,71 16,87 19,85 29,58 7,13 2.2 ðất chuyên dùng CDG 1.447,84 1.236,38 211,46 1.217,04 230,80 2.2.1 ðất trụ sở cơ quan cơng trình sự nghiệp CTS 23,77 24,78 -0,01 95,64 -71,87 2.2.2 ðất quốc phịng an ninh CQA 16,83 17,71 -0,87 8,51 8,32 2.2.3 ðất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp CSK 23,01 17,66 5,35 0,62 22,39 2.2.4 ðất cĩ mục đích cơng cộng CCC 1.384,23 1.176,23 207,99 1.112,27 271,99 2.3 ðất tơn giáo tín ngưỡng TTn 21,47 20,73 0,74 - 21,47 2.4 ðất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 168,12 175,17 -0,75 176,23 -8,11 2.5 ðất sơng suối và đất CD SMN 3.359,19 3.401,72 -42,53 3.387,34 -28,14 2.6 ðất phi nơng nghiệp khác PNK - - - 73,52 -73,52 3. ðất chưa sử dụng CSD 31,45 11,77 20,28 112,28 -80,84 3.1 ðất bằng chưa sử dụng BCS 31,45 11,77 20,28 112,28 -80,84 3.2 ðất chưa sử dụng khác - - - - - - ( Nguốn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm ) 29 CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU - Tình hình quản lý nhà nước về đất đai huyện Vũng Liêm. - Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũng Liêm - ðánh giá cơng tác chuyển nhượng QSDð qua các giai đoạn - Một số vấn đề rút ra từ cơng tác chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phương pháp thống kê: Thống kê tình hình chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện - Phương pháp so sánh:So sánh tình hình chuyển nhượng QSDð qua các năm gần đây - Phương pháp điều tra: ðiều tra thu thập số liệu, tài liệu cĩ liên quan đến cơng tác chuyển nhượng QSDð - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của thầy cơ và những người cĩ chuyên mơn trong quá trính thực hiện tiểu luận - Phương pháp tổng hợp: Trên cơ sở phân tích đánh giá, thực hiện tổng hợp vấn đề 30 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT QUA CÁC GIAI ðOẠN 3.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999 Luật đất đai ra đời đánh dấu sự đổi mới về việc quản lí của nhà nước đối với đất đai đặc biệt là vấn đề chuyển nhượng QSDð. ðiều này đáp ứng nhu cầu xã hội và cũng là cơ sở pháp lí để nhà nước quản lí nguồn tài đất đai. Luật đất đai ra đời thì đất được trả lại với giá trị của nĩ. Tạo cơ hội cho người sử dụng đất khai thác hết tiềm năng đất đai. Tuy luật đất đai cho phép thực hiện năm quyền của mình trong chuyển nhượng QSDð nhưng chưa cĩ văn bản cụ thể gây khĩ khăn cho việc xử lí hồ sơ. Mỗi xã thị trấn tự soạn ra mẫu hợp đồng chuyển nhượng điều kiện chuyển nhượng, chỉ cần xác nhận của UBND xã mà khơng cần thơng tin thửa đất và những quy định cụ thể. Vì thế hồ sơ giải quyết chậm, cĩ nhiều bất cập, tình trạng người dân chuyển nhượng trái phép vẫn diễn ra. 3.1.2 Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2004 Sau khi Nghị định 17/1999/Nð – CP, Nghị định 79/2001/Nð – CP, Thơng tư 1883/TT – BTNMT, Thơng tư 104/2000/TT/BTC được ban hành, cùng với kinh tế xã hội của huyện Vũng Liêm cĩ sự chuyển đổi mạnh mẽ. ðất đai phục vụ cho sản xuất nơng nghiệp, kinh doanh và tệ đầu cơ đất ngày càng tăng chính vì thế tình hình chuyển nhượng QSDð trong giai đọan này diễn ra nhanh, tương đối phức tạp hơn. Mặc dù huyện Vũng Liêm là một huyện nơng thơn mức sống người dân chưa thật sự cao. Nhưng thực tế việc chuyển nhượng QSDð của huyện Vũng Liêm trong giai đọan này khơng phủ nhận là do tình hình kinh tế của huyện cĩ phát triển hơn, song người sử dụng đất coi việc chuyển nhượng trong nền kinh tế đang phát triển là cơ hội làm giàu khi giá đất được nâng cao, mà cụ thể vẫn cịn tình trạng chuyển nhượng trái phép, đầu cơ đất đai chờ giá cao để bán hưởng phần chênh lệch về giá trị. 31 Quy trình chuyển nhượng QSDð của huyện trong giai đọan này thực hiện theo Nghị định 79/2001/Nð – CP cụ thể như sau: UBND Hình 3.1 Trình tự chuyển nhượng QSDð theo Nghị định 79/2001/Nð – CP Hồ sơ chuyển nhượng QSDð nộp tại UBND xã, phường thị trấn nơi cĩ đất trong thời hạn 5 ngày, kề từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào mục 1 phần II ( phần ghi của cơ quan nhà nước ) trong hợp đồng chuyển nhượng QSDð cho những trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng và gửi hồ sơ cho Phịng địa chính huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nếu khơng đủ điều kiện thì trả hồ sơ và thơng báo cho đương sự biết lí do. Trong thời hạn 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phịng TNMT xem xét hồ sơ, ghi nội dung thẩm tra hồ sơ vào mục 2 phần II ( phần ghi của cơ quan nhà nước ) trong hợp đồng chuyển nhượng và trình cho UBND cấp huyện. Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phịng TNMT trình, UBND quậm, huyện, thành phố thuộc tỉnh hồn thành việc xác nhận được chuyển vào mục 2 phần II của hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi được UBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận được chuyển nhượng, Phịng TNMT thơng báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển QSDð, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật. xã, phường, Thị trấn cĩ đất Chủ sử dụng đất Cơ quan thuế Phịng tiếp nhận hồ sơ Phịng TNMT UBND huyện, thành phố thuộc tỉnh 32 Sau khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Phịng địa chính nhập vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên. Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận QSDð. Bảng 3.1 Tình hình chuyển nhượng QSDð trong giai đoạn 2000 – 2004 Năm 2000 2001 2002 2003 2004 Số vụ Diện tích(ha) 944 209,80 894 194,80 1.578 195,00 1.858 211,00 2.340 376,00 ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm) Chúng ta cĩ thể thấy tình hình chuyển nhượng QSDð như sau: Năm 2000 – 2001 giảm dần nhưng khơng đáng kể. Và bắt đầu tăng mạnh sau năm 2001. Nguyên nhân là do mức tăng trưởng kinh tế và dân số ngày càng tăng cao. Dựa vào bảng số liệu ta thấy số lượng hồ sơ năm 2002 tăng hơn năm 2001 là 684 hồ sơ nguyên nhân là do kinh tế phát triển và do đột biến về giá đât tăng nhanh khiến cho người dân thích đầu tư đất đai. Năm 2004 là năm cĩ số vụ chuyển nhượng cao nhất 2.340 hồ sơ nguyên nhân của sự tăng vọt này là: Do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng chuyển nhượng đất xung quanh các dự án để phát triển kinh doanh. Một phần đất sau khi chuyển nhượng khơng sử dụng trong một khoảng thời gian tiếp tục chuyển nhượng cho người khác để sinh lợi. Trước đây giá đất thấp, nay giá đất cao chuyển nhượng bớt một phần đất để sinh sống bằng nghề khác như kinh doanh buơn bán… Và quan trọng hơn hết là thủ tục chuyển nhượng QSDð trong năm 2008 được thực hiện một cách chính quy gọn nhẹ rõ ràng sau khi Nghị định 181/2004/Nð – CP ngày 29/10/2004 được ban hành Cĩ thể nĩi số vụ chuyển nhượng QSDð trong giai đọan 2000 – 2004 đánh dấu sự tăng trưởng, phát triển kinh tế của khu vực huyện Vũng Liêm. 33 2000 2001 2002 2003 2004 944 894 1578 1858 2340 0 500 1000 1500 2000 2500 2000 2001 2002 2003 2004 Năm Số Vụ Hình 3.2 Biểu đồ so sánh số vụ chuyển nhượng QSDð giai đoạn 2000 – 2004 3.1.3 Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008 Sau khi nghị định 181/2004/Nð – CP ban hành ngày 19/10/2004 hướng dẫn việc thi hành luật đất đai. So với Nghị định 17 và Nghị định 79 thì những điều kiện quy định của nghị định 181 dễ hơn rõ ràng hơn ở những điểm sau: 1) Nghị định 181 đã bỏ điều kiện chuyển nhượng khơng ràng buộc nguyên tắc như Nghị định 17 chỉ cịn một điều kiện chuyển nhượng: ðối với đất trồng lúa nước thì người sử dụng đất phải là người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp. 2) ðược chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cho phép. Chính vì thế mà tình hình chuyển nhượng QSDð trong giai đọan này diễn ra mạnh mẽ số lượng hồ sơ tăng nhanh. 34 Bảng 3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDð giai đoạn 2005 - năm 2008 NĂM TÊN Xà 2005 2006 2007 2008 TỔNG Thị trấn Vũng Liêm 152 167 195 239 753 Tân Quới Trung 157 152 153 158 620 Quới An 114 106 128 102 450 Quới Thiện 93 84 102 98 377 Trung Chánh 90 97 111 93 391 Trung Hiệp 78 89 150 100 417 Thanh Bình 67 66 78 89 300 Trung Thành Tây 152 105 191 199 647 Tân An Luơng 134 128 143 195 600 Hiếu Phụng 123 167 178 197 665 Trung Thành ðơng 145 186 134 156 621 Trung Hiếu 139 134 145 165 583 Trung Thành 88 102 105 120 415 Trung Ngãi 152 102 145 145 544 Trung Nghĩa 199 139 187 153 678 Hiếu Thụân 145 158 109 129 541 Hiếu Nhơn 129 105 103 102 439 Trung An 157 158 180 198 693 Hiếu Thành 102 101 91 99 393 Hiếu Nghĩa 151 186 167 187 691 Tổng 2567 2532 2795 2924 10.818 (Nguồn Phịng TNMT) Qua bảng so sánh tình hình chuyển nhượng QSDð trên từng đơn vị hành chánh xã, ta cĩ thể thấy được số lượng chuyển nhượng trên các xã chênh lệch khá nhiều. Thị trấn Vũng Liêm cĩ số vụ chuyển nhượng cao nhất 753 vụ, riêng năm 2008 là 239 vụ. Xã cao thứ hai là Trung An với 693 vụ, Xã thấp nhất là Thanh Bình trong vịng 4 năm cĩ 300 vụ, năm 2006 chỉ cĩ 66 vụ, xã Quới Thiện cũng đáng chú ý với 377 vụ. Do những nguyên nhân sau: 35 Thị trấn Vũng Liêm là thị trấn năng động trong những năm vừa qua. Nhiều lộ mới mở ra khu chợ huyện được mở rộng mở ra cơ hội kinh doanh buơn bán thơng thương hàng hĩa. ðời sống người dân phát triển, nhu cầu sản xuất kinh doanh các ngành nghề phát triển khá mạnh. Do đĩ cùng với tệ đầu cơ đất đai thì thị trường bất động sản phát triển, và rất sơi nổi trong những năm qua. Dự kiến cùng với sự phát triển của tỉnh trong những năm tới thì thị trường chuyển nhượng QSDð càng ngày càng sơi động. Trung An là một xã hình thành và phát triển lâu đời nằm tiếp giáp tỉnh Trà Vinh, dân cư sinh sống ổn định. Theo ý kiến cán bộ địa chính xã cho biết, từ vài năm gần đây do nơng nghiệp sản xuất mang lại hiệu quả kinh tế cao cùng với giá đất được nâng cao chính vì thế mà việc chuyển nhượng diễn ra ồ ạt như được mơ tả ở bảng. Xã Thanh Bình và Quới An là hai xã cù lao nằm phía đơng bắc của huyện tiếp giáp tỉnh Bến Tre. ðây là hai xã cĩ diện tích nhỏ cách huyện bởi sơng lớn khơng thuận lợi giao thơng liên lạc kinh tế người dân chưa phát triển chủ yếu nơi đây sản xuất nơng nghiệp trồng cây ăn quả. Hệ thống đường giao thơng chưa phát triển đường nhỏ hẹp chưa cĩ bê tơng hĩa hồn chỉnh. Chính những hạn chế đĩ mà tốc độ đơ thị hĩa hầu như khơng xảy ra tại hai xã cù lao này, khiến thị trường chuyển nhượng QSDð ở đây kém phát triển nhất so với các xã khác trong huyện. Giai đọan 2005 – 2008 tình hình chuyển nhượng QSDð của huyện Vũng Liêm là nĩng nhất từ trước đến nay. Năm 2005 tình hình chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện tăng lên, người mua đất cơng khai hoạt động làm cho giá đất tăng cao nhất là đất nơng nghiệp đối với các xã giáp ranh Thị trấn. Bên cạnh đĩ cĩ nhiều cá nhân xin chuyển nhượng đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. ðây là tính hiệu tốt là cơ hội thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng phát triển kinh tế xã hội theo Nghị quyết ðảng bộ của huyện. Khi lượng giao dịch nhà đất trên thị trường tăng lên, số lượng tiền được giao dịch rất lớn, nĩ sẽ cĩ tác động lan tỏa tới tất cả các ngành, các dịch vụ khác phát triển từ đĩ phát triển kinh tế là tất yếu. Qua đĩ giá trị đất đai được người dân ý thức sâu sắc, gĩp phần cải tạo, sử dụng đất đai hợp lí, hiệu quả hơn, bảo vệ đất đai và bảo vệ mơi trường. 36 2300 2400 2500 2600 2700 2800 2900 3000 2005 2006 2007 2008 Số vụ Năm Hình 3.3 Biểu đồ so sánh số vụ chuyển nhượng QSDð giai đoạn 2005 - 2008
Tình hình chuyển nhượng QSDð nơng nghiệp giai đoạn 2005 – 2008 Vũng Liêm là huyện cĩ diện tích đất nơng nghiệp là chủ yếu. Hạn mức đất ở được quy định là 300m2/hộ. Do đĩ hầu hết các vụ chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện trong những năm qua là đất nơng nghiệp. Qua bảng số liệu 3.3 ta thấy các vụ chuyển nhượng QSDð nơng nghiệp luơn ở mức cao năm 2005 là 1.815 vụ, năm 2006 là 1.721 vụ, năm 2007 là 1.932 vụ, năm 2008 là 1.945 vụ. Trong đĩ xã cĩ số vụ chuyển nhượng đất nơng nghiệp cao là: Thị trấn Vũng Liêm, Hiếu Phụng, Hiếu Nghĩa, Trung Thành Tây. Các xã này cĩ diện tích đất nơng nghiệp lớn. Do nhu cầu về đất đai phục vụ cho mục đích định cư, sản xuất cơng nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp, dịch vụ… Do đĩ việc chuyển nhượng ở các xã này mà điển hình là Thị trấn Vũng Liêm so với các xã khác là sau khi nhận chuyển nhượng các đối tượng sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Khi nhu cầu về đất đai phục vụ cho nhu cầu ở, sản xuất kinh doanh tăng lên thì việc chuyển nhượng QSDð diễn ra là quy luật tất yếu, đất ở ít, do đĩ chuyển nhượng đất nơng nghiệp ngày càng tăng về số lượng. Xã hội ngày càng phát 37 triển, hình thức sản xuất thay đổi chuyển đổi cơ cấu sản xuất được thực hiện để mang lại hiệu quả hơn. Bảng 3.3 Tình hình chuyển nhượng QSDð nơng nghiệp giai đoạn 2005 – 2008 TỔNG TÊN XÃ 2005 2006 2007 2008 TỔNG Thị trấn Vũng Liêm 95 101 154 159 509 Tân Quới Trung 103 92 102 98 395 Quới An 85 65 98 69 317 Quới Thiện 63 60 72 57 252 Trung Chánh 63 52 81 62 258 Trung Hiệp 50 53 105 70 278 Thanh Bình 46 45 57 52 200 Trung Thành Tây 112 74 121 129 436 Tân An Luơng 104 76 102 136 418 Hiếu Phụng 93 117 117 121 448 Trung Thành ðơng 103 125 95 106 429 Trung Hiếu 108 113 89 139 449 Trung Thành 50 72 75 98 295 Trung Ngãi 112 65 121 90 388 Trung Nghĩa 139 101 107 83 430 Hiếu Thụân 115 132 69 88 404 Hiếu Nhơn 101 74 82 62 319 Trung An 99 107 112 154 472 Hiếu Thành 72 71 61 65 269 Hiếu Nghĩa 102 125 112 107 446 TỔNG 1.815 1.720 1.932 1.945 7.412 ( Nguồn Phịng TNMT) 38 Bảng 3.4 Tình hình chuyển nhượng các loại đất NN giai đoạn 2005 – 2008 Loại đất Mã Số vụ Tỉ lệ(%) ðất trồng cây hàng năm ðất trồng cây lâu năm ðất nuơi trồng thủy sản ðất nơng nghiệp khác CHN CLN NTS NNK 4.021 2.594 489 308 54,2 35,0 6,6 4,2 ( Nguồn VPðKQSDð) 33 37 33 50.20%30.50% 6.60% 4.20% ðất cây hàng năm ðất cây lâu năm ðất nuơi trồng thuỷ sản ðất nơng nghiệp khác Hình 3.4 Tỉ lệ các loại đất nơng nghiệp chuyển nhượng giai đoạn 2005 – 2008 Qua số liệu điều tra thu thập được, số lượng chuyển nhượng QSDð trồng cây hàng năm chiếm tỉ lệ cao nhất là 50,2% số vụ chuyển nhượng. ðất trồng cây lâu năm cĩ số vụ chuyển nhượng đứng thứ nhì với tỉ lệ 35,0% số vụ chuyển nhượng, đất nuơi trồng thủy sản chiếm tỉ lệ 6,6%, đất nơng nghiệp khác chiếm tỉ lệ 4,2%. Nguyên nhân là diện tích đất của huyện chủ yếu là đất nơng nghịêp, tỉ lệ lao động nơng nghiệp chiếm 80%, do đĩ khi chuyển nhượng đất nơng nghiệp phục vụ sản xuất nơng nghiệp là đa số. Các số liệu trên cho ta thấy, biến động đất nơng nghiệp trồng cây hàng năm là nhiều, nếu các hộ, gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng chuyển nhượng QSDð trọn thửa sẽ gặp nhiều khĩ khăn trong cơng tác cập nhật, chỉnh lí biến động và quản lí các mục đích sử dụng đất. Khi đĩ đất đai vốn bình quân nhỏ nay càng trở nên khĩ khăn hơn. Vì vậy, nhà nước cần cĩ quy định hỗ trợ cho cơng tác quản lí đất đai nhiều hơn 39
Tình hình chuyển nhượng QSDð ở giai đoạn 2005 – 2008 Trong những năm qua tình hình chuyển nhượng đất ở của huyện Vũng Liêm biến động qua từng năm. Thường chuyển nhượng đất ở trọn thửa là ít hơn so với chuyển nhượng thửa đất cĩ kèm đất ở theo, mà chủ yếu là đất quả hoặc rau màu. Số vụ chuyển nhượng đất ở cũng biến động theo tỉ lệ thuận với lượng tăng giảm trong năm. Tình hình chuyển nhượng đất ở mặc dù thấp hơn đất nơng nghiệp nhưng số vụ chuyển nhượng vẫn tăng trong những năm gần đây. Qua bảng 3.5 ta thấy năm 2005 là 754 vụ chiếm 22,20%, năm 2006 là 812 vụ chiếm 23,80%, năm 2007 là 873 vụ chiếm 25,60% và năm 2008 là 967 vụ chiếm 28,40%. Xã Hiếu Nghĩa, Trung Nghĩa và Thị trấn Vũng Liêm là những xã cĩ số vụ chuyển nhượng đất nơng nghiệp cao, nguyên nhân là nhu cầu nhà ở dân số tăng, kinh tế phát triển đời sống người dân cải thiện cĩ nhu cầu về nhà ở ổn định lâu dài. Xã Thanh Bình, Trung Thành, Quới Thiện là những xã chuyển nhượng thấp, do các nguyên nhân là diện tích tự nhiên nhỏ, giao thơng chưa phát triển, kinh tế khĩ khăn chính vì những nguyên nhân này mà thị trường bất động sản ở đây ít biến động. 754 812 873 967 2005 2006 2007 2008 22.20% 23.80% 25.60% 28.40% 22.20% 23.80% 25.60% 28.40% Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Hình 3.5 Tỉ lệ đất ở chuyển nhượng trong giai đoạn 2005 – 2008 40 Bảng 3.5 Tình hình chuyển nhượng đất ở giai đoạn 2005 - 2008 NĂM TÊN Xà 2005 2006 2007 2008 TỔNG Thị trấn Vũng Liêm 57 66 41 80 244 Tân Quới Trung 54 60 51 60 225 Quới An 29 41 30 33 133 Quới Thiện 30 24 30 41 125 Trung Chánh 27 45 30 31 133 Trung Hiệp 28 36 45 30 148 Thanh Bình 21 21 21 27 90 Trung Thành Tây 40 31 70 70 211 Tân An Luơng 30 52 41 59 182 Hiếu Phụng 30 50 61 76 217 Trung Thành ðơng 42 61 49 50 202 Trung Hiếu 31 21 56 26 134 Trung Thành 38 30 30 22 120 Trung Ngãi 42 37 24 55 158 Trung Nghĩa 60 38 80 70 248 Hiếu Thụân 30 26 40 41 137 Hiếu Nhơn 28 31 21 40 120 Trung An 58 51 68 44 221 Hiếu Thành 30 30 30 34 124 Hiếu Nghĩa 49 61 55 78 244 Tổng 754 812 873 967 3.406 ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm ) 3.1.4 Tình hình chuyển nhượng QSDð đầu năm 2009 - Trình tự chuyển nhượng QSDð ở huyện Vũng Liêm được thực hiện như sau: Thành phần hồ sơ: + Hợp đồng chuyển nhượng cĩ xác nhận của UBND cấp xã nơi cĩ đất + Giấy chứng nhận QSDð của bên chuuyển nhượng 41 + Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước bằng tiền mặt về khoản lệ phí trước bạ và thuế chuyển QSDð + Tờ khai lệ phí trước bạ và thuế chuyển quyền + Giấy ủy quyền đối với hộ gia đình + Trích lục bản đồ địa chính khu đất + Biên bản xác minh ranh giới, mốc giới thửa đất và xác minh đo đạc - Hồ sơ chuyển nhượng UBND cấp xã lưu một bộ + UBND huyện lưu một bộ + Chi cục thuế hoặc cục thuế lưu một bộ nếu đất thuộc địa bàn thị xã - Trình tự thực hiện chuyển nhượng QSDð: ( Hình 3.6 ) 1) Hồ sơ nộp tại UBND xã, phường, Thị trấn nơi cĩ đất. Thời gian trong vịng 5 ngày UBND xã, phường, thị trấn trả hồ sơ lại cho người dân sau khi xét duyệt vào hợp đồng chuyển nhượng ( đủ điều kiện hoặc khơng đủ điều kiện ). 2) Nếu hồ sơ đủ điều kiện thì người dân nộp hồ sơ cho Phịng giao trả hồ sơ. 3) Phịng tiếp nhận giao trả hồ sơ, giao hồ sơ cho Phịng TNMT xem xét giải quyết. 4) Phịng TNMT giải quyết hồ sơ và trình UBND huyện kí và phê duyệt sau đĩ chuyển hồ sơ cho Phịng TNMT 5) Phịng TNMT chuyển hồ sơ cho Phịng tiếp nhận giao trả hồ sơ. 6) Phịng giao trả hồ sơ hướng dẫn người dân làm nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế. 7) Sau khi làm nghĩa vụ tài chính thì người dân nộp biên lai giấy trước bạ và thuế chuyển quyền cho phịng tiếp nhận hồ sơ. 8) Phịng giao trả hồ sơ, giao hồ sơ cho Phịng TNMT cán bộ Phịng TNMT vào sổ cấp phát giấy chứng nhận QSDð mới hoặc phát giấy chứng nhận QSDð cũ đã được chỉnh lí trang bốn. 9) Người dân được cấp giấy chứng nhận. 42 1 2 5 3 4 5 6 7 7 8 8 10 9 9 Hình 3.6 Trình tự chuyển nhượng QSDð ở huyện Vũng Liêm Người dân UBND cấp xã Phịng TNMT Phịng tiếp nhận hồ sơ Phịng tiếp nhận hồ sơ UBND huyện Cơ quan thuế Phịng tiếp nhận hồ sơ Người dân Phịng TNMT Người dân 43 Tình hình chuyển nhượng trong bốn tháng đầu năm 2009 vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng do huyện điều chỉnh theo quy hoạch 2004 – 2010. Trong giai đoạn này thì đa số người dân chuyển nhượng liên tục một thửa đất trong nhiều lần đã làm cho số hồ sơ chuyển nhượng tăng lên đáng kể. Theo nhận định của cán bộ VPðKQSDð nguyên nhân dẫn đến việc chuyển nhượng năm 2009 cĩ chiều hướng tăng cao là do trình tự thủ tục chuyển nhượng rõ ràng dễ thực hiện cùng với ý thức người dân nâng cao hơn vì họ muốn được nhà nước bảo hộ QSDð khi sử dụng đất. Dựa vào bảng 3.6 ta cĩ biểu đồ sau: Thị trấn Vũng Liêm 32 25 Tân Quới Trung 25 20 Quới An 17 6 Quới Thiện 11 8 Trung Chánh 15 13 0 5 10 15 20 25 30 35 Thị trấn Vũng Liêm Quới An Trung Chánh Thanh Bình Tân An Luơng Trung Thành ðơng Trung Thành Trung Nghĩa Hiếu Nhơn Hiếu Thành ðất Nơng Nghiệp ðất ở Hình 3.7 Biểu đồ so sánh số vụ chuyển nhượng QSDð đầu năm 2009 44 Bảng 3.6 Tình hình chuyển nhượng QSDð bốn tháng đầu năm 2009 ðất Nơng Nghiệp ðất ở TÊN Xà Số vụ Tỉ lệ(%) Số vụ Tỉ lệ(%) Tổng Thị trấn Vũng Liêm 32 7,70 25 9,19 57 Tân Quới Trung 25 6,00 20 7,35 45 Quới An 17 4,10 6 2,21 23 Quới Thiện 11 2,70 8 2,94 19 Trung Chánh 15 3,60 13 4,78 28 Trung Hiệp 22 5,30 17 6,25 39 Thanh Bình 30 7,20 22 8,09 52 Trung Thành Tây 21 5,10 15 5,51 36 Tân An Luơng 17 4,10 12 4,41 29 Hiếu Phụng 21 5,10 15 5,51 36 Trung Thành ðơng 18 4,40 7 2,57 25 Trung Hiếu 29 7,00 10 3,68 39 Trung Thành 15 3,60 13 4,78 28 Trung Ngãi 22 5,30 7 2,57 29 Trung Nghĩa 20 4,80 15 5,51 35 Hiếu Thuận 18 4,40 17 6,25 35 Hiếu Nhơn 18 4,40 8 2,94 26 Trung An 22 5,300 17 6,25 39 Hiếu Thành 22 5,30 11 4,04 33 Hiếu Nghĩa 19 4,60 14 5,15 33 Tổng 414 100,00 272 100,00 686 ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm) 45 Bảng 3.7 Thống kê tình hình chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện Vũng Liêm. Năm 2005 2006 2007 2008 2009 Số vụ 2567 2532 2795 2924 686 Diện tích(ha) 398.13 367,98 403,20 450.12 109,00 (Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm) Trong giai đoạn năm 2005 – 2009 tổng số vụ chuyển nhượng QSDð trên địa bàn huyện là 11.504 vụ. Cũng như các huyện khác trên cả nước do nhu cầu sử dụng đất tăng, kinh tế phát triển ở Vũng Liêm tình hình biến động đất đai diễn biến tương đối phức tạp và ngày càng tăng về số lượng. Trước khi luật đất đai 1993 ban hành tình hình chuyển nhượng QSDð ở đây diễn ra chủ yếu dưới dạng viết tay hoặc nhờ người làm chứng mà khơng thơng qua cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền. Ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật đất đai ban hành quy định cụ thể tình hình chuyển nhượng QSDð, đời sống kinh tế phát triển ý thức người dân nâng lên họ muốn cơ quan nhà nước bảo hộ QSDð khi họ nhận chuyển nhượng. Tuy vậy vẫn cịn một số trường hợp chuyển nhượng trái phép, nhất là nạn đầu cơ đất đai đây là một vấn nạn tiêu cực gĩp phần nâng giá đất lên cao tạo cơn sốt giá, giá ảo giá đất cao hơn giá trị thực của lơ đất. Trong nhịp độ phát triển kinh tế xã hội của đất nước thì hàng loạt những khĩ khăn tiêu cực phát sinh, để tránh những tồn tại trong đất đai thì trước hết địi hỏi những người làm cơng tác quản lí thực hiện cơng tâm, tích cực đúng quy định cụ thể pháp luật sẽ gĩp phần quan trọng bình ổn những tồn tại tiêu cực trong cơng tác quản lí đất đai mà hiện nay được nhận định là cĩ “vấn đề”. 3.1.5 Tình hình giá đất và các khoản nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng QSDð Bảng giá đất 3.8 này được thống kê dựa trên quyết đỉnh số 31/2008/Qð – UBND ngày 22 tháng 12 năm 2008 về việc quy định giá các đất năm 2009. Bảng giá đất này được thống kê mang tính chất tham khảo vì giá đất được quy định tùy theo loại đường vị trí. Giá đất này thống kê theo nguyên tắc giá đất cĩ diện tích lớn nhất trong đơn vị hành chánh cấp xã để diễn tả trên bảng. Dựa trên ý kiến 46 nhận định từ khảo sát thì giá đất ngồi thực tế luơn cao hơn khung giá nhà nước quy định. Tuy nhiên lại cĩ một nghịch lí là khi chuyển nhượng QSDð thì người dân luơn khai giá từ bằng thậm chí thấp hơn khung giá đất nhà nước quy định, nhằm mục đích trốn nghĩa vụ tài chính thực hiện đối với cơ quan thuế. + Khi chuyển nhượng QSDð thì người chuyển nhượng phải đĩng thuế chuyển quyền. Thuế chuyền quyền = giá đất nhân với 2% được áp dụng đối với đất nơng nghiệp và 4% đối với đất phi nơng nghiệp. + Khi nhận chuyển nhượng thì người SDð phải đĩng lệ phí trước bạ. Thuế trước bạ = giá đất nhân với 1% đối với đất nơng nghiệp. ðối với hợp đồng tặng cho, thừa kế QSDð của cha mẹ cho con thì căn cứ tại điểm 3 mục I Thơng tư số 104/2000/TT/BCT ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ Tài chính thì được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất. 47 Bảng 3.8 Bảng giá đất năm 2009 GIÁ ðẤT (ðơn vị tính: 1000đ/m2) TÊN Xà ðất ở ðất phi nơng nghiệp ðất nơng nghiệp ðất nuơi trồng thủy sản ðất chưa sử dụng Thị trấn Vũng Liêm 1.150 385 105 105 94,5 Tân Quới Trung 600 420 105 105 94,5 Quới An 600 420 105 105 94,5 Quới Thiện 300 210 70 70 63 Trung Chánh 600 420 105 105 94,5 Trung Hiệp 600 420 105 105 94,5 Thanh Bình 300 210 70 70 63 Trung Thành Tây 600 420 105 105 94,5 Tân An Luơng 1.000 700 70 70 63 Hiếu Phụng 600 420 105 105 94,5 Trung Thành ðơng 600 420 105 105 94,5 Trung Hiếu 600 420 105 105 94,5 Trung Thành 600 420 105 105 94,5 Trung Ngãi 300 210 70 70 63 Trung Nghĩa 300 210 70 70 63 Hiếu Thụân 600 420 105 105 94,5 Hiếu Nhơn 600 420 105 105 94,5 Trung An 600 420 105 105 94,5 Hiếu Thành 600 420 105 105 94,5 Hiếu Nghĩa 600 420 105 105 94,5 ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm ) 3.2 HỆ QUẢ KINH TẾ - Xà HỘI SAU KHI CHUYỂN NHƯỢNG QSDð Chuyển nhượng QSDð là một kết quả tất yếu của quá trình phát triển kinh tế xã hội. Chuyển nhượng QSDð xảy ra với tất cả mọi đối tượng, thành phần xã hội, tơn giáo và trên mọi địa bàn, đất đai khơng biến động chỉ khi xã hội đĩ tồn tại mà khơng vận động và phát triển. Cĩ thể nĩi ở nước ta chuyển nhượng QSDð là một nhu cầu khơng thể thiếu nĩ diễn ra ở hai hình thức: Trái pháp luật và đúng 48 pháp luật. Chuyển nhượng khơng đúng pháp luật thường gây ra khĩ khăn cho xã hội, những xáo trộn, ảnh hưởng, tranh chấp đất đai gây khĩ khăn trong cơng tác quản lí. Hơn thế nữa nĩ gây thất thốt cho ngân sách nhà nước đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, tạo sự khơng cơng bằng trong xã hội. Chuyển nhượng đúng quy định pháp luật đem lại hiệu quả tích cực trong đời sống xã hội. ðất đai sử dụng đúng mục đích sẽ mang lại hiệu quả kinh tế cao, người sử dụng đất sẽ khai thác hết tiềm năng đất đai, cơ cấu sử dụng đất đúng mục dích sẽ điều chỉnh được cơ cấu kinh tế, cân đối hợp lí giữa các ngành, thúc đẩy xã hội phát triển. Hơn nữa chuyển nhượng là hình thức huy động nhanh nguồn vốn từ đất đai, tăng tốc độ quay của đồng tiền. Theo nhận định của cán bộ địa chính các xã các vụ chuyển nhượng trong xã hầu hết là các hộ sản xuất nơng nghiệp đất của ơng bà để lại đem chuyển nhượng lấy tiền chi tiêu hoặc dùng vào mục đích khác. Chỉ cĩ số ít lấy tiền đầu tư vào mục đích sản xuất kinh doanh, đầu tư khác để sinh lời. Từ bảng 3.9 và hình 3.8 ta nhận xét: khi đời sống kinh tế xã hội phát triển tăng về mọi mặt, thì nhu cầu thỏa mãn cho cuộc sống ngày càng cao. Các hộ chuyển nhượng QSDð cĩ một khoản tiền mà cĩ khi cả đời họ cũng khơng cĩ được đa số họ thường dùng cho mục đích chi tiêu là chiếm phần lớn. Các mục đích dùng cho sản xuất nơng nghiệp, phi nơng nghiệp và kinh doanh thì tương đối thấp hơn. Hầu hết các hộ chuyển nhượng QSDð là những hộ sống bằng nơng nghiệp, đất do ơng bà để lại, mức sống và trình độ thấp chính vì thế họ thường dùng tiền này để thỏa mãn nhu cầu cuộc sống. Kết quả trên mặc dù chưa phản ánh hết được hệ quả kinh tế của người dân sau khi chuyển nhượng QSDð nhưng nĩ phản ánh phần nào cuộc sống của người dân. Mục đích chuyển nhượng của các hộ chuyển nhượng đưa ra chưa hợp lí. Theo cán bộ địa chính các xã thì các hộ sau khi chuyển nhượng thường mua sắm chi tiêu trong gia đình mà khơng đầu tư kinh doanh để sinh lời. Bên cạnh đĩ cĩ những hộ gia đình biết tính tốn kinh doanh dựa vào nguồn vốn chuyển nhượng tham gia hoạt động sản xuất mua sắm cơng cụ lao động, vật tư nơng nghiệp… hoặc chuyển đổi cơ cấu kinh tế làm cho đời sống phát triển thay đổi bộ mặt nơng thơn, lúc bấy giờ chuyển nhượng QSDð của người dân mang ý nghĩa tích cực. 49 Bảng 3.9 Mục đích sử dụng tiền chuyển nhượng của các hộ năm 2008 TÊN Xà Tổng số hộ CN ðầu tư mục đích NN ðầu tư mục đích phi NN Dùng vào mục đích chi tiêu Sử dụng mục đích khác TT Vũng Liêm 239 40 60 105 34 Tân Quới Trung 158 38 35 65 20 Quới An 102 8 13 54 27 Quới Thiện 98 15 28 32 23 Trung Chánh 93 26 21 26 20 Trung Hiệp 100 22 18 32 28 Thanh Bình 89 34 20 15 20 Trung Thành Tây 199 52 52 41 54 Tân An Luơng 195 57 53 54 31 Hiếu Phụng 197 50 43 60 44 Trung Thành ðơng 156 42 22 45 47 Trung Hiếu 165 33 24 45 63 Trung Thành 120 7 29 33 51 Trung Ngãi 145 27 35 31 52 Trung Nghĩa 153 38 31 37 47 Hiếu Thụân 129 13 19 51 46 Hiếu Nhơn 102 14 8 34 46 Trung An 198 18 34 55 91 Hiếu Thành 99 8 19 28 44 Hiếu Nghĩa 187 22 37 53 75 TỔNG 2924 564 601 896 863 ( Nguồn Phịng TNMT huyện Vũng Liêm ) 50 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Sử dụng mục đích NN Sử dụng mục đích phi NN Sử dụng mục đích chi tiêu Sử dụng mục đích khác Hình 3.8 Tiền sử dụng theo mục đích Theo số liệu điều tra được, các loại đất chuyển nhượng đa số là đất nơng nghiệp trồng rau màu, lúa và cây lâu năm… nên sau khi chuyển nhượng sử dụng tương đối hợp lí sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên cũng cĩ một vài trường hợp đầu cơ đất đai sử dụng khơng hợp lí, xuất hiện ở những vùng xưa nay giá đất thấp khi cĩ quy hoạch, hoặc dự án nâng cấp mở lộ. Nguyên nhân dẫn đến đầu cơ đất ở vùng này dẫn dến phát sinh tiêu cực là lượng thơng tin rị rỉ từ cán bộ địa phương, cán bộ chủ chốt trong ngành. 3.3 MỘT SỐ VẤN ðỀ RÚT RA QUA CƠNG TÁC ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG 3.3.1 Thuận lợi: - Về phía văn bản: Việc ban hành nghị định 79/1999/Nð-CT Thơng tư 1417/TT/TCðC hướng dẫn thi hành Nghị ðịnh 17/1999/Nð-CP. Nð 79/2001/Nð-CP và Thơng tư 1883/2001/TT-TCðC hướng dẫn mẫu hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng rõ về trình tự, thủ tục chuyển nhượng phân cơng trách nhiệm cho từng cơ quan cĩ thẩm quyền, đặc biệt là mẩu hợp đồng chuyển nhượng QSDð đã đáp ứng nhu cầu giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð cho nhân dân 51 Nghị ðịnh 181/2004/Nð-CP dễ áp dụng hơn bỏ bớt những điều kiện chuyển nhượng chỉ cịn một điều kiện là đối với đất trồng lúa nước thì người sử dụng đất phải là người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp - Về phía địa phương: Nhờ sự thay đổi quy trình kê khai đăng ký đất đai, xét duyệt đăng ký cấp giáy chứng nhận QSDð và đăng ký biến động đất đai theo Nghị định 17/1999/Nð-CP nên giải quyết kịp thời đúng hạn hồ sơ đất đai, giảm bớt thời gian đi lại cho nhân dân Phịng TNMT đã linh hoạt chủ động giải quyết các vướng mắt trong việc áp dụng các văn bản luật nhằm đảm bảo cơng tác quản lý tại địa phương. Thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra cơng tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn để hạn chế vi phạm trong vấn đề sử dụng đất. 3.3.2 Những khĩ khăn và hướng đề xuất Tại khoản 3 điều 99 của Nghị ðịnh 181/2004/Nð-CP cĩ quy định hộ gia đình cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại nơi đăng kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 điêu 103 của Nghị ðịnh này. ðiều này gây khĩ khăn trong quản lí đất đai, vì khi đĩ người dân nhận chuyển nhượng sử dụng đất nơng nghiệp vượt hạn mức từ ngày 1/1/1999 đến trước ngày luật này cĩ hiệu luật thi hành, trừ diện tích do người chuyển nhượng QSDð. Theo khoản 3 điều 103 Nð 181 cĩ quy định hộ gia đình cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDð chuyên trồng lúa nước. ðây là một trong những quy định chưa rõ ràng làm như thế nào để biết được hộ gia đính cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp và trường hợp nhận chuyển nhượng khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng thuê người canh tác trên mảnh đất mà họ nhận chuyển nhượng thì cĩ xem là trực tiếp sản xuất nơng nghiệp hay khơng. Quá trình trả hồ sơ cho chủ sử dụng cĩ rất nhièu trường hợp họ khơng trở lại cơ quan địa chính cơ quan địa chính để làm các thủ tục tiếp theo do họ khơng 52 muốn hoặc khơng cĩ khả năng nộp tiền thuế chuyển tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ họ cho rằng thủ tục như vậy là xong. Hướng đề xuất: ðể quy trình chuyển nhượng QSDð đơn giản cho người dân cần thiết nên tổ chức một phịng tiếp nhận hồ sơ đất đai cĩ thể đặt tại văn phịng UBND cấp huyện hoặc tại cơ quan địa chính cấp huyện. Tại đây người SDð được hướng dẫn trình tự thủ tục cĩ liên quan đến đất đai nĩi chung và quyền sử dụng đất nĩi riêng. ðối với trường hợp đương sự đã cĩ đủ các loại giấy tờ hợp lệ và cần thiết, phịng tiếp nhận hồ sơ sẽ viết giấy hẹn cho đương sự trở lại nhận hồ sơ để làm nghĩa vụ tài chính. Cần cĩ sự kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan thuế trực tiếp đến phịng tiếp nhận hồ sơ đất đai để tính thuế và thu thuế sẽ giúp quy trình chuyển nhượng QSDð trở nên đơn giản và thuận lợi cho người dân. Ngồi ra giải quyết tình trạng sau khi hồn trả hồ sơ đương sự khơng trở lại cơ quan địa chính để làm các thủ tục tiếp theo. Phịng tiếp nhận hồ sơ được đề xuất: 3 Hình 3.9: Phịng tiếp nhận hồ sơ đất đai được đề xuất Phịng tiếp nhận hồ sơ đất đai Vào sổ cấp giấy Cán bộ tính thuế Bộ phận trả hồ sơ Bộ phận nhận hồ sơ Bộ phận tiếp dân 53 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 KẾT LUẬN Vũng Liêm là một huyện nằm ở ðơng Nam của tỉnh Vĩnh Long, cách thành phố Vĩnh Long 30 km, Vũng Liêm hội tụ đầy đủ các điều kiện tự nhiên để phát triển kinh tế xã hội. Tổng diện tích tự nhiên gần 294 km2. Ranh giới hành chánh gồm 19 xã và 1 thị trấn. Trong những năm qua tình hình kinh tế xã hội của huyện khá ổn định và đang phát triển. Hạ tầng cơ sở kĩ thuật được huyện đầu tư tốt phục vụ nhu cầu nhân dân. Tình hình quản lí và sử dụng đất được thực hiện thường xuyên và đầy đủ. Thị trường chuyển nhượng QSDð trong những năm qua diễn ra rất sơi động và cĩ nhiều chuyển biến tích cực: + Giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2004 Vũng Liêm cĩ tổng số cụ chuyển nhượng 7.614 vụ. Trung bình 1.523 vụ/năm. + Giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2008 Tình hình chuyển nhượng của huyện diễn ra sơi động hơn, trong vịng 4 năm tồn huyện cĩ 10.818 vụ. Trung bình 2.705 vụ trên năm cao gấp 1,8 lần so với giai đoạn trước. Nổi bật trong năm 2008 cĩ 2.924 vụ. Các xã cĩ thị trường chuyển nhượng sơi động phải kể đến là thị trấn Vũng Liêm với 753 vụ cao nhất huyện, kế đến là Trung An với 693 vụ. Nguyên nhân là do kinh tế phát triển cơ hội kinh doanh buơn bán mở ra cùng với điều kiện giao thơng liên lạc thuận lợi chính vì thế mà nơi đây cĩ số vụ chuyển nhượng cao hơn những nơi khác + Việc CNQSDð từ trước đến nay chủ yếu vẫn là đất nơng nghiệp. Tổng số vụ chuyển nhượng đất nơng nghiệp từ năm 2005 đến năm 2008 là 7.412 vụ, đất ở chuyển nhượng tương đối ít hơn 3.406 vụ. Trong đĩ các xã cĩ số vụ chuyển nhượng đất nơng nghiệp cao là: Thị trấn Vũng Liêm, Hiếu Phụng, Hiếu Nghĩa, Trung Thành Tây. Việc CNQSDð ở và các loại đất phi nơng nghiệp khác chiếm tỉ lệ khơng cao, chuyển nhượng trọn thửa thường rất ít. Chủ yếu là chuyển 54 nhượng cùng các loại đất khác như thổ quả, tuy nhiên trong những năm gần đây tình hình chuyển nhượng đất ở cũng cĩ chiều hướng tăng. + ðầu năm 2009 thị trường chuyển nhượng QSDð huyện Vũng Liêm vẫn rất sơi động riêng bốn tháng đầu năm 2009 là 686 vụ. Cơng tác chuyển nhượng QSDð được Phịng TNMT huyện rất quan tâm. Thủ tục chuyển nhượng QSDð được thực hiện rõ ràng và thuận lợi hơn cho người sử dụng đất 4.2. KIẾN NGHỊ - Về phía cơ quan: VPðKQSDð đi vào hoạt động cĩ nhiều ưu điểm hơn so với trước kia, bên cạnh đĩ vẫn cịn những khĩ khăn cần cĩ những kiến nghị sau để khắc phục: + Tăng cường vai trị quản lí của nhà nước đất đai ở các cấp. Thường xuyên mở các lớp tập huấn chuyên mơn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở. Cán bộ địa chính phải cĩ trách nhiệm tâm quyết, cĩ nhận thức đúng đắn về tầm quan trọng của ngành địa chính. Nghiêm cấm những hành vi tiêu cực trong cơng tác. + Cần đẩy nhanh tiến độ tin học hĩa vào cơng tác quản lí đất đai nhằm giải quyết lưu trữ, chỉnh lí biến động, quản lí tốt chủ sử dụng đất vượt hạn mức + ðầu tư mua sắm trang thiết bị chuyên ngành như: Máy vi tính, máy tồn đạc điện tử, máy photocoppy…. + Cần cĩ những quy định thật cụ thể để xác định hạn mức sử dụng đất, xem xét các hồ sơ của chủ sử dụng thường xuyên chuyển nhượng để cĩ biện pháp quản lí đối với những trường hợp kinh doanh thu lời. Các vụ chuyển nhượng khơng tuân theo pháp luật + Mong cơ quan bố trí cơng việc cho sinh việc thực tập tốt hơn - Về phía nhà trường: Mong được sự hỗ trợ nhiều hơn khi đi thực tập, sự quan tâm và hướng dẫn của giáo viên và mong cĩ thời gian dài hơn để thực tập tốt hơn. 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO • Hiến pháp nước cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 • Luật đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung năm 1998, luật đất đai năm 2003 • Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc Hội thơng qua ngày 22/05/1994, Luật sửa đổi ngày 21/12/1999 • Nghị định 17/1999/Nð – CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thuế chấp và gĩp vốn bằng giá trị QSDð • Nghị định 79/2001/ND – CP ngày 01/11/2001 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 17/1999/Nð – CP • Thơng tư số 104/2000/TT/BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính về miễn giảm thuế chuyển quyền • Nghị định 181/2004/Nð – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 và các văn bản khác cĩ liên quan đến cơng tác quản lí và sử dụng đất đai. • Nguyễn Huỳnh Lê (2005). Luận văn tốt nghiệp “ðánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Diên Khánh tỉnh Khánh Hịa từ khi cĩ luật đất đai năm 1993 đến nay”. Khoa Quản lí đất đai và bất động sản - Trường ðại học Nơng Lâm TP.HCM • ðịan Thị Thanh Tâm (2006). Tiểu luận tốt nghiệp “ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũng Liêm tỉnh Vĩnh Long giai đoạn năm 2000 – 2006”. Khoa Quản lí đất đai và bất động sản - Trường ðại học Nơng lâm TP.HCM 56 PHỤ CHƯƠNG