Bài tập nhóm 1 luật đất đai: Quy hoạch sử dụng đất treo ở Việt Nam hiện nay

ĐẶT VẤN ĐỀ Trong sự phát triển kinh tế - xã hội, bất kể quốc gia nào, thời đại nào đều phải có những dự kiến mang tính định hướng phát triển cho tương lai, hoặc là định hướng ngắn hạn, hoặc định hướng dài hạn; và quy hoạch sử dụng đất là một trong những dự kiến định hướng này. Trong những dự kiến đó, có dự kiến không thực hiện được với rất nhiều lý do khác nhau và nó được gắn với từ “treo”. Vì vậy, có thể khẳng định rằng là cứ có quy hoạch là có thể có “quy hoạch treo”. “Quy hoạch treo” đã và đang gây nên rất nhiều bức xúc trong xã hội theo chiều hướng tiêu cực; tình trạng đơn thư, khiếu nại, tố cáo kéo dài vượt cấp về vấn đề “Quy hoạch treo” nhiều vô kể. Đây là vấn đề làm đau đầu các cấp chính quyền và các nhà quản lý. Báo chí, các cơ quan thông tin và dư luận xã hội đã tốn không biết bao nhiêu giấy mực để bàn thảo, chất vấn vấn đề này. Vì vậy chúng ta hãy cùng tìm hiểu về những “quy hoạch treo” và “dự án treo”. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TREO LÀ GÌ? “Quy hoạch sử dụng đất treo” hay còn gọi là “quy hoạch treo” được hiểu là tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất hoặc các loại quy hoạch gián tiếp hay trực tiếp liên quan tới đất như: quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch chung xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn; quy hoạch giao thông, thuỷ lợi; quy hoạch ngành (công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh...) không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ. Để thực hiện các quy hoạch đã duyệt, người ta cụ thể hoá bằng các dự án, tiểu dự án. Khi các dự án đã được giao đất mà triển khai chậm tiến độ hoặc không triển khai thì các dự án đó được gọi là “dự án treo”. "Quy hoạch treo”, “dự án treo” tràn lan là một vấn đề gây nhiều nhức nhối, nổi cộm và bức xúc lớn về sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là trong giai đoạn quá độ từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Các địa phương ào ào quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... Trên thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu tư hoặc có, nhưng rất ít, hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít lại là dự án “ma” (dự án xin đất nhưng không thực hiện), dẫn tới  chủ sử dụng đất trong vùng quy hoạch mất đất canh tác, mất đất ở. Trong khi đó, rất nhiều đất thu hồi lại không có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm, gây lãng phí đất. Trên thực tế có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, sau đây chúng tôi nêu lên một số nguyên nhân chủ yếu như sau: Nguyên nhân khách quan: Nền kinh tế của nước ta đang phát triển “khá nóng”, “được bung ra” vào thời kỳ đổi mới, thời kỳ quá độ chuyển nền kinh tế tập trung quan liêu sang nền kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa. Việc đầu tư tăng với tốc độ lớn, trong khi đó quy hoạch không theo kịp và không kiểm soát kịp - Đây là nguyên nhân có tính chất bao trùm. Đất nước ta còn nghèo, không có vốn đầy đủ để đầu tư các dự án về cơ cơ sở hạ tầng theo quy hoạch được phê duyệt. Việc đầu tư  hạ tầng không theo kịp các dự án về kinh doanh. Vẫn còn “tàn dư” của chế độ mệnh lệnh hành chính, giấy tờ. Thói quen quan liêu vẫn còn ngự trị trong điều hành quy hoạch của các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương của ta hiện nay. Nguyên nhân chủ quan: Các địa phương “chạy đua”, “trải thảm đỏ” để thu hút đầu tư, trong khi chưa tìm hiểu kỹ về các nhà đầu tư, cấp phép đầu tư tràn lan không cân nhắc kỹ. Do vậy xảy ra tình trạng rất nhiều “dự án treo”. Trong khâu lập, thẩm định, duyệt quy hoạch, dự báo còn thiếu chính xác, thiếu cơ sở, định hướng mà còn rất lúng túng, chưa sâu sát thực tế. Có khu vực quy hoạch thì không có nhu cầu sử dụng đất mà có khu không quy hoạch thì nhu cầu sử dụng đất lại rất lớn. Sự phối hợp của các loại quy hoạch có nội dung sử dụng đất chưa được nhuần nhuyễn: bao gồm quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch về lĩnh vực xây dựng, giao thông, giao thông thuỷ lợi và các quy hoạch ngành. Khâu điều chỉnh quy hoạch còn chưa linh hoạt, dập khuôn máy móc, không kiên quyết xử lý các khu vực “quy hoạch treo”, chưa kiên quyết hoặc còn né tránh thu hồi đất các “dự án treo”. Các chủ dự án còn có tâm lý xin đất để chuyển nhượng, trao đổi thu lợi nhuận, không thực sự đầu tư để sản xuất kinh doanh. Khâu bồi thường giải phóng mặt bằng còn trì trệ, kéo dài, chưa quyết liệt, không dứt điểm. THỰC TRẠNG “QUY HOẠCH TREO” Ở NƯỚC TA HIỆN NAY Hiện nay, thực trạng “quy hoạch treo” đang tồn tại ở hầu hết các địa phương trên cả nước. Đến nay, cả nước có khoảng 1.200 dự án “treo” với diện tích trên 130.000 ha, trong đó có 670 dự án xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích 48.000 ha; 230 dự án xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với diện tích 14.000 ha; 180 dự án xây dựng, chỉnh trang khu đô thị và khu dân cư nông thôn với diện tích 3.900 ha. Riêng Thành phố Hà Nội, trên toàn địa bàn thành phố có tới 306 dự án chậm triển khai, thậm chí nhận đất rồi bỏ hoang hóa. Trong số 306 dự án chậm tiến độ, có đến 286 dự án thuộc diện chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, một số thì đã đưa đất vào sử dụng nhưng tiến độ triển khai chậm do nhiều nguyên nhân khác nhau. Đặc biệt, có 25 dự án chủ đầu tư không liên hệ với chính quyền địa phương cũng không thực hiện giải phóng mặt bằng. Trong số dự án chậm tiến độ, có 26 dự án đã được chủ đầu tư tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, để đất bị lấn chiếm, tranh chấp hoặc chuyển nhượng trái pháp luật. Không chỉ riêng Hà Nội, ở các tỉnh thành khác, các “quy hoạch treo”, “dự án treo” đều đang trở thành vấn đề nhức nhối của mọi người dân và các cơ quan chính quyền. Có nhiều quy hoạch đã bị “treo” rất dài, có những dự án “treo” đến gần 30 năm như tại cồn Cái Khế - TP.Cần Thơ. Từ trước đến nay trên khu vực cồn Cái Khế có 19 dự án được các cấp chính quyền giao để thực hiện việc xây dựng với diện tích 75,74ha, chiếm 68% trên tổng diện tích cồn. Trong số này có 11 dự án của các đơn vị nhà nước, diện tích 58,85ha. Còn lại là các dự án của tư nhân, doanh nghiệp. Qua kiểm tra 11 dự án của Nhà nước, chỉ có 4 dự án hoàn thành cơ bản, một số đã giải phóng xong mặt bằng. Bảy dự án còn lại thực hiện dở dang, thời gian kéo rất dài. Cụ thể, khu liên hợp thể dục thể thao đã giải tỏa xây dựng được 14/17,3ha Nhà nước giao, dự án này được giao vào năm 1980. Kế đến là dự án Trung tâm văn hóa Thành phố Cần Thơ thực hiện được 1/4,3ha, đã thực hiện 7 năm 8 tháng chưa xong. Khu hội chợ triển lãm thực hiện được 6,5/11,3ha. Dự án khu du lịch cồn Cái Khế thực hiện được 4/9ha, đã kéo dài bảy năm. Khu tái định cư Trường tiểu học Cái Khế thực hiện được 0,49/1,24ha, đã giao 5 năm 5 tháng nhưng vẫn còn ì ạch. Nhà khách thành phố 4,5ha, chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng được 1,8ha mặc dù dự án này được giao cách đây bốn năm. Dự án Trường tiểu học Cái Khế cũng chưa tiến hành xây dựng vì chưa lo được khu tái định cư. Nguyên nhân chính của sự chậm trễ này là do sự thiếu kinh phí, sự lơ là trong khâu quản lí, cấp phép dự án và phần nhiều là do chủ đầu tư dự án và người dân không tìm được tiếng nói chung trong khâu giải quyết đến bù. Trong hai năm trở lại đây Thành phố Cần Thơ đã tích cực rà soát, kiểm tra và thu hồi các “dự án treo” trong khu quy hoạch này nhưng việc tiếp tục triển khai dự án, hay thu hồi đất giao cho chủ đầu tư khác, hay là xóa bỏ dự án trả lại đất cho người dân vẫn đang là vấn đề thực hiện rất chậm trễ vì nhiều lí do, một trong đó là ở cồn Cái Khế có khu quy hoạch chồng quy hoạch, xóa cái này vẫn còn cái khác. Vấn đề giải quyết, xử lí một quy hoạch đã kéo dài đến gần 30 năm đã gây ra rất nhiều bất bình trong nhân dân, người dân sống trong vùng quy hoạch thì luôn nơp nớp lo sợ không biết mình sẽ bị đuổi ra khỏi ngôi nhà mình đang sống khi nào; quyền công dân ở đây bị vi phạm nghiêm trọng, người dân ở trong vùng sau khi đã xóa bỏ dự án thì không được cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, không được nhập hộ khẩu, hoặc dù đã đóng thuế đầy đủ, sống trên mảnh đất của mình nhưng vẫn bị mang tiếng là lấn chiếm đất của Nhà nước; ở một số dự án chưa biết sẽ thu hồi hay tiếp tục thực hiện, người dân không được thực hiện các quyền lợi trên mảnh đất của mình. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM GIẢI QUYẾT TÌNH TRẠNG “QUY HOẠCH TREO” Ở NƯỚC TA HIỆN NAY Công việc giải quyết tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” khiến không ít các nhà trức trách phải đau đầu, người dân thì vô cùng bất bình. Để xóa các “quy hoạch treo” cũng như để hạn chế sự tái xuất hiện của tình trạng này nhà nước cần đưa ra nhiều biện pháp hữu hiệu và thực hiện một các triệt để với mục tiêu thống kê đầy đủ và chính xác các quy hoạch, dự án đầu tư có sử dụng đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng không triển khai hoặc triển khai chậm so với tiến độ đã đề ra, phân tích, làm rõ các nguyên nhân dẫn đến tình trạng "quy hoạch treo", "dự án treo"; chỉ ra biện pháp xử lý và thời hạn xử lý đối với từng trường hợp. Cụ thể các ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo kiểm tra lại việc sử dụng đất của các loại quy hoạch; kiểm tra các dự án đã có quyết định thu hồi đất để triển khai quy hoạch và dự án đầu tư nhưng việc giải phóng mặt bằng trì trệ, kéo dài và hiện vẫn chưa dứt điểm, nguyên nhân ách tắc trong giải phóng mặt bằng; kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng đã không sử dụng đất trong 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa; làm rõ nguyên nhân chậm triển khai; kiểm tra kết quả điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố đối với quy hoạch  đã quá thời hạn theo quy định của pháp luật hoặc hết kỳ quy hoạch mà không sử dụng đất hoặc không có khả năng thực hiện; kết quả gia hạn hoặc thu hồi đất đối với các dự án có sử dụng đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng đã không sử dụng đất trong 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa. Ngoài các biện pháp để kiểm tra các cơ quan chức năng cần gấp rút thực hiện việc thu hồi các dự án không có khả năng thực hiện, sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả và nhanh chóng giải quyết các vấn đề về quyền lợi của nhân dân trong việc sử dụng đất. Ngoài ra, để thực hiện việc kiểm tra và giải quyết các “quy hoạch treo” có hiệu quả, các cơ quan chức năng có từ trung ương đến các địa phương cần phải có sự điều chỉnh trong cách làm việc, thay đổi lối làm việc quan liêu, dập khuôn máy móc, thay đổi lối tư duy làm việc thiếu trách nhiệm của cán bộ nhà nước. KẾT LUẬN Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất “treo” là một trong những vấn đề nhức nhối cần phải giải quyết nhanh trong thời gian tới. Tình trạng này đã gây ra nhiều thiệt hại cho người dân cũng như dẫn đến sự lãng phí trong quá trình sử dụng đất. Nhà nước ta cần có nhiều sự điều chỉnh, thay đổi cũng như tăng cường các biện pháp để xóa “quy hoạch treo”, “dự án treo”. Và hơn thế, nhà nước cần có những giải pháp lâu dài nhằm chấm dứt sự hình thành của các “quy hoạch treo”, “dự án treo” trong tương lai.