Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam

- - 191 - - 192 - Phụ lục 2: Mẫu phiếu điều tra đối tượng hoạch định chính sách 192 - 193 - - 194 - - 195 - Phụ lục 3: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng nộp thuế theo các giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn. Néi dung ®iÒu tra N Minimum Maximum Mean Std. Deviation 1.1.1). ChÝnh s¸nh thuÕ nhµ ë, ®Êt ë hiÖn hµnh ®· gãp phÇn ®iÒu tiÕt thu nhËp, ®¶m b¶o c«ng b»ng 580 1 5 2.93 .927 1.1.2). ChÝnh s¸nh thuÕ nhµ ë, ®Êt ë hiÖn hµnh ®· gãp phÇn ®iÒu tiÕt vÜ m« nÒn kinh tÕ- x· héi 580 1 5 2.66 1.062 1.1.3). ChÝnh s¸nh thuÕ nhµ ë, ®Êt ë hiÖn hµnh ®· t¹o ra nguån thu quan träng cho Ng©n s¸ch Nhµ n-íc 580 1 5 3.65 1.031 1.2.1). ThuÕ sö dông nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ nhµ ®Êt) hiÖn hµnh ®· chèng ®-îc hiÖn t-îng ®Çu c¬ nhµ ë, ®Êt ë 580 1 5 1.77 1.002 1.2.2). ThuÕ sö dông nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ nhµ ®Êt) hiÖn hµnh ®· cã t¸c ®éng lµm cho ng-êi sö dông nhµ ë, ®Êt ë tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶ h¬n 580 1 5 2.20 .894 1.2.3). ThuÕ ®¨ng ký nhµ ë, ®Êt ë (lÖ phÝ tr-íc b¹) hiÖn hµnh ®· gióp kiÓm so¸t t×nh h×nh sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë hîp ph¸p 580 1 5 3.17 1.073 1.2.4). ThuÕ chuyÓn quyÒn nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ thu nhËp c¸ nh©n)cã t¸c ®éng ®iÒu tiÕt thu nhËp gi÷a c¸c tÇng líp d©n c- 580 1 5 3.73 .926 1.2.5). ThuÕ chuyÓn quyÒn nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ thu nhËp c¸ nh©n) hiÖn hµnh ®· chèng ®-îc hiÖn t-îng ®Çu c¬ nhµ ë, ®Êt ë 580 1 5 2.28 1.024 2.1). Hµng n¨m ¤ng (Bµ) cã ph¶i nép thuÕ cho viÖc sö dông ®Êt ë cña m×nh kh«ng? 580 0 1 .95 .225 2.2). ¤ng (Bµ) cã n¾m ®-îc c¸ch tÝnh thuÕ ®èi víi viÖc sö dông ®Êt ë hiÖn nay kh«ng? 580 0 1 .16 .364 - 196 - 2.3). ¤ng (Bµ) cã s½n sµng nép thuÕ sö dông ®Êt ë kh«ng? 580 0 1 .66 .473 2.4). ¤ng (Bµ) cã s½n sµng nép thuÕ sö dông nhµ ë kh«ng? 580 0 1 .51 .500 2.5). ¤ng (Bµ) cã biÕt tõ ngµy 01/01/2012 sÏ ¸p dông s¾c thuÕ sö dông ®Êt phi n«ng nghiÖp thay cho s¾c thuÕ nhµ, ®Êt hiÖn nay kh«ng? 580 0 1 .52 .500 2.6). ¤ng (Bµ) cã n¾m ®-îc c¸ch tÝnh thuÕ ®èi víi viÖc sö dông ®Êt ë theo luËt thuÕ míi kh«ng? 580 0 1 .28 .447 2.7). ¤ng (Bµ) cã n¾m ®-îc c¸ch tÝnh lÖ phÝ tr-íc b¹ ®èi víi viÖc ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ë vµ quyÒn së h÷u nhµ ë hiÖn nay kh«ng? 580 0 1 .39 .488 2.8). ¤ng (Bµ) cã s½n sµng nép lÖ phÝ tr-íc b¹ khi ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ë vµ quyÒn së h÷u nhµ ë kh«ng? 580 0 1 .85 .359 2.9). ¤ng (Bµ) cã n¾m ®-îc c¸ch tÝnh thuÕ nhu nhËp c¸ nh©n ®èi víi viÖc chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë vµ quyÒn së h÷u nhµ ë hiÖn nay kh«ng? 580 0 1 .51 .500 2.10). ¤ng (Bµ) cã s½n sµng nép thuÕ thu nhËp c¸ nh©n khi chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë vµ quyÒn së h÷u nhµ ë kh«ng? 580 0 1 .47 .500 3.1). Nªn ®¸nh thuÕ c¶ víi viÖc n¾m gi÷ nhµ ë 580 1 5 3.05 1.012 3.2). Ng-êi nµo ®ang sö dông ®Êt ë lµ ng-êi nép thuÕ sö dông, kh«ng nhÊt thiÕt ®· ®-îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hay ch-a. 580 1 5 3.29 .964 3.3). Ng-êi nµo ®ang sö dông nhµ ë lµ ng-êi nép thuÕ sö dông, kh«ng nhÊt thiÕt ®· ®-îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ hay ch-a. 580 1 5 3.34 .973 - 197 - 3.4). Nªn ph©n chia diÖn tÝch ®Êt ë thµnh diÖn tÝch trong h¹n møc vµ diÖn tÝch v-ît h¹n møc lµm c¬ së ®Ó ®¸nh thuÕ sö dông sau nµy 580 1 5 3.73 .954 3.5). Nªn ph©n chia diÖn tÝch nhµ ë thµnh gi¸ trÞ hoÆc diÖn tÝch trong h¹n møc vµ v-ît h¹n møc lµm c¬ së ®Ó ®¸nh thuÕ sö dông sau nµy 580 1 5 3.73 .954 3.6). Nªn sö dông biÓu thuÕ lòy tiÕn tõng ph©n ®Ó x¸c ®Þnh thuÕ sö dông ®Êt ë 580 1 5 3.87 1.082 3.7). Nªn sö dông biÓu thuÕ lòy tiÕn tõng ph©n ®Ó x¸c ®Þnh thuÕ sö dông nhµ ë 580 1 5 3.91 1.109 3.8). Trong biÓu thuÕ lòy tiÕn tõng ph©n nªn ph©n thµnh 5 bËc thuÕ h¬n lµ chØ phÇn thµnh 3 bËc thuÕ 580 1 5 3.05 .902 3.9). Gi¸ trÞ nhµ ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông nªn lµ gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè c«ng bè s¸t víi gi¸ thÞ tr-êng 580 1 5 3.54 .984 3.10). Gi¸ trÞ ®Êt ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông nªn lµ gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè c«ng bè s¸t víi gi¸ thÞ tr-êng 580 1 5 3.54 .984 3.11). SÏ tèt h¬n nÕu gi¸ trÞ nhµ ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®-îc ®iÒu chØnh theo chu kú mçi n¨m mét lÇn h¬n lµ 5 n¨m mét lÇn 580 1 5 2.82 .833 3.12). SÏ tèt h¬n nÕu gi¸ trÞ ®Êt ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®-îc ®iÒu chØnh theo chu kú mçi n¨m mét lÇn h¬n lµ 5 n¨m mét lÇn 580 1 5 2.96 .851 3.13). ThuÕ suÊt cña thuÕ sö dông ®èi víi ®Êt ë trong h¹n møc nªn huy ®éng thÊp 580 1 5 3.55 .947 3.14). Nªn miÔn thuÕ sö dông ®èi víi nhµ ë trong h¹n møc 580 1 5 2.77 1.057 - 198 - 3.15). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông lµ 0,03% ®èi víi ®Êt ë trong h¹n møc (VD: gi¸ 10 triÖu ®ång/m2, m¶ng ®Êt 50m2 sÏ ph¶i nép thuÕ lµ 150.000 ®ång/n¨m) 580 1 5 3.08 .830 3.16). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông ®Êt lµ 0,07% ®èi víi ®Êt ë v-ît h¹n møc kh«ng qu¸ 3 lÇn 580 1 5 3.03 .966 3.17). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông ®Êt lµ 0,15% ®èi víi ®Êt ë v-ît h¹n møc qu¸ 3 lÇn 580 1 5 3.40 .976 3.18). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông ®Êt lµ 0,15% ®èi víi ®Êt ë dïng kh«ng ®óng môc ®Ých, ch-a sö dông theo ®óng quy ®Þnh 580 1 5 3.02 1.030 3.19). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông lµ 0,2% ®èi víi ®Êt ë lÊn chiÕm 580 1 5 3.67 1.137 3.20). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông nhµ ë lµ 0,03% ®èi víi nhµ ë v-ît khung 580 1 5 2.13 .917 3.21). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi lÖ phÝ tr-íc b¹ ®¨ng ký lÇn ®Çu nªn lµ gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh 580 1 5 3.63 1.013 3.22). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi lÖ phÝ tr-íc b¹ nhµ ë, ®Êt ë nªn lµ gi¸ ghi trong hîp ®ång chuyÓn nh-îng nÕu gi¸ nµy cao h¬n gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh vµ kh«ng ph¶i lµ ®¨ng ký lÇn ®Çu, cßn nÕu thÊp h¬n th× dïng gi¸ do ñy ban quy ®Þnh 580 1 5 3.62 1.085 3.23). Tû lÖ thu lÖ phÝ tr-íc b¹ lµ 0,5% lµ thÊp 580 1 5 2.14 .845 - 199 - 3.24). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn ®Êt ë nªn lµ gi¸ ghi trong hîp ®ång chuyÓn nh-îng nÕu gi¸ nµy cao h¬n gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh vµ kh«ng ph¶i lµ ®¨ng ký lÇn ®Çu, cßn nÕu thÊp h¬n th× dïng gi¸ do ñy ban 580 1 5 3.31 1.095 3.25). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn nhµ ë nªn lµ gi¸ ghi trong hîp ®ång chuyÓn nh-îng nÕu gi¸ nµy cao h¬n gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh vµ kh«ng ph¶i lµ ®¨ng ký lÇn ®Çu, cßn nÕu thÊp h¬n th× dïng gi¸ do ñy ban 580 1 5 3.31 1.095 3.26). Lµ thÊp víi thuÕ suÊt thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi chuyÓn nh-îng nhµ ë, ®Êt ë lµ 25% trªn thu nhËp tÝnh thuÕ 580 1 5 1.97 .915 3.27). Lµ thÊp víi thuÕ suÊt thuÕ thu nhËp c¸ nh©n 2% trªn gi¸ chuyÓn nh-îng trong tr-êng hîp kh«ng x¸c ®Þnh ®-îc gi¸ gèc vµ c¸c chi phÝ liªn quan 580 1 5 1.94 .907 3.28). CÇn thu thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi ng-êi nhËn thõa kÕ, ®-îc tÆng quyÒn sö dông ®Êt ë vµ nhµ ë gi÷a vî víi chång; cha ®Î, mÑ ®Î víi con ®Î; cha nu«i, mÑ nu«i víi con nu«i; cha chång, mÑ chång víi con d©u; cha vî, mÑ vî víi con rÓ; «ng néi, bµ néi víi ch¸u néi; «ng ngo¹i, bµ ngo¹i víi ch¸u ngo¹i; anh, chÞ, em ruét 580 1 5 1.91 1.035 3.29). CÇn thu thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi viÖc chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë vµ nhµ ë duy nhÊt 580 1 5 1.92 1.052 - 200 - 3.30). CÇn thu thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi viÖc chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë gi÷a vî víi chång; cha ®Î, mÑ ®Î víi con ®Î; cha nu«i, mÑ nu«i víi con nu«i; cha chång, mÑ chång víi con d©u; cha vî, mÑ vî víi con rÓ; «ng néi, bµ néi víi ch¸u néi; «ng ngo¹i, bµ ngo¹i víi ch¸u ngo¹i; anh chÞ em ruét 580 1 5 1.82 .896 - 201 - Phụ lục 4: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng hoạch định chính sách theo các giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn. N Minimum Maximum Mean Std. Deviation 1.1.1). ChÝnh s¸nh thuÕ nhµ ë, ®Êt ë hiÖn hµnh ®· gãp phÇn ®iÒu tiÕt thu nhËp, ®¶m b¶o c«ng b»ng 150 1 5 3.23 .883 1.1.2). ChÝnh s¸nh thuÕ nhµ ë, ®Êt ë hiÖn hµnh ®· gãp phÇn ®iÒu tiÕt vÜ m« nÒn kinh tÕ- x· héi 150 1 5 2.90 1.268 1.1.3). ChÝnh s¸nh thuÕ nhµ ë, ®Êt ë hiÖn hµnh ®· t¹o ra nguån thu quan träng cho Ng©n s¸ch Nhµ n-íc 150 1 5 2.97 1.198 1.2.1). ThuÕ sö dông nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ nhµ ®Êt) hiÖn hµnh ®· chèng ®-îc hiÖn t-îng ®Çu c¬ nhµ ë, ®Êt ë 150 1 5 2.49 .954 1.2.2). ThuÕ sö dông nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ nhµ ®Êt) hiÖn hµnh ®· cã t¸c ®éng lµm cho ng-êi sö dông nhµ ë, ®Êt ë tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶ h¬n 150 1 5 2.32 1.217 1.2.3). ThuÕ ®¨ng ký nhµ ë, ®Êt ë (lÖ phÝ tr-íc b¹) hiÖn hµnh ®· gióp kiÓm so¸t t×nh h×nh sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë hîp ph¸p 150 1 5 4.09 .972 1.2.4). ThuÕ chuyÓn quyÒn nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ thu nhËp c¸ nh©n)cã t¸c ®éng ®iÒu tiÕt thu nhËp gi÷a c¸c tÇng líp d©n c- 150 1 5 3.04 1.140 1.2.5). ThuÕ chuyÓn quyÒn nhµ ë, ®Êt ë (thuÕ thu nhËp c¸ nh©n) hiÖn hµnh ®· chèng ®-îc hiÖn t-îng ®Çu c¬ nhµ ë, ®Êt ë 150 1 5 2.05 .865 1.3.1. ViÖc x¸c ®Þnh vµ lùa chän vÊn ®Ò chÝnh s¸ch trong giai ®o¹n ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch thuÕ nhµ ë, ®Êt ë trong thêi gian qua ®· ®-îc thùc hiÖn tèt 150 1 5 2.49 1.219 - 202 - 1.3.2. Trong viÖc ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch thuÕ nhµ ë, ®Êt ë ®· thu hót ®-îc trÝ tuÖ cña ®«ng ®¶o c¸c nhµ khoa häc, nhµ qu¶n lý vµ nh©n d©n 150 1 5 2.41 1.183 1.3.3. Trong viÖc ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch thuÕ nhµ ë, ®Êt ë ®· ®-a ra ®-îc c¸c ph-¬ng ¸n chÝnh s¸ch kh¸c nhau ®Ó so s¸nh, ®¸nh gi¸ vµ lùa chän 150 1 5 2.36 1.101 1.3.4. Trong qu¸ tr×nh tæ chøc thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®· tæ chøc tèt c«ng t¸c phæ biÕn tuyªn truyÒn chÝnh s¸ch 150 1 5 2.31 1.042 1.3.5. Trong qu¸ tr×nh tæ chøc thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®· cã sù ph©n c«ng, ph©n cÊp, còng nh- c¸c quy ®Þnh vÒ phèi hîp râ rµng 150 1 5 2.76 1.127 1.3.6. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn chÝnh s¸ch ®· th-êng xuyªn kiÓm tra, ®«n ®èc viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch 150 1 5 3.26 1.013 1.3.7. Trong qu¸ tr×nh vËn hµnh chÝnh s¸ch ®· th-êng xuyªn tæ chøc ®¸nh gi¸, tæng kÕt vµ rót kinh nghiÖm ®Ó cã nh÷ng ®iÒu chØnh kÞp thêi 150 1 5 3.21 .971 3.1). Nªn ®¸nh thuÕ c¶ víi viÖc n¾m gi÷ nhµ ë 150 1 5 3.01 1.081 3.2). Ng-êi nµo ®ang sö dông ®Êt ë lµ ng-êi nép thuÕ sö dông, kh«ng nhÊt thiÕt ®· ®-îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt hay ch-a. 150 1 5 3.29 .966 3.3). Ng-êi nµo ®ang sö dông nhµ ë lµ ng-êi nép thuÕ sö dông, kh«ng nhÊt thiÕt ®· ®-îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ hay ch-a. 150 1 5 3.29 .966 3.4). Nªn ph©n chia diÖn tÝch ®Êt ë thµnh diÖn tÝch trong h¹n møc vµ diÖn tÝch v-ît h¹n møc lµm c¬ së ®Ó ®¸nh thuÕ sö dông sau nµy 150 1 5 3.76 .895 - 203 - 3.5). Nªn ph©n chia diÖn tÝch nhµ ë thµnh gi¸ trÞ hoÆc diÖn tÝch trong h¹n møc vµ v-ît h¹n møc lµm c¬ së ®Ó ®¸nh thuÕ sö dông sau nµy 150 1 5 3.76 .895 3.6). Nªn sö dông biÓu thuÕ lòy tiÕn tõng ph©n ®Ó x¸c ®Þnh thuÕ sö dông ®Êt ë 150 1 5 3.73 1.091 3.7). Nªn sö dông biÓu thuÕ lòy tiÕn tõng ph©n ®Ó x¸c ®Þnh thuÕ sö dông nhµ ë 150 1 5 3.73 1.091 3.8). Trong biÓu thuÕ lòy tiÕn tõng ph©n nªn ph©n thµnh 5 bËc thuÕ h¬n lµ chØ phÇn thµnh 3 bËc thuÕ 150 1 5 2.68 .885 3.9). Gi¸ trÞ nhµ ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông nªn lµ gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè c«ng bè s¸t víi gi¸ thÞ tr-êng 150 1 5 3.63 .916 3.10). Gi¸ trÞ ®Êt ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông nªn lµ gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè c«ng bè s¸t víi gi¸ thÞ tr-êng 150 1 5 3.59 .964 3.11). SÏ tèt h¬n nÕu gi¸ trÞ nhµ ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®-îc ®iÒu chØnh theo chu kú mçi n¨m mét lÇn h¬n lµ 5 n¨m mét lÇn 150 1 5 2.85 1.071 3.12). SÏ tèt h¬n nÕu gi¸ trÞ ®Êt ë ®Ó tÝnh thuÕ sö dông ®-îc ®iÒu chØnh theo chu kú mçi n¨m mét lÇn h¬n lµ 5 n¨m mét lÇn 150 1 5 2.85 1.071 3.13). ThuÕ suÊt cña thuÕ sö dông ®èi víi ®Êt ë trong h¹n møc nªn huy ®éng thÊp 150 1 5 3.66 1.029 3.14). Nªn miÔn thuÕ sö dông ®èi víi nhµ ë trong h¹n møc 150 1 5 4.12 1.170 3.15). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông lµ 0,03% ®èi víi ®Êt ë trong h¹n møc (VD: gi¸ 10 triÖu ®ång/m2, m¶ng ®Êt 50m2 sÏ ph¶i nép thuÕ lµ 150.000 ®ång/n¨m) 150 1 5 3.38 .910 - 204 - 3.16). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông ®Êt lµ 0,07% ®èi víi ®Êt ë v-ît h¹n møc kh«ng qu¸ 3 lÇn 150 1 5 3.18 1.004 3.17). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông ®Êt lµ 0,15% ®èi víi ®Êt ë v-ît h¹n møc qu¸ 3 lÇn 150 1 5 3.41 .984 3.18). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông ®Êt lµ 0,15% ®èi víi ®Êt ë dïng kh«ng ®óng môc ®Ých, ch-a sö dông theo ®óng quy ®Þnh 150 1 5 3.24 1.034 3.19). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông lµ 0,2% ®èi víi ®Êt ë lÊn chiÕm 150 1 5 2.85 1.195 3.20). Lµ thÊp nÕu thuÕ suÊt sö dông nhµ ë lµ 0,03% ®èi víi nhµ ë v-ît khung 150 1 5 2.23 .977 3.21). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi lÖ phÝ tr-íc b¹ ®¨ng ký lÇn ®Çu nªn lµ gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh 150 1 5 4.08 1.052 3.22). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi lÖ phÝ tr-íc b¹ nhµ ë, ®Êt ë nªn lµ gi¸ ghi trong hîp ®ång chuyÓn nh-îng nÕu gi¸ nµy cao h¬n gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh vµ kh«ng ph¶i lµ ®¨ng ký lÇn ®Çu, cßn nÕu thÊp h¬n th× dïng gi¸ do ñy ban quy ®Þnh 150 1 5 4.30 1.157 3.23). Tû lÖ thu lÖ phÝ tr-íc b¹ lµ 0,5% lµ thÊp 150 1 5 2.13 .822 3.24). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn ®Êt ë nªn lµ gi¸ ghi trong hîp ®ång chuyÓn nh-îng nÕu gi¸ nµy cao h¬n gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh vµ kh«ng ph¶i lµ ®¨ng ký lÇn ®Çu, cßn nÕu thÊp h¬n th× dïng gi¸ do ñy ban 150 1 5 3.87 1.145 - 205 - 3.25). Gi¸ tÝnh thuÕ ®èi víi thuÕ thu nhËp tõ chuyÓn quyÒn nhµ ë nªn lµ gi¸ ghi trong hîp ®ång chuyÓn nh-îng nÕu gi¸ nµy cao h¬n gi¸ do ñy ban nh©n d©n Thµnh phè quy ®Þnh vµ kh«ng ph¶i lµ ®¨ng ký lÇn ®Çu, cßn nÕu thÊp h¬n th× dïng gi¸ do ñy ban 150 1 5 3.87 1.145 3.26). Lµ thÊp víi thuÕ suÊt thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi chuyÓn nh-îng nhµ ë, ®Êt ë lµ 25% trªn thu nhËp tÝnh thuÕ 150 1 5 2.55 .966 3.27). Lµ thÊp víi thuÕ suÊt thuÕ thu nhËp c¸ nh©n 2% trªn gi¸ chuyÓn nh-îng trong tr-êng hîp kh«ng x¸c ®Þnh ®-îc gi¸ gèc vµ c¸c chi phÝ liªn quan 150 1 5 2.37 .945 3.28). CÇn thu thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi ng-êi nhËn thõa kÕ, ®-îc tÆng quyÒn sö dông ®Êt ë vµ nhµ ë gi÷a vî víi chång; cha ®Î, mÑ ®Î víi con ®Î; cha nu«i, mÑ nu«i víi con nu«i; cha chång, mÑ chång víi con d©u; cha vî, mÑ vî víi con rÓ; «ng néi, bµ néi víi ch¸u néi; «ng ngo¹i, bµ ngo¹i víi ch¸u ngo¹i; anh, chÞ, em ruét 150 1 5 2.15 1.064 3.29). CÇn thu thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi viÖc chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë vµ nhµ ë duy nhÊt 150 1 5 1.92 1.052 3.30). CÇn thu thuÕ thu nhËp c¸ nh©n ®èi víi viÖc chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ë gi÷a vî víi chång; cha ®Î, mÑ ®Î víi con ®Î; cha nu«i, mÑ nu«i víi con nu«i; cha chång, mÑ chång víi con d©u; cha vî, mÑ vî víi con rÓ; «ng néi, bµ néi víi ch¸u néi; «ng ngo¹i, bµ ngo¹i víi ch¸u ngo¹i; anh chÞ em ruét 150 1 5 2.02 .878 - 206 - Phụ lục 5: Các phương pháp định giá nhà ở, đất ở 1. Phương pháp so sánh trực tiếp 1.1 Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một nhà ở, đất ở có liên hệ với giá trị của các nhà ở, đất ở tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến sự nhận biết và đo lường tác động của sự hiện hữu, hoặc thiếu vắng, hoặc một số đặc tính có trong giá cả, tiền thuê... của các nhà ở, đất ở có thể so sánh được. Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên nguyên tắc “thay thế”, tức là, đòi hỏi nhà định giá phải tìm kiếm các nhà ở, đất ở tương đối giống so với nhà ở, đất ở là đối tượng cần định giá đã được giao dịch trên thị trường hiện hành. Tiến hành phân tích giá mua bán, cho thuê của các nhà ở, đất ở đó và làm những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng với nhà ở, đất ở mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của nhà ở, đất ở mục tiêu cần định giá. 1.2 Các trường hợp áp dụng Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá nhà ở, đất ở trong các trường hợp sau: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các mảnh đất trống... Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế nhà ở, đất ở, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai... Việc định giá cho các nhà ở, đất ở theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được. Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp định giá khác như: các phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư. Phương pháp này được coi là có ưu thế trong các định giá có sự tham giá của máy vi tính... 1.3 Các bước tiến hành Bước 1- Tìm kiếm thông tin về những nhà ở, đất ở được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh với nhà ở, đất ở mục tiêu cần định giá. Các thông tin hay thu thập bao gồm (đây còn được coi là các tiêu chí dùng để so sánh): - 207 - - Đối với đất ở: + Đặc điểm pháp lý của đất ở: đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hay chưa; nếu chưa được cấp thì có giấy tờ, hồ sơ gì về thửa đất ở đó không? + Hình dáng lô đất ở: hình dáng vuông vức hay méo mó, tỷ lệ giữa chiều rộng và chiều sâu có hợp lý và phù hợp cho mục đích sử dụng không? + Kích thước, qui mô lô đất: lô đất có diện tích lớn hay bé, có giới hạn gì về chiều cao và chiều sâu khi xây dựng không? + Hạ tầng xã hội: tình hình dân trí, an ninh khu vực đó như thế nào? Lô đất đó khả năng tiếp cận với trường học, chợ, bệnh viện, các khu vui chơi giải trí, các trung tâm kinh tế- chính trị- văn hóa như thế nào? + Hạ tầng kỹ thuật: tình hình cung cấp điện, cung cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy, khả năng tiếp cận với hệ thống thông tin liên lạc,… như thế nào? + Lợi thế giao thông: có thuận lợi về giao thông hay không, mặt đường hay trong ngõ, ô tô có tiếp cận được không? + Lợi thế kinh doanh: khu vực đó có thuận lợi cho kinh doanh không, bên phải hay bên trái đường (nếu đường một chiều), chiều rộng mặt tiền của lô đất to hay nhỏ? + Cảnh quan môi trường: không gian xung quanh như thế nào? Lô đất nhìn ra hồ, công viên hay khu dân cư…; môi trường có trong lành không? + Phong thủy: lô đất nhìn ra hướng nào? Những bất lợi về địa, vật lý của lô đất là gì? + Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch của các lô đất dùng để so sánh; diễn biến thị trường giữa thời điểm giao dịch của lô đất so sánh với thời điểm hiện tại. + Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường: phương thức giao dịch, phương thức thanh toán như thế nào? + Qui hoạch: các thông tin về quy hoạch địa phương, quy hoạch vùng và quy hoạch tổng thể như thế nào? - 208 - - Đối với nhà ở: nhà ở gắn liền với đất ở, nên ngoài việc xem xét các tiêu chí trên thì còn phải đánh giá đến là loại nhà ở, vật liệu xây dựng, chất lượng của nhà ở cũng như các hạng mục xây dựng khác liên quan, quá trình duy tu bảo dưỡng, tính hợp “mốt” của nhà ở,… Bước 2- Thẩm định hiện trạng nhà ở, đất ở (nhà ở, đất ở so sánh và nhà ở, đất ở định giá). Bước này nhằm làm rõ hơn những thông tin thu thập ở Bước 1 theo hướng kiểm tra thực tế vì nhiều thông tin được thu thập qua sàn- địa điểm giao dịch mà không phải là nơi tọa lạc của nhà đất giao dịch. Bước 3- Phân tích và điều chỉnh: - Phân tích: phân tích nhà ở, đất ở so sánh và nhà ở, đất ở cần định giá để thấy rõ điểm giống và khác nhau giữa chúng để làm cơ cho những điều chỉnh sau này. Trong việc phân tích này đặc biệt phải chú ý tới việc nhận dạng được những điểm khác nhau giữa nhà ở, đất ở mục tiêu và các nhà ở, đất ở dùng để so sánh; - Điều chỉnh: Nguyên tắc điều chỉnh là lấy nhà ở, đất ở cần định giá làm chuẩn về các thông số so sánh. Những yếu tố hiện diện ở nhà ở, đất ở cần định giá mà không hiện diện ở nhà ở, đất ở so sánh thì cộng thêm một lượng giá trị tương đương vào giá của nhà ở, đất ở so sánh và ngược lại. Trong điều chỉnh này đặc biệt phải chú ý tới việc đánh giá sự khác nhau là tốt hơn hay xấu hơn và giá trị của phần tốt hơn hay xấu hơn đó là bao nhiêu. Điều chỉnh có thể là số tuyệt đối (chủ yếu cho những điều chỉnh tính toán được bằng chi phí hay là sự lệch nhau trong điều khoản thanh toán) hoặc là số tương đối (cho các trường hợp còn lại). Bước 4- Ước tính giá trị của nhà ở, đất ở mục tiêu cần định giá dựa trên cơ sở các mức giá đã được điều chỉnh (việc ước tính này có thể là tính trung bình cộng số học giản đơn, hoặc trung bình có trọng số hoặc ấn định mức giá nằm trong dải giá đã điều chỉnh). 1.4 Ưu, nhược điểm của phương pháp - Ưu điểm: + Là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật tính toán; - 209 - + Phương pháp này dựa vào giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc để khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận. - Nhược điểm: + Nếu chất lượng thông tin không tốt về những giao dịch tương tự sẽ ảnh hưởng tới kết quả định giá; + Các thông tin thường mang tính chất lịch sử; + Chứa đựng yếu tố chủ quan, nhất là trong các điều chỉnh. 2 Phương pháp thu nhập và lợi nhuận 2.1 Cơ sở lý luận Nhiều nhà ở, đất ở đem đầu tư và tạo ra thu nhập hàng năm, thu nhập này ước tính được trước. Trong những trường hợp khác, mặc dù nhà ở, đất ở không được đưa vào đầu tư, nhưng có khả năng dự đoán thu nhập tạo ra hàng năm nếu nhà ở, đất ở đó được đem đầu tư bằng cách so sánh với các nhà ở, đất ở tương tự đã được đầu tư. Như vậy, nhà định giá cần phải xác định cho được mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và vốn đầu tư. Vì vậy, các kỹ thuật đánh giá hiệu quả dự án đầu tư được vận dụng để xác định giá trị của nhà ở, đất ở. Bản chất của các kỹ thuật này là chuyển hoá các dòng lợi ích tương lai về hiện tại để tìm giá trị vốn đầu tư và cũng là giá trị của nhà ở, đất ở. Phương pháp dòng tiền dựa trên nguyên lý cho rằng thu nhập hàng năm có được từ nhà ở, đất ở và giá trị vốn đầu tư ban đầu có liên quan đến nhau, nếu biết trước thu nhập nhà ở, đất ở tạo ra hàng năm, thì giá trị vốn cũng có thể được tìm ra. Như vậy, định giá theo phương pháp này dựa trên cơ sở giá thị trường của một nhà ở, đất ở bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập ròng tương lai có thể nhận được từ nhà ở, đất ở đó. Phương pháp thu nhập và Phương pháp lợi nhuận về cơ bản là giống nhau, chỉ khác dòng tiền của phương pháp thu thập là dòng thu nhập ròng, còn dòng tiền của phương pháp lợi nhuận là dòng lợi nhuận ròng. 2.2 Các trường hợp áp dụng - 210 - Phương pháp này thường áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư và cũng thích hợp để định giá những nhà ở, đất ở có khả năng phát triển (phục vụ cho mục đích nộp tiền sử dụng đất; góp vốn liên doanh; đấu giá đất; tư vấn tiền bán, cho thuê tối thiểu hoặc chi phí xây dựng tối đa mà vẫn đảm bảo lợi ích nhà đầu tư)...; Phương pháp này rất phù hợp áp dụng cho định giá những nhà ở, đất ở có khả năng ước tính được dòng thu nhập trong tương lai. 2.3 Các bước tiến hành phương pháp Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm mà nhà ở, đất ở mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập. Trong bước này cần chú ý 2 vấn đề: - Nhà ở, đất ở bắt đầu tạo ra thu nhập từ thời gian nào và khi nào thì hết thu nhập; - Xác định được các nguồn tạo ra thu nhập. Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để tạo ra thu nhập hàng năm, bao gồm cả những khoản chi phí đầu tư. Trong bước này cũng cần chú ý 2 vấn đề: - Thời điểm nào phát sinh chi phí; - Xác định rõ các đầu mục chi phí. Bước 3: Ước tính thu thuần hàng năm bằng cách lấy thu nhập hàng năm trừ đi chi phí hàng năm. Bước 4: Xác định tỷ lệ vốn hóa thích hợp dùng để tính toán. Tỷ lệ vốn hóa được xác định tùy thuộc vào dòng tiền được xác định ở trên, có thể xác định qua các cách sau: - Dựa vào tỷ suất sinh lời của loại nhà ở, đất ở tương tự trên thị trường; - Tỷ lệ vốn hóa xác định bằng lãi suất trong điều kiện không rủi ro cộng với phụ phí rủi ro; - Xác định thông qua chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) Bước 5: Áp dụng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của nhà ở, đất ở cần định giá. Công thức nào được dùng tùy thuộc vào từng dạng định giá cụ thể. 2.4 Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập và lợi nhuận - 211 - 2.4.1 Đối với nhà ở, đất ở mang lại thu nhập vĩnh viễn: Áp dụng công thức: Trong đó: + V: giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai (giá trị nhà ở, đất ở) + A: thu nhập ròng (lợi nhuận ròng) trung bình hàng năm từ nhà ở, đất ở + i: tỷ lệ vốn hoá 2.4.2 Đối với nhà ở, đất ở mang lại thu nhập có thời hạn - Thu nhập không bằng nhau: Trong đó: + V: giá trị của nhà ở, đất ở + CFt: thu nhập ròng (lợi nhuận ròng) năm t + T: giá trị thanh lý hay giá trị thu hồi năm n + t: năm thứ t (t=1,n) + n: số năm hoạt động (tuổi thọ kinh tế) + i: tỷ lệ vốn hóa - Thu nhập bằng nhau: - Thu nhập n năm đầu không bằng nhau, từ n+1 trở đi đến năm m bằng nhau: 2.5 Ưu, nhược điểm của phương pháp - Ưu điểm: + Đơn giản dễ áp dụng, dễ hiểu khi dùng logic của toán học để giải quyết các bài toán đặt ra; + Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được để tìm thu nhập ròng. - Nhược điểm: + Phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt; + Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai; i A V       n nt t i T i CF V 1 )1()1( n n i T i i AV )1( )1(1      mn nmn t t t i T ii i A i CF V )1()1( )1(1 )1( )( 1           - 212 - + Thường áp dụng một tỷ lệ vốn hoá cố định. 3 Phương pháp chi phí 3.1 Cơ sở lý luận Trong tập hợp các nhà ở, đất ở hiện hữu, có một số nhà ở, đất ở được thiết kế và sử dụng cho những mục đích riêng biệt nhằm đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Do vậy, không xảy ra việc mua, bán các nhà ở, đất ở này trên thị trường, điều này đồng nghĩa với việc không có những tài liệu giao dịch làm cơ sở cho những so sánh trong định giá. Đối với những nhà ở, đất ở như vậy, việc định giá được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí. Phương pháp chi phí dựa trên giả định rằng giá trị của nhà ở, đất ở cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một nhà ở, đất ở tương tự và coi đây như là một vật thay thế. 3.2 Các trường hợp áp dụng Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá nhà ở, đất ở trong các trường hợp sau: - Định giá nhà ở, đất ở dành cho mục đích sử dụng riêng biệt, là những nhà ở, đất ở ít có chứng cứ so sánh thị trường; - Định giá cho mục đích bảo hiểm; - Là phương pháp của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu; - Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác. 3.3 Các bước thực hiện Phương pháp chi phí là một phương pháp hỗn hợp, trong đó có thể sử dụng thêm các phương pháp khác. Việc thực hiện phương pháp này bao gồm các bước như sau: Bước 1- Ước tính giá trị của thửa đất mục tiêu cần định giá, coi như thửa đất đó là đất trống và giả sử rằng sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Việc ước tính này thường được thực hiện thông qua phương pháp so sánh hoặc phương pháp dòng tiền. - 213 - Bước 2- Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên thửa đất. Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà định giá cần phải hiểu về thiết kế xây dựng, về các nguyên vật liệu được sử dụng nhằm đạt được những ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý. Bước 3- Ước tính số tiền giảm giá tích luỹ (tổng giá trị hao mòn) của các công trình xây dựng hiện có trên thửa đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia thành ba loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Bước 4- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên thửa đất, thu được giá trị hiện tại của công trình. Bước 5- Cộng giá trị ước tính của thửa đất (bước 1) với giá trị hiện tại của các công trình (bước 4), sẽ được giá trị ước tính của nhà ở, đất ở cần định giá qua phương pháp chi phí. 3.4 Các phương pháp xác định chi phí - Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp so sánh thị trường được các nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá sử dụng khi ước tính chi phí đòi hỏi có kết quả nhanh. Theo phương pháp này, các chi phí đơn vị theo m2 hoặc m3 được tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành mới đây cho khối lượng m2 hoặc m3 trong kết cấu đó. Các công trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và mới hoàn thành việc xây dựng. Các kết quả đạt được sau đó được nhân với tổng số m2 hoặc m3 của công trình mục tiêu cần định giá, tổng số cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành chính và lãi của nhà xây dựng. Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có hai ngôi nhà nào giống nhau hoàn toàn về kiểu loại và chất lượng xây dựng. Muốn cho ước tính chi phí có thể tin tưởng được, cần phải tính toán chi phí m2 hoặc m3 cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo - 214 - một kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí đất, rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của ngôi nhà, cũng như về chất lượng và số lượng của các đặc trưng khác. Công thức được sử dụng trong phương pháp này: = x - Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây dựng. Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗi một lao động và nguyên vật liệu xây dựng phục vụ các yêu cầu chi tiết kỹ thuật. Mỗi một đơn vị lao động quan trọng trong tiến trình xây dựng từ nền móng tới trang trí cuối cùng và làm vệ sinh được hạng mục hoá và tính chi phí; chi phí đó được cộng với chi phí chi tiết của nguyên vật liệu xây dựng và thiết bị, cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí kiến trúc cùng với chi phí quản lý và lợi nhuận của người xây dựng. - Phương pháp khảo sát số lượng Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít thời gian hơn so với phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng. Thông qua phương pháp này, các chi phí xây dựng được nhà thầu chính tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ. - Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng Theo phương pháp này, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tông được tính theo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2... các chi phí đặc trưng được kê khai: Phương pháp này tiện ích trong ước tính chi phí cho công việc sửa chữa, thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ sung. Tuy nhiên do tính chính xác của nó Chi phí thay thế mới Số m2 sàn xây dựng Suất đầu tư cho 1 m 2 sàn xây dựng - 215 - thấp, cho nên phương pháp này không được các nhà xây dựng áp dụng một cách thường xuyên. Trong lĩnh vực định giá, người ta sử dụng phương pháp này để ước tính một cách nhanh chóng và tương đối giá trị của nhà ở, đất ở. 3.5 Các phương pháp đo giảm giá tích luỹ - Phương pháp dựa vào tuổi. Phương pháp này đi vào ước tính giảm giá tích lũy dựa trên mối tương quan giữa thời gian sử dụng hiệu quả so với tổng tuổi thọ kinh tế của công trình xây dựng. Việc tính toán theo phương pháp này giống như việc tính khấu hao trong kế toán tài chính, và chủ yếu được thực hiện theo phương pháp khấu hao tuyến tính. - Phương pháp kỹ thuật (phương pháp đo giảm giá mang tình kỹ thuật) Đây là phương pháp được các kỹ sư sử dụng thường xuyên trong phân tích, việc phân tích thực hiện thông qua điều tra và quan sát nhằm thu thập tài liệu giảm giá, nhất là nguyên nhân gây ra giảm giá nhằm đánh giá đúng mức độ giảm giá theo từng nguyên nhân, sau đó tổng hợp lại thành giảm giá tích lũy. Một biến tướng khác trong việc sử dụng phương pháp này là việc đi vào tính tỷ lệ hao mòn (giảm giá) của công trình hay tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình, việc tính toán này được thực hiện theo công thức sau: Trong đó: - n: số lượng kết cấu chính nghiên cứu - Dt: Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính t trong tổng giá trị công trình - Bt: Tỷ lệ giảm giá của kết cấu chính t - Ct: Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính t - Phương pháp đo giảm giá rút ra từ thị trường Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường được áp dụng cho tất cả các khía cạnh của giảm giá tích luỹ. Có nhận xét cho rằng phương pháp này không chính xác bằng phương pháp kỹ thuật, tuy nhiên, trong thực tế phương pháp này lại thuận lợi Tỷ lệ giảm giá      n t t n t tt D BD 1 1 )( = Tỷ lệ chất lượng còn lại      n t t n t tt D CD 1 1 )( = - 216 - khi nhận được các chứng cứ thị trường và dễ hiểu đối với khách hàng. Phương pháp này được đặc biệt chấp nhận đối với các công trình, nơi có một số lớn các tài sản tương tự đã được đánh giá về mức độ giảm giá, để từ đó làm cơ sở tính toán giảm giá cho công trình đang nghiên cứu. 3.6 Ưu, nhược điểm của phương pháp - Ưu điểm: + Sử dụng để định giá các nhà ở, đất ở dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt mang tính chuyên dùng; + Sử dụng khi khó có các bằng chứng thị trường để so sánh, hay thiếu cơ sở dự báo dòng lợi ích tương lai mà nhà ở, đất ở đó mang lại. - Nhược điểm: + Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã nói đến ở phần trên cũng đúng đối với phương pháp chi phí. + Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ. + Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan. Trên thực tế, chưa có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận rộng rãi để ước tính giảm giá. + Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp định giá này. Nhận xét chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp, vì vậy, phương pháp này ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị. 4 Phương pháp thặng dư 4.1 Cơ sở lý luận Trong thực tế cuộc sống, nhà ở, đất ở thường bị phá huỷ sau một thời gian sử dụng, nên được tạo dựng mới nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội, quá - 217 - trình này được gọi là quá trình phát triển nhà ở, đất ở, giá trị của nhà ở, đất ở thu được sau quá trình phát triển gọi là giá trị của sự phát triển. Ở đây, giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính. Nhà định giá thường được yêu cầu định giá những nhà ở, đất ở mà chúng có thể được phát triển mới hay tái phát triển, việc định giá có thể đạt đến một giá trị bằng cách so sánh trực tiếp với giá bán của bất động sản tương tự khác cũng được phát triển theo cách tương tự. Điều này thường là không thực tế, bởi vì khó tìm được bất động sản tương tự có đặc điểm phát triển độc đáo như bất động sản mục tiêu cần định giá. Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là, giá trị hiện tại của nhà ở, đất ở (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó, có thể cụ thể hoá qua công thức: - = Chẳng hạn, với ý định phát triển vùng đất đai để xây dựng các nhà ở liền kề trên một diện tích đất trống. Ở đây, có thể dự kiến trước số tiền cho thu được từ việc bán các căn nhà sau quá trình phát triển. Hơn nữa, có thể dự kiến được chi phí cho việc xây dựng các nhà này và lợi nhuận mà nhà đầu tư yêu cầu khi tiến hành một hoạt động đầu tư như vậy. Từ giá trị của công trình sau quá trình phát triển trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận yêu cầu sẽ được giá trị còn lại của đất đai. 4.2 Các trường hợp áp dụng Phương pháp thặng dư được vận dụng để xác định giá trị của các nhà ở, đất ở, khi nhà ở, đất ở có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Điều này đặc biệt cần thiết nếu nhà ở, đất ở có giá trị tiềm tàng, giá trị này sẽ giải phóng khi nhà ở, đất ở đó được phát triển. nhà ở, đất ở này có thể là đất trống dành cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải tạo, thông thường là tân trang lại hay phá bỏ và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới. Giá trị của sự phát triển Chi phí phát triển (gồm cả lãi của nhà đầu tư) Giá trị còn lại (giá trị chưa phát triển) - 218 - Phương pháp thặng dư thường được sử dụng khi những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá ngôi nhà đó, thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị hơn nhiều so với chi phí bỏ ra. 4.3 Các bước tiến hành phương pháp thặng dư Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau: Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của nhà ở, đất ở cần định giá, có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác. Bước 2: Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp thu nhập, lợi nhuận. Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm: chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây dựng, lợi nhuận của người làm công tác phát triển, chi phí marketing, các phí pháp lý, chi phí tài chính và các phí có liên quan. Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của nhà đầu tư. 4.4 Ưu, nhược điểm của phương pháp - Ưu điểm: - Được sử dụng để đánh giá các nhà ở, đất ở có tiềm năng phát triển. - Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào nhà ở, đất ở. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển nhà ở, đất ở. - Nhược điểm: - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường. - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi trong ước tính các chi phí và giá bán. - 219 - Phụ lục 6: Tỷ lệ động viên của thuế sử dụng đất tính theo khung giá đất của chính phủ tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP 1. Đất ở tại nông thôn Loại xã Loại mức Định suất thuế SDĐ NN (kg/ha) Số lần Mức thuế đất (kg/ha) Mức thuế (đ/m2) Giá đất theo Nghị định 123/NĐ-CP (đ) Tỷ lệ động viên (1) (2) (3) (4) (5=3x4) (6) (7) (8=6/7) Xã đồng bằng Mức cao nhất 650 2 1.300 520 1.875.000 0,03% Mức thấp nhất 80 2 160 64 10.000 0,64% Xã trung du Mức cao nhất 650 1,5 975 390 1.275.000 0,03% Mức thấp nhất 80 1,5 120 48 4.500 1,07% Xã miền núi Mức cao nhất 650 1 650 260 900.000 0,03% Mức thấp nhất 80 1 80 32 2.500 1,28% Trong đó: Giá thóc tính thuế là 4.000 đồng/kg, nên (6) = (5) x (4.000)/(10.000). 2. Đất ở tại đô thị Loại đô thị Loại mức Định suất thuế SDĐ NN (kg/ha) Số lần Mức thuế đất (kg/ha) Mức thuế (đ/m2) Giá đất theo Nghị định 123/NĐ-CP (đ) Tỷ lệ động viên (1) (2) (3) (4) (5=3x4) (6) (7) (8=6/7) Loại đặc biệt Mức cao nhất 650 32 20.800 8.320 67.500.000 0,012% Mức thấp nhất 80 9 720 288 1.500.000 0,019% Loại I Mức cao nhất 650 30 19.500 7.800 42.500.000 0,018% Mức thấp nhất 80 8 640 256 400.000 0,064% Loại II Mức cao nhất 650 26 16.900 6.760 30.000.000 0,023% Mức thấp nhất 80 7 560 224 150.000 0,149% Loại III Mức cao nhất 650 19 12.350 4.940 19.500.000 0,025% Mức thấp nhất 80 5 400 160 120.000 0,133% Loại IV Mức cao nhất 650 13 8.450 3.380 13.350.000 0,025% Mức thấp nhất 80 5 400 160 50.000 0,320% Loại V Mức cao nhất 650 13 8.450 3.380 6.700.000 0,050% Mức thấp nhất 80 3 240 96 30.000 0,320% Trong đó: Giá thóc tính thuế là 4.000 đồng/kg, nên (6) = (5) x (4.000)/(10.000). 220 Phụ lục 7: Bảng tính thử thuế sử dụng đất ở nếu có tính đến hạn mức công nhận đất ở và áp dụng biểu thuế suất luỹ tiến TT Tỉnh Diện tích đất Giá đất trung bình các địa phương ban hành Thuế suất dự kiến Số thuế dự kiến thu được Nông thôn Thành Thị Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Nông thôn Đô thị Trong hạn mức Ngoài hạn mức từ 1 đến 3 lần Ngoài hạn mức trên 3 lần m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đồng Đồng % % % Đồng (1) (2) (7) (8) (9) (10) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (15) (16) 1 Bắc Giang 56,400,000 28,154,736 - 2,497,528 1,311,662 - 307,533 2,916,000 0.05% 0.10% 0.20% 24,797,143,242 2 Bắc Cạn 8,284,710 - - 1,567,272 - - 430,000 1,375,000 0.05% 0.10% 0.20% 2,858,712,150 3 Bắc Ninh 36,006,726 - - 3,242,520 724,002 - 508,200 3,845,400 0.05% 0.10% 0.20% 18,167,779,571 4 Cao Bằng 18,067,098 - - 1,901,886 - - 135,600 5,227,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,195,528,305 5 Điện Biên 10,699,458 - - - 2,759,568 - 121,200 2,720,500 0.05% 0.10% 0.20% 8,155,791,899 6 Hà Giang 22,676,892 - - 2,603,118 - - 28,690 476,500 0.05% 0.10% 0.20% 945,492,879 7 Hà Nam 18,504,948 - - 1,432,452 - - 135,040 2,066,900 0.05% 0.10% 0.20% 2,729,821,608 8 Hà Nội 25,563,720 9,087,624 - 19,151,454 - - 631,000 16,965,000 0.05% 0.10% 0.20% 176,251,852,959 9 Hà Tây cũ 49,396,000 17,309,744 - 4,316,382 - - 251,733 2,607,640 0.05% 0.10% 0.20% 16,202,520,600 10 Hà Tĩnh 28,638,876 - - 2,972,592 - - 30,600 1,860,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,202,685,363 11 Hải Dương 51,198,042 - - 6,662,460 - - 483,000 6,430,000 0.05% 0.10% 0.20% 33,784,136,043 12 Hải Phòng 39,029,760 - - 12,332,082 - - 560,000 7,080,000 0.05% 0.10% 0.20% 54,583,903,080 13 Hưng Yên 34,658,442 - - 3,722,670 - - 848,000 3,350,000 0.05% 0.10% 0.20% 20,930,651,658 14 Hoà Bình 54,400,000 26,449,580 - 4,853,772 - - 82,400 2,830,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,288,812,772 15 Lào Cai 11,229,078 - - 2,280,936 - - 48,800 2,845,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,518,620,963 221 TT Tỉnh Diện tích đất Giá đất trung bình các địa phương ban hành Thuế suất dự kiến Số thuế dự kiến thu được Nông thôn Thành Thị Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Nông thôn Đô thị Trong hạn mức Ngoài hạn mức từ 1 đến 3 lần Ngoài hạn mức trên 3 lần m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đồng Đồng % % % Đồng (1) (2) (7) (8) (9) (10) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (15) (16) 16 Lạng Sơn 19,748,736 - - 3,677,730 - - 110,000 2,695,200 0.05% 0.10% 0.20% 6,042,289,428 17 Lai Châu 9,053,982 - - 1,297,422 - - 201,800 539,000 0.05% 0.10% 0.20% 1,263,202,013 18 Nam Định 37,941,960 - - 4,846,968 - - 904,000 4,436,000 0.05% 0.10% 0.20% 27,900,340,944 19 Nghệ An 63,697,452 - - 5,189,646 - - 430,600 2,145,000 0.05% 0.10% 0.20% 19,279,956,751 20 Ninh Bình 19,975,116 - - 2,116,338 - - 284,000 3,863,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,924,173,319 21 Phú Thọ 32,403,882 - - 4,225,074 - - 494,167 1,476,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,124,569,190 22 Quảng Ninh 20,700,918 - - 18,414,144 - - 335,400 5,081,000 0.05% 0.10% 0.20% 50,252,676,781 23 Sơn La 25,487,658 - - 1,955,562 - - 252,000 1,940,200 0.05% 0.10% 0.20% 5,108,535,604 24 Thái Bình 50,269,506 - - 2,162,370 - - 230,000 5,105,000 0.05% 0.10% 0.20% 11,300,442,615 25 Thái Nguyên 31,645,656 - - 6,735,792 - - 141,900 5,163,600 0.05% 0.10% 0.20% 19,635,727,079 26 Thanh Hoá 181,985,958 - - 7,405,482 - - 243,000 4,317,067 0.05% 0.10% 0.20% 38,096,274,878 27 Tuyên Quang 20,180,160 - - 1,477,056 - - 243,000 944,000 0.05% 0.10% 0.20% 3,149,059,872 28 Vĩnh Phúc 30,811,998 - - 4,487,154 - - 536,333 2,376,667 0.05% 0.10% 0.20% 13,594,981,080 29 Yên Bái 14,700,504 - - 3,388,434 - - 243,600 2,498,667 0.05% 0.10% 0.20% 6,023,805,496 30 Bình Định 24,417,330 - - 5,968,662 - - 65,700 3,954,000 0.05% 0.10% 0.20% 12,602,154,065 31 Bình Thuận 20,581,344 - - 8,640,000 62,736 - 404,200 2,249,333 0.05% 0.10% 0.20% 14,017,722,337 222 TT Tỉnh Diện tích đất Giá đất trung bình các địa phương ban hành Thuế suất dự kiến Số thuế dự kiến thu được Nông thôn Thành Thị Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Nông thôn Đô thị Trong hạn mức Ngoài hạn mức từ 1 đến 3 lần Ngoài hạn mức trên 3 lần m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đồng Đồng % % % Đồng (1) (2) (7) (8) (9) (10) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (15) (16) 32 Đà Nẵng 10,834,400 1,436,236 - 10,886,064 - - 301,400 7,056,000 0.05% 0.10% 0.20% 40,471,659,402 33 Đắk Lắk 45,106,362 - - 9,350,754 - - 269,000 4,545,000 0.05% 0.10% 0.20% 27,316,394,154 34 Đắk Nông 13,627,026 - - 1,280,370 - - 166,000 1,118,000 0.05% 0.10% 0.20% 1,846,769,988 35 Gia Lai 37,520,000 4,880,050 - 8,800,000 4,407,026 - 41,500 2,523,133 0.05% 0.10% 0.20% 23,202,360,007 36 Khánh Hoà 15,249,990 - - 9,209,802 - - 264,300 3,297,067 0.05% 0.10% 0.20% 17,197,953,304 37 Kon Tum 13,631,268 - - 3,649,440 2,386,506 - 33,500 2,325,000 0.05% 0.10% 0.20% 10,019,424,189 38 Lâm Đồng 20,067,726 - - 8,624,784 - - 330,400 3,223,200 0.05% 0.10% 0.20% 17,214,890,230 39 Ninh Thuận 12,105,912 - - 3,344,376 - - 90,533 1,079,000 0.05% 0.10% 0.20% 2,352,283,118 40 Phú Yên 19,148,514 - - 4,412,640 605,394 - 312,000 1,927,000 0.05% 0.10% 0.20% 8,405,341,062 41 Quảng Bình 17,041,248 - - 2,352,966 - - 26,167 1,657,200 0.05% 0.10% 0.20% 2,172,626,796 42 Quảng Nam 75,856,704 - - 7,596,320 1,801,642 - 440,333 1,643,500 0.05% 0.10% 0.20% 25,904,379,608 43 Quảng Ngãi 33,537,168 - - 4,919,544 - - 268,733 1,632,000 0.05% 0.10% 0.20% 8,520,619,788 44 Quảng Trị 21,560,000 6,167,476 - 5,232,000 958,296 - 84,267 1,556,800 0.05% 0.10% 0.20% 6,992,576,973 45 Thừa Thiên Huế 39,340,000 14,335,874 - 9,708,216 - - 30,500 5,716,000 0.05% 0.10% 0.20% 28,783,260,485 46 An Giang 36,736,000 13,568,408 - 14,467,236 - - 658,000 4,844,000 0.05% 0.10% 0.20% 56,053,802,056 47 Bình Dương 22,081,374 - - 7,664,640 609,276 - 660,000 4,780,000 0.05% 0.10% 0.20% 28,517,682,300 223 TT Tỉnh Diện tích đất Giá đất trung bình các địa phương ban hành Thuế suất dự kiến Số thuế dự kiến thu được Nông thôn Thành Thị Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Nông thôn Đô thị Trong hạn mức Ngoài hạn mức từ 1 đến 3 lần Ngoài hạn mức trên 3 lần m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đồng Đồng % % % Đồng (1) (2) (7) (8) (9) (10) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (15) (16) 48 Bình Phước 20,324,640 - - 3,636,234 - - 67,300 1,772,500 0.05% 0.10% 0.20% 3,906,536,519 49 Bà Rịa Vũng Tàu 11,213,538 - - 8,605,842 - - 922,800 4,083,867 0.05% 0.10% 0.20% 22,746,483,509 50 Bạc Liêu 13,624,464 - - 3,914,946 - - 82,000 3,606,000 0.05% 0.10% 0.20% 7,617,250,662 51 Bến Tre 29,051,736 - - 1,951,404 - - 120,000 4,250,000 0.05% 0.10% 0.20% 5,889,837,660 52 Cà Mau 24,440,850 - - 3,411,954 - - 630,000 3,075,000 0.05% 0.10% 0.20% 12,944,747,025 53 Cần Thơ 12,272,358 - - 12,757,962 - - 424,800 5,075,000 0.05% 0.10% 0.20% 34,979,977,414 54 Đồng Nai 42,586,908 - - 14,314,776 - - 276,500 3,976,667 0.05% 0.10% 0.20% 34,350,188,697 55 Đồng Tháp 52,442,670 - - 5,643,204 - - 252,800 3,754,000 0.05% 0.10% 0.20% 17,221,047,396 56 TP Hồ Chí Minh 24,598,476 - - 61,588,422 - - 5,129,000 27,720,000 0.05% 0.10% 0.20% 916,698,320,622 57 Hậu Giang 15,114,498 - - 2,167,452 - - 399,000 2,890,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,147,310,491 58 Kiên Giang 35,316,498 - - 5,030,720 6,183,238 - 284,800 2,671,267 0.05% 0.10% 0.20% 28,265,347,099 59 Long An 60,793,698 - - 5,301,000 3,226,260 - 135,000 4,842,000 0.05% 0.10% 0.20% 32,558,846,535 60 Sóc Trăng 19,216,554 - - 3,210,858 - - 96,000 3,360,000 0.05% 0.10% 0.20% 6,316,636,032 61 Tây Ninh 31,241,616 - - 5,142,438 - - 215,333 1,845,500 0.05% 0.10% 0.20% 8,108,860,114 62 Tiền Giang 32,165,154 - - 2,587,284 - - 774,000 5,615,667 0.05% 0.10% 0.20% 19,712,577,287 63 Trà Vinh 12,808,992 - - 1,920,000 439,896 - 624,000 4,380,000 0.05% 0.10% 0.20% 10,127,949,984 224 TT Tỉnh Diện tích đất Giá đất trung bình các địa phương ban hành Thuế suất dự kiến Số thuế dự kiến thu được Nông thôn Thành Thị Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Diện tích trong hạn mức Diện tích vượt hạn mức từ 1 đến 3 lần Diện tích vượt hạn mức trên 3 lần Nông thôn Đô thị Trong hạn mức Ngoài hạn mức từ 1 đến 3 lần Ngoài hạn mức trên 3 lần m2 m2 m2 m2 m2 m2 Đồng Đồng % % % Đồng (1) (2) (7) (8) (9) (10) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (15) (16) 64 Vĩnh Long 20,904,618 - - 2,405,760 - - 860,000 3,538,000 0.05% 0.10% 0.20% 13,244,775,180 Tổng cộng 1,959,916,870.00 121,389,728.00 - 406,614,366.00 5,475,502.00 - 2,115,738,080,228 Số thuế dự kiến thu được là 2.115.738.080.228 đồng. Nguồn: [70] và tác giả tự tính toán 225