Chuyên đề Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam

biểu Đảng bộ tỉnh Hà Tây lần thứ XIV, nhiệm kỳ 2005 – 2010, cụ thể như sau: Hiệu quả kinh tế Huy động được vốn đầu tư và kinh nghiệm tổ chức quản lý của nước ngoài vào tỉnh Hà Tây; Đóng góp đáng kể cho ngân sách Nhà nước, thông qua tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp và các loại thuế và lệ phí khác theo quy định. Theo tính toán sơ bộ: hàng năm, dự án sẽ đóng góp cho Ngân sách tỉnh Hà Tây khoảng 16,5 tỷ đồng từ thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và các loại thuế khác; Sự thành công của Dự án sẽ là một điểm sáng thu hút sự quan tâm, chú ý và tin tưởng của các nhà đầu tư nước ngoài về môi trường đầu tư, chính sách mở cửa và thu hút đầu tư nước ngoài của tỉnh Hà Tây; Dự án sẽ là điểm đến, điểm đi của các Tour du lịch Việt Nam khi đến với Hà Tây; Dự án cũng tham gia thúc đẩy một phần quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá, đẩy nhanh tiến trình dịch chuyển cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp, góp phần tăng nhịp độ phát triển GDP của thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây. Hiệu quả xã hội: Thu hút nguồn vốn của doanh nghiệp và cá nhân có điều kiện tham gia đầu tư vào Dự án tạo mối liên kết và môi trường hợp tác cùng có lợi cho sự phát triển của các ngành và các đơn vị kinh tế của thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây; Tạo một trung tâm giao lưu thương mại, văn hoá và du lịch sầm uất tại thị xã Hà Đông tỉnh Hà Tây; Tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động. Với tổng mức đầu tư dự tính như trên Dự án có khả năng tạo ra khoảng 2.100 lao động; Đẩy nhanh quá trình đô thị hoá và góp phần thay đổi nhanh chóng quá trình phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội của thị xã của thị xã Hà Đông, tỉnh Hà Tây. Kết luận và kiến nghị. Việc xây dựng thành công dự án Tháp Thiên niên kỷ Hà tây- Thành phố Hà đông theo quy hoạch sẽ góp phần quan trọng vào việc tạo lập bộ mặt khang trang hiện đại cho thành phố, là bước đột phá quan trọng đánh dấu quá trình đổi mới của đô thị trong tiến trình hội nhập kinh tế thế giới. Đồng thời sự gắn kết trong tổng thể các công trình có chức năng thương mại, dịch vụ ,ở, trưng bày với tổng thể sân vườn có môtip hiện đại, xanh, sạch đẹp, hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại đồng bộ hoàn chỉnh sẽ tạo ra điều kiện sống, sinh hoạt tiện nghi cho người dân thành phố ở thế kỷ 21. Kiến nghị UBND thành phố phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết dự án Tháp thiên niên kỷ Hà tây để chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt. Sau khi đồ án được phê duyệt tổ chức công bố quy hoạch, cắm mốc để quản lý xây dựng và tuyên truyền rộng rãi tới các tổ chức, công dân để theo dõi và giám sát thực hiện. 1.2.5. Đánh giá công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam 1.2.5.1. Đánh giá công tác lập dự án "Toà tháp thiên niên kỷ" Qua phân tích dự án : toà tháp thiên niên kỷ, có thể thấy đây là một dự án phù hợp với khả năng của công ty, phù hợp với mục tiêu chiến lược kinh doanh của công ty ở thời gian đầu đi vào hoạt động là đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản. Nhìn chung, quy trình của công ty vẫn được tuân thủ nhưng vì đây là một dự án tương tự với một số dự án khác đã thành công về địa điểm thực hiện dự án, tính chất của dự án và nhận thấy rất rõ ràng về hiệu quả của dự án nên Ban soạn thảo dự án đã bắt tay vào lập dự án khả thi mà không cần trải qua bước lập dự án tiền khả thi mặc dù quy mô dự án khá lớn. Các bước trong quy trình soạn thảo đã nhanh chóng được công ty hoàn thành đúng tiến độ dù gặp một số vướng mắc trong việc giải phóng mặt bằng, thu hồi đất trong theo quy hoạch của UBND, Ban GPMB thành phố Hà Đông. Công tác lập dự án hoàn thành nhanh trong ba tháng. và tại thời điểm này dự án đang trong quá trình xây dựng. Hầu hết các nội dung cần thiết của dự án đều được phân tích rất chi tiết, khoa học từ phần phân tích sự cần thiết đầu tư cho đến phần phân tích nghiên cứu kinh tế xã hội của dự án, nhất là nội dung nghiên cứu mặt kỹ thuật. Các chỉ tiêu tài chính cơ bản cũng được phân tích và tính toán cụ thể. Lịch trình thực hiện dự án cũng được phân tích chi tiết. Tuy nhiên, công tác lập dự án vẫn còn tồn tại một số vấn đề như : Thứ nhất, trong phần phân tích khía cạnh tài chính dự án không đề cập đến độ an toàn về mặt tài chính của dự án, thể hiện ở một số mặt như: an toàn về nguồn vốn, khả năng thanh toán tài chính ngắn hạn và khả năng trả nợ của dự án, độ nhạy của dự án. Công ty cũng không phân tích độ nhạy của dự án Đây là cơ sở quan trọng giúp chủ đầu tư và cơ quan thẩm định ra quyết định phê duyệt dự án. Trong phần này ban soạn thảo cũng chưa làm rõ về các chí phí hàng năm khi mà dự án hoàn thành đi vào thực hiện. Đây là một thiết sót trong nội dung lập dự án của công ty. Thứ hai, ở phần phân tích khia cạnh thị trường đã không được ban soạn thảo dự án nghiên cứu kỹ trong quá trình lập dự án như phần nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, kế hoạch bán sản phẩm vào thời điểm nào là thích hợp, bán trong vòng thời gian bao lâu, chiến lược makerting quảng bá sản phẩm như thế nào... nếu có chính sách thích hợp dự án sẽ đạt được hiệu quả cao hơn, chủ động hơn trong việc quản lý rủi ro của dự án. Quá trình nghiên cứu thị trường dự án, ban soạn thảo không dành nhiều thời gian. Phương pháp nghiên cứu thị trường không phong phú, chỉ là phương pháp thu thập thông tin từ các mạng internet, quy hoạch chi tiết 1/2000 của thành phố Hà Đông, từ các dự án trước của công ty. Thứ ba, Ở phần phần tích lợi ích kinh tế – xã hội của dự án cũng chưa được quan tâm đúng mức, mới chỉ nêu ra những đánh giá tác động của dự án đối với công ty và vùng một cách định tính và chủ yếu phương pháp thu thập thông tin cũng rất hẹp, chủ yếu dựa vào quy hoạch chi tiết 1/2000 và các dự án tương tự trong vùng. Còn đối chỉ tiêu về mặt định lượng như : số việc làm tăng thêm khi dự án đi vào hoạt động, NVA, sự phân phối lại thu nhập của lao động làm việc cho dự án... thì không được tính toán một cách cụ thể 1.2.6. Đánh giá công tác lập dự án của công ty TSQ Việt Nam Cùng với sự phát triển cả về mặt số lượng và chất lượng của đội ngũ cán bộ trong công ty, từ khi đi vào hoạt động cho đến nay, công ty đã dần cải thiện và đạt được một số thành tựu đáng kể không những trong công tác tổ chức thi công xây dựng công trình mà trong công tác lập dự án cũng vậy. Với việc tìm kiếm cơ hội đầu tư và công tác lập dự án, ban lãnh đạo công ty cùng ban soạn thảo dự án đã lập được một số dự án, trong đó chủ yếu là trong lĩnh vực Bất động sản như phát triển khu nhà ở, đầu tư xây dựng công trình, ngoài ra còn có các dự án trong lĩnh vực sản xuất, giáo dục... Bảng 1.10. Các dự án đã lập của Công ty TSQ Việt Nam TT Tên dự án Vốn đầu tư (triệu USD) Thời gian thực hiện 1 Dự án Làng Việt Kiều châu Âu TSQ 60 2006-2009 2 Dự án Trung tâm tài chính thương mại và các công trình phụ trợ 100 2007-2014 3 Dự án Khu toà tháp Thiên niên kỷ Hà Tây 30 2008-1010 4 Dự án Trường Đại học Đại Nam 45 2008-2010 5 Dự án Nhà máy cửa Bích Hòa 3,5 2008-2009 6 Dự án TSQ Galaxy 89,7 2008-2011 7 Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật cụm điểm công nghiệp Dương Liễu 3,2 2008-2010 Bên cạnh việc tự mình làm chủ đầu tư, công ty TSQ còn tham gia liên doanh liên kết với các đơn vị khác để cùng lập dự án, thực hiện dự án hoặc đang ở những bước nghiên cứu cuối cùng như Dự án tu sửa, nâng cấp lại khu chung cư tại Nhân Chính, Dự án nhà máy may Hoà Hưng, Dự án Toà nhà điều hành điện lực... Các dự án nếu được thực hiện sẽ đem lại lợi ích kinh tế tàì chính cho công ty và mang lại lợi ích kinh tế- xã hội cho vùng địa phương thực hiện dự án, góp phần vào sự phát triển chung của cả đất nước. Nhìn chung phòng phát triển dự án đã hoàn thành tốt nhiệm vụ trong công tác tìm kiếm cơ hội đầu tư và công tác lập dự án giúp công ty đạt được những mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển của mình. ● Về quy trình lập dự án tại công ty: Hầu hết các dự án của công ty đã được ban soạn thảo tuân thủ chặt chẽ, nghiêm túc quy trình lập dự án do nhà nước, các bộ ban ngành liên quan đến đầu tư xây dựng quy định. Với những dự án của công ty hầu hết công tác lập dự án được thực hiện trong vòng hai đến sáu tháng. Điều này làm cho công tác lập dự án của công ty được tiến hành một cách khoa học như cách tổ chức lập dự án một cách thống nhất, dễ dàng và rút ngắn được thời gian trong quá trình xét duyệt dự án của các cấp có thẩm quyền, hạn chế được các thiết sót về phương án thi công, thời gian thi công, chi phí cho công trình khi đi vào thực hiên. Đồng thời nó tạo ra sự nhịp nhàng cho cán bộ công ty, giảm các rủi ro có thể lường trước được đối với mỗi dự án, và khi mỗi loại dự án ở mỗi lĩnh vực khác nhau xây dựng được một quy trình phù hợp thì tdự án xây dựng được một lịch trình cụ thể sẽ làm giảm bớt sự lúng túng đối với các cán bộ soạn thảo dự án khi thực hiện công việc của mình. Mỗi dự án của công ty thường quy trình lập dự án hoàn thành trong khoảng thời gian từ 2 đến 6 tháng. Bên cạnh đó ban soạn thảo dự án cũng chủ động linh hoạt trong việc cắt giảm những khâu không cần thiết để rút ngắn thời gian thực hiện dự án mà vẫn đảm bảo được chất lượng của dự án . Ví dụ như đối với dự án Toà tháp thiên niên kỷ tại khu đô thị Mỗ Lao, thành phố Hà Đông. Ban soạn thảo dự án nhận thấy rõ về hiệu quả mà dự án mang lại sau khi hoàn thành nên ban soạn thảo đã bỏ qua bước lập dự án tiền khả thi và làm ngay lập dự án khả thi. Hay cũng đối với dự án này, việc dự án cũng nằm sát bên dự án “Làng Việt kiều Châu Âu TSQ “ nên có địa hình và các điều kiện tự nhiên tương đối giống nhau, mặt khác cả hai dự án đều là dự án xây dựng mới công trình nên khi lập dự án , ban soạn thảo đã chủ động bỏ qua một số bước trong công tác nghiên cứu đánh giá tác động môi trường nhằm làm giảm thời gian và chi phí cho việc lập dự án “ Toà tháp thiên niên kỷ” ● Về phương pháp lập dự án: Trong quá trình lập dự án đầu tư xây dựng công trình, Công ty đã sử dựng linh hoạt nhiều phương pháp mà các công ty xây dựng thường hay sử dụng như là các phương pháp dự báo, phương pháp so sánh các phương án thực hiên, phương pháp đánh giá dự án trong trường hợp có rủi ro... Điều này cũng giúp cho công ty có thể đánh giá một cách khách quan hơn, toàn diện hơn các khía cạnh của dự án trên nhiều phương diện, góc độ một vấn đề. Ví dụ như việc sử dụng các phương pháp trên một cách linh hoạt, hiệu quả thì sẽ là cơ sở cho việc nâng cao độ an toàn cho quá trình thực hiện các dự án sau này, giúp cho công ty có thể lựa chọn và đưa ra các quyết định quản lý phù hợp và hiệu quả khi phát sinh các rủi ro có thể lường trước được cũng như các rủi ro không lường trước được. ● Về nội dung lập: Với mỗi nội dung trong dự án của công ty được lập ra, đó chính là tâm huyết và thể hiện trình độ của ban soạn thảo dự án của công ty. Đây cũng chính là điều mà toàn thể lãnh đạo công ty quan tâm. Các dự án của công ty lập ra đều đã có đầy đủ các nội dung nghiên cứu của một dự án cần có. Đó chính là sự cần thiết phải đầu tư, nghiên cứu thị trường, nghiên cứu kỹ thuật, những mặt thuận lợi, khó khăn, lợi nhuận mà dự án mang lại... Nhưng trong đó, với các dự án xây dựng công trình thì nội dung nghiên cứu phân tích kỹ thuật luôn là nội dung được đánh giá tốt nhất trong các nội dung mà công ty thực hiện, một mặt cũng vì yêu cầu dự án đầu tư xây dựng công trình, mặt khác phòng phát triển dự án của công ty có một đội ngũ cán bộ có kinh nghiệm và trình độ và tinh thần làm việc trách nhiệm. Ngoài ra, khi tiến hành lập dự án, việc cung cấp và xử lý thông tin cũng đang được hoàn thiện dần về mặt phương pháp, số lượng và chất lượng. ● Về công tác tổ chức thực hiện Trong công tác tổ chức thực hiện việc lập dự án tại công ty TSQ ngày càng được hoàn thiện hơn, mối quan hệ giữa phòng pháp triển dự án và các phòng ban trong công ty đã trở nên mật thiết hơn, ngày càng hỗ trợ tốt hơn, đáp ứng kịp thời cho công tác lập dự án diễn ra thuận lợi. Phòng hành chính tổng hợp thực hiện việc phân công, bố trí nguồn nhân lực cho dự án khi cần cùng với việc tiếp đón các đối tác của dự án thực hiện chuyên nghiệp hơn, không còn tình trạng chồng chéo giữa các phòng ban vì phòng hành chính đã có sự bố trí phân công công việc một cách rõ ràng, tạo mọi điều kiện tốt nhất cho phòng phát triển dự án tập trung hơn vào công việc nhằm giúp cho công tác lập dự án đạt chất lượng cao hơn. Phòng kế toán cũng đã chủ động hơn trong việc thực hiện việc thu chi, tạm ứng với các công tác trong việc thực hiện dự án. Việc thanh toán tiền lương cũng được phòng kế toán thanh toán đầy đủ, đúng hạn tạo điều kiện tốt nhất để các thành viên ban soạn thảo dự án chuyên tâm vào công việc của mình. Việc tổ chức thực hiện, phân công công việc được trưởng phòng phát triển dự án ngày càng làm chuyên nghiệp hơn và chịu trách nhiệm trước ban giám đốc công ty. Nhờ việc phân công công việc rõ ràng nên trưởng ban dự án không tốn nhiều thời gian vào việc tổ chức cho các thành viên trong ban soạn thảo dự án và phân công công việc cho các thành viên khác. Từ đó việc kiểm tra kiểm soát công việc của mỗi thành viên ban soạn thảo tốt hơn. Có thể nói, trong công tác tổ chức thực hiện dự án thì công ty đã có những thành tựu đáng kể trong việc cải tổ cơ cấu làm việc và phân công lao động. 1.2.3 Một số hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam Tính từ khi đi vào hoạt động từ năm 2006 cho đến nay tuy chưa dài nhưng công ty cũng đã đạt được những thành tựu đáng kể trong công tác lập dự án, song bên cạnh đó cũng gặp không ít vướng mắc, khó khăn. Những vướng mắc, khó khăn của công ty trong quá trình lập dự án thể hiện trong tất cả các mặt như quy trình, công tác tổ chức thực hiện, nội dung lập dự án. ● Quy trình lập dự án tại công ty. Đối với quy trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam tuy đã đạt được một số thành tựu, chất lượng các dự án cũng như tiến độ lập dự án đã được cải thiện đáng kể. Nhưng bên cạnh đó, quy trình lập dự án của công ty vẫn còn nhiều bất cập cần phải khắc phục như: -Mặc dù việc cải tổ cơ cấu làm việc và việc phân công lao động đã có nhiều thành tựu. Nhưng vì yêu cầu công việc cao, khối lượng công việc nhiều mà số lượng thành viên trong ban soạn thảo cho mỗi dự án đôi khi không đủ nên nhiều khi còn có hiện tượng làm tắt, bỏ qua một số bước mà các cán bộ ban soạn thảo dự án chủ quan cho rằng không cần thiết và do căn cứ vào các dự án gần giống nhau như đối với các dự án trong lĩnh vực bất động sản hầu như là ở địa bàn thành phố Hà Đông nên việc tìm kiếm thu thập thông tin về sự cần thiết phải đầu tư và nghiên cứu thị trường ở các dự án sau thường sử dụng luôn của dự án trước. Bên cạnh đó, sự theo dõi giám sát việc thực hiện quy trình của các lãnh đạo còn lỏng, chưa theo sát được từng bước của công tác lập dự án. Đôi khi chủ nhiệm dự án còn cho phép bỏ qua một số bước trong quy trình lập dự án. - Công tác nghiên cứu thị trường mặc dù được quan tâm hơn song vẫn chưa chi tiết đầy đủ và đặc biệt trong một số dự án về xây dựng công trình nhà ở nhận thấy rõ việc nếu dự án được thực hiện thì sẽ tạo ra lợi nhuận cho cho ty nên công tác này bị xem nhẹ và có nhiều yếu tố chủ quan. Mức kinh phí mà công ty duyệt cho công tác ngiên cứu thị trường đã tăng lên đáng kể song như vậy vẫn chưa đủ cho công tác này nếu như muốn dự án sát thực với thực tế hơn nữa. Vướng mắc này xảy ra đôi lúc còn do các thành viên chi tiền không đúng với mục đích công việc gây thất thoát lãng phí. Do vậy nên các kết quả có được từ việc nghiên cứu thị trường còn có nhiều yếu tố chủ quan làm ảnh hưởng đến chất lượng dự án sau này. - Việc lập dự án của các cán bộ soạn thảo dự án nhiều khi còn xa rời thực tiễn và không sát thực. Khi lập dự án đôi khi các tành viên bị thiếu thông tin song các thành viên không tìm hiểu thêm mà gán vào các nội dung đó các suy nghĩ chủ quan của mình đôi khi là không có căn cứ. Công tác kiểm tra đánh giá dự án sau khi hoàn thành vẫn còn xem nhẹ. Đại đa số các dựa án khi hoàn thành sau khi kiểm tra đánh giá không phải sửa lại song không phải là không có sai sót nên việc xem nhẹ công đoạn này có thể gây ảnh hưởng lớn đến nội dung dự án và uy tín công ty. ●Trong công tác tổ chức thực hiện. Công việc tổ chức thực hiện lập dự án tại công ty còn rất nhiều các bất cập làm cho việc hoàn thành dự án bị ảnh hưởng nhiều, đôi khi bị ngưng trệ, cụ thể có một số vướng mắc sau: - Số lượng và chất lượng của thành viên dự án vẫn chưa đủ đáp ứng yêu cầu với khối lượng công việc tương đối lớn. - Công việc tổ chức tiếp nhận dự án được bố trí nhiều khi còn chưa hợp lý về thời gian. - Công việc đánh giá các dự án trong lúc tiếp nhận cũng như sau khi tiếp nhận được bố trí cho nhiều người và hay thay đổi vì thế việc thực hiện thường qua loa đại khái khiến cho các công việc tiếp theo bị ảnh hưởng. - Phân công cho các thành viên trong ban dự án tiến hành nghiên cứu thị trường vẫn còn chồng chéo và đôi khi còn chưa phối hợp làm việc được với các phòng ban khác. - Việc tổ chức viết dự án khi có được các thông tin từ nghiên cứu thị trường chưa được quan tâm đúng mức. ●Trong các nội dung lập dự án. Các nội dung trong công tác lập dựa án tại công ty thường tuân theo một khuôn mẫu cố định do đó mỗi khi có sự thay đổi về một mặt nào đó đều làm cho các thành viên lúng túng. Ví dụ như khi đang lập dự án đầu tư công trình về bất động sản nếu chuyển sang lập dự án phúc lợi xã hội các thành viên sẽ gặp lúng túng trong các chỉ tiêu phân tích, hay khi có sự thay đổi về cơ sở pháp lý sẽ dẫn đến thay đổi về cách thức lập dự án hay quy cách lập 1 dự án thì các thành viên rất chậm thích ứng với các thay đổi. Nội dung phân tích kỹ thuật còn phụ thuộc nhiều vào các đối tác bên ngoài của công ty bởi ban dự án còn thiếu một số thành viên phụ trách kỹ thuật do vậy nội dung này thường phải thuê ngoài. Thêm vào đó trong khâu phân tích tài chính việc xác định hệ số chiết khấu chủ yếu là chủ quan và áp dụng từ các dự án tương tự. Một số chỉ tiêu về hiệu quả tài chính vẫn còn thiếu như: chỉ tiêu điểm hoà vốn, khả năng trả nợ, lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư… Các nội dung này không phải do trình độ của đội ngũ lập dự án mà thông thường là do yếu tố thời gian chi phối buộc phải rút ngắn một số nội dung. Trong nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội hiện nay các dự án nêu ra thường rất chung chung, không cụ thể, mới nêu ra được số lao động, mức đóng góp ngân sách, còn các lợi ích khác nêu ra song chưa được tính toán cụ thể CHƯƠNG 2 GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 2.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TSQ VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2015 2.1.1. Định hướng phát triển của công ty: Nhận thấy yêu cầu phát triển kinh tế đất nước, Đầu tư kinh doanh bất động sản là lĩnh vực đang phát triển mạnh mẽ ở Việt Nam. Do yêu cầu phát triển kinh tế đất nước, xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội cũng như dân cư đang đặt ra cấp bách. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, sâu sắc ở nhiều đô thị lớn, tạo ra sức ép về nhà ở lên các đô thị. Phát triển xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, xây dựng nhà ở đo thị là điều kiện cần thiết để làm tiền đề phát triển kinh tế xã hội. Là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài có chủ sở hữu là Việt kiều Ba Lan về Hà Tây đầu tư theo sự kêu gọi của chính sách của Đảng và Nhà nước, chính sách khuyến khích thu hút đầu tư của tỉnh Hà Tây, Công ty TSQ Việt Nam nhận thức rõ vai trò cũng như nhiệm vụ của mình, đây vừa là thời cơ cũng vừa là thách thức trong quá trình phát triển của công ty. Để nắm bắt và khai thác có hiệu quả những lợi ích đồng thời giảm thiểu những khó khăn, vướng mắc đối với nhiều lĩnh vực mà công ty đang thực hiện, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và công ty TSQ nói riêng đều phải hoạch định được những phương hướng phát triển kinh doanh của công ty trong thời gian tới. Cụ thể là: * Xây dựng kinh doanh các công trình thương mại, nhà ở, cung cấp cho khách hàng những sản phẩm dịch vụ với chất lượng cao phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam. * Thực hiện các dự án với các công nghệ hiện đại, hợp tác với các đối tác uy tín để đảm bảo chất lượng sản phẩm, dịch vụ cung ứng. Bên cạnh đó, công ty sẵn sàng cung cấp các dịch vụ quản lý, bảo trì các khu nhà ở, trung tâm thương mại nhằm làm nâng cao chất lượng cuộc sống của khách hàng. * Dựa vào quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh để tìm kiếm các dự án và cơ hội đầu tư mới và phát triển các dự án hiện có cũng như sắp thực hiện. * Mở rộng đầu tư kinh doanh sang lĩnh vực sản xuất, xây dựng kinh doanh khu công nghiệp. * Hoàn thiện và đổi mới các cơ chế quản lý nội bộ như tài chính, lao động, tiền lương, đầu tư xây dựng. Sửa đổi và xây dựng mới các hệ thống định mức kinh tế kỹ thuật cho phù hợp với điều kiện cụ thể của công ty làm cơ sở cho công tác kế hoạch hoá giúp cho công tác quản lý đi vào nề nếp. * Nâng cao mức thu nhập và đời sống của người lao động, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực để đáp ứng yêu cầu phát triển của công ty. * Thành lập sàn giao dịch bất động sản để phục vụ các hoạt động kinh doanh của công ty theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản. * Thu hút các nguồn vốn đầu tư của bà con Việt kiều tại châu Âu về đầu tư phát triển kinh tế tỉnh Hà Tây. * Thu hút ngoại tệ trực tiếp về tỉnh nhà nhằm tăng thêm nguồn lực tài chính và nhân lực quản lý góp phần phát triển kinh tế xã hội của tỉnh. * Đào tạo, nâng cao trình độ và năng lực quản lý của đội ngũ cán bộ, nhân viên từ đó đảm bảo mô hình quản lý và kinh doanh chuyên nghiệp tạo ra lợi ích kinh tế cho dự án và nguồn thu ổn định cho ngân sách tỉnh. * Hợp tác với các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân trong và ngoài nước để theo đuổi mục tiêu kinh doanh của công ty. * Tái đầu tư toàn bộ lợi nhuận thu được từ các dự án trong nước của công ty vào các dự án đầu tư tiếp theo trong tất cả các lĩnh vực của công ty hoạt động. * Tăng cường các hoạt động tiếp thị, quảng cáo và các hoạt động hỗ trợ khác nhằm khuyếch trương thương hiệu và quảng bá hình ảnh của công ty, mở rộng thị trường và thu hút khách hàng. Như vậy, định hướng của công ty trong thời gian tới là tiếp tục phát triển sản xuất kinh doanh cả về chiều rộng lẫn chiều sâu, tăng cường máy móc thiết bị công nghệ xây dựng và sản xuất lẫn chú trọng bồi dưỡng nâng cao chất lượng nguồn nhân lực ... Đây là hướng đi đúng đắn của công ty trên con đường phát triển góp phần nâng cao uy tín và vị thế của mình. 2.1.2. Định hướng đầu tư của công ty: Thời ba năm qua, công ty đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tây cấp phép đầu tư và cấp đất xây dựng hàng loạt các dự án như: Dự án làng việt kiều Châu Âu TSQ, Dự án Khu tòa tháp thiên niên kỷ, Dự án TSQ Galaxy, Dự án Nhà máy cửa, Dự án Trường Đại học Đại Nam. Sau khi được cấp phép đầu tư và cấp đất các dự án này công ty sẽ phải tiến hành thực hiện các thủ tục và công việc tiếp theo như: tiến hành bàn giao giải phóng mặt bằng, ký kết hợp đồng thuê đất và xây dựng các công trình. Song song với việc thực hiện các dự án nêu trên, công ty sẽ tiếp tục tìm kiếm và phát triển các dự án mới trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, khu công nghiệp. Với chiến lược chung trong hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty thì lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản được công ty hết sức quan tâm với những định hướng rõ ràng nhằm đạt được các mục tiêu, định hướng kinh doanh đã đề ra. Đó là: * Đẩy nhanh tiến độ thực hiện và xây dựng các dự án đầu tư, khẩn trương bàn giao đưa các công trình vào sử dụng để sớm phát huy hiệu quả đầu tư. Thanh quyết toán kịp thời các công trình xây dựng cơ bản. * Hoàn thiện các thủ tục đầu tư để rút ngắn thời gian trình duyệt dự án, giảm bớt các chi phí, nâng cao chất lượng và hiệu quả dự án. * Tổ chức các khoá nâng cao nghiệp vụ và kiến thức cho các cán bộ lập dự án đầu tư. 2.2. CÁC DỰ ÁN TRONG TƯƠNG LAI CỦA CÔNG TY TSQ VIỆT NAM ● Dự án đầu tư phá dỡ, xây dựng mới nhà tập thể K1, K2, K3, H1 khu tập thể Bắc Thành Công – Hà Nội: Mục tiêu của dự án là nhằm thay thế các khu nhà ở đã xuống cấp, tạo ra quỹ nhà ở mới đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở của thủ đô trong những năm tới. Tổng diện tích của dự án là 16.080m2, các công trình có độ cao 21 tầng. Tổng vốn đầu tư cho toàn dự án là 1.594 tỷ đồng. Mỗi công trình gồm nhà để xe, khu quản lý tòa nhà, tầng hầm, tầng kỹ thuật, căn hộ. Các khu nhà ở nằm ở vị trí thuận lợi gần các khu thương mại, căn hộ, khu văn phòng, gần chợ, bệnh viện. Hiện tại các khu nhà ở cũ này đã xuống cấp nghiêm trọng nên chủ trương cải tạo xây dựng mới được sự ủng hộ của chính quyền thành phố Hà Nội và người dân trong các khu nhà. Dự kiến trong năm 2008 chủ đầu tư sẽ hoàn thành lập dự án và thực hiện các thủ tục đầu tư; từ quý IV/2009 tổ chức đấu thầu và khởi công công trình, quý IV/2011 sẽ hoàn thành công trình và đưa vào sử dụng. ● Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp: Địa điểm: tại trục đô thị phía Nam thành phố Hà Nội đoạn từ xã Kiến Hưng thành phố Hà Đông đến huyện Ứng Hòa, Hà Nội dài 40km. Diện tích dự kiến khoảng 300ha, với hình thức đầu tư là đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp. Tổng vốn đầu tư của dự án dự kiến khoảng 1020 tỷ đổng cho phần xây dựng, và 243 tỷ đồng cho đền bù giải phóng mặt bằng. Dự án sẽ được ra đời trong thời gian Hà Tây sáp nhập về Hà Nội, quá trình đô thị hóa, quá trình xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị diễn ra mạnh mẽ là chủ trương phát triển kinh tế xã hội của chính phủ. Chính phủ có nhiều chính sách khuyến khích đầu tư về ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi sử dụng đất, định hướng phát triển. Việc phát triển khu công nghiệp sẽ đem lại cơ sở hạ tầng tốt nhất cho đầu tư của tỉnh, tạo việc làm cho người lao động địa phương. ● Dự án khu biệt thự nhà vườn sinh thái tại khu đô thị Đại học Văn Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội. Đây là dự án công ty đang xin chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND tỉnh Hà Tây để tiến hành lập dự án và thực hiện các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư. Dự án sẽ có diện tích 19,2ha với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1.040 tỷ VNĐ, nằm trong khu quy hoạch đã được Thủ tướng chính phủ phê duyệt. Nếu được giao chủ đầu tư, dự án sẽ có nhiều thuận lợi trong việc triển khai các thủ tục đầu tư. Dự án sẽ góp phần vào việc cụ thể hóa quy hoạch đã được duyệt, tạo ra khu nhà ở với cây xanh đáp ứng yêu cầu đô thị hóa của tỉnh. 2.3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY TSQ VIỆT NAM 2.3.1. Các giải pháp thực hiện đảm bảo định hướng kế hoạch của công ty: Là một công ty mới đi vào hoạt động được ba năm với lĩnh vực kinh doanh Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh chính nên hầu hết các dự án của công ty đang ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư. Vì thế những giải pháp hoàn thiện chủ yếu là hướng tới việc hoàn thiện cơ chế làm việc, tạo sự nhịp nhàng giữa các phòng ban trong công ty, bộ máy nhân sự... nhằm thực hiện tốt hai giai đoạn này đồng thời tạo đà bước sang giai đoạn vận hành kết quả đầu tư. ● Giải pháp tăng cường quản lý sản xuất kinh doanh: - Đổi mới và nâng cao hiệu quả chỉ đạo, điều hành của ban lãnh đạo công ty trong mọi hoạt động cũng như hiệu quả làm việc của cán bộ, nhân viên trong công ty, tăng cường phối hợp hoạt động giữa các phòng ban trong công ty. - Kiện toàn bộ máy lãnh đạo từ Công ty đến các đơn vị trực thuộc, kiên quyết loại bỏ các khâu trung gian, số lượng lao động thừa, làm việc kém hiệu quả ra khỏi bộ máy quản lý điều hành. Công ty đang có một bộ phận cán bộ được phân công nhiệm vụ không đúng với khả năng và năng lực của mình với cơ chế xin cho. - Mở rộng đầu tư kinh doanh sang lĩnh vực sản xuất, xây dựng kinh doanh khu công nghiệp. - Căn cứ vào quy mô, tốc độ phát trển và nhiệm vụ đầu tư sản xuất kinh doanh những năm tiếp theo, Công ty sẽ kiện toàn các đơn vị trực thuộc thành các Công ty con để quản lý các dự án như việc thành lập Công ty Cổ phần Thương mại và Đầu tư Toàn cầu GTC, Công ty Cổ phần Long Giang, trường Đại học Đại Nam... ● Đầu tư nguồn nhân lực - Tuy công ty khi tuyển nhân sự vào công ty hầu như là những người có trên 2 năm kinh nghiệm, là những người có khả năng làm việc tốt. Nhưng công ty cũng phải thường xuyên cử cán bộ lập tham gia các lớp, khoá huấn luyện nâng cao trình độ chuyên môn về lập, thẩm định, đấu thầu vì ở Việt Nam luật pháp cũng nhu kiến thức vì công nghệ, luật pháp của nước ta rất thường xuyên thay đổi. Bên cạnh việc nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, công ty cũng cần chú ý nâng cao khả năng tin học và ngoại ngữ cho cán bộ trong công ty đặc biệt là cán bộ lập dự án vì công ty là một công ty với một trăm phần trăm vốn nước ngoài thì thị trường hướng đến của công ty không chỉ là thị trường trong nước mà còn giao dịch với các nước bạn trên thế giới, những kiến thức, những tiêu chuẩn, những công nghệ mà công ty TSQ hướng tới là công nghệ mới, hiện đại nên phải có một vốn ngoại ngữ tốt thì công ty mới dễ dàng tiếp cận, ứng dụng và làm chủ - Phát triển nguồn nhân lực về mọi mặt, đủ về số lượng, mạnh về chất lượng. Xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, đội ngũ công nhân kỹ thuật có tay nghề cao, lao động với năng suất, chất lượng và hiệu quả cao. Do công ty đang ngày một mở rộng quy mô cả về chiều rộng lẫn chiều sâu nên phòng hành chính cần phải có chế độ tuyển dụng nhân sự mới dựa vào nhu cầu và những thiếu hụt cần bổ sung, những yêu cầu trong công việc từ đó đưa ra nhu cầu tuyển dụng hợp lý, tránh thừa thãi cho công việc của công ty, tìm kiếm những cán bộ có năng lực, có đạo đức nghề nghiệp, có kinh nghiệm, trung thành và muốn gắn bó lâu dài với công ty. Bên cạnh đó, nếu với những nhân viên không đáp ứng được yêu cầu công việc được giao, đạo đức nghề nghiệp không có thì công ty cũng sẵn sàng đào thải họ. - Tất cả các cán bộ được tuyển dụng đều phải thông qua hình thức thi tuyển có quy chế rõ ràng, không tuyển dụng thông qua giới thiệu. - Quan tâm đến đời sống cán bộ trong công ty, có chính sách trả lương và gfgtrong quá trình hoạt động. Khuyến khích cán bộ nhân viên tự học hỏi những kỹ năng liên quan đến công việc, các chính sách pháp luật của nhà nước phục vụ cho công tác lập dự án và hoạt động của công ty. - Đảm bảo đầy đủ các chế độ BHXH, BHYT và các chế độ bảo trợ khác đối với người lao động. Thực hiện ký kết hợp đồng với mọi thành viên trong Công ty, tổ chức ký kết hợp đồng lao động với mọi thành viên trong Công ty, tổ chức ký thoả ước lao động tập thể giữa lãnh đạo Công ty và Công đoàn Công ty để đảm bảo quyền lợi cho người lao động. - Thường xuyên quan tâm cải thiện môi trường làm việc cho người lao động. Thực hiện nghiêm túc công tác an toàn công tác an toàn và bảo hộ lao động. Hàng năm tổ chức khám sức khoẻ định kỳ để phân loại lao động, sắp xếp hợp lý, thực hiện các biện pháp phòng chống bệnh nghề nghiệp và thực hiện đầy đủ chế độ đối với người lao động. Giải quyết đầy đủ kịp thời các chế độ khác đối với người lao động như chế độ nâng lương, nâng bậc, chế độ ốm đau, chế độ nghỉ hưu... Quan tâm giúp đỡ các gia đình có công với sự nghiệp xây dựng và phát triển của Công ty và gia đình có hoàn cảnh khó khăn. - Công ty cũng nên thường xuyên tổ chức các cuộc thi, giao lưu văn nghệ, thể dục thể thao giữa các phòng, ban nhằm tạo không khí sôi nổi, tạo mối quan hệ đoàn kết tốt trong công ty, góp phần làm phong phú đời sống tinh thần của công nhân viên từ đó hiệu quả làm việc tăng lên, gắn bó hơn, muốn cống hiến nhiều hơn nữa vì sự phát triển của công ty ● Đầu tư máy móc kỹ thuật và công nghệ . - Ứng dụng khoa học kỹ thuật trong sản xuất kinh doanh: Công ty phải tổ chức tốt việc đầu tư vào nghiên cứu ứng dụng công nghệ mới vào các dự án sản xuất kinh doanh như dự án nhà máy cửa Bích Hoà, Nhà máy Hoà Hưng ; áp dụng các sáng kiến kỹ thuật, hợp lý hoá sản xuất để quản lý sử dụng phương tiện thiết bị máy móc thi công hiện có để không ngừng nâng cao năng lực sản xuất và chất lượng sản phẩm công trình. - Thường xuyên kiểm tra, thực hiện các biện pháp quản lý chất lượng kỹ thuật ở các công trình xây dựng đảm bảo chất lượng các công trình, tăng uy tín sản phẩm Công ty trên thị trường. - Công ty cần đầu tư mua thêm một số máy móc thiết bị thăm dò, khảo sát có chất lượng tốt, tạo điều kiện làm việc thuận lợi cho cán bộ nhân viên. Ngoài ra, Công ty cũng cần đầu tư mua các phần mềm chuyên dụng để đáp ứng yêu cầu ứng dụng trong phân tích dự án như: dự báo, tính toán các chỉ tiêu, phân tích độ nhạy... - Công ty cần tổ chức đào tạo sử dụng các trang thiết bị và phần mềm mới cho các cán bộ trong công ty cũng như các cán bộ lập dự án, bên cạnh đó cũng cần khuyến khích đẩy mạnh áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật tiên tiến. Hiện nay, trong các phòng ban của công ty đều có máy tính nối mạng. Đặc biệt với các cán bộ phòng phát triển dự án trong thời gian tới cần tận dụng tốt hệ thống máy tính này trong công tác lập và quản lý dự án như thuận tiện hơn trong việc giao tiếp giữa các đơn vị phụ thuộc trong việc trao đổi thông tin, tra cứu thông tin cần thiết trên mạng phục vụ cho công tác lập dự án cũng như các thông tin về khách hàng, thị trường, giá cả… Giải pháp về kinh tế- tài chính - Hàng năm phòng kế hoạch kết hợp với phòng kế toán và phòng hành chính, dựa vào tốc độ phát triển của công ty mình, phải nghiên cứu sửa đổi các quy chế tài chính đảm bảo theo đúng pháp luật, tạo hành lang pháp lý nhằm tăng hiệu quả hoạt động. - Xây dựng kế hoạch đầu tư sản xuất kinh doanh, kế hoạch tài chính của công ty và các công ty con, luôn kiểm tra từng tháng, quý, năm để xác định nguyên nhân và kịp thời đưa ra giải pháp khắc phục. - Tăng cường công tác hạch toán kinh doanh kịp thời chính xác, làm cơ sở để kiểm tra, quản lý chi phí theo kế hoạch giá thành. Xây dựng và quản lý chặt chẽ trong đơn giá vật liệu xây dựng. Tìm kiếm các giải pháp nhằm giảm giá thành đảm bảo giảm thiểu chi phí cho công ty. Ví dụ như việc tại thay vì mua sắt thép đã cắt rồi thì công ty có thể thực hiện việc mua sắt, thép nguyên rồi tự giao dịch với nhà máy cắt và vận chuyển về phục vụ việc thi công xây dựng công trình. Hay việc phải tiến hành nhanh chóng dự án sản suất cửa Bích Hoà để sản xuất vật liệu nội ngoại thất công trình ngoài việc để kinh doanh thì còn dùng phục vụ cho ngay chính các dự án của công ty. - Thực hiện quản lý tốt nguồn vốn trong đầu tư, đảm bảo kế hoạch vay và trả nợ đúng hạn. Thực hiện quyết toán vốn đầu tư ngay sau khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng. - Tìm kiếm đối tác kiên doanh, liên kết để tăng quy mô, thu hút vốn đầu tư vào các dự án của công ty. - Công ty phải nhanh chóng xúc tiến hơn nữa việc tham gia vào thị trường chứng khoán. Phát hành cổ phiếu nhằm thu hút vốn đầu tư trong từng giai đoạn phù hợp với quá trình phát triển sản xuất kinh doanh của Công ty đồng thời đảm bảo mục tiêu tăng trưởng hàng năm. ● Công ty phải đề ra chiến lược đầu tư hợp lý - Công ty phải điều tra dự báo về thị trường trong thời gian tới, tìm hiểu đường lối phát triển kinh tế xã hội của đất nước để vận dụng vào chiến lược đầu tư một cách đúng đắn. - Đánh giá ưu điểm, nhựơc điểm trong quá trình hoạt đông trong thời gian vừa qua của công ty, đánh giá xác định nguồn lực của công ty. - Xây dựng chiến lược kinh doanh tổng thể của công ty cho giai đoạn kế tiếp. Dựa vào chiến lược kinh doanh tổng thể , lập ra chiến lược đầu tư bao gồm mục tiêu, giải pháp lớn và danh mục các dự án kèm theo. - Sau đó, công ty lập ra kế hoạch cho từng năm, xuất phát từ nhu cầu thị trường, lợi ích và khả năng của doanh nghiệp, dựa vào mục tiêu chiến lược phát triển dài hạn. 2.3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty TSQ Việt Nam Căn cứ vào thực trạng công tác lập dự án và những định hướng của công ty trong những năm tới tại công ty TSQ Việt Nam như đã nói ở trên em xin đưa ra các giải pháp cụ thể để khắc phục những vướng mắc nhằm nâng cao chất lượng công tác lập dự án tại công ty như sau: 2.3.2.1. Hoàn thiện quy trình lập dự án tại Công ty: Hiện nay những dự án của công ty hầu như là những dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản thuộc nhóm B, C theo quy hoạch chi tiết của UBND thành phố Hà Đông và Hà Nội. Nhìn chung, quy trình lập dự án nói chung là phù hợp với xu hướng chung, đã đáp ứng đúng thông tư của Bộ Xây Dựng hướng đẫn thi hành và gần như đã theo đúng mô hình quản lý chất lượng TCVN kết hợp tham khảo các tiêu chuẩn quốc tế. Tuy nhiên, đối với từng dự án riêng cũng cần một trình tự lập dự án riêng thích hợp. Đối với những dự án nhỏ cũng có thể linh hoạt bỏ qua những bước không cần thiết để rút ngắn thời gian thực hiện dự án mà không ảnh hưởng đến chất lượng của dự án. Ngược lại đối với những dự án lớn thì cần phải nghiên cứu phân tích rõ ràng chi tiết trong từng bước lập dự án. Khi thực hiện công tác lập dự án thì các cán bộ của phòng Phát triển dự án phải xem xét dự án trên nhiều lĩnh vực khác nhau và phải làm rõ được những vấn đề quan trọng có quan hệ mật thiết với dự án. Cần phải có giải pháp tăng cường sự theo dõi giám sát việc thực hiện quy trình lập dự án vì thực tế công tác này còn diễn ra khá lỏng lẻo nên một số bước trong quy trình thực hiện dự án có thể bị bỏ qua. Để có thể khắc phục được điều này thì Phòng phát triển dự án có thể nâng cao trách nhiệm trong công tác lập theo cách trích thưởng theo sản phẩm sau mỗi dự án hoàn thành. Phải tổ chức phân công công việc một các hợp lý, tận dụng tối đa khả năng của từng cán bộ nhằm phát huy hiệu quả một cách tối đa. Bên cạnh việc các lãnh đạo giám sát thì có thể phân công cho hai thành viên trong phòng Phát triển dự án giám sát chặt chẽ các bước trong quy trình lập dự án. Thành viên giám sát phải được đào tạo chính quy,có khả năng đưa ra những nhận xét kết luận mang tính khách quan Bên cạnh đó, các lãnh đạo cần phải sắp xếp công việc hợp lý và phối hợp với nhau để có thể có thường xuyên kiểm tra giám sát các cán bộ lập dự án hơn nữa. Bên cạnh việc kiểm tra chất lượng, chi phí thì công ty cũng cần kiểm tra cả tiến độ lập dự án. Cần chú trọng hơn nữa công tác nghiên cứu thị trường khi lập dự án.Công tác nghiên cứu thị trường được xem là một trong những công tác quan trọng nhất trong lập dự án nhưng công tác này lại thường bị xem nhẹ các nghiên cứu vẫn chưa sâu, có nhiều yếu tố chủ quan, do đó công ty cần tạo điều kiện hơn nữa để thực hiện công tác này. Mức kinh phí mà công ty duyệt cho công tác này đã tăng đáng kể song như vậy vẫn chưa đủ do đó công ty cần tăng cường thêm. Bên cạnh đó cần phải giám sát và kiểm tra chặt chẽ việc sử dụng kinh phí trong công tác nghiên cứu thị trường vì đôi lúc còn do các thành viên chi tiền không đúng với mục đích công việc gây thất thoát lãng phí. 2.3.2.2 Giải pháp cho từng nội dung lập dự án ● Nội dung nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư dự án. Các cán bộ lập dự án phải luôn cập nhập và nghiên cứu kỹ các văn bản có liên quan đến lĩnh vực đầu tư như các luật, nghị định, thông tư của Chính phủ, Bộ ban ngành, các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về quy hoạch 1/2000, 1/500 phát triển đô thị, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạnh phát triển vùng. Còn cần nghiên cứu kỹ điều kiện tự nhiên, dân số tại vùng địa phương có dự án. Khi nghiên cứu điều kiện tự nhiên dân số, các cán bộ lập dự án cần phải tiến hành điều tra khảo sát thực địa để xem xét, nghiên cứu tăng thêm tính xác thực cho báo cáo của mình. ● Nội dung nghiên cứu thị trường Trong thời gian tới, công ty cần phải tiến hành tiếp xúc, thăm dò thị trường trong nước và ngoài nước để nắm bắt tốt hơn nữa nhu cầu của thị trường, xu hướng của người tiêu dùng, nghiên cứu đầy đủ về đối thủ cạnh tranh để xác định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, chiến lược giá...vì vậy, công ty phải có một số phương pháp thực hiện kết hợp với nhau tạo ra một kết quả đồng bộ, đầy đủ và chính xác nhất như: thông tin nội bộ, văn bản chính sách pháp luật nhà nước, ấn phẩm định kỳ, sách báo tạp chí, internet, trực tiếp ngươi tiêu dùng...phải đa dạng hoá các kênh thông tin để đảm bảo có sự so sánh nâng cao chất lượng và độ chính xác của thông tin. Bên cạnh đó để tăng hiệu quả của hệ thống thu thập thông tin bằng cách hiện đại hoá máy móc thiết bị và đầu tư nâng cao trình độ chuyên môn cho các cán bộ chuyên trách trong lĩnh vực này; Các loại thị trường về Bất động sản cần phải nghiên cứu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở....Sau khi nghiên cứu khảo sát thị trường thì các cán bộ lập dự án phải phân tích và đưa ra dự báo được triển vọng và dung lượng thị trường dịch vụ. Phải đưa ra được các chiến lược Marketing cho sản phẩm chi tiết hơn. Sau khi nghiên cứu thị trường thì các cán bộ sẽ phải phân tích nhận định và những rủi ro lường trước và rủi ro không lường trước để xác đinh tính khả thi của dự án. Còn với các dự án sản xuất kinh doanh thì phần nghiên cứu thị trường công ty cần phải tăng thêm chi phí. Nếu các phòng dự án không đủ nhân lực và kinh nghiệm trong nội dung này thì có thể thuê công ty chuyên nghiên cứu thị trường hỗ trợ nhằm đạt hiệu quả cao hơn. ● Nội dung nghiên cứu kỹ thuật - Công ty cần tăng cường số lượng cán bộ chuyên môn trong lĩnh vực kỹ thuật cho phòng dự án. Mặt khác công ty cần mở rộng hợp tác, tiếp xúc nhiều hơn với các đơn vị tư vấn thiết kế có kinh nghiệm và năng lực vì các dự án của công ty thường hay phải thực hiện trong một thời gian ngắn nên công ty chỉ thực hiện với một số đơn vị tư vấn quen thuộc điều này làm ảnh hưởng không tốt đến chất luợng của các dự án. Các dự án chính của công ty thường là những dự án về bất động sản nên nội dung phân tích kỹ thuật càng phải được làm rõ hơn, chính xác hơn.Các nội dung trong phân tích kỹ thuật cần được nghiên cứu chính xác, kỹ lưỡng hơn như thiết kế hạ thống giao thông, phòng cháy chữa cháy. Hệ thống giao thông cần được khớp nối với các khu vực xung quanh, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn về hệ thống giao thông đô thị. - Công ty nên đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để chọn lựa. Khi đưa ra các phương án kỹ thuật, cán bộ công ty cần phải tính toán một cách cụ thể ảnh hưởng của các yếu tố khách quan có thể xẩy ra cho từng phương án. Từ đó, có đưa ra các biện pháp nhằm khắc phục , phòng ngừa. Đây chính là một yếu tố làm tăng thêm uy tín cho công ty, tạo điều kiện công ty mở rộng thị phần, tăng cao lợi nhuận. - Trong thời gian tới, công ty cũng cần tiến hành trang bị thêm một số máy móc thiết bị phục vụ cho công tác phân tích kỹ thuật. Cụ thể, công ty nên trang bị lại hệ thống máy tính đời mới có truy cập các chương trình phần mềm kỹ thuật như: autocard, vẽ kỹ thuật, các chương trình độ họa khác. Điều này sẽ làm giảm thời gian và công sức cho khâu phân tích kỹ thuật, góp phần giảm tiến độ dự án nói chung mà vẫn giữ được chất lượng sản phẩm yêu cầu. ● Nội dung nghiên cứu phân tích tài chính - Tạo điều kiện cho cán bộ lập dự án tham gia các diễn đàn tài chính và diễn đàn doanh nghiệp đế nhằm củng cố thêm kiên thức về phân tích tài chính. - Qua nghiên cứu một số dự án mà công ty tiến hành lập nhận thấy nội dung lập dự án thì phân tích tài chính là khía cạnh được chú trọng, hiệu quả về mặt tài chính được đánh giá qua các chỉ tiêu tài chính chủ yếu như NPV, IRR, T. Tuy nhiên, trong thực tế đối với một số dự án thì các chỉ tiêu này chưa đủ để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án, ví dụ đối với những dự án mà vốn chủ yếu là vốn vay... Khi đó nội dung đánh giá độ an toàn của mặt tài chính dự án sẽ là nội dung quan trọng và cần thiết trong quá trình phân tích và thẩm định dự án. - Hiện nay, tại Công ty nội dung đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án vẫn chưa được sử dụng rộng rãi trong công tác soạn thảo dự án, do vậy để có thể hoàn thiện công tác lập dự án cũng là nâng cao chất lượng dự án được lập thì trong thời gian tới nên bổ sung thêm nội dung này. Cụ thể, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính dự án đầu tư thông qua các mặt: +) An toàn về nguồn vốn: Các nguồn vốn huy động phải được đảm bảo không chỉ đủ về số lượng mà còn phải phù hợp về tiến độ cần bỏ vốn; đảm bảo về tính pháp lý và cơ sở thực tiễn của các nguồn vốn huy động; xem xét điều kiện cho vay vốn, hình thức thanh toán và trả nợ vốn, đảm bảo tỷ lệ vốn tự có/ vốn đi vay>=1. +) An toàn về khả năng trả nợ: Khả năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ phải trả hàng năm của dự án. Việc xem xét này thể hiện thông qua bảng cân đối thu chi và tỷ số khả năng trả nợ của dự án(được tính bằng tỷ số nguồn nợ hàng năm của dự án/Nợ phải trả hàng năm). Một dự án mà khía cạnh tài chính được phân tích đầy đủ và chính xác sẽ giúp thuyết phục được không chỉ chủ đầu tư mà cả các cơ quan thẩm định, cho vay vốn góp phần không nhỏ đưa dự án sớm đi vào thực hiện và vận hành. ● Nội dung phân tích kinh tế xã hội của một dự án Trong thời gian tới, công ty cần tính toán một cách đầy đủ các lợi ích, chi phí mà một dự án đem lại cho xã hội. Phòng dự án cũng cần thiết lập các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội, tạo ra một khuôn mẫu chung có tính khoa học và nên nghiên cứu theo chỉ số tổng hợp. Để từ đó với mỗi dự án sẽ có cái nhìn đúng đắn hơn trên góc nhìn toàn cảnh. Đây cũng là điều kiện để dự án được các cấp ban ngành phê duyệt. 2.3.2.3 Giải pháp hoàn thiện phương pháp sử dụng trong công tác lập dư án. ● Hoàn thiện phương pháp thu thập thông tin: Phương pháp thu thập thông tin chủ yếu là dựa vào những nguồn thông tin sẵn có trên các báo cáo, văn bản của nhà nước, trên các phương tiện thông tin đại chúng ...nên còn nhiêu hạn chế. Các dự án của công ty chủ yếu là những dự án có quy mô lớn. Vì thế muốn chất lượng các dự án đạt hiệu quả cao hơn thì cần thiết phải chú trọng hơn công tác thu thập thông tin, sử dung thêm phương pháp nghiên cứu hiện trường, điều tra phỏng vấn người tiêu dùng, lựa chọn đúng nhóm người có tính đại diện cao để kết quả điều tra chính xác. Ngoài ra cũng cần tích cực thực hiện cả phương pháp thu thập, nghiên cứu thông tin từ báo chí, tài liệu của các doanh nghiệp khác và các viện nghiên cứu ● Áp dụng phương pháp dự báo vào phân tích thị trường dự án: Phương pháp dự báo được áp dụng để tính toán, dự báo cung - cầu sản phẩm dự án trong tương lai. Từ đó làm căn cứ để tính toán sản lượng của dự án, xác định quy mô công suất của dự án. Chính vì vậy, các cán bộ lập dự án cần áp dụng phương pháp dự báo như đã trình bày ở phần trên trong quá trình lập dự án. ●Hoàn thiện phương pháp phân tích độ nhạy trong nội dung phân tích tài chính của dự án: Đối với các dự án đầu tư xây dựng thì việc phân tích các biến động về đầu vào và đầu ra ảnh hưởng đến các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án rất quan trọng. Nếu giá các đầu vào tăng quá mạnh hoặc giá bán sản phẩm đầu ra không được như dự kiến có thể làm cho dự án không đạt tính khả thi về mặt tài chính. Các cán bộ cần phân tích tính toán sự biến động tăng giảm của giá cả nguyên vật liệu đầu vào hoặc giá bán sản phẩm của dự án tới các chỉ tiêu tài chính của dự án như Thu nhập thuần NPV, Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR và thời hạn thu hồi vốn T của dự án. KẾT LUẬN Công tác lập dự án đầu tư là một công tác phức tạp, khó khăn đòi hỏi có một trình độ chuyên môn sâu, rộng, khả năng tổng hợp cao, nhạy bén nhưng sẽ mang lại lợi ích rất to lớn cho công ty nếu dự án được lập và thực hiện thành công. Trong thời gian tham gia thực tập tại công ty, qua tìm hiểu và được sự chỉ bảo của thầy giáo hướng dẫn, cùng cán bộ trong công ty, em đã chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam “ không gì ngoài mục đích hoàn thiện hơn công tác lập dự án để chất lượng mỗi dự án được lập ra sẽ ngày càng tốt hơn. Đề tài đã tiến hành phân tích thực trạng và rút ra những thành tựu cũng như hạn chế trong từng bước thực hiện trong quy trình lập dự án, từng nội dung phải nghiên cứu dự án đầu tư. Để từ đó đề ra giải pháp để khắc phục những hạn chế, nâng cao hơn nữa những ưu điểm. Em hi vọng những giải pháp đó có thể được công ty tham khảo và nếu có tính khả thi sẽ được áp dụng để hoàn thiện công tác lậpdự án tại công ty TSQ Việt Nam. Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS. Từ Quang Phương, anh Bùi Hoàng Linh _ phòng Phát triển dự án cùng các anh chị cán bộ trong công ty đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em để em hoàn thành chuyên đề của mình. Do thời gian và vốn kiến thức, hiểu biết còn hạn chế, chuyên đề của em còn nhiều thiếu sót. Em mong các thầy cô và các bạn góp ý để chuyên đề của em ngày càng hoàn thiện hơn. DANH MỤC THAM KHẢO 1. Giáo trình “ Lập dự án đầu tư ” PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, 2005; 2. Giáo trình: Kinh tế đầu tư. PGS.TS Từ Quang phương; 3. Luật đầu tư số 59/2005/QH11; 4. Luật Xây dựng số 16/2003-QH 11; 5 Luật Đất đai năm 2003; 6. Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, ngày 07/02/2005 về quản lý dự án xây dựng công trinh; 7. Thông tư 04/2005/TT-BXD hướng dẫn việc lập và quản lý chí phí Dự án đầu tư xây dựng công trình; 8.Các văn bản của công ty: Các dự án của công ty Các báo cáo tổng kết năm giai đoạn 2006 đến 2008 Hồ sơ năng lực công ty Phương hướng phát triển của công ty trong thời gian tới Các quyết định ban hành quy định tổ chức hoạt động của các phòng ban trong công ty TSQ Việt Nam 9. Luận văn của các khoá trước 10. Các trang Web tham khảo: - www.tsq.vn - www.mpi.gov.com - www.vneconomy.vn MỤC LỤC CÁC DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1: DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU: Sơ đồ: + Sơ đồ 1.1 : Cơ cấu tổ chức của Công ty TSQ Việt Nam + Sơ đồ 1.2 : Quy trình lập dự án tại công ty TSQ Việt Nam - Bảng biểu : + Bảng 1.1:Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty TSQ Việt Nam năm 2006-2007-2008 + Bảng 1.2 : Bảng giá thành các loại biệt thự dự án Làng Việt kiều Châu Âu TSQ + Bảng 1.3 :Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án TSQ Galaxy + Bảng 1.4 : Chỉ tiêu kỹ thuật của dự án Toà tháp Thiên niên kỷ + Bảng 1.5: Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án Toà tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.6: Bảng quy hoạch sử dụng đất dự án Tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.7: Bảng thống kê các chỉ tiêu kỹ thuật dự án Toà tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.8 Bảng tổng mức đầu tư dự án Toà tháp thiên niên kỷ + Bảng 1.9: cơ cấu vốn đầu tư theo nguồn vốn dự án Toà tháp thiên niên kỷ +Bảng 1.10. Các dự án đã lập của Công ty TSQ Việt Nam