Đánh giá hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại một số ngân hàng thương mại Việt Nam

T: Diện tích tài sản gắn liền với đất. PT: Đơn giá tài sản gắn liền với đất. + Giá trị quyền sử dụng đất = Tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng + Tiền thuê đất đã trả - Tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng. + Trưòng hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho toàn bộ thời gian thuê, thuê lại thì giá trị quỳên sử dụng đất được tính như sau: Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST * PT ST: Diện tích tài sản gắn liền với đất. PT: Đơn giá tài sản gắn liền với đất. + Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ * PDT.TT SĐ: Diện tích đát. PDT.TT: là đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó. PDT.TT được xác định bằng 80% giá thuê do công ty phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đã công bố. Việc quyết định giá thuê trong từng trường hợp được xác định như sau: + Đối với các Tỉnh/Thành phố có chi nhánh của ACB thì do Giám đốc/phó giám đốc chi nhánh cấp một phê duyệt. + Các trường hợp khác do trưởng phòng/ phó phòng thẩm định tài sản phê duyệt. - Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp thì: Giá trị BĐS = Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST * PT Thứ hai: Trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Do đặc thù của đất thuê ngoài khu công nghiệp tương đối nhiều, mục đích sử dụng cũng tương đối đa dạng (như làm văn phòng, trụ sở cơ qua,nhà xưởng…) nên nhu cầu sử dụng cao, đồng thời thị trường chấp nhận giá chuyển nhượng của quyền sử dụng đất thuê không chỉ là tiền thuê đất mà còn có thêm một khoản chênh lệch khác do yếu tố vị trí mang lại. Thực chất đó là giá trị của một quyền về tài sản (quyền được thuê mảnh đất đó). Chính vì vậy gía trị của BĐS này được xác định như sau: - Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê được phép thế chấp: Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST * PT Giá trị quyền sử dụng đất = (V – F) * N V: Giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền thu sử dụng đất, V được xác định như sau: V = SĐ * P Đ.SX.TH P Đ.SX.TH = [PĐ.SX.OĐ – (PĐ.SX.OĐ * (70 - n) * 1.2%] F: Số tiền phải nộp cho Nhà nước nếu chuyền quyền sử dụng đất từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: F được xác định như sau: F = (SĐ * P’Đ.SX.TH) - Tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sử dụng. P’Đ.SX.TH = [P’Đ.SX.OĐ – (P’Đ.SX.OĐx (70 – n) * 1.2%]; N: Hệ số an toàn, thông thường lấy N = 80%. PĐ.SX.OĐ = 50% * PĐO PĐ.SX.TH: Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với đất được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm. PĐ.SX.OĐ : Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đối với đất được giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm. PĐO: Đơn giá đối với đất có vị trí tương ứng. P’Đ.SX.TH : Đơn giá đất sản xuất kinh doanh do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành đối với đất giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm. P’Đ.SX.OĐ : Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm. n: số năm sử dụng đất còn lại. - Đối với trường hợp quyền sử dụng đất thuê không được phép thế chấp nhưng ACB có nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất như trình bày ở trên, mặc dù nguyên tắc là quyền sử dụng đất không dược phép thế chấp thì không được xác định giá trị. Tuy nhiên do thực tế người sử dụng đất thuê vẫn có quyền sử dụng đất và việc sử dụng này tạo ra một giá trị gọi là giá trị quyền được thuê đất, trong trường hợp này thì giá trị BĐS thế chấp được xác định như sau: Giá trị BĐS = Giá trị quyền được thuê đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất Giá trị quyền được thuê đất = (V – F) * N Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST * PT Việc xác định quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp hay không được phép thế chấp được thực hiện theo quy định của pháp luật và cả ACB như trình bày ở trên. Ví dụ: BĐS cần định giá Cụm công nghiệp thị trấn Phùng huyện Đan Phượng tỉnh Hà Tây. - Vị trí BĐS: BĐS nằm trong cụm công nghiệp thị trấn Phùng, mặt đường nội bộ rộng 10m, vỉa hè hai bên rộng khoảng 3m. BĐS cách mặt đường nhựa (đường rộng khoảng 20m) dẫn vào cum công nghiệp khoảng 30m. BĐS cách mặt đường Quốc Lộ 32 khoảng 250m. - Chứng từ pháp lý: + Quyết định số 117/QĐ-UBND tỉnh Hà Tây về việc thu hồi 4.017,43m2 đất trong cụm công nghiệp thị trấn Phùng của công ty cổ phần Đầu tư và phát triển DIA giao cho công ty TNHH Công nghệ và thương mại Hà Sơn ngày 16/01/2007. + Hợp đồng thuê đất số 38.HĐ/TĐ giữa Uỷ ban nhân dân tỉnh Hà tây và Công ty TNHH Công nghệ và thương mại Hà Sơn ngày 15/03/2007. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE395977, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất T00384 của UBND tỉnh Hà Tây cấp cho Công ty TNHH Công nghệ và thương mại Hà Sơn ngày 12/04/2007. + Giấy phép xây dựng số 52/GPXD của UBND tỉnh Hà Tây cấp cho Công ty TNHH Công nghệ và thương mại Hà Sơn ngày 18/09/2007. + Hợp đồng kinh tế số 112/HĐKT về việc thi công xây lắp công trình nhà máy sản xuất cơ khi chính xác và nhựa công nghiệp giữa Công ty TNHH Công nghệ và thương mại Hà Sơn và công ty cổ phần đầu tư và thương mại Sơn Đông ngày 03/12/2007. + Bản vẽ hoàn công tổng mặt bằng, bản vẽ hoàn công nhà xưởng sản xuất, văn phòng. + Dự toán thi công công trình nhà xưởng sản xuất, văn phòng. + Các giấy tờ khác có liên quan. - Đặc điểm về BĐS: + Về đất: Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh; Hình thức sử dụng đất: Thuê đất trả tiền hàng năm; Thời hạn sử dụng đất: 50 năm (đến ngày 16/01/2055); Diện tích sử dụng thực tế: 4.017,43 m2. Diện tích sử dụng được công nhận: 4.017,43 m2. + Về tài sản gắn liền với đất: Loại tài sản: Nhà xưởng và nhà văn phòng, năm xây dựng: 2008, tiện nghi; khá; Cấu trúc: Số tầng 01. Mái: tole. Diện tích sử dụng thực tế: 2016 m2. Diện tích sử dụng được công nhận: 2016 m2. - Kết quả thẩm định: + QH sử dụng đất nơi BĐS toạ lạc: BĐS nằm trong khu vực có QH ổn định. + Mục đích sử dụng của BĐS: BĐS đang sử dụng làm nhà xưởng sản xut. + Khả năng chuyển nhượng: Binh thường; + Giải thích phưong pháp định giá: * Giải thích: - BĐS thẩm định là đất thuê 50 năm, trả tiền hàng năm, thời hạn sử dụng đất còn lại là 46 năm. BĐS toạ lạc trong cụm công nghiệp thị trấnPhùng (không phảI khu công nghiệp). Hợp đồng thuê đất được ký giữa UBND tỉnh Hà Tây và Công ty TNHH Công nghệ và thương mại Hà Sơn => Nhân viên thẩm định đè nghị tính giá trị quyền thuê đất như trường hợp đất thuê ngoài khu công nghiệp. A. Xác định đơn giá đất ở tại vị trí tương đồng BĐS thẩm định. - BĐS nằm trong cụm công nghiệp thị trấn Phùng, nằm đối diện khu đất đấu giá Đìa Đừng qua lộ 32. BĐS nằm cách mặt đưòng quốc lộ 32 khoảng 250m. Khu đất đấu giá Đìa Đừng nằm sátvới quốc lộ 32, có điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh thuận lợi hơn so với đất ở có vị trí tương đồng BĐS thẩm định. - Nhân viên thẩm định thu thập được 2 BĐS so sánh sau: Tính giá trị quyền sử dụng đất của các BĐS so sánh. Yếu tố BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 Địa chỉ Khu Đìa Đừng- thị trấn Phùng- huyện Đan Phượng Khu Đìa Đừng- thị trấn Phùng- huyện Đan Phượng Vị trí Mặt đường nội bộ rộng khoảng 11m Mặt đường nội bộ rộng khoảng 10m Khoảng cách Cách BĐS thẩm định 300m Cách BĐS thẩm định 300m Điều kiện cơ sở hạ tầng Thuận lợi hơn BĐS thẩm định Thuận lợi hơn BĐS thẩm định Pháp lý SĐCC SĐCC Diện tích đất 77,8 m2 (đất trống) 77m2, MT=4,5m (đất trống) Giá rao bán 10.5 triệu/m2 (đã bán tháng 12/2008) 13 triệu/m2 (rao bán tháng 03/2009) Liên hệ Đt: 0988.088.064 Đt: 0904176435 Giá thương lượng 11 triệu/m2 chủ nhà đồng ý bán Nguồn: Ngân hàng Á Châu => So sánh vị trí và lợi thế, nhân viên thẩm định ước tính đơn giá đất ở tại vị trí tương đồng BĐS thẩm định bằng khoảng 80% đơn giá đất của BĐS so sánh 1 tương đương 8.400.000 đồng/m2. => So sánh vị trí và lợi thế, nhân viên thẩm định ước tính đơn giá đất ở tại vị trí tương đồng BĐS thẩm định bằng khoảng 80% đơn giá đất của BĐS so sánh 1 tương đương 8.800.000 đồng/m2. * Đơn giá đất ở tại vị trí tương đồng BĐS thẩm định: 8.400.000đồng/m2 * 85% (ước tính giá giao dịch thành công) * 90% (hệ số an toàn) = 6.426.000 đồng/m2 * Xác định V: giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được giao có thu tiền sử dụng đất. - Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài: PĐ.SX.OĐ = PĐ.SX.OĐ * PĐO= 6.426.000đ/m2 * 50% = 3.213.000đ/m2 - Đơn giá đất sản xuất kinh doanh ổn định có thời hạn là 46 năm: PĐ.SX.TH = 3.213.000đ/m2 - [3.213.000đ/m2 * (70 – 46) * 1.2%] = 2.228.000 đồng/m2. => V = 4.017,43 m2 * 2.228.000 đ/m2 = 9.192.000.000đ. * Xác định F: số tiền phải nộp cho Nhà nước nếu chuyển quyền sử dụng đất từ hình thức thuê sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. F = SĐ * P’Đ.SX..TH – tiền thuê đất đã trả nhưng chưa sủ dụng. P’Đ.SX..TH = P’Đ.SX..OĐ - (P’Đ.SX..OĐ * (70-n) * 1,2%). Trong đó đơn giá đát sản xuất kinh doanh ổn định lâu dài do UBND tỉnh Hà Tây quy định a 2.200.000 đồng/m2 = P’Đ.SX..OĐ P’Đ.SX..TH = 2.200.000đ-(2.200.000 * 24 * 1,2%) = 1560.000 đồng/m2. => F = 4.017,43 m2 * 1560.000đ/m2 – 0đ = 6.268.000.000đ (do thuê đất trả tiền hàng năm nên tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng bằng 0 đồng). * Xác định N = 80%. * Giá trị quyền được thuê đất: (V – F) * N = ( 9.129.000.000đ – 6.268.000.000đ) * 80% = 2.288.000.000đ. tương đương 570.000 đồng/m2. * Thông tin tham khảo về chuyển nhượng tại cụm công nghiệp thị trấn Phùng (thông tin rao bán tháng 3/2009). Thông tin BĐS so sánh. Yếu tố BĐS so sánh Địa chỉ Lô số A1 cụm công nghiệp thị trấn Phùng Vị trí Nằm trong cụm công nghiệp, lô góc, đường nội bộ rộng khoảng 10m, cách mặt đường quốc lộ 32 khoảng 280m. Khoảng cách Cách BĐS thẩm định 100m Điều kiện cơ sở hạ tầng Hạ tầng của khu công nghiệp ngoài khuôn viên đã hoàn thiện, khuôn viên thửa đất có tường bao, san và đầm nền, cốt nền cao hơn cốt nền đường nội bộ hiện tại Pháp lý Đất thuê trả tiền hàng năm, thời hạn thuê còn lại 49 năm. Đã có sổ đỏ và giấy phép xây dựng. Diện tích đất 5000 m2 (đất trống) Giá rao bán 1,3 triệu/m2 Liên hệ Đt: A.Đạt 0982.436.909 Giá thương lượng 1,1 triệu/m2 * Xác định quyền thuê đất theo thông tin rao bán trên: V = 1.100.000đồng/m2 * 70% (ước tính giá giao dịch bằng khoảng 70% giá thương lượng) * 4017,43 = 3.093.000.000 đồng. * Giá trị F = 0 * Giá trị quyền thuê = (V-F) * N ( với hệ số an toàn N = 80%). 3.093.000.000 * 80% (hệ số an toàn) = 2.470.000.000 đồng tươg đương 614.000 đồng/m2. => So sánh kết quả trên, nhân viên thẩm dịnh đề nghị lấy giá trị quyền thuê đất theo phương pháp xác định đơn giá đất tại vị trí tương đồng BĐS thẩm định => giá trị quyền thuê đất : 2.288.000.000 đồng tương đương 570.000 đồng/m2. B. Giá trị tài sản gắn liền với đất. 1. Nhà văn phòng (đưa vào sử dụng năm tháng 6/2008). - Nhà 02 tầng, kết cấu khung bêtông cổt thép, móng cột đơn, có hệ máI giăng móng bêtông cốt thép. Kết cấu máI tầng 1 bằng bêtông cốt thép, hệ giằng máI bằng bêtông cốt thép, mái tôn có lớp cách nhiệt. Tường bao bằng gạch, tường 220cm. Sàn tầng 1 lát gạch ceramic, trần dùng tấm trần thả, Sàn tầng 2 quét dung dịch chống thấm sử dụng làm nơI sản xuất. - Diện tích sử dụng thực tế : 288 m2 * 2 = 576 m2. - Diện tích được tính giá trị 576m2 ( phù hợp với giấy phép xây dựng số 52?GPXD). - Tỷ lệ chất lượng còn lại: 90%. - Đơn giá xây dựng ( theo đơn giá xây dựng của ACB áp dụng với loạt công trình là nhà khung bêtông, mái không phải bêtông bằng 1.500.000 đồng/m2. => Giá trị tài sản: 576m2 * 1.500.000 đồng/m2 * 90% = 777.600.000 đồng. 2. Nhà xưởng (đưa vào sử dụng năm thầng 06/2008). - Số tầng: 01 tầng. - Kết cấu: hệ khung thép tổ hợp kiểu khung zamil, kèo thép, mái tôn có lớp cách nhiệt, tường tole và gạch, nền bê tông, bề mặt quét sơn dạng sica. - Diện tích được sử dụng thực tế: 1.440 m2 (xây dựng thay đổi thiết kế, kéo dài thêm 5 nhịp theo trục 1-5e, theo bản vẽ hoàn công). - Diện tích được tính giá trị: 6m*5*24m =720m2 (phù hợp với giấy phép xây dựng số 52?GPXD). - Tỷ lệ chất lượng còn lại: 90%. - Căn cứ xác định đơn giá xây dựng: + Theo đơn giá xây dựng của ACB là 1000.000 đồng/m2. + Theo suát vốn đầu tư năm 2008 (bộ xây dựng ban hành theo công văn 292/BXD-VP ngày 03/03/2009 là 1.605.000 đồng/m2. + Theo giá trị dự toán, phần kèo thép có giá trị: 1.591.672.000đ (trước thuế) => đơn giá m2 xưởng sản xuất tương đương: 1.591.672.000đ/1440 = 1.105.000 đồng/m2. Nhận xét thấy suất đầu tư năm 2008 được xây dựng tại thời điểm giá vật liệu đang cao, hiện giá vật liệu xây dựng đã giảm xuống do với thời điểm 2008, và dơn giá theo quy định cua ACB là 1.000.000 đồng/m2. => Giá trị ước tính: 720m2 *1.000.000đ/m2 * 90% = 648.000.000đồng. 3. Công trình khác (đưa vào sử dụng năm 2008). a) Hệ thống nhà phụ trợ gồm: nhà ăn ca, nhà thay đồ và 01 gian nhà liền kề được xây dựng 01 tầng, tường gạch, cột bêtông, mái tole. Nhân viên thẩm định không tính giá trị, b) Nhà để xe. - Kết cấu: cộ thép, kèo thép, mái tole (bán mái). - Diện tích thực tế: 90m2 (được công nhận). - Đơn giá xây dựng: 600.000 đồng/m2. - Tỷ lệ chất lượng còn lại: 80%. - Giá trị: 90m2 * 600.000đ * 80% = 43.200.000 đồng. - Gồm nhà ăn, nhà bảo vệ, cổng và tường rào có diện tích 946m2. c) Nhà bảo vệ: Diện tích sử dụng khoảng 9m2, không tính giá trị. C . Giá trị BĐS= Giá trị quyền được thuê đất+ Giá trị tài sản trên đất. Giá trị BĐS = 2.288.000.000đ + 777.600.000đ + 648.000.000đ + 43.200.000đ => Giá trị BĐS = 3.756.800.000 đồng. Việc nhận thế chấp đối với đất thuê phù hợp với tình hình thực tiễn nước ta hiện nay khi mà các khu công nghiệp mới lần lượt ra đời, nó sẽ giúp cho các doanh nghiệp huy động được nguồn vốn để phát triển sản xuất kinh doanh, tuy nhiên các quy định mà các Ngân hàng áp dụng để định giá đối với đất thuê còn nhiều hạn chế và còn quy định những điều kiện cụ thể và chặt chẽ với đất thuê, việc xác định đơn giá thuê đất dựa vào các tiền đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, đơn giá đất ở tại khu vực BĐS toạ lạc…chưa phản ánh đúng giá trị thực tế của BĐS cần định giá. Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp. Techcombank: Ngân hàng không nhận thế chấp đối với đất nông nghiệp. Ngân hàng Á Châu: Nhận thế chấp đối với đất nông nghiệp khi: Thửa đát nông nghiệp có một phần hoặc liền thửa với đất thổ cư/đất sản xuất kinh doanh, khi đó: Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp = Sđ.nn * Pđ.nn.ub Sđ.nn: Diện tích đất nông nghiệp. Pđ.nn.ub: Đơn giá đất nông nghiệp theo quy định của UBND cấp tỉnh. Ngoài khi BĐS thế chấp có một phần diện tích nằm trong quy hoạch thì diện tích nằm trong QH được xác định theo đơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố Trung ương ban hành còn diện tích đất không thuộc QH thì được xác định theo quy định chung của từng NHTM. Từ sự phân tích trên ta có thể thấy được các trường hợp định giá BĐS thế chấp tại các Ngân hàng thương mại đều phù hợp với tình hình sử dụng đất và sử dụng nhà trên địa bàn Hà Nội hiện nay, các trường hợp định giá định giá đều tuân thủ pháp luật đối với đất đai tại nước ta, phù hợp với các quy định của Nhà nước liên quan đến đất đai và nhà ở, ví dụ như việc xác định số tiền phải trả khi chuyển từ thuê đất sang giao đất cũng tuân theo các Nghị định và thông tư hướng dẫn của Nhà nước về thu tiền thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…Do BĐS là một khối thống nhất nên trong trường hợp khi BĐS bao gồm cả tài sản trên đất thì giá trị này là một phần quan trọng trong giá trị BĐS thế chấp, việc sử dụng đơn giá xây dựng tại các NHTM hiện nay cũng phản ánh được một phần mức đơn giá xây dựng trên thị trường nói chung, tuy nhiên do kiến trúc và kết cấu của từng công trình xây dựng khác nhau, vì vậy việc xác định mức đơn giá xây dựng chỉ mang tính tương đối và nó phụ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm của chuyên viên định giá. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. Kết quả đạt được. Thông qua việc tìm hiểu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại NHTM cổ phần Ngân hàng Á Châu và NHTM cổ phần Kỹ thương Việt Nam, có thể thấy việc thẩm dịnh BĐS thế chấp về cơ bản đã dược thực hiện đúng theo quy trình, tuân thủ các quy định của Pháp luật và của NH, được thực hiện chi tiết trong từng khâu nhỏ,việc thực hiện phân công hồ sơ dẫ được thực hiện công khai minh bạch, nhân viên thẩm định đã tuân thủ các nguyên tắc thẩm định và thực hiện một cách chuyên nghiệp. Đơn giá thẩm định là đơn giá thị trường đã phản ánh đúng giá trị của BĐS thế chấp. Các NH dều trang bị đầy đủ phương tiện kỹ thuật hỗ trợ việc định giá: máy tính cá nhân, điẹn thoai, máy ảnh, bản đồ quy hoạch…Riêng đối với NH á Châu là NH đầu tiên có phòng thẩm định tài sản độc lập không giống như các NH khác nhân viên tín dụng kiem luôn định giá. á Châu có một hệ thống phần mềm riêng phục vụ cho việc định giá, nhân viên thẩm định chỉ cần nhập các thông tin cần thiết vê BĐS, nhờ có phần mềm này mà công việc định giá thuận lợi hơn rất nhiều, số lượg hồ sơ đuợc giải quyết nhanh chóng, có thể từ 5-6 hồ sơ/1người/1 ngày. Đièu này vừa tạo thuận lợic ho khách hàng vay vốn vùă tăng khả năng cạnh tranh cho hoạt đọng của NH. Định giá tài sản thế chấp là một khâu rất quan trọng góp phần không nhỏ vào thành công của NH. Hoạt động định giá BĐS thế chấp trong các NHTM đóng vai trò rất to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế, kết qua dịnh giá sát với thị trường, đúng với giá trị thực của BĐS không chỉ giúp NHtránh được các rủi ro mà còn giúp các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp vay vốn để mở rộng sản xuất thúc đây nền kinh tế phát triển. Để đạt được kết quả trên hoạt động ĐGBĐS thế chấp ở nước ta có những thuận lợi sau: - Hoạt động thế chấp BĐS đã được quy định cụ thể, rõ ràng trong các văn bản pháp luật như: Luật dân sự 2005, Luật đất đai 2003, Luật các tổ chức tín dụng, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng, Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nước về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178, Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước về hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó các NHTM cũng ban hành hàng loạt quy định về việc thế chấp BĐS, do vậy việc thế chấp tài sản trong đó có bao gồm cả BĐS đã được linh hoạt và thuận lợi hơn. Như NH á Châu ban hành cá quy định về đinh giá BĐS thế chấp như công văn 45/NVCV-TĐTS.08 hướng dẫn cách thức định giá cá loại BĐS, công văn số 600/NVCV-TĐTS.08 quy định tỷ lệ giảm giá, công văn số 09/NVCV-TĐTS.08 về việc xây dựng đơn giá đất thị trường.Từ những quy định trên ta thấy rằng cơ sở pháp lý của hoạt động thế chấp BĐS cũng như những quy định về BĐS thế chấp đã được nêu rõ ràng, cụ thể từ đó tạo điều kiện cho hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các NHTM diễn ra nhanh hơn, kết quả định giá đưa ra chính xác, phù hợp với thị trường, hoạt động định giá mang tính chuyên môn hoá cao. Ngoài ra, còn một số yếu tố khác tác động tích cực tới hoạt động định giá BĐS thế chấp, đó là: - Sự phát triển của thị trường BĐS: sự ra đời của Luật đất đai 2003 đã quy định rõ các quyền năng của người nắm giữ BĐS, từ đó thúc đẩy các hoạt động của thị trường BĐS, thúc đẩy các hoạt động mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Thị trường BĐS phát triển đồng bộ có tổ chức, các giao dịch nhiều là cơ sở vững chắc để các nhân viên thu thập thông tin với chất lượng tốt phục vụ công tác định giá bởi phương pháp chủ yếu mà các NH sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. Số lượng và chất lượng thông tin là cơ sở để nhân viên thẩm định xác định một cách chính xác nhất giá trị của BĐS thế chấp. - Sự phối hợp nhuần nhuyễn giữa chuyên viên tín dụng và nhân viên định giá. Chuyên viên tín dụng là người ký kết hợp đồng về tài sản bảo đảm đối với khách hàng, họ sẽ thu thập các thông tin liên quan đến bản thân khách hàng cũng như các thông tin liên quan đến tài sản mà khách hàng mang thế chấp. Khi tiến hành công việc định giá chuyên viên tín dụng và nhân viên định giá sẽ kết hợp cùng xem xét hiện trạng thực tế của BĐS thế chấp, qua đó làm giảm thời gian tiếp cận của CVĐG đối với khách hàng, hay nói cách khác hoạt động ĐGBĐS thế chấp diễn ra nhanh hơn, tiết kiệm thời gian. - Trang bị phương tiện kỹ thuật từ phía NH cũng giúp cho quá trình định giá gặp nhiều thuận lợi và nhanh chóng, bên cạnh đó trong khi thẩm định nhân viên cũng gặp được sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía khách hàng, khách hàng tạo điều kiện để nhân viên thẩm định BĐS cung cấp thêm thông tin liên quan làm cho quá trình định giá diễn ra nhanh chóng. Những khó khăn và hạn chế. Bên cạnh những thuận lợi trên thì hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các NHTM còn gặp phải những khó khăn và hạn chế sau: Khó khăn từ phía NH. - Như đã trình bày ở trên thì hầu hết các NHTM đều chưa có phòng thẩm định độc lập do đó việc định giá còn qua loa chưa sâu sắc. Riêng đối với những khoản thế chấp quá lớn, NHTM phảI mời chuyên gia định giá dẫn đến tốn kém chi phí. Đối với NH Á Châu tuy có bộ phận thẩm định tài sản độc lập nhưng một số các cán bộ trẻ kinh nghiệm còn thiếu dôi khi gây trở ngại trong công việc. Đặc biệt quyền hạn xét duyệt đối với khoản tín dụng cũng gây khó khăn cho khách hàng vì những khoản tín dụng lớn phải qua Hội sỏ duỵêt nên gây chậm trễ. - Các văn bản quy định của NH còn mang nặng tính chủ quan, như đối với NH Á Châu việc quy định hệ số an toàn cao đẫn đến định giá BĐS có gía trị nhỏ hơn thực tế khá nhiều gây khó khăn cho khách hàng khi có nhu cầu vốn lớn. - Hầu hết các NHTM chưa có một quy trình định giá chuẩn đảm bảo tính thống nhất giữa các NH làm cho việc định giá BĐS thế chấp giữa các NH thiếu đồng bộ, các quy định về định giá giữa các NH cũng khác nhau dẫn đến tình trạng cùng một tài sản nhưng ở các NH khác nhau thì định giá khác nhau. - Phương pháp mà các NH sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng một phương pháp nên đôI khi kết quả chưa thật chính xác, hon nữa chịu nhiều hạn chế của phương pháp. Khó khăn về pháp lý. - Theo quy định của các văn bản hiện hành thì khi khách hàng thế chấp tài sản phải có giấy chứng nhân chứng minh quyền sở hữu và sử dụng của mình đối với tài sản đó, cụ thể là đối với tài sản bảo đảm là BĐS thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn chậm chạp và tồn tại nhiều bất cập, Theo số liệu của Tạp chí BĐS tính đến hết tháng 6/2006, chỉ có khoảng 31/64 tỉnh, thành cấp được trên 80% giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó ở nông thôn là là 67,4% còn ở đô thị là 51,2%. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm chạp sẽ hạn chế khả năng đưa BĐS tham gia vào các giao dịch trên thị trường, các hoạt động mua bán BĐS diễn ra ít, làm ảnh hưởng đến quá trình thu thập thông tin về BĐS so sánh đối với nhân viên thẩm định, hoạt động định giá BĐS thế chấp diễn ra chậm , mất nhiều thời gian, có khi còn dẫn đến tình trạng các thông tin thu thập được sẽ không chính xác, làm ảnh hưởng đến kết quả của hoạt động định giá BĐS thế chấp. - Việc sử dụng khung giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành từng năm làm căn cứ cũng như so sánh với giá trị BĐS được định giá theo giá thị trường tại các NHTM hiện nay, trong một số trường hợp sẽ phản ánh không đúng giá trị thị trường của BĐS thế chấp. Nguyên nhân do giá đất do nhà nước quy dịnh là rất thấp so với thị trường thực tế, điều này làm cho việc định giá BĐS cuẩ NH gặp nhiều khó khăn - Thủ tục chuyển nhượng quỳen sở hữu cho người mua BĐS còn phức tạp do vậy khách hàng muốn vay vốn cũng không thể đảm bảo tính pháp lý cho tài sản để mang đi thế chấp. Khó khăn tù phía khách hàng. - Khách hàng luôn muốn định giá cao để vay nhiều vốn của Ngân hàng, còn Ngân hàng lại muốn định giá thấp để đảm bảo an toàn khi có rủi ro xảy ra. Dung hoà được hai mối quan hệ này không phải là dễ trong khi hệ thống giá cả của Nhà nước đề ra chưa sát với thực tế, không bao quát hết các tài sản cơ bản khiến cả hai bên đều khó chấp nhận. Hơn thế nữa khi nhận thế chấp tài sản rồi hoặc đang định giá mà thị trường biến động mạnh cán bộ tín dụng rất lúng túng không biết căn cứ vào đâu được. - Việc cung cấp các tư liệu mà khách hàng gửi đến nhiều khi không đảm bảo chính xác có khoảng cách xa so với thực tế. Có những trường hợp khách hàng sử dụng tài sản thế chấp đó để vay vốn tổ chức tín dụng khác mà Ngân hàng không thể biết được. Chính vì thế cán bộ tín dụng luôn luôn phải theo dõi tình hình hoạt động kinh doanh của Doanh nghiệp, luôn phải cảnh giác với những biến động trên thị trường để làm tốt điều đó NH phải có hệ thống thông tin kịp thời. Hơn nữa bản thân khách hàng thế chấp BĐS cũng chưa am hiểu thị trường BĐS, chưa nắm rõ về dặc điểm cũng như giá trị của BĐS mà mình thế chấp, do vậy họ sẽ cung cấp thông tin sai hoặc không chính xác cho nhân viên định giá, dẫn tới kết quả định giá đưa ra sẽ không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS thế chấp. Khó khăn từ môi trường khác. - Sự biến động không ổn định của thị trường BĐS. Qua gần 15 năm kể từ khi thị trường BĐS đi vào hoạt động (năm 1993), diễn biến của thị trường và tốc độ phát triển của thị trường rất phức tạp, giai đoạn 1992-1994 là thời kỳ sôi động của thị trường BĐS, giai đoạn 1995-2000 thị trường rơi vào tình trạnh trầm nắng, các giao dịch trên thị trường ít, hầu như “đóng băng” hoàn toàn; thị trường có dấu hiệu ấm trở lại và phục hồi , các giao dịch diễn ra nhiều và gây ra cơn sốt đất lần thứ hai vào các năm 2004-2005, nhưng đến đầu năm 2006 đến nay, đặc biệt là cuối năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động trở lại, các giao dịch mua bán nhà, đất diễn ra nhiều. Mặt khác thị trường BĐS ở nước ta mới được hình thành và phát triển, hệ thống văn bản pháp luật đối với thị trường còn thiếu, chưa kiểm soát được diễn biến của thị trường, thông tin trên thị trường còn chưa minh bạch, kém chính xác. Qua những phân tích ở trên cho thấy trong bối cảnh hiện nay dể phát triển kinh tê tăng cường hội nhập việc tạo ra một hệ thống NH phát triển vững mạnh là điều kiện sống còn. Để làm tốt chức năng của NH thì cần thiế phải đẩy mạnh công tác định giá tài sản thế chấp trong NH. Trong chương 3 của luận văn em xin trình bày một số ý kiến phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG THỜI GIAN TỚI. Do thị trường BĐS tại Việt nam phát triển bất ổn định, nền kinh tế có nhiều biến chuyển khủng hoảng kinh tế đang diễn ra trên khắp thế giới ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của HTNH. Đây là thời điểm các NH phải có những hỗ trợ về mặt vốn đối với các Doanh nghiệp. Do vậy để đảm bảo hoạt động của các doanh nghiệp và hạn chế rủi ro cho NH nhằm duy trì một hệ thống NH phát triển vững mạnh trong thời gian tới các NHTM ở nước ta cần có những định hướng cụ thể, đối với hoạt động ĐGBĐS thế chấp thì các NHTM cần phải đa dạng hoá các loại hình thế chấp, tức phân biệt rõ từng loại BĐS thế chấp và quy định rõ các điều kiện cụ thể đối với từng BĐS thế chấp. Cần phải xác định rõ mục đích thế chấp của khách hàng và quy mô giá trị BĐS thế chấp. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Ngân hàng Nhà nước ban hành những quy định hướng dẫn chung về định giá BĐS thế chấp để các NHTM thực hiện. Các NHTM cần phải nâng cao chất lượng định giá BĐS thế chấp, thành lập các bộ phận định giá độc lập, ứng dụng phần mềm định giá để hoạt động diễn ra nhanh và hiệu quả nhằm nâng cao chất luợng cạnh tranh. Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ phận trong Ngân hàng với nhau, từ đó thúc đẩy hoạt động chung của Ngân hàng. Thường xuyên mở lớp nâng cao trình độ nghiệp vụ cho chuyên viên định giá, tham gia các khoá học cấp chứng chỉ do Nhà nước quy định. Cụ thể hoá và hoàn thiện các quy định liên quan đến BĐS thế chấp và định giá BĐS thế chấp, phương pháp, nguyên tắc, quy trình định giá quy định cụ thể hơn và đi chi tiết tới từng trường hợp định giá cụ thể. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI. Giải pháp từ phía Nhà nước. Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất đóng vai trò rất quan trọng, nó tạo lập tính pháp lý cho hàng hoá BĐS. Các NHTM chỉ nhận thế chấp khi xét thấy các BĐS có đầy dủ giây tờ về mặt pháp lý trong khi đó hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất còn diễn ra chậm chạp và tồn tại nhiều bất cập. Có một số trường hợp các doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, nhưng họ không có đầy đủ giấy tờ liên quan đến tài sản của mình, do đó làm hạn chế khả năng phát triển của các doanh nghiệp, mặt khác còn hạn chế quy mô tín dụng của các Ngân hàng. Từ thực tế trên, các cơ quan ban ngành chức năng cần phải có những biện pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận cho người dân, những biện pháp đó là: - Đối với trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng nhà, đất mà không có các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật, thì cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cho những cá nhân, hộ gia đình có nhà, đất được sử dụng ổn định, lâu dài và được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch của Nhà nước. - Đối với những người xin cấp giấy chứng nhận mà họ chưa có khả năng nộp các khoản phí theo quy định, cần cho họ nợ nghĩa vụ tài chính trong một khoảng thời gian nhất định. Cần phải kiểm tra, xử lý đối với những trường hợp vi phạm về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với cán bộ, công chức có hành vi tiêu cực trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Có thể nói việc Nhà nước tăng cường cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng trên đât làm cho Nhà nước có thể quản lý và kỉêm soát hơn nữa đối với thị trường BĐS đòng thời phát triển thị trường hoạt động mạnh mẽ và có tổ chức có cơ sở và độ tin cậy đối với những thông tin cho hoạt động định giá nói chung và hoạt động định giá BĐS thế châp. c Ngân hàng và tăng quy mô tín dụng của các Ngân hàng. Các giải pháp trong công tác quy hoạch của Nhà nước. Thứ nhất: Về quy hoạch (QH) sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm của quản lý Nhà nước về đất đai, QH sử dụng đất là nền tảng cho các hoạt động như phân bổ, sử dụng, quan hệ giao dịch về đất đai. Công tác QH sử dụng đất trong những năm gần đây đã được triển khai trên diện rộng nhưng vẫn còn một số tồn tại như: QH vẫn mang tính chủ quan của nhà quản lý, chưa bám sát thực tế và định hướng phát triển kinh tế - xã hội, QH chi tiết sử dụng đất chưa được công khai… Vì vậy, để giải quyết tình trạng trên thì QH phải đi trước một bước, QH phải phản ánh đúng định hướng phát triển kinh tế - xã hội, nội dung QH phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí và sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, trong công tác QH cần phải có sự tham gia của nhân dân, QH chi tiết cần phải được công khai. Thứ hai: Về QH phát triển kinh tế-xã hội, QH ngành, QH đô thị, QH giao thông… Bên cạnh QH sử dụng đất, hệ thống QH ở nước ta hiện nay còn bao gồm các loại QH khác như: QH phát triển kinh tế - xã hội, QH ngành, QH đô thị, QH giao thông… Từng loại QH có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn nhau. Tuy nhiên, hiện nay các loại QH trên còn chồng chéo, chưa có sự liên kết giữa các bộ, ngành trong việc đưa ra QH, do vậy dẫn đến tình trạng lãng phí trong việc xây dựng và thực hiện QH, các thông tin của từng loại QH không phản ánh đúng tình hình kinh tế - xã hội. Vì vậy, cần phải xây dựng và đưa ra văn bản luật quy định rõ vị trí cũng như vai trò của từng loại QH, phải xác định rõ mối quan hệ giữa các loại QH. Trong hoạt động định giá BĐS tại các NHTM hiện nay, thì thông tin về các loại QH đóng vai trò rất quan trọng đặc biệt là QH sử dụng đất. Kh tiến hành thẩm định nếu nhận thấy BĐS nằm trong quy hoạch của nhà nước thì sẽ được định giá theo khung giá đất của nhà nước ngược lại sẽ đánh giá theo giá thị trường.. Từ sự phân tích trên ta thấy rằng công tác QH đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động định giá tại các NHTM hiện nay, không những xác định được chính xác giá trị BĐS thế chấp mà còn xác định được tiềm năng của BĐS đó trong tương lai, các Ngân hàng sẽ cho khách hàng vay với số tiền hợp lý, phù hợp với các lợi ích mang lại từ BĐS cả trong hiện tại và trong tương lai, hạn chế được rủi ro cho các Ngân hàng. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường BĐS là một trong 5 thị trường (thị trường vốn, thị trường khao học - Công nghệ, thị trường hàng hoá - dịch vụ, thị trường lao động, thị trường BĐS), đặc điểm của thị trường này là chiếm lượng vốn rất lớn của nền kinh tế và hiện nay đang hoạt động chưa đồng bộ nhất quán, có thời điểm thị trường sôi nổi các giao dịch nhiều giá thị trường biến động nhiều do vậy hoạt động định giá BĐS thế chấp gặp nhiều rủi ro, nhưng cũng có thời điểm thị trường đóng băng thì gây cản trở lớn bởi hoạt động định giá thiếu thông tin . Thị trường BĐS ở nước ta mới được hình thành, do vậy còn tồn tại một số hạn chế như: Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường còn thiếu, chưa đồng bộ, thị trường còn mang tính tự phát, còn tồn tại giao dịch ngầm từ đó làm thất thu Ngân sách Nhà nước. Thị trường BĐS bất ổn như vậy do những nguyên nhân sau: Cung về nhà đất tăng nhanh nhưng chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu của xã hội, sự quản lý chặt chẽ và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với thị trường BĐS… Mặt khác, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, do vậy vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết để bình ổn thị trường là cực kỳ quan trọng. Để bình ổn và phát triển thị trường BĐS cần thực hiện một số giải pháp sau: - Tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ. - Cân đối lại cung - cầu về BĐS, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp. - Hoàn thiện hệ thống, cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán và tôn trọng các quy luật của thị trường: quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh… - Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ. - Phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp. - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư. - Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường. - Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm các trường hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS. - Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Ban hành văn bản pháp luật quy định căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá bất động sản thế chấp, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường. Ở nước ta, hoạt động định giá BĐS là một hoạt động còn hết sức mới mẻ cả về lý luận và thực tiễn, tuy nhiên hoạt động định giá BĐS lại có vai trò vô cùng to lớn: Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trường, tư vấn về giá đất diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia từ đó giúp cho chủ trương, chính sách của Nhà nước diễn ra thuận lợi hơn, làm công khai, minh bạch về giá đất, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Tuy nhiên, một thực trạng hiện nay đó là hệ thống văn bản pháp luật quy định về hoạt động định giá BĐS còn ít và còn chung chung, chưa thống nhất, đặc biệt là những quy định về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các Ngân hàng hiện nay. Các phương pháp, quy trình và quy định của các NH với BĐS thế chấp chưa đồng bộ do đó chưa đảm bảo tính thống nhất trong hoạt động giữa các NH với nhau. Tại các NHTM hiện nay định giá đều dựa trên kinh nghiệm thực tế của nhân viên dịnh giá và căn cứ vào các quy định mà ban Tổng giám đốc đề ra. Vì vậy, trong thời gian tới, NHNN cần phải ban hành văn bản pháp luật quy định chung nhất về hoạt động định giá BĐS thế chấp, cũng như có những hướng dẫn cụ thể về căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá BĐS đối với các NHTM, qua đó thúc đẩy hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các NHTM ngày càng phát triển, làm tăng khả năng chuyên môn hoá trong hoạt động định giá BĐS tại các Ngân hàng. Hoạt động định giá của các NH nhiều trường hợp dựa vào khung giá đất do nhà nước đề ra, nhưng khung giá đất này thường không đươcj cập nhật theo sự thay đổi của thị trường do vậy ảnh hưởng đến khoản vay của khách hàng, gây khó khăn cho việc huy động vốn. Vì vậy, cơ quan chức năng có thẩm quyền cần ban hành khung giá đất mới sát với mức giá trên thị trường, việc xây dựng khung giá mới phải căn cứ vào các yếu tố như: Khả năng sinh lời, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và căn cứ vào mức giá giao dịch thực tế trên thị trường BĐS. Hình thành các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Thị trường BĐS ở nước ta còn rất non trẻ, đang trong giai đoạn hình thành và phát triển vì thế việc thành lập các tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ tạo ra một đội ngũ các chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có năng lực chuyên môn thực sự và một đội ngũ chuyên viên định giá chuyên nghiệp từ đó làm cho thị trường BĐS đi vào hoạt động ổn định. Hiện nay, trong lĩnh vực thẩm định giá cả nước có 47 tổ chức (trung tâm) của tỉnh, khoảng 15-18 doanh nghiệp và nhiều đơn vị thẩm định giá thuộc các công ty chuyên về địa ốc, vì thế để đảm bảo quyền lợi chung, cùng nhau xây dựng, phát triển nghề thẩm định giá trong đó có hoạt động định giá BĐS thì cần phải thành lập hội thẩm định giá, từ đó bảo vệ quyền lợi của tất cả các doanh nghiệp, các thể nhân, các pháp nhân khi thực hiện dịch vụ thẩm định giá, tạo mối quan hệ nghề nghiệp với tất cả các hội nghề nghiệp trên thế giới, qua đó nhận được sự giúp đỡ, tài trợ, hỗ trợ, trao đổi kinh nghiệm của thế giới, làm cho hoạt động định giá BĐS ở nước ta tiếp cận được các tiêu chuẩn thẩm định giá của quốc tế, qua đó thúc đẩy sự phát triển của hoạt động định giá BĐS. Việc hình thành các tổ chức định giá chuyên nghiệp sẽ góp phần thúc đẩy phát triển hoạt động định giá BĐS trong đó có hoạt động định giá BĐS thế chấp, làm cho hoạt động định giá BĐS thế chấp mang tính chuyên nghiệp cao, các chuyên viên có nhiều cơ hội để gặp gỡ cũng như trao đổi kinh nghiệm về định giá BĐS thế chấp, từ đó thấy được những điểm cần lưu ý phải sửa chữa và những điểm cần phát huy tính tích cực của hoạt động đó, qua đây sẽ nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho các chuyên viên , các phương pháp và quy trình định giá sẽ được thống nhất với nhau theo một mẫu chung, kết quả định giá BĐS thế chấp phù hợp với thị trường, làm hài lòng khách hàng thế chấp và giảm thiểu được rủi ro cho các NH, các hoạt động trong NH mang tính chuyên nghiệp hoá cao. Các giải pháp từ phía các Ngân hàng thương mại. Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Hoạt động định giá BĐS thế chấp đòi hỏi chuyên viên phải có trình độ am hiểu sâu về lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác như: kiến trúc, thiết kế… do vậy yếu tố con người đóng vai trò quan trọng và quyết định trong hoạt động định giá BĐS thế chấp. Vì vậy, cần phải bồi dưỡng nâng cao trình độ, năng lực cán bộ, đào tạo nghề nghiệp, đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực định giá BĐS thế chấp, cần có sự phối hợp giữa các cơ sở đào tạo và Nhà nước, các NHTM để đào tạo ra những chuyên viên định giá BĐS có trình độ cao, am hiểu thị trường để từ đó đưa ra kết quả định giá chính xác, phù hợp với thị trường, qua đó hạn chế được rủi ro cho các NHTM. Do định giá BĐS là một lĩnh vực mới được hình thành và phát triển, do vậy tại hầu hết các NHTM hiện nay đội ngũ định giá viên còn trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều; trong khi đó thị trường BĐS biến động bất ổn, liên tục tạo ra những cơn sốt đất, không theo một quy luật chung, cùng với đó là những thay đổi trong cơ chế chính sách của Nhà nước, thực tế này đòi hỏi các NHTM phải không ngừng bồi dưỡng, nâng cao công tác quản lý, cập nhật nắm bắt các thông tin mới về thị trường BĐS và các quy định pháp luật mới liên quan đến thị trường BĐS, các NHTM cần phải đầu tư tài chính cho chuyên viên đi học các lớp ngắn hạn về đào tạo để nâng cao trình độ nghiệp vụ như: Định giá bất động sản, thẩm định giá… Cần phải tổ chức những cuộc hội thảo hoặc thành lập một trung tâm định giá BĐS chuyên nghiệp giữa các NHTM với nhau, qua đó các chuyên viên có dịp tìm hiểu, trao đổi kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau, nâng cao trình độ của từng chuyên viên. Cần phải có sự phân công, phân nhiệm, sắp xếp đội ngũ định giá tài sản nói chung và đội ngũ chuyên viên bất động sản nói riêng, phải sắp xếp theo từng tổ định giá, ví dụ như: tổ định giá nhà ở, nhà chung cư; tổ định giá nhà xưởng… hoạt động ĐGBĐS thế chấp sẽ mang tính chuyên môn hoá cao, đem lại kết quả chính xác và phù hợp với thị trường. Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Thông tin thu thập được trên thị trường BĐS rất quan trọng đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp. Các nguồn thông trên cần phải chính xác, trung thực và phản ánh đúng diễn biễn của thị trường BĐS, các thông tin phải có nguồn gốc cụ thể. Các thông tin thu thập được có thể từ phía khách hàng hoặc do chính thu thập, vì vậy để nâng cao chất lượng thông tin thu thập được thì chuyên viên định giá cần phải chú ý tới một số vấn đề sau: - Đối với thông tin do khách hàng cung cấp về BĐS thế chấp thì cần phải kiểm tra, hoặc tham khảo ý kiến của những hộ gia đình xung quanh để xác thực lại tính chính xác của những thông tin trên. - Đối với thông tin do chính chuyÊn thu thập, các thông tin này có thể thu thập từ internet, báo, khách hàng hoặc điều tra thực tế tại khu vực BĐS toạ lạc, chuyên viên cần phải tiến hành điều chỉnh lại những thông tin trên, đảm bảo thông tin thu thập được chính xác, đầy đủ phục vụ cho công tác định giá BĐS thế chấp. - Các thông tin thu thập được phải lưu trữ lại có thể trên máy tính hoặc trên giấy, để khi có những trường hợp cần rà soát hoặc sử dụng lại thông tin có thể tìm lại một cách dễ dàng , hoặc có thể so sánh giá BĐS ở các thời kỳ khác nhau, qua đó thấy được sự biến động của thị trường BĐS. Ngoài ra, các NHTM cần phải tổ chức những cuộc điều tra giá đất trên thị trường, có thể là một năm 1 lần hoặc một năm 2 lần, kết quả của đợt điều tra là sẽ xây dựng được một khung giá thị trường cho từng khu vực, có thể căn cứ vào đó để tham khảo mức giá thị trường đưa ra xem có phù hợp hay không, mặt khác sau mỗi lần điều tra cán bộ định giá sẽ có một cái nhìn tổng quát hơn về khu vực mình thực hiện điều tra, đồng thời thấy rõ được thực trạng của thị trường BĐS. Tăng cường trang thiết bị và công nghệ phục vụ hoạt động định giá bất động sản thế chấp. Trang thiết bị và công nghệ là một vấn đề vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá BĐS, góp phần đẩy nhanh tốc độ định giá BĐS thế chấp. Các NHTM cần đầu tư phần mềm định giá, máy móc thiết bị hiện đại, nâng cao cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ tốt nhất cho hoạt động định giá BĐS, các máy tính của từng chuyên viên cần phải được nối mạng internet để có thể cập nhật tình hình của thị trường BĐS, mỗi chuyên viên phải có một chiếc điện thoại bàn để tiện cho việc liên lạc với khách hàng, chuyên viên tín dụng cũng như tìm hiểu các thông tin khác. Cần gắn chặt hoạt động định giá bất động thế chấp với các hoạt động khác của Ngân hàng thương mại. Hoạt động định giá BĐS là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng tại các NHTM hiện nay, kết quả định giá BĐS là cơ sở và căn cứ để các NHTM xét duyệt mức cho vay đối với khách hàng. Giữa cán bộ tín dụng và cán bộ định giá có mối quan hệ mật thiết với nhau, không những đòi hỏi trình độ chuyên môn của họ phải cao mà còn đòi hỏi sự gắn kết cũng như tương đồng giữa cán bộ tín dụng và cán bộ định giá. Cán bộ tín dụng là người tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm và kiểm tra tính pháp lý của tài sản bảo đảm đó, còn chuyên viên là người định giá tài sản bảo đảm đó, cán bộ tín dụng sẽ căc cứ vào giá trị của tài sản được định giá mà cho khách hàng vay theo mức quy định của Ngân hàng. Do vậy, giữa bộ phận tín dụng và bộ phận định giá trong Ngân hàng có mối quan hệ khăng khít với nhau, để phát triển hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các NHTM cần phải gắn chặt, kết hợp hoạt động định giá BĐS với các hoạt động khác của Ngân hàng, đặc biệt là hoạt động tín dụng, bên cạnh đó cần kết hợp với các hoạt động khác như: quản trị rủi ro… từ đó làm cho hoạt động định giá BĐS trong các NHTM mang tính chuyên môn hoá cao, rút ngắn thời gian định giá, nâng cao về mặt số lượng cũng như chất lượng của hoạt động định giá BĐS tại các NHTM. Định giá lại tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp luôn có khả năng mất giá theo thời gian do nhiều yếu tố tác động vào như hao mòn vật chất của tài sản, giảm giá do quan hệ cung cầu trên thị trường hay sự xuất hiện của một sản phẩm mới tốt hơn. Giá trị tài sản thế chấp dùng như là một trong những căn cứ để xác định lượng tiền tối đa mà Ngân hàng có thể cho vay nhưng giá trị đó được xác định tại thời điểm mà cán bộ tín dụng tiến hành định giá. Do đó, sau một quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng (nhất là đối với tín dụng trung, dài hạn) tài sản không còn đủ giá trị để bảo đảm cho lượng vốn vay mà khách hàng đang sử dụng nữa. Đến khi khách hàng không còn khả năng hoàn trả lúc đến hạn, việc bán tài sản thế chấp dù bán được theo giá cao của thị trường cũng khó có thể bù đắp được tiền nợ chứ chưa nói đến nhiều yếu tố khách quan khác tác động làm giá trị thanh lý càng giảm, đặc biệt những khoản vay có tài sản thế chấp nhạy cảm với thị trường như quyền sử dụng đất. Chính vì vậy mà định giá lại tài sản thế chấp là rất cần thiết. KẾT LUẬN Qúa trình tìm hiểu về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại các NHTM cho thấy để chuyên môn hoá và nâng cao hiệu quả hoạt động của các NH cũng đồng nghĩa vơia việc nâng cao chất lượng công tác địng giá tài sản thế chấp trong NH. Định giá BĐS thế chấp là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng tại các NHTM hiện nay, kết quả định giá chính xác, phù hợp vơia thị trường là căn cứ giúp cho các quyết định xét duyệt tín dụng cua NH hiệu quả đáp ứng nhu cầu vốn vay của khách hàng. Với đề tài trên, đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên luận văn chỉ tập trung vào các khái niệm cơ bản của hoạt độngđịnh giá tại các NHTM, phân tíhc quy trình và phương pháp định giá tạ một số NHTM điển hình như NHTM cổ phần Á Châu, Techcombank. Qua đó đánh giá thực trạng công tác định giá tại các NH về những kết quả đạt được và hạn chế còn tồn tại. Trên cở sở thực tiễn và lý luận em đã mạnh dạn đưa ra một số ý kiến nhằm góp phần hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp trong NH như : Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất; Các giải pháp trong công tác quy hoạch của Nhà nước; Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản; Ban hành văn bản pháp luật quy định căn cứ, nguyên tắc, phương pháp và quy trình định giá bất động sản thế chấp, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường; Hình thành các trung tâm định giá chuyên nghiệp; Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp; Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ cho hoạt động định giá bất động sản thế chấp….Với điều kiện hạn chế về mặt thời gian cũng như kiến thức nên luận văn không thể tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong các thầy cô cùng bạn đọc góp ý dể lụân văn hoàn thiện và có ý nghĩa về mặt thực tiễn. Em xin chân thành cảm ơn TSKH. NGUYỄN MINH HOÀNG người hướng dẫn khoa học, cùng toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa định giá tài sản và kinh doanh BĐS đã tận tình hướng dẫn em hoàn thành luận văn trên! TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. Chính phủ, Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất. Chính phủ, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. Chính phủ, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2003 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. Giáo trình thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây Dựng, Hà Nội. Ts.Nguyễn Minh Hoàng, Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp, Nhà xuất bản thống kê 2006. Luật đất đai 2003, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Luật kinh doanh BĐS 2006, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội. Quyết định số 4319/QĐ-TGĐ ngày 28/08/2007 của Tổng giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam về ban hành phương thức định giá “ Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất tại các địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh”. Quyết định số 1546/QĐ-TGĐ ngày 20/03/2008 của Tổng giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam về sửa đổi, bổ sung phụ lục “ Hệ số K, phương thức định giá và tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất tại các địa bàn”. Quyết định số 272/NVQĐ-TĐTS.06 của Tổng giám đốc Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu quy định về thẩm định bất động sản ngày 01/06/2006. GS. TSKH. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà nội. Thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng. Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.