Đề tài Chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản - Giải pháp mới ở thị trường bất động sản Việt Nam

ấy là giá dù giảm nhưng vẫn đứng ở mức cao và hầu như không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao "kẹt giao dịch" đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới. III. Các mô hình áp dụng tại Việt Nam Trong điều kiện các kênh tín dụng đều nghẽn mạch như hiện nay, thì chứng khoán hóa bất động sản là một giải pháp tốt có thể giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thêm nguồn vốn mới một cách linh động nhất. Việc chuyển chứng khoán hóa tín dụng bất động sản là một hình thức chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành ra công chúng và tạo điều kiện thuận lợi cho người nhà đầu tư. Khi đã được chứng khoán hóa thì nguồn vốn đầu tư này rất linh động, có tính thanh khoản cao và có thể thu hút được thêm vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẽ mà các hình thức tín dụng khác bị hạn chế. Chứng khoán hóa bất động sản có nhiều hình thức, trong giới hạ xin đề cấp đến 4 hình thức sau: + Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố; + Phát hành trái phiếu công trình; + Chứng chỉ bất động sản; + Mô hình quỹ đầu tư uỷ thác. 1. Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố. Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, các khoản cho vay thế chấp cầm cố được chứng khoán hoá tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng thế chấp cầm cố. Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung là chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường. Nói cách khác, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẳn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các chứng khoán nợ. Theo đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán 57 nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được đem ra làm tài sản đảm bảo. Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản tín dụng được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản; và từ đó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites) và các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. Chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities) được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu này. Loại trái phiếu này tuy có độ an toàn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khoán tài sản tài chính. Thực chất với những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán không còn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó. Sau đây là quy trình thực hiện chứng khoán hoá: 58 103 Quy trình chứng khoán hóa SPV Tài sản Nguồn vốn Cơ quan xếp hạng tín nhiệm Đơn vị quản lý tài sản Nhà Bảo lãnh Tổ chức phát hành Nhà đầu tư Đại lý dịch vụ Tổ chức tín thác Nhà tài trợ Mua bán tài sản Tiền Quyền đòi nợ Tiền Quyền đòi nợ Tập hợp các khoản thanh toán Kiểm tra Hình 16: Quy trình chứng khoán hoá. Sau khi cho vay thế chấp cầm cố ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố sơ cấp, các tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp các khoản cho vay này thành một danh mục và bán chúng cho một công ty có chức năng đặc biệt, chức năng mua bán nợ. Quá trình chứng khoán hóa bắt đầu được thực hiện ở giai đoạn này. Các công ty mua bán nợ này đặc biệt không có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, đây là điểm mấu chốt của quá trình chứng khoán hóa. Các trái phiếu này được bảo đảm bằng danh mục các tài sản thế chấp cầm cố của các khoản cho vay ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố thứ cấp. Thông thường, các trái phiếu này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Ví dụ: gói 1, gói 2 và gói 3. Gói 1 có hệ số tín dụng cao nhất được thanh toán toàn bộ gốc đầu tiên, và dĩ nhiên lãi suất cũng thấp nhất, Sau khi thanh toán hết gói 1 sẽ đến gói 2 và sau cùng là gói 3. Gói 3 là gói đặc biệt không định được mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao nhất. Và khi toàn bộ danh mục tín dụng hoạt động tốt thì gói 3 là gói hưởng nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại. Qua cách phân gói như trên các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để lựa chọn các 59 gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các nhà đầu tư vào các trái phiếu dựa trên thế chấp bất động sản. Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoản nợ phát hành rộng rải ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của các khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu quả từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các nhà đầu tư trái phiếu. Các tổ chức tín dụng giờ không còn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cấm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này. Khi tiến hành chứng khoán hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay không chỉ bó hẹp ở khuôn khổ các tổ chức tín dụng nửa, mà qua quá trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các nhà đầu tư nhỏ lẽ, các tổ chức bảo hiềm, các quỹ của xã hội. Tuy nhiên để mô hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quá trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa ở Việt Nam thì chúng ta còn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại (Repo), thị trường các sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực. 2. Trái phiếu công trình Khi hai kênh tín dụng là ngân hàng và các tổ chức tín dụng và kênh khách hàng đang bị thu hẹp lại, thì với hành lang pháp lý hiện có thì phát hành trái phiếu công trình là một giải pháp về vốn cho các công ty bất động sản có thể thực hiện ngay. Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa 60 thật sự hấp dẫn nhà đầu tư. Để phát hành trái phiếu bất động sản thành công thì các chủ đầu tư phải đưa ra các điều kiện hấp dẫn các nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ khi mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi; - Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính; - Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loảng sau khi chuyển đổi; cũng như khả năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sẽ thay đổi. Trái phiếu sau khi được phát hành sẽ được giao dịch tập trung trên Sở giao dịch chứng khoán để tạo tính thanh khoản cho các nhà đầu tư và tăng tính hấp dẫn của thị trường trái phiếu công ty. Đồng thời trong quá trình thực hiện công ty phải liên tục công bố định kỳ về tình hình và tiến độ dự án được huy động vốn từ trái phiếu. Hình 17: Quy trình phát hành trái phiếu công trình của công ty. TỔ CHỨC PHÁT HÀNH NGÂN HÀNG GIÁM SÁT TỔ CHỨC XẾP HẠNG TÍN DỤNG 61 Theo quy trình này thì sẽ bao gồm những bước cơ bản sau: Bước 1: Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án. Bước 2: Tổ chức đánh giá tín nhiệm sẽ đánh giá và xếp hạng tín dụng cho công ty theo các tiêu chí tài chính, tình hình kế hoạch phát triển trong tương lai, tình hình của ngành và chính sách của Nhà nước với lĩnh vực này. Bước 3: Tổ chức bảo lãnh và tổ chức phát hành sẽ nên kế hoạch huy động vốn, lãi suất thông qua nhu cầu vốn, xếp hạng tín dụng và các chính sách của công ty phát hành. Sau đó trình hồ sơ phát hành lên Uỷ ban chứng khoán Nhà nước để xin phép thực hiện. Bước 4: Làm hồ sơ đăng ký phát hành và lưu ký trên Sở giao dịch chứng khoán và đăng ký lưu ký tại Trung tâm lưu ký. Đồng thời công bố thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng. Bước 5: Tổ chức phát hành sẽ thực hiện quá trình phát hành trái phiếu và đưa lên giao dịch trên sàn chứng khoán. Tiền thu được sẽ chuyển qua ngân hàng giám sát và ngân hàng này sẽ có trách nhiệm giám sát, giải ngân trong quá trình thực hiện dự án, tránh việc sử dụng sai mục đích của chủ đầu tư. Bước 6: Công ty sẽ trả lãi và thanh toán gốc thông qua ngân hàng giám sát. Nếu công ty phát hành không có khả năng thanh toán thì tổ chức bảo lãnh phải có trách nhiệm thanh toán cho nhà đầu tư. 3. Chứng chỉ bất động sản NHÀ ĐẦU TƯ TỔ CHỨC BẢO LÃNH, PHÁT HÀNH 62 Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư bất động sản, là mô hình theo đó chứng khoán được đảm bảo trị giá bằng bất động sản, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Chứng chỉ bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản. Giá trị được đảm bảo bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Cơ chế chuyển hóa thành chứng khoán của hình thức này: là toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau sau phát hành ra công chúng. Quá trình phát hành này không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Hay nói một cách khác, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán. Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đó tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người năm giữ chứng chỉ. Hình 18: Quy trình thực hiện phát hành chứng chỉ bất động sản TỔ CHỨC PHÁT HÀNH 63 Bước1: Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thông tin liên quan đến dự án phải được công bố một cách công khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát. Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ bất động sản khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của nhà đầu tư dự án đó. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu tư bất động sản. Bước 2: Tổ chức xếp hạng tín dụng sẽ đánh giá và xếp hạng cho tổ chức phát hành, đồng thời tổ chức phát hành dựa trên kế hoạch dự án, những cam kết của công ty thực hiện và kết quả mà tổ chức xếp hạng để làm hồ sơ phát hành trình cơ quan quản lý. Bước 3: Sau khi được chấp nhận của cơ quan có thẩm quyền, tổ chức phát hành công bố thông tin và thực hiện các thủ tục có liên quan sau khi phát hành như niêm yết chứng chỉ lên sàn giao dịch và trung tâm lưu ký. NHÀ ĐẦU TƯ TỔ CHỨC BẢO LÃNH, PHÁT HÀNH NGÂN HÀNG GIÁM SÁT TỔ CHỨC XẾP HẠNG TÍN DỤNG 64 Bước 4: Tiền thu được từ đợt phát hành chứng chỉ này sẽ được ngân hàng giám sát giải ngân theo từng hạng mục thực hiện dự án. Đồng thời trong quá trình dự án, công ty phải công bố thông tin thường xuyên để đảm bảo tính minh bạch. Bước 5: Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành. Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một bất động sản, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Bên cạnh đó việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản ra sẽ có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các công ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ bất động sản đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. So với hình thức trái phiếu công trình thì chứng chỉ bất động sản an toàn hơn vì nhà đầu tư có thể kiểm soát được việc sử dụng vốn đúng mục đích thông qua sự kiểm soát và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của ngân hàng. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng chỉ bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất động cũng có một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc công bố thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý. Để cho mô hình chứng chỉ bất động sản có thể đưa vào áp dụng tại Việt Nam thì thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo ra môi trường thuận 65 lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ bất động sản. Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngoài ra, còn yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ bất động sản mới thực sự trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với các nhà đầu tư chứng khoán. 4. Mô hình công ty tín thác bất động sản REIT (Real Estate Investment Trust) là tên gọi của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Ta có thể hiểu mô hình áp dụng thông qua sơ đồ sau: Trước hết, công ty quản lý quỹ sẽ thực hiện phát hành chứng chỉ quỹ ra công chúng để thực hiện việc huy động vốn đầu tư. Chứng chỉ quỹ được phát hành sẽ được giao dịch trên sở giao dịch chứng khoán và được lưu ký tại Trung tâm lưu ký. Tiền thu được từ phát hành chứng chỉ quỹ, công ty sẽ đầu tư vào các dự án để thu lại lợi nhuận. Lợi nhuận từ hoạt động của công ty quản lý quỹ sẽ được chia cho các nhà đầu tư nắm giữ chứng chỉ đó và tỷ lệ này do công ty quyết định tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng vốn trong các năm tiếp theo. Ngân hàng giám sát có chức năng theo dõi việc thực hiện đầu tư của công ty để đảm bảo quyền lợi và mức độ an toàn của quỹ. Đồng thời công ty quản lý quỹ phải thường xuyên công bố tình hình tài sản và các dự án thực hiện để nâng cao độ minh bạch. NGÂN HÀNG GIÁM SÁT 66 Hình 19: Quy trình quản lý công ty tín thác bất động sản. Khi phát triển REIT mang đến một số lợi ít sau: - Lợi ích đối với nhà đầu tư: REIT có lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập trong hiện tại ổn định và hấp dẫn. Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính. - Lợi ích đối với nền kinh tế: + Mở ra nhiều cơ hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án bất động sản và cũng đồng thời hỗ trợ các ngân hàng và những công ty phát triển bất động sản sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác. Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ có thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai có thể tham gia vào thị trường bất động sản. + Tạo ra các điều kiện an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hoàn thiện sau đó đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường không được phép cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này được cởi bỏ một phần hoặc toàn bộ đối với các công ty trực thuộc REIT. + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu của REIT CÔNG TY QUẢN LÝ QUỸ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CÁC NHÀ ĐẦU TƯ 67 là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào không có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn trong việc xử lý …, sau đó REIT có thể thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được. + Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên môn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội. IV. Cơ chế giám sát quản lý đối với công cụ mới này 1. Xây dựng chỉ số bất động sản Việc xây dựng chỉ số này mang tính toàn diện sẽ rất là thiết thực cho nhà đầu tư, bởi vì nhà đầu tư chỉ có thể nắm bắt thông tin ở một số khu vực, một số dự án mang tính cục bộ. Yêu cầu đặt ra là chúng ta cần phải có một chỉ số chung để nhà đầu tư có thể nắm bắt được diễn biến thị trường. Hơn nữa, khi có được một chỉ số thì thông tin trên thị trường sẽ minh bạch hơn rất nhiều và đó là cơ sở để chúng ta phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh, tránh hiện tượng đầu cơ. Đặc biệt chỉ số này sẽ là chỉ báo để các cơ quan quản lý nắm bắt được thị trường và đưa ra những chính sách và điều chỉnh hợp lý giúp thị trường này ngày càng minh bạch hơn. Lợi ích của việc xây dựng chỉ số này đã thấy được ngay trước mắt, tuy nhiên việc xây dựng như thế nào và mức độ tin cậy đến đâu để nhà đầu tư thực sự thấy được đây là chỉ số cần thiết và quan trọng. Với những vấn đề đã nêu trên, nhóm đề tài khuyến nghị đưa ra một nhóm các chỉ số cho thị trường như sau: REMI Vietnam Real Estate Composite Index: Chỉ số tổng hợp thị trường bất động sản Việt Nam REMI Hanoi Real Estate Index: Chỉ số bất động sản Hà Nội REMI Hochiminh City Real Estate Index: Chỉ số bất động sản Hồ Chí Minh REMI Vietnam Office Index: Chỉ số bất động sản phân khúc văn phòng REMI Vietnam Apartment Index: Chỉ số bất động sản phân khúc chung cư REMI Vietnam Retail Index: Chỉ số bất động sản phân khúc bán lẻ 68 REMI Vietnam Warehouse Index: Chỉ số bất động sản phân khúc đất nền. Tuy vậy, tùy thuộc yêu cầu của tình hình thị trường này chúng ta sẽ xây dựng chỉ số ở từng phân khúc cho từng địa bàn, tại các tỉnh thành phố khác và xây dựng các chỉ số theo vùng miền. Thực tế hiện nay, một số công ty đã xây dựng chỉ số bất động sản cho riêng mình nhưng những chỉ số này chỉ mang tính cục bộ bởi phạm vi hoạt động của các công ty đó là giới hạn và chỉ tập trung vào một số phân khúc nhất định. Thí dụ như chỉ số BDSI của công ty Metvuong chỉ xác định theo các quận trung tâm ở TP.HCM và tập trung vào những căn hộ dành để bán, còn Vinaland tập trung chủ yếu các giao dịch ở Đông và Nam Sài Gòn. Chính vì thế mà bộ xây dựng Việt Nam đã xây dựng thí điểm chỉ số bất động sản ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hai thành phố có thị trường bất động sản lớn nhất nước. 1.1 Phương pháp tính chỉ số bất động sản (Real Estate Market Index: REMI) 1.1.1 Thành phần cấu thành REMI (Real Estate Market Index: REMI) Chỉ số này phản ánh tình hình thị trường hiện tại và sẽ dựa trên các giao dịch đã hoàn thành. Chỉ số bất động sản sẽ kết hợp ba yếu tố: giá trung bình (Price), khối lượng giao dịch (Sales), số ngày tồn tại bình quân trên thị trường (median days on market: DoM). Khi thị trường nóng thì giá tăng và khối lượng giao dịch tăng đồng thời số ngày tồn tại trên thị trường giảm xuống. Ngược lại, khi thị trường đóng băng thì giá và khối lượng giao dịch giảm xuống và số ngày tồn tại trên thị trường tăng lên. Như thế có nghĩa là chỉ số sẽ đồng biến với giá và khối lượng giao dịch và nghịch biến với số ngày tồn tại trên thị trường. REMI(t) = W1*I(price) + W2*I(sales) – W3* I(DoM) 1.1.2 Tỷ trọng của các thành phần cấu thành REMI Xác định được tỷ trọng của các thành phần cấu tạo REMI là điều cực kỳ khó khăn và khó có thể mang tính chính xác cao. Tùy thuộc vào ưu tiên cho thành phần nào phản ánh đúng tình hình thị trường mà ưu tiên tỷ trọng cao. Trong các chỉ số thị trường nào thì yếu tố gía luôn có vai trò cao, tuy nhiên trong chỉ số bất động sản của Việt Nam thì theo ý kiến của nhóm đề tài nên 69 giảm bớt vai trò của yếu tố giá đi do hoạt động đầu cơ trên thị trường cao và mang tính cục bộ, nếu yếu tố giá chiếm tỷ trọng lớn sẽ gây sai lệch về tình hình thị trường và dẫn đến nhìn nhận không đúng đắn từ phía nhà đầu tư. Một số tỷ trọng cấu thành REMI theo thứ tự: Price/ Volume/ DoM - 100/0/0: Trong tỷ lệ này thì giá đại diện cho thị trường và tỷ lệ này không phản ánh chính xác tình hình thị trường. - 50/30/20: Tỷ lệ này giá chiếm 50%, khối lượng giao dịch chiếm 30%, số ngày giao dịch bình quân chiếm 20%. Trong trường hợp này đã giảm bớt vai trò của yếu tố giá, tăng vai trò của các yếu tố khối lượng giao dịch và số ngày giao dịch bình quân trên thị trường. - 40/40/20: Tỷ lệ này giá chiếm 40%, khối lượng giao dịch chiếm 40%, số ngày giao dịch bình quân chiếm 20%. Yếu tố giá tiếp tục bị giảm bớt vai trò, tăng vai trò của yếu tố khối lượng giao dịch thành công và giữ nguyên tỷ trọng của DoM. - 33/33/33: Tỷ trọng bằng nhau đối với các yếu tố, so với các tỷ trọng trước thì yếu tố gía giảm xuống ngang bằng với các yếu tố khác, tỷ trọng yếu tố khối lượng giao dịch thành công tăng lên, và đặc biệt là DoM chiếm tỷ trọng bằng với các yếu tố còn lại. Theo quan điểm của nhóm đề tài thì nên lựa chọn trong vùng hai tỷ lệ 50/30/20 đến 40/40/20. Theo đó dịch chuyển tỷ trọng yếu tố giá dao động trong tỷ lệ từ 50% xuống 40% và yếu tố khối lượng giao dịch từ 30% lên 40%. Bởi vì tại thị trường bất động sản Việt Nam rất dễ xảy ra hiện tượng đầu cơ, làm giá nếu tỷ trọng của yếu tố giá cao sẽ dẫn tới phản ánh sai lệch thị trường vì thế phải có mức độ cân bằng nhất định giữa yếu tố giá với yếu tố khối lượng giao dịch. Còn tỷ trọng yếu tố DoM nên giữ ở mức 20% là hợp lý. 1.1.3 Cách tính chỉ số Bước thứ nhất: +Tính giá trung bình trong ngày ( tháng/ quý/ năm) +Tính số ngày trung bình trên thị trường của các giao dịch thực hiện trong ngày. +Số lượng các giao dịch thành công. 70 Bước thứ hai: Tiêu chuẩn hoá các tiêu chí bằng hệ thống chỉ số + Chỉ số giá: Iprice(t) = Price(t)/ Price(1) + Chỉ số khối lượng: Isales(t) = Sales(t)/ Sales(1) + Chỉ số DoM: IdoM(t) = DoM(t)/DoM(1) Bước thứ ba: Tính chỉ số REMIt = 100*( W1*Iprice(t) + W2* Isales(t) – W3* IdoM(t))/ REMI(1) Trong đó W1, W2, W3 lần lượt là tỷ trọng từng yếu tố trong chỉ số. 1.2 Thực tế việc xây dựng chỉ số bất động sản ở Việt Nam Hiện tại Bộ xây dựng đang thí điểm việc triển khai xây dựng hệ thống chỉ số bất động sản tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội thông qua việc cập nhật dữ liệu từ các công ty môi giới bất động sản. Về mặt phương pháp và cách tính cũng được triển khai tương tự như cách tính đã đề cập ở trên. Thời kỳ gốc để bắt đầu xây dựng chỉ số này sẽ là vào năm 2010 khi mà chỉ số CPI sẽ được điều chỉnh và trong thời kỳ từ nay đến 2010 là thời gian thí điểm. Dưới đây là biểu đồ về các chỉ số bất động sản được thí điểm: Hình 20: Chỉ số đất nền tại TP HCM. 71 Hình 21: Chỉ số đất nền tại Hà Nội. Ưu điểm: - Ba yếu tố này sẽ phản ánh chính xác mức độ của thị trường hơn việc chỉ dùng chỉ số giá do có thể vấp phải yếu tố đầu cơ, chỉ số REMI sẽ phản ánh cả tính lỏng của thị trường. - Chỉ số giá bất động sản là một công cụ giúp khách hàng, đặc biệt là chủ đầu tư có thể theo dõi được diễn biến chung và xu hướng của thị trường. Từ đó có một cái nhìn tổng thể và hệ thống về thị trường. Những khó khăn gặp phải khi tiến hành xây dựng chỉ số này: - Công việc thu thập dữ liệu: Dữ liệu sẽ được thu thập chủ yếu từ phía các công ty môi giới bất động sản, không lấy dữ liệu của các công ty đầu tư bất động sản vì họ sẽ cung cấp dữ liệu sai để nhằm mục đích riêng. Và việc thu thập dữ liệu có thể xảy ra sai sót. - Việc chọn tỷ trọng trong tính chỉ số là vấn đề tương đối phức tạp. 2. Báo cáo Môi trường kinh doanh 2005, do tập đoàn Ngân hàng Thế giới thực hiện trên cơ sở so sánh chất lượng môi trường kinh doanh ở hơn 150 nước, cho rằng thiết lập các trung tâm thông tin tín dụng tư nhân là một trong ba cải cách chính mà Việt Nam cần tiến hành. Công tác thông tin tín dụng ở Việt Nam còn hạn chế là càn trở cho sự phát triển kinh tế. Một khi thông tin tín dụng được 72 đáp ứng thì nhu cầu nguồn vốn của các thành phần trong nền kinh tế sẽ được đáp ứng là động lực giúp nền kinh tế phát triển. Hơn nữa cổng thông tin tín dụng ra đời sẽ có chức năng giám sát hoạt động của các doanh nghiệp, đồng thời nhà đầu tư sẽ nắm bắt rõ hơn về tình hình doanh nghiệp. Vì thế yêu cầu đặt ra là cần phải có một tổ chức xếp hạng tín nhiệm tư nhân để có thể khách quan trong việc đánh giá chính xác các doanh nghiệp. Thực trạng ngành xếp hạng tín nhiệm ở Việt Nam: Hiện nay ở Việt Nam cũng có một số công ty xếp hạng tín nhiệm như: Công ty Xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp Việt Nam (CRV), Công ty Thông tin tín nhiệm và xếp hạng DN (C&R), Trung tâm Thông tin tín dụng (CIC) thuộc Ngân hàng Nhà nước, Công ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report)… Nhưng các công ty này trong thời gian qua chưa đưa ra công bố một bản danh sách xếp hạng đúng với khái niệm của xếp hạng tín nhiệm DN. Trong hai năm qua, Vietnam Report kết hợp với báo điện tử VietNamNet đã công bố bảng xếp hạng top 500 doanh nghiệp lớn nhất về doanh thu (VNR500) theo mô hình của Fortune 500. Đơn vị tổ chức mong muốn sẽ duy trì một bảng xếp hạng có uy tín theo chuẩn mực quốc tế. Hàng năm, thông qua số liệu điều tra về doanh nghiệp trên toàn quốc của Tổng cục Thống kê như: tổng tài sản, doanh thu, lợi nhuận, tốc độ tăng trưởng, số lao động… kết hợp với điều tra của Vietnam Report và số liệu cung cấp từ các DN, các DN sẽ được đánh giá, xếp hạng thông qua các tiêu chí được công bố công khai, đảm bảo tính khoa học, khách quan và độc lập. Chương trình Phát triển của Liên hiệp quốc (UNDP) có đưa ra danh sách xếp hạng top 200 DN Việt Nam. Các chuyên gia UNDP đã công bố một bản báo cáo chi tiết nêu rõ quá trình điều tra xây dựng cơ sở dữ liệu đánh giá top 200 DN hàng đầu cũng như các câu chuyện đằng sau cuộc nghiên cứu. Mục tiêu của bản báo cáo nhằm tìm hiểu xem DN và các tập đoàn đang thích ứng ra sao với môi trường kinh doanh đang biến đổi, đồng thời xác định được họ đến từ đâu, chiến lược tăng trưởng của họ là gì và những hạn chế họ gặp phải. Có thể nói, báo cáo của UNDP là một cuộc điều tra nghiên cứu DN đầu tiên để đưa ra danh sách xếp 73 hạng 200 DN hàng đầu tại Việt Nam. Các chuyên gia của UNDP đã kết hợp 3 chỉ tiêu doanh số, tài sản và số lao động để đánh giá giống như mô hình của Forbes. Ngoài ra, UNDP còn tiến hành đồng thời điều tra phỏng vấn trực tiếp các DN thuộc phạm vi nghiên cứu để đưa ra bức tranh tổng thể về thứ hạng 200 doanh nghiệp hàng đầu. CIC cũng đưa ra thông sẽ công bố thông xếp hạng các doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán năm 2007 và 2008. Ngân hàng Nhà nước đã cho phép CIC cung cấp bản báo cáo phân tích, xếp hạng tín dụng DN. Đối tượng được nhận các bản báo cáo xếp hạng tín dụng DN là các đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng, không cung cấp cho các đối tượng khác. Và mới đây nhất, CIC đã được chính thức thực hiện nghiệp vụ phân tích, xếp hạng DN. Như vậy, việc các tổ chức xếp hạng ở Việt Nam chỉ mang tính tự phát, kể cả trung tâm thông tin tín dụng Ngân hàng Nhà nước. Chúng ta đã không có một chiến lược hoàn thiện để phát triển thị trường tài chính. Muốn thị trường tài chính có thể phát triển được thì phải có sự hiểu biết giữa doanh nghiệp, nhà đầu tư, trung gian tài chính. Và trong nội dung của đề tài, thì xếp hạng tín nhiệm các doanh nghiệp là điều thực sự cần thiết. Bởi lẽ các sản phẩm được phát hành ra cần phải có sự đánh giá nhất định về chất lượng mà thực tế thì chưa có một tổ chức nào đủ khả năng công khai đứng ra đánh giá và điều này vô hình trung đã làm hạn chế khả năng tiếp cận thông tin của nhà đầu tư. Yêu cầu đặt ra là phải hoàn thiện công tác xếp hạng tín nhiệm.Vậy chức năng của tổ chức xếp hạng tín dụng tư nhân này là gì? Chức năng chính của công ty sẽ là phân tích, xếp hạng tín nhiệm các tổ chức tín dụng, các doanh nghiệp; đánh giá và xếp hạng cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Công ty sẽ nắm giữ những vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin cho các đối tượng. 74 Thứ nhất, đối với các tổ chức tín dụng: nhằm hỗ trợ các tổ chức tín dụng trong việc ra quyết định cấp tín dụng, giám sát và đánh giá khách hàng, kiểm soát rủi ro hiệu quả hơn... Thứ hai, đối với các nhà đầu tư và thị trường chứng khoán là nhằm giúp họ có cơ sở để tham khảo, đối chiếu kỹ càng trước khi ra quyết định đầu tư cuối cùng, giảm bớt rủi ro khi đầu tư; giúp cho các công ty chứng khoán lựa chọn một danh mục đầu tư tốt nhất; tạo điều kiện huy động vốn trên thị trường chứng khoán thực hiện được dễ dàng, thuận lợi hơn. Thứ ba, công ty này sẽ giúp các doanh nghiệp Việt nam xây dựng hình ảnh và độ tín nhiệm của mình trong sản xuất, kinh doanh cũng như trong quá trình hội nhập quốc tế; và thứ tư là sẽ giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá được đối tượng quản lý của mình, có cơ sở để đưa ra những giải pháp thích hợp, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế nói chung. Vấn đề trên đã được giải quyết, vậy mô hình đánh giá như thế nào sẽ phù hợp với Việt Nam? Do Việt Nam có những điều kiện đặc biệt nên áp dụng một phương pháp phù hợp tránh áp dụng cứng nhắc và rập khuôn là một điều đáng suy nghĩ. Với hiện trạng hiện nay của Việt Nam, một mô hình như Forbes 500 hay Fortune 500 (tất nhiên không rập khuôn), cũng là điều nhiều nhà đầu tư đang mong mỏi. Tuy vậy, áp dụng mô hình hiện đại như vậy không phải là điều dễ dàng. Chẳng hạn, nếu theo mô hình Forbes 500 và chỉ dựa trên những chỉ tiêu hiện tại để đánh giá như: doanh thu, tài sản, tốc độ tăng trưởng, lợi nhuận và số lao động thì vẫn gặp nhiều hạn chế như: tài sản của các DN nhà nước rất khó xác định và thường không tính đủ (vấn đề về sở hữu đất đai, vấn đề cấp phát vốn của Nhà nước, vấn đề công nợ của các DN nhà nước…) hoặc sự mất cân bằng giữa lao động trong các ngành như dệt may và tài chính ngân hàng… đồng thời cả sự hạn chế về hệ thống cơ sở dữ liệu, sự không thống nhất trong mô hình quản lý hạch toán của các tổng công ty nhà nước và các đơn vị thành viên. Bên cạnh đó, nền kinh tế đang trong giai đoạn chuyển đổi, do vậy sẽ gây khó khăn cho việc xác định mô hình sở hữu cũng như tổng hợp dữ liệu. Về tổng 75 thể, vẫn có thể đưa ra bức tranh tổng quát về xếp hạng DN, tuy nhiên, kết quả đưa ra sẽ có nhiều sai lệch. Theo nhìn nhận của nhóm đề tài thì với hiện trạng cơ sở dữ liệu cũng như tình hình thực tế các DN hiện nay, mô hình đánh giá của Standard & Poors, Moodys… là phù hợp nhất vì nó dung hoà được các yếu tố. Đối với ngành xếp hạng tín nhiệm DN tại Việt Nam, câu khẩu hiệu: Độc lập, khách quan, trung thực mới chỉ là điều kiện cần. Đó là lý do đặt ra là chúng ta phải xây dựng một quy trình đánh giá khoa học, bài bản sát thực phù hợp với điều kiện hoàn cảnh thực tiễn. Đồng thời chúng ta cũng cần sự tham vấn của các chuyên gia tài chính hàng đầu trong và ngoài nước và liên tục chỉnh sửa để không ngừng hoàn thiện quy trình đó. 3. Cải thiện và tăng cƣờng giám sát hệ thống tài chính Chứng khoán hoá là công cụ thông minh song để nó thực sự phát huy được vai trò của mình thì cần có sự giám sát và quản lý chặt chẽ để có thể phát triển bền vững. Vì thế cần có sự giám sát các bên tham gia trong giao dịch chứng khoán hoá và có sự đảm bảo các sản phẩm được tạo ra có tính thanh khoản. Hiện tại hệ thống giám sát tài chính của Việt Nam còn tồn tại nhiều điểm yếu, vì thế để quá trình chứng khoán hoá sớm được triển khai thì vấn đề quan trọng là chúng ta cũng phải hoàn thiện cơ chế và tổ chức của bộ máy giám sát hệ thống tài chính. Nó là điều kiện tiên quyết và cũng là cơ bản để phát triển không chỉ thị trường các công tài chính mà là để chúng ta có nền tài chính ổn định và lành mạnh. Câu hỏi đặt ra là: vậy hệ thống tài chính của Việt Nam được giám sát như thế nào? Định chế tài chính trung gian là các tổ chức thực hiện chức năng dẫn vốn từ người có vốn tới người cần vốn. Các định chế tài chính trung gian có thể là các ngân hàng, các công ty chứng khoán, các hiệp hội cho vay, các liên hiệp tín dụng, các công ty bảo hiểm, công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính (gọi tắt là ngân hàng, chứng khoán và bảo hiểm). Như vậy, hệ thống tài chính của Việt Nam có sự hiện diện của hầu hết các loại hình định chế tài chính trung gian, do đó, hoạt động giám sát tài chính quốc gia bao trùm lên tất cả các định chế này. 76 Hiện tại, việc kiểm tra, giám sát các định chế tài chính này đang được phân chia cho các cơ quan khác nhau. Ngân hàng Nhà nước chịu trách nhiệm kiểm tra, thanh tra và giám sát hoạt động của các tổ chức tín dụng. Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chịu trách nhiệm thanh tra, quản lý và giám sát hoạt động của các công ty chứng khoán và thị trường chứng khoán nói chung. Bên cạnh đó, hoạt động của các công ty bảo hiểm được giám sát bởi Bộ Tài Chính. Một điểm đáng lưu ý trong mô hình hiện tại là việc các cơ quan này vừa thực hiện chức năng cấp phép, ban hành cơ chế chính sách vừa thực hiện chức năng hướng dẫn, triển khai thực hiện và kiêm luôn vai trò kiểm tra, thanh tra và giám sát (theo sự phân cấp trên). Mô hình này dẫn tới sự thiếu liên thông trong vấn đề thực hiện giám sát cả hệ thống tài chính. Gần như các cơ quan chức năng chưa phát hiện được bất cứ mối liên hệ, hay nói thẳng ra là các giao dịch bất minh giữa ba nhóm đối tượng này. Mô hình giám sát tài chính của Việt Nam còn bộc lộ nhiều bất câp và yếu kém, cụ thể ở các điểm sau: Điểm yếu thứ nhất là sự thiếu phối hợp điều tiết giữa các cơ quan chức năng trong việc xử lý các vấn đề tài chính, xảy ra tình trạng giẫm chân nhau trong hệ thống giám sát tài chính. Điểm yếu thứ hai là sự yếu kém trong quá trình theo dõi và giám sát, bao gồm tính thiếu minh bạch và chất lượng các báo cáo. Sự phát triển, đổi mới của hệ thống tài chính tạo ra những sản phẩm lai ghép, do đó, công tác giám sát cũng gặp khó khăn hơn. Sự không tương thích giữa các tiêu chuẩn Việt Nam và tiêu chuẩn thế giới trong việc giám sát dựa trên rủi ro đã góp phần làm bộc lộ tính yếu kém của công tác điều tiết và giám sát. Ngoài ra, cơ chế cảnh báo và giám sát hệ thống sớm cũng là một điểm yếu của hệ thống điều tiết hiện nay. Điểm yếu thứ ba là năng lực phát hiện, xử lý vi phạm còn hạn chế, trong khi chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh. Thứ tư là yếu kém trong việc giám sát dòng vốn có yếu tố nước ngoài. 77 Chính vì thế mà tháng 3-2008, Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia (NFSC) được thành lập với nhiều chức năng và nhiệm vụ quan trọng như: điều phối hoạt động giám sát thị trường tài chính quốc gia, kiến nghị cơ chế giám sát, giám sát chuyên ngành; giám sát chung thị trường tài chính, giám sát điều kiện được cấp phép; phân tích, dự báo, cảnh báo mức độ an toàn hệ thống và nguy cơ rủi ro đối với thị trường tài chính quốc gia. Tuy nhiên, đến thời điểm này, hoạt động của cơ quan này vẫn chưa thực sự khởi sắc, ngoài việc tổ chức một số hội thảo và đối thoại giữa chính phủ, các cơ quan chức năng và các trí thức, học giả. NFSC nên tập trung vào triển khai một số công việc cụ thể: (i) rà soát hệ thống tài chính, đưa ra khuyến nghị chính sách về việc thành lập thêm các định chế tài chính mới, đặc biệt là ngân hàng và công ty chứng khoán; (ii) kiểm tra, phân tích và đánh giá các sản phẩm dịch vụ đang được cung cấp hiện nay để nhận diện rủi ro, đặc biệt là việc triển khai cung ứng các công cụ tài chính của các định chế tài chính (như repo, tiết kiệm linh hoạt, tiết kiệm bảo đảm...); (iii) xem xét và đánh giá khách quan về việc thực hiện phân loại nợ và trích lập đủ dự phòng đối với các tổ chức tín dụng (hoạt động chiếm tới trên 50% tổng tài sản và hàm chứa rất nhiều rủi ro); (iv) kiểm tra khoản mục đầu tư giấy tờ có giá, chú trọng phân tích giao dịch giữa ngân hàng và công ty. Tuy nhiên vẫn cần thời gian để hoàn thiện và cơ cấu tổ chức cũng như mô hình hoạt động, nhưng với sự ra đời của Uỷ ban giám sát tài chính quốc gia thì thị trường tài chính của Việt Nam sẽ hoạt động tốt hơn và là kênh dẫn vốn hiệu quả cho nền kinh tế. 78 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 1. Ban hành các văn bản pháp luật tạo hành lang pháp lý để thị trƣờng phát triển lành mạnh “ kinh t Đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường bất động sản); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v..) của các doanh nghiệp bất động sản của nhà nước). Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản như công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường bất động sản cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế bất động sản và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế bất động sản với giữ gìn môi trường sinh 79 thái…Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau: - Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản; - Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế... thống nhất quản lí bất động sản theo pháp luật; - Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v.. - 80 - - – - - 2. Cải thiện chất lƣợng đào tạo nhân lực trong ngành bất động sản. Để có thể áp dụng công cụ chứng khoán hoá các khoản cho vay thế chấp bất động sản thì yêu cầu cần thiết được đặt ra là phải định giá chính xác được giá trị các bất động sản được thế chấp. Đây là bài toán khó khi mà số lượng nhân lực được đào tạo bài bản ra còn ít và thiếu kinh nghiệm được cọ xát với thực tế, còn số khác được đào tạo dưới dạng chứng chỉ thì được đào tạo trọng trong thời gian ngắn không thể đảm bảo được chất lượng. Bài toán ở đây là cần phải cải thiện nguồn nhân lực cả về chất lượng và số lượng. Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên nguồn tài nguyên đất đai sẽ được sử dụng mạnh mẽ. Theo đó, nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản sẽ cần rất nhiều, nhất là nhân lực có chuyên môn, chuyên nghiệp trong định giá, quản lý sàn. Ngoài các công ty trực tiếp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, nhu cầu còn có từ các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, các tổng công ty lớn… Tại một số ngân hàng thương mại, các 81 chuyên viên tín dụng phụ trách mảng khách hàng liên quan đến bất động sản cũng buộc phải có chứng chỉ nói trên. Đây cũng là yêu cầu có ở nhiều quỹ đầu tư, đặc biệt là trình độ về khả năng thẩm định. Hiện nay việc đào tạo và cấp các chứng chỉ này còn lỏng lẻo, để có được chứng nhận đào tạo về môi giới, định giá hay quản lý sàn bất động sản, các học viên chỉ mất trên dưới hai tháng, với học phí từ 4 - 5 triệu đồng/khóa. Trong khi đó, đào tạo chính quy chuyên sâu theo bậc đại học, thời gian đào tạo là 4 năm, trong đó có 2 năm học các môn chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Với việc đào tạo đại trà như hiện nay chắc chắn sẽ không đảm bảo được chất lượng cao và đồng đều. Hơn nữa, chất lượng của các chương trình đào tạo hiện nay còn thiếu yếu tố thực tế. Chính học viên cũng chỉ được đào tạo một kiến thức chung chung, kiến thức chay mà chưa được thực hành, cọ xát với sàn mẫu, sàn thật nên còn thiếu tính thực hành và chưa phát huy được hết khả năng. Nếu xét về sự chuyên sâu kiến thức trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chỉ với thời lượng trên dưới hai tháng chất lượng đào tạo khó đảm bảo tương xứng. Với những bất cập đã nêu trên thì vấn đề đặt ra Nhà nước nên có chính sách cụ thể đối với việc đào tạo nhân lực ngành này. Theo nhóm đề tài kiến nghị một số giải pháp cụ thể như sau: - Cho phép các trường đại học thuộc ngành kinh tế và xây dựng được phép đào tạo nhân lực ngành bất động sản hệ chính quy. Nội dung liên quan đến chương trình đào tạo này phải được các chuyên gia và cơ quan có liên quan thẩm định, đồng thời phải cân đối được yếu tố lý thuyết và yếu tố thực tế. - Chấn chỉnh các cơ sở đào tạo chứng chỉ bất động sản, loại bỏ những cơ sở chưa đạt yêu cầu và đưa ra một khung giáo trình thống nhất cho các cơ sở đào tạo này. - Đưa ra một khung tiêu chuẩn, tiêu chí đối với nhân lực trong lĩnh vực này và muốn được cấp chứng chỉ thì phải thông qua kỳ thi quốc gia trong lĩnh vực này. - Ban hành khung pháp lý cụ thể đối với chính sách đào tạo nhân lực ngành này, trong nghị định hướng dẫn 153 còn chung chung và chưa cụ thể. 3. Giám sát việc minh bạch hoá thông tin 82 Để công cụ chứng khoán hoá được đưa vào vận hành tốt ở Việt Nam thì yêu cầu cấp thiết được đặt ra là cần phải có được sự minh bạch cao điều đó sẽ tạo được sự tin tưởng của nhà đầu tư. Vì vậy theo các thành viên đề tài thì Chính phủ nên ban hành nghị định về việc công bố thông tin với các tổ chức liên quan đến hoạt động trên thị trường tài chính, bất động sản, hoạt động đầu tư vì điều này là cần thiết tránh sự bất cân xứng thông tin giữa các bên, làm kìm hãm sự luôn chuyển của dòng vốn cũng chính giảm hiệu quả của nền kinh tế. Hiện nay chúng ta mới có thông tư số 38/2007/TT-BTC, tuy nhiên thông tư này còn thiếu tính thực tế và mang nặng tính hình thức, chưa quy định cụ thể rõ ràng. Có thể thấy được những bất cập và hạn chế được thể hiện đó là: Thứ nhất, Thông tư chưa bao quát được hết các đối tượng phải công bố thông tin. Theo quy định, các đối tượng phải công bố thông tin đã bao gồm hầu hết các thành viên có hoạt động đầu tư, kinh doanh chứng khoán, nhưng còn một thành viên lớn trên thị trường với chức năng đầu tư tài chính, kinh doanh vốn là Tổng công ty Đầu tư và kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) lại không nằm trong các đối tượng phải công bố thông tin. Sự bỏ sót về đối tượng phải công bố thông tin này có thể gây ra sự thiếu minh bạch mà hậu quả là sự không công bằng giữa các thành viên khi tham gia đầu tư kinh doanh chứng khoán theo quy luật thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi của các nhà đầu tư. Thứ hai, Thông tư còn có nhiều quy định chung chung, chưa rõ ràng khiến các đối tượng phải công bố thông tin có thể rơi vào tình trạng lúng túng, nhiều khi không biết mình có phải công bố thông tin hay không do không có đủ cơ sở và thông tin cho việc công bố thông tin. Yêu cầu đặt ra đối với một thông tư hướng dẫn thi hành là phải cụ thể hóa, làm rõ các các đối tượng, các trường hợp và các nội dung phải công bố thông tin; tránh gây hiểu nhầm, hiểu sai hay bỏ sót các đối tượng, các nội dung phải công bố thông tin; đảm bảo hiệu quả thực thi sau khi được ban hành. Vậy với những nội dung liên quan đến đề tài thì cần công bố thông tin ở nhóm đối tượng nào? Thì theo nhóm đề tài đề xuất một số văn bản cần thiết liên quan đến nội dung đề tài: 83 - Văn bản pháp luật liên quan đến công bố thông tin trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. - Văn bản hướng dẫn đối với các đối tượng tham gia quá trình chứng khoán hoá; - Văn bản hướng dẫn của NHNN, BTC về quản trị rủi ro đối với các tổ chức tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm, tổ chức phát hành sản phẩm tài chính. - Hoàn thiện hơn văn bản pháp luật công bố thông tin trên thị trường chứng khoán mà cụ thể ở đây là Thông tư 38; Với những nội dung văn bản trên cần ban hành thì đó quả là quá trình cần có sự tìm hiểu và tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia khác đồng thời hoàn thiện những văn bản pháp luật hiện có sao cho những văn bản này có hiệu lực đáng kể và thực hiện chức năng của nó. KẾT LUẬN Sau 20 năm đổi mới, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đã đạt những bước phát triển nhất đinh. Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế và bất cập như mất cân bằng cung cầu ở một số phân khúc, nguồn vốn huy động còn hạn chế, hành lang pháp lý còn nhiều khiếm khuyết… Để thị trường bất động sản có thế phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì chúng ta cần có các biện pháp hỗ trợ và điều chỉnh, trong đó hổ trợ tín dụng có vai trò rất quan trọng. Vì vậy, trong đề tài của mình nhóm nghiên cứu đề xuất công cụ chứng khoán hoá các khoản cho vay bất động sản, một kênh khơi thông tín dụng đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng và phát triển như: Mỹ, Nhật, Úc, Singapore… Với những phân tích ở trên, nhóm nghiên cứu đã đưa ra ưu, nhược điểm của công cụ chứng khoán hoá, thực tiễn của thị trường bất động sản cũng như hoạt động tín dụng bất động sản, và đề xuất các giải pháp để áp dụng công cụ mới này. Việt Nam chưa từng áp dụng công nghệ mới này vào thị trường bất 84 động sản, tuy nhiên với những bài học kinh nghiệm của các nước đi trước, chúng ta hoàn toàn có khả năng áp dụng thành công. Để có thể áp dụng hiệu quả công cụ này vào thị trường bất động sản thì cần có sự p sự minh bạch thông tin trên thị trường tài chính, thành lập các tổ chức tài chính tham gia điều tiết thị trường. Đồng thời cũng tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao có khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường. Nhóm nghiên cứu cũng rất hy vọng và cũng có niềm tin rằng, trong một tương lai không xa, Việt Nam có thể áp dụng thành công công nghệ chứng khoán hoá và giải quyết được các bất cập còn tồn tại trong thị trường bất động sản, để thị trường bất động sản phát triền bền vững và góp phần hơn nữa vào công cuộc phát triển của đất nước. Danh mục tài liệu tham khảo. 1. Các luật, bộ luật: Đất đai 2005, Luật bất động sản 2005, Bộ Luật dân sự 2005, Luật đầu tư 2005. 2. Thông tư số 38/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính về công bố thông tin trên TTCK, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 3. PGS.TS Nguyễn Văn Tiến, Giáo trình quản trị rủi ro trong ngân hàng thương mại, NXB Thống kê. 4. Administrator of National Banks, Comptroller’s Handbook, November 1997. 5. 6. 7. 8. 85 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. a=PORTAL. 16. a=PORTAL. 17. 18.