Đề tài Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam

ầu tư xây dựng cơ bản, xây dựng công trình công cộng cũng như các doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS từ trước đến nay vẫn không thể khởi công thực hiện công trình theo đúng tiến độ hợp đồng. Nhiều công trình đã phải kéo dài thời gian khởi công chỉ vì vướng giải phóng mặt bằng. Cái khó hiện nay là bộ phận nhỏ người dân không hợp tác Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 87 với doanh nghiệp trong khâu giải phóng mặt bằng., bởi dự án rơi vào tình trạng trạng treo chỉ vì không giải phóng được mặt bằng. Việc thu hồi đất của các chủ đầu tư với người sử dụng đất chưa bao giờ căng thẳng như hiện nay. Nhà nước chỉ đứng ra đền bù ở các dự án lớn, còn các dự án nhỏ, đất phi nông nghiệp để tự doanh nghiệp đứng ra tự thương lượng đền bù với dân. Chính điều này đã đẩy doanh nghiệp vào hoàn cảnh khó khăn. Ngay cả các công trình phục vụ công ích, các công trình trọng điểm do Nhà nước quản lý còn gặp khó khăn trong việc đền bù thì việc tự đền bù docủa các doanh nghiệp thực hiện phải tăng lên gấp nhiều lần. Công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì còn liên qua đến lợi ích của nhiều người. Phải giải quyết ổn thoả mối quan hệ lợi ích giữa các bên liên quan là một việc không hề dễ. Công tác này diễn ra chậm khiến cho tiến độ thực hiện dự án bị chậm theo, gây nên những tổn thất lớn cho doanh nghiệp, như giao nhà không đúng hạn định, dự án không hoàn thành đúng tiến độ, thời gian phải trả lãi ngân hàng càng dài gây nên gánh nặng không chỉ về tài chính cho doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến danh tiếng của doanh nghiệp với các đối tác và khách hàng. *Xây dựng khu công nghiệp(KCN)- Khu chế xuất (KCX) Vấn đề sử dụng quỹ đất nông nghiệp cho mục đích phát triển KCN - KCX, khu công nghệ cao... trong bối cảnh FDI vào nhiều, là câu chuyện phổ biến của các quốc gia đang phát triển. Tuy nhiên, điều đáng nói là ở Việt Nam hiện nay, quá trình ấy diễn ra với ở tốc độ quá nhanh và không được quy hoạch cẩn thận. Điều dễ nhận thấy là những diện tích đất được lấy để phát triển KCN - KCX, khu công nghệ cao... chủ yếu nằm ở vùng đất giao thông thuận lợi, dân cư đông đúc, đất canh tác tốt. Những đồng bằng trù phú như ĐB sông Hồng (rộng 0,8 triệu ha), ĐB sông Cửu Long (2,5 triệu ha) đã bị chia nhỏ để làm KCN-KCX, khu công nghệ cao, sân goft... Theo các chuyên gia, nguyên nhân Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 88 của việc phân nhỏ các "vựa lúa" và "bêtông hóa" chúng xuất phát từ phong trào thu hút FDI của các địa phương trong khi chưa có sự chuẩn bị chu đáo, chưa có quy hoạch cụ thể. Tình trạng này dẫn đến việc các địa phương ra sức "chiều" doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp muốn vào chỗ nào là được chỗ đó, trong khi chúng ta còn rất nhiều loại đất khác mà không chọn. Những ưu đãi này nhiều khi dẫn đến tình trạng đăng ký địa điểm đầu tư ở những thửa đất “nhất đẳng điền”, những thửa đất canh tác tốt, giao thông thuận lợi, gần khu dân cư. Nhiều chuyên gia nông nghiệp cho rằng, điều này còn gây thêm sự lãng phí nguồn lực nông nghiệp vì chỉ cần lấy 1 ha đất sẽ làm ảnh hưởng đến 2-3 ha khác, các công trình thủy lợi bị đảo lộn, thậm chí phá hủy. Việc bê tông hoá những “nhất đẳng điền”, “bờ xôi củ mật” đang diễn ra với tốc độ chóng mặt. Trong khi đó những loại đất này lại vô cùng quý. GS TS Nguyễn Lân Dũng - chuyên gia cao cấp, Viện Vi sinh vật và Công nghệ sinh học (ĐH quốc gia) đã dùng khái niệm "đất có cấu tượng" để chỉ loại đất trồng trọt có các hạt vừa phải, có thể giữ nước, giữ thức ăn, giữ không khí trong đất mà nông dân ta vẫn gọi là bờ xôi, ruộng mật. Ông khẳng định, để có các hạt đất như vậy, cần có sự hoạt động liên tục của vi sinh vật qua hàng nghìn năm để tạo ra được chất mùn làm liên kết các hạt đất lại thành đất có cấu tượng, được vi sinh vật phân giải dần dần để giải phóng thức ăn cho cây trồng, kết hợp với phân khoáng để phân khoáng không dễ dàng bị rửa trôi xuống các lớp đất sâu. Chính việc bê tông hoá này đã gây ra một sự lãng phí rất lớn, đồng thời xét về lâu dài có ảnh hưởng nghiêm trọng đến các thế hệ sau này. Bên cạnh đó, chất thải của khu công nghiệp làm ô nhiễm nguồn nước, không khí, dẫn đến ảnh hưởng lớn là không có nông nghiệp sạch. Đó là còn chưa kể tới việc thu hồi đất đã làm ảnh hưởng tới đời sống của các hộ dân sống ở đó. 2.3 Nhóm khó khăn nội tại của lĩnh vực BĐS *Giá đất, giá văn phòng cho thuê quá cao Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 89 Ngoài những vấn đề bất lợi trên như cơ sở hạ tầng kém phát triển, giải phóng mặt bằng chậm,…các doanh nghiệp Hàn Quốc còn phàn nàn rằng giá đất ở Việt Nam là quá cao. Đây không chỉ là nhận định của các nhà đầu tư Hàn Quốc mà đây còn là nhận định của rất nhiều chuyên gia BĐS. So với nhiều nước trên thế giới thì thu nhập bình quân của người Việt Nam còn thấp, nhưng giá nhà đất tại Việt Nam lại nằm trong 17 nước có giá nhà đất và giá văn phòng cho thuê cao nhất trên thế giới. Bộ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Hồng Quân khẳng định đây là điều bất cập. Công ty nghiên cứu thị trường BĐS Cushman &Wakefield (công ty hàng đầu thế giới về cung cấp các dịch vụ BĐS) mới đây đưa ra bản báo cáo xếp Việt Nam vào hàng thứ 17 trong top các quốc gia có giá thuê cao ốc văn phòng cao ngất là một bất lợi lớn (xem phụ lục 3). Trong bản báo cáo của Cushman & Wakefield đã so sánh chi phí sở hữu văn phòng tại 203 thành phố lớn thuộc 58 nước trên thế giới. Trong đó có một số thành phố mới có mặt trong danh sách này lần đầu như Kiev (Ukraine) ở vị trí thứ 16 và TP.HCM (Việt Nam) ở vị trí 17. Nếu đúng như dự báo giá văn phòng cho thuê trong thời gian tới sẽ đạt khoảng 100 USD/m2 TP.HCM sẽ nằm cùng nhóm với Hồng Kông, Tokyo và London trong Top 10 các thành phố có giá văn phòng cho thuê đắt nhất thế giới. Giá đất tại Việt Nam còn chưa hợp lý, quá cao so với các nước trong khu vực. Đây là một trong những trở ngại lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như dòng vốn đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài. Trước khi chính thức quyết định bỏ vốn đầu tư vào một thị trường nào đó, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải suy đi tính lại khả năng và mức độ thu lời của dự án. Ở đâu giá đất đai hợp lý có khả năng thu lời cao hơn thì họ sẽ đến đó. Giá nhà đất và giá thuê cao có thể khiến các nhà đầu tư chuyển hướng sang các nước như Ấn Độ, Thái Lan, Trung Quốc... để có được chi phí rẻ hơn. Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 90 *Thiếu minh bạch trong việc công bố thông tin về lĩnh vực BĐS Việt Nam Nhiều vướng mắc trong quá trình chuẩn bị đầu tư và kinh doanh tại Việt Nam đã được đại diện nhà đầu tư Hàn Quốc thẳng thắn trao đổi với các cơ quan chức năng Việt Nam, trong hội thảo được tổ chức ngày 14/12/2007 tại Hà Nội thì vấn đề thiếu hụt nghiêm trọng các nguồn thông tin về BĐS như giá cả, thông tin quy hoạch, thông tin về chính sách khuyến khích đầu tư,…. Hiện nay, Hàn Quốc đang giữ vị trí số 1 trong số hơn 81 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư Việt Nam, với gần 1.800 dự án, tổng vốn đăng ký 12,7 tỷ USD, vốn thực hiện 2,8 tỷ USD. Theo ông Kim Won Ho, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ doanh nghiệp Hàn Quốc (KOTRA), kết quả điều tra mới nhất của tổ chức này cho thấy có tới 34,6% số doanh nghiệp HQ được khảo sát gặp khó khăn lớn khi chuẩn bị đầu tư do thiếu thông tin. Vấn đề ngôn ngữ cũng là một trở ngại khác (18,9%). 12,2% doanh nghiệp muốn có được những chính sách ưu đãi đầu tư hơn.h ưu đãi đầu tư hấp dẫn hơn. Như vậyDo đó có thể khẳng định rằng khó khăn lớn nhất của Hàn Quốc khi đầu tư vào Việt Nam là thiếu thông tin. Thông tin về lĩnh vực BĐS rất hạn chế. Các hoạt động giao dịch ngầm vẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Do công tác quản lí còn lỏng lẻo nên giá bất động sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luôn diễn ra, thông tin thị trường bị nhiễu, không đúng giá trị thực tế của bất động sản. Thêm nữa, vVấn đề công khai thông tin quy hoạch chưa được thực hiện thường xuyên, đầy đủ. Nhiều khi còn có các chi phí phụ trội thêm mà rất nhiều doanh nghiệp nước ngoài không thể hiểu được (như “chi phí quan hệ” của họ chiếm một phần không nhỏ trong chi phí của của doanh nghiệp, cả trong quá trình chuẩn bị đầu tư lẫn hoạt động sản xuất kinh doanh). Đây là nguyên nhân sâu xa ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư vào lĩnh vựckinh doanh trong thị trường bất động sản, hoạt động đầu tư này dễ gặp các rủi ro lớn do Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 91 mọi người không tiếp cận được với những luồng thông tin xác thực của thị trường. 2.4 Nhóm khó khăn từ các thị trường tương tác *Lạm phát cao, nhập siêu liên tục, thâm hụt ngân sách lớn Theo báo cáo mới đây nhất vào tháng 2 năm 2008 của nhóm giáo sư chuyên gia kinh tế ĐH Harvard tư vấn chính sách kinh tế cho VN cho thấy Việt Nam đang gặp phải những khó khăn trong việc thực hiện các chính sách vĩ mô, tình hình lạm phát cao, liên tục nhập siêu ở mức cao, thâm hụt ngân sách lớn. Ngoài việc tăng giá dầu và một số nguyên liệu sản xuất trên thị trường thế giới cũng như thiên tai, dịch bệnh trong nước là nguyên nhân khách quan dẫn tới việc tăng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) năm 2007, thì nguyên nhân chính của lạm phát là mặc dù nền kinh tế kém hiệu quả nhưng lại phải hấp thụ một lượng vốn quá lớn. Tổng lượng vốn từ bên ngoài chảy vào nền kinh tế trong năm 2007 ước chừng lên tới 22 - 23 tỷ USD (tương đương 30% GDP)2. Đồng thời, tăng cung tiền, tín dụng, và đầu tư đều đạt mức kỷ lục, trong đó một tỷ lệ rất lớn được dành cho các DN nhà nước kém hiệu quả. Khi lượng tiền đó vào nền kinh tế quá nhiều, lại không được sử dụng một cách hiệu quả để sản xuất ra hàng hóa và dịch vụ thì sẽ dẫn tới tình trạng “quá nhiều tiền nhưng quá ít hàng”. Cụ thể là trong 3 năm (từ 2005 đến 2007), cung tiền tăng tổng cộng 135% nhưng GDP chỉ tăng 27%, và lạm phát là hệ quả tất yếu. Lạm phát tính theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) năm 2007 lên tới 12,6%, cao nhất trong khu vực Asean, cũng là mức cao nhất kể từ năm 1997. Theo dự báo của Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế trung ương(CIEM) thì lạm phát trung bình của năm 2008 lên tới 19,4 %. Ngân hàng phát triển Châu Á(ADB) cũng đưa ra dự báo tỷ lệ lạm phát của VN có thể lên tới 15,6%. Nhiều dự án do giá xi măng tăng cao quá đã phải ngừng thực hiện dự án. Việc tăng giá nguyên vật liệu đầu vào đã đẩy chi phí sản xuất hàng hoá Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 92 BĐS tăng cao mà giá bán lại có xu hướng không thể tăng thậm chí có nhiều dự án phải giảm giá bán nhưng vẫn không bán được. Chính lạm phát làm cho tình hình kinh doanh BĐS cũng gặp rất nhiều khó khăn, thu hẹp lợi nhuận của nhà đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và vào các lĩnh vực khác của nền kinh tế nói chung. Tóm lại đây thực sự là vấn đề rất lớn, ảnh hưởng nhiều đến quyết định tiếp tục rót vốn hay rút vốn của các nhà đầu tư nước ngoài. Theo kinh nghiệm quốc tế, ở điều kiện bình thường, thâm hụt ngân sách 3% được coi là đáng lo ngại, còn 5% thì bị coi là đáng báo động. Hiện nay, thâm hụt ngân sách của Việt Nam đã lên tới 5,8% GDP. Không những thế, những khoản chi ngoài ngân sách trong mấy năm gần đây lên tới 20 - 25% tổng ngân sách, một tỷ lệ quá cao. Tương tự như vậy, thâm hụt thương mại của Việt Nam năm 2007 ước chừng 12 tỷ USD, tức là khoảng 16% GDP. Cũng theo kinh nghiệm quốc tế, ở điều kiện bình thường, thâm hụt thương mại 5 - 10% được coi là đáng lo ngại. Mức thâm hụt hiện nay của Việt Nam có thể bị coi là đáng báo động. Nếu không có dòng vốn đầu tư và viện trợ nước ngoài đổ vào ồ ạt trong mấy năm trở lại đây thì tình trạng thâm hụt ngân sách và thương mại ở mức độ nghiêm trọng như thế này tất yếu sẽ dẫn tới những sự đổ vỡ trong nền kinh tế vĩ mô. Như vậy, nếu vì lý do nào đó các dòng vốn này đảo chiều thì nền kinh tế của Việt Nam sẽ đứng trước những rủi ro khôn lường. *Nhân lực lĩnh vực bất động sản vừa thiếu vừa yếu Nhân lực cho ngành BĐS bao gồm đội ngũ các kỹ sư đảm trách việc khảo sát, thiết kế, thi công và bảo trì các công trình BĐS; những chuyên gia phân tích đầu tư, làm các dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS. Cụ thể là các cán bộ kỹ thuật về thi công xây dựng, các nhà thiết kế kiến trúc, các cán bộ lập và phân tích quản lý dự án đầu tư, những người thực hiện chức năng tổ chức tiêu thụ, các nhà môi giới BĐS, người làm nghề tư vấn về BĐS, các chuyên gia Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 93 định giá BĐS, các chuyên gia quản lý vận hành và khai thác các công trình BĐS… Những khảo sát mà công ty nghiên cứu và tư vấn BĐS Vietrees thực hiện trong thời gian vừa qua cho thấy, nguồn nhân lực làm việc trong ngành bất động sản của Việt Nam hiện còn rất thiếu cả về số lượng lẫn chất lượng. Tình trạng thiếu hụt không chỉ diễn ra đối với những nhân sự cao cấp mà gần như là thiếu hụt ở tất cả các khâu, các lĩnh vực kinh doanh có liên quan đến sản phẩm và dịch vụ bất động sản. Trong đó thiếu hụt lớn nhất là những chuyên gia thẩm định giá và môi giới BĐS được đào tạo một cách bài bản, làm được việc. Nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng thiếu hụt là do thị trường bất động sản đã phát triển quá nhanh so với sự phát triển của công tác đào tạo nhân sự cho lĩnh vực này. Chúng ta đều biết rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay còn non trẻ so với thị trường của các ngành nghề khác. Nhưng cầu về lĩnh vực này là rất lớn. Chắc chắn sự thiếu hụt về chất và lượng như vậy, ngoài việc ảnh hưởng đến sự phát triển chung của cả thị trường bất động sản Việt Nam (xét về tính chuyên nghiệp của dịch vụ, chất lượng của bất động sản và các giao dịch bất động sản) thì đây cũng chính là một trong những rào cản lớn trên đường phát triển của bất kỳ doanh nghiệp bất động sản nào. 2.5 Nhóm khó khăn khác *Cơ sở hạ tầng yếu kém Mới đây, tại một hội thảo lấy ý kiến các nhà đầu tư nước ngoài, nhiều người đã bày tỏ những lo ngại về hệ thống hạ tầng cơ sở chưa phát triển và chưa chuẩn bị sẵn sàng về đất đai (đặc biệt đối với các dự án lớn cần mặt bằng sản xuất rộng) đã hạn chế việc triển khai dự án sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 94 Đại diện Phòng Thương mại Australia (AusCham) cho rằng, còn rất nhiều thách thức trong phát triển hạ tầng cả về chính sách, thủ tục, tài chính và đất đai. Một ví dụ được đề cập là các dự án phát triển hạ tầng đòi hỏi phải đi qua rất nhiều cửa mà tất cả các cơ quan này đều có quyền ngăn cản và kìm hãm dự án. Cũng có nhận định đầu tư tư nhân và nước ngoài có vai trò chủ chốt trong việc giải quyết các vấn đề của cơ sở hạ tầng, nhưng nguồn đầu tư này vẫn chưa được tận dụng. Tại Thành phố Hồ Chí Minh thì các nhà đầu tư than phiền rất nhiều về tình trạng quá tải của hệ thống giao thông. Đặc biệt nạn kẹt xe ở khu vực ngã ba Cát Lái đã khiến các nhà đầu tư trong Khu công nghệ cao đau đầu, bởi đa số sản phẩm của họ được xuất khẩu qua đường hàng không, mà tình trạng kẹt xe vài tiếng đồng hồ trên đường ra phi trường như hiện nay nếu không sớm có giải pháp khắc phục chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến các hợp đồng ký kết. * Bất đồng ngôn ngữ Ngoài những lo ngại về cơ sở hạ tầng, giá thuê đất cao,... thì các doanh nghiệp Hàn Quốc gặp không ít trở ngại trong chuyện bất đồng ngôn ngữ- một vấn đề “tuy nhỏ mà lớn”. Đây chính là một trong những nguyên nhân mà chính bản thân nó đã chứa đựng các rủi ro tiềm ẩn do các bên liên quan không thể hiểu hoặc hiểu không đúng về nhau. Nguyên nhân này dẫn đến hậu quả là công việc bị kéo dài hoặc sai lệch, làm phát sinh, rạn nứt và thậm chí làm trầm trọng hơn các mâu thuẫn… Nhưng lý do này cũng đồng nghĩa với việc đánh mất các cơ hội kinh doanh hoặc làm phức tạp thêm các tình huống. Bước vào sân chơi lớn WTO đã gần một năm, cơ hội thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng chưa từng có, song việc nắm bắt cơ hội lớn này của Việt Nam dường như chưa được như mong đợi- đây là những lời khuyến cáo của ông cựu Tổng Giám đốc WTO. Cũng theo như lời của Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng trong phiên họp thường kỳ hồi tháng 9 vừa qua trước các thành viên Chính phủ nói rằng: “Bây giờ chúng ta hấp thụ được bao nhiêu vốn đầu Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 95 tư nước ngoài là phụ thuộc vào chính chúng ta”. Cái quan trọng, quyết định nhất vẫn là nguồn FDI vào Việt Nam được “tiêu hoá”, “hấp thụ” đến đâu để mang lại lợi ích tốt nhất cho đất nước, đồng thời còn để các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư chứ đừng đề vốn “vào” chưa được lâu đã vội ra đi nhanh chóng. Tóm lại tình hình thu hút FDI của Hàn Quốc vào lĩnh vực BĐS Việt Nam đã đạt được những thành tựu to lớn, làm hiện đại hoá đất nước, góp phần làm năng động hoá nền kinh tế, phát triển lĩnh vực BĐS, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân,..Nhưng Hàn Quốc cũng gặp phải không ít khó khăn khi đầu tư vào Việt Nam như đã trình bày ở trên. Muốn thu hút nguồn vốn quan trọng FDI vào lĩnh vực BĐS nhiều hơn nữa, hiệu quả hơn nữa thì cần khắc phục những khó khăn đó. III. CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP CỦA HÀN QUỐC VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢNĐS VIỆT NAM 1. Nhóm giải pháp về cho các khó khăn của chính sách pháp luật 1.1 Cải cách thủ tục hành chính Ở ngành nào lĩnh vực nào doanh nghiệp cũng mong thủ tục hành chính được giải quyết nhanh chóng, chính xác để các doanh nghiệp còn tiến hành đầu tư kinh doanh, quay vòng vốn nhanh, tiết kiệm thời gian và tiền bạc để tạo ra nhiều lợi nhuận hơn. Trong lĩnh vực BĐS việc cải cách hành chính lại càng quan trọng, nhiều doanh nghiệp kêu ca dự án bị “treo” đến tận 4,5 năm. Điều này gây khó khăn vô cùng lớn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, vì người nào đầu tư trước, sẽ chọn được những vị trí đắc địa hơn, và vị trí đó là duy nhất không thể có vị trí thứ hai. Chính vì vậy yêu cầu cải tiến, rút ngắn thời gian cho một dự án đầu tư kinh doanh BĐS được hoạt động hợp pháp là một yêu cầu tất yếu. Theo khảo sát của vVụ pháp chế của bBộ xXây dựng tại 9 dự án lớn ở các thành phố Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hà Tây thì thủ tục hành chính thực Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 96 hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là 33 bước (với thời gian trung bình 3 năm/dự án). Trong đó có những thủ tục là quy định của pháp luật nhưng có nhiều thủ tục do tự các địa phương, tự các công chức được giao giải quyết công việc đặt ra. Theo kết quả khảo sát đó và tính cần thiết của việc cải cách thủ tục hành chính thì Bộ Xây dựng đề nghị bỏ đi những thủ tục không cần thiết hoặc là ghép các thủ tục gần với nhau vào một thủ tục để từ 33 bước với thời hạn trung bình là ba năm để xuống còn 8 bước tối đa là một năm. Ví dụ như bỏ việc xác nhận ranh giới đất không có tranh chấp, khiếu kiện (đối với trường hợp chủ đầu tư đã có đất); chủ đầu tư cũng sẽ không phải làm thủ tục xin thỏa thuận của địa phương có đất về địa điểm của dự án. Hay như thủ tục về chấp thuận đề cương nhiệm vụ đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500; chấp thuận nhiệm vụ quy hoạch chi tiết 1/500; chấp thuận ranh giới, mốc giới và diện tích ô đất lập quy hoạch chi tiết và lập dự án; cấp phép xây dựng cũng được bãi bỏ. Các dự án đầu tư trong nước cũng được phép bỏ qua thủ tục đăng ký và cấp giấy chứng nhận đầu tư. Nếu như đề nghị vào tháng 6 năm 2008 này của Bộ xây dựng được chấp nhận thì quy trình làm thủ tục đầu tư xây dựng sẽ được rút ngắn tới 75% thời gian. Cải cách thủ tục hành chính là một yêu cầu bức thiết, không thể không làm. Nhận thấy tầm quan trọng của việc này chính phủ Việt Nam cũng đang cố gắng để cải thiện môi trường đầu tư của mình, theo như mong muốn nguyện vọng của nhân dân, doanh nghiệp là tiến tới cơ chế “một cửa, một dấu, một cơ quan giải quyết” để các thủ tục được tiến hành nhanh chóng chuyên nghiệp hơn. Bộ xây dựng sẽ tiếp tục còn đưa ra và hoàn thiện nhiều giải pháp hơn nữa để làm cho tình hình đầu tư BĐS ở Việt Nam được thông thoáng và phát triển. 1.2. Giải quyết vướng mắc trong việc phân cấp, thể chế ở các địa phương Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 97 Theo thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Cao Viết Sinh cho biết khi các địa phương được cấp giấy chứng nhận đầu tư, họ cũng phải chịu trách nhiệm của mình trong từng dự án. Vì thế, “cần thiết phải tăng cường năng lực đội ngũ nhân lực chịu trách nhiệm về vấn đề này tại các địa phương để thực hiện tốt các quy định đã được đề ra”. Bộ đã có kế hoạch tổ chức đào tạo, tập huấn cho các địa phương để công việc được “trơn chu”. Còn theo bBộ trưởng bBộ kKế hoạch và đĐầu tư Võ Hồng Phúc, “đối với những địa phương còn gặp khó khăn thì Bộ kKế hoạch và đĐầu tư, cũng như Tổ công tác thi hành lLuật dDoanh nghiệp và lLuật đĐầu tư mới được Thủ tướng thành lập sẽ có trách nhiệm hướng dẫn, trợ giúp trực tiếp”. Bên cạnh đó “Bộ sẽ có các hình thức đa dạng để hỗ trợ và khi có sai lệch thì phát hiện kịp thời và cùng điều chỉnh. Ngoài ra, cơ quan kế hoạch đầu tư còn phải tiến hành các hoạt động về xúc tiến đầu tư, thu hút thêm nguồn lực đa dạng ở trong và ngoài nước cho phát triển đất nước”. Như vậy có thể nói cùng với sự giúp đỡ của bBộ kKế hoạch- đầu tư trong việc xem xét thẩm định cấp giấy phép đầu tư cho các nhà đầu tư ở địa phương mình, các tỉnh cũng luôn cố gắng để nâng cao năng lực tiếp nhận đầu tư và tăng tính hiệu quả của việc thu hút dòng vốn FDI thì tin rằng việc gặp phải những vướng mắc như đã trình bày ở phần 2.1 của phần II trong chương nàyII sẽ dần được tháo gỡ. 2. Nhóm giải pháp cho khó khăn trong chính sách quy hoạch 1.3 2.1 Giải pháp đẩy nhanh chính sách đền bùtiến độ giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng luôn là khâu đau đầu các nhà kinh doanh BĐS. Như trên đã phân tích việc chậm giải phóng mặt bằng gây ra những tổn thất nghiêm trọng cho các nhà kinh doanh BĐS. Nếu vấn đề này được giải quyết một cách triệt để chắc chắn sẽ làm nức lòng các nhà đầu tư nước ngoài đã đang và sẽ đầu tư kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 98 Để giải quyết vấn đề này nhằm thu hút các nhà đầu tư kinh doanh BĐS thì rất nhiều doanh nghiệp đưa ra giải pháp thành lập một công ty hoặc một cơ quan của Nhà nước và do Nhà Nước quản lý- chuyên thực hiện việc giải phóng mặt bằng để tạo đất “sạch” cho doanh nghiệp. Đương nhiên cơ quan này cũng phải tính toán rất cẩn thận, giỏi về thẩm định giá để đền bù bồi thường việc tái định cư cho những hộ gia đình bị mất đất. Thực hiện tốt công tác quy hoạch và đền bù giải phóng mặt bằng như mất gì đền đó chứ không hẳn cái gì cũng quy ra tiền nhiều khi không chính xác: mất đất đền đất, mất nhà đền nhà trong khu tái định cư. Cơ quan chuyên trách về giải phóng mặt bằng này là cơ quan của Nhà nước nên những hộ gia đình và người dân sẽ hợp tác hơn trong công việc giải quyết vấn đề này, không khó khăn như việc doanh nghiệp tự mình đứng ra đàm phán. Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội vừa ban hành quy định về quản lý, sử dụng các nguồn vốn Giải phóng mặt bằng, chuẩn bị quỹ đất sạch phục vụ các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn Thủ đô trong tháng 5/2008 này. Theo đó, nguồn vốn ngân sách thành phố sẽ ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển TP Hà Nội để quỹ này cho Trung tâm Phát triển quỹ đất vay với lãi suất 0%/năm để thực hiện dự án Giải phóng mặt bằng chuẩn bị quỹ đất sạch đấu giá quyền sử dụng đất hoặc kêu gọi các nhà đầu tư theo hình thức xã hội hóa, thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo chủ trương, kế hoạch của thành phố. Quỹ Đầu tư phát triển (kể trên) có trách nhiệm quản lý nguồn vốn ngân sách ủy thác để thẩm định, cho các trung tâm phát triển quỹ đất vay vốn và thu hồi vốn vay thực hiện dự án Giải phóng mặt bằng chuẩn bị quỹ đất sạch. Đây chính là một ưu đãi lớn đồng thời cũng là hướng giải quyết nhanh vấn đề giải phóng mặt bằng của riêng thành phố Hà Nội nhưng cũng có thể nói đây là cách làm hay mà các tỉnh thành phố khác có thể tham khảo. Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 99 1.42.2 Xây dựng hợp lý các khu công nghiệp và khu chế xuất: Làm cách nào để xây dựng các KCN, KCX mà không ảnh hưởng xấu đến môi trường, không làm mất đi diện tích đất canh tác nông nghiệp đang là bài toán khó với không chỉ lãnh đạo các địa phương mà còn của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các Bộ, ngành liên quan. Theo dự báo vốn đầu tư nước ngoài vẫn sẽ tập trung chủ yếu vào những địa phương có điều kiện thuận lợi về địa lý tự nhiên, nhất là các vùng kinh tế trọng điểm. Do vậy, vấn đề thu hút đầu tư vào những vùng có điều kiện khó khăn đang trở thành một vấn đề cấp thiết Để giải quyết vấn đề này thì theo như ý kiến của GS Nguyễn Lân Dũng là chúng ta nên học theo kinh nghiệm của Trung Quốc là "muốn làm giàu trước hết hãy làm đường". Cụ thế, nước này đã làm đường đến những khu vực không thuận lợi để kéo các KCN - KCX lên đó,ví dụ như khu Nội Mông, một vùng đất rộng nhưng điều kiện tự nhiên bất lợi của Trung Quốc. Trung Quốc đã làm đường cao tốc, biến Nội Mông thành những KCN rộng lớn với các nhà máy sản xuất đất hiếm và các nhà máy gang thép. Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng cách làm như của Trung Quốc, đầu tư làm đường, xây dựng cơ sở hạ tầng để biến những vùng đất đá ong, đất bạc màu ở miền Trung và Trung du Bắc Bộ thành những KCN - KCX lớn. 23. Nhóm giải pháp nhằm giải quyết những khó khăncho những khó khăn nội tại của lĩnh vực bất động sản Việt NamBĐS 23.1 Biện pháp giảm giá nhà đất, văn phòng cho thuê quá cao Giá nhà đất, văn phòng cho thuê là do cung cầu trên thị trường quyết định. Một khi cung trên thị trường đáp ứng đủ cầu thì giá nhà đất, giá văn phòng cho thuê sẽ không tăng lên nữa mà phải phù hợp với thị trường để cạnh tranh thu hút khách hàng. Khi có đầy đủ các yếu tố cấu thành nên một thị trường BĐS cạnh tranh hoàn hảo thì tự khắc giá nhà đất, giá văn phòng cho thuê sẽ ổn định ở mức giá hợp lý. Hiện chính phủ đã thông qua đề án mở rộng Hà Nội tăng tốc độ đô thị hoá theo chủ trương phát triển thống nhất của toàn Đảng, toàn dân ta. Việc mở rộng địa giới hành chính thành phố Hà Nội là một ví dụ điển hình về xu hướng đô thị Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 100 hoá, tốc độ đô thị hoá đang tăng nhanh. Mở rộng Hà Nội, tăng tỷ lệ đô thị hoá làm giảm áp lực giá đất tăng ở những khu đất trung tâm thành phố. 23.2 Công khai hoá minh bạch thông tin thị trường bất động sảnBĐS Việt Nam Việc công khai minh bạch hoá thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là thấp nhất thế giới. Công bố của Jones Lang LaSalle (một trong những tập đoàn quản lý tiền tệ và dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới) về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản (RETI-Real Estate Transparency Index) hồi cuối tháng 7 năm 2006 đã xếp hạng thị trường bất động sản Việt Nam thấp nhất thế giới (thứ 56/56 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát) với số điểm là 4,69. Lý do là cả 5 tiêu chí đánh giá xếp loại của Jones Lang LaSalle (các chỉ số hoạt động đầu tư; các thông tin cơ bản về thị trường BĐS; sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức; công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán; các yếu tố pháp luật và quy định; tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp), Thị trường BĐS Việt Nam đều không đáp ứng được. Để giải quyết những vấn đề thiếu thông tin và để thị trường BĐS hướng đến sự phát triển bền vững, Luật Kinh doanh BĐS đã ra đời, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2007. Đồng thời cùng với thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 21/5/2008 đã cụ thể hóa những chủ trương này, hướng dẫn cụ thể việc bắt buộc chủ đầu tư phải công bố dự án và bán thông qua sàn giao dịch BĐS, hướng dẫn quy định một số nội dung thông tin về BĐS. Thông qua sàn giao dịch BĐS, người mua và người bán sẽ được cung cấp mọi thông tin về BĐS rõ ràng và minh bạch hơn; được tư vấn về giá cả, nhất là về các thủ tục, giấy tờ liên quan đến giao dịch, trong đó có các loại thuế…nhằm bảo vệ lợi ích cho cả hai bên khách hàng. Bộ Xây dựng đã đồng ý cho phép hai doanh nghiệp là Công ty cổ phần đĐầu tư và đĐịa ốc Sài Gòn Chợ Lớn và cCông ty TNHH bBất động sản Phát Hưng thành lập thí điểm mô hình sàn giao dịch bất động sản chuẩn.. Trên cơ sở mô Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 101 hình thí điểm từ hai công ty, bBộ xXây dựng sẽ nghiên cứu nhân rộng trong phạm vi cả nước. Đây là hướng giải quyết rất tiến bộ mà nhiều nước trên thế giới đã làm: giao dịch BĐS qua các sàn BĐS chuyên nghiệp. 34. Nhóm giải pháp nhằm phát triển cho khó khăn từ các thị trường tương tác 43.1 Kiềm chế lạm phát, giảm thâm hụt ngân sách, thâm hụt thương mại Chính sách vĩ mô, tỷ lệ lạm phát, thâm hụt ngân sách, thâm hụt thương mại luôn có mối quan hệ mật thiết, tác động qua lại lẫn nhau. Thâm hụt ngân sách, thâm hụt cán cân thương mại cao và lâu dài tất yếu dẫn tới việc nhà nước buộc phải phát hành thêm tiền để tài trợ thâm hụt, và điều này đến lượt nó dẫn tới lạm phát. Nếu tỷ lệ lạm phát tăng cao kiến cho các chính sách kinh tế vĩ mô bất ổn định, lạm phát cao cũng làm cho việc thâm hụt thương mại và thâm hụt ngân sách thêm trầm trọng hơn. Chính những chính sách vĩ mô bất ổn định,tỷ lệ lạm phát cao, thâm hụt ngân sách và thâm hụt cán cân thương mại ở mức cao khiến cho các nhà đầu tư nản lòng, muốn rút khỏi thị trường. Do đó phải ổn đinh các chính sách vĩ mô kiềm chế lạm phát là yêu cầu bức bách hiện nay. Theo nhà kinh tế học Milton Friedman-đoạt giải Nobel về kinh tế học 1976 cho rằng: dù cho có nhiều nguyên nhân, nhưng “lạm phát luôn có nguyên nhân tiền tệ”. Chính vì vậy chỉ đạo của thủ tướng chính phủ để giảm lạm phát thì nhóm phương án hàng đầu là chính sách thắt chặt tiền tệ, giảm lượng cung tiền tệ trong lưu thông. Nhóm giải pháp thứ hai được đề ra là nhóm chính sách tài khoá giảm đầu tư công và chi tiêu. Đầu tư công có rất nhiều dự án đầu tư kém hiệu quả gây lãng phí và thất thoát lớn, và các dự án đầu tư xây dựng cơ bản - được ước lượng là thất thoát trung bình 30%. Chính phủ cần có quyết tâm mạnh mẽ trong việc áp dụng những và chính sách cần thiết để ổn định vĩ môđúng đắn. Thắt chặt và nâng cao hiệu quả của chi tiêu công, đặc biệt là áp đặt kỷ luật nghiêm ngặt đối với hoạt động Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 102 đầu tư của các tập đoàn nhà nước là điều kiện tiên quyết để có thể khôi phục lại cân bằng vĩ mô và gia tăng hiệu quả, tính ổn định và đà tăng trưởng cho nền kinh tế. Điều này giúp, lấy lại, củng cố và tăng niềm tin của các nhà đầu tư nước ngoài. 43.2 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sảnBBĐS Việt Nam Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là yêu cầu chung ở bất kì ngành nghề hay lĩnh vực nào trong tiến trình hội nhập kinh tế Việt Nam vào nền kinh tế thế giới, và đây cũng là yêu cầu tất yếu để phát triển. Đặc biệt yêu cầu phát triển nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS lại càng cần thiết và quan trọng vì thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn rất non trẻ, hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp. Thị trường bất động sản ở nước ta phát triển quá nhanh so với sự phát triển của công tác đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này. Ngày 15/10/2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ- CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS (NĐ này có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày ban hành), trong đó có quy định bắt đầu từ ngày 1/1/2009, tất cả các cá nhân, pháp nhân tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS phải tham gia khóa học đào tạo ngắn hạn để được cấp chứng chỉ hành nghề BĐS. Ngày 31/12/2007, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá BĐS và quản lý sàn giao dịch BĐS. Hai văn bản đó sẽ góp phần tích cực trong việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cho nguồn nhân lực trong lĩnh vực BĐS, qua đó, góp phần điều tiết thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công khai, nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực này. Trên thực tế, hiện có một số cơ sở có đào tạo về kinh doanh bất động sản, như đại học Nông lâm Tp.HCM có ngành Quản lý đất đai và Thị trường bất động sản nhưng trọng tâm về quản lý đất đai; Học viện Tài chính có chuyên Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 103 ngành Thẩm định giá, trong đó có thẩm định giá bất động sản... một số đơn vị cũng tổ chức các khoá đào tạo về kinh doanh bất động sản theo phương thức bồi dưỡng ngắn hạn.4 Đào tạo hệ đại học đúng chuyên ngành kinh doanh bất động sản hiện nay chỉ duy nhất đại học Kinh tế quốc dân và khoá đầu tiên khoá tốt nghiệp là vào năm 2006. Khoa này đã đào tạo và cấp bằng cho một số cử nhân và thạc sĩ kinh doanh BĐS. Những người đã tốt nghiệp hiện đang làm việc và phát huy khả năng kinh doanh của mình trên thị trường BĐS. Việc mở rộng quy mô đào tạo và nhân rộng những mô hình đào tạo như vậy ở nước ta là vô cùng cần thiết. 45. Nhóm giải pháp khác 45.1. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng Tình trạng cơ sở hạ tầng yếu kém tác động đến tất cả các ngành kinh tế trên cả nước chứ không chỉ trong việc phát triển lĩnh vực bất động sản. Giải pháp phát triển cơ sở hạ tầng là việc nói mãi nhưng không cũ của chính phủ, những giải pháo phát triển cơ sở hạ tầng được chính phủ đặc biệt coi trọng trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (CIEM) đưa ra bốn giải pháp lớn cho việc phát triển cơ sở hạ tầng: 1- Tập trung hình thành hệ thống giao thông dọc và ngang trong lãnh thổ cả nước, nối các vùng khó khăn với các vùng kinh tế trọng điểm và trung tâm đô thị lớn; phát triển hệ thống giao thông giao lưu quốc tế 2- Phát triển hệ thống sản xuất và mạng cung cấp điện thống nhất 4 Tính đến thời điểm hiện nay có 40 cơ sở được Bộ xây dựng cấp phép đào tạo cấp chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn BĐS, có thể xem chi tiết trên trang Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 104 3- Phát triển mạng lưới bưu chính, viễn thông, đảm bảo thông tin liên lạc thông suốt 4- Tăng cường và đa dạng hoá các nguồn vốn đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Trên đây là những giải pháp mang tính vĩ mô. Nhưng quan trọng vẫn là nguồn vốn đầu tư, năng lực của chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng cơ sơ hạ tầng, dựa trên nền tảng kế hoạch quy hoạch dài hạn, tiến bộ, hợp lý. Nguồn vốn đầu tư vào cơ sở hạ tầng là một nguồn vốn lớn, năng lực quản lý của các nhà đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phải chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực này. Còn những quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng cũng phải tiến hành đồng bộ, hợp lý, tiến bộ và trong tầm nhìn dài hạn để phát triển bền vững. Đây cũng chính là mục tiêu phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Nếu nhà đầu tư nước ngoài nào có tiềm lực về tài chính cũng như trình độ chuyên môn chuyên nghiệp thì việc đầu tư xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng ở Việt Nam cũng là một mảnh đất đầy tiềm năng, màu mỡ. Bên cạnh việc phát triển lĩnh vực BĐS thì phương tiện để nâng cao và phát triển cơ sở hạ tầng là phát triển ngành công nghiệp điện và năng lượng. Hai ngành này đặc biệt quan trọng trong phát triển cơ sở hạ tầng. 45.2 Giải quyết vấn đề bất đồng ngôn ngữ Như đã trình bày, bất đồng ngôn ngữ tuy là chuyện nhỏ nhưng tác động không hề nhỏ trong các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Giải pháp cho vấn đề bất đồng ngôn ngữ cho các nhà đầu tư nước ngoài nói chung và nhà đầu tư Hàn Quốc nói riêng trong tạm thời, ngắn hạn là đi thuê những dịch thuật viên chuyên nghiệp, chuẩn bị kỹ lưỡng cẩn thận những vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như những vấn đề sẽ đàm phán với các doanh nghiệp đối tác. Tuy nhiên nếu xét về lâu dài thì dài pháp tối ưu cho vấn đề này vấn là đầu tư cho chất lượng nguồn nhân lực, có trình độ ngoại ngữ cao thông thạo, đây Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 105 cũng là yêu cầu đòi hỏi tất yếu trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Thêm vào đó hai nước có thể xúc tiến giao lưu và thực hiện nhiều chương trao đổi văn hoá, đẩy mạnh công tác tình nguyện viên dạy tiếng Hàn, tiếng Việt để tăng hiểu biết lẫn nhau về văn hoá như vậy cũng dễ hiểu nhau trên thương trường. Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 106 KẾT LUẬN Lĩnh vực bBất động sản là lĩnh vực không mới ởở các nước phát triển trên thế giới nhưng ở Việt Nam lĩnh vực này còn quá mới mẻ. Thị trường BĐS Việt Nam là thị trường còn rất non trẻ. Tuy nhiên thị trường này đóng vai trò vô cùng quan trọng trong nền kinh tế. Nếu như phát triển được thị trường này, lĩnh vực này sẽ huy động một nguồn lực lớn để phát triển kinh tế phát triển đất nước, hoàn thành mục tiêu công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Việc phát triển lĩnh vực này yêu cầu sự hợp lực của nhiều nguồn lực:, nguồn lực từ chính phủ, từ người dân Việt Nam và đặc biệt là từ các nhà đầu tư nước ngoài. Những nhà đầu tư BĐS nước ngoài họ có kinh nghiệm, có tài và lực để góp phần có thể làm lĩnh vực BĐS Việt Nam phát triển. Tuy lĩnh vực BĐS Việt Nam còn non trẻ nhưng lại có khả năng cho lợi nhuận lớn và lợi nhuận này có thể duy trì trong một thời gian dài bền vững. Hàn Quốc là một trong những nhà đầu tư nhận thấy tiềm năng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, là một trong những nhà đầu tư tích cực nhất. Càng ngày Hàn Quốc càng cho thấy là đối tác quan trọng hàng đầu của Việt Nam trên lĩnh vực hợp tác đầu tư, kinh doanh BĐS. Hàn Quốc có tổng vốn đầu tư lớn nhất trong số hơn 81 quốc gia và vùng lãnh thổ, đồng thời có vốntỷ trọng đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam lớn. Tuy nhiênVốn “đã vào” nhưng làm sao để giải ngân hiệu quả vốn, tăng niềm tin của các nhà đầu tư thì kinh tế mới tăng trưởng, phát triển bền vững. Do đó, Việt Nam cần chủ động, thông minh trong việc thu hút, sử dụng hiệu quả nguồn vốn đầu tư quan trọng này của Hàn Quốc để củng cố lòng tin của các nhà đầu tư nước ngoài nói chung. tTừ đó, Việt Namrên cơ sở đó tiếp tục tận dụng các hiệu quả lợi ích mà các nguồn vốn quý giá này mang lạikhác “chảy vào” để lĩnh vực BĐS ngày một phát triển, đất nước ngày một hưng thịnh. Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 107 Tác giả hy vọng bài luận văn của mình có một ý nghĩa nhất định đối với những ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản nói chung, đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam trong đó đại diện tiêu biểu là Hàn Quốc nói riêng. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Các sách, giáo trình, tạp chí, bài luận, báo cáo, dự báo 1.Trương Văn Đoan- Thứ truởng Bộ kế hoạch đầu tư, Tạp chí kinh tế dự báo: “Tác động của ĐTNN đến phát triển kinh tế xã hội Việt Nam” 2.Đặng Hùng Võ-Gs.TsKh, Tài liệu sử dụng trong bài nói chuyện về “ Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam” tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright, “Định hướng phát triển thị trường BĐS trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước”. 3.Timothy E.Trinka - Bản tổng quan tóm tắt về thị trường bất động sản Hàn Quốc ( “A brief overview of the Korean real estate market”) 4.Đỗ Hoài Nam, Ngô Xuân Bình, Sung- Yeal Koo, Trang 137,138 sách: “Hợp tác kinh tế Việt Nam-Hàn Quốc trong bối cảnh hội nhập Đông Á” Viện Khoa học xã hội và nhân văn NXB Khoa học xã hội. 5. Lê Xuân Bá-Ts Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung Ương, Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam (2003)- NXB Khoa học và kỹ thuật. 6. Economist Intelligence Unit, cơ quan chuyên về dự báo, bản dự báo vào năm 2006 “Foresight 2020” (Dự báo năm 2020), dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế 7.Phan Thị Lam Sương(2007), Đẩy mạnh thu hút ĐTTTNN vào lĩnh vực BĐS Việt Nam, Khoá luận tốt nghiệp trường ĐH Ngoại Thương Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 108 8.Nguyễn Thị Huyền Trang(2007), Thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam, khoá luận tốt nghiệp trường ĐH Ngoại Thương 9.Bộ kế hoạch đầu tư, báo cáo nhanh về số liệu thu hút FDI từ năm 1988-29/4/2008 10.Bộ kế hoạch đầu tư, báo cáo nhanh về số liệu đầu tư vào lĩnh vực BĐS Việt Nam từ 1988-tháng 4/2008 11. Phòng thương mại KOTRA, tình hình ĐTTT của Hàn Quốc vào Việt Nam (1988-2007). 12. Giáo trình môi giới, định giá và quản lý sàn do Bộ xây dựng phê duyệt, khoa BĐS và địa chính của trường kinh tế quốc dân. 13. Hoàng Xuân Cường TS chủ nhiệm khoa kinh doanh BĐS và địa chính ĐH KTQD, Thị trường BĐS, NXB Xây dựng 14. Đặng Văn Được-Ths. luật sư, Hướng dẫn thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS (2006), NXB Lao động-xã hội, Hà Nội 15.Vũ Chí Lộc (1997), Giáo trình đầu tư nước ngoài, NXB Giáo dục. Các trang web 16.Theo Viện chính sách và phát triển nông nghiệp nông thôn : 17.Trích dẫn bài viết trên website của Bộ Công thương: 18. ecom.com/home/contentdetail.aspx?webpage=news&id=781 19. 7171 20. 0806030816030/ 21. 091818000) Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 109 Các văn bản Luật 22. Quốc hội nước cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, Luật đầu tư nước ngoài 2005 23. Quốc hội nước cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, Luật kinh doanh BĐS 2006 24. Quốc hội nước cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, Luật đất đai 2003 25. Quốc hội nước cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, Bộ luật dân sự Việt Nam 2005 26. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 153/2007NĐ-CP 27. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 181/2003 NĐ-CP 28. Chính phủ nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 84/2007 NĐ-CP 29. Quốc hội nước cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, Nghị quyết thí điểm cho phép người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam 30. Thủ tướng chính phủ Việt Nam, quyết định số 76/2004/QĐ-TTg Và các tài liệu tham khảo khác. Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 110 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Đầu tư trực tiếp nước ngoài của các quốc gia và vùng lãnh thổ vào Việt Nam giai đoạn 1988-2007( tính đến hết ngày 22/12/2007 và chỉ tính dự án còn hiệu lực) Đơn vị: USD STT Nước Số dự án Tổng vốn đầu tư Vốn thực hiện 1 Hàn Quốc 1,837 13,533,627,172 2,738,114,393 2 Singapore 543 10,739,202,313 3,803,832,376 3 Đài Loan 1,788 10,528,143,878 3,079,709,610 4 Nhật Bản 928 9,037,778,118 4,988,363,346 5 British Virgin Islands 336 7,707,776,348 1,375,722,679 6 Hồng Kông 452 5,824,000,834 2,161,176,270 7 Malaysia 246 2,821,171,518 1,084,058,348 8 Mỹ 375 2,795,833,488 752,303,876 9 Hà Lan 84 2,592,537,747 2,027,019,744 10 Pháp 195 2,419,216,335 1,137,449,846 11 Cayman Islands 29 1,838,565,385 595,021,987 12 Trung Quốc 536 1,699,011,985 256,518,278 13 Thái Lan 168 1,666,884,302 832,736,253 14 Vương quốc Anh 99 1,443,398,564 648,750,076 15 Samoa 54 1,266,741,668 28,449,882 16 Úc 167 869,638,551 396,948,361 17 Luxembourg 15 803,816,324 12,107,668 18 Thuỵ Sỹ 47 749,346,029 530,773,248 19 Đức 98 545,926,081 161,318,063 20 British West Indies 6 511,231,090 117,169,763 21 Canada 63 489,726,124 46,820,476 22 Denmark 50 382,849,954 83,945,388 23 Nga 55 302,924,841 207,163,789 24 Bermuda 6 285,822,867 200,009,252 25 Philippines 34 268,878,899 85,911,741 Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 111 26 Mauritius 28 201,703,600 824,141,126 27 Brunei 44 157,681,421 7,228,862 28 Indonesia 18 145,392,000 127,188,864 29 Ấn Độ 21 144,563,710 578,808,900 30 Bahamas 4 128,350,000 8,181,940 31 Channel Islands 15 106,671,907 49,214,603 32 Phần Lan 8 99,721,948 19,903,000 33 Italy 24 94,374,968 28,439,591 34 Belgium 31 83,668,227 60,878,558 35 Cook Islands 3 73,570,000 13,112,898 36 New Zealand 15 70,397,000 4,856,167 37 Barbados 2 66,143,000 - 38 Thổ Nhĩ Kỳ 7 64,050,000 6,293,800 39 Thuỵ Điển 15 53,233,913 14,091,214 40 Séc 13 49,941,173 9,322,037 41 Lào 9 48,353,528 5,278,527 42 Saint Kitts & Nevis 2 39,685,000 11,540,000 43 Liechtenstein 2 35,500,000 35,510,100 44 Na Uy 14 35,231,918 9,607,806 45 Finland 5 33,435,000 6,656,758 46 Belize 5 31,000,000 979,000 47 Macau 7 30,700,000 2,480,000 48 I rắc 2 27,100,000 15,100,000 49 Ukraina 5 22,754,667 13,743,081 50 Panama 7 18,000,000 - 51 Isle of Man 1 15,000,000 1,000,000 52 Srilanca 4 13,014,048 4,174,000 53 Austria 10 12,425,000 5,245,132 54 Dominica 2 11,000,000 - 55 Israel 7 8,680,786 5,720,413 56 Saint Vincent 1 8,000,000 1,050,000 57 Tây Ban Nha 8 7,119,865 195,000 58 Cu Ba 1 6,600,000 7,320,278 Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 112 59 Cambodia 5 5,200,000 810,000 60 Ireland 4 4,377,000 - 61 Slovenia 2 4,000,000 - 62 St Vincent & The Grenadines 1 3,000,000 - 63 BristishVirginIslands 2 3,000,000 - 64 Brasil 1 2,600,000 2,265,000 65 Turks & Caicos Islands 1 2,100,000 - 66 Kypros 2 2,004,000 - 67 Hungary 4 1,936,196 1,740,460 68 Guatemala 1 1,866,185 - 69 Yugloslavia 1 1,580,000 - 70 Guinea Bissau 1 1,192,979 546,000 71 Syria 3 1,050,000 30,000 72 Turks&Caicos Islands 1 1,000,000 700,000 73 Bungary 2 770,000 - 74 Guam 1 500,000 - 75 Belarus 1 400,000 400,000 76 Achentina 1 120,000 1,372,624 77 Triều Tiên 1 100,000 - 78 Pakistan 1 100,000 - 79 Mexico 1 50,000 - 80 Rumani 1 40,000 40,000 81 Nam Phi 1 29,780 - Tổng 8,590 83,104,129,234 29,236,560,452 ( Nguồn: Phòng thương mại Hàn Quốc Kotra Hà Nội) Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 113 Phụ lục 2: 20 dự án đầu tư vào BĐS lớn nhất Việt Nam (từ 1988-t4/2008) Đơn vị: USD Năm Tên dự án Nước đầu tư Tổng vốn đầu tư Vốn thực hiện Nơi tiếp nhận đầu tư 1996 Khu phố mới Nam Thăng Long Singapore 2,110,674,000 555,633,000 Hà Nội 2008 CT TNHH một thành viên StarBay Việt Nam British Virgin Islands 1,648,000,000 330,000,000 Kiên Giang 2008 CT TNHH Good choice USA -Việt Nam Hoa Kỳ 1,299,000,000 466,000,000 Bà Rịa - Vũng Tàu 1996 Khu đô thị An Phú British Virgin Islands 997,562,000 299,269,000 TP Hồ Chí Minh 2008 Trung tâm tài chính Việt Nam Malaysia 930,000,000 186,000,000 TP Hồ Chí Minh 2007 Dự án xây dựng công viên Yên Sở Malaysia 864,000,000 864,000,000 Hà Nội 2007 Công ty cổ phần Satibecamex British Virgin Islands 620,000,000 20,000,000 Bình Dương 2008 CTCP Phát triển nguồn nhân lực Việt - Nhật Nhật Bản 610,300,000 160,000,000 TP Hồ Chí Minh 1995 CTLD Việt Nam - Jin Wen, XD trung tâm văn hoá, thương mại Đài Loan 524,562,371 157,157,179 TP Hồ Chí Minh 2007 CT TNHH 1 thành viên Keangnam - VINA Hàn Quốc 500,000,000 100,000,000 Hà Nội 2007 CTCP Vina Đại Phước Đài Loan 400,000,000 200,000,000 Đà Nẵng 2008 CTCP Phú Mỹ Á Châu Malaysia 333,808,594 67,000,000 TP Hồ Chí Minh 2007 CT TNHH Trung tâm thương mại Vina Capital British Virgin Islands 325,000,000 65,000,000 Đà Nẵng Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 114 2006 CT TNHH Phát triển T.H.T Hàn Quốc 314,125,000 94,237,500 Hà Nội 2006 CT TNHH Winvest Investment Việt Nam Hoa Kỳ 300,000,000 300,000,000 Bà Rịa - Vũng Tàu 2008 CT TNHH Phát triển Lập An Singapore 298,437,500 20,000,000 TT - Huế 2007 CT Taewang Vina Hàn quốc 290,000,000 90,000,000 TT - Huế 2007 CTCP Việt Hàn Hàn Quốc 284,610,000 57,000,000 Long An 2007 CT TNHH Laguna VN Singapore 276,250,000 82,875,000 TT - Huế 2007 XD khu nghỉ dưỡng cao cấp Chân Mây Singapore 276,000,000 100,000,000 TT - Huế (Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài-Bộ kế hoạch đầu tư) Đầu tư trực tiếp của Hàn Quốc vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nguyễn Thanh Hằng A16 - K43 - KTĐN 115 Phụ lục 3: Bảng xếp hạng các nơi có giá cho thuê văn phòng đắt nhất thế giới Xếp hạng 2008 Xếp hạng 2007 Thành phố Nước Tổng chi phí sở hữu € m2/năm 1 1 London UK 2,277 2 3 Hong Kong China 1,745 3 2 Tokyo Japan 1,536 4 5 Mumbai India 1,214 5 7 Moscow Russia 1,160 6 4 Paris France 1,035 7 17 Singapore Singapore 954 8 10 Dubai UAE 921 9 6 Dublin Ireland 823 10 9 New York USA 733 11 25 Oslo Norway 727 12 8 Milan Italy 703 13 13 Zurich Switzerland 653 14 16 Madrid Spain 651 15 14 Stockholm Sweden 598 16 Không có Kyiv Ukraine 572 17 Không có Ho Chi Minh City Vietnam 554 18 15 Luxembourg City Luxembourg 551 19 19 Sydney Australia 542 20 11 Seoul South Korea 541 (Nguồn: Công ty tư vấn BĐS Cushman & Wakefield tháng 3/2008)