Đề tài Hiện trạng và thực tiễn tình hình hoạt động của các văn phòng môi giới nhà ở tại Hà Nội

ồng sử dụng dịch vụ môi giới Hợp đồng dịch vụ môi giới thương vụ Hợp đồng khởi điểm Hợp đồng công chứng Vì vậy người môi giới phải thành thạo kỹ năng soạn thảo hợp đồng Hợp đồng môi giới là bản quy định phạm vi trách nhiệm của nhà môi giới- bên cung cấp dịch vụ với khách hàng – bên cầu dịch vụ là minh chứng cho ý chí của hai bên trong đó có quy định được thống nhất giữa các bên. Các dạng hợp đồng : Hợp đồng tự soạn sẵn Hợp đồng soạn thảo theo tình huống. Hợp đồng soạn thảo độc quyền Yêu cầu khi soạn thảo hợp đồng : Nhà môi giới phải xem xét kĩ lưỡng về BĐS, Xem xét ai là người yêu cầu hợp đồng, Phải tuân thủ những điều khoản cơ bản Phải soạn thào bằng hình thức văn bản để đảm bảo độ chính xác, rõ ràng. Luôn phải tuôn thủ theo điều khoản trong tiêu chuẩn đạo đức, không cài thêm những điều khoản không được phép vào trong hợp đồng. Hợp đồng có bảo hiểm nghề nghiệp, bảo đảm lợi ích cá nhân. Thống nhất với khách hàng nguyên tắc làm việc cơ bản Giúp khách hàng hiểu được bản hợp đồng. Các điều khoản trong hợp đồng Nhà môi giới có quyền lựa chọn kí hợp đồng với ai, có thể ký với từng cá nhân đủ năng lực pháp lý hay bất kỳ tổ chức nào. Trong soạn thảo hợp cần : Xác định rõ các bên tham gia Xác định các tình huống làm hợp đồng vô hiệu Bảo đảm lợi ích tối ưu cho khách hàng. Xác định được các quan hệ của khách hàng với quyền liên quan tới BĐS Ghi rõ các khoản về tài chính Soạn thảo nguyên tắc thu phí hoa hồng Thông báo việc đưa vào sử dụng thông tin cá nhân. + Các hợp đồng giao dịch : Hợp đồng khởi điểm : . Điều gì không có trong hợp đồng thì nó không tồn tại . Nhà môi giới phải tuân thủ những điều khỏan sau khi làm hợp đồng khởi điểm: xác định thời gian và giá cả giao dịch BĐS xác định rõ hai bên giao dịch BĐS.Hai bên giao dịch phải có những xác nhận chính xác về BĐS đảm bảo BĐS đầy đủ về mặt pháp lý xác định thời hạn ký hợp đồng chính thức, thời hạn trả tiền xác định tiền đặt cọc, tiền trả trước Ngoài ra còn một số điều khoản khác mà nhà môi giới phải soạn thảo tùy thuộc vào tình huống giao dịch cụ thể. 1.2. Kỹ năng thu thập thông tin. - Thu thập thông tin về BĐS - Thu thập thông tin về khách hàng: . Với khách hàng cầu( người mua nhà) . Với khách hàng cung (chủ sở hữu nhà) 1.3. Kỹ năng xử lý thông tin Nhà môi giới cần phải xử lý thông tin tốt mới có thể đưa ra những nhận định chính xác từ đó làm cơ sở cho thương vụ diễn ra thuận lợi- nhanh chóng. 1.4. Kỹ năng giao dịch, đàm phán với khách hàng. Đối với nghề môi giới giao dịch với khách hàng là kỹ năng quan trọng nhất vì nó quyết định sự thành công hay thất bại của thương vụ. Có nhiều cách thức để giao dịch với khách hàng : giao dịch trực tiếp hoặc gián tiếp nhưng nhà môi giới phải làm sao thể hiện được tính chuyên nghiệp, sự nhiệt tình đúng mực và đặc biệt là phải lấy được lòng tin nơi khách hàng. Trong quá trình giao dịch nhà môi giới luôn phải kiên nhẫn, chu đáo biết chịu đựng, tạo cho khách hàng cảm giác an toàn. Có như vậy khách hàng mới có thể giao tài sản có giá trị lớn như BĐS cho nhà môi giới. Tất nhiên những gì nhà môi giới thể hiện không phải là giả tạo vì nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp luôn phải tuân thủ chặt chẽ cách tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp. 1.5. Kỹ năng thư thoại. - Đây là kỹ năng đặc biệt, nhà môi giới phải suy nghĩ xem muốn truyền đạt điều gì tới khách hàng. - Thông tin nội dung tiếp theo trong thư thoại là phải logic với những thư trước đó. - Nhấn mạnh vấn đề cơ bản tập trung sự chú ý của người nhận. - Trả lời thư khách hàng phải thể hiện tính chủ động. 2. Các kỹ năng của nhà môi giới chuyên nghiệp 2.1. Tiêu chuẩn nghề nghiệp Một thị trường BĐS đã phát triển ở mức cao hay đang phát triển đều cần đến những loại hình dịch vụ khác nhau phục vụ cho thị trường đó. Những dịch vụ này cần đảm bảo cho khách hàng về sự chuyên nghiệp, thích hợp với những lượng thông tin, kiến thức nhất định và phải hoạt động dựa trên những tiêu chuẩn nghề nghiệp: Nhà môi giới BĐS chỉ cung cấp dịch vụ dựa trên cở sở hợp đồng môi giới dạng văn bản kí kết giữa họ với khách hang. Trong hợp đồng phải có số chứng chỉ hành nghề và thông tin về bảo hiểm nghề nghiệp. Phạm vi công việc của nhà môi giới được xác định trong hợp đồng Nhà môi giới không được từ chối thực hiện dịch vụ với lý do chủng tộc, màu da, giới tính hay quốc tịch Nhà môi giới luôn phải thông báo đầy đủ chức danh, tình trạng pháo lý của họ trong khi thực hiện hoạt động môi giới. Nhà môi giới không được thông báo sai với khách hàng về giá cả bán hay thuê, nài ép bán hay cho thuê những BĐS mà họ không làm hợp đồng môi giới, ngoại trừ trường hợp đặc biệt được thoả thuận giữa các nhà môi giới. Nhà môi giới phải cố gắng thoả thuận với khách hàng kí hợp đồng “độc quyền”. Thông qua hợp đồng “độc quyền”, khách hang uỷ quyền thực hiện dịch vụ môi giới chỉ với một văn phòng nhất định. Nhà môi giới không được tranh chấp giải quyết vấn đề, mà những vấn đề này thuộc phạm vi hợp đồng “độc quyền” của nhà môi giới khác. Không được tác động xoá bỏ hợp đồng ký kết giữa khách hang với nhà môi giới khác. Giữa những nhà môi giới có mâu thuẫn nghề nghiệp thì phải giải quyết bằng con đường thoả thuận Phải đảm bảo rằng những người giúp đỡ họ trong việc thực hiện thương vụ môi giới cũng phải tuân thủ nguyên tắc theo tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới. Ở Việt Nam cũng như trên địa bàn Hà Nội có rất nhiều trung tâm môi giới nhưng việc hoạt động của nó chưa hề được tổ chức nào kiểm nghiệm và công nhận là đủ tiêu chuẩn hay không. Đây là hiện trạng chung của nhà môi giới BĐS ở Việt Nam nên cũng không lạ khi số lượng nhà môi giới mua bán nhà ở chuyên nghiệp là rất ít. 2.2. Đạo đức nghề nghiệp của nhà môi giới Các nhà môi giới hiện nay chỉ hoạt động chủ yếu dựa trên kinh nghiệm và mối quan hệ sẵn có, chưa tuân theo những quy định trong đạo đực nghề nghiệp. Đạo đức nghề nghiệp được phát biểu như sau : Tính chính trực : + Tập trung cố gắng trong khi thực hiện những hoạt động nghề nghiệp của họ. + Phải tuân thủ những quy định pháp luật, bảo vệ lợi ích khách hàng của họ dưới góc độ công bằng và trung thực trong quan hệ với các bên của thương vụ. + Từ chối các hoạt động mâu thuẫn với nguyên tắc của hoạt động nghề nghiệp. Có trách nhiệm và tính chuyên nghiệp : + Cần định hướng hoạt động phù hợp với xu thế thị trường và những quy định pháp luật + Không thực hiện những hoạt động nằm ngoài khả năng, hiểu biết, kinh nghiệm nghề nghiệp của họ. Phải biết giữ bí mật nghề nghiệp + Phải giữ gìn những bí mật nghề nghiệp trong khi thực hiện thương vụ môi giới mà những bí mật này sẽ gây phương hại cho khách hàng của họ nếu người khác biết. Phải biết tôn trọng nghề nghiệp của mình + Cần tôn trọng đảm bảo cho quan hệ của họ với những nhà môi giới khác dựa trên nguyên tắc cạnh trang lành mạnh, trung thực và tôn trọng. + Không được hành động gây phương hại đến doanh nghiệp nội bộ làm việc. + Không được làm sai lệch hay gây hiểu lầm về những đối tác cạnh tranh, về doanh nghiệp hay những hoạt động nghề nghiệp của đối tác cạnh tranh. + Cần ủng hộ, tham gia những hoạt động của những tổ chức nghề nghiệp, nâng cao vị thế nghề nghiệp. + Trong vùng hoạt động của mình cần cố gắng loại bỏ những hiện tượng trái với pháp luật, tiêu chuẩn nghề nghiệp, giữ gìn phẩm chất nghề nghiệp. + Nhà môi giới giữ vị trí trong tổ chức nghề nghiệp không được lợi dụng chức vụ cho lợi ích cá nhân Như vậy, nếu xét theo những chuẩn mực đạo đức và tiêu chuẩn cụ thể chính xác như trên thì hiện nay đa số các nhà môi giới BĐS nói chung và môi giới mua bán nhà ở nói riêng đều chưa thực sự đủ tiêu chuẩn hành nghề. Tuy nhiên hoạt động môi giới BĐS mà cụ thể là môi giới nhà ở vẫn diễn ra sôi động ở các đô thị phát triển như Hà Nội. Trong thời gian gần đây đi đôi với sự phát triển kinh tế nhanh, tốc độ tăng trưởng đạt 7% (Theo Thông tấn xã VN) thì thị trường BĐS cũng phát triển mạnh mẽ. Gần đây thị trường bắt đầu nóng trở lại, nhu cầu về môi giới mua bán nhà ở tại Hà Nội và các thành phố lớn kà nhiều nhưng lượng nhà môi giới đạt tiêu chuẩn chuyên môn nghề nghiệp lại không nhiều. Vì vậy cần chuẩn hoá hơn chất lượng tham gia của các nhà môi giới hiện nay. 3. Các kỹ năng của nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán nhà ở Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng. Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng. Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ - thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn - chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng. Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng - là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng. Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện. Như vậy, một nhà môi giới trong lĩnh vực mua bán nhà ở cần có đầy đủ tất cả những kỹ năng trên và cần phải ngày càng hoàn thiện để vươn tới trở thành những chuyên viên, chuyên gia môi giới hàng đầu tại Việt Nam, tiếp đó có thể vươn tới ra thị trường thế giới trong thời gian không xa. IV. Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới mua bán nhà ở. 1. Xác định loại hình văn phòng Một văn phòng môi giới BĐS có thể tồn tại dưới một trong những loại doanh nghiệp sau : Người kinh doanh cá thể Doanh nghiệp tư nhân Công ty TNHH Công ty cổ phần HTX hay tổ hợp Nên lựa chọn loại hình văn phòng theo các tiêu chí cơ bản như sau : Khả năng tài chính: Một văn phòng chuyên môi giới BĐS thường thực hiện các chức năng dịch vụ không yêu cầu về vốn đầu tư lớn so với hầu hết các doanh nghiệp BĐS theo hình thức khác. Trình độ quản lý của người đứng ra sang lập Mức độ kiểm soát Trách nhiệm đối với tài sản Nghĩa vụ thuế 2. Xác định vị trí văn phòng. Giống như trong mọi lĩnh vực kinh doanh khác, dường như có một xu hướng rất tự nhiên là người môi giới BĐS luôn nỗ lực giữ cho mức chi phí của mình càng thấp càng tốt, và một trong những khoản chi phí chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng chi phí là chi phí thuê địa điểm đặt văn phòng môi giới. Kiểm soát một cách hiệu quả chi phí này là một phần không thể thiếu trong việc tạo ra thu nhập ròng của nhà môi giới. Tuy nhiên, việc giảm thiểu mức tiền thuê không phải là mục tiêu tốt nhất đối với vấn đề ngân sách. Mức thuê cao ở một vị trí hiệu quả có thể tạo ra các hoạt động kinh doanh tốt hơn từ đó sẽ tối đa hoá được lợi nhuận. Một không gian tốt và cách bố trí hiệu quả có thể là những nhân tố quan trọng góp phần vào kết quả hoạt động chung của văn phòng. Hình ảnh của văn phòng có thể được duy trì theo nhiều cách khác nhau thể hiện có lợi ra công cộng là cách tiết kiệm nhất. Văn phòng có thể đặt ở tầng 1 của toà nhà ở mặt phố với việc quảng cáo hấp dẫn sẽ là phương tiện phi chính thức để liên hệ với công chúng. Hàng ngàn người có thể đi bộ hoặc lái xe qua văn phòng hang ngày. Họ chắc chắn sẽ trở nên quen thuộc với tên của văn phòng và vị trí đặc biệt của nó. Hình ảnh của văn phòng đã được thiết lập trong trí nhớ của họ và sự nhận dạng văn phòng được củng cố theo thời gian Sản phẩm của nhà môi giới BĐS cung cấp cho khách hang là dịch vụ. Và dịch vụ này hoàn toàn không đòi hỏi nhiều trang thiết bị để hỗ trợ trực tiếp cho việc tạo ra dịch vụ nếu nhà môi giới có đủ thời gian và thực hiện các công đoạn trong việc môi giới. Nhà môi giới phải thường xuyên đi lại ở nhiều địa điểm khách nhau để giao dịch giữa người bán và người mua. Chính vì vậy mà trong thời đại công nghệ cao ngày nay, sự hiện diện của các thiết bị như điện thoại cố định, di động, máy vi tính có nối mạng internet băng thông rộng, máy fax…là điều rất cần thiết. Ngoài ra, những trang thiết bị khác hỗ trợ cho hoạt động hành chính của văn phòng cũng không thể thiếu được. Văn phòng trước tiên nên có các bàn làm việc riêng cho các nhân viên môi giới, là nơi mà họ lưu giữ các tài liệu liên quan đến khách hàng mà họ đang thực hiện giao dịch. Văn phòng cũng nên có một phòng tiếp khách lịch sự và ấm cúng để khi khách đến làm việc, khách hàng và nhà môi giới có không gian yên tĩnh để thảo luận các nội dung liên quan đến giao dịch BĐS mà họ đang cần. Nói chung, các trang thiết bị của văn phòng, cách sắp đặt đồ đạch và trang trí văn phòng có thể tạo một ấn tượng tích cực cho khách hàng ngay từ phút đầu tiên. 3. Tổ chức hoạt động 3.1. Chiến lược hoạt động. Xác định chiến lược hoạt động của một văn phòng môi giới phải xuất phát từ việc phân tích cơ hội cạnh tranh và tìm hiểu xem cơ hội mà bạn lựa chọn có đủ khách hàng không. Ở đây chúng ta xác định nhóm khách hang hoạt động là theo loại sản phẩm “ BĐS nhà ở” bạn nên chỉ đuổi theo nhóm khách hàng là nhà chung cư, khách hàng nhà cho thuê hay bất cứ một nhóm khách hàng mà qua phân tích thị trường bạn nhận thấy đó là cơ hội còn đang bỏ ngỏ và bạn định hướng tới, từ đó xác định chiến lược dịch vụ của văn phòng môi giới. Tiếp theo là bạn xác định nhóm khách hang nào mà bạn hướng đến, có thể là khách hàng mục tiêu của VPMG là những cặp gia đình trẻ, những người nước ngoài, những người làm công chức, các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp…Xác định loại sản phẩm mà bạn cung cấp, ở đây chính là nhà ở là điểm xuất phát. Trên cơ sở xác định khách hang mục tiêu và sản phẩm cung cấp, người môi giới cần xác định chiến lược marketing cho dịch vụ của văn phòng môi giới. Trong chiến lược marketing cần làm rõ những vấn đề sau : Giá cả dịch vụ cung cấp : Giá cả dịch vụ là yếu tố quyết định sau sản phẩm của dịch vụ. Khi xác định giá cả dịch vụ cần phải xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định này, đó là đặc điểm của thị trường mục tiêu và loại sản phẩm, chi phí cần thiết của dịch vụ, mức độ cạnh tranh trên thị trường, những thế mạnh của dịch vụ, chiến lược chiếm lĩnh được thị trường. Các hoạt động marketing bao gồm xác định phương pháp quảng cáo dịch vụ của văn phòng và dịch vụ của nhà môi giới, các biện pháp xúc tiến bán hang, các dịch vụ hỗ trợ hoạt động bán hang. Đây là những hoạt động cơ bản mà mỗi văn phòng môi giới cần xác định để thực hiện chiến lược kinh doanh đã xác định. 3.2. Quảng bá cho văn phòng. Lựa chọn tên của văn phòng : Đây là bước đầu tiên trong việc quảng cáo cho văn phòng có thể được xem như là một nhiệm vụ khá đơn giản, tuy nhiên nếu tên của văn phòng được chọn một cách cẩn thận và phù hợp thì nó sẽ đóng góp không nhỏ vào sự thành công sau này của văn phòng. Một cái tên phù hợp thì nó sẽ có thể truyền đạt sự tự tin, tạo ra được một hình ảnh tốt và có giá trị, có khả năng duy trì trong trí nhớ của con người. Khi lựa chọn tên cần phải tên ngắn gọn, và khi đã được lựa chọn rồi thì cần phải duy trì, không nên thay đổi. Bước tiếp theo văn phòng cần có chương trình quảng cáo phù hợp. Một chương trình khuyếch trương dịch vụ chất lượng tốt có xu hướng tích luỹ một cách tự nhiên và xây dựng hình ảnh của văn phòng theo thời gian. Các khẩu hiệu đi kèm với tên văn phòng có thể có ý nghĩa nếu chúng dễ dàng được nhận ra và được thiết kế một cách chuyên nghiệp. Sự khoe khoang lộ liễu và sự tự ca ngợi sẽ khó có hiệu quả dài trong mắt khách hang. Đối với những nhà môi giới có chứng chỉ hành nghề trong quảng cáo nên đưa thông tin về chứng chỉ hang nghề như số chứng nhận hành nghề …Một số điện thoại văn phòng dễ nhớ cũng là cách marketing hiệu quả. 4. Quản trị tài chính Trong hoạt động kinh doanh của 1 văn phòng môi giới sổ sách kế toán có thể cho chúng ta biết điều gì đang xảy ra. Nhưng những thông tin này thường chỉ được tổng hợp vào cuối tháng và như vậy sẽ là quá muộn để có thể theo dõi và điều hành hoạt động thường ngày của văn phòng. Sự thành công của văn phòng môi giới là ở chỗ có được những thông tin về thị trường cập nhật nhất nhằm quản lý được hoạt động hàng ngày của văn phòng. Nếu người quản lý văn phòng chờ đợi việc chuẩn bị các báo cáo kế toán hàng tháng thì có thể phải mất tới 30 ngày thậm chí còn dài hơn. Do đó cần phải đưa các thông tin hoạt động thị trường của văn phòng vào biểu mẫu, được gọi là "Tốc độ tiến triển doanh thu". Khi thiết lập biểu "Tốc độ tiến triển doanh thu" cần lưu ý quy trình này phải thật đơn giản, không tốn kém thời gian và phải đưa ra được tiến trình hoạt động của văn phòng, nhờ đó người quản lý văn phòng có thể ra được những quyết định ngay lập tức về tốc độ tiến triển bán hàng. Nếu số lượng các vụ mua, bán không đáp ứng được yêu cầu theo kế hoạch hoạt động thì người quản lý văn phòng (công ty) xác định cần thực hiện hành động nào ngay lập tức. Nếu do chậm bán được hàng công ty có thể tăng số lượng cho xem các BĐS, lên lịch quảng cáo đặc biệt hoặc tổ chức một diễn đàn để trình bày về thế chấp cho người mua... đây là những cố gắng trong ngắn hạn để tăng lượng giao dịch bán BĐS của văn phòng. Còn do thiếu hụt hàng hóa, thiếu những BĐS đưa vào niêm yết để bán, làm chậm tiến triển bán hàng thì công ty cũng cần có biện pháp quảng cáo tức thì. Ngoài ra công ty có thể áp dụng nhiều biện pháp khác như thưởng để khuyến khích những nhân viên kinh doanh hoặc thực hiện một chiến dịch điện thoại do các nhân viên kinh doanh thực hiện để xúc tiến tìm kiếm BĐS hoặc những khoản hỗ trợ tài chính khác. 5. Quản trị nhân sự Quản trị nhân sự trong văn phòng môi giới BĐS là việc hướng tới tạo nên một đội ngũ nhân viên có năng lực hoàn thành nhiệm vụ với chất lượng cao, gắn bó thành một khối thống nhất với mục tiêu chung: phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Muốn đạt điều này, cần thông qua chức năng và nhiệm vụ của quản trị nhân sự: - Lập kế hoạch nhân sự - Tuyển chọn nhân viên Nếu chủ văn phòng môi giới quan tâm đến việc thu hút những nhân viên mới thì họ có thể tìm đến bộ phận nhân sự của các công ty lớn đang ở thời kỳ sa thải nhân viên. Một số trong các công ty này có quỹ dành cho việc tái đào tạo nhân viên và sẵn sàng tài trợ cho các hội chợ việc làm, hỗ trợ kinh phí cho các lớp đào tạo về BĐS và thậm chí bao cấp cho một nhân viên mới trong vòng 6 tháng. CHƯƠNG II: HIỆN TRẠNG VÀ THỰC TIỄN TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC VĂN PHÒNG MÔI GIỚI TẠI HÀ NỘI 1. Tình hình Thị trường nhà ở tại Hà Nội Chu kỳ phát triển kinh tế (1, 2 năm hay 10, 12 năm) dẫn đến sự phát triển của thị trường BĐS và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về BĐS. Tuy nhiên tại VN trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nền kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm. Sự thay đổi về cầu BĐS liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình và các thành phần kinh tế trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỉ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hóa, mức độ tập trung dân số. Ngoài ra môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu BĐS... Sức cung của bất động sản: - Cung của thị trường BĐS liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại BĐS khác nhau. Sự tăng về số lượng BĐS, những dao động về BĐS dựa trên giá BĐS trên thị trường cũng như những chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung vấn đề cung BĐS cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nền kinh tế. - Cung BĐS còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung BĐS cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế có lượng cung về BĐS lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định - Cũng như cầu, cung BĐS phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của nhà nước, vào tính năng động của thị trường tài chính. Cầu BĐS nhà ở tại Hà Nội hiện nay khá lớn, đặc biệt là những khu đô thị mới, chung cư phát triển, sầm uất. Kinh tế nước ta hiện nay đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, thương mại, dịch vụ ngày càng phát triển nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Các cặp vợ chồng trẻ rất muốn có một tổ ấm riêng, họ rất mong muốn có một ngôi nhà để vun đắp cho cuộc sống của mình, thu nhập của người dân cũng đang ngày một nâng cao, họ có xu hướng muốn mua nhà nhiều hơn. Vì vậy mà cầu nhà ở ngày càng nhiều, trong khi cung vẫn chưa đáp ứng đầy đủ. 2. Một vài nhận xét về hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam Không thể gọi việc môi giới BĐS tại Việt Nam hiện nay đã là một “nghề nghiệp” với đầy đủ bản chất cần có của nó. Thị trường BĐS tại VN hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc mang tính thời vụ. Những ngành dịch vụ trong thị trường mới bắt đầu ở dạng phôi thai. Trong đó nghề môi giới lại có vẻ như phát triển nhất, lâu đời nhất nhưng cũng nhiều bất cập nhất. . Những bất cập này phần lớn xuất phát từ nguyên nhân sâu xa là sự thiếu vắng những trung tâm đào tạo môi giới chính thức, có uy tín với chương trình đào tạo có hệ thống mang tính chuyên môn cao, sự thờ ơ của một số cơ quan chức năng liên quan, đạo đức nghề nghiệp bị bỏ qua… Khách hàng của những trung tâm môi giới thường bị bưng bít thông tin hay nói cách khác là thông tin mà các trung tâm đó đưa ra rất khó kiểm soát. Mỗi trung tâm lại có một kiểu hợp đồng riêng với những điều khoản lắt léo để trói buộc khách hàng và chốn tránh trách nhiệm. Không ít người lỡ mua đất qua môi giới phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”. Nhân viên của các trung tâm môi giới hầu như không được đào tạo chuyên môn, dẫn đến việc sản phẩm dịch vụ của họ rất sơ sài, thiếu tôn trọng khách hàng. Ở tầm cao hơn, rất hiếm các nhà môi giới có thể đảm nhận được các thương vụ môi giới lớn một cách trọn vẹn, hiệu quả … Vấn đề này không chỉ với đất lẻ tư nhân, tình cảnh tương tự cũng đến với những người mua đất dự án, đặc biệt là những dự án phải quy hoạch giải tỏa. Phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất không được đào tạo tư vấn kiến thức vì thế hoạt động của lực lượng này gây nhũng nhiễu thông tin, góp phần chính trong việc đẩy giá lên hoặc làm giá hạ xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường. Trong điều kiện hiện nay người môi giới, nôm na gọi là “cò”, càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng bất động sản không được công bố đầy đủ và công khai. Có thể nói một cách khái quát là nghề môi giới BĐS tại VN đang tồn tại và phát triển một cách tự phát, không có định hướng và đương nhiên là thiếu tính chuyên nghiệp. Để thị trường BĐS vận hành một cách năng động, góp phần xứng đáng vào sự tăng trưởng nền kinh tế quốc dân thì nghề môi giới BĐS phải được chuẩn hóa, người làm nghề môi giới phải được đào tạo cơ bản một cách có hệ thống. Tổ chức tư vấn, môi giới nên có trụ sở không dưới 50m2, có phương tiện như : máy ảnh, camera, máy tính…Đặc biệt, số vốn bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu 2 tỷ đồng. Mỗi văn phòng cần tối thiểu hai người có trình độ đại học về kinh tế trở lên, đã từng công tác hoặc tư vấn giá ít nhất bốn năm. Tuy nhiên, việc cho phép doanh nghiệp đầu tư dự án cũng có thể mở sàn giao dịch BĐS (diện tích sàn tối thiểu 50 m2 và 2 nhân viên có chứng chỉ hành nghề môi giới) để bán sản phẩm của mình có thể gây nhiều lo ngại bởi nếu được tự rao bán sản phẩm, liệu các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS có đảm bảo sự trung thực khi chứng minh tính pháp lý sản phẩm nhà đất của mình hay không vì xem ra chẳng khác mấy so với việc doanh nghiệp tự rao bán nhà đất tại các dự án như trước đây.Trong thực tế, với cách làm đó, đã có một số doanh nghiệp dùng đủ “chiêu” để bán được nhà đất cho khách hàng, dù chưa đầy đủ tính pháp lý". Vì vậy, nếu cho phép thì cần có đủ các biện pháp chế tài, xử lý đi kèm. 3. Thực tiễn hoạt động của các văn phòng môi giới nhà ở tại Hà Nội Mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng nghề môi giới bất động sản đã phát triển từ lâu và rất mạnh mẽ. Đây cũng là nghề có vị trí quan trọng trong xã hội khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao Tại Việt Nam hiện nay, BĐS chiếm khoảng 70% của cải quốc gia. Do vậy sự phát triển thị trường này tác động to lớn đến nền kinh tế nói chung, trong đó vai trò của người môi giới là không thể phủ nhận. Điều này đòi hỏi phải có một nhận thức đúng đắn và đánh giá cụ thể hơn về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam Có thể nói dịch vụ môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trước nhiều cơ hội phát triển. Tuy nhiên, những hoạt động trong lĩnh vực này còn khá nhiều vấn đề cần xem xét. Nhìn nhận một cách khái quát thì hoạt động của đội ngũ tư vấn nhà đất hiện đang khá lộn xộn, nó nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước, và điều này gây tác động tiêu cực tới thị trường. Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tư vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ. +Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty TNHH với phương thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm “ nguồn hàng” ở các dự án của các nhà đầu tư, các công ty xây dựng… cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hang. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đưa ra có độ tin cậy khá cao. Ta có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet. +Không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lượng nhiều vô kể.Chỉ cần một căn phòng 8-10m2, vài tấm bản đồ quy hoạch, một chiếc điện thoại bàn, có thể có them một bộ máy vi tính là có thể hành nghề môi giới nhà đất. Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả. + Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa trên kinh nghiệm các nhân và thông tin BĐS thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin bất động sản mà những người này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào. Cũng giống như môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tư vấn, môi giới nhà đất này là giúp người mua đến với người bán. Họ có trong tay thông tin về BĐS, về các dự án được quy hoạch, một khi người mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấp thông tin ấy và chịu trách nhiệm liên hệ với những người đại diện bên chủ sở hữu. Thông thường sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới được nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của BĐS. Tuy nhiên một thực tế đáng buồn là trong số hàng nghìn trung tâm tư vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có vài đơn vị làm ăn theo đúng nghĩa của nó. Theo thống kê chưa đầy đủ, cả nước hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân làm ăn đơn lẻ không đăng ký thì chưa thể thống kê được. Vấn đề bất cập hiện nay là : phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới riêng lẻ không có nghề nghiệp, không được đào tạo, tư vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ. Do đó hoạt động của lực lượng này nhiều khi gây tình trạng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trường của Chính phủ. Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả BĐS trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết. Trong điều kiện quỹ đất của Nhà nước rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho. Lợi dụng tình hình này, lực lượng tư vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường nhằm thu lợi cho mình. Mặt khác, do thói quen tâm lý của người dân, luôn có xu hướng tích luỹ tài sản dưới hình thức vàng hoặc BĐS, càng đẩy giá BĐS lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi. Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng như tình trạng pháp lý của từng BĐS lại không được công bố đầy đủ và công khai. Mà những thông tin này, do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại được đội ngũ tư vấn viên nhà đất “ khai thác triệt để” để kiếm lời. Không ít người đã lâm vào cảnh dở khóc, dở cười vì đầu tư hết vốn liếng, tài sản mua nhà, mua các công trình xây dựng mà không mảy may biết rằng chúng đã nằm trong diện quy hoạch. Đến khi khổ chủ tìm đến các môi giới thì họ đã cao chạy xa bay. Tiếp theo cũng cần phải nói đến hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới BĐS. Nhiệm vụ của các tổ chức BĐS là cung cấp thông tin về BĐS cho người mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch BĐS giữa đại diện chủ sở hữu với người có nhu cầu. Thế nhưng thực tế hiện nay có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của người bán. Đặc biệt là ở các dự án nhà chung cư. Với nhà chung cư, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là người có nhu cầu sử dụng căn hộ nhưng phần lớn các căn gộ lại rơi vào tay các nhà môi giới và giới đầu cơ ngay tư khi nó được hoàn thành. Các hành vi đầu cơ tích trữ trên đều không được pháp luật cho phép. Tuy nhiên các biện pháp ngăn chăn, kiểm soát hành vi trên vẫn đang là vấn đề nan giải đặt ra cho các cơ quan giám sát thị trường kinh doanh BĐS. Với quy định từ 1-1-2009, mọi giao dịch về BĐS đều phải lên sàn đã “thúc” các công ty môi giới phải trở nên chuyên nghiệp hơn.Theo công bố mới đây của Cục quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) hiện trên cả nước đã có hơn 20 sàn giao dịch BĐS đạt chuẩn và con số này sẽ còn phát triển mạnh từ nay đến cuối năm. Tại Hà Nội, một số sàn giao dịch BĐS cũng đang chuẩn bị được thành lập như sàn giao dịch của VP Bank, của Vincom... Các sàn giao dịch mới thành lập gần đây đều rất chuyên nghiệp và người có nhu cầu về bất cứ loại sản phẩm BĐS nào cũng đều có thế tìm thấy tại các sàn giao dịch lớn. Các doanh nghiệp có sản phẩm BĐS hội đủ yêu cầu pháp lý muốn đưa ra thị trường đều có thể gửi bán tại các sàn giao dịch Hiện số lượng nhân viên môi giới BĐS tại các điểm môi giới nhỏ lẻ là rất lớn. Có khoảng từ 70-80% số lượng các vụ giao dịch nhà đất riêng lẻ đều qua tay lực lượng môi giới này. Về lâu dài, lực lượng này vẫn tồn tại vì các bên giao dịch vẫn "mặn" với loại hình môi giới nhỏ lẻ này trong khi chưa quen với "sàn". Trong khi đó môi trường pháp lý để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên hoặc để giải quyết tranh chấp nếu có xảy ra thì lại chưa thật rõ rang. Theo nhận định của các chuyên gia thì việc quy định đưa sản phẩm BĐS vào sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt động môi giới, định giá BĐS ngày càng chuyên nghiệp và có trách nhiệm hơn với khách hàng. Các sàn sẽ cạnh tranh nhau về chất lượng dịch vụ để thu hút các doanh nghiệp chủ dự án đưa sản phẩm BĐS vào sàn của mình. Có nhiều công ty địa ốc, bất động sản, nhà đất có quy mô khá lớn (cả về nhân sự và tài chính) làm ăn khá bài bản, tạo được uy tín và thương hiệu nhờ đội ngũ nhân viên giỏi, có người được đào tạo từ nước ngoài về. Tuy nhiên, qua khảo sát, phần lớn các công ty này đều đăng ký và quảng cáo hẳn hoi là chuyên môi giới - kinh doanh bất động sản; tư vấn thiết kế kiến trúc, xây dựng; thực hiện các dự án (nhà ở, cao ốc, chung cư, các cơ sở hạ tầng công cộng); đầu tư bất động sản… Thế nhưng, điều bất ngờ là các công ty này gần như chỉ hoạt động một dịch vụ duy nhất: Môi giới nhà, đất. Còn những dịch vụ khác gần như không có nhân viên chuyên môn. Khảo sát trên 10 công ty thì nhiều nhân viên trong công ty và chỉ dừng lại ở dịch vụ… “cò” không hơn không kém, vì họ chỉ biết ra sức… “dụ” khách hàng mua nhà, đất là chính. Còn những câu hỏi liên quan đến chất lượng, giấy tờ nhà đất, luật và quyền lợi của người mua thì hầu hết đều “mù tịt”, hiểu mơ hồ, thậm chí nói sai! Phân biệt với môi giới loại BĐS khác + Điểm mạnh Môi giới nhà ở phát triển vào thời điểm đầu tiên khi xuất hiện lĩnh vực môi giới BĐS tại Việt Nam nên nó có chỗ đứng khá vững chãi, có nhiều cơ sở đã có đầy đủ các kinh nghiệm cần thiết, có thể phát triển, hoàn thiện, chuyên nghiệp hoá dễ dàng hơn môi giới loại BĐS khác. Môi giới mua bán nhà ở là thị trường có thị phần lớn nhất, và bài bản nhất. Dễ dàng thích nghi với thị trường ở bất kỳ thời điểm nào Dễ tham gia thị trường và cũng dễ rút ra khỏi thị trường + Hạn chế Thường xuyên xảy ra nạn đầu cơ với những nhà môi giới nhỏ Cạnh tranh mạnh giữa các nhà môi giới dẫn đến thông tin đưa ra thiếu minh bạch, chính xác Hoạt động tự phát theo xu hướng của thị trường, thay đổi địa bàn hoạt động, lĩnh vực hoạt động ngay khi xuất hiện, trào lưu, thị hiếu mới của khác hang Đôi khi do thiếu hiểu biết về thủ tục mà ảnh hưởng rất nhiều đến lợi ích của khách hàng vì môi giới mua bán nhà ở liên quan đến rất nhiều loại giấy tờ, pháp luật ( khác với môi giới cho thuê). CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM CHUYÊN NGHIỆP HOÁ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI 1. Phương hướng. Phương hướng trước mắt: - Mở các khoá đào tạo chuyên sâu về môi giới BĐS nói chung và môi giới nhà ở nói riêng để nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ của nhà môi giới. Đây cũng là yếu tố quan trọng nhất quyết định chất lượng của người hành nghề môi giới. - Hoàn thiện hệ thống luật về BĐS trong đó có những điều khoản phải đưa được hoạt động môi giới BĐS vào khuôn khổ chuẩn mực. Hoàn thiện mô hình văn phòng đủ mọi tiêu chuẩn, đảm bảo cho quá trình hoạt động không bị trì hoãn và đảm bảo về uy tín đối với khách hàng. - Có thể đào các chuyên viên có công tác tuyên truyền, giúp đỡ người môi giới thực hiện tốt những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, vì đối với nhiều người môi giới ở Việt Nam hiện nay còn là những tiêu chuẩn mới mẻ quá sức họ có thể tuân thủ. - Tạo ra đội ngũ nhân viên đủ tiêu chuẩn trong các công ty hoạt động về môi giới BĐS, đầy đủ các kỹ năng cơ bản và tuân thủ pháp luật. Phương hướng lâu dài : Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi giới BĐS chính là sự thay đổi cơ cấu phát triển ngành trong nền kinh tế quốc dân. Kết quả của nó là sự thay đổi cơ cấu cung và cầu BĐS. Chúng ta cần phân biệt hai mảng yếu tố lớn tác động đến sự thay đổi này là mảng trong nước và quốc tế. ° Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp (ở mức kỹ thuật cao hơn), dịch vụ và lưu thông phân phối. Hiện nay ở nước ta xu hướng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn trong nhiều năm tới. VN đang quyết tâm cơ bản trở thành nước công nghiệp vào năm 2020. Vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về BĐS liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng BĐS khác nhau trong từng ngành cụ thể. Ví dụ khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh sẽ dẫn đến nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng, phân phối cũng như nhu cầu về khách sạn và nhà nghỉ. Sự phân bố về mặt địa lí của những hiện tượng trên sẽ diễn ra không đồng đều trong cả nước, dẫn đến sự tập trung về một dạng BĐS nào đó trong một vùng, làm sâu sắc thêm sự mất cân đối của thị trường BĐS. Từ hiện tượng này đòi hỏi nhà môi giới ngày càng phải chuyên môn hóa trong các dịch vụ cho thị trường BĐS. Sự chuyển đổi cơ cấu trong nước cũng liên quan đến những thay đổi cơ cấu phân bổ dân số theo vùng, điều phản ánh rõ nét trên thị trường đất đai, nhà ở. Nguyên nhân thay đổi của cơ cấu này là do sự tăng dân số tự nhiên, tỉ lệ kết hôn cao (VN là một dân tộc “trẻ”), và ở một mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia trong thị trường lao động. Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo vùng do sự dịch chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị, cũng như là do quá trình đô thị hóa. Việc theo dõi sát những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới, tư vấn BĐS những kinh nghiệm, chỉ dẫn quý báu về mức độ và hướng thay đổi cầu của BĐS. Ví dụ sự phát triển mạnh của các ngành công nghiệp sẽ dẫn đến nhu cầu về nhà thuê cho công nhân, sự gia tăng số lượng của nhóm những viên chức trẻ tuổi sẽ dẫn đến tăng cầu về nhà chung cư giá rẻ… ° Khía cạnh quốc tế của việc thay đổi cơ cấu cũng tác động đến sự phát triển tiếp theo của thị trường BĐS VN. Vấn đề này liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa cũng như các hiệp định thương mại của VN với các nước trong vùng và trên thế giới. Nền kinh tế quốc dân của VN cũng như thị trường BĐS sẽ ngày càng nhạy cảm, tham gia tích cực hơn dưới tác động của vòng quay kinh tế thế giới. Sẽ có một vài dạng BĐS tham gia trực tiếp vào thị trường BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort…). Một số khu vực trong thị trường BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trường thế giới như: (a) quay vòng BĐS (cho thuê); (b) quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp, trái phiếu BĐS, cho vay); (c) các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị). Phải thẳng thắn thừa nhận rằng, mặc dù chúng ta đã ban hành một loạt văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản như: Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp nhưng hệ thống khung pháp lý của chúng ta trong lĩnh vực thị trường bất động sản còn mỏng, nhiều điểm phải nghiên cứu, điều chỉnh. Mục tiêu cần đạt được Thị trường BĐS minh bạch, thông tin là thông tin “ sạch” đưa đến cho khách hàng, số lượng nhà môi giới đạt tiêu chuẩn hành nghề đạt 70-80%, tất cả những trung tâm, công ty hoạt động trong lĩnh vực này đều có đầy đủ các yêu cầu về chứng chỉ hành nghề. Tuân thủ mọi chính sách pháp luật đề ra, làm sôi động trở lại thị trường BĐS Việt Nam và đi tới phát triển ổn định Xây đựng được mô hình hoạt động môi giới chuyên nghiệp để nhân rộng hoá ra không những Hà Nội mà tất cả các thành phố lớn trong cả nước, đồng thời đẩy mạnh chống tiêu cực trong nghề môi giới. Kết hợp được tất cả các doanh nghiệp trong lĩnh vực này thành những Câu lạc bộ, những tổ chức hoạt động có bài bản, có quy chế mang tính tích cực và nghiêm túc, mang lại hiệu quả cho khách hang cho xã hội. 2. Các giải pháp cơ bản để chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới nhà ở Theo em để loại hình doanh nghiệp kinh doanh BĐS này hoạt động tốt và dần trở nên chuyên nghiệp hơn thì bản thân các doanh nghiệp cần: Ngay từ khâu tuyển chọn nhân viên cũng cần phải chú ý đến quá trình đào tạo của nhân viên, đã qua các khóa đào tạo theo quy định hay chưa, kinh nghiệm về lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở mức độ nào,nếu chuyển từ lĩnh vực khác sang cần đầu tư đào tạo cho nhân viên những kiến thức cơ bản về môi giới BĐS và những kiến thức có liên quan cần thiết khác. Sửa sang, trang trí đầu tư văn phòng cho thu hút khách hàng(bản đổ, biển hiệu, bàn ghế văn phòng, máy tính và các trang thiết bị khác....) Đầu tư công cụ Marketing quảng bá thương hiệu bằng những kênh thông tin khác nhau như đài, báo, ti vi, xây dựng website... nhằm giới thiệu, quảng bá về công ty mình. Không còn đất cho những doanh nghiệp vì tiết kiệm chi phí nên địa điểm trụ sở tạm bợ, sơ sài. Với địa điểm kinh doanh cố định, hoạt động lâu dài tăng sự đảm bảo lòng tin nơi khách hàng và khai thác triệt để đối tượng khách hàng quen đã qua giao dịch Nâng cấp dịch vụ chăm só tại chỗ cho khách hàng( không gian phòng đợi, tiếp khách, nước, hoa quả kèm theo...) Làm tốt dịch vụ hỗ trợ pháp lý cho khách hàng khi khách hàng đã sử dụng dịch vụ của doanh nghiệp mà không có sự hiểu biết đầy đủ về các thủ tục pháp lý. Đây là điểm quan trọng mà khách hàng đặt niềm tin, hy vọng từ một nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp. - Tư vấn hỗ trợ khách hàng về vấn đề tài chính. Bằng những mối quan hệ, quen biết, bằng uy tín cá nhân, doanh nghiệp có thể đứng ra bảo lãnh, giới thiệu , tư vấn cho khách hàng của mình có thể tiếp cận với những dịch vụ ngân hàng nhanh chóng, hiệu quả nhất. Hậu thuẫn khách hàng bằng các dịch vụ sau khi thương vụ đã kết thúc để tạo niềm tin cho những khách hàng trung thành. Liên kết với các công ty kinh doanh bất động sản khác trong khu vực và ngoài khu vực để có thể mở rộng khách hàng dần hình thành mô hình hiệp hội kinh doanh BĐS để chia sẻ thông tin, kinh nghiệm thị trường, bảo vệ quyền lợi, hạn chết xung đột do va chạm tranh chấp khách hàng. Mở thêm các khóa đào tạo chuyên sâu về môi giới BĐS,có thêm các quy chuẩn riêng liên quan đến hoạt động môi giới BĐS Xây dựng các mô hình Môi giới chuyên nghiệp để thay đổi tâm lý của người dân về nghề mội giới, xóa đi hình ảnh nhà môi giới là “ cò” Không ngừng hoàn thiện bộ máy quản lý, chính sách pháp luật theo hướng gọn, hiệu quả. Đưa ra các chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi trái pháp luật nhằm gây ra sự thiếu minh bạch về thông tin, gây tổn thất cho thị trường bất động sản 3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản tại Hà Nội Để dịch vụ môi giới tồn tại và phát triển thì niềm tin của khách hàng sẽ là điều kiện sống còn. Đã đến lúc chúng ta phải thay khái niệm “cò đất” bằng “Nhà môi giới BĐS”. Đây không phải là công việc dễ dàng, có thể làm một sớm một chiều. Môi trường và các dịch vụ BĐS hiện nay tại VN còn tồn tại rất nhiều bất cập cần tháo gỡ và chỉnh sửa. Trước tiên cần phải quy hoạch lại hoạt động môi giới bất động sản và đặt dưới sự kiểm soát của Nhà nước với các quy định luật lệ rõ ràng, cấp thẻ hành nghề môi giới và phải đăng ký kinh doanh. Việc môi giới mua bán bất động sản và tư vấn giá đất cũng phải tách bạch giá thị trường về đất và giá thị trường về nhà. Luật kinh doanh BĐS, Luật đăng kí BĐS, Luật nhà ở … là những bộ luật có vai trò quan trọng vì kinh doanh BĐS là ngành kinh tế có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, do đó việc soạn thảo cần hết sức thận trọng. Việc lấy ý kiến đóng góp của các ban ngành liên quan cũng như của nhân dân phải thực hiện nghiêm chỉnh, tránh hình thức giả tạo. Theo em thì một trong những vấn đề mấu chốt để định hình và phát triển một lớp các nhà môi giới chuyên nghiệp trong tương lai là vấn đề đào tạo. Nhà nước cần dành nhiều quan tâm hơn nữa cho những ngành dịch vụ liên quan đến thị trường BĐS. Hiện nay mới chỉ có duy nhất trường ĐH kinh tế quốc dân tại Hà Nội có trung tâm đào tạo đại học và trên đại học về hai chuyên ngành thẩm định giá và quản trị kinh doanh BĐS. Với tình hình đào tạo như vậy thì thị trường dịch vụ kinh doanh gắn với BĐS tại VN đang tồn tại một lỗ hổng rất lớn, mà nếu không có chiến lược xây dựng từ ngay bây giờ thì chúng ta sẽ tụt hậu rất xa với các nước, thậm chí là ngay trong khu vực chứ chưa nói gì đến thế giới. Như đã đề cập đến thị trường BĐS tại châu Âu ở phần trên, để một thị trường BĐS hoạt động lành mạnh thì cần một số lượng tối thiểu các nhà chuyên môn trong các lĩnh vực dịch vụ như định giá, quản trị và môi giới BĐS. Điều này cho thấy sự thiếu vắng trầm trọng các nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp tại VN. Sự hình thành và phát triển của nghề nghiệp môi giới là đòi hỏi cấp bách. Việc đào tạo cơ bản một cách có hệ thống đội ngũ các nhà môi giới BĐS là một bước đi tất yếu mang tính chiến lược, vì trong sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì vai trò của họ là không thể thiếu. PHẦN III: KẾT LUẬN Nền kinh tế nước ta đang từng bước hội nhập với nền kinh tế thế giới đem lại nhiều thời cơ cũng như thách thức cho các doanh nghiệp trong nước. Đặc biệt trong lĩnh vực Bất Động Sản( một trong những lĩnh vực thu hút khối lượng đầu tư lớn nhất từ đầu tư nước ngoài) đang đứng trước thời cơ vô cùng to lớn về mọi mặt. Để nắm bắt được thời cơ này, các doanh nghiệp kinh doanh về bất động sản và dịch vụ bất động sản cần không ngừng cải tiến nâng cao cung cách quản lý cũng như hiệu quả hoạt động để ngày càng chuyên nghiệp hoá các hoạt động đầu tư của mình. Bản thân em khi thực hiện đề án môn học này đã tiếp cận một cách có hệ thống hơn, khái quát hơn cũng như cụ thể hơn các lĩnh vực liên quan tới hoạt động môi giới bất động sản. Đây là những kinh nghiệm quý báu có thể giúp em rất nhiều trong tương lai, nghề nghiệp sau này. Mặc dù em đã cố gắng hoàn thành đề án với tất cả khả năng của mình, tuy nhiên do thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế nên chắc chắn bài viết còn nhiều khuyết điểm, mong các thầy cô tận tình chỉ bảo và đóng góp ý kiến để đề án của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! PHẦN: PHỤ LỤC Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập- Tự do- Hạnh phúc ----------------- HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ MÔI GIỚI NHÀ ĐẤT Số......../ HĐDVMG Căn cứ vào Bộ luât dân sự của nước CỘng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Căn cứ Pháp lệnh HĐKT; Căn cứ yêu cầu của bên bán và điều kiện, khả năng cung câp dịch vụ của bên môi giới. Hôm nay, ngày......tháng.......năm 2008. Tại Hà Nội Chúng tôi gồm : Bên môi giới ( Gọi tắt là bên A) Tên cơ quan :.................................................................... Người đại diện :......................... Chức vụ :..................... Địa chỉ............................................................................... Điện thoại :........................................................................ Bên bán nhà- đất ( Gọi tắt là bên B) Tên cá nhân :................................................................. Đại diện cho :................................................................... Địa chỉ :............................................................................ Điện thoại :.......................................................................... Sau khi thỏa thuận và hai bên đã đi đến ký kết hợp đồng như sau : Điều I : Điều khoản chung Bên B đề nghị bên A tư vấn và giới thiệu bán nhà - đất để........................ Vị trí nhà- đất............................................................................ Giá tiền tối đa:........................................................................................ MT(tối thiểu)..............MB( tối thiểu)............ Diện tích sử dụng ……….. Yêucầu khác:................................................................................... Điều II : Phí dịch vụ Lệ phí hợp đồng 2 . Lệ phí dịch vụ môi giới. - 0,1% giá BĐS của nhà thuê mà bên bán và bên mua đã thỏa thuận trong hợp đồng. Điều III : Quyền và nghĩa vụ cho các bên. 1.Quyền và nghĩa vụ của bên A. - Tư vấn chính xác những thông tin về nhà mua khi bên B có nhu cầu tư vấn. - Tạo điều kiện để bên B thỏa thuận trực tiếp với chủ nhà. - Tư vẫn cho bên B giá mua nhà - đất trên thị trường vào thời điểm đó. - Hỗ trợ bên B các thủ tục pháp lý cần thiết khi bên B tiến hành ký kết hợp đồng. 2. Quyền và nghĩa vụ của bên B. - Thông báo cho bên A biết chính xác về những giao dịch giữa bên B với chủ nhà - đất do bên A giới thiệu nhằm thực hiện những giao dịch đó bao gồm : Thời điểm tiến hành đặt cọc hợp đồng, thời điểm tiến hành thanh toán mua nhà- đất. - Thanh toán đầy đủ, đúng hạn tiền phí dịch vụ môi giới cho bên A theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp việc mua nhà- đất đã hoàn thành nhưng bên B cố ý che dấu hoặc cố ý không thanh toán phí dịch vụ đúng hạn thì bên B sẽ bị phạt gấp hai lần số tiền phí môi giới theo hợp đồng này. Điều IV : Phương thức thanh toán và địa điểm thanh toán Phương thức thanh toán bằng tiền mặt Phí thanh toán quy định tại Khoản 2, điều II của hợp đồng này được bên B thanh toán ngay cho bên A tại thời điểm bên B ký hợp đồng đặt cọc mua nhà- đất với bên bán do bên A giới thiệu. Điều V: Xử lý tiền đặt cọc Trường hợp bên bán nhà - đất đã nhận được tiền đặt cọc của bên mua nhà do bên A giới thiệu nhưng lại không bán nhà - đất nữa thì bên bán có nghĩa vụ hoàn trả số tiền đặt cọc hợp đồng, đồng thời phải nộp phạt cho bên mua số tiền bằng số tiền đặt cọc, bên A được hưởng một nửa(1/2) số tiền đặt cọc đó. Trường hợp bên B đã đặt cọc tiền cho bên mua nhà- đất do bên A giới thiệu nhưng bên B lại không mua nhà - đất thì số tiền đặt cọc được coi là số tiền phạt hợp đồng, bên A được hưởng một nửa (1/2) số tiền đặt cọc đó. Điều VI : Giải quyết tranh chấp. Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có tranh chấp phát sinh thì hai bên sẽ giải quyết bằng thương lượng, hòa giải trên tinh thần hợp tác. Nếu thương lượng hòa giải không thành thì có thể khởi kiện ra tòa án nhân đân, theo quy định của Pháp luật. Điều VII : Chấm dứt hợp đồng. Hợp đồng này chấm dứt khi việc mua bán nhà- đất giữa bên B với bên bán do bên A giới thiệu hoàn thành và bên B đã thanh toán xong cho bên A phí dịch vụ được quy định trong hợp đồng này. Điều VIII: Điều khoản cuối cùng. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký. Hợp đồng này gồm hai trang được thành lập hai bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên được giữ một bản để thực hiện. Đại diện bên A Đại diện bên B ( ký và ghi rõ họ tên) ( ký và ghi rõ họ t ên) TÀI LIỆU THAM KHẢO Tạp chí Bất Động Sản (nhà đất Việt Nam) Luật Dân sự 2003 Luật kinh doanh Bất động sản Nghị định 153/2007/ND-CP Tài Liệu Cục Thống kê Việt Nam Thông tấn xã Việt Nam Tài liệu chuyên đề Thông tin trên mạng internet….