Đề tài Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà Hà Nội – Chi nhánh Vạn Phúc

án bộ không chặt chẽ và nghiêm ngặt thì có thể dẫn đến kẽ hở để cán bộ thẩm định thông đồng với khách hàng, cố ý làm sai lệch kết quả đánh giá dự án để tư lợi cá nhân. Như vậy sẽ gây tổn thất rất lớn cho Ngân hàng vì có thể dự án đó không khả thi nhưng vẫn được chấp nhận cho vay vốn dẫn đến lãng phí vốn, giảm hiệu quả sử dụng vốn và có thể không đòi được nợ. Quy trình thẩm định được ban hành thống nhất. Tuy nhiên, đây cũng là một hạn chế. Dự án bất động sản là một loại dự án phức tạp, đòi hỏi quy trình thẩm định phải thật cụ thể và đặc thù. Nhưng toàn bộ chi nhánh lại phải tuân theo một quy trình thẩm định chung, như vậy sẽ gây nhiều hạn chế cho cán bộ thẩm định. Một số nội dung hướng dẫn còn chung chung, dàn trải thay vì phải chi tiết, cụ thể khiến cán bộ thẩm định lúng túng trong quá trình tra cứu và áp dụng. -         Nội dung thẩm định: Có thể thấy rằng các cán bộ thẩm định của chi nhánh đã tiến hành thẩm định rất chi tiết các nội dung của hồ sơ vay vốn, song mỗi nội dung lại có những yêu cầu nhất định về sự am hiểu của người phân tích mà cán bộ thẩm định lại không thể có được sự am hiểu sâu sắc về tất cả các lĩnh vực. Do đó, dẫn đến những nội dung có thể chưa được phân tích thoả đáng. -         Phương pháp thẩm định: Các phương pháp thẩm định chủ yếu được áp dụng vẫn là các phương pháp truyền thống, không có đổi mới sáng tạo nên khó đáp ứng được yêu cầu thẩm định trong tình hình mới. Đối với thẩm định khía cạnh tài chính dự án, các chỉ tiêu chủ yếu được sử dụng là NPV, IRR, thời gian thu hồi vốn. Những chỉ tiêu này là cơ bản nhưng chưa đủ để đánh giá chính xác về hiệu quả dự án. Mỗi chỉ tiêu có một ý nghĩa riêng, phục vụ cho mục đích riêng. Và mỗi loại vừa có điểm mạnh và điểm yếu riêng nên chỉ sử dụng một chỉ tiêu sẽ không phản ánh được hiệu quả dự án về nhiều mặt. -         Đội ngũ cán bộ thẩm định: Trình độ thẩm định của cán bộ Ngân hàng tuy đã được đào tạo chuyên nghiệp nhưng vẫn còn hạn chế về kinh nghiệm thực tế. Đặc biệt là những cán bộ trẻ mới ra trường, kinh nghiệm thực tế còn chưa nhiều nên khả năng phán đoán và dự báo còn nhiều hạn chế. Hơn thế, với dự án bất động sản, yêu cầu về chuyên môn kĩ thuật rất cao, phải đáp ứng được với đặc thù của lĩnh vực này, phải có kiến thức và kinh nghiệm về các dự án bất động sản thì đánh giá mới chính xác. Mặt khác, số lượng cán bộ thẩm định còn chưa đáp ứng đủ nhu cầu công việc. Thông thường một cán bộ thẩm định phải kiêm nhiệm rất nhiều công việc một lúc như: tìm kiếm khách hàng, gặp gỡ, giao dịch trực tiếp với khách hàng, tiếp nhận và xử lí hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính xác thực, tiến hành thủ tục cho vay, quản lí khoản vay, đôn đốc khách hàng trả nợ… Nếu quy mô khoản vay lớn và địa bản rải rác thì khối lượng công việc càng nặng hơn và thời gian hoàn thành công việc cũng kéo dài hơn. Điều này gây cho cán bộ thẩm định áp lực rất lớn khiến họ không thể tập trung làm tốt chuyên môn của mình. -         Thông tin phục vụ công tác thẩm định: Chất lượng thông tin phục vụ công tác thẩm định phải được đặc biệt coi trọng. Nhưng để có được đầy đủ thông tin và thông tin có chất lượng cao thì không đơn giản. Ngoài nguồn thông tin do khách hàng cung cấp thì cán bộ tín dụng cần phải tìm hiểu thêm từ nhiều nguồn khác nhau như từ các nhà cung cấp, từ các ngân hàng khác và từ thị trường… Tuy nhiên, thông tin mà cán bộ tín dụng của chi nhánh thu thập được chưa thực sự đầy đủ và đủ độ tin cậy. v     Nguyên nhân: Các nguyên nhân dẫn tới những hạn chế ở trên có thể chia thành hai nhóm cơ bản là nhóm nguyên nhân khách quan và nhóm nguyên nhân chủ quan. §        Nguyên nhân khách quan: o       Trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, các quy định pháp lí, cơ chế chính sách của Nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy hệ thống các văn bản này vẫn tồn tại nhiều hạn chế, thiếu sót. Cụ thể, nhiều văn bản ban hành cho có hình thức mà nội dung chưa sát với tình hình thực tế, chậm sửa đổi để bắt kịp với những thay đổi của thị trường. Đồng thời, văn bản hướng dẫn triển khai nghiệp vụ còn chung chung, thiếu cụ thể. Hơn thế, còn xảy ra tình trạng chồng chéo, thiếu đồng bộ và nhất quán khiến CBTD khó khăn trong việc tham khảo và vận dụng. Điều này ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng thẩm định của CBTD. o       Hiện nay, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đang gây ra rất nhiều bức xúc. Hiện cả nước chưa có một hệ thống quy hoạch đầy đủ, hoàn chỉnh và thống nhất. Một số quy hoạch hiện có chưa tạo được sự thống nhất và đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch kiến trúc đô thị trong không gian và thời gian cụ thể để tránh tình trạng “quy hoạch treo”, “quy hoạch đi sau đầu tư, xây dựng”, gây nhiều khó khăn cho phát triển thị trường bất động sản. Quy hoạch chưa có "tầm nhìn" chiến lược phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản. Nguyên nhân này khiến cho tiến độ của các dự án bị ảnh hưởng nhiều làm giảm lợi nhuận của chủ đầu tư, nhiều nhà đầu tư nản lòng không muốn bỏ vốn đầu tư vào lĩnh vực này. o       Thông tin hai chiều giữa các ngân hàng thương mại với nhau và với trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng nhà nước chưa thông suốt làm giảm đi hiệu quả hoạt động thông tin tín dụng, ảnh hưởng chất lượng nguồn dữ liệu, chưa đáp ứng nhu cầu thông tin ngày càng tăng của ngân hàng. Mặt khác, trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước chưa thực sự cập nhật tin tức từ các đối tượng khác nhau như các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng… nên lượng thông tin cung cấp ngược trở lại cho các ngân hàng thương mại cũng bị hạn chế. Giá cả của thông tin khá cao hạn chế khả năng tiếp cận thông tin của ngân hàng. Thêm vào đó, các ngân hàng phải dựa nhiều vào các tổ chức nước ngoài trong việc tìm kiếm, thẩm định thông tin do các tổ chức trong nước cung cấp thông tin chưa đáp ứng được yêu cầu. Giá thông tin cao buộc ngân hàng phải “cõng” thêm một khoảng chi phí lớn, đồng nghĩa với việc giảm hiệu quả trong kinh doanh. o       Môi trường xã hội: Thị trường bất động sản là một thị trường rất “nhạy cảm” và có những biến động khó lường, tính minh bạch của thị trường chưa cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với dự án thuộc lĩnh vực này. Để quản lí đối với thị trường này thì cần phải nhanh nhạy nắm bắt kịp thời xu thế phát triển của nó mà đề ra chính sách cho hợp lí. Đặc biệt hiện nay nước ta đang trong quá trình hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản tạo ra một sức ép về số lượng và chất lượng của các dự án bất động sản cũng như việc thẩm định cho vay đối với các dự án này. o       Từ phía khách hàng vay vốn: Một nguyên nhân nữa phải kể đến là chất lượng các dự án bất động sản đến vay vốn tại ngân hàng. Bên cạnh những dự án có chất lượng được lập bởi một đội ngũ chuyên viên lành nghề của các công ty tư vấn do chủ đầu tư thuê để lập là những dự án do chính các chủ đầu tư tự lập ra. Do thiếu kinh nghiệm, kĩ năng, kiến thức về lập dự án và kiến thức chuyên môn cũng như hạn chế nhất định về tài chính mà chủ đầu tư tự mình lập dự án mà không thuê tư vấn. Bởi vậy, những dự án này khi đến ngân hàng thẩm định để vay vốn thường gây khó khăn cho cán bộ thẩm định khi tiến hành đánh giá dự án. Mà các dự án này thường thiên về hướng tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính rất cao để có lợi cho chủ đầu tư nhằm dễ dàng được chấp nhận vay vốn. Khi đó, CBTD phải tiến hành thu thập thông tin và tính toán lại gây mất thời gian và công sức mà có khi lại phải bác bỏ dự án vì không khả thi. §        Nguyên nhân chủ quan: o       Nhận thức về công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản của CBTD còn hạn chế. Do chưa hiểu hết tầm quan trọng trong việc thẩm định loại dự án này nên công tác thẩm định dự án bất động sản trong ngân hàng đôi khi còn bị xem nhẹ. Vì vậy ảnh hưởng tới chất lượng của các dự án bất động sản được thẩm định. o       Về thông tin phục vụ công tác thẩm định: Do chưa đánh giá đúng tầm quan trọng của thông tin nên CBTD chưa có biện pháp xử lý, khai thác thông tin một cách hiệu quả nhất phục vụ cho toàn bộ qui trình tín dụng. Thêm vào đó, nhiều CBTD chỉ ngồi chờ để nhận thông tin mà không chủ động tìm kiếm, làm chủ thông tin. Bộ phận thu thập, lưu trữ và khai thác thông tin chưa được quan tâm đầu tư phát triển. Do đó, ngân hàng lệ thuộc nhiều vào các tổ chức cung cấp thông tin bên ngoài. Nguồn thông tin đó vừa tốn kém vừa có độ tin cậy hạn chế, buộc ngân hàng phải thẩm định lại độ chính xác của thông tin. Nhiều khi CBTD phải phỏng đoán theo cảm tính vì nếu đi thẩm định lại thông tin thì chi phí sẽ cao và mất nhiều thời gian. Như vậy, rủi ro trong hoạt động tín dụng cao là tất yếu.Kinh phí phục vụ cho công tác thẩm định còn hạn chế. Công nghệ, trang thiết bị phục vụ công tác thẩm định vẫn chưa đảm bảo phục vụ tốt nhất cho công tác thẩm định. Phương tiện đi lại cho CBTD phần lớn là tự túc trong địa bàn nội thành, chỉ khi nào đi thẩm định tài sản đảm bảo ở xa thì mới có xe công ty đưa đón. Trang bị văn phòng cho nhân viên chi nhánh tuy đã được cải thiện dần nhưng vẫn cần đầu tư thêm. Hơn nữa, việc thẩm định tài chính của dự án chủ yếu bằng phần mềm Excel truyền thống từ trước tới nay, không có một phần mềm chuyên dụng nên thời gian thẩm định cũng kéo dài hơn. CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NHÀ HÀ NỘI – CHI NHÁNH VẠN PHÚC 2.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội. 2.1.1 Định hướng phát triển chung của Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội.          Với tốc độ tăng trưởng nhanh, mạnh, bền vững được xây dựng trên nền tảng là truyền thống phát triển an toàn - ổn định - hiệu quả, Habubank sẽ luôn phấn đấu để trở thành 1 trong 3 ngân hàng được tín nhiệm nhất Việt Nam. Nến tảng là đội ngũ lãnh đạo dày dạn kinh nghiệm, khả năng nắm bắt với sự thay đổi của thị trường tốt, sự quyết đoán nhạy bén cùng đội ngũ cán bộ nhân viên năng động, đầy nhiệt huyết, sáng tạo và bằng sự linh hoạt sẵn có, Habubank hoàn toàn có thể tự tin đón nhận những khó khăn, thách thức trong những năm tiếp theo. Dưới đây là các mục tiêu hoạt động của Habubank trong giai đoạn 2009-2015: -   Tiếp tục nâng cao năng lực tài chính thông qua việc tăng vốn điều lệ, đa dạng hoá nguồn vốn kết hợp giữa vốn điều lệ và các loại hình vốn khác như trái phiếu sao cho tối đa hoá hiệu quả sử dụng vốn. -   Tiếp tục nâng cao giá trị đầu tư của cổ đông thông qua hợp tác kinh doanh, cổ tức, giá trị cổ phiếu và nâng cao tính thanh khoản của cổ phiếu. -   Đa dạng hoá các nguồn thu kinh doanh, tiếp tục mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực tài chính mới có tiềm năng hiệu quả cao và liên kết chặt chẽ với hoạt động ngân hàng của Habubank: thành lập công ty mua bán nợ, công ty quản lí quỹ và công ty đầu tư tài chính; nghiên cứu việc thành lập công ty cho thuê tài chính; tận dụng thời cơ mở rộng danh mục đầu tư vào các doanh nghiệp có tiềm năng và hiệu suất đầu tư tốt nhằm gia tăng thu nhập dài hạn ổn định cho Ngân hàng. -   Tăng cường đầu tư cho hạ tầng quản lí thông tin, đầu tư nâng cấp thêm với ngân sách từ 3 – 5 triệu USD cho hạ tầng mạng kể cả bảo mật, back up, hệ thống ATM, POS, Internet Banking, Mobile Banking và Trung tâm dịch vụ khách hàng Contact Center. -   Đẩy mạnh nghiên cứu phát triển sản phẩm dịch vụ mới, đặc biệt là khối ngân hàng cá nhân và khối ngân hàng đầu tư. Triển khai việc kết nối với các tổ chức thẻ quốc tế như Visa, Master để có thể phát hành các loại thẻ quốc tế. -   Nhanh chóng phát triển mạng lưới, mở thêm tối thiểu 10 đơn vị mới tại các địa bàn trọng điểm như Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Nha Trang – Khánh Hoà, đặc biệt chú trọng mở rộng mạng lưới tại TP Hồ Chí Minh và các khu phía Nam liền kề. Công tác mở rộng mạng lưới vẫn phải luôn đi kèm vói chất lượng quản lí và hiệu quả kinh doanh. Đầu tư nâng cấp các địa điểm giao dịch và hoàn thiện chuẩn hoá nơi giao dịch với hình ảnh thống nhất của Ngân hàng. -   Đầu tư phát triển nguồn nhân lực, tiếp tục sáng tạo các chính sách đãi ngộ phù hợp, thu hút và gìn giữ nguồn nhân lực kĩ năng cao, tăng cường công tác đào tạo nội bộ thông qua việc thành lập Trung tâm đào tạo của Ngân hàng, đầu tư cơ sở vật chất theo tiêu chuẩn  quốc tế cho Trung tâm khuyến khích nâng cao năng lực cán bộ thông qua tự đào tạo và đào tạo tập trung. Chính sách đãi ngộ nhất thiết phải đủ hấp dẫn tài năng và liên kết sự trung thành của cán bộ với Ngân hàng, cụ thể là chính sách thưởng đối với các quản lí cao cấp và các nhân sự đặc biệt có thể cân nhắc thu hút bằng cổ phiếu Habubank. 2.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản. 2.1.2.1 Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đối với Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) được đánh giá là biến động mạnh, thất thường, trong giai đoạn 2005 - 2008, thị trường BĐS lúc thì nằm trong trạng thái "đóng băng", lúc thì trong trạng thái "sốt nóng". Năm 2005, theo nhận định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường nhà đất "đóng băng" có quy mô lớn trên diện rộng và có tính chất phức tạp. Tuy nhiên, đến năm 2007 thị trường BĐS lại biến động theo chiều hướng "sốt nóng", giá tăng mạnh tại một số đô thị lớn (chủ yếu là Hà Nội và TP. HCM), tập trung vào mảng thị trường văn phòng, nhà ở cho thuê và đất dự án. Việc tăng giá mạnh diễn ra ở từng phân mảng thị trường, ở từng nơi, ở từng khu vực có sự khác nhau đáng kể. Năm 2008 trôi qua với bao biến động lớn như khủng hoảng tài chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị trường BĐS trong nước có diễn biến phức tạp hơn, trong 2 tháng đầu năm, giá thị trường tự do tại Hà Nội và TP. HCM tăng khá cao, trung bình từ 10 - 20%; từ đầu tháng 3, trên thị trường BĐS, giá cả lại có xu hướng giảm mạnh, số lượng rao bán cao hơn nhiều số lượng giao dịch thành công. Giá cả thị trường BĐS giảm mạnh, từ 35 - 40% so với giá  đầu năm trên thị trường TP. HCM...   Tuân thủ các quy định của pháp luật, hầu hết NHTM đã đưa ra các điều kiện cho vay BĐS hoặc thế chấp bằng BĐS tương đối chặt chẽ. Trong năm 2007, theo thống kê của NHNN, trên cơ sở báo cáo của các NHTM, cho vay lĩnh vực BĐS chiếm 11,4% và đến ngày 31/5/2008, tỷ trọng này còn 10,1%, đến cuối tháng 6, tỷ trọng này giảm hơn khoảng 9,96%. Về tốc độ tăng, cho vay trong lĩnh vực BĐS 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay BĐS chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn như TP. HCM 60%, Hà Nội 17%... Trong cho vay BĐS, cho vay mua và xây nhà để bán chiếm 9% tổng dư nợ cho vay BĐS, còn lại là cho vay xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, mua nhà, sửa nhà... Như vậy, mức độ cho vay trong lĩnh vực BĐS, xét về tổng thể chưa phải là lớn trong hoạt động tín dụng của các NHTM. Điều đó cho phép các NHTM có thể chống đỡ được rủi ro phát sinh bởi biến động "thăng trầm" trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, vấn đề đáng quan tâm ở đây là: Thứ nhất, mức độ cho vay trong lĩnh vực BĐS giữa các ngân hàng là rất khác nhau. Nếu chia theo khối ngân hàng thì các NHTM nhà nước có tỷ trọng cho vay BĐS là 7,8% so với tổng dư nợ của khối này; khối NHTM cổ phần là khoảng 19%. Đơn lẻ cũng có những ngân hàng cho vay BĐS tỷ trọng lên tới 30% tổng dư nợ (những ngân hàng này chủ yếu là ngân hàng nhỏ). Thứ hai, trong cơ cấu kỳ hạn cho vay BĐS thì cho vay trung, dài hạn chiếm 74%, cho vay ngắn hạn 26%. Các khoản cho vay dài hạn thường từ 20 - 30 năm, trong khi nguồn vốn huy động của các NHTM kỳ hạn tối đa chỉ là 10 - 15 năm. Vì vậy, mất cân đối kỳ hạn, lãi suất cũng là những rủi ro tiềm ẩn trong hoạt động cho vay BĐS. Thứ ba, trong điều kiện hiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường BĐS có những diễn biến bất thường, khó dự đoán, thông tin về thị trường BĐS còn thiếu, tình hình tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn thiếu minh bạch... thì việc cho vay lĩnh vực BĐS của các NHTM sẽ có mức độ rủi ro rất cao. Năm 2009 nhiều bộ luật và quy định sẽ có hiệu lực như: Luật Thuế thu nhập cá nhân (PIT), Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) mới, Luật Sở hữu trong thị trường bán lẻ và nhà ở cho người nước ngoài; tăng lệ phí trước bạ ô tô và chuyển nhượng BĐS; tăng mức lương tối thiểu, giảm lãi suất ngân hàng, ngân hàng bắt đầu cho vay BĐS… sẽ khiến tình hình thị trường BĐS trong nước có nhiều thay đổi khó dự đoán. Theo khảo sát mới đây của Tập đoàn kinh doanh bất động sản CB Richard Ellis Group (CBRE), trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang gặp khủng hoảng như hiện nay, các doanh nghiệp đa quốc gia sẽ phải thận trọng hơn với các kế hoạch tăng trưởng và thắt chặt hơn nữa các khoản chi tiêu, trong đó có việc dè dặt mở rộng thêm văn phòng hoạt động, tuyển nhân viên nước ngoài sang làm việc… Áp lực từ suy thoái kinh tế toàn cầu và cạnh tranh từ các cao ốc trên địa bàn hai thành phố lớn Hà Nội, TPHCM, các khu đô thị mới tại các địa phương chuẩn bị đưa vào hoạt động, sẽ có tác động mạnh đến sự năng động của mảng thị trường này trong năm 2009. Bên cạnh đó, các công ty, tập đoàn đa quốc gia dự báo sẽ giảm thiểu người lao động nước ngoài, đồng thời thay đổi chiến lược tập trung tuyển lao động nước ngoài là người độc thân thay vì người có gia đình, cũng sẽ là tác nhân làm thay đổi nhu cầu về thuê nhà ở, diện tích căn hộ, địa điểm, tiêu chuẩn nhà ở… Hiện nay cũng đang có một xu hướng khá rõ rệt là khách hàng đang thuê các văn phòng giá cao sẵn sàng chuyển văn phòng đến các tòa nhà có giá thấp hơn, đặc biệt khi nguồn cung đang tăng nhiều hơn sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Bước vào năm 2009, các nhà đầu tư BĐS đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam . Tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng. Theo dự đoán của một số doanh nghiệp lớn trong ngành đầu tư BĐS, năm 2009 có thể nhiều nhà đầu tư sẽ rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu. Chính vì vậy, thị trường BĐS có xu hướng giảm hẳn các giao dịch và đi xuống, điều đó gây ra sự lúng túng và phân tâm cho tất cả mọi người tham gia, nhất là đối với những thị trường đang phát triển như Việt Nam. Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, tốc độ phát triển chậm hơn so với dự tính của thị trường BĐS lại là một yếu tố tích cực vì điều đó tránh cho thị trường rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Mặc dù vậy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn được xem là đầy tiềm năng và mở ra nhiều cơ hội tốt. Nhưng để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội. 2.1.2.2 Định hướng công tác thẩm định dự án bất động sản trong giai đoạn 2009–2015. Xu hướng phát triển của thị trường bất động sản trong năm 2009 là khó dự đoán. Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng các nhà đầu tư đang rất thận trọng và cảnh giác với thị trường này, vì thế, có thể sẽ ít dự án về bất động sản đến vay vốn các ngân hàng hơn trong thời gian tới. Nhưng không vì thế mà công tác thẩm định các dự án thuộc lĩnh vực này được buông lỏng, dễ dãi mà ngược lại, càng phải thắt chặt hơn trước. Lí do là trong giai đoạn nhạy cảm này những dự án bất động sản được triển khai nằm trong hai nhóm hoặc là cực kì an toàn và khả thi hoặc là do lợi dụng tình hình mà trục lợi. Sở dĩ nói như vậy bởi vì đối với loại thứ nhất là hiển nhiên, trong thời buổi kinh tế khó khăn này, chỉ có chắc chắn kiếm được lợi nhuận và kiểm soát được rủi ro thì chủ đầu tư mới dám tiến hành vay vốn đầu tư. Còn loại thứ hai là những kẻ lợi dụng tình hình đi xuống của thị trường, lợi dụng sự ảm đạm trong giao dịch vay vốn tại các ngân hàng. Có thể các ngân hàng sẽ có tâm lí nới lỏng công tác thẩm định để tăng doanh số cho vay lên nhằm thu lợi nhuận. Nắm được tâm lí này của ngân hàng, những kẻ cơ hội sẽ lập ra một dự án ma rồi đem đến vay vốn. Nếu ngân hàng mà dễ dãi trong thẩm định và chấp nhận cho vay sẽ để lại hậu quả khôn lường như vốn không được sử dụng đúng mục đích và không hiệu quả, có khi còn không thể thu hồi được nợ. Nhận thức được điều này, Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội đã chỉ đạo toàn bộ hệ thống ngân hàng từ Hội sở chính đến các chi nhánh cần phải thắt chặt công tác thẩm định dự án đầu tư  nói chung và dự án bất động sản nói riêng. Có như vậy mới giảm thiểu được rủi ro cho Ngân hàng, đảm bảo cho vay đúng đối tượng, sử dụng vốn hiệu quả. 2.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc. 2.2.1 Giáo dục và nâng cao nhận thức về công tác thẩm định. Thẩm định dự án là công việc phức tạp và có vị trí vai trò rất quan trọng trong mỗi quyết định cho vay, do đó để thực hiện tốt công tác thẩm định, trước hết cần phải quán triệt về mặt nhận thức cho tập thể cán bộ thẩm định của ngân hàng. Cụ thể: - Thẩm định cho vay vốn đóng vai trò cốt lõi trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Muốn nâng cao chất lượng công tác tín dụng thì trước hết phải chú trọng hoàn thiện chất lượng công tác thẩm định dự án vay vốn. Kết quả thẩm định sẽ ảnh hưởng tới quyết định cho vay vốn từ đó liên quan đến hiệu quả của đồng vốn cho vay, vì vậy, cần hết sức coi trọng và đề cao tinh thần trách nhiệm khi thực hiện công tác thẩm định. - Thẩm định dự án không chỉ hướng tới phục vụ cho các mục tiêu kinh doanh cục bộ của ngân hàng mà còn phải góp phần thực hiện những mục tiêu phát triển kinh tế chung của ngành, vùng, địa phương và đất nước trong từng thời kì nhất định. - Cán bộ thẩm định phải đứng trên góc độ người cho vay và cả người đi vay để đánh giá và ra quyết định nhằm đưa ra những nhận định khách quan và khoa học nhất. - Thẩm định dự án mà đặc biệt là dự án bất động sản là một công việc phức tạp, đòi hỏi kiến thức chuyên môn về nhiều lĩnh vực (tài chính doanh nghiệp, quản lí, kĩ thuật, xây dựng…). Vi vậy CBTD cần có sự chủ động sáng tạo, linh hoạt, nhạy bén, có khả năng phân tích, tổng hợp, đúc rút thực tiến và thường xuyên trau dồi kiến thức chuyên môn cũng như kiến thức xã hội để phục vụ tốt nhất cho công việc của mình. 2.2.2 Giải pháp về công tác tổ chức thẩm định và quy trình thẩm định.       Công tác tổ chức thẩm định của chi nhánh hoàn toàn do Phòng PTKD phụ trách. Điều này vừa có ưu điểm nhưng cũng không tránh khỏi hạn chế. Ở trên đã đề cập đến một ưu điểm đó là giúp đánh giá của CBTD được khách quan hơn vì vừa được tiếp xúc với dự án trên giấy tờ lại vừa có điều kiện chứng kiến thực tế triển khai dự án. Tuy nhiên, đây cũng chính là một nhược điểm. Đối với những CBTD có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp không tốt thì đây sẽ là cơ hội cho họ móc ngoặc với khách hàng nhằm cố ý làm sai lệch kết quả đánh giá dự án để tư lợi cá nhân. Vì vậy, để khắc phục nhược điểm này cần phải tách bộ phận thẩm định kinh tế kĩ thuật với bộ phận trực tiếp giao dịch với khách hàng. Cụ thể là nên thành lập riêng một phòng thẩm định độc lập với phòng tín dụng. Khi khách hàng đến vay vốn thì phòng tín dụng sẽ tiếp nhận hồ sơ và chuyển cho phòng thẩm định làm nhiệm vụ thẩm định chuyên môn. Sau khi thẩm định đạt yêu cầu thì chuyển hồ sơ cùng kết quả thẩm định lại cho phòng tín dụng để phòng này ra quyết định tín dụng. Như vậy sẽ tránh sự tiếp xúc trực tiếp giữa cán bộ thẩm định và khách hàng thì sẽ khách quan hơn trong công tác thẩm định. Thực ra hình thức này được áp dụng ở nhiều ngân hàng và đem lại hiệu quả rất cao. Tuy vậy cũng cần lưu ý một điểm, đó là về điều kiện để tiến hành hình thức này đòi hỏi phải có đủ nhân lực cũng như yêu cầu về cơ sở vật chất. Khi thành lập riêng một phòng ban thì phải đảm bảo đủ số nhân lực cần thiết cũng như phải có không gian làm việc riêng. Trong khi đó, chi nhánh Vạn Phúc mới thành lập được hơn 3 năm, quy mô chưa thưc sự lớn nên điều kiện chưa cho phép. Trong thời gian tới, khi quy mô chi nhánh được đầu tư mở rộng thì sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để triển khai giải pháp này.       Mỗi loại dự án có một đặc thù riêng, vì vậy việc áp dụng một quy trình thẩm định chung cho mọi dự án e rằng sẽ không thực sự đạt hiệu quả. Giải pháp cho vấn đề này là CBTD phải linh hoạt trong việc vận dụng quy trình. Về lâu dài, ngân hàng nên nghiên cứu và có hướng dẫn cụ thể chi tiết cho từng loại dự án đặc thù, như vậy sẽ dễ dàng cho CBTD áp dụng và tham khảo khi cần. 2.2.3 Giải pháp về nội dung thẩm định.       Nội dung thẩm định dự án đầu tư là một phần quan trọng trong công tác thẩm định, có ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng của công tác này. Bởi vậy, chú trọng vào nội dung thẩm định là hết sức cần thiết. Đối với dự án bất động sản, do đặc thù là độ phức tạp và rủi ro cao nên các nội dung thẩm định cần tập trung vào các yếu tố này. Cụ thể, o       Thẩm định khía cạnh pháp lí:       Đối với bất kì một dự án đầu tư nào, trước hết cần quan tâm là nó có phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, của vùng, ngành và địa phương hay không. Để xác định được điều này tránh cho dự án đi ngược với quy hoạch phát triển chung thì cần xem xét thật kĩ khía cạnh pháp lí của dự án, kiểm tra tính đầy đủ cũng như hợp pháp của các hồ sơ pháp lí mà khách hàng cung cấp, so sánh, đối chiếu dự án với quy hoạch tổng thể của địa phương nơi dự án dự định triển khai. o       Thẩm định khía cạnh thị trường:       Thị trường bất động sản là một thị trường phức tạp, biến động nhanh và khó lường trước. Sản phẩm của các dự án bất động sản thường có giá trị rất lớn và có tính bền vững. Một khi đã hoàn thành mà không phù hợp nhu cầu thị trường thì sẽ khó mà thay đổi hoặc có thay đổi thì cũng tốn kém rất nhiều nên sẽ không đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư mà trái lại có thể  khiến chủ đầu tư bị thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Bởi vậy, thẩm định khía cạnh thị trường có vai trò hết sức quan trọng đối với dự án đầu tư bất động sản. CBTD cần phân tích, đánh giá cung cầu thị trường ở hiện tại và dự báo cung cầu thị trường trong tương lai về sản phẩm của dự án. Để có được những nghiên cứu chính xác thì thông tin cung cấp cho quá trình nghiên cứu phải thật đầy đủ và chính xác. Ngân hàng nên áp dụng các phương pháp hiện đại trong phân tích và dự báo cung - cầu sản phẩm. Hiện có nhiều phương pháp dự báo cung - cầu đã được nghiên cứu và áp dụng trong thực tế như phương pháp ngoại suy thống kê, phương pháp định mức, phương pháp hệ số co giãn… CBTD có thể căn cứ vào số lượng và chất lượng thông tin thu thập được mà lựa chọn phương pháp tính cho phù hợp, hoặc kết hợp sử dụng nhiều phương pháp nhằm tăng tính chính xác cho kết quả dự báo. o       Thẩm định khía cạnh kĩ thuật:       Đây là một nội dung khó trong thẩm định dự án bất động sản, nó đòi hỏi CBTD phải có trình độ và vốn kiến thức chuyên sâu về mặt kĩ thuật. Do đó, để trợ giúp cho cán bộ thẩm định đánh giá kĩ thuật, ngân hàng cần sớm nghiên cứu và ban hành chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật cơ bản phù hợp với từng ngành, từng lĩnh vực cụ thể làm cơ sở cho CBTD tham chiếu.       Trong trường hợp cần phải thẩm định những dự án quá phức tạp về mặt kĩ thuật, ngân hàng nên thuê chuyên gia có chuyên môn phù hợp để thẩm định về nội dung kĩ thuật nhằm đảm bảo yêu cầu và rút ngắn thời gian thẩm định.       Biện pháp có tính lâu bền là dần dần nâng cao trình độ của CBTD bằng cách tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ về chuyên môn kinh tế cũng như kĩ thuật cho họ. Mặt khác, bên cạnh đội ngũ CBTD thuộc chuyên ngành kinh tế thì chi nhánh nên tuyển dụng thêm đội ngũ nhân lực từ các chuyên ngành kĩ thuật như xây dựng, kiến trúc. Có như vậy sẽ phối hợp hoạt động hiệu quả hơn và nâng cao hiệu quả công tác thẩm định dự án bất động sản. o       Thẩm định khía cạnh tài chính:       Khi thẩm định tổng vốn đầu tư, ngân hàng cần xem xét kĩ lưỡng các nội dung như vốn cố định, vốn lưu động, vốn dự phòng… để xác định lượng vốn cho chính xác, tránh tình trạng dự toán thấp hơn hoặc cao hơn thực tế vì khi dự án đi vào triển khai thực tế có thể sẽ phát sinh nhiều hạng mục chi phí mới hoặc do những rủi ro chưa lường trước được. Nếu dự án được tài trợ từ nhiều nguồn khác nhau thì CBTD dụng nên kiểm tra kĩ tính xác thực của từng nguồn vốn, nhất là các cam kết bỏ vốn của các cơ quan tài trợ cả về số lượng và tiến độ bỏ vốn, tranh tình trạng thiếu vốn làm chậm tiến độ thi công của công trình.       Hiệu quả tài chính luôn là quan tâm hàng đầu của chủ đầu tư cũng như của ngân hàng để quản lí việc trả nợ. Hiện nay, các chỉ tiêu hiệu quả mà chủ đầu tư và ngân hàng quan tâm chủ yếu là giá trị hiện tại ròng NPV, tỉ suất hoàn vốn nội bộ IRR và thời gian thu hồi vốn T. Tuy nhiên, mỗi loại chỉ tiêu phản ánh một khía cạnh hiệu quả riêng của dự án nhưng không thể bao quát hết tất cả các khía cạnh của dự án. Vì vậy, giải pháp ở đây là cần tính toán thêm các chỉ tiêu khác như tỉ số lợi ích – chi phí B/C, tỉ suất lợi nhuận vốn đầu tư (hệ số hoàn vốn) RR…       Để tính toán chính xác các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án thì cần xác định chính xác tỷ suất chiết khấu. Một dự án có thể được tài trợ vốn từ nhiều nguồn khác nhau, ở những thời điểm khác nhau và mỗi nguồn có mức lãi suất khác nhau. Do đó, tỷ suất chiết khấu phải phản ánh được chi phí cơ hội của tất cả các nguồn vốn đó. Hiện nay có nhiều phương pháp tính tỷ suất chiết khấu khác nhau, cán bộ thẩm định nên lựa chọn áp dụng sao cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể mà không nên chỉ sử dụng lãi suất ngân hàng làm lãi suất chiết khấu như bây giờ. Nếu được, ngân hàng nên áp dụng mức lãi suất chiết khấu được điều chỉnh theo các năm để phàn ánh các tác động của môi trường tới dự án như lạm phát, trượt giá… o       Đánh giá rủi ro dự án:       Rủi ro là một phần không thể thiếu khi đầu tư dự án bất động sản, để đảm bảo dự án hiệu quả đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư cũng như hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng thì trước hết phải đánh giá được các rủi ro mà dự án có thể gặp phải để đề ra biện pháp phòng tránh và giảm thiểu rủi ro.       Phương pháp được áp dụng chủ yếu là phân tích độ nhạy dự án. Tuy nhiên, chi nhánh mới chỉ tiến hành phân tích độ nhạy cho các dự án có quy mô tổng vốn đầu tư lớn, tính chất kĩ thuật phức tạp mà thường bỏ qua khâu này với những dự án nhỏ. Ví dụ cụ thể đối với trường hợp thẩm định dự án đầu tư Đất đô thị khu C2 Xuân Đỉnh - Từ Liêm – Hà Nội ở trên. Bởi vậy, trong thời gian tới, phương pháp này nên được áp dụng triệt để hơn với cả những dự án nhỏ.       Ngoài ra, có thể sử dụng phương pháp phân tích khác như phương pháp mô phỏng của Monte Carlo hay phân tích dự án trong trường hợp có trượt giá và lạm phát. 2.2.4 Giải pháp về thông tin phục vụ công tác thẩm định.       Để các khoản cho vay an toàn và hiệu quả, thông tin phải được ngân hàng khai thác từ nhiều nguồn khác nhau như: hồ sơ đề nghị cấp tín dụng, hồ sơ khách hàng, các cơ quan chức năng có liên quan (cơ quan thuế, trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng nhà nước...), trực tiếp phỏng vấn khách hàng, cập nhật thông tin trên thị trường...nhằm phục vụ kịp thời cho các giai đoạn của qui trình tín dụng. Như vậy, sau khi nhận hồ sơ đề nghị cấp tín dụng, ngân hàng phải tiến hành phân tích khả năng hiện tại và tiềm tàng của khách hàng về việc sử dụng vốn tín dụng cũng như khả năng hoàn trả vốn vay ngân hàng từ những thông tin cơ bản này nhằm đưa ra những giải pháp phòng ngừa và hạn chế rủi ro. Tất nhiên để có được những thông tin chính xác và đầy đủ ngân hàng phải biết cách tạo ra thông tin cho riêng mình. Giai đoạn phân tích tín dụng là giai đoạn quan trọng, song giai đoạn quyết định tín dụng lại là giai đoạn quyết định nhất, hình thành quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng thể hiện bằng hợp đồng tín dụng. Đây cũng là cơ sở để các nhân viên và nhà quản trị ngân hàng triển khai các thao tác nghiệp vụ giải ngân cho khách hàng, tiến hành giám sát và thanh lý tín dụng. Thông tin chính xác, quyết định tín dụng hợp lý chắc chắn khả năng quay về của vốn tín dụng cao, vốn tín dụng được hoàn trả đúng hạn, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng và hoạt động ngân hàng. Ø     Biện pháp đem lại hiệu quả nhất là cần phải đa dạng hoá các nguồn cung cấp thông tin: -         Thông tin từ hồ sơ khách hàng cung cấp: Đây là bước tiếp cận ban đầu với doanh nghiệp và dự án vay vốn nên cần phải xem xét kĩ lưỡng. Ngân hàng phải có những hướng dẫn cụ thể, chi tiết ngay từ đầu về loại hồ sơ và giấy tờ mà khách hàng cần cung cấp để tránh trường hợp khách hàng chuẩn bị thiếu giấy tờ cần thiết và ngân hàng phải yêu cầu bổ sung, như vậy sẽ rất mất thời gian và công đi lại. -         Thông tin từ tiếp xúc trực tiếp với khách hàng: loại thông tin này được khai thác khi khách hàng đến ngân hàng làm thủ tục xin vay vốn, CBTD sẽ trực tiếp phỏng vấn trao đổi thông tin với khách hàng. Có những thông tin về khách hàng và dự án mà chủ đầu tư không trực tiếp đề cập tới trong hồ sơ mà để có được thì cần đến sự khéo léo của CBTD (ví dụ như thông tin về quan hệ trong gia đình khách hàng, thông tin về các khó khăn mà khách hàng có thể gặp phải…). Thông qua tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, nhờ sự quan sát nhạy bén mà CBTD có thể nhận định, đánh giá được mức độ trung thực của khách hàng. Nguồn thông tin này rất quan trọng để đánh giá tư cách của khách hàng vay vốn. Tuy nhiên, để khai thác tốt nguồn thông tin này thì CBTD phải là người có nhiều kinh nghiệm trong giao tiếp ứng xử cũng như về mặt tâm lí. Vì vậy, cần xem xét và bố trí CBTD tiếp xúc khách hàng cho hợp lí, chọn người có kinh nghiệm phù hợp và khả năng xử lí tình huống nhạy bén. -         Thông tin từ cơ quan quản lí Nhà nước: Một nguồn quan trọng mà ngân hàng có thể khai thác thông tin là từ Trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (CIC). Thông qua đây ngân hàng có thể tìm hiểu về tiểu sử tín dụng của khách hàng một cách có hệ thống nếu khách hàng đã từng có quan hệ tín dụng với các ngân hàng trước đây. Qua đây có thể kiểm chứng lại tính xác thực của những thông tin mà khách hàng cung cấp. Đồng thời với khai thác thông tin là cung cấp thông tin vào kho lưu trữ này của Ngân hàng Nhà nước để phục vụ cho công việc tra cứu về sau. Bên cạnh đó, ngân hàng cần thường xuyên cập nhật tin tức về các cơ chế chính sách về quản lí tín dụng nói chung và về lĩnh vực bất động sản nói riêng. Các thông tin này có thể khai thác từ nhiều nguồn như các kênh thông tin riêng của Bộ, ngành liên quan, trên báo, đài, tạp chí, internet… Mặt khác, thông tin từ các đối tác của khách hàng, các nhà cung cấp, bạn hàng…cũng có giá trị rất lớn. Ø     Ngân hàng cần thiết lập một bộ phận chuyên làm nhiệm vụ thu thập, phân tích, lưu trữ thông tin về khách hàng; năng động tìm kiếm các biện pháp xử lý, khai thác, sử dụng những thông tin đó một cách có hiệu quả nhất. Ø     Xây dựng mạng lưới ngân hàng vững mạnh, rộng khắp vừa có thể phục vụ nhu cầu vay vốn đa dạng của khách hàng vừa thiết lập một hệ thống thông tin thông suốt, tiết kiệm đáng kể các chi phí liên quan đến vấn đề thông tin. Ngân hàng nên xúc tiến việc thành lập các chi nhánh, văn phòng đại diện ở hầu hết các quận, huyện trong khắp cả nước thay vì tập trung ở những thành phố lớn như từ trước đến nay. Có như vậy mới tiếp cận được những thông tin có giá trị từ nhu cầu cụ thể của từng phân khúc thị trường, khách hàng tiềm năng… Ø     Hình thành các mối quan hệ hợp tác với hệ thống các ngân hàng thương mại  và với Ngân hàng Nhà nước để trao đổi thông tin khi cần. Biện pháp này sẽ giúp giảm đáng kể chi phí về thu thập thông tin cho ngân hàng. Ø     Đầu tư công nghệ tiên tiến để phục vụ công tác thu thập thông tin. Đồng thời thường xuyên tổ chức các lớp bồi dưỡng kĩ năng phân tích doanh nghiệp cho các cán bộ tín dụng, khuyến khích họ tiếp cận công nghệ thông tin hiện đại. 2.2.5 Giải pháp về nhân lực phục vụ công tác thẩm định. Nhân lực là yếu tố chủ đạo quyết định chất lượng công tác thẩm định. Nếu có điều kiện công nghệ hiện đại mà không có người đủ trình độ để sử dụng thì cũng bằng không. Bởi vậy việc đầu tư nâng cao năng lực của cán bộ thẩm định là hoàn toàn cần thiết và đúng hướng. Đặc biệt đối với lĩnh vực thẩm định dự án bất động sản, một lĩnh vực phức tạp đòi hỏi chuyên môn sâu của cán bộ thẩm định thì yêu cầu đặt ra là phải có một đội ngũ CBTD có trình độ và am hiểu về lĩnh vực này. Muốn vậy, ngân hàng phải có những giải pháp ngay từ giai đoạn tuyển dụng nhân sự đầu vào. Nguồn cung nhân lực cho ngành tài chính ngân hàng chủ yếu là từ khối các trường kinh tế: Kinh tế quốc dân, Học viện ngân hàng, Thương mại, Học viện tài chính... Đây là nguồn cung có chất lượng cao và số lượng khá đông đảo. Tuy nhiên, không phải bất cứ ai học ở đây ra cũng có thể làm việc tốt trong lĩnh vực ngân hàng, đăc biệt là mảng thẩm định tín dụng. Vì vậy, để tuyển dụng được một đội ngũ CBTD có chất lượng cao cho ngân hàng thì phải làm tốt công tác tuyển dụng đầu vào. Mặt khác, có thể triển khai nhiều chương trình quảng bá hình ảnh của ngân hàng tới các trường đại học cao đẳng để thu hút nguồn nhân lực có trình độ từ đây. Ngân hàng có thể liên kết với các trường để mở quỹ học bổng khuyến khích sinh viên học tập và thu hút các sinh viên giỏi về làm việc cho ngân hàng sau này. Ngoài những trường thuộc khối kinh tế, để phục vụ tốt cho công tác thẩm định dự án bất động sản trong ngân hàng, cần thiết tuyển dụng cả những sinh viên thuộc khối ngành kĩ thuật như Đại học Xây dựng, Kiến trúc, Mỏ Địa chất... Những cán bộ tín dụng có chuyên môn kĩ thuật sẽ phối hợp với cán bộ chuyên môn kinh tế trong công tác thẩm định dự án bất động sản thì hiệu quả công việc sẽ tăng lên đáng kể. Đạo đức nghề nghiệp, tinh thần trách nhiệm cũng là tiêu chí quan trọng để đánh giá lựa chọn CBTD. Ngoài ra, một CBTD còn cần có kiến thức về pháp luật và kiến thức về xã hội để vận dụng trong quá trình thẩm định. Đây là hai tiêu chí khá quan trọng quyết định chất lượng công việc của CBTD. Bên cạnh công tác tuyển dụng nhân sự mới cần quan tâm tới đội ngũ cán bộ hiện tại của ngân hàng. Phải thường xuyên nâng cao trình độ nghiệp vụ cho CBTD bằng cách mở những lớp đào tạo nâng cao nghiệp vụ, đào tạo về kiến thức chuyên môn thẩm định cũng như kiến thức về thị trường, về pháp luật... Thường xuyên đào tạo và đào tạo lại, hỗ trợ, khuyến khích cán bộ tín dụng học tập, trau dồi đạo đức, kinh nghiệm. Hàng năm, Ban lãnh đạo cần khuyến khích và tạo điều kiện cho nhân viên thường xuyên tham gia các khóa đào tạo nghiệp vụ trong và ngoài nước nhằm cập nhật, nâng cao kiến thức chuyên môn cũng như kỹ năng làm việc chuyên nghiệp cho cán bộ, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhân lực khi mạng lưới Habubank ngày càng mở rộng. Cần có chính sách đãi ngộ thoả đáng, chế độ lương, thưởng công bằng và kịp thời. Nên đề ra những chỉ tiêu cụ thể và có tính khả thi nhằm khuyến khích thi đua trong đội ngũ nhân viên. Có hình thức động viên khen thưởng kịp thời và thích hợp cho những cá nhân, tập thể phòng ban hoàn thành sớm và tốt chỉ tiêu nhiệm vụ được giao. Bên cạnh đó cũng phải nghiêm khắc phê bình đối với những cá nhân, bộ phận chưa hoàn thành nhiệm vụ chỉ tiêu, có những hình thức xử lí phù hợp như khiển trách, cảnh cáo hoặc nặng hơn nữa là cắt thưởng, trừ lương… Có những biện pháp cụ thể như vậy thì mới tạo động lực cho cán bộ nhân viên cùng phấn đấu làm việc đóng góp công sức cho ngân hàng. Tạo ra môi trường làm việc thân thiện, thoải mái, hoà đồng, tạo dựng niềm tin để thu hút nhân viên gắn bó lâu dài với ngân hàng. Trong quá trình làm việc, cần tạo không khí nghiêm túc nhưng không phải là khô khan, cứng nhắc. Nên duy trì một bầu không khí thoải mái, thân thiết giữa các nhân viên trong cùng một phòng và với các bộ phận khác nhau trong ngân hàng. Có thể tổ chức những buổi liên hoan gặp mặt, những hoạt động tập thể như đi tham quan dã ngoại, tổ chức các hoạt động văn hoá văn nghệ, thể dục thể thao… Qua đây vun đắp mối quan hệ giữa các thành viên trong ngân hàng với nhau, giữa lãnh đạo với nhân viên của mình tạo nên mối thân tình, cùng chia sẻ như người thân trong gia đình. Khi làm việc thì bố trí người có kinh nghiệm chỉ bảo, kèm cặp cho các nhân viên mới nắm vững nghiệp vụ hơn và cùng nhau giải quyết những vướng mắc gặp phải. Có chính sách thăm hỏi động viên các nhân viên khi đau ốm, bệnh tật… Có như vậy, các nhân viên mới yên tâm làm việc và cống hiến cho ngân hàng. 2.2.6 Giải pháp khác. Ø     Đầu tư hiện đại hoá công nghệ, trang thiết bị phục vụ công tác thẩm định. Hiện nay, công nghệ thông tin ngày càng hiện đại, ngân hàng nên ứng dụng nhiều hơn nữa công nghệ này vào hoạt động của mình nhằm tăng hiệu quả hoạt động. Ví dụ, nên mua bản quyền hoặc thuê chuyên gia lập trình những phần mềm ứng dụng vào phân tính tài chính dự án, phân tích khả năng tài chính của khách hàng, những phần mềm để lưu trữ thông tin, dữ liệu khách hàng và dự án phục vụ công tác thẩm định về sau…Cần ứng dụng những công nghệ hiện đại giúp giảm bớt gánh nặng cho CBTD, giảm áp lực công việc sẽ tăng hiệu quả và chất lượng cho công tác thẩm định. Trang bị cho CBTD những điều kiện làm việc cần thiết ngoài  máy vi tính nối mạng tại văn phòng nên trang bị thêm máy in, máy Fax, máy photocopy với số lượng thích hợp hơn. Vì số lượng nhân viên ngày một đông, nhu cầu sử dụng các thiết bị này tăng dần nên hỏng hóc là khó tránh khỏi, nên thường xuyên kiểm tra bảo dưỡng định kì và thay mới các thiết bị đã hết tuổi thọ sử dụng. Công việc thẩm định thường yêu cầu phải di chuyển nhiều để thu thập thông tin cũng như liên hệ khách hàng, vì vậy cần bố trí phương tiện đi lại cho CBTD khi đi công tác (ôtô đưa đón...), các thiết bị để tiện liên lạc với cơ quan khi cần như điện thoại di động, máy nhắn tin… Ø     Tăng kinh phí cho công tác thẩm định.       Giá cả ngày càng tăng do ảnh hưởng của lạm phát và khủng hoảng kinh tế. Vì vậy, ngân hàng nên điều chỉnh tăng công tác phí cho CBTD theo giá thị trường để đáp ứng tốt nhất cho điều kiện công tác. Tăng tiền ăn trưa, tiền sinh hoạt phí khi đi công tác, tiền xăng xe, tiền điện thoại và những chi phí cần thiết cho việc thu thập thông tin. Tuy nhiên, các chi phí này đều phải chi một cách hợp lí và có đầy đủ hoá đơn để phòng kế toán có cơ sở chi trả. Ø     Tăng cường công tác kiểm tra tín dụng với khách hàng. Việc quản lí trước, trong và sau khi giải ngân khoản vay đều quan trọng như nhau. Các ngân hàng thường nới lỏng quản lí tín dụng sau khi đã giải ngân khoản vay nên thường dẫn đến tình trạng khách hàng sau khi được vay vốn lại không sử dụng nguồn vốn vay đúng mục đích ban đầu. Nếu CBTD không sâu sát đến tận nơi kiểm tra thì rất có thể đây sẽ là một khoản nợ xấu trong tương lai. Vì vậy cần tiến hành kiểm tra, giám sát thường xuyên, định kì với khoản tín dụng đã giải ngân, cũng có thể đột xuất đến kiểm tra và nếu thấy có biểu hiện bất thường thì kịp thời có biện pháp xử lí. Ø     Kiểm tra, kiểm soát nội bộ trong ngân hàng một cách thường xuyên. Có những đợt kiểm tra hồ sơ, sổ sách định kì hoặc đột xuất để nâng cao tinh thần trách nhiệm cho CBTD. Có những buổi họp thường kì, đánh giá hoạt động của từng phòng ban bộ phận cũng như từng cá nhân. Theo dõi sát sao, nắm vững tình hình hoạt động  cũng như năng suất, hiệu quả làm việc của từng cá nhân và bộ phận. 2.3 Một số kiến nghị. 2.3.1 Kiến nghị với cơ quan quản lí Nhà nước. Trước hết là, hoàn thiện hệ thống pháp luật ngân hàng: sửa đổi Luật NHNN và Luật Các tổ chức tín dụng, hoàn thiện các quy định về các nghiệp vụ và dịch vụ ngân hàng mới (quản lý tài sản tài chính, quản lý danh mục đầu tư, các dịch vụ ủy thác, dịch vụ ngân hàng điện tử, dịch vụ thanh toán và bù trừ tài sản tài chính, cung cấp và xử lý thông tin tài chính, tư vấn về đầu tư và danh mục đầu tư, về mua lại và tái cơ cấu DN...). Thứ hai, hoàn thiện hệ thống công cụ quản lí Nhà nước nhằm điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản.Cụ thể, các văn bản pháp luật trong lĩnh vực này gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Luật Hợp đồng kinh tế… Để các công cụ luật pháp phát huy vai trò của mình, trước hết phải thể chế hóa được những quan điểm và những định hướng trong chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai (đặc biệt là trong Nghị quyết Trung ương 7 và Trung ương 9, khóa IX). Thứ hai, phải bám sát được những diễn biến chủ yếu trong quan hệ đất đai và thị trường hiện tại để tháo gỡ các vướng mắc do thực tế đặt ra, đồng thời dự báo trúng những vấn đề cần được quản lý trong thời gian tới. Bên cạnh đó, trong quá trình xây dựng các công cụ này, đòi hỏi phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đầy đủ và luôn theo kịp đòi hỏi của thực tiễn cuộc sống. Trong quá trình vận hành chúng, cần có sự chỉ đạo nhanh, kịp thời, đúng và trúng theo hướng quản lý đồng bộ, hợp lý. Đồng thời, phải xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hơn nữa những hành vi, vụ việc vi phạm theo đúng kỷ cương của một nhà nước pháp quyền. Công cụ quy hoạch và kế hoạch là một trong những công cụ chủ yếu phục vụ công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản cũng như quản lý đô thị. Thực tế, những năm qua do thiếu quy hoạch, kế hoạch tổng thể nên dẫn tới đô thị nước ta phát triển theo kiểu “vết dầu loang”, làm phá vỡ nhiều không gian và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội nói chung. Thứ ba, cần nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản quy hoạch; phổ biến quy hoạch một cách công khai, minh bạch để mọi người biết và tuân thủ. Đặc biệt, cần tăng cường và củng cố các chức năng quản lý kết hợp với thanh tra, kiểm tra thường xuyên vấn đề tuân thủ quy hoạch, tránh tình trạng quy hoạch treo; có biện pháp kiên quyết, mạnh mẽ trong cưỡng chế khi vi phạm quy hoạch hay bắt khôi phục lại hiện trạng. Quy hoạch phải gắn liền với công tác dự báo, vì vậy cần dự báo về xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu sử dụng lao động để từ đó có kế hoạch chủ động phát triển thị trường bất động sản cũng như quản lý thị trường này. Thứ tư, song song với việc ban hành các văn bản qui định rõ ràng những thông tin nào được phổ biến, những thông tin nào không được phổ biến, Nhà nước nên sớm thành lập tổ chức chuyên cung cấp thông tin, chuyển tải luật lệ, quy định đến các ngân hàng nói riêng và dân cư nói chung. Bên cạnh đó, tăng cường kiểm tra, xử lý thích đáng những tổ chức tín dụng không báo cáo thông tin theo đúng qui định, báo cáo không đầy đủ, không kịp thời và thiếu chính xác  cho Trung tâm thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước. 2.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước. -         NHNN cần nâng cao năng lực về điều hành chính sách tiền tệ: Tiếp tục hoàn thiện cơ chế điều hành các công cụ chính sách tiền tệ, nhất là các công cụ gián tiếp; gắn điều hành tỷ giá với lãi suất theo cơ chế thị trường; xác định trách nhiệm của NHNN trong điều hành chính sách tiền tệ; nâng cao tính công khai, minh bạch trong điều hành chính sách tiền tệ. -         Tăng cường hỗ trợ các NHTM trong việc nâng cao nghiệp vụ thẩm định, phát triển đội ngũ cán bộ thẩm định. NHNN có thể tổ chức các khoá học định kì và mời các chuyên gia đầu ngành về tài chính ngân hàng từ các nước có hệ thống tài chính phát triển hoặc từ các tổ chức uy tín đến giảng dạy. Trong quá trình đào tạo, nên chú trọng kĩ năng thực hành bằng các phần mềm thẩm định trực tiếp trên máy vi tính. -         Tiếp tục hoàn thiện và phát triển hệ thống cung cấp thông tin của NHNN. Thông tin được nói đến ở đây không chỉ là thông tin về doanh nghiệp mà còn là những thông tin có tính chất định hướng cho hoạt động của các NHTM. Những thông tin về doanh nghiệp sẽ được thu thập và cung cấp thông qua trung tâm thông tin tín dụng của NHNN (CIC), bao gồm thông tin về khả nằng tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh, hệ số an toàn vốn, quan hệ tín dụng của doanh nghiệp với các NHTM, với các tổ chức khác… Bên cạnh đó, NHNN phải thường xuyên cập nhật những thông tin chỉ đạo từ các cơ quan quản lí Nhà nước về phương hướng, nhiệm vụ, mục tiêu hoạt động, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế của đất nước, vùng, khu vực trong từng thời kì để phổ biến kịp thời cho các NHTM. -         Đẩy mạnh công tác thanh tra, giám sát hoạt động của các NHTM để kịp thời phát hiện, xử lí các sai phạm và có phương án điều chỉnh cụ thể tránh rủi ro cho toàn hệ thống. -         Thường xuyên rà soát, sửa đổi các văn bản hướng dẫn, quy định về tín dụng và thẩm định nhằm đáp ứng với sự thay đổi và phát triển của tình hình mới, phù hợp với xu hướng hội nhập và thông lệ quốc tế. KẾT LUẬN Trong toàn bộ hoạt động của các ngân hàng thương mại trên thế giới và ở nước ta, tín dụng đóng vai trò cực kì quan trọng. Xét về quy mô sử dụng vốn, thông thường tín dụng chiếm tới 70% tổng số tài sản có và do vậy cũng là khoản mục tạo ra lợi nhuận chủ yếu của ngân hàng thương mại. Để chất lượng tín dụng cao và an toàn, việc cần làm là phải hoàn thiện công tác thẩm định tín dụng bởi vì thẩm định là cốt lõi của quy trình tín dụng, tiến hành thẩm định sẽ giúp ngân hàng sàng lọc được những dự án khả thi và không khả thi để từ đó ra quyết định cho vay hay không. Đối với dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản, yêu cầu đặt ra cho công tác thẩm định càng phải chặt chẽ vì đây là một lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhiều yếu tố khó lường, nhất là đối với Việt Nam, một thị trường bất động sản được nhận định là biến động thất thường, thiếu tính bền vững và ổn định. Qua quá trình học tập tại trường và thực tập tại Phòng Phát triển kinh doanh chi nhánh Habubank Vạn Phúc, em đã hoàn thành chuyên để tốt nghiệp về đề tài: "Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phẩn nhà Hà Nội – chi nhánh Vạn Phúc". Trong chuyên đề, em đã tìm hiểu về công tác tổ chức thẩm định, quy trình, phương pháp và nội dung thẩm định đối với dự án bất động sản mà chi nhánh sử dụng. Đồng thời nghiên cứu và đánh giá việc chi nhánh áp dụng các yếu tố trên để thẩm định một dự án cụ thể là dự án "Đất đô thị khu C2 Xuân Đỉnh - Từ Liêm – Hà Nội". Qua đó thấy được những kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư lĩnh vực bất động sản tại chi nhánh Habubank Vạn Phúc. Tuy nhiên, do kinh nghiệm thực tế còn hạn chế nên những nhận định, đánh giá và các giải pháp đưa ra không tránh khỏi cách nhìn chủ quan. Em rất mong nhận được sự góp ý để hoàn thiện hơn đề tài nghiên cứu của mình.