Đề tài Khủng hoảng thị trường tín dụng thứ cấp bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

n. - Tháng 10/2008, Mỹ chấp nhận chương trình Paulson (700 tỷ USD để làm sạch các tập đoàn tài chính và cứu các ngân hàng gặp khó khăn). Cục dự trữ liên bang Mỹ đưa ra gói hỗ trợ kinh tế, cắt giảm lãi suất. - Ngày 14/10/2008: thâm hụt ngân sách liên bang 454,8 tỷ USD là mức cao nhất trong lịch sử Mỹ. - Ngày 30/10/2008: Bộ Thương mại Mỹ báo cáo GDP giảm 0,3% từ tháng 7 đến tháng 9/2008, một dấu hiệu cho thấy khủng hoảng càng trầm trọng hơn. - Tháng 12/2008: bùng nổ vụ lừa đảo thế kỷ của Nhà đầu tư chứng khoán Bernard Madoff, với số tiền trên 50 tỷ USD. - Ngày 17/12/2008: Cục dự trữ liên bang Mỹ đưa ra một quyết định lịch sử là giảm lãi suất đến mức 0%. - Tháng 2/2009: Chính phủ Mỹ thông qua gói kích thích kinh tế 787 tỷ USD để cứu vãn nền kinh tế. - Tháng 4/2009: Thâm hụt ngân sách trong 6 tháng đầu năm 2009 chiếm 953 tỷ USD, tăng 3 lần so với cùng kỳ 2008. Chính phủ Mỹ tiến hành điều tra 19 ngân hàng nhằm đánh giá khả năng tồn tại trong trường hợp khủng hoảng tài chính kéo dài và trầm trọng hơn. - Tháng 5/2009: Cục dự trữ liên bang Mỹ nhận định sự xuống dốc của kinh tế Mỹ đã chậm lại, đồng thời những chỉ số kinh tế khả quan đã hỗ trợ cho giá cổ phiếu. Mặc dù nền kinh tế có vài dấu hiệu tốt nhưng vẫn có thêm 7 ngân hàng của Mỹ đóng cửa (1). - Ngày 7/5/2009: Cục dự trữ liên bang Mỹ công bố kết quả sát hạch 19 ngân hàng lớn nhất của Mỹ. Trong đó 9 ngân hàng được đánh giá hoạt động vững chắc, 10 ngân hàng cần thêm 75 tỷ USD. Đồng euro tăng 7% so với đồng dollar. - Ngày 29/5/2009: Bộ thương mại thông báo tổng sản phẩm quốc nội (GDP) giảm 5,7% trong quý I năm 2009, thấp hơn quý IV năm 2008 (6,3%). - Tháng 6/2009: Văn phòng ngân sách quốc hội Mỹ dự đoán thâm hụt ngân sách đến 30/9/2009 sẽ ở mức 1750 tỷ, tăng gấp 3,5 lần so với năm 2008. Tập đoàn công nghiệp ô tô lớn nhất của Mỹ và thế giới General Motors chính thức nộp đơn tuyên bố phá sản. 3. Nguyên nhân: 3.1. Chứng khoán hóa: Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp. Đây là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng. Trước đây ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng. Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật này đã góp phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc bởi các luật lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed Securities) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng.  Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Với niềm tin vào tương lai bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại “trái phiếu tái thế chấp” được cho là an toàn và có lãi suất cao. Nhưng khi thị trường bất động sản suy thoái, giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay (trong thị trường liên ngân hàng) dẫn đến mất khả năng thanh khoản, điển hình như Northen Rock của Anh và Lehman Brothers của Mỹ. Diễn biến thay đổi của lãi suất chính sách ở Mỹ (đường màu xanh) 3.2. Thiếu cơ chế kiểm soát việc cho vay mua nhà: Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng thiếu cơ chế kiểm soát. Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, người vay phải đảm bảo “chuẩn” gồm 3 điều kiện cơ bản là: có tiền đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định sao cho số tiền trả góp hàng tháng không quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng. Mặt khác, ngân hàng cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân hàng. Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low - and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương trình “cho vay dưới chuẩn”. Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này. Khi thị trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ. Việc cho vay dưới chuẩn là không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15%. Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000 USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD. Nhiều công ty cho vay thế chấp hoặc ngân hàng còn cạnh tranh thu hút khách hàng bằng các gói tín dụng hấp dẫn khác. Đây là cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau giá nhà lên bán lấy lãi. Ngoài ra, việc cho vay dễ dãi “dưới chuẩn” còn do tiền cho vay được thu về thông qua “chứng khoán hóa”, thông qua phát hành “trái phiếu tái thế chấp” bất động sản thế chấp. Dưới hình thức này người cho vay và người vay không biết nhau, ngân hàng chỉ còn là đơn vị trung gian cho vay sau đó chuyển nhượng khoản vay cho công ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp” chuyển nhượng trên thị trường là xong. Ví dụ Ngân hàng Northen Rock có cơ cấu vốn 25% vốn từ khoản gửi tiết kiệm, 25% từ thị trường tiền tệ liên ngân hàng, 50% từ việc chứng khoán hóa. Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp nhưng thiếu kiểm soát. 3.3. Bong bóng thị trường nhà ở: Nguyên nhân thứ ba là giá BĐS tại Mỹ tăng liên tục đã lôi kéo các nhà đầu tư và cả người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu. Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu cơ BĐS, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” BĐS lên cao. Thị trường BĐS Mỹ tăng liên tục trong vòng nhiều năm qua. Theo thống kê của Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (OFHEO) thì nếu Chỉ số giá nhà ở (HPI) trung bình của toàn Liên bang năm 1980 là 100 điểm, thì tới năm 1998 Chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới Quý 4/2007 là 387 điểm, cá biệt có những Bang như New England là 613 điểm. Cũng theo thống kê của cơ quan này thì giá nhà ở Quý I/2005 tăng 12,5% so với Quý I/2004, trong khi đó giá các loại hàng hóa và dịch vụ khác chỉ tăng 3,1% cùng thời kỳ. Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu. Theo thống kê của Cơ quan Thống kê Mỹ thì từ năm 1997đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây dựng thêm 1.233.000 ngôi nhà ở. Nếu bình quân mỗi ngôi nhà có diện tích khoảng 150 m2 sàn thì hàng năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Riêng năm 2007 có tới 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà bỏ không suốt năm. Diễn biến thay đổi giá nhà trong thời kỳ bong bóng thị trường nhà ở. 4. Ảnh hưởng của khủng hoảng thị trường thứ cấp tại Mỹ: 4.1. Tích cực: - Thị trường tín dụng thứ cấp trong một giai đoạn nhất định cũng đã mang lại những ích lợi và tư bản khổng lồ cho các cá nhân, tổ chức. Cụ thể: - Cuộc khủng hoảng đã giải quyết bài toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Trong khi chính sách tiền tệ mở đã giúp gia tăng nguồn vốn tín dụng thì nhu cầu huy động vốn của các doanh nghiệp lại giảm. Điều này dẫn đến cung cầu vốn không cân đối, làm thừa vốn mà thị trường lại không sử dụng, buộc các tổ chức tín dụng phải trải nguồn vốn thừa sang cho vay dưới chuẩn. Đối sách này vừa làm người cho vay có được một nguồn lợi tối đa và người đi vay lại có được nhà ở, thậm chí là thu nhập từ việc bán, cho thuê nhà lại. - Làm tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản. Thị trường này được liên kết mạnh với thị trường chứng khoán qua nghiệp vụ chứng khoán hóa và sự hỗ trợ lãi suất cơ bản của FED đã tạo nên sự hưng phấn và lôi kéo hàng loạt tư bản các nước tham gia để kiếm lời. Đã biến 1 gói bất động sản từ độ tin cậy thấp sang thị trường chứng khoán với độ tin cậy cao. Từ đó kích thích thị trường này hưng thịnh trong một giai đoạn nhất định trong thời gian qua. - Chính sách ưu đãi của chính phủ Mỹ cùng điều kiện tiếp cận với thị trường thứ cấp này đã mang đến cơ hội sở hữu được bất động sản như mong muốn của tầng lớp dân Mỹ có thu nhập thấp cũng như cơ hội tiếp cận với nguồn vốn vay của tổ chức tín dụng dễ dàng. - Nghiệp vụ chứng khoán hóa đã trút hầu như toàn bộ gánh nặng rủi ro của tổ chức tài chính sang nhà đầu tư mua sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. 4.2. Tiêu cực: - Diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ giai đoạn 2007 – 2008 đã cho thấy cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp đã gây ra những tổn thất to lớn đối với nền kinh tế nước Mỹ, kéo theo những hệ lụy tiêu cực như chỉ số chứng khoán giảm trầm trọng, GDP sụt giảm, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao… Chỉ số thị trường chứng khoán từ tháng 1/2007 đến đầu tháng 1/2011 Chỉ số thị trường chứng khoán từ tháng 1/2009 đến tháng 2/2011 - Điểm các chỉ số chứng khoán Mỹ rớt liên tục suốt cuộc khủng hoảng, tình trạng đổ xô bán liên tục càng làm cho tâm lý các nhà đầu tư hoang man hơn. Các chứng khoán thuộc nhóm tài chính, ngân hàng rớt cực mạnh, thậm chí có chứng khoán rớt điểm tới 95%. - Chỉ số bình quân công nghiệp Dow Jones lúc đóng cửa ngày 9 tháng 3 năm 2009 là 6.547,05 mức thấp nhất kể từ tháng 4/2007. Chỉ trong vòng 6 tuần lễ chỉ số này tụt tới 20%. - Từ quý 2 năm 2009, thị trường chứng khoán mới khởi sắc trở lại và tăng đều cho tới nay. - Tình trạng đói TD đã đẩy hàng loạt ngân hàng, công ty vào chỗ phá sản. (1) - Thiếu tín dụng nhà sản xuất buộc phải thu hẹp kinh doanh, mất hoặc cắt bớt các hợp đồng nhập, mua bán từ bên ngoài, sa thải nhân công, phá sản dẫn đến tỷ lệ thất nghiệp tăng cao. Tình trạng thất nghiệp tại Mỹ từ tháng 1/2009 đến tháng 2/2011 - Cuộc khủng hoảng đẩy nền kinh tế Mỹ vào thời kỳ suy thoái khi GDP âm nhiều quý liên tiếp. Year Mar Jun Sep Dec 2010 3.7 1.7 2.6 3.2 2009 -4.9 -0.7 1.6 5.0 2008 -0.7 0.6 -4.0 -6.8 2007 0.9 3.2 2.3 2.9 GDP tại Mỹ từ tháng 1/2007 đến tháng 1/2011 - Không chỉ tác động đến nền kinh tế nước Mỹ, cuộc khủng hoảng còn tồn tại những rủi ro mang tính hệ thống, gây ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu. - Mỹ là thị trường nhập khẩu quan trọng của nhiều nước, do đó khi kinh tế suy thoái, xuất khẩu của nhiều nước bị thiệt hại, nhất là những nước theo hướng xuất khẩu ở Đông Á. Một số nền kinh tế ở đây như Nhật Bản, Đài Loan, Singapore và Hong Kong rơi vào suy thoái. Các nền kinh tế khác đều tăng trưởng chậm lại. - Châu Âu vốn có quan hệ kinh tế mật thiết với Mỹ nên chịu tác động nghiêm trọng cả về tài chính lẫn kinh tế. Nhiều tổ chức tài chính ở đây bị phá sản đến mức trở thành khủng hoảng tài chính ở một số nước như Iceland, Nga. Các nền kinh tế lớn nhất khu vực là Đức và Ý rơi vào suy thoái. Anh, Pháp, Tây Ban Nha cùng đều giảm tăng trưởng. Khu vực đồng Euro chính thức rơi vào cuộc suy thoái kinh tế đầu tiên kể từ ngày thành lập. - Các nền kinh tế Mỹ Latinh cũng có quan hệ mật thiết với kinh tế Mỹ, nên cũng bị ảnh hưởng tiêu cực khi các dòng vốn ngắn hạn rút khỏi khu vực và khi giá dầu giảm mạnh. Ecuador tiến đến bờ vực của một cuộc khủng hoảng nợ. Giá dầu (USD/thùng) qua các năm - Kinh tế các khu vực trên thế giới tăng chậm lại khiến lượng cầu về dầu mỏ cho sản xuất và tiêu dùng giảm cũng như giá dầu mỏ giảm. Điều này lại làm cho các nước xuất khẩu dầu mỏ bị thiệt hại. Đồng thời, do lo ngại về bất ổn định xảy ra đã làm cho nạn đầu cơ lương thực nổ ra, góp phần dẫn tới giá lương thực tăng cao trong thời gian cuối năm 2007 đầu năm 2008, tạo thành một cuộc khủng hoảng giá lương thực toàn cầu. Nhiều thị trường chứng khoán trên thế giới gặp phải đợt mất giá chứng khoán nghiêm trọng. Các nhà đầu tư chuyển danh mục đầu tư của mình sang các đơn vị tiền tệ mạnh như dollar Mỹ, yên Nhật, franc Thụy Sĩ đã khiến cho các đồng tiền này lên giá so với nhiều đơn vị tiền tệ khác, gây khó khăn cho xuất khẩu của Mỹ, Nhật Bản, Thụy Sĩ và gây rối loạn tiền tệ ở một số nước buộc họ phải xin trợ giúp của Quỹ Tiền tệ Quốc tế. Hàn Quốc rơi vào khủng hoảng tiền tệ khi đồng won liên tục mất giá từ đầu năm 2008. - Cuộc khủng hoảng tài chính cho vay thế chấp bất động sản tại Mỹ cũng đã lan rộng và làm điêu đứng nhiều ngân hàng lớn tại các quốc gia ở Châu âu như tập đoàn cho vay bất động sản Hypo Real Estate, ngân hàng IKB, SachsenLB, DZ BanK, Deutsche Bank của Đức; ngân hàng đứng thứ 2 Bradford & Bingley (B&B) và thứ 5 Northen Rock của Anh bị quốc hữu hóa; ngân hàng Dexia SA Pháp; ngân hàng Fortis của Bỉ; ngân hàng Glitnir Bank của Iceland; ngân hàng Roskilde Bank của Đan Mạch; tập đoàn tài chính Centro Properties của Úc.. Chính phủ các nước Châu Âu cũng phải vào cuộc để cứu vãn tình thế, tránh một cuộc đổ vỡ hệ thống tài chính, suy thoái kinh tế. Nhiều nước đã phải tuyên bố bảo hiểm 100% tiền gửi ngân hàng của các cá nhân để bảo vệ người gửi tiền, tránh tình trạng rút tiền ồ ạt. II. ẢNH HƯỞNG CỦA KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP TẠI MỸ ĐẾN VIỆT NAM 1. Tác động đến tăng trưởng kinh tế: 1.1. Tác động đến tốc độ tăng tổng giá trị sản phẩm quốc nội (GDP): Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và suy thoái kinh tế đã làm chậm tốc độ phát triển kinh tế của Việt Nam. Kể từ quý ba năm 2008, giá hàng hóa thế giới có xu hướng giảm, trong quý bốn năm 2008, các đơn hàng xuất khẩu đối với các sản phẩm dệt may và các sản phẩm công nghiệp khác đã sụt giảm và sự trì trệ trong sản xuất ngày càng hiện rõ. Trong quý một năm 2009, tác động của khủng hoảng đã trở nên rõ ràng khi GDP chỉ tăng 3,1% so với năm trước, và thấp hơn 4 phần trăm so với mức tăng trưởng bình quân của quí một của một vài năm trước. Tuy nhiên, nhờ có những nỗ lực của chính phủ nhằm hỗ trợ các hoạt động kinh tế, những dấu hiệu tích cực của sự phục hồi cũng đang xuất hiện. Chính phủ đã công bố gói kích thích bao gồm nhiều biện pháp khác nhau, từ việc trợ cấp lãi suất, hoãn thuế đến việc giải ngân thêm vốn. Kết quả là GDP đã tăng 4,5% vào quý hai và 5,8% vào quý ba, làm cho tốc độ tăng GDP thực sự đạt 4,5% so với cùng kỳ năm ngoái tính từ tháng Một đến tháng Chín. Trong khi khu vực sản xuất vẫn còn phải đối mặt với những thách thức lớn do nhu cầu giảm sút thì ngành xây dựng lại đang dẫn đầu về tốc độ phục hồi, với giá trị thặng dư trong ngành ước đạt tới tỷ lệ tăng trưởng hai con số trong cả năm. Một yếu tố quan trọng khác góp phần làm nên quá trình phục hồi, đó là sức mua nội địa với mức tăng doanh thu bán lẻ thực tế lên 9,3% so với cùng kỳ từ tháng Một đến tháng Tám năm ngoái. Mặc dù Ngân hàng Thế giới dự đoán mức tăng trưởng cả năm 2009 của Việt Nam sẽ là 5,5%, hoặc thấp hơn 2 phần trăm so với trung bình các năm trước, chúng ta tin tưởng rằng nền kinh tế Việt Nam sẽ tự tìm đường thoát ra khỏi cuộc khủng hoảng một cách tốt đẹp. * So sánh tương quan giữa các chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế: 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Giá thực tế Tổng SP trong nước - Tỷ đồng 441646 481295 535762 613443 715307 839211 974266 1143715 1485038 1658389 Tổng sản phẩm trong nước bình quân đầu người Nôi tệ - Nghìn đồng 5689 6117 6720 7583 8720 10185 11694 13579 17445 19278 Ngoại tệ (theo tỷ giá hối đoái bình quân) - USD 402 440 492 553 642 730 843 1052 1064 Tích luỹ tài sản - Tỷ đồng 130771 150033 177983 217434 253686 298543 358629 493300 589746 632326 Tiêu dùng cuối cùng - Tỷ đồng 321853 342607 382137 445221 511221 584793 675916 809862 1091876 1206818 Xuất khẩu hàng hoá và DV - Tỷ đồng 243049 262846 304262 363735 470216 579339(*) 717109 879461 1157178 1132687 Nhập khẩu hàng hoá và DV - Tỷ đồng 253927 273828 331946 415023 524216 614427(*) 761547 1060763 1383005 1304350 Tổng thu nhập quốc gia - Tỷ đồng 435319 474855 527056 603688 701906 822432 951456 1108752 1436955 1567553 Giá so sánh 1994 Tổng SP trong nước - Tỷ đồng 273666 292535 313247 336242 362435 393031 425373 461344 490458 516568 Tốc độ tăng tổng SP trong nước (Năm trước = 100) - % 6.79 6.89 7.08 7.34 7.79 8.44 8.23 8.46 6.31 5.32 Một số tỷ lệ so với GDP (Giá thực tế) - % Tích luỹ tài sản 29.61 31.17 33.22 35.44 35.47 35.58 36.81 43.13 39.71 38.13 Tài sản cố định 27.65 29.15 31.14 33.35 33.26 32.87 33.35 38.27 34.61 34.52 Tiêu dùng cuối cùng 72.87 71.18 71.33 72.58 71.47 69.68 69.38 70.81 73.53 72.77 Xuất khẩu hàng hoá và DV 55.03 54.61 56.79 59.29 65.74 69.03 73.61 76.90 77.92 68.30 Nhập khẩu hàng hoá và DV 57.5 56.89 61.96 67.65 73.29 73.21 78.17 92.75 93.13 78.65 Tổng thu nhập quốc gia 98.57 98.66 98.38 98.41 98.13 98.00 97.66 96.94 96.76 94.52 * Bảng đánh giá GDP qua các năm: 1.2. Tác động chỉ số giá tiêu dùng trong nước (CPI): Kể từ năm 2007, VN đã chủ động đối phó với các tác động của một loạt khủng hoảng bao gồm khủng hoảng về giá lương thực và nhiên liệu, khủng hoảng hệ thống kinh tế và tài chính toàn cầu. Cuộc khủng hoảng giá lương thực xảy ra tại VN năm 2007, khiến cho lạm phát gia tăng trong quý 3 và đẩy chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng 13%. Chỉ số giá tiêu dùng tiếp tục gia tăng trong năm 2008, và Chính phủ đã phải có biện pháp kiềm chế lạm phát thông qua thắt chặt tiền tệ và giảm chi tiêu công. Phản ứng này đã có tác dụng đủ để kiểm soát tình hình lạm phát từ quí 4 năm 2008. Mặc dù giá cả đã giảm, nhưng vẫn chưa quay trở về các mức giá trước đó; chỉ số giá tiêu dùng trung bình tăng 23,1% trong năm 2008, mức trung bình hàng năm cao nhất trong 10 năm qua. Lạm phát được duy trì ở mức tương đối thấp nhưng lại có xu hướng tăng lên vào cuối năm 2009 và trong những tháng đầu năm 2010 (Hình 2.1). Mặc dù xu hướng gia tăng này không quá nghiêm trọng, nhưng vẫn còn đó nguy cơ lạm phát cao. Trong khi các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam đang phải nỗ lực kiềm chế lạm phát cao thì cuộc khủng hoảng tài chính từ Mỹ, được châm ngòi bởi cho vay thế chấp trả dần đầy rủi ro, đã lan nhanh trên toàn thế giới vào cuối năm 2008. Kết quả là nhu cầu tiêu dùng toàn cầu đã giảm sút, khiến cho sản xuất suy giảm, đình đốn và doanh nghiệp phải đóng cửa tràn lan. Hậu quả là người lao động và các hộ gia đình đã bị tác động do thất nghiệp gia tăng và thu nhập cùng với sức mua giảm sút 2. Tác động đến thị trường xuất nhập khẩu: Vào tháng 10/2008, Chính phủ đã chuyển trọng tâm từ kiềm chế lạm phát sang chống suy giảm kinh tế, tìm cách duy trì môi trường kinh tế vĩ mô và bình ổn xã hội. Do suy giảm nhu cầu từ bên ngoài, đặc biệt tại các thị trường xuất khẩu lớn của VN như Mỹ và Châu Âu, các ngành công nghiệp như dệt may, da giầy, mỹ nghệ và hàng tiêu dùng bị thu hẹp hoặc đình đốn. Do kim ngạch xuất khẩu chiếm 60% trong tăng trưởng GDP nên đây quả thực là một đòn mạnh giáng vào kinh tế VN. Một trong những kênh chủ yếu truyền dẫn tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu đến Việt Nam là sụt giảm thương mại. Kim ngạch xuất nhập khẩu đều giảm đáng kể, nhập khẩu đã giảm 45% vào đầu năm 2009 trong khi xuất khẩu tính đến quý 2 năm 2009 đã giảm khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2008 (xem Hình 2.2). Trong năm 2009, kim ngạch xuất khẩu và nhập khẩu lần lượt giảm10% và 15%. Tuy nhiên tới tháng 01/2010 đã có bằng chứng cho thấy rằng thương mại có sự phục hồi đáng kể, với xuất khẩu tăng 28,1% và nhập khẩu tăng 86,6%. Việc suy giảm nhu cầu trên phạm vi toàn cầu đã ảnh hưởng xấu đến các ngành công nghiệp định hướng xuất khẩu, bao gồm cả các làng nghề thủ công. Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê trong nửa đầu năm 2009, xuất khẩu hàng mây tre và cói chỉ đạt 85 triệu đô la Mỹ, còn hàng xuất khẩu gốm sứ đạt 130 triệu đô la Mỹ, giảm 24 % và 26,4% tương ứng so với một năm trước đó. * Tác động đến cán cân xuất nhập khẩu: Năm 2010, Việt Nam có 6 tháng nhập siêu trên 1 tỷ USD. Mức nhập siêu lớn nhất là tháng 2 - 1,33 tỷ USD và thấp nhất là tháng 8 - 395 triệu USD. Tuy nhiên cả năm 2010, thâm hụt thương mại chỉ ước đạt 12 tỷ USD, bằng 16,9% tổng kim ngạch xuất khẩu, thấp hơn so với mức 22,5% của năm 2009. Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa đưa ra dự báo tổng kim ngạch xuất nhập khẩu của VN trong năm 2011 lần lượt đạt 78 tỷ và 92 tỷ USD. Nhập siêu sẽ ở mức 14 tỷ USD so với 12 tỷ USD năm 2010. Những con số này được Vụ Kinh tế Dịch vụ, Bộ Kế hoạch Đầu tư đưa ra dựa trên cơ sở ước thực hiện năm 2010 và phân tích các yếu tố tác động đến thương mại quốc tế trong năm tới. Theo ông Lưu Quang Khánh, Vụ trưởng Vụ Kinh tế dịch vụ, năm 2011 tổng kim ngạch nhập khẩu dự kiến khoảng 92 tỷ USD, tăng hơn 11% so với năm 2010. Nhập khẩu của các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài dự kiến khoảng 41,5 tỷ USD, chiếm 45% tổng kim ngạch nhập khẩu và tăng 15,3% so với năm 2010. 3. Tác động đến đầu tư nước ngoài: Một tác động khác của khủng hoảng đối với môi trường kinh tế vĩ mô tại Việt Nam là đầu tư giảm sút. Trong khi tổng mức tăng trưởng đầu tư, bao gồm cả đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, khá cao trong năm 2008, thì tình hình đã thay đổi lớn trong năm 2009 (xem Hình 2.3). Quý 1 năm 2009, tổng đầu tư chỉ tăng được 9%, vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài đã giảm mạnh 32% so với năm trước. Năm 2009, tổng đầu tư tăng được 15,3% trong khi đầu tư trực tiếp của nước ngoài giảm gần 6%. Suy thoái kinh tế trong đầu tư trực tiếp của nước ngoài là kết quả của tăng trưởng kinh tế âm tại các nước là nhà đầu tư lớn, ví dụ như Singapore, Nhật Bản, Mỹ và Châu Âu. Tác động giảm đầu tư trực tiếp nước ngoài đối với Việt Nam không chỉ trong ngành công nghiệp và chế tạo mà còn làm chậm tiến độ của các dự án xây dựng và đầu tư vào bất động sản. * Một biểu hiện dễ thấy hơn từ ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế đó là sự chênh lệch lớn của các nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI, ODA và kiều hối: FDI đăng ký và FDI thực hiện trong giai đoạn 2007-2008 do các công ty nước ngoài gánh chịu những tổn thất nặng nề từ cuộc khủng hoảng bắt buộc phải giảm đầu tư ra nước ngoài. Tỷ lệ thực hiện so với đăng ký trong năm 2007 là 31,52% năm 2008 tỷ lệ giảm mạnh chỉ còn 18,72 %. FDI đăng ký FDI thực hiện Mức chênh lệch giữa số vốn giải ngân và số vốn ký kết của nguồn vốn ODA trong giai đoạn 2007 – 2008 cũng là cao nhất qua các năm. Lượng kiều hối về Việt Nam giảm trong năm 2009 và không tăng thêm trong năm 2010. Đây xuất phát từ khó khăn trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế là ảnh hưởng đến số lượng lớn lao động xuất khẩu của Việt Nam. 4. Tác động khác: 4.1. Tác động ảnh hưởng cơ cấu tăng trưởng của các ngành: - Về tăng trưởng theo ngành, nhu cầu ảm đạm của toàn cầu đã dẫn đến sự giảm sút giá trị gia tăng của công nghiệp VN. Sau mức tăng trưởng 6,1% trong năm 2008, giá trị công nghiệp tăng trưởng chỉ đạt 1,5% trong quý đầu năm 2009, nhưng dần được cải thiện và đạt mức 5,5% vào cuối năm. Tương tự, sản xuất công nghiệp trì trệ vào đầu năm 2009 nhưng đã tăng đều và đạt 7,6% cho cả năm. Tuy nhiên, gia tăng chủ yếu là nhờ sản lượng dầu thô, điều này chỉ ra rằng nhiều ngành công nghiệp phi dầu lửa không tăng trưởng hoặc thậm chí còn suy giảm so với năm trước. - Ngành nông nghiệp cũng bị tác động bởi suy giảm kinh tế toàn cầu. Cú sốc giá quốc tế trước đó đối với thực phẩm và nhiên liệu đã gây ra những hậu quả cả tiêu cực lẫn tích cực. Giá gạo và cao su tăng trong năm 2008 đã kích thích sản xuất nông nghiệp trong các ngành hàng này; tuy nhiên giá phân bón và giá thức ăn gia súc tăng đã gây ra những khó khăn cho người nông dân. Nhưng sau đó giá các loại thực phẩm và lương thực giảm trong năm 2009 đã ảnh hưởng xấu tới tốc độ tăng trưởng giá trị gia tăng của ngành nông nghiệp, chỉ đạt 1,8% cho cả năm. Thí dụ, kim ngạch xuất khẩu gạo chỉ đạt 2,2 tỷ đô la Mỹ trong 9 tháng đầu năm 2009, giảm 7,8% so với cùng kỳ năm trước. - Hình 2.4 cho thấy tác động của suy thoái kinh tế đến thương mại và đầu tư đã làm chậm lại tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam. Do có sự giảm mạnh các hoạt động kinh tế trong quý 4 năm 2008, tốc độ tăng GDP cả năm chỉ còn 6,2%, thấp hơn nhiều so với mức trung bình hàng năm là 7,5% trong giai đoạn 2000-2008. Quý 1 năm 2009, GDP tăng trưởng chỉ đạt 3,1% so với năm 2008, sau giảm đều trong suốt năm 2009. Vào cuối năm GDP đã đạt được 5,3%. Mặc dù tăng trưởng không cao như những năm trước đây nhưng mức tăng trưởng năm 2009 là khả quan so với mức tăng trưởng ước tính của nhiều nước trong khu vực Châu Á. Sự gia tăng liên tục mức tăng trưởng trong 4 quý vừa qua, đi đôi với các xu hướng tích cực trong xuất khẩu và đầu tư là lý do để lạc quan và là dấu hiệu tích cực cho thấy Việt Nam có vẻ như đã vượt qua những thời khắc khó khăn của khủng hoảng. - Mức độ tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu cũng được phản ánh trong sự giảm mạnh số khách quốc tế tới VN. Con số khách quốc tế tới VN trong năm 2008 ước đạt 4,3 triệu, chỉ cao hơn năm 2007 là 0,6%, với số khách du lịch tăng 1%. Tính theo quốc gia, số khách du lịch giảm nhiều nhất là từ Hàn Quốc, Nhật Bản và Đài loan (Trung Quốc). Trong năm 2009, các con số còn giảm hơn nữa. Đến hết tháng 11 năm 2009, tổng số khách quốc tế chỉ đạt 3,4 triệu, giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2008, với số lượng khách du lịch thậm chí còn giảm ở mức cao hơn (-16,2%). 4.2. Tác động với thị trường lao động: - Theo kết quả điều tra doanh nghiệp của Viện Khoa học Lao động và Xã hội, 24,8% và 38,2% doanh nghiệp công bố thu hẹp doanh số và doanh thu tương ứng trong năm 2008 và cuối tháng 4/2009, do suy thoái kinh tế toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp đã giảm quy mô sản xuất, giảm thời gian làm việc và sa thải lao động. Trong năm 2008, 22,3% số doanh nghiệp được điều tra đã cắt giảm lực lượng lao động, tương tự, con số năm 2009 là 24,8% doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng có những doanh nghiệp mở rộng sản xuất và tăng cầu lao động. Trong năm 2008, 29,8% doanh nghiệp đã tăng qui mô sử dụng lao động, tương tự, con số tính đến tháng 4/2009 là 28,4% doanh nghiệp. Hơn nữa, 12,9% và 5,5% những doanh nghiệp này đã tăng trưởng hơn 20% lần lượt trong năm 2008 và 2009. - Các nguồn thông tin khác cũng cho thấy có 2 xu hướng đồng thời là cắt giảm lao động và tuyển dụng lao động mới ở Việt Nam. Do tình trạng cắt giảm lao động và thiếu nhân công diễn ra đồng thời nên 80% số người lao động bị cắt giảm việc làm đã có thể tìm được việc làm mới. Do vậy, tổng gia tăng thất nghiệp tính đến nửa đầu năm 2009 là không đáng kể. Theo các báo cáo của 41 tỉnh thành, 67 ngàn người lao động đã bị mất việc làm (trong số đó 25,5% là phụ nữ) trong năm 2008, chiếm 16,3% tổng lực lượng lao động trong các doanh nghiệp. Có thêm 107 ngàn người lao động mất việc làm trong 6 tháng đầu năm 2009 (trong số đó 31% là phụ nữ), chiếm 18% tổng lực lượng lao động trong các doanh nghiệp, theo các báo cáo của 53 tỉnh thành. III. THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM – THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG Ở VIỆT NAM – NGUY CƠ, RỦI RO TIỀM ẨN 1. Thị trường Bất động sản Việt Nam khởi sắc trong năm 2007 – 2008: - Sau thời gian đóng băng, đến năm 2007, thị trường BĐS cũng đã ấm dần và rã đông. Quý I năm 2007 thị trường bắt đầu sôi động, nhiều trung tâm môi giới đã ghi nhận những báo cáo giao dịch tốt hơn rất nhiều ngay trong những ngày đầu tháng 1. Nhiều giao dịch được thực hiện thành công. Người mua trong số đó là những người thu được khoản lớn từ những giao dịch trên thị trường chứng khoán, họ tìm kiếm biệt thự và nhà ở cao cấp bằng số tiền lời chứng khóan. Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng công sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng. - Đối tượng của thị trường BĐS còn là những dự án xây dựng các khách sạn cao cấp xung quanh các khu nhà làm việc mới của Chính phủ. Chỉ xét tính xung quanh khu nhà Trung Tâm Hội Nghị Quốc Gia mà đã có sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư từ Hàn Quốc và Nhật Bản với số vốn lên tới hàng trăm triệu USD. Giá nhà đất tăng cao, có nơi hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm chí là 100% giá thật. “Tại Sài Gòn, chỉ trong vòng 3 tuần, giá nhà ở khu dân cư Thái Sơn (huyện Nhà Bè) đã tăng từ 5,5 - 6 triệu đồng/1m2 lên tới 10 - 11 triệu đồng/1m2. Còn ở Hà Nội, khu vực “đắc địa” với giá bán tăng trung bình thêm 30% là các khu chung cư cao cấp ở trong trung tâm thành phố, và khu Cầu Giấy - Từ Liêm. Phân khúc thị trường đã có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự”. - Cuối quý III năm 2007 tình hình chuyển biến ngược lại do sự tác động của thị trường chứng khoán. Không còn nguồn lợi nhuận từ chứng khoán, BĐS cạn kiệt nguồn vốn. Thêm vào đó, nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tín dụng chống lạm phát trở thành nguyên nhân dẫn đến tình trạng “ngủ đông” đầu 2008. - Những dự án lớn như Him Lam - Kênh Tẻ (có lúc lên đến 90-100 triệu đồng/m2), An Phú - An Khánh (vào thời điểm cao nhất có khi lên đến 45 -60 triệu đồng/m2, Thạnh Mỹ Lợi (35-40 triệu đồng/m2 đã tụt xuống còn 20-25 triệu đồng/m2 (Him Lam) hoặc 18-20 triệu đồng/m2 (An Phú - An Khánh), Thạnh Mỹ Lợi (15-20 triệu đồng/m2)… Giai đoạn này, từ sự khởi sắc ban đầu, phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự chịu tác động mạnh trong đợt “ngủ đông” cuối năm 2007. * Nguyên nhân biến động thị trường BĐS giai đoạn này: - Trước hết, tín dụng ngân hàng tăng rất mạnh (gấp trên 5 lần tốc độ tăng trưởng kinh tế), trong đó dư nợ tín dụng vào thị trường bất động sản chiếm trên 1/10 tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng. - Sau khi thị trường chứng khoán chững lại, nhiều nhà đầu tư thu lợi nhuận lớn và một số nhà đầu tư nhìn thấy xu hướng giảm của thị trường này đã chuyển sang đầu tư vào thị trường bất động sản, đẩy giá trên thị trường này tăng lên. Lợi nhuận từ chứng khoán góp phần tạo nguồn vốn vững chắc cho thị trường kết hợp giá vàng giai đoạn này không có sự biến động lớn như trước. Người mua và người bán đều yên tâm, góp phần làm cho việc giao dịch nhanh chóng và hiệu quả hơn. - Trong khi đó, năm 2007 là năm Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), với nhiều dự đoán là “thời cơ vàng” cho nhiều thị trường, trong đó có thị trường địa ốc. Thêm vào đó là vốn đầu tư nước ngoài (cả đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp) tăng tốc, trong đó có một tỷ lệ khá lớn được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản… - Sự thay đổi của chính sách. Từ 1.1.2007 Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời quy định chính sách kinh doanh bất động sản giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Hành lang pháp lý cho thị trường ngày càng trở nên rõ ràng, hợp lý như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu có hiệu lực. - Từ quý II/2008, chính sách tiền tệ được thắt chặt để phục vụ mục tiêu ưu tiên là kiềm chế lạm phát, trong khi giá vàng tăng cao (cả năm 2008 tăng trên 64%), rồi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu diễn ra, nên thị trường bất động sản co lại cả về quy mô giao dịch, cả về giá cả. 2. Thị trường Bất động sản Việt Nam hồi phục và kỳ vọng từ năm 2009 – nay. - Tính đến thời điểm 30/11/2009, tổng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản là 218 nghìn tỷ đồng, chiếm đến 11% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, tăng 36% so với thời điểm 31/12/2008. Thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi dù chưa rõ nét; xuất hiện những “cơn sốt” nhẹ vào nửa cuối năm 2009, báo hiệu sự phục hồi và tạo kỳ vọng cho nhà đầu tư. Phân khúc giai đoạn này đã chuyển từ căn hộ cao cấp, biệt thự sang nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội và những lô đất nền bình thường. - Tiếp tục trong năm 2010 phân khúc thị trường thuộc về căn hộ chung cư giá rẻ cho đối tượng thu nhập thấp và trung bình mà tiêu điểm thu hút toàn xã hội là triển khai bán nhà cho đối tượng thu nhập thấp theo cơ chế, chính sách. - Năm 2010 chứng kiến sự phát triển bùng nổ của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là nhưng khu có lợi thế bờ biển đẹp như Đà Nẵng, Vũng Tàu, Phan Thiết và Nha Trang… Số biệt thự nghỉ dưỡng đến quý 3 năm 2010 khoảng 11.000 căn tăng gấp 5 lần so với cuối năm 2009, số lượng căn hộ (condotel) khoảng 10.000 căn tăng gấp 3 lần so với cuối năm 2009. - Theo thống kê những dự án mới cấp phép đầu tư triển khai giai đoạn cuối năm 2010 và sẽ triển khai năm 2011, dòng sản phẩm căn hộ thu nhập trung bình chiếm ưu thế lớn vì giá cả phù hợp với túi tiền của phần lớn những gia đình thu nhập trung bình khá ở Việt Nam. Ngoài ra, một số chủ đầu tư truyền thống cũng đang mở rộng sản phẩm sang bất động sản du lịch nghỉ dưỡng để nhắm tới lượng khách hàng doanh nhân, những người sẵn sàng tận hưởng và vẫn có thể đầu tư sinh lợi. Điển hình như tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội: - Nguyên nhân chính là do tâm lý đám đông, sự không minh bạch thông tin chính gây nên những cơn sốt nhẹ này. Khách hàng bắt đầu chú ý đến phân khúc căn hộ hoặc lô - nền đất giá thấp; thị trường đang có xu hướng ngả về phía khách hàng có nhu cầu mua để ở hơn là đầu tư. - Sự ra đời của Nghị định 71 hướng dẫn thi hành luật nhà ở hạn chế đầu cơ ngắn hạn, Thông tư 13 hạn chế cho vay bất động sản cùng với lãi suất cho vay cao càng làm cho chi phí làm cho chi phí đầu tư tăng lên, người mua nhà khó có thể vay tiền để mua nhà…góp phần làm cho thị trường minh bạch hơn, ngăn chặn đầu cơ trong ngắn hạn... 3. Thị trường tín dụng ở Việt Nam: Đến tháng 7-2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 210.770 tỷ đồng, tương đương trên 10 tỷ USD, tỷ lệ nợ xấu dưới 2%. Ở Việt Nam hiện nay thị trường vốn tái tài trợ cho tín dụng thế chấp gần như chưa có, thanh khoản của tổ chức tín dụng khi gặp khó khăn vẫn dựa chủ yếu vào sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước và đi vay trên thị trường liên ngân hàng thương mại với thời ngắn. Hệ thống tài chính tín dụng thế chấp của Việt Nam hiện nay mới chỉ phát triển ở mức độ sơ cấp, trực tiếp giữa người đi vay và người cho vay mà chưa có được một thị trường tài chính thứ cấp đủ phát triển làm lực đỡ và tái tài trợ vốn cho hoạt động tín dụng tại thị trường sơ cấp. Trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh, sự thiếu hụt này khiến cho hoạt động tín dụng gặp nhiều rủi ro về thanh khoản, lãi suất luôn ở mức cao và ngắn hạn. Nếu không nhanh chóng thiết lập được thị trường tài chính đủ sức hỗ trợ cho các hoạt động tín dụng, kinh tế Việt Nam sẽ không thoát ra được sự phát triển thiếu ổn định, nhiều rủi ro, chi phí vốn cao với thời hạn ngắn. 4. Nguy cơ, rủi ro tiềm ẩn: - Thị trường bất động sản Việt Nam mới hình thành nên chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán hoá bất động sản do đó gây hạn chế về huy động vốn cho thị trường bất động sản nên chưa có những rủi ro do “chứng khoán hoá” bất động sản gây nên. Tuy nhiên từ khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 40/2010/QĐ-TTg quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã cho phép lập Quỹ phát triển đất tỉnh. Việc lập Quỹ tín thác bất động sản là hình thức huy động vốn nhàn rỗi trong nhân dân và các nhà đầu tư nhỏ, lẻ nhằm  thực thi đề án "Chứng khoán hóa bất động sản" thu hút vốn đế phát triển nhà ở. Định hướng của đề  án có tính  khả thi nhưng vấn đề đặt ra là thực hiện phải có tầm kiểm soát, vấn đề điều hành quản lý và sử dụng nguồn vốn. Nếu không có những quy định kiểm soát hiệu quả thì việc thực hiện chứng khoán hóa bất động sản sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho thị trường tín dụng thứ cấp nói riêng và nguy cơ khủng hoảng kinh tế nói chung ở Việt Nam. - Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế còn khá phổ biến dẫn đến hoạt động của thị trường BĐS thiếu bền vững. Những dự án chào bán công khai thường là nhà cao cấp giá quá cao do chủ đầu tư nước ngoài thực hiện. Hoạt động của các nhà đầu tư thứ cấp nhiều khi khiến người có nhu cầu nhà ở thực trở nên càng khó khăn vì giá bị đẩy lên bởi những mánh thu chênh, găm hàng tạo sóng. Sự thiếu minh bạch còn thể hiện cả ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định tuy nhiên khi áp dụng thực tế phát sinh nhiều hạn chế. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thông qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện kém. Ngay như quy định việc mua bán phải thông qua sàn giao dịch cũng không được triển khai tại nhiều địa phương. Sự thiếu minh bạch cộng với sự lộng hành của giới đầu cơ, môi giới đã góp phần đẩy giá bất động sản lên quá cao so với thu nhập của người dân và điều kiện kinh tế. Hậu quả là việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn. - Theo Bộ Xây dựng, hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở còn kém làm giảm sức hút và quy mô của thị trường. Việc phát triển các dự án ra ngoài khu trung tâm gặp khó khăn. Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư mới chỉ tập trung vào các dự án nhà ở bán cho người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng thu nhập thấp thì chưa được quan tâm. Thị trường nhà cho thuê phát triển chưa tương xứng với nhu cầu xã hội...  - Thực trạng tín dụng thế chấp của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam hiện nay không có nhiều rủi ro về mất vốn vì như đã nêu ở trên, mức cho vay thế chấp chỉ khoảng 50% giá thị trường của BĐS thế chấp so với mức khoảng 90% phổ biến ở các nước phát triển, tuy nhiên luật pháp và các thủ tục về phát mãi tài sản tại Việt Nam là hết sức phức tạp nên các rủi ro về không phát mãi được tài sản của bên đi vay khi mất khả năng thanh toán đang diễn ra rất phổ biến và tạo nên rủi ro lớn về thời gian thu hồi vốn cho hệ thống tín dụng ngân hàng. - Ở Việt Nam hiện nay, thị trường vốn tái tài trợ cho tín dụng thế chấp gần như chưa có, thanh khoản của tổ chức tín dụng khi gặp khó khăn vẫn dựa chủ yếu vào sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước và đi vay trên thị trường liên ngân hàng thương mại với thời ngắn. Cơ chế này tạo nên gánh nặng cho Ngân hàng Nhà nước và tiềm ẩn nhiều rủi ro khi có những nhiễu động kinh tế vĩ mô. Thiếu một cơ chế và các công cụ tài chính để thu hút các định chế đầu tư tái cấp vốn cho thị trường tín dụng sơ cấp là nguyên nhân khiến cho nguồn vốn trong xã hội phần lớn là vốn ngắn hạn với lãi suất rất cao và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về thanh khoản. - Mặt khác, Thông tư 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có hiệu lực thi hành vào 1/10/2010 sẽ có tác động đến dòng tiền đổ vào bất động sản, cụ thể các ngân hàng sẽ phải thu hẹp lại các khoản vay này để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản xảy ra. Và Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở được ban hành trước đó vào ngày 23/6/2010 và có hiệu lực thi hành vào ngày 8/8/2010, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản lớn, có tiềm lực về tài chính lại có cơ hội huy động vốn một cách thông thoáng hơn, có thể khơi thông được nguồn vốn đầu tư dự án bằng nhiều cách huy động khác nhau như quy định được huy động trước 20%, phát hành trái phiếu,… Theo nhận định của các nhà kinh doanh bất động sản, dưới tác động của Nghị định 71, Thông tư 13 thị trường bất động sản sẽ đóng băng. Tuy nhiên, về lâu dài, cả hai chính sách trên đều tốt cho thị trường phát triển bền vững và ổn định hơn. Nghị Định 71 sẽ thanh lọc thị trường, những quy định chặt chẽ sẽ loại khỏi cuộc chơi những doanh nghiệp không có tính chuyên nghiệp cao, năng lực tài chính thấp. Trong ngắn hạn, thị trường có thể chững lại, và có nguy cơ đóng băng trong thời gian ngắn, tuy nhiên, về lâu dài sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, phát triển bền vững và ổn định hơn. IV. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VÀ GIẢI PHÁP 1. Bài học kinh nghiệm: Có thể khẳng định rằng, cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ hiện nay không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tài chính Việt Nam, mặc dù nước ta đã hội nhập kinh tế ngày càng sâu, rộng với kinh tế thế giới và với Mỹ, nhưng về tài chính, ngân hàng chưa sâu sắc, cụ thể một số ngân hàng, tài chính Mỹ đã mở chi nhánh tại Việt Nam nhưng thị phần chưa lớn, các nhà đầu tư và ngân hàng Việt Nam không mua chứng khoán của các ngân hàng Mỹ, nhất là các ngân hàng đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, khủng hoảng tài chính Mỹ và toàn cầu sẽ gián tiếp ảnh hưởng đến Việt Nam do tác động đến tâm lý của nhà đầu tư trong và ngoài nước, các doanh nghiệp xuất khẩu của Việt Nam sang Mỹ và các nước có khủng hoảng tài chính sẽ bị thu hẹp do tiêu dùng tại các nước này giảm xuống, điều đó sẽ tác động đến sản xuất cũng như vay và trả nợ của các doanh nghiệp này với các ngân hàng trong nước bị giảm. Trong nước, dư nợ cho vay bất động sản và chứng khoán là hai thị trường có nhiều biến động và rủi ro lớn của các ngân hàng trong nước vẫn nằm trong tầm kiểm soát và chiếm tỷ trong rất thấp trong tổng dư nợ, do Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã có những giải pháp chỉ đạo kịp thời. Tuy nhiên, từ những biến động trên thị trường tài chính toàn cầu gần đây, một bài học sâu sắc cho hệ thống tài chính - ngân hàng nước ta là phải hết sức cẩn trọng với các khoản cho vay, bất cứ lúc nào cũng phải đặt nguyên tắc an toàn lên hàng đầu. Tín dụng nói chung và tín dụng bất động sản nói riêng của các NHTM luôn luôn phải cẩn trọng, không được nới lỏng điều kiện vay, nhất là trong điều kiện thị trường bất động sản biến động nóng lạnh thất thường. Thị trường bất động sản - thị trường chứng khoán - thị trường tín dụng luôn có mối liên thông. Vì vậy, bài toán an toàn luôn phải được các cơ quan nhà nước quản lý và các ngân hàng thương mại đặc biệt quan tâm trong hoạt động cho vay. Đảm bảo sự an toàn tín dụng là đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, doanh nghiệp và của người dân, mà trước hết là quyền lợi của hàng triệu người gửi tiền vào ngân sách nhà nước. Cụ thể là: * Phát huy vai trò của hệ thống giám sát tài chính quốc gia. Hệ thống này với các mục tiêu bảo đảm sự an toàn và lành mạnh của các định chế tài chính, giảm thiểu rủi ro hệ thống, bảo đảm sự công bằng và hiệu quả của thị trường, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng dịch vụ tài chính và nhà đầu tư nên có vai trò quan trọng trong phát triển và ổn định kinh tế vĩ mô. Hệ thống giám sát quốc gia bao gồm các cơ quan giám sát được xây dựng theo các mô hình: Dựa trên cơ sở thể chế; theo hướng chức năng và theo hướng hợp nhất. Mỗi mô hình có những ưu, nhược điểm riêng, được xây dựng gắn với bối cảnh lịch sử về cấu trúc hệ thống tài chính, cấu trúc và truyền thống chính trị, quy mô quốc gia và quy mô lĩnh vực tài chính. Khi các tập đoàn ra đời và phát triển, kinh doanh đa ngành, các sản phẩm tài chính ngày càng trở nên phức tạp hơn thì mô hình thể chế, mô hình theo chức năng sẽ bộc lộ những hạn chế cần được thay thế bằng mô hình theo hướng hợp nhất. * Nâng cao vị thế của NHNN trong việc thực hiện chức năng ngân hàng TW và chức năng QLNN đối với hoạt động tiền tệ, ngân hàng. Trên cơ sở hoàn thiện thể chế theo thông lệ và chuẩn mực quốc tế, phối hợp với các cơ quan trong xây dựng và thực hiện chính sách kinh tế vĩ mô, tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát, phát triển các công cụ dự báo, phòng ngừa rủi ro, bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng. * Coi trọng quản trị rủi ro và rủi ro thanh khoản đối với NHTM. Tín dụng là hoạt động cơ bản đem lại nhiều lợi nhuận cho các ngân hàng thương mại, song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro với những hậu quả khó lường. Quản trị rủi ro tín dụng trước hết cần tập trung kiểm soát các hoạt động cho vay vào các lĩnh vực mạo hiểm, như bất động sản, chứng khoán, các sản phẩm tín dụng phái sinh. Mặt khác, cần hoàn thiện hệ thống chấm điểm tín dụng và xếp hạng khách hàng trên cơ sở liên kết giữa các ngân hàng thương mại để xây dựng và hoàn chỉnh hệ thống dữ liệu đầy đủ và chính xác nhất về tài chính và quan hệ của khách hàng với các ngân hàng thương mại. Thanh khoản là khả năng của ngân hàng trong việc bảo đảm đáp ứng đầy đủ, kịp thời các nhu cầu về ngân quỹ. Khả năng thanh khoản là một dấu hiệu quan trọng cho biết tình trạng hoạt động của ngân hàng. Quản trị rủi ro thanh khoản cần tập trung vào việc dự tính thay đổi tổng tiền gửi và tổng cho vay trên cơ sở xây dựng các mô hình toán học và phân tích các kịch bản dẫn đến sự thay đổi đó để có những biện pháp phù hợp trong huy động vốn và cho vay. * Chuẩn hóa hệ thống thông tin. Cùng với quá trình phát triển KT-XH và toàn cầu hóa, hệ thống thông tin ngày càng trở nên quan trọng. Mọi chính sách, quyết định điều tiết nền kinh tế cần dựa trên luồng thông tin chuẩn xác, minh bạch và kịp thời. Vì vậy, cần hình thành các cơ quan chuyên biệt trong việc thu thập, cung cấp thông tin và quy định các tổ chức, cá nhân cần có trách nhiệm cung cấp, công bố thông tin có liên quan, tránh tình trạng thông tin phân tán và thiếu chính xác gây ảnh hưởng đến việc ra quyết định. 2. Giải pháp: Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, các cuộc khủng hoảng tài chính đều có lộ trình theo quy luật mà Việt Nam cũng cần cảnh giác. Để tăng trưởng kinh tế, Chính phủ các nước và NHTW thường nới lỏng chính sách tiền tệ, thì hệ quả tăng cung về tín dụng, giá bất động sản sẽ tăng lên và lạm phát sẽ gia tăng. Sau đó, chính sách tiền tệ bị thắt chặt để kiềm chế lạm phát, tín dụng thắt chặt thì giá bất động sản tụt giảm thì rủi ro tín dụng sẽ tăng mạnh. Trong trường hợp của Việt Nam, mọi việc đều đang nằm trong tầm kiểm soát cũng như đã có những giải pháp kịp thời của Chính phủ. Đã có nhiều dấu hiệu cho thấy tín dụng nhà - đất ở Việt Nam đã qua thời kỳ căng thẳng nhất và gần như chắc chắn không gây hậu quả nghiêm trọng cho thị trường tài chính. Cần thiết phải có chính sách phát triển định hướng hoạt động để hạn chế sự đe doạ trong tương lai và tái lập thị trường BĐS hoạt động khoẻ mạnh trở lại. Nó bao gồm các vấn đề thiết lập sự minh bạch về thông tin, sự giới hạn việc sử dụng các công cụ tài chính tổng hợp, mô hình phân bổ rủi ro vốn tốt hơn và các hoạt động đòi hỏi duy trì sự tin tưởng cho các nhà đầu tư cũng như tăng lòng tin của công chúng. Hệ thống tài chính tín dụng thế chấp của Việt Nam hiện nay mới chỉ phát triển ở mức độ sơ cấp, trực tiếp giữa người đi vay và người cho vay mà chưa có được một thị trường tài chính thứ cấp đủ phát triển làm lực đỡ và tái tài trợ vốn cho hoạt động tín dụng tại thị trường sơ cấp. Trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh, sự thiếu hụt này khiến cho hoạt động tín dụng gặp nhiều rủi ro về thanh khoản, lãi suất luôn ở mức cao và ngắn hạn. Nếu không nhanh chóng thiết lập được thị trường tài chính đủ sức hỗ trợ cho các hoạt động tín dụng, kinh tế Việt Nam sẽ không thoát ra được sự phát triển thiếu ổn định, nhiều rủi ro, chi phí vốn cao với thời hạn ngắn. Để thiết lập được thị trường thứ cấp phát triển, cần có sự điều chỉnh đồng bộ về các luật liên quan đến tài chính, tài sản, hoạt động ngân hàng,… theo hướng bảo đảm tốt nhất quyền sở hữu, định đoạt, sự minh bạch và tạo điều kiện tối đa cho việc ra đời của các công cụ tài chính, các loại hình chứng khoán đủ sức thu hút các định chế và tổ chức đầu tư tài chính dài hạn tham gia đầu tư và phát triển thị trường. Chúng ta cần nhận thức rõ vốn dài hạn cho thị trường với lãi suất thấp được tạo ra chủ yếu từ cấu trúc và cơ chế vận hành của thị trường tài chính chứ không phải từ sự giàu có hay tài sản tích lũy của các quốc gia. Do đó, nếu đi đúng hướng, Việt Nam hoàn toàn có thể xây dựng một thị trường tài chính tiên tiến cung cấp các nguồn vốn rẻ trung và dài hạn phục vụ cho phát triển kinh tế của đất nước. Các giải pháp đảm bảo an toàn hệ thống tài chính-ngân hàng: - Có một cơ chế hữu hiệu áp dụng trong toàn bộ hệ thống ngân hàng nhằm phát hiện và áp đặt một giới hạn về số lượng và hạn mức mà một cá nhân hoặc tổ chức có thể vay từ một ngân hàng hoặc nhiều ngân hàng. - Có một hệ thống cơ sở dữ liệu tập trung để cung cấp các thông tin về rủi ro tín dụng của con nợ cho bất cứ ngân hàng nào có nhu cầu tiếp cận. - Các ngân hàng có trách nhiệm và sẵn sàng chia sẻ dữ liệu liên quan về khách hàng với nhau và với các tổ chức đánh giá tín dụng. Hiện nay các ngân hàng có thể vẫn an tâm với mức độ mất khả năng chi trả thấp trong số các con nợ của họ nhưng cần lưu ý rằng tổng dư nợ trong hệ thống ngân hàng vẫn đang tăng lên (cho dù đã được Ngân hàng Nhà nước kiềm chế ở mức 30%/năm).    - Coi trọng quản trị rủi ro và rủi ro thanh khoản đối với NHTM. - Minh bạch hơn trong việc công khai rủi ro của các ngân hàng. - Đạo đức của đội ngũ lãnh đạo NH hoặc chi nhánh NH.