Đề tài Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp

á chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng đột biến cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Nguyên nhân cơ bản là do nguồn cung về nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh gần đây bị hạn chế, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, giá đầu vào vật liệu, nhân công tăng cao cũng như sự tác động của thị trường tài chính, tiền tệ đã ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình tăng giá bất động sản. Nhiều nhà đầu tư giữ hàng nhằm đẩy giá lên cao; chính 55 quyền các cấp thiếu sự kiểm tra, kiểm soát và xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ, nâng giá xảy ra trên địa bàn. Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch BĐS lên quá cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội. • Yếu tố con người Nhân lực hoạt động trong lĩnh vực KD BĐS có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển hoạt động KD BĐS có thể kể đến: Các cán bộ kỹ thuật về thi công xây dựng; các nhà thiết kế - kiến trúc; các cán bộ lập và phân tích quản lý dự án đầu tư; những người thực hiện chức năng tổ chức tiêu thụ; các nhà môi giới BĐS; người làm nghề tư vấn về BĐS; các chuyên gia định giá; các chuyên gia quản lý vận hành và khai thác các công trình BĐS. Hầu hết những người đang hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản chưa được đào tạo, chưa có tính chuyên nghiệp, trang bị kiến thức về kinh doanh BĐS. Nguồn nhân lực hiện nay là thiếu vì chưa đủ nhân lực đáp ứng cho nhu cầu mở rộng và ra đời của rất nhiều công ty kinh doanh BĐS. Những người kinh doanh trong lĩnh vực này chưa nhiều kinh nghiệm thực tế, nên khả năng chia sẻ kinh nghiệm và tự đào tạo thông qua công việc thấp. Một số lĩnh vực thiếu nhân lực trầm trọng, từ thiết kế, thi công đến việc quản lý vận hành và tiếp thị tới các khách hàng quốc tế đối với các công trình BĐS lớn. Ngoài ra khi các doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực kinh doanh khách sạn muốn thuê lao động nước ngoài hay nhà quản lý nước ngoài làm việc tại Việt Nam thì thủ tục nhập cảnh cho họ cùng nhân thân rất phiền hà, phức tạp, chính điều này cũng làm nhà đầu tư nước ngoài lo ngại. • Yếu tố kinh tế - Cơ sở hạ tầng thấp kém, Sự phát triển trong lĩnh vực dịch vụ cơ sở hạ tầng là một nhân tố quan trọng cho quá trình phát triển bền vững đối với hoạt động đầu tư. Sự yếu kém của hệ thống cơ sở hạ tầng đang là nhân tố quan 56 trọng gây tâm lý lo ngại cho các nhà đầu tư và đang ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam. Cơ sở hạ tầng chưa thoả đáng và quá tải là một trong những rào cản chính cho sự tăng trưởng của DN họ tại VN. Việc cung cấp điện, thông tin liên lạc, giao thông... chưa đủ độ tin cậy đang tạo nên chi phí thời gian và tiền bạc cho doanh nghiệp. Các điều kiện tối thiểu để hình thành một dự án và đảm bảo lợi nhuận kinh doanh cho các nhà đầu tư như mặt bằng, đất đai, cung cấp điện nước, giao thông, dịch vụ viễn thông bị hạn chế. Chi phí dịch vụ tại Việt Nam còn cao hơn các nước trong khu vực như cước viễn thông, giá điện, chi phí vận tải. Hiện nay, các dịch vụ hỗ trợ đầu tư còn ở mức thấp và chưa hiệu quả, đặc biệt trong lĩnh vực năng lượng, giao thông, viễn thông và cơ sở hạ tầng thông tin. sử dụng nguồn vốn đầu tư công để phát triển đất đai và kết cấu hạ tầng nhằm thu hút vốn đầu tư vào khu vực mong muốn trong đô thị. Đường bộ, đường sắt, hệ thống cảng biển và nhà máy điện cần tiếp tục được nâng cấp, mở rộng và xây mới để tháo gỡ điểm yếu về hạ tầng của Việt Nam. Hiện nay, hệ thống giao thông ở khu vực vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Bên cạnh đó hệ thống kết cấu hạ tầng ở các khu kinh tế mới được thành lập gần đây như: Chân Mây, Nhơn Hội , Nam Phú Yên ... phát triển quá chậm so với nhu cầu đầu tư phát triển các dự án FDI và đang cản trở việc giải ngân triển khai các dự án FDI trong các khu kinh tế này. - Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập: Việc công khai quy hoạch phát triển đô thị, công khai các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới qua sàn giao dịch BĐS theo quy định chưa được thực hiện nghiêm túc. Lợi nhuận cao trên thị trường BĐS đã thu hút hầu hết các công ty, các tập đoàn kinh tế lớn tham gia kinh doanh BĐS bằng cách lập các công ty cổ phần kinh doanh BĐS, nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Hầu hết các ngân hàng đều có quỹ hoặc công ty kinh doanh BĐS, xuất hiện sự đầu tư nội bộ khó kiểm soát. Việc tăng nhanh tín dụng của các ngân hàng thương mại cho thị trường bất động sản làm giảm 57 nguồn lực cho các ngành sản xuất khác cũng làm cho thị trường bất động sản thiếu bền vững. Quy hoạch không ổn định, nhất quán mà khá dàn trải, tập trung ở một số vùng khiến cho giá bất động sản địa điểm trung tâm tăng mạnh trong khi chưa thể khai thác hết tiềm năng của những bất động sản khác. - Thông tin thiếu minh bạch: đặc thù của hầu hết giao dịch trên thị trường BĐS nhiều năm qua là dựa trên cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính. Hiện chưa có cơ quan, tổ chức nào đưa ra các con số thống kê chính thống, minh bạch làm nền tảng khoa học cho thị trường BĐS. Chính vì thế, giá đất nhiều khu đô thị mới dễ bị “thổi” lên chỉ trong vài ngày hoặc “xẹp” xuống ngay khi cơn thoái trào ập đến và khiến khách hàng hoang mang, mất lòng tin vì không nắm được đâu là giá trị đích thực của sản phẩm. Giá nhà rao bán, cho thuê đăng tải khắp nơi, có cả số điện thoại và địa chỉ nhưng khi liên hệ lại bị nâng giá cao gấp nhiều lần hoặc không bán là chuyện xảy ra rất thường xuyên. Theo đó, những ai sở hữu, môi giới nhà đất đều có quyền điều chỉnh giá cả theo biến động thị trường. Nhiều khách hàng vì không có cơ sở tham khảo giá nhà đất trong từng thời điểm khác nhau, đặc biệt trong lúc nền kinh tế bất ổn như hiện nay, sẽ dễ bị hớ khi đưa ra quyết định mua, bán hoặc đầu tư. Như vậy, mặc dù trong những năm qua môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam đã có nhiều cải thiện đặc biệt là về mặt pháp lý song vẫn còn có nhiều hạn chế trong thủ tục hành chính cũng như các chính sách pháp luật chưa đồng bộ và hoàn chỉnh. Do vậy, Chính phủ càng cần phải nỗ lực hơn nữa nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao tính minh bạch của môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam trong thời gian tới nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển nhanh, hiệu quả, bền vững và lành mạnh. 58 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 Triển vọng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam 3.1.1 Triển vọng và dự báo về thị trường bất động sản Dù thị trường đang chững lại nhưng chỉ ảnh hưởng đến phân khúc đất nền, căn hộ, còn văn phòng cho thuê, đất khu công nghiệp vẫn còn cung thiếu cầu và những lĩnh vực hấp dẫn đang thu hút các nhà đầu tư nước ngoài như nhà ở, khu công ngiệp, khách sạn, cao ốc văn phòng cho thuê, khu du lịch. VietRees thực hiện cuộc thống kê tập hợp các ý kiến nhận định của các chuyên gia bất động sản thì hơn 90% các chuyên gia tin tưởng vào tương lai của thị trường bất động sản Việt Nam. Có 30% ý kiến cho rằng thị trường sẽ hồi phục trong năm 2009 hoặc sau 2009 vì cụ thể là trong giai đoạn được gọi là “suy thoái” của thị trường như hiện nay, một số phân khúc bất động sản khác vẫn phát triển. Thời gian tới thị trường sẽ diễn biến tuỳ theo sự ổn định của thị trường tài chính cũng như các chỉ số ổn định của nền kinh tế. Biểu 4: Dự báo năm hồi phục thị trường bất động sản Việt Nam (nguồn: Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2008 của Vietrees) Trong quý 1 năm 2009, giá xây dựng giảm, lãi suất cho vay đang ở mức thấp, tạo điều kiện cho nhiều dự án khởi động trở lại và đẩy nhanh tiến độ xây 59 dựng. Thị trường BĐS 2009 được dự báo sẽ là sân chơi dành cho các nhà đầu tư vốn dồi dào, có chiến lược đầu tư dài hạn. Thị trường sụt giảm sẽ làm hạn chế tối đa tình trạng đầu cơ, thị trường BĐS bây giờ sẽ là thị trường của người có nhu cầu. Sắp tới Bộ Xây dựng sẽ có cơ quan chuyên trách nghiên cứu phát triển thị trường bất động sản. Cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm điều tra tổng thể về thị trường bất động sản, xây dựng một hệ thống các tiêu chí đánh giá thị trường trên cơ sở các tiêu chuẩn đang được áp dụng trên thế giới. Từ đó, các dự báo ngắn hạn và dài hạn sẽ được đưa ra để định hướng cho sự phát triển, tiến tới kiểm soát chặt chẽ thị trường phức tạp này. 3.1.2 Một số xu hướng đầu tư Hiện nay, khuynh hướng chuyển sang đầu tư phát triển nhà giá rẻ, bình dân để thu hút số đông khách hàng đang diễn biến ngày càng rõ nét hơn. Nhiều doanh nghiệp đang có kế hoạch và xúc tiến đầu tư vào phân khúc thị trường này, hứa hẹn trong tương lai, người dân có thu nhập trung bình và thấp có nhiều cơ hội tiếp cận với nguồn cung này. Theo nghiên cứu của VietRees, các doanh nghiệp nên đầu tư vào nhà ở căn hộ có diện tích tương đối khoảng 40 - 60 m2, kết cấu tốt, vật tư thiết bị tương đối, giá trị căn hộ khoảng 400 - 600 triệu đồng/căn sẽ thu hút được nhiều khách hàng. Đối tượng khách hàng nên nhắm tới là những gia đình trẻ, giới nhân viên, cán bộ công chức đang làm việc tại các đô thị lớn. Đầu tư bất động sản giá thấp được lựa chọn như một kênh bảo toàn vốn, cơ hội tăng giá trong tương lai và tỷ lệ rủi ro thấp hơn. Xu hướng này cũng thấy ở các dự án đất nền giá thấp. Theo thông tin từ CBRE Việt Nam, trong khi giá bán ở các dự án từ trung cấp trở lên có xu hướng giảm từ 4 – 8%, phân khúc duy nhất tăng giá bán là loại nhà ở bình dân, trong ba tháng đầu năm, mức biến động ở phân khúc này giá từ 5 – 15% tuỳ theo khu vực. 60 3.2 Một số giải pháp từ phía chính phủ Việc cải thiện môi trường đầu tư bất động sản có vai trò rất lớn từ phía chính phủ, do vậy cần có những giải pháp tích cực từ phía các nhà các nhà hoạch định chính sách nhằm thiết lập một mặt bằng pháp lý chung áp dụng cho cả đầu tư nước ngoài và đầu tư trong nước từ đó tạo lập môi trường đầu tư bất động sản ổn định, bình đẳng và minh bạch. Các chính sách và các quy định về thị trường BĐS phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường bởi thị trường này liên quan đến rất nhiều lĩnh vực, nhiều loại thị trường, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nhau. 3.2.1 Đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư Nếu biết tranh thủ thời cơ và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài thì việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là kênh huy động vốn và kêu gọi đầu tư vào bất động sản khá hiệu quả. Các địa phương cần ban hành quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản để có thể đảm bảo hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, có chính sách một giá với các dịch vụ Đặc biệt, cơ quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản, kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản đồng thời phải thống nhất được với các nhà đầu tư về mức đền bù giải tỏa, tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm xã hội. Những hoạt động xúc tiến phù hợp là tổ chức các hội thảo đối với các doanh nghiệp thuộc kinh tế tư nhân, qua đó nhận biết được ý kiến của các doanh nghiệp về môi trường đầu tư để có những chính sách cải thiện phù hợp. Đối với các dự án đang triển khai, cần tổ chức các buổi làm việc trực tiếp giữa nhà đầu tư, lãnh đạo địa phương để nhanh chóng giải quyết các vướng mắc trong các giai đoạn thực hiện dự án. Hiện nay thông tin về môi trường đầu tư bất động sản còn hạn chế, chưa thực sự để lại ấn tượng tốt cho các nhà đầu tư 61 do còn thiếu những chương trình quảng bá. Thậm chí nhiều nhà đầu tư không chỉ thiếu thông tin mà còn có những thông tin sai lệch về môi trường đầu tư. Bên cạnh việc cung cấp thông tin, luật pháp, chính sách đầu tư, cần có những chương trình xúc tiến nhằm quảng bá thương hiệu Việt Nam trên thị trường, tăng cường và có kế hoạch liên kết, phối hợp với các cơ quan truyền thông, các cơ sở nghiên cứu, Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam để quảng bá về môi trường đầu tư. Chính phủ cũng nên chú trọng vận động, thu hút đầu tư đối với các tập đoàn đa quốc gia, tổ chức khảo sát, nghiên cứu và xây dựng mô hình cơ quan xúc tiến đầu tư ở Trung ương và địa phương. Ngoài ra, nhà nước cần phải rõ ràng minh bạch và đơn giản hóa các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư. Việc quy định rõ ràng các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư theo những điều khoản và điều kiện áp dụng sẽ giúp cho các nhà đầu tư thấy được lợi thế dài hạn từ các dự án đầu tư để từ đó yên tâm khi cam kết làm ăn lâu dài tại Việt Nam 3.2.2 Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực, từ đất đai đến tài chính ngân hàng, xây dựng, tư pháp cho nên phát triển BĐS và vận hành thị trường BĐS đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Môi trường pháp lý của Việt Nam đã có những cải thiện rõ rệt, từng bước tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư, tuy nhiên, luật và nghị định hướng dẫn vẫn còn thiếu nhất quán, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn nhau. Chính phủ cần tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. - Hoàn thiện khung pháp lý: Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp (thị trường quyền sử dụng đất), thị trường đầu tư phát triển BĐS đến thị trường thứ cấp (thị trường giao dịch BĐS). Mặc dù Luật đầu tư năm 2005 và Luật kinh doanh Bất động sản đã được công bố và có 62 hiệu lực thi hành, mang lại nhiều thay đổi tích cực trong việc quản lý và phát triển các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, trong thời gian tới, chính phủ vẫn cần thiết phải ban hành các văn bản luật có liên quan đến lĩnh vực này như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế BĐS,… tiếp theo đó, cần nghiên cứu ban hành các văn bản dưới các hình thức pháp lý khác về các vấn đề liên quan đến thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS. Đó là những văn bản pháp lý về thu hồi đất để chuyển thành đất phi nông nghiệp, văn bản pháp lý về quy hoạch (là quy hoạch chung cho cả quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành và địa phương, quy hoạch xây dựng đô thị), các văn bản pháp lý về sự tham gia của các tổ chức tín dụng, ngân hàng vào thị trường BĐS như Quy chế bảo lãnh cho các hoạt động đầu tư vào thị trường BĐS của các tổ chức tín dụng, văn bản pháp lý về sự tham gia của các thể chế tài chính và đầu tư vào BĐS; Quy chế hoạt động cho các quỹ hỗ trợ đầu tư vào thị trường BĐS; Quy chế về việc tái bảo lãnh cho việc đầu tư vào thị trường BĐS. - Hoàn thiện hệ thống quản lý thị trường BĐS. Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước có liên quan đến các bộ phận cấu thành của BĐS, của đầu tư BĐS sao cho mỗi cơ quan phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Theo đó, mỗi nội dung nào liên quan đến BĐS, thị trường BĐS và đầu tư vào thị trường BĐS đều có một cơ quan chịu trách nhiệm chính. Ví dụ khi thị trường BĐS trở nên quá nóng hoặc đóng băng thì phải có một cơ quan chịu trách nhiệm chính để tìm ra các giải pháp khắc phục tình trạng đấy. Giữa các cơ quan phải có sự thống nhất về thông tin. Điều này có thể thực hiện được thông qua hệ thống thông tin giữa các cơ quan quản lý BĐS có liên quan và các thông tin này cần phải được cập nhật hàng ngày và phải có người quản lý, giám sát. Khi đã có sự thống nhất về thông tin 63 thì các cơ quan quản lý mới có thể đưa ra được những giải pháp đúng đắn, kịp thời và thống nhất. - Quy định chế tài xử lý vi phạm phù hợp: Trong thời gian tới, Chính phủ cần nhanh chóng rà soát, phân loại và đánh giá tình hình thực hiện của tất cả dự án trên địa bàn để có biện pháp xử lý, hỗ trợ cho phù hợp. Đồng thời, chính phủ cần tập trung chỉ đạo điều hành xử lý nghiêm hành vi vi phạm của các nhà đầu tư nước ngoài, giải quyết nhanh các vấn đề khó khăn phát sinh tạo điều kiện cho các doanh nghiệp này vượt qua cũng ban hành quy chế về thanh tra, kiểm tra doanh nghiệp có vốn ĐTNN. Trong đó, Chính phủ cần quy định cụ thể chế độ kiểm tra của các cơ quan quản lý để chấm dứt sự kiểm tra tuỳ tiện, tránh hình sự hoá các quan hệ kinh tế của doanh nghiệp, nhưng vẫn bảo đảm được sự giám sát của các cơ quan quản lý nhà nước và áp dụng các chế tài đối với những vi phạm pháp luật của các doanh nghiệp. Hoạt động thanh kiểm tra doanh nghiệp phải hướng vào mục đích làm cho các doanh nghiệp tự giác tôn trọng pháp luật, tránh tình trạng lợi dụng thanh tra, kiểm tra để gây khó khăn cho hoạt động bình thường của doanh nghiệp. Việc xử lý các hành vi phạm pháp cần thực hiện đúng trình tự và hình phạt đã được quy định và cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong việc thanh tra, kiểm tra và áp dụng các phương thức tiến bộ để vừa bảo đảm thực hiện nghiêm minh luật pháp, vừa tạo điều kiện thuận lợi cho kinh doanh của doanh nghiệp. 3.2.3 Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài chính Việt Nam hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Chính phủ cần tháo gỡ vướng mắc trong cho vay của ngân hàng đối với kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng kết hợp với nâng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Chính phủ cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - 64 giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế, đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản đồng thời cần phải thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin về thị trường bất động sản để làm cơ sở cho các ngân hàng thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả của các chủ đầu tư. - Hoàn thiện hệ thống ngân hàng, tín dụng BĐS. Chính phủ cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường BĐS. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Chính phủ nên xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ cho thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, chính phủ cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp… Áp dụng mô hình tín dụng BĐS, góp phần huy động được vốn và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay. Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bị các gói biện pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong thời gian tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng. Trước tình hình vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đang tăng cao, cần xem xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân 65 hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường là một việc hết sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là rất khó lường. - Tạo nguồn vốn cho thị trường: Chính phủ cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS. Chính phủ cần hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản. Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mua lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư. Ngoài ra, để huy động vốn phát triển các khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mới có thể mời các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, kêu gọi các hộ dân trong diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa như cổ đông trong các dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức. Bên cạnh đó, Chính phủ cần có cơ chế cho phép các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được huy động vốn bằng cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước nhưng phải đăng ký với cơ quan chức năng và do ngân hàng thương mại đảm nhận. - Hoàn thiện chính sách tín dụng bất động sản: Các quy định của pháp luật nhằm góp phần tăng cung cho thị trường và góp phần ổn định giá bất động sản là hình thái tài chính quan trọng cho thị trường BĐS. Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển 66 nhượng dự án. Thay vào đó nhà nước chỉ cần quy định có sổ đỏ là được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cơ cấu vốn vay bất động sản theo hướng đánh giá lại các dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt. Bên cạnh đó, Chính phủ còn cần phải kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp, về giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Chính phủ cũng cần bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án. 3.2.4 Các chính sách về kinh tế - Tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế: Trước hết, trong bối cảnh suy thoái kinh tế toàn cầu này chính phủ Việt Nam cần ưu tiên bình ổn kinh tế, tiếp tục giám sát các hoạt động ngân hàng, thực hiện chủ trươngg cơ cấu lại các ngân hàng yếu kém, đảm bảo linh hoạt trong điều hành xử lý các bất cập nảy sinh từ cán cân thanh toán. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ các hoạt đông kinh tế trong bối cảnh suy giảm xuất khẩu và đầu tư FDI cũng rất quan trọng. Các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đó sẽ tạo ra độ linh hoạt nhất định trong việc duy trì tổng cầu, đặc biệt là phát triển các cơ sở hạ tầng cần thiết. Tuy nhiên, trong việc thực hiện các giải pháp này cần phải hết sức lưu ý những yếu kém về cơ cấu kinh tế như đã bộc lộ vào giai đoạn quá nóng vào đầu năm 2008. Các nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong bối cảnh suy thoái toàn cầu phải được thực hiện song hành với quyết tâm cải cách và tránh nguy cơ lặp lại tình trạng đầu tư thiếu hiệu quả và bong bóng thị trường như trước đây. 67 - Cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản, đặc biệt là BĐS nhà ở, bảo đảm chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Chỉnh phủ cần tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở. Bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nhà nước cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương. Ngoài ra, chính phủ cũng nên kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau l2 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. - Hoàn thiện chính sách thuế Để quản lý và ổn định được thị trường bất động sản thì Nhà nước phải thực hiện điều tiết vào thu nhập thực tế của người chuyển nhượng thông qua hình thức thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm với các mức thuế khác nhau và có lưu ý đến những trường hợp người có thu nhập thấp. Hiện nay Chính phủ Việt Nam đã và đang cho các nhà đầu tư các ưu đãi về thuế doanh nghiệp như thời gian miễn và giảm thuế. Việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống thuế trong lĩnh vực bất động sản bao gồm thuế nhà đất, thuế thu nhập bất động sản đồng thời có chính sách miễn giảm thuế linh hoạt là vô cùng cần thiết để nó cùng với các sắc thuế khác tạo nên một hệ thống thuế của một quốc gia nhằm điều tiết và quản lý nền kinh tế. Việc định giá đất để tính thuế trong lĩnh vực đất đai phải phù hợp với giá trị thị trường để đảm bảo sự công bằng, hạn chế các biện pháp tiêu cực gây thất thoát tiền thuế. Nếu hệ thống luật pháp trong lĩnh vực đất đai không đồng bộ và chặt 68 chẽ thì Nhà nước sẽ không quản lý được thị trường bất động sản và thị trường này cũng không thể phát triển được hoàn thiện chính sách giá đất, đưa giá đất trở về mức hợp lý. Chính phủ cũng nên nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường, khắc phục tình trạng giao dịch ''ngầm'', các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ. Trong bối cảnh hiện nay, việc đưa vào cuộc sống những sắc thuế để tăng cường nguồn thu cho ngân sách đồng thời tìm kiếm một sắc thuế có tính điều tiết, tránh được hiện tượng đầu cơ nhà đất, khuyến khích cá nhân, hộ gia đình đưa đất đai vào sử dụng. Sắc thuế này đánh vào việc sở hữu bất động sản quá nhiều, đánh thuế cao đối với việc mua nhà ở mà không ở, nhà đất có giá trị lớn theo phương pháp thuế lũy tiến, hạn chế tình trạng một người có quá nhiều nhà trong khi người có nhu cầu về nhà ở lại không có để mua. - Hoàn thiện công tác quy hoạch Để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản cần đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. Ủy ban nhân dân các cấp phải tập trung thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, làm cơ sở cho đầu tư phát triển và quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch. Thực hiện công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh bất động sản nhà đất có tính lừa đảo kích cầu ''ảo'', nâng giá bất động sản lên cao một cách giả tạo; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai nhất và việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đô thị hoá; tất cả các dự án phải có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 69 Công tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải bảo đảm thực hiện đúng chính sách, công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận. Các dự án đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản chỉ được phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị được nơi tái định cư, bảo đảm nguyên tắc nơi tái định cư phải có điều kiện tốt hơn chỗ ở cũ. Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê. - Phát triển và quản lý tốt thị trường chứng khoán: Thị trường chứng khoán Việt Nam còn nhiều triển vọng phát triển trong tương lai và việc thu hút vốn từ thị trường chứng khoán vào các dự án kinh doanh BĐS rất phổ biến trên các nước phát triển trên thế giới. Nhà nước cần có chính sách khuyến khích cổ phần hóa các công ty kinh doanh BĐS và niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán để thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước vào BĐS. Tuy nhiên, đi đôi với việc khuyến khích cần có một hệ thống quản lý, đánh giá và giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng thị trường phát triển tự phát hoặc bị các nhà đầu tư lợi dụng việc niêm yết để kiếm lợi khiến giá cả biến động ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế chung. - Chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi trong dân cư rất lớn nhưng việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn còn hạn chế. Lý do là bởi bất động sản có giá trị lớn, trong khi vốn nhàn rỗi của người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó có thể tham 70 gia vào được. Do đó, giải pháp được xem là hữu hiệu nhất là tìm cách chứng khoán hóa các dự án bất động sảm. Chính phủ có thể chỉ đạo việc phát hành chứng chỉ bất động sản nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng chỉ bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản và ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Đồng thời, chứng chỉ bất động sản cũng sẽ thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhất là các nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào các dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản. 3.2.5 Cải cách thủ tục hành chính - Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Chính phủ cần tiếp tục đơn giản hoá các thủ thục hành chính trong việc thẩm định và cấp phép, cải tiến mạnh mẽ thủ tục cấp giấy phép đầu tư, đơn giản hoá các thủ tục hành chính theo nguyên tắc liên thông một cửa. Các cơ quan chức năng phải thông báo công khai các loại giấy tờ cần có về hồ sơ đăng ký cấp giấy phép đầu tư. Cần sửa đổi, điều chỉnh một số nội dung theo hướng giảm bớt các danh mục phải báo cáo đánh giá tác động tới môi trường và quy định cụ thể các dự án được miễn lập các loại báo cáo này. Với các dự án phải lập báo cáo, cơ quan thẩm định phải tiến hành khẩn trương và bảo đảm độ chính xác cao, để vừa rút ngắn thời gian đăng ký, vừa hạn chế được các công nghệ lạc hậu, gây ô nhiễm môi trường. Chính phủ và địa phương phối hợp chặt chẽ trong việc cấp phép và quản lý các dự án đầu tư nước ngoài. Chính phủ cũng cần tạo điều kiện cho các dự án triển khai nhanh sau khi được cấp phép và sớm đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Việc triển khai thực hiện dự án bao gồm các thủ tục về cấp đất, giải toả đền bù đất đai, xây dựng công trình, nhập khẩu vật tư thiết bị, đánh giá tác động môi trường cần đơn giản theo hướng các cơ quan chức năng 71 hướng dẫn doanh nghiệp thực hiện đúng những quy định có liên quan, theo dõi quá trình xây dựng doanh nghiệp; trong trường hợp phát hiện vi phạm pháp luật thì trước hết hướng dẫn doanh nghiệp khắc phục tình trạng đó và có hình thức xử phạt thích hợp đối với trường hợp vi phạm theo hướng dẫn của cơ quan nhà nước. - Thực thi nghiêm túc các thủ tục hành chính: cơ quan quản lý nhà nước cần thực hiện đúng chức năng, thẩm quyền của mình, coi trọng công tác kiểm tra, giám sát thực hiện tiến độ đầu tư theo đúng quy định, khi cần có thể điều chỉnh ngay, tránh gây phiền hà, lãng phí. Khi cần thiết các cơ quan này có thể tiến hành kiểm tra để đánh giá doanh nghiệp đã có đủ điều kiện, trang thiết bị phù hợp với quy định của pháp luật; hướng dẫn và yêu cầu bổ sung để bảo đảm đủ điều kiện kinh doanh. Cần áp dụng các phương thức tiến bộ về nghiệp vụ như doanh nghiệp tự tính và nộp thuế, cuối kỳ sẽ đối chiếu để nộp bổ sung hoặc được thoái thuế; đăng ký kế hoạch xuất nhập khẩu cả năm và áp dụng biện pháp trừ dần khi thực hiện. Bên cạnh đó, Chính phủ cần định kỳ gặp gỡ, đối thoại về luật pháp chính sách, giải quyết kịp thời các kiến nghị của doanh nghiệp, tháo gỡ các ách tắc, điều chỉnh, bổ sung các chính sách biện pháp tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh. - Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các công trình đã được phê duyệt: Chính phủ cần thực hiện nghiêm quy định các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán, tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ. Đồng thời, giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Để đề phòng và tránh những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các dự án này về đất đai, về tài chính… cần phải có một lộ trình tổng thể nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát và địa bàn mới đô thị hoá 72 hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng. Chính phủ cũng cần đưa việc xem xét, giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất vào chương trình của Nhà nước để góp phần ổn định kinh tế - xã hội. Nhà nước chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. - Đối với các dự án sân golf: Kinh doanh sân golf rất tốn đất, ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất nông nghiệp và kéo theo hệ quả xã hội là đời sống, công ăn việc làm của người nông dân. Trong khi đó thực tế tình trạng nhiều chủ đầu tư thường chọn vị trí triển khai dự án ở khu vực gần đô thị để kinh doanh bất động sản là chính. Vì thế các địa phương cần phải hết sức cảnh giác khi cấp phép các dự án sân golf gắn với đô thị, nhà nước cần phải ban hành tiêu chuẩn, tiêu chí sân golf, chính sách về thuế thuê đất phù hợp, bịt kín kẽ hở khiến chủ đầu tư không thể lợi dụng. Chính phủ cần ban hành quy chế sử dụng đất sân golf chặt chẽ để khắc phục tình trạng kinh doanh sân golf trá hình mà thực chất là kinh doanh bất động sản. Khi cấp phép, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét tính phù hợp của dự án, chẳng hạn không thể xây sân golf 18 lỗ mà bố trí 2 khách sạn với khoảng 1.000 phòng và vài khu biệt thự. Khi xét duyệt các dự án sân golf cần phải xem xét và quy định chi tiết quy hoạch sử dụng đất của từng sân golf, trong đó khống chế số lượng diện tích được sử dụng vào các mục đích khác. 3.2.6 Các giải pháp khác - Đẩy mạnh hoạt động của các sàn giao dịch và cơ quan tư vấn, thẩm định giá: Nhà nước cần từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó nâng cao chất lượng 73 các sàn giao dịch BĐS để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu các loại đất để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Nhà nước cần quy định thực hiện công khai việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các sàn giao dịch. Đối với nhà đất tại các đô thị đã đưa vào sử dụng ổn định, Chính phủ cần tập trung chỉ đạo thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật để đảm bảo cho mọi hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai trên sàn giao dịch. Đồng thời nhà nước cần quản lý và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS như các tổ chức, cá nhân định giá, các tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn về BĐS. Bên cạnh đó, xác định giá đất theo tiêu chí thống nhất cũng nhằm phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản và cần quy định cụ thể. Chính phủ nên mở rộng cho các doanh nghiệp về thẩm quyền định giá, chức năng thẩm định giá đang hoạt động theo Luật doanh nghiệp, nếu các doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về điều kiện theo Luật đất đai năm 2003. Việc hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản cũng sẽ điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả. - Xây dựng hệ thống chỉ số bất động sản: Muốn nâng cấp độ minh bạch của thị trường BĐS không thể thiếu một thước đo của thị trường để Chính phủ, các cơ quan chức năng có cơ sở tin cậy nhằm điều chỉnh thị trường BĐS đi đúng hướng hay bản thân những nhà đầu tư, người mua bất động sản cũng nhận biết được giá trị thực của hàng hóa bất động sản mà mình giao dịch. Một thị trường minh bạch là một thị trường mà ở đó, giá trị của hàng hóa được nhận diện một cách trung thực. Do đó, chính phủ cần có biện pháp hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS. Chỉ số bất động 74 sản không chỉ thể hiện tính chuyên nghiệp mà là công cụ định hướng thị trường, thay cho việc dựa trên những thông tin không thể kiểm chứng. Chỉ số này bên cạnh việc cập nhật liên tục sự biến động về giá cả còn có thông tin liên quan về chủ đầu tư, sản phẩm, thời điểm, khối lượng giao dịch. Bên cạnh đó, Nhà nước cần đẩy mạnh việc tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường. - Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng: Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, Việt Nam cần thúc đẩy tiến độ cũng như chất lượng xây dựng các dự án hạ tầng. Nhằm nhanh chóng cải thiện những bất cập về cơ sở hạ tầng, Bộ KHĐT cần tiến hành tổng rà soát, điều chỉnh, phê duyệt và công bố các quy hoạch về kết cấu hạ tầng làm cơ sở thu hút đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Tranh thủ tối đa các nguồn lực đầu tư cho lĩnh vực này và dành sự ưu tiên cho các dự án: cấp - thoát nước, vệ sinh môi trường; hệ thống đường cao tốc; nâng cao chất lượng dịch vụ đường sắt, nhất là đường sắt nối các cụm cảng biển lớn, các mỏ khoáng sản với hệ thống đường sắt quốc gia… - Đào tạo nguồn nhân lực cho ngành bất động sản: Hiện nay, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở bị quá tải trong việc thi hành chức năng, nhiệm vụ được giao. Nhà nước cần có kế hoạch sớm khắc phục sự quá tải này, cần phải có sự đào tạo về kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành các điều khoản của luật pháp hoặc quy định cho các chuyên viên phụ trách các dự án. Nếu những chuyên viên này nắm bắt được rõ ràng về các thủ tục hành chính, họ sẽ có sự giải thích rõ ràng và hướng dẫn được các nhà đầu tư trong việc triển khai các dự án, sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí cho các bên, tránh được tiêu cực, đồng thời nâng cao được uy tín của các cơ quan quản lý nhà nước trong mắt các nhà đầu tư. Cán bộ quản lý Nhà nước và 75 trong các doanh nghiệp cần chú trọng cả kiến thức chuyên môn, luật pháp quốc tế, thông lệ quốc tế trong lĩnh vực BĐS, du lịch, trình độ ngoại ngữ lẫn phẩm chất đạo đức. Bên cạnh đó, Nhà nước cần mở rộng phạm vi bồi dưỡng kiến thức pháp luật, nghiệp vụ quản lý BĐS, cập nhật các thông tin BĐS cho đội ngũ nhân viên làm việc cho các doanh nghiệp FDI góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ. Cơ quan thẩm quyền cũng nên đồng thời tổ chức các khóa học về Bất động sản và các nghiệp vụ liên quan như định giá, giám định BĐS, môi giới phát triển BĐS, quảng cáo tiếp thị BĐS và cấp chứng chỉ để chuyên nghiệp hóa đội ngũ quản lý và nhân viên kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS. Chính phủ yêu cầu hoàn thiện các văn bản pháp lý về hợp tác đầu tư trong lĩnh vực giáo dục - đào tạo, nghiên cứu điều chỉnh chuyển dịch cơ cấu lao động, nâng cao trình độ lao động, đặc biệt đối với người nông dân bị thu hồi đất sản xuất để giao cho dự án. - Nâng cao ý thức pháp luật cho người dân: Chính phủ cần đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đến người dân, nâng cao ý thức pháp luật để người dân không còn thờ ơ với pháp luật. Ngoài ra, chính phủ cần cải cách hành chính theo hướng đơn giản hóa các thủ tục khiếu nại, tránh tối đa các vụ xử oan sai để người dân thêm tin tưởng vào hệ thống pháp luật. Đặc biệt, trong giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn, xây dựng thói quen sử dụng đến luật sư để tránh xảy ra tranh chấp cũng là một trong những giải pháp minh bạch hóa môi trường bất động sản Việt Nam. 3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong quá trình hội nhập, việc nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp bất động sản (DNBĐS) là điều tất yếu khách quan đặc biệt là tình trang khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại và tình hình suy giảm kinh tế hiện này, giúp DNBĐS trụ vững và phát triển trong những năm tới, từ đó góp phần nâng cao sức cạnh tranh của cả nền kinh tế. 76 Nâng cao trình độ lãnh đạo DNBĐS Đội ngũ quản lý doanh nghiệp cần được chú trọng nâng cao những kỹ năng cần thiết và cập nhật những kiến thức hiện đại. Các kiến thức và kỹ năng cần được hệ thống hoá và thường xuyên cập nhật. Nếu kết hợp những kỹ năng cơ bản với các kiến thức quản trị có hiệu quả sẽ có tác động quyết định đối với các nhà quản lý DNBĐS, qua đó góp phần làm tăng khả năng cạnh tranh của các DNBĐS. Nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ và sự đa dạng của dịch vụ cung cấp Khi nguồn các sản phẩm BĐS ngày càng nhiều, thì chất lượng sản phẩm dịch vụ càng được khách hàng quan tâm. Chất lượng sản phẩm dịch vụ BĐS phải tương xứng với số tiền khách hàng đã bỏ ra. Các doanh nghiệp nên phân bổ lại cơ cấu các sản phẩm của mình ở nhiều phân khúc, tập trung sản phẩm vào nhu cầu hiện tại của khách hàng, lấy số lượng bù đắp lợi nhuận đầu tư chẳng hạn như đầu tư vào phân khúc nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Thường xuyên theo dõi cập nhật đầy đủ diễn biến của thị trường Các doanh nghiệp cần xây dựng bộ phận thông tin thị trường và thông qua các kênh truyền thông đại chúng và khảo sát thực tế. Đây là một công việc không phải là doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện tốt được khi thông tin thị trường BĐS lại kém minh bạch như hiện nay. Trong trường hợp chưa thể tự xây dựng và vận hành tốt đội ngũ đảm nhận công việc này thì có thể thực hiện thông qua các đơn vị chuyên về cung cấp thông tin thị trường, nghiên cứu và tư vấn bất động sản chuyên nghiệp. Mở rộng thị trường đầu tư kinh doanh theo từng lộ trình cụ thể dựa vào kết quả khảo sát nghiên cứu thị trường có khoa học. Xây dựng bộ phận pháp lý ngay trong từng doanh nghiệp có chức năng tư vấn pháp lý cho các cấp quản lý và kiêm công tác ngăn ngừa xử lý rủi ro khủng hoảng. Bồi dưỡng kiến thức BĐS cho nhân viên. Để có đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo 77 và giữ và thu hút người tài, có chiến lược đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho các nhân viên chủ chốt phù hợp với yêu cầu của mình. Do đó, chương trình đào tạo hiệu quả chính là một trong những phương thức nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Đồng thời, doanh nghiệp cần chú trọng xây dựng chính sách đãi ngộ hợp lý để giữ ổn định lượng nhân viên của mình, nhất là những nhân viên giỏi và có chính sách tuyển dụng thích hợp nhằm xây dựng cho mình đội ngũ nhân viên trẻ, năng động có thể đảm nhiệm các vị trí chuyên môn quan trọng về BĐS. Mở rộng kênh huy động vốn cho DNBĐS Nguồn vốn của các DNBĐS hiện nay chủ yếu là từ các ngân hàng thương mại. Ngoài nguồn vốn vay từ ngân hàng và huy động từ thị trường chứng khoán, doanh nghiệp nên mở rộng phát hành trái phiếu doanh nghiệp và phát hành trái phiếu BĐS từ chính dự án BĐS mình đầu tư, đồng thời đẩy mạnh các công tác liên doanh, liên kết, sát nhập để phát triển Trong thị trường đầy tính cạnh tranh này, nếu không nâng cao năng lực của mình, không có chiến lược bài bản, doanh nghiệp sẽ có thể sẽ thua lỗ, đóng cửa và phá sản. 78 KẾT LUẬN Sau 20 năm tiến hành quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, Việt Nam đã trở thành một nền kinh tế mới nổi có tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao và bền vững. Kinh doanh bất động sản vẫn còn là một lĩnh vực mới ở Việt Nam và môi trường đầu tư bất động sản đang ngày một cải thiện với các chính sách của chính phủ. Môi trường càng hoàn thiện càng tác động tích cực vào mở rộng quy mô đầu tư BĐS và có một thể chế tốt, một thị trường minh bạch mới có được một môi trường đầu tư BĐS hấp dẫn. Thị trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa, do đó cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện tại và trong tương lai là rất lớn. Nhà nước đã có cơ chế kiểm soát, điều tiết hoạt động đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản. Các chính sách kinh tế ảnh hưởng tích cực hơn đến thị trường bất động sản như tài chính, lãi suất giảm, giá thành xây dựng giảm... giúp thị trường bất động sản Việt Nam có thể vượt qua khó khăn và đi lên một cách ấn tượng trong thời gian vừa qua. Tuy vậy, để nâng cao cả về số lượng và chất lượng của đầu tư BĐS tại Việt Nam nhằm tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng, ổn định, minh bạch, thông thoáng, còn nhiều việc cần làm trong thời gian tới về hoàn thiện môi trường cho loại hình đầu tư này, trong đó phải hoàn thiện cả về pháp luật, chính sách, tổ chức quản lý điều hành của nhà nước và cả về bản thân thị trường BĐS. Điều này đòi hỏi sự phối hợp của nhà nước lẫn các doanh nghiệp. Trên cơ sở phân tích các yếu tố, tác giả đã đánh giá một cách khách quan thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam, từ đó đưa ra một số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện môi trường đầu tư bất động sản ở Việt Nam để thị trường bất động sản ngày một phát triển, góp phần tích cực vào sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO I. TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT 1. Phạm Thục Anh (2007), ”Quản lý và phát triển các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài tại Hà Nội: Thực trạng và giải pháp”, Luận văn thạc sỹ kinh tế, Đại học Ngoại thương . 2. Lê Xuân Bá (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt Nam. Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, NXB Chính trị Quốc gia. 3. Hoàng Văn Cường, Nguyễn Minh Ngọc, Nguyễn Thế Phán, Vũ Thị Thảo (2006), Thị trường Bất động sản:, Đại học Kinh tế Quốc dân. NXB Xây dựng Hà Nội. 4. Trần Thị Hương (2005), ”So sánh môi trường đầu tư của Việt Nam với một số nước châu Á và giải pháp nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của môi trường đầu tư Việt Nam”, Khoá luận tốt nghiệp , Đại học Ngoại thương . 5. Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11. 6. Quốc hội (2005), Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11. 7. Quốc hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11. 8. Quốc hội (2005) Luật Đầu tư số 59/2005/QH11. 9. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11. 10. Quốc hội (2007), Luật Quốc tịch sửa đôi. 11. Bộ Xây Dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD. 12. Bộ Xây Dựng (2008), Nghị định 23/2009/NĐ-CP. 13. Bộ Xây Dựng (2008), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. 14. VietRees, Báo cáo Kinh tế Việt Nam 2008 15. Vietrees Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam 2008 16. Tổng cục Thống kê, Báo cáo kinh tế xã hội Việt Nam 2008 80 17. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản san/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/ 18. Cục đầu tư nước ngoài - Lợi thế so sánh của Việt Nam 19. Lắm điều kiêng kỵ khi mua nhà 20. 10 sự kiện Bất động sản nổi bật trong năm 2008 noi-bat-trong-nam-2008.chn 21. Metvuong.com: Bất động sản sẽ “ấm” hơn II. TÀI LIỆU TIẾNG ANH 1. World Bank (2005) “World development report 2005: A Better Investment Climate for Everyone”, 2. World Bank (2006) “An Evaluation of World Bank – Invesment Climate Activities” 3. World Bank (2008) “Doing Business 2008: Overview” 4. “Báo cáo môi trường kinh doanh 2007, 2008” - Xếp hạng môi trường kinh doanh, Việt Nam và các nước trong khu vực – Ngân hàng Thế giới WB và IFC 5. UNCTAD (2006), FDI from Developing and Transition Economies: Implications for Development, World Investment Report, the United Nations, New York and Geneva. 6. 7. 8. 9.