Đề tài Một số biện pháp nhằm hoàn thiện việc định giá đất đô thị ở nước ta

®Êt ®Ó tÝnh thuÕ ®Êt ,tÝnh tiÒn khi giao ®Êt ,cho thuª ®Êt,båi thêng thiÖt h¹i khi thu håi ®Êt. §èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh bÊt ®éng s¶n :nã sÏ gióp cho hä cã c¨n cø ,c¬ së khi lùa chän ®Çu t vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë ®« thÞ. §èi víi c¸c tæ chøc ,c¸ nh©n kinh doanh kh¸c:Nã sÏ gióp hä lùa chän vÞ trÝ n¬i ®Çu t kinh doanh ë nh÷ng thöa ®Êt cã gi¸ c¶ ®Êt ®ai hîp lý. §èi víi ngêi d©n ë ®« thÞ :Nã sÏ gióp hä thùc hiÖn tèt c¸c quyÒn lîi vµ nghÜa vô trong, nh nghÜa vô vÒ thuÕ ®Êt...tr¸nh ®îc nh÷ng khiÕu kiÖn kh«ng ®¸ng cã vÒ gi¸ ®Êt. 2) C¸c c¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n nhµ ®Êt. a) C¸c c¨n cø +§Þnh gi¸ nhµ ®Êt ph¶i dùa trªn c¬ së sè lîng vµ chÊt lîng lao ®éng,c¸c nguån lùc vµ nh÷ng ®Æc ®iÓm cña tµi nguyªn ®Êt ®ai tham gia vµo qu¸ tr×nh lao ®éng s¶n xuÊt ®ã +Dùa vµo chi phÝ cña viÖc sö dông ®Êt (tÝnh c¶ chi phÝ c¬ héi). +C¨n cø vµo nh÷ng thay ®æi trong kinh tÕ :nh biÕn ®éng thÞ trêng nhµ ®Êt ,chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai... +Dùa vµo sù phï hîp vµ ®ãng gãp cña bÊt ®éng s¶n trong quÇn thÓ bÊt ®äng s¶n trong khu vùc. +Dùa vµo c¸c yÕu tè cÊu thµnh gi¸ trÞ bÊt ®äng s¶n ,nh gi¸ trÞ cña nhµ ,cña ®Êt. +Dùa vµo kh¶ n¨ng c¹nh tranh vµ nh÷ng lîi Ých ®em l¹i trong t¬ng lai. b) C¸c nguyªn t¾c + Nguyªn t¾c sö dông cao nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt .Néi dung lµ: .Kh«ng gian ®« thÞ cã xu híng ®Ñc ®Æt ë møc sö dông tèt nhÊt ,cao nhÊt trong mét thÞ trêng c¹nh tranh. .§Êt ®ai®îc ®Þnh gi¸ trªn c¬ së sö dông mµ t¹i ngµy ®Þnh gi¸ cã kh¶ n¨ng t¹o ra thu nhËp cao nhÊt. +Nguyªn t¾c cung cÇu trong thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n x¸c ®Þnh qua lîng cung cÇu trªn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh. + Nguyªn t¾c thay ®æi : Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n biÕn ®éng do nhiÒu yÕu tè nh :tù nhiªn, x· héi, ph¸p luËt,kinh tÕ...®ßi hái ngêi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¶i b¸m s¸t thÞ trêng ,dù ®o¸n xu híng biÕn ®éng cña gi¸ c¶ ®Êt ®ai cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n . + Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù ®¸nh gi¸ ®óng møc ®Çy ®ñ c¸c yÕu tè tham gia vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n:cã 4 yÕu tham gia vµo ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n gåm lao ®éng ®Êt ®ai ,vèn qu¶n lý;cÇn ph¶i ®¸nh gi¸ chÝnh x¸c chóng nh»m ®Þnh gi¸ ®óng gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n. + Nguyªn t¾c ®¶m b¶o sù c©n ®èi gi÷a lao ®éng ,®Êt ®ai ,vèn :®©y lµ c¸c yÕu tè tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ,nã gi¶i thÝch ra r»ng gi¸ b¸n cña mét vÞ trÝ ®Êt kh«ng nghi· lµ vÞ trÝ ®Êt bªn c¹nh còng cã gi¸ ttrÞ nh vËy . +Nguyªn t¾c phï hîp :Nã chØ ra r»ng ,khi ®Þnh gi¸ mét bÊt ®äng s¶n nµo ®ã th× ph¶i phï hîp víi c¨n cø môc ®Ých sö dông chÝnh cña bÊt ®éng s¶n ®ã. +Nguyªn t¾c c¹nh tranh: +Nguyªn t¾c ®ãng gãp:Gi¸ trÞ mét bé phËn cÊu thµnh bÊt ®éng s¶n lµ tuú thuéc vµo sù ®ãng gãp cña nã vµo tæng thu nhËp bÊt ®éng s¶n . +Nguyªn t¾c t¨ng vµ gi¶m phÇn sinh lîi:khi gi¸ t¨ng liªn tôc mét nh©n tè diÔn ra bªn c¹nh c¸c nh©n tè kh¸c ®îc cè ®Þnh th× tæng thu nhËprång sÏ t¨ng lªn mét giíi h¹n nhÊt ®Þnh .NÕu t¨ng liªn tôc yÕu tè ®ã th× sÏ gi¶m thu nhËp rßng trong t¬ng lai. +Nguyªn t¾c t¨ng gi¶m gi¸ trÞ do nh÷ng bÊt ®éng s¶n kh¸c:gi¸ mét bÊt ®äng s¶n sÏ cã xu híng t¨ng lªn nhê héi nhËp víi bÊt ®éng s¶n cao h¬n cã cïng kiÓu lo¹i trong vïng. +Nguyªn t¾c thay thÕ:gi¸ mét bÊt ®éng s¶n cã xu híng bÞ ¸p ®Æt bëi gi¸ thay thÕ cña bÈt ®éng s¶n kh¸c cã cïng gi¸ trÞ ,tiÖn dông. +Nguyªn t¾c dù b¸o tríc :gi¸ thÞ trêng mét bÊt ®éng s¶n lµ ®iÓm xuÊt ph¸t dù b¸o gi¸ bÊt ®äng s¶n ®ã trong t¬ng lai . +Nguyªn t¾c søc s¶n xuÊt th¹ng d cña ®Êt: lµ nãi ®Õn ®Þa t« chªnh lÖch I , ai cã vÞ trÝ thöa ®Êt thuËn lîi kinh doanh h¬n sÏ ®îc nhiÒu lîi nhuËn h¬n(víi c¸c yÕu tè kh¸c kh«ng ®æi) . C¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Cã 5 ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸:ph¬ng ph¸p so s¸nh ,ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n, ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i , ph¬ng ph¸p îi nhuËn , ph¬ng ph¸p ®Çu t(vèn ho¸). a) Ph¬ng ph¸p so s¸nh. Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông réng r·i nhÊt ,nã so s¸nh trùc tiÕp bÊt ®éng s¶n ®ã víi c¸c bÊt ®éng s¶n t¬ngTù ®· ®îc b¸n ®Ó t×m ra gi¸ trÞ cña nã tõ c¸c giaodÞch tríc ®ã .sè lîng th«ng tin bÊt ®éng s¶n ph¶i ®ñ lín,cµng nhiÒu cµng tèt . Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn lý luËn cho r»ng gi¸ trÞ thÞ trêng cña mét tµi s¶n cã mèi liªn hÖ mËt thiÕt víi gi¸ trÞ c¸c tµi sÈn t¬ng tù cã thÓ s¸nh®îc ®· ®îc mua b¸n trªn thÞ trêng . ph¬ng ph¸p nµy ¸p dông c¸c nguyªn t¾c thay thÕ ,vµ sù ®ãng gãp. C¸c ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn ph¬ng ph¸p nµy lµ chÊt lîng th«ng tin ph¶i cao,th«ng tin thu thËp ®îc cã thÓ so s¸nh ®îc,thÞ trêng cÇn ph¶i æn ®Þnh. b) Ph¬ng ph¸p thÇu kho¸n . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông ®Ó ®¸nh gi¸ lo¹i bÊt ®éng s¶n Ýt khi thay ®æi chñ së h÷u vµ cã Ýt th«ng tin ®Ó so s¸nh.Nã ®îc ¸p dông ®èi víi bÊt ®éng s¶n Ýt cÇu trªn thÞ trêng vµ hiÕm khi ®îc b¸n nh bÖnh viÖn ,trêng häc th viÖn ...hoÆc lo¹i bÊt ®éng kh¸c . Ph¬ng ph¸p dùa trªn c¬ së lý luËn lµ mét ngêi mua tiÒm n¨ng cã ®Çy ®ñ th«ng tin hîp lý sÏ kh«ng bao giê tr¶ gi¸ cho cho mét tµi s¶n lín h¬n so víi chi phÝ bá ra ®Ó mua ®Êt vµ x©y dùng mét c«ngtr×nh cã cïng mét lîi Ých t¬ng tù . C¸ch tÝnh nh sau: Gi¸ trÞ cña Chi phÝ ®Êt vµ chi phÝ khÊu hao TÝnh l¹c hËu tµi s¶n nhµ ®Êt = vÞ trÝ cña nã + x©y dùng - nhµ ®Êt + cña thiÕt kÕ c ) Ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ cßn l¹i . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông khi bÊt ®éng s¶n cã sù ph¸t triÓn hoÆc tiÒm n¨ng ph¸t triÓn . C¸ch tÝnh nh sau : Gi¸ trÞ cßn l¹i Gi¸ trÞ hoµn thµnh tæng chi phÝ ®Ó c¶it¹o hoÆc Cña bÊt ®äng s¶n = c¶i t¹o ng«i nhµ _ ph¸t triÓn Ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n bao gåm c¸c yÕu tè nh vèn ,lao ®éng ,vËt t...vµ ®Êt . ph¬ng ph¸p nµy coi dÊt nh lµ yÕu tè tÝch cùc cña s¶n xuÊt. d ) Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn. Ph¬ng ph¸p naú dùa trªn gi¶ thiÕt gi¸ trÞ cña bÊt ®éng cã liªn quan ®Õn thu nhËp thu ®îc do Sö dông ®Êt .Nã ®îc sö dông cho c¸c tµi s¶n ®Æc biÖt nh r¹p chiÕu phim ,kh¸ch s¹n ...nã chØ ¸p dông ®îc ®èi víi bÊt ®éng s¶n mµ ho¹t ®éng cña nã cã t¹o ra lîi nhuËn Trong ph¬ngph¸p nµy ngêi ®Þnh gi¸ ph¶i íc lîng gi¸ trÞ thuª tµi s¶n nhµ ®Êt chø kh«ng ph¶i gi¸ trÞ vèn cã cña nã ,lîi nhuËn ®îc tÝnh theo lîi nhuËn hµng n¨m .BØÓu thøc c¬ b¶n cña ph¬ng ph¸p nµy nh sau : Tæng lîi nhuËn = Tæng thu nhËp - Gi¸ trÞ nh÷ng thø mua cho kinh doanh Lîi nhuËn rßng = Tæng lîi nhuËn -- Chi phÝ ho¹t ®éng(lo¹i trõ tiÒn thuÕ) e) Ph¬ng ph¸p ®Çu t (vèn ho¸ ) Ph¬ng ph¸p nµy dùa trªn nguyªn lý lµ gi¸ trÞ hµng n¨m vµ gi¸ trÞ cña vèn cã quan hÖ víi nhau .khi biÕt thu nhËp hay gi¸ trÞ hµng n¨m do bÊt ®éng s¶n t¹o ra cã thÓ dÔ rµng tÝnh gi¸ trÞ vèn ban ®Çu cña tµi s¶n . Ph¬ng ph¸p nµy ®îc sö dông réng r·i khi bÊt ®éng s¶n t¹o ra thu nhËp ®îc b¸n cho ngêi mua víi môc ®Ých ®Çu t .Khi ¸p dông ph¬ng ph¸p nµy ®Ó tÝnh gi¸ cho thuª nhµ lµm cöa hµng th× cã thÓ ¸p dông c¸ch ph©n l« theo c¸c phßng kh¸c nhau (nh trng bµy hµng ho¸ , phßng lµm viÖc ...)®Ó tÝnh gi¸ cho thuª . Ph¬ng ph¸p nµy bao gåm viÖc chuyÓn ®æi luång thu nhËp tõ tµi s¶n vµo tæng vèn ®Çu t mét c¸ch phï hîp .Kkhi thu nhËp ®îc tÝnh sÏ chuyÓn ®æi gi¸ trÞ vèn b»ng c¸ch nh©n víi sè nh©n cña tØ lÖ lîi tøc hay l·i suÊt .C«ng thøc tÝnh nh sau : Gi¸ trÞ vèn = Thu nhËp rßng * sè nh©n Gi¸ trÞ vèn chØ ra gi¸ ë ®ã bÊt ®éng s¶n ®îc b¸n .Thu nhËp rßng lµ gi¸ cho thuª cña bÊt ®éng s¶n . Sè nh©n chØ ra mèi quan hÖ gi÷a gi¸ b¸n vµ thu nhËp do bÊt ®éng s¶n t¹o ra .sè nh©n liªn quan ®Ðn c«ng thø c ®èi víi nh÷ng n¨m mua tµi s¶n vÜnh v×Ôn: YP = 100 / R; R lµ tû suÊt lîi nhuËn cña vèn ®Çu t 4) §Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cña mét sè níc trªn thÕ giíi. 4.1) §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ T¹i Th¸i Lan ,Malaysia,Singapore c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc ®èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt bÊt ®äng s¶n. T¹i Trung Quèc ®Þnh gi¸ nh÷ng tµi s¶n ®îc bé luËt d©n sù qui ®Þnh lµ bÊt ®éng s¶n .ViÖc ®Þnh gi¸ ®îc tiÕn hµnh theo tõng thöa ®Êt hoËc tõng bÊt ®éng s¶n(®èi víi nh÷ng ®« thÞ ë thµnh phè lín). Australia c¸c c¬ quan ®Þnh gi¸ vµo c¸c tµi s¶n thuéc ®èi tîng ®iÒu chØnh cña luËt ®Êt ®ai. Ph¹m vi ®Þnh gi¸ :chñ yÕu ®Þnh gi¸ thuéc ®èi tîng ph¶i ®¸nh thuÕ ,lÖ phÝ HoÆc ®Ó ®Òn bï khi nhµ níc thu håi ®Êt 4.2) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ * T¹i Th¸i Lan Hä sö dông nh÷ng ph¬ng ph¸p sau: + Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p gi¸ thµnh (chi phÝ) , Ph¬ng ph¸p ®Çu t, Ph¬ng ph¸p thÆng d.Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc ¸p dông chñ yÕu t¹i Th¸i Lan . Hä ®· x¸c ®Þnh dîc ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ phï hîp cho 3 lo¹i bÊt ®éng s¶n:®Êt ®ai ,nhµ cöa ,nhµ chung c * T¹i Malaysia T¹i Malaysia nãi chung sö dông c¸c ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ,t¬ng tù nh Th¸i Lan .§ã lµ nh÷ng ph¬ng ph¸p truyÒn thèng ®îc hÇu hÕt v¸c níc trªn thÕ giíi sö dông : Ph¬ng ph¸p so s¸nh , Ph¬ng ph¸p chi phÝ , Ph¬ng ph¸p ®Çu t , Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn. * T¹i Singapáe Singapore cã 5ph¬ng ph¸p ®îc sö dông ®ã lµ : Ph¬ng ph¸p so s¸nh, Ph¬ng ph¸p ®Çu t , Ph¬ng ph¸p chi phÝ, Ph¬ng ph¸p lîi nhuËn, Ph¬ng ph¸p thÆng d .Trong ®ã Ph¬ng ph¸p so s¸nh ®îc sö dông chñ yªó cho c¸c môc ®Ýnh thÈm ®Þnh gi¸ ,(trõ môc ®Ých b¶o hiÓm),c¸c ph¬ng ph¸p kh¸c ®îc sö dông nh lµ ph¬ng ph¸p thø hai ,hoÆc ®Ó kiÓm tra kÕt qu¶ nhËn ®îc .ThÝ dô ph¬ng ph¸p ®Çu t thêng ®îc ¸p dungj nh lµ mät kiÓm tra trong íc tÝnh gi¸ trÞ cña c¸c tµi s¶n th¬ng m¹i t¹ ra thu nhËp . 4.3) C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. a) Tæ chøc c¬ quan ®Þnh gÝa * T¹i Th¸i Lan HÖ thèng c¬ quan ®Þnh gi¸ cña nhµ níc vÒ bÊt ®éng s¶n ®îc tæ chøc t¹i mét CÊp trung ¬ng ,dùoc thµnh lËp n¨m 1978 cã 201 c¸n bé ,5 phßng :phßng tµi chÝnh ,phßng ®Þnh gi¸,phßng b¶n ®å phôc vô c«ng t¾c ®Þnh gi¸ ,phßng truy cËp vµ lu tr÷ gi¸ ®Êt ,phßng tÝch tô (thu håi , mua khai th¸c ®Êt),vµ phßng ®iÒu phèi quÜ c«ng céng .CÊp TØnh ,HuyÖn kh«ng cã c¬ quan nµy . * T¹i Malaysia T¹i Malaysia tæ chøc c¬ quan ®Þnh gi¸ thµnh 3 cÊp lµ: cÊp Liªn bang ,cÊp ban cÊp quËn (huyÖn)-tªn gäi lµ ‘Côc dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t lµ JPPH, trùc thuéc Bé dÞch vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n’-viÕt t¾t lµ JPPH, trùc thuéc B é Tµi ChÝnh . T¹i c¸c bang (13 bang) cã mét chi nh¸nh ,t¹i cÊp huyÖn ®Æt v¨n phßng ®Þnh gi¸ ,mét sè Ýt thêng thµnh lËp v¨n phßng ®Þnh gi¸ vïng bao gåm mét sè quËn ,huyÖn nhÊt ®Þnh. * T¹i Singapore C¬ quan ®Þnh gi¸ cña Singapore ®îc tæ chøc t¹i mét cÊp trung ¬ng gåm hai c¬ quan :V¨n phßng ®Þnh gi¸ trùc thuéc Bé t ph¸p ,vµ v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trùc thuéc c¬ quan thuÕ -Bé tµi chÝnh . * T¹i Trung Quèc C¬ quan ®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n cña Trung Quèc ,gäi lµ trung t©m t vÊn vµ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n -gäi t¾t CREAC,®îc thµnh lËp th¸ng 8 n¨m 1992.Cã 8 phßng ,1 v¨n phßng ,3viÖn víi 44 c¸n bé chuyªn m«n ,33 chi nh¸nh ttrong níc vµ níc ngoµi víi 300 c¸n bé chuyªn m«n. * T¹i Australia C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë Australia dîc thµnh lËp ,lµ c¬ quan riªng biÖt ,®éc lËp thuéc chÝnh phñ ,chÞu tr¸ch nhiÖm tríc chÝnh phñ vÒ c«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Ó phôc vô cho viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai. Nã gåm hai bé phËn :+ bé phËn ®Þnh gi¸ chia ra ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vïng ®« thÞ ,vïng n«ng th«n . + bé phËn dÞch vu vÒ bÊt ®éng s¶n b) Chøc n¨ng ,nhiÖm vô cña c¬ quan ®Þnh gi¸ . + Chøc n¨ng : T¹i Th¸i Lan,Malaysia ,Trung Quèc vµ v¨n phßng ®Êt ®ai thuéc bé t ph¸p Singapore vÒ c¬ b¶n t¬ng tù nhau ®ã lµ :Thùc hiÖn qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®äng s¶n trªn ph¹m vi c¶ níc . Malaysia vµ Trung Quèc ngoµi chøc n¨ng trªn cßn cã chøc n¨ng thùc hiÖn mét sè dÞch vô liªn quan tíi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n, qu¶n lý vµ t vÊn c¸ giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n. Singapore -v¨n phßng ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thuéc Bé tµi chÝnh thùc hiÖn viÖc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n-kh«ng cã chøc n¨ng qu¶n lý bÊt ®éng s¶n . Austrralia cã chøc n¨ng lµ : _ Hµng n¨m cung cÊp vµ lµm t vÊn vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mét c¸ch kh¸ch quan cho c¸c c¬ quan chÝnh phñ vµ chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng ®Ó phôc vô thuÕ ,lÖ phÝ ... _ C¬ quan ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ hoµn chØnh hå s¬ ®Þnh gi¸ ®Êt hµng n¨m víi tõng bÊt ®éng s¶n. _ DÞch vô cho mäi tæ chøc ,c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n, gi¸ bÊt ®éng s¶n. _ DÞch cô cho mäi tæ chøc c¸ nh©n cã nhu cÇu th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ,gi¸ bÊt ®éng s¶n . _KiÓm tra ,kiÓm so¸t ,gi¶i ®¸p khiÕu kiÖn vÒ gi¸ ®Êt b»ng nh÷ng gi¸ trÞ cã tÝnh ph¸p lý . +NhiÖm vô: C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ëTh¸i lan,malaysia,Singpore , Trung Quèc cã nhiÖm vô t¬ng tù nhau ,nhng ë Malaysia râ rµng vµ chi tiÕt h¬n ®ã lµ: -Thùc hiÖn c«ng t¸c ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n phôc vô c¸c môc ®Ých thu thuÕ vµ lÖ phÝ theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt ,gåm :®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n ban ®Çu,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ph¸t sinh míi trong n¨m cã sù t¨ng gi¶m vÒ gi¸ trÞ trong n¨m ,®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ®Þnh kú( 5 n¨m mét lÇn) . -Thùc hiÖn ®Þnh gÝa vµ t vÊn vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c môc ®Ých sau :tÝch tô ®Êt (thu håi ,mua ,khai hoang ®Êt ),cho thuª bÊt ®éng s¶n,tÝn dông nhµ ë ,b¶o hiÓm bÊt ®éng s¶n ,chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt , x©y dùng ®êng ®iÖn,t nh©n ho¸ vµ hîp t¸c ho¸ bÊt ®éng s¶n ,x©y dùng c¸c dù ¸n kh¶ thi vÒ bÊt ®éng s¶n ,qu¶n lý,m«i giíi bÊt ®éng s¶n. -§µo t¹o ®Þnh gi¸ ë tr×nh ®é ®¹i häc vµ trªn ®¹i häc . -DÞch vô th«ng tin vÒ ®¸nh gÝa hµng n¨m vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ,lËp b¶ng danh môc vÒ gÝa nhµ ,c¸c vô chuyÓn nhîng bÊt ®éng s¶n,th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ trªn 1 triÖu RM . T¹i Australia :+bé phËn dÞch vô vÒ bÊt ®éng s¶n cã nhiÖm vô tho¶ m·n mäi yªu cÇu cña kh¸ch hµng b»ng viÖc khai th¸c c¸c th«ng tin ®· ®îc lu tr÷ ,cô thÓ bao gåm c¸c dÞch vô sau : - t vÊn ®Þnh gi¸ nh»m phôc vô mua b¸n ,cho thuª ,b¶o hiÓm ,thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n. - cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt déng s¶n,nh vÒ gi¸ mua b¸n ,vÞ trÝ diÖn tÝch ,h×nh thÓ ,®Æc ®iÓm c«ng tr×nh - phôc vô cho khiÕu n¹i vÒ gi¸ bÊt ®éng s¶n - dÞch vô th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n gi÷a c¸c vïng . +bé phËn ®Þnh gi¸ cã nhiÖm vô ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ë vïng ®« thÞ,vïng n«ng th«n. PhÇn II Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta hiÖn nay I-§«i nÐt vÒ qu¸ tr×nh h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña níc ta. HiÖn nay,ë nhiÒu níc vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt g¾n liÒn víi ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ,nh»m phôc vô cho môc ®Ých qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ bÊt ®éng s¶n.§ång thêi ®Þnh gi¸ ®Êt cßn lµ mét ho¹t ®éng dÞch vô phæ biÕn quan träng trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng .Tuy nhiªn vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ phô thuéc vµo qui ®Þnh ph¸p luËt tõng níc vÒ ®Êt ®ai,bÊt ®éng s¶n,vµ phô thuéc vµo ®Æc ®iÓm kinh tÕ,x· héi,chÝnh trÞ ,®Þa lý...cña tõng níc. ViÖt Nam ,do ®Æc thï sù ph¸t triÓn kinh tÕ ,x· héi :tõ mét níc n«ng nghiÖp thuÇn tuý trong chÕ ®é phong kiÕn nöa thùc d©n ,sau ®ã ph¸t triÓn kinh tÕ theo c¬ chÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung ,®Õn nay ®ang ph¸t triÓn kinh tÕ theo c¬ chÕ thÞ truêng ,®Þnh híng XHCN,cã sù qu¶n ký cña nhµ níc ;cho nªn quan hÖ ®Êt ®ai còng bÞ ¶nh hëng s©u s¾c bëi yÕu tè lÞch sö ®ã . LÊy mèc thêi ®iÓm ban hµnh HiÕn ph¸p 1980 ®Ó xem c¸c vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ gi¸ ®Êt ®« thi nãi riªng ,ta thÊy nh sau : 1- Giai ®o¹n tríc khi HiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :víi qui ®Þnh së h÷u ®Êt ®ai (nhµ níc ,tËp thÓ, t nh©n)th× c¸c mèi quan hÖ mua b¸n ®Êt ®ai ®îc x· héi thõa nhËn nh viÖc mua b¸n tµi s¶n kh¸c .Song do sù ph¸t triÓn chung cña nÒn kinh tÕ nªn ®Êt ®ai chñ yÕu phôc vô cho s¶n xuÊt n«ng nghiÖp díi h×nh thøc së h÷u t©p thÓ ;trong c¬ chÕ tËp trung bao cÊp vµ do ¶nh hëng trùc tiÕp cña hai cuéc chiÕn tranh ,nªn viÖc viÖc mua b¸n ®Êt ®ai cha phæ biÕn,vµ nhu cÇu ®Þnh gi¸ ®Êt ®ai tÊt nhiªn cha thÓ hiÖn râ rÖt . 2- Giai ®o¹n sau khi hiÕn ph¸p 1980 ®îc ban hµnh :Tõ nguyªn t¸c®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n ,Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý ,®Õn qui ®Þnh nghiªm cÊm mua b¸n ®Êt ®ai trong luËt ®Êt ®ai 1987,chØ cho phÐp chuyÓn nhîng quúªn së h÷u nhµ ë ,ngêi nhËn chuyÓn nhîng nhµ ë cã quyÒn ®Êt ë ®èi víi ng«i nhµ ®ã .§iÒu ®ã thÓ hiÖn nguyªn t¾c kh«ng thõa nhËn thÞ trêng ®Êt ®ai mµ chØ cã thÞ trêng nhµ, ë giai ®o¹n nµy.V× vËy viÖc ®Þnh gÝa ®Êt còng cha ®Æt ra. 3- Tõ khi HiÕn ph¸p 1992,luËt ®Êt ®ai 1993 ,bé luËt d©n sù 1996 qui ®Þnh,ngoµi nguyªn t¾c ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý,cßn qui ®Þnh ngêi sö dông ®Êt ®îc quyÒn chuÓn nhîng quyªn sö dông ®Êt nh mét sè quyÒn d©n sù cña c¸c tµi s¶n kh¸c nh :chuyÓn ®æi,chuyÓn nhîng, cho thuª ,thõa kÕ ,thÕ chÊp ,gãp vèn ;vµ lÇn ®Çu tiªn qui ®Þnh ®Êt ®ai lµ mét tµi s¶n vµ cã gi¸,®îc ph©n lo¹i trong nhãm bÊt ®äng s¶n.Tõ ®ã ,ph¸p luËt qui ®Þnh ‘Nhµ níc x¸c®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt’ Vµ ‘chÝnh phñ qui ®Þnh khing gÝa c¸c lo¹i ®Êt’(®iÒu 12-L§ §). Nh vËy ,®Õn giai ®o¹n nµy vÊn ®Ò ®Þnh gi¸ ®Êt ®· ®îc ®Æt ra mét c¸ch cô thÓ. Nhµ níc ®Þnh gi¸ ®Êt víi 5 môc ®Ých cô thÓ lµ:tÝnh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ,tÝnh gi¸ ®Êt ®Ó cho thuª (tiÒn thuª ®Êt ), tÝnh ®Êt ®Ó giao (tiÒn giao ®Êt),®Òn bï thiÖt h¹i khi nhµ níc thu håi ®Êt ,tÝnh gi¸ trÞ tµi s¶n khi giao ®Êt(vèn nhµ níc giao).Theo ®ã ,chÝnh phñ ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt trªn c¶ níc ,UBND cÊp tØnh c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt cña chÝnh phñ ,ban hµnh b¶ng gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng . §èi víi gi¸ ®Êt ®« thÞ ®îc c¨n cø vµo vµo c¸c yÕu tè chñ yÕu t¹o thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ :lo¹i ®« thÞ (5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (5 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ (5 vÞ trÝ). HiÖn nay ,c¶ níc cã kho¶ng 600 ®« thÞ :4 ®« thÞ trùc thuéc trung ¬ng 84 thµnh phè ,thÞ x· thuéc tØnh vµ trªn 500 thÞ trÊn .C¨n cø theo quyÕt ®Þnh sè 1321/H§BT ngµy 5/5/1990 cña héi ®ång bé trëng :c¸c ®« thÞ níc ta ph©n lµm 5 lo¹i :2 lo¹i I,6 ®« thÞ lo¹i II ,13 ®« thÞ lo¹i III, 67 ®«thÞ lo¹i IV ,cßn l¹i lµ ®« thÞ lo¹i V.DiÖn tÝch ®Êt ®« thÞ níc ta n¨m 1997 lµ 63300 ha chiÕm 0,2% diÖn tich tù nhiªn c¶ níc ,n¨m 2000 chiÕm 1,4%diÖn tÝch tù nhiªn c¶ níc .TØ lÖ ®Êt ®« thÞ tuy thÊp nhng l¹i cã mét gi¸ trÞ lín ,lµ nguån thu quan träng vµ v« tËn ,nªn ph¶i cã c¬ chÕ khai th¸c vµ sö dông ®óng ®¾n ,phï hîp víi qui luËt thÞ trêng . C¨n cø theo qui ®Þnh cña luËt ®Êt ®ai ngµy 17/8/1994,chÝnh phñ ban hµnh NghÞ ®Þnh 87/cp vÒ qui ®Þnh khung gi¸ ®Êt ,bao gåm c¶ ®Êt ®« thÞ . Ngµy 14/11/1994 liªn bé tµi chÝnh ,x©y dùng ,tæng côc ®Þa chÝnh ,ban vËt gi¸ chÝnh phñ ®· cã th«ng t 94/TTLB híng dÉn thi hµnh NghÞ ®Þnh trªn. Trªn c¬ së c¸c v¨n b¶n trªn ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®¨ cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¹i ®Þa ph¬ng m×nh. II) T×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta hiÖn nay. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trong nh÷ng n¨m qua ®· mang l¹i nh÷ng kÕt qu¶ quan träng .Tríc hÕt nã lµ c¬ së ®Ó thùc hiÖn c¬ chÕ giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt nhê vËy t¹o ra nguån thu rÊt lín ®Ó sö dông vµo môc ®Ých c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ .Tuy nhiªn, ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò míi mÎ ®èi víi níc ta cho nªn thùc tÕ nã diÔn ra rÊt phøc t¹p vµ cßn nhiÒu bÊt cËp, cha hîp lý ...khiÕn cho ®Êt ®« thÞ cha ph¸t huy hÕt vai trß kinh tÕ cña nã. II.1) Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. 1_ Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ gi¸ ®Êt ®« thÞ Qua tæng kÕt vÒ c¸c nghiªn cøu lÝ luËn vµ tiÕp cËn thùc tÕ thÞ trêng ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam ,®· cho phÐp ®a ra kÕt luËn lµ :Gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mét thùc tÕ kh¸ch quan,viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo lo¹i ,vÞ trÝ ,chøc n¨ng cña ®« thÞ ,gi¸ trÞ sö dông ,kh¶ n¨ng sinh lîi vµ môc ®Ých sö dông cña thöa ®Êt phï hîp víi gi¸ thÞ trêng . * §èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ cña ph¬ng ph¸p nµy : dÞnh gi¸ ®Êt ®« thÞ theo ®Þnh nghÜa t¹i §55- L§ §vµ nghÞ ®Þnh 88/cp-17/8/1994 cña chÝnh phñ trªn ph¹m vi c¶ níc . * C¨n cø :Ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ c¨n cø vµo 3 yÕu tè :lo¹i ®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn 4lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ).ë mçi vÞ trÝ ®Òu qui ®Þnh gi¸ tèi thiÓu ,gi¸ tèi ®a ®Ó lµm cø qui ®Þnh gi¸ cô thÓ cho tõng l« ®Êt ,®¶m b¶o gi¸ ®Þa ph¬ng kh«ng vît qu¸ khung gi¸ do nhµ níc qui ®Þnh . *Ph¬ng ph¸p vµ néi dung ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ dîc qui ®Þnh trong NghÞ ®Þnh 87/cp cã néi dung nh sau: -Qui ®Þnh râ ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ gåm 3 loai ®Êt :®Êt trong néi thµnh , néi thÞ,®Êt ®« thÞ ho¸ ven ®«,vµ ®Êt sÏ ®« thÞ ho¸ . Lµm chÝnh x¸c l¹i c¸c gi¸ trÞ khung ghi trong b¶ng gi¸ ,trªn c¬ së tæng kÕt gi¸ c¸c nhãm ®« thÞ trªn ®Þa bµn c¶ níc . X¸c ®Þnh l¹i hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®èi víi tõng nhãm ,lo¹i ®« thÞ trªn c¬ së hoµn chØnh l¹i ph¬ng ph¸p ph©n loai ®« thÞ ,coi träng yÕu tè vÞ trÝ ®« thÞ trong viÖc ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt . Híng dÉn bæ sung ph¬ng ph¸p ph©n vïng ,ph©n tuyÕn vµ ph©n ®iÓm ®Ó ¸p dông thèng nhÊt trong c¶ níc .§èi ph¬ng ph¸p ph©n vïng chØ ¸p dông cho c¸c ®« thÞ cã tÝnh ®ång nhÊt vÒ mét kh«ng gian ,cßn c¸c ®« thÞ kh¸c chØ ¸p dông ph¬ng ph¸p ph©n tuyÕn . - Trªn c¬ së khung gi¸ ®Êt,nªn bæ sung lu«n gi¸ thuª ®Êt ®Ó tiªn ¸p dông - VÒ môc ®Ých sö dông ®Êt ,híng dÉn kü viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiªp,chuyªn dïng khi chuyÓn sang môc ®Ých x©y dùng ®« thÞ ,chñ yÕu lµ x¸c ®Þnhgi¸ gèc ®« thÞ cã tÝnh thªm c¶ chi phÝ ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt n«ng nghiÖp khi sö dông vµo môc ®Ých kh¸c. NghÞ ®Þnh 87/cp ®a ra b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ nh sau: Lo¹i ®« thÞLo¹i ®êng phè Møc gi¸ chuÈn theo vÞ trÝ ®Êt VÞ trÝ 1VÞ rÝ2VÞ trÝ 3VÞ trÝ 4TTT§TTT§TTT§TTT§Lo¹i 1 1460011002760690013803450460115022700675016204050810202527067531800450010802700340135028045049002250540135027067590225Lo¹i 2126006500156039007801950260650219654875117029255801450190475318004500760195039097513032547101775420105021052570175 Lo¹i 311600400026024004001000130325212003000720180030075010025033002000480120020050070175440010002406001002503075 Lo¹i 41800200048012002005007017526001500360200150375501253400100024060010025030754200500120300501251640 Lo¹i 516001500330325150375501252400100022035010025030753200500110375501251640 TT- tèi thiÓu ,T§- tèi ®a , d¬n vÞ 1000®/m2. Theo qui ®Þnh hiÖn hµnh ,th× trong c¸c ®« thÞ níc ta hiÖn nay chia lµm 4 lo¹i ®êng phè theo c¸c tiªu thøc :kh¶ n¨ng sinh lêi ,møc ®é hoµn thiÖn cc¬ ssë h¹ tÇng vµ gi¸ ®Êt thùc tÕ,nh sau: Lo¹i ®êng phèKh¶ n¨ng sinh lîiMøc ®é hoµn thiÖn së h¹ tÇngGi¸ ®Êt thùc tÕ§êng phè lo¹i IThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh ho¹tRÊt ®ång béGi¸ ®Êt thùc tÕ cao nhÊt§êng phè loai IIThuËn lîi ®èi víi SXKD,du lÞch, sinh ho¹tT¬ng ®èi ®ång béGi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng phè lo¹i I§êng phè lo¹i IIIT¬ng ®èi thuËn lîi ®èi víi SXKD, du lÞch, sinh ho¹tC¬ së h¹ tÇng chñ yÕu ®ång bé:cÊp ®iÖn ,níc ,tho¸t nícGi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ TB dêng phè lo¹i II§êng phè lo¹iIVC¸c ®êng phè cßn l¹iKh«ng ®ång bé, cßn nhiÒu khã kh¨n Gi¸ ®Êt thùc tÕ TB thÊp nhÊt vµ thÊp h¬n gi¸ ®Êt thùc tÕ ®êng phè lo¹i III * HÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt K : Trªn c¬ së c¸c v¨n b¶n cña chÝnh phñ vÒ gi¸ ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh ®· cã qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¹i ®Þa ph¬ng m×nh ,tuy nhiªn chªnh lÖch gi¸ ®Êt cïng h¹ng ë cÊc ®« thÞ lµ rÊt lín ,do ®ã hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ cïng h¹ng ë c¸c ®« thÞ lµ rÊt lín ,v× vËy hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ ®Êt k= 0,8-1,2 lÇn t¹i nghÞ ®Þnh 87/cp cña chÝnh phñ ®· ®îc ®iÒu chinh t¹i quyÕt ®Þnh sè 302 /TTG ngµy 13/5/1996 nh sau:’ trong trêng hîp cïng mét lo¹i ®Êt cã kh¶ n¨ng sinh lêi kh¸c nhau ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng kh¸c nhau ,th× ®Þa ph¬ng ®îc phÐp vËn dông hÖ sè ®iÒu chØnh khung gi¸ k tõ 0,8-1,8 lÇn møc gi¸ cïng lo¹i ®« thÞ ,lo¹i ®êng phè vµ vÞ trÝ ®Êt trong qui ®Þnh b¶ng khung gi¸ ®Êt ®« thÞ’. * Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp trong ph¬ng ph¸p nµy: + Theo qui ®Þnh §12-L§§ :’chÝnh phñ qui ®Þnh khung c¸c loai gi¸ ®Êt ®èi víi tõng vïng vµ theo tõng thêi gian’ .ViÖc qui ®Þnh khung còng cã nghÜa lµ s¾p xÕp nh÷ng m¶nh ®Êt ,l« ®Êt ...vµo cïng lo¹i hoÆc mét vïng cã møc gi¸ t«ng ®èi gÇn nhau vµo mét chç ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt,v× mçi l« ®Êt trong thùc tÕ cã møc gi¸ kh¸c nhau.ViÖc h×nh thµnh gi¸ ®Êt lµ c¶ mét qu¸ tr×nh vµ biÕn ®éng theo chiÒu híng t¨ng lªn cña søc Ðp d©n sè vµ ph¸t triÓn kinh tÕ, gi¸ ®Êt phô thuéc vµo nhiÒu yÕu tè kh¸ch quan nh m« trêng ,qui ho¹ch x©y dng ...phô thuéc vµo c¸c chÝnh s¸ch ®iÒu tiÕt cña nhµ níc .V× thÕ trong qu¸ tr×nh vËn ®éng theo chiÒu ph¸t triÓn th× gi¸ ®Êt cã lóc th¨ng, lóc trÇm ë khu vùc nµy (vïng nµy )hay khu vùc kh¸c (vïng kh¸c ),c¸ biÖt cã sù th¨ng trÇm ë c¶ mét ph¹mvi lín .Ngoµi ra cßn cã c¸cvÊn ®Ò nh :vïng cã tiªu chuÈn g× ?c¶ níc sÏ ph©n lµm bao nhiªu vïng ?N¬i nµo ,vïng nµo cã chung mét khung gi¸ ®Êt ?khung gi¸ cña mçi lo¹i ®Êt cë mét vïng sÏ nh thÕ nµo ?...®Òu lµ nh÷ng vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .H¬n n÷a nh÷ng kh¸i niÖm vÒ vïng còng chØ cã tÝnh chÊt t¬ng ®èi ,c¸c lo¹i ®Êt th× lu«n cã sù chuyÓn biÕn tõ lo¹i nµy sang lo¹i kh¸c vµ trong mét lo¹i ®Êt th× sù ®Çu t gia t¨ng ë mét vïng vµ mçi vïng còng rÊt kh¸c nhau. +VÒ ph©n lo¹i ®« thÞ ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ :§©y lµ viÖc lµm dùa trªn ®Æc tÝnh kh vùc (vïng ) vµ tÝnh c¸ biÖt cña gi¸ ®Êt còng nh quan hÖ cung cÇu vÒ ®Êt cña tõng lo¹i ®« thÞ .Nªn vÒ t duy vÜ m«, gi¸ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh theo tõng lo¹i ®« thÞ hiÖn nay ë níc ta lµ chñ yÕu dùa theo tiªu chuÈn hµnh chÝnh, chÝnh trÞ,kü thuËt ...cha thËt g¾n víi kinh tÕ ,x· héi vµ thÞ trêng,vÝ nh thµnh phè Nam §Þnh,Qui Nh¬n,CÇn Th¬,Biªn Hoµ ®Òu lµ ®« thÞ lo¹i Ii,nhng gi¸ ®Êt thùc tÕ còng nh gi¸ ®Êt do ®Þa ph¬ng qui ®Þnh rÊt kh¸c nhau .HoÆc cïng lµ ®« thÞ lo¹i V (thÞ trÊn ),nhng gi¸ ®Êt cña ®« thi ë vïng sau, vïng xa ,miÒn nói thÊp h¬n cña ®« thÞ ë ®ång b»ng ,gÇn c¸c trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ hoÆc gÇn c¸c ®« thÞ lín .Do vËy ,cÇn ph¶i ph©n lo¹i thÕ nµo ,cho phï hîp víi thùc tÕ ®ang lµ lín ®îc ®Æt ra. +Ngoµi nh÷ng vÊn ®Ò trªn ,ph¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ cßn nhiÒu nh÷ng vÊn ®Ò cÇn hoµn thiÖn vµ ®iÒu chØnh thêng xuyªn nh :nh ph©n lo¹i ®êng phè,vÞ trÝ .. + Ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c chÝnh thøc thøc nµo ®îc qui ®Þnh mµ chØ vËn dông c¸c nguyªn t¾c ®Þnh gÝa trªn thÕ giíi . 2)Ph¬ng ph¸p x©y dùng b¶ng gi¸ chi tiÕt . Môc ®Ých cña ph¬ng ph¸p nµy chÝnh lµ nh»m ®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan cña gi¸ ®Êt t¹i c¸c ®Þa ph¬ng trong c¶ níc (do t×nh t×nh h×nh qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sù biÕn ®éng ®Êt ®ait¹i c¸c ®Þa ph¬ng lµ khacnhau . Trªn c¬ së NghÞ ®Þnh 87/cp,hÞen nay mçi ®Þa ph¬ng ¸p dôngtr×nh tù ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh. *§èi tîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña ph¬ng ph¸p nµy: UBND c¸c tØnh, thµnh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ trªn ®Þa bµn ®« thÞ do ®Þa ph¬ng qu¶n lý . * C¨n cø :Ph¬ng ph¸p nµy c¨n cø vµo khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ ban hµnh, (trong ®ã gåm lo¹i ®« thÞ (gåm 5 lo¹i );lo¹i ®êng phè (gåm 3®Õn 4 lo¹i )®îc x¸c ®Þnh chñ yÕu c¨n cø vµo vÞ trÝ, kh¶ n¨ng sinh lîi ,møc ®é hoµn thiÖn c¬ së h¹ tÇng ;vÞ trÝ ®Êt trong ®« thÞ(5 vÞ trÝ) ); lo¹i ®« thÞ cña ®« thÞ m×nh; ®ång thêi dùa theo sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña tõng ®« thÞ mµ UBND tØnh, thµnh ®ã ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho hîp lý. *Ph¬ng ph¸p vµ néi dung x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®èi víi tõng ®« thÞ cho c¶ níc gåm 4 bíc sau: Bíc 1:X¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt tong øng víi lo¹i ®« thÞ:c¨n cø vµo lo¹i ®« thÞ vµ khung gi¸ ®Êt cu¶ chÝnh phñ cã thÓ x¸c ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ®ã . Bíc 2: §iÒu tra thùc tr¹ng gi¸ ®Êt ®« thÞ theo thÞ trêng t¹i thêi ®iÓm x¸c ®Þnh gi¸,cÇn chó ý tíi c¸c vÊn ®Ò sau : + X¸c ®Þnh ph¹m vi, ranh giíi ®Êt ®« thÞ. + X¸c ®Þnh c¸c tuyÕn chñ ®¹o ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n bæ theo tuyÕn . + X¸c ®Þnh c¸c trung t©m thu hót chñ ®¹o vµ gi¬Ý h¹n vïng ¶nh hëng cña nã . +X¸c ®Þnh c¸c vÞ trÝ t¬ng quan so víi ®êng ®Ó ®iÒu tra qui luËt ph©n bè gi¸ theo ®iÓm ,t¬ng øng víi tõng líp l« ®Êt tÝnh tõ mÆt ®êng trë vµo. Bíc 3:Ph©n lo¹i vïng,®êng vÞ trrÝ ®Êt. Bíc 4: LËp b¶n ®å gi¸ ®©t vµ x¸c ®Þnh khung gia s®Êt cho ®« thÞ. Gi¸ ®Êt cña l« ®Êt trong tõng vïng t¬ng øng víi vÞ trÝ tõng tuyÕn ®êng vµ vÞ trÝ ®îc x¸c ®Þnh theo c«ng thøc sau: Gi j =Gk * K; trong ®ã - Gi j -gi¸ ®Êt ®« thÞ lo¹i i,t¹i vÞ trÝ j _ Gk-khung gi¸ ®Êt ®« thÞ do chÝnh phñ qui ®Þnh ; K - hÖ sè ®iÒu chØnh t¬ng øng víi tuyÕn ®êng ,vÞ trÝ . VÝ dô b¶ng gi¸ ®Êt khu vùc néi thµnh cña Thµnh Phè Hµ Néi -trong quyÕt ®Þnh Sè 3519/Q§-UB-ngµy 12/9/1997. ®¬n vÞ 1000®/m2 Lo¹i ®êng phè Møc gi¸ theo vÞ trÝVÞ trÝ 1VÞ trÝ 2VÞ trÝ 3VÞ trÝ 4Lo¹i IMøc A9800392023501410Møc B7800321018701150Lo¹i IIMøc A630025201510910Møc B505020201210730Lo¹i IIIMøc A40401620970580Møc B32301300780470Lo¹iIVMøc A2200880530320Møc B1540620370225 *Nh÷ng vÊn ®Ò bÊt cËp vÒ ph¬ng ph¸p nµy : +Tõ thùc tÕ vÒ tæ chøc thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt cho thÊy,b¶ng gi¸ chi tiÕt vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ ph¬ng ph¸p phï hîp víi níc ta.Tuy nhiªn,b¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ cha c¨n cø s¸t víi thùc tÕ thÞ trêng, sù thay ®æi cña nã rÊt chËm ch¹p kh«ng theo kÞp vµ c¸ch qu¸ xa biÕn ®éng thÞ trêng bÊt ®éng s¶n.Cã thÓ lÊy vÝ dô ë thµnh phè Hµ Néi ®êng phè lo¹i I møc A lµ 9800000®/m2 nhng gi¸ thùc tÕ cao h¬n g©p 2-5 lÇn. +Còng nh ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khung,ph¬ng ph¸p nµy cha cã nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ chÝnh thøc nµo,nã vËn dông nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ trªn thÕ giíi. II.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay vµ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Gi¸ ®Êt ®« thÞ do nhµ níc qui ®Þnh,hiÖn nay cßn qóa thÊp so víi gi¸ thÞ trêng . Víi sù thay ®æi 3 lÇn trong gÇn 8 n¨m (N§ 80/cp-1993,N§ 87/cp-1994,N§ 17/cp-1998 ) khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cña chÝnh phñ ,cïng víi kho¶ng vµi n¨m 1 lÇn b¶ng gi¸ cña UBND c¸c tØnh ,thµnh,víi sù biÕn ®éng kinh tÕ x· héi rÊt kh¸c nhau cña 61 tØnh ,thµnh trªn nhiÒu khu vùc,®« thÞ kh¸c nhau ®· lµm cho kho¶ng c¸ch gi· gi¸ ®Êt ®« thÞ cña nhµ níc víi gi¸ ®Êt thùc tÕ trªn thÞ trßng qu¸ xa , vît ra khái tÇm qu¶n lý cña nhµ níc ,t¹o ra nhiÒu m©u thuÉn x· héi . Mét sè níc l¸ng giÒng nh Th¸i Lan ,chÝnh phñ thêng ®¶m b¶o chªnh lÖch gi¸ kh«ng qu¸ 20%.Nhng ë níc ta,®Æc biÖt lµ Hµ Néi ,TP HCM cã lóc cßn chªnh lÖch tíi hµng chôc lÇn. ChØ trong vßng 3 n¨m tõ 1991 ®Õn 1993 gi¸ nhµ ®Êt ®· t¨ng b×nh qu©n tõ 3 ®Õn 5 lÇn trªn ph¹m vi c¶ níc ,c¸ biÖt cßn cã n¬i t¨ng h¬n 10 lÇn .ViÖc t¨ng gi¸ kÝch thÝch ngêi d©n ®Çu t nhiÒu h¬n vµo kinh doanh bÊt ®äng s¶n ,dÉn ®Õn c¬n sèt gi¶ t¹o n¨m 1991-1993 . Nguyªn nh©n cña nh÷ng bÊt cËp vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ: cßn qu¸ thÊp so víi gi¸ thÞ trêng ,cha chÝnh x¸c ,hîp lý...th× cã nhiÒu, trong ®ã cã thÓ thÊy ®ã lµ do sù thay ®æi,®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cña nhµ níc cßn qu¸ chËm ,cha s¸t víi thùc tÕ . §iÒu ®ã ®· g©y ra nh÷ng khã kh¨n ,h¹n chÕ trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai,trong ®ã cã c«ng t¸c ®Òn bï ®Êt ®ai gi¶i phãng mÆt b»ng . Gi¸ ®Òn bï cña nhµ níc ®îc x¸c ®Þnh trªn tõng h¹ng ®Êt ,tõng lo¹i ®Êt theo NghÞ ®Þnh 80/cp -ngµy 6/11/1993 thêng thÊp h¬n so víi gia thÞ trêng, g©ykhã kh¨n cho c«ng t¸c ®Òn bï.§Þnh gi¸ ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i ®îc ph¸p luËt qui ®Þnh ®Çy ®ñ h¬n trong N§ 22/cp n¨m 1998 ,víi tr×nh tù thµnh lËp héi ®ång ®Òn bï thiÖt h¹i ,cã héi ®ång thÈm ®Þnh tr×nh UBND cÊp tØnh phª duyÖt ph¬ng ¸n ®Òn bï mµ gi¸ ®Êt ®Òn bï lµ quan träng nhÊt .Song ®a sè c¸c thµnh viªn cña héi ®ång lµm theo chÕ ®é kiªm nhiÖm ,kh«ng chuyªn tr¸ch . §©y lµ h¹n chÕ ,thÓ hiÖn ®Þnh gi¸ cã tÝnh hµnh chÝnh ,cha ®i s©uvµo b¶n chÊt ,néi dung tµi s¶n .Thªm vµo ®ã , lµ gi¸ ®Òn bï thÊp h¬n nhiÒu so víi gÝa thÞ trêng ,nhÊt lµ ë c¸c ®« thÞ lín, trung t©m thµnh phè ,g©y nªn nhiÒu khiÕu kiÖn phøc t¹p. II .3) VÊn ®Ò vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta. Cho ®Õn nay ,ph¸p luËt còng cha qui ®Þnh ®Ó mét c¬ quan nµo chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt .ban vËt gi¸ chÝnh phñ qu¶n lý vÒ gi¸ ,song nhiÒu v¨n b¶n vÒ gi¸ ®Êt ,chÝnh phñ l¹i giao cho bé tµi chÝnh chñ tr× so¹n th¶o,theo dâi kiÓm tra híng dÉn .Tæng côc ®Þa chÝnh lµ c¬ quan qu¶n lý ®¸t ®ai trong c¶ níc ,còng cha ®îc thùc hiÖn chøc n¨ng vÒ gi¸ ®Êt .§©y còng lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n lµm gi¶m hiÖu qu¶ qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai ,vÒ gi¸ ®Êt ,vÝ nh viÖc tæ chøc thùc hiÖn,kiÓm tra ,gi¸m s¸t , ®iÒu chØnh khung b¶ng gi¸ ®Êt .Cßn ë cÊp ®Þa ph¬ng ,hiÖn nay còng cha thèng nhÊt vÒ c¬ quan chuyªn tr¸ch gióp UBND tØnh ,thµnh trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt vµ còng cha cã sù híng dÉn vÒ nghiÖp vô ®Þnh gi¸ ®Êt tõ trung ¬ng. VÊn ®Ò cha cã c¬ quan nµo thùc sù chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ,®· lµm cho viÖc ®Þnh gi¸ ®¸t hiÖn nay cha tèt .§iÒu ®ã lµ trong nh÷ng nguyªn nh©n lµm cho viÖc qu¶n lý thÞ trêng b¸t ®éng s¶n hiÖn nay gÆp nhiÒu khã kh¨n ,thÞ trêng ®ã lén xén,®Æc biÖt khi x¶y ra nh÷ng c¬n sèt vÒ gi¸ c¶ ®Êt tõ hiÖn thùc cung- cÇu gi¶ t¹o cña thÞ trêng . PhÇn III. Mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thi cña níc ta. A)C¸c biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña níc ta. I)Quan ®iÓm,nhiÖm vô vµ ph¬ng híng trong ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. 1). Quan ®iÓm. *VÒ së h÷u vµ sö dông ®Êt ®ai . §Êt ®ai lµ së h÷u toµn d©n do nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý.Cã thÓ nãi së h÷u toµn d©n vµ së h÷u nhµ níc lµ mét .C¸c c¸ nh©n ,tæ chøc ®îc nhµ níc giao ®Êt ®Ó sö dông ph¶i tu©n theo c¸c qui ®Þnh cña ph¸p luËt,cã quyÒn vµ nghÜa vô theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt . * VÒ ®Êt ®ai lµ t liÖu s¶n xuÊt tham gia vµo thÞ trêng . Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ,trong c¬ chÕ thÞ trêng ngµy nay , ®Êt ®ai ®· trë thµnh ®èi tîng cña sù trao ®æi ,chuyÓn nhîng ,cÇm cè ,thÕ chÊp thuª mín .Nh vËy ®Êt ®ai tham gia vµo thÞ trêng vµ chÞu sù chi phèi cña c¸c qui luËt thÞ trêng nh:qui luËt cung cÇu ,gi¸ trÞ ,c¹nh tranh...®Æc biÖt lµ ®Êt ®« thÞ lu«n rÊt nh¹y c¶m víi c¸c qui luËt ®ã. * VÒ vai trß cña nhµ níc trong ®Þnh gi¸. Nhµ níc lµ ngêi ®Þnh gi¸,®Þnh gi¸ ®Êt lµ c«ng cô ®Ó nhµ níc thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý ®Êt ®ai cña m×nh nh»m ®¶m b¶o sù qu¶n lý thèng nhÊt vÒ ®Êt ®ai vµ kiÓm so¸t ®îc c¸c biÕn ®éng vÒ ®Êt trªn thÞ trêng .HiÖn nay,chÝnh phñ qui ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh c¨n cø vµo ®ã (hiÖn nay lµ N§87/cp) ®Ó x©y dùng b¶ng gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh . * §Þnh gi¸ ph¶i phï hîp víi t×nh h×nh kinh tÕ x· héi ,®iÒu kiÖn cô thÓ cña tõng ®« thÞ. Nhµ níc ®Þnh híng vµ ®Þa ph¬ng thùc hiÖn x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt .ViÖc ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i phï hîp víi tõng ®« thÞ. V× ®« thÞ cã 5 lo¹i vµ tõng ®« thÞ cuüng rÊt kh¸c nhau ,nªn ph¶i ®Þnh gi¸ s¸t víi t×nh h×nh tõng ®« thÞ sao cho hîp lý . * VÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. Qua tæng kÕt vÒ c¸c nghiªn cøu lÝ luËn vµ nh÷ng tiÕp cËn trªn thÞ trêng ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam gÇn ®©y ,cho phÐp bíc ®Çu ®a ra quan ®iÓm :Gi¸®Êt ®« thÞ lµ mét thùc tÕ kh¸ch quan, viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ph¶i c¨n cø vµo lo¹i ,vÞ trÝ , chøc n¨ng cña ®« thÞ,gi¸ trÞ sö dônh cña l« dÊt ,phï hîp víi thÞ trêng . 2 ) Ph¬ng híng nhiÖm vô trong ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. ChÝnh phñ ®a ra NghÞ ®Þnh 87/cp qui ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ,UBND c¸c tØnh ,thµnh c¨n cø vµo ®ã ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt phï hîp víi ®Þa ph¬ng m×nh . Trªn thùc tÕ tÝnh kh¶ thi cña NghÞ ®Þnh lµ kh«ng cao ,viÖc ¸p dông khung gi¸ 87/cp vµo thùc tÕ cßn nhiÒu khã kh¨n vµ viÖc thùc hiÖn NghÞ ®Þnh nµycßn n¶y sinh nhiÒu vÊn ®Ò cÇn ph¶i gi¶i quyÕt . C¨n cø vµo tinh thÇn nghÞ quyÕt ®¹i héi lÇn thø VIII cña §¶ng ,c¨n vµo thùc tiÔn tån t¹i vÒ gi¸ ®Êt hiÖn nay ,gi¸ ®îc söa ®æi ,bæ sung lÇn nµy ph¶i gi¶i quyÕt ®îc nh÷ng nhiÖm vô sau: + Thø nhÊt :Gi¸ ®Êt do nhµ níc ban hµnh ph¶i ®iÒu chØnh ®îc tÊt c¶ c¸c mèi quan hÖ vÒb ®Êt ®ai gi÷a nhµ níc vµ ngêi sö dông ®Êt ®ã lµ: Mäi quan hÖ vÒ giao ®Êt ,cho thuª ®Êt Quan hÖ thu ®Êt Quan hÖ thuÕ kho¸ vµ c¸c kho¶n thu tõ ®Êt vµ c¸c kho¶n chi thu ®Êt +Thø hai :gi¸ ®Êt ph¶i gãp phÇn b¶o ®¶m cho nhµ níc n¾m vµ qu¶n lý tèt thÞ trêng bÊt ®émg s¶n. §©y lµ vÊn ®Ò hÕt søc quan träng, ®¸t ®ai lµ mét bé phËn quan träng cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Thùc chÊt thÞ trêng ®Êt ®ai lµ thÞ trêng chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt; v× thÕ nhiÖm vô nµy ®îc giÈi quyÕt theo nh÷ng néi dung sau: Tríc hÕt ph¶i ®¶m b¶o ®îc gi¸ dÊt doNhµ níc quy ®Þnh trong c¸c trêng hîp giao ®Êt vµ thu håi ®Çt (thu tiÒn sö dông ®Êt, ®Òn bï thiÖt h¹i vÒ ®Êt) ph¶i s¸t víi gi¸ thùc tÕ; cßn gi¸ ®Êt ®Ó ¸p dông c¸c lo¹i thuÕ th× ph¶i æn ®Þnh trong mét thêi gian dµi cã thÓ tõ 3-5 n¨m. - Quy ®Þnh ph¹m vi ®Êt ®îc chuyÓn quyÒn sö dông vµ ¸p dông gi¸ s¸t thùc tÕ vµ cã ®ñ thuËn lîi cho Nhµ níc kiÓm so¸t ®îc tÊt c¶ nh÷ng trêng hîp chuyÓn quyÒn quyÒn sö dông ®Êt. Quy ®Þnh gi¸ ®Êt ®Ó tÝnh gi¸ bÊt ®éng s¶n mµ Nhµ níc giao cho tæ chøc vµ coi ®ã nh mét kho¶n ®Çu t cña ng© s¸ch Nhµ níc cho tæ chøc. - Quy ®Þnh viÖc thùc hiÖn kÕ ho¹ch ng©n s¸ch Nhµ níc. Khi c¬ quan Nhµ níc chuyªn ngµnh tr×nh cÊp cã thÈm quyÒn ra quyÕt ®Þnh giao ®Êt, thu håi ®Êt ®Ó cho thuª hoÆc giao th× ®ång thêi ph¶i quyÕt ®Þng c¶ ph¬ng ¸n tµi chÝnh do c¬ quan tµi chÝnh x©y dùng. + Thø Ba: §¶m b¶o thÓ chÕ ho¸ ®îc nh÷ng kh¸i niÖm vÒ gi¸ ®Êt, tiÒn sö dông ®¸t, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, gi¸ trÞ vèn ®Êt v..v.. ®Ó thuËn lîi trong c«ng t¸c qu¶n lý. + Thø t : Mét sè chÝnh s¸ch thuÕ ®Êt cÇn ®îc ®ái míi theo híng tÝnh tÝnh thuÕ trªn gi¸ trÞ tµi s¶n ®Êt nh thuÕ ®¸t vµ gi¸ trÞ t¨ng thªm cña ®Êt nh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. + Thø n¨m : Quy ®Þnh vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt vµ kiÓm tra viÖc quy ®Þnh gi¸ ®Êt. C¨n cø vµo nh÷ng ®Þnh híng trªn ®©y, tríc m¾t viÖc söa ®æi, bæ sung vÒ gi¸ ®Êt cã thÓ tËp trung vµo c¸c vÊn ®Ò sau: Mét lµ: ChÝnh phñ vÉn ban hµnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt; nhng khung gi¸ míi ph¶i ®¶m b¶o bao qu¸t vµ mÒm dÎo h¬n khung gi¸ hiÖn nay . Hai lµ: Nh÷ng vÊn ®Ò cã tÝnh nguyªn t¾c ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt theo tõng lo¹i ®Êt ph¶i ®îc quy ®Þnh ngay trong nghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ, bao gåm: + X¸c ®Þnh h¹ng (lo¹i) ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt l©m nghiÖp, ®Êt khu d©n c n«ng th«n, ®Êt c¸c vïng ven ®« thÞ, ®Êt ®« thÞ, c¨n cø ®Ó ph©n h¹ng( lo¹i) ®Êt; c¨n cø x¸c ®Þnh vÞ trÝ ®Êt ph¶i víi thÞ g¾n trêng vµ lÊy kh¶ n¨ng sinh lîi cña ®Êt v.v... ®Ó lµm c¬ së cho viÖc x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt; Cô thÓ cho tõng l« ®Êt, vïng ®Êt, vÞ trÝ ®Êt. Xo¸ bá c¸ch quy ®Þnh 1 h¹ng ®Êt, 1vÞ trÝ cña 1lo¹i ®êng phè chØ cã 1 møc gi¸. + X¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®èi víi mçi vïng ®Êt cã tÝnh ®Æc thïhoÆc khi cã sù t¸c ®éng cña Nhµ níc mµ gi¸ ®Êt biÕn ®éng. + QuyÒn h¹n vµ tr¸nh nhiÖm cña Uû ban nh©n d©nn tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng. Ba lµ: C¬ chÕ ¸p dông gÝa ®Êt cho c¸c mèi quan hÖ vÒ ®Êt ®ai: + Gi¸ ®Êt dïng ®Ó thu c¸c lo¹i thuÕ, thu tiÒn thuÕ, x¸c ®Þnh gi¸ tµi s¶n khi giao ®Êt vµ thu lÖ phÝ tríc b¹ lµ gi¸ ®Êt do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh ban hµnh ®îc sö dông trong thêi gian tõ 3- 5 n¨m hoÆc cã thÓ l©u h¬n. + Gi¸ ®Êt dïng ®Ó thùc hiÖn c¸c quan hÖ chuyÓn dÞch quyÒn sö dông ®Êt ( thu tiÒn sö dông, ®Òn bï thiÖt h¹i, ®Êt gi¸), gi¸ ®Êt dïng ®Ó tÝnh gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn liªn doanh hoÆc thÕ chÊp ®Ó vay vèn ph¶i lµ gi¸ ®Êt s¸t thùc tÕ. Gi¸ ®Êt ¸p dông trong c¸c trêng h¬p nµy ®îc x¸c ®Þnh b»ng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ do c¬ quan chuyªn ngµnh tr×nh UBND cÊp tØnh phª duyÖt. Bèn lµ : ph¶i quy ®Þnh vÒ c¬ quan ®Þnh gi¸ vµ kiÓm tra viÖc ban hµnh gi¸ ®Êt ë Trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng. C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cña Trung ¬ng; cña tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng cã tr¸ch nhiÖm ®Þnh gi¸ ®Êt cô thÓ trong c¸c trêng hîp trªn tr×nh c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh. II) Mét sè biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña níc ta. C¨n cø vµo quan ®iÓm ,nhiÖm vô,ë trªn vµ t×nh h×nh thùc tÕ trong ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ .§Ó kh¾c phôc vµ hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay,cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè biÖn ph¸p c¬ b¶n sau: 1). Hoµn thiÖn ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. Ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn hµnh cña níc ta cßn nhiÒu bÊt cËp ,v× thÕ cÇn ph¶i hoµn thiÖn h¬n n÷a ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. §Ó hoµn thiÖn h¬n n÷a ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè nh÷ng c«ng viÖc sau: -Nh÷ng vÊn ®Ò cã tÝnh nguyªn t¾c x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cÇn ph¶i ®îc qui ®Þnh ngay trong nghÞ ®Þnh cña chÝnh phñ . - HiÖn nay ,®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nãi riªng cha cã nguyªn t¾c chÝnh thøc nµo ®îc qui ®Þnh ,mµ chØ lµ vËn dông nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ c¸c níc trªn thÕ giíi , nªn sím cã nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ phï hîp . - §èi víi ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ khung :ph¶i hoµn thiÖn h¬n sao cho ®¶m b¶o tÝnh bao qu¸t h¬n ,chi tiÕt h¬n , phï h¬p h¬n khung gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn nay, tøc lµ khung gi¸ ®Êt ®« thÞ cÇn ®îc ®iÒu tra trªn tõng ®« thÞ ,trªn c¬ së gi¸ thÞ trêng t¹i c¸c ®« thÞ...®ång thêi viÖc ph©n lo¹i ®êng phè cÇn ®îc ®iÒu chØnh thêng xuyªn ,cã thÓ ph©n lo¹i ®êng phè theo tõng khu vùc trung t©m ,cËn trung t©m, ven ®«. -§èi víi ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ chi tiÕt:UBND c¸c tØnh ,thµnh phè cÇn theo dâi sù biÕn ®éng cña gi¸ ®Êt ,kÞp thêi ®iÒu chØnh gÝa ®Êt cho phï hîp víi thùc tÕ . 2) T¨ng cêng nhËn thøc, hiÓu biÕt,®µo t¹o. §«Ý víi ngêi d©n sö dông ®Êt hiÖn nay,hä quan niÖm vÒ gi¸ ®Êt lµ gi¸ thùc tÕ chuyÓn nhîng trªn thÞ trêng ,nhng khi thùc hiÖn c¸c nghÜa vô vÒ ®Êt l¹i kh«ng muèn chÊp hµnh theo gi¸ nµy ,mµ muèn theo gi¸ qui ®Þnh cña nhµ níc ( thÊp h¬n nhiÒu so víi gi¸ thÞ trêng ). §èi víi ngêi lµm c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt :gi¸ ®Êt lµ kh¸ch quan ,nhng viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt lµ chñ quan nªn kh«ng tr¸nh khái sù chñ quan trong ®Þnh gi¸ , nhÊt lµ khi cã hÖ sè ®iÒu chØnh K ,th× viÖc sö dông tuú tiÖn hÖ sè ®ã kh«ng tr¸nh khái . V× vËy,bÞen ph¸p ë ®©y lµ : c¸c chÝnh s¸ch ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt ®ßi hái ph¶i cã tÝnh khoa häc cao,chÆt chÏ vµ ®Õn tõng ngêi d©n .Ph¶i tuyªn,gi¸o dôc ngêi d©n gióp hä hiÓu thÊu ®¸o c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt ,vÒ ®Êt ®ai. HiÖn nay, bé m¸y chuyªn m«n nghÞep vô giái ë níc ta cßn qóa thiÕu vµ qu¸ yÕu .V× vËy, chóng ta ph¶i tËp trung vµo c«ng t¸c ®µo t¹o nh©n lùc cho ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ ®Êt. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ, lµ mét trong nh÷ng néi dung quan träng cña ®Þnh gi¸ ®Êt .§ã lµ c«ng t¸c khã kh¨n ,phøc t¹p bëi ®Æc thï riªng cña nã,h¬n n÷a sù ph¸t triÓn cña c¸c ®« thÞ rÊt nhanh vµ kh¸c nhau kÐo theo sù biÕn ®éng vÒ ®Êt ®« thÞ lµ kh¸c nhau .Do vËy ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ phï hîp lµ vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .§Ó gØai quyÕt tèt vÊn ®Ò nµy , mét trong nh÷ng biÖn ph¸p ®Æt ra lµ c«ng t¸c ®µo t¹o ,qui ho¹ch, tuyÓn dông nh©n lùc cho ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ®îc ®Æt ra vµ cÇn ph¶i triÓn khai nhanh chãng cã hiÖu qu¶. 3) Mét sè biÖn ph¸p kh¸c. HÖ thèng chÝnh s¸ch cÇn ph¶i ®ång bé gi÷a c¸c ban ngµnh cã liªn quan nh : Ng©n hµng ,bé x©y dùng,bé tµi chÝnh ,b« n«ng nghiÖp ,bé kÕ ho¹ch -®Çu t, tæng côc ®Þa chÝnh...v× gi¸ ®Êt kh«ng ph¶i lµ vÊn riªng cña mét ngµnh nµo .c¬ quan nµo . C¸c v¨n b¶n vÒ ®Êt ®« thÞ ,khi ban hµnh ph¶i kÞp thêi ®iÒu chØnh ®îc c¸c biÕn ®éng cña nã trªn thÞ trêng. C¸c v¨n b¶n nh vÒ giao ®Êt ,cho thuª ®Êt , thuÕ ®Êt ,chÝnh s¸ch ®Òn bï..t¹o thªm c¬ së v÷ng ch¾c cho ®Þnh gi¸ ®Êt ®Êt ®« thÞ. C«ng t¸c qui ho¹ch ,kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i ®îc chó träng h¬n n÷a .Bëi c«ng t¸c nµy lµ khëi ®Çu cho c¸c c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ,trong ®ã cã c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. C«ng t¸c ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cÇn ®îc thùc hiÖn tríc mét bíc, thèng nhÊt ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë víi sö dông ®Êt ë , thèng nhÊt mét hÖ thèng c¬ quan ®¨ng ký tµi s¶n theo tÝnh kinh tÕ ,dÞch vô lµ chñ yÕu phï hîp víi xu thÕ ph¸t triÓn chung ,víi sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. Qua mét sè biÖn ph¸p trªn ,ta thÊy r»ng ®Ó ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cã hiÖu cao th× kh«ng chØ mét biÖn ph¸p ®¬n thuÇn mµ ®ßi hái ph¶i cã hÖ thèng nhiÒu biÖn ph¸p kh¸c nhau .Trong ®ã , c¸c biÖn ph¸p cÇn ph¶i ®îc g¾n kÕt víi quyÒn lîi chung ,víi thùc tÕ , t¹o ra tÝnh khoa häc ,sù phï hîp cho c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nh»m ®a gi¸®Êt ®« thÞ tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®äng s¶n, ph¶n ¸nh s¸t thùc gi¸ thùc tÕ. B)Mét sè kiÕn nghÞ. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò míi mÎ ®èi vãi ta, nªn nh÷ng khã kh¨n víng m¾c trong ®Þnh gi¸ ®¸t ®« thÞ lµ kh«ng tr¸nh khái. §Ó kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ vµ hoµn thiÖn h¬n n÷a ®Þnh gÝa ®Êt ®« thÞ lµ vÊn ®Ò kh«ng ®¬n gi¶n .Do v¹y ,ngoµi nh÷ng gi¶i ph¸p c¬ b¶n ë trªn viÖc hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®¸t ®« thÞ cÇn chó träng gi¶i quyÕt c¬ b¶n nh÷ng vÊn ®Ò sau: +VÊn ®Ò ph¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ. X¸c ®Þnh ph¬ng ph¸p dÞnh gi¸ khung vµ b¶ng gi¸ chi tiÕt lµ ®óng ®¾n ,phï hîp víi ta. Tuy nhiªn , trong näi dung cña 2 ph¬ng ph¸p ®ã cßn nh×eu bÊt cËp .ViÖc hoµn thiÖn 2 ph¬ng ph¸p ®ã cÇn ®¶m b¶o tÝnh bao qu¸t vµ cô thÓ, muèn vËy vÊn ®Ò vïng ,lo¹i ®« thÞ, lo¹i ®êng phè ,vÞ trÝ...cÇn x¸c ®Þnh cô thÓ, g¾n s¸t víi nh÷ng ýÕu tè kinh tÕ -x· häi, ®ång thêi chóng cÇn ph¶i ®îc ®iÒu chØnh thêng xuyªn ,b¸m s¸t thùc tÕ. B¶ng gi¸ ®Êt ®« thÞ cña UBND c¸c tØnh ,thµnh :nªn ban hµnh gi¸ ®Êt cã hiÖu lùc tõ 2-4 n¨m .Hai thµnh phè lín Hµ Näi, TP Hå ChÝ Minh lµ nh÷ng ®« thÞ cã biÕn ®äng gi¸ lín nªn ®èi víi nh÷ng thöa ®Êt cã gi¸ chªnh lÑch lín so víi gi¸ qui ®Þnh (tõ 2 lÇn) nªn cã sù ®iÒu chØnh cho phï hîp. +Kh¾c phôc ,h¹n chÕ gi¸ ®Êt ®« thÞ t¨ng nhanh:Gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta, t¨ng lªn nhanh chãng t¹i c¸c thµnh phè nhÊt lµ ë Hµ Néi, TP Hå ChÝ Minh, thËm chÝ cßn cao h¬n nhiÒu so víi c¸c níc trong khu vùc.V× vËy, cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p kh¾c phôc ,nhng c¬ b¶n nhÊt ®ã lµ ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng vµo khu vùc ®Êt ®ai kÐm gi¸ trÞ vµ ph¸t triÓn khu ®« thÞ míi ®Ó t¨ng thªm kh¶ n¨ng cung cÊp ®« thÞ cho x· héi . +Tæ chøc c¬ qóan ®Þnh gi¸ ®Êt. C¸c níc trong khu vùc nh Th¸i Lan, Malaysia,Singapore,Trung Quèc, hä ®· cã c¬ quan ®Þnh gi¸ riªng tõ l©u.Nhng ë nøoc ta vÉn cha cã c¬ quan nµo chuyªn tr¸ch vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ,®©y lµ mét nguyªn nh©n quan träng trong yÕu kÐm cña c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt .Do vËy, viÖc thµnh lËp mét c¬ quan ®Þnh gi¸ riªng lµ rÊt cÇn thiÕt, phï hîp ,®¸p øng yªu cÇu cña cong t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai , qu¶n lý thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ph¸t huy hÕt vai trß kinh tÕ x· häi cña nguån lùc ®Êt ®ai ( nhÊt lµ vai trß kinh tÕ cña ®Êt ®« thÞ ), t¹o nguån thu ng©n s¸ch quan träng cho nhµ níc. Dùa vµo kinh nghiÖm c¸c níc trong khu vùc nh Th¸i Lan, Malaysia, Singapore, Trung Quèc c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cña níc ta cã thÓ thµnh lËp theo nh÷ng c¸ch sau: -Ban vËt gi¸ chÝnh phñ hiÖn nay lµ c¬ quan gióp chÝnh phñ qu¶n lý vÒ gi¸. Song ®Êt ®ai lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt khong gièng nh hµng ho¸ kh¸c, nªn qu¶n lý gi¸ ®Êt còng kh«ng nh qu¶n lý hµng ho¸ b×nh thêng kh¸c, nã ®ßi hái ph¶i am hiÓu chuyªn m«n vÒ ®Êt ®ai, vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt...v× vËy ban vËt gi¸ chÝnh phñ cha thÓ ®¶m nhiÖm dîc c«ng t¸c ®Þnh gi¸ vµ qu¶n gi¸ ®Êt. - Thµnh lËp trung t©m ®Þnh gi¸ ®Êt riªng trùc thuéc chÝnh phñ: nh vËy th× ®¶m b¶o c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ qu¶n lý gi¸ ®Êt hiÖu qu¶ cao,nhng víi qui m« ,t×nh h×nh thùc tÕ ë níc ta th× kh«ng cÇn thiÕt ph¶i thµnh lËp trung t©m ®Þnh gi¸ trùc thuéc chÝnh phñ .H¬n n÷a thµnh lËp mét c¬ quan nh thÕ trùc thuéc chÝnh phñ kh«ng ph¶i lµ vÊn ®Ò ®¬n gi¶n. -Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc bé tµi chÝnh :®Þnh gi¸ ®Êt vµ qu¶n lý gi¸ ®Êt lµ mét c«ng t¸c tµi chÝnh .H¬n n÷a bé tµi chÝnh qu¶n lý viÖc thu ,chi tõ ®Êt ®ai,nªn thµnh lËp c¬ quan nµy thuéc bé tµi chÝnh lµ phï hîp .HiÖn nay bé tµi chÝnh còng ®ang ®îc chÝnh phñ giao cho thùc hiÖn c«ng t¸c nµy . -Thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc Tæng côc ®Þa chÝnh: Tæng côc ®Þa chÝnh lµ c¬ quan thùc hiÖn qu¶n lý ®Êt ®ai ë trung ¬ng ,song cha ®îc thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý vÒ gi¸ ®Êt.ViÖc thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ thuéc Tæng côc ®Þa chÝnh còng lµ phï hîp víi yªu cÇu cña c«ng tac nµy vµ phï hîp víi chøc n¨ng nhiÖm vô cña Tæng côc ®Þa chÝnh. Tõ nh÷ng tr×nh bµy trªn , th× viÖc thµnh lËp c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc Bé tµi chÝnh hoÆc Tæng côc ®Þa chÝnh lµ hîp lý vµ nªn sím thùc hiÖn ®iÒu ®ã nh»m ®¸p øng kÞp thêi t×nh h×nh thùc tÕ.§ång thêi ,chó träng tíi ®µo t¹o ®éi ngò c¸n bé cho c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ qu¶n lý gi¸ ®Êt. C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cã thÓ tæ chøc thµnh 2 bé phËn :bé phËn ®Þnh gi¸ ®Êt vµ bé phËn dÞch vô vÒ gi¸ ®Êt (nnh t v©n vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n ).C¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt chØ cÇn tæ chøc ë cÊp trung ¬ng ;ë 2 thµnh phè lín Hµ Néi , TP Hå ChÝ Minh cã thÓ ®Æt v¨n phßng ®Þnh gi¸ ®Êt thuéc së tµi chÝnh hoÆc së ®Þa chÝnh -nhµ ®Êt. KÕt LuËn Qua nh÷ng nghiªn cøu vµ tr×nh bµy ë trªn vÒ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ níc ta hiÖn nay,cho phÐp ®a ra nh÷ng nhËn ®Þnh ,kÕt luËn vÒ vÊn ®Ò nµy nh sau: Khi ®Êt níc ta, chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng cã sù qu¶n lý cu¶ nhµ níc ,th× nhµ níc ta ®· nhanh chãng cã nh÷ng biÖn ph¸p qu¶n lý ®Êt ®ai h÷u hiÖu .§Þnh gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng c«ng cô quan träng ®Ó nhµ níc qu¶n lý ®Êt ®ai vµ hiÖn ®ang lµ vÊn ®Ò quan träng ®îc nhµ níc quan t©m. §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ mät bé phËn cña ®Þnh gi¸ ®Êt, mét vÊn ®Ò míi mÎ ®èi víi níc ta .Nã phô thuéc vµo ®×eu kiÖn kinh tÕ- x· héi cña tõng ®« thÞ , c«ng t¸c nµy hiÖn ®ang gÆp nhiÒu khã kh¨n . §Þnh gi¸ ®Êt ®o thÞ ph¶n ¸nh gi¸ trÞ cóa ®Êt vµ mang tÝnh kh¸ch quan . Gi¸ ®Êt ®« thÞ lµ ®Þa t« t b¶n ho¸ ,nã chÞu ¶nh hëng cña nhiÒu yÐu tè trong ®ã cã hai yÕu tè c¬ b¶n lµ :yÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêivµ quan hÖ cung cÇu. Nh÷ng yÕu tè ®ã thÓ hiÖn sù ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi cña mçi ®« thÞ. Khi ®« thÞ ngµy cµng ph¸t triÓn th× yªu cÇu ®èi víi c«ng t¸c ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ngµy cao :gi¸ ®Êt ph¶i ngµy cµng chÝnh x¸c h¬n ,hîp lý h¬n,phï hîp h¬n víi thùc tÕ ; nh»m ®a ®Êt ®ai - mét hµng ho¸ ®Æc biÖt thùc sù tham gia vµo thÞ trêng bÊt ®éng s¶n vµ qu¶n lý thÞ trêng ®ã cã hiÖu qu¶, t¹o nguån thu ng©n s¸ch quan träng cho nhµ níc. Nh÷ng khã kh¨n hiÖn nay trong ®Þnh gi¸ ®Êt nãi chung vµ ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nãi riªng th× cã nhiÒu: nh vÊn ®Ò ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ cha hoµn thiÖn ,vÊn ®Ò kiÓm tra gi¸m s¸t ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cßn bu«ng láng...v× vËy nh÷ng biÖn ph¸p kh¾c phôc vµ hoµn thiÖn ®îc ®a ra, trong ®ã lµ vÊn dÒ tæ chøc c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn sím ®îc h×nh thµnh ,phï hîp víi víi vai trß quan träng cña ®Þnh gi¸ ,®¶m b¶o ®Þnh gi¸ ®Êt võa lµ s¶n phÈm cña thÞ trêng võa lµ c«ng cô qu¶n lý s¾c bÐn cña nhµ níc ,nh»m ph¸t huy vai trß kinh tÕ-x· häi cña ®Êt ®ai ,nhÊt lµ ®Êt ®« thÞ trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ -x· héi cña ®« thÞ vµ c¶ níc. Môc lôc Trang Lêi nãi ®Çu 2 PhÇn I:Tæng quan vÒ gi¸ ®Êt ®« thÞ ViÖt Nam 3 I.Gi¸ ®Êt ®o thÞ -b¶n chÊt vµ c¸c yÕu tè ¶nh hëng 3 1. Kh¸i lu¬c ®Êt ®« thÞ 3 2. B¶n chÊt gi¸ ®Êt ®« thÞ 4 3. C¸c yÕu tè ¶nh huëng ®Õn gi¸ ®Êt ®« thÞ 4 3.1) YÕu tè t¹o nªn gi¸ trÞ sinh lêi 5 3.2) Quan hÖ cung -cÇu 6 II) §Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 7 1. Kh¸i niÖm vµ sù cÇn thiÕt ph¶i ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 7 2.C¸c c¨n cø vµ nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n nhµ ®Êt 8 3.C¸c phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt déng s¶n 9 4.§Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n cña mét sè nuíc trªn thÕ giíi 11 4.1) §èi tuîng vµ ph¹m vi ®Þnh gi¸ 11 4.2) Phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ 11 4.3) C¬ quan ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n 11 PhÇn II: Thùc tr¹ng ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë nuíc ta hiÖn nay 14 I. §«i nÐt vÒ qu¸ tr×nh h×nh thµnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë viÖt nam 14 II) T×nh h×nh ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë níc ta 15 II.1) Phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 15 1) Phu¬ng ph¸p ®Þnh khung gi¸ ®Êt ®« thÞ 15 2) Phu¬ng ph¸p x©y dùng b¶ng gi¸ chi tiÕt 18 II.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt d« thÞ hiÖn nay vµ c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i 20 phãng mÆt b»ng II.3) VÊn ®Ò c¬ quan ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ nuíc ta 21 PhÇn III:Mét sè biÖn ph¸p nh»m hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë 22 nuíc ta A) C¸c biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ ë nuíc ta 22 I) Quan ®iÓm, nhiªm vô vµ phu¬ng huíng trong ®Þnh gi¸ ®Êt 22 ®« thÞ II) Mét sè biÖn ph¸p hoµn thiÖn ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ cña nuíc ta 24 1) Hoµn thiÖn phu¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ ®Êt ®« thÞ 24 2) T¨ng cuêng nhËn thóc ,hiÓu biÕt,®µo t¹o 25 3) Mét sè biÖn ph¸p kh¸c 25 B) Mét sè kiÕn nghÞ 26 KÕt LuËn Tµi liÖu tham kh¶o: Nguyªn lý thÞ truêng nhµ ®Êt -KTQD Tµi nguyªn ®Êt -KTQD ThÈm ®Þnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n-Doµn V¨n Trêng T¹p chÝ ®Þa chÝnh,sè 7/8/9/ 2000 T¹p chÝ x©y dùng T¹p chÝ tµi chÝnh LuËt ®Êt ®ai NghÞ ®Þnh 87/cp,