Đề tài Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất Hà Nội

Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này cha phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện u việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu t hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. Thực tế cho thấy nếu đầu và phát triển đúng mức thì thị trờng BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn: 1 Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nớc ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân chúng 2 Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất 3 Thị trờng BĐS dới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nớc sẽ phát triển lành mạnh, hiện t ợng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ 4 Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trờng BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác nh: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo đợc chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nớc Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trờng, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trờng BĐS ở nớc ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trờng BĐS cha lành mạnh ảnh hởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nớc và ảnh hởng không nhỏ tới tâm lý ngời dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau: 1 Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trờng “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trờng. 2 Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của ngời dân tăng nhanh. 3 Thị trờng nóng lạnh bất thờng, gía cả dễ biến động. 4 Thông tin về thị trờng không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở. 5 Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. 6 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nớc và ngoài nớc trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nớc về lĩnh vực BĐS và thị trờng BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nớc đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS. II. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu Thị trờng BĐS là thị trờng rộng lớn bao gồm thị trờng đất và thị trờng nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trờng BĐS nhà đất. Trong thị trờng nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi nh. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trờng nhà ở, thị trờng khách sạn, thị trờng văn phòng, thị trờng công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trờng nhà đất ở nông thôn, thị trờng nhà đất ở các đô thị lớn Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ đợc đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trờng nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tơng đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trờng BĐS III.Khái niệm IV.Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển của thị trường BĐS V. Phân loại thị trường BĐS VI.Khái quát về thị trường nhà đất VII.Khái niệm thị trường nhà đất. VIII.Đặc điểm của thị trường nhà đất. IX.Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả III.Nguyên nhân của những yếu kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS– nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS– nhà đất tại một số nước II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính Nhà đất tại Hà Nội II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc. III.Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV.Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI.Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất VII.Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII.ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất

124 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2413 | Lượt tải: 0

Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất Hà Nội, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên

= + + + = + + + 3 Theo quy ®Þnh cña Bé L§TBXH nh÷ng ngêi sèng ë Hµ Néi cã thu nhËp tõ 220.000 ®Õn 900.000®/ ngêi /th¸ng ®îc coi lµ ngêi cã thu nhËp thÊp. Ngêi cã thu nhËp thÊp bao gåm: 1 C«ng chøc, viªn chøc nhµ níc (líp trung lu trë xuèng) 2 Gi¸o viªn c¸c trêng phæ th«ng vµ mét bé phËn gi¶ng viªn trêng ®¹i häc, cao ®¼ng 3 C¸n bé ngµnh y tÕ (líp trung lu trë xuèng) 4 SÜ quan qu©n ®éi, c«ng an (líp trung lu trë xuèng) 5 C«ng nh©n c¸c nhµ m¸y 6 D©n lao ®éng vµ bu«n b¸n nhá ë c¸c ®« thÞ Theo tiªu chuÈn hiÖn nay cña Bé L§TBXH ngêi cã thu nhËp thÊp lµ nh÷ng ngêi cã møc sèng trung b×nh vµ mét phÇn trong sè nµy cã møc sèng trªn trung b×nh nhng kh¶ cã kh¶ n¨ng c¶i thiÖn chç ë nÕu kh«ng ®îc hç trî. §Ó nghiªn cøu vµ ®a ra møc l·i suÊt còng nh thêi h¹n cho vay hîp lý ta dïng sè liÖu ®iÒu tra ®iÒu kiÖn kinh tÕ x· héi t¹i hai phêng B¹ch §»ng vµ T©n Mai thuéc quËn Hai Bµ Trng thµnh phè Hµ Néi. 90 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng t¹i hai phêng B¹ch §»ng vµ T©n Mai % sè ngêi ®îc hái Thu nhËp hé gia ®×nh/th¸ng B¹ch §»ng T©n Mai C¶ hai phêng < 1 triÖu ®ång 12% 28% 20% 1 – 2 triÖu ®ång 71% 67% 69% 2 – 3,8 triÖu ®ång 13% 4% 8,5% >3,8 triÖu ®ång 4% 1% 2,5% B×nh qu©n (®ång) 1.955.350 1.451.900 1.703.625 Nguån: b¸o c¸o x· héi - 2001 Ph©n bæ thu nhËp 1.000 ®ång/ngêi/th¸ng N¨m 1994 N¨m 1995 N¨m 1996 N¨m1999 Nhãm I 63,0.4 74,33 78,58 97,00 Nhãm II 99,01 124,69 134,92 181,40 Nhãm III 133,19 166,69 184,35 254,00 Nhãm IV 186,02 227,59 250,24 344,70 Nhãm V 408,54 519,58 574,70 863,30 BÝnh qu©n c¶ níc 168,11 206,10 226,70 295,00 Nguån: Sè liÖu ph¸t triÓn x· héi ViÖt Nam thËp niªn 1990 Cã thÓ ®¸nh gi¸ kh¶ n¨ng tiÕt kiÖm cña mçi nhãm thu nhËp b»ng c¸ch xem xÐt mèi quan hÖ gi÷a møc tÝch luü hiÖn h÷u vµ thu nhËp hiÖn nay trong b¶ng díi ®©y. §Çu t tÝch luü hµng n¨m cña hé gia ®×nh cho c¶i thiÖn nhµ ë vµ tµi s¶n cè ®Þnh theo nhãm thu nhËp – 1999 91 % sè ngêi ®îc hái Nhµ ë Tµi s¶n cè ®Þnh Tæng céng Nhãm I 9,0 1,7 10,7 Nhãm II 7,3 1,6 8,9 Nhãm III 8,3 1,8 10,1 Nhãm IV 11,0 3,4 14,4 Nhãm V 10,2 3,0 13,2 Nguån: Kh¶o s¸t møc sèng hé gia ®×nh ViÖt Nam – 1999 Nh÷ng kÕt qu¶ trªn cho thÊy tÊt c¶ c¸ hé gia ®×nh ®Òu dµnh dôm tÝch luü kho¶ng 9 – 14% thu nhËp, chñ yÕu cho nhµ ë, víi kho¶ng 7-11% thu nhËp hé gia ®×nh. Nãi chung, nhãm thu nhËp cµng cao th× tØ lÖ dµnh dôm tÝch luü cµng t¨ng mÆc dï nhãm thu nhËp thÊp nhÊt cã xu híng tr¸i ngîc víi quy luËt nµy. KÕt qu¶ kh¶o s¸t x· héi ë hai phêng B¹ch §»ng vµ T©n Mai thµnh phè Hµ Néi cho thÊy 12 – 13% sè hé cã thÓ mua nhµ tõ tiÒn tiÕt kiÖm. ë 2 phêng nµy, phÇn lín sè hé muèn mîn tiÒn kh«ng ph¶i tr¶ l·i tõ ngêi th©n vµ b¹n bÌ ®Ó c¶i t¹o n©ng cÊp hoÆc x©y nhµ míi, chØ cã 2% sè hé cã ý muèn vay tiÒn ng©n hµng. Trong khi ®ã kh¶ n¨ng cho vay cña c¸c ng©n hµng cßn rÊt lín. Danh môc cho vay cho môc ®Ých nhµ ë cña c¸c ng©n hµng §¬n vÞ: triÖu ®ång C¸c ng©n hµng ChØ sè 1998 1999 2000 2001 Th¸ng 4-5/2002 MHB D nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 28017 51 549 67296 42% 125069 2657 47 254025 49% 414387 9545 43 789824 52% 662248 17750 37 1390039 47,64% ACB D nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 71164 1261 56 1111274 6,40% 68855 903 76 1390121 4,94% 189490 1345 141 2235049 8,49% 550141 2916 189 2794185 19,69% 92 HHB D nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 140804 716 197 293000 48.06% 209224 1011 207 373134 56.07% Sacombank D nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 7088 96 74 1221244 0,6% 41245 515 80 1455100 2,8% 138260 1547 89 2326461 5.9% 298885 2275 131 2710305 11.0% Techcombank D nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 40000 80 500 851947 4,70% 108887 259 420 847785 12,84% 160502 353 455 1412171 11,37% VBARD D nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 1175000 231000 5 24339000 5% 1270000 237045 5 28736000 4% 1280000 240050 5 39393000 3% 1275000 242060 5 53700000 2,37% Habubank D nî cho vay nhµ Sè kho¶n vay Quy m« trung b×nh kho¶n vay Tæng danh môc Cho vay nhµ theo % tæng danh môc 8090 21 385 105360 7,7% 10357 25 414 244367 4,2% 20100 18 1117 428188 4,7% 22259 15 1484 663619 3,4% Tæng sè d nî 1282271 1481369 216026 2966019 Kh¶o s¸t cña nhãm t vÊn HTKT t¹i Hµ Néi th¸ng 4,5/2001 cho thÊy; 1 Gi¸ trÞ trung b×nh kho¶n vay x©y nhµ míi lµ 39,3 – 52,8 triÖu VND/ hé gia ®×nh. 2 Gi¸ trÞ tr¶ gãp cña hé gia ®×nh lµ 285.000 – 1.180.000 VND/ th¸ng. 3 Chi phÝ c¶i t¹o n©ng cÊp nhµ ë trung b×nh lµ 19,1 – 22,9 triÖu VND. 4 Gi¸ trÞ kho¶n vay trung b×nh ®Ó c¶i t¹o vµ n©ng cÊp nhµ cöa lµ 11,9 –15,9 triÖu VND Cã thÓ ph©n tÝch kh¶ n¨ng thanh to¸n dùa trªn bèn ph¬ng ¸n n©ng cÊp nhµ ë nh sau: 93 1 X©y nhµ míi cho ngêi cã thu nhËp thÊp, kÓ c¶ tiÒn ®Êt vµ chi phÝ dÞch vô h¹ tÇng (80 triÖu ®ång). 2 X©y nhµ míi cho ngêi cã thu nhËp thÊp, kh«ng tÝnh tiÒn ®Êt vµ chi phÝ dÞch vô h¹ tÇng (60 triÖu ®ång). 3 Ch¬ng tr×nh c¶i t¹o nhµ lôp xôp (söa ch÷a, c¶i t¹o vµ n©ng cÊp) (20 triÖu ®ång) 4 Hé thu nhËp thÊp tù x©y nhµ míi theo ®ã tÊt c¶ c¸c dÞch vô h¹ tÇng ®îc cÊp kh«ng cho hé gia ®×nh (cho vay 7 triÖu ®ång, hé thu nhËp thÊp ®ãng gãp vËt t vµ ngµy c«ng lao ®éng). Møc tr¶ gãp hµng th¸ng cho kháan vay tÝn dông nhµ ë øng víi tõng ph¬ng ¸n, trªn c¬ s¬ tr¶ tríc 1/3, ®îc tÝnh to¸n víi c¸c ph¬ng ¸n tØ lÖ l·i suÊt lµ 6%, 8%, 10%, 12%, thêi h¹n cho vay lµ 20 vµ 25 n¨m vµ tØ lÖ tèi ®a gi÷a sè tiÒn tr¶ gãp vµ thu nhËp lµ 25% vµ 30%. Møc thu nhËp hµng th¸ng cña hé gia ®×nh cÇn thiÕt ®Ó tham gia c¸c gi¶i ph¸p nhµ ë nµy ®îc tr×nh bµy trong b¶ng díi ®©y. 1)1( )1(      r r n n r PA 3.9 Trong ®ã A: kho¶n tr¶ gãp hµng th¸ng P: Kho¶n vay r: l·i suÊt hµng th¸ng n: Thêi h¹n Ph©n tÝch kh¶ n¨ng thanh to¸n cña hé thu nhËp thÊp Nhµ míi Nhµ míi (ch a tÝnh ®Êt vµ h¹ tÇng) C¶i t¹o nhµ lôp xôp Tù x©y cã hç trî Chi phÝ (triÖu ®ång) 80 60 30 Vay =2/3 chi phÝ 53 40 20 7 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 12 %)(VND) 558209 421290 210645 73726 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2232836 1685160 842580 294904 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1860697 1404300 702150 245753 94 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 2045844 1544036 772016 270208 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1704870 1286697 643347 225173 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 10 %)(VND) 481611 363480 181740 63609 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1926444 1453920 726960 254436 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1605370 1211600 605800 212030 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1773252 1338304 669152 234204 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1477710 1115253 557627 195170 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1636252 1234904 617452 216108 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1363543 1029087 514543 180090 Tr¶ gãp hµng th¸ng (20 n¨m, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1518832 1146288 573144 200600 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1265693 955240 477620 167167 Tr¶ gãp hµng th¸ng (25 n¨m, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (25%) 1365920 1030884 515440 180404 Thu nhËp hé gia ®×nh hµng th¸ng (30%) 1138267 859070 429533 150337 Ph©n tÝch gi¸ c¶/thu nhËp n¨m Thu nhËp HG§ 4 triÖu ®ång/ th¸ng 1.67 1.25 0.63 Thu nhËp HG§ 1 triÖu ®ång/ th¸ng 6.67 5 2.5 0.58 KÕt qu¶ ph©n tÝch cho thÊy hé gia ®×nh cã møc thu nhËp tõ trung b×nh ®Õn cao h¬ trong nhãm thu nhËp thÊp (1 – 4 triÖu ®ång/ th¸ng) cã kh¶ n¨ng dÔ chi tr¶ tiÒn vµ x©y nhµ thu nhËp thÊp. Trong khi sè hé cã thu nhËp thÊp h¬n trong nhãm thu nhËp thÊp cÇn ph¶i cã sù hç trî díi h×nh thøc trî cÊp toµn bé hoÆc mét phÇn vÒ ®Êt ®ai vµ c¬ së h¹ tÇng ®Ó t¹o dùng chç ë thu nhËp thÊp. Mét ph¬ng ph¸p ®Ó xem kh¶ n¨ng chi tr¶ lµ tÝnh to¸n hÖ sè gi÷a gi¸ c¶ vµ thu nhËp. Møc th«ng thêng quèc tÕ thêng ¸p dông lµ mét ng«i nhµ ®îc xem xÐt kh¶ n¨ng chi tr¶ nÕu gi¸ trÞ tõ 3 – 5 lÇn so víi thu nhËp hµng n¨m cña hé gia ®×nh. C¸c ph©n tÝch sau cho thÊy toµn bé c¸c ph ¬ng ¸n nhµ ë ®îc xem xÐt ®Òu ë møc b»ng hoÆc thÊp h¬n møc quèc tÕ ¸p dông ®èi víi nh÷ng hé thuéc tÇng líp trªn cña nhãm thu nhËp thÊp. §èi víi c¸c hé cã thu nhËp thÊp h¬n (1 triÖu ®ång/th¸ng) hÖ sè ®èi víi c¸c ph¬ng ¸n n©ng cÊp nhµ lôp xôp hoÆc tù x©y nhµ míi thuéc diÖn kh¶ n¨ng chi tr¶. Bªn c¹nh viÖc më réng vÒ mÆt tµi chÝnh th× thÞ trêng vèn vµ lÜnh vùc ng©n hµng, thµnh lËp 95 c¸c h×nh thc tiÕt kiÖm míi g¾n kÕt víi c¸c kho¶n vay nhµ ë vµ tµi trî cho h¹ tÇng ®« thÞ tõ nguån vèn Nhµ níc ®Ó t¨ng cêng kh¶ n¨ng thanh to¸n. C¸c lÜnh vùc Nhµ níc cÇn tËp trung ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch bao gåm: 1 C¶i c¸ch vµ gi¸m s¸t lÜnh vùc tµi chÝnh 2 T¹o dùng vµ duy tr× lßng tin gi÷a ngêi göi tiÒn / nhµ ®Çu t lÜnh vùc ng©n hµng. 3 X©y dùng c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch hÖ thèng ng©n hµng huy ®éng c¸c nguån tÝn dông dµi h¹n. 4 Cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch (vÒ tØ lÖ, kho¶n dù tr÷) ®Ó thu hót sù quan t©m cña ng©n hµng trong viÖc cho hé thu nhËp thÊp vay c¶i thiÖn nhµ ë. 5 Hoµn tÊt viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®« thÞ. 6 Thùc thi mét quy tr×nh ®¬n gi¶n vÒ ®¨ng ký thÕ chÊp. 7 Söa ®æi luËt d©n sù ®Ó hç trî viÖc thu håi nî thÕ chÊp b»ng tµi s¶n th«ng qua h×nh thøc b¸n tµi s¶n thÕ chÊp. 8 Hç trî h×nh thµnh ng©n hµng th¬ng m¹i b¸n bu«n cho thÞ trêng thø cÊp ®Ó cã thÓ ph¸t triÓn thµnh mét ®Þnh chÕ thÞ trêng thÕ chÊp.  Cung  CÇu TiÕp cËn ®Êt ®ai Trî cÊp s¶n xuÊt (c¬ së h¹ tÇng) Quy ®Þnh gÝa ®Êt Hç trî s¶n xuÊt ThuÕ B§S ChuyÓn thu TiÕp cËn tíi tµi trî x©y dùng ThuÕ thu nhËp nhËp Quy ®Þnh gi¸ nhµ ThuÕ m«n bµi Trî cÊp nhµ ë MiÔn hoÆc thu thuÕ thÊp C¸c quy ®Þnh tiÕp cËn L·i suÊt trî cÊp C¸c quy ®Þnh vÒ cho thuª TiÕp cËn tµi trî cÇm cè Hç trî qu¶n lý B§S C¸c ®iÒu kiÖn cÊm cè Hç trî duy tr× 96 C¸c chÝnh s¸ch cña Nhµ níc 5.4 Tæ chøc ®inh gÝa B§S Mét trong nh÷ng vÊn ®Ò quan träng mµ c¸c tæ chøc, doanh nghiÖp, ngêi d©n quan t©m trong giao dÞch B§S hiÖn nay lµ lµm sao biÕt ®îc gi¸ trÞ ®Ých thùc cña mét B§S cô thÓ mµ hä muèn giao dÞch. Tøc lµ hä muèn biÕt gi¸ trÞ mµ B§S ®ã ®· giao dÞch thµnh c«ng, ®ang giao dÞch, ®ang ®ù¬c giao b¸n ë møc t¬ng ®¬ng. Tãm l¹i lµ gi¸ ngêi mua cã thÓ mua, ngêi b¸n cã thÓ b¸n, nh÷ng ngêi m«i giíi cã thÓ mêi chµo, nh÷ng ngêi lµm ¨n gãp vèn cã thÓ chÊp nhËn ®îc víi nhau… HiÖn nay t¹i Hµ Néi n¬i mµ c¸c ho¹t ®éng mua b¸n B§S diÔn ra lín vµ s«i ®éng c¸c ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S ®îc thùc hiÖn bëi: 1 C¸c ng©n hµng ®Þnh gi¸ phôc vô cho chÝnh ng©n hµng ®ã trong viÖc thÕ chÊp B§S ®ã ®i vay tÝn dông. 2 C¸c c«ng ty kinh doanh B§S ®Þnh gi¸ ®Ó b¸n c¸c B§S mµ c«ng ty ®ang cã. 3 C¸c trung t©m ®Þnh gÝa B§S. 4 Ngõ¬i d©n cã nhµ, ®Êt muèn tù ®a ra gi¸ chµo b¸n. 5 Nh÷ng ngêi gãp vèn b»ng B§S tù ®a ra gi¸ ®Ó th¬ng lîng. §iÒu dÔ dµng nhËn thÊy lµ c¸c ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ cña c¬ quan Nhµ nø¬c, doanh nghiÖp vµ ng êi d©n ®Òu phôc vô môc ®Ých chñ quan cña m×nh. Ng©n hµng muèn ®Þnh gi¸ ®Ó ®¶m b¶o an toµn cho ho¹t ®éng tÝn dông (thêng ®Þnh gi¸ thÊp). C¸c c«ng ty ®Þnh gi¸ B§S muèn ®Þnh gi¸ ®Ó ®¹t møc lîi nhuËn tèi ®a (®Þnh gi¸ cao khi b¸n, thÊp khi mua). Nh×n chung c«ng t¸c ®Þnh gi¸ cßn thiÕu ®éc lËp vµ kh¸ch quan. §Þnh gi¸ lµ c«ng viÖc cã tÇm quan träng ®Æc biÖt v× kÕt qu¶ cña nã ®îc dïng ®Ó lµm c¨n cø cho: 1 X¸c ®Þnh gi¸ mua, b¸n 2 X¸c ®Þnh gi¸ thÕ chÊp, gãp vèn 3 X¸c ®Þnh gi¸ b¶o hiÓm 4 X¸c ®Þnh gi¸ ®Òn bï 5 X¸c ®Þnh gi¸ cho thuª §Ó ®Þnh gi¸ B§S cã thÓ theo quy tr×nh sau: 97 Môc tiªu cña gi¶i ph¸p nµy lµ quy ®Þnh râ mét quy tr×nh ®Þnh gi¸ ®ª ¸p dông thèng nhÊt trong c¶ níc ®ång thêi t¹o ra mÆt b»ng gi¸ thèng nhÊt. Mét lµ, ¸p dông c¬ chÕ mét gi¸ ®èi víi ®Êt nhµ NÕu coi ®Êt thuéc së h÷u toµn d©n vµ lµ hµng ho¸ ®Æc biÖt do Nhµ níc ®Þnh gi¸ th× theo ph¸p lÖnh gi¸ néi dung ®Þnh gi¸ ®Êt nh sau: 1) H×nh th¸i ®Þnh gi¸ ®Êt 2) C¨n cø ®Þnh gi¸ ®Êt 3) ThÈm quyÒn ®Þnh gi¸ ®Êt 4) ThÈm ®Þnh gi¸ ®Êt 5) Th«ng tin, dù b¸o vµ ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt 6) KiÓm so¸t gi¸ ®Êt 7) KiÓm tra, thanh tra gi¸ ®Êt 8) Gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè c¸o vÒ gi¸ ®Êt 9) Khen thëng vµ sö lý vi ph¹m vÒ gi¸ ®Êt 98 10) Néi dung vµ thÈm quyÒn qu¶n lý Nhµ níc vÒ gi¸ ®Êt Thµnh phè nªn thµnh lËp nh÷ng héi ®ång gi¸m ®Þnh gi¸. Héi ®ång nµy cã nhiÖm vô nh sau: 1 Thèng kª gi¸ c¶ mua b¸n 2 X¸c ®Þnh gi¸ ®Þnh híng 3 Cung cÊp th«ng tin gi¸ c¶ cho thÞ trêng 4 Thu thËp c¸c d÷ liÖu cÇn thiÕt ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ HiÖn nay gi¸ ®Êt ®îc x¸c ®Þnh nh sau: G®Êt = Go * S * k 3.10 Trong ®ã: Go: gi¸ ®Êt do UBND thµnh phè ban hµnh t¹i khu vùc ®ã S: diÖn tÝch l« ®Êt k: hÖ sè ®iÒu chØnh phô thuéc vµo vÞ trÝ l« ®Êt (theo quy ®Þnh cña Nhµ níc hiÖn nay th× k = 0,5  1,8) Tuy nhiªn viÖc x¸c ®Þnh hÖ sè k chØ x¸c ®Þnh dùa vµo viÖc quan s¸t khu ®Êt mµ cha cã mét c¬ së khoa häc nµo. HiÖn nay cã thÓ thÊy hÖ sè k phô thuéc vµo c¸c nh©n tè sau: 1) Kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt (K1) 2) Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña khu ®Êt (K2) 3) C¬ së h¹ tÇng cña khu ®Êt (®êng giao th«ng, ®iÖn, níc) (K3) 4) Cung cÇu nhµ ®Êt (K4) 5) Sù t¨ng trëng kinh tÕ (K5) 6) C¸c nh©n tè kh¸c (K6) §Ó x¸c ®Þnh ¶nh hëng cña c¸c nh©n tè ®Õn hÖ sè k nh thÕ nµo ta dùa vµo viÖc x¸c ®Þnh träng sè theo ph¬ng ph¸p ma trËn vu«ng cña Warkentin. C¸c bíc tÝnh to¸n nh sau: - LËp ma trËn vu«ng. ë ®Çu cña b¶ng ®Æt c¸c chØ tiªu bÞ so s¸nh theo thø tù BK1…BKj…BKm ë ®Çu cét ®Æt c¸c chØ tiªu theo thø tù BK1…Bki…BKm - C¸c chuyªn gia tuú quan ®iÓm cña m×nh sÏ cho tæng ®iÓm b»ng c¸ch so s¸nh tõng cÆp nh÷ng chØ tiªu theo c¸c « cña ma trËn vu«ng, thang ®iÓm tõ 0 ®Õn 4 quy ®Þnh nh sau: + NÕu BKi << BKj th× cho ®iÓm Hij = 0 99 + NÕu BKi < BKj th× cho ®iÓm Hij = 1 + NÕu BKi = BKj th× cho ®iÓm Hij = 2 + NÕu BKi > BKj th× cho ®iÓm Hij = 3 + NÕu BKi >> BKj th× cho ®iÓm Hij = 4 ë ®©y Hij lµ tÇm quan träng cña mét chØ tiªu BKi nµo ®ã ë cét ®Çu so víi mét chØ tiªu BKj nµo ®ã ë dßng ®Çu cña b¶ng C¸c chØ tiªu: << lµ rÊt kÐm quan träng < lµ kÐm quan träng h¬n = lµ quan träng nh nhau > lµ quan träng h¬n >> lµ rÊt quan träng C¸c trÞ sè Hij ph¶i tu©n theo quy luËt sau: Hij = Hji = 2 víi i = j Hij + Hji = 4 víi i  j mH m i m j ij 2 1 1 2   C¸c khu ®Êt t¹i Hµ Néi hiÖn nay ®îc chia lµm 4 vÞ trÝ nh sau: VÞ trÝ 1: Gåm c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn lîi ®Æc biÖt cho viÖc kinh doanh, bu«n b¸n dÞch vô vµ c¸c lo¹i ho¹t ®éng kh¸c. Bao gåm c¸c l« ®Êt thuéc c¸c trung t©m thu hót cña c¸c ®« thÞ c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn gi¸p chî, mÆt tiÒn c¸c ®êng phè dÞch vô th¬ng m¹i, mÆt tiÒn c¸c nót giao th«ng dÞch vô chÝnh. Khu ®Êt nµy ®Æc biÖt ®îc ®¸nh gÝa cao bëi cã lîi thÕ vÒ kinh doanh cho nªn kh¶ n¨ng sinh lêi cña l« ®Êt ®îc ®a lªn hµng ®Çu, ®Ó cã thÓ kinh doanh th× c¸c yÕu tè vÒ c¬ së h¹ tÇng nh: ®iÖn, n íc, giao th«ng… còng ®îc ®¸nh gi¸ cao h¬n c¸c nh©n tè kh¸c. MÆt kh¸c th× cung cÇu vÒ nhµ ®Êt vµ t×nh h×nh t¨ng trëng kinh tÕ còng ®îc ®¸nh gÝa cao h¬n do lµm ¨n ph¸t triÓn th× c¸c nhu cÇu vÒ chç kinh doanh còng t¨ng. VÞ trÝ 2: Gåm c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ tèt, cã ®é hÊp dÉn cao ®Ó kinh doanh bu«n b¸n, s¶n xuÊt, lµm dÞch vô vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. Bao gåm c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn ë c¸c ®êng phè lín, c¸c trôc ®• êng lín. T¹i vÞ trÝ nµy nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lîi vÉn ®îc ®¸nh gi¸ cao h¬n tuy nhiªn ®· cã sù chuyÓn dÞch so víi t¹i vÞ trÝ 1 ®ã lµ kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña ®Êt ®· ®îc ®¸nh gi¸ cao h¬n còng nh do Ýt cã kh¶ n¨ng sinh lêi nªn yÕu tè cung cÇu nhµ ®Êt Ýt thóc giôc ngêi mua chän khu ®Êt nµy. VÞ trÝ 3: Bao gåm c¸c l« ®Êt cã mÆt tiÒn ë c¸c ®êng phè võa vµ nhá c¸c ngâ lín cã vÞ trÝ Ýt 100 thuËn lîi trong giao dÞch, bu«n b¸n vµ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ kh¸c. T¹i c¸c l« ®Êt nµy kh¶ n¨ng sinh lêi kh«ng ph¶i lµ yÕu tè hµng ®Çu c¸c nh©n tè dêng nh ë mét møc kh«ng chªnh lÖch nhau nhiÒu VÞ trÝ 4: Gåm c¸c khu ®Êt cã vÞ trÝ hoµn toµn kh«ng thuËn lîi trong giao dÞch, buon b¸n, dÞch vô, s¶n xuÊt vµ c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ kh¸c. §ã lµ c¸c l« ®Êt n»m s©u trong ngâ nhá c¸c hÎm nhá chØ xe th« s¬ ®i vµo ®îc C¸c l« ®Êt nµy kh«ng phï hîp víi viÖc bu«n b¸n mµ chØ thÝch hîp cho viÖc ë do vËy yÕu tè kh¶ n¨ng sinh lîi kh«ng ®îc ®Æt lªn hµng ®Çu mµ ë ®©y ngêi mua quan t©m ®Õn kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ cña ®Êt còng nh mét sè c¸c yÕu tè kh¸c nh t©m lý, thãi quen, së thÝch… §Ó ®¸nh gi¸ ¶nh hëng cña c¸c nh©n tè tíi gÝa ®Êt ta chia lµm 2 trêng hîp: 1 §èi víi ngêi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh 2 §èi víi nh÷ng ngêi mua ®Êt ®Ó ë  §èi víi nh÷ng ngêi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh: Qua ph©n tÝch t¹i c¸c vÞ trÝ trªn ta thÊy ®èi víi nh÷ng ngêi mua ®Êt nh»m môc ®Ých kinh doanh th× tÇm quan träng cña c¸c yÕu tè ®îc ®¸nh gi¸ nh sau: 1 Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt: rÊt quan träng 2 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸: b×nh thêng 3 C¬ së h¹ tÇng: quan träng 4 Cung cÇu nhµ ®Êt: rÊt quan träng 5 T¨ng trëng kinh tÕ: quan träng 6 C¸c nh©n tè kh¸c b×nh thêng VËy ta cã b¶ng ®¸nh gÝa tÇm quan träng cña c¸c chØ tiªu nh sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6  Wi K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167 K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25 K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083 K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083 HÖ sè K ®îc tÝnh nh sau: 101 WPK i i ijj    6 1 3.11 Trong ®ã: Kj : HÖ sè ®iÒu chØnh ®Êt t¹i vÞ trÝ j Pij : ¶nh hëng cña nh©n tè i t¹i vÞ trÝ j ®· lµm mÊt ®¬n vÞ ®o Wi : møc ®é ¶nh hëng cña nh©n tè i ®èi víi hÖ sè k i: sè nh©n tè ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt j: sè vÞ trÝ ®Êt §¸nh gi¸ ¶nh hëng cña c¸c nh©n tè t¹i tõng vÞ trÝ b»ng ph¬ng ph¸p chuyªn gia. Sè ®iÓm tíi ®a cho tõng nh©n tè lµ 10 ®iÓm. §iÓm cña c¸c vÞ trÝ liÒn kÕ nhau c¸ch nhau 2 ®iÓm. C¨n cø vµo tõng vÞ trÝ ta sÏ cho ®iÓm nh sau: VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Kh¶ n¨ng sinh lêi 9 7 5 3 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ 7 7 7 7 C¬ së h¹ tÇng 8 6 4 2 Cung cÇu nhµ ®Êt 6 6 6 6 T¨ng trëng kinh tÕ 6 6 6 6 C¸c nh©n tè kh¸c 5 5 5 5 Ta chän híng cña c¸c nh©n tè theo híng cµng lín cµng tèt VËy Pij cña c¸c nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lêi, kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸, c¬ së h¹ tÇng tÝnh nh sau: 1004 1   j ij ij ij C CP 3.12 C¸c nh©n tè cßn l¹i theo híng cµng nhá cµng tèt nªn Pij tÝnh to¸n nh sau: 3.13 VËy ta tÝnh to¸n ®îc Pij nh sau: 102 VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV Kh¶ n¨ng sinh lêi 37,5 29,17 20,83 12,5 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸ 25 25 25 25 C¬ së h¹ tÇng 40 30 20 10 Cung cÇu nhµ ®Êt 25 25 25 25 T¨ng trëng kinh tÕ 25 25 25 25 C¸c nh©n tè kh¸c 25 25 25 25 VËy ta tÝnh ®îc: K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37  §èi víi ®èi tîng mua nhµ kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh Nh÷ng ®èi tîng nµy kh«ng ®¸nh gÝa cao nh©n tè kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt. TÇm quan träng cña c¸c nh©n tè ®îc ®¸nh gi¸ nh sau (qua kh¶o s¸t t¹i mét sè trung t©m nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi) 1 Kh¶ n¨ng sinh lêi cña ®Êt: b×nh thêng 2 Kh¶ n¨ng hîp thøc ho¸: rÊt quan träng 3 C¬ së h¹ tÇng: quan träng 4 Cung cÇu nhµ ®Êt: rÊt quan träng 5 T¨ng trëng kinh tÕ: quan träng 6 C¸c nh©n tè kh¸c: quan träng B¶ng cho ®iÓm cña c¸c nh©n tè nh sau: K1 K2 K3 K4 K5 K6  Wi K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069 K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236 K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153 K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153 ChØ tiªu Pij vÉn x¸c ®Þnh nh trªn VËy ta tÝnh ®îc : K1= 28,16 K2= 26,05 103 K3= 23,95 K4= 21,84 HÖ sè k cña tõng vÞ trÝ 0 5 10 15 20 25 30 35 40 VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV VÞ trÝ Møc ®é ¶nh h•ëng Víi ng•êi mua nh»m môc ®Ých kinh doanh Víi ng•êi mua kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh NÕu ta chän vÞ trÝ 4 lµ c¬ së ®Ó so s¸nh vµ gäi HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ I 1 = HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ II 2 = HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ IV HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ III 3 = HÖ sè ¶nh hëng cña vÞ trÝ IV VËy ta tÝnh ®îc c¸c hÖ sè  ®èi víi tõng trêng hîp nh sau: §èi víi ®èi tîng mua nhµ nh»m môc ®Ých kinh doanh §èi víi ®èi tîng mua nhµ ngoµi môc ®Ých kinh doanh 1 1,58 1,29 104 2 1,39 1,19 3 1,19 1,09 4 1 1 NhËn xÐt: HiÖn nay theo khung gi¸ ®Êt cña Nhµ níc s¾p ban hµnh th× chªnh lÖch gi÷a gi¸ ®Êt t¹i vÞ trÝ I, II, III so víi vÞ trÝ IV lÇn lît lµ 2,86; 2 vµ 1,43. Nh vËy con sè nµy l¬n h¬n so víi sè ®· tÝnh ra ë trªn. Do thêi gian lµm ®å ¸n ng¾n nªn cã thÓ cha kh¶o s¸t hÕt c¸c nh©n tè ¶nh hëng hay viÖc kh¶o s¸t møc ®é quan träng cña c¸c nh©n tè cha chÝnh x¸c do vËy ®Ò tµi sÏ nghiªn cøu thªm ®Ó ra sè liÖu chÝnh x¸c nhÊt. MÆt kh¸c c¸c c¬ quan Nhµ níc còng cÇn xem xÐt ®Ó ®iÒu chØnh l¹i c¸c hÖ sè trªn HÖ sè ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cña c¸c vÞ trÝ so víi vÞ trÝ IV 1 1.19 1.39 1.58 1.09 1.19 1.29 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 VÞ trÝ IV VÞ trÝ III VÞ trÝ II VÞ trÝ I VÞ trÝ HÖ sè ®iÒu chØnh §èi víi ®èi t•îng mua nhµ nh»m môc ®Ých kinh doanh §èi víi ®èi t•îng mua nhµ ngoµi môc ®Ých kinh doanh Qua c¸c sè liÖu ë trªn ta thÊy mÆc dï vÞ trÝ I ®îc ®¸nh gi¸ lµ cao nhÊt nhng còng kh«ng chªnh lÖch nhiÒu so víi c¸c nhãm cßn l¹i ®Æc biÖt lµ c¸c nhãm ®èi tîng mua ®Êt kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh. VËy trong khung gi¸ cña Nhµ níc (theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ) gÝa ®Êt t¹i c¸c vÞ trÝ liÒn nhau nh vÞ trÝ I so víi II, vÞ trÝ II so víi III, vÞ trÝ III so víi IV thêng tõ 2 ®Õn 3 lÇn. MÆt kh¸c ta cã thÓ dïng c¸c sè liÖu trªn ®Ó ®iÒu chØnh c¸c gi¸ ®Êt khi cÇn thiÕt theo møc ®é t¬ng quan gi÷a c¸c vÞ trÝ nh trªn. Nh vËy khi ph¶i ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cho phï hîp víi thùc tÕ ta chØ cÇn ®iÒu chØnh vÞ trÝ sè IV c¸c vÞ trÝ cßn l¹i ®îc nh©n víi hÖ sè nh trªn. §Ó tiÖn cho viÖc x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn trong ®iÒu kiÖn thÞ trêng cã nhiÒu biÕn ®éng ta cã thÓ lËp mét ch¬ng tr×nh x¸c ®Þnh c¸c hÖ sè trªn nh sau: 105 Begin j:=1 tong:=0 tong := tong+a[j][8]*c[j][i] j > n i > m ma trËn d Ra kÕt qu¶ Begin ma trËn Ra kÕt qu¶ i:=1 Sö dông c«ng thøc 1 hay 2? ndtonhhang:=0 tonghang:=0 ch=1 j:=1 c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+b[i][j] j > m ma trËn c Ra kÕt qu¶ i:=1 i > n NhËp c¸c phÇn tö cét m cña ma trËn 2 NhËp sè hµng n, sè j > (m-2) a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]) tong:=2*(m-2)*(m-2) i:=1 j:=1 tonghang:=0 a[i][8]:=tonghang/tong a[i][7]:=tonghang tonghang:=tonghang+a[i][j] j > (m-2) i >n Ra kÕt qu¶ i:=2 j:=i-1 a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]) j < 1 j:=i+1 a[i][i]:=2 i > m-2 i:=1 NhËp hµng 1 NhËp sè hµng n, sè cét m cña ma trËn 1 d[i] := tong sai j:=j+1 ch:=reakey j:=j+1i:=i+1 ®óng sai ®óng sai TÝnh tong tong:=tong+a[i][8]*c[j][i] TÝnh tonghang c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100 saisai ®óng ®óng sai j > m ®óng sai j:=j+1 ®óng c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tonghang:=tonghang+1/b[i][j] j:=1 ch=2 ®óng j:=j+1 End §ua ra kÕt qu¶ §ua ra kÕt qu¶ TÝnh tonghang c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100 tong:=2*(m-2)*(m-2) TÝnh tonghang/tong TÝnh tonghang/tong ®óng ®óng sai sai j:=j+1i:=i+1 i:=i+1 sai ®óng j:=j+1 sai ®óng sö dông c«ng thóc 1/2? phÇn tö cña ma trËn 2 NhËp gi¸ trÞ cña c¸c NhËp sè hµng n, sè cét m cña ma trËn 2 TÝnh tonghang trËn TÝnh c¸c gi¸ trÞ cßn l¹i cña ma i:=i+1 ®óng sai ma trËn a[i][i]:=2 cét m cña ma trËn 1 G¸n gi¸ trÞ cho ®u¬ng chÐo NhËp sè hµng n, sè Begin 106 uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2; for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); 107 for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; 108 for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end. §Ó ®¸p øng nhu cÇu cña qu¶n lý Nhµ níc còng nh cña c¸c lùc lîng tham gia thÞ trêng vÒ gi¸ B§S trong thêi gian tíi cÇn: 1 Khung gi¸ B§S do Nhµ níc ban hµnh chØ ¸p dông trong ph¹m vi giao dÞch gi÷a Nhµ níc víi c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong viÖc giao b¸n, kho¸n, cho thuª B§S, thu thuÕ, phÝ B§S, båi thêng vµ hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng. B·i bá quy ®Þnh b¾t buéc c¸c bªn kh«ng ph¶i lµ Nhµ níc tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng B§S ph¶i tu©n thñ khung gi¸ quy ®Þnh cña Nhµ nø¬c. 2 H×nh thµnh vµ ®a vµo ho¹t ®éng c¸c trung t©m ®Þnh gi¸ B§S. C¸c trung t©m thÈm ®Þnh gi¸ (kh«ng ph©n biÖt c«ng, t) díi c¸c c«ng ty t vÊn vÒ ®Þnh gÝa ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt ho¹t ®éng theo mét quy chÕ chung vµ ®¸p øng nhu cÇu sö dông gi¸ kh¸c nhau theo nguyªn t¾c hëng phÝ dÞch vô. Cã hÖ thèng cÊp chøng chØ cho c¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ theo c¸c ph¬ng ph¸p th«ng dông trªn thÕ giíi (Bé Tµi chÝnh nghiªn cøu tr×nh ®Ò tµi lµm thÝ ®iÓm tríc t¹i 1 –2 thµnh phè n¨m 2002). 3 §èi víi c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn tiÖn, cã nhiÒu lîi thÕ, cho phÐp chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng thùc hiÖn ®Êu gi¸, ®Êu thÇu c«ng khai quyÒn sö dông ®Êt nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt vµ t¨ng thu ng©n s¸ch. Hai lµ, ph¸t triÓn hÖ thèng th«ng tin, c¸c tæ chøc m«i giíi, t vÊn, dÞch vô mua b¸n B§S ViÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng th«ng tin thêng xuyªn vÒ thÞ trêng B§S cho phÐp thÞ trêng ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qu¶ ho¹t ®éng cña thÞ trêng vµ cã thÓ gi¶m nguy c¬ nÒn kinh tÕ “bong bãng” do ®©ï c¬. HiÖn t¹i c¸c tæ chøc nµy ®ang bíc ®Çu ®îc h×nh thµnh, ho¹t ®éng cßn nhiÒu khã kh¨n, yÕu kÐm, h¹n chÕ. Trong thêi gian tíi cÇn: - Xo¸ bá c¸c c¶n trë trong viÖc hµnh nghÒ cña c¸c chuyªn gia, khuyÕn khÝch viÖc h×nh thµnh c¸c hiÖp héi nghÒ nghiÖp, tiÕn tíi chuyÓn mét sè chøc n¨ng c«ng sang tæ chøc t, héi nghÒ nghiÖp thùc hiÖn…§a d¹ng ho¸ c¸c h×nh thøc cung cÊp th«ng tin vµ t vÊn cÇn thiÕt vÒ ph¸p luËt, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch, cung cÇu, gi¸ c¶, tµi chÝnh, tÝn dông…®èi víi B§S th«ng qua c¸c tæ chøc c«ng vµ t. T¹o ®iÒu kiÖn vÒ mÆt ph¸p lý, quy chÕ tæ chøc ®Ó c¸c trung t©m ®Þa èc, siªu thÞ ®Þa èc, c¸c trung t©m m«i giíi, dÞch vô vay, thanh to¸n ®îc tiÕp tôc h×nh thµnh, cñng cè, më réng vµ ho¹t déng cã hiÖu qu¶. KhuyÕn khÝch sù h×nh thµnh c¸c tæ chøc m«i giíi cã t c¸ch ph¸p nh©n. - Thùc hiÖn ®a d¹ng ho¸, c«ng khai, minh b¹ch th«ng tin. Theo ®ã ®a th«ng tin vÒ ph¸p luËt, c¬ chÕ chÝnh s¸ch, quy ho¹ch, kÕ ho¹ch cã liªn quan ®Õn qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S lªn ph¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng vµ c¸c trang Web. 109 6.BiÖn ph¸p nh»m t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S. Mét hÖ thèng qu¶n lý cã hiÖu lùc sÏ ph¶i t¹o ra c¸c lîi Ých sau: 1 T¨ng cêng nhÞp ®é vµ b¶o ®¶m an toµn cho c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt 2 Hç trî viÖc thu thuÕ B§S – nhµ ®Êt vµ ®Þnh gÝa B§S – nhµ ®Êt 3 T¨ng cêng quy m« còng nh sù an toµn cña viÖc thÕ chÊp B§S – nhµ ®Êt 4 B¶o vÖ ®Êt c«ng. 5 Gi¶m tranh chÊp B§S – nhµ ®Êt. 6 C¶i thiÖn quy ho¹ch vµ ph¸t triÓn kÕt cÊu h¹ tÇng. 7 C¶i thiÖn c«ng t¸c thèng kª. Träng t©m cña gi¶i ph¸p nµy lµ t¹o ra nh÷ng ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó thùc hiÖn c¸c chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm qu¶n lý Nhµ níc nh»m ph¸t triÓn thÞ trêng B§S. Thø nhÊt, thùc hiÖn ®Çy ®ñ tr¸ch nhiÖm cu¶ Nhµ níc trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ cho c¸c ®èi tîng sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ. Thø hai, thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký tµi s¶n B§S thay thÕ nhiÒu thñ tôc hµnh chÝnh trong giao dÞch vÒ B§S hiÖn nay. Thø ba, cÇn xö lý nhanh viÖc sö dông ®Êt kÐm hiÖu qu¶ quü ®Êt, nhµ xëng cña c¸c doanh nghiÖp Nhµ níc, trô së lµm viÖc vµ quü ®Êt c¬ quan nhµ níc vµ lùc lîng vò trang. 1 §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt, trô së lµm viÖc ®ang ®îc sö dông ®óng môc ®Ých t¹i c¸c tæ chøc Nhµ níc th× tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (trong ®ã cã quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt) cho c¸c tæ chøc nµy. 2 §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt vµ nhµ ®· ®ang bÞ tæ chøc qu¶n lý ®em b¸n hoÆc cho thuª, chuyÓn nhîng…sai chÝnh s¸ch th× ph¶i xö lý sai ph¹m vµ cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt hËu qu¶. 3 Gi¸ trÞ cña nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®· ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i ®îc x¸c ®Þnh vµ h¹ch to¸n vµo tæng gi¸ trÞ tµi s¶n B§S cña tæ chøc Nhµ níc 4 §èi víi c¸c diÖn tÝch ®Êt bÞ bá hoang ho¸ Nhµ níc nªn dïng biÖn ph¸p kinh tÕ nh ph¹t luü tiÕn theo thêi gia bá hoang hoÆc chËm thùc hiÖn dù ¸n nÕu kh«ng cã lý do chÝnh ®¸ng. Thø t, s¾p xÕp, ®iÒu chØnh bé m¸y qu¶n lý Nhµ níc vÒ B§S vµ thÞ trêng B§S. C«ng t¸c nµy cÇn ®îc triÓn khai theo híng ph©n cÊp t¹o sù tù chñ cho chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng. ë Trung ¬ng cÇn thµnh lËp mét Bé tæng hîp thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý Nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ B§S g¾n liÒn víi ®Êt. Thø n¨m, tæ chøc ®µo t¹o chuyªn gia, lao ®éng chuyªn nghiÖp cho ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S, ®Æc biÖt lµ cã c¸c nghÒ ®o ®¹c, lËp b¶n ®å ®Þa chÝnh, lËp hå s¬ ®Þa b¹, x©y dùng quy ho¹ch chi tiÕt ph¸t triÓn ®« thÞ, t vÊn, m«i giíi, ®Þnh gi¸, träng tµi, thanh to¸n, tÝn dông, th«ng tin …vÒ giao dÞch B§S… Quan hÖ chØ ®¹o 110 Quan hÖ vÒ chuyªn m«n Quan hÖ phèi hîp 111 112 Qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai 113 7.BiÖn ph¸p tæ chøc dÞch vô cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng B§S HiÖn nay chóng ta cã rÊt nhiÒu trang Web th«ng tin vÒ nhµ ®Êt díi h×nh thøc trung t©m m«i giíi nh: http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com …………………………… Ngoµi ra cßn rÊt nhiÒu trang Web cña c¸c c«ng ty TNHH ho¹t ®éng trong lÜnh vùc nµy. Tuy nhiªn cha cã mét trang Web chÝnh thøc díi sù qu¶n lý cña c¸c bé, ngµnh, c¬ quan cã thÈm quúªn. §Ó ®¶m b¶o cho c¸c bªn giao dÞch cã nh÷ng th«ng tin ch¾c ch¾n vÒ B§S, Nhµ níc ph¶i coi ®©y lµ tr¸ch nhiÖm cña m×nh ®Ó híng dÉn thÞ trêng B§S ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn lµnh m¹nh. Nh÷ng th«ng tin vÒ thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ph¶i cung cÊp cho c¸c bªn giao dÞch bao gåm: 1 C¸c giÊy tê cã liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh quyÒn së h÷u tµi s¶n, quyÒn sö dông ®Êt cña B§S ®¨ng ký giao dÞch. 2 Dù ®Þnh cña ®Þa ph¬ng, cña ChÝnh phñ vÒ quy ho¹ch sö dông ®Êt cã liªn quan ®Õn B§S ®¨ng ký giao dÞch. 3 Th«ng tin vÒ quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh cã liªn quan ®Õn së h÷u, quyÒn sö dông, mua b¸n…B§S ®¨ng ký giao dÞch. 4 Nh÷ng h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông B§S ®¨ng ký giao dÞch 5 Th«ng tin vÒ gi¸ c¶ B§S, nhÊt lµ gi¸ cña c¸c B§S t¬ng ®¬ng B§S ®¨ng ký giao dÞch. Mét trong nh÷ng lý do lµm thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt trong nh÷ng n¨m qua ph¸t triÓn thiÕu lµnh m¹nh, Nhµ níc kh«ng kiÓm so¸t ®îc lµ do kh«ng cã c¬ quan chÞu tr¸ch nhiÖm cung cÊp th«ng tin chÝnh thøc còng nh thiÕu c¬ quan t vÊn tin cËy cã tÝnh ph¸p lý ®Ó hç trî c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua khi tham gia giao dÞch trªn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt. §Ó lµm ®îc c¸c viÖc trªn c¸c ®Þa ph¬ng ®Æc biÖt lµ ë c¸c thµnh phè lín cÇn sím thµnh lËp trung t©m giao dÞch B§S chÝnh thøc víi c¸c chøc n¨ng tèi thÓ sau: - Chøc n¨ng th«ng tin: c¸c trung t©m m«i giíi ph¶i cung cÊp c¸c th«ng tin vÒ nguån cung B§S – nhµ ®Êt, bao gåm c¶ cña khu vùc Nµh níc, c¸c doanh nghiÖp vµ c¸c c¸ nh©n cã B§S tham gia vµo nguån cung trªn thÞ trêng. Nguån cung B§S bao gåm c¶ c¸c hµng ho¸ hiÖn t¹i, c¸c hµng ho¸ ®ang trong khu vùc quy ho¹ch ph¸t triÓn trong t¬ng lai theo c¸c h¹n ®Þnh ®Çu t thùc hiÖn vµ c¸c khu vùc h¹n chÕ ph¸t triÓn, h¹n chÕ mua b¸n trao ®æi theo còng nh c¸c th«ng tin quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ vµ c¸c dù ¸n ®Çu t ph¸t triÓn B§S. C¸c th«ng tin vÒ hµng ho¸ B§S kh«ng 114 chØ giíi h¹n ®èi víi c¸c d¹ng nhµ ®Êt ë mµ cÇn ph¶i më réng sang c¸c lÜnh vùc B§S v¨n phßng, c«ng së, dÞch vô, c«ng nghiÖp vµ kh«ng chØ trong ph¹m vi mua b¸n mµ bao hµm c¶ c¸c quan hÖ giao dÞch thuª, cho thuª, thÕ chÊp, ®Êu gi¸. - Chøc n¨ng thÈm ®Þnh: c¸c trung t©m thùc hiÖn chøc n¨ng thÈm ®Þnh c¸c ®Æc trng cña B§S, tÝnh ph¸p lý còng nh thùc hiÖn c¸c dÞch vô ph¸p lý vÒ c¸c B§S tham gia giao dÞch. Trung t©m ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm vµ cã ®Çy ®ñ ®é tin cËy vÒ c¸c th«ng tin ph¸p lý còng nh c¸c ®Æc ®iÓm kinh tÕ kü thuËt cña B§S tham gia giao dÞch qua trung t©m. Trung t©m ph¶i tiÕn hµnh cã chÊt l• îng ®Ó ho¹t ®éng ®Þnh gi¸ B§S giao dÞch ®îc chÝnh x¸c, phï hîp lµm c¬ së ®Ó h×nh thµnh gi¸ c¶ mua b¸n trao ®æi gi÷a c¸c bªn tham gia giao dÞch. Trung t©m lµm trung gian híng dÉn thùc hiÖn qu¸ tr×nh tiÕn hµnh c¸c thñ tôc giao dÞch gi÷a bªn mua vµ b¸n ®¶m b¶o ®óng tr×nh tù vµ quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ giao dÞch B§S. Trung t©m sÏ thay mÆt (hoÆc gióp ®ì) c¸c bªn mua vµ b¸n thùc hiÖn c¸c thñ tôc giao dÞch víi c¬ quan Nhµ níc ®Ó ®¶m b¶o c¸c giao dÞch ®îc b¶o hé b»ng ph¸p luËt vµ gióp Nhµ níc thùc hiÖn ®îc viÖc kiªm so¸t víi c¸c quan hÖ giao dÞch B§S trªn thÞ tr êng giao dÞch chÝnh thøc. - Chøc n¨ng cÇu nèi: trung t©m sÏ lµm cÇu nèi cho c¸c viÖc thùc hiÖn thanh to¸n gi÷a hai bªn cung nh giãi thiÖu c¸c nguån cung cÊp tµi chÝnh cho nh÷ng ngêi cã nhu cÇu v©y vèn thÕ chÊp b»ng tµi chÝnh c¸c B§S tham gia giao dÞch. Mét yªu cÇu cèt yÕu ®Æt ra lµ ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m ph¶i mang l¹i sù tiÖn lîi vµ h÷u Ých cho c¶ ngêi tham gia cung cÇu vÒ B§S, ®¶m b¶o cho c¸c B§S tham gia giao dÞch ®îc thùc hiÖn nhanh chãng, tin c©y, an toµn vµ tin tëng. Bªn c¹nh ®ã Nhµ níc cÇn cã c¸c biÖn ph¸p qu¶n lý ho¹t ®éng cña hÖ thèng dÞch vô m«i giíi nhµ ®Êt trªn ®Þa bµn, ®a hÖ thèng m«i giíi vµo ho¹t ®éng nh lµ mét kh©u cña qu¸ tr×nh vËn hµnh thÞ trêng B§S. Nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n ®Ó cñng cè ho¹t ®éng cña hÖ thèng th«ng dÞch vô t vÊn m«i giíi B§S gåm: 1 KiÓm so¸t c¸c tæ chøc, c¸ nh©n ®¨ng ký tham gia dÞch vô t vÊn m«i giíi vÒ B§S. Ngêi lµm dÞch vô t vÊn m«i giíi ph¶i ®¨ng ký ho¹t ®éng víi c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc vµ ®îc Nhµ níc cho phÐp míi ®îc ho¹t ®éng t vÊn m«i giíi. Nh÷ng ngêi t vÊn m«i giíi ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vÒ kÕt qu¶ cña c¸c ho¹t ®éng t vÊn vµ m«i giíi nh: chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ tÝnh trung thùc trong c¸c th«ng tin vÒ tÝnh ph¸p lý cña B§S ®a vµo m«i giíi giao dÞch, chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ ®Þnh gi¸ vµ h×nh thµnh gi¸ c¶ cña B§S giao dÞch vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ kÕt qu¶ cña c¸c dÞch vô kh¸c. Nh vËy, chØ cã nh÷ng ngêi cã ®ñ t c¸ch ph¸p nh©n, cã ®ñ tr×nh ®é chuyªn m«n vÒ m«i giíi B§S míi ®îc tham gia c¸c dÞch vô m«i giíi vÒ B§S. 2 KiÓm so¸t tÝnh c«ng khai cña c¸c th«ng tin vµ chÊt lîng dÞch vô t vÊn, nh÷ng ngêi t vÊn ® 115 îc quyÒn yªu cÇu c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc x¸c nhËn th«ng tin ph¸p lý vÒ B§S. 3 Thóc ®Èy sù ra ®êi vµ ph¸t triÓn cña c¸c dÞch vô t vÊn vµ m«i giíi tæng hîp cho c¸c nhu cÇu cã liªn quan ®Õn ho¹t ®éng giao dÞch vÒ B§S nh: dÞch vô cung cÊp th«ng tin hµng ho¸ B§S, dÞch vô kiÓm tra t vÊn tÝnh ph¸p lý cña B§S, dÞch vô ®Þnh gi¸ B§S, dÞch vô thanh to¸n vµ cho vay thÕ chÊp B§S vµ dÞch vô hoµn thiÖn hå s¬ giao dÞch vÒ B§S. Nh÷ng ®¬n vÞ dÞch vô nµy sÏ thay mÆt bªn mua vµ bªn b¸n thùc hiÖn ®Çy ®ñ c¸c thñ tôc cÇn thiÕt ®Ó B§S ®îc giao dÞch mét c¸ch hîp ph¸p, c¬ quan t vÊn ph¶i chÞu tr¸ch nhiÖm tríc ph¸p luËt vÒ chÊt lîng vµ tÝnh ph¸p lý cña c¸c dÞch vô nµy. 8. øng dông c«ng nghÖ tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ChØ thÞ sè 58/CT-TW, ngµy 17/10/2000 cña Bé ChÝnh trÞ Ban ChÊp hµnh Trung ¬ng kho¸ 8 vÒ “§Èy m¹nh øng dông vµ ph¸t triÓn c«ng nghÖ th«ng tin phôc vô sù nghiÖp ho¸, c«ng nghiÖp ho¸”. ChØ thÞ ®· nªu nhiÖm vô øng dông C«ng nghÖ th«ng tin ®èi víi c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ níc trong giai ®o¹n 2001 – 2005: “C¸c c¬ quan §¶ng, Nhµ níc, c¸c tæ chøc chÝnh trÞ – x· héi ®i ®Çu trong viÖc triÓn khai øng dông c«ng nghÖ th«ng tin trong c¸c ho¹t déng theo ph• ¬ng ch©m ®¶m b¶o tiÕt kiÖm, thiÕt thùc vµ hiÖu qu¶ l©u dµi. Tin häc ho¸ ho¹t ®éng cña c¸c c¬ quan §¶ng vµ Nhµ níc lµ mét bé phËn h÷u c¬ quan träng cña c¶i c¸ch hµnh chÝnh quèc gia, lµ nhiÖm vô thêng xuyªn cña c¬ quan nh»m t¨ng cêng n¨ng lùc qu¶n lý, n©ng cao n¨ng suÊt, 116 chÊt lîng hiÖu qu¶. C¸c cÊp uû, tæ chøc §¶ng chØ ®¹o khÈn tr¬ng x©y dùng c¸c hÖ thèng th«ng tin cÇn thiÕt phôc vô lîi Ých c«ng céng cña nh©n d©n, phôc vô sù l·nh ®¹o cña §¶ng, qu¶n lý cña Nhµ níc. Sím hoµn thÞªn, thêng xuyªn n©ng cÊp ®Ó sö dông cã hiÖu qu¶ m¹ng th«ng tin diÖn réng cña §¶ng vµ ChÝnh phñ. B¶o ®¶m ®Õn n¨m 2005 vÒ c¬ b¶n x©y dùng vµ ®a vµo ho¹t déng hÖ thèng th«ng tin ®iÖn tö cña §¶ng, ChÝnh phñ” HÖ thèng th«ng tin ®îc x©y dùng theo m« h×nh 4 thµnh phÇn. * Chøc n¨ng cña hÖ thèng + NhËp d÷ liÖu: tæ chøc theo m¹ng vµ truy cËp ®Þnh kú + Lu tr÷ sè liÖu: Theo ®óng quy chuÈn ®èi víi khèi lîng lín th«ng tin. + Ph©n tÝch d÷ liÖu: Ph©n tÝch tæng hîp th«ng tin phôc vô yªu cÇu ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch, chiÕn lîc trong qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ trêêng B§S. + HiÓn thÞ, truy cËp d÷ liÖu: Võa cung cÊp th«ng tin, võa ph©n tÝch th«ng tin, võa ph©n tÝch sè liÖu: * Yªu cÇu cña hÖ thèng: TÝnh më vµ ®éng cña hÖ thèng ®¶m b¶o thÝch nghi tèt nhÊt, n©ng cÊp vµ cã thÓ liªn kÕt víi c¸c hÖ thèng th«ng tin kh¸c cã liªn quan nh hÖ thèng th«ng tin quèc gia, hÖ thèng th«ng tin quy ho¹ch, th«ng tin x©y dùng, qu¶n lý hµnh chÝnh…TÝnh hiÖn ®¹i, dÔ sö dông vµ cã ®é tin cËy cao, cã tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng sö dông c«ng nghÖ cña c¸n bé c¸c cÊp, ho¹t ®éng liªn tôc, sö dông giao diÖn Menu ®Ó sö dông. * TÝnh liªn th«ng vµ hÖ thèng: HÖ thèng cung cÊp th«ng tin trªn mét nÒn d÷ liÖu kh«ng gian thèng nhÊt, ®¶m b¶o liªn th«ng c¸c cÊp, c¸c së ngµnh. Ph¬ng ¸n thiÕt kÕ tæng thÓ hÖ thèng th«ng tin thÞ trêng B§S. * ThiÕt kÕ tæng thÓ bao gåm c¸c néi dung vµ yªu cÇu sau: Linh ho¹t trong sö dông, cã tÝnh ®ång nhÊt vµ kh¶ n¨ng sö dông dïng chung hÖ thèng më theo tiªu chuÈn quèc tÕ, cã ®é an toµn cao, dÔ ph¸t hiÖn sù cè, phôc håi nhanh, lµ d¹ng trùc tuyÕn (online). * ThiÕt kÕ d¹ng c¬ së d÷ liÖu hÖ thèng: - C¸c Input 1 D÷ liÖu b¶n ®å thu thËp tõ ®å ho¹ trªn b¶n ®å sè, b¶n ®å giÊy, c¸c s¬ ®å, b¶n vÏ, sè 117 liÖu ®o ®¹c, ®iÒu tra. 2 D÷ liÖu thuéc tÝnh ë d¹ng ch÷ sè, v¨n b¶n, biÓu ®å, ®å thÞ, ©m thanh, h×nh ¶nh… ®Ó chó thÝch, chØ dÉn, m« t¶ d÷ liÖu b¶n ®å. - CÊu tróc c¬ së d÷ liÖu vµ c¸c ho¹t ®éng: §ã lµ hÖ thèng gåm hÖ c¬ së d÷ liÖu chung nh hÖ quy chiÕu, hÖ to¹ ®é, ranh giíi, ®Þa giíi… vµ c¸c hÖ c¬ së d÷ liÖu kh¸c nh: 1 C¬ së d÷ liÖu b¶n ®å: ®Þa h×nh, ®Þa chÝnh, quy ho¹ch… víi nhiÒu ph©n líp theo ®Æc ®iÓm, ®é lín, môc ®Ých hiÓn thÞ… 2 C¬ së d÷ liÖu thuéc tÝnh: ®Þa danh, c¸c chó gi¶i, ký hiÖu th«ng tin vÒ ph¸p lý, kinh tÕ, x· héi, tù nhiªn. 3 Mét sè bµi to¸n ®iÓn h×nh nh: Chång ghÐp b¶n ®å ®Ó t×m kiÕm th«ng tin tÝch hîp, biªn tËp b¶n ®å theo chñ ®Ò míi, tÝnh to¸n sè liÖu thèng kª… - C¸c Output 1 Cung cÊp th«ng tin cho thùc hiÖn c¸c nhiÖm vô vµ néi dung cña qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng B§S. 2 Cung cÊp th«ng tin cho phÐp l·nh ®¹o gi¶i quyÕt vµ quyÕt ®Þnh c¸c vÊn ®Ò liªn quan trong ph¹m vi ranh giíi qu¶n lý. 3 Cung cÊp th«ng tin cho c¸c ngµnh cã liªn quan: X©y dùng, kiÕn tróc, qu¶n lý nhµ ®Êt, thÞ trêng chøng kho¸n… 4 Cung cÊp th«ng tin ban ®Çu phôc vô nghiªn cøu 5 Cung cÊp th«ng tin phôc vô viÖc mua b¸n * An toµn th«ng tin hÖ thèng - C¸c nguyªn t¾c 1 §îc b¶o vÖ, chèng l¹i viÖc cè t×nh hay v« t×nh sö dông sai 2 An toµn ph¶i ®îc qu¶n lý trong suèt thêi gian phôc håi sù cè - Mét sè biÖn ph¸p. 1 Qu¶n lý, kiÓm tra, c¸c ®Üa mÒm lu ®éng. 2 KiÓm tra ®èi tîng th©m nhËp tõ bªn ngoµi b»ng viÖc kiÓm tra dÊu v©n tay khi x©m nhËp vµo m¸y chñ hay ph¶i ®¨ng nhËp ®Ó kiÓm tra tríc khi vµo trang Web. - Sao lu vµ kh«i phôc d÷ liÖu: theo chÕ ®é ®inh kú theo c¸ch sao dù phßng kiÓu gia t¨ng - Gi¶i ph¸p khi x¶y ra sù cè 1 Ph¸t hiÖn vµ gi¶i quyÕt sù cè. 2 Sö dông c¸c thiÕt bÞ dù tr÷ 3 ChuÈn bÞ c¸c c¸n bé cã kh¶ n¨ng gi¶i quyÕt sù cè 118 Qu¶n trÞ HÖ thèng Phßng ®Þa chÝnh quËn M¸y chñ Web M¸y in Phßng ®Þa chÝnh huyÖn M¸y chñ d÷ liÖu nhµ ®Êt M¸y in ChuÈn ho¸ sè liÖu NhËp s« liÖu cËp nhËt biÕn ®éng Ph©n tÝch sè liÖu Tra cøu th«ngtin MËt khÈu Scanner Quy ho¹ch §Þnh gi¸ ThuÕ Th«ng tin chi tiÕt Th«ng tin TH KÕt luËn “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” lµ ®Ò tµi cã ý nghÜa thùc tiÔn cao. Thóc ®Èy vµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng BDS – nhµ ®Êt viÖc, ®Ò ra mét hÖ thèng c¸c gi¶i ph¸p toµn diÖn vµ ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bøc xóc. Gi¶i quyÕt ®îc vÊn ®Ò trªn sÏ ph¸t huy ®îc nh÷ng ®iÓm m¹nh cña thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ®ãng gãp tÝch cùc trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®ång thêi h¹n chÕ nh÷ng hËu qu¶ xÊu mµ thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt mang l¹i. Trong 15 tuÇn thùc hiÖn ®å ¸n tèt nghiÖp víi ®Ò tµi “Thùc tr¹ng vµ mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi” ®å ¸n ®· gi¶i quyÕt ®îc c¸c néi dung chñ yÕu sau: 119 NhËn diÖn vÒ thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi trong nh÷ng thêi gian qua. §©y lµ mét c«ng viÖc quan träng trong qu¸ tr×nh t×m ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ trêng B§S v× tõ nh÷ng ph©n tÝch trªn sÏ t×m ra nh÷ng mÆt yÕu mÆt ®îc trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn còng nh nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm tõ ®ã t×m ra nh÷ng nguyªn nh©n vµ biÖn ph¸p thóc ®Èy. C¸c u ®iÓm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn 1 C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt lîng lÉn sè lîng 2 C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. 3 ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. 4 ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. 5 C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ níc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn 1 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nµh ®Êt cao. 2 MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. 3 ThÞ trêng “nãng, l¹nh” bÊt thêng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. 4 Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. 5 Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. 6 Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Nguyªn nh©n cña c¸c yÕu kÐm trªn 1 Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. 2 C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ trêng B§S thiÕu ®ång bé vµ cha hîp lý. 3 N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ níc cßn kÐm. Ph©n tÝch mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i mét sè níc trªn thÕ giíi vµ c¸c bµi häc kinh nghiÖm cho ViÖt Nam. §Ò ra c¸c biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi. 1 BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, 120 x· héi ®Êt níc. 2 BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt 3 BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ trêng nhµ ®Êt 4 Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh  Thu tiÒn sö dông ®Êt.  §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ.  Hç trî tµi chÝnh cho ngêi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë  Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt 5 BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt 6 BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt 7 øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt Trong c¸c vÊn ®Ò trªn ®å ¸n ®· ®i vµo gi¶i quyÕt ®îc mèi quan hÖ gi÷a c¸c nh©n tè ¶nh h• ëng tíi gi¸ ®Êt vµ t×m ra ®îc mèi liªn hÖ gi÷a c¸c vÞ trÝ gãp phÇn vµo ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt, ph©n tÝch l·i suÊt vµ thêi h¹n vay l·i cho ngêi cã thu nhËp thÊp, øng dông tin häc trong qu¶n lý nhµ ®Êt. §©y lµ c¸c vÊn ®Ò quan träng ®ang ®îc quan t©m hiÖn nay. Cuèi cïng em xin bµy tá sù biÕt ¬n thÇy gi¸o GS – TSKH NguyÔn MËu Bµnh, c« gi¸o TS Vò ThÞ Hoµ ®· tËn t×nh híng dÉn chØ b¶o em hoµn thµnh ®å ¸n nµy. Do thêi gian cã h¹n ®Ò tµi kh«ng thÓ tr¸nh khái nh÷ng sai sãt còng nh nhiÒu vÊn ®Ò cha gi¶i quyÕt ®Õn tËn cïng em rÊt mong nhËn ®îc sù ®ãng gãp cña c¸c thÇy c« gi¸o còng nh cña c¸c b¹n sinh viªn ®Ó ®Ò tµi ®îc hoµn chØnh h¬n vµ cã ý nghÜa thiÕt thùc trong cuéc sèng. 121 Môc lôc 122 Më ®Çu Ch¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ trêng B§S I.Kh¸i niÖm B§S II. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S 1. Kh¸i niÖm 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr• êng B§S 3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm thÞ trêng nhµ ®Êt 2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt. 1.1 . ThÞ trêng B§S - nhµ ®Êt mang tÝnh khu vùc s©u s¾c. 1.2 . ThÞ trêng B§S - nhµ ®Êt lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o. 2.3.Cung thÞ trêng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n. 2.4 ThÞ trêng B§S - nhµ ®Êt cã mèi quan hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. 2.5 . Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt chia lµm 3 kh©u: s¶n xuÊt – lu th«ng – tiªu thô. 3. VÞ trÝ cña thÞ trêng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. 3.1. ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt níc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. 3.2. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. 3.3 §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, ®Æc biÖt lµ thÞ trêng tiÒn tÖ. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt. Ch¬ng II Thùc tr¹ng thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi Trongthêi gian qua 1. Nh÷ng mÆt ®îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt 1.1. C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n c¶ vÒ mÆt chÊt lîng lÉn sè lîng. 1.2. C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. 1.3. ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng. 1.4 ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nhiÒu khëi s¾c. 1.5. C«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch Nhµ níc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. 2. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶. 2.1. Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi phËm quy ®Þnh vÒ nhµ ®Êt cao. 2.2. MÊt c©n ®èi cung cÇu nhµ ®Êt. 2.3. ThÞ trêng “nãng, l¹nh” bÊt thêng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®én dÔ dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. 2.4. Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phi giao dÞch cao. 2.5. Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ nø¬c vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. 2.6. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn 3. Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn. 3.1 Khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi. 3.2 C¸c chÝnh s¸ch ®èi víi thÞ trêng B§S thiÕu ®ång bé vµ cha hîp lý. 3.3 N¨ng lùc qu¶n lý, tæ chøc cña bé m¸y Nhµ níc cßn kÐm. Ch¬ng III Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S - nhµ ®Êt ë Hµ Néi A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i mét sè níc. 1. Qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i Bangladesh. 2. Qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i Ên §é. 3. Qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i Indonexia. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi 1. Nhãm c¸c ph¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh. 2. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc. 3. BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt 4. BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ tr êng nhµ ®Êt 5. Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh 5.1. Thu tiÒn sö dông ®Êt. 5.2. §æi míi chÝnh s¸ch thuÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ. 5.3. Hç trî tµi chÝnh cho ngêi cã thu nhËp thÊp mua hoÆc thuª nhµ ë 5.4. Tæ chøc ®Þnh gi¸ B§S – nhµ ®Êt 6. BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt 7. BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt 8. øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt KÕt luËn Trang 1 6 6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20 23 23 25 28 28 28 31 31 36 39 43 43 46 48 55 55 56 60 60 62 65 68 71 71 71 75 77 82 84 84 94 94 103 105 108 108 109 111 121 133 137 140 145 123 124

Các file đính kèm theo tài liệu này:

Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất Hà Nội.pdf