Đề tài Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank

ột minh chứng cụ thể là, giá các loại đất đã được UBND thành phố Hà Nội quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về nguyên tắc xác định giá các loại đất trên địa bàn thủ đô. Với mong muốn cho giá đất do Nhà nước ban hành ngày càng sát với giá trị đất thực tế trên thị trường, hàng năm UBND đều tiến hành điều chỉnh và công bố giá các loại đất. Theo như quyết định trên, năm 2008, vị trí 1 của các phố Bà Triệu, Hàng Bài có mức giá cao nhất là 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá giao dịch trên thị trường của các BĐS vị trí 1 ở các tuyến phố này có thể lên đến 300 - 320 triệu/m2. Việc giá đất có sự chênh lệch khá lớn như thế này gây rất nhiều khó khăn cho ngân hàng trong việc áp dụng vào hoạt động định giá. Nếu áp dụng theo khung giá của Nhà nước thì giá trị của BĐS thế chấp sẽ rất thấp so với giá trị thực tế của BĐS trên thị trường, như vậy là không công bằng với khách hàng. Nếu ngân hàng không áp dụng theo khung giá này thì khi khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng sẽ không thu đủ nợ gốc. Một khó khăn nữa mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trường BĐS nước ta. Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành và phát triển nhưng trong những năm vừa qua hoạt động của nó diễn ra khá phức tạp, đôi khi vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Minh chứng rõ nhất là sự phát triển của thị trường “ngầm” đã ảnh hưởng không nhỏ đến “độ nóng” của thị trường BĐS nước ta. Thị trường liên tục trải qua những “cơn sốt” về nhà và đất, có khi thị trường lại “đóng băng” khiến giá nhà, đất lên, xuống thất thường. Chính việc giá BĐS bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS là một cản trở lớn đối với hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng. Bởi ngân hàng định giá chủ yếu dựa trên nền tảng của phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với một lượng thông tin không chính xác trong một thị trường nhiều biến động như hiện nay thì hiệu quả của hoạt động định giá là không cao. Khó khăn lớn nhất hiện nay lại xuất phát từ chính khách hàng. Có rất nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về BĐS thế chấp, nhiều khách hàng có BĐS thế chấp nhưng giấy tờ chưa hợp lệ, chưa được cấp GCNQSD đất hoặc việc xác nhận QSH, QSD không đúng thẩm quyền… Hơn nữa, khi ngân hàng phải phát mại BĐS thế chấp để thu hồi nợ cũng gặp không ít khó khăn, trở ngại từ phía khách hàng. Có thể kể ra một vài khó khăn: - Khách hàng có hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ, đem thế chấp BĐS tại nhiều ngân hàng khác nhau, có thủ đoạn phá hoại hay tẩu tán BĐS thế chấp trong thời gian thế chấp. - Khi khách hàng phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, khi đó Techcombank buộc phải xử lý BĐS thì nảy sinh một loạt các vấn đề như: khách hàng cố tình lẩn trốn nhằm tránh việc hợp tác với tòa án để xử lý BĐS; khách hàng tranh chấp, cản trở khi cơ quan cưỡng chế xử lý BĐS thế chấp… - Một số BĐS gặp khó khăn khi phát mại do BĐS không còn phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của người mua trên thị trường. 2.7.3. Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp * Tồn tại - Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị QSD đất, CVĐG chưa nêu rõ việc điều chỉnh giá của các yếu tố so sánh như thế nào, để từ đó đưa ra giá BĐS được điều chỉnh. Từ đó hài hòa các chỉ số giá trị nhận được từ BĐS so sánh thành một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị… Chính vì vậy, khi vận dụng phương pháp này, kết quả định giá thường mang tính ước lượng, chủ quan, phụ thuộc vào nhiều yếu tố. - Hệ số K áp dụng hiện nay chưa thực sự hợp lý. Hiện nay, do khung giá đất của Nhà nước thay đổi mỗi năm một lần và do biến động của thị trường BĐS nước ta đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc áp dụng hệ số K. Nếu thị trường ổn định và phát triển, hệ số trên phản ánh đúng giá thị trường của BĐS thế chấp. Tuy nhiên, khi thị trường trầm lắng và kém sôi động, hệ số trên không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Vì vậy sẽ dẫn đến việc giá trị BĐS thế chấp sẽ bị phản ánh sai giá trị. - Số lượng các BĐS so sánh chưa được quy định cụ thể mà hoàn toàn tùy thuộc vào nhận định của CVĐG. - Các BĐS so sánh được thu thập chủ yếu dựa trên báo chí, thông qua internet. Do vậy, giá bán chỉ là giá mời chào. Khi ngân hàng sử dụng thông tin này sẽ thiếu chính xác, chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường. - Một số BĐS nằm ở một số khu vực đặc biệt như: khu vực trung tâm, khu vực gần Hồ Hoàn Kiếm, các khu vực ngoại thành, các khu vực này thường ít có giao dịch nên khó khăn cho việc tìm kiếm thông tin về các BĐS so sánh. - Trong điều kiện thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay đang có rất nhiều biến động khó lường, việc đưa ra mức giá trị định giá cần phải tính đến các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị BĐS tương lai. Việc xác định xu hướng diễn biến giá cả của thị trường là điều cần thiết nhưng không dễ thực hiện. Do đó giải pháp đã được thực hiện là phòng định giá luôn có bộ phận cập nhật các bản báo cáo xu hướng biến động của thị trường BĐS, của các chuyên gia, tổ chức và các công ty có uy tín hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, phân tích các số liệu giá cả và đưa ra các cảnh báo để các CVĐG lưu ý khi đưa ra mức giá trị. - Để xác định giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất, Techcombank chủ yếu sử dụng phương pháp chi phí. Phương pháp này đòi hỏi phải xác định các loại chi phí: chi phí xây dựng công trình, tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình… Đây là công việc khó khăn, phức tạp, đòi hỏi CVĐG phải có kỹ năng, kinh nghiệm, kiến thức trong lĩnh vực xây dựng khi xác định giá trị còn lại của ngôi nhà, CVĐG có thể tham khảo đơn giá xây dựng thực tế trên thị trường tại thời điểm định giá. Nhưng trên thực tế, việc định giá của CVĐG chủ yếu chỉ dựa trên cơ sở quan sát, nhận định mang tính chủ quan của CVĐG. Mặt khác, hiện nay chưa có một tiêu chí chính xác nào để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của BĐS. Vì vậy, những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị của các công trình xây dựng là điều không thể tránh khỏi. - Đối với nhà chung cư cũ mua theo NĐ 61 theo quy trình định giá tại ngân hàng đã quy định, giá trị định giá thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Hiện nay, Techcombank đang tìm cách thay đổi để giá trị định giá sát với giá thị trường. - KSV là người có nhiều kinh nghiệm và nắm được một cách tương đối mức giá cả của các BĐS ở khu vực, do vậy việc kiểm soát và điều chỉnh mức giá đối với các CVĐG là rất cần thiết. Thông qua việc mô tả lại đặc điểm của BĐS các KSV và trưởng phòng sẽ điều chỉnh mức giá nếu thấy cần thiết. Nhưng các BĐS có rất nhiều đặc điểm đặc thù và chỉ có người đi định giá trực tiếp mới cảm nhận hết được, và việc mô tả lại hay việc hình dung về BĐS của các kiểm soát đôi khi không chính xác nên việc không thống nhất được các mức giá giữa KSV và CVĐG là điều không thể tránh khỏi, trong trường hợp này CVĐG hoặc KSV sẽ trực tiếp đi định giá lại. Tuy nhiên với việc đào tạo được các CVĐG có năng lực chuyên môn tốt thì việc kiểm soát mức giá luôn dựa trên cơ sở tôn trọng và tin tưởng lẫn nhau. - Để công tác định giá hoạt động tốt thì trước hết các CVĐG cũng như các KSV cần thẳng thắn trao đổi kinh nghiệm, trao đổi những vướng mắc, những trường hợp cụ thể cá biệt gặp phải khi định giá. Có làm được như vậy thì mới có sự thống nhất một cách tương đối về các mức giá trên các khu vực mà phòng định giá đưa ra, từ đó có thể xây dựng nên khung giá thị trường sử dụng cho việc định giá thế chấp. - Hệ thống thông tin về các BĐS đã định giá chưa được lưu trữ tốt nhằm phục vụ cho công tác định giá và theo dõi biến động giá cả của BĐS. - Do thiếu công cụ tác nghiệp nên rất nhiều báo cáo kết quả định giá không có được hình ảnh cụ thể về BĐS thế chấp. * Nguyên nhân - Cứ trung bình mỗi CVĐG phải đi định giá từ 2 - 3 BĐS trên khắp các địa bàn của thành phố, kết quả định giá phải đáp ứng được yêu cầu nhanh và chính xác để phục vụ kịp thời cho quá trình hoạt động tín dụng của Ngân hàng, hai yêu cầu này dường như là đối nghịch với nhau. Mỗi BĐS đều có những đặc điểm riêng biệt và bất kỳ một nhà định giá chuyên nghiệp nào cũng hiểu rằng phải tốn rất nhiều công sức và thời gian để tìm hiểu, phân tích rất kỹ mới có thể đưa ra được mức giá hoàn toàn chính xác. Trong khi đó CVĐG cũng chỉ phân tích được một cách tổng thể tương đối về đặc điểm của BĐS như: khu vực toạ lạc của BĐS có điều kiện sống như thế nào, BĐS nằm ở vị trí có phù hợp để sinh sống hay có khả năng sinh lời không; yếu tố pháp lý về nguồn gốc tài sản hay các vấn đề về quy hoạch giải tỏa, có sử dụng đúng mục đích không. Một số các yếu tố khác cũng quyết định không nhỏ đến giá trị hay khả năng thanh khoản của tài sản như các yếu tố về tâm linh, phong thuỷ, hay các rủi ro về thiên tai, thay đổi chính sách giải tỏa đền bù của Nhà nước... thì các CVĐG không có đủ thời gian và điều kiện để tìm hiểu một cách tường tận. Đây chính là lý do tại sao mức giá ước lượng mà ngân hàng đưa ra thường thấp hơn mức giá chuyển nhượng thực tế tại thời điểm hiện tại, mức giá có thể là chưa phù hợp và không làm khách hàng hài lòng nhưng đó là cách mà Ngân hàng đảm bảo để giảm rủi ro xuống mức thấp nhất. - Với mục đích định giá để thế chấp, các ngân hàng đều có những quy trình, quy định và quy tắc định giá riêng, và các CVĐG được đào tạo nhằm mục đích bảo đảm an toàn tối đa cho Ngân hàng. Trường hợp phát mại tài sản có rất nhiều yếu tố tác động và để hoàn thành công việc này thường rất khó khăn và mất thời gian có khi kéo dài hàng năm cũng chưa thể tiến hành xử lý tài sản thế chấp. Do vậy khi đưa ra mức giá cho bất kỳ một tài sản nào các CVĐG đều nghĩ tới khả năng xấu nhất có thể xảy ra đối với tài sản đó là phải đi phát mại. Khi phát mại tài sản, đó là trường hợp mua bán chuyển nhượng trong điều kiện không bình thường và có nhiều yếu tố tác động làm giảm mức giá đi rất nhiều so với những thương vụ mua bán phổ biến đang diễn ra. Với lý do này thì việc ĐGTSBĐ tại thời điểm định giá luôn được thận trọng, mức giá mang tính chủ quan của CVĐG đề xuất thấp hơn so với mức giá hiện tại của thị trường tưởng chừng như bất hợp lý nhưng đó là yêu cầu đầu tiên mà khách hàng cần phải hiểu để hài lòng với những điều mà ngân hàng quy định. - Việc định giá còn gặp khá nhiều khó khăn khi mà định giá đối với các BĐS nằm ở địa phận Hà Nội mở rộng như Thạch Thất, Ba Vì, Thường Tín, Chương Mỹ... hay các BĐS nằm ở Sóc Sơn, Đông Anh. Đây là những BĐS nằm ở những khu dân cư nông thôn, điều kiện cơ sở hạ tầng - xã hội thấp kém... vì vậy tính thanh khoản và giá trị của những BĐS này là không cao. Với điều kiện thông tin giao dịch mua bán thực tế rất hạn chế, các CVĐG mới vào nghề hay ngay cả đối với CVĐG đã có nhiều kinh nghiệm cũng gặp không ít khó khăn. Do vậy, qua việc đi khảo sát thực tế diễn ra trong thời gian ngắn CVĐG chỉ có thể cảm nhận và đánh giá một cách tổng thể điều kiện sống và điều kiện phát triển của khu vực đó, nên việc đưa ra mức giá ước lượng và chủ quan là hoàn toàn không thể tránh khỏi. Trong những trường hợp như vậy thì mức giá đưa ra thường là rất thấp. - Do Phòng định giá mới thành lập, hoạt động định giá của cả nước nói chung chưa được phổ biến rộng rãi, chưa có một văn bản hoặc nghị định pháp luật nào quy định về việc định giá BĐS thế chấp. - CVĐG một số là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, do vậy thiếu kinh nghiệm và kiến thức về thực tế và kiến thức về BĐS, chưa được đào tạo chuyên sâu về định giá. Do đó việc xử lý những vấn đề liên quan đến công tác định giá vẫn còn hạn chế. - Quy trình định giá không được thực hiện đầy đủ và cẩn thận, hoặc do cẩu thả nên đôi khi các con số sai lệch và tính toán thiếu chính xác. Đôi khi kết quả định giá vẫn còn mang nặng tính chủ quan. - Thị trường BĐS ở nước ta hiện nay biến động tương đối phức tạp, giá cả BĐS liên tục thay đổi, thiếu thông tin về BĐS và các giao dịch, hệ thống các văn bản về định giá vẫn còn nhiều bất cập. CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM - TECHCOMBANK 3.1. Định hướng phát triển Ngân hàng trong tương lai 3.1.1. Tầm nhìn chiến lược đến năm 2010 * Sứ mệnh Techcombank là ngân hàng thương mại đô thị đa năng ở Việt Nam, cung cấp sản phẩm dịch vụ tài chính đồng bộ, đa dạng và có tính cạnh tranh cao cho dân cư và doanh nghiệp nhằm các mục đích thỏa mãn khách hàng, tạo giá trị gia tăng cho cổ đông, lợi ích và phát triển cho nhân viên và đóng góp vào sự phát triển của cộng đồng. Techcombank phấn đấu đến năm 2010 sẽ thuộc nhóm ngân hàng đô thị hàng đầu về độ tin cậy, chất lượng và hiệu quả. * Mục tiêu hoạt động hướng vào các vấn đề sau Chú trọng khách hàng là nền tảng của mọi hoạt động. Kết hợp hài hòa lợi ích của khách hàng, nhân viên và cổ đông là đảm bảo cho sự thành công. Tập thể luôn học hỏi và không ngừng cải tiến. Thông tin và trao đổi là phương tiện cơ bản để biến đổi ngân hàng. Sự tin tưởng và cam kết, tính minh bạch và trách nhiệm, sự chuyên nghiệp và sáng tạo là nền tảng tạo nên quy tắc ứng xử và văn hóa kinh doanh của ngân hàng. * Phương châm hành động - Chất lượng đi đầu: Techcombank cam kết chỉ cung ứng các sản phẩm và dịch vụ có chất lượng ra thị trường. - Khách hàng là bạn hàng: Ngân hàng cùng chia sẻ lợi ích, trách nhiệm, thuận lợi và khó khăn cùng khách hàng. - Cải tiến liên tục: Mọi sáng kiến để hoàn thiện quy trình, sản phẩm đều được chú trọng và đóng góp vào sự thành công. Không có sự vĩnh cửu trong suy nghĩ. - Tinh thần đồng đội và sự thống nhất là nền tảng làm nên sức mạnh phát triển và vững chắc của Ngân hàng. - Hoạt động trên cơ sở kiểm soát được rủi ro: Yếu tố rủi ro đều được tính đến trong mọi hoạt động của Ngân hàng. * Mục tiêu đến năm 2010 - Hiệu quả kinh doanh tốt: ROA 1.3%; ROE 20% - 22% - Quy mô đủ lớn: 6.0 tỷ USD tài sản, 750 triệu USD vốn chủ sở hữu, hơn 200 chi nhánh và điểm giao dịch, 1 triệu khách hàng và 2 triệu thẻ - Lên sàn: Niêm yết trên thị trường chứng khoán vào năm 2008. Giá trị cổ phiếu: trong nhóm có tỷ lệ P/E (tỷ lệ giá trị thị trường/lợi nhuận hàng năm) cao nhất của ngành - Chất lượng dịch vụ: thuộc nhóm dẫn đầu về chất lượng dịch vụ bán lẻ tại 4 thành phố lớn nhất nước - Dịch vụ phi tín dụng: phấn đấu đạt 20% thu nhập hoạt động thuần - 90% nhân viên hài lòng về môi trường làm việc và chế độ đãi ngộ của ngân hàng - Vốn tự có nằm trong nhóm dẫn đầu về vốn tự có và tối thiểu đạt 70% so với ngân hàng dẫn đầu - Huy động vốn: Sản phẩm phong phú với giá cả thu hút hợp lý. Phấn đấu có chi phí huy động vốn dân cư bằng chi phí của nhóm ngân hàng TMCP có mức thấp nhất (ACB, MB…) - Chất lượng tài sản nằm trong nhóm dẫn đầu. Phấn đấu ROA và ROE trong tốp dẫn đầu * Chiến lược kinh doanh đến năm 2010 - Ưu tiên tập trung đẩy mạnh cung cấp các dịch vụ tài chính đa dạng, có chất lượng và cạnh tranh cho khối khách hàng dân cư các đô thị, đặc biệt là các nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và cao, trẻ tuổi và thành đạt, có yêu cầu và dễ thích ứng với các dịch vụ ngân hàng, tài chính. - Thực hiện chiến lược phát triển toàn diện các dịch vụ tài chính trọn gói phục vụ các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuộc các thành phần kinh tế tư nhân, đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp tập trung trong các khu công nghiệp thuộc một số ngành có tiềm năng phát triển. - Đẩy mạnh các hoạt động giao dịch tiền tệ trên thị trường nội địa và khu vực, thực hiện tốt vai trò như là một trong các nhà tạo dựng thị trường chuyên nghiệp chủ yếu, thực hiện hỗ trợ tích cực các chính sách kinh doanh nhằm vào các doanh nhiệp và các nhà đầu tư cá nhân, các tổ chức tài chính và đầu tư chuyên nghiệp. - Phát triển dịch vụ ngân hàng đầu tư, dịch vụ tài chính doanh nghiệp thông qua các hoạt động quản lý quỹ đầu tư, tái cấu trúc và mua bán doanh nghiệp, các dịch vụ thị trường vốn… - Phát triển kinh doanh trên nền tảng phương châm kết hợp phát triển vừa chiều rộng vừa chiều sâu, đảm bảo các yếu tố kết hợp mở rộng nhanh chóng cơ sở, khách hàng, mạng lưới, quy mô hoạt động, đồng thời khai thác có hiệu quả các nguồn lực đầu tư tập trung vào các hoạt động sinh lời cao và có tính cạnh tranh trên thị trường, đảm bảo chất lượng kinh doanh và kiểm soát được rủi ro một cách thích hợp. - Chiến lược tạo sự khác biệt thực hiện chủ yếu thông qua tính hiệu quả của các quy trình kinh doanh, sự phong phú của các sản phẩm dịch vụ, tính chuyên nghiệp và sự thân thiện của đội ngũ cán bộ nhân viên ngân hàng. Phát triển phong cách kinh doanh riêng của Techcombank. 3.1.2. Định hướng phát triển hoạt động thế chấp bất động sản Đa dạng hóa các loại hình thế chấp: cho vay để xây, sửa, mua nhà, chuyển quyền thuê lại của Nhà nước, chuyển QSD đất, cho vay du học tại chỗ, du học nước ngoài, cho vay mua ôtô… Phát triển các loại hình cho vay thế chấp BĐS theo phương châm an toàn và hiệu quả. Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định, có phương án sử dụng vốn khả thi và hiệu quả. Đối với khách hàng có lịch sử vay nợ không tốt, ngân hàng sẽ hạn chế hoặc có các biện pháp để theo dõi chặt chẽ khoản vay. Đẩy mạnh công tác marketing để quảng bá, giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ cho vay thế chấp BĐS tới đông đảo các tầng lớp dân cư thông qua việc kết hợp với các phương tiện truyền thông… 3.2. Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank 3.2.1. Giải pháp từ phía Ngân hàng 3.2.1.1. Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định Bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định là hai bộ phận có vai trò quan trọng của Techcombank. Hoạt động của hai bộ phận này đảm bảo cho hoạt động tín dụng của ngân hàng được diễn ra thường xuyên, rút ngắn thời gian giải ngân cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn đến làm thủ tục vay vốn tại ngân hàng thì bộ phận tín dụng có nhiệm vụ thẩm tra hồ sơ vay vốn. Các cán bộ của bộ phận tín dụng có trách nhiệm thu thập và yêu cầu khách hàng vay phải cung cấp đầy đủ các thông tin liên quan theo quy định của bộ phận thẩm định. Mọi khoản vay của khách hàng tại ngân hàng đều cần có tài sản thế chấp nhằm tránh rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng buộc phải tiến hành xử lý BĐS thế chấp để thu hồi nợ. Vì vậy, phía ngân hàng luôn yêu cầu khách hàng phải nộp toàn bộ hồ sơ gốc có liên quan đến BĐS thế chấp. Tuy nhiên, một số khách hàng đã sử dụng giấy tờ giả mạo để thế chấp, hoặc đem thế chấp BĐS tại nhiều ngân hàng, và chỉ đến khi ngân hàng phải xiết nợ thì mới phát hiện ra những sai xót này. Chính vì vậy, để đảm bảo an toàn cho các khoản tín dụng, các cán bộ tín dụng cần phải tiến hành kiểm tra chặt chẽ hồ sơ pháp lý của BĐS thế chấp của các khách hàng vay thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: UBND phường, Sở địa chính… để xác nhận tính hợp pháp của các giấy tờ thế chấp mà khách hàng giao nộp. Bên cạnh đó, các cán bộ của bộ phận thẩm định cũng cần kiểm tra ngay hồ sơ sau khi tiếp nhận để kịp thời phát hiện những sai xót, tài liệu còn thiếu để cho bộ phận tín dụng bổ sung một cách nhanh chóng nhằm giảm bớt thời gian tiếp nhận và xác lập hồ sơ định giá. 3.2.1.2. Giải pháp về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản * Tuân thủ quy trình định giá theo quy định của Techcombank Các CVĐG cần tuân thủ đầy đủ các bước của quy trình định giá mà Techcombank đã quy định cho toàn bộ hệ thống, không được tự ý cắt bỏ một quá trình nào hay một công đoạn định giá nào. Đây là giải pháp quan trọng trong việc nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính chính xác của các kết quả định giá. * Nâng cao tính chính xác, hợp lý của các thông tin được sử dụng trong quá trình định giá Quy trình định giá yêu cầu các CVĐG phải thu thập các thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu mà không được hoàn toàn dựa vào các thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp. Các CVĐG cần điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý của các thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng các thông tin thiếu chính xác hoặc chịu ảnh hưởng nhiều của ý kiến khách hàng. Để tăng tính chính xác của các kết quả định giá, CVĐG cần điều tra nghiên cứu kỹ các thông tin thị trường, sau đó phân tích và xử lý các thông tin thu thập được thật cẩn thận, tỷ mỷ. Công việc này đòi hỏi các CVĐG phải có kỹ năng, trình độ và kinh nghiệm về công tác định giá BĐS để từ đó có thể đưa ra được mức giá hợp lý, sát với giá trị thực của BĐS trên thị trường. Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ 3 BĐS trở lên, CVĐG cần đầu tư thời gian thu thập các BĐS đã được bán trên thị trường, còn thông tin của các BĐS đang rao bán chỉ dùng để tham khảo. * Quy định việc bổ sung thêm hình ảnh trong tờ trình báo cáo kết quả định giá Khi viết tờ trình báo cáo kết quả định giá tài sản thế chấp là BĐS thì theo quy định của Techcombank thì phải mô tả được địa chỉ, vị trí của BĐS. Thông qua đó thuyết minh cho kết quả định giá, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho trưởng bộ phận thuận tiện cho việc phê duyệt tờ trình. Tuy nhiên, hiện nay công cụ tác nghiệp chưa được cung cấp đầy đủ cho các CVĐG, các CVĐG vẫn phải sử dụng chung máy ảnh với nhau nên báo cáo kết quả định giá thiếu những hình ảnh cụ thể về một số BĐS thế chấp. Do vậy, những thông tin về vị trí của đất, các thông tin về đặc điểm, cấu trúc của công trình trên đất, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh nơi BĐS tọa lạc không được thể hiện một cách rõ ràng trong hồ sơ định giá. Chính vì vậy, thông tin về BĐS chưa được rõ ràng gây khó khăn cho người phê duyệt tờ trình và hình ảnh của BĐS định giá không được thể hiện một cách trực quan. Vì vậy, cần bổ xung thêm hình ảnh trong tờ trình định giá trên cơ sở trang bị cho mỗi CVĐG một máy ảnh để thuận tiện trong việc có được các hình ảnh về BĐS định giá. Đồng thời, cũng nên quy định việc chụp ảnh đối với BĐS bao gồm: các hình ảnh về đất, ảnh bên ngoài của toàn bộ công trình trên đất, ảnh cơ sở hạ tầng nơi BĐS tọa lạc, ảnh về kiến trúc, nội thất bên trong của BĐS. * Quy định cách xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất Trong giá trị của BĐS thế chấp, giá trị của nhà thường chiếm một tỷ lệ rất nhỏ so với giá trị của QSD đất. Tuy vậy, không phải vì thế mà các CVĐG đánh giá hời hợt, coi nhẹ giá trị của nhà, cũng như các tài sản khác gắn liền với đất. Không như đất, giá trị của nhà và các công trình trên đất luôn bị hao mòn và giảm dần theo thời gian. Vì vậy, khi định giá các CVĐG cũng cần quan tâm đến vấn đề này. Hiện nay cách xác định giá trị còn lại của nhà chỉ đơn thuần dựa vào giá trị còn lại của các cấu trúc có tuổi thọ dài, điều này dẫn đến giá trị còn lại của nhà thiếu chính xác. Do đó, khi tính giá trị còn lại của nhà cần quan tâm đến những yếu tố có tuổi thọ ngắn khi định giá. * Áp dụng cách tính tỷ lệ hao mòn phù hợp Việc Techcombank hiện nay quy định thời gian khấu hao công trình trên đất từ 10-15 năm là chưa thực sự hợp lý. Hiện nay, Nhà nước đã có quy định đối với công trình BĐS thời gian khấu hao là từ 30-50 năm. Trên thực tế có những công trình có thời gian khấu hao lâu hơn rất nhiều. Để xác định được tỷ lệ hao mòn, cần căn cứ vào thời gian mà công trình đó đã được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của công trình theo thiết kế. Biện pháp để giảm bớt rủi ro cho ngân hàng thì Techcombank có thể cộng thêm số năm mà công trình được thế chấp vào thời gian đã đưa vào sử dụng rồi mới chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm ra tỷ lệ hao mòn. * Kết hợp các phương pháp định giá và sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá BĐS thế chấp Đối với các BĐS tạo ra thu nhập như nhà hàng, khách sạn hoặc các tài sản hình thành từ vốn vay thì nên sử dụng phương pháp thu nhập. Hiện nay, trên toàn hệ thống Techcombank phương pháp định giá được sử dụng phổ biến là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Đây là một hạn chế khi chỉ sử dụng hai phương pháp khi định giá các BĐS tạo thu nhập. Bởi lượng thông tin so sánh là không nhiều, hơn thế nữa, định giá theo phương pháp chi phí chỉ căn cứ vào các quyết toán công trình thì độ chính xác không cao do có thể bị thổi phồng hoặc do những biến động của thị trường mà mức giá đưa ra là không phù hợp, không sát với giá thị trường tại thời điểm hiện tại. Vì vậy, trong quá trình định giá các CVĐG nên kết hợp các phương pháp định giá lại với nhau. 3.2.1.3. Giải pháp về nhân sự * Nâng cao trình độ cho các chuyên viên định giá Đa số các CVĐG hiện nay là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, kinh nghiệm và các kiến thức về định giá BĐS còn hạn chế. Do vậy, ngân hàng cần cử các cán bộ, CVĐG tham gia các khóa học, các khóa đào tạo ngắn hạn về nghiệp vụ định giá nhằm nâng cao trình độ cho các CVĐG. Ngoài ra, các cán bộ cũng như CVĐG cần học hỏi kinh nghiệm, cách thức tiến hành định giá của các tổ chức, các công ty khác đặc biệt là các công ty, tổ chức nước ngoài có uy tín hoặc các tổ chức, cơ quan chuyên nghiên cứu về định giá BĐS để nâng cao hiệu quả của quy trình định giá BĐS. * Sử dụng các hình thức khen thưởng, kỷ luật hợp lý, kịp thời nhằm tạo ra động lực trong công tác cho các cán bộ và CVĐG Ngân hàng cần có các chính sách khen thưởng các cán bộ và CVĐG có thành tích trong công tác định giá thế chấp để khuyến khích lòng hăng say công việc của các cán bộ trong ngân hàng. Hơn nữa, ngân hàng cũng cần có các chế tài xử lý các vi phạm của cán bộ, CVĐG khi có vi phạm. 3.2.1.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho các cuộc định giá bất động sản Đây là giải pháp cần thực hiện trên toàn hệ thống Techcombank. Trong cơ chế thị trường, những thông tin về BĐS luôn thay đổi, biến động. Vì vậy, để có thể định giá chính xác giá trị của BĐS thế chấp thì ta phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra được các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Dựa vào hệ thống thông tin này, CVĐG có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá của BĐS trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được các thông tin nhanh, chính xác và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên internet như hiện nay. 3.2.2. Giải pháp từ phía Nhà nước 3.2.2.1. Giải pháp về quản lý Đất đai và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS. Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Thị trường BĐS nước ta hiện nay đang trong giai đoạn hình thành và phát triển. Tuy nhiên, thị trường vẫn còn có nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng. Vì vậy, Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS và đặc biệt là hoạt động định giá BĐS. Nhà nước đã thông qua việc xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính nhà ở, cụ thể: Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống đăng ký thống kê đất đai và cấp GCNQSD đất. Đây là một việc làm quan trọng nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai dễ dàng và chặt chẽ. Giải pháp này còn tác động mạnh mẽ tới hoạt động của thị trường BĐS và sự phát triển của thị trường QSD đất, làm giảm bớt số lượng các cuộc tranh chấp đất đai đang diễn ra rất phổ biến và làm tăng thêm số lượng các cuộc giao dịch (vì người sở hữu BĐS có GCNQSD đất thì mới có thể mua bán, thế chấp, góp vốn kinh doanh…). Thứ hai, kiện toàn bộ máy các cơ quan quản lý về BĐS, đẩy mạnh cải cách hành chính, thủ tục quản lý BĐS. Xác định rõ quyền hạn, chức năng của các cơ quan. Xây dựng đội ngũ các cán bộ chuyên môn trong sạch. Thứ ba, thành lập một cơ quan của Chính phủ chuyên trách quản lý BĐS. Hiện nay ở nước ta, hoạt động quản lý BĐS còn diễn ra dàn trải với sự tham gia của nhiều cấp từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp, chính quyền các cấp…; tới các Bộ, các ngành như: Bộ tài nguyên và môi trường (Vụ đăng ký và thống kê đất đai), Bộ tài chính (Ban Vật giá, Cục công sản), Bộ xây dựng. Từ thực trạng trên dẫn đến hoạt động quản lý diễn ra thiếu hiệu quả và gây khó khăn trong việc thực hiện, mất thời gian do phải qua nhiều khâu trung gian hoặc không có một bộ phận nào chịu trách nhiệm chính. Đây là vấn đề đáng quan tâm cần được Nhà nước và các cơ quan chức năng sớm giải quyết nhằm tạo sự thông thoáng trong làm việc cũng như nâng cao tính thống nhất và hiệu quả trong việc quản lý BĐS đang còn gặp rất nhiều khó khăn như hiện nay. 3.2.2.2. Giải pháp về chính sách pháp lý – Hoàn thiện các quy định pháp luật về các quyền đối với đất đai và nhà ở; các giao dịch dân sự, giao dịch bảo đảm; đăng ký BĐS, đăng ký giao dịch bảo đảm; định giá, đấu giá và kinh doanh BĐS. – Xây dựng hệ thống thông tin về đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên những biến động về đất đai, minh bạch, rõ ràng, chính xác, dễ tiếp cận đối với các tổ chức và cá nhân có liên quan. – Hoàn thiện hệ thống định giá tài sản trong đó có BĐS (đất đai và các tài sản gắn liền với đất) để tạo cơ sở cho việc định giá nhà ở, BĐS, cung cấp các thông tin cần thiết cho các cá nhân, tổ chức tín dụng và các nhà đầu tư. – Thống nhất, tập trung các quy định của pháp luật về chứng minh QSD đất, QSH nhà ở và các BĐS khác nhằm đảm bảo yêu cầu về cải cách hành chính và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức khi thực hiện thủ tục đăng ký BĐS (một cửa, một dấu, một giấy, một thủ tục). – Xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý là một giải pháp rất quan trọng và không thể thiếu nhằm tạo hành lang pháp lý thúc đẩy sự hình thành, phát triển của thị trường BĐS và hoạt động định giá BĐS thế chấp. – Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai và nhà ở tạo ra cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp và cá nhân trong những mối quan hệ về đất đai và nhà ở. Thứ nhất, chính sách về giá đất: Sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh khung giá đất do Nhà nước ban hành sao cho giá đất theo qui định Nhà nước và giá thị trường gần với nhau hơn, không quá chênh lệch, tạo điều kiện thuận lợi trong việc thu tiền khi giao đất, đền bù khi thu hồi đất và đặc biệt là tránh thất thu về tiền thuế cho Nhà nước. Thứ hai, tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá BĐS thế chấp. Hiện nay, công tác định giá thế chấp còn thiếu những căn cứ pháp lý quan trọng đặc biệt là những phương pháp định giá BĐS thế chấp chuẩn để các tổ chức làm căn cứ để tiến hành định giá. Bởi vậy, với chức năng quản lý của mình, Nhà nước cần sớm đưa ra những căn cứ và điều kiện áp dụng các phương pháp định giá BĐS thế chấp, tạo ra một quy trình định giá chuẩn làm căn cứ cho các tổ chức, cá nhân trong công tác định giá BĐS thế chấp. 3.2.2.3. Giải pháp xây dựng quy trình định giá bất động sản thế chấp chuẩn quốc gia Trong điều kiện của thị trường BĐS nước ta hiện nay, công tác định giá BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn có nhiều hạn chế, không theo một quy trình định giá chuẩn nào. Chính vì vậy, việc xây dựng một quy trình định giá BĐS thế chấp chuẩn quốc gia là rất cần thiết. Trên thực tế, các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ về quy trình, quy phạm; trình tự thủ tục trong định giá BĐS thế chấp, quản lý giá BĐS vẫn còn đang thiếu và hầu như là chưa có. Do đó, việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của các cuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các CVĐG, tạo điều kiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá BĐS thế chấp ở nước ta hiện nay. 3.2.2.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới Một trong những nguyên nhân kìm hãm sự phát triển của hoạt động định giá BĐS thế chấp ở nước ta hiện nay là trình độ chuyên môn, nghiệp vụ định giá của các CVĐG không cao và có nhiều hạn chế. Trong khi đó, đây lại là đòi hỏi cần thiết để có thể thực hiện đuợc các bước trong quá trình định giá cũng như trong việc nâng cao chất lượng định giá. Do đó, Nhà nước ta nên quan tâm, tạo mọi điều kiện thuận lợi nhằm cải thiện năng lực, nâng cao trình độ cũng như phong cách làm việc chuyên nghiệp của những nhà định giá trong nước bằng cách thường xuyên tổ chức đào tạo nghiệp vụ và cấp giấy chứng chỉ hành nghề định giá cho những người có nhu cầu muốn tham gia vào công tác định giá hoặc những người đang công tác tại các cơ quan, tổ chức có hoạt động định giá mà chưa có chứng chỉ hành nghề. Để có thể thực hiện được việc này đòi hỏi Nhà nước phải lập ra một cơ quan chức năng nhận trách nhiệm chuyên đào tạo và kiểm tra, giám sát hoạt động định giá của các cán bộ định giá. 3.3. Một số kiến nghị 3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền * Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà Đi vay và cho vay là hoạt động chủ yếu trong nghiệp vụ của các Ngân hàng thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi vay vốn là phải có TSBĐ hoặc là bảo đảm bằng thế chấp hoặc là bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung hoặc dài hạn đều thế chấp BĐS và yêu cầu đối với BĐS thế chấp là phải có GCNQSD đất hoặc GCNQSH nhà. Nhiều trường hợp khách hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà và đất chưa có các giấy tờ trên nên không thế chấp vay vốn được, đành mất cơ hội kinh doanh. Tình hình này đã làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín dụng của ngân hàng. Hiện nay, ở Hà Nội (cũng như ở một số nơi trên cả nước) vẫn còn rất nhiều nhà, đất chưa được cấp QSD đất và QSH nhà. Thực trạng trên là do nhiều nguyên nhân và hiện nay Sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã và đang có những giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSD đất và GCNQSH nhà cho một số khu vực chưa được cấp. Ví dụ như sở đã ủy quyền cho cấp quận/huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng là một tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì nếu tốc độ cấp giấy chứng nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển và lớn mạnh. * Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản thế chấp Như đã biết, định giá BĐS thế chấp ở nước ta là một ngành con khá mới mẻ, cả về lý luận cũng như thực tiễn. Mặt khác, các văn bản pháp luật lại chưa có một văn bản nào quy định, hướng dẫn chi tiết quy trình định giá BĐS thế chấp, điều này gây rất nhiều khó khăn cho các cơ quan, tổ chức thực hiện công tác này. Trong định giá BĐS thế chấp, các văn bản pháp luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các trường hợp phức tạp thì thuê tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, Sở địa chính nhà đất) nhưng cả những tổ chức thuê trên cũng chưa có một phương pháp định giá thống nhất và được quy định bằng văn bản Nhà nước. Thế chấp BĐS là một bộ phận trong hoạt động của thị trường BĐS, khi thị trường BĐS hình thành và phát triển thì việc có một phương pháp định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng là rất cần thiết và cấp bách. Đề nghị Chính phủ cùng với các bộ, ngành liên quan nghiên cứu và ban hành một văn bản pháp luật đáp ứng được các yêu cầu trên. * Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nhưng QSD đất lại được giao cho các tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy nhiên, hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy các giao dịch của hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp. Những văn bản pháp lý liên quan đến nhà và đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản chính thức nào quy định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về QSH nhà, QSD đất dẫn đến tình trạng giao dịch tự phát và giao dịch ngầm về BĐS. Thậm chí thị trường còn hoạt động tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai gây khó khăn cho công tác định giá về việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc. Thủ tục phiền hà, thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS… đang là những yếu tố cơ bản cản trở các giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt cơ quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế các giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Xóa bỏ thị trường ảo, không cho phép chuyển đổi ngoài sự quản lý của Nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là: + Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đối với đất. Thực tế hiện nay là Nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa thực sự phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện được ý chí của Nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch về nhà và đất. Nhà nước có quyền đưa ra các văn bản pháp lý để giữ QSH và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ QSH đất đai, QSD BĐS. + Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều này chính là việc tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS thế chấp. + Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS. Nhà nước cần nghiên cứu và đưa ra một cơ chế lãi suất phù hợp, nên quy định về các giao dịch phải theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay. Giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại BĐS khác. Bên cạnh đó phải có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các khoản thu thuế, phí và lệ phí... Như vậy, việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Nhà nước đã tạo ra môi trường thuận lợi cho các BĐS thế chấp. Tức là các BĐS thế chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn. * Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới Trên thị trường BĐS, cung – cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung – cầu và làm thay đổi cung – cầu về BĐS. BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, cung về BĐS thường biến động chậm hơn so với sự biến động của cầu về BĐS. Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất… tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải sau đó một thời gian cung mới đáp ứng được cầu. Vì vậy, nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm sức ép tăng giá BĐS trên thị trường. Nhưng trong thị trường BĐS, như ở nước ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung, cầu BĐS trên thị trường là một việc rất khó khăn và không thể làm được vì không có đủ thông tin, các giao dịch về BĐS. Chủ yếu các giao dịch đều là các giao dịch ngầm, không có giao dịch nào được thông qua sàn, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và Nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn đến những khó khăn trong việc xác định giá trị của BĐS một cách chính xác. Để phục vụ cho việc tính giá trị đất cho các mục đích khác nhau, Chính phủ đã ban hành nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 về khung giá các loại đất và UBND thành phố Hà Nội đã căn cứ vào NĐ 87/1994/NĐ-CP ban hành bảng giá đất tại Hà Nội, nhưng cho đến nay cả hai bảng giá trên đều không còn phù hợp so với thực tế. Vì vậy, đối với những BĐS thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vào khung giá của Nhà nước để xác định giá trị thì giá trị của BĐS sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, đây là điều cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy, để cải thiện tình hình các ngân hàng thường xác định giá BĐS thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của các ngân hàng. Khi đã có khung giá mới của Chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định giá BĐS thế chấp. Hiện nay, với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá BĐS thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm định giá khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mại, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động theo sự biến động lên xuống của thị trường. Biên độ dao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ dao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ dao động nếu tài sản đó ít biến động. Để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn, một khung giá có biên độ dao động phù hợp sẽ giúp cho giá trị BĐS thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mại để thu nợ. Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, Chính phủ, các bộ, ngành cần phối hợp với nhau để ban hành một khung giá khác phù hợp hơn. * Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực và trình độ, trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Hiện nay, Chính phủ và các cơ quan chức năng đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS. Trong thị trường BĐS, giá cả BĐS là rất quan trọng, không những thế nó còn quan trọng trong việc quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý Nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với các mục đích khác nhau trong thị trường. Vì vậy, sự tồn tại của một cơ quan chuyên định giá BĐS là rất cần thiết. Cơ quan này có thể làm tham mưu cho các cơ quan, tổ chức thường xuyên có liên quan đến các vấn đề về định giá, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các kết luận của mình. 3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu và sớm trình lên Chính phủ, Quốc hội luật thế chấp tài sản và các văn bản hướng dẫn việc xác định QSH tài sản đặc biệt là nhà cửa, GCNQSD đất; sớm hoàn tất các thủ tục, giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp tạo điều kiện cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Đối với các BĐS được sử dụng là tài sản thế chấp nhiều lần tại một bên cho vay để vay vốn thì ngân hàng cần có các văn bản hướng dẫn để các giao dịch được diễn ra thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng được vay vốn. 3.3.3. Kiến nghị với Techcombank Quan tâm hơn nữa đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường hơn nữa việc giao lưu học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán bộ trẻ có năng lực, có kiến thức, trình độ về công tác định giá thế chấp. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần có những chính sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc của các nhân viên. Có hệ thống thông tin, dữ liệu cho phép theo dõi, cập nhật thường xuyên, chính xác và đầy đủ mức độ rủi ro trong hoạt động tín dụng của ngân hàng cũng như trong công tác định giá BĐS thế chấp. Đầu tư cơ sở hạ tầng, máy móc trang thiết bị và phương tiện nhằm phục vụ tốt hơn nữa công tác tín dụng nói riêng và hoạt động kinh doanh nói chung. Tiếp tục đổi mới công nghệ, cung cấp thêm các phần mềm ứng dụng, trang thiết bị máy móc và hệ thống mạng hiện đại. KẾT LUẬN Định giá BĐS thế chấp là một trong những khâu quan trọng trong hoạt động cấp tín dụng của Techcombank. Thông qua kết quả định giá, ngân hàng sẽ đưa ra được các quyết định cho vay hợp lý, đảm bảo cho ngân hàng vừa giảm được đến mức thấp nhất rủi ro có thể mang lại vừa thu được lợi nhuận. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế và hệ thống tài chính, hoạt động định giá thế chấp tại các ngân hàng ngày càng đóng một vai trò quan trọng trong quá trình phát triển của hoạt động tín dụng. Sau hơn 15 năm hình thành và phát triển Techcombank đã đạt được những thành công nhất định, đặc biệt là trong công tác định giá BĐS thế chấp. Trong những năm vừa qua, hoạt động định giá BĐS thế chấp luôn được các cấp lãnh đạo của Techcombank quan tâm và tạo nhiều điều kiện. Có thể nói, Techcombank là một trong những ngân hàng đi đầu trong công tác định giá BĐS thế chấp. Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đã đạt được thì ngân hàng cũng không tránh khỏi những sai xót trong công tác định giá. Về mặt lý luận, khóa luận đã đi sâu vào nghiên cứu và làm sáng tỏ các vấn đề cơ bản có liên quan đến định giá thế chấp: các khái niệm, căn cứ, nguyên tắc định giá BĐS thế chấp, các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS thế chấp, quy trình định giá BĐS và phân tích kinh nghiệm định giá của một số ngân hàng trong nước và trên thế giới. Khóa luận còn nghiên cứu và phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank. Qua đó, thấy được những mặt mạnh và cũng như những mặt chưa hoàn thiện của công tác định giá BĐS thế chấp. Trên cơ sở nghiên cứu, phân tích lý luận và thực trạng, khóa luận đã mạnh dạn đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp. Ngoài ra, khóa luận còn đưa ra một số kiến nghị với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, kiến nghị với Techcombank nhằm hoàn thiện và nâng cao hơn nữa chất lượng của hoạt động định giá BĐS thế chấp. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật dân sự 2005 Luật đất đai 2003 – Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật kinh doanh bất động sản 2007 Pháp lệnh giá GS. TSKH Lê Đình Thắng (Chủ biên). Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất - NXB Chính trị quốc gia, năm 2000 PGS. TS. Hoàng Văn Cường. Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Xây dựng, năm 2006 Nguyễn Minh Kiều. Tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng - NXB Tài chính, năm 2007. Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài chính Quản lý đất đai và bất động sản đô thị - Nhà xuất bản xây dựng Tạp chí địa chính Tạp chí thị trường bất động sản Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề thị trường bất động sản” Trường Đại học kinh tế quốc dân: “Giáo trình quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở” Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở Quyết định 1065/2003/QĐ-TGĐ ngày 10/11/2003 của Tổng giám đốc Techcombank về hướng dẫn nhận tài sản bảo đảm Quyết định 04319/2007/QĐ-TGĐ, ngày 28/08/2007 của Tổng giám đốc Techcombank quy định về phương thức định giá “Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất tại các địa bàn Hà Nội, Hà Tây, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh” Quyết định 1546/2008/QĐ-TGĐ ngày 20/03/2008 của Tổng giám đốc Techcombank về “sửa đổi, bổ sung phụ lục hệ số K, phương thức định giá và tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng với đất tại các địa bàn Hà Nội, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh” Hồ sơ định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Techcombank Báo cáo thường niên năm 2007, 2008 Báo cáo kết quả cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của Khối quản lý tín dụng và quản trị rủi ro năm 2008 Báo cáo kết quả định giá tài sản bảo đảm của Phòng định giá tài sản năm 2008 Khoá luận tham khảo của các khóa trước Website: www.vneconomy.vn www.asset.vn www.techcombank.com.vn www.sanotc.vn LỜI CẢM ƠN Sau 4 năm học tập và rèn luyện dưới mái trường Đại học Kinh tế Quốc dân, là sinh viên của Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, em đã được các thầy cô giáo trong trường nói chung và các thầy cô trong Khoa nói riêng tận tình giảng dạy. Các thầy cô đã cung cấp cho chúng em những kiến thức căn bản về kinh tế nói chung và những kiến thức về chuyên ngành kinh tế địa chính nói riêng. Không chỉ dừng lại ở việc cung cấp lý thuyết, các thầy cô và nhà trường còn tạo mọi điều kiện thuận lợi để chúng em tiếp cận gần hơn nữa các kiến thức đã được học qua đợt thực tập trước khi tốt nghiệp. Qua gần 5 tháng thực tập tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank, được sự chỉ bảo và giúp đỡ tận tình của các anh chị trong Phòng định giá và quản lý tài sản đã giúp em tiếp cận gần hơn đến công tác định giá thực tế được áp dụng tại Ngân hàng. Qua đó, giúp em có được cái nhìn khách quan và chân thực hơn về thực tế của công tác định giá BĐS thế chấp đã được học trong nhà trường. Qua đây cho em gửi làm cảm ơn trân thành nhất đến các thầy cô trong trường đại học Kinh tế quốc dân nói chung, các thầy cô trong Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên nói riêng đã quan tâm và chỉ bảo cho chúng em trong suốt 4 năm vừa qua. Đặc biệt cho em gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới cô giáo, thạc sỹ Vũ Thị Thảo, người đã định hướng, hướng dẫn em rất nhiều trong thời gian vừa qua, tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp em hoàn thành tốt khóa luận này. Đồng thời cũng cho em gửi lời cảm ơn đến các anh chị trong Phòng định giá tài sản, Ngân hàng Thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank đã giúp đỡ, cung cấp đầy đủ các tài liệu cần thiết để em hoàn thành tốt khóa luận này. Một lần nữa em xin trân thành cảm ơn! Sinh viên Nguyễn Thanh Ngọc