Đề tài Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk

LỜI CẢM ƠN Chúng tôi xin chân thành cảm ơn: Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam Toàn thể các thầy cô trong trường, đặc biệt là các thầy cô trong ngành Quản lý Đất đai và khoa kinh tế & quản trị kinh doanh đã dìu dắt, giúp đỡ và đã trang bị, truyền tải cho chúng tôi toàn bộ kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ trong suốt quá trình học tập. Cô Nguyễn Thị Hải Ninh bộ môn kinh tế - Trường Đại học Lâm Nghiệp Việt Nam đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho chúng tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành chuyên đề này Lãnh đạo Phòng Tài nguyên & Môi trường, Lãnh đạo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất của thành phố Buôn Ma Thuột đã tận tình giúp đỡ chúng tôi. Công ty cổ phần BĐS ETC, công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng, trung tâm dịch vụ nhà đất Hữu Phát và một số trung tâm, cá nhân ở tại thành phố Buôn Ma Thuột đã hợp tác giúp đỡ. Các bạn trong lớp 51Quản lý Đất đai và bạn bè thân hữu gần xa đã giúp đỡ, động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài. Trong thời gian thực hiện chuyên đề này đôi khi chúng tôi cũng gặp phải những khó khăn, mệt mỏi, vướng mắc. Nhờ có sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô, phòng ban; các công ty, trung tâm, cá nhân và bạn bè vì vậy mà những mệt mỏi nhanh chóng qua đi, chúng tôi như có thêm sức mạnh để hoàn thành xong công việc. Không biết nói gì hơn chúng tôi xin gửi lời thành kính biết ơn sâu sắc nhất tới tất cả các thầy cô trong trường, các phòng ban và tất cả bạn bè lời chào thân thiện nhất Chúng tôi xin trân trọng cảm ơn./. Hà Nội, ngày 28 tháng 07 năm 2009 Sv. Nguyễn Thị Như Phạm Thị Bích Phượng DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂUTrang DANH MỤC CÁC BẢNG BIÊU, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH ẢNH TRANG Sơ đồ 2.1 Tam giác môi giới BĐS 26 Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 của thành phố Buôn Ma Thuột 34 Biểu đồ 4.2 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 35 Bảng biểu 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Ma Thuột năm 2007 23 Bảng biểu 4.2. Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 24 Bảng biểu 4.3 Kết qủa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2005-2008 31 Bảng biểu 4.4 Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai của thành phố từ 2005-2008 32 Bảng biểu 4.5 Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố 34 Bảng biểu 4.6 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 34 Bảng biểu 4.7 Bảng tính hoa hồng môi giới BĐS của công ty 39 Bảng biểu 4.8 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của công ty / tháng 40 Bảng biểu 4.9 Lệ phí dịch vụ nhà đất của trung tâm 44 Bảng biểu 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của trung tâm/ tháng 45 Bảng biểu 4.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của cá nhân 49 Hình ảnh 4.1 Một số hình ảnh của công ty môi giới BĐS 41 Hình ảnh 4.2 Văn phòng giao dịch trong thời gian tới 42 Hình ảnh 4.3 Một số hình ảnh của trung tâm môi giới BĐS 48 Hình ảnh 4.4 Một số hình ảnh của cá nhân môi giới BĐS 51

doc67 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2463 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
vào thị trường BĐS nhưng lại không thể thực hiện được các giao dịch hoặc khi tham gia giao dịch thì BĐS đang trong tình trạng tranh chấp, không có tính pháp lý gây nên những khó khăn, rắc rối, phức tạp thêm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.     - Hiện nay trên địa bàn thành phố vẫn còn 1716,72 ha diện tích đất chưa sử dụng. Là tiềm năng để thành phố đưa vào khai thác cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Nếu các dự án phát triển kinh tế đó có tính khả thi cao sẽ tạo nên một làn sóng đầu tư đến với thành phố. Từ đó sẽ kích thích các hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS nói riêng và hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS nói chung phát triển mạnh hơn và có tính chuyên nghiệp hơn.     - Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, không có hoặc không theo quy hoạch, sử dụng đất phân tán, manh mún còn phổ biến dẫn đến việc khai thác tiềm năng đất đai hiệu quả chưa cao.     - Phần lớn diện tích của thành phố là đất nông nghiệp, đất ở chiếm tỷ lệ tương đối nhỏ. Nhưng theo quy luật phát triển của xã hội thì cùng với sự gia tăng dân số là sự phát triển của cơ sở hạ tầng, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp và các công trình khác. Do đó quỹ đất nông nghiệp sẽ giảm dần và quỹ đất phi nông nghiệp sẽ tăng lên. Từ đây các hoạt động giao dịch, mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra sôi động hơn, nó sẽ kích thích cho hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phát triển mạnh. 4.3. Thực trạng hoạt động môi giới BĐS trên  địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột trong những năm gần đây. 4.3.1. Một số loại mô hình điển hình môi giới BĐS     Những thay đổi, phát triển của cơ chế thị trường và các yếu tố kinh tế xã hội đã góp phần làm tăng nhanh giá trị về quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu lớn trong nhân dân và diễn biến thường xuyên. Tuy nhiên, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trong khi đó thông tin trên thị trường BĐS lại khá phức tạp và thường không hoàn hảo. Thêm vào đó thủ tục pháp lý cho mỗi lần giao dịch tại các cơ quan hành chính rất rườm rà và mất nhiều thời gian. Vì thế, đòi hỏi phải có một đối tác thứ ba là người trung gian có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm vững các thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về BĐS, giới thiệu, hướng dẫn cách tiến hành cho cả hai bên trong quá trình giao dịch, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch BĐS thõa mãn nhu cầu đặt ra .       Từ các nhu cầu bức thiết nêu trên, trong những năm gần đây các hoạt động môi giới, tư vấn liên quan về đất đai đã ra đời trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột và tồn tại ba loại hình môi giới cơ bản. 4.3.1.1. Loại hình môi giới BĐS được tổ chức theo mô hình công ty     - Số lượng chỉ có khoảng 3 công ty, đây là một con số khá khiêm tốn, phân bố một cách thưa thớt trên địa bàn thành phố. Thông thường các công ty hoạt động về nhiều lĩnh vực như: tư vấn thiết kế xây dựng, đo đạc thành lập bản đồ và trong đó môi giới mua bán BĐS, thuê, cho thuê BĐS, tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất cũng là một công việc chiếm vị trí quan trọng trong các hoạt động đó.     Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường, các công ty đã không ngừng phát huy uy tín, sáng tạo trong lĩnh vực môi giới và tiếp thị nhà đất. Qua những năm hoạt động công ty đã mang đến nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư, an cư tại các khu công nghiệp, khu dân cư, đã tạo được ấn tượng mạnh mẽ đối với khách hàng bằng phong cách phục vụ chuyên nghiệp và sự an toàn trong giao dịch nhà đất, được khách hàng và các chủ đầu tư tín nhiệm và đánh giá cao về: năng lực tiếp thị, uy tín và chuẩn mực, nguồn hàng phong phú, trình độ và kỹ năng môi giới…     Tuỳ  vào quy mô, tính chất công việc, mức độ và phạm vi hoạt động mà cơ cấu tổ chức, nguồn nhân lực của công ty có từ 8 - 20 người. Để phù hợp với tình hình kinh doanh và diễn biến phức tạp của thị trường, bộ phận chính của công ty gồm:        - Giám đốc: là người đại diện theo pháp luật của công ty, quyết định tất cả các vấn đề liên quan đến hoạt động của công ty, tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty. Tất cả giám đốc của các công ty này đều có trình độ kỹ sư đại học đến thạc sỹ kinh tế.        - Phó giám đốc: trình độ đại học.        Ngoài hai chức vụ quan trọng đó công ty còn có các nhân sự như: kế toán, nhân viên kinh doanh, nhân viên môi giới, nhân viên phát triển thị trường. Hầu hết lực lượng này đã có trình độ trung cấp trở lên và một số ít nhân viên môi giới đã có chứng chỉ hành nghề.        - Phạm vi hoạt động: Liên tỉnh.        - Nguồn cung ứng BĐS: Người bán BĐS đóng vai trò quan trọng đối với công ty, họ cũng là một thành phần quan trọng trong tam giác môi giới. Không có họ tam giác môi giới cũng không tồn tại tức là quá trình môi giới không thể xảy ra. Phần lớn nguồn cung về BĐS tại các công ty là từ: nhân viên phát triển  thị trường, bạn bè, khách hàng đến ký gửi và các mối quan hệ xã hội khác. Trong các nguồn cung đó thì khách hàng đến ký gửi thường chiếm phần lớn nguồn hàng mà công ty nhận được.       Các thông tin về BĐS đăng ký giao dịch được các công ty thành lập một danh sách và giới thiệu công khai tại trụ sở của cơ quan.       - Loại hình BĐS môi giới: đất ở, đất nông nghiệp, nhà ở, văn phòng.       Các hoạt động quảng cáo của công ty như: trên mạng internet, trên báo, phát tờ rơi...       - Hoa hồng môi giới BĐS Bảng 4.7 Bảng giá tính hoa hồng môi giới BĐS STT Hình thức môi giới Phương pháp tính 1 Môi giới về  mua, bán BĐS Giá  trị thu theo phương pháp tính luỹ  tiến từng phần A Từ 0 triệu đến 30 triệu 2% giá trị tài sản B Trên 300 triệu đến 1 tỷ đồng 6 triệu + 0,7% giá trị tài sản vượt trên 300 triệu C Trên 1 tỷ đến 1,5 tỷ đồng 10,9 triệu + 0,4% giá  trị tài sản vượt trên 1 tỷ D Trên 1,5 tỷ đồng 12,9 triệu + 0,2% giá  trị tài sản vượt trên 1,5 tỷ đồng 2 Môi giới về  thuê, cho thuê BĐS (áp dụng đối với giá thuê BĐS của tháng đầu tiên) 50% giá  thuê của tháng đầu tiên         Nguồn: Số liệu điều tra     - Số lượng khách hàng đến đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty.  Bảng 4.8. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của công ty Giai đoạn     Mua, bán BĐS     Thuê, cho thuê BĐS Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Trước 2003 30 – 35 10 – 15 35 - 45 20 – 25 15 - 20 75 - 80 Từ  2003-2006 20 – 25 10 – 12 45 - 50 15 – 20 6 - 10 40 - 50 Từ  khi Việt Nam gia nhập WTO 10 – 15 5 – 8 50 - 55 10 – 15 6 - 8 55 - 60     Nguồn: Số liệu điều tra     ¯Nhận xét:     - Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng công ty có  khoảng 30 - 35 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 20 - 25 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 10 - 15 lần và 15 - 20 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS. Do đó tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 35 - 45%; thuê, cho thuê BĐS là 75 - 80%.      - Giai đoạn 2003 - 2006: trung bình mỗi tháng công ty có  khoảng 20 - 25 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 15 - 20 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 10 - 12 lần và 6 - 10 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 45 - 50% ; thuê, cho thuê BĐS là 40 - 50%.     - Giai đoạn Việt Nam gia nhập WTO: trung bình mỗi tháng công ty có khoảng 10 - 15 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 10 - 15 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 5 - 8 lần và 6 - 8 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/ tháng của công ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50 - 55%; thuê, cho thuê BĐS là 55 - 60%.     Như  vậy số lượng khách hàng đến đăng ký giao dịch và số lượng giao dịch thành công giảm dần qua các năm. Giai đoạn khi Việt Nam gia nhập WTO chỉ bằng 50% giai đoạn trước 2003, đây là một con số khá lớn. Sự giảm sút này có thể giải thích bằng nguyên nhân đó là vào thời điểm này giá đất trên thị trường BĐS ở Việt Nam nói chung cũng như ở thành phố Buôn Ma Thuột nói riêng còn ở mức cao so với các nước trên thế giới, nên nhiều người dân có nhu cầu thực sự không có khả năng thanh toán. Hơn nữa, ngày nay khách hàng đã càng am hiểu hơn về thị trường BĐS, vì BĐS là hàng hoá có giá trị lớn nên họ càng cân nhắc và dè dặt hơn trước quyết định đầu tư của mình. Về phía người bán, do thói quen tính BĐS bằng vàng mà trong thời gian vừa qua giá vàng lại tăng giảm đột biến, điều này lại càng làm nản lòng người mua. Trong khi đó, đa số người bán lại dùng tiền nhàn rỗi vào việc đầu tư BĐS nên họ không bị áp lực phải bán BĐS vào thời điểm nhạy cảm này, do đó nó cũng góp phần làm cho số lượng giao dịch trên thị trường giảm xuống. Và đây cũng chính là nguyên nhân của việc sụt giảm số lượng giao dịch của công ty trong năm vừa qua.                Hình 4.1 Một số hình ảnh của các công ty môi giới BĐS. ¯ Giới thiệu một mô hình công ty điển hình trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột: Công ty Bất Động Sản ETC + Địa chỉ: 240 Lê Duẩn, thành phố Buôn Ma Thuột. + Thời điểm thành lập: năm 2001 + Số lượng cán bộ công nhân viên: 13 nhân viên + Trình độ nhân viên trong công ty: 100% đã tốt nghiệp trung học phổ  thông, đã có nhân viên được cấp chứng chỉ môi giới và chứng chỉ định giá BĐS. + Hình thức giao dịch: môi giới mua, bán, thuê, cho thuê BĐS. + Loại hình BĐS môi giới: đất ở, đất nông nghiệp, nhà  ở, văn phòng.     Trong thời gian tới Công ty BĐS ETC sẽ lập sàn giao dịch BĐS tại vị trí mà hiện nay công ty đang tọa lạc. Đây là sàn giao dịch BĐS chuẩn đầu tiên tại Đắk Lắk cung cấp các dịch vụ: Mua bán BĐS qua sàn; Môi giới BĐS; Định giá BĐS; Tư vấn BĐS; Quảng cáo BĐS; Đấu giá BĐS; Quản lý BĐS.      Hình 4.2. Văn phòng của sàn sẽ  được thành lập trong thời gian tới                 Đây là một dự định nằm trong lộ trình phát triển của công ty nhằm đảm bảo cho khách hàng có một địa chỉ giao dịch nhà đất đáng tin cậy. Và đây cũng là nơi giới thiệu, quảng bá và giao dịch sản phẩm nhà đất tại các dự án do công ty đầu tư hoặc liên kết kinh doanh và người có nhu cầu về bất cứ loại sản phẩm BĐS nào cũng đều có thể tìm thấy tại sàn giao dịch. Các doanh nghiệp có sản phẩm BĐS hội đủ yêu cầu pháp lý muốn đưa ra thị trường đều có thể gửi bán tại sàn giao dịch.     Với sàn giao dịch, việc thẩm định tính pháp lý của sản phẩm BĐS là không khó. Do vậy, chúng tôi nghĩ  rằng càng về sau, số lượng BĐS riêng lẻ  cũng sẽ được người dân tự nguyện đưa vào sàn để giao dịch nhằm có sự an toàn cao. 4.3.1.2 Loại hình môi giới BĐS được tổ chức theo mô hình trung tâm     - Số lượng trung tâm hoạt động trong lĩnh vực môi giới có phần nhiều hơn so với các công ty, theo số liệu thu thập được thì con số này là 7, phân bố rải rác, đều khắp trên địa bàn thành phố.     - Phạm vi hoạt động của các trung tâm chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực như: môi giới mua, bán, thuê, cho thuê BĐS, tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất, nhận ký gửi BĐS.     - Nguồn nhân lực của các trung tâm tương đối ít so với các công ty, mỗi trung tâm có khoảng từ 2 - 5 người, hầu hết những người này đã có trình độ trung cấp trở lên. Các trung tâm đều đã đăng ký hoạt động kinh doanh, có nộp thuế cho nhà nước nhưng nhân viên môi giới chưa có chứng chỉ hành nghề.     - Nguồn cung BĐS của các trung tâm chủ yếu là từ: gia đình, bạn bè, khách hàng đến ký gửi, các mối quan hệ xã hội khác và có một số trung tâm là từ nhân viên phát triển thị trường.     Các thông tin về BĐS đăng ký giao dịch được các trung tâm này thành lập danh sách và giới thiệu công khai tại trụ sở mà trung tâm đang toạ lạc.     Để làm thủ tục gửi bán nhà, đất cần có những thông tin sau:     - Photocopy giấy tờ nhà, đất cần gửi bán.     - Photocopy giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu nhà (chủ sử dụng đất).     Cơ  sở vật chất của các trung tâm còn sơ sài bởi lẽ quy mô hoạt động của nó không lớn.      - Các hoạt động quảng cáo của trung tâm: đăng ký trên các phương tiện thông tin đại chúng như: tổng đài 1080, trên báo, phát tờ rơi, trên mạng…     - Loại tài sản môi giới chủ yếu là: đất ở,  đất nông nghiệp và nhà ở. Hầu hết những BĐS này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có liên quan.     - Hoa hồng môi giới BĐS.     Bảng 4.9 Bảng giá tính lệ  phí dịch vụ nhà  đất của trung tâm     Đơn vị tính: triệu đồng     1. SỐ TIỀN THU DỊCH VỤ MUA BÁN NHÀ ĐẤT STT     Số  tiền Thu % tổng giá trị  tài sản 1   10 – 200     10% 2 200 – 300     5% 3   300 – 500     3% 4   500 – 700     2% 5   700 trở lên     1%        2. SỐ TIỀN THU LỆ PHÍ XĂNG - ĐIỆN THOẠI (KHÔNG HOÀN LẠI) 1  Người gửi bán, mua BĐS     0,050 2  Người thuê, cho thuê BĐS     Nguồn: Số liệu điều tra     - Số lượng khách hàng đến đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của trung tâm, được thể hiện qua bảng 4.10 sau.  Bảng 4.10. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của trung tâm Đơn vị tính: BĐS Giai đoạn     Mua, bán BĐS     Thuê, cho thuê BĐS     Tư  vấn thủ tục nhà đất Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Trước 2003 12 – 16 7 - 10 60 -65 15 - 20 7 – 11 50 - 55 20 - 25 14 - 19 70 – 75 Từ  2003 - 2006 22 – 27 13 -17 60 -65 22 - 27 10 -14 45 - 55 25 -30 15 - 20 60 – 65 Từ  VN gia nhập WTO 11 – 15 5 – 8 50 -55 10 - 15 4 – 9 45 - 60 11 -15 7 - 11 65 – 75     Nguồn: Số liệu điều tra     ¯Nhận xét:     - Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng trung tâm có khoảng 12 -16 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 15 - 20 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 20 - 25 khách hàng cần đến việc tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 7 - 10; 7 - 11 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 14 - 19 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Do đó tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của trung tâm đối với hoạt động mua, bán BĐS là 60 - 65%; thuê, cho thuê BĐS là 50 - 55% và 70 - 75%  đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.     - Giai đoạn 2003 - 2006: trung bình mỗi tháng trung tâm có  khoảng 22 - 27 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và cũng 22 - 27 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS; 25 - 30 khách hàng đến trung tâm cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.  Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 13 - 17 lần; 10 - 14 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 15 - 20 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của trung tâm đối với hoạt động mua, bán BĐS là 60 - 65% ; thuê, cho thuê BĐS là 45 - 55% và 60 - 65% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.     - Giai đoạn từ khi Việt Nam gia nhập WTO: trung bình mỗi tháng trung tâm có khoảng 11 - 15 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 10 - 15 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 11 - 15 khách hàng đến trung tâm cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 5 - 8 lần; 4 - 9 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 7 - 11 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50 - 55%; thuê, cho thuê BĐS là 45 - 60% và 65 - 75% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.     Như  vậy, số lượng giao dịch thành công ở giai đoạn 2003 - 2006 tăng một cách đột biến, gấp 2 thậm chí  gấp 3 lần giai đoạn trước đó và cũng giảm một cách tương ứng vào giai đoạn khi Việt Nam gia nhập WTO. Qua đây, ta có thể thấy được thị trường trong những năm vừa qua đã có sự biến đổi tương đối phức tạp. Sự biến động này có thể giải thích bằng nguyên nhân đó là vào giai đoạn này đã có sự ra đời của nhiều cơ sở pháp lý quan trọng như: Luật Đất đai 2003, Luật nhà ở 2005, Luật kinh doanh BĐS 2006. Tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 khẳng định quyền của người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đựơc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chính những điều đó là yếu tố kích thích người sử dụng đất tham gia vào thị trường BĐS ngày càng nhiều và hơn nữa trong thời gian này Việt Nam vừa tham gia vào tổ chức kinh tế lớn nhất toàn cầu (WTO) tạo nên một động lực thu hút đầu tư đã góp phần làm cho thị trường có những biến động tương đối phức tạp. Luật kinh doanh BĐS 2006 ra đời đã có những quy định cụ thể về lĩnh vực môi giới như: yêu cầu tổ chức, cá nhân khi hành nghề môi giới phải có chứng chỉ môi giới… cộng với sự ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính diễn ra vào cuối năm 2007 đầu năm 2008 làm cho nền kinh tế phải đối mặt với nguy cơ: lạm phát và suy thoái. Do đó, nhà nước đã can thiệp vào bằng biện pháp chính sách tiền tệ thắt chặt, Ngân hàng Nhà nước tăng mạnh lãi suất, những tháng đầu năm 2008, lãi suất gia tăng chóng mặt, có thời điểm lên đến 21%/năm.            Hình 4.3 Một số hình ảnh của các trung tâm môi giới nhà đất ¯ Giới thiệu một trung tâm điển hình tại địa bàn nghiên cứu: Trung tâm Dịch vụ Nhà đất Hữu Phát       + Địa chỉ: 67 Trần Phú, phường Thành Công, thành phố  Buôn Ma Thuột.       + Trình độ nhân viên trong trung tâm: Giám đốc có trình độ cao đẳng, chưa có chứng chỉ hành nghề, nhân viên môi giới hoạt động chỉ dựa vào kinh nghiệm của bản thân và các thông tin cóp nhặt được ngoài thị trường.       + Hình thức giao dịch: môi giới mua, bán, thuê, cho thuê  BĐS, tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.       + Loại hình BĐS môi giới: đất ở, đất nông nghiệp, nhà ở và các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh gắn liền với đất.       + Cơ cấu tổ chức: 01 giám đốc                                  02 nhân viên môi giới.        + Phạm vi hoạt động: Liên  tỉnh         + Thời điểm thành lập: 7/2000 4.3.1.3 Loại hình môi giới BĐS là cá nhân        Đây là một hình thức làm ăn tương đối nhỏ lẻ, hoạt động của họ nằm ngoài tầm kiểm soát của cơ quan chức năng. Theo số liệu thu thập trên các phương tiện thông tin đại chúng thì số lượng cá nhân có đăng ký, quảng cáo các hoạt động của mình còn hạn chế.       - Phạm vi hoạt động: trong thành phố       Hình thức giao dịch: các cá nhân chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực như: môi giới mua, bán; thuê, cho thuê BĐS; tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.       - Loại tài sản môi giới chủ yếu gồm có hai loại là: đất và nhà xây sẵn       Họ  hoạt động một cách độc lập và luôn đi  đến mọi con đường, ngõ ngách của thành phố để tìm kiếm nguồn hàng. Hầu hết những người này không đăng ký kinh doanh, không có trình độ chuyên môn chỉ hoạt động dựa vào kinh nghiệm của bản thân và thông tin cóp nhặt được. - Số lượng khách hàng đăng ký, số giao dịch thành công và tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của cá nhân môi giới.        Bảng 4.11. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của cá nhân      Đơn vị tính: BĐS      Thời gian     Mua, bán BĐS Thuê, cho thuê  BĐS     Tư  vấn thủ tục Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Trước 2003 9 – 13 4 - 5 40 – 45 4 – 6 2 - 3 50 6 – 8 6 - 7 90 - 100 Từ 2003-2006 5 - 8 2 - 3 35 – 40 3 – 4 1 - 2 35 – 50 5 – 7 5 - 6 85– 100 Từ  khi Việt Nam gia nhập WTO 2 - 4 1 - 2 50 1 – 2 0 - 1 50 3 – 4 2 - 3 60 - 75     Nguồn: Số liệu điều tra      ¯Nhận xét:           - Giai đoạn trước 2003: trung bình mỗi tháng cá nhân có khoảng 9 - 13  khách hàng đăng ký mua, bán BĐS; 4 - 6  khách hàng đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 6 - 8  khách hàng cần đến việc tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 4 - 5; 2 - 3  lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 6 - 7 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Do đó tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của trung tâm đối với hoạt động mua, bán BĐS là 40 - 45%; thuê, cho thuê BĐS là 50 % và 90 - 100%  đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.     - Giai đoạn 2003 - 2006: Trung bình mỗi tháng cá nhân có khoảng 5 - 8 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS và 3 - 4 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS; 5 - 7 khách hàng đến trung tâm cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.  Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 2 - 3 lần; 1 - 2 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 5 - 6  lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của trung tâm đối với hoạt động mua, bán BĐS là 35 - 40% ; thuê, cho thuê BĐS là 35 - 50% và 85 - 100% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.     - Giai đoạn Việt Nam gia nhập WTO: Trung bình mỗi tháng trung tâm có khoảng 2 - 4 khách hàng đến đăng ký mua, bán BĐS; 1 - 2 khách hàng đến đăng ký thuê, cho thuê BĐS và 3 - 4 khách hàng đến trung tâm cần tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Trong đó số lần giao dịch thành công đối với hoạt động mua bán BĐS là từ 1 - 2 lần; 0 - 1 lần đối với hoạt động thuê và cho thuê BĐS và 2 - 3 lần đối với tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Vì vậy tỷ lệ giao dịch thành công trung bình/tháng của công ty đối với hoạt động mua, bán BĐS là 50%; thuê, cho thuê BĐS là 50% và 60 - 75% đối với hoạt động tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất.     Như  vậy, số lượng khách hàng đăng ký và số  lần giao dịch thành công ở mô hình này tương đối ít so với mô hình công ty và trung tâm; số  lượng giao dịch cũng giảm dần qua các giai đoạn.       Hình 4.4 Một số hình ảnh về các dịch vụ môi giới nhà đất ¯ Giới thiệu một cá nhân điển hình trên địa bàn nghiên cứu + Tên thường gọi: Anh Hai + Địa chỉ: Số nhà 220 Hoàng Diệu, thành phố Buôn Ma Thuột. + Cá  nhân này hoạt động dựa vào các mối quan hệ  xã hội, gia đình, bạn bè…       + Hình thức giao dịch: môi giới mua, bán, thuê, cho thuê  BĐS, tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất. + Loại hình BĐS môi giới: đất ở, đất nông nghiệp, nhà  ở. + Phạm vi hoạt động: Trong thành phố + Thời điểm hoạt động: 9/2001          4.10. Bảng so sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng của các loại hình môi giới giao dịch BĐS Đơn vị tính: BĐS Thời gian Trước  năm 2003 Từ    năm 2003 – 2006 Từ  2006-2008 Mua, bán BĐS     Thuê, cho thuê BĐS     Tư  vấn thủ tục nhà đất Mua, bán BĐS     Thuê, cho thuê BĐS     Tư  vấn thủ tục nhà đất Mua, bán BĐS     Thuê, cho thuê BĐS     Tư  vấn thủ tục nhà đất Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số  lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Số lượng đăng ký Giao dịch thành công Tỷ  lệ (%) Công ty 30-35 10-15 35-45 20-25 15-20 75-80 20-25 10-12 45-50 15-20 6-10 40-50 10-15 5-8 50-55 10-15 6-8 55-60 Trung tâm 12-16 7-10 60-65 15-20 7-11 50-55 20-25 14-19 70-75 22-27 13-17 60-65 22-27 10-14 45-55 25-30 15-20 60-65 11-15 5-8 50-55 10-15 4-9 45-60 11-15 7-11 65-75 Cá  nhân 9-13 4-5 40-45 4-6 2-3 50 6-8 6-7 90-100 5-8 2-3 35-40 3-4 1-2 35-50 5-7 5-6 85-100 2-4 1-2 50 1-2 0-1 50 3-4 2-3 60-75 4.3.2. Đánh giá chung về các loại hình môi giới giao dịch BĐS 4.3.2.1. Loại hình môi giới BĐS theo mô  hình công ty     - Mặc dù với số lượng công ty hoạt động về lĩnh vực môi giới còn khá ít, chỉ mới hình thành trong vài năm gần đây, kinh nghiệm của các nhân viên chưa cao nhưng nó cũng đóng góp đáng kể vào sự hoạt động của thị truờng BĐS tại thành phố Buôn Ma Thuột. Bởi vì nguồn nhân lực ở đây có trình độ cao đã có người được cấp chứng chỉ môi giới. Tất cả các công ty đều đã đăng ký kinh doanh. Điều này góp phần ổn định hoá các hoạt động của thị trường, nâng cao tính lành mạnh, minh bạch và công khai hơn trong các giao dịch BĐS.     - Quy trình môi giới BĐS      Người mua Môi giới Người bán     Người mua và người bán tìm đến nhà môi giới  để thông qua nhà môi giới tiến hành việc mua (bán, cho thuê) BĐS một cách có hiệu quả và nhanh chóng nhất, nhà môi giới sau khi tìm hiểu kỹ nguyện vọng, yêu cầu, mong muốn, sở thích của các bên sẽ tiến hành làm các thủ tục cần thiết để thực hiện một giao dịch, bên có nhu cầu mua (bán, cho thuê) sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định gọi là lệ phí hợp đồng môi giới, sau khi nhà môi giới đạt đến kết quả cuối cùng và giao dịch thành công thì nhà môi giới sẽ được hưởng tiền hoa hồng tính trên % giá trị BĐS đã được thoả thuận kỹ lưỡng trong hợp đồng của 2 bên. Quy trình môi giới tương đối chặt chẽ đảm bảo giao dịch an toàn, thành công, đảm bảo nhu cầu của khách hàng và sự hài lòng của họ cao nhất.     - Cơ sở vật chất của các công ty tương đối hoàn thiện, hệ thống các bản đồ, thông tin về  BĐS rao bán được công khai. Các máy tính được nối mạng với nhau và nối mạng internet cùng các thiết bị hiện đại và hệ thống thông tin luôn được nâng cấp nhằm hỗ trợ tối đa cho công việc của nhân viên và khách hàng, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.     Hầu hết các BĐS đưa vào giao dịch trên thị trường đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ có liên quan. 4.3.2.2 Loại hình môi giới BĐS được tổ chức theo mô hình trung tâm     - Từ năm 2000 đến nay các trung tâm đã dần dần mọc lên một cách rãi rác trên địa bàn thành phố và trương biển “trung tâm tư vấn nhà đất”, “trung tâm môi giới nhà đất” hay “dịch vụ nhà đất”…Các trung tâm này đăng và dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, tư vấn thực hiện các thủ tục nhà đất. Nếu giao dịch thành công thì họ được nhận tiền hoa hồng. Chỉ cần một văn phòng khoảng vài m2, vài tấm bản đồ quy hoạch, danh sách các khu nhà, đất và một chiếc điện thọại bàn là họ có thể hành nghề.     - Những người này thường có mối quan hệ rộng, có chút ít hiểu biết về chính sách nhà  đất, nắm bắt thông tin nhanh nhạy, giao tiếp tốt nên vẫn thu hút được số lượng khách hàng khá lớn đến giao dịch. Hơn nữa, tâm lý của khách hàng thường thích đến trung tâm hơn là các công ty hay cá nhân để thực hiện giao dịch. Chính vì thế mà số lượng khách hàng đến đăng ký giao dịch và tỷ lệ giao dịch thành công của trung tâm cao hơn công ty và cá nhân.     - Hầu hết nguồn nhân lực ở các trung tâm này chưa có chứng chỉ môi giới, và một thực tế là nó sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động, tính chất lành mạnh, minh bạch của thị trường BĐS tại Thành phố.  4.3.2.3. Loại hình môi giới BĐS là cá nhân     - Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là  đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chưa từng qua trường lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập, nghe ngóng được. Với cách hoạt động chộp giật như vậy, thông tin BĐS mà những người này đưa ra nhiều lúc không mấy chính xác, thường không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào, do đó họ đi vào thị trường và ra khỏi thị trường một cách tự do.     - Các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới thường không có một quy định nào rõ ràng về  hoa hồng môi giới do vậy khoản tiền mà họ nhận  được là do thoả thuận trước đó giữa các bên hoặc không có một thoả thuận nào cả. Tuỳ  vào giá trị của BĐS mà khoản tiền hoa hồng này có thể dao động từ vài trăm nghìn đến vài triệu đồng. Mặt khác các cá nhân hoạt động môi giới có thể không nhận được tiền môi giới một cách đầy đủ vì nếu gặp phải khách hàng “bùng” mặt khác không có cách nào đòi được tiền vì không có hợp đồng môi giới…       à Nhận xét: Qua quá trình tìm nhiểu, nghiên cứu trên chúng tôi nhận thấy rằng loại hình môi giới BĐS theo mô hình công ty đạt hiệu quả cao hơn cả. Bởi vì loại hình này vừa đảm bảo cơ sở hạ tầng và vừa tuân theo pháp luật. Chính vì vậy mà khách hàng sẽ tin tưởng hơn, đáp ứng đầy đủ theo yêu cầu của khách hàng và trách tình trạng bị “lừa”. 4.3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển các loại mô hình môi giới giao dịch BĐS trên địa thành phố Buôn Ma Thuột - Đắclắc 4.3.3.1. Giải pháp đối với các loại hình môi giới giao dịch bất động sản       Nhằm góp phần vào việc phát triển nghề môi giới BĐS tại thành phố Buôn Ma Thuột nói riêng và ở nước ta nói chung một cách chuyên nghiệp, lành mạnh và tuân thủ pháp luật, các tổ chức, cá nhân môi giới giao dịch BĐS cần đảm bảo những điều kiện sau đây:       - Cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có chứng chỉ  hành nghề môi giới BĐS theo đúng quy định của pháp luật và không vi phạm những quy tắc đạo đức nghề nghiệp.       - Tổ chức hoạt động môi giới BĐS phải có đăng ký kinh doanh về dịch vụ kinh doanh BĐS và có ít nhất một người trong tổ chức có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo đúng quy định của pháp luật.        - Người môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp đại học, nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất.       - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về thông tin, chất lượng và tính hợp pháp của BĐS do mình cung cấp và những cam kết trong hợp đồng.       - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với  nhà nước, chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.       - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.       - Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS  được tham gia các hội, hiệp hội BĐS. Hiệp hội về  BĐS có nhiệm vụ bảo vệ quyền lợi và  giám sát việc thực hiện quy tắc đạo đức nghề nghiệp của các hội viên. 4.3.3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới bất động sản     - Nhà nước sớm đưa ra những chủ trương, chính sách phù hợp khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐS, đồng thời cũng có những quy định xử lý nghiêm minh đối với các đối tượng vi phạm pháp luật.     - Nhanh chóng thành lập các cơ sở đào tạo khoá học về môi giới BĐS. Nội dung khoá học sẽ không chỉ bao gồm phạm vi rộng những kiến thức trong lĩnh vực môi giới BĐS, hệ thống chính sách liên quan đến BĐS và các luật liên quan mà còn bao gồm cả giáo dục đạo đức nghề nghiệp.     - Những người mua, bán, thuê, cho thuê BĐS luôn có thái độ cảnh giác, nghiêm khắc trong việc lựa chọn cho mình nhà môi giới làm việc nghiêm túc, có hiệu quả và tuân theo quy định của pháp luật.     - Cần đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố đảm bảo nhanh gọn và tuân thủ pháp luật.     - Nên tuyên truyền chính sách liên quan đến đất đai, BĐS thông qua hệ thống truyền thanh của thành phố, để đảm bảo mọi chính sách pháp luật được tuyên truyền kịp thời đến tận người dân.     - Cần nhanh chóng thành lập các sàn giao dịch BĐS để  đưa sản phẩm BĐS vào sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt  động môi giới, định giá BĐS ngày càng chuyên nghiệp và có trách nhiệm hơn với khách hàng.     - Đối với tổ chức, cá nhân môi giới BĐS cần: Am hiểu và tuân thủ pháp luật của Việt Nam; am hiểu các thông lệ quốc tế; có kiến thức chuyên môn và thường xuyên học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm thực tế, nâng cao kỹ năng môi giới BĐS với ý  thức trách nhiệm cao; luôn coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam cho mọi hoạt động kinh doanh của mình. Ngoài ra chúng ta cũng cần nghiên cứu xây dựng hệ thống quản lý đội ngũ môi giới BĐS trong từng tổ chức, doanh nghiệp và tiến tới là trong cả nước. Và cũng như mỗi nghề khác, muốn kinh doanh thành công, các doanh nghiệp, cá nhân cần tạo thương hiệu và xây dựng thương hiệu bằng uy tín trong kinh doanh của mình. 4.3.3.3. Giải pháp phát triển thị trường BĐS có sự quản lý của Nhà nước     Việc khôi phục và ổn định thị trường BĐS cần có giải pháp đồng bộ từ các cơ quan hữu quan từ Chính phủ, các Bộ ngành, ngân hàng nhà nước, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố cho tới chính bản thân các doanh nghiệp, nhà đầu tư BĐS và các Ngân hàng thương mại.     + Chính phủ và các Bộ, ngành     Cần bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật về  nhà đất, tránh tình trạng chồng chéo và bất hợp lý như hiện nay; điều chỉnh, bổ sung hệ thống các sắc thuế: Thuế luỹ tiến, thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh  nghiệp về kinh doanh BĐS và tiền sử dụng đất…một cách hợp lý và phải có lộ trình áp dụng. Chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan tập trung một số biện pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS và triển khai nhanh chóng các biện pháp kích cầu thị trường BĐS.     + Ngân hàng nhà nước: Nên xem xét bỏ việc khống chế hàng loạt tỷ lệ tăng trưởng tín dụng 30% đã ban hành trong năm 2008. Vì như vậy sẽ dẫn đến một loạt ngân hàng thương mại không mạnh dạn tín dụng và hầu hết các ngân hàng thương mại hạn chế tối đa việc phát triển cho vay các dự án, các khoản vay đầu tư sản xuất kinh doanh, không phát triển khách hàng mới. Các ngân hàng thương mại nói chung chỉ chú trọng đến khách hàng tiềm năng và duy trì mối quan hệ tối thiểu có thể chấp nhận được. Giao dịch tín dụng giữa ngân hàng và các khách hàng đã giảm dần trong năm 2008. Trong những thời điểm thích hợp sắp tới ngân hàng nhà nước có thể bổ sung thêm vốn cho các ngân hàng thương mại để các ngân hàng thương mại kích cầu và tăng tính thanh khoản cho thị trường.     + Uỷ ban nhân dân thành phố: Cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp và nhà đầu tư tiếp cận và triển khai nhanh các dự án. Bên cạnh đó, cần có những biện pháp dứt khoát, rõ ràng đối với các chủ đầu tư cố tình chậm chạp và triển khai các dự án đã được cấp phép.     + Ngân hàng thương mại: Chọn những dự án BĐS có hiệu quả để tiếp tục cho vay, giảm nợ xấu và rủi ro cho ngân hàng, hệ thống ngân hàng thương mại cần xem xét chính sách cho vay kinh doanh BĐS của mình bằng cách tái cấu trúc và cơ cấu lại khoản nợ BĐS trước đây. Những dự án được đánh giá tốt, đã hoàn thành 80 – 90% vốn, Ngân hàng có thể tái cấu trúc khoản nợ này để họ có thể vay thêm nhằm hoàn thành dự án đúng quy định.     Như  vậy, doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS sẽ  thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ, ở lĩnh vực cho vay tiêu dùng, nếu người dân có nhu cầu thật về nhà ở thì ngân hàng có thể cho vay 50% trị giá BĐS định mua với lãi suất vừa phải, góp phần tạo tính thanh khoản cho thị trường.     + Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Cần xây dựng chiến lược phát triển của doanh nghiệp, có kế hoạch thực thi hữu hiệu cho dài hạn và ngắn hạn; Cần nghiêm chỉnh chấp hành kinh doanh theo đúng pháp luật. Đặc biệt họ phải từng bước nâng cao năng lực tài chính như tăng vốn chủ sở hữu, thu hút vốn từ bên ngoài theo pháp luật, tăng cường quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh tế, phân tích thị trường. Nghiên cứu và xây dựng hệ thống thông tin chuẩn về thị trường. Quan tâm nâng cao năng lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể người lao động trong doanh nghiệp.  PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận 5.1.1. Thực trạng môi giới bất  động sản       Trước năm 1945 thị trường BĐS hầu như không tồn tại, chưa có khung pháp luật cho thị trường BĐS, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới cung cấp thông tin thị trường BĐS.       Sau khi có pháp lệnh nhà ở và nhất là khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu hình thành, cùng với nó xuất hiện các loại hình môi giới BĐS - một yếu tố quan trọng làm sôi động thị trường BĐS.       Hoạt  động kinh doanh môi giới dịch vụ BĐS ở thành phố Buôn Ma Thuột đã được hình thành vào phát triển mạnh mẽ trong thời gian gần đây, nhưng còn thiếu tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp chưa được chú ý, các thông tin đưa ra có độ tin cậy chưa cao, gây mất lòng tin và ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS và đời sống xã hội. Mặt khác trên địa bàn thành phố còn chưa có loại hình giao dịch theo sàn mà loại hình này còn đang hình thành trong tương lai. Chính vì vậy mà hoạt động môi giới BĐS ở Buôn Ma Thuột hiện nay còn diễn ra ồ ạt, chưa theo một trật tự nào, điều đó có ảnh hưởng xấu tới thị trường BĐS làm cho thị trường này không được lành mạnh. Các trung tâm có những biển hiệu chưa đạt chất lượng, chủ yếu là dán, dính ngoài cửa, bờ tường, nơi công cộng, chưa có một loại hình quảng cáo nào đạt chất lượng cao. Hầu hết khi lên mạng tìm ta chỉ thấy duy nhất nơi đây có một công ty là công ty Vinh Hưng. Còn những cá nhân họ chưa có danh thiệp quảng cáo, hầu hết khách  hàng biết đến họ chỉ là tin đồn truyền miệng nhau hay phát tờ rơi……Vì vậy mà việc thành lập sàn giao dịch BĐS trong tương lai sẽ hứa hẹn nhiều kết quả tốt hơn không chỉ cho người môi giới, khách hàng mà còn mang lại nhiều lợi ích cho ngân sách quốc gia. 5.1.2.  Hiệu quả hoạt động của các loại hình môi giới giao dịch BĐS       Trên  địa bàn thành phố tồn tại 3 loại hình môi giới BĐS: công ty, trung tâm, cá nhân. Trong đó, mô hình công ty tuy còn nhiều hạn chế và tỷ lệ giao dịch thành công còn thấp nhưng so với 2 loại hình còn lại có nhiều ưu điểm hơn về mặt tổ chức, có tính pháp lý, có tính chuyên nghiệp cao hơn. 5.1.3. Bước đầu đề xuất xây dựng mô  hình môi giới giao dịch BĐS       Với kết quả điều tra, phân tích, đánh giá về  thực trạng hoạt động dịch vụ môi giới qua một số năm gần đây. Theo hiện trạng điều tra, thu thập được thì số lượng khách hàng đến đăng ký, tỷ lệ giao dịch thành công của công ty có thấp hơn so với các trung tâm. Tuy nhiên theo xu hướng phát triển của xã hội cũng như để cho hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chuyên nghiệp hơn, đem lại lòng tin đối với khách hàng hơn, phù hợp hơn với các quy định của pháp luật thì các trung tâm sẽ dần chuyển thành công ty. Vì vậy chúng tôi lựa chọn xây dựng mô hình công ty môi giới BĐS để hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS có hiệu quả nhất. 5.2. Kiến nghị 5.2.1. Đối với Nhà nước       - Cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.       - Hình thành cơ quan đăng ký BĐS đồng bộ, có hệ thống.       - Xây dựng chính sách đất đai và chính sách thuế phù hợp nhằm quản lý hiệu quả toàn bộ thị trường BĐS.       - Đẩy nhanh và nâng cao các khoá đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề về môi giới BĐS, định giá BĐS…       - Kiên quyết xử lý các loại hình môi giới BĐS vi phạm các quy định: không đăng ký kinh doanh, không có chứng chỉ hành nghề… 5.2.2. Đối với người tham gia giao dịch mua bán, thuê, cho thuê BĐS       - Chọn nhà môi giới có kinh nghiệm trong khu vực của mình cần mua, bán, cho thuê, thuê BĐS vì không một nhà môi giới nào có kiến thức về tất cả BĐS ở mọi khu vực của thành phố.       - Yêu cầu nhà môi giới cung cấp đầy đủ các thông tin về quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất…       - Chọn nhà môi giới có khả năng tư vấn và hiểu biết về tình trạng của BĐS nhiều hơn là chỉ dẫn mình đi xem BĐS.       - Hãy tìm hiểu và thoả thuận thù lao môi giới trước khi đi xem BĐS.       - Đọc kỹ hợp đồng môi giới, hiểu được quyền và nghĩa vụ của các bên. 5.2.3 Đối với địa phương       - Cần có những chính sách quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lừa đảo.       - Khuyến khích triển khai thêm một số loại hình công ty nữa. Hiện nay trên địa bàn chỉ có 3 công ty là chưa đủ. Vì vậy địa phương nên tạo điều kiện thuận lợi để các cá nhân hoặc doanh nghiệp có thể mở thêm các công ty, doanh nghiệp về môi giới BĐS.       - Cần có những chính sách ưu tiên hơn cho loại hình này để tạo đà phát triển thị trường BĐS.       - Cần mở các lớp đào tạo, cấp chứng chỉ về môi giới BĐS để những người làm trong nghề này có thể hành nghề một cách hợp pháp, tuân thủ theo pháp luật./.              TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Luật đất đai (2003) NXB Chính trị Quốc gia. 2. Luật đầu tư 2005 3. Luật Dân sự 2005 4. Luật doanh nghiệp 2005 [5 ]. Luật kinh doanh BĐS năm 2006 [6 ]. Luật nhà ở năm 2006 7. Luật thương mại năm 2005 [8 ]. Luật xây dựng năm 2003 [9]. Cục quản lý nhà và thị trường BĐS - Bộ  xây dựng trên trang web google.com.vn/BĐS. [10]. Trần Thanh Hùng (2006), “Tài liệu tham khảo thị trường BĐS”- NXB TPHCM [11]. Nguyễn Minh Ngọc (23/4/2006), “Kỷ yếu hội thảo khoa học thị trường BĐS thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp”- NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân -Hà Nội. [12]. Nguyễn Thị Hải Ninh (2007), “Thị trường bất động sản” - Trường Đại học Lâm nghiệp.  [13]. Hoàng Xuân Phương (12/2007),”Thị trường quyền sử dụng đất trong nông nghiệp, nông thôn”- Viện QHTKNN [14]. Đăng Đức Thành (2008), “Kinh doanh bất động sản và hướng tới sự phát triển bền vững”- NXB Trẻ. [15]. Lê  Đình Thắng và Nguyễn Minh Ngọc (2005), “Tạp chí địa chính số 6”- NXB Đại học Kinh Tế Quốc Dân [16]. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), “Giáo trình thị trường bất động sản”- NXB Nông nghiệp     PHỤ  LỤC Phụ  lục 01:  Phiếu phỏng vấn PHIẾU  ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN  TÊN NGƯỜI ĐIỀU TRA:............................ NGÀY  ĐIỀU TRA:..................... 1. Tên loại hình môi giới bất động sản.          Công ty:       Trung tâm :            Văn phòng:  Sàn giao dịch:          Tư nhân:     2. Địa chỉ trụ  sở làm việc ........................................................................................................................... 2.Số điện thoại và fax ........................................................................................................................... 3. Thời điểm thành lập ........................................................................................................................... 4. Cơ cấu tổ chức nhân sự       ..... Giám đốc        ....Chuyên viên môi giới       .....Nhân viên kế toán        ....Chuyên viên tư vấn pháp lý       .....Nhân viên kinh doanh 5. Chuyên ngành đào tạo cán bộ, nhân viên       Cơ  cấu tổ chức                                Chuyên ngành đào tạo Giám đốc                                      ................................................ Nhân viên kế toán   ................................................ Nhân viên  kinh doanh  ................................................ Chuyên viên môi giới ................................................. Thành viên khác                            ................................................ 5. Phạm vi hoạt động        Trong phạm vi thành phố :         Trên toàn tỉnh Đắk lắk:        Liên tỉnh: 6. Đối tượng phục vụ Người trong nước Người nước ngoài 7. Lĩnh vực hoạt động  Kinh doanh bất động sản:                               Thiết kế xây dựng Môi giới mua bán bất động sản:                    Môi giới thuê, cho thuê bất động sản:             Sửa chữa nhà cửa Thẩm định giá bất động sản:                           Tư vấn vay vốn ngân hàng  Tư vấn thủ tục nhà đất :                                   Quảng cáo bất động sản Dịch vụ môi giới bất động sản:                     Cung cấp vật liệu xây dựng      Tư vấn đầu tư nước ngoài                             Lĩnh vực khác  8.  Những loại hình bất động sản được môi giới             Nhà ở riêng biệt                                         Văn phòng      Nhà chung cư                                           Cửa hàng      Nhà trọ                                                      Kho xưởng              Biệt thự                                                    Đất đai Loại hình khác 10. Các khoản phí, lệ phí khi môi giới bất động sản        Phí  môi giới mua, bán, bất động sản      Thù lao môi giới mua bất động sản....................................................... %      Thù lao môi giới bán bất động sản.........................................................%      Hoa hồng môi giới mua bất động sản ....................................................%      Hoa hồng môi giới bán bất động sản......................................................%  Phí  môi giới thuê, cho thuê bất động sản        Thù lao môi giới mua bất động sản....................................................... %      Thù lao môi giới bán bất động sản..........................................................%      Hoa hồng môi giới mua bất động sản ....................................................%      Hoa hồng môi giới bán bất động sản.......................................................%        Phí  tư vấn và các loại phí  khác:       Tư vấn, thực hiện sửa chữa nhà cửa.......................................................%       Tư vấn hỗ trợ vay vốn ngân hàng…………………...............................%       Tư vấn thực hiện thủ tục nhà đất……………………….........................%       Tư vấn đầu tư dự án................................................................................%       Tư vấn đầu tư nước ngoài.......................................................................%       Lĩnh vực khác.........................................................................................% 11. Các hình thức quảng cáo        Quảng cáo trên mạng internet                                     Quảng cáo trên truyền hình       Quảng cáo trên báo, tạp chí       Quảng cáo tại các trụ sở làm việc       Quảng cáo lưu động (phát tờ rơi)       Các hình thức quảng cáo khác 12. Tình hình hoạt  động môi giới bất động sản của loại hình môi giới Thời  điểm trước năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng..................... Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công/ tháng.................................... Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/tháng............................................... Số giao dịch thuê  bất động sản thành công/tháng............................................. Thời  điểm sau năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng.............................................. Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công/ tháng................................... Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/tháng................................................ Số giao dịch thuê  bất động sản thành công/tháng............................................. Thời  điểm sau khi Việt Nam gia nhập WTO Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng.............................................. Số giao dịch mua, bán bất động sản thành công/ tháng.................................... Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/tháng................................................ Số giao dịch thuê  bất động sản thành công/tháng............................................. 13. Thu nhập/tháng Giám đốc  .........................................................................................................   Nhân viên kế toán   .......................................................................................... Nhân viên kinh doanh  ..................................................................................... Chuyên viên môi giới....................................................................................... Thành viên khác ..............................................................................................  14. Thuế đóng hàng năm là bao nhiêu?........................................................ 15. Khó khăn lớn nhất là gi? a. Chính sách của nhà nước b. Cơ chế của thị trường 16. Theo ông (bà) hiện nay thị trường đang biến động nhiều nhất  ở tại khu vực nào? .......................................................................................................................... 17. Để thành công trong lĩnh vực này thì người môi giới cần những gì? ........................................................................................................................... 18. Đối tượng phục vụ của công ty là ai? a.Người dân                                                    c. Tổ chức b. Doanh nghiệp                                             d.Tất cả những ai có nhu cầu                                               Người được phỏng vấn kí tên       Phụ  biểu 02: Danh sách các công ty, trung tâm, các nhân kinh doanh trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột. Bảng 01: Danh sách các công ty kinh doanh STT Tên công ty Địa chỉ Điện thoại Người đại diện cho pháp luật. 01 Công ty cổ phần BĐS ETC 240 Lê Duẩn, tp BMT 05003934112 Vũ Xuân Hoà 02 Công ty cổ phần BĐS CMG 134 Hai Bà Trưng, tp BMT 05003855885 Đàm Thị Lan 03 Công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng 81 Mai Hắc Đế, tp BMT 05003723453 Nguyễn Vinh Hưng       Bảng 02: Danh sách các trung tâm môi giới BĐS  STT Tên trung tâm Địa chỉ Điện thoại Người đại diện cho pháp luật. 01 Trung tâm dịch vụ nhà đất Hữu Phát 67, Trần phú, phuờng Thành Công, tp BMT 05003504138 Trần hữu Phát 02 Trung tâm dịch vụ  nhà đất Hồng Tài Nguyễn Tất Thành ,phường Thành Công, tp BMT 05003815898 Nguyễn Hồng Tài 03 Trung tâm Bình Minh Phan Chu Trinh, phường Tân Lợi, tp BMT 05003218707 Nguyễn Văn Bình Minh 04 Trung tâm đất Tổ 5, phường NguyễnTrãi, tp BMT 05003934112 Lê Hồng An 05 Trung tâm dịch vụ  nhà đất Hoàng Mai Phường Thống Nhất, tp BMT 0979526664 Hoàng Thị Mai 06 Trung tâm dịch vụ  nhà đất Đức Thịnh Cư Êbur, tp BMT 0989641868 Lê Đức Thịnh 07 Trung tâm dịch vụ  nhà đất Hữu Nghị Phường Tân Tiến,tp BMT 0979751036 Vũ Hữu Nghị          Bảng 03: Danh sách các cá nhân môi giới BĐS  STT Tên cá nhân Địa chỉ Điện thoại 01 Anh Hai 220 Hoàng Diệu, tp BMT 0905192154 02 Đại Dương Số nhà 23,phường Tân Lập,tp BMT 0985849440 03 Trúc Mít 120 phường Thành nhất, tp BMT 0905199493 04 Hải Đăng Số nhà 12, phường Quang Trung, tp BMT 0915674235 05 Đức Trường 210 Lê Duẩn, tp BMT 0936783781 06 Phương Dung Số nhà 27, Mai Hắc Đế, tp BMT 05003862369 07 Phúc Lai Tổ 4,phường Tân Lạc,tp BMT 0987159462 Phụ biểu 3: Bản đồ khu vực nghiên cứu

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docNghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk.doc
Luận văn liên quan