Đề tài Phân tích thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh liên hệ với thị trường Mỹ

Lời mở đầu Việt Nam gia nhập WTO đánh dấu một bước ngoặt quan trọng về sự phát triển kinh tế_ chính trị_xã hội. Mở ra một trang sử mới cho cả dân tộc, đưa nền kinh tế nước ta hội nhập với kinh tế thế giới và có mối quan hệ sâu sắc hơn. Nếu trước đây thị trường bất động sản mang tính nội bộ và không chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố nước ngoài, thì nay mọi chuyện đã khác. Với rất nhiều những cơ chế, chính sách trong thời đổi mới, thị trường này đã có nhiều biến đổi nhanh chóng và sâu sắc. Tp.HCM có lẽ là nơi mà sự thay đổi đó thể hiện rõ nét nhất. Sau bao nhiêu năm tháng đóng băng, thị trường bất động sản dường như “tỉnh giấc” vào những tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008; phát triển một cách mạnh mẽ và nhanh chóng, giá nhà, giá đất cứ vùn vụt tăng lên biến thành bong bóng bất động sản, thị trường trở nên nóng hơn bao giờ hết. Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho hiện tượng này. Một phần là do sự ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng thị trường tín chấp ở Mỹ. Một phần là do tác động từ những kênh đầu tư khác trong nền kinh tế. Và quan trọng là do những chính sách của chính phủ trong thời gian trên. Lo lắng trước sự đổ vỡ của thị trường bất động sản, bài học từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ vẫn còn đó với nhiều hậu quả dai dẵng đến hôm nay, chính phủ và ban ngành lien quan đã có những cơ chế, chính sách để giải quyết vấn đề song lại có nguy cơ đẩy bất động sản vào thời kỳ đóng băng như trước. Để trả lời cho câu hỏi về sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản không phải là dễ dàng và không thể một sớm một chiều mà làm được. Đề tài “Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ” mang tính chất phân tích để thấy được nguyên nhân cũng như đề xuất một vài giải pháp cho thị trường bất động sản Tp.HCM trong thời gian tới. MỤC LỤC Phần I: Nhìn lại cuộc khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp tại Mỹ 1 I. Diễn biến cuộc khủng hoảng 1. Thời kỳ nhà đất hưng thịnh 1 2. Mầm mống và sự lan tràn cuộc khủng hoảng . 2 3. Sự khủng hoảng đang được giải quyết . 3 II. Phân tích nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng 1. Thừa tiền trong nền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa . 4 2. Lợi nhuận từ đầu cơ bất động sản cao hơn các hoạt động khác 6 3. Sự ra đời của nhiều hình thức cho vay trả góp_ Cơ chế ARM . 6 4. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất ở mức quá thấp và nâng tỷ lệ này lên một cách nhanh chóng 8 5. Không ban hành các chính sách và lưỡng lự trong việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để kiềm chế hiện tượng bong bong . 9 6. Hiệu ứng bầy đàn của làn song đầu cơ 9 III. Hành động của chính phủ Mỹ 1. Giảm thuế, giảm lãi suất, tăng cung tiền 10 2. Hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ cho dân nghèo 11 3. Các ngân hang và tổ chức tín dụng bắt tay nhau vượt qua khủng hoảng .13 IV. Bài học kinh nghiệm rút ra từ cuộc khủng hoảng 1. Chính sách lãi suất phù hợp 13 2. Can thiệp đúng lúc 14 Phần II: Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 15 I. Đặc điểm thị trường bất động sản 1. Thị trường bất động sản nói chung .15 a. Thị trường bất động sản được hình thành qua 4 cấp độ 16 b. Có chu kỳ dao động như bất cứ thị trường nào khác 16 c. Mang tính vùng miền sâu sắc 16 d. Chịu ảnh hưởng của yếu tố pháp luật .16 e. Là một dạng thị trường không hoàn hảo 17 f. Có liên hệ với các thị trường khác 17 2. Thị trường Bất động sản ở Tp. HCM 18 a. Thị trường Bất động sản Tp.HCM rất đa dạng về chủng loại cũng như quy mô giao dịch của từng loại 18 b. Thị trường Bất động sản Tp.HCM mang tính phân khúc 18 c. Giao dịch có khoa học và có tổ chức- sàn giao dịch BĐS 18 d. Thu hút dòng vốn nước ngoài 19 II. Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM 1. Tình trạng bong bóng .19 2. Chu chuyển vốn giữa ngành Bất động sản và các kênh đầu tư khác trong nên kinh tế .25 a. Thị trường chứng khoán 25 b. Thị trường vàng và ngoại tệ .28 3. Ảnh hưởng từ những chính sách điều tiết của chính phủ .31 III. Liên hệ với cuộc khủng hoảng ở Mỹ 35 Phần III: Giải pháp 38 I. Phân tích một vài biện pháp mà chính phủ đã thực hiện 38 1. Siết cho vay bất động sản .38 2. Rút bớt tiền trong lưu thong 39 3. Điều chỉnh một số sắc thuế liên quan 42 II. Đề xuất một vài giải pháp trong thời gian sắp tới đối với thị trường Bất động sản Tp.HCM .45 1. Về phía chính phủ .46 2. Về phía các doanh nghiệp .48 3. Học hỏi kinh nghiệm từ các nước 48

pdf55 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2366 | Lượt tải: 0download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Phân tích thị trường bất động sản Tp Hồ Chí Minh liên hệ với thị trường Mỹ, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
tö luoân saùt sao tình hình bieán ñoäng treân hai thò tröôøng vaø coù nhöõng phaûn öùng kòp thôøi nhaèm thu lôïi nhuaän cao nhaát. b. Thò tröôøng vaøng vaø ngoaïi teä : Baát ñoäng saûn, chöùng khoaùn vaø vaøng ñöôïc coi laø nhöõng lónh vöïc kinh doanh coù lieân quan maät thieát vôùi nhau. Vieäc löïa choïn ñaàu tö vaøo ñaâu laø vaán ñeà nhieàu nhaø ñaàu tö baên khoaên, ñaëc bieät taïi thôøi ñieåm maø thò tröôøng bieán ñoäng phöùc taïp. Vaøng coù tính thanh khoaûn cao nhöng chöùa ñöïng caùc yeáu toá ruûi ro nhö chieàu höôùng bieán ñoäng khoù döï ñoaùn, bieân ñoä dao ñoäng giaù maïnh, giaù vaøng quan heä maät thieát vôùi giaù daàu vaø phuï thuoäc nhieàu vaøo tình hình kinh teá cuûa Myõ. Ngoaøi ra, giaù vaøng trong nöôùc coøn phuï thuoäc vaøo cung caàu treân thò tröôøng, chính saùch quaûn lyù hoaït ñoäng kinh doanh vaøng vaø yeáu toá taâm lyù cuûa ngöôøi daân. Trong luùc thò tröôøng chöùng khoaùn ñang nguoäi laïnh thì vaøng vaø baát ñoäng saûn coù veõ laø söï löïa choïn toái öu cho nhaø ñaàu tö. Ngöôøi ta ñaàu cô vaøng vaø ñaàu cô baát ñoäng saûn. Thoùi quen ñònh giaù ñaát ñai baèng vaøng cuûa moät boä phaän raát ñoâng daân chuùng cuõng ñaõ goùp phaàn vaøo vieäc thoåi phoàng quaû bong boùng baát ñoäng saûn. Giaù vaøng leân côn soát vaø giaù ñaát cuõng taêng cao, vieäc mua baùn ñoái vôùi loaïi haøng hoùa ñaëc bieät naøy laïi tính theo giaù vaøng. Bôûi theá, giaù nhaø ñaát taêng “keùp”, ñi khaù xa so vôùi giaù trò thöïc cuûa noù. Giaù vaøng theá giôùi laäp heát kyû luïc naøy ñeán kyû luïc khaùc, giaù vaøng trong nöôùc cuõng vì theá maø leân xuoáng lieân tuïc. So vôùi caùc tænh, thaønh phoá khaùc, ôû TP.HCM, soá löôïng ngöôøi mua vaøng ñeå ñaàu tö nhieàu hôn neân söï bieán ñoäng treân thò tröôøng vaøng aûnh höôûng nhieàu ñeán caùc thò tröôøng khaùc, trong ñoù coù thò tröôøng baát ñoäng saûn. Thôøi kyø chöùng khoaùn raát theâ thaûm vaø vaøng ñang coøn yeân vò thì baát ñoäng saûn laø löïa choïn lyù töôûng cuûa nhaø ñaàu tö. Nay vaøng bieán ñoäng döõ doäi, ngöôøi ta tìm ñeán vaøng nhö moät keânh ñaàu tö mang laïi lôïi nhuaän cao. Vieäc giaù nhaø ñaát taêng “keùp”, vöôït xa giaù trò thöïc cuûa mình cuõng laøm cho caùc nhaø ñaàu tö nghi ngôø veà khaû naêng sinh lôïi cuûa baát ñoäng saûn vaø chuyeån sang ñaàu tö vaøng. Moät yeáu toá khaùc aûnh höôûng khaù lôùn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn laø ngoaïi teä, ñaëc bieät laø USD. Do chòu aûnh höôûng cuûa cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng cho vay tín chaáp ôû Myõ, giaù USD lieân tuïc maát giaù, ñieàu naøy cuõng laø moät yeáu toá laøm quaû boùng baát ñoäng saûn taïi TP.HCM ngaøy caøng phình to ra. Moät soá löôïng khaù lôùn nhöõng caên hoä cao caáp, nhöõng cao oác vaên phoøng ñöôïc xaây vaø baùn hoaëc cho thueâ, thu tieàn baèng USD. Giaù USD giaûm, lôïi nhuaän theo tieàn VND cuûa chuû ñaàu tö bò giaûm suùt, hoï buoäc phaûi ñaåy giaù nhaø ñaát leân. Theâm nöõa, ngoaøi chöùng khoaùn, vaøng vaø baát ñoäng saûn; ngoaïi teä cuõng laø moät keânh ñaàu tö thu huùt khaù nhieàu voán. Do ñoù, khi USD rôùt giaù, caùc nhaø ñaàu tö seõ khoâng coøn höùng thuù vôùi thò tröôøng ngoaïi teä vaø chuyeån voán ñaàu tö sang baát ñoäng saûn – thò tröôøng ñang noùng. Baát ñoäng saûn thì chòu taùc ñoäng nhieàu bôûi giaù vaøng vaø giaù ngoaïi teä; trong khi ñoù vaøng vaø ngoaïi teä laïi chòu aûnh höôûng tröïc tieáp bôûi nhöõng bieán ñoäng veà kinh teá, chính trò treân theá giôùi. Kinh teá Vieät Nam ngaøy caøng hoäi nhaäp vôùi theá giôùi neân thò tröôøng Diễn biến giá USD của Ngân hàng Eximbank trong những ngày gần đây vaøng vaø ngoaïi teä trong nöôùc cuõng ñeå caäp nhaät kòp thôøi so vôùi theá giôùi. Ñieàu ñoù caøng laøm thò tröôøng baát ñoäng saûn trong nöôùc theâm bieán ñoäng. Theá giôùi thôøi gian gaàn ñaây coù raát nhieàu bieán ñoäng veà kinh teá vaø chính trò, giaù vaøng leân xuoáng baát thöôøng, ñaït kyû luïc moïi thôøi ñaïi, giaù daàu taêng choùng maët, vöôït ngöôõng döï toaùn coäng vôùi aûnh höôûng töø cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng tín chaáp caøng laøm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû Vieät Nam noùi chung vaø ñaëc bieät ôû TP.HCM noùi rieâng theâm phaàn noùng boûng. Nhö vaäy, baát ñoäng saûn chòu aûnh höôûng raát lôùn töø chöùng khoaùn, vaøng vaø ngoaïi teä. Tuy nhieân, ngoaøi tieàn teä, thò tröôøng baát ñoäng saûn coøn coù moái lieân heä maât thieát vôùi nhieàu lónh vöïc khaùc nhö tö vaán thieát keá, vaät lieäu xaây döïng, trang trí noäi thaát... Laïm phaùt trong nöôùc ngaøy caøng cao vaø khoù kieåm soaùt, caùc ngaønh naøy cuõng khoâng naèm ngoaøi quy luaät ñoù. Baát ñoäng saûn cuõng vì theá maø trôû neân noùng soát. Ñaõ coù luùc nhaø ñaát noùng leân moät caùch khoù chaáp nhaän, tuy nhieân kinh nghieäm vaø haäu quaû cuûa cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng tín chaáp ôû Myõ vaãn coøn ñoù, khaù naëng neà, Vieät Nam noùi chung vaø TP.HCM noùi rieâng ñaõ coù nhöõng bieän phaùp vaø chính saùch ñeå haï nhieät thò tröôøng naøy. 3. AÛnh höôûng töø nhöõng chính saùch ñieàu tieát cuûa chính phuû Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng raát nhaïy caûm vôùi caùc thoâng tin veà chính saùch cuûa Nhaø nöôùc. Baát kyø moät söï thay ñoåi naøo töø phía chính phuû ñeàu coù taùc ñoäng moät caùch nhanh choùng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn. Tình traïng bong boùng nhaø ñaát ôû TP.HCM thôøi gian moät phaàn lôùn cuõng laø do aûnh höôûng töø nhöõng chính saùch naøy. Ñaàu tieân laø chæ thò 03 cho vay chöùng khoaùn, theo ñoù, moät ngaân haøng coù theå cho vay chöùng khoaùn toái ña laø 3% toång dö nôï vaø trích döï phoøng ruûi ro cao nhaát laø 150%. Ñieàu naøy böôùc ñaàu gaây khoù khaên cho caùc ngaân haøng trong vieäc ñaûm baûo dö nôï tín duïng toái öu vaø caùc ngaân haøng seõ ñaåy maïnh cho vay tieâu duøng, cho vay baát ñoäng saûn. Ñieàu kieän vay cuõng trôû neân ñôn giaûn vaø deã daøng hôn, ngöôøi ta deã vay ñöôïc tieàn mua nhaø, caàu nhaø taêng leân, giaù caû vì theá maø taêng lieân tuïc. Tieáp ñoù laø nhöõng chính saùch khuyeán khích ñaàu tö nöôùc ngoaøi. TP.HCM laø trung taâm kinh teá cuûa caû nöôùc vaäy neân vieäc keâu goïi ñaàu tö laø nhieäm vuï quan troïng haøng ñaàu. Khi caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo TP.HCM, nhu caàu veà baát ñoäng saûn seõ taêng leân, giaùn tieáp laøm taêng giaù baát ñoäng saûn, taïo thaønh côn soát. Vieäc chính phuû ban haønh nhöõng chính saùch veà nhaø ñaát trong nhöõng naêm gaàn ñaây cuõng aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn.  Chính saùch cho pheùp Vieät kieàu mua baát ñoäng saûn taïi VN. Theo ñoù, ñieàu kieän ñeå sôû höõu moät ngoâi nhaø ôû Vieät Nam trôû neân quaù ñôn giaûn, khoâng coøn khoù khaên, raéc roái nhö ngaøy tröôùc nöõa. Khi chính phuû Vieät Nam ban haønh chính saùch cho pheùp Vieät kieàu mua nhaø ñaõ taïo ñieàu kieän cho nhöõng Vieät kieàu coù tieàn ñaàu tö kieám lôïi nhuaän treân thò tröôøng baát ñoäng saûn, goùp phaàn laøm quaû bong boùng nhaø ñaát ngaøy moät to ra.  Chính saùch cho pheùp nhöõng ngöôøi khoâng coù hoä khaåu thaønh phoá ñöôïc mua nhaø taïi thaønh phoá. Chính saùch naøy taïo ñieàu kieän thuaän lôïi ñeå nhöõng ngöôøi coù tieàn coù theå mua nhaø thaønh phoá, laøm cho möùc caàu veà baát ñoäng saûn ñaõ cao laïi caøng cao. Keát hôïp vôùi chính saùch naøy laø moät “côn soát taâm lyù” – giaù ñaát chæ coù leân chöù khoâng xuoáng. Ñoù laø thöïc teá coù theå thaáy tröôùc maét 15 naêm qua vaø neáu khoâng mua ñaát ngay thì khoâng coøn cô hoäi ñeå mua nöõa. Theá laø ngöôøi ta ñua nhau ñi mua ñaát. Vôùi chính saùch deã daøng vaø thoâng thoaùng nhö vaäy, nhu caàu sôû höõu nhaø ñaát taêng moät caùch choùng maët laø ñieàu deã hieåu. Tuy nhieân, möùc caàu naøy coù moät phaàn lôùn laø “aûo” – raát nguy hieåm cho thò tröôøng.  Chính saùch taøi chính aùp duïng ñoái vôùi nhöõng ngöôøi ñöôïc nhaø nöôùc giao ñaát, cho thueâ ñaát cuõng khaù deã chòu, taïo moâi tröôøng thuaän lôïi cho vieäc kinh doanh baát ñoäng saûn.  Chính saùch tín duïng ñoái vôùi hoaït ñoäng ñaàu tö vaøo lónh vöïc ñaát coâng saûn trong nhöõng naêm gaàn ñaây trôû neân deã daøng. Coù nhieàu lyù do ñeå giaûi thích cho ñieàu naøy. Vì muoán ñaät lôïi nhuaän hoaït ñoäng toái ña, caùc ngaân haøng deã daøng hôn trong khaâu thaåm ñònh tín duïng ngöôøi mua coù theå vay, theá chaáp baèng chính ngoâi nhaø, maûnh ñaát mình saép mua. Chính quyeàn thaønh phoá vì muoán naâng cao ñôøi soáng xaõ hoäi neân cuõng coù phaàn deã daøng hôn trong chính saùch veà tín duïng baát ñoäng saûn. Möùc caàu veà nhaø ôû vì vaäy taêng leân. Maëc duø ñieàu kieän kinh teá thò tröôøng ôû Vieät Nam coøn giôùi haïn nhöng giaù caû ñöông nhieân cuõng chi phoái phaàn lôùn bôûi luaät cung caàu. Caùc chính saùch taïo ñieàu kieän thuaän lôïi caøng ñöôïc ban haønh thì caàu veà nhaø ôû caøng taêng leân.  Chính saùch thueá cuûa Nhaø nöôùc ñoái vôùi baát ñoäng saûn. Hieän nay, thueá phaûi noäp töø vieäc sôû höõu, kinh doanh baát ñoäng saûn laø khoâng coù, caùc nhaø ñaàu tö cöù vieäc boû voán, kieám lôïi nhuaän vaø khoâng phaûi chòu thueá töø hoaït ñoäng naøy, coù chaêng hoï chæ phaûi noäp thueá thu nhaäp caù nhaân. Ñieàu naøy caøng haáp daãn caùc nhaø ñaàu tö. ÔÛ Myõ, sôû höõu nhaø thì phaûi ñoùng thueá baát ñoäng saûn cho chính quyeàn ñòa phöông – thueá suaát ôû moãi nôi moãi khaùc. Ngoaøi ra, neáu baùn caên nhaø mua chöa ñaày hai naêm vaø coù laõi thì phaûi ñoùng thueá thu nhaäp chöøng 15%. Ngöôøi mua nhaø nhaèm muïc ñích kieám lôøi coøn phaûi tính ñeán phí hoa hoàng giao dòch, mua ñeå cho thueâ phaûi tính ñeán thueá kinh doanh nhaø cho thueâ… ñieàu naøy phaàn naøo ñaõ haïn cheá ñöôïc laøn soùng ñaàu cô baát ñoäng saûn. Coøn ôû ta, nhöõng saéc thueá nhö vaäy coøn chöa coù, nhöõng ngöôøi coù tieàn cöù thoaûi maùi ñaàu cô vaøo nhaø ñaát, giaù leân bao nhieâu laø höôûng lôïi nhieàu baáy nhieâu. Vì vaäy, nhöõng ngöôøi coù tieàn, khoâng coù nhu caàu veà nhaø ôû cöù mua ñi, baùn laïi; nhöõng ngöôøi coù nhu caàu thöïc sö khoâng coù khaû naêng ñeå mua, ñieàu naøy taïo ra moät möùc caàu aûo, gaây “soát” thò tröôøng baát ñoäng saûn. Theâm nöõa, nhôø nhöõng moái quan heä ñaëc bieät, nhieàu nhaø ñaàu cô coù quyeàn sôû höõu hoaëc söû duïng moät quyõ nhaø ñaát raát lôùn, coù aûnh höôûng maïnh ñoái vôùi maët haøng giaù ñaát, do ñoù hoï seõ coù khaû naêng thu lôïi lôùn nhöng laïi khoâng heà phaûi traû moät giaù töông öùng vôùi quyeàn lôïi ñöôïc höôûng, cuõng nhö khoâng phaûi chaáp nhaän moät ruûi ro naøo. Đó chính là hậu quả tai hại từ việc bất cân xứng thông tin trên thị trường Bất Động Sản. Nhö vaäy, coù theå thaáy raèng, caùc chính saùch cuûa chính phuû coù tính chaát “kích caàu” raát lôùn, laøm cho nhu caàu veà nhaø ôû taêng leân. Neáu ñoàng thôøi vôùi nhöõng chính saùch naøy laø nhöõng chính saùch taêng cung baát ñoäng saûn thì moïi chuyeän seõ raát toát ñeïp, thò tröôøng nhaø ñaát seõ oån ñònh vaø phaùt trieån. Theá nhöng nhöõng chính saùch, cô cheá cuûa chính phuû treân thò tröôøng baát ñoäng saûn thöïc teá laïi coù tính chaát “kìm haõm” nguoàn cung. Chính saùch ñaát ñai chöa roõ raøng vaø cô cheá sôû höõu, chuyeån nhöôïng röôøm raø, nhaäp nhaèng nhö hieän nay, vaø cô cheá “ñaát khoâng giaù”, “ñaát hai giaù” ñaõ taïo neân moâi tröôøng giaùn tieáp khuyeán khích ñaàu tö truïc lôïi moät caùch baát thöôøng, aûnh höôûng ñeán nguoàn cung, laøm giaûm khoái löôïng cung coù theå ñöôïc ñöa vaøo hoaït ñoäng kinh doanh moät caùch hôïp lyù hôn. Quy trình thuû tuïc xin pheâ duyeät quy hoaïch, giao ñaát, xaây döïng nhaø ôû raát phöùc taïp vaø maát nhieàu thôøi gian. Neáu nhö ôû Thaùi Lan, ngöôøi ta chæ maát 5 thaùng ñeå caáp caùc thuû tuïc giaáy tôø thì ôû Vieät Nam, phaûi maát ñeán 2, 3 naêm döï aùn môùi baét ñaàu chính thöùc ñöôïc khôûi ñoäng. Thaäm chí coù döï aùn phaûi maát ñeán 5 naêm môùi hoaøn thaønh thuû tuïc tröôùc khi coù theå baét ñaàu xaây nhaø ñeå baùn. Ñieàu naøy coù taùc duïng nhö ñoå theâm daàu vaøo löûa, laøm noùng theâm thò tröôøng, naûn loøng nhaø ñaàu tö khi tham gia vaøo caùc döï aùn. Vieäc ban haønh Nghò ñònh 181 (höôùng daãn thi haønh luaät ñaát ñai) vaø Nghò ñònh 153 (höôùng daãn thi haønh Luaät nhaø ôû) caøng laøm cho tình hình cung nhaø trôû neân bi thaûm hôn. Theo Nghò ñònh 181, khoâng cho pheùp chuyeån quyeàn söû duïng ñaát khi chöa hoaøn taát vieäc ñaàu tö xaây nhaø ôû, nghóa laø khoâng cho pheùp quy hoaïch ñeå phaân loâ baùn ñaát neàn nhaø nhö tröôùc. Trong tröôøng hôïp chuû ñaàu tö khoâng theå tieáp tuïc thöïc hieän döï aùn, nghò ñònh naøy cuõng khoâng cho pheùp chuyeån nhöôïng cho nhaø ñaàu tö khaùc maø seõ bò Nhaø nöôùc thu hoài. Töông töï, Nghò ñònh 153 khoâng cho nhaø ñaàu tö baùn caên hoä chung cö ngay sau khi döï aùn ñöôïc pheâ duyeät nhö caùch nhieàu doanh nghieäp vaãn laøm nhö tröôùc ñaây ñeå huy ñoäng voán. Vieäc mua baùn chæ ñöôïc tieán haønh sau khi chuû ñaàu tö hoaøn taát vieäc xaây döïng moùng cuûa toøa nhaø. Nghò ñònh 84, yeâu caàu nhaø ñaàu tö phaûi thoûa thuaän ñeàn buø vôùi ngöôøi coù quyeàn söû duïng ñaát cuõng gaây ra khoâng ít khoù khaên. Coù döï aùn chæ coøn 1% dieän tích ñaát khoâng thoûa thuaän ñöôïc vôùi ngöôøi söû duïng ñaát ñeå ñeàn buø, giaûi toûa cuõng khoâng ñöôïc trieån khai ñöôïc, laøm tieán ñoä ñaàu tö bò keùo daøi. Hôn nöõa, vôùi tình hình laïm phaùt cao, ngöôøi daân ôû khu vöïc quy hoaïch laøm nhaø ôû cöù “aên theo” vaø ñoøi giaù ñeàn buø quaù cao, chính phuû laïi khoâng coù quy ñònh laøm cô sôû phaùp lyù ñeå giaûi quyeát nhöõng tröôøng hôïp yeâu caàu ñeàn buø quaù baát hôïp lyù, ñieàu naøy cuõng gaây khoù khaên khoâng nhoû cho caùc döï aùn. Caùc chính saùch cuûa chính phuû, moät maët taêng möùc caàu veà baát ñoäng saûn, moät maët laøm giaûm möùc cung treân thò tröôøng naøy. Cung – caàu baát ñoäng saûn voán ñaõ khoâng gaëp nhau, nay vì chính saùch cuûa chính phuû laïi dòch chuyeån veà höôùng khaùc nhau khieán thò tröôøng caøng theâm “noùng”. Hieän nay, giaù moät caên hoä thöïc söï cao caáp coù söï quaûn lyù chuyeân nghieäp ôû moät khu ñaát ñaét giaù ôû Bangkok – Thaùi Lan laïi thaáp hôn möùc giaù ôû Tp.HCM töø 30 – 50%, trong khi thu nhaäp vaø hoaït ñoäng kinh teá cuûa Bangkok ñi tröôùc TP.HCM ñeán caû 15 naêm. Ñieàu naøy chöùng toû quaû bong boùng baát ñoäng saûn ôû TP.HCM ñaõ ñöôïc bôm caêng, chính phuû phaûi coù nhöõng bieän phaùp, chính saùch ñeå cung ñuoåi kòp caàu, ñeå ñöa nhaø ñaát traû veà vôùi giaù trò thöïc cuûa noù. Ñaây laø yeâu caàu caáp thieát vì neáu chaäm treã, neàn kinh teá seõ phaûi traû giaù khaù ñaét. III. LIEÂN HEÄ VÔÙI CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG ÔÛ MYÕ : Cuoäc khuûng hoaûng ñòa oác taïi Myõ tieáp tuïc leo thang, gaây chao ñaûo cho thò tröôøng taøi chính toaøn caàu. Ngaøy 16.04.2008, Boä Thöông Maïi Myõ cho bieát trong thaùng 3, soá nhaø môùi xaây chæ ñaït 947.000 caên, giaûm 11,9% so vôùi thaùng 2, möùc giaûm lôùn nhaát. Soá nhaø thuoäc dieän bò tòch thu gaùn nôï trong thaùng ba taêng tôùi 57% so vôùi cuøng kyø 2007 vaø 5% so vôùi thaùng 2. Ñaây laø thaùng thöù 27 lieân tieáp soá löôïng nhaø bò tòch thu gaùn nôï ôû Myõ gia taêng. Trung bình cöù 538 caên nhaø thì coù moät caên bò tòch thu. Tình hình caøng ngaøy caøng trôû neân traàm troïng, lieäu noù coù lieân quan gì ñeán nhöõng ñôït soát nhaø ñaát ôû nöôùc ta trong thôøi gian gaàn ñaây khoâng? Coù ngöôøi cho raèng khoâng coù lieân quan gì bôøi vì nöôùc ta mua nhaø thöôøng traû tieàn maët chöù khoâng coù chuyeän vay ngaân haøng ñeå mua. Tuy nhieân, thöïc teá laïi khaùc, giai ñoaïn noùng soát cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn Tp.HCM thôøi gian qua roõ raøng coù nhöõng neùt töông ñoàng vôùi cuoäc khuûng hoaûng ôû Myõ. Ñaàu tieân, nguoàn tieàn trong neàn kinh teá quaù doài daøo trong khi lôïi nhuaän töø ñaàu cô ñaát ñai laïi haáp daãn hôn caùc hoaït ñoäng ñaàu tö saûn xuaát khaùc. Nhöõng ngöôøi coù tieàn ñaåy maïnh hoaït ñoäng ñaàu cô baát ñoäng saûn cuûa mình. Ñaây cuõng chính laø nguyeân nhaân daãn ñeán cuoäc khuûng hoaûng tín duïng ñòa oác ôû Myõ. Laïm phaùt cao cuõng ñöôïc xem nhö laø nguyeân nhaân chung daãn ñeán côn soát nhaø ñaát ôû Vieät Nam vaø ôû Myõ. Tieáp theo, tuy nghieäp vuï chöùng khoaùn hoùa ôû Tp.HCM khoâng phaùt trieån maïnh meõ vaø aûnh höôûng saâu saéc ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn nhö ôû Myõ nhöng cuõng ñaõ coù nhöõng bieåu hieän ñaàu tieân, coù aûnh höôûng nhaát ñònh. Vieäc phaùt trieån thò tröôøng chöùng khoaùn caøng laøm cho nghieäp vuï naøy coù ñieàu kieän ñeå phaùt trieån hôn nöõa. Neáu ôû Myõ, nghieäp vuï chöùng khoaùn hoùa laø taùc nhaân lôùn, laøm sa suùt caû moät neàn kinh teá thì ôû Vieät Nam, noù cuõng ñang goùp phaàn laøm thò tröôøng trôû neân soâi ñoäng. Ñeán luùc thò tröôøng ñoùng baêng, caû chöùng khoaùn vaø baát ñoäng saûn ñeàu rôi vaøo beá taéc. Cuøng phaùt trieån vôùi laøn soùng ñaàu tö vaø mua saém baát ñoäng saûn laø nhöõng hình thöùc cho vay traû goùp, tuy khoâng coù tính chaát nhö cô cheá ARM ôû Myõ nhöng ôû ta, caùc hình thöùc naøy cuõng ñang gaây khoù khaên cho caùc ngaân haøng vì nhieàu ngöôøi mua nhaø traû goùp. Theâm nöõa, maëc duø chöa coù hieän töôïng nhieàu ngöôøi daân bình thöôøng vay tieàn mua nhaø ñeå baùn laïi nhö ôû Myõ, nhöng raát nhieàu döï aùn nhaø ñaát lôùn trong thôøi gian vöøa qua treân ñòa baøn thaønh phoá laø ñöôïc caùc ngaân haøng taøi trôï voán. Caùch ñaây hôn 2 naêm, khi thò tröôøng baát ñoäng saûn coøn ñoùng baêng, caùc ngaân haøng aùp duïng thôøi haïn cho vay toái ña ñoái vôùi khaùch vay mua nhaø ñaát chæ töø 5 – 7 naêm, ñieàu kieän vay khaù khaét khe vaø khoaûn cho vay nhieàu nhaát cuõng chæ chieám 40% giaù trò baát ñoäng saûn. Nhöng nay, haàu heát caùc chöông trình cho vay mua nhaø ñaát aùp duïng thôøi haïn cho vay toái thieåu cuõng 10 naêm, khoaûn vay toái ña leân ñeán 70%, thaäm chí 100% giaù trò baát ñoäng saûn vaø coù theå theá chaáp baèng chính baát ñoäng saûn chuaån bò mua. Ñieàu kieän aùp duïng quaù deã daøng, tyû suaát sinh lôïi quaù cao ñaõ khieán caùc ngaân haøng, caùc quyõ ñaàu tö loùa maét. Chính nhu caàu mua nhaø taêng cao ñaõ ñaåy giaù nhaø ñaát leo thang vaø môû ra cô hoäi cho caùc ngaân haøng thuùc ñaåy keânh baùn leû baèng saûn phaåm cho vay mua nhaø, ñaát. Ñaây laø ñieàu ñaõ xaûy ra ôû Myõ, caùc ngaân haøng, quyõ ñaàu tö cöù ñua nhau cho vay, nhaø ñaàu tö cöù ñua nhau vay ñeå thuùc ñaåy ñaàu cô. Khoâng ai ñoaùi hoaøi gì veà vieäc quaû bong boùng caøng ngaøy caøng phình to ra. Vaø bôûi vì nöôùc Myõ ñaõ ñi tröôùc moät böôùc, ñaõ coù kinh nghieäm ñeå chuùng ta hoïc hoûi neân thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû ta ñaõ döøng soát ñuùng luùc. Neáu khoâng, khoâng bieát chuyeän gì ñaõ xaûy ra. Tuy khoâng phaûi laø baûn sao hoaøn haûo nhöng côn soát nhaø ñaát trong thôøi gian vöøa qua ñaõ ñi theo loái moøn cuûa cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng tín chaáp ñòa oác ôû Myõ. Ñoù laø ñieàu heát söùc nguy hieåm. Nöôùc Myõ coù taøi chính vöõng maïnh ñeán theá maø phaûi lao ñao tröôùc khuûng hoaûng thì lieäu moät thò tröôøng nhoû beù nhö Vieät Nam coù vöôït qua ñöôïc khoâng . Ñeå traùnh ñöôïc nhöõng ñieàu khoâng hay xaûy ra, chính phuû Vieät Nam cuõng nhö chính quyeàn TP.HCM ñaõ vaø ñang aùp duïng nhieàu bieän phaùp höõu hieäu. Theá nhöng hieän taïi neàn kinh teá cuûa Vieät Nam ñang ôû möùc baùo ñoäng cao. Laïm phaùt caøng ngaøy caøng khoù kieåm soaùt, so vôùi nhöõng thaùng ñaàu naêm, laïm phaùt cuûa thaùng 6 tuy coù giaûm bôùt nhöng xeùt moät caùch toång theå veà ñôøi soáng xaõ hoäi thì thöïc söï nhöõng chính saùch cuûa chính phuû thöïc söï chöa phaùt huy taùc duïng ñoái vôùi ñôøi soáng ngöôøi daân. Loøng tin cuûa ngöôøi daân vaøo chính phuû ñang xuoáng ôû möùc raát thaáp. Theo moät con soá thoáng keâ khoâng chính thöùc, löôïng tieàn maët trong daân hieän nay leân ñeán hôn 200 tyû ñoàng, ngöôøi daân khoâng coøn tin töôûng vaøo chính phuû, khoâng muoán göûi tieàn vaøo heä thoáng ngaân haøng nöõa. Ñoù laø kòch baûn ñaõ xaõy ra ôû Myõ tröôùc ñaây, thò tröôøng Myõ khuûng hoaûng xuaát phaùt cuõng laø do söï suïp ñoå cuûa loøng tin. Vì vaäy, vieäc tröôùc maét nhaát cuûa chính phuû Vieät Nam hieän nay laø phaûi laáy laïi loøng tin cuûa daân chuùng, neáu khoâng khuûng hoaûng laø ñieàu khoù traùnh khoûi. Ñeán thôøi ñieåm naøy, caû nöôùc Myõ vaãn ñang goàng mình choáng laïi nhöõng haäu quaû töø cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng tín chaáp, Vieät Nam noùi chung vaø Tp.HCM noùi rieâng cuõng ñang ñoái maët vôùi khoù khaên, tình hình naøy coøn coù theå keùo daøi, ñoøi hoûi phaûi coù bieän phaùt maïnh meõ vaø coù hieäu quaû. Tröôùc maét, theo coâng vaên cuûa NHNN Vieät Nam göûi caùc NHTM thì tuyeät ñoái khoâng cho vay kinh doanh BÑS nöõa. Ñoù laø moät ñoäng thaùi khaù döùt khoaùt vaø mang tính chaát quyeát ñònh ñoái vôùi thò tröôøng taøi chính toài teä nhö hieän nay. PHAÀN III GIAÛI PHAÙP I. PHAÂN TÍCH MOÄT VAØI BIEÄN PHAÙP MAØ CHÍNH PHUÛ ÑAÕ THÖÏC HIEÄN Laïm phaùt cao vaø tình traïng bong boùng baát ñoäng saûn laø hai vaán ñeà noùng cuûa Vieät Nam vaøo nhöõng thaùng cuoái naêm 2007. Ngaân haøng Nhaø nöôùc cuøng caùc cô quan ban ngaønh ñaõ tìm vaø ñöa ra nhieàu giaûi phaùp. Vieäc ñöa ra quyeát ñònh 346/QÑ- NHNN veà phaùt haønh tín phieáu NHNN baèng tieàn ñoàng döôùi hình thöùc baét buoäc ñoái vôùi caùc toå chöùc tín duïng laø moät bieän phaùp naèm trong goùi giaûi phaùp thaét chaët tieàn teä ñeå choáng laïm phaùt cuûa chính phuû, beân caïnh ñoù “baøi thuoác” taêng döï tröõ baét buoäc, ñieàu chænh caùc loaïi laõi suaát cô baûn, laõi suaát taùi caáp voán ñaõ ñöôïc tieán haønh. Ñaëc bieät, möùc ñoä aûnh höôûng vaø söùc lan toûa quaù lôùn töø cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng tín duïng ñòa oác ôû Myõ ñaõ laøm cho nhöõng ngöôøi ñöùng ñaàu chính phuû Vieät Nam lo ngaïi veà thò tröôøng ñòa oác trong nöôùc voán ñang raát noùng. Vaø ñeå traùnh xaûy ra nhöõng ñieàu ñaùng tieác nhö ôõ Myõ, chính phuû ñaõ coù nhöõng haønh ñoäng kòp thôøi. 1. Sieát cho vay baát ñoäng saûn Khi tín duïng taêng vôùi toác ñoä noùng chöa töøng thaáy, kieåm soaùt dö nôï baát ñoäng saûn ñoù laø ñòch ngaém cuûa NHNN. Bôûi vì cho vay baát ñoäng saûn laø moät trong caùc nhaân toá chính ñaåy tín duïng taêng tröôûng cao, taêng tröôûng tín duïng cuûa caùc ngaân haøng treân ñòa baøn TP.HCM thaùng cuoái naêm 2007 baát ngôø nhaûy leân 8,55% trong toång soá 320.000 tyû ñoàng dö nôï ñeán 31.12.2007, cho vay baát ñoäng saûn chieám ñeán 35.000 tyû ñoàng. Theo NHNN, toång dö nôï cho vay trong lónh vöïc baát ñoäng saûn ñeán nay taêng maïnh töø giöõa naêm 2007 ñeán ñaàu 2008, coäng vôùi tình traïng giaù caû bò ñaåy leân moät caùch choùng maët thò vieäc chính phuû sieát chaët tín duïng ñoái vôùi baát ñoäng saûn laø phuø hôïp. Vaø quaû thaät, haønh ñoäng naøy cuûa chính phuû ñaõ mang laïi hieäu quaû töùc thì : ngay sau Teát Maäu Tyù, giaù ñaát taïi nhöõng ñieåm noùng trong naêm 2007 nhö quaän 7, huyeän Bình Chaùnh, Nhaø Beø, quaän 2, quaän 9,.. ñaõ ñöùng laïi. Nhieàu ngöôøi ñaõ phaûi chaáp nhaän baùn vôùi giaù thaáp hôn giaù rao tröôùc ñoù töø 1 ñeán 2 trieäu ñoàng/m2. Giaù ñaát taïi caùc döï aùn thuoäc quaän 9 ñaõ trôû laïi möùc 12 – 14 trieäu ñoàng/m2 cuûa thaùng 01.2007 chöù khoâng coøn ôû möùc giaù 15 – 16 trieäu ñoàng/m2 nhö rao baùn taïi thôøi ñieåm thaùng 12.2007. Giaù ñaát cuûa 15 coâng ty coù döï aùn taïi khu vöïc quaän 2 cuõng ñaõ chöïng laïi. Nhieàu doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn taïi TP.HCM nhö ñang ngoài treân ñoáng löûa tröôùc quyeát ñònh naøy caûu chính phuû. Vieäc ngaân haøng haïn cheá cho vay baát ñoäng saûn ñaõ taùc ñoäng maïnh ñeán ngöôøi kinh doanh, caùc nhaø ñaàu tö hoang mang vì chôø ñôïi xem thöû coøn chính saùch naøo nöõa khoâng. Caùi hay cuûa chính saùch naøy coøn theå hieän ôû choã chæ sieát cho vay ñaàu cô baát ñoäng saûn chöù khoâng sieát cho vay ñeå laøm döï aùn, chæ aùp duïng trong nhöõng tröôøng hôïp cuï theå chöù khoâng phaûi sieát chaët moät caùch maùy moùc. Khoâng ít ngöôøi cho raèng nhu caàu treân thò tröôøng baát ñoäng saûn laø nhu caàu aûo, giaù taêng laø do ñaàu cô, neân caàn phaûi sieát chaët cho vay. Tuy nhieân, khoâng phaûi nhu caàu naøo cuõng laø aûo. Tình traïng khan hieám vaên phoøng cho thueâ vaø phoøng khaùch saïn cao caáp taïi TP.HCM ñang ñaåy giaù dòch vuï naøy leân cao ngaát. Neáu ngaân haøng khoâng cho caùc döï aùn xaây döïng vaên phoøng vaø khaùch saïn vay thì haäu quaû seõ thaät to lôùn, chính saùch naøy seõ phaûn taùc duïng, caøng laøm cho baát ñoäng saûn “noùng” hôn. Nhö vaäy, chính saùch cho vay baát ñoäng saûn nhaát thôøi ñaõ coù taùc duïng giaûm nhieät thò tröôøng nhaø ñaát. Tuy nhieân, ñeå laønh maïnh hoùa thò tröôøng naøy thì caàn phaûi thöïc hieän ñoàng boä nhieàu chính saùch giuùp taêng nguoàn cung cho thò tröôøng, giaûm ñaàu cô. Neáu thò tröôøng vaãn trong tình traïng cung khoâng ñuû caàu thì vieäc haïn cheá cho vay cuõng voâ taùc duïng. 2. Ruùt bôùt tieàn trong löu thoâng Ñaây laø moät trong nhöõng haønh ñoäng naèm trong chính saùch tieàn teä ñeå kieàm cheá laïm phaùt cuûa chính phuû. Tieàn trong löu thoâng quaù nhieàu, laõi suaát ngaân haøng thaáp hôn nhieàu so vôùi ñaàu cô baát ñoäng saûn; quaù deã daøng vaø lôïi nhuaän cao. Ngöôøi coù tieàn cöù ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn, ñieàu naøy caøng laøm cho quaû bong boùng baát ñoäng saûn phình to ra. Xaùc ñònh ñöôïc raèng thöøa tieàn trong neàn kinh teá laø moät trong nhöõng nguyeân nhaân gaây soát thò tröôøng baát ñoäng saûn, chính phuû ñaõ coù nhöõng haønh ñoäng kòp thôøi ñeå ruùt bôùt tieàn ra khoûi löu thoâng, traû nhaø ñaát veà vôùi giaù trò thöïc cuûa noù. Ngaân haøng Nhaø nöôùc (NHNN) ban haønh quyeát ñònh 346/QÑ-NHNN veà vieäc ban haønh tín phieáu NHNN baèng tieàn ñoàng döôùi hình thöùc baét buoäc ñoái vôùi caùc toå chöùc tín duïng. Theo ñoù, caùc ngaân haøng phaûi thöïc hieän nghóa vuï mua tín phieáu vôùi giaù trò cuï theå do nhaø nöôùc yeâu caàu. Ngaân haøng Löôïng mua 3 NHTM Quoác Doanh (Vietcombank,Incombank,BIDV) 8.992,9 tyû ñoàng NHTM Coå Phaàn AÙ Chaâu (ACB) 1.500 tyû ñoàng NHTM Coå Phaàn Saøi Goøn Thöông Tín (Sacombank) 1.200 tyû ñoàng NHTM Coå Phaàn Ñoâng AÙ (DongA bank) 500 tyû ñoàng Ngaân Haøng Xuaát Nhaäp Khaåu Vieät Nam (Eximbank) 500 tyû ñoàng Caùc NHTM khaùc mua vôùi tyû leä thaáp hôn theo söï phaân boå cuûa NHNN. Caùc toå chöùc tín duïng hoaït ñoäng chuû yeáu treân ñòa baøn noâng thoân (Ngaân haøng NN & PTNT VN, Ngaân haøng TMCP noâng thoân, Quyõ tín duïng nhaân daân trung öông vaø cô sôû) vaø caùc toå chöùc tín duïng coù soá dö voán huy ñoäng baèng tieàn ñoàng döôùi 1000 tyû ñoàng (tính ñeán ngaøy 31/3/2008) khoâng phaûi mua tín phieáu baét buoäc. Veà nguyeân taéc, tín phieáu do NHTM töï nguyeän mua, treân cô sôû tính toaùn nguoàn voán cuûa mình vaø coù thôøi haïn döôùi 12 thaùng. Trong tröôøng hôïp caàn thieát, NHTM coù theå baùn laïi tín phieáu cho NHNN ñeå laáy tieàn teä. Theá nhöng vôùi 20.300 tyû ñoàng tín phieáu maø NHNN phaùt haønh laàn naøy laïi khoâng coù tính töï nguyeän. NHTM buoäc phaûi mua theo soá löôïng ñaõ ñöôïc NHNN oån ñònh. Khi mua roài, NHTM cuõng khoâng ñöôïc baùn laïi cho NHTM ñeå laáy tieàn veà maø phaûi chôø ñeán ñaùo haïn. Taêng döï tröõ baét buoäc vaø phaùt haønh tín phieáu baét buoäc ñöôùc tieán haønh cuøng luùc ñaõ taïo neân gaùnh naëng huy ñoäng cho caùc NHTM, caùc ngaân haøng ñua nhau taêng laõi suaát huy ñoäng ñeå “huùt” tieàn veà mua tín phieáu, laõi suaát thò tröôøng lieân ngaân haøng taêng maïnh. Goùi giaûi phaùp kieàm cheá laïm phaùt naøy aûnh höôûng raát lôùn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn, laøm thò tröôøng giaûm nhieät moät caùch nhanh choùng. Vieäc laõi suaát taêng cao chöa töøng coù ñaõ thu huùt ñöôïc söï chuù yù cuûa ngöôøi daân. Tieàn maët nhaøn roãi ñöôïc göûi ngay vaøo ngaân haøng ñeå höôûng laõi suaát cao. Ñoái vôùi nhöõng ngöôøi khoâng coù “maùu” ñaàu tö, göûi tieát kieäm vôùi laõi suaát cao nhö vaäy laø nôi toát nhaát vaø an toaøn nhaát. Ñoái vôùi nhöõng nhaø ñaàu tö, thò tröôøng vaøng khoâng oån ñònh, chöùng khoaùn ñang gaëp khoù khaên, nay baát ñoäng saûn laïi vöôùng vaøo chính saùch thaét chaët tieàn teä, haïn cheá cho vay, taêng laõi suaát,... hoï cuõng ñaõ chuyeån voán vaøo keânh ñaàu tö coù ruûi ro thaáp nhaát – göûi tieát kieäm. Nhö vaäy, chính saùch thaét chaët tín duïng cuûa NHNN ñaõ coù aûnh höôùng töùc thôøi ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn. Tuy ñaõ ruùt kinh nghieäm töø quy ñònh 03 veà chöùng khoaùn, ñaõ xaùc ñònh vieäc haïn cheá vay baát ñoäng saûn seõ coù moät tieán trình nhöng thöïc teá, vieäc caùc ngaân haøng “khoùa van” tín duïng ñoät ngoät khieán thò tröôøng chao ñaûo. Khoâng nhöõng chæ coù thò tröôøng chöùng khoaùn chao ñaûo, thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng aûm ñaïm theo. Nhaø nöôùc cô caáu nguoàn voán ñoã vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn laø ñieàu caàn thieát, bôûi töø laâu, moät phaàn nguoàn tieàn naøy chöa ñöôïc quaûn lyù chaët, daãn ñeán vieäc cho vay traøn lan neân thò tröôøng ñaõ coù nhöõng phaùt trieån leäch laïc. Ñieàu naøy coù theå deã daøng nhaän thaáy ôû tình traïng baát ñoäng saûn taêng quaù “noùng”, phaân khuùc thò tröôøng caên hoä cao caáp chieám ña soá maø queân ñi phaùt trieån nhaø ôû cho ngöôøi trung bình vaø thaáp. Tuy nhieân, vieäc ñieàu chænh, cô caáu nguoàn voán cho vay cuõng caàn phaûi coù khoaûng thôøi gian nhaát ñònh, thôøi ñieåm thích hôïp chöù khoâng theå laøm ngay vì noù seõ gaây soác cho thò tröôøng daãn ñeán tình traïng bong boùng. Chính phuû – vì quaù noùng ruoät tröôùc côn soát nhaø ñaát ñaõ thay ñoåi quyeát saùch moät caùch quaù nhanh choùng. Vöøa môùi keâu goïi doanh nghieäp laøm aên, cho vay voán, nay voäi vaõ sieát laïi. Vôùi 70% doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác vöøa vaø nhoû, vieäc ngöng cho vay ñoät ngoät, ñieàu kieän thaåm ñònh vay baát ñoäng saûn trôû neân kyõ caøng hôn, khoù khaên vaø maát nhieàu thôøi gian hôn seõ daãn ñeán tình traïng phaàn lôùn thò tröôøng baát ñoäng saûn rôi vaøo tay caùc doanh nghieäp nöôùc ngoaøi. Hôn nöõa, hieän nay haøng loaït nhöõng raøo caûn trong luaât Nhaø ôû vaø nghò ñònh veà höôùng daãn Luaät kinh doanh baát ñoäng saûn chöa ñöôïc thaùo gôõ, laïi theâm vieäc haïn cheá vay voán ngaân haøng thì seõ ñaåy thò tröôøng vaøo tình theá bò caùc doanh nghieäp nöôùc ngoaøi ñoäc chieám vaø ñoäc quyeàn,... Maët traùi cuûa chính saùch thaët chaët tieàn teä coøn ôû choå khi ngaân haøng taêng laõi suaát cho vay, raát nhieàu nhöng döï aùn ñang thöïc hieän seõ rôi vaøo khoù khaên veà taøi chính, laõi vay ngaân haøng trôû neân raát cao, giaù döï aùn vì theá seõ taêng leân. Moät soá caùc döï aùn saép ñöa vaøo thöïc hieän, vì thieát nguoàn voán cuõng coù theå phaûi döøng laïi, ñieàu naøy aûnh höôûng nhieàu ñeán nguoàn cung. Maø baûn chaát cuûa bong boùng baát ñoäng saûn ôû TP.HCM laø do maát caân ñoái cung – caàu. Giaûm nguoàn cung seõ laøm cho maát caân ñoái theâm phaàn saâu saéc. Khi ñoù, soát ñaát khoâng nhöng khoâng giaûm bôùt maø coøn teä hôn. Bôûi vaäy, cuõng phaûi xaùc ñònh laø sieát baát ñoäng saûn nhöng vaãn phaûi du di, nhö vaäy môùi coù theå thuùc ñaåy thò tröôøng phaùt trieån, khoâng bò ñoùng baêng. Chính saùch cuûa chính phuû xaùc ñònh laø chæ sieát cho vay ñaàu cô baát ñoäng saûn chöù khoâng sieát cho vay ñeå laøm döï aùn, ñieàu naøy neáu thöïc hieän ñöôïc thì raát toát bôûi vì vöøa haïn cheá ñaàu cô, vöøa coù nguoàn cung baát doäng saûn; Theá nhöng treân thöïc teá khoù maø xaùc ñònh ñöôïc ñaâu laø ñaàu cô, ñaâu laø xaây döï aùn; nhieàu nhaø ñaàu tö laáy danh nghóa vay tieàn ñeå xaây döïng chung cö, laøm döï aùn nhaø ôû nhöng sau khi giaûi ngaân laïi laáy tieàn ñi mua ñaát ñeå ñaàu cô, sau ñoù laïi laáy côù laøm döï aùn ñaõ tieáp tuïc vô veùt cöûa ngaân haøng,... 3. Moät lyù do nöõa taùc ñoäng laøm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn giaûm nhieät laø chuû tröông thöïc hieän ñieàu chænh moät soá saéc thueá lieân quan ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeå haïn cheá ñaàu cô Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng raát nhaïy caûm vôùi caùc thoâng tin veà chính saùch cuûa nhaø nöôùc. Ngay caû khi nhöõng chuû tröông, chính saùch ñoù vaãn coøn laø döï thaûo thì möùc ñoä taùc ñoäng ñeán thò tröôøng laø raát lôùn. Hôn nöõa, caùc nhaø ñaàu tö, ñaàu cô treân thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM chöa phaûi laø nhöõng tay “laõo laøng” trong kinh doanh baát ñoäng saûn, vì vaäy yeáu toá taâm lyù goùp phaàn ñaùng keå vaøo khaû naêng bò aûnh höôûng bôûi chính saùch. Haønh ñoäng ñaàu tieân cuûa chính phuû khi giaù nhaø ñaát taêng lieân tuïc trong thôøi gian “bong boùng” laø vieäc duøng bieän phaùp naâng giaù nhaø ñaát 20 -30% ñeå tính thueá nhaèm vaøo taâm lyù “ngaïi thueá” cuûa nhaø ñaàu cô ñeå keùo giaù baát ñoäng saûn xuoáng. Ñaây laø haønh ñoäng mang tính chaát thieån caän, chaúng khaùc gì vieäc ñöa theâm cuûi vaøo beáp khi noài nöôùc ñang soâi, chaúng nhöõng khoâng theå giaûm nhieät maø coøn goùp phaàn laøm giaù nhaø ñaát theâm soát. Tröôùc caùi bong boùng ngaøy caøng to treân thò tröôøng baát ñoäng saûn TP.HCM, thueá luõy tieán laø ñieàu ñöôïc ngöôøi ta mong ñôïi nhö moät “vò cöùu tinh” cho thò tröôøng. Thuû töôûng Chính phuû chæ ñaïo phaûi thöïc hieän chính saùch thueá naøy caøng sôùm caøng toát. Ngay ñaàu naêm 2008, thueá naøy ñaõ ñöôïc trieån khai vaø coù taùc ñoäng töùc thì. Thueá luõy tieán laø loaïi thueá yeâu caàu phaûi nghieân cöùu kyõ, neáu khoâng seõ raát khoù thöïc hieän. Caùc nöôùc hoï ñaùnh thueá luõy tieán laø do hoaït ñoäng taøi chính minh baïch, moïi giao dòch ñeàu ñöôïc nhaø nöôùc kieåm soaùt vaø qua ngaân haøng coøn ôû Vieät Nam laø neàn taøi chính tieàn maët, vieäc ñaùnh thueá luõy tieán laø moät ñieàu khoù khaên. Hôn nöõa, thueá luõy tieán chæ neân aùp duïng vôùi caùc nöôùc coù thò tröôøng baát ñoäng saûn oån ñònh, ñuû nguoàn löïc taøi chính ñeå ñaàu tö cho ra saûn phaåm hoaøn thieän, coøn ôû Vieät Nam vaãn coù soá löôïng lôùn laø daïng hôïp ñoàng goùp voán giöõa chuû ñaàu tö vaø ngöôøi daân, neân raát khoù taùch baïch ñeå ñaùnh thueá. Vaäy tai sao thueá luõy tieán laïi coù taùc ñoäng maïnh ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeán theá? Söï ñaûo chieàu thò tröôøng baát ñoäng saûn xuaát phaùt töø yeáu toá taâm lyù lo sôï Nhaø nöôùc seõ ñaùnh thueá luõy tieán leân nhaø, ñaát cuûa ngöôøi sôû höõu. Ngöôøi ta seõ ñaén ño xem thöû vieäc sôû höõu, sang tay moät ngoâi nhaø coù coøn mang laïi lôïi nhuaän nhieàu khoâng. Chính saéc thueá naøy ñaõ taïo taâm lyù lôïi nhuaän bò giaûm nhieàu neân ngöôøi ta khoâng mua, laøm thò tröôøng nhaø ñaát giaûm xuoáng. Xöa nay, thueá luoân laø moät vaán ñeà quan troïng, ñieàu kieän vay bò sieát chaët, nay lôïi nhuaän seõ bò giaûm vì thueá nöõa, caùc nhaø ñaàu cô khoâng coøn maën maø vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn. Sieát chaët tín duïng vaø ñaùnh thueá luõy tieán laø hai “lieàu thuoác” quaù maïnh, gaây toån thöông cho thò tröôøng baát ñoäng saûn sau nhieàu naêm ñoùng baêng. Thaùng 2 vöøa qua taïi caùc saøn giao dòch baát ñoäng saûn taïi Tp.HCM, maïng Internet xuaát hieän tình traïng caùc khaùch haøng chaøo baùn oà aït caên hoä, neàn ñaát. Ñieàu naøy khieán giôùi kinh doanh baát ñoäng saûn thöïc söï lo ngaïi vieãn caûnh thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ ñoùng baêng. Bôûi nhöõng dieãn tieán naøy cuõng töông töï thôøi ñieåm thaùng 4/2002 khi chæ thò 08 veà vieäc caám phaân loâ baùn neàn cuûa UBND TP.HCM ban haøng ñaõ ñaët daáu chaám heát cho moät thôøi kyø taêng tröôûng noùng cuûa thò tröôøng naøy. Hieän nay, giaù nhaø ñaát ñaõ giaûm 15 – 20%, soá löôïng giao baùo taêng nhöng soá löôïng giao dòch thöïc teá khoâng ñaùng keå, thò tröôøng ñaõ coù daáu hieäu chöõng laïi. Tröôùc maét, chính saùch naøy cuûa chính phuû ñaõ coù taùc ñoäng tích cöïc. Song veà laâu daøi, thò tröôøng baát ñoäng saûn coøn bò aûnh höôûng tôùi ñaâu thì chöa theå ñoaùn tröôùc ñöôïc. Vöøa qua, Boä xaây döïng laïi coù dö thaûo trình chính phuû veà moät soá chính saùch ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn nhaèm haï nhieät, giaûm soát. Theo ñoù, caùc döï aùn nhaø ôû thöông maïi töø 10ha trôû leân phaûi daønh 20% quyõ ñaát ñeå phaùt trieån nhaø ôû cho thueâ vaø nhaø ôû xaõ hoäi; ñoàng thôøi trong caùc baûn quy hoaïch phaùt trieån ñoâ thò, caùc ñòa phöông phaûi ñaûm baûo daønh 10% treân toång dieän tích ñaát phaùt trieån ñoâ thò ñeå xaây döïng hai loaïi nhaø treân. Cuøng vôùi ñoù, Boä Xaây döïng cuõng kieán nghò Chính phuû ban haønh vaên baûn buoäc caùc ñòa phöông khi pheâ duyeät caùc döï aùn nhaø ôû vaø ñoâ thò phaûi xem xeùt tyû leä caùc caên hoä chung cö coù dieän tích cao (töø 120m2 trôû leân), dieän tích trung bình (töø 70-90m2) vaø dieän tích thaáp (töø 45-60m2) phuø hôïp theo nhu caàu thò tröôøng vôùi tyû leä 2:5:3. Chính saùch naøy cuûa Chính phuû roõ raøng laø ñaõ laøm khoù cho doanh nghieäp. Ñieàu naøy khoâng nhöõng khoâng taïo ra ñöôïc nhieàu caên hoä giaù reû, ñaùp öùng “caàu thöïc” veà nhaø ôû cuûa boä phaän nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp nhö yù ñònh ban ñaàu cuûa chính phuû maø coøn gaây neân söï khan hieám hôn tröôùc, khi maø caùc doanh nghieäp boû ngang döï aùn cuûa mình ñeå ñi ñaàu tö vaøo caùc lónh vöïc khaùc nhieàu thuaän lôïi hôn. Caùc Doanh nghieäp Baát ñoäng saûn laø ngöôøi coù yeáu toá quyeát ñònh veà cung nhaø ñaát, vaäy maø chính saùch cuûa chính phuû laïi khoâng hoã trôï, thaäm chí coøn gaây theâm trôû ngaïi, khoù khaên. Vaäy thì laøm sao thò tröôøng baát ñoäng saûn coù theå phaùt trieån beàn vöõng ñöôïc? Ñoù laø caâu hoûi maø caùc vò laõnh ñaïo khoù coù theå traû lôøi trong moät sôùm moät chieàu ñöôïc. Chính saùch cuõng ñaõ thöïc hieän nhieàu nhöng quaû thaät chöa coù giaûi phaùp toái öu. Nhö vaäy, hieän töôïng haï nhieät thò tröôøng baát ñoäng saûn thöïc söï baét ñaàu khi NHNN Vieät Nam thöïc hieän chính saùch thaét chaët tieàn teä ñeå kieàm cheá laïm phaùt nhö: Ruùt bôùt tieàn trong löu thoâng, kieåm soaùt chaët cheõ vieäc cho vay ñaàu tö, kinh doanh baát ñoäng saûn, taêng laõi suaát cho vay leân 14-16%/naêm vaø chuû tröông thöïc hieän ñieàu chænh moät soá saéc thueá lieân quan ñeán Baát ñoäng saûn ñeå haïn cheá ñaàu cô. Taùc ñoäng cuûa chính saùch ñeán thò tröôøng thì ñaõ quaù roõ raøng. Nhöng ñoù khoâng haún laø moät daáu hieäu toát. Töø sau vuï “ñoùng baêng” thò tröôøng Baát ñoäng saûn naêm 2002 ñeán nay Baát ñoäng saûn môùi khôûi saéc trôû laïi, vaäy maø giôø ñaây, vì nhöõng chính saùch quaù maïnh tay vaø coù theå hôi noùng voäi, thò tröôøng baát ñoäng saûn laïi phaûi ñoái maët vôùi nguy cô laëp laïi lòch söû. Vì laø moät thò tröôøng nhaïy caûm, caùc chính saùch cuûa chính phuû ñöa ra ñoøi hoûi phaûi kòp thôøi vaø hôïp lyù, coù nhö vaäy môùi mong coù hieäu quaû cao ñöôïc. II. ÑEÀ XUAÁT MOÄT VAØI GIAÛI PHAÙP TRONG THÔØI GIAN SAÉP TÔÙI ÑOÁI VÔÙI THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN Cuøng vôùi vaøng, ngoaïi teä vaø chöùng khoaùn. Ngaøy nay, Baát ñoäng saûn cuõng ñaõ trôû thaønh moät keânh ñaàu tö quen thuoäc vôùi nhieàu ngöôøi. Cuõng nhö caùc keânh ñaàu tö khaùc, baát ñoäng saûn cuõng coù luùc “thaêng”, luùc “traàm”. Lòch söû phaùt trieån thò tröôøng baåt ñoäng saûn ôû caùc nöôùc cuõng ñaõ coù nhieàu luùc rôi vaøo khoù khaên, beá taéc vaø ngöôøi ta cuõng ñaõ coù nhieàu giaûi phaùp hieäu quaû vaø linh hoaït. Thò tröôøng baát ñoäng saûn Tp.HCM cuoái naêm 2007, ñaàu naêm 2008 soâi noãi moät caùch laï thöôøng, bong boùng nhaø ñaát cöù phình to ra moãi ngaøy, giaù trò thöïc bò laõng queân, thay vaøo ñoù laø nhöõng vuï mua ñi baùn laïi ñaåy giaù caû taêng ñeán choùng maët. Chính saùch ñieàu tieát thò tröôøng cuûa chính phuû cuõng ñaõ coù nhieàu song khoâng thöïc söï mang laïi hieäu quaû nhö mong ñôïi. Thaäm chí, vì quaù maïnh tay, raát coù theå thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ chuyeån ngöôïc höôùng ñi cuûa mình, böôùc vaøo giai ñoaïn khoù khaên môùi- ñoùng baêng baát ñoäng saûn. Vaán ñeà baây giôø laø phaûi coù nhöõng giaûi phaùp linh hoaït vaø hôïp lyù ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån beàn vöõng vaø ñaït hieäu quaû cao. Nguyeân nhaân daãn ñeán tình traïng bong boùng cuõng ñaõ ñöôïc xaùc ñònh. Baøi hoïc veà khuûng hoaûng thò tröôøng tín chaáp cuûa Myõ vaãn coøn ñoù. Caùc chính saùch nhaø ôû cuûa caùc nöôùc khaùc treân theá giôùi cuõng ñaõ saún saøng ñeå tham khaûo vaø hoïc hoûi. Vaäy ñaâu laø giaûi phaùp cho thò tröôøng baát ñoäng saûn Tp.HCM ? 1. Tröôùc tieân, chính phuû neân taäp trung tieáp tuïc hoaøn thieän heä thoáng luaät, caùc cô cheá chính saùch ñaûm baûo ñoàng boä, thoáng nhaát ñoàng thôøi thaùo gôõ nhöõng khoù khaên trong coâng taùc phaùt trieån thò tröôøng. Taêng cung haøng hoùa baát ñoäng saûn nhaát laø nhaø ôû, vaên phoøng, xöôûng cho saûn xuaát kình doanh ñeå chuû ñoäng bình oån thò tröôøng theo quy luaät cung caàu, ñoàng thôøi goùp phaàn thöïc hieän chính saùch xaõ hoäi. Ñaëc bieät, caàn taäp trung thöïc hieän caùc bieän phaùp coâng khai, minh baïch vaø laønh maïnh caùc giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn, töøng böôùc hoaøn thieän cô caáu cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Sôùm ñieàu chænh boå sung, moät soá loaïi thueá vaø leä phí lieân quan ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn theo höôùng khuyeán khích söû duïng coù hieäu quaû baát ñoäng saûn, phaùt trieån maïnh caùc giao dòch... Nguyeân nhaân lôùn nhaát daãn ñeán bong bong baát ñoäng saûn ñaõ ñöôïc xaùc ñònh laø do cung caàu veà nhaø ôû leäch nhau. Chính saùch cuûa chính phuû moät maët kích caàu, maët khaùc laïi kìm haõm cung. Ñaây laø khoù khaên lôùn nhaát. Bôûi vaäy, ñeå cung caàu coù theå tieán laïi gaàn nhau, chính phuû phaûi thay ñoåi moät soá quyeát saùch cuûa mình theo höôùng coù lôïi cho caùc doanh nghieäp baát ñoäng saûn, khoâng boù buoäc hoï quaù nhieàu vì ñieàu ñoù laøm cho lôïi nhuaän cuûa hoï giaûm ñi, caùc nhaø ñaàu tö naõn loøng, cung baát ñoäng saûn seõ giaûm theo. - Noäp thueá laø nghóa vuï vaø quyeàn lôïi cuûa toaøn daân, cuûa caùc doanh nghieäp, nhöng khoâng phaûi vì theá maø aùp ñaët quaù nhieàu thöù thueá. Ñoái vôùi caùc tröôøng hôïp taøi saûn nhaø, ñaát ñöôïc ñöa vaøo kinh doanh ñaõ noäp thueá kinh doanh hoaëc thueá thu nhaäp thì khoâng bò ñaùnh thueá luõy tieán nöõa. - Veà chuyeän giaûi phoùng maët baèng thì tröôùc heát nhaø nöôùc phaûi ñöùng ra thöïc hieän sau ñoù cho ñaáu thaàu vaø nhöõng giaù trò töø ñaáu thaàu ñoù nhaø nöôùc seõ thu ñöôïc moät khoaûn lôïi cho ngaân saùch, ñoàng thôøi taïo thuaän lôïi cho caùc nhaø ñaàu tö xaây döïng döï aùn Vì thöïc teá, thôøi gian qua, moät trong nhöõng khoù khaên lôn nhaát cuûa doanh nghieäp baát ñoäng saûn chính laø vieäc giaûi phoùng maët baèng, ñeàn buø giaûi toûa ñeå xaây döïng caùc döï aùn ñaàu tö môùi. Trong ñoù, vaán ñeà doanh nghieäp töï thoûa thuaän vôùi daân ñang ñaåy doanh nghieäp vaøo ngoõ cuït khi maø ngöôøi daân toaøn “heùt” giaù treân trôøi. Ñoâi luùc vì khoâng theå laøm khaùc ñöôïc, doanh nghieäp ñaønh ngaäm nguøi chi tieàn, nhöng sau ñoù laïi phaûi quy heát vaøo chi phí, giaù nhaø döï aùn laïi phaûi taêng leân. Trong caùi voøng laãn quaãn ñoù, thöù naøy taêng keùo theo thöù khaùc taêng nhö theá thì bong boùng baát ñoäng saûn khoù loøng xeïp xuoáng ñöôïc. - Veà nhöõng giaûi phaùp voán cho doanh nghieäp thì phaûi roõ raøng, chính phuû neân coù giaûi phaùp ñeå chuû ñaàu tö caùc döï aùn ñöôïc vay voán ñeå phaùt trieån caùc loaïi hình baát ñoäng saûn thieát yeáu nhö nhaø ôû, nhaø xöôûng, vaên phoøng, khu thöông maïi.... Ñaây laø ñieàu caàn thieát bôûi vì ñaây roõ raøng laø nhu caàu thöïc cuûa thò tröôøng caàn phaûi ñaùp öùng kòp thôøi. Neáu khoâng coù chuû tröông hôïp lyù thì maâu thuaån cung- caàu baát ñoäng saûn caøng trôû neân maâu thuaån hôn, khoù loøng maø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn moät caùch beàn vöõng ñöôïc. - Ñoái vôùi doanh nghieäp, neân ñaùnh thueá theo dieän tích, chöù khoâng theo haïn möùc vì coù doanh nghieäp lôùn, coù doanh nghieäp nhoû. Ñieàu naøy seõ khuyeán khích caùc doanh nghieäp tieát kieäm ñaát, ñaàu tö coâng ngheä cao vaø coù hieäu quaû. Ñoái vôùi doanh nghieäp hoaït ñoäng trong lónh vöïc baát ñoäng saûn, chính phuû neân thu thueá ñaát, coøn nhaø ôû chæ neân xem nhö moät loaïi haøng hoùa, khoâng ñeà ra haïn möùc. - Chính phuû neân tinh giaûm moät soá coâng ñoaïn trong vieäc caáp caùc thuû tuïc giaáy tôø ñeå döï aùn ñöôïc chính thöùc khôûi ñoäng moät caùch nhanh choùng. Ñieàu naøy raát quan troïng, vöøa taïo ñöôïc taâm lyù thoaûi maùi cho chuû ñaàu tö, vöøa tieát kieäm ñöôïc thôøi gian, coâng söùc vaø tieàn cuûa, ñoàng thôøi coøn laøm cho nguoàn cung baát ñoäng saûn trôû neân doài daøo hôn. - Ngaân haøng Nhaø nöôùc phaûi coù chuû tröông ñuùng ñaén trong vieäc thaét chaët vaø kieåm soaùt caùc khoaûn tín duïng ñaàu tö baát ñoäng saûn vaø caùc khoaûn vay theá chaáp baèng baát ñoäng saûn. 2. Veà phía caùc doanh nghieäp Coù theå nhaän thaáy raèng, vieäc chính phuû tung ra goùi giaûi phaùp thaét chaët tieàn teä ñeå kieàm cheá laïm phaùt coù aûnh höôûng tröïc tieáp vaø nhanh choùng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn, khieán thò tröôøng naøy trôû neân aûm ñaïm, thaäm chí coù theå ñoùng baêng trong thôøi gian tôùi neáu khoâng coù nhöõng giaûi phaùp kòp thôøi. Nguyeân nhaân laø do caùc doanh nghieäp baát ñoäng saûn vaø caùc nhaø ñaàu tö phuï thuoäc quaù nhieàu vaøo nguoàn voán cuûa caùc ngaân haøng, bôûi vaäy khi haïn cheá cho vay, caùc doanh nghieäp baát ñoäng saûn trôû neân ñieâu ñöùng. Ñoái vôùi nhöõng doanh nghieäp ñaàu tö baèng voán vay thì vieäc ngaân haøng “khoùa van” tín duïng ñuùng laø moät côn aùc moäng. Neáu xaõy ra tình traïng baùn thaùo nhaø, ñaát ñeå laáy tieàn thanh toaùn nôï ngaân haøng thì tình traïng ñoùng baêng raát coù theå seõ xaõy ra. Vieäc tìm kieám moät nguoàn voán khaùc cho thò tröôøng Baát ñoäng saûn laø raát caàn thieát. Hieän nay, coù moät keânh huy ñoäng voán döôøng nhö ñöôïc caùc doanh nghieäp baát ñoäng saûn chuù yù, ñoù laø phaùt haønh traùi phieáu. Neáu so vôùi caùc giaûi phaùp taøi chính khaùc thì phöông thöùc huy ñoäng naøy coù nhieàu öu theá hôn:  Coù theå huy ñoäng voán daøi haïn töø nhieàu ñoái töôïng khaùc nhau.  Coù theå aùp duïng caùc loaïi laõi suaát linh hoaït.  Linh ñoäng trong vieäc traû laõi vaø goác  Doanh nghieäp seõ chuû ñoäng hôn trong vieäc quaûn trò taøi chính baèng caùch thöïc hieän vieäc mua traùi phieáu cuûa chính mình treân thò tröôøng thöù caáp. Ñaây laø moät giaûi phaùp höõu hieäu cho caùc doanh nghieäp baát ñoäng saûn cuõng nhö cho neàn kinh teá trong giai ñoaïn hieän nay. 3. Hoïc hoûi kinh nghieäm töø caùc nöôùc. Ñoái vôùi tình hình thò tröôøng baát ñoäng saûn hieän nay ôû Tp.HCM, chuùng ta coù theá xem xeùt hình thöùc luaät thueá Baát Ñoäng Saûn maø Singapore hieän ñang aùp duïng nhö moät giaûi phaùp: Cuï theå, ngöôøi mua nhaø ñeå ôû bò ñaùnh thueá 4%/naêm, coøn vôùi ngöôøi mua nhaø ñeå kinh doanh thì 12%/naêm. Khung thueá naøy khoâng aùp duïng ñoái vôùi doanh nghieäp, bôûi doanh nghieäp ñaõ noäp caùc loaïi thueá vaø nghóa vuï taøi chính khi laøm döï aùn. Trong ñoù coù thueá thu nhaäp doanh nghieäp leân ñeán 28%. Chuùng ta cuõng coù theå xem xeùt nhöõng saéc thueá maø Myõ ñaõ aùp duïng ñeå haïn cheá loøng tham cuûa caùc nhaø ñaàu cô trong cuoäc khuûng hoaûng thò tröôøng tín chaáp. ÔÛ Myõ, sôû höõu naøh thì phaûi ñoùng thueá baát ñoäng saûn cho chính quyeàn ñòa phöông. Neáu baùn caên nhaø mua chöa ñaày hai naêm vaø coù laõi thì phaûi ñoùng thueá thu nhaäp chöøng 15%. Ngöôøi mua nhaø nhaèm kieám lôøi phaûi tính ñeán chi phí giao dòch. Ngöôøi mua nhaø ñeå cho thueâ phaûi tính ñeán thueá kinh doanh nhaø cho thueâ.... Tuy vaäy, xem xeùt laø ñeå tham khaûo. Chính phuû vaø caùc nhaø ñieàu haønh thò tröôøng baát ñoäng saûn phaûi coù nhieäm vuï nghieân cöùu thöïc traïng vaø ñaëc ñieåm rieâng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn nöôùc ta, cuï theå laø taâm ñieåm taïi Tp.HCM ñeå coù nhöõng quyeát saùch phuø hôïp, chöù nhaát quyeát khoâng theå aùp duïng moät caùch maùy moùc nhöõng giaûi phaùp ñieàu tieát thò tröôøng cuûa ngöôøi ta vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa mình ñöôïc. Kết luận Như vậy, thị trường bất động sản Tp.HCM có mối quan hệ sâu sắc với các thị trường khác trong nền kinh tế, cũng như là chịu ảnh hưởng bởi nhiều thị trường bất động sản trên thế giới. Chính sách điều tiết của chính phủ cũng là nguyên nhân quan trọng đối với sự phát triển của thị trường này. Cũng như các thị trường khác, bất động sản cũng có lúc hưng thịnh, có lúc suy tàn. Vấn đề là phải tìm hiểu những đặc điểm của thị trường để từ đó có những cơ chế, chính sách phù hợp để phát triển. Thị trường bất động sản Tp.HCM là một thị trường còn non trẻ, dễ bị ảnh hưởng và tổn thương. Tâm lý của các nhà đầu tư cũng còn chưa ổn định hẳn sau đợt đóng băng kéo dài nhiêu năm qua. Việc lựa chọn những giải pháp tối ưu để giúp thị trường vượt qua khó khăn hiện tại , tiếp tục phát triển và đóng góp vào nền kinh tế quốc gia là điều hết sức cần thiết và cần được chú trọng xem xét. Đặc biệt khi Tp.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, tập trung dân cư đông nhất cả nước thì những biến động trên thị trường Tp.HCM sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản cả nước. Bất động sản đóng băng trong thời điểm hiện nay đồng nghĩa với việc phải đối mặt với nguy cơ suy thoái đến gần. Điều đó rất nguy hiểm cho nền kinh tế. Nguyên nhân cũng đã được phân tích, giải pháp cũng đã đươc đề xuất. Mong rằng thị trường bất động sản Tp.HCM sẽ phát triển một cách bền vững trong thời gian tới. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. BáoTuổi Trẻ 2. Báo Thanh Niên 3. Thời BáoKinh Tế Sài Gòn 4. Một số trang web: - Trang web Báo Tuổi Trẻ: www.tuoitre.com.vn - Trang web Báo Thanh Niên: www.thanhnien.com.vn - Trang web Thời Báo Kinh Tế Sài Gòn: www.saigontimes.com.vn - Trang web www.vietbao.vn - Trang web www.xaluan.com - Trang web Công ty Chứng khoán: www.vietstock.com.vn www.ssi.com.vn - Trang web của Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ: www.federalreserve.gov - Trang web www.bloomberg.com - Trang web www.nguoilanhdao.vn - Trang web www.acb.com.vn - Trang web www.acbr.com.vn - Trang web www.sacomreal.com.vn - Trang web www.vneconomy.vn - Trang web www.thitruong24g.com.vn - Trang web www.mof.gov.vn Và một số trang web khác….

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdfPhân tích thị trường bất động sản TpHCM_liên hệ với thị trường Mỹ.pdf
Luận văn liên quan