Đề tài Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào

PHẦN I : MỞ ĐẦU Theo niên giám thống kê 2008. Tính riêng phần diện tích đất tự nhiên thì Việt Nam có 33.115.000 ha. Đứng thứ 56 trên 220 quốc gia trên thế giới. Đất đai là tài sản vô giá đối với mỗi quốc gia, là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn có thể phục hồi được, là tư liệu sản xuất đặc biệt và chủ yếu không gì thay thế được. Đất đai là tư liệu sản xuất là vì : đất đai vừa là đối tượng lao động( con người sử dụng công cụ lao động tác động vào đất như cày, cuốc, bừa…nhằm nâng cao năng suất cây trồng ) vừa là công cụ lao động ( khi con người không tác động vào đất, đất đai vẫn có khả năng nuôi sống được cây trồng ). Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu là vì: Đặc biệt là vì đất đai có vai trò rất quan trọng đối với con người và các hoạt động sống trên trái đất. Nó là môi trường sống của con người, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, các khu công ngiệp, là nơi xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đối với sản xuất nông nghiệp thì đất đai là tư liệu sản xuất không thể thay thế được, nếu không có đất đai thì sẽ không có bất kì quá trình sản xuất nào diễn ra, ngoài ra nó còn có một số tính chất như: có vị trí cố định trong không gian, có độ phì... Chủ yếu là vì đất đai tham gia vào tất cả quá trình sản xuất của cây trồng. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra ngày càng mạnh, kèm theo sự gia tăng dân số tự nhiên… đã gây nên áp lực lớn đối với đất đai. Trước hiện thực đó nhà nước ta đã và đang tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản lý thị trường bất động sản - thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước. Nhà nước ta đã đề ra nhiều chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định giá đất. Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất… Ở Việt Nam giá đất được đưa ra vào ngày 1/1 hàng năm, và do UBND cấp tỉnh xác định cho từng loại đất và cho từng địa phương thuộc tỉnh đó. Theo quyết định của bộ tài chính số 129/2008QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá, có nhiều phương pháp được sử dụng trong định giá đất. Một trong các phương pháp đó là phương pháp thặng dư được sử dụng thông dụng ở nước ta. Nó được quy định trong tiêu chuẩn số 10 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá đất ở Việt nam. Vì vậy để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp này, nhóm đoàn kết xin viết về đề tài: “Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào.” PHẦN II: NỘI DUNG I. Giới thiệu chung về phương pháp thặng dư. 1.1. Khái quát về phương pháp thặng dư. 1.1.1. Định nghĩa phương pháp thặng dư. Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá trị là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá. Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu như sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản." Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả. 1.1.2. Nguyên lý của phương pháp thặng dư. Nguyên lý của phương pháp thặng dư dựa trên lý luận: nếu có một người muốn mua một thửa đất để tiến hành phát triển, hy vọng có được một mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất mà ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá nhà (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế. Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính ra thu nhập để có được giá cả của đất đai hoặc nhà ở. Phương pháp thặng dư ngoài việc dùng để định giá đất đai ra, còn được sử dụng nhiều trong định giá các hạng mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tư. Cụ thể có thể ứng dụng ở 3 mặt sau đây: 1. Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển có thể chi trả. Ðối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển, giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được, từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để bảo đảm được thu nhập bình thường. 2. Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể. Sau khi có được đất đai, chi phí để có được đất lúc đó là chi phí đã biết, lấy tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải tiến hành chậm lại hoặc tạm thời huỷ bỏ. 3. Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các hạng mục phát triển. Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình phát triển được khống chế một cách có hiệu quả. 1.1.3 Công thức cơ bản của phương pháp thặng dư: Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức cơ bản dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất như sau: V = A - ( B + C ) Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển. A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển. B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát triển; C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển. Hoặc: Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir + ip ) l + r + p Trong đó : i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn. r: suất lợi tức bình thường. p: là suất lợi nhuận bình thường. Lưu ý : Hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển. 1.1.4. Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư Đặc điểm của phương pháp thặng dư: Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây: (1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục...) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai; (2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi hoàn thành xây dựng trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản và quan hệ cung cầu; (3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình thường của công trình… Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây: (1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá thành của các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn. (2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật giá tăng lên. (3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn. Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường. - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và giá bán. - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau. - Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực Phạm vi áp dụng của phương pháp thặng dư. Từ công thức tính toán và đặc điểm của phương pháp thặng dư, có thể thấy phương pháp thặng dư chủ yếu là dùng để xác định giá đất cho mấy loại hình sau đây: (1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển; (2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển. (3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất. 1.2.Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư Căn cứ vào nguyên lý và đặc điểm của phương pháp thặng dư, trình tự của phương pháp thặng dư như sau: - Ðiều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá; - Xác định phương thức sử dụng phát triển đất đai tốt nhất; - Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển; - Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có... 1.2.1. Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá: (1) Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng đất tốt nhất. (2) Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở, để cung cấp căn cứ cho việc tính toán chi phí xây dựng (3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ, hạn chế về chiều cao xây dựng… để phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng công trình (4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và những quy định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… nắm được tình hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất động sản, giá tiêu thụ và tiền cho thuê… sau khi hoàn thành phát triển. 1.2.2. Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã được điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối với mỗi thửa đất (bao gồm: mục đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây dựng…). Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển thì điều kiện quan trọng nhất để phát triển là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó. Ví dụ: Một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn, chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc của thành phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc… nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó. 1.2.3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá trị bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính theo hai cách sau: (1) Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp… thì phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển). (2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê. 1.2.4.Tính toán các khoản chi phí (1) Tính toán chi phí xây dựng Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp, lợi nhuận nhà thầu xây dựng... có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công trình xây dựng để tính toán Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra. (2) Tính toán chi phí nghiệp vụ Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình... thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng. (3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ 4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả . Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản... để xác định một cách tổng hợp. Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến... những khoản chi phí này có thời gian đầu tư khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản. (5) Tính toán tiền thuế Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công. (6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục mua bán... thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê. (7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi đầu tư), tỷ lệ này cao hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng mục. Ví dụ: tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản. Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán lợi tức kể trên. 1.2.5. Tính toán và xác định mức giá Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của thương nhân phát triển. Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết, nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất. 3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư 3.1. Đối tượng định giá Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, diện tích là 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm. Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt. 3.2. Quá trình định giá (1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển, phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá. (2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. Theo yêu cầu của quy hoạch thành thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung cư. (3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá thành đầu tư... căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là 8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được phát triển. (4) Tính giá đất Áp dụng công thức tính toán giá đất: Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức - Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển. Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất 1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử dụng 50 năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm. Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240 (triệu đồng). Tổng giá bất động sản: =39.492,802 (triệu đồng) (2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng) (3) Tổng lợi tức = 0.2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng) Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2 năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn, khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ, cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và 0,5 năm. (4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất động sản. (6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có: Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920 Giá đất = 553.077,9/1.2544 = 9.077,553 (triệu đồng) (7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật, định giá khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên. Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả = 8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235 triệu/m2 Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất. Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận, giống với phương thức 1, cho nên có: (1) Tổng giá bất động sản = 802.492,39 (triệu đồng) (2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng) (3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.187,979 (triệu đồng) (4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng) (5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát triển đất đai. Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4) = 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920 6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2 năm, cho nên: Giá cả hiện nay của khu đất = 9.077,553 (tr.đ) (7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235 triệu/m2 II. Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam Một số văn bản pháp luật dùng làm căn cứ để áp dụng phương pháp thặng dư ở Việt Nam : - Nghị định số : 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định số : 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 của chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ – CP. - Thông tư số : 145/2007/TT – BTC ban hành ngày 06/12/2007 về việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/204/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất và nghị định số 123/2007/ NĐ – CP ngày 27/7/2007 của chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/ NĐ – CP. 2.1. Nội dung phương pháp thặng dư. Trình tự các bước áp dụng tiến hành định giá đất theo phương pháp thặng dư. Được tiến hành cụ thể như sau : Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ : - Đặc điểm của khu đất. - Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản. Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất. Việc ước tính tổng giá trị phát triển tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô … tại các dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lời, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế. Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển. Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, ...); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh). Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận. Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau: Tổng giá trị phát triển = Tổng chi phí phát triển = Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án - Ci là chi phí năm thứ i của dự án - r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản) - n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản). Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất: Tổng giá trị của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển. 2.1.2. Phạm vi áp dụng và công thức tính. - Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển. - Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất đó có thề cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất. - Phưong pháp thặng dư thiết là người mua có thể trả cho bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển. Công thức tính : V = DT - CP Trong đó : V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá. DT : tổng doanh thu của dự án. CP : tổng chi phí đầu tư dự án. 2.1.3. Ví dụ minh hoạ về việc áp dụng phương pháp thặng dư. Đối tượng áp dụng để định giá: + Khu đất cần định giá có diện tích 10000 m2. Khu đất nay được giao cho một công ti kinh doanh nhà ở đô thị xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô xây dựng nhà để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6000m2; các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%. + Diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng diện tích xây dựng là 5500m2 + Dự án sẽ được phép xây dựng một toà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3000 m2; diện tích phân lô bán nền là 2500 m2( chia thành 25 lô mỗi lô diện tích 100 m2). + Giả định dự án sẽ hoàn thành trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất + Cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau: - Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2 - Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 600.000đ/m2 - Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng - Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3 triệu đông/ m2 - Chi phí xây dựng bể nước trạm bơm máy phát điện dự phòng phục vụ cho toà nhà chung cư là 1.200 triệu đồng - Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá trị còn lại của nhà xưởng - Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 60% chi phí xây dựng với lãi xuất 10%/năm - Chi phí quảng cáo bán nhà bằng 1% doanh thu - Chi phí quản lí bằng 5% tổng chi phí của dự án - Lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 20% tổng doanh thu của dự án - Giá bán căn hộ chung cư là 7 triệu đồng/m2. tổng diện tích căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng chung cư. Đất phân lô dự 15 triệu đồng/ m2 ( chưa co VAT). Quy trình định giá như sau : Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất: đó là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lí nhất là dành khoảng 55% diện tích đất có khả năng xây dựng đê xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 45% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền. Bước 2: Ước tính tổng doanh thu. + Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư: (3.000m2 ´ 12 ´ 80%) ´ 7,0 tr.đ/m2 = 201.600 tr.đ + Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền: 2.500 m2 ´ 15 tr.đ/m2 = 37.500 tr.đ Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ + 37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ. Bước 3: Ước tính tổng chi phí. + Chi phí đầu tư hạ tầng : 10.000m2 ´ 600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ + Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ + Chi phí xây dựng chung cư : (3.000m2/tầng ´ 12 tầng) ´ 3,0 tr.đ/m2 = 108.000 tr.đ + Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư = 1.200 tr.đ + Chi phá dỡ nhà xưởng cũ : = 100 tr.đ + Chi phí bồi thường nhà xưởng : (6.000 m2 ´ 800.000 đ/m2) ´ 30% = 1.440 tr.đ + Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi : 1.440 tr.đ ´ 20% = -288 tr.đ + Chi phí quảng cáo bán hàng: 1% ´ 239239.100 tr.đ = 2.391 tr.đ Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 119.843 tr.đ + Trả lãi tiền vay ngân hàng (119.843 tr.đ ´ 60%) ´ 10% = 7.190,58 tr.đ + Chi phí quản lý : 119.843 tr.đ ´ 5% = 5.992,15 tr.đ + Lợi nhuận của nhà đầu tư: 239.100 tr.đ ´ 20% = 47.820 tr.đ Tổng chi phí và lợi nhuận : 180.845,73 tr.đ - Bước 4: Xác định giá đất. + Giá trị ước tính của khu đất : 239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ = 58.254,27 tr.đ Làm tròn 58.000 tr.đ; hoặc 5,8 tr.đ/m2 Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc 5,8 tr.đ/m2./. PHẦN III: KẾT LUẬN Tóm lại phương pháp thặng dư được áp dụng trong định giá đất được dùng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận. Phương pháp thặng dư hiệu quả với các đối tượng là đất chờ phát triển, đất tái phát triển và đất có công trình trên đất, thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá và định giá các bất động sản có khả năng phát triển. Bên cạnh đó, phương pháp thặng dư còn giúp tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán (tiền cho thuê) tối thiểu. Phương pháp thặng dư vận dụng các nguyên tắc định giá tốt và còn hơn thế, tính toán được giá trị có thể sinh lời trong tương lai của đất, điều mà các phương pháp khác khó làm được. Tuy nhiên phương pháp này vẫn còn một số hạn chế nhất định như là khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và cao nhất. Nó thường không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Mọi ước tính về chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi phụ thuộc vào các điều kiện của thị trường. Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là phương pháp định giá đất quan trọng đáng tin cậy và thực dụng. Chính vì vậy, phương pháp này đang được sử dụng rất phổ biến tại Việt Nam và các nước trên thế giới.