Đề tài Quản trị tài chính dự án đầu tư xây dựng

I. Cơ sở lý thuyết 1. Khái quát về dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định . Dự án đầu tư là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án. Và đặc biệt quan trọng trong việc thuyết phục chủ đầu tư quyết định đầu tư và tổ chức tín dụng cấp vốn cho dự án. Muốn lập một dự án đầu tư có chất lượng, hiệu quả thì nhà đầu tư phải tiến hành nhiều công việc. Cụ thể: - Nghiên cứu, đánh giá thị trường đầu tư. - Xác định thời điểm đầu tư và qui mô đầu tư. - Lựa chọn hình thức đầu tư. - Tiến hành các hoạt động khảo sát và lựa chọn địa bàn đầu tư. Sau khi thực hiện xong các công việc trên thì nhà đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư. Dự án đầu tư được biểu hiện ở hai văn kiện : - Báo cáo tiền khả thi. - Báo cáo khả thi. Báo cáo tiền khả thi là báo cáo cung cấp thông tin một cách tổng quát về dự án. Qua đó chủ đầu tư có thể đánh giá sơ bộ tính khả thi của dự án. Đồng thời lựa chọn phương án đầu tư thích hợp nhất cho dự án. Báo cáo tiền khả thi là căn cứ để xây dựng báo cáo khả thi . Nội dung của Báo cáo tiền khả thi bao gồm : - Định hướng đầu tư, điều kiện thuận lợi và khó khăn - Qui mô dự án và hình thức đầu tư - Khu vực và địa điểm đầu tư ( dự kiến các nhu cầu sử dụng đất, các vấn đề ảnh hưởng môi trường, xã hội, tái định cư, nhân công ...) được phân tích, đánh giá cụ thể - Phân tích, đánh giá sơ bộ về thiết bị, công nghệ, kỹ thuật và điều kiện cung cấp các vật tư ,nguyên vật liệu ,dịch vụ ,hạ tầng cơ sở .. - Lựa chọn các phương án xây dựng - Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vồn, khả năng thu hồi vốn, khả năng trả nợ và thu lãi. - Có các đánh giá về hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án. - Thành phần ,cơ cấu của dự án: tổng hợp hay chia nhỏ các hạng mục. Trong trường hợp Báo cáo tiền khả thi phải được phê duyệt theo qui định của pháp luật thì sau khi đựơc phê duyệt nhà đầu tư có thể bắt tay vào xây dưng bản báo cáo chi tiết, đầy đủ theo hướng đã lựa chọn trong báo cáo tiền khả thi, đó là Báo cáo khả thi. Báo cáo khả thi là tập hợp các số liệu, dữ liệu phân tích, đánh giá, đề xuất chính thức về nội dung của dự án theo phương án đã được chủ đầu tư lựa chọn. Và như đã nói ở trên nó cũng là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thẩm tra và quyết định đầu tư. Nội dung của Báo cáo khả thi: Các căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư; Mục tiêu đầu tư; Địa điểm đầu tư; Qui mô dự án; Vốn đầu tư; Thời gian, tiến độ thực hiện dự án; Các giải pháp về kiến trúc, xây dựng, công nghệ, môi trường; Phương án sử dụng lao động, quản lý, khai thác dự án; Các hình thức quản lí dự án; Hiệu quả đầu tư; Xác định các mốc thời gian chính thực hiện dự án. 2. Các phương pháp đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư. Một khi chúng ta đã xác định được các thông tin về luồng tiền có liên quan cần thiết cho việc ra quyết định về lập dự toán ngân sách, chúng ta cần phải đánh giá mức độ hấp dẫn của dự án đầu tư đang xem xét. Có nhiều phương pháp đánh giá như phương pháp kỳ thu hồi vốn (PBP), tỷ lệ thu hồi nội bộ (IRR), giá trị hiện tai thuần (NPV), chỉ số sinh lợi (PI). Sau đây sẽ xem xét 2 phương pháp chính là phương pháp tỷ lệ thu hồi nôi bộ và phương pháp giá trị hiện tại thuần. 2.1 Gía trị hiện tại thuần NPV và ý nghĩa trong việc đánh giá hiệu quả dự án Khái niệm: NPV (Net present value) được dịch là Giá trị hiện tại ròng, có nghĩa là giá trị tại thời điểm hiện nay của toàn bộ dòng tiền dự án trong tương lai được chiết khấu về hiện tại: NPV = giá trị hiện tại của dòng tiền vào (thu) - giá trị hiện tại của dòng tiền ra (chi) * Về mặt ý nghĩa: Nếu NPV dương thì dự án đáng giá. Tại sao lại đáng giá, bởi suất chiết khấu đã là chi phí cơ hội của dự án, vì vậy, nếu đã khấu trừ chi phí cơ hội mà vẫn có lời thì dự án có lợi tức kinh tế. Cho nên, khi đánh giá dự án bằng NPV cần quan tâm đến giá trị của suất chiết khấu (thường bằng với lãi suất của cơ hội đầu tư tốt nhất nhà đầu tư đạt được nếu không đầu tư vào dự án đang được đánh giá) và xem NPV có dương hay không. Nếu như NPV dương có nghĩa là khoản đầu tư có lời bởi giá trị của dòng tiền mặt sau khi khấu hao đã cao hơn mức đầu tư ban đầu. Thông thường NPV không chỉ được coi là chỉ số mà còn được xem là phương pháp tốt nhất để đánh giá khả năng sinh lời của phương án hay dự án vì ý nghĩa của nó cho biết mức lãi ròng của dự án sau khi đã thu hồi vốn đầu tư ban đầu và trang trải tất cả chi phí (bao gồm cả lạm phát). Tuy nhiên phương pháp NPV này có nhược điểm là đòi hỏi tính toán chính xác chi phí mà điều này thường khó thực hiện đối với các dự án có đời sống dài. Vì thế trong thực tiễn người ta phát triển chi phí vốn thành tỉ suất chiết khấu hay còn gọi là tỉ suất sinh lợi tối thiểu chấp nhận được - tỷ suất rào (thường do nhà đầu tư kỳ vọng trên cơ sở cân nhắc tính toán đến các yếu tố tác động vào dự án đầu tư). Một nhược điểm khác nữa của NPV đó là không cho biết khả năng sinh lợi tính theo tỉ lệ % do đó ảnh hưởng đến việc khó chọn lựa cơ hội đầu tư. Tỷ suất rào (tỷ suất chiết khấu trong các báo cáo Nghiên cứu khả thi) Tỷ suất rào là tỷ suất hoàn vốn tối thiểu mà tất cả các khoản đầu tư cho một doanh nghiệp cụ thể phải đạt được. Trước tiên khi tìm hiểu về tỷ suất rào, chúng ta cần phân tích về chi phí sử dụng vốn của một dự án. Nó chính là chi phí bình quân gia quyền của các nguồn vốn khác nhau của tổ chức: cả nợ và chủ sở hữu. Vốn nợ mà các công ty sử dụng đều có một chi phí gọi là lãi suất phải trả cho các trái phiếu và các giấy nợ khác. Lưu ý rằng vốn góp của các chủ sở hữu cũng là chi phí thực. Chi phí này là chi phí cơ hội - tức là phần mà các cổ đông có thể kiếm được trên phần vốn của mình nếu họ đầu tư vào cơ hội tốt thứ hai ở cùng một mức rủi ro. Ví dụ, nếu nhà đầu tư có 100.000 USD tiền đầu tư vào cổ phiếu Công ty XYZ - một công ty có giá cổ phiếu hay dao động bất thường, chi phí cơ hội của họ cho số vốn đó có thể là 14% - tỷ lệ sinh lời mà họ có thể đạt được cho một vụ đầu tư khác có mức rủi ro tương đương. Vì vậy, đối với một công ty lớn và ổn định, chi phí cơ hội của cổ đông có thể là 10%; còn đối với một công ty công nghệ cao và khá rủi ro thì chủ sở hữu có thể trông đợi tỷ lệ sinh lời 18%. Nói một cách đơn giản thì chi phí vốn là chi phí bình quân gia quyền của các nguồn vốn khác nhau của tổ chức.  Vậy tỷ suất rào hợp lý cho một doanh nghiệp cụ thể là bao nhiêu? Tỷ suất này dao động tùy theo từng công ty. Thông thường, tỷ suất rào được lập trên mức có thể đạt được từ một khoản đầu tư không rủi ro, chẳng hạn như trái phiếu kho bạc.  Cách tính tỷ suất rào:  Tỷ suất rào = Tỷ suất không rủi ro + Tiền phản ánh rủi ro của dự án Các dự án đầu tư khác nhau sẽ có các tỷ suất rào khác nhau. Với các khoản đầu tư rủi ro thấp thì tỷ suất rào phải thấp hơn mức được áp đặt cho loại đầu tư rủi ro cao hơn. Ví dụ, một dự án thay thế dây chuyền lắp ráp hiện tại hay các bộ phận thiết bị chuyên dụng phải sử dụng tỷ suất rào là 10%, nhưng dự án sản xuất các dòng sản phẩm mới thì phải sử dụng tỷ suất rào là 15%.  2.2 Phương pháp tỷ lệ thu hồi nội bộ (IRR) và ý nghĩa trong việc đánh giá hiệu quả đầu tư - Khái niệm: IRR (internal rate of return) suất thu lợi nội tại. Có nghĩa là suất sinh lợi của chính bản thân dự án, IRR là nghiệm của phương trình NPV=0. Nói cách khác muốn tìm IRR chỉ cần giải phương trình NPV (IRR) =0. Đây là phương trình bậc cao, nếu có sự đổi dấu sẽ có nhiều nghiệm. Còn nếu không thì chỉ có 1 nghiệm. - Ý nghĩa:  IRR có thể tính bằng cách nội suy chặn trên chặn dưới, tuy nhiên, nhờ ứng dụng của Excel, việc tính IRR trở nên dễ dàng. Điều quan trọng là hiểu ý nghĩa của IRR. Nếu giá trị này lớn hơn giá trị suất chiết khấu (chi phí cơ hội) thì dự án đáng giá. Hiểu một cách chung nhất, tỉ lệ hoàn vốn nội bộ càng cao thì khả năng thực thi dự án là càng cao. IRR còn được sử dụng để đo lường, sắp xếp các dự án có triển vọng theo thứ tự, từ đó có thể dễ dàng hơn trong việc cân nhắc nên thực hiện dự án nào. Nói cách khác, IRR là tốc độ tăng trưởng mà một dự án có thể tạo ra được. Nếu giả định rằng tất cả các yếu tố khác của các dự án là như nhau thì dự án nào có tỉ suất hoàn vốn nội bộ cao nhất thì dự án đó có thể được ưu tiên thực hiện đầu tiên. Phương pháp IRR có ưu điểm là dễ tính toán vì không phụ thuộc chi phí vốn, rất thuận tiện cho việc so sánh cơ hội đầu tư vì cho biết khả năng sinh lời dưới dạng %. Ý nghĩa cốt lõi của IRR là cho nhà đầu tư biết được chi phí sử dụng vốn cao nhất có thể chấp nhận được. Nếu vượt quá thì kém hiệu quả sử dụng vốn. Nhược điểm của IRR là không được tính toán trên cơ sở chi phí sử dụng vốn do đó sẽ có thể dẫn tới nhận định sai về khả năng sinh lời của dự án. Nhà đầu tư sẽ không biết được mình có bao nhiêu tiền trong tay. Tỷ suất thu nhập nội bộ (IRR) là một công cụ nữa mà các nhà đầu tư có thể sử dụng để quyết định có nên tập trung toàn lực cho một dự án cụ thể, hay phân loại tính hấp dẫn của nhiều dự án khác nhau. IRR cũng có thể được so sánh với tỉ suất hoàn vốn trên thị trường chứng khoán. Nếu một công ty không thấy dự án nào có IRR tốt hơn mức lợi nhuận có khả năng tạo ra trên thị trường tài chính, công ty đó có thể đơn giản là đầu tư tiền của mình vào thị trường này thay vì thực hiện dự án. 2.3 Đánh giá dự án: NPV hay IRR Nói chung, nhìn IRR thì dễ hình dung vì số % cụ thể, nhìn NPV bằng tiền rất khó diễn dịch. Vì vậy người ta dùng cả 2 cách để đánh giá. Trước hết nếu xem xét hai chỉ số này trong cùng điều kiện thì tỉ suất hoàn vốn nội bộ và giá trị hiện tại thuần đều cho cùng một kết quả. Tuy nhiên có rất nhiều trường hợp thì IRR lại không hiệu quả bằng NPV trong việc tính toán và chiết khấu dòng tiền. Hạn chế lớn nhất của IRR cũng chính là ưu điểm của nó: chỉ sử dụng một tỷ lệ chiết khấu duy nhất để đánh giá tất cả các kế hoạch đầu tư. Mặc dù việc sử dụng một tỉ lệ chiết khấu duy nhất giúp đơn giản hóa quy trình tính toán, nhưng trong nhiều trường hợp điều đó lại dẫn đến những sai lệch. Nếu một tiến hành đánh giá hai dự án đầu tư, cả hai dự án cùng sử dụng chung một tỉ lệ chiết khấu, cùng dòng tiền tương lai, cùng mức độ rủi ro, và cùng có thời gian thực hiện ngắn, IRR là một cách đánh giá hiệu quả. Tuy nhiên bản thân tỉ lệ chiết khấu lại là một nhân tố động, nó luôn biến đổi theo thời gian. Nếu quy ước sử dụng lãi suất trái phiếu chính phủ làm lãi suất chiết khấu, lãi suất này có thể thay đổi từ 1% đến 20% trong vòng 20 năm, từ đó làm cho tỉ lệ chiết khấu cũng biến động theo. Nếu không có sự điều chỉnh, tức là IRR không tính đến sự thay đổi của tỉ lệ chiết khấu, phương pháp này sẽ không phù hợp với các dự án dài hạn. Một kiểu dự án khác mà việc áp dụng IRR sẽ không hiệu quả đó là các dự án có sự đan xen của dòng tiền dương và dòng tiền âm. Ví dụ một dự án yêu cầu phải có kinh phí ban đầu là -50,000USD (dòng tiền âm) trong năm đầu tiên. Dự án này sẽ tạo ra 115,000 USD (dòng tiền dương) trong năm tiếp theo, sau đó cần tiếp chi phí đầu tư -66,000USD trong năm thứ 3 vì có sự điều chỉnh lại dự án. Như vậy thì áp dụng một tỉ lệ IRR duy nhất là không phù hợp. Một hạn chế nữa trong việc áp dụng IRR là phải biết được tỉ lệ chiết khấu của dự án. Để tiến hành đánh giá dự án thông qua IRR thì ta phải so sánh nó với tỉ lệ chiết khấu. Nếu IRR cao hơn tỉ lệ chiết khấu thì dự án là khả thi. Không biết tỉ lệ chiết khấu hoặc tỉ lệ chiết khấu vì lý do nào đó không thể áp dụng cho dự án thì phương pháp IRR sẽ không còn giá trị. * Để khắc phục những hạn chế của phương pháp IRR ta có thể sử dụng NPV.Ưu điểm của việc sử dụng NPV đó là phương pháp này cho phép sử dụng các tỉ lệ chiết khấu khác nhau mà không dẫn đến sai lệch. Đồng thời cũng không cần phải so sánh NPV với chỉ số nào khác, nếu như NPV lớn hơn 0 có nghĩa là dự án là khả thi về mặt tài chính. Vậy thì tại sao IRR vẫn được sử dụng phổ biến hơn trong việc tính toán phân bổ nguồn vốn? Có lẽ phương pháp này được ưa thích hơn chỉ vì quy trình tính toán của nó rất đơn giản. Phương pháp IRR đơn giản hoá dự án thành một con số duy nhất từ đó nhà quản lý có thể xác định được liệu dự án này có kinh tế, có khả năng đem lại lợi nhuận hay không. Nhìn chung thì IRR là phương pháp đơn giản nhưng đối với các dự án dài hạn có dòng tiền khác nhau và tỉ lệ chiết khấu khác nhau, các dự án có dòng tiền không ổn định, thì IRR không phải là chỉ số tốt mà NPV mới chính là sự lựa chọn đúng đắn.  Một ví dụ minh hoạ là các dự án giao thông vận tải hoặc khai thác khoáng sản, rõ ràng là sẽ có IRR thấp hơn các dự án trong lĩnh vực dịch vụ, chẳng hạn dự án mở một cửa hàng đồ ăn nhanh, trong khi NPV chắc chắc sẽ cao hơn. Tuy nhiên, NPV cao hơn không có nghĩa là dự án khai thác khoáng sản tốt hơn, vì chắc chắn lượng vốn ban đầu bỏ ra của dự án này cao hơn dự án trong lĩnh vực dịch vụ rất nhiều. Một lần nữa chúng ta thấy rằng IRR và NPV là những công cụ rất tốt nhưng có những điều kiện áp dụng nhất định như đã trình bày ở trên. Vì vậy, khi so sánh hiệu quả của các dự án, cần xem xét bản chất của ngành nghề kinh doanh và chi phí vốn bỏ ra ban đầu để có những so sánh kết luận chính xác.  * Kết luận Khi phân tích đánh giá dự án, cần lưu ý rằng, các chỉ số trên là chỉ tiêu đánh giá tài chính. Hiện nay, những người làm dự án còn quan tâm đến NPV, IRR Kinh tế. Có nghĩa là lượng hoá các đại lượng kinh tế để tính hiệu quả của dự án đối với nền kinh tế. Ví dụ như đầu tư 1 ngôi trường có thể lỗ về mặt tài chính nhưng nếu tính toán các giá trị kinh tế khác có được từ ngôi trường vào thì NPV kinh tế đáng giá. Hoặc dự án đầu tư vào một nhà máy công nghiệp chế tạo có lãi về mặt tài chính nhưng lại làm ô nhiễm môi trường thì NPV kinh tế có thể lại không đáng giá. Trong nền kinh tế hiện đại, để đảm bảo công bằng và bảo vệ môi trường, xu hướng chung là tất cả các chủ thể hoạt động trong nền kinh tế sẽ phải trả cho các tác động ngoại lai mà họ gây ra với chủ thể khác. Một ví dụ là công cụ kinh tế giấy phép xả thải. Theo đó, các công ty xả thải phải chịu một khoản chi phí nhất định cho việc làm ô nhiễm môi trường chung. Tuy nhiên, để đánh giá NPV hay IRR kinh tế, cần các điều tra xã hôi học và kinh tế rộng lớn, trong đó có xem xét tới các tác động ngoại lai gây ra bởi các tất cả các chủ thể. 3. Các nguồn tài trợ dài hạn cho công ty. 3.1.Cổ phiếu thường * Khái niệm: Cổ phiếu thường là bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần vốn cổ phần thường của tổ chức phát hành. Nhà đầu tư mua cổphiếu thường được gọi là cổ đông thường. Cổ phiếu thường có các đặc điểm như sau: + Đây là loại chứng khoán vốn, tức là công ty huy động vốn chủ sở hữu + Cổ phiếu thường không có thời gian đáo hạn hoàn trả vốn gốc. + Cổ tức chi trả cho cổ đông phụ thuộc vào kết quả kinh doanh và chính sách cổ tức của công ty + Cổ đông thường (chủ sở hữu) có các quyền đối với công ty theo quy định * Các hình thức tăng vốn bằng phát hành cổ phiếu thường + Phát hành cổ phiếu mới với việc dành quyền ưu tiên mua cho các cổ đông hiện hành. + Phát hành cổ phiếu mới bằng việc chào bán cổ phiếu cho người thứ 3, là những người có quan hệ mật thiết với công ty như nhà cung cấp, khách hàng, nhà quản lý công ty… + Phát hành rộng rãi cổ phiếu mới ra công chúng. * Những lợi thế khi huy động vốn bằng phát hành cổ phiếu thường mới ra công chúng - Làm tăng vốn đầu tư dài hạn nhưng công ty không có nghĩa vụ bắt buộc phải trả lợi tức cố định như sử dụng vốn vay, dẫn đến giảm bớt nguy cơ phải tổ chức lại hoặc phá sản công ty. - Cổ phiếu thường không quy định mức cổ tức cố định, mà nó phụ thuộc vào kết quả kinh doanh, dẫn đến công ty không có nghĩa vụ pháp lý phải trả lợi tức cố định, đúng hạn. - Cổ phiếu thường không có thời gian đáo hạn vốn, nên công ty không phải hoàn trả vốn gốc theo kỳ hạn cố định, điều này giúp công ty chủ động sử dụng vốn linh hoạt trong kinh doanh không phải lo “gánh nặng” nợ nần. - Làm tăng hệ số vốn chủ sở hữu, tăng tỷ lệ đảm bảo nợ của công ty, tăng thêm khả năng vay nợ và tăng mức độ tín nhiệm, giảm rủi ro tài chính. - Trong một số trường hợp, chẳng hạn khi công ty làm ăn phát đạt, lợi nhuận cao, cổ phiếu thường dễ bán hơn so với cổ phiếu ưu đãi và trái phiếu nên nhanh chóng hoàn thành đợt phát hành huy động vốn. * Những bất lợi khi phát hành cổ phiếu thường - Chia sẻ quyền quản lý và kiểm soát công ty cho các cổ đông mới, gây khó khăn cho việc quản lý và điều hành kinh doanh của công ty . - Chia sẻ quyền phân chia thu nhập cao cho các cổ đông mới, gây bất lợi cho các cổ đông cũ khi công ty có triển vọng kinh doanh tốt trong tương lai. - Chi phí phát hành cổ phiếu thường, nhìn chung cao hơn chi phí phát hành của cổ phiếu ưu đãi và trái phiếu, do đầu tư vào có mức độ rủi ro cao hơn nhiều so với đầu tư vào các loại chứng khoán khác. - Lợi tức cổ phần thưòng không được trừ ra khi xác định thu nhập chịu thuế, dẫn đến chi phí sử dụng vốn cổ phiếu thường cao hơn nhiều so với chi phí sử dụng nợ vay. - Việc phát hành thêm cổ phiếu thường ra công chúng cũng sẽ dẫn đến hiên tượng “Loãng giá”cổ phiếu của công ty Ngoài ra, cần phải cân nhắc các yếu tố mang tính chất điều kiện như sau: - Sự ổn định của doanh thu và lợi nhuận trong tương lai. - Tình hình tài chính hiện tại của công ty, đặc biệt là kết cấu nguồn vốn. - Yêu cầu giữ nguyên quyền quản lý và kiểm soát công ty của cổ đông thường - Chi phí phát hành cổ phiếu thường mới. 3.2.Cổ phiếu ưu đãi (CPUD) * Khái niệm: CFUĐ là bằng chứng xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần vốn cổ phần của tổ chức phát hành và đồng thời nó cho phép người nắm giữ loại cổ phiếu này được hưởng một số quyền lợi ưu đãi hơn so với cổ đông thường. - Đặc trưng chủ yếu: Cổ phiếu ưu đãi có nhíều loại, tuy nhiên loại cổ phiếu ưu đãi thường được các công ty ở nhiều nước sử dụng là loại cổ phiếu ưu đãi cổ tức. Loại cổ phiếu ưu đãi này có nhũng đặc trưng chủ yếu sau: + Được quyền ưu tiên về cổ tức và thanh toán khi thanh lý công ty. Chủ sở hữu CFUĐ được hưởng một khoản lợi tức cố định, được xác định trước không phụ thuộc vào kết quả hoạt động của công ty. Mặt khác, cổ đông ưu đãi được nhận cổ tức trước cổ đông thường. Ngoài ra, khi công ty bị giải thể hay thanh lý thì cổ đông ưu đãi được ưu tiên thanh toán giá trị cổ phiếu của họ trước các cổ đông thường. + Sự tích luỹ cổ tức: Khi công ty gặp khó khăn trong kinh doanh, thì có thể hoãn trả cổ tức cho cổ đông ưu đãi. Số cổ tức đó được tích luỹ lại và chuyển sang kỳ tiếp theo. + Không được hưởng quyền bỏ phiếu: Cổ đông ưu đãi thường không có quyền bỏ phiếu bầu hội đồng quản trị và quyết định các vấn đề quan trọng trong quản lý công ty. + Cổ phiếu ưu đãi là chứng khoán vốn, xác nhận quyền sở hữu một phần công ty cổ phần của nhà đầu tư * Những lợi thế khi phát hành cổ phiếu ưu đãi: - Không bắt buộc phải trả lợi tức cố định đúng hạn. Mặc dù phải trả lợi tức cố định, nhưng công ty không có nghĩa vụ phải trả lợi tức đúng kì hạn, mà có thể hoãn trả sang kì sau. Điều này cho phép công ty tránh khỏi nguy cơ phá sản khi hoạt động kinh doanh đang gặp khó khăn, không có khả năng trả cổ tức đúng hạn. - Không bị chia sẻ quyền phân chia lợi nhuận cao cho cổ đông ưu đãi. Vì công ty chỉ phải trả cho CĐUĐ một khoản cổ tức cố định. - Tránh được việc chia sẻ quyền quản lý và kiểm soát hoạt động kinh doanh cho các cổ đông ưu đãi. - Không phải cầm cố, thế chấp tài sản, cũng như lập quỹ thanh toán vốn gốc (như với trái phiếu) , dẫn đến việc sử dụng CFUĐ có tính chất linh hoạt, mềm dẻo hơn so với sử dụng trái phiếu dài hạn. * Những mặt bất lợi: - Lợi tức cổ phiếu ưu đãi cao hơn lợi tức trái phiếu do mức độ rủi ro của việc đầu tư vào CFUĐ cao hơn so với đầu tư vào trái phiếu. - Lợi tức CFUĐ không được trừ vào thu nhập chịu thuế khi xác định thuế thu nhập của Công ty dẫn đến chi phí sử dụng CFUĐ lớn hơn so với chi phí sử dụng trái phiếu. => Do tính chất lưỡng tính của CFUĐ, tức là vừa có điểm giống cổ phiếu thường vừa giống trái phiếu, nên việc sử dụng CFUĐ sẽ là hợp lí trong bối cảnh nếu như việc sử dụng trái phiếu và cổ phiếu thường đều là bất lợi với công ty. 3.3. Trái phiếu doanh nghiệp. *Khái niệm và đặc trưng chủ yếu của trái phiếu doanh nghiệp - Khái niệm: Trái phiếu là loại chứng khoán xác nhận quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu đối với một phần vốn nợ của tổ chức phát hành. - Đặc trưng chủ yếu: - Người sở hữu trái phiếu là chủ nợ của DN: DN phát hành trái phiếu là người đi vay, người mua trái phiếu DN chính là người cho DN vay vốn., là chủ nợ của DN (hay còn gọi là trái chủ). - Chủ sở hữu trái phiếu không có quyền tham gia quản lý và điều hành hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trái chủ không có quyền ứng cử, bầu cử vào Hội đồng quản trị, cũng như không được quyền bỏ phiếu, biểu quyết... - Trái phiếu có kỳ hạn nhất định: Trái phiếu có thời gian đáo hạn, khi đến hạn, doanh nghiệp phát hành trái phiếu có trách nhiệm hoàn trả cho trái chủ toàn bộ số vốn gốc ban đầu. - Trái phiếu có lợi tức cố định: Nhìn chung lợi tức trái phiếu được xác định trước, không phụ thuộc vào kết quả hoạt động của doanh nghiệp hàng năm. - Lợi tức trái phiếu được trừ ra khi xác định thu nhập chịu thuế của DN. Nghĩa là theo luật thuế thu nhập, tiền lãi là một yếu tố chi phí tài chính. * Các loại trái phiếu DN: + Dựa vào hình thức trái phiếu, chia ra: trái phiếu ghi danh và trái phiếu vô danh. + Dựa vào lợi tức trái phiếu, chia ra trái phiếu có lãi suất cố định và trái phiếu có lãi suất biến đổi. + Dựa vào yêu cầu bảo đảm giá trị tiền vay khi phát hành, trái phiếu có thể chia ra trái phiếu bảo đảm và trái phiếu không bảo đảm. + Dựa vào tính chất của trái phiếu có thể chia ra trái phiếu thông thường, trái phiếu có thể chuyển đổi, và trái phiếu có phiếu mua cổ phiếu. + Dựa vào mức độ rủi ro tín dụng của trái phiếu DN người ta có thể chia trái phiếu DN thành các loại khác nhau thông qua việc đánh giá hệ số tín nhiệm... * Những lợi thế khi huy động vốn bằng phát hành trái phiếu dài hạn - Lợi tức trái phiếu được trừ vào thu nhập chịu thuế khi tính thuế TNDN, đem lại khoản lợi thuế và giảm chi phí sử dụng vốn vay - Lợi tức trái phiếu được giới hạn (cố định) ở mức độ nhất định: Lợi tức trái phiếu được xác định trước và cố định. Trong điều kiện DN làm ăn có lãi, thì việc sử dụng trái phiếu để huy động thêm vốn vay sẽ nâng cao tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu mà không phải chia sẻ quyền phân chia thu nhập cao cho trái chủ. - Chi phí phát hành trái phiếu thấp hơn so với cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi. Do trái phiếu hấp dẫn công chúng ở mức rủi ro thấp hơn cổ phiếu thường và cổ phiếu ưu đãi. - Chủ sở hữu DN không bị chia sẻ quyền quản lý và kiểm soát DN cho các trái chủ. - Giúp DN chủ động điều chỉnh cơ cấu VKD một cách linh hoạt, đảm bảo việc sử dụng vốn tiết kiệm và có hiệu quả. *Những mặt bất lợi - Buộc phải trả lợi tức cố định đúng hạn: Điều này có thể gây căng thẳng về mặt tài chính và dễ dẫn tới nguy cơ rủi ro tài chính trong trường hợp doanh thu và lợi nhuận của DN không ổn định. - Làm tăng hệ số nợ của DN: Điều này có thể nâng cao doanh lợi vốn chủ sở hữu khi doanh nghiệp làm ăn có lãi; mặt khác, lại làm tăng nguy cơ rủi ro do gánh nặng nợ nần lớn. - Phát hành trái phiếu là sử dụng nợ vay có kì hạn. Điều này buộc doanh nghiệp phải lo việc hoàn trả tiền vay nợ gốc đúng hạn. Nếu doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận dao động thất thường, việc sử dụng trái phiếu để tài trợ tăng vốn dài hạn dễ đưa doanh nghiệp tới nguy cơ mất khả năng thanh toán, dẫn đến bị phá sản. - Sử dụng trái phiếu dài hạn là việc sử dụng nợ trong thời gian dài, tác động của nó tới DN mang tính 2 mặt. Một mặt, nó đóng vai trò đòn bẩy thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp; mặt khác, nó lại trở thành nguy cơ đe doạ sự tồn tại và phát triển của doanh nghiệp. Ngoài ra, để đi đến quyết định phát hành trái phiếu đáp ứng nhu cầu tăng vốn cần cân nhắc thêm các nhân tố chủ yếu sau: - Mức độ ổn định của doanh thu và lợi nhuận trong tương lai: Nếu ổn định thì phát hành trái phiếu để huy động vốn là có cơ sở và hợp lý. - Hệ số nợ hiện tại của doanh nghiệp: Nếu hệ số nợ của DN còn ở mức thấp, thì việc sử dụng trái phiếu là phù hợp và ngược lại. - Sự biến động của lãi suất thị trường trong tương lai: Nếu lãi suất thị trường có xu hướng gia tăng trong tương lai thì việc sử dụng nợ trái phiếu để tăng vốn sẽ có lợi cho doanh nghiệp. - Yêu cầu giữ nguyên quyền kiểm soát doanh nghiệp của các chủ sở hữu hiện tại: Nếu các cổ đông yêu cầu giữ nguyên quyền kiểm soát DN thì việc sử dụng trái phiếu là cần thiết. 3.4 Vay dài hạn các tổ chức tín dụng - Vay dài hạn ngân hàng là một nguồn vốn tín dụng quan trong trong sự phát triển của doanh nghiệp. Trong quá trình hoạt động kinh doanh, do việc sử dụng vay nợ ngân hàng có thể mang lại lợi ích cho chủ sở hữu doanh nghiệp nên nhiều doanh nghiệp đã sử dụng vay nợ ngân hàng như một nguồn vốn thường xuyên của mình. - Vay vốn dài hạn ngân hàng thông thường được hiểu là vay vốn có thời gian trên một năm. Hoặc trong thực tế, người ta chia thành vay vốn trung hạn (từ 1 đến 3 năm), vay vốn dài hạn (thường tính trên 3 năm). - Tùy theo tính chất và mục đích sử dụng, ngân hàng cũng có thể phân loại cho vay thành: Cho vay đầu tư TSCĐ, cho vay đầu tư TSLĐ, cho vay để thực hiện dự án. - Nguồn vốn vay dài hạn ngân hàng có nhiều điểm lợi giống như trái phiếu kể trên. Tuy nhiên ngoài những điểm bất lợi giống như trái phiếu, thì vay dài hạn ngân hàng còn có những hạn chế sau đây: + Điều kiện tín dụng: Các doanh nghiệp muốn vay tại các ngân hàng thương mại, cần đáp ứng được các yêu cầu đảm bảo an toàn tín dụng của ngân hàng. Doanh nghiệp phải xuất trình hồ sơ vay vốn và các thông tin cần thiết mà ngân hàng yêu cầu. Trên cơ sở dó ngân hàng phân tích hồ sơ xin vay vốn và đánh giá thông tin rồi ra quyết định có cho vay hay không. + Các điều kiện đảm bảo tiền vay: Khi doanh nghiệp xin vay vốn, nhìn chung các ngân hàng thường yêu cầu doanh nghiệp đi vay phải có tài sản đảm bảo tiền vay để thế chấp. + Sự kiểm soất của ngân hàng: Khi một doanh nghiệp vay vốn ngân hàng thì phải chịu sự kiểm soát của ngân hàng về mục đích vay vốn và tình hình sử dụng vốn. 3.5 Thuê tài chính * Khái niệm: Trên góc độ tài chính, thuê tài chính là một phương thức tín dụng trung và dài hạn, theo đó người cho thuê cam kết mua tài sản theo yêu cầu của người thuê và nắm giữ quyền sở hữu đối với tài sản thuê. Người thuê sử dụng tài sản và thành toán tiền thuê trong suốt thời hạn đã được thoả thuận và không thể huỷ ngang hợp đồng trước thời hạn. *Những điểm lợi của việc sử dụng thuê tài chính Đối với DN phi tài chính việc sử dụng thuê tài chính có những điểm lợi sau: - Là công cụ tài chính giúp doanh nghiệp tăng thêm vốn trung và dài hạn để mở rộng hoạt động kinh doanh.. - Phương thức thuê tài chính giúp doanh nghiệp huy động và sử dụng vốn vay một cách dễ dàng hơn. Do đặc thù của thuê tài chính là người cho thuê không đòi hỏi người đi thuê phải thế chấp tài sản. - Sử dụng thuê tài chính giúp doanh nghiệp thực hiện nhanh chóng dự án đầu tư, nắm bắt được thời cơ trong kinh doanh. Vì người thuê có quyền chọn tài sản, thiết bị và thoả thuận trước hợp đồng thiết bị với nhà cung cấp, rút ngắn thời gian tiến hành đầu tư vào tài sản, thiết bị. - Công ty cho thuê tài chính thường có mạng lưới tiếp thị, đại lí rộng rãi, và có đội ngũ chuyên gia có trình độ chuyên sâu về thiết bị, công nghệ, nên có thể tư vấn hữu ích cho bên đi thuê về kĩ thuật, công nghệ mà người thuê cần sử dụng. * Mặt bất lợi khi thuê tài chính - Doanh nghiệp đi thuê phải chịu chi phí sử dụng vốn ở mức tương đối cao so với tín dụng thông thường. - Làm gia tăng hệ số nợ của công ty. Gia tăng mức độ rủi ro tài chính vì công ty có trách nhiệm phải hoàn trả nợ và trả lãi. II. Giải quyết tình huống dự án chung cư mercury Câu 1: Giả sử nhóm bạn là các cộng sự của ông Vương, hãy tính toán sơ bộ về hiệu quả đầu tư dự án? Cho biết NPV( cho biết i=12%/năm) và IRR của dự án là bao nhiêu? Các khoản chi phí đầu tư của dự án: ( Đơn vị: triệu đồng) Chi phí Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Giá trị khu đất 935000 CF chuẩn bị đầu tư 50700 16900 8450 8450 Xây dựng hạ tầng 0 21789 10894.5 3631.5 Xây dựng các Block 0 1640620.8 2050776 410155.2 Dự phòng 0 0 0 211118 Tổng chi phí đầu tư 985700 1679309.8 2070120.5 633354.7 Tổng diện tích kinh doanh là : 561522 m² Bảng dự kiến tiêu thụ : Các chỉ tiêu Năm 2 Năm 3 Năm 4 Tổng Tốc độ bán căn hộ 40% 30% 30% 100% Tổng diện tích bán được 224608.8 168456.6 168456.6 561522 Gía tiền ( trđ/m²) 10 11 12.1 Gía trị hợp đồng bán căn hộ ( trđ) 2246088 1853022.6 2038324.86 6137435.46 Lợi nhuận trước thuế qua các năm là : Năm Năm 2 Năm 3 Năm 4 Lợi nhuận trước thuế 566778.2 -217097.9 1404970.16 Trường hợp 1: thuế thu nhập tính cho cả 4 năm ( có cả năm 1) khi đó thuế thu nhập phải nộp là : Ta có tổng chi phí cả 4 năm là : ∑CF = 5368485 Tổng doanh thu có được qua các năm là : ∑ DT = 6137435.46 Lợi nhuận trước thuế = ∑ DT - ∑ CF = 6137435.46 – 5368485 = 768950.46 Thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp vào thời điểm năm thứ 4 là : ∑Thuế phải nộp = 768950.46 x 32% = 246064.1472 Khi đó ta sẽ có bảng dòng tiền thuần của dự án như sau : Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Chi phí 985700 1679309.8 2070120.5 633354.7 Doanh thu 2246088 1853022.6 2038324.86 LNTT 566778.2 -217097.9 1404970.16 Thuế TNDN 246064.1472 LNST 566778.2 -217097.9 1158906.0128 Dòng tiền thuần -985700 566778.2 -217097.9 1158906.0128 Ta có : Trong đó: CF là dòng tiền thuần ở năm thứ i CF: Vốn đầu tư ban đầu của dự án (năm 1) Ta sẽ tính được NPV như sau : NPV = 566778.2/(1+12%) – 217097.9/(1+12%)² + 1158906.0128/(1+12%)³ - 985700 NPV = 172169.256 > 0 => Dự án có hiệu quả cao. Tính IRR : r1= 20% => NPV1 = 6515.9375 r2= 22% => NPV2 = -28770.099 IRR= r1 + NPV( r2- r1)/ (|NPV1| + |NPV2|) = 20.37% Dựa vào kết quả NPV và IRR ta thấy dự án rất hiệu quả Trường hợp 2: Thuế thu nhập DN chỉ tính trên các năm có doanh thu tức chỉ tính thuế ở các năm 2, 3, 4 Trong suốt quá trình xây dựng mặc dù có doanh thu nhưng chưa tính toán được chi phí, nên cục thuế cho phép tính thuế thu nhập vào thời điểm khi hoàn thành dự án ( khi quyết toán vốn đầu tư). Có nghĩa thuế thu nhập sẽ nộp vào cuối năm thứ 4 Tổng thuế thu nhập phải nộp vào cuối năm thứ 4 là : {566778.2 + (-217097.9) + 1404970.16} x 32% = 561488.1472 Bảng dòng tiền thuần của dự án: Đơn vị : triệu đồng Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Chi phí 985700 1679309.8 2070120.5 633354.7 Doanh thu 2246088 1853022.6 2038324.86 LNTT 566778.2 -217097.9 1404970.16 Thuế TNDN 561488.1472 LNST 566778.2 -217097.9 843482.0128 Dòng tiền thuần -985700 566778.2 -217097.9 843482.0128 => NPV = 566778.2/ (1+12%) – 217097.9/ (1 + 12%)² + 843482.0128/ ( 1+ 12%)³ - 985700 = - 52342.6 => Dự án bị loại bỏ Tính IRR : R1 = 10 % => NPV1 = - 16146.32246 R2 = 8 % = > NPV2 = 22551.38863 R = R1 + NPV1(R2 – R1)/ ( |NPV1| + |NPV2| ) = 9.1655% Do IRR Dự án đầu tư là không hiệu quả. Câu 2: Theo bạn việc đánh giá về thị trường nhà ở TP.HCM sẽ giúp ích gì cho việc đánh giá dự án Mercury nói chung? Việc đánh giá về thị trường nhà ở TP .HCM đã đưa ra được những vấn đề cơ bản làm nền tảng cho việc đánh giá dự án Mercury: dự án này có khả thi không? có nên thực hiện không? … Việc nghiên cứu về thị trường nhà ở ở TP HCM đã mang lại những lợi ích: Xác định được nhu cầu nhà ở tại TP.HCM: Thực trạng về nhu cầu nhà ở, khả năng cung ứng hàng năm, các đối tượng tham gia cung ứng nhà ở ( các đối thủ cạnh tranh), ảnh hưởng của văn hóa, truyền thống… từ đó có thể thấy được tiềm năng của dự án Mercury, khả năng mang lại lợi nhuận là cao, khả năng tiêu thụ thu hồi vốn nhanh vì nhu cầu nhà ở rất lớn trong khi thực tế nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu,… Xác định các loại chung cư và các chính sách của Nhà nước đối với từng loại, khả năng tiêu thụ. Đồng thời xác định được các chủ đầu tư chính trong từng loại hình chung cư từ đó có thể rút ra được dự án của mình thuộc loại nào? Có những chủ đầu tư nào? Đối tượng khách hàng? Chính sách của Nhà nước? Khả năng thu lợi nhuận. Dự án chung cư Mercury thuộc dự án chung cư cao cấp dành cho người có thu nhập cao. vị trí rất thuận lợi nằm ngay trung tâm TP.HCM, các chủ đầu tư đối với những chung cư loại này bao gồm nhiều thành phần, trong đó phần lớn là các liên doanh với đối tác nươc ngoài - có thể xác định được các đối tác chiến lược để gửi hồ sơ mời thầu. Khả năng mang lại lợi nhuận của dự án là lớn. 3. Xác định được vấn đề bất hợp lý trên thị trường nhà ở: Nhu cầu lớn, bán hết ngay nhưng lại không phải được bán cho những người có nhu cầu thực sự mà hầu hết người mua là những người đầu cơ hưởng chênh lệch giá dẫn tới tình trạng số căn hộ để trống là khá lớn. Những người có nhu cầu thực sự có khả năng mua được các căn hộ theo giá gốc là rất ít. Nhu cầu ở nhà mới thường phát sinh đối với những cặp vợ chồng mới cưới song lúc này phần lớn họ chưa có khả năng mua những căn hộ này vì chưa có tích lũy nhưng trong tương lai chắc chắn họ sẽ mua được vì thế nên có chính sách thanh toán hợp lý để vừa bán được nhà mà lại đáp ứng được nhu cầu nhà ở. Các số liệu dự tính về các thông số tài chính của dự án giúp ta tính toán sơ bộ về các dòng tiền của dự án, các thông số tài chính, lợi nhuận của dự án từ đó để đưa ra quyết định đầu tư hay không? đầu tư với cấu trúc vốn như thế nào là hợp lý? Câu 3: Nhiều ý kiến cho rằng đây là dự án rất hiệu quả nhưng khó triển khai do dự án quá lớn, bạn bình luận gì về ý kiến này? Đây là một dự án có hiệu quả về mặt tài chính rất cao. Tuy nhiên đây mới là một tính toán rất sơ bộ và chỉ có một phương án duy nhất được đưa ra. Do đó cần phải có những tính toán một cách chi tiết hơn với nhiều phương án lựa chọn và tính đến sự biến động của các yếu tố đầu vào cũng như yếu tố đầu ra nhằm lượng hoá một cách tốt hơn những rủi ro có thể gặp phải trong quá trình thực hiện dự án này. * Về công năng của công trình: đầu tư xây dựng một chung cư trên 6.000 căn hộ là rất lớn nên việc bán các căn hộ này có khả năng sẽ gặp nhiều khó khăn, không thể bán hết ngay được, đồng thời với số lượng căn hộ như vậy sẽ có khoảng gần 30.000 người sinh sống. Đây là một số lượng rất lớn nên có thể đa dạng thêm công năng của công trình bằng việc sử dụng từ 2-3 tầng để cho thuê làm siêu thị và các tiện ích khác như vui chơi giải trí ... Riêng tầng trên cùng và sân thượng cho thuê làm nhà hàng, quán cà phê. Về việc phân kỳ đầu tư: Việc thực hiện một lúc dự án như vậy quá lớn, khả năng xảy ra rủi ro rất cao, do vậy có thể thực hiện phân kỳ đầu tư làm hai giai đoạn. Mỗi giai đoạn chỉ làm hai toà nhà. Tuy nhiên vì việc phân kỳ đầu tư sẽ kéo dài thời gian xây dựng, dễ xảy ra hiện tượng không đồng bộ, khả năng bán các căn hộ trong giai đoạn đầu sẽ gặp nhiều khó khăn vì việc thi công giai đoạn 2 sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống của những người sống ở hai toà nhà đã xây trước. Về phương thức kinh doanh: Hiện tại một số chung cư áp dụng phương thức bán như trên là phù hợp. Tuy nhiên, đây là một công trình với số lượng căn hộ lớn, rất khó có thể bán hết ngay một lúc nên có thể sử dụng các phương thức kinh doanh hỗn hợp như bán ngay, bán trả góp, cho thuê nhằm tăng lượng khách hàng. Về khả năng huy động vốn: Ta thấy rằng khả năng huy động 1.000 tỷ một lúc là một cố gắng rất lớn đối với các đối tác tham gia vào dự án. Đây chỉ là phương án lạc quan. Nếu số người mua chậm hơn dự kiến thì sẽ cần một nguồn vốn rất lớn, có khi lên đến 3.000 tỷ đồng. Khi đó, các đối tác tham gia sẽ không có khả năng đáp ứng được, vì vậy cần tính đến các phương thức huy động vốn khác khả thi hơn. Mặt khác, việc sử dụng các nguồn vốn khác sẽ làm tăng suất sinh lợi của vốn tự có. Theo ý kiến về việc đa dạng hoá nguồn vốn, thì có thể thực hiện theo các phương thức như vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước và phát hành trái phiếu công trình... - Vay vốn các tổ chức tín dụng trong nước Việc vay vốn các tổ chức tín dụng sẽ gặp phải hai vấn đề, đó là: Vấn đề giới hạn cho vay: Theo quy định hiện hành, một tổ chức tín dụng chỉ được phép cho một khách hàng vay vốn tối đa bằng 15% vốn tự có của tổ chức tín dụng đó. Do đó dự án này không có một tổ chức tín dụng nào có khả năng cho vay toàn bộ vì Ngân hàng có mức vốn điều lệ lớn nhất chỉ khoảng 3.500 tỷ đồng là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, giới hạn cho vay tối đa chỉ vào khoảng 525 tỷ đồng. Nếu gộp tất cả các tổ chức tín dụng trong nước thì tổng vốn tự có khoảng 15.000 tỷ đồng, mức cho vay tối đa chỉ được khoảng 2.250 tỷ đồng. Mức này có thể đáp ứng được nhu cầu vốn cho dự án. Nhưng khả năng vay được số vốn tối đa này là rất khó. Đối với các dự án như thế này, thường các ngân hàng sẽ yêu cầu có tài sản đảm bảo nợ vay. Nếu trường hợp đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay thì đối với dự án này, các Ngân hàng cũng đòi hỏi chủ đầu tư phải có tối thiểu 50% mức vốn tự có tham gia. - Phát hành trái phiếu công trình: Thực tế hiện nay mới có duy nhất Ủy ban nhân Tp. Hồ Chí Minh phát hành trái phiếu công trình. Tổng công ty Dầu khí và Tổng công ty Bưu chính Viễn thông mới dự kiến phát hành trái phiếu, thực tế vẫn chưa thực hiện. Do vấn đề mức độ tín nhiệm đối với công chúng nên khả năng phát hành trái phiếu công trình cũng như trái phiếu công ty sẽ gặp nhiều khó khăn. Với công trình này và mức độ phát triển của thị trường vốn hiện nay khó có thể tìm được tổ chức nào bảo lãnh phát hành cho loại trái phiếu này. Từ những vấn đề nêu trên, tuy dự án xây dựng chung cư Mercury là rất hiệu quả, nhưng khả năng thực hiện đối với High Sky Co. Ltd và các đối tác còn gặp rất nhiều khó khăn. Nếu High Sky Co Ltd. và các đối tác có đấu thầu thành công lô đất này thì cũng phải mất một thời gian tương đối dài để có một công trình mang vóc dáng của tương lai. Câu 4: Theo bạn, dự án nên thực hiện hình thức tài trợ vốn nào là khả thi nhất? Với tổng mức đầu tư của dự án gần 5400 tỷ đồng, dự kiến sẽ huy động từ tiền trả trước của khách hàng mua căn hộ khoảng 4200 tỷ. Phần còn lại ( khoảng 1200 tỷ đồng) Hight Sky Co. Ltd sẽ cùng một số đối tác sử dụng toàn bộ vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án này. Tỷ lệ tham gia của các bên như sau : Hight Sky tham gia khoảng 300 tỷ đồng, phần còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn. Nhu cầu vốn cho phần còn thiếu ở thời điểm cao nhất khoảng 1000 tỷ đồng. Dự án chung cư Mercury nên thực hiện hình thức tài trợ vốn có khả thi nhất: Phát hành cổ phiếu ưu đãi vì: Hiện nay, tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án hay sử dụng loại hình tài trợ vốn này. Các cổ đông cùng thể hiện quyền sở hữu đối với dự án: dự án chung cư Mercury huy động vốn từ Hight Sky Co.Ltd và 1 số đối tác khác với sự tham gia góp vốn của Hight Sky: 300 tỷ đồng, phần còn lại do 5 đối tác khác bỏ vốn. Không có thời hạn thanh toán vốn gốc: giúp nhà đầu tư an tâm trong quá trình xây dựng dự án chung cư. Lợi tức cổ phần không được tính giảm trừ khi tính thuế TNDN: bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia góp vốn vào dự án. Khi chủ đầu tư gặp khó khăn trong quá trình xây dựng, thu được ít lợi nhuận hoặc không thu được lợi nhuận thì có thể hoãn trả lợi tức cổ phần ưu đãi mà không bị đe dọa bởi nguy cơ phá sản (có lợi cho nhà đầu tư) Lợi tức cổ phiếu ưu đãi được trả theo một mức cố định: giúp nhà đầu tư xác định trước số tiền phải trả cho các cổ đông – khoản tiền cố định. Từ đó, nhà đầu tư điều chỉnh sử dụng nguồn vốn của dự án. Khi dự án thu được lợi nhuận cao thì cổ đông ưu đãi không tham dự vào việc phân chia phần lợi nhuận cao đó (nếu là cổ phiếu ưu đãi không tham dự), ngược lại, nếu chủ dự án xây dựng không đúng tiến độ, doanh thu chưa cao, chi phí nhiều vẫn có trách nhiệm thanh toán lợi tức cho cổ đông ưu đãi, tuy nhiên, chủ đầu tư có thể hoàn trả vào kỳ tiếp theo. Cổ đông ưu đãi không có quyền biểu quyết: tránh các luồng ý kiến khác nhau khi có sự thay đổi về chi phí, doanh thu từ dự án. Lợi thế khi chủ đầu tư lựa chọn hình thức tài trợ này: Mặc dù phải trả lợi tức cố định nhưng khác với trái phiếu công ty không nhất thiết bắt buộc phải trả đúng hạn hàng năm mà có thể hoãn trả sang kỳ sau, điều đó giúp dự án chung cư không bị phá sản khi gặp khó khăn trong thanh toán, huy động vốn. Tránh được việc chia phần kiểm soát cho cổ đông mới thông qua quyền biểu quyết. Việc phát hành cổ phiếu ưu đãi không có thời hạn hoàn trả nên việc sử dụng cổ phiếu ưu đãi có tính mềm dẻo và linh hoạt.