Đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp

mÊy l©u mµ ®· nøt nÎ, Èm mèc…….. kh«ng nh÷ng thÕ c¸c dÞch vô nh­: an ninh, ®iÖn nø¬c,….kh«ng ho¹t ®éng mµ kh«ng biÕt kªu ai. Chñ ®Çu t­ kh«ng thÊy , c¬ quan qu¶n lÝ còng kh«ng cã.®iÒu nµy ®ßi hái nhµ n­íc ph¶i bæ sung c¸c chÝnh s¸ch hîp lÝ. Ngay trong néi t¹i cña thÞ tr­êng biÕn ®éng cña c¸c thÞ tr­êng cÊu thµnh thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n còng kh¸c nhau thËm chÝ lµ tr¸i ng­îc nhau ,gi¸ c¶,nhu cÇu còng thay ®æi tïy theo c¸c giai ®o¹n, läai h×nh bÊt ®éng s¶n….nh­: thÞ tr­êng c¨n hé, v¨n phßng cho thuª cao cÊp vÉn ph¸t triÓn víi qui m« vµ ph¹m vi ngµy cµng chñ yÕu do møc cÇu t­¬ng ®èi cao h¬n cung. Vµ ®­îc dù ®ãan lµ sÏ cßn t¨ng cao h¬n khi ViÖt Nam héi nhËp thÕ giíi thu hót nhiÒu nhµ ®Çu t­ ®Æc biÖt lµ c¸c nguån vèn tõ n­íc ngßai cña ViÖt kiÒu, c¸c c¸c nh©n tæ chøc quèc tÕ.ng­îc l¹i víi t×nh h×nh kh¶ quan cña thÞ tr­êng nhµ v¨n phßng cho thuª thÞ tr­êng nhµ ë , c¨n hé gµn nh­ “®ãng b¨ng” mÆc dï cã nhiÒu chÝnh s¸ch kh¸c nhau khuyÕn khÝch mua hµng vµ gi¸ c¶ ®· gi¶m ®i nh­ng kh«ng cã nhiÒu giao dÞch ®­îc thùc hiÖn. ®Çu n¨m 2006 mét sè nhËn ®Þnh cho r»ng thÞ tr­êng ®· b¾t ®Çu s«i ®éng trë l¹i ®ã cã thÓ lµ mét dÊu hiÖu kh¶ quan cho thÞ tr­êng khi mét vµi giao dÞch ®· “nãng” lªn, gi¸ nhµ cã t¨ng lªn nh­ng vÉn cã nhiÒu ng­êi s½n sµng mua b¸n. Tuy nhiªn, thÞ tr­êng cã qua khái sù khñng háang hay kh«ng cßn ph¶i tïy thuécvµo thêi gian dµi sau míi biÕt ®­îc. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam ®ang trong qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triªn b­íc ®Çu. Tuy míi ho¹t ®éng trong mét thêi gian kh«ng dµi nh­ng thÞ tr­êng ®· ®ãng gãp cho nÒn kinh tÕ nhiÒu lîi Ých to lín. §ã lµ sù hßan thiÖn dÇn chÝnh s¸ch qu¶n lÝ vµ nhËn thøc cña nhµ n­íc, cung cÊp ngµy cµng nhiÒu h¬n, chÊt l­îng h¬n c¸c dÞch vô vµ bÊt ®éng s¶n cung cÊp trªn thÞ tr­êng. giê ®©y, ng­êi b¸n vµ ng­êi mua ®· cã mét n¬i gÆp gì, t×m hiÓu thuËn lîi cho giao dÞch. Gãp phÇn thóc ®Èy qu¸ tr×nh chuyÓn dÞch c¬ cÊu kinh tÕ vµ thùc hiÖn c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc t¨ng c­êng c¬ cÊu h¹ tÇng kinh tÕ – kü thuËt – x· héi. Gãp phÇn h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn ®ång bé hÖ thèng thÞ tr­êng trong n­íc, t¹o ra sù s«i ®éng trong c¸c lÜnh vùc liªn quan nh­ giao th«ng vËn t¶i, x©y dùng, nguyªn vËt liÖu.. gãp phÇn tÝch cùc vµo kÝch cÇu nÒn kinh tÕ vµ t¨ng tr­ëng kinh tÕ. Thu hót l­îng vèn ®¸ng kÓ vµo viÖc ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, kÓ c¶ vèn trong d©n, vèn cña c¸ nh©n vµ c¸c doanh nghiÖp trong n­íc vµ nø¬c ngßai. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc t¹o dùng vµ ph¸t triÓn ngµnh kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh»m ®¸p øng nhu cÇu cña x· héi. Sè l­îng c¸c tæ chøc, doanh nghiÖp tham gia vµo ph¸t triÓn vµ cung øng bÊt ®éng s¶n ngµy cµng nhiÒu vµ hiÖu qña häat ®éng cña chóng ®­îc n©ng cao h¬n. Th«ng qua sù v©n h¹nh cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, néi dung qu¶n lý nhµ n­íc tõng b­íc ®­îc hßan thiÖn ®Ó ®¸p øng tèt h¬n nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña c¶ n­íc vµ qu¸ tr×nh héi nhËp kinh tÕ. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n trong thêi gian qua ®· gãp phÇn ph©n bè vµ sö dông c¸c lo¹i ®Êt. bÊt ®éng s¶n hîp lý vµ hiÖu qu¶ h¬n. C¸c nhu cÇu vÒ ®Êt ®­îc ®¸p øng ®Çy ®ñ h¬n víi chÊt l­îng cao h¬n trong thêi kú 1996 – 2000 nhµ n­íc giao 9,3 triÖu ha ®Êt n«ng nghiÖp cho c¸c hé gia ®×nh, n«ng d©n, n«ng tr­êng, trang tr¹i, trªn 260 ngh×n ha ®Êt chuyªn dïng (b»ng 17% qui m« ®©t) giao vµ cho thuª 25000 ha. Ho¹t ®éng thÞ tr­êng phong phó vµ ®a d¹ng ThÞ tr­êng nhµ ®Êt ph¸t triÓn s«i ®éng h¬n 75%tæng sè hé gia ®×nh ®­îc giao nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng hoÆc mua nhµ ë. Cßn l¹i theo h×nh thøc thuª. Tuy chÊt l­îng cßn thÊp nh­ng tû lÖ sè hé cã nhµ t¨ng lªn ®¸ng kÓ tõ b×nh qu©n 3-4m2 lªn 6-8m2. Nhµ n­íc khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia x©y dùng ph¸t triÓn nhµ ë .Thùc hiÖn chÝnh s¸ch cho ng­êi n­íc ngoµi vµ ViÖt kiÒu tham gia ®Çu t­, cung cÊp, ph¸t triÓn c¸c dÞch vô thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n . -ThÞ tr­êng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng kh¸ch s¹n, nhµ hµng...khëi s¾c h¬n rÊt nhiÒu . Cuèi n¨m 2001 chØ riªng ®Çu t­ n­íc ngoµi vµo lÜnh vùc nµy lµ gÇn 7 tû USD. C«ng t¸c qu¶n lý thÞ tr­êng vµ c¸c dÞch vô cã liªn quan ®­îc c¶i tiÕn, thay ®æi vÒ c¶ hµnh chÝnh thñ tôc lÉn c¬ chÕ vµ c¸ch thøc ho¹t ®éng. VÒ mÆt qu¶n lý, mét mÆt nhµ n­íc ®· khÈn tr­¬ng ban hµnh vµ bæ sung c¸c v¨n b¶n ph¸p lý, ®Ò ra c¸c chÝnh s¸ch liªn quan ®Õn tõng vÊn ®Ò cô thÓ cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nh­ ®Êt ®ai, nhµ ë...MÆt kh¸c nhµ nø¬c ®· cã nh÷ng chinh s¸ch ®iÒu chØnh khuyÕt ®iÓmcña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n th«ng qua viÖc t¹o dùng phong x©y dùng nhµ t×nh nghÜa, trî cÊp vÒ nhµ ë....Nh÷ng chÝnh s¸ch nµy ®· gãp phÇn kh«ng nhá vµo viÖc èn ®Þnh vµ b­íc ®Çu ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. mét sè h¹n chÕ vµ Nguyªn nh©n. 2.3.1. h¹n chÕ Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh qui cao. ®©y lµ mét trong nh÷ng vÊn ®Ò næi cém nhÊt hiÖn nay trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n . cïng víi tÝnh chÊt manh nha cña thÞ tr­êng , sè l­îng giao dÞch phi chÝnh qui chiÕm tû lÖ kh¸ lín trong tæng c¸c giao dÞch, víi nhiÌu h×nh thøc ®a d¹ng chñ yÕu lµ ë c¸c ®« thÞ (thÞ tr­êng phi chÝnh qui chiÕm kho¶ng 70 – 80%giao dÞch) vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n kh¸c, thu hót sù tham gia cña nhiÒu tæ chøc c¸ nh©n trong x· héi, kÓ c¶ c¬ quan nhµ n­íc, ®ßan thÓ doanh nghiÖp nhµ n­íc. MÊt c©n ®èi vÒ cung cÇu. Nhu cÇu cña d©n c­ vÒ nhµ ë vµ nhu cÇu cña khu vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ rÊt lín, ch­a ®¸p øng ®ù¬c ®Çy ®ñ. Trong khi ®ã cung vÒ mÆt b»ng trong c¸c khu c«ng nhgiÖp khu chÕ xuÊt, mÆt b»ng cho doanh nghiÖp nhµ n­íc vµ diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n l¹i v­ît xa cÇu. Qua träng h¬n vµ ®¸ng chó ý h¬n lµ nh÷ng bÊt ®éng s¶n mµ cung v­ît xa cÇu th­êng ®­îc h×nh thµnh tõ nguån gèc ng©n s¸ch nhµ n­íc. ThÞ tr­êng “nãng , l¹nh” thÊt th­êng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng. Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y , thÞ tr­êng ®· tr¶i qua c¬n sèt n¨m 1993, ®ãng b¨ng n¨m 1997 – 1999 råi l¹i sèt vµo n¨m 2000 vµ l¹i bÞ “®ãngb¨ng” rÊt Ýt c¸c giao dÞch tõ ®Çu 2004 ®Õn nay. Gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng cã lóc theo h­íng nh¶y vät trongkhi tæng giao dÞch trªn thùc tÕ kh«ng t¨ng ®ét biÕn. Cßn tån t¹i hai gi¸: gi¸ do nhµ n­íc qui ®Þnh vµ gÝa thÞ tr­êng. ®©y lµ yÕu tè g©y khã kh¨n cho c¸c nhµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n trong viÖc dù b¸o nhu cÇu vµ ®Çu t­ ®¸p øngnhu cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n. ®iÒu nµy cã ¶nh h­ëng tiªu cùc ®Õn ®Çu t­ ph¸t triÓn, ®Æc biÖt lµ ®èi víi c¸c doanh nghiÖp kinh doanh. Qui tr×nh mua b¸n phøc t¹p , qua nhiÒu kh©u trung giankh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian , chi phÝ giao dÞch cao. Mäi lo¹i h×nh giao dÞch ®Òu cã sù tham gia cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn cña nhµ n­íc, Ýt nhiÒu cßn mang tÝnh chÊt “xin – cho”. ®Ó hßan thµnh mét hîp ®ång giao dÞch d©n sù, c¸c bªn tham gia ph¶i qua nhiÒu b­íc víi nhiÒu thñ tôc r­êm rµ, ph¶i ®i l¹i nhiÒu. C¸c tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong n­íc vµ ngoµi n­íc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch trong qu¶n lÝ ®iÒu hµnh cña nhµ n­íc vÒ lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n .Tån t¹i nµy t¹o m«i tr­êng thuËn lîi cho tham nhòng, s¸ch nhiÔu cña nh÷ng phÇn tö tho¸i hãa, biÕn chÊt trong c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai, nhµ ë g©y bÊt b×nh ®¼ng vÒ c¬ héi kinh doanh vµ thu nhËp trong x· héi, lµm mÐo mã c¸c quan hÖ giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Tån t¹i nµy t¹o ra nhiÒu tiªu cùc trong viÖc mua b¸n bÊt ®éng s¶n , gãp phÇn lµm gia t¨ng t×nh tr¹ng ®Çu c¬ bÊt ®éng s¶n. g©y ra nh÷ngkhiÕu kiÖn tranh chÊpnhµ ®Êt (hiÖn t¹i 60 –70 %tæng khiÕu kiÖn trong x· héi lµ khiÕu kiÖn vÒ nhµ ®Êt) ThiÕu sù ®ång bé gi÷a thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vµ c¸c thÞ tr­êng kh¸c, ®Æc biÖt lµ thÞ tr­êng tiÒn tÖ . ng­êi kinh doanh bÊt ®éng s¶n cÇn vèn ng¾n h¹n, trung h¹n vµ dµi h¹n ®Ó ®Çu t­ (vèn vay th­êng chiÕm tû träng 60 – 80% vèn ®Çu t­ cho dù ¸n). ng­êi mua nhµ cÇn vèn vay dµi h¹n ®Ó mua nhµ tr¶ gãp.......viÖc vay th­êng kÐo theo viÖc thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n . c¸c tæ chøc bÊt ®éng s¶n lín cßn huy ®éng vèn th«ng qua thÞ tr­êng chøng khãan. chÝnh s¸ch vµ biÖn ph¸p cña nhµ n­íc ch­a ®ñ m¹nh ®Ó ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n . gi¸ ®Êt ®ai qui ®Þnhcña nhµ n­íc ®· qu¸ l¹c hËu so víi thùc tÕ thÞ tr­êng , nªn kh«ng cã t¸c dông ®iÒutiÕt thÞ tr­êng. Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam nhÊt lµ c¸c thµnh phè lín ®ang rÊt cao so víi thÕ giíi mÆc dï thu nhËp thuéc vµo thu nhËp thÊp nh­ng gi¸ vÉn ngÊt ng­ëng vµ v× vËy nhµ ®Êt lµ mét nhu cÇu cã thùc nh­ng kh«ng ®Õn tay ®­îc ®¹i ®a sè ng­êi cã thu nhËp thÊp cña x· héi. 2.3.2. mét sè nguyªn nh©n. . ChÝnh s¸ch, ph¸p luËt chÝnh phñ ch­a ®Çy ®ñ. C¸c v¨n b¶n luËt vµ d­íi luËt ®­a ra nh­ng kh«ng mang tÝnh thùc tÕ cßn chång chÐo , h¹n chÕ m©u thuÉn nhau. Nh­ luËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n dï ®· ®ùoc th«ng qua nh­ng ch­a cã v¨n b¶n h­íng dÉn thùc thi, chËm söa ®æi luËt, khung ph¸p lý thiÕu ®ång bé, chång chÐo hay thay ®æi . do ®ã c¸c v¨n b¶n ph¸p lý th­êng ch¹y theo mét c¸ch thô ®éng. HiÖn nay sè l­îng v¨n b¶n qui ph¹m chÝnh qui do c¸c cÊp cã thÈm quyÒn ban hµnh cã liªn quan ®Õn tõng mÆt cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n rÊt nhiÒu nh­ng vÉn ch­a ®ñ, thõa mµ l¹i thiÕu lµm cho ng­êi tham gia thÞ tr­êng gÆp nhiÒu trë ng¹i, khã kh¨n, rÊt khã thùc hiÖn ®Çy ®ñ theo ®óng qui®Þnh cña ph¸p luËt ….nh÷ng qui ®Þnh vÒ gi¸, phÝ, lÖ phÝ ch­a hîp lý, nguyªn t¾c thÞ tr­êng trong h×nh thµnh gi¸ c¶ ch­a ®­îc tu©n thñ. ChÝnh s¸ch thu hót cña chÝnh phñ ch­a thËt sù hÊp dÉn ng­êi ®Çu t­, nhiÒu lóc ch­a ®ñ m¹nh ®Ó chñ ®Çu t­ v­ît qua ®­îc thñ tôc hµnh chÝnh l«i th«i, c¸ch r¸ch. V× thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nhÊt lµ thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt cßn qu¸ míi mÎ lÝ luËn vµ nhËn thøc cßn ch­a hßan thiÖn. §i cïng víi nã lµ mét thêi gian dµi nhµ n­íc vµ chÝnh quyÒn qu¸ bu«ng láng kh«ng cã sù qu¶n lÝ g©y nªn hiÖn t­îng l«n xén , chÝnh v× vËy mµ thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn ch­a thÓ hßan thµnh t¹o ra mét c¶n lùc cho ng­êi tham gia thÞ tr­êng. quan ®iÓm vµ nhËn thøc tuy ®· cã nh÷ng ®æi míi nh­ng cßn chËm so víi yªu cÇu ®æi míi. Trong khi hiÕn ph¸p ®· x¸c ®Þnh ®­îc h×nh thøc së h÷u c¬ b¶n trong nªn kinh tÕ lµ së h÷u tßan d©n , së h÷u tËp thÓ, së h÷u t­ nh©n, th× quan niÖm së h÷u ®Êt ®ai ®· kh«ng b¾t nhÞp ®­îc v¬Ý sù söa ®æi, bæ sung quan träng ®ã cña hiÕn ph¸p, m·i ®Õn 3/2003, quyÒn sö dông ®Êt míi ®­îc c«ng nhËn lµ hµng hãa ®Æc biÖt trong nghÞ quyÕt cña ®¶ng. Thùc tÕ cung vµ cÇu trªn thÞ tr­êng c¸ch biÖt nhau qu¸ lín, ®Ó gi¶i quyÕt ®­îc lµ rÊt khã kh¨n. CÇu thÞ tr­êng th× qu¸ lín cßn cung th× qu¸ nhá, cung vµ cÇu chªnh lÖch dÉn tíi møc gi¸ cao “ngÊt ng­ëng” vµ ng­êi muèn mua th× nhiÒu nh­ng ng­êi cã kh¶ n¨ng thùc sù lµ rÊt Ýt .cã thÓ thÊy r»ng cung vÒ ®Êt cßn h¹n chÕ cho qui ho¹ch më réng ®« thÞ cña nhiÒu tØnh thµnh phè ®· ®­îc phª duyÖt nh­ng muèn cã ®Êt hµng hãa còng cÇn cã thêi gian. ChÝnh sù khan hiÕm cña hµng hãa bÊt ®éng s¶n dÉn ®Õn cÇn t¨ng lªn gÊp nhiÒu lÇn ®· phÇn nµo ®©û gi¸ bÊt ®éng s¶n lªn cao. ViÖc cho phÐp t­ nh©n chuyÓn nh­îng ®Êt ®ai mÆc dï lµm cho cung ®Êt t¨ng lªn nh­ng ®ång thêi còng lµm gia t¨ng hiÖn t­îng mua b¸n ®Êt tr¸i luËt t¨ng theo. Do yÕu tè t©m lý cña ng­êi d©n hä cho r»ng gÝa ®Êt lu«n t¨ng vµ sÏ t¨ng m·i nªn rÊt nhiÒu ng­êi ®æ x« vµo mua ®Êt hay bÊt ®éng s¶n , ®iÒu nµy lµm cho cÇu ¶o t¨ng vät, cung lu«n nhá h¬n cÇu vµ gi¸ ®Êt th× rÊt cao. RÊt nhiÒu th«ng tin cña qui ho¹ch bÞ rß rØ tr­íc khi khi ho¹ch ®­îc c«ng bè nªn ®Êt cña c¸c vïng ®ã ®· ®­îc mua ®i b¸n l¹i nhiÒu lÇn, hiÖn t­îng nµy lµ rÊt phæ biÕn ë n­íc ta hiÖn nay. Do sù t¨ng gi¸ cña vËt liÖu x©y dùng, yÕu tè ®Çu vµo.Trong qóa tr×nh thùc hiÖn ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n, nhiÒu chi phÝ “b¾t buéc” vµ ph¸t sinh ®· lµm t¨ng gi¸ bÊt ®éng s¶n. Trong bèi c¶nh mÆt b»ng gi¸ míi cßn cao , c¸c nhµ ®Çu t­ ph¶i tiÕn hµnh ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. Bªn c¹nh ®ã, t¹i sè dù ¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, ng­êi tróng thÇu gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n nÕu chËm hoÆc ch­a giao ®Êt do ph¶i chôi l·i suÊt ng©n hµng ®èi víi nh÷ng chi phÝ dù thÇu. Riªng ®èi víi c¸c dù ¸n x©y dùng khu d©n c­, trªn thùc tÕ c¸c chñ ®Çu t­ ph¶i tù lo kinh phÝ ®Òn bï, gi¶i táa ®­îc 80% dÞªn tÝch mÆt b»ng th× míi cã quyÕt ®Þnh giao ®Êt. ®ång thêi gi¸ c¶ ®Çu vµo cho ®Çu t­, x©y dùng nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh bÊt ®éng s¶n kh¸c cã xu thÕ t¨ng m¹nh, nhÊt lµ kÓ tõ n¨m 2004 còng lµ nh©n tè lµm t¨ng gi¸ thµnh c¸c c«ng tr×nh bÊt ®éng s¶n. ViÖc gi¸ c¶ nguyªn vËt liÖu x©y dùng nh­: s¾t thÐp, xi m¨ng….tiÒn c«ng, tiÒn l­¬ng x©y dùng, gi¸ vËn chuyÓn( gi¸ x¨ng, gi¸ dÇu…..) vµ nhiÒu häat ®éng cã liªn quan kh¸c ®Òu t¨ng rÊt m¹nh khiÕn c¸c nhµ ®Çu t­ gÆp khã kh¨n trong c¾t gi¶m chi phÝ x©y dùng ®Çu t­ c¸c c«ng tr×nh bÊt ®éng s¶n. Cô thÓ c¸c mÆt hµng t¨ng gi¸ nh­ sau: TÝnh tãan dùa trªn sè liÖu cña bé th­¬ng m¹i cho thÊy, trong giai ®o¹n 2003 – 2005, gi¸ x¨ng nhËp khÈu t¨ng 47%, gi¸ dÇu ®iezen nhËp khÈu t¨ng 123%, gi¸ ph«i thÐp nhËp khÈu t¨ng 35%, gi¸ clanker nhËp khÈu t¨ng 38%. Ngoµi ra møc tr¶ c«ng cho mçi m2 x©y dùng c«ng tr×nh nhµ ë trªn thùc tÕ ­íc tÝnh t¨ng kho¶ng 40 – 50% trong kho¶ng 3 – 4 n¨m trë l¹i ®©y. ChØ cÇn mét sè thay ®æi nhá trong gi¸ c¶ thÞ tr­êng ®· cã thÓ lµm cho gi¸ thµnh cña bÊt ®éng s¶n t¨ng lªn ®¸ng kÓ. Ch­¬ng III. mét sè gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam. 3.1,®Þnh h­íng ph¸t triÓn thÞ tr­êng ViÖt Nam. Trong nç lùc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµnh m¹nh. Quèc héi vµ chÝnh phñ quan t©m thiÕt thùc ®Õn viÖc ph¸t triÓn khai th«ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, hßan thiÖn vµ h×nh thµnh ®ång bé c¸c yÕu tè cña thÞ tr­êng x¸c ®Þnh ngµnh kinh tÕ bÊt ®éng s¶n lu«n lµ h­íng ­u tiªn ph¸t triÓn, lµ ngµnh kinh tÕ mòi nhän cña c¶ nø¬c ®Æc biÖt lµ c¸c n­íc ®ang ph¸t triÓn. Víi vai trß cña m×nh nhµ n­íc - chñ thÓ qu¶n lÝ nÒn kinh tÕ x· héi thùc hiÖn nhiÖm vô qu¶n lÝ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n th«ng qua ph¸p luËt vµ b»ng nh÷ng c«ng cô vÜ m« nh­: c«ng cô hµnh chÝnh( qui ho¹ch ®« thÞ, kÕ ho¹ch cung cÊp ®Êt ®ai..), c«ng cô tµi chÝnh ( tµi chÝnh tiÒn tÖ: thuÕ,phÝ…), c«ng cô ph¸p luËt. Tr­íc mét thÞ tr­êng nh­ vËy, ba c«ng cô ®ã liªn quan ®Õn rÊt nhiÒu ngµnh, nhiÒu cÊp tõ trung ­¬ng ®Õn ®Þa ph­¬ng vµ xuÊt hiÖn t×nh tr¹ng “ côc bé b¶n vÞ”. Môc tiªu chung nhÊt cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n lµ nh»m sö dông cã hiÖu qu¶ nguån lùc ®Êt ®ai, c«ng tr×nh bÊt ®éng s¶n ®Ó thóc ®Èy s¶n xuÊt, kinh doanh ph¸t triÓn vµ c¶i thiÖn ®êi sèng cña ng­êi d©n. c¸c gi¶i ph¸p, chÝnh s¸ch ph¶i h­íng tíi thóc ®Èy thÞ tr­êng ph¸t triÓn lµnh m¹nh, theo nghÜa ®¶m b¶o møc gi¸ giao dÞch trªn thÞ tr­êng kh«ng qu¸ cao nh»m tr¸nh g©y hiÖn t­îng “ bong bãng bÊt ®éng s¶n” gi¶m chi phÝ s¶n xuÊt, song kh«ng ®Ó thÞ tr­êng bÞ “®«ng cøng” (®Ó h¹n chÕ rñi ro cho hÖ thèng c¸c nhµ ®Çu t­, nhÊt lµ ®èi víi hÖ thèng ng©n hµng th­¬ng m¹i). Ngoµi ra thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¶i tù qu¶n th«ng qua c¸c héi nghÒ nghiÖp nh­: hiÖp héi kinh doanh bÊt ®éng s¶n, ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n,qu¶n trÞ bÊt ®éng s¶n….mçi tæ chøc ®Òu cã qui t¾c ®¹o ®øc nghÒ nghiÖp riªng. Sù qu¶n lÝ cña nhµ nø¬c vµ cña tù qñan cña thÞ tr­êng nh»m h­íng tíi “h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n bao gåm c¶ thÞ tr­êng quyÒn sö dông ®Êt. Theo ®Þnh h­íng x· héi chñ nghÜa’’ ®¶m b¶o sù ho¹t ®éng hiÖu qu¶, th«ng suèt lµnh m¹nh,…h×nh thµnh nªn gi¸ thÞ tr­êng tr¸nh c¬ chÕ hai gi¸ nh­ hiÖn nay. §ång thêi x©y dùng khung gi¸ nhµ ®Êt cña nhµ n­íc sao cho phï hîp víi gi¸ thùc tÕ cña thÞ tr­êng phôc vô viÖc qñan lÝ tèt h¬n cho nhµ n­íc. DÇn dÇn h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n bÒn v÷ng, h¹n chÕ biÕn cè vµ rñi ro, kh¬i th«ng thÞ tr­êng thu hót mäi ®èi t­îng tham gia kÓ c¶ c¸c ®èi t­îng cã yÕu tè n­íc ngoµi. 3.2 .gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam. 3.2.1 Nhãm c¸c gi¶i ph¸p chung. 3.2.1.1. Hßan thiÖn m«i tr­êng ph¸p lÝ §Ó t¹o hµnh lang ph¸p lÝ thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, n©ng cao hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ nø¬c ®èi víi ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ häat ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®­îc hßan thiÖn nh­ sau: Më réng ®èi t­îng ®­îc tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng ph¸p luËt vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¶i ®­îc hßan thiÖn theo h­íng kh«ng h¹n chÕ ®èi t­îng ®­îc quyÒn mua nhµ, chuyÓn nh­îng thuÕ, thÕ chÊp, gãp vèn liªn doanh b»ng bÊt ®éng s¶n. Më réng ®èi t­îng tham gia giao dÞch mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Theo ph¸p luËt hiÖn hµnh chØ cã hä gia ®×nh vµ c¸ nh©n ®­îc nhµ nø¬c giao ®Êt vµ tæ chøc kinh tÕ trong n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt hoÆc ®· nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p tõ ng­êikh¸c míi cã quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Ngoµi ra, ph¸p luËt cßn qui ®Þnh tæ chøc kinh tÕ trong n­íc cã quyÒn chuyÓn nh­îng tµi s¶n tµi s¶n thuéc së h÷u cña m×nh g¾n liÒn víi ®Êt thuª vµ ng­êi nhËn tµi s¶n ®­îc nhµ n­íc tiÕp tôc cho thuª ®Êt. víi qui ®Þnh cña ph¸p luËt nh­ vËy, hiÖn nay, cßn mét sè ®èi t­îng kh«ng ®ù¬c quyÒn tham gia vµo c¸c giao dÞch mua b¸n, chuyÓn nh­îng bÊt ®éng s¶n vµ quyÒn sö dông ®Êt nh­ sau: C¬ quan nhµ n­íc, ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp, tæ chøc chÝnh trÞ – x· h«i, sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng trô së ho¹t ®éng trong c¸c lÜnh vùc ®êi sèng x· héi. Tæ chøc c¸c nh©n n­íc ngoµi. C¸c doanh nghiÖp ch­a ®ù¬c ph¸p luËt cho phÐp nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. khi doanh nghiÖp mua nhµ, c«ng tr×nh th× ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt g¾n liÒnvíi c«ng tr×nh ®ã , phï hîp víi h×nh thøc mµ nhµ n­íc ®· ¸p dông víi chñ b¸n nhµ , c«ng tr×nh cho doanh nghiÖp. §Ó më réng ®èi t­îng tham gia giao dÞch thÞ tr­êngbÊt ®éng s¶n, ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ ®Êt ®ai ph¶i söa ®æi bæ sung, më réng ®èi t­îng ®ù¬c quyÒn mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nh­îng vµ nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Trong thêi gian tíi, c¸c tæ chøc kinh tÕ, c¸c tæ chøc x· héi – nghÒ nghiÖp, nÕu cã nhu cÇu ®Òu ®­îc phÐp mua b¸n nhµ, c«ng tr×nh vµ chuyÓn nh­îng, nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. TiÕp ®ã tõng b­íc më réng cho c¸c ®èi t­îng kh¸c vµ ®i ®Õn kh«ng h¹n chÕ ®èi t­îng ®ù¬c quyÒn mua b¸n bÊt ®éng s¶n, chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt. Riªng ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n nø¬c ngoµi nªn h¹n chÕ thêi gian sö dông ®Êt vµ khèng chÕ ph¹m vi ë mét sè ®Þa ph­¬ng, khu vùc, cô thÓ ®Ó ®¶m bao an ninh, quèc phßng, qu¶n lÝ x· héi… Më réng ®èi t­îng tham gia giao dÞch cho thuª, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n vµ quyÒn sö dông ®Êt. HiÖn nay, theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, hÇu nh­ tßan bé bÊt ®éng s¶n t¹i c¸c c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, c¸c ®¬n vÞ lùc l­îng vò trang nh©n d©n, tæ chøc chÝnh trÞ ®Ò lµ tµi s¶n cña nhµ n­íc. §ång thêi, c¸c c¬ quan nhµ n­íc nµy chØ ®ù¬c giao sö dông tµi s¶n nhµ n­íc, kh«ng ®­îc phÐp thuª m­ín, kh«ng ®­îc phÐp thÕ chÊp t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®Ó vay vèn, nÕu ch­a ®­îc phÐp cña c¬ qua nhµ n­íc cã thÈm quyÒn v× vËy, ®èi t­îng cßn l¹i ®­îc cho thuª bÊt ®éng s¶n lµ tæ chøc kinh tÕ vµ hé gia ®×nh c¸ nh©n. Tuy nhiªn, phÇn ®Êt ®ai nhµ n­íc cho tæ chøc kinh tÕ, c¸ nh©n, hé gia ®×nh thuª theo ph­¬ng thøc tr¶ tiÒn hµng n¨m, ng­êi sö dông ®Êt kh«ng ®­îc quyÒn thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, nh­ng l¹i ®­îc quyÒn cho thuª nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt thuª. Nhu cÇu thuª vµ cho thuª l¹i, nhu cÇu thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n trong thùc tÕ cuéc sèng lµ rÊt lín. V× vËy n¶y sinh viÖc c¸c tæ chøc kinh tÕ cho thuª mÆt b»ng nhµ x­ëng, c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp cho thuª bÊt ®éng s¶n ®Ó t¨ng thu nhËp c¶i thiÖn ®êi sèng c¸n bé nh©n viªn…. n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña nhµ n­íc. C¸c tæ chøc kinh tÕ tù thÕ chÊp tµi s¶n t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông, gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n thÕ chÊp do hai bªn cïng tù x¸c ®Þnh dÉn ®Õn viÖc lîi dông, x©m ph¹m, x©m chiÕm tµi s¶n c«ng. ChÝnh v× vËy, ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n cÇn ®­îc bæ sung, söa ®æi theo h­íng më réng ph¹m vi ®èi t­îng tham gia thÕ chÊp, cho thuª l¹i ®Êt. Trong thêi gian tíi, cÇn cho phÐp c¸c tæ chøc kinh tÕ ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®Êt kh«ng ph©n biÖt ®· tr¶ tiÒn thuª ®Êt hay kh«ng tr¶ tiÒn thuª ®Êt, ®Òu ®­îc phÐp thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt, ®­îc phÐp cho thuª l¹i ®Êt. §ång thêi, cho phÐp ®¬n vÞ ho¹t ®éng sù nghiÖp kinh tÕ, nÕu cã d«i d­ bÊt ®éng s¶n còng ®Òu ®­îc quyÒn thÕ chÊp, cho thuª bÊt ®éng s¶n ®Ó thu l¹i vèn, nhµ n­íc xö lÝ ph©n phèi hîp lÝ phÇn thu nhËp thu ®ù¬c tõ cho thuª bÊt ®éng s¶n cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp ®Ó b¶o ®¶m lîi Ých cña c¸c ®¬n vÞ nhµ n­íc. Qui ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh, c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n chØ ®ù¬c phÐp thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n vay vèn t¹i tæ chøc tÝn dông trong nø¬c, do ®ã h¹n chÕ viÖc huy ®éng vèn nø¬c ngßai. V× vËy, luËt ph¸p cÇn ®­îc ®iÒu chØnh theo h­íng cho phÐp tæ chøc hé gia ®×nh, c¸ nh©n trong nø¬c cã quyÒn thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông nø¬c ngoµi ®Ó ph¸t triÓn häat ®éng s¶n xuÊt kinh doanh. Tuy nhiªncÇn qui ®Þnh thêi h¹n sö dông ®Êt trong tr­êng hîp ng­êi thÕ chÊp kh«ng cã kh¶ n¨ng thanh tãan nî vµ quyÒn sö dông ®Êt thuéc vÒ tæ chøc tÝn dông n­íc ngoµi vµ qui ®Þnh râ quyÒn lùc thu håi ®Êt ®èi víi tr­êng hîp nµy. §ång thêi, qui ®Þnh râ tæ chøc c¸ nh©n nø¬c ngßai ®ù¬c mua bÊt ®éng s¶n g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ph¶i lµ chñ ®Çu t­ cã dù ¸n ®Çu t­ trªn l·nh thæ ViÖt Nam. Gi¶m bít c¸c h¹n chÕ vµ ®iÒu kiÖn ®Ó ®­îc tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n. Theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh ng­êi sö dông ®Êt khi ®ùoc thùc hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn ®æi . cho thuª thõa kÕ……ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Tuy nhiªn tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2000, cßn cã 95% ®Êt ch­a cã ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. V× vËy, kh«ng thÓ tham gia vµo thÞ tr­êng chÝnh thøc. Trong khi ®ã mÆc dï ®· ¸p dông nhiÒu biÖn ph¸p nh­ng tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn cßn rÊt chËm, trung b×nh chØ cÊp ®­îc 1%. Bªn c¹nh ®ã luËt ph¸p cßn qui ®Þnh ®iÒu kiÖn cô thÓ vÒ chuyÓn nh­îng, cho thuª, thÕ chÊp…nh­ng qui ®Þnh ®ã lµ rÊt h¹n hÑp, ch­a phï hîp víi b¶n chÊt c¸c quan hÖ cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, ch­a phï hîp víi thùc tiÔn cña ®êi sèng kinh tÕ x· héi n­íc ta lµm thu hÑp ®èi t­îng tham gia giao dÞch trªn thÞ tr­ßng. ChÝnh v× vËy luËt ph¸p nªn ®ùoc söa ®æi theo h­íng sau Cho phÐp tæ chøc c¸ nh©n, ®­îc quyÒn chuyÓn dæi chuyÓn nh­îng cho thuª, thÕ chÊp,…. B»ng quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng cÇn cã giÊy tê chøng nhËn quyÒn së h÷u ®Êt nÕu cã giÊy tê chøng minh cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®ù¬c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. hoÆc kh«ng cã gi¸y tê chøng minh quyÒn sö dông ®Êt nh­ng ®­îc UBND x·, ph­êng x¸c nhËn lµ ®Êt ®ang ®­îc sö dông kh«ng cã tranh chÊp . sau khi giao dÞch ®ù¬c thùc hiÖn , c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒm sÏ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒ së h÷u cho ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng, ng­êi cho thuª ®Êt, ng­êi dïng bÊt ®éng s¶n lµm tµi s¶n gãp vèn liªn doanh, ng­êi cho thuª. Bá c¸c ®iÒu kiÖn cô thÓ ®èi víi tõng lo¹i ®Êt khi chuyÓn ®æi, chuyÓn nh­îng, cho thuª….. b»ng gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt. T¨ng c­êng giao dÞch cã ®¨ng kÝ víi c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n­íc. Theo qui ®Þnh hiÖn hµnh , hé gia ®×nh c¸c nh©n cã ®Êt chuyÓn nh­îng ph¶i göi hå s¬ ®Õn UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn, ®Ó kiÓm tra x¸c nhËn vµo b¶n hîp ®ång chuyÓn nh­îng vµ göi ®Õn phßng ®Þa chÝnh quËn, huyÖn, thÞ x· xem xÐt, x¸c nhËn ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng. Sau ®ã phßng ®Þa chÝnh th«ng b¸o cho bªn chuyÓn nh­îng vµ bªn nhËn chuyÓn nh­îng ®Ó nép thuÕ vµ lÖ phÝ tr­íc b¹. Sau khi c¸c bªn ®· lµm xong nghÜa vô tµi chÝnh ph¶i göi hå s¬ ®Õn phßng ®Þa chÝnh ®Ó vµo sæ theo dâi biÕn ®éng ®Êt ®ai. Qui tr×nh nµy lµ qu¸ dµi vµ nhiÒu phiÒn phøc. Do®ã, cÇn bá qui ®Þnh viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn s­ dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n ph¶i ®ù¬c c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cho phÐp, thay vµo ®ã lµ ph¸p luËt cÇn cã qui ®Þnh b¾t buéc ng­êi chuyÓn nh­îng vµ nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, bÊt ®éng s¶n ph¶i ®¨ng kÝ chuyÓn nh­îng. Theo ®ã, hai bªn tham gia giao dÞch tù ký kÕt hîp ®ång d©n sù vµ ®Õn ®¨ng kÝ giao dÞch t¹i mét c¬ quan do nhµ n­íc qui ®Þnh. C¬ quan nµy cã tr¸ch nhiÖm ®¨ng kÝ giao dÞch bÊt ®éng s¶n, qua ®ã h¹n chÕ bít thñ tôc phiÒn hµ, thóc ®Èy thÞ tr­êng chÝnh thøc ph¸t triÓn. 3.2.3. §æi míi c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n­íc vÒ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. 3.2.3.1 H×nh thµnh c¬ quan qu¶n lÝ ®¨ng kÝ giao dÞch thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. §Ó n©ng cao hiÖu lùc cña c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n­íc vÒ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, trø¬c hÕt, cÇn tæ chøc l¹i hÖ thèng c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n­íc vÒ bÊt ®éng s¶n. CÇn lùa chän mét trong c¸c c¬ quan : ®Þa chÝnh, x©y dùng, tßa ¸n kinh tÕ hoÆc thµnh lËp mét tæ chøc chuyªn tr¸ch ®¶m nhËn viÖc ®¨ng kÝ giao dÞch bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc chuyªn tr¸ch nµy ®­îc giao ®Çy ®ñ chøc n¨ng, nhiÖm vô, quyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm ®Ó qu¶n lÝ viÖc ®¨ng kÝ giao dÞch thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n thay thÕ cho thñ tôc hµnh chÝnh theo qui ®Þnh hiÖn hµnh. Bø¬c ®Çu, c¬ quan nµy ®­îc thµnh lËp t¹i c¸c thµnh phè , thÞ x·, thÞ trÊn. HÖ thèng c¬ quan nµy cÇn cã ®ñ c¸n bé, ph­¬ng tiÖn, kinh phÝ cÇn thiÕt ®Ó triÓn khai c¸c c«ng viÖc ®¨ng kÝ tµi s¶n, cËp nhËp sù thay ®æi cña bÊt ®éng s¶n( vÒ hiÖn vËt, gi¸ trÞ, chñ së h÷u), cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n cho c¸c ®èi t­îng cÇn mua ,b¸n, tranh chÊp, khiÕu kiÖn, xö lÝ vÒ bÊt ®éng s¶n. 3.2.3.2 §æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch Bªn c¹nh ®ã, hÖ thèng c¸c v¨n b¶n qui ho¹ch cÇn ph¶i ®­îc h×nh thµnh nh­ mét c«ng cô ®Ó nhµ n­íc qu¶n lÝ ®Êt ®ai vµ x©y dùng. Theo ®ã, qui tr×nh lËp , th«ng qua c¸c lo¹i v¨n b¶n qui ho¹ch cÇn ®­îc söa ®æi, bæ sung, ®ång thêi x¸c lËp mét c¬ quan ®Çu mèi chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ tÝnh thèng nhÊt trong hÖ thèng v¨n b¶n qui ho¹ch còng cÇn ph¶i ®­îc ®æi míi theo h­íng võa ®¸p øng ®­îc nhu cÇu kinh doanh bÊt ®éng s¶n ngµy cµng t¨ng ë c¸c ®« thÞ võa t¹o ®ñ ®iÒu kiÖn cho viÖc t¨ng c­êng qu¶n lÝ ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn ®« thÞ. §ång thêi tÝnh ph¸p lÝ cña v¨n b¶n qui ho¹ch cÇn ®­îc n©ng cao, nhÊt lµ c¸c v¨n b¶n kh«ng do thñ t­íng chÝnh phñ phª duyÖt. CÇn ban hµnh c¬ chÕ ®Ó ng­êi d©n vµ tæ chøc cã lîi Ých vµ tr¸ch nhiÖm trong vïng qui hoÆc ®ù¬c tham gia thiÕt thùc vµo viÖc x©y dùng, thÈm ®Þnh, ®iÒu chØnh qui ho¹ch. C¸c th«ng tin cÇn thiÕt vÒ qui ho¹ch cÇn cã h×nh thøc phæ biÕn phï hîp cho mäi ®èi t­îng mäi ng­êi biÕt vµ tu©n thñ. ViÖc qu¶n lÝ vµ thanh tra tu©n thñ qui ho¹ch cÇn ®­îc t¨ng c­êng vµ cñng cè, ®ång thêi cã biÖn ph¸p c­¬ng quyÕt trong c­ìng chÕ. 3.3 T¨ng c­êng qu¶n lý ®Êt, bÊt ®éng s¶n. QuÜ ®Êt, nhµ x­ëng cña doanh nghiÖp nhµ n­íc, trô së lµm viÖc vµ quÜ ®Êt cña c¸c c¬ quan nhµ n­íc vµ lùc l­îng vò trang nÕu sö dông kÐm hiÖu qu¶ cÇn ph¶i ®­îc xö lÝ. §èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®ai lµm trô së lµm viÖc ®ang ®ù¬c sö dông ®óng môc ®Ých t¹i c¸c tæ chøc nhµ n­íc th× tiÕn hµnh cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt( trong ®ã cã quyÒn së h÷u c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt) cho c¸c tæ chøc nµy. §èi víi nh÷ng diÖn tÝch ®Ó hoang hãa ®· v­ît qu¸ giíi h¹n cho phÐp vÒ thêi gian th× nhµ n­íc thu håi l¹i, viÖc thu håi nµy kh«ng cÇn ph¶i cã sù ®ång ý cña tæ chøc cã ®Êt vµ c¬ quan cÊp trªn cña tæ chøc nµy. Cßn víi nh÷ng diÖn tÝch ®Êt vµ nhµ ®· vµ ®ang bÞ tæ chøc qu¶n lÝ ®em b¸n hoÆc cho thuª, chuyÓn nh­îng….sai qui ®Þnh th× ph¶i xö lÝ sai ph¹m vµ cã biÖn ph¸p gi¶i quyÕt hËu qu¶. 3.4 §Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó thóc ®Èy thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc ph¸t triÓn. Nhµ nø¬c cÇn thùc hiÖn ®Çy ®ñ tr¸ch nhiÖm cña m×nh trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ cho c¸ ®èi t­îng sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ. §Ó thùc hiÖn ®óng tiÕn ®é trªn, cÇn cã c¸c biÖn ph¸p sau: ChÊp nhËn nh÷ng sai sãt vµ hiÖu qu¶ do bu«ng láng qu¶n lÝ trong nh÷ng n¨m qua vÒ nhµ, ®Êt. Kh¾c phôc tÝnh ®a môc tiªu cña c«ng t¸c nµy, kh«ng g¾n viÖc thu thuÕ, thu tiÒn sö dông ®Êt vµo viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së h÷u nhµ. Thùc hiÖn viÖc cÊp giÊy chøng nhËn thay v× cÊp hai lo¹i nh­ hiÖn nay ®èi víi ®Êt g¾n liÒn víi nhµ . Qui ®Þnh linh ho¹t c¸c ®iÒu kiÖn ®Ó ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë c¸c cÊp ®é kh¸c nhau tïy theo thùc tr¹ng hå s¬( kh«ng cã giÊy tê gèc, ®ù¬c nhµ nø¬c giao ®Êt hoÆc cho thuª..) vµ cÊp cho tÊt c¶ c¸c ®èi t­îng ®ang cã nhµ, ®Êt kh«ng tranh chÊp. NÕu bé m¸y c«ng qu¸ t¶i trong viÖc cÊp giÊy chøng nhËn nµy th× mét sè c«ng viÖc cã thÓ giao cho c¸c tæ chøc tù thùc hiÖn nh­: ®o ®¹c, lËp b¶n ®å… 3.5. Hßan thiÖn chÝnh s¸ch gi¸ ®Êt. C¬ chÕ qu¶n lÝ gi¸ cña nhµ nø¬c cã t¸c ®éng m¹nh ®Õn ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, tuy nhiªn, trong thêi gian qua, c¬ chÕ nµy cßn nhiÒu bÊt cËp, kh«ng khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ViÖc tån t¹i hÖ thèng hai gÝa hiÖn nay ®èi víi ®Êt, nhµ ( gi¸ nhµ n­íc, gi¸ thÞ tr­êng) víi sù kh¸c biÖt trªn thùc tÕ tõ 2 – 4 lÇn lµm n¶y sinh nhiÒu tiªu cùc, do sù vËn sông tïy ý cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn vµ duy tr× c¬ chÕ “ xin – cho” trong c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n lµm k×m h·m viÖc mua b¸n vµ thanh lÝ nh÷ng tµi s¶n thuéc së h÷u nhµ n­íc, t¹o ra nh÷ng nhu cÇu vÒ nhµ ®Êt t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó c¸c c¬ quan c«ng quyÒn, doanh nghiÖp nhµ n­íc tïy tiÖn chuyÓn diÖn tÝch ®Êt, trô së ch­a sö dông cña m×nh thµnh nhµ ë, ®Êt ë, hoÆc cho thuª tr¸i phÐp nh»m kiÕm lîi riªng. §Ó ®æi míi c«ng t¸c qu¶n lÝ nhµ n­íc vÒ gi¸ theo h­íng khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vµ n©ng cao hiÖu lùc qu¶n lÝ cña nhµ n­íc vÒ bÊt ®éng s¶n, c¬ chÕ qu¶n lÝ gi¸ cÇn ph¶i ®æi míi nh­ sau: Khung gi¸ bÊt ®éng s¶n do nhµ n­íc ban hµnh chØ ¸p dông trong ph¹m vi giao dÞch gi÷a nhµn­íc víi c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong viÖc giao b¸n, khãan vµ cho thuª bÊt ®éng s¶n, båi th­êng hç trî gi¶i phãng mÆt b»ng. B·i bá qui ®Þnh b¾t buéc c¸c bªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¶i tu©n thñ khung gÝa qui ®Þnh cña nhµ n­íc. H×nh thµnh vµ ®­a vµo ho¹t ®éng c¸c trung t©m ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. c¸c trung t©m thÈm ®Þnh gi¸ (kh«ng ph©n biÖt c«ng, t­) d­íi d¹ng c«ng ty t­ vÊn vª ®Þnh gÝa ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh g¾n liÒn víi ®Êt, ho¹t ®éng theo qui chÕ chungvµ ®¸p øng c¸c nhu cÇu sö dông gi¸ kh¸c nhau theo nguyªn t¾c h­ëng phÝ dÞch vô. ®ång thêi cÇn cã hÖ thèng chÝnh chØ cho c¸c chuyªn gia ®Þnh gi¸ theo c¸c ph­¬ng ph¸p th«ng dông trªn thÕ giíi. §èi víi c¸c l« ®Êt cã vÞ trÝ thuËn tiÖn cã nhiÒu lîi thÕ, cho phÐp chÝnh quyÒn ®i¹ ph­¬ng thùc hiÖn ®Êu gÝa, ®Êu thÇu c«ng khai quyÒn sö dông ®Êt vµ t¨ng thu ng©n s¸ch. 3.6, Hoµn thiÖn hÖ thèng th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n. ViÖc h×nh thµnh mét hÖ thèng th«ng tin thÞ th­êng xuyªn vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cho phÐp thÞ tr­êng ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qña ho¹t ®éng th«ng tho¸ng, gi¶m chi phÝ giao dÞch, t¨ng hiÖu qu¶ ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng vµ cã thÓ gi¶m nguy c¬ nÒn kinh tÕ bong bãng do ®Çu c¬ qu¸ møc vµo bÊt ®éng s¶n, cÇn thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p sau: Thùc hiÖn ®a d¹ng hãa, c«ng khai hãa, minh b¹ch th«ng tin, theo ®ã ®­a th«ng tin vÒ ph¸p luËt, c¬ chÕ chÝnh s¸ch qui ho¹ch, kÕ ho¹ch, cã liªn quan ®Õn qu¶n lÝ vµ ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n vµo m¹ng ®iÖn tö cña chÝnh phñ, bé x©y dùng, bé tµi chÝnh, tæng côc ®Þa chÝnh, UBND (thµnh phè, thÞ x·, quËn), khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®­a c¸c th«ng tin giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n lªn c¸c ph­¬ng tiÖn th«ng tin ®¹i chóng vµ c¸c trang web cña m×nh. Trªn c¬ së ®ã, tÊt c¶ c¸c ®èi t­îng cã nhu cÇu sö dông th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®Òu cã thÓ dÔ dµng tiÕp cËn hÖ thèng th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n. §iÒu nµy sÏ gãp phÇn h¹n chÕ sù biÕn ®éng cña gÝa c¶ bÊt ®éng s¶n do t¸c ®éng cña t×nh tr¹ng thiÕu th«ng tin . Xãa bá c¸c c¶n trë trong viÖc hµnh nghÒ cña c¸c chuyªn gia, khuyÕn khÝch viÖc h×nh thµnh c¸c hÞªp héi nghÒ nghiÖp, tiÕn tíi chuyÓn mét sè chøc n¨ng c«ng sang cho c¸ tæ chøc cung cÊp th«ng tin vµ t­ vÊn c©n thiÕt vÒ ph¸p luËt, qui ho¹ch , kÕ ho¹ch, kÕ ho¹ch, chÝnh s¸ch…§èi víi bÊt ®éng s¶n th«ng qua c¸c tæ chøc c«ng, t­. Nhµ n­íc cÇn ban hµnh nh÷ng v¨n b¶n ph¸p lÝ cho ho¹t ®éng cña c¸c trung t©m ®Þa èc, siªu thÞ ®Þa èc, c¸c trung t©m m«i giíi….TiÕp tôc h×nh thµnh vµ më réng ho¹t ®éng cã hiÖu qña. Sù ph¸t triÓn cña c¸c tæ chøc nµy sÏ gãp phÇn n©ng cao chÊt l­îng cña hÖ thèng th«ng tin trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Ngoµi ra cÇn cã c¸c chøng nhËn c¸c giÊy phÐp hµnh nghÒ cho ng­êi cung cÊp dÞch vô trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. §Ó ng­êi thùc hiÖn dÞch vô ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶n th× nhµ n­íc ph¶i cã ngay c¸c chÕ tµi cho ®èi t­îng nµy ho¹t ®éng kh«ng thÓ ®Ó ®èi t­îng nµy häat ®éng ngoµi khu«n phÐp. MÆt kh¸c tr×nh ®é vµ kÜ n¨ng cña ng­êi cung cÊp dÞch vô trªn thÞ tr­êng kh«ng chØ ®¬n gi¶n lµ giÊy chøng nhËn hµnh nghÒ hay giÊy phÐp hµnh nghÒ mµ cßnlµ thùc lùc cña ng­êi lµm dÞch vô. §iÒu nµy ®ßi hái ng­êi lµm dÞch vô ph¶i lµ ng­êi ®­îc ®µo t¹o bµi b¶n, cã häc vÊn ë c¸c tr­êng líp, c¸c khãa häc. V× vËy nhµ n­íc ph¶i khuyÕn khÝch , më réng n©ng cao tay nghÒ cho ®èi t­îng cung cÊp dÞch vô th«ng qua viÖc ®µo t¹o c¸c khãa häc, cïng bé tµi chÝnh, bé ngµnh cã liªn quan cÊp chøng chØ cho ng­êi tham gia khãa häc. ®ång thêi x©y dùng nguån lùc l©u dµi chØnh thÓ trong c¸c tr­êng ®¹i häc, cao ®¼ng. 3.7, Ph¸t triÓn hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n. HÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®ãng vai trß quan träng trong ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. c¸c doanh nghiÖp lµ chñ thÓ chñ yÕu t¹o ra hµng hãa bÊt ®éng s¶n cho thÞ tr­êng, cung øng dÞch vô t­ vÊn, m«i giíi ®èi víi c¸c ®èi t­îng tham gia giao dÞch bÊt ®éng s¶n. hiÖn nay, ho¹t ®éng cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n ë n­íc ta cßn nhiÒu h¹n chÕ: ThiÕu b×nh ®¼ng gi÷a c¸c thµnh phÇn kinh tÕ, ho¹t ®éng tù ph¸t n»m ngoµi sù kiÓm sãat cña nhµ n­íc, thiÕu mét sè lo¹i h×nh häat ®éng doanh nghiÖp…§Ó ph¸t triÓn hÖ thèng doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n, cÇn cã mét sè biÖn ph¸p sau: C¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu ®­îc b×nh ®¼ng trong viÖc thµnh lËp doanh nghiÖp, ­u ®·i vÒ vèn, giao ®Êt ( nhËn chuyÓn nh­îng vµ chuyÓn nh­îng quyÒn s­ dông ®Êt), cho thuª ®Êt, miÔm thuÕ, vay vèn,…. TÊt c¶ c¸c doanh nghiÖp ®Òu ph¶i ®­îc ®¨ng kÝ kinh doanh hµnh nghÒ vµ lµm nghÜa vô tµi chÝnh víi nhµ n­íc theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt, kh«ng ph©n biÖt thµnh phÇn kinh tÕ. §èi víi c¸c tæ chøc , c¸c c¸ nh©n m«i giíi bÊt ®éng s¶n n»m ngoµi sù kiÓm so¸t cña nhµ n­íc cÇn cã nh÷ng biÖn ph¸p h¹n chÕ ph¸t triÓn, tiÕn tíi tõng b­íc gi¶m vµ h¹n chÕ, lo¹i bá , ®ång thêi thµnh lËp c¸c tæ chøc t­ vÊn cho c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n, t­ vÊn th«ng tin ph¸p luËt, t­ vÊn th«ng tin thÞ tr­êng, t­ vÊn th«ng tin tµi chÝnh, gi¸ c¶, lËp hîp ®ång giao dÞch. H×nh thµnh vµ ph¸t triÓn doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt: doanh nghiÖp ph¸t triÓn ®Êt ho¹t ®éng trong lÜnh vùc khai th¸c vµ ph¸t triÓn vïng ®Êt míi , t¹o mÆt b»ng x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ®Ó x©y dùng c¸c c«ng tr×nh c«ng nghiÖp, th­¬ng m¹i, tÝn dông…. T¹o quÜ ®Êt ®Ó chuyÓn nh­îng , cho thuª.. doanh nghiÖp nµy ®­îc qu¶n lý tÊt c¶ c¸c vïng ®Êt do nhµ n­íc qu¶n lÝ nh­ng ch­a giao cho ai sö dông, ®Êt nhµ n­íc ®· thu håi nh­ng ch­a giao cho c¸c dù ¸n. ngoµi ra, doanh nghiÖp nµy sÏ thù hiÖn thu håi ®Êt vµ thùc hiÖn ®Òn bï theo quyÕt ®Þnh cña c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n­íc cã thÈm quyÒn sau ®ã giao l¹i cho dù ¸n… §Ó h×nh thµnh lo¹i h×nh doanh nghiÖp nµy, cÇn ¸p dông mét sè biÖn ph¸p nh­: §Çu t­ (hç trî) vèn ban ®Çu cho doanh nghiÖp tù nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, mua bÊt ®éng s¶n…Thay cho viÖc thu håi ®Êt vµ thùc hiÖn ®Òn bï nh­ hiÖn nay. Trªn c¬ së ®ã, doanh nghiÖp thùc hiÖn qui ho¹ch chi tiÕt mÆt b»ng sö dông ®Êt thùc tÕ, x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®Ó chuyÓn nh­îng tæ chøc, hé gia ®×nh c¸ nh©n x©y dùng theo qui ho¹ch. 3.8, Ph¸t triÓn vµ t¹o lËp hµng hãa cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Thêi gian qua, trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta lu«n x¶y ra t×nh tr¹ng c¨ng th¼ng cung – cÇu, mét phÇn nguyªn nh©n lµ do häat ®éng ®Çu c¬, phÇn nguyªn nh©n quan träng kh¸c lµ do cung hµng hãa bÊt ®éng s¶n cßn thÊp h¬n so víi cÇu. §Ó thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh, cÇn ph¶i cã mét gi¶i ph¸p ph¸t triÓn vµ t¹o lËp hµng hãa bÊt ®éng s¶n. §Ó ®¸p øng nhu cÇu ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, theo qui ho¹ch, tõ n¨m 2010, nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai vµ bÊt ®éng s¶n rÊt lín. Hµng hãa bÊt ®éng s¶n trªn ®Êt ®­a ra giao dÞch trªn thÞ tr­êng tr­íc hÕt phô thuéc vµ kh¶ n¨ng cung vÒ ®Êt hµng hãa. HiÖn t¹i ®Êt hµng hãa do ch­a ®­îc t¹o lËp ®Çy ®ñ, kÞp thêi, cã chÊt l­îng nªn viÖc t¹o lËp bÊt ®éng s¶n ®Ó ®¸p øng nhu cÇu cña ng­êi sö dông trùc tiÕp gÆp khã kh¨n, trë ng¹i, ¸ch t¾c…….®Ó thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cã nhiÒu hµng hãa cÇn cã c¸c gi¶i ph¸p sau: C«ng t¸c qui ho¹ch x©y dùng khu d©n c­ n«ng th«n vµ c¸c lo¹i ®« thÞ cÇn sím ®­îc hßan thµnh. C«ng khi qui ho¹ch x©y dùng chi tiªt vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. Qui ®Þnh râ vµ c«ng khai, ®¬n gi¶n hãa c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ®èi víÝ c¸c dù ¸n ®©ï t­, trong ®ã, ®èi víi lo¹i dù ¸n nhá cã h­íng dÉn bá thôc thu håi vµ giao ®Êt, nhµ n­íc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi ®· cã sù tháa thô©n gi÷a chñ ®Çu t­ vµ ng­êi sö dông ®Êt. §èi víi c¸c dù ¸n kh¸c, cho phÐp chÝnh quyÒn c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng trùc tiÕp thu håi tßan bé khu vùc qui ho¹ch x©y dùng dù ¸n ®Ó cho chñ ®Çu t­ thuª ®Êt thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­. Thùc hiÖn h¹ tÇng cã tr­íc lÊy gi¸ trÞ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn h¹ tÇng t¹i chç. Nhµ n­íc chiô tr¸ch nhiÖm thu håi ®Êt, chuyÓn môc ®Ých sö dông ®©t vµ giao ®Êt ®· cã h¹ tÇng cho c¸c bªn kinh doanh vµ sö dông ®Êt theo ph­¬ng thøc ®Êu gi¸. Trø¬c m¾t cÇn giao nhiÖm vô t¹o lËp vµ ph¸t triÓn ®Êt cho mét sè c«ng ty kinh doanh ®Þa èc ®¶m nhËn. §èi víi ph¸t triÓn ®¸t hµng hãa, viÖc ph¸t triÓn h¹ tÇng ph¶i ®i tr­íc, tõ ®ã chuyÓn ®Êt cã gÝa trÞ thÊp thµnh ®Êt cã gÝa trÞ cao , t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. ®èi víi mét sè dÞch vô h¹ tÇng nh­ ®iÖn, th«ng tin…..cÇn cã sù ph©n bæ chu phÝ h¹ tÇng hîp lÝ, tr¸nh tÝnh hÕt vµo gi¸ b¸n cho ng­êi sö dông trùc tiÕp. TËp trung ®Çu t­ døt ®iÓm cho tõng dù ¸n, tr¸nh ®Çu t­ dµn tr¶i nh­ hiÖn nay, thùc hiÖn viÖc lÊy gÝ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn h¹ tÇng t¹ chç. X©y dùng qui chÕ ph©n bæ vµ sö dông nguån vèn ng©n s¸ch nhµ n­íc ®Çu t­ cho ph¸t triÓn bÊt ®éng s¶n, ®Æc biÖt trong ®Çu t­, n©ng cao gÝa trÞ cña hµng hãa. KhÈn tr­¬ng ®Èy nhanh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸c nh©n, nhÊt lµ ®Êt ®« thÞ vµ ®Êt khu d©n c­ n«ng th«n. Do ch­a cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nªn mét tû lÖ rÊt lín bÊt ®éng s¶n kh«ng thÓ trë thµnh hµng hãa ®Ó tham gia vµo thÞ tr­êng giao dÞch chÝnh thøc. §Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é, cÇn gi¶m bít thñ tôc xÐt, thÈm ®Þnh cña c¬ quan qu¶n lÝ nhµ n­íc c¸c cÊp. TiÕn tíi UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn x¸c nhËn lµ ®Êt ®ang sö dông vµ kh«ng cã tranh chÊp. ®ång thêi qui ®Þnh râ rµng thêi h¹n ®Ó xem xÐt, x¸c nhËn cña UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn. C¸c tr­êng hîp ®· cã ®ñ giÊy tê theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt th× ng­êi sö dông ®Êt tù lµm ®¬n xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt göi th¼ng c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn cÊp, kh«ng ph¶i qua sù xem xÐt cña c¬ quan nhµ n­íc trung gian. §èi víi nh÷ng tr­êng hîp sö dông ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng tr­íc luËt ®Êt ®ai 1993, mµ kh«ng do nhµ n­íc giao, th× kh«ng thu tiÒn sö dông ®Êt, lÖ phÝ ®Þa chÝnh lÖ phÝa tr­íc b¹ khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Thèng nhÊt mÆt b»ng chÝnh s¸ch ®èi víi tÊt c¶ c¸c ®èi t­îng tham gia t¹o lËp bÊt ®éng s¶n, t¹o ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n. ChÝnh s¸ch thuÕ vµ chÝnh s¸ch hç trî, khuyÕn khÝch cÇn ®­îc ¸p dông mét c¸ch thèng nhÊt , ®ãi víi doanh nghiÖp thuéc méi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia t¹o lËp hµng hãa bÊt ®éng s¶n. c«ng t¸c ®Êu thÇu quyÒn sö dông ®Êt cÇn ®­îc hßan thiÖn theo h­íng t¨ng tØ lÖ tham gia b¾t buéc cña khu vùc ngßai quèc doanh, tr¸nh t×nh tr¹ng ®éc quyÒn “ om” c«ng ®Én ®Õn tiªu cùc. CÇn cã biÖn ph¸p ®Ó ®¸p øng nhu cÇu di dêi cña c¸c c¬ quan, doanh nghiÖp, nhµ ë cña d©n. hiÖn t¹i, qui tr×nh ph¸t triÓn hiÖn ®¹i hãa ®« thÞ ®ang ®ßi hái ph¶i di dêi hµng lo¹t nhµ d©n, c¬ quan, doanh nghiÖp (®Æc biÖt lµ c¸c doanh nghiÖp g©y « nhiÔm) tõ néi thµnh , néi thÞ ra c¸c vïng xung quanh. ViÖc tiÕn hµnh di dêi nµy kh«ng thÓ tiÕn hµnh theo c¬ chÕ bao cÊp cña nhµ n­íc vµ cÇn ph¶i tiÕn hµnh theo c¬ chÕ thÞ tr­êng, tuy nhiªn ®©y lµ vÊn ®Ò phøc t¹p vµ cã nhiÒu viÖc ph¶i gi¶i quyÕt. Trong thêi gian tíi,cÇn t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó c¸c chñ sö dông ®Êt cã thÓ b¸n vµ mua quyÒn sö dông ®Êt t¹i n¬i ®Õn theo gi¸ thÞ tr­êng. Cho phÐp c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp, c¸c doanh nghiÖp nhµ n­íc, c¸c ®¬n vÞ lùc l­îng vò trang nh©n d©n tù s¾p xÕp l¹i trô së lµm viÖc theo h­íng c¸c tæ chøc nµy nÕu kh«ng ho¹t ®éng ë lÜnh vùc th­¬ng m¹i, ng©n hµng, tµi chÝnh, dÞch vô……di chuyÓn khái trung t©m th­¬ng m¹i dÞch vô. Nhu cÇu sö dông bÊt ®éng s¶n t¹i c¸c trung t©m th­¬ng m¹i vµ dÞch vô lµ rÊt cao. Tuy nhiªn hiÖn nay nhiÒu c¬ quan nhµ n­íc, nhiÒu ®¬n vÞ vò trang, doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh (kh«ng kinh doanh trong lÜnh vùc th­¬ng m¹i dÞch vô) ®ang cã trô së t¹i trung t©m th­¬ng m¹i, dÞch vô. Trong khi, nhiÒu trô së c¬ quan hµnh chÝnh sù nghiÖp ®ang rÊt xuèng cÊp, nh­ng ng©n s¸ch nhµ n­íc l¹i ch­a ®ñ kh¶ n¨ng tµi chÝnh ®Ó söa ch÷a, c¶i t¹o, n©ng cÊp…V× thÕ, cÇn chuyÓn trô së cña nh÷ng ®¬n vÞ nµy ra khái trung t©m th­¬ng m¹i, dÞch vô. Nh÷ng ®¬n vÞ chuyÓn trô së ®­îc phÐp b¸n tµi s¶n, bÊt ®éng s¶n bao gåm c¶ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông®Êt. tßan bé sè tiÒn thu ®­îc sö dông®Ó x©y trô së ë ®Þa ®iÓm míi. Tuy nhiªn, ®Êt cña c¸c ®¬n vÞ hµnh chÝnh sù nghiÖp ®ang sö dông lµ do nhµ n­íc giao kh«ng thu tiÒn sö dông vµ ®Êt cña doang nghiÖp nhµ n­íc lµ do nhµ n­íc cho thuª, do ®ã, kh«ng ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng. V× vËy, tr­íc khi chuyÓn nh­îng cÇn chuyÓn môc ®Ých dö dông ®Êt, sau ®ã giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt cho ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng . gi¶i ph¸p nµy sÏ gãp phÇn t¨ng cung vÒ hµng hãa bÊt ®éng s¶n t¹ic¸c trung t©m th­¬ng m¹i, dÞch vô. N©ng cao chÊt l­îng dù b¸o nhu cÇu nhµ ë vµ kh¶ n¨ng chi tr¶ ®Ó ®Þnh h­íng ph¸t triÓn nhµ ë t¹i ®« thÞ . C«ng t¸c dù b¸o nhu cÇu cÇn ®­îc hßan thiÖn ®Ó dù b¸o ®­îc nhu cÇu ®a d¹ng vÒ c¸c lo¹i nhµ ë cña c¸c nhãm d©n c­,trªn c¬ së ®ã, t¹o c¬ héi cã nhµ ë phï hîp cho mäi ng­êi. Qui ho¹ch ®ù¬c x©y dùng ®¶m b¶o sù ph¸t triÓn c©n®èi, hµi hßam gi÷a c¸c dù ¸n chØnh trang ®« thÞ, ®ång thêi ban hµnh chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch m¹nh mÏ c¸c h×nh thøc kinh doanh nhµ nhiÒu tÇng, kh¾c phôc t©m lÝ kh«ng thÝch chung c­. §Èy nhanh viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµn­íc theo h­íng ph©n ®Þnh ph¹m vi c¸c chÝnh s¸ch x· héi vµ ph¹m vi c¸c chÝnh s¸ch thÞ tr­êng trong viÖc cho thuª, b¸n nhµ thuéc sá h÷u nhµ n­íc. Theo h­íng nµy, c¸c ®èi t­îng ®­îc h­ëng trî cÊp, cßn viÑc thuª vµ mua nhµ theo nguyªn t¾c thÞ tr­êng. Ban hµnh c¬ chÕ khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc t¹i chÝnh tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ngoµi c¸c tæ chøc tÝn dông, cÇn khuyÕn khÝch sù tham gia trong mét ph¹m vi thÝch hîp cña tæ chøc tµi chÝnhkh¸c nh­: c«ng ty b¶o hiÓm, c«ng ty t µi chÝnh…trong viÖc ®µu t­ vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ®ång thêi ban hµnh c¬ chÕ hç trî vÒ l·i suÊt, thuÕ..®Ó khuyÕnkhÝch c¸c nhµ ®Çu t­ kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®Æc biÖt lµ x©y dùng nhµ ë cho ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp, ®èi t­îng chÝnh s¸ch. Më réng sù tham gia cña ng­êi n­íc ngßai vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, nhÊt lµ c¸c ho¹t ®éng x©y nhµ ®Ó b¸n vµ cho thuª. 3.9. Mét sè gi¶i ph¸p tµi chÝnh ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam. 3.9.1. §æi míi chÝnh s¸ch thu tiÒn sö dông ®Êt. §Ó khuyÕn khÝch hîp thøc hãa bÊt ®éng s¶n. ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, t¨ng l­îng hµng hãa bÊt ®éng s¶n giao dÞch trªn thÞ tr­êng chÝnh thøc, chÝnh s¸ch thu tiÒn sö dông ®Êt cÇn ®­îc söa ®æi vµ bæ sung nh­ sau: Thùc hiÖn kh«ng thu tiÕn sö dông ®Êt khi hîp thøc hãa viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi c¸c tr­êng hîp ®ang sö dông ®Êt ë do nhËn chuyÓn nh­îng, nhËn thõa kÕ tõ «ng, bµ, cha , mÑ...®Ó l¹i mµ ng­êi nhËn chuyÓn nh­îng ,ng­êi thõa kÕ ch­a cã hå s¬ ban ®Çu (giÊy tê hîp lÖ) vÒ ®Êt mµ kh«ng thuéc ®Êt nhµ n­íc giao tr­íc ngµy 15/10/1993, c¸c h×nh thøc nhËn chuyÓn nh­îng nh­ng ng­êi b¸n còng kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ tr­íc ngµy 1/10/2001 ®­îc nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt thay ng­êi b¸n, lÖ phÝ tr­íc b¹ ®Ó cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. §èi víi nh÷ng tr­êng hîp sö dông ®Êt bÊt hîp ph¸p (lÊn chiÕm ®Êt c«ng) tr­íc ngµy 15/10/1993, nay phï hîp víi qui häach, ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng nép ®­îc tiÒn sö dông ®Êt th× ghi nî cho ng­êi sö dông ®Êt hßan tr¶ khi chuyÓn nh­îng, thõa kÕ ®Êt ®ai. Gi¶i quyÕt hµi hßa mèi quan hÖ gi÷a thu tiÒn sö dông ®Êt víi ®Òn bï thiÖt h¹i nh»m ®¶m b¶o gi¶m chi phÝ cho ng­êi sö dông ®Êt theo h­íng: Ng­êi ®­îc giao ®È tõ ®Êt ë, ®Êt chuyªn dïng th× møc thu tiÒn sö dông ®Êt b»ng gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thùc tÕ trõ ®i gi¸ ®Êt tÝnh ®Òn bï. Thu chªn lÖch gi¸ chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt giao tõ ®Êt n«ngnghiÖp ®Ó sö dông ®Êt lµm nhµ ë, ®Êt x©y dùng c«ng tr×nh. Tøc lµ tiÒn sö dông ®Êt ®­îc tÝnh vµo gi¸ ®Êt. ®Êt ë chuyªn dïng cho x©y dùng c«ng tr×nh trõ ®i chi phÝ ®Òn bï theo gi¸ ®Êt n«ng nghiÖp. 3.9.2. §æi míi chÝnh s¸ch thu thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ tr­íc b¹. C¸c kháan thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cao vµ trïng lÆp lµ mét nguyªn nh©n khiÕn cho hiÖn t­îng chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, mua b¸n nhµ trao tay kh«ng qua ®¨ng ký víi c¬ qua qu¶n lý nhµ nø¬c diÔn ra phæ biÕn. Khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, ng­êi cã ®Êt chuyÓn quyÒn ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt(tõ 2- 4%), cßn ng­êi mua ph¶i nép lÖ phÝ tr­íc b¹ (1%). Hai kháannép nµy (tõ 3 – 5%) lµ kh¸ nÆng ®èi víi ng­êi b¸n vµ ng­êi mua, nhÊt lµ ®èi víi viÖc kinh doanh bÊt ®éng s¶n , ®ång thêi cã phÇn trïng lÆp §èi víi thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®Þnh h­íng l©u dµi lµ bá thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thay vµo ®ã b»ng mét lo¹i thuÕ míi lµ thuÕ “gi¸ trÞ t¨ng thªm cña ®Êt”. s¾c thuÕ nµy ®¸nh gi¸ trªn gi¸ trÞ t¨ng thªm cña ®Êt khi chuyÓn nh­îng, thõa kÕ.... C¨n cø tÝnh thuÕ lµ diÖntÝch ®Êt chuyÓn quyÒn sö dông, møc thuÕ vµ gi¸ trÞ t¨ng thªm cña ®Êt chuyÓn nh­îng. Gi¸ trÞ t¨ngthªm cña ®Êt b»ng gi¸ b¸n trõ ®i gi¸ mua. Gi¸ mua lµ gÝa tÝnh thuÕ lÇn mua tr­íc nÕu kh«ng cã lÇn mua tr­íc th× x¸c ®Þnh b»ng chi phÝ nhËn quyÒn sö dông ®Êt. 3.9.3. Hç trî tÝn dông ®èi víi c¸c ho¹t déng kinh doanh bÊt ®éng s¶n Thùc hiÖn chÝnh s¸ch cho vay l·i suÊt ­u ®·i ®èi víi c¸c doanh nghiÖp s¶n xuÊt kinh doanh trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n (trõ c¸c doanh nghiÖp häat ®éng t­ vÊn, dÞch vô, m«i giíi), ®Æc biÖt lµ x©y dùng nhµ ë nh»m môc ®Ých cho thuª, b¸n tr¶ gãp ®èi víi nh÷ng ng­êi cã thu nhËp thÊp. PhÇn chªnh lÖch gi÷a l·i suÊt ­u ®·i vµ l·i suÊt thÞ tr­êng ®­îc ng©n s¸ch nhµ n­íc hoÆc quü hç trî ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ cña nhµ n­íc hç trî. 3.9.4. Hç trî tµi chÝnh cho ng­êi nghÌo mua hoÆc thuª nhµ ë. Thêi gian qua, nhµ n­íc ®· cã nhiÒu biÖn ph¸p ­u ®·i, hç trî tµi chÝnh dèi víi c¸c doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n nh­ kh«ng ph¶inép thuÕ sö dông ®Êt, cÊp vèn h¹ tÇng...C¸c gi¶i ph¸p nh»m môc ®Ých t¨ng cung hµng hãa bÊt ®éng s¶n, b×nh æn thÞ tr­êng t¹o ®iÒu kiÖn cho nh©n d©n. tuy nhiªn, c¸c ­u ®·i cña nhµ n­íc mang l¹i cho nh©n d©n cßn rÊt Ýt v× vËy thay v× c¸c biÖn ph¸p hç trî c¸c doanhnghiÖp, cÇn t¨ng c­êng c¸c biÖn ph¸p hç trî trùc tiÕp tõ ng©n s¸ch cña nhµ n­íc tíi trùc tiÕp tay ng­êi d©n. nhµ n­íc hç trî trùc tiÕp mét sè tiÒn nhÊt®Þnh cho tõng ®èi t­îng thuª, mua cô thÓ, nhµ nø¬c cho vay kh«ng thu l·i.... 3.9.5. H×nh thµnh c¸c tæ chøc ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n vµ t¹o ®éi ngò chuyªn gia ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n. Tæ chøc ®Þnh gi¸cã nhiÖm vô ®Þnh gi¸ ®Êt phôc vô cho viÖc ban hµnh gi¸ ®Êt cña nhµ n­íc, phôc vô chuyÓn nh­îng, chuyÓn ®æi, cho thuª, thÕ chÊp bÊt ®éng s¶n . ®Ó tæ chøc nµy ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶ ®ßi hái ph¶i cã ®éi ngò c¸n bé, chuyªn gia thµnh th¹o nghiÖp vô, bëi v× ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n lµ mét c«ngviÖc võa ®ßi hái cã chuyªn m«n s©u, võa ph¶i cã kiÕn thøc tæng hîp vÒ nhiÒu lÜnh vùc kinh tÕ- x· héi.. Do ®ã cÇn cã c¸c biÖn ph¸p hç trî vÒ ®µo t¹o c¸c chuyªn gia t­ vÊn, ®Þnh gÝa bÊt ®éng s¶n, t¹o nguån nh©n lùc cho häat ®éng cña thÞ tr­êng. 3.10. Ngoµi con ng­êi tham gia mua , tham gia b¸n, cßn cã con ng­êi qu¶n lÝ. Cã thÓ nãi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n chôi ¶nh h­ëng rÊt lín c¸c chÝnh s¸ch cña nhµ n­íc. Mµ c¸c chÝnh s¸ch cã thùc hiÖn ®­îc hay kh«ng lµ tïy thuéc nhiÒu vµo con ng­êi nhÊt lµ con ng­êi lµm qu¶n lÝ. V× vËy n©ng cao phÈm chÊt tr¸ch nhiÖm cña ng­êi lµm qu¶n lÝ lµ cÇn thiÕt ®Ó môc tiªu vµ mong muèn cña nhµ nø¬c ®Õn víi ®ù¬c d©n chóng. Con ng­êi kh«ng nh÷ng giái vÒ chuyªn m«n nghÒ nghiÖp mµ cÇn cã t­ chÊt, nh©n c¸ch tèt, n©ng cao tinh thÇn lµmviÖc tr¸nh tham nhòng ®ôc khoÐt, lîi dông kÏ hë cña ph¸p luËt ®Ó t­ lîi, bãp mÐo thÞ tr­êng. ®ång thêi chôi tr¸ch nhiÖm khi lµm sai chø kh«ng ph¶i bá mÆc “ cha chung kh«ng ai khãc”. ViÖc qui ®Þnh tr¸ch nhiÖm nµy hßan tßan cã thÓ ®ù¬c trong c¸c v¨n b¶n luËt vµ qui ®Þnh vÒ hµnh nghÒ dÞch vô, qu¶n lÝ. Ng­êi tham gia trong ho¹t ®éng ph¶i hßan tßan tu©n thñ nÕu tr¸i lµ vi ph¹m ph¸p luËt. KÕt luËn ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta ®ang dÇn ®i ®Õn hßan thiÖn mét c¬ chÕ ho¹t ®éng ®Ó ph¸t triÓn. Dù b¸o trong c¸c n¨m tíi ®©y thÞ tr­êng sÏ khëi s¾c h¬n rÊt nhiÒu v¬i sù tham gia nhiÒu h¬n cña c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngßai. Trong xu thÕ héi nhËp thÕ giíi b­íc vµo WTO ®ßi hái thÞ tr­êng ph¶i hßan thiÖn h¬n ®Ó b¾t kÞp víi sù ph¸t triÓn. Kh«ng nh÷ng thÕ con ng­êi tham gia thÞ tr­êng ph¶i lµ nh÷ng con ng­êi n¨ng ®éng cã ®Çy ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó häat ®éng tèt nhÊt, lîi Ých cao nhÊt kh«ng chØ cho b¶n th©n mµ cßn cho tßan x· héi. Trªn ®©y lµ mét sè ®iÓm vµ mét vµi c¸ch nh×n nhËn kh¸c nhau vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ®Ó ta thÊy ®­îc qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr­êng, ®ång thêi cã ®­îc nh×n nhËn ®óng ®¾n vÒ häat ®éng cña thÞ tr­êng trong thêi gian tíi. ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam cã thÓ ®i ®óng h­íng nh­ ®Þnh h­íng cña ®¶ng vµ nhµ n­íc ta hay kh«ng ®ßi hái rÊt nhiÒu sù cè g¨ng cña c¸c chñ thÓ tham gia. ®ã lµ c¶ mét qu¸ chuyÓn biÕn l©u dµi kh«ng thÓ ngµy mét ngµy hai lµ cã thÓ lµm xong. Ch¾c ch¼n trong thêi gian tíi thÞ tr­êng sÏ ph¸t triÓn m¹nh mÏ ®¸p øng ®ù¬c ngµy cµng ®Çy ®ñ h¬n, chÊt l­îng h¬n cho ®êi sèng d©n c­. Phô lôc Ch­¬ng I. C¬ së lý luËn cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ..... 1 Kh¸i niÖm, ®Æc ®iÓm, vai trß thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 1 Kh¸i niÖm 1 Ph©n lo¹i 2 Vai trß 5 §Æc ®iÓm 7 C¸c yÕu tè t¸c ®éng lªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 10 Kinh nghiÖm cña mét sè n­íc trªn thÕ giíi 13 Ch­¬ng II. Thùc tiÔn ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 18 2.1 Thùc tiÔn ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng 18 2.2 H¹n chÕ vµ nguyªn nh©n tån t¹i 28 2.2.1H¹n chÕ 28 2.2.2 Nguyªn nh©n 30 Ch­¬ng III Gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 31 3.1 §Þnh h­íng ph¸t triÓn thÞ tr­êng 31 3.2 Gi¶i ph¸p 32 Danh môc c¸c tµi liÖu tham kh¶o. Nguyªn lý thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n T¹p chÝ ®Þa chÝnh sè 32 ngµy 5/09 – 2006. T¹p chÝ ®Þa chÝnh sè 12 ngµy 25/4/2006 T¹p chÝ ®Þa chÝnh sè 19 ngµy 15/3/2006 T¹p chÝ ®Þa chÝnh sè 3 th¸ng 6/2006 T¹p chÝ ®Þa chÝnh sè 6 th¸ng 12/2005 T¹p chÝ tµi nguyªn vµ m«i tr­êng sè 11 th¸ng 11/2005 T¹p chÝ bÊt ®éng s¶n sè 32 ngµy 5/9/2006 T¹p chÝ bÊt ®éng s¶n sè 19 ngµy 15/3/2006 T¹p chÝ bÊt ®éng s¶n sè 10 ngµy 5/12/2005 B¸o Vietnamxpress. B¸o Sµi Gßn gi¶i phãng. B¸o Vietnamnet.