Đề tài Thu hút đầu tư trực tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hải Phòng - Thực trạng và giải pháp

g BĐS. Không còn là dự đoán hoặc chờ một quyết định ban hành từ ngân hàng Nhà nƣớc, nhiều ngân hàng thƣơng mại đã phải ngừng cho vay vốn BĐS nhằm hạn chế rủi ro bởi các chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm hạn chế lạm phát ngày càng mạnh. Thiếu cơ chế hỗ trợ hợp tác giữa các nhà đầu tƣ cũng là một vấn đề mà các nhà ĐTNN phải đối mặt trong thời gian vừa qua. Hiện nay, đã có xuất hiện các dự án BĐS có vốn ĐTNN tồn tại dƣới hình thức liên kết, hợp tác nhƣng chủ yếu là hợp tác giữa chủ đầu tƣ trong cùng một lãnh thổ, chƣa có sự hợp tác giữa các chủ đầu tƣ từ các nƣớc khác nhau. Nhƣ vậy cũng có nghĩa là sau khi nhà đầu tƣ xin cấp phép đều sẽ tự huy động vốn đầu tƣ, tự thực hiện quá trình san lấp mặt bằng, triển khai thi công… làm giảm một phần tính hiệu quả của các dự án đầu tƣ. Thiếu sự hợp tác giữa các nhà đầu tƣ cũng là nguyên nhân khiến các dự án đầu tƣ có quy mô lớn chƣa nhiều, thời gian thực hiện dự án kéo dài. Hơn nữa, nhà đầu tƣ trong nƣớc đang cần vốn, kinh nghiệm quản lí, công nghệ xây dựng. Nhà ĐTNN mạnh về vốn nhƣng lại mất thời gian tìm hiểu thị trƣờng và tìm kiếm địa điểm xây dựng. Một sự hợp tác giữa những nhà đầu tƣ có vốn quan tâm đến lĩnh vực này sẽ là điều kiện tốt thúc đẩy mở rộng đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS. Phải chăng thành phố Hải Phòng cần có những biện pháp thúc đầy hơn nữa sự hợp tác cần thiết giữa các nhà đầu tƣ các nƣớc với nhau, cũng nhƣ các nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài. 79 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 3.1 BÀI HỌC KINH NGHIỆM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG QUỐC VÀ MỘT SỐ TỈNH THÀNH PHỐ CỦA VIỆT NAM 3.1.1 Bài học kinh nghiệm tăng cƣờng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc Cũng giống nhƣ Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Quyết định của chính phủ từng bƣớc xoá bỏ việc sở hữu Nhà nƣớc trong lĩnh vực nhà cửa vào đầu những năm 1990 đã mở đƣờng cho sự phát triển của thị trƣờng nhà ở Trung Quốc. Việc thiết lập thị trƣờng nhà thứ cấp năm 1999 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS cùng với việc cho phép các ngân hàng thƣơng mại đƣợc thực hiện dịch vụ thế chấp làm tăng khả năng mua nhà của nhân dân, cả hai biện pháp này đã kích thích cầu về BĐS. Chính phủ nhờ thu thêm đƣợc lợi ích từ các loại thuế BĐS và doanh thu bán đất đã có những khuyến khích về tài chính để kích thích việc phát triển của lĩnh vực BĐS, đi kèm đó là những biện pháp khuyến khích đầu tƣ đƣợc sử dụng mạnh mẽ nhƣ: giảm thuế thu nhập cho các doanh nghiệp FDI từ 330% xuống còn 15% hay cho phép các dự án dƣới 30 triệu USD chỉ cần phê chuẩn của tỉnh và thành phố góp phần tích cực trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Trong hơn 20 năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thành cục diện mở cửa là thiết lập khu vực ƣu đãi thuế quan, sau đó từng bƣớc hình thành các đặc khu kinh tế, rồi từ đó phát triển các thành phố mở cửa ven biển, ven sông, nội địa và biên giới. Sự phát triển của các đặc khu kinh tế là một điều kiện thuận lợi trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS khu vực này. Việt Nam cũng cần xây dựng các KCN, khu kinh tế nhƣ vậy để thu hút vốn vào cơ sở hạ tầng, nhà xƣởng phục vụ cho sản xuất kinh doanh tại đây. Những KCN, khu kinh tế đó sẽ trở thành những thỏi nam 80 châm hút vốn từ bên ngoài đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS với một triển vọng lớn kéo theo đó sẽ là sự cải thiện cơ sở hạ tầng các khu vực này. Xây dựng cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS do các yêu cầu về giao thông đi lại, đƣờng xá, hệ thống điện nƣớc, mạng internet… cần thiết cho việc xây dựng các khu chung cƣ, các KCN… đây là điều kiện rất quan trọng để các nhà ĐTNN xem xét, đánh giá khi rót vốn vào lĩnh vực BĐS. Tuy vậy, sự phát triển quá "nóng" của nền kinh tế Trung Quốc đã làm tăng hiện tƣợng "bong bóng" trên thị trƣờng nhà đất. Tại hầu hết các thành phố lớn Trung Quốc, sau quyết định của chính phủ vào năm 1998 xóa bỏ việc cấp nhà miễn phí và trợ cấp, các hộ dân buộc phải dùng tiền tiết kiệm mua hoặc thuê nhà. Hệ quả là đầu tƣ vào nhà đất bùng nổ. Tuy nhiên, giá nhà ở quá cao so với mức ngƣời tiêu dùng Trung Quốc có thể chi trả: gấp 3 - 6 lần so với mức thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình trung bình. Còn ở những thành phố lớn, tỷ lệ đó là 10 lần. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, chỉ tính riêng năm 2003, 95 tỷ USD đã chạy vào lĩnh vực BĐS, tăng 30% so với năm 2001. Từ năm 2001 đến năm 2003, ƣớc tính thu dƣợc 910 tỷ NDT chỉ từ việc bán đất so với 6,7 tỷ NDT năm 1998. Theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và phát triển nhà nƣớc Trung Quốc, sự bùng phát thị trƣờng nhà đất ở nƣớc này trong 3 năm từ 2003 đến 2006 đang có nguy cơ sụp đổ do việc có đến 61% vốn đầu tƣ vào địa ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở không bán đƣợc. Tỷ lệ tăng trƣởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm là 30%/năm và trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37%. Tháng 8/2005, giá nhà đất ở 70 thành phố lớn của Trung Quốc tăng bình quân 8,2% so với cùng kỳ, tỷ lệ này ở Bắc Kinh là 12,1% và cao nhất là ở Thâm Quyến, 20,8%. Bộ Đất đai và Tài Nguyên Trung Quốc đã kêu gọi chính quyền tất cả các thành phố theo dõi chặt chẽ sự phát triển nhà cửa, văn phòng và khu công nghệ cao, phòng trƣờng hợp xây dựng tràn lan. Thủ tƣớng Chu Dung Cơ cũng tuyên bố: “Chính phủ cực kì cẩn trọng với tình hình đầu tƣ vào BĐS gia tăng”. Để hạ nhiệt thị trƣờng BĐS, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng thực hiện tốt tám chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển kinh tế, trong đó có hai chính sách nổi bật là: 81 -Tăng cƣờng kiểm soát hoạt động đầu tƣ vào tài sản cố định, quản lí chặt hoạt động kinh doanh đất đai và vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tƣ trở lại vào lĩnh vực này. -Nhanh chóng hoàn thiện chế độ quản lí đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lí kinh tế. Song song với việc hạ nhiệt thị trƣờng BĐS là việc thanh lý các dự án đầu tƣ vào khu vực BĐS, tập trung xử lí hàng loạt các dự án, cơ sở sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nƣớc, các dự án xây dựng đƣờng cao tốc… Trung Quốc cũng đƣa ra nhiều biện pháp để ngăn chặn sự tăng giá nhà đất do e ngại bong bóng địa ốc. Những biện pháp này bao gồm tăng lãi suất cho vay thế chấp lên 20%, nâng số tiền yêu cầu thanh toán ban đầu của các khoản vay thế chấp từ 30% đến 40% lên giá trị của căn hộ, cấm đi vay thế chấp 2 lần, đánh thuế gấp đôi với những căn hộ cao cấp tại Thƣợng Hải, công bố rộng rãi kế hoạch cung cấp đất cho các dự án xây nhà ở. Theo tờ South China Morning Post ngày 23/2/2004, Chính phủ Trung Quốc đã dừng cấp phép cho việc xây dựng các trung tâm buôn bán có quy mô lớn. Theo đó, chính quyền các thành phố tạm thời không phê chuẩn xây dựng các dự án lớn từ 2 ha trở lên. Với những dự án đã phê duyệt nhƣng chƣa tiến hành thì phải tạm hoãn để các cơ quan chức năng xem xét lại. Biện pháp này nhằm ngăn ngừa tình trạng “bong bóng BĐS” có thể xảy ra. Ngày 11/7/2006, các ban ngành Xây dựng, Công nghiệp và Thƣơng mại Trung Quốc đã công bố các biện pháp nghiêm khắc nhằm chống lại những hoạt động bất thƣờng trong lĩnh vực BĐS. Theo đo, toàn bộ những nhà kinh doanh BĐS vi phạm các quy tắc nhà nƣớc ban hành sẽ bị rút giấy phép hoạt động. Các chính quyền địa phƣơng đƣợc lện tăng cƣờng quản lí thị trƣờng BĐS và công bố lên mạng ngay lập tức các vụ chuyển nhƣợng BĐS. Việc kiểm soát cũng đƣợc đẩy mạnh trong lĩnh vực quảng cáo và triển lãm BĐS. Bên cạnh đó, các cơ quan địa ốc vi phạm luật nhƣ rao bán một căn hộ chƣa hoàn chỉnh cũng sẽ bị trừng phạt. Theo luật sƣ Mỹ Steven Dickinson, thuộc Công ty Luật Harris & Moure, chuyên gia tƣ vấn các doanh nghiệp nƣớc ngoài vào đầu tƣ ở Trung Quốc, đầu tháng 11/2007, Uỷ ban 82 Phát triển và Cải cách quốc gia Trung quốc (NDRC) đã ban hành danh mục sửa đổi hƣớng dẫn các doanh nghiệp ĐTNN, gọi là Danh mục sửa đổi năm 2007, với những thay đổi to lớn về chính sách đối với các loại hình ĐTNN đƣợc “khuyến khích”, “hạn chế” và “cấm”. Theo Bản hƣớng dẫn sửa đổi này của NDRC, ĐTNN vào BĐS, vào các công ty môi giới BĐS, xây dựng và vận hành các khách sạn cao cấp, biệt thự, văn phòng cho thuê, trung tâm hội nghị bị hạn chế tối đa, và theo luật sƣ Steven Dickinson, có nghĩa là cấm hoàn toàn. Nhƣ vậy, bài học về quản lí thị trƣờng nhà đất ở Trung Quốc là tăng cƣờng vai trò quản lí vĩ mô của Nhà nƣớc bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lí thống nhất hoạt động đầu tƣ xây dựng và kinh doanh BĐS trong cả nƣớc, bồi dƣỡng và phát triển thị trƣờng địa ốc ở mỗi địa phƣơng, nâng cao trách nhiệm của cơ quan chức năng địa phƣơng trong việc quản lí, giám sát thị trƣờng địa ốc ở địa phƣơng mình nhằm góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội. 3.1.2 Bài học kinh nghiệm tăng cƣờng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Đà Nẵng Đà Nẵng là một thành phố luôn dành đƣợc sự quan tâm đặc biệt của nhà ĐTNN, đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS. Hiện nay hàng loạt các tập đoàn BĐS lớn trên thế giới đang đổ vốn đầu tƣ vào Đà Nẵng. Đầu tiên có thể kể đến Indochina Capital với hàng loạt dự án nhƣ The Nam Hải (60 triệu USD), sân golf Montgomerie Links (60 triệu USD) và mới nhất là dự án khu nghĩ dƣỡng Hyatt Regency Danang Resor & Spa (100 triệu USD). Theo ông Peter Ryder, Chủ tịch tập đoàn Indochina Capital, kế hoạch của Indochina Capital là sẽ đầu tƣ 500 triệu USD vào Đà Nẵng và đây chƣa phải là con số sau cùng bởi tiềm năng của Đà Nẵng vẫn còn rất lớn. Không chịu thua Indochina Capital, tập đoàn VinaCapital cũng có những dự án quy mô không kém tại Đà Nẵng. Đầu tháng 1/2008, sau khi khởi công xây dựng dự án sân golf và khu du lịch biển thuộc quận Ngũ Hành Sơn với vốn đầu tƣ lên tới 130 triệu USD. Mới đây, VinaCapital lại tiếp tục khởi công tiếp dự án khu phức hợp thƣơng mại Capital Square tại khu vực cầu sông Hàn. Dự án có tổng vốn đầu tƣ 325 triệu USD đƣợc xem là dự án có vốn ĐTNN lớn nhất tại Đà Nẵng vào thời điểm này. 83 Ngoài ra, còn phải kể đến dự án khu đô thị lấn biển Đa Phƣớc của tập đoàn Deawon (Hàn Quốc) với vốn đầu tƣ ở giai đọan I là 250 triệu USD, khu phức hợp du lịch resort cao cấp của công ty An Lập - Singapore (276 trtiệu USD) tại khu kinh tế Chân Mây-Lăng Cô... Đó là chƣa kể tập đoàn Oak Tree (Mỹ) vừa mới làm việc với chính quyền thành phố Đà Nẵng đề nghị đƣợc đầu tƣ 5 tỷ USD cho dự án khu du lịch Sunrise, tập đoàn Damac (Các tiểu Vƣơng quốc ả rập thống nhất) đăng ký đầu tƣ 1 tỷ USD cho một dự án resort ở Hòa Hải, Ngũ Hành Sơn… Có thể thấy hàng loạt dự án BĐS có vốn FDI vào Việt Nam đều đổ về thành phố Đà Nẵng, theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ cho biết có đến 95% vốn FDI vào thành phố Đà Nẵng là vào lĩnh vực BĐS. Câu hỏi đặt ra ở đây là tại sao Đà Nẵng lại thu hút đƣợc những dự án BĐS có quy mô lớn nhƣ thế? Ông Don Lam, Tổng Giám đốc tập đoàn VinaCapital cho biết, điều đầu tiên khiến cho các nhà đầu tƣ “đổ xô” đến Đà Nẵng là chính sách trải “thảm đỏ” của chính quyền thành phố. Theo ông Don Lam, khi tiếp xúc với bộ máy hành chính của thành phố, nhà đầu tƣ luôn nhận đƣợc sự giúp đỡ hết lòng của các cán bộ nhân viên ở đây, họ xem nhà đầu tƣ nhƣ là những ngƣời bạn thân thiết, và điều đó đã làm họ hài lòng. Bên cạnh đó, môi trƣờng đầu tƣ ở Đà Nẵng rất thông thoáng, hoàn toàn không có nạn “nhũng nhiễu” khách hàng. Các thủ tục hành chính đƣợc cải tiến theo một quy trình rất khoa học vừa nhanh gọn vừa hữu hiệu. Từ lúc giới thiệu dự án đến lúc nhận giấy phép, nhà đầu tƣ chỉ mất từ 1 - 2 tháng. Điều thứ hai, là cơ sở hạ tầng của Đà Nẵng khá hoàn chỉnh, Đà Nẵng có đủ bốn loại hình giao thông: đƣờng sắt, đƣờng bộ, đƣờng thủy, đƣờng hàng không. Đặc biệt sân bay quốc tế Đà Nẵng khi xây dựng xong không những kết nối thành phố với cả nƣớc mà còn biến Đà Nẵng thành một cửa ngõ quan trọng ở khu vực Đông Nam Á. Ngoài ra, sự có mặt của đƣờng hầm Hải Vân cũng tạo điều kiện thuận lợi và an toàn hơn cho du khách. Họ tốn ít thời gian, chi phí hơn trong việc đi lại giữa Đà Nẵng - Huế và ngƣợc lại. Còn theo ông Peter Ryder, Chủ tịch tập đoàn Indochina Capital, một trong những lý do khiến Đà Nẵng thu hút các ĐTNN là giá đất và nguồn nhân lực ở đây khá cạnh tranh. Giá thuê cao ốc văn phòng ở Đà Nẵng trung bình từ 30 - 40 USD/m2 (so với thành phố Hồ Chí Minh từ 65 - 70 USD /m2 thậm chí 100 USD/m2), trong khi giá 84 thuê nhân công lại rẻ hơn từ 20 - 30% so với Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Đó là chƣa kể với dân số khoảng 900.000 ngƣời, chủ yếu là dân số trẻ, mức sống khá cao so với các tỉnh lân cận. Đà Nẵng đƣợc dự báo là một địa điểm hấp dẫn cho các nhà bán lẻ, các trung tâm, cơ sở y tế, giáo dục quốc tế. Vậy bài học kinh nghiệm từ Đà Nẵng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS đó là xây dựng môi trƣờng đầu tƣ thông thoáng, mở của đón các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực BĐS. Trong đó, thành phố đã đơn giản hóa các thủ tục hành chính nhƣ tổ chức triển khai thực hiện tốt cơ chế “một cửa liên thông” về giải quyết các thủ tục đầu tƣ đối với các dự án ngoài KCN; thúc đẩy các cơ quan chức năng hoàn thành sớm công tác giải tỏa đền bù để đẩy nhanh tiến độ triển khai xây dựng các dự án đã cấp giấy chứng nhận đầu tƣ tại thành phố, tạo điều kiện tối đa cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Ngoài ra công tác xúc tiến đầu tƣ nƣớc ngoài của thành phố hoạt động vô cùng hiệu quả. Thành phố tích cực tổ chức các hội thảo xúc tiến đầu tƣ ở trong nƣớc và ngoài nƣớc, chú trọng quản bá hình ảnh và tiềm năng phát triển của thành phố với các đối tác đầu tƣ, tạo cho họ niềm tin khi đầu tƣ vào thành phố. Cũng chính bởi vậy tính đến nay, Đà Nẵng đã 3 năm liên tiếp đƣợc xếp hạng nhì về chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) do Phòng Thƣơng mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Dự án nâng cao năng lực cạnh tranh Việt Nam (VNCI) công bố. Đây là kết quả của sự nỗ lực trong công tác xúc tiến thƣơng mại, kêu gọi đầu tƣ và tạo lập môi trƣờng sản xuất, kinh doanh cho các doanh nghiệp khi đầu tƣ vào Đà Nẵng. Đây cũng là tin vui cho những nhà đầu tƣ đã và đang chuẩn bị đầu tƣ vào Đà Nẵng. Bên cạnh đó, Đà Nẵng luôn chú trọng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại để thu hút các nhà ĐTNN. Trên cơ sở đất đai đã quy hoạch, thành phố tiến hành xây dựng kết cấu hạ tầng: đƣờng sá, điện, nƣớc, thông tin liên lạc... một cách đồng bộ và hoàn chỉnh, đồng thời quảng bá để các nhà ĐTNN có thêm thông tin cần thiết để tìm hiểu cơ hội làm ăn. Và chính việc tạo ra mặt bằng sản xuất - kinh doanh đã làm hài lòng các nhà đầu tƣ khi đến Đà Nẵng. 3.1.3 Bài học kinh nghiệm tăng cƣờng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh 85 Có thể lấy một ví dụ về một dự án thành công ở thành phố Hồ Chí Minh để thấy kinh nghiệm của thành phố này trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Trong số 2.600 ha của khu đô thị Nam thành phố Hồ Chí Minh, chỉ có 460 ha giao cho liên doanh Phú Mỹ Hƣng đã nhanh chóng trở thành một đô thị hiện đại và cao cấp. Một diện tích khác, cũng đƣợc giao cho liên doanh, đã trở thành một đại lộ Nguyễn Văn Linh với 10 làn xe. Hầu hết diện tích còn lại vẫn “còn đó”, nhƣng giá trị cũng nhƣ giá trị sử dụng thì khác rất nhiều. Chúng ta có thể đặt một câu hỏi: tại sao cũng mặt đất đó, dƣới bầu trời đó, cũng là công nhân xây dựng của Việt Nam, gạch đá và sắt thép Việt Nam, nhƣng một phần đất lại tạo ra đƣợc giá trị gia tăng cao hơn hẳn những phần còn lại? Giá trị của một BĐS không chỉ đơn thuần là những gì ở bên trong căn nhà, mà tùy thuộc rất lớn vào môi trƣờng sống. Trong đó, bao gồm kiến trúc tổng thể của cả khu vực, chất lƣợng của các công trình công cộng nhƣ đƣờng sá, công viên, bệnh viện, trƣờng học…Giá trị này cũng tùy thuộc vào uy tín và thƣơng hiệu, cũng nhƣ năng lực thực hiện của nhà đầu tƣ. Tất nhiên, giá trị này cũng phụ thuộc vào sự nghiêm chỉnh chấp hành quy hoạch của nhà đầu tƣ, cũng nhƣ vào ý đồ của nhà đầu tƣ. Họ thực sự có ý định đầu tƣ xây dựng, hay họ chỉ muốn đầu cơ một bãi đất trống để chờ cơ hội sang nhƣợng lại hƣởng chênh lệch? Trong dự án này, nhà ĐTNN không những đem lại vốn, thƣơng hiệu, kỹ thuật, kinh nghiệm… mà còn đem lại một nét suy nghĩ mới về qui hoạch phát triển khu đô thị hiện đại ngang tầm với các nƣớc tiên tiến trên thế giới. Thành quả thu hút ĐTNN không phải đƣợc tính bằng những con số vốn đầu tƣ mà ngƣời nƣớc ngoài đem đến, hay chỉ là những con số đóng góp về tài chính mà nhà nƣớc ta thu đƣợc qua thuế hay qua chia lãi trong liên doanh. Quan trọng hơn hết là những chƣơng trình đầu tƣ đó đem lại cho nền kinh tế cũng nhƣ cuộc sống của ngƣời dân xung quanh đề án đầu tƣ thay đổi ra sao, kết quả đó có thể nhân rộng ra nhƣ thế nào. Điều này đòi hỏi những ngƣời làm chính sách cũng nhƣ nhƣng ngƣời trực tiếp thực hiện các đề án liên doanh tính toán hơn thiệt. Với nhận thức này, những chƣơng trình đầu tƣ của các nhà doanh nghiệp nƣớc ngoài và các doanh nghiệp Việt Nam đã thực hiện trong các liên doanh đã nêu trên trở thành những mô hình đáng đƣợc Hải Phòng nghiên cứu rút kinh nghiệm trong việc lựa chọn nhà đầu tƣ vào lĩnh vƣc BĐS 86 tại Hải Phòng nói riêng, trong chính sách và chủ trƣơng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS phù hợp với định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. 3.2. ĐỊNH HƢỚNG VÀ TRIỂN VỌNG THU HÚT FDI VÀO BĐS Ở HP 3.2.1 Định hƣớng thu hút FDI vào BĐS ở Hải Phòng Trong năm 2009, tiếp theo thành tích đã đạt đƣợc của năm 2008 về thu hút FDI vào các lĩnh vực nói chung và vào BĐS nói riêng, mặc dù trong điều kiện nền kinh tế thế giới gặp rất nhiều khó khăn và đang trong đà suy thoái nghiêm trọng, mục đích của thành phố Hải Phòng trong kế hoạch thu hút FDI nói chung là 1 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 250 triệu USD, còn FDI vào lĩnh vực BĐS theo kế hoạch là 450 triệu USD, các chỉ tiêu khác về doanh thu, xuất nhập khẩu, số lao động, nộp ngân sách từ hoạt động FDI vào lĩnh vực BĐS đều đặt kế hoạch tăng trƣởng khá so với cùng kì năm 2008, cụ thể: doanh thu tăng 20%,kim ngạch xuất khẩu của doanh nghiệp có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS tăng 20%, nộp ngân sách tăng 15%. Trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của Hải Phòng tới năm 2010, thành phố tập trung hoàn thiện cơ sở hạ tầng tạo tiền đề cho sự phát triển của nền kinh tế, trong đó nguồn vốn FDI đóng vai trò rất quan trọng cho các dự án BĐS đó. Phƣơng hƣớng thu hút vốn ĐTNN trong giai đoạn này đƣợc xác định nhƣ sau:  Dành ƣu tiên các dự án đầu tƣ phát triển khu nhà ở, văn phòng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, bệnh viện và trƣờng học quốc tế.  Phát triển các khu du lịch, dịch vụ và vui chơi giải trí tại Đồ Sơn, Cát Bà, Núi Voi, Kiến An, công viên An Biên, công viên nƣớc, cáp treo Đồ Sơn - Hòn Dáu.  Tiếp tục hoàn thiện, phát triển và đẩy mạnh thu hút FDI vào các KCN - KCX bao gồm: - Cụm công nghiệp Vật Cách - Quán Toan với KCN Nomura - Hải Phòng, KCN luyện kim, cơ khí và các KCN dọc theo quốc lộ 5. - Cụm công nghiệp Bắc Thuỷ Nguyên: tiếp tục phát triển nhà máy xi măng Chinfon - Hải phòng giai đoạn II (4 triệu tấn/năm), xây dựng nhà máy xi măng Hải Phòng mới, đẩy mạnh thu hút vốn đầu tƣ vào các ngành phá dỡ tầu cũ, luyện thép, sản xuất thép hình, thép tấm, các dự án về công nghiệp hoá chất và dầu khí... 87 - Xây dựng và phát triển khu kinh tế tổng hợp Đình Vũ. - Phát triển cụm công nghiệp dọc đƣờng 353 (Đồ sơn - Hải phòng), trong đó có KCN Đồ Sơn. Từng bƣớc phát triển các cụm công nghiệp dành cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Để đạt đƣợc mục tiêu đề ra, Hải Phòng đang nỗ lực hoàn thiện và thống nhất công tác quản lý nhà Nƣớc theo nguyên tắc “một đầu mối” trong việc quy hoạch, xúc tiến đầu tƣ và quản lý các dự án. Ngoài sự quan tâm, hỗ trợ trực tiếp của các Bộ, Ban, Ngành trung ƣơng, thành phố cũng kêu gọi sự cộng tác của các tổ chức chính phủ, phi chính phủ, các tổ chức và cá nhân quốc tế trong việc hỗ trợ thu hút các nguồn vốn FDI, ODA,... để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế ngày càng cao và tạo ra môi trƣờng đầu tƣ ngày càng thuận lợi tại Hải Phòng 3.2.2 Triển vọng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng Trên cơ sở phân tích, đánh giá về diễn biến của thị trƣờng và tình hình thực tế, năm 2009 thành phố Hải Phòng xác định, sẽ tiếp tục thúc đẩy các hoạt động xúc tiến, đầu tƣ xây dựng cơ sở hạ tầng và đƣa ra kế hoạch thu hút vốn đầu tƣ trực tiếp từ nƣớc ngoài là 1 tỷ USD và vốn thực hiện trên địa bàn đạt trên 250 triệu USD. Cũng theo ông Vũ Xuân Minh - Trƣởng phòng kinh tế đối ngoại - Sở Kế hoạch và Đầu tƣ Hải Phòng, trong năm 2009, do khó khăn chung của nền kinh tế nên mục tiêu đặt ra sẽ không cao nhƣ năm 2008 và thành phố sẽ tiếp tục thực hiện linh hoạt hơn trong quá trình quy hoạch, tạo môi trƣờng thuận lợi cho hoạt động đầu tƣ. Điều thú vị là, trong khi hầu hết các địa phƣơng đang tìm mọi cách để hƣớng các dự án vào các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế và say sƣa với những dự án “tỷ đô” thì Hải Phòng dƣờng nhƣ lại tỏ ra không lấy làm vội vàng. Giải thích về điều này, ông Minh cho biết: “Thu hút vốn lớn là rất tốt, nhƣng với chúng tôi điều quan trọng nhất vẫn là tính khả thi của các dự án cũng nhƣ cần phải tính đến sự phát triển ổn định, lâu dài cho nhiều yếu tố khác nhau”. Đồng thời, ông cũng cho biết, thành phố đang tiếp tục mở rộng địa bàn, chủ động xây dựng các khu, cụm công nghiệp 88 Về triển vọng thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS trong những năm tới, thành phố chú trọng đến phát triển BĐS du lịch và xây dựng cơ sở hạ tầng KCN. Hiện, BQL các KCX - KCN Hải Phòng đã đề nghị thành phố xây dựng thêm 6 - 8 KCN mới trong giai đoạn đến 2010, trong đó có việc xây dựng một khu kinh tế với diện tích hơn 22.000 ha đất. Từ đó, tạo tiền đề nâng tổng vốn đầu tƣ FDI trên địa bàn thành phố lên từ 4 - 5 tỷ USD, gấp đôi so với hiện tại vào năm 2010. Theo đề nghị, đến 2020, Hải Phòng phải hình thành và đƣa vào hoạt động từ 25 - 30 KCN, thu hút số vốn đầu tƣ FDI lên tới 10 - 15 tỷ USD. Tuy nhiên, đặt ra mục tiêu bao giờ cũng dễ hơn thực hiện mục tiêu ấy. Vấn đề là ở chỗ, Hải Phòng là một cực tăng trƣởng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Bởi thế, bên cạnh việc tăng tổng số vốn đầu tƣ thì cũng cần có những cơ chế riêng để tăng chất lƣợng của những đồng vốn đầu tƣ ấy. Sang năm 2009, thành phố cũng mở ra cho nhà ĐTNN hƣớng đầu tƣ BĐS mới với các dự án nhà ở xã hội, các khu chung cƣ dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Nếu nhƣ trƣớc đây, ngƣời dân tại các thành phố lớn chỉ thích tìm mua nhà mặt phố để ở và kinh doanh thì gần đây, tại Hải Phòng, nhu cầu mua nhà chung cƣ tại các khu đô thị mới hiện đại đã và đang trở nên phổ biến khiến thị trƣờng BĐS tại thành phố này ngày một hấp dẫn hơn. Theo thống kê của tổ chức phi chính phủ nghiên cứu về nâng cấp đô thị và nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam, dù cơn sốt đất đã qua nhanh chóng song giá đất vẫn đang ở mức khá cao khiến cho hiện nay giá đất chiếm khoảng 60% cơ cấu giá thành căn nhà, còn lại 20% là giá trị xây dựng và 20% là các khoản nghĩa vụ, thuế, phí [22]… Điều này cho thấy, giá nhà ở chung cƣ hiện vẫn thấp so với nhà ở riêng lẻ vì giá đất đƣợc chia theo chiều cao nên thực tế là không đáng kể. Bên cạnh đó, sự tiện dụng hay dịch vụ sống của các khu chung cƣ lại khá liên hoàn. Trƣớc đây, sở dĩ nhiều ngƣời dân thích ở nhà trong phố vì sự tiện lợi của nó, thì nay, sự tiện ích đó vẫn tiếp tục đƣợc duy trì tại các khu đô thị mới, thậm chí còn hoàn hảo, đồng bộ hơn nhƣ nhà trẻ, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, công viên, siêu thị,… Điển hình là trong tháng 4/2009 thành phố đã vay vốn Ngân hàng thế giới để xây dựng khu chung cƣ dành cho ngƣời có thu nhập thấp với mức giá mỗi căn là 89 200 triệu VNĐ. Mặc dù đây không phải là dự án BĐS có vốn FDI nhƣng trong tƣơng lai nó sẽ là một lĩnh vực mới hứa hẹn dành đƣợc sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tƣ BĐS nƣớc ngoài khi nó đi vào hoạt động và phát huy hiệu quả. Bởi nhìn chung các dự án này phù hợp với định hƣớng phát triển của thành phố, nó vừa giúp cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cƣ thu nhập thấp, vừa giúp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án BĐS khác. Với những kết quả đạt đƣợc trong năm 2008 và bằng nhiều biện pháp tích cực, chủ động, tin rằng hoạt động thu hút đầu tƣ vào BĐS nói riêng và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội ở thành phố cảng sẽ ngày càng hiệu quả, đạt chất lƣợng cao ngay ở năm 2009 này. 3.3 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƢỜNG THU HÚT ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HẢI PHÒNG 3.3.1 Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực bất động sản Vì quá trình đầu tƣ có liên quan đến rất nhiều các hoạt động của tổ chức, cá nhân và đƣợc tiến hành trong một khoảng thời gian dài, ở nơi xa lạ nên các nhà đầu tƣ rất cần môi trƣờng pháp lý vững chắc, có hiệu lực. Các hoạt động ĐTNN chịu tác động bởi nhiều chính sách của nƣớc chủ nhà, trong đó có chính sách tác động trực tiếp nhƣ qui định về lĩnh vực đầu tƣ, miễn giảm thuế đầu tƣ, mức sở hữu của nƣớc ngoài, qui định tỉ lệ xuất khẩu, tƣ nhân hoá, bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ… Mức độ đầy đủ và hợp lý của các chính sách này có ảnh hƣởng mạnh đến dòng vốn đầu tƣ vào nƣớc chủ nhà. Về phía Nhà nƣớc, phải lên kế hoạch rà soát lại tất cả các văn bản quy định, các chính sách có liên quan để kịp thời điều chỉnh, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật. Đồng thời cũng cần xem xét lại các cam kết quốc tế về mở cửa thị trƣờng, minh bạch hóa các vấn đề để tiến hành thực hiện theo đúng lịch trình. Trong Luật Đầu tƣ năm 2005 đã quy định việc phân cấp quản lí đầu tƣ làm rõ hơn vai trò của Nhà nƣớc và các cấp chính quyền từ trung ƣơng đến địa phƣơng. Tuy nhiên để tăng cƣờng hiệu quả hơn nữa, cần có sự giám sát, quản lí thống nhất, phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nƣớc, các cơ quan bộ ngành và chính quyền địa phƣơng nhằm đảm 90 bảo sự nhất quán, không vƣợt quá khuôn khổ của pháp luật hiện hành. Phải phân định rõ quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh. Nhìn chung, Nhà nƣớc đóng vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa hệ thống chính sách liên quan đến thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS và tăng tính hấp dẫn của lĩnh vực này với các nhà ĐTNN. Về phía địa phƣơng, thành phố cũng cần rà soát lại hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tƣ, tìm ra những điểm bất hợp lý, chồng chéo hoặc còn thiếu để bổ sung kịp thời. Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống văn bản luật, làm rõ các qui định hiện nay nhằm bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật về ĐTNN. Thành phố cần tiếp tục tinh giảm hơn nữa thủ tục hành chính từ quá trình thẩm định cấp giấy phép đến quá trình triển khai thực hiện dự án nhằm rút ngắn hơn nữa thời gian thẩm định và cấp giấy phép cho nhà ĐTNN, cần thực hiện cải cách các thủ tục liên quan tới xét duyệt các dự án đầu tƣ theo hƣớng đơn giản hoá để tiến tới “đăng ký đầu tƣ” chứ không phải “xin phép đầu tƣ “, trong đó nêu rõ những quy định về tiêu chuẩn mà chủ đầu tƣ phải tuân thủ khi đầu tƣ, tiếp tục điều chỉnh, bổ sung qui chế một đầu mối trong phê duyệt đầu tƣ của thành phố, công khai hoá thời gian xử lý, ngƣời xử lý theo hƣớng một đầu mối chịu trách nhiệm chung, nhƣng có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các ban ngành. Bên cạnh đó cần tăng cƣờng vai trò quản lý các dự án đã đƣợc cấp giấy phép. Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất nhằm nâng cao hiệu quả thu hút và sử dụng FDI vào lĩnh vực BĐS, tạo môi trƣờng đầu tƣ hấp dẫn cũng nhƣ tạo lòng tin cho các nhà ĐTNN. Quản lý dự án sau cấp phép là giai đoạn phức tạp trong toàn bộ qui trình thực hiện đầu tƣ cũng nhƣ quản lý Nhà nƣớc với hoạt động ĐTNN có ảnh hƣởng rất lớn đến thái độ hợp tác của các nhà đầu tƣ đang có dự án hoạt động. Tăng cƣờng quản lý là làm cho bộ máy quản lý có hiệu lực, quản lý theo luật pháp, tăng cƣờng vai trò chủ động và trách nhiệm của doanh nghiệp, đơn giản hoá thủ tục hành chính, không gây phiền hà cho doanh nghiệp. Tăng cƣờng bộ máy các cơ quan quản lý Nhà nƣớc với dự án FDI và thiết lập mối quan hệ và mạng thông tin giữa 91 các đơn vị trong việc xử lý vƣớng mắc. Trong quản lý không nên chỉ coi trọng thẩm định chặt chẽ lúc cấp giấy phép đầu tƣ nhƣng lại buông lỏng quản lý sau giấy phép. Đối với các doanh nghiệp đã có giấy phép không chỉ chú trọng kiểm tra, xử lý vi phạm mà còn cần những biện pháp giúp đỡ tháo gỡ những khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoạt động. Rà soát các dự án đã cấp giấy phép đầu tƣ cũng là một khâu hết sức quan trọng. Các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ, xử lý kịp thời và kiên quyết những vi phạm pháp luật, vi phạm giấy phép đầu tƣ. Kiên quyết rút giấy phép các dự án không có triển vọng, dành địa điểm cho các nhà đầu tƣ có thực lực. Đối với các dự án có khả năng triển khai, nhƣng gặp khó khăn, cần tập trung tìm giải pháp xử lý dứt điểm để các dự án sớm đi vào hoạt động. 3.3.2 Đa dạng hoá các hình thức thu hút vốn đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS của hải Phòng Mỗi hình thức đầu tƣ nƣớc ngoài đều có mặt mạnh và mặt hạn chế của nó, việc lựa chọn hình thức nào là còn tuỳ thuộc vào khả năng, điều kiện của yhành phố và khả năng, điều kiện của đối tác nƣớc ngoài. Tuy nhiên, cũng cần nhận thấy là việc đa dạng hoá các hình thức thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS với các bƣớc đầu thích hợp sẽ góp phần mở rộng thêm các kênh thu hút vốn nƣớc ngoài, tạo cơ hội cho các nhà đầu tƣ linh hoạt lựa chọn hình thức đầu tƣ phù hợp. Thành phố cần quan tâm đến việc chuyển đổi, cơ cấu lại doanh nghiệp FDI. UBND thành phố lập danh mục và chủ động hình thành các dự án kêu gọi đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài, nêu rõ những dự án nào thuộc lĩnh vực liên doanh, dự án còn lại cho phép đầu tƣ 100% vốn nƣớc ngoài vào lĩnh vực BĐS. Để khai thác thêm các kênh thu hút đầu tƣ mới vào lĩnh vực BĐS, ngoài những hình thức đầu tƣ đã có cần nhanh chóng áp dụng hình thức đầu tƣ công ty quản lý vốn, công ty hợp danh, công ty cổ phần có vốn ĐTNN. Hiện nay, mô hình công ty cổ phần có vốn ĐTNN là hình thức phổ biến trên thế giới. Hải Phòng cần chuẩn bị tốt các điều kiện để thu hút vốn FDI thông qua kênh thu hút này. Việc 92 thành lập các công ty cổ phần có vốn ĐTNN chắc chắn sẽ tạo kênh thu hút vốn ĐTNN mới vào các dự án phát triển đô thị hay các KCN, KCX…Với qui mô các ngành đó nên có các biện pháp thu hút vốn FDI bằng việc cho phép các nhà ĐTNN hợp tác cùng các nhà đầu tƣ Việt Nam thành lập công ty cổ phần ĐTNN, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thu hút thêm vốn đầu tƣ từ nguồn trong nƣớc lẫn nguồn nƣớc ngoài thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu trong khuôn khổ pháp luật qui định. Đồng thời đây cũng là biện pháp quan trọng khắc phục tình trạng thiếu mặt bằng xây dựng cơ sở cho các nhà đầu tƣ - vấn đề nổi cộm nhất hiện nay, có thể tận dụng ngay mặt bằng của các công ty trong nƣớc. Bên cạnh đó cần có mô hình mới về tổ chức quản lý các dự án FDI vào lĩnh vực BĐS của các tập đoàn lớn tại Hải Phòng. Bởi thực tế, nhiều tập đoàn BĐS lớn nhƣ The Lion Group của Malaysia hay Amco - Mibaek của Hàn Quốc,... có những dự án FDI vào lĩnh vực BĐS lớn tại Hải Phòng, mỗi dự án có bộ máy điều hành riêng hoạt động kinh doanh độc lập, gây khó khăn cho việc quản lý, điều hành theo chiến lƣợc chung của tập đoàn. Do đó việc thành lập công ty quản lý trở thành nhu cầu chính đáng của một số tập đoàn có nhiều dự án đầu tƣ tại Hải Phòng, đây cũng là hình thức quản lý đƣợc áp dụng ở nhiều nƣớc trên thế giới. Cần mở rộng các hình thức BOT, BTO, BT để giải quyết tình trạng thiếu vốn trong việc phát triển nhanh kết cấu hạ tầng. 3.3.3 Nâng cao chất lƣợng quy hoạch đầu tƣ phát triển bất động sản Đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu; rà soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tƣ trong việc xác định và xây dựng dự án. Quán triệt và thực hiện thống nhất các quy định mới của luật Đầu tƣ trong công tác quy hoạch, đảm bảo việc xây dựng các quy hoạch ngành, lĩnh vực, sản phẩm phù hợp với các cam kết quốc tế. Hoàn chỉnh quy hoạch sử dụng đất, công bố rộng rãi quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tƣ. Hoàn thành đề 93 án điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố đến năm 2025. Triển khai thực hiện đề án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, đề án cải tạo chung cƣ cũ. Thúc đẩy thực hiện các dự án phát triển nhà, khu đô thị đã đƣợc giao đất, dự án nâng cấp đô thị, duy trì và nâng cao chất lƣợng các tuyến đƣờng kiểu mẫu. Tập trung cao cho công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng nhằm tạo điều kiện về mặt bằng, thủ tục, ƣu đãi cho các doanh nghiệp phát triển. Tăng cƣờng công tác giám sát đánh giá đầu tƣ xây dựng cơ bản, kịp thời phát hiện những sai phạm và có biện pháp xử lý nghiêm minh nhằm ngăn chặn tình trạng thất thoát, lãng phí. Đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn xây dựng cơ bản, vốn FDI, xây dựng khu tái định cƣ để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. 3.3.4 Cải thiện cơ sở hạ tầng Chất lƣợng cơ sở hạ tầng và các dịch vụ cung cấp cho hoạt động kinh doanh của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài (cơ sở hạ tầng "cứng" và "mềm") là các yếu tố có tác động mạnh hơn cả chính sách khuyến khích của nƣớc chủ nhà. Sự phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ sẽ tạo ra những điều kiện thuận lợi và giảm chi phí phát sinh cho hoạt động đầu tƣ. Kinh nghiệm của Đà Nẵng cho thấy, việc phát triển cơ sở hạ tầng là điều kiện cần để thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài. Không những thế, khi xét thấy hoạt động của các doanh nghiệp nhà nƣớc trong các công trình hạ tầng cơ sở không có hiệu quả, thành phố có thể giao cho các công ty phát triển cơ sở hạ tầng tƣ nhân tiến hành. Thành phố nên cung cấp cho họ thông tin, các ƣu đãi về thuế... Làm nhƣ vậy vừa huy động đƣợc nguồn vốn tƣ nhân hỗ trợ, giải quyết đƣợc tình trạng thiếu vốn ngân sách đầu tƣ cho cơ sở hạ tầng, vì nguồn ngân sách của chúng ta hết sức hạn hẹp, lại vừa mang lại chất lƣợng cao cho hệ thống cơ sở hạ tầng. Trong thời gian tới, thành phố Hải Phòng cần tập trung xây dựng mới và hoàn thiện dần các công trình trọng điểm để từng bƣớc cải thiện bộ mặt đô thị của thành phố, đƣa vào sử dụng một số công trình công cộng nhƣ hệ thống cấp nƣớc, thoát nƣớc, nhà máy chế biến xử lý rác thải... cải tạo hệ thống lƣới điện nội, ngoại thành, hiện đại hoá hệ thống thông tin liên lạc. Hải Phòng cần có kế hoạch đầu tƣ 94 hoặc thu hút đầu tƣ xây dựng trƣờng học quốc tế, bệnh viện quốc tế... tạo điều kiện cho ngƣời nƣớc ngoài và gia đình họ có thể làm ăn, sinh sống lâu dài ở Hải Phòng. 3.3.5 Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tƣ Các hoạt động hỗ trợ cho đầu tƣ và các dịch vụ tạo thuận lợi cho đầu tƣ cũng có ảnh hƣởng nhiều đến chất lƣợng xúc tiến đầu tƣ và từ đó ảnh hƣởng đến dòng vốn FDI chảy vào một nƣớc. Các hoạt động hỗ trợ này có thể là hỗ trợ trong việc nghiên cứu thị trƣờng, tìm kiếm đối tác, cơ hội đầu tƣ; hỗ trợ trong việc lập hồ sơ dự án và xin phép đầu tƣ; hỗ trợ trong quá trình triển khai dự án; hỗ trợ trong suốt quá trình hoạt động của dự án và hỗ trợ khi dự án làm thủ tục để chuẩn bị chấm dứt hoạt động. Ngày nay, nhiều nƣớc đã áp dụng cơ chế một cửa nhằm giúp các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài chỉ cần thông qua một đầu mối có thể đƣợc hỗ trợ về mọi mặt và trong suốt quá trình từ khi tìm kiếm cơ hội đầu tƣ đến khi chấm dứt hoạt động đầu tƣ. Cơ chế này đã tạo thuận lợi rất nhiều cho các nhà đầu tƣ, giúp họ tiết kiệm đƣợc thời gian và chi phí. Với chính sách xúc tiến đầu tƣ tốt, dòng vốn FDI chảy vào một nƣớc có thể tăng lên rất nhiều. Các chính sách ƣu đãi, khuyến khích đầu tƣ (ƣu đãi về thuế, ƣu đãi tài chính, các ƣu đãi khác) cũng là một công cụ mà nhiều nƣớc sử dụng để tăng cƣờng thu hút FDI. Các ƣu đãi này giúp các chủ đầu tƣ tăng tỷ suất lợi nhuận, giảm chi phí hoặc hạn chế đƣợc rủi ro. Thông thƣờng, các chính sách này đƣợc áp dụng riêng cho một hoặc một số doanh nghiệp hoạt động trong một ngành, một lĩnh vực hay một địa bàn nào đó nhằm khuyến khích doanh nghiệp hoạt động theo ý muốn của Chính phủ (muốn điều chỉnh cơ cấu ngành, cơ cấu vùng lãnh thổ, muốn khuyến khích chuyển giao công nghệ cao, ...). Nhƣ vậy các ƣu đãi đầu tƣ có thể giúp các nƣớc tăng cƣờng thu hút FDI có trọng điểm. Một trong những giải pháp quan trọng trong những năm trƣớc mắt để đẩy mạnh thu hút vốn ĐTNN có tính chất đột phá là cần thay đổi hình thức, phƣơng pháp cũng nhƣ nội dung xúc tiến đầu tƣ. Cần nâng cao chất lƣợng các tài liệu phục vụ xúc tiến đầu tƣ nhƣ: trang Web về đầu tƣ, tiếp tục biên soạn và cung cấp miễn phí sách giới thiệu về Hải Phòng “Hai Phong Sharing in success” với nội dung cập 95 nhật về tình hình kinh tế xã hội, môi trƣờng, tiềm năng và các chính sách đầu tƣ, các ƣu đãi đầu tƣ, các lĩnh vực và dự án kêu gọi vốn FDI (tiếng Anh), biên soạn và cung cấp miễn phí sách “Những điều cần biết khi đầu tƣ tại Hải Phòng” (Tiếng Việt và Tiếng Anh) đảm bảo cập nhật thƣờng xuyên các chính sách mới của Nhà nƣớc và thành phố, nội dung xúc tiến đầu tƣ tập trung vào giới thiệu môi trƣờng đầu tƣ (các chính sách ƣu đãi, các tiềm năng, lợi thể, các loại chi phí, trình tự thủ tục xin giấy phép đầu tƣ) và giải đáp các câu hỏi của các nhà đầu tƣ tiềm năng. UBND thành phố cần lập danh mục dự án, dự án tiền khả thi cho một số dự án quan trọng để giới thiệu, quảng bá, hỗ trợ kinh phí để các doanh nghiệp chủ động lập các dự án tiền khả thi thu hút ĐTNN. Hải Phòng nên chủ động chuyển hƣớng sang khu vực Bắc Mỹ, Nga, Tây Bắc âu, Nhật Bản - nơi có nhiều tập đoàn kinh tế lớn mạnh với hàm lƣợng kỹ thuật cao, sản phẩm có sức cạnh tranh trên thị trƣờng quốc tế. Bên cạnh đó cần tiếp tục vận động các nhà đầu tƣ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kong, Singapore, Đài Loan có tiềm lực, thế mạnh ở những lĩnh vực BĐS mà Thành phố đang có nhu cầu. Bởi vì các chiến lƣợc của các công ty xuyên quốc gia lớn đầu tƣ tại các nƣớc đang phát triển là chiến lƣợc dài hạn nên khi gặp khó khăn' họ có thể điều chỉnh chiến lƣợc đầu tƣ nhƣ giảm tiến độ thực hiện dự án, chƣa triển khai dự án mới... nhƣng vẫn tiếp tục duy trì sự có mặt của họ ở những địa bàn đã đƣợc lựa chọn. Ngoài ra, Hải Phòng cần tập trung đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tƣ với các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Trung Quốc, Hồng Kông, Đài Loan, Hàn Quốc thông qua các hoạt động nhƣ: tranh thủ sự giúp đỡ và phối hợp của các đại sứ quán các nƣớc để tuyên truyền giới thiệu về Hải Phòng; thông qua các nhà đầu tƣ đã đến Việt Nam và Hải Phòng để tuyên truyền, lôi kéo, thu hút các nhà đầu tƣ mới vào Hải Phòng; Sở Kế hoạch và Đầu tƣ kết hợp với ban Quản lý KCN, KCX với sở Du lịch, Thƣơng Mại và các công ty du lịch để tuyên truyền giới thiệu, lôi kéo, thu hút đầu tƣ về Hải Phòng, tổ chức hội thảo về đầu tƣ nƣớc ngoài ở trong và ngoài nƣớc… Thành phố cần chủ động tổ chức các đoàn đi xúc tiến thƣơng mại và đầu tƣ có sự tham gia của các doanh nghiệp có nhu cầu về thị trƣờng và tìm đối tác đầu tƣ, 96 khuyến khích thu hút vốn FDI vào những ngành sử dụng nhiều nhân tố sản xuất mà Việt Nam và Hải Phòng sẵn có (đặc biệt là lao động) thông qua đó sản phẩm sẽ đƣợc xuất khẩu chứ không chỉ dừng lại ở việc thay thế nhập khẩu . UBND thành phố chủ động và có trách nhiệm hƣớng dẫn, chỉ đạo đàm phán, kí kết hợp đồng các dự án đầu tƣ nƣớc ngoài, bố trí nguồn tài chính cần thiết thích hợp để phục vụ cho việc xúc tiến, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào Hải Phòng in ấn tài liệu, tổ chức hội thảo, cử đoàn đi công tác nƣớc ngoài, mở trang Web giới thiệu...). Tranh thủ sự giúp đỡ của các Bộ, các Tổng công ty trong việc vận động thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài qua việc giao trách nhiệm cho các Sở, Ban, Ngành trực tiếp làm việc với các Bộ, các Tổng công ty, các chi nhánh, công ty thành viên của Tổng công ty... 3.3.6 Có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp đầu tƣ BĐS Trong quá trình hoạt động, không ít dự án gặp nhiều khó khăn vƣớng mắc khác nhau, nếu đƣợc giải quyết kịp thời sẽ không chỉ giúp các dự án hoạt động đúng tiến độ mà còn là nhân tố khuyến khích các nhà đầu tƣ tăng vốn thay vì khả năng thu hút dự án mới đang có xu hƣớng chống lại. Đồng thời đây cũng là cách tốt nhất và có tính thuyết phục cao về môi trƣờng đầu tƣ đối với các nhà đầu tƣ tiềm năng. Xuất phát từ thực trạng khó khăn của các dự án đang hoạt động tại Hải Phòng, thành phố cần tập trung giải quyết các vấn đề sau: -Về thuế: Xem xét lại các vấn đề về thủ tục hoàn thuế, áp mã số để tính thuế nhập khẩu mà tổng cục Hải quan đang thực hiện. Hoàn lại các loại thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu theo yêu cầu hội nhập của khu vực và quốc tế theo hƣớng đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc nhƣng phải ƣu tiên đầu tƣ vào BĐS và áp dụng chung cho các loại hình doanh nghiệp trong nƣớc và doanh nghiệp FDI. Tránh hiện tƣợng trốn thuế, gian lận thuế làm thất thu ngân sách Nhà nƣớc và ảnh hƣởng tới quyền lợi của các doanh nghiệp khác. - Đối với KCN, KCX: Cần tập trung xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng ngoài hàng rào dự án nhƣ đƣờng giao thông, cấp điện, cấp nƣớc, thoát nƣớc, tạo nên sự 97 đồng bộ giữa trong và ngoài KCN, KCX. Mặt khác cần có kế hoạch đào tạo đội ngũ lao động có tay nghề thƣờng xuyên cung ứng kịp thời cho KCN, KCX do thực tế lực lƣợng lao động của Hải Phòng là lớn nhƣng chất lƣợng lao động và trình độ cán bộ quản lý chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu. Cần tăng cƣờng phối hợp giữa các ban, ngành thành phố, ban quản lý KCN, KCX với công ty liên doanh trong quá trình vận động thu hút đầu tƣ và quản lý hoạt động của các xí nghiệp trong KCN, KCX, kịp thời giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc của các nhà đầu tƣ. Để giúp các doanh nghiệp có sản phẩm xuất khẩu tăng sức cạnh tranh trên thị trƣờng thế giới, cần áp dụng các chính sách ƣu đãi ở mức cao nhất để giúp các doanh nghiệp có điều kiện hạ giá thành sản phẩm, tăng năng lực cạnh tranh trên thị trƣờng nhƣ: - Ưu đãi về giá thuê đất và miễn tiền thuê đất: Áp dụng các hệ số thấp, miễn giảm cho các dự án có tính đến các yếu tố địa bàn, ngành nghề, tỷ lệ xuất khẩu, trình độ công nghệ, qui mô đầu tƣ, số lƣợng lao động sử đụng. Rà soát và thống nhất mức tiền thuê đất theo từn khu vực, từng địa bàn phù hợp với yêu cầu phát triển và thu hút đầu tƣ. - Ưu đãi về đền bù, giải phòng mặt bằng, rà phá vật liệu nổ: Thành phố chịu trách nhiệm đền bù, giải phóng mặt bằng và rà phá vật liệu nổ. Để đẩy nhanh tiến độ, nhà đầu tƣ có thể ứng trƣớc các chi phí và đƣợc khấu trừ vào tiền thuê đất sau này. - Ưu đãi về chi phí san lấp: Nhà nƣớc hỗ trợ kinh phí san lấp tuỳ theo mức độ khó khăn địa bàn về san lấp. - Giảm đến mức tối đa các lệ phí hành chính, giảm phí thủ tục nhập cảnh cho những ngƣời nƣớc ngoài đang làm việc tại các dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thƣờng xuyên phải đi lại. Điều chỉnh giảm giá 1 số dịch vụ do thành phố quy định, giảm giá cung cấp nƣớc sạch, điện thoại… Hải Phòng cần có cơ chế chính sách ƣu đãi và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tƣ nhân lớn mạnh, khuyến khích họ tìm kiếm đối tác, tham gia liên doanh và hợp tác với nƣớc ngoài trong đầu tƣ và kinh doanh với lực lƣợng đông đảo và hiệu 98 quả hơn. Các doanh nghiệp dân doanh góp vốn bằng vốn của mình, họ sẽ quan tâm chặt chẽ đến hiệu quả đầu tƣ, quản lý vốn và chú trọng khai thác công nghệ, kinh nghiệm quản lý của các nhà ĐTNN. Các giải pháp tăng cƣờng thu hút FDI vào Hải Phòng nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói triêng trong thời gian tới nhƣ đã nêu trên là các giải pháp cơ bản, cần thực hiện đồng bộ, liên tục, nhất quán nhƣng linh hoạt theo không gian và thời gian cụ thể, đồng thời cần cân nhắc đến tính hai mặt của một số giải pháp để có biện pháp điều chỉnh phù hợp. Nếu chỉ chú trọng riêng từng giải pháp thì khó có thể cải thiện chung môi trƣờng đầu tƣ hiện tại. Bảo đảm sự hài hoà giữa các lợi ích nhà nƣớc - chủ đầu tƣ - ngƣời lao động và tạo môi trƣờng ngày càng hấp dẫn FDI trên thực tế trở thành yêu cầu và tiêu chuẩn cao nhất để định chuẩn sự đúng đắn và liều lƣợng của các giải pháp thu hút FDI. 99 KẾT LUẬN Trong quá trình CNH - HĐH của đất nƣớc nói chung và thành phố nói riêng, hoạt động đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào lĩnh vực BĐS của thành phố là một xu thế, một nhân tố mới trong phát triển kinh tế và hiện đại hóa cơ sở hạ tầng của Hải Phòng. Qua những phân tích đánh giá ở trên, có thế thấy Hải Phòng có nhiều tiềm năng và lợi thế trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS. Trong hơn 15 năm hoạt động thu hút và sử dụng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, Hải Phòng đã đạt đƣợc những thành công nhất định. Nhờ có vốn FDI vào lĩnh vực BĐS mà hàng loạt các khu chung cƣ, cao ốc, khu đô thị mới, khu vui chơi giải trí, khu công nghiệp ra đời đáp ứng nhu cầu CNH - HĐH, đô thị hóa của thành phố tạo tiền đề cơ bản nhất cho việc thu hút các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài vào các lĩnh vực khác nhƣ phát triển kinh tế xã hội. Các thị trƣờng tài chính, tiền tệ, tiền tệ, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, lao động, thƣơng mại, dịch vụ, đầu tƣ cũng nhờ đó mà phát triển theo. Có đƣợc kết quả trên là do nỗ lực không ngừng của thành phố trong việc cải cách và hoàn thiện môi trƣờng đầu tƣ, sự tăng trƣởng kinh tế mạnh mẽ của thành phố trong bối cảnh hội nhập và toàn cầu hóa, và kéo theo đó là nhu cầu ngày càng tăng về những tiện nghi làm việc, sinh hoạt, vui chơi giải trí nhƣ: văn phòng, nhà xƣởng, khu nghỉ dƣỡng, khách sạn, khu giải trí. Song, bên cạnh những thuận lợi mà nhà đầu tƣ có đƣợc khi đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS Hải Phòng thì họ cũng vấp phải không ít khó khăn hệ thống pháp lí chƣa đầy đủ, đồng bộ, hệ thống cơ sở hạ tầng còn yếu kém, công tác quản lí còn nhiều bất cập, thủ tục hành chính còn rƣờm rà, nguồn nhân lực còn hạn chế cả về số lƣợng và chất lƣợng. Do đó, để tăng cƣờng thu hút và sử dụng có hiệu quả vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, thành phố cần nhanh chóng đƣa ra những biện pháp và chính sách phù 100 hợp để phát huy tối đa những lợi thế đồng thời khắc phục những khó khăn nhằm tạo điều kiện cho nhà đầu tƣ nhƣ: hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tƣ nƣớc ngoài vào lĩnh vực BĐS, chú trọng xây dựng cơ sở hạ tầng, đẩy mạnh công tác xúc tiến đâu tƣ, cải cách thủ tục hành chính... Có nhƣ vậy thành phố mới đẩy mạnh đƣợc việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS tại thành phố va bắt kịp đƣợc với tốc độ thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS của các thành phố lớn nhƣ Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh, đẩy nhanh quá trình CNH - HĐH của thành phố và sớm đƣa thành phố trở thành đô thị loại 1 cấp quốc gia. Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Tiến sỹ Nguyễn Thị Việt Hoa cùng tập thể các thầy cô giáo trƣờng ĐH Ngoại thƣơng, Sở Kế hoạch và Đầu tƣ Hải Phòng, các anh chị, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp em hoàn thành khóa luận này 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: 1. Sở Kế hoạch và Đầu tƣ Hải Phòng, Báo cáo tình hình thực hiện đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Hải Phòng giai đoạn 1989 -2008 2. Bộ Kế Hoạch và Đầu tƣ, “Báo cáo tình hình thực hiện đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào Việt Nam giai đoạn 1988 - 2008”, Hà Nội 3. Sở Kế hoạch và Đầu tƣ Hải Phòng, Phòng kinh tế đối ngoại 4. Luật đất đai số 13/2003/QH11, chƣơng 1, điều 9, khoản 6, khoản 7 5. Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chƣơng 1, điều 4 6. Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chƣơng 1, điều 10. 7. Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài năm 1996, điều 34 8. Luật Đầu tƣ 2005 số 59/2005/QH11, điều 21 9. Luật Đầu tƣ năm 2005 số 59/2005/QH11, chƣơng 4, điều 36 10. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP hƣớng dẫn thi hành luật đất đai 2003 11. Dự án Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 12. Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài sửa đổi năm 2000, điều 46 13. Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, điều 59 14. Nghị định số 153/2007/NĐ - CP hƣớng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS 15. Luận văn thạc sĩ kinh tế “Thu hút FDI vào thị trƣờng BĐS Việt Nam - thực trạng và giải pháp” - Đinh Thị Thúy, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2008 16. Luận văn thạc sĩ kinh tế “Thực trạng và giải pháp thu hút FDI tại Hải Phòng” - Nguyễn Hoàng Anh, Đại học Ngoại Thƣơng, năm 2003. 17. “8,65 tỷ USD vốn FDI vào TPHCM trong năm 2008: “Quả ngọt” đầu mùa!” - ngày truy cập 10/3/2008. 18. “Thu hút đầu tƣ vào khu kinh tế Hải Phòng ngày càng tăng” - , ngày truy cập 12/3/2009. 102 19. “Hải Phòng xứng đáng hơn nữa với vai trò là động lực phát triển quan trọng của cả nƣớc” - www.mt.gov.vn/, ngày truy cập 15/3/2009. 20. “Hải Phòng kinh tế tháng 1 tăng trƣởng vững” - www.hptrade.com.vn/news/, ngày truy cập 15/3/2009. 21. “Kinh doanh bất động sản: thủ tục hành chính quá nhiêu khê” - tuc-hanh-chinh-qua-nhieu-khe.87434.html, ngày truy cập 17/3/2009 22. “Xu hƣớng bất động sản mới ở Hải Phòng”- ngày truy cập 18/3/2009. 23. ngày truy cập 20/3/2009. 24. menuid=18 , ngày truy cập 21/3/2009 25. menuid=19, ngày truy cập 22/3/2009. 26. menuid=24, ngày truy cập 22/3/2009. 27. menuid=17, ngày truy cập 23/3/2009 28. ngày truy cập 23/3/2009. 29. end/index.asp?website_id=39&menu_id=1831&parent_menu_id=1831&article_id= 13594&fuseaction=DISPLAY_SINGLE_ARTICLE&hide_menu=0, ngày truy cập 23/3/2009 Tiếng Anh: 30. www.joneslanglasalle.nl/NR/rdonlyres/45FCB9F9-D01A-4FA3-A0C2- 1FA1B282F5CA/188477/Transparencyreport2006.pdf, ngày truy cập 20/3/2009. 103 31. www.atimes.com/atimes/China/GH17Ad02.html, ngày truy cập 20/3/2009. PHỤ LỤC (TRANG BÊN) Phụ lục 1. Dự án bất động sản có FDI tại Hải Phòng giai đoạn 1991 - 2008 Phụ lục 2. Doanh thu và nộp ngân sách của các doanh nghiệp có FDI vào lĩnh vực BĐS tại Hải Phòng Phụ lục 3. Vốn thực hiện dự án BĐS tại Hải Phòng tính đến T2/2009