Đề tài Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội

tầng, vì một khu du lịch dù hiện đại, đẹp, hấp dẫn, vốn đầu tư nhiều đến đâu cũng không thể hoạt động tốt nếu hệ thống giao thông đi về bất tiện, mạng lưới điện, nước chưa hoàn chỉnh. Ngành điện của chúng ta 75 hiện nay vẫn thuộc lĩnh vực độc quyền của nhà nước. Theo ước tính, trong giai đoạn năm 2006-2010 nhu cầu vốn đầu tư cho hạ tầng giao thông là khoảng 12,5 tỷ USD và 3,8 USD với ngành điện. Từ trước đến nay không có một quốc gia nào có đủ sức kham nổi việc xây dựng đầy đủ cơ sở hạ tầng. Hiện nay, cơ sở hạ tầng của chúng ta còn kém phát triển, hệ thống giao thông xuống cấp trầm trọng, trong khi đó ngân sách và nguồn vốn ODA đã cạn kiệt để đầu tư vào lĩnh vực này. Việt Nam mới chỉ một hai năm trở lại đây mới khuyến khích các nhà đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng, thực hiện dự án dưới hình thức BTO, BOT và BT. Thành phố còn chưa thật sự chủ động trong việc xây dựng danh mục dự án kêu gọi đầu tư nước ngoài phù hợp với nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới, nhất là việc khuyến khích vốn FDI vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng… Đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình công cộng: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ít. Danh mục dự án đầu tư Bộ kế hoạch đầu tư đưa ra chưa đủ phong phú, đa dạng trong các lĩnh vực liên quan đến BĐS vì vậy còn kém sức thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường này. Môi trường đầu tư cũng được cải thiện đáng kể song vẫn tồn tại những hạn chế như mặt bằng, đất đai, cung cấp điện, nước, giao thông, dịch vụ viễn thông…Đây chính là một nguyên nhân chính khi ến cho việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS của Hà Nội chưa tương xứng vớI tiềm năng của thành phố.  Công tác xúc tiến đầu tư Công tác xúc tiến đầu tư vẫn gặp nhiều khó khăn do thiếu kinh phí để tổ chức các cuộc vận động đầu tư ở nước ngoài cũng như hoàn chỉnh các tài liệu xúc tiến đầu tư. Thành phố hiện vẫn đang thiếu cán bộ có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội đã phối hợp xây dựng văn phòng xúc tiến thương mại, du lịch, đầu tư của thành phố ở 76 Tokyo (Nhật Bản)…Kinh phí cho quảng cáo, du lịch còn quá thấp, bình quân mỗI khách quốc tế đến Hà Nội chi tiêu 700 USD nhưng ngành du lịch bỏ ra có 1 USD dành cho việc quảng bá, xúc tiến. Với mức kinh phí thấp như vậy việc quảng bá hình ảnh Hà Nội đến các thị trường quốc tế sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Thực ra, lâu nay Việt Nam có những chương trình xúc tiến đầu tư chuyên nghiệp và chất lượng trong nước và nước ngoài nhưng chương trình chưa phát triển mạnh vì cái khó là thiếu kinh phí. Chính vì vậy Việt Nam rất cần một quỹ xúc tiến đầu tư. Quỹ sẽ cung cấp kinh phí cho các hoạt động xúc tiến quốc gia không chỉ ở trong nước mà cả nước ngoài và giúp các chương trình quảng bá quốc gia sễ tốt hơn. Các dự án kêu gọi đầu tư trong nước sẽ có cơ hội quảng bá ở nước ngoài. Khi có quỹ tức là có nguồn kinh phí không chỉ để thực hiện chương trình xúc tiến quốc gia mà còn có thể hỗ trợ các địa phương xúc tiến đầu tư.  Cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp hoạt động Ngay cả những nhà đầu tư nước ngoài có lượng vốn lớn, dồi dào cũng luôn mong muốn thị trường BĐS có tính năng động hơn trong việc huy động cũng như quay vòng vốn, tạo điều kiện cho họ nâng cao hiệu quả kinh doanh. Trong khi đó, hiện nay, nước ta chưa có một cơ chế tài chính BĐS phù hợp để thúc đẩy thị trường phát triển và cũng chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS. Đến nay, thị trường vốn ở Việt Nam vẫn chưa phát triển được nhiều loại hình dịch vụ tài chính hỗ trợ cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào BĐS chủ yếu bằng nguồn vốn của mình mang từ bên ngoài vào hoặc bằng khả năng của minh vay vốn từ các ngân hàng. Nhưng bản thân các ngân hàng cũng đang khó khăn về vốn trung và dài hạn, trong khi đó hệ thống ngân hàng chưa sẵn sàng cho vay dài hạn, lãi suất cho vay trung hạn vẫn còn rất cao, dẫn đến thiếu vốn cung cấp cho thị trường BĐS. Những khó khăn trên thị trường tài chính thời 77 gian vừa qua đã khiến ngân hàng giảm cho vay đầu tư vào thị trường BĐS. Không còn là dự đoán hoặc chờ một quyết định ban hành từ ngân hàng nhà nước, nhiều ngân hàng thương mại đã phải ngừng cho vay vốn BĐS nhằm hạn chế rủi ro bởi các chính sách thắt chặt tiền tệ nhằm hạn chế lạm phát ngày càng mạnh. Thiếu cơ chế hỗ trợ hợp tác giữa các nhà đầu tư cũng là một vấn đề mà các nhà đầu tư nước ngoài phải đối mặt trong thời gian vừa qua. Hiện nay, đã có xuất hiện các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài tồn tại duới hình thức liên kết, hợp tác nhưng chủ yếu là hợp tác giữa chủ nhà đầu tư trong cùng một lãnh thổ, chưa có sự hợp tác giữa các chủ đầu tư từ các nước khác nhau. Như vậy cũng có nghĩa là sau khi nhà đầu tư xin cấp phép đều sẽ tự huy động vốn đầu tư, tự thực hiện quá trình san lấp mặt bằng, triển khai thi công…làm giảm một phần tính hiệu quả của các dự án đầu tư. Thiếu sự hợp tác giữa các nhà đầu tư cũng là nguyên nhân khiến các dự án đầu tư có quy mô lớn chưa nhiều, thời gian thực hiện dự án kéo dài. Hơn nữa, nhà đầu tư trong nước đang cần vốn, kinh ngiệm quản lí, công nghệ xây dựng. Nhà đầu tư nước ngoài mạnh về vốn nhưng lại mất thời gian tìm hiểu thị trường và tìm kiếm điạ điểm xây dựng. Một sự hợp tác giữa những nhà đầu tư có vốn quan tâm đến lĩnh vực này sẽ là điều kiện tốt thúc đẩy mở rộng đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Phải chăng thành phố Hà Nội cần có những biện pháp thúc đầy hơn nữa sự hợp tác cần thiết giữa các nhà đầu tư các nước với nhau, cũng như các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.  Các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu khác Chi phí dịch vụ ở Việt Nam còn ở mức cao hơn nhiều nước trong khu vực. Hiện tại giá thuê đất ở vùng nội đô thị Hà Nội là 1-12 USD/m2/năm, ngoạI thành là 0,35 – 7,2 USD/m2/năm. Giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật và so với mức thu nhập thực tế nên các nhà đầu tư nước ngoài chưa mặn mà với thị trường BĐS Việt Nam và đặc biệt là thị 78 trường BĐS Hà Nội. Thị trường đất Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá là có giá đất ở mức cao trong khu vực Đông Nam Á, chí phí thuê văn phòng tại Việt Nam cũng nằm trong số các nước ở mức cao nhất so với mặt bằng các nước khu vực Châu Á. Biểu 2.15: Giá thuê văn phòng hạng A tại một số thành phố lớn Châu Á (Nguồn: Công ty quản lý và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis Vietnam) Có thể thấy chi phí thuê văn phòng của Hà Nội thuộc hàng cao nhất khu vực, ngang ngửa với Hôngkong - một trung tâm mua sắm sầm uất bậc nhất thế giới. Tính đến thời điểm này giá thuê văn phòng tại Hà Nội tại các khu nhà cao cấp như Pacific Place đã lên tới xấp xỉ 50$/m2/tháng. Hiện tượng đầu cơ nhà đất vẫn chưa được kiểm soát. Các nhà đầu cơ vẫn “đổ xô” vào thị trường nhà đất, vốn là thị trường có mức giá cao mà không đầu tư phát triển sản xuất. Xu hướng đầu cơ hiện nay là việc tranh giành đăng ký mua căn hộ rồi bán lại cho người dân, những người thực sự có nhu cầu. Điều này làm cho giá đất, giá nhà tăng một cách kỷ lục. Hơn nữa, tính đến nay, vẫn có hơn 70% các giao dịch BĐS là không có sự quản lý của 79 nhà nước. Giá cả không ổn định, thị trường thiếu minh bạch, giảm lợi nhuận đã gây không it trở ngại trong tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài. Đặc biệt trong thời gian gần đây Hà Nội còn gặp phải sự cạnh tranh gay gắt từ các địa phương trong nước (chủ yếu là do tình trạng khan hiếm đất đai, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng cao, chính sách thuế, giá lao động, thủ tục cấp phép…), thậm chí một số địa phương còn giảm giá cho thuê đất để thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Đây là yếu tố gây bất lợi cho Hà Nội trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài khiến cho có những dự án sau khi nhà đầu tư khảo sát tại Hà Nội đã rút vốn không đầu tư nữa hoặc chuyển sang đầu tư ở địa phương khác. Hà Nội cần phải phấn đấu nhiều hơn nữa để nâng cao năng lực cạnh tranh khi chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh về môi trường kinh doanh (PCI) do Phòng thương mại và Công nghiệp Việt Nam xếp hạng năm 2006 của Hà Nội đứng thứ 40 (tụt 26 bậc so với xếp hạng năm trước). Lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS không ổn định: Do số lượng vốn để kinh doanh BĐS rất lớn, tính “lỏng” của BĐS lại rất kém, thị trường BĐS có xu hướng giảm nhiệt nhanh chóng, trong khi các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, trái phiếu lại có mức lợi tức rất cao... Hơn nữa, đối với lĩnh vực BĐS, tỷ lệ các dự án đổ bể và gặp khó khăn trong triển khai còn lớn, trong đó một số dự án gặp vướng mắc kéo dài. Trong các dự án kinh doanh BĐS hiện nay chỉ khoảng hơn một nửa có lãi, còn lại là đang hoạt động bình thường hoặc còn khó khăn về tài chính, phải xin giãn nợ, chưa triển khai hoạt động hoặc giãn tiến độ thực hiện. Vì vậy các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có những lựa chọn mới như hướng nguồn vốn của mình vào các khu vực kinh tế khác trong nước, các kênh đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán hoặc đầu tư vào thị trường vàng, ngoại tệ…hoặc tham gia đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác phù hợp hơn. 80 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT FDI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI 3.1 Bài học kinh nghiệm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của một số nước trên thế giới. 3.1.1. Kinh nghiệm quản lý thị trường nhà ở tại Singapore thông qua Uỷ ban phát triển nhà. Mặc dù là một quốc gia phát triển với GDP bình quân đầu người thuộc hàng cao nhất trên thế giới, vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở nước này cũng không đơn giản, đặc biệt, Singapore lại có diện tích nhỏ (nghĩa là quỹ đất vô cùng hạn chế) trong khi lại thu hút nhiều người nhập cư. Nguồn vốn FDI đổ vào lĩnh vực BĐS khá lớn nên việc quản lý và phát triển một cách hiệu quả lĩnh vực BĐS có vốn đầu tư nước ngoài cân bằng với vấn đề nhà ở cho nhân dân, đặc biệt là đối tượng người dân có thu nhập thấp là mối quan tâm hàng đầu của Chính phủ Singapore. Chính phủ nước này có những biện pháp quản lý thị trường nhà ở rất hiệu quả để hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người có thu nhập không cao mà điển hình là việc thành lập Uỷ ban phát triển nhà ở Singapore đầu tư vào các căn hộ cho nhân dân. Uỷ ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 1980 với dự định chỉ xây nhà cho thuê nhưng sau 4 năm, chính phủ quyết định phải bán những căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân có sở hữu một tài sản nào đó để họ gắn bó, chăm lo cho nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể mua nhà chính phủ cung cấp các khoản vay để sao cho mỗi tháng họ có thể trích 20% thu nhập trả tiền mua nhà. Đồng thời, thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (là một dạng quỹ bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá trên thị trường. Tác 81 động của việc áp dụng chính sách quỹ nhà ở Trung ương và Uỷ ban phát triển nhà tạo nên sự cân bằng, bình ổn giá trên thị trường BĐS và làm cho giá BĐS phù hợp hơn với thu nhập của đại bộ phận dân chúng Singapore. Một thị trường BĐS phát triển ổn định không chứa đựng quá nhiều rủi ro là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài. Chính phủ có nhiều biện pháp nhằm tránh việc xây dựng bừa bãi, hao phí quỹ đất, tránh sự chia nhỏ manh mún các lô đất, giải quyết vấn đề thiếu hụt các không gian mở công cộng (public open space) để phục vụ nhu cầu giải trí và các tiện ích công cộng cho người dân và giải quyết vấn đề bảo trì duy tu các công trình công cộng và tiện ích cộng đồng. Từ đó, họ đặt ra mục tiêu quy hoạch như sau: 1. Khuyến khích sử dụng tiết kiệm quỹ đất. 2. Bảo vệ và phát triển những không gian xanh và không gian trống cho họat động giải trí, đặc biệt nằm trong các khu ở. 3. Bảo đảm việc duy trì phù hợp những công trình và tiện ích công cộng tại các khu nhà ở, khu chung cư và công trình cao tầng. (Nguồn : “Singapore Duxton Plain Public Housing”, URA, 2002) Đối mặt với nhiệm vụ cấp thiết và to lớn nêu trên, ưu tiên hàng đầu của Singapore là xây dựng được một định hướng và nguyên tắc quy hoạch hợp lí: - Nhằm hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng đô thị bừa bãi, và nhằm khuyến khích nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất, nguyên tắc đầu tiên cho thấy có thể tăng mật độ cư trú lên đến tối đa gấp đôi so với mật độ tối đa trong bản Quy hoạch tổng thể là 741 người/ha. Loại hình nhà ở chủ yếu phải là căn hộ chung cư (cao và thấp tầng). Đây là nguyên tắc chủ đạo ảnh hưởng tới định hướng phát triển nhà ở tại Singapore. - Để đạt được mục tiêu thứ hai là phát triển không gian xanh, nguyên tắc thứ hai giới hạn mật độ xây dựng nhằm cho phép tạo không gian trống và thiết kế đô thị. 82 - Mục tiêu thứ ba đạt được bằng những quy định để sự phát triển phải phù hợp và thích ứng với các giai tầng cư dân sinh sống trong khu ở, sao cho mỗi đơn vị ở đều có diện tích không gian trống và các công trình tiện ích công cộng thiết yếu. Chính phủ Singapore đã chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản: quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Một số khu vực chưa có quy hoạch, còn để trống thì ghi rõ “khu vực đang nghiên cứu”. Việc quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng. Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất; Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất đã được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Các kiến trúc xây dựng cũng rất quan tâm đến tính cộng đồng vì Singapore là quốc gia đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng 83 thời mỗi khu đô thị mang một bản sắc riêng. Đặc biệt, ai mua căn hộ ở gần bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn. Bộ Thương mại và đầu tư đã thành lập Uỷ Ban Phát Triển Kinh Tế (EDB) năm 1961 hoạt động theo cơ chế một cửa cho các nhà đầu tư nước ngoài. Kết nối trực tiếp với những khách hàng tiềm năng ở chính quốc gia của các nhà đầu tư, các nhân viên của EDB cố gắng thu hút các nhà đầu tư và định hướng đầu tư. Từ thực tiễn của Singapore, chúng ta có thể rút ra những bài học về cơ chế tổ chức quản lý, các biện pháp thực hiện, chiến lược mục tiêu nhà ở và hệ thống quản lý bất động sản nhà ở của Việt Nam: - Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư mà HDB thực hiện là tiến hành điều tra cẩn thận về hộ gia đình trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong gia đình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp, nơi làm việc, tình trạng pháp lý của bất động sản...Các đơn vị tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp - thương mại...Việc điều tra tỷ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác, công bằng. - Điều kiện để thực hiện tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp. Cơ quan quản lý đất Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu các hộ thuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi về thủ tục mua hoặc thuê, miễn thế chấp…Chính sách cung cấp nhà ở công của HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu không sử dụng nhà ở do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng 1.200 đôla Singapore). - Cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân: HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các toà nhà cao tầng. 84 Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định khi mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ khi bán căn thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB. Chính phủ Singapore đã nỗ lực duy trong việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả đồng thời thu hút vốn đầu tư từ bên ngoài vào các chương trình xây dựng nhà, thiết kế, mở rộng các dự án có liên quan và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn. 3.1.2. Kinh ngiệm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS tại Trung Quốc Cũng giống như Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Quyết định của chính phủ từng bước xoá bỏ việc sở hữu nhà nước trong lĩnh vực nhà cửa vào đầu những năm 1990 đã mở đường cho sự phát triển của thị trường nhà ở Trung Quốc. Việc thiết lập thị trường nhà thứ cấp năm 1999 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh BĐS cùng với việc cho phép các ngân hàng thương mại được thực hiện dịch vụ thế chấp làm tăng khả năng mua nhà của nhân dân, cả hai biện pháp này đã kích thích cầu về BĐS. Chính phủ nhờ thu thêm được lợi ích từ các loại thuế BĐS và doanh thu bán đất đã có những khuyến khích về tài chính để kích thích việc phát triển của lĩnh vực BĐS, đi kèm đó là những biện pháp khuyến khích đầu tư được sử dụng mạnh mẽ như: giảm thuế thu nhập cho các doanh nghiệp FDI từ 33% xuống còn 15% hay cho phép các dự án dưới 30 triệu USD chỉ cần phê chuẩn của tỉnh và thành phố góp phần tích cực trong việc thu hút FDI vaò lĩnh vực BĐS [25]. Trong hơn 20 năm qua, Trung Quốc đã tuần tự hình thành cục diện mở cửa là thiết lập khu vực ưu đãi thuế quan, sau đó từng bước hình thành các đặc khu kinh tế, rồi từ đó phát triển các thành phố mở cửa ven biển, ven sông, nội địa và biên giới. Đây là một chính sách hợp lý và vững chắc. Sự phát triển của các đặc khu kinh tế là một điều kiện thuận lợi trong việc thu hút FDI vào 85 lĩnh vực BĐS khu vực này. Việt Nam cũng cần xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế như vậy để thu hút vốn vào cơ sở hạ tầng, nhà xuởng phục vụ cho sản xuất kinh doanh tại đây. Những khu công nghiệp, khu kinh tế đó sẽ trở thành những thỏi nam châm hút vốn từ bên ngoài đặc biệt là vào lĩnh vực BĐS với một triển vọng lớn kéo theo đó sẽ là sự cải thiện cơ sở hạ tầng các khu vực này. Xây dựng cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS do các yêu cầu về giao thông đi lại, đường xá, hệ thống điện nước, mạng internet…cần thiết cho việc xây dựng các khu chung cư, các khu công nghiệp…đây là điều kiện rất quan trọng để các nhà đầu tư nước ngoài xem xét đánh giá khi rót vốn vào lĩnh vực BĐS. Tuy vậy sự phát triển quá “nóng” của nền kinh tế Trung Quốc đã làm tăng hiện tượng “bong bong” trên thị trường nhà đất. Tại hầu hết các thành phố lớn Trung Quốc, sau quyết định của chính phủ vào năm 1998 xóa bỏ việc cấp nhà miễn phí và trợ cấp, các hộ dân buộc phải dùng tiền tiết kiệm mua hoặc thuê nhà. Hệ quả là đầu tư vào nhà đất bùng nổ. Tuy nhiên, giá nhà ở quá cao so với mức người tiêu dùng Trung Quốc có thể chi trả: gấp 3-6 lần so với mức thu nhập mỗi năm của một hộ gia đình trung bình. Còn ở những thành phố lớn, tỷ lệ đó là 10 lần. Theo Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, chỉ tính riêng năm 2003, 95 tỷ USD đã chạy vào lĩnh vực BĐS, tăng 30% so với năm 2001. Từ năm 2001 đến năm 2003, ước tính thu được 910 tỷ NDT chỉ từ việc bán đất so với 6,7 tỷ NDT năm 1998 [26]. Theo báo cáo của Uỷ ban cải cách và phát triển nhà nước Trung Quốc, sự bùng phát thị trường nhà đất ở nước này trong 3 năm từ 2003 đến 2006 đang có nguy cơ sụp đổ do việc có đến 61% vốn đầu tư vào địa ốc là vốn vay ngân hàng và khoảng 120 triệu m2 nhà ở không bán được. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở bình quân ở Trung Quốc trong 3 năm là 30%/năm và trong 2 tháng đầu năm 2003 là 37%. Tháng 8/2005, giá nhà đất ở 70 thành phố lớn của Trung Quốc tăng bình quân 8,2% so với cùng kỳ, tỷ lệ này ở Bắc Kinh là 12,1% và cao nhất là ở Thẩm Quyến, 20,8% [25]. 86 Bộ Đất đai và Tài nguyên Trung Quốc đã kêu gọi chính quyền tất cả các thành phố và tỉnh theo dõi chặt chẽ việc phát triển nhà cửa, văn phòng và khu công nghệ cao, phòng trường hợp xây dựng quá nhiều. Thủ tướng Chu Dung Cơ cũng tuyên bố: "Chính phủ phải cực kỳ cẩn trọng với tình hình đầu tư vào BĐS gia tăng". Để hạ nhiệt thị trường BĐS, Chính phủ Trung Quốc đã yêu cầu các cơ quan chức năng trong thời gian tới phải thực hiện tốt 8 chính sách vĩ mô để ổn định và phát triển kinh tế, trong đó có 2 chính sách quan trọng là: i) Tăng cường kiểm soát hoạt động đầu tư vào tài sản cố định, quản lý chặt hoạt động kinh doanh đất đai và vay vốn, đồng thời ngăn chặn việc đầu tư trở lại vào lĩnh vực này. Đồng thời áp dụng một số quy định mới thắt chặt hoạt động đầu tư vào bất động sản, theo đó chủ đầu tư kinh doanh bất động sản sẽ phải cầm cố 35% tổng giá trị dự án bất động sản (trước đây quy định là 30%), mục tiêu là cố gắng để đảm bảo giá bất động sản không tăng nhanh hơn tỷ lệ lãi suất ngân hàng; ii) nhanh chóng hoàn thiện chế độ quản lý đất đai song song với cải cách cơ chế này, qua đó xác lập chế độ trách nhiệm cụ thể hơn đối với các cá nhân và cơ quan quản lý kinh tế. Song song với việc hãm phanh thị trường nhà đất là việc thanh lý các dự án đầu tư vào khu vực BĐS, tập trung xử lý hàng loạt các dự án, cơ sở sắt thép, xi măng, các trung tâm mua bán lớn của cả nước, các dự án xây dựng đường cao tốc và những dự án mới khởi công năm 2004 (Ví dụ: Huỷ bỏ phương án xây dựng đường cao tốc Bắc Kinh - Thượng Hải). Trung Quốc cũng đã đưa ra nhiều biện pháp để ngăn chặn sự tăng giá nhà đất do e ngại vỡ bong bóng địa ốc. Những biện pháp này bao gồm tăng lãi suất cho vay thế chấp lên 20 điểm, đánh thuế nhận vốn bằng 10% đối với các căn hộ không có người ở trong vòng hai năm kể từ khi mua nhà, nâng số tiền yêu cầu thanh toán ban đầu của các khoản vay thế chấp từ 30% lên 40% giá trị căn hộ, cấm đi vay thế chấp 2 lần, đánh thuế gấp đôi đối với những căn hộ 87 cao cấp tại Thượng Hải, công bố rộng rãi các kế hoạch cung cấp đất cho các dự án xây nhà ở. Theo nhật báo Bưu điện Nam Hoa Buổi Sáng (South China Morning Post) ngày 23/2/2004, Chính phủ Trung Quốc đã dừng cấp phép cho việc xây dựng các trung tâm buôn bán có quy mô lớn. Theo đó chính quyền các thành phố tạm thời không phê chuẩn xây dựng các dự án lớn từ 2 ha trở lên. Với những dự án đã được phê duyệt nhưng chưa tiến hành thì phải tạm hoãn để cơ quan chức năng xem xét lại. Biện pháp này nhằm ngăn ngừa tình trạng "bong bóng bất động sản" có thể xảy ra trong tương lai. Ngày 11-7/2006, các ban ngành Xây dựng, Công nghiệp và Thương mại Trung Quốc đã công bố các biện pháp nghiêm khắc nhằm chống lại những hoạt động bất thường trong lĩnh vực mua bán BĐS. Theo thông tri này, toàn bộ những nhà kinh doanh BĐS vi phạm các qui tắc nhà nước ban hành sẽ bị rút giấy phép hoạt động. Các chính quyền địa phương được lệnh tăng cường giám sát thị trường BĐS và công bố lên mạng ngay tức khắc những thông tin liên quan đến các vụ chuyển nhượng BĐS. Việc kiểm soát cũng được đẩy mạnh trong lĩnh vực quảng cáo và triển lãm địa ốc. Ngoài ra, các nhà kinh doanh, môi giới BĐS từng có tì vết sẽ không có quyền tham gia loại hình hoạt động này. Bên cạnh đó, các cơ quan địa ốc vi phạm luật như rao bán một căn hộ chưa hoàn chỉnh cũng sẽ bị trừng phạt. Như vậy, bài học về quản lý thị trường nhà đất ở Trung Quốc là tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước bằng pháp luật, chính sách tài chính, quy hoạch, điều tiết giám sát, nhằm quản lý thống nhất hoạt động đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản trong cả nước, bồi dưỡng và phát triển thị trường địa ốc ở mỗi địa phương, góp phần nâng cao hiệu quả tổng hợp của toàn xã hội. 88 3.2 Giải pháp cụ thể nhằm tăng cường thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội 3.2.1 Hoàn chỉnh hệ thống chính sách pháp luật có liên quan Trong thời gian qua Việt Nam đã có những cải cách vượt bậc trong việc xây dựng hệ thống, chính sách pháp luật liên quan tới hoạt động FDI nói chung và FDI vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Điển hình là hàng loạt các bộ luật mới đã ra đời như: Luật Đất đai 2003, Luật đầu tư 2005, Luật kinh doanh BĐS…với mục đích là tạo dựng một khung pháp lý phù hợp với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay. Điều quan trọng là các luật này phải đảm bảo được tính minh bạch về thông tin, thu hút được những dự án phát triển BĐS có quy mô lớn, từ đó phát triển thị trường BĐS hoạt động lành mạnh và hiệu quả. Bên cạnh đó, nhà nước và chính phủ cần phải lên kế hoạch rà soát lại tất cả các văn bản quy định, các chính sách có liên quan để kịp thời điều chỉnh, hoàn chỉnh, đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật. Đồng thời cũng cần xem xét lại các cam kết quốc tế về mở cửa thị trường, minh bạch hoá các vấn đề để tiến hành thực hiện theo đúng lịch trình. Trong Luật đầu tư 2005 đã quy định việc phân cấp quản lý đầu tư làm rõ hơn vai trò của Nhà nước và các cấp chính quyền từ TW đến địa phương. Tuy nhiên, để tăng cường hiệu quả hơn nữa, cần phải có sự giám sát, quản lý thống nhất, phối hợp chặt chẽ giữa nhà nước, các cơ quan bộ ngành và chính quyền địa phương nhằm đảm bảo sự nhất quán, không chồng chéo, không vượt quá khuôn khổ quy định của pháp luật hiện hành. Phải phân định rõ quyền hạn và trách nhiệm của từng cơ quan trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh. Các dự án BĐS là những dự án có vốn đầu tư lớn, quy trình thủ tục tiến hành nhiều khâu nhiều bước, do vậy cơ quan cấp giấy phép đầu tưu phải thường xuyên rà soát, phân loại các dự án nhằm kịp thời giúp đỡ giảm thiểu 89 thời gian xét duyệt các dự án, hỗ trợ tháo dỡ khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, trong quá trình hoạt động, hay các thủ tục cần thiết nhằm rút ngắn thời gian xây dựng, đưa dự án vào hoạt động một cách nhanh chóng nhất. Nếu kéo dài thời gian chờ thực hiện dự án nhất là trong bối cảnh lạm phát, trượt giá thì không nhà đầu tư nào có đủ sức gánh lãi vay ngân hàng chưa nói đến triển khai nhanh các dự án BĐS. Đối với các dự án chưa triển khai nhưng khả năng thực hiện là rất khả quan, cần nhanh chóng thúc đẩy việc triển khai để tiến hành một cách thuận lợi và nhanh nhất. Đặc biệt, tình trạng sách nhiễu, tiêu cực trong lĩnh vực đầu tư BĐS còn là một vấn đề nhức nhối trong môi trường đầu tư của ta. Do vậy yêu cầu các ngành, địa phương phải quy định rõ ràng, công khai các thủ tục hành chính, đơn giản hoá và giản hoá và giảm bớt các thủ tục không cần thiết, đồng thời xử lý nghiêm khắc các trường hợp tiêu cực, cửa quyền, vô trách nhiệm của các cán bộ nhà nước. Hệ thống chính sách minh bạch, đơn giản là một trong những yếu tố quan trọng góp phần nâng cao sức thu hút đầu tư nước ngoài của bất kì quốc gia nào. Hiện nay, thủ tục cấp phép sử dụng đất, quy hoạch đất, giải phóng mặt bằng của chúng ta vẫn còn kém, do vậy cần phải có sự kết hợp của tất cả các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương trong việc đưa ra một lịch trình quy định thống nhất, gọn nhẹ và phân định rõ ràng quyền hạn, trách nhiệm của các cấp liên quan. Việc hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý là vấn đề chính phủ ta cần chú trọng hàng đầu trong thời điểm hiện nay. 3.2.2. Nâng cao chất lượng quy hoạch thủ đô Các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố đặc biệt là Sở Kế hoạch và đầu tư cần đầy nhanh tiến độ xây dựng và phê duyệt các quy hoạch còn thiếu, rà 90 soát để định kỳ bổ sung, điều chỉnh các quy hoạch đã lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài trong việc xây dựng dự án. Nhằm hạn chế việc chia nhỏ các lô đất, xây dựng đô thị bừa bãi, và nhằm khuyến khích nâng cao hiệu quả khai thác sử dụng đất, nguyên tắc đầu tiên cho thấy có thể tăng mật độ cư trú lên đến tối đa. Loại hình nhà ở chủ yếu phải là căn hộ chung cư (cao và thấp tầng) đây là nguyên tắc chủ đạo phù hợp với định hướng phát triển nhà ở tại Hà Nội. Để đạt được mục tiêu thứ hai là phát triển không gian xanh, nguyên tắc thứ hai giới hạn mật độ xây dựng nhằm cho phép tạo không gian trống và thiết kế đô thị, tạo diện tích không gian trống và các công trình tiện ích công cộng thiết yếu. Chính phủ cần chú trọng xây dựng chiến lược quản lý phát triển đất đai, lập quy hoạch sử dụng nhà đất dài hạn. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết; quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn tiếp theo. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà phân theo các phân khu chức năng. Do đó, việc quy hoạch và triển khai thống nhất; Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch nên được công bố trước khi thu hồi đất 2 -3 năm. Trên số báo 57 và 58 (ngày 12/5 và 14/5/2008), báo đầu tư đã đăng hàng loạt bài “Những khu đô thị vắng người” phản ánh tình trạng hàng loạt khu đô thị xây xong, nhưng không có người ở, hạ tầng xuống cấp nghiêm trọng. Trên địa bàn Hà Nội như tại Xuân Đỉnh, Mỹ Đình, Cầu Giấy…hàng loạt biệt thự đã xây 91 xong thô nhưng chủ nhân không tiếp tục hoàn thiện mà “găm” lại chờ giá lên, những ngôi biệt thự bỏ hoang đó tạo nên khung cảnh nhếch nhác, làm tổn hại đến cảnh quan đô thị. Với những trường hợp như vậy chính quyền cần có chế tài xử phạt. Trong trường hợp chủ nhân viện lý do không có tiền đầu tư hoàn thiện, thì chính quyền thành phố nên mua lại, tiếp tục hoàn thiện và bán đấu giá cho đối tượng có nhu cầu ở khác. Chính quyền cũng có thể đánh thuế các căn hộ sau khi xây xong mà không đưa vào sử dụng…và quy định sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong một khoảng thời gian cụ thể. Đối với những thông tin về chính sách, quy hoạch không thiếu nhưng lại thiếu tính thống nhất mà tồn tại một cách manh mún theo nhiều hình thức khác nhau tại các cơ quan khác nhau như Tổng cục thống kê, sở kế hoạch và đầu tư, Trung tâm thông tin và dự báo kinh tế xã hội quốc gia, Viện nghiên cứu kinh tế…gây khó khăn cho các nhà đầu tư khi tiếp cận thông tin. Nên chăng có một cơ quan cung cấp thông tin chuyên nghiệp để các nhà đầu tư tiếp cận dễ dàng hơn. Làm như vậy sẽ tránh được lãng phí, tận dụng được tôi đa nguồn lợi thông tin mang lại, phục vụ lợi ích của cả cơ quan quản lý lẫn các chủ đầu tư. 3.2.3. Cải thiện cơ sở hạ tầng Các tổ chức, doanh nghiệp quốc tế cho rằng, tăng trưởng khá mạnh mẽ và liên tục của VN đang khiến cơ sở hạ tầng bị quá tải. Trong khi đó, sự tham gia của tư nhân trong cũng như ngoài nước vào lĩnh vực này còn bị hạn chế. Biện pháp thu hút đầu tư trong nước và quốc tế nhằm cải tạo cơ sở hạ tầng là một giải pháp nhất thiết phải thực thi. Như đã phân tích, cơ sở hạ tầng yếu kém là một trong những yếu tố kìm hãm tốc độ phát triển nền kinh tế, hạn chế khả năng thu hút FDI của Việt Nam, đặc biệt là trên lĩnh vực BĐS. Cho đến thời điểm này, dù chúng ta đã đầu tư khá nhiều vào việc cải thiện cơ sở vật chất, hạ tầng nhưng tình hình nhìn chung vẫn còn yếu và chưa đồng bộ. Để triển khai Quy hoạch phát triển giao thông thành phố Hà Nội từ 92 nay đến năm 2020, theo Bộ xây dựng cần có nguồn vốn đầu tư khoảng 208.954 tỷ đồng cho toàn bộ các lĩnh vực đường bộ, đường sắt, đường thuỷ, công tác quản lý giao thông, an toàn giao thông và tăng cường thể chế chính sách [3]. Từ trước đến nay nguồn vốn dùng cho xây dựng cơ sở hạ tầng chủ yếu lấy từ ngân sách nhà nước và vốn ODA từ các tổ chức quốc tế. Khoảng 50% vốn ODA dành cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng như mạng lưới giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước...Tuy nhiên không thể trông chờ hoàn toàn vào nguồn vốn ODA trong quá trình phát triển lâu dài, lại càng không thể tự sức mình để nâng cấp hiện đại cơ sở hạ tầng của quốc gia. Cần phải tìm ra một luồng vốn mới để đầu tư cho hoạt động này, đó là nguồn vốn FDI. Thông qua các mô hình BOT-BTO-BT, nhà nước và chính phủ phải tích cực kêu gọi và thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực còn đầy tiềm năng phát triển này. Đến nay ở VN có khoảng 60 dự án BOT hoặc các dự án có hình thức tương tự đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng với tổng vốn đăng ký là 44.610 tỷ đồng, trong đó có 43 dự án xây dựng công trình giao thông [3]. Tuy nhiên, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mới có 18 dự án đầu tư vào lĩnh vực điện, nước và bưu chính viễn thông. Tuy nhiên, để hoàn thành chiến lược này chính phủ cần phải vạch ra một kế hoạch với tầm nhìn rộng, đưa ra quy hoạch một cách tổng thể và đồng bộ có trọng điểm. Đặc biệt chú trọng vào những công trình thiết yếu đối với hoạt động phát triển như viễn thông, đường cao tốc, sân bay, hoàn thiện mạng lưới điện nước...Danh mục các dự án cần sự đầu tư nước ngoài của chính phủ đưa ra cần hướng mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài sở hạ tầng.Danh mục dự án của chính phủ đã được thông báo vào đầu tháng này, bao gồm 163 dự án kêu gọi đầu tư từ nước ngoài, trong đó có 70 dự án cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, danh mục chỉ nên được xem như là một công cụ để các nhà đầu tư tham khảo chứ không phải là “một kế hoạch đã lên khuôn sẵn”. 93 Khi lập dự án thu hút vốn FDI, bộ kế hoạch và đầu tư cần chú trọng các vấn đề sau: Cần tập trung nguồn lực xây dựng các công trình thuỷ điện hiện đại với công suất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của xã hội. Chú ý áp dụng những công nghệ hiện đại trong tất cả các ngành kinh tế. Đồng thời, chú trọng đến các chính sách kinh tế hợp lý nhằm giảm chi phí và nâng cao chất lượng của mạng viễn thông, mở các cổng giao dịch điện tử băng tải rộng và dung lượng lớn. Cải tạo hệ thống giao thông đường bộ, đặc biệt chú trọng việc thu hút các nhà đầu tư vào các dự án nâng cấp, xây dựng các tuyến đường bộ quan trọng, trục chính đô thị, các đường phố chính và các nút giao thông trong thành phố cũng như các tuyến đường vành đai (đường vành đai 2 và vành đai 3), hệ thống cầu vượt, hiện đại hoá sân bay quốc tế Nội Bài, cải tạo sân bay quốc nội Gia Lâm...Chú trọng mở rộng hệ thống đường giao thông ở các cửa ngõ của thủ đô, cải tạo nâng cấp một số trục quốc lộ hướng tâm và cao tốc hướng tâm gồm Láng – Hoà Lạc, Hà Nội Thái Nguyên, Hà Nội- Lào Cai… Đảm bảo phục vụ đủ nhu cầu nước sinh hoạt cho người dân, các nhà đầu tư ở tất cả các khu vực trong thành phố. Hiện nay một trong những nỗi lo của nhưng người thuê chung cơ là nỗi lo mất nước, và các căn hộ thường xuyên chịu tình trạng thiếu nước trầm trọng. Hà Nội cần chú trọng thực hiện đồng bộ việc nâng cấp kết cấu hạ tầng đặc biệt là nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước. Xây dựng và ban hành các cơ chế khuyến khích các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước tham gia phát triển các công trình kết cấu hạ tầng bằng các chế độ ưu đãi nhất định của nhà nước, thu hút các thành phần kinh tế nhiệt tình tham gia. Đặc biệt, tỷ lệ giữa vốn nhà nước và vốn tư nhân trong các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng - loại dự án cần có sự tham gia của nhà nước cũng được coi là chìa khoá tạo nên sức hấp dẫn của các dự án này. 94 Hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển hoàn chỉnh và vững mạnh sẽ giúp Hà Nội dễ dàng thực hiện các mục tiêu kinh tế, xã hội, giữ vững tốc độ phát triển nhanh và ổn định và trung tâm giao dịch kinh tế tầm cỡ quốc tế, góp phần lớn vào việc thu hút dòng vốn FDI. 3.2.4. Đẩy mạnh công tác xúc tiến đầu tư Mục đích của công tác xúc tiến đầu tư đến các quốc gia trên thế giới là nâng cao hình ảnh của Việt Nam trong cộng đồng giới đầu tư, thông qua các công tác giới thiệu, quảng bá để các nhà đầu tư nước ngoài nhận thấy Việt Nam là một điểm đầu tư hấp dẫn và thuận lợi có khả năng phát triển mạnh trong tương lai. Hoạt động xúc tiến đầu tư như cầu nối thu hút các nhà ĐTNN đến với Việt Nam, giúp họ có cái nhìn toàn diện hơn cũng như hiểu biết hơn về môi trường đầu tư ở Việt Nam. Vì vậy để công tác xúc tiến đầu tư đạt hiệu quả cao, trước hết chúng ta cần xây dựng những chương trình xúc tiến đầu tư cụ thể, chương trình hành động một cách có trọng điểm, có hiệu quả, tập trung vào các đối tác có tiềm năng, nhất là các tập đoàn kinh tế lớn TNCs. Bên cạnh đó là việc nâng cao hơn chất lượng của các cuộc hội thảo đầu tư, để chúng thực sự trở thành điểm gặp gỡ, trao đổi thông tin, giải đáp thắc mắc, giải thích để các nhà đầu tư nước ngoài hiểu rõ hơn và thực hiện đúng theo chủ trương của nhà nước. Bên cạnh đó cần nâng cấp trang thông tin điện tử về đầu tư nước ngoài, danh bạ website của các doanh nghiệp trong nước nhà đầu tư nước ngoài có thể tìm đến để tiến hành hợp tác kinh doanh, mở ra nhiều cơ hội đầu tư cho các đối tác nước ngoài. Đồng thời chính phủ và nhà nước ta cũng cần tích cực tham gia các tổ chức quốc tế, hợp tác song phương và đa phương, trở thành một thành viên tích cực của các tổ chức ASEAN, APEC, ASEM, OECD và gần đây nhất là WTO. Trong các chuyến viếng thăm các nước bạn, các nhà lãnh đạo nhà nước cũng đồng thời đưa ra các cơ hội đầu tư hấp dẫn giới thiệu với các nhà ĐTNN. Những thái độ tích cực này sẽ là những lời chào gọi tốt nhất đối với 95 giới đầu tư nước ngoài về một đất nươc Việt Nam nhiều tiềm năng phát triển và cơ hội đầu tư lớn. Trong lĩnh vực BĐS, nhà nước các cấp quản lý từ TW đến địa phương phải tích cực giới thiệu những dự án quy hoạch gọi vốn đến các nhà đầu tư nước ngoài. Đồng thời phối hợp với các bộ ngành liên quan tổ chức các diễn đàn hợp tác đầu tư, các cuộc triển lãm đầu tư như triển lãm đầu tư trực tiếp nước ngoài (Vietnam Forinvest 2005- tại Hà Nội vào ngày 2-6/11/2005) vừa qua nhằm tạo cơ hội tốt nhất để các nhà đầu tư quốc tế tiếp cận thông tin với độ chính xác và tin cậy cao để họ có thể đưa ra quyết định chính xác. 3.2.5. Có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư bất động sản Để khuyến khích phát triển thị trường BĐS không những chỉ đòi hỏi những nỗ lực từ phía chính phủ mà cần có sự hợp tác chặt chẽ với giới đầu tư trong nước và nước ngoài trong lĩnh vực này. Việc thành lập hiệp hội các nhà đầu tư BĐS Hà Nội là một yếu tố then chốt, thắt chặt mối hợp tác giữa nhà nước Việt nam và các nhà đầu tư vì một thị trường BĐS Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và vì lợi ích của cả đôi bên. Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh đã có hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HOREA) hoạt động rất tích cực. Tại Hà Nội, lượng vốn các nhà đầu tư đổ vào thị trường BĐS ngày một lớn, số lượng các dự án cũng tăng lên. Một hiệp hội các nhà đầu tư BĐS của Hà Nội sẽ đảm nhận rất nhiều vai trò: - Thống nhất ý kiến các nhà đầu tư BĐS và đại diện cho họ đề đạt với các cơ quan có thẩm quyền những thắc mắc, nguyện vọng và đề nghị của các nhà đầu tư BĐS đối với những chính sách và quy định hiện hành. - Thu thập hệ thống các thông tin mới nhất về các văn bản, quy định của pháp luật, tình hình thị trường BĐS trong và ngoài nước cũng như các cơ hội đầu tư BĐS và cung cấp cho các nhà đầu tư. 96 - Đạt được sự cam kết về giá mua bán và cho thuê BĐS tối đa hoặc tối thiểu nhằm tránh sự phá giá hoặc nâng giá thuê đột ngột của hàng loạt các toà nhà cùng một lúc, giữ cho thị trường ổn định. - Kết hợp đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá BĐS, quản lý BĐS…cho các chủ đầu tư - Tổ chức các buổi hội thảo để các chủ đầu tư trao đổi thông tin và kinh nghiệm kinh doanh, quản lý tạo ra không khí thân mật, hợp tác giữa các nhà đầu tư với nhau và với các công ty chuyên nghiệp quản lý, kinh doanh BĐS. Hiệp hội các nhà đầu tư BĐS cũng có thể phát hành tạp chí hay tài liệu quảng cáo của riêng mình, như vậy các thành viên tham gia có thể tiết kiệm được chi phí quảng cáo. Ví dụ, có thể phát hành sách, giới thiệu về các toà nhà văn phòng, căn hộ trung tâm thương mại hay khách sạn đang hoạt động tại Hà Nội cùng các thông tin dịch vụ hoặc giá cả, tiêu chuẩn kỹ thuật và địa chỉ liên lạc của từng toà nhà. Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường BĐS Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường BĐS một cách hợp lý. Về mặt tài chính, để hỗ trợ kịp thời việc huy động vốn của các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài, Việt Nam nên cho phép phát hành chứng chỉ BĐS. Đây chính là một hình thức huy động vốn mới nhưng hiện chưa được áp dụng tại nước ta hiện nay nhằm góp phần tạo kênh khai thác nguồn vốn trong dân. Nó cũng thể hiện sự gắn kết giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn. Phát hành chứng chỉ BĐS, nhà đầu tư nước ngoài sẽ yên tâm hơn, vì đã có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án. Hình thức góp vốn bằng giá 97 trị quyền sử dụng đất cũng nên được áp dụng. Theo đó, nông dân và những cá nhân, tổ chức bị thu hồi đất trong dự án được lựa chọn đền bù bằng tiền và nhà hoặc nền nhà tái định cư hoặc góp vốn vào dự án. Tạo nên một mối liên kết giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính như vậy sẽ khiến thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS, tăng tính thu hút của BĐS Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng đối với các nhà đầu tư nước ngoài. 3.2.6. Các biện pháp thúc đẩy dự án bất động sản hoạt động hiệu quả trên thị trường Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ sẽ giúp cung cấp thông tin cho người mua và người bán. Theo Luật kinh doanh BĐS, các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS, đồng thời cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS nhưng nếu có trao đổi, mua bán cũng nên thực hiện qua sàn giao dịch. Việc hình thành và phát triển sàn giao dịch BĐS sẽ làm cho hệ thống thông tin về thị trường BĐS được minh bạch hơn. Nhà nước sẽ phát huy được vai trò của mình nhiều hơn trong việc quản lý và đưa ra các biện pháp, luật lệ phù hợp để điều tiết hoạt động của thị trường này, giảm nguy cơ về tham nhũng, hối lộ và các cơn sốt ảo về đất đai, nhà cửa do tác động của hoạt động đầu cơ trogn những năm vừa qua. Đồng thời, khi các giao dịch được thông qua sàn giao dịch BĐS, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có một cái nhìn toàn diện hơn, rõ ràng hơn về thực trạng hoạt động, cơ hội kinh doanh trên thị trường BĐS Việt Nam, từ đó thu hút thêm các luồng vốn đầu tư từ giới đầu tư trên toàn thế giới. Việc hình thành các sàn giao dịch là rất cần thiết và cần được thực thi một cách nhanh nhất. Tuy vậy sau 2 năm chính thức đi vào hoạt động, Trung tâm giao dịch BĐS Hà Nội không có bất kỳ dự án BĐS nào được rao báo tại đây một mặt vì các chủ đầu tư không niêm yết các dự án BĐS của mình trên sàn, mặt khác để có thể hình thanh một sàn giao dịch đúng nghĩa đòi hỏi phải có một cơ sở dữ liệu 98 tương đối hoàn chỉnh về các dự án BĐS. Trước mắt trung tâm cần được đầu tư về công nghệ, và cần yêu cầu dự án cần phải được niêm yết công khai từ khi bắt đầu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Sau đó tiến độ thực hiện dự án theo lộ trình được phê duyệt phải tiếp tục được công khai cho đến khi hàng hoá được niêm yết trên trung tâm giao dịch. Trước đây mô hình sàn giao dịch kiểu niêm yết được các doanh nghiệp môi giới ưa dùng, tuy nhiên đối với khách hàng là người nước ngoài và giới doanh nhân thì mô hình này mất khá nhiều thời gian, thông tin về sản phẩm còn hạn chế. Gần đây xuất hiện mô hình rao thông tin qua mạng và mô hình này ngày càng tỏ ra có ưu thế trong các giao dịch BĐS với sự xuất hiện của hàng trăm trang web khác nhau. Việc vận dụng công nghệ thông tin để truyền tải thông tin địa ốc không chỉ giúp ích nhiều cho khách hàng trong và ngoài nước mà còn giảm thiểu khá nhiều chi phí kinh doanh đối với doanh nghiệp. Đây là điểm các nhà kinh đầu tư và kinh doanh BĐS và chính quyền cần chú ý để có sự phối hợp đẩy mạnh hoạt động các dự án kinh doanh BĐS có hiệu quả hơn. Bên cạnh đó các nhà lãnh đạo Việt Nam cũng cần quan tâm đến các biện pháp vĩ mô như ổn định lãi suất, lạm phát, thúc đẩy mức tăng trưởng GDP, phát triển các thị trường tài chính khác phát triển đồng thời như thị trường chứng khoán, thị trường bảo hiểm…vì các thị trường này có tác động và liên quan trực tiếp đối với sự phát triển của lĩnh vực BĐS và đối với việc thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS. 99 KẾT LUẬN Theo giới kinh doanh BĐS nhận định, chưa bao giờ nhà đầu tư nước ngoài lại chú ý đến thị trường BĐS Việt Nam và Hà Nội nhiều như hiện nay. Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội. Do đó, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hóa và nói chung là tác động đến sự phát triển kinh tế của toàn thành phố, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân và qua đó nâng cao đời sống của nhân dân. Hoà cùng xu hướng của luồng vốn FDI vào thị trường này trên toàn thế giới, thị trường BĐS Hà Nội thực sự là điểm đến rất “nóng” trong những năm gần đây. Với việc ra nhập WTO, và triển vọng phát triển kinh tế hứa hẹn Việt Nam, đặc biệt là thủ đô Hà Nội sẽ là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài và ngày càng thu hút nhiều hơn nữa các dự án BĐS trong thời gian sắp tới. Trong luận văn này, em mong muốn đem lại một cái nhìn tổng quát về sự phát triển của lĩnh vực BĐS Hà Nội trong những năm gần đây, tổng kết một số thành công cũng như điểm hạn chế của các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài trong thời gian qua và đưa ra những nguyên nhân và một số giải pháp để tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản Hà Nội. Em xin gửi lời cám ơn chân thành nhất đến Thạc sỹ Phạm Thị Mai Khanh cùng tập thể các thày cô giáo trường ĐH Ngoại Thương, Bộ kế hoạch và đầu tư, các anh chị, bạn bè, đồng nghiệp đã giúp đỡ em hoàn thành khoá luận tốt nghiệp này. 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: 1. Bộ Kế Hoạch và đầu tư (2007), Báo cáo tình hình thực hiện đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt nam và Việt Nam ra nước ngoài giai đoạn 1988-2007, Hà Nội 2. Bộ kế hoạch và đầu tư (2007), Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2010-2020, Hà Nội 3. Bộ Kế hoạch và đầu tư (2007), Báo đầu tư, Số 7, 22, 29, 36, 65, Hà Nội. 4. TS.Nguyễn Minh Hoàng (2006), Nguyên lí chung Định giá tài sản và giá trị doanh ngiệp, NXB Thống kê- trang 64, Hà Nội. 5. Luật đất đai số 13/2003/QH11, chương 1, điều 4, khoản 20 6. Luật đất đai số 13/2003/QH11, chương 1, điều 4, khoản 23 7. Luật đất đai số 13/2003/QH11, chương 1, điều 4, khoản 24 8. Luật đất đai số 13/2003/QH11, chương 1, điều 9 9. Luật đầu tư số 59/2005/QH11, chương 4, điều 36 10. Luật đầu tư số 59/2005/QH11, chương 4, mục 1, điều 52 11. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chương 1, điều 4, khoản 1. 12. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chương 1, điều 4, khoản 2 13. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chương 1, điều 4, khoản 3 14. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chương 1, điều 4, khoản 4 101 15. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chương 1, điều 4, khoản 5 16. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chương 1, điều 10 17. Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11, chương 1, điều 16 18. Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam, Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh Việt Nam năm 2006, Hà Nội, 1/6/2006. 19. Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự, số 33/2005/QH11, Điều 174 20. Sở kế hoạch và đầu tư, Báo cáo tóm tắt kết quả đầu tư nước ngoài năm 2007 và định hướng kế hoạch 2008, (2007), Hà Nội 21. Đoàn Văn Trường (2007), Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản- Các tiêu chuẩn của Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) năm 2000, NXB Khoa học và kĩ thuật- trang 372. 22. Ủy ban thành phố Hà Nội (2006), Quyết định 153/2006/QĐ- UBND ngày 31/8/2006, Quy định tạm thời về quản lý, đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án đô thị mới, khu nhà ở. 23. www.dddn.com.vn/PortletBlank.aspx/48AA7423480F4D5B913 ED24FFF1D617D/View/XayDung-BatDongSan/ Gia_van_phong_cho_thue_se_giam_manh/?print=677769888 Tiếng Anh: 24. www.joneslanglasalle.nl/NR/rdonlyres/45FCB9F9-D01A-4FA3- A0C2-1FA1B282F5CA/18477/Transparencyreport2006.pdf 25. www.atimes.com/atimes/China/GH17Ad02.html 26. www.atimes.com/atimes/China/GH17Ad02.html Stock or Real Estate for China’s Middle Class 27. en. wikipedia/wiki/business/ 28. WB và IMF, Báo cáo môi trường kinh doanh 2007, xếp hạng môi trường kinh doanh, Việt Nam và các nước trong khu vực