Đề tài Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội

háp lý: chưa xây xong phần móng, việc chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư cấp 1 sang cấp 2 chưa hoàn thành nhưng chủ đầu tư cấp 2 đã bán hàng. Sai phạm cụ thể nhất phải kể đến vụ lừa bán dự án nhà “ảo”, chiếm đoạt 254 tỷ đồng của Công ty cổ phần SGD BĐS Việt Nam tại số 7, ngõ 110 Trần Duy Hưng, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội vào tháng 04/2009 . Mặc dù chưa được các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, giao đất hoặc cho thuê đất, chưa phê duyệt về quy hoạch kiến trúc, thẩm định thiết kế kỹ thuật, cấp phép xây dựng và chưa cấp giấy chứng nhận đầu tư, nhưng Lê Hồng Bàng - Tổng Giám đốc Công ty CP sàn BĐS Việt Nam đã câu kết với Hoàng Văn Cường - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng thương mại Cường Thịnh và Hà Tuấn Linh - Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và thương mại Hoàng Hà tạo dựng 8 dự án xây dựng nhà ở để thu hàng trăm tỷ đồng của khách hàng. Tám dự án nhà ở này gồm: Dự án khu nhà ở Bảo Nam, phường Vĩnh Tuy, quận Hoàng Mai với quy mô 16,4ha; dự án khu nhà ở thấp tầng, cao tầng tại xã Đại Áng, huyện Thanh Trì, quy mô 197.000m2 cùng 6 dự án tại huyện Từ Liêm gồm dự án khu đô thị 683 tại xã Minh Khai (quy mô 40ha); dự án khu nhà ở Lộc Hòa thuộc xứ Đồng, đội 10 xã Minh Khai (4ha); dự án khu nhà ở thấp tầng Cửu Long tại thôn Phúc Lý, xã Minh Khai (25.000m2); dự án khu nhà ở Phương Đông tại thôn Phúc Lý, Minh Khai (4ha); dự án khu đô thị Cát Lãm tại đường Lê Văn Lương, xã Đại Mỗ và dự án khu nhà ở và văn phòng tại đất xen kẹt xã Mỹ Đình (quy mô từ 2.000 đến 3.000m2). Sau khi tạo dựng ra 8 dự án nêu trên, lợi dụng chủ trương cải cách hành chính, các doanh nghiệp đã làm văn bản gửi UBND thành phố xin chủ trương. Khi có văn bản trả lời của UBND TP và các ngành chức năng, các doanh nghiệp đã sử dụng văn bản đó để quảng bá, coi như dự án đã được phê duyệt, sau đó lập các bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng, không gian kiến trúc cảnh quan; quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị, khu nhà ở với tỷ lệ 1/500; mô phỏng thiết kế các biệt thự, nhà liền kề và khu chung cư; phối cảnh tổng thể không gian kiến trúc và cảnh quan; lập bảng thống kê sử dụng đất và bảng thống kê một số chỉ tiêu của dự án, từ đó quảng cáo trên mạng và huy động vốn với giá rẻ so với thị trường khiến nhiều người lầm tưởng đây là những dự án đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt nên đã nộp tiền đầu tư. Đây được coi là vi phạm điển hình trong việc tạo lập nguồn hàng hóa BĐS không đảm bảo trước khi giao dịch qua sàn. Việc SGD BĐS thực hiện chuyển đổi từ hợp đồng huy động vốn sang hợp đồng mua bán nhà, đáp ứng chưa đầy đủ quy trình giao dịch qua sàn khi mua bán chuyển nhượng BĐS. Sàn giao dịch khi thực hiện các giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giữa khách hàng và công ty kinh doanh BĐS đầu tư vốn vào dự án nhà ở, nhưng các công ty này chưa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chưa có quyền sở hữu nhà ở. Có thể thấy không phải loại BĐS nào giao dịch trên thị trường cũng có đầy đủ giấy tờ chủ quyền nhà đất, trong khi quy định tài sản BĐS qua sàn phải có đầy đủ cơ sở pháp lý khiến nhiều người “bỏ qua” giao dịch trên sàn. Mặc dù đã có quy định nhưng thực tế thì tình trạng giao dịch “trao tay”, mua đi bán lại nhà đất vẫn diễn ra phổ biến. Nhiều doanh nghiệp vẫn dùng phương thức đăng bán sản phẩm trên báo chí hoặc bán qua đơn vị trung gian, còn người mua thì “ngại” đến sàn. Hiện nay, quy định pháp luật đã đồng bộ và đủ cơ sở để thúc đẩy giao dịch BĐS minh bạch. Nhưng vấn đề là ý thức của người dân đối với hoạt động này chưa cao và chính quyền địa phương cần vào cuộc tích cực hơn nữa. Khi thị trường BĐS phát triển, đồng hành cùng sự phát triển của các sàn giao dịch BĐS thì người dân sẽ tự nguyện tham gia vào quá trình minh bạch hóa các vụ mua – bán. Thứ hai: Về thủ tục giao dịch qua Sàn Để một giao dịch BĐS được qua sàn thì yếu tố đầu tiên cần được đảm bảo chính là tiêu chuẩn của BĐS đó, tiếp đến là việc tiến hành các thủ tục thực hiện việc giao dịch qua sàn. Tuy nhiên, hiện nay việc tiến hành giao dịch qua sàn vẫn chưa đảm bảo tốt về thủ tục theo quy định, như: Thủ tục đăng tin trên báo chí, truyền hình: Chủ đầu tư và sàn giao dịch thực hiện chưa nghiêm túc và chưa hợp lý quy định đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng trước khi bán hàng như: không đăng tin trên báo, truyền hình; đăng tin không đủ 3 số báo hoặc không liên tục trên một tờ báo; có thực hiện quảng cáo thương mại, nhưng không đăng tin theo luật định trước khi bán hàng qua sàn. Bên cạnh đó, đối với thủ tục niêm yết thông tin, các SGD BĐS hiện nay chưa thực hiện niêm yết đúng danh mục thông tin theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS và Thông tư số 13/2008/TT-BXD. Thủ tục giao dịch qua Sàn: SGD BĐS không thực hiện minh bạch việc cho khách hàng đăng ký nhu cầu mua BĐS. Vì vậy, nhiều tình huống chủ đầu tư và sàn chỉ thực hiện việc công bố thông tin, mà không thực hiện được việc bốc thăm hay đấu giá để mua BĐS vì không tổ chức việc đăng ký nhu cầu mua BĐS công khai minh bạch. Nhiều sàn giao dịch được chính các công ty kinh doanh BĐS thành lập. Khi bán sản phẩm của mình, các công ty đã ra giá cho khách hàng trước rồi mới thuê hoặc lập sàn bán lại cho chính khách hàng đó. Đến nay, trên địa bàn Hà Nội đã có hàng trăm SGD BĐS được thành lập, tuy nhiên, số lượng giao dịch thực hiện qua sàn còn rất hạn chế. Việc trông chờ sự minh bạch cho thị trường BĐS khi giao dịch qua sàn vì thế còn gặp nhiều khó khăn. Thực tế cho thấy tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường BĐS tại Hà Nội nói riêng từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán còn yếu, nhà đầu tư khó khăn trong việc tìm và triển khai dự án đầu tư, người dân khó tiếp cận trực tiếp sản phẩm. Do đó, người dân và nhà đầu tư kỳ vọng, việc quy định giao dịch BĐS phải qua sàn sẽ góp phần thúc đẩy thị trường này phát triển lành mạnh và minh bạch hơn. Đến nay, hầu hết doanh nghiệp BĐS lớn đều lập SGD BĐS để chủ động bán các sản phẩm của mình và cũng không ít cơ sở môi giới lập sàn để hợp thức hoá hoạt động môi giới. Do đó, SGD BĐS thi nhau thực hiện theo kiểu “mạnh ai nấy làm”. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện Hà Nội có 305 SGD BĐS đi vào hoạt động, 20078 cá nhân đã được cấp chứng chỉ môi giới và chứng chỉ định giá BĐS. Tuy nhiên, lượng giao dịch qua sàn chưa nhiều. Nhiều người cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do qua sàn mất nhiều thời gian hơn qua “cò”, hơn nữa lại bị mất phí khoảng 1-2% giá trị BĐS giao dịch mà hiệu quả chưa chắc đã cao hơn. Cũng chính vì thế, số lượng BĐS qua sàn đã không nhiều lại ngày càng giảm sút. Nhiều chủ đầu tư BĐS chưa muốn giao dịch qua sàn. Đó là tâm lý chung và cũng là tình hình thực tế đang diễn ra trên các SGD BĐS tại Hà Nội; nhất là khi đa phần các SGD BĐS do chính chủ các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thành lập với mục đích phân phối sản phẩm của đơn vị mình. Nhiều chủ đầu tư đã tìm cách huy động vốn sớm cho dự án BĐS trước khi sản phẩm này đủ điều kiện giao dịch mua bán qua sàn. Thậm chí, có chủ đầu tư còn mang tâm lý chờ đợi, nghe ngóng việc thực thi pháp luật của các cơ quan quản lý Nhà nước. Mặc dù Nhà nước đã ban hành đủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài ở mức cao song các quy định này thực sự chưa được triển khai. Các cơ quan quản lý nhà nước các cấp cũng chưa tổ chức tốt, chưa thường xuyên thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý, chấn chỉnh sai phạm của chủ đầu tư cũng như sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, các giao dịch của người dân vẫn đang diễn ra theo thói quen là tự thực hiện dịch vụ, ít khi sử dụng các dịch vụ hỗ trợ. Để thị trường BĐS thực sự phát triển ổn định và bền vững, yếu tố quan trọng nhất là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch để chủ thể tham gia có đầy đủ thông tin cho quyết định mua - bán của mình; như vậy mới thu hút được người dân có nhu cầu về BĐS tiếp cận hàng hóa và sử dụng sàn như một kênh giao dịch hiệu quả. Thứ ba: Cấp giấy chứng nhận giao dịch qua Sàn SGD BĐS hiện nay chưa cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn; không áp dụng đúng mẫu Giấy chứng nhận giao dịch qua Sàn mặc dù Nhà ở đã được bán xong là những vi phạm điển hình của các SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay. Do đó việc thực hiện giao dịch BĐS qua sàn chỉ để hợp thức hóa. Nhiều chủ đầu tư và khách hàng đã mua bán căn hộ theo hình thức góp vốn đầu tư trước ngày 12/4/2009 nhưng chưa đủ điều kiện làm hợp đồng mua bán vì căn hộ chưa hoàn thành. Theo quy định của Bộ Xây dựng, từ thời điểm trên, việc mua bán căn hộ phải thực hiện qua SGD BĐS mới đủ điều kiện làm giấy chứng nhận. Mặt khác, đối với các công ty kinh doanh BĐS, việc cấp chủ quyền cho người dân không thể không làm vì sẽ vi phạm hợp đồng mà hai bên đã cam kết. Tuy nhiên luật quy định, phải rao bán, niêm yết thông tin căn hộ... qua SGD BĐS mới có giấy xác nhận. Trong khi đó căn hộ đã bán rồi nên không thể niêm yết các thông tin trên. Để đối phó với quy định trên, các công ty đã “chạy” giấy xác nhận để người mua căn hộ được cấp giấy chủ quyền. Điều này khá dễ dàng với các chủ đầu tư có SGD BĐS bởi với các chủ đầu tư có SGD BĐS thì việc đưa sản phẩm qua sàn như một thủ tục chứ không phải để công khai thông tin và tìm kiếm khách hàng như bản chất của sàn. Việc quy định giao dịch BĐS qua sàn có tính tích cực, giúp cho việc công khai, minh bạch thị trường BĐS, Nhà nước dễ kiểm soát hoạt động tại các SGD BĐS hiện nay, đồng thời giúp các chủ thể biết thêm thông tin về BĐS để có thể đưa ra sự lựa chọn đầu tư đúng đắn và có lợi nhất. Tuy nhiên, ngay khi quy định này được đưa vào thực thi, vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện. Điển hình là số lượng giao dịch tại sàn vẫn còn bị hạn chế. Nguyên nhân chủ yếu là do khách hàng hiện nay còn “ngại” giao dịch qua sàn, tại Hà Nội mới đạt khoảng 30%, Tp Hồ Chí Minh hơn 50% và cả nước khoảng 40% . Một số đối tượng tham gia giao dịch BĐS vẫn theo trào lưu, mua bán theo hình thức đám đông. Mặt khác, người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng của sàn là cầu nối cho thị trường BĐS, một số khách hàng đầu tư theo cảm tính nên số lượng giao dịch qua sàn là chưa nhiều. Các SGD BĐS tại Hà Nội còn tự bán hàng, đôi khi chính các sàn lại có hành vi đầu cơ, bởi hơn ai hết sàn hiểu rõ thị trường giao dịch BĐS. Những lộn xộn trên cho thấy, vai trò tạo ra sự minh bạch cho thị trường của các SGD BĐS xem chừng đang là một “nhiệm vụ bất khả thi” và hiện còn gặp rất nhiều khó khăn cần được hoàn thiện hơn. QUY ĐỊNH VỀ CÔNG KHAI, MINH BẠCH THÔNG TIN TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN (Đánh lại số tiêu đề) Công khai, minh bạch thông tin trên thị trường BĐS là một yêu cầu cấp thiết và là mục tiêu quan trọng của việc ra đời SGD BĐS. Bởi nguồn thông tin trong TT BĐS có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người tiêu dùng; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này khi tham gia vào thị trường BĐS. SGD BĐS ra đời đã góp phần cung cấp nguồn thông tin cho thị trường BĐS không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay. Giai đoạn trước năm 2009, các nguồn thông tin trên thị trường rất phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Tuy nhiên, thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ. Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó Nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS. Từ năm 2009 đến nay, giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD BĐS mà cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực. Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường Công trình dự thi giải thưởng “Sinh viên nghiên cứu khoa học”, Sàn giao dịch BĐS – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS, Văn Thị Anh, Dân sự K32B . Vai trò của SGD BĐS ngày càng được thể hiện rõ nét, cho thấy SGD BĐS hiện nay đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn. Bên cạnh những đóng góp tích cực của các SGD BĐS đối với việc công khai, minh bạch nguồn thông tin trên TT BĐS hiện nay, vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm từ hoạt động của chính các SGD BĐS, gây ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển lành mạnh TT BĐS. Vi phạm điển hình tại các SGD BĐS hiện nay, thông tin qua SGD BĐS đang rất lộn xộn, khó kiểm soát, đúng hơn là chưa có một cơ chế nào để kiểm soát tính chính xác, trung thực của các nguồn thông tin về BĐS qua sàn. Cụ thể, cuối năm, trong khi các SGD BĐS hầu như đã nghỉ Tết sớm thì trên các sàn giao dịch mạng Internet, tin rao bán, cho thuê nhà đất vẫn được cập nhật liên tục. Khảo sát qua một loạt các trang rao vặt nhà đất trên mạng Internet, số lượng tin đăng vẫn tăng đều đặn. Điển hình như trên mục giao dịch của Dothi.net, cận Tết nhưng mỗi ngày cũng có khoảng gần 1.000 tin rao vặt các loại gồm mua bán, cho thuê. Trên website batdongsan.com.vn, số lượng tin mới được cập nhật cũng khá nhiều. Các tin rao vặt chủ yếu vẫn là các dự án đang trong kế hoạch bán hàng, những thông tin bán chiếm ưu thế. Bởi thực tế cho thấy ngay cả khi Tết đến, hoạt động của các SGD BĐS đã nghỉ, thì sàn trên mạng vẫn hoạt động, do các công ty có một nhân viên phụ trách đăng tin riêng. Họ luôn phải cập nhật liên tục để tin rao vặt không bị trôi xuống. Và thường chỉ có ngày 29, 30 và mấy ngày Tết sẽ không có tin rao vặt BĐS. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư dành một ngân sách lớn để quảng bá rầm rộ trên các báo, thậm chí có 4, 5 trang trên một tạp chí hạng sang để quảng cáo một dự án và việc quảng bá trên Internet cũng được coi là một phần không thể thiếu. Theo đó có thể thấy, với nhiều nguồn thông tin phong phú và đa dạng, song tính kiểm soát nguồn thông tin thì lại rất hạn chế. Ngoài ra việc cung cấp thông tin từ SGD BĐS chưa thực sự đáng tin cậy, có sự mâu thuẫn trong việc thông tin về BĐS đối với các sàn khác nhau, không đảm bảo khi cung cấp thông tin của SGD BĐS. Với cùng một loại BĐS, nhưng ở mỗi sàn khác nhau lại có những nguồn thông tin khác nhau, khiến các nhà đầu tư, những người muốn mua BĐS không biết phải kiểm tra thông tin như thế nào. Pháp luật về kinh doanh BĐS đã đưa ra giải pháp về công khai, minh bạch là các giao dịch nhà dự án phải thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, với việc thực hiện và xử lý các thông tin tại sàn như hiện nay thì giao dịch trên sàn cũng chưa phải là giải pháp công khai, minh bạch đầy đủ. Việc thực hiện cơ chế thông tin công khai, minh bạch trên sàn này chỉ bảo đảm công khai, minh bạch được các thủ tục giao dịch trên sàn, còn bản chất là thông tin các dự án như thế nào, chủ đầu tư ra sao, dự án có bao nhiêu đơn vị BĐS, đã bán được bao nhiêu, còn lại bao nhiêu, hay như bán nhà trên giấy… vẫn chưa thực sự công khai. Những sai phạm từ các SGD BĐS hiện nay thực chất là sự bắt nguồn từ những sai phạm của chính các chủ đầu tư. Bởi có những chủ đầu tư chỉ có một, hai dự án nhưng cũng thành lập sàn riêng để bán sản phẩm của mình trong khi đáng ra họ phải giao sản phẩm của mình cho các sàn giao dịch khác bán. Nếu chủ đầu tư nào cũng lập sàn thì rất khó để có được các sàn hoạt động đúng chuẩn khi mà nguồn cung của các sàn đều rất hạn chế. Do đó, minh bạch phải bắt đầu từ chủ đầu tư dự án, dự án phải được cơ quan thẩm định xem xét, các đơn vị liên quan phải công bố những căn cứ pháp lý về dự án như: dự án được phê duyệt, có giấy phép xây dựng chưa… hay những thông tin về quy hoạch, giải phóng mặt bằng… đang ở giai đoạn nào cũng cần phải được thông tin công khai. Mặc dù còn nhiều điểm hạn chế trong việc cung cấp nguồn thông tin minh bạch cho TT BĐS, song cũng không thể phủ nhận những tác động tích cực của SGD BĐS đối với thị trường ngay khi xuất hiện. ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ MỘT SỐ NỘI DUNG KHÁC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (Phần 5 ở đâu mà đã đến mục 2.6???) Cơ chế liên kết giữa các sàn chưa thực sự hiệu quả SGD BĐS được thành lập ngày càng nhiều, đòi hỏi sự liên kết, hỗ trợ chặt chẽ giữa các sàn để tạo lập một hệ thống các SGD BĐS hoạt động có hiệu quả. Tuy nhiên, hiện nay sàn lập ra nhiều nhưng lại đói sản phẩm vì có rất ít sàn liên kết trao đổi thông tin, ký gửi bán sản phẩm cho nhau. Việc liên kết giữa các sàn hiện nay chủ yếu là từ uy tín, mối quan hệ của những người đứng đầu các sàn chứ chưa được sự hỗ trợ từ các hiệp hội, cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Sự ra đời của Mạng các SGD BĐS Việt Nam được Bộ Xây dựng thiết lập vào năm 2007, với sự tham gia của hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh BĐS lớn trên cả nước, nhằm mục đích thúc đẩy hơn nữa những thông tin về BĐS và thông tin về các SGD BĐS một cách chính xác và có sự kiểm soát của các SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung; đồng thời tạo sự liên kết chặt chẽ hơn nữa giữa các SGD BĐS hiện nay. Đây là nơi quy tụ các SGD BĐS hiện có tại Việt Nam nhằm minh bạch hóa các thông tin về BĐS. Đồng thời, đây cũng là công cụ đắc lực giúp Chính phủ nắm bắt thông tin kịp thời và chính xác để đưa ra những chính sách phù hợp liên quan đến lĩnh vực này. Mạng các SGD BĐS Việt Nam được thành lập trên cơ sở tự nguyện tham gia của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam dưới sự quản lý của Bộ Xây dựng. Mặc dù sự xuất hiện của Mạng các SGD BĐS Việt Nam vì một mục tiêu rất hữu hiệu, tuy nhiên có thể thấy, thông tin kết nối giữa các sàn qua mạng các SGD BĐS hiện nay cũng chưa thông, chưa hỗ trợ thông tin về thị trường hiệu quả cho các sàn thành viên như mong muốn. Mạng các SGD BĐS Việt Nam cũng chỉ mới dừng lại ở việc thống kê có bao nhiêu doanh nghiệp thành lập sàn thông qua đăng ký logo quảng cáo trên mạng. Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. Hiện nay có nhiều sàn giao dịch nhỏ, hoạt động không hiệu quả, nên tồn tại tình trạng các sàn liên kết với nhau, sàn nhỏ nhờ sự hỗ trợ từ sàn lớn, kéo theo là việc đẩy giá lên cao do một hàng hoá BĐS để đến được tay người mua thực sự đã phải trải qua nhiều khâu trung gian, dẫn đến tình trạng giá của BĐS đến được tay người mua thì đã bị “độn” lên rất nhiều, tạo nhiều khung giá khác nhau, gây ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Theo đó, có thể thấy chính sự liên kết của các SGD BĐS đã gây nhũng nhiễu thị trường, tác động đến giá của BĐS và tạo sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các SGD BĐS làm cho thị trường giao dịch BĐS bị ảnh hưởng. Sai phạm khác về hoạt động của sàn Hiện nay có nhiều vấn đề xoay quanh các hoạt động của SGD BĐS. Điển hình là hoạt động kinh doanh các dịch vụ của SGD BĐS. SGD BĐS khi thực hiện môi giới, tư vấn không thiết lập hợp đồng. Nhiều SGD BĐS trực thuộc công ty chủ quản để hoạt động, khi thực hiện phân phối dự án cho chủ đầu tư không có văn bản ủy quyền phân phối giao dịch. Ngoài ra, hoạt động của sàn chỉ mang tính chất hình thức, các loại dịch vụ hoạt động của sàn khá nhỏ, lẻ, thiếu tính chuyên nghiệp và khá đơn điệu. SGD BĐS hiện nay khi thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS, những dịch vụ quan trọng như dịch vụ pháp lý, tư vấn, đấu giá, quản lý BĐS chỉ có tính chất cầm chừng. Rất ít sàn thực hiện đầy đủ các mảng hoạt động kể trên và hoạt động môi giới vẫn là chủ yếu. Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh BĐS không cho phép các sàn giao dịch kinh doanh BĐS nhưng các sàn lách bằng cách nằm lẫn trong một doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Câu chuyện các SGD BĐS không chú tâm làm dịch vụ môi giới mà lo đi gom hàng sỉ vô hình trung đã đẩy giá căn hộ, nền đất ngoài thị trường lên. Sàn gom hàng sỉ để kinh doanh thì sàn phải nộp thuế, chi phí quảng cáo marketing, chi phí hoạt động… Do vậy, khi sản phẩm đến tay khách hàng thì giá đã đội lên một mức khá cao, thậm chí cao hơn rất nhiều so với giá thành xây dựng của chủ đầu tư. Việc nhập nhằng trong phân phối như trên tưởng là nhỏ nhưng tác động của nó khá lớn đến thị trường vì đây là nguyên nhân đẩy giá BĐS tăng cao. Các sàn mua sỉ sản phẩm nhà đất là một hình thức đầu cơ đẩy giá BĐS. Vì việc nhập nhằng giữa mua sỉ và môi giới khiến người có nhu cầu về nhà đất rơi vào một vòng xoáy giá hỗn loạn. Kết quả là người mua căn hộ, nền đất thật sự gánh chịu một mức giá cao phi lý. Trước những sai phạm của các SGD BĐS, ngày 21/1/2011, Đoàn Thanh tra liên ngành bao gồm Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Công an, Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS Bộ Xây dựng đã công bố sai phạm của 25/61 SGD BĐS tại Hà Nội sau khi tiến hành thanh tra theo Quyết định số 761/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Trong số 25 SGD BĐS bị xử phạt (trên tổng số 61 sàn giao dịch được kiểm tra) có nhiều sàn giao dịch có tên tuổi như Sàn giao dịch Công ty BĐS Thế Kỷ (CEN Group); SGD BĐS Công ty 507 … Đối tượng chính của cuộc thanh tra này là những sàn giao dịch thuộc sự quản lý của các tập đoàn, tổng công ty, công ty đang thực hiện dự án xây dựng các khu đô thị mới, chủ yếu là các SGD BĐS đã có thâm niên hoạt động ít nhất 3 năm. Đây là thời điểm để các cơ quan chức năng tổ chức “hậu kiểm” chặt chẽ để hệ thống sàn hoạt động đi vào chiều sâu, có chất lượng hơn, tránh hoạt động hình thức, hoặc làm ăn mang tính chụp giật. Có thể nói, sự ra đời ồ ạt của các SGD BĐS hiện nay trên địa bàn thành phố Hà Nội khiến việc chấp hành các quy định của luật rất hình thức, thậm chí mang tính che chắn, đối phó, cơ quan chức năng không thể kiểm soát được. Để các SGD BĐS thực hiện đúng vai trò là cầu nối giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư thì các doanh nghiệp phải xác định đúng vai trò, vị trí của sàn trong chiến lược kinh doanh của mình. Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có những hoàn thiện khung chính sách đối với loại hình hoạt động này, đồng thời minh bạch trong công bố thông tin, hỗ trợ cho các sàn nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp cũng như tính minh bạch trong việc tổ chức và hoạt động của các SGD BĐS. CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI NGUYÊN NHÂN CỦA NHỮNG TỒN TẠI, BẤT CẬP TRONG QUÁ TRÌNH ÁP DỤNG VÀ TRIỂN KHAI CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Sự ra đời và phát triển nhanh chóng của các sàn hiện nay tại Hà Nội thể hiện sự tất yếu để bắt nhịp cùng sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD BĐS vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các sàn không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững. Việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội hiện nay còn tồn tại nhiều sai phạm. Những sai phạm đó khiến hoạt động của hệ thống SGD BĐS chưa thực sự hiệu quả và phát huy hết vai trò quan trọng của sàn. Sự hạn chế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân, cụ thể: Quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được đầy đủ những yêu cầu về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS Quy định về thành lập Sàn Theo quy định pháp luật, sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân. Theo quy định của Luật dân sự, Pháp nhân được thành lập theo thủ tục do pháp luật quy định, có tên gọi riêng phân biệt với các pháp nhân khác, nhân danh mình để hoạt động, tự chịu trách nhiệm về các hoạt động. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản chưa quy định về thủ tục thành lập Sàn giao dịch bất động sản, mà chỉ quy định về thủ tục thông báo hoạt động, dẫn tới hiện nay không có căn cứ pháp lý rõ ràng để xác định thời điểm thành lập Sàn. Trong khi thời điểm thông báo hoạt động Sàn không phải là căn cứ pháp lý để chứng minh việc thành lập Sàn. Về tư cách pháp nhân và tên gọi của Sàn giao dịch bất động sản Việc quy định sàn giao dịch bất động sản sử dụng con dấu riêng hoặc sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động gây rắc rối trong quản lý và vận hành Sàn, đồng thời cũng chưa phù hợp hẳn với quy định pháp luật. Theo quy định pháp luật, SGD BĐS là pháp nhân, vì vậy nếu sàn giao dịch sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động là chưa phù hợp về quy định pháp luật về pháp nhân; vì chức năng và phạm vi hoạt động của công ty và sàn là khác nhau, nếu sử dụng chung pháp nhân thì không tách bạch được về tư cách và phạm vi hoạt động; mặt khác pháp nhân - công ty được thành lập theo thủ tục do Luật doanh nghiệp quy định, ra đời và hoạt động từ trước; trong khi sàn cũng là pháp nhân, nếu sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản để hoạt động, có nghĩa là pháp nhân – sàn giao dịch bất động sản chưa thực hiện thủ tục thành lập pháp nhân theo quy định pháp luật. Trong trường hợp này, tư cách pháp lý của sàn chưa rõ ràng cụ thể. Mặt khác, sàn là pháp nhân, trong khi pháp nhân phải có tên gọi riêng, trường hợp sàn và công ty sử dụng chung một con dấu, dẫn tới trường hợp một con dấu lại được sử dụng để đóng dưới tên của công ty và sàn, trong khi công ty và sàn lại có tên gọi khác nhau. Điều này chưa phù hợp với quy định pháp luật về pháp nhân. Về chức năng hoạt động Sàn Pháp luật chưa quy định phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Theo quy định pháp luật về chức năng của sàn là cung cấp các dịch vụ bất động sản. Vì vậy, mặc dù chủ đầu tư chỉ có ngành nghề kinh doanh bất động sản, không đăng ký ngành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản, thông báo thành lập sàn chỉ để bán các sản phẩm do công ty đầu tư, nhưng cũng không thể hạn chế sàn cung cấp các dịch vụ bất động sản cho bên thứ ba. Đây là điểm hạn chế rõ nét trong việc quy định về tổ chức các hoạt động của sàn, làm hạn chế hoạt động, tạo sự yếu kém và đơn điệu trong hoạt động của SGD BĐS hiện nay. Với việc quy định chung chung của pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện mở ra một số sàn hoạt động chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS, hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS. Về hoạt động của Sàn Pháp luật chưa quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua Sàn. Theo quy định tại Phụ lục 04 của Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì giấy xác nhận được cấp sau khi Hợp đồng mua bán được lý kết. Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết sau khi có giấy xác nhận giao dịch qua sàn. Hai quy định mâu thuẫn này dẫn tới việc lúng túng trong áp dụng pháp luật. Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn Pháp luật chưa quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch cho thuê và cho thuê mua. Nếu không quy định giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho hai loại hình giao dịch này thì việc quy định cho thuê và cho thuê mua phải thực hiện qua sàn là vô nghĩa và mục đích công khai, minh bạch các giao dịch qua sàn cũng không được phát huy hiệu quả. Về công bố thông tin Bất động sản Luật hiện hành còn nhiều lỗ hổng trong việc quy định về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. Với việc cung cấp thông tin BĐS của SGD BĐS, mục đích của sàn là cung cấp các thông tin một cách cụ thể, chính xác; tuy nhiên Luật thực định lại chưa quy định rõ việc công bố thông tin trên báo chí là loại báo nào, việc công bố trên các tạp chí, tập san có được không. Bởi với việc cung cấp thông tin BĐS từ các nguồn khác nhau cũng khá quan trọng, thể hiện tính chuyên nghiệp trong hoạt động đặc trưng và nhạy cảm này, đồng thời còn để tạo sự tin tưởng của các chủ thể khi thực hiện các hoạt động giao dịch BĐS. Về giao dịch Theo Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua SGD BĐS do mình tự thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản đó. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn. Nếu không quy định thì việc xác định có một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản không thể thực hiện, nguyên tắc giao dịch qua sàn khó được đảm bảo. Ngoài ra, chưa có quy định về tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố thông tin bất động sản tại Sàn giao dịch bất động sản; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin của Sàn cho khách hàng và các cơ quan quản lý các nội dung này. Về trách nhiệm pháp lý của tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới Sàn giao dịch và các tổ chức, cá nhân thực hiện dịch vụ môi giới, tư vấn, định giá chưa được quy định trách nhiệm pháp lý đối với hoạt động cung cấp dịch vụ. Chính việc thiếu quy định của luật mà các sàn hiện nay hoạt động dịch vụ BĐS chưa phát huy hết trách nhiệm cũng như việc cung cấp dịch vụ chưa thể hiện hết vai trò quan trọng của mình. Ngoài ra, luật cũng chưa quy định các biện pháp để bảo đảm thực hiện các trách nhiệm nghĩa vụ pháp luật, như quy định bắt buộc phải mua bảo hiểm nghề nghiệp đối với các tổ chức và cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này. Về hoạt động môi giới Hoạt động môi giới là một dịch vụ được rất nhiều các chủ thể, không chỉ có SGD BĐS thực hiện. Bởi đây là hoạt động rất quan trọng trong các giao dịch BĐS, đồng thời là dịch vụ phổ biến, cần thiết của các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy chế để quản lý hoạt động môi giới. Hoạt động môi giới hiện nay chưa có tiêu chuẩn, chưa có hệ thống các quy định về trình tự thủ tục thực hiện, cơ chế bảo đảm tính công khai minh bạch, xác định trách nhiệm của hoạt động môi giới… là những thiếu sót cần được bổ sung thêm để hoàn thiện hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, tránh tình trạng lộn xộn trong hoạt động môi giới như hiện nay. Đối với công ty môi giới, hiện nay ngoài SGD BĐS, các công ty vẫn có quyền thực hiện các dịch vụ bất động sản khác một cách độc lập, như môi giới độc lập, tư vấn độc lập… Điều này gây khó khăn cho việc quản lý và gây lúng túng cho khách hàng trong việc lựa chọn công ty cung cấp dịch vụ. Về quy định chung của pháp luật Luật hiện nay mới chú trọng quản lý, điều chỉnh hành vi của các chủ thể có chức năng hoạt động do Luật quy định. Đối với nhóm chủ thể đối lập (các tổ chức, cá nhân) không có chức năng và không được thành lập theo quy định nhưng vẫn hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản thì không có nhiều quy định để quản lý. Đây là khoảng trống lớn của pháp luật. Trong tình hình hiện nay, chủ thể thực hiện đúng quy định thì bị kiểm soát, quản lý chặt; chủ thể không nằm trong khuôn khổ quy định thì hoạt động và khó nằm trong quản lý. Ví dụ: Công ty có Sàn giao dịch thì bị quản lý chặt chẽ hoạt động giao dịch; công ty không có Sàn giao dịch, sử dụng Sàn khác để giao dịch thì tránh né được sự kiểm soát, quản lý… Tóm lại, SGD BĐS là loại hình kinh doanh còn khá mới mẻ và Luật kinh doanh BĐS cũng đang trong giai đoạn hoàn thiện, do đó pháp luật hiện hành không thể điều chỉnh hết mọi hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Rõ ràng, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS để áp dụng thống nhất. Khi việc hành nghề chưa tuân thủ theo một chuẩn mực chung thì việc mỗi nơi làm một kiểu, dẫn tới sự vận động khập khiễng của thị trường BĐS, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của SGD BĐS với vai trò là tổ chức tư vấn, trung gian môi giới trong giao dịch. Với nhiều lỗ hổng và thiếu sót của luật như hiện nay; thể chế chưa đủ cụ thể, chi tiết để điều tiết hoạt động của sàn được coi là kẽ hở khá lớn, gây khó khăn và chưa tạo sự kiểm soát chặt chẽ trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS. Cơ chế quản lý của nhà nước đối với việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS còn hạn chế, chưa kiểm soát được các hoạt động của SGD BĐS Sự quản lý của nhà nước đối với SGD BĐS không chỉ có tác động lớn đến hoạt động của hệ thống các SGD BĐS mà còn tác động lớn đến thị trường BĐS và nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, hoạt động của SGD BĐS hiện nay khi tổ chức triển khai trên thực tế còn thiếu sự hỗ trợ từ cơ quan nhà nước, thiếu cơ chế quản lý và kiểm soát, cơ quan chức năng còn dễ dãi trong việc cấp phép thành lập và buông lỏng quản lý là những nguyên nhân hạn chế chủ yếu trong cách thức quản lý của cơ quan nhà nước đối với SGD BĐS. Sàn được coi là cửa hàng của người kinh doanh và đôi khi vì lợi nhuận các sàn luôn có những chiêu thức giới thiệu sản phẩm hàng hóa của mình. Do đó, các biện pháp định hướng và giúp SGD BĐS hoạt động chuyên nghiệp, hiệu quả chính là trách nhiệm của các cơ quan chức năng. Song sự quản lý lỏng lẻo, chưa sâu sát của cơ quan quản lý nhà nước đã tạo điều kiện cho các SGD BĐS vi phạm. Bên cạnh đó, có thể thấy đội ngũ chuyên viên trong cơ quan quản lý nhà nước thực sự am hiểu trong lĩnh vực này còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu hiện tại của TT BĐS và SGD BĐS. Thêm một nghịch lý trong quản lý sàn giao dịch hiện nay là các quy định về xử phạt vi phạm hành chính hiện hành trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có, song các quy định này chưa được triển khai thực sự. Đa số các cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh BĐS. Hoạt động thanh tra của cơ quan chức năng về hoạt động sàn còn mang tính chất “rung chuông”, chưa đủ mạnh để tạo sự ảnh hưởng đối với các sàn. Việc đào tạo đội ngũ quản lý sàn, chuyên gia môi giới, định giá tại SGD BĐS còn tràn lan, thiếu tính kiểm soát, chưa đảm bảo chất lượng Nhân lực trong hoạt động quản lý, môi giới, định giá BĐS tại sàn hiện nay là vấn đề khá cấp thiết rất cần có sự điều chỉnh từ chính cơ quan quản lý Nhà nước, bởi hoạt động của sàn chịu sự ảnh hưởng rất lớn từ chính các chủ thể này, song việc đào tạo đội ngũ hoạt động trong các sàn hiện nay còn tràn lan, chưa đảm bảo tính hiệu quả. Tình trạng chạy đua lấy chứng chỉ dễ dẫn đến tình trạng đào tạo kém chất lượng khi mà nhu cầu cần các chuyên gia trong lĩnh vực này tại các sàn ngày càng tăng cao. Chính tình trạng mượn danh bung ra dạy theo kiểu thời vụ, do nhu cầu học chạy đua với thời hạn cuối của Nghị định 153/2007/NĐ-CP đang là một rào cản trong việc chuẩn hóa và chuyên nghiệp hóa về cách thức hoạt động tại các sàn. Một trong những yếu tố dẫn đến hạn chế về chất lượng đào tạo là vấn đề người giảng dạy. Với số lượng cơ sở đào tạo hiện nay tại Hà Nội, chương trình gồm 3 lớp là môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS và thẩm định BĐS với tổng cộng trên 200 tiết dạy, chắc chắn không thể có một lực lượng giảng viên đáp ứng. Thêm vào đó, quyết định số 29/2007/QĐ-BXD về khung đào tạo, bồi dưỡng môi giới, định giá và điều hành sàn giao dịch BĐS với các điều kiện rất "mở" như không quy định cụ thể cơ sở nào được phép đào tạo, giảng viên nào có kinh nghiệm cụ thể được phép giảng dạy… Vì vậy, trong phần giới thiệu của một số cơ sở, bên cạnh một số giảng viên là giáo sư, tiến sĩ, thạc sĩ, cũng còn có một số là nhân viên, trưởng phòng kinh doanh các công ty kinh doanh địa ốc, mà trình độ chưa thể thẩm định được, dễ dẫn đến tình trạng tồn tại các trung tâm đào tạo không đảm bảo chất lượng. Có thể nói, những sai phạm trong hoạt động đào tạo và việc tràn lan, không có chương trình đào tạo chuẩn chung cho các cơ sở đào tạo về môi giới BĐS, quản lý sàn giao dịch BĐS và định giá BĐS như hiện nay đã tác động trực tiếp, làm ảnh hưởng lớn đến việc thực thi của các SGD BĐS, đồng thời làm hạn chế hoạt động của chính các SGD BĐS. Ý thức của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản chưa cao, còn mang tính chất chạy đua, tâm lý đám đông Tâm lý đám đông, chạy đua theo thị hiếu của thị trường, ngại giao dịch qua sàn, chuộng các giao dịch “chui”… là yếu tố hạn chế của các nhà đầu tư, người dân khi tham gia giao dịch BĐS trong thị trường BĐS hiện nay. Việc đầu cơ BĐS khiến thị trường BĐS chững lại là nguyên nhân có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển trong cách thức hoạt động của sàn. Ngoài ra, có thể thấy hình thức sàn giao dịch mới ra đời và phát triển tại Việt Nam, do đó còn gặp nhiều khó khăn trong việc tổ chức và hoạt động là điều khó tránh khỏi. Đồng thời, thị trường BĐS tại Hà Nội biến động phức tạp, kể từ sau khi Hà Nội có sự thay đổi về địa giới hành chính, những biến động trong cơ chế điều chỉnh hành chính đã tác động lớn, dẫn đến BĐS tại một số nơi ở Hà Nội bị đẩy lên cao nhanh chóng, kéo theo sự đầu tư của các nhà đầu tư BĐS, sự khó kiểm soát kịp thời đối với thị trường BĐS khiến cho hoạt động tại các SGD BĐS cũng gặp nhiều khó khăn. Sự biến động lên xuống của thị trường BĐS kéo theo sự chạy đua trong hoạt động của chính các sàn, dẫn tới một số sàn chưa thực sự đảm bảo hiệu quả trong cách thức hoạt động. Tóm lại, SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay đang có sự phát triển chưa đồng bộ, còn nhiều sai phạm và chưa thực sự đảm bảo chất lượng đồng đều cùng với sự ra đời ồ ạt của hệ thống các sàn xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Do đó, cần có những điều chỉnh kịp thời, những giải pháp hoàn thiện để việc tổ chức và hoạt động của các sàn ngày càng hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Một số kiến nghị để hoàn thiện các quy định pháp luật về Sàn giao dịch bất động sản Về thành lập Sàn giao dịch bất động sản Cần quy định cụ thể về thủ tục thành lập SGD BĐS để phù hợp với quy định về thành lập pháp nhân. Sàn giao dịch bất động sản là pháp nhân, vì vậy phải được thành lập theo thủ tục pháp luật quy định. (Dẫn chiếu theo quy định nào? Chỉ cần chỉ dẫn điều luật nào thôi) Tư cách pháp nhân của Sàn Pháp luật hiện hành nên quy định tư cách pháp nhân độc lập của SGD BĐS, bỏ quy định sàn sử dụng con dấu của công ty chủ quản, để hoạt động của sàn được chủ động, tránh tình trạng lệ thuộc, bị hạn chế trong cách thức tổ chức và hoạt động của sàn. Chức năng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản Cần xem xét phân biệt rõ việc công ty thành lập sàn để cung cấp các dịch vụ bất động sản và công ty thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của chính công ty mà không cung cấp dịch vụ cho bên thứ ba. Về nội dung này kiến nghị, dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản, có tính chất trung gian giữa các bên tham gia giao dịch, vì vậy nên quy định rõ ràng trường hợp cụ thể thành lập sàn chỉ để thực hiện kinh doanh dịch vụ bất động sản; trường hợp thành lập sàn chỉ để bán sản phẩm của công ty. Về hoạt động của Sàn và Về giá trị sử dụng của giấy xác nhận giao dịch qua Sàn Cần quy định rõ thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn và giải quyết những vấn đề quy định khác nhau về thời điểm ban hành giấy xác nhận giao dịch qua sàn giữa Thông tư số 13/2008/TT-BXD và Thông tư số 16/2010/TT-BXD. Giấy xác nhận giao dịch qua sàn nhằm mục đích xác nhận giao dịch đã được thực hiện và có hiệu lực pháp lý, vì vậy chỉ nên cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn cho các giao dịch đã được thực hiện và có hiệu lực, tức là hợp đồng đã được ký kết. Việc cấp giấy xác nhận giao dịch qua sàn trước khi hợp đồng được ký kết không có ý nghĩa vì trên thực tế, tại thời điểm ấy, hợp đồng chưa được ký kết, thì giao dịch chưa chính thức được thiết lập và có đầy đủ hiệu lực pháp lý. Cần thiết phải quy định cụ thể giá trị của giấy xác nhận giao dịch qua sàn đối với giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản. Nếu không ban hành quy định này thì nên bãi bỏ quy định các giao dịch cho thuê và cho thuê mua bất động sản phải bắt buộc thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Về công bố thông tin Bất động sản Việc công bố thông tin cần được quy định trên báo chí là loại hình báo chí nào, ví dụ như báo về bất động sản, báo kinh tế và đô thị…, không nên áp dụng công bố thông tin BĐS trên các tạp chí, tập san nhằm tạo thương hiệu cho sản phẩm BĐS ngay từ khâu quảng cáo, giới thiệu, đồng thời tạo tâm lý tin tưởng cho người sử dụng. Về giao dịch Cần quy định cụ thể và chi tiết về trình tự thủ tục giao dịch qua sàn để xác định có một người hay nhiều người đăng ký mua bất động sản. Đối với quy trình công bố thông tin và tiêu chuẩn của các tài liệu phục vụ công bố thông tin bất động sản tại SGD BĐS; quy định việc lưu trữ và thời gian lưu trữ, trách nhiệm cung cấp thông tin của sàn cho khách hàng… thì pháp luật hiện hành cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn để việc áp dụng trên thực tế được dễ dàng, tránh tình trạng lúng túng khi áp dụng luật như hiện nay. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn (Bỏ giải pháp này đi, không thuyết phục em à) “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra” (khoản 4 điều 64 luật KDBĐS). Do tác động của mỗi kết quả tư vấn tới khách hàng là rất lớn. Do vậy, pháp luật quy định rõ trách nhiệm trước lỗi mà bên thực hiện dịch vụ gây ra, gây thiệt hại thì phải bồi thường - điều này là hoàn toàn phù hợp. Song nếu xem xét một cách khách quan, chúng ta thấy cũng nên quy định cao hơn về trách nhiệm của người được hưởng dịch vụ. Hoạt động tư vấn hẳn không dễ dàng. Pháp luật phải chăng nên quy định khách hàng phải ứng trước một khoản tiền nhất định thành một nội dung bắt buộc trong hợp đồng tư vấn bất động sản? Như vậy sẽ tăng thêm sự ràng buộc cuả người sử dụng dịch vụ với những yêu cầu đã đặt ra và cũng tăng thêm độ an toàn cho doanh nghiệp thực hiện dịch vụ. Xây dựng tiêu chí sàn chuẩn Hệ thống các SGD BĐS hiện nay cần có một mô hình hoạt động chung. Việc thành lập hệ thống các sàn giao dịch BĐS là giải pháp quan trọng từng bước hoàn thiện cơ cấu thị trường BĐS. Do vậy, cần xây dựng các tiêu chí về cơ cấu của một sàn giao dịch BĐS chuẩn nhằm công khai và minh bạch toàn bộ hoạt động liên quan tới BĐS, góp phần lành mạnh hóa thị trường, đồng thời tạo điều kiện cho hệ thống các sàn khi thành lập thể hiện tính đồng bộ, để có sự thống nhất chung về mô hình tổ chức hoạt động của các sàn giao dịch; tạo điều kiện cho các cơ quan quản lý Nhà nước.  Về quản lý nhà nước Hoạt động của SGD BĐS cần phải có sự tác động nhiều hơn nữa từ cơ quan quản lý Nhà nước. Xiết chặt công tác quản lý, có sự tác động mạnh mẽ hơn nữa để điều chỉnh tốt, hạn chế việc thành lập tràn lan, hoạt động chụp giật, kém hiệu quả của các SGD BĐS như hiện nay. Cơ quan chức năng cần tổ chức quản lý, kiểm soát chặt chẽ quá trình thành lập, hoạt động của các Sàn. Đồng thời, xây dựng được một hệ thống kết nối các sàn lại với nhau, kết nối các mạng sàn với các cơ quan quản lý nhà nước và kết nối các sản phẩm với các sàn. Đối với việc quản lý thị trường BĐS, cần thành lập hệ thống chỉ số bất động sản đồng bộ, xiết chặt quản lý tránh nạn đầu cơ. Cố gắng đưa bất động sản về gần với giá trị thực. Việc suy giảm tính thanh khoản của thị trường chính là ở việc chênh lệch quá lớn giữa giá trị thực của bất động sản và giá trị thị trường. Điều này gây khó khăn cho việc tiếp cận của những người có nhu cầu thật về bất động sản, kích thích nạn đầu cơ. Cho nên, cần xây dựng VN – Index cho bất động sản tại thị trường bất động sản Hà Nội (chỉ số bất động sản). Theo nhận định của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng thiếu minh bạch của thị trường bất động sản, giá cả bất động sản có nhiều biến động trong thời gian qua là do chúng ta chưa xây dựng được VN- Index cho thị trường bất động sản. Việc xây dựng chỉ số bất động sản để làm tăng tính minh bạch cho thị trường là rất cần thiết góp phần làm tăng tính thanh khoản của thị trường và nhà nước có thể kiểm soát sự tăng trưởng của thị trường để có các biện pháp điều tiết hợp lý chống nạn đầu cơ và tăng trưởng bong bóng, đồng thời giúp cho các SGD BĐS có thể phát huy được vai trò trung gian làm minh bạch thị trường BĐS của mình. Đối với việc đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, Nhà nước cần có sự đầu tư và quan tâm hơn nữa đến việc mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng của các cơ sở đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS, đảm bảo chất lượng đầu ra của sản phẩm đào tạo phải đáp ứng tốt hơn các nhu cầu cung ứng dịch vụ đối với các chủ thể tham gia thị trường. Bên cạnh đó, cần tiến hành rà soát kịp thời và xử lý kiên quyết những văn phòng, những trung tâm dịch vụ đang hoạt động không đúng pháp luật, nhằm tạo nên những nhà cung cấp dịch vụ chính quy, chuyên nghiệp trên cơ sở cạnh tranh bình đẳng và lành mạnh. Tăng cường kiểm tra kiểm soát, đặc biệt là hoạt động thanh tra sàn. Đây là vấn đề cấp thiết cần được tiến hành thường xuyên, liên tục nhằm tăng niềm tin của các chủ thể khi tham gia giao dịch BĐS qua sàn. Cho nên cần lập các ban ngành thường xuyên kiểm tra, giám sát hoạt động của các SGD BĐS một cách đồng bộ hơn. Đào tạo đội ngũ quản lý sàn, môi giới, định giá chuyên nghiệp và đảm bảo Hoạt động của các cơ sở đào tạo cần được kiểm soát chặt chẽ, xây dựng điều kiện của các cơ sở đào tạo về điều kiện vật chất, trình độ giảng viên, chất lượng đào tạo, kết cấu bài giảng cần đảm bảo các nội dung liên quan… để nâng cao chất lượng chuyên môn của các cá nhân tham gia vào hoạt động tổ chức và quản lý SGD BĐS ngay từ bước khởi đầu. Ngoài ra, việc pháp luật quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể này trong từng hoạt động của sàn góp phần nâng cao ý thức trách nhiệm và thể hiện tốt vai trò của các chủ thể này trong hoạt động của SGD BĐS. Đồng thời, đối với từng sàn giao dịch BĐS, để tổ chức và hoạt động tốt, thể hiện tính chuyên nghiệp và tạo được niềm tin đối với khách hàng thì cần phải chuẩn hóa đội ngũ tham gia vào hoạt động của sàn như chuyên gia môi giới, định giá BĐS, quản lý SGD BĐS… Tuyên truyền, phổ biến pháp luật về SGD BĐS đến mọi người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư kinh doanh BĐS Sàn là nơi giao dịch, nơi người mua, người bán có điều kiện tiếp cận nhau tốt hơn để giao dịch có hiệu quả hơn trong kinh doanh BĐS. Sàn là cầu nối trong giao dịch BĐS. Để phát huy những điều đó, công tác tuyên truyền thông tin đại chúng là quan trọng, rất cần thiết hiện nay. Bởi cách thức đầu tư của các nhà đầu tư hiện nay đã tạo đà cho thị trường BĐS thêm biến động, hạn chế sự phát triển của thị trường. do đó, cần mở rộng thông tin để các chủ thể có sự hiểu biết đúng đắn và có sự lựa chọn giải pháp đầu tư có hiệu quả, chất lượng hơn; đồng thời giúp các chủ thể có cái nhìn đúng hơn về SGD BĐS để tích cực giao dịch qua sàn, hạn chế những rủi ro không mong muốn. Bên cạnh đó, đối với chính các sàn đang hoạt động hiện nay cũng cần có nhiều thông tin chính xác, minh bạch hơn thì mới thu hút được khách hàng. Ngoài ra, việc cung cấp nguồn thông tin chính xác, giúp các chủ thể có cái nhìn chính xác và hoàn thiện hơn về hoạt động trong lĩnh vực BĐS nhạy cảm này, hạn chế việc đầu tư mang tính phong trào, làm ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường BĐS. Chính các SGD BĐS hiện nay cần có tự chủ, linh hoạt và nâng cao tính chuyên nghiệp trong cách thức hoạt động của mình hơn nữa, nhằm tạo sự phát triển tốt trong cơ cấu quản lý và hoạt động của sàn mình. Có thể nói, việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS hiện nay tại Hà Nội cần có những bước hoàn thiện hơn nữa để đảm bảo với sự phát triển không ngừng và nhiều biến động của thị trường BĐS. Đồng thời nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động để hình thức SGD BĐS thực sự đi vào đời sống và không thể thiếu đối với mỗi người dân khi tham gia giao dịch BĐS hoặc tiến hành các hoạt động đầu tư liên quan đến BĐS. KẾT LUẬN Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện tượng giao dịch ngầm, các thông tin về thị trường không được công khai làm cho TT BĐS phát triển không minh bạch và không lành mạnh. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch. Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để vi phạm. Các SGD hoạt động không theo một quy trình chuẩn. Sở dĩ có hiện tượng này là do sự hạn chế trong việc quy định pháp luật về tổ chức và quản lý SGD BĐS, nhà nước vẫn chưa có biện pháp quản lí các SGD BĐS hiệu quả, tâm lý của người dân khi tham gia giao dịch tại sàn còn dè dặt... Do đó người viết có hướng nghiên cứu về thực trạng áp dụng các quy định và quản lý sàn giao dịch trên địa bàn Hà Nội. Đề tài tập trung vào mục tiêu cơ bản là: Phân tích hiện trạng thực thi pháp luật của các SGD BĐS trên địa bàn Hà Nội và đề xuất phương án hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, hoàn thiện cách thức quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS hiệu quả và khoa học, để TT BĐS Việt Nam có một mạng lưới các SGD BĐS hoạt động hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí. Về mặt lí luận: Đề tài làm sáng tỏ những quy định về tổ chức và hoạt động SGD BĐS của pháp luật kinh doanh BĐS. Về mặt thực tiễn: Đề tài phân tích những kết quả đã đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong tổ chức và hoạt động của các SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trên cơ sở lí luận và thực trạng nghiên cứu, người viết có đề xuất phương án quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS đồng thời có một số kiến nghị để việc quản lí các SGD BĐS được hiệu quả hơn. Chương 3, em viết như thế là được rồi, cô không chỉnh nữa E nên đọc tổng thể một lượt toàn bộ khóa luận để phát hiện những nội dung em viết trùng, nhắc lại nhiều lần để lược bỏ bớt. Lược bỏ bớt những phần vào đề dài dòng, ghép một số nội dung có liên quan vào với nhau thành một nội dung, đừng quá lạm dụng để chia thành nhiều tiêu đề, dẫn đến khóa luận bị xé nhỏ, mỗi tiêu đề phân tích không sâu. Cần có bảng từ viết tắt nhé, vì cô thấy khóa luận em viết tắt khá nhiều. Cố gắng lược bớt những câu rườm rà, vào đề không cần thiết đi vì khóa luận dài rồi TÀI LIỆU THAM KHẢO