Đề tài Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

ái định cư bằng căn hộ chung cư, chỉ giao đất tái định cư theo hạn mức quy định cho các trường hợp là hộ sản xuất nông nghiệp ở khu vực nội thành. Đối với các khu tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng thì yêu cầu trước tiên và quan trọng nhất là phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đảm bảo cho người dân có nơi ở mới với điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Hiện nay, chủ yếu thành phố thực hiện tái định cư bằng các căn hộ chung cư trong các khu chung cư cao tầng. Các hộ gia đình được bố trí tái định cư vào các khu nhà ở chung cư dưới hình thức bốc thăm và được bố trí từ tầng hai trở lên. Tầng 1 sẽ được phân cho hộ gia đình mà sẽ do nhà nước quản lý và được sử dụng cho các hoạt dịch vụ như: nhà trông xe, của hành bách hóa, các dich vụ khác, … phục vụ cho các như cầu của dân cư trong tòa nhà. Biểu 7: Kết quả bố trí tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2003 -2005. Nội dung Năm Như cầu quỹ nhà ở, đất ở tái định cư (căn hộ) Số lượng căn hộ được bố trí tái định cư trên thực tế Tỷ lệ số căn hộ được bố trí TĐC so với nhu cầu (%) 2002 7.500 1.090 14.53% 2003 8.000 1.144 14.3% 2004 9.500 3.000 31.58% Tổng 25.000 5.234 20.94% (Nguồn: báo cáo tình hình xây dựng quỹ nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội). Như vậy cho thấy một thực tế răng việc bố trí tái định cư cho các hộ di dời còn quá thấp so với nhu cầu của người dân trong 3 năm 2002 – 2004 chỉ bố trí được 5.234 hộ chiếm 20,94% so với nhu cầu tái định cư. Điều này có thể do nhiều nguyên nhân tạo nên nhưng trong đó nguyên nhân chủ yếu hiện nay là các hộ gia đình được bố trí vào các khu chung cư đa phần có quy mô cao từ tầng 9 trở lên, quá trình xây dựng các khu tái định cư còn quá chậm, thời gian xây dựng quá lâu làm chậm tiến độ bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư, hơn nữa phải trải qua nhiều thủ tục, chính sách thì người dân mới có thể có được chỗ ở ổn định của mình. Biểu 8: Kết quả bố trí TĐC trong một số khu tái định cư trong năm 2004: Các dự án đã bố trí TĐC Tổng số Đã sử dụng Còn trống Căn hộ Diện tích (m2) Căn hộ Diện tích (m2) Căn hộ Diện tích (m2) Khu nhà B7 +B10 Kim Liên 280 17.447,5 280 17.447,5 Khu Xuân La 59 5.486,02 55 4 Khu CT 1A- Xuân La 44 3.822 44 3.822 Khu B7 Thành Công 94 5.632 12 369 82 Khu A, B Vĩnh Tuy 45 1.901 45 1.901 Khu No 14C Định Công (11 tầng /77 căn hộ) 77 4.620 52 3.120 25 1.500 Khu N14B Định Công (15 tầng /122 căn hộ) 122 7.320 67 4.020 55 3.300 Khu N 14B Định Công (13 tầng /80 căn hộ) 80 4.800 80 4.800 Khu Trung Hoà- Nhân Chính + Làng quốc tế Thăng Long 569 49.507 502 31.353 67 18.154 (Nguồn: Báo cáo tổng hợp tiếp nhận quỹ nhàtái định cư phục vụ công tác di dân GPMB năm 2004 của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội). Các hộ gia đình được bố trí tái định chủ yếu vào các khu chung cư và các khu đô thị mới nhằm đảm bảo ổn định chỗ ở hco người dân và với các điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ. Tuy nhiên, ý kiến của người dân sau khi sinh sống một thời gian tại các khu tái định cư là khác nhau. Trong một cuộc điều tra được tiến hành với 230 hộ dân thuộc các quận Ba Đình, Đống Đa, huyện Từ Liêm và huyện Thanh Trì cho thấy một số nét về thực trạng đời sống, việc làm của các đối tượng đã được di dời vào các khu tái định cư . Tại nơi ở mới (các khu tái định cư cao tầng và các khu nhà ở chia lô) thì 75% số hộ đang ở trong các khu chung cư cao tầng, 16,4% số hộ ở trong nhà 1 tầng mái bằng, nhưng đáng tiếc là còn tới 16,4% số hộ phải sinh sống trong các nhà cấp 4. Theo quy định, khu tái đinh cư phải được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đảm bảo người dân chuyển đến có thể tạo lập và ổn địnhcuộc sống của mình. Tuy nhiên, qua khảo sát vẫn còn tồn tại không ít vấn đề xung quanh việc xây dựng và cải thiện cuộc sống cho người dân tái định cư, mới chỉ 96,1% hộ gia đình được sử dụng lưới điện quốc gia khi về nơi ở mới còn là 3,1% vẫn còn dùng nguồn khác. Số hộ gia đình được sử dụng nước máy sau khi di dời giảm đi so với trước khi di dời ( 79,4% so với 84,5%), người dân phải chuyển sang dùng nước giếng khoan và nguồn khác. Khi được đề nghị đánh giá về các điều kiện hạ tầng xã hội tại nơi ở mới, các hộ gia đình đã đưa ra những nhận định không mấy khả quan. 81,3% hộ gia đình cho rằng nơi ở mới của họ xa bệnh viện và các cơ sở y tế; 74,3% cho rằng trường học là xa đối với họ; bưư điện cũng xa nơi ở của 43,6% hộ gia đình và 38,8% cảm thấy xa chợ. Tình hình an ninh trật tự tại nơi ở mới chỉ được 18,5% số hộ gia đình đánh giá là tốt, 67% cho là bình thường trong khi 13,4% cho rằng an ninh trật tự không tốt và thậm chí 1,1% còn thấy tình hình an ninh trật tự là tồi tệ. Đánh giá chung của các hộ gia đình về nơi tái định cư trên các mặt cho thấy một kết quả không mấy tích cực. Đánh giá về công ăn việc làm sau khi chuyển đến nơi ở mới có 34% cho là bình thường hoặc thuận lợi (tỷ lệ đánh giá thuận lợi chỉ chiếm 5t,6%) trong khi 34,9% cho là khó khăn và 31,1% cho là rất khó khăn. Về điều kiện kinh doanh buôn bán ở nơi ở mới thì còn tồi tệ hơn với 63,4% cho là khó khăn và 31,1% thấy rất khó khăn. Hệ quả là 51,9% hộ ra đình thấy điều kiện thu nhập là khó khăn so vơi nơi ở cũ và 15,9% thấy là rất khó khăn, chỉ 31% hộ gia đình cảm thấy bình thường (không bị ảnh hưởng thu nhập sau khi di dời bởi dự án) và chỉ một tỷ lệ rất nhỏ 1,2% số hộ gia đình thấy điều kiện thu nhập của họ được cải thiện (trong khi mục tiêu đặt ra cho các chương trình tái định cư thường là cố gắng cải thiện đời sống cho người dân phải chuyển dờit) Các điều kiệ xã hội khác tại nơi ở mới cũng không thuận lợi cho người dân tái định cư, khi mà 65,5% hộ gia đình thấy “điều kiện học tập, khám bệnh” khó khăn và 57,7% hộ gia đình thấy “ điều kiện vui chơi giải trí” rất khó khăn. Mục tiêu của quỹ nhà, quỹ đất tái định cư là lo chỗ ở ổn định cho người dân, tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Mặc dù trong những năm qua, UBND thành phố Hà Nội cùng các sở ban nghành, chính quyền địa phương thực hiện rất nhiều các biện pháp, chính sách để đáp ứng các yêu cầu cấp bách về tái định cư như: Xây dựng hệ thống giao thông thuận tiện cho việc đi lại của người dân, tạo điều kiện cho các hộ gia đình trước đây có hoạt động kinh doanh tại nơi ở cũ được thuê các căn hộ tầng một để tiếp tục hoạt động kinh doanh, có chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, hỗ trợ di chuyển… thì cũng còn rất nhiều vấn đề bất cập. Cuộc điều tra chỉ gọn trong 230 hộ dân của một số quận huyện đã cho thấy được những bất cập của phương án tái định cư .Vì vậy thành phố cần phải có những biện pháp, chính sách cụ thể để có thể kịp thời giả quyết những vấn đề trên. 3.4. Cơ cấu và chất lượng nhà tái định cư: UBND thành phố đã ban hành chính sách quy định các hình thức tái định cư phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị hiện đại, chủ yếu thực hiện tái định cư bằng căn hộ chung cư, chỉ giao đất tái định cư theo hạn mức quy định cho các trường hợp là hộ sản xuất nhà nước ở khu vực ngoại thành. Cụ thể: - Đối với các dự án thuộc khu vực nội thành: chủ yếu là thực hiện tái định cư bằng căn hộ trong các chung cư cao tầng. Với quy hoạch hạn hẹp của thành phố không thể nào đủ quỹ đất để có thể tái định cư bằng đất. Hơn nữa tái định cư bằng nhà chung cư cao tầng hiện đại, phù hợp với quy hoạch phát triển đòng bộ sẽ tạo ra bộ mặt đô thị mới với cảnh quan đẹp hơn, hiện đại hơn. - Đối với các dfự án thuộc khu vực ngoại thành: Chủ yếu thực hiện tái định cư bằng hình thức giao đất có hạ tầng kỹ thuật cho các hộ sản xuất nông nghiệp và bố trí tái địnhcư bằng đất. Đối với những người nông dân đã quen với phong tục tập quán thì không thể nào bố trí họ vào các khu chung cư cao tầng được. Điều này sẽ làm đảo lộn nếp sống của họ.Vì vập, đối với các hộ dân sản xuất nông nghiệp thì khi bị thu hồi đất, phương án tốt nhất là bồi thường bằng đất cho họ, cả đất ở và đất sản xuất nông nghiệp để họ có thể tiếp tục tạo thu nhập bằng nghề nghiệp chính, quen thuộc của mình. Nếu quỹ đất không còn nhiều thì phải bồi thường đất ở và có chính sách đào tạo hỗ trợ việc làm đúng đắn. Vì vậy, khi bồi thường tái định cư bằng đất, phải đảm bảo khu đất mới phải có điều kiện bằng hoặc tốt hơn khu đất cũ. Các khu chung cư được bố trí tái định cư chủ yếu là các khu chung cư cao tầng đa phần từ 9 tầng trở lên. Với nhu cầu nhà tái định cư ngày càng tăng, có xu hướng là nâng cao thêm tầng để tăng quỹ nhà tái định cư. Trong các khu chung cư phục vu tái định cư, diện tích sàn của các căn hộ chung cư được xây dựng từ 45-110 m2, cụ thể: - Căn hộ có diện tích 45-55m2: 20% - Căn hộ có diện tích 55-70m2: 50% - Căn hộ có diện tích trên 70m2: 30% Tuy nhiên, mức sống của dan cư ngày càng tăng và nhu cầu tái định cư bằng căn hộ chung cư cũng tăng cao vì thế tỷ lệ căn hộ có diện tích lớn tăng lên trog đó căn hộ có diện tích trên 70m2 tăng mạnh hơn. Trong cơ cấu phân bổ quỹ nhà tái định cư của dự án Ngã Tư Sở thực hiện đến nay, dựa trên danh sách giao nhà tái định cư cho 110 hộ dân vào nhà N0 14B khu đô thị Định Công và nhà B4 làng quốc tế Thăng Long thì cơ cấu căn hộ được bố trí như sau: - Căn hộ có diện tích 45-55 m2: 25,45% - Căn hộ có diện tích 55-70 m2: 51,82% - Căn hộ có diện tích lớn hơn 70 m2: 22,73% Về chất lượng các khu chung cư, mặc dù các khu chung cư được xây dựng đúng theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, bao gồm các điều kiện đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật đô thị như: Điện, nước, thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện…nhưng chất lượng khu chung cư cũng có nhiều vấn đề cần giải quyết. Một số hộ sau khi được bô strí vào các khu chung cư đã có ý kiến phản hồi về chất lượng thấp kém của các căn hộ. Các vấn đề như nước sinh hoạt ô nhiễm, hệ thông điện hoạt động không tốt, chất lượng nhà ở xuống cấp sau một thời gian ngắn sử dụng đã được các hộ phản ánh trong thờio gian qua, các hộ dân ởa nhà 7A Định Công đã có thông báo với công ty cấp thoát nước Hà Nội về tình trạng nước sinh hoạt có mùi bị ô nhiễm năng, vật mà sau một thời gian vấn đề này mới được giải quyết. Nguyên nhân lớn của việc làm giảm chất lượng nhà ở tái định cư chính là khâu xây dựng. Tháng 3-2005, công an kinh tế thành phố Hà Nội đã bắt được vụ rút ruột công trình xây dựng khu tái định cư để phục vụ di dsân giải phóng mặt bằng của một khu chung cư tại phường Hạ Đình - Quận Thanh Xuân -Hà Nội . Dự án đã nói lên mức độ quan trọng của viẹc giám sát các công trình xây dựng tái định cư và hậu qiả nghihêm trọng của việc này sẽ ảnh hưởng đến chất lượn căn hộ căn hộ chung cư và mạng sống của người dân sống trong căn hộ đó. Vụ án này đã tạo ra dư luận xấu về chất lượng nhà chưng cư, làm cho người dân không an tâm khi vào các nhà tái định cư được nhà nước bố trí. Vì vậy UBND Thành phố cần phối hợp với các cơ sở ban nghành vf chính quyền địa phương để có những khu chung cư với chất lượng tốt đúng theo tiêu chuẩn để phục vụ di dân giả phóng mặt bằng. 3.5. Tình hình quản lý sử dụng nhà ở tái định cư: Hiện nay, nhà ở tái định cư chủ yếu được xây dựng dưới hình thức các khu chung cư cao tầng nằm trong các đô thị mới nên công tác quản lyls sử dụng nhà tái định cư chính là công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư với các vấn đề quản lý về sử dụng nhà ở, duy trì bảo dưỡng, góp kinh phí để thực hiện duy trì bảo dưỡng. Tuy nhiên UBND Thành phố vẫn chưa ra những chính sách quy địn cụ thể cho công tác quản lý sử dụng nhà chung cư cao tầng mà chỉ có những chính sách chung về sử dụng nhà ở nên việc sử dụng nhà chung cư cao tầng cũng dựa trên những chính sách chung này, vì vậy có sự khác nhau giữa nhà chung cư cao tầng và nhà ở riêng biệt mà công tác quản lý này có những bất cập khó giải quyết. Những bất cập nảy sinh trong việc sử dụng nhà chung cư. Trong nhà chung cư cao tầng có phần diện tích riêng cho mỗi hộ gia đình nhưng cũng có diện tích dùng chungcho cả khu chung cư như thang máy, hành lang, nhà để xe… không thể nào quy định về quyền hạn và nghĩa vụ của người dân với phần diện tích dùng chung này gây ra khó khăn trong việc quản lý, sửa chữa và bảo dưỡng cũng như đóng góp kinh phí. Hơn nữa người dân Việt Nam trước đây quen với cách thức sinh hoạt ở nhà riêng nay bịchyển vào khu chung cư với nếp sống sinh hoạt và phong cách sống phải thay đổi nên không thể nào tránh được việc dử dụng tuỳ tiện và không chấp hành các quy định của nhà nước về qửuan lý và sử dụng nàh chung cư. Hậu quả là hiện nay các khu chung cư trên địa bàn Hà Nội đều gặp phải tình trạng: Cảnh quan khu vực bị xấu đi, chất lượng nhà giảm, phát sinh những mâu thuẫn xh giữa nhưng người dân… Vì vậy UBND Thành phố cần sớm ban hành những quy chế, chính sách về quản lý các khu chung cư cao tầng và tạo điều kiện cho người dân nhâts là nững người sống trong các khu chung cư nắm đầy đủ về quyy chế chính sách của thành phố. Góp phần tạo cảnh quan và môi trường sạch đẹp cho các khu chung cư. III. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC XÂY DỰNG QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI. 1. Nhận thức của Thành phố về vai trò của công tác tái định cư. Trước năm 1994, các quy chế, chính sách về GPMB cũng như tái định cư chưa có nhiều, chưa được quan tâm sửa đổi kịp với tiến trình và yêu cầu phát triển đô thị hạ tầng kỹ thuật. Công tác GPMB cũng như tái định cư bị ảnh hưởng của các chính sách cũng như cơ chế quản lý mang tính bao cấp ttập trung. Nhất là giai đoạn đầu những năm 90 đất nước vừa mới thực hiện chính sách đổi mới, nhà nước cũng như Thành phố chưa có nhiều tiền để đầu tư phát triển, các dự án không nhiều, nhất là các dự án phát triển hạ tầng đô thị nên công tác GPMB chưa phải là vấn đề và khoiong được coi trọng. Công tác TĐC là khâu quan trọng quyết định tiến độ của công tác GPMB chưa được đánh giá xem xét đúng với tầm quan trọng của nó, nó chỉ đơn giả mang tính di chuyển cơ học không gian. Các các bộ quản lý nhà nước và các chủ đầu tư chưa quên với khái niệm TĐC, xác định mục tiêu chủ yếu là GPMB, bàn giao đất, việc di dân TĐC được coi là một giải pháp để GPMB nhanh chóng. Vì vậy các dự án đầu tư hầu như không xây dựng dự án TĐC, khôi phục mức thu nhập và mức sống của những người bị ảnh hưởng. Tronggiai đoạn này, nhà nước chưa ban hành chính sách thống nhất cho công tác đền bù, TĐC mà chính quyền địa phương và các chủ đầu tư đã xây dựng những cơ chế riêng áp dung cho từng dự án. Tại HN, UBNDTP đã ban hành quyết định 1231-QDUB ngày 26/3/1986 về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồio đất. Quy định này chỉ quy định đền bù thiệt hại về dền bù tài sản, không quy định đền bù thiệt hại về đất và tiêu chuẩn để được xem xét giao đất là số nhân khẩu khi phải di dời, hoan ftoàn không có một quy định cụ thể về di dân TĐC. Luật đất đai năm 1993 ra đời xác định đất có giá đã tạo cơ sở pháp lý ho các hoạt động giao dịch về đất trên thị trường. Từ năm 1994 đến nay, chíh sách GPMB đã có những đổi mới, đặc biệt là những quy định về lập khu tái định cư và chính sách hỗ trợ người dâ sau khi nhà nước thu hồi đất. Chính quyền các cấp, chủ đầu tư và nhân dân đã nhân thức được tầm quan trọng của công tác tái định cư phải tạo việc làm và ổn định cuộc sống của người dân sau khi di dời. Tổ chức bộ máy chuyên trách thực hiện công tác GPMB được hình thành và trở thành đầu mối giúp UBND TP trong chỉ đạo điều hành công tác bồi thường, hỗ trợ và bố trí TĐC . Viêc thay đổi nhận thức của TP về tầm quan trọng của công tác TĐC được thể hiện qua các văn bản, chính sách của TP. UBNDTP quy định các dfự án phải chuẩn bị trước, các khu TĐC có đủ cơ sỏ hạ tần để đảm bảo cho người dân di chuyển có điều kiện sống tại nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ. Trong những phưong án TĐC xác định rõ nhu cầu, Pương án bố trí các hộ dân, thời gian di chuyển và chính sách hộ trợ TĐC. TP cũng đã xác định rằng công tác TĐC là một khâu quan trọng trong công tác GPMB, quyết định tiến đọ triển khai và hiệu quả các dự án phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn TP. Việc chủ động chuẩn bị trước quỹ nhà, đất TĐC đảm bảo chất lương đồng bộ về hạ tâng kỹ thuật xã hội, tạo điều kiện ônr định đời sống, việc làm, tái tạo thu nhập cho đối tương phải di chuyển, góp phần phân bổ lại dân cư trên địa bàn là yêu cầu cấp bách hiện nay của TP. Theo nghị quyết 20/NQTU ngày 13/7/2000 của thành uỷ HN và nghị quyết 09NQHD ngày 21/7/2000 của HDNDTP xác định công tác GPMB là nội dung quan trong nhằm thực hiện chương trình phát triển kinh tế xã hội củ thủ đô, quy hoạch không gian của thủ đô HN đến năm 2020 và quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm đã được thủ tướng CP phê duyệt. Từ năm 2000 đến nay, UBNDTP đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định cụ thể về công tác bồi thường hỗ trợ TĐC, công tác lập quỹ nhà ở, đất ở TĐC, các quy định về quản lý thực hiện đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng nhà ở và khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội. 2. Những kết quả đạt được: Trước yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô trong thời kỳ công nghiệp hoá- hiện đại hoá, thành phố Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) sử dụng 7.237 ha đất, trong đó 5.677 ha đất nông nghiệp chuyển sang để phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ, bình quân mỗi năm chuyển mục đích khoảng 1.150 ha. Khối lượng các dự án đầu tư được thực hiện lớn, làm cho công tác GPMB gặp không ít khó khăn, phức tạp. Nhờ có sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Thành uỷ, Hội đồng nhân dân, UBND thành phố, các cấp, các ngành nên công tác GPMB đã có những kết quả khả quan. Có sự chuyển biến theo hướng tích cực. Một số dự án lớn đã hoàn thành hoặc đang đẩy nhanh tiến độ để hoàn thành trong năm 2005 có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô như: Đường Vành đai 3, Cầu Thanh Trì, khu liên hiệp thể thao quốc gia, khu Quần Ngựa, Trung tâm thể thao các quận, huyện, nút Ngã Tư Vọng, Ngã Tư Sở, đường Vật Lý đê Bưởi, Giang Văn Minh - Đội Cấn, dự án thoát nước giai đoạn 1, cụm công nghiệp vừa và nhỏ huyện Gia Lâm, Đông Anh, Từ Liêm, Thanh Trì, Hai Bà Trưng; các khu đô thị mới và các khu TĐC như Định Công, Bắc Linh Đàm - Định Công, Trung Hoà- Nhân Chính, Mỹ Đình, Mễ Trì, Nam Thăng Long… Đối với quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB, thành phố đã tập trung chỉ đạo công tác xây dựng các khu TĐC dưới hai hình thức là các khu chung cư cao tầng và một số khu đô thị mới. Trong giai đoạn 5 năm, từ 2000- 2004 thành phố đã bố trí được khoảng 8.236 hộ dân vào các khu TĐC. Trong thời gian qua thành phố đã và đang chỉ đạo triển khai 34 dự án xây dựng nhà ở TĐC, ước có khoảng 14.321 căn hộ, 15 dự án xây dựng khu TĐC chia lô có ba tầng ở các huyện ngoại thành, ước có khoảng 1.790 lô đất. Ngoài việc xây dựng các khu TĐC tập trung, UBND thành phố đã tiếp nhận toàn bộ quỹ đất 20% và quỹ nhà 30% tại các dự án xây dựng nhà ở kinh doanh để bổ sung quỹ nhà ở phục vụ công tác GPMB và các đối tượng chính sách. Hiện 23 dự án xây dựng nhà ở bán có quỹ đất 20% hoặc quỹ nhà 30% bàn giao cho thành phố, có khoảng 11.812 căn hộ và 53.700m2 đất. Diện tích đất này được bàn giao cho ban quản lý dự án các nguồn vốn ngân sách cấp triển khai xây dựng nhà ở TĐC với khoảng 1.847 căn hộ. Về quỹ nhà ở từ việc thành phố đặt mua nhà ở phục vụ GPMB theo Quyết định số 01/2002/QĐ-UB: thành phố đặt hàng mua nhà ở tại 18 dự án với 4.500 căn hộ (tương đương 460.000m2 sàn) với kinh phí ước tính là 1.495 tỷ đồng. Công tác lập và chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở của UBND thành phố cùng các Ban ngành địa phương trong những năm qua đã góp phần thúc đẩy tiến độ của công tác GPMB thực hiện các dự án xây dựng. Việc bố trí dân cư vào các khu TĐC góp phần ổn định chỗ ở cho người dân, phân bố lại dân cư theo quy hoạch và tạo ra nếp sống văn minh đô thị. Các khu đô thị mới vói những khu nhà chung cư cao tầng được xây dựng đồng bộ theo đúng tiêu chuẩn thiết kế đã tạo ra bộ mặt cảnh quan đô thị đẹp hơn cho thành phố. Tuy nhiên, quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố mới chỉ đáp ứng được khoảng 50% yêu cầu tiến độ triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô. 3. Những yếu kém và nguyên nhân: 3.1. Những yếu kém: Theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt thì diện tích đất nông nghiệp của thành phố giảm đi 10.781 ha để chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ và thu hồi khoảng 870 ha đất có nhà để xây dựng, hoàn thiện hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, sẽ có khoảng 35.000 hộ dân bị ảnh hưởng chỗ ở; áp lực giải quyết việc làm cho hàng chục vạn nông dân và địa điểm kinh doanh dịch vụ cho những người có mặt phố bị thu hồi đất là một bức xúc và yêu cầu lớn với thành phố. Vì vậy, công tác xây dựng quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phải đi trước một bước để chủ động phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố là một yêu cầu bức xúc cần phải khẩn trương thực hiện một cách đồng bộ nhằm đảm bảo không chỉ chuẩn bị đầu tư về số lượng mà còn phải đáp ứng về mặt chất lượng nhà ở phục vụ TĐC để GPMB thực hiện dự án; đồng thời thực hiện nhhiệm vụ điều tiết phân bổ lại dân cư theo quy hoạch và chính sách GPMB để đảm bảo yêu cầu ổn định và phát triển thủ đô. Trên thực tế, khi chủ dự án được giao đất, trong khi tiến hành GPMB thì chủ đầu tư mới thực hiện việc lập phương án TĐC, do đó sẽ kéo dài thời gian thực hiện dự án lên gấp đôi (vì phải lập dự án TĐC ); vì vậy phương án các địa phương chuẩn bị trước quỹ nhà đất TĐC cho nhu cầu GPMB mới đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Nhưng để thực hiện được yêu cầu đầu tư xâydựng phù hợp (vì có thể quỹ nhà được xây dựng nhưng người nằm trong diện GPMB lại không muốn TĐC tại dự án đã được xây dựng). Công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, quỹ đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 50% yêu cầu triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, trong khi đó yêu cầu khách quan là công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở TĐC phải được xây dựng trước để chủ động phục vụ công tác GPMB, thực hiện dự án, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố. Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần khắc phục như:: - Các chủ đầu tư chưa thật sự quan tâm và nhận thức rõ trách nhiệm phải lo quỹ nhà TĐC để triển khai thực hiện dự án được giao mà trông chờ vào việc xin quỹ nhà TĐC của thành phố như các dự án của Ban quản lý dự án Thăng Long (Bộ GTVT), Ban quản lý dự án các công trình trọng điểm, Ban quản lý dự án giao thông đô thị, Ban quản lý dự án thoát nước thành phố… trong khi quỹ nhà TĐC của thành phố là có hạn. -Việc quản lý quỹ nhà TĐC còn dàn trải, chưa tập trung, hiện do nhiều đầu mối quản lý như các Ban quản lý dự án ở các quận, huyện, các Sở, Ban ngành, các doanh nghiệp nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời cho các dự án, nhất là các dự án trọng điểm của thành phố. - Nguồn vốn đầu tư do ngân sách cấp để xây dựng quỹ nhà TĐC, sau khi thực hiện bán nhà, các hộ TĐC đã nộp tiền mua nhà cho ngân sách, song khâu quản lý, theo dõi tổng hợp, quyết toán thu hồi nguồn vốn chưa tập trung về một đầu mối để thực hiện tái đầu tư xây dựng quỹ nhà TĐC; kể cả tiền bán nhà thuộc quỹ nhà sở hữu nhà nước theo Nghị định số 61/CP, các khoản thu về đất cũng chưa được đầu tư trở lại để phát triển quỹ nhà ở thành phố. - Một số khu TĐC tập trung triển khai chậm, kéo dài như dự án khu Nam Trung Yên (56 ha), … quy mô nhà TĐC hiện chủ yếu là nhà chung cư cao tầng (từ 9 tầng trở lên), cùng với các thủ tục thẩm định và thi công xây dựng kéo dài, giá thành đầu tư cao cũng là nguyên nhân khách quan ảnh hưởng đến tiến độ. - Chất lượng nhà, vị trí cơ cấu căn hộ chưa đáp ứng yêu cầu của người mua nhà TĐC, do đó dẫn đến mất cân đối trong thanh toán bồi thường và mua nhà TĐC, nhiều căn hộ có diện tích nhà đất thu hồi nhỏ, được bố trí căn hộ rộng, giá thành cao nên được phép trả dần tiền mua nhà trong 10 năm, ảnh hưởng đến cơ chế quản lý thu hồi vốn sau khi bố trí TĐC. - Chưa tạo được cuộc sống ổn định và hoà nhập cộng đồng do các khu nhà chung cư cao tầng, đô thị hiện nay thường chưa có ngay hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoàn chỉnh, đồng bộ, nên chưa hấp dẫn đối với các hộ có nhu cầu kinh doanh dịch vụ tại nơi ở mới. Chính sách hỗ trợ tạo việc làm mới, ổn định đời sống của các hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở còn nhiều bất cập. - Thành phố đã ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về quy chế mua nhà đã xây hoặc theo hình thức đặt hàng, do chưa có quy định cụ thể về thủ tục ký hợp đồng, trình tự thanh toán, mức vốn đặt hàng…nên việc triển khai mua nhà của các chủ đầu tư còn gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ bàn giao các căn hộ phục vụ di dân GPMB và việc thu hồi nguồn vốn ngân sách để tiếp tục tái đầu tư cho các dự án xây dựng nhà TĐC. 3.2. Nguyên nhân: Công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC trong thời gian qua đã gặp không ít khó khăn, bất cập cần giải quyết, mà những nguyên nhân chủ yếu là: - Do thành phố chưa chỉ đạo tập trung quyết liệt, chưa giao công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất TĐC thành chỉ tiêu cụ thể. Trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, thành phố cũng đã có nhiều văn bản quy định về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở TĐC nhưng chưa có sự chỉ đạo mạnh mẽ. Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, Nghị định số 197/NĐ-CP/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TĐC được ban hành, thành phố có Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 quy định chi tiết về bồi thường hỗ, trợ TĐC trên địa bàn thành phố. Trong đó quy định rõ ràng về công tác TĐC, bố trí dân cư và trách nhiệm của chủ đầu tư, công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất ở TĐC là công tác được ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, quyết định mới được ban hành nên chưa thực sự đi vào cuộc sống. - Những điều kiện để GPMB của một số dự án chưa chuẩn bị đầy đủ, thiếu tính khả thi, nhất là các dự án liên quan đến di dân, tái định cư. Trách nhiệm của chủ đầu tư chưa được xác định rõ, nhiều chủ đầu tư không chủ động chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư, còn lúng túng trong công tác tái định cư, trông chờ quỹ nhà tái định cư của thành phố. Hiện nay, thành phố đã chỉ đạo ngay từ bước phê duyệt dự án, phương án tái định cư phải đảm bảo tính khả thi mới trình và phê duyệt dự án, tránh tình trạng dự án đã triển khai nhưng không có quỹ nhà tái định cư. - Việc bố trí vốn cho công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất ở tái định cư chưa được ưu tiên, chưa có sự phối hợp đồng bộ của các Sở, ngành, nhiều khi bố trí vốn còn thiếu, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ xây dựng quỹ nhà tái định cư. - Công tác quản lý xây dựng các khu nhà tái định cư chưa chặt chẽ, gây nên tình trạng phổ biến hiện nay ở các khu chung cư đang được xây dựng là nguồn vốn bị thất thoát nghiêm trọng, ảnh hưởng lớn đến chất lượng nhà ở, cơ cấu, quy mô căn hộ, một số khu tái định cư không đảm bảo được điều kiện sống tốt hơn cho người dân, không đạt được mục tiêu về tiêu chuẩn, quy mô, chất lượng cơ sở hạ tầng đề ra. - Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm cho người dân phải di dân chưa có tính khả thi, chưa ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nên đã ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân, không đảm bảo mức thu nhập cho người dân sau khi di chuyển. - Công tác quản lý quỹ nhà, đất tái định cư chưa tập trung về một đầu mối, nên thành phố chưa chủ động cân đối và bố trí kịp thời, đáp ứng tiến độ dự án. - Thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng phức tạp, dẫn đến kéo dài, phân công trách nhiệm chưa rõ ràng, sự phối hợp trong công tác GPMB giữa chủ đầu tư và Chính quyền địa phương ở một số nơi chưa chặt chẽ, một số trường hợp khiếu nại kéo dài, chưa được giải quyết kịp thời. CHƯƠNG III GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY CÔNG TÁC XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB . I. KẾ HOẠCH CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ ĐẾN NĂM 2010 TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của thành phố Hà Nội thời kỳ 2001-2010. Biểu 9: Quy hoạch sử dụng đất đai: (Đơn vị tính: ha) Nội dung Năm 2000 Năm 2010 Đất nông nghiệp: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp 49.740 43.612 6.128 41.308 33.605 7.703 Đất phi nông nghiệp: - Đất ở đô thị - Đất ở nông thôn - Đất chuyên dùng 32.222 2.872 8.871 20.533 43.252 5.875 7.904 29.473 Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá không có rừng cây 10.135 7.537 Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội Biểu 10: Kế hoạch sử dụng đất 5 năm: 2001- 2005. (Đơn vị tính §: ha) Nội dung Năm 2000 Năm 2010 Đất nông nghiệp: - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp 49.740 43.612 6.128 46.570 38.807 7.763 Đất phi nông nghiệp: - Đất ở đô thị - Đất ở nông thôn - Đất chuyên dùng 32.222 2.872 8.871 20.533 37.702 3.975 8.204 25.523 Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá không có rừng cây 10.135 7.889 Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp - Sở Tài nguyên Môi trường - Nhà đất Hà Nội Dựa trên phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của thành phố Hà Nội thể hiện: diện tích đất nông nghiệp giảm, phần diện tích đất đó được chuyển sang diện tích đất phi nông nghiệp để phát triển các khu đô thị, mở rộng và xây mới các khu công nghiệp, trụ sở cơ quan, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên cây xanh, giao thông thuỷ lợi và các công trình công cộng khác. Diện tích đất chưa sử dụng qua từng năm có giảm xuống do được khai thác để trồng rừng, đất cỏ chăn nuôi và nuôi trồng thuỷ sản. 2. Nhu cầu tái định cư năm 2005 và dự báo nhu cầu tái định cư trong những năm tới: Nhu cầu tái định cư năm 2005 thành phố cần khoảng 10.000 căn hộ để phục vụ các dự án trọng điểm như: tuyến đường Kim Liên - Ô chợ Dừa khoảng 1.250 căn hộ, nút giao thông Ngã Tư Sở khoảng 300 căn hộ, công viên Tuổi trẻ thủ đô khoảng 900 căn hộ, công viên Đống Đa khoảng 700 căn, dự án Thoát nước khoảng 1.000 căn hộ, Dự án đường Vành đai 3 khoảng 1.200 căn hộ, vành đai 2, 5 khoảng 1.000 căn hộ, cầu Vĩnh Tuy khoảng 1.000 căn hộ, cầu Nhật Tân và đường Quốc lộ 5 kéo dài cần khoảng 400 căn hộ và các dự án nhỏ lẻ khác là 2.250 căn hộ. Nhu cầu quỹ nhà đất tái định cư đến năm 2010: thực hiện kế hoạch sử dụng đất thành phố Hà Nội đến năm 2010 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: từ năm 2000 đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp thành phố giảm 10.781 ha do chuyển sang phát triển công nghiệp, đô thị và dịch vụ, sẽ có khoảng 35.000 hộ bị ảnh hưởng di chuyển đến chỗ ở mới, phân chia theo các giai đoạn sau: - Năm 2005, chuyển mục đích sử dụng 250 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhiệm vụ cho công tác di dân GPMB hết sức nặng nề, nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất phục vụ tái định cư khoảng 10.000 hộ. - Từ năm 2006 đến năm 2010: chuyển mục đích sử dụng 5.229 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ; nhu cầu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư là 25.000 căn hộ, và khoảng 1.000 căn hộ dự trự làm quỹ nhà trung chuyển và chủ động phục vụ GPMB các dự án đột xuất của thành phố và trung ương. 3. Mục tiêu và kế hoạch chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư: 3.1.Mục tiêu: Xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảm bảo đủ nhu cầu và đáp ứng tiến độ GPMB thực hiện các dự án phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ trên địa bàn thành phố. Xây dựng các khu tái định cư đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo yêu cầu phát triển các khu đô thị mới, hoà nhập nhà chung cư cao tầng xen kẽ một số nhà chung cư thấp tầng để giải quyết kịp thời nhu cầu cấp bách về quỹ nhà tái định cư. Xây dựng các khu tái định cư đồng bộ có đầy đủ hạ tầng xã hội và các khu dịch vụ thương mại, có chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho các hộ tái định cư hoà nhập, ổn định cuộc sống sau khi di chuyển GPMB. 3.2. Chỉ tiêu kế hoạch: Thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2004-2005 là 3.513 ha đất để phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ, đặt ra cho công tác di dân GPMB nhiệm vụ hết sức nặng nề, riêng năm 2004 nhu cầu di dân tái định cư trên địa bàn thành phố khoảng 8.000 hộ. - Thành phố dành quỹ đất tái định cư hợp lý và bố trí đủ vốn để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng các khu nhà ở tái định cư, để đạt mục tiêu mỗi năm xây dựng được khoảng 8.000 đến 9.000 căn hộ và lô đất có hạ tầng kỹ thuật, đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư, GPMB dưới các phương thức: Thành phố đầu tư xây dựng các khu tái định cư từ nguồn vốn ngân sách, quỹ nhà 30%, quỹ đất 20% từ các dự án kinh doanh nhà ở, Thành phố đặt hàng mua nhà hoặc mua nhà đã xây dựng. Thành phố cũng cần khoảng 1.000 căn hộ để dự trự làm quỹ nhà trung chuyển và chủ động phục vụ GPMB các dự án trọng điểm của Trung ương và thành phố. Chủ động chuẩn bị và đầu tư xây dựng từ 5 – 6 khu đô thị tái định cư có quy mô mỗi khu khoảng 50 – 60 ha, với tổng diện tích khoảng 250 – 300 ha tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm theo mô hình khu đô thị mới đồng bộ có đầy đủ hạ tầng xã hội và dịch vụ thương mại để đáp ứng cho nhu cầu tái định cư sau năm 2005, tạo điều kiện cho người dân ổn định, hoà nhập cuộc sống sau khi di chuyển đến nơi ở mới. 4. Quan điểm thực hiện: Để đáp ứng yêu cầu về quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trước mắt cũng như lâu dài và chủ động phục vụ công tác GPMB thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố. UBND thành phố tập trung chỉ đạo xâydựng cơ chế, chính sách đặc biệt để tạo nhanh quỹ nhà, quỹ đất tái định cư tập trung; có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đảm bảo yêu cầu phát triển khu đô thị mới, hoà nhập với khu dân cư hiện có, trong đó có các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ tạo việc làm để ổn định cuộc sống, tái tạo thu nhập cho các đối tượng phải di chuyển tại nơi ở mới. Tiếp tục thực hiện bồi thường di dân tái định cư bằng nhà chung cư có đủ điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, không giao đất tái định cư chia lô, trừ trường hợp các hộ sản xuất nông nghiệp ở ngoại thành, nếu giao đất tái định cư thì theo hạn mức và điều kiện thực tế của quỹ đất. Thành phố thực hiện việc điều tiết, định đoạt và thu lợi từ đất, kiên quyết thực hiện việc mở đường giao thông với việc thực hiện xâydựng tuyến phố hai bên đương mới, tạo cảnh quan đô thị hiện đại; khi lập dự án, các chủ đầu tư cần điều tra nghiên cứu, cố gắng đảm bảo điều kiện tái định cư tại chỗ bằng các căn hộ chung cư cao tầng; tạo điều kiện cho các hộ có nhu cầu kinh doanh được thuê các quầy hàng tại tầng 1 nhà chung cư. Có nhiều hình thức đầu tư đa dạng để thu hút các nguồn vốn và đối tượng tham gia, xây dựng quỹ nhà tái định cư; trước mắt xây dựng một số nhà chung cư cao từ 5- 6 tầng (không sử dụng thang máy) để rút ngắn thời gian tạo nhanh được quỹ nhà ở tái định cư có giá thành phù hợp với điều kiện di chuyển và quỹ nhà trung chuyển phục vụ cải tạo xây dựng mới các khu nhà chung cư đã xuống cấp ở khu vực nội thành, từng bước tạo cảnh quan đô thị hiện đại. Lựa chọn địa điểm có quy mô đủ lớn xây dựng khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; các quỹ đất, quỹ nhà chung cư cao 5- 6 tầng, các cơ sở sản xuất, dịch vụ tạo việc làm cho khu vực. II. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ DI DÂN GPMB TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. Công tác GPMB và bồi thường hỗ trơ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đai ngày càng được người dân quan tâm vì công tác này ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người dân bị thu hồi đất. Thành phố Hà Nội trong những năm qua đã có một khối lượng lớn các dự án đầu tư xây dựng được thực hiện, đồng nghĩa với việc hàng ngàn người dân phải di dời chỗ ở. Việc bố trí chỗ ở tái định cư cho người bị thu hồi đất, hỗ trợ đào tạo nghề nghiệp tái tạo thu nhập cho người dân là một yêu cầu cấp bách hiện nay của thành phố. Thành phố đã xác định rằng công tác tái định cư là một khâu quan trọng trong công tác GPMB, quyết định tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn; việc tạo lập quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ GPMB góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác GPMB và công tác tái định cư. Thành phố chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư nhằm tạo điều kiện ổn định cuộc sống và việc làm, tái tạo thu nhập cho đối tượng phải di chuyển chỗ ở, góp phần phân bổ lại dân cư trên địa bàn, tiết kiệm chi phí của ngân sách và chủ đầu tư. Kết quả thực hiện công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư đã có những kết quả khả quan, từng bước nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà ở tái định cư của người dân, góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB. Nhưng công tác này vẫn đang còn rất khó khăn cần khắc phục, trong khi đó theo kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, các dự án xây dựng ngày càng tăng đã làm tăng nhanh nhu cầu di dân tái định cư, vì vậy cần phải có những giải pháp hữu hiệu, khắc phục những khó khăn trong công tác này và đồng thời đẩy mạnh việc phát triển quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 1. Giải pháp về quy hoạch: Tiếp tục triển khai nhanh các quy hoạch chi tiết trên địa bàn 14 quận, huyện, thực hiện quy hoạch đi trước một bước, đặc biệt là quy hoạch các khu đất xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ GPMB và các tuyến đường đồng bộ với tuyến phố. Rà soát, điều chỉnh lại quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới chưa triển khai xây dựng, sớm lên các phương án đền bù thu hồi đất để tiến hành triển khai dự án, khuyến khích từng quận, huyện trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã dược UBND thành phố phê duyệt, chủ động xây dựng quỹ đất để phục vụ xây dựng khu tái định cư phục vụ di dân, GPMB của các dự án trên địa bàn thành phố, nhất là các huyện ngoại thành. Nâng cao chất lượng quy hoạch kiến trúc trong các khu đô thị mới, cơ cấu căn hộ và kiến trúc cảnh quan. Khi điều chỉnh quy hoạch phải đảm bảo có tỷ lệ trên 60% nhà cao tầng (9- 10 tầng trở lên) phù hợp với một đô thị phát triển hiện đại, sạch đẹp. 2. Giải pháp đẩy mạnh triển khai xây dựng quỹ nhà, đất tái định cư bằng nhiều hình thức: Thành phố cần quan tâm chỉ đạo mạnh mẽ hơn nữa việc xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư dưới nhiều hình thức: - Do các Ban quản lý dự án các Bộ, ngành, Trung ương, Ban quản lý dự án cấp thành phố, Ban quản lý dự án các quận, huyện đầu tư xây dựng khu tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách. - Do các doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước của ngân sách theo phương thức Thành phố ký hợp đồng đặt mua nhà. - Do các chủ đầu tư thực hiện dự án phải xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư phục vụ dự án bằng nguồn vốn tự có. Trong quá trình phát triển các khu đô thị mới nhất thiết phải dành những tỷ lệ diện tích nhất định về nhà cho các đối tượng tái định cư trong diện di dời do GPMB của Thành phố. Các chủ dự án cần nghiêm chỉnh thực hiện quy định dành tối thiểu 20% quỹ đất, 30% quỹ sàn nhà để xây dựng nhà ở phục vụ di dân GPMB, nhà ở cho các đối tượng chính sách, các đối tượng thu nhập thấp. Tập trung đôn đốc và tiếp nhận diện tích đất 20% do chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở và các khu đô thị mới bàn giao khi hoàn thành GPMB. Trong thời gian chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất, phải triển khai ngay thủ tục chuẩn bị đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư, trình lên UBND Thành phố phê duyệt. Chủ đầu tư được UBND Thành phố giao thực hiện xây dựng quỹ nhà tái định cư phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ. Thành phố cần tổ chức rà soát lại các dự án xây dựng nhà chung cư nhỏ lẻ, thu hồi các khu đất trống bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, đặc biệt là thu hồi các dự án đã giao đât nhưng chưa triển khai theo đúng tiến độ quy định để tập trung giao cho chủ đầu tư thích hợp thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật. Sau khi thực hiện xong sẽ tiếp tục giao cho các chủ đầu tư đã được giới thiệu địa điểm, đã thực hiện một bước chuẩn bị đầu tư hoặc giới thiệu chủ đầu tư mới có năng lực triển khai xây dựng công trình theo quy hoạch. Thành phố nên thực hiện công khai các dự án phát triển xây dựng các khu chung cư và đô thị mới, từ quy hoạch, tiến độ đến phương thức mua bán và tổ chức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực thực hiện dự án, tạo được sự cạnh tranh lành mạnh đúng pháp luật, khuyến khích các doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp không phải chuyên ngành xây dựng tham gia bỏ vốn đầu tư kinh doanh. Triển khai thực hiện mô hình đầu tư xây dựng nhà ở có sự tham gia của ngân hàng dưới các hình thức: đầu tư hoặc góp vốn đầu tư, bảo lãnh, thực hiện thế chấp…Xây dựng quy chế tạo điều kiện cho các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tham gia đầu tư xây dựng các dự án phát triển nhà ở tại Hà Nội góp phần tạo thêm quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu GPMB, nhu cầu tái định cư của nhân dân. 3. Giải pháp về quy mô, cơ cấu, chất lượng căn hộ tái định cư: Những người dân bị ảnh hưởng chỉ chấp nhận di chuyển khi Nhà nước bồi thường cho họ một căn hộ hay một lô đất có các điều kiện về môi trường sống và cơ sở hạ tầng tốt hơn nơi ở cũ. Chất lượng căn hộ, quy mô cơ cấu là những mối quan tâm hàng đầu của người dân khi phải di chuyển đến nơi ở mới, diện tích các căn hộ cũng phải đảm bảo những điều kiện sống phù hợp theo chiều hướng tốt hơn nơi ở cũ để thực sự hấp dẫn người dân, làm cho họ cảm thấy được bù đắp xứng đáng so với thiệt thòi khi đi khỏi nơi ở cũ. Thực tế thì không ai muốn phải di chuyển đến nơi ở trật chội hơn nơi ở cũ. Hơn nữa, kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, mức sống người dân ngày càng cao, nhu cầu về một căn hộ tái định cư với quy mô, cơ cấu, chất lượng cao hơn nhưng phải phù hợp với hoàn cảnh của từng hộ gia đình. Thành phố nên chú ý tạo lập quỹ nhà ở tái định cư phải có đủ các kiểu căn hộ với chất lượng khá, trung bình và cao cấp. Tuỳ thuộc vào sự lựa chọn và nhu cầu của người dân để bố trí căn hộ. Với một gia đình có thu nhập thấp, khi bố trí vào một căn hộ với giá thành vượt quá khả năng chi trả hiện tại của họ, mặc dù được trả góp trong vòng 10 năm theo quyết định của Thành phố thì cũng sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn của chủ đầu tư, phương án tối ưu là có thể cho họ lựa chọn liệu có vào một căn hộ với chất lượng thấp hơn và các hộ gia đình có mức sống cao hơn sẽ không phải lo lắng khi được bố trí căn hộ với chất lượng thấp hơn mong muốn. Các căn hộ cần có đủ diện tích từ 45m2 – 100m2 với cơ cấu đa dạng, phong phú, tiện nghi, hiện đại… Trong các khu đô thị mới, các khu nhà cao tầng phục vụ nhu cầu tái định cư cần phải chú trọng tới mối quan hệ giữa làng xóm xung quanh để tạo sự phù hợp về môi trường, cảnh quan và hợp lý về kiến trúc, chú trọng đến tổ chức lối sống mới, hiện đại với các dịch vụ công cộng (cấp điện, nước, thông tin, phòng cháy chữa cháy…). 4. Giải pháp về tài chính: Tập trung chủ động các nguồn vốn đầu tư để xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư, gồm: vốn của các chủ đầu tư, vốn ngân sách, vốn huy động của các doanh nghiệp, tiền bán nhà theo Nghị định số 61/CP, tiền thuê nhà, tiền sử dụng đất từ nguồn tiền giao đất tái định cư nộp về quỹ phát triển nhà ở, kể cả tiền đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư trở lại xây dựng quỹ nhà ở tái định cư của Thành phố. Nghiên cứu thí điểm áp dụng phương thức “đổi đất lấy hạ tầng” để huy động nguồn vốn của doanh nghiệp được lựa chọn làm chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư (bao gồm cả công trình hạ tầng kỹ thuật đầu mối phục vụ khu tái định cư); doang nghiệp đầu tư được trả một phần đất thuộc dự án hoặc phần khu vực dự án, tương ứng với nguồn vốn đã đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở bán, công trình kinh doanh dịch vụ thương mại. Nếu thành công thì sẽ thực hiện trên địa bàn. Sở Tài chính Vật giá và Sở Kế hoạch đầu tư có trách nhiệm bố trí đủ nguồn vốn ngân sách, đề xuất phương án huy động nguồn vốn phục vụ công tác chuẩn bị đầu tư và GPMB để chuẩn bị xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu tái định cư; đồng thời theo dõi, quyết toán tài chính đối với các chủ đầu tư sau khi bố trí xong quỹ nhà đất tái định cư của các dự án. 5. Giải pháp về tạo việc làm và ổn định đời sống người dân: Vấn đề tạo việc làm và ổn định đời sống là một phần quan trọng trong công tác bố trí tái định cư cho người dân phải di chuyển. Vì vậy, UBND Thành phố cần phối hợp với các Ban, ngành, Chính quyền địa phương tạo việc làm cho dân hợp lý, tái tạo thu nhập, không để người dân lâm vào tình trạng khó khăn nghèo túng sau khi di chuyển. Thành phố giao cho UBND các quận, huyện nghiên cứu, đề xuất các biện pháp, chính sách đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế trên địa bàn theo hướng giảm dần tỷ trọng sản xuất nông nghiệp, tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp, dịch vụ nhưng phải phù hợp với định hướng chiến lược phát triển kinh tế -xã hội Thủ đô và đặc thù của quận, huyện: - Đối với các hộ ở khu vực nội thành: theo quy định của Thành phố thì các hộ gia đình này sẽ được bố trí tái định cư vào các căn hộ chung cư trong các khu chung cư cao tầng. Đối với các hộ trước đây có cơ sở sản xuất kinh doanh tại nơi ở cũ nay chuyển đi không còn cơ hội kinh doanh thì cần được ưu tiên bố trí tại nơi có điều kiện thuận lợi để tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh. - Đối với các hộ ở nông thôn: khi bị thu hồi đất nông nghiệp là nơi tạo ra phần lớn thu nhập của họ, thì thành phố có thể đền bù bằng phần đất nông nghiệp khác có diện tích tương đương. Nếu không đủ quỹ đất nông nghiệp thì có có thể đền bù với phần đất có diện tích nhỏ hơn nhưng cho phép hộ gia đình có thể sử dụng phần đất đó chuyển sang các mục đích sử dụng khác như sản xuất kinh doanh với điều kiện là có sự cho phép và đồng ý của chính quyền địa phương. Thành phố có thể lập một số dự án thí điểm chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi nhằm phục hồi thu nhập cho người dân tại các địa phương bị hu hồi đất nông nghiệp với diện tích lớn. Nghiên cứu nhân rộng mô hình kinh tế trang trại để thu hút lao động nông nghiệp ở những vùng bị thu hồi đất. Trên địa bàn Thành phố vẫn còn một số vùng đất bỏ hoang, nhiều diện tích mặt nước chưa được khai thác triệt để, Thành phố nghiên cứu ban hành những chính sách ưu đãi để người dân bị thu hồi đất sản xuất nông nghiệp ở vùng này có thể tái định cư ở vùng khác. - Phát triển sản xuất kinh doanh nghề phụ và các làng nghề truyền thống có vai trò tích cực trong hướng giải quyết việc làm cho người lao động, đào tạo đội ngũ thợ lành nghề để cung cấp cho các làng nghề đồng thời có chế độ chính sách trọng dụng và ưu đãi các nghệ nhân, thợ có tay nghề cao. - Thành phố nghiên cứu cơ chế cho phép người bị thu hồi đất tham gia khai thác đầu tư vào các dự án xây dựng khu đô thị mới, khu công nghiệp, thương mại…thông qua hình thức góp vốn để tạo điều kiện cho họ sử dụng số tiền bồi thường một cách có hiệu quả, tạo thu nhập, góp phần ổn định cuộc sống. - Tăng cường khai thác nhu cầu lao động của các công trình dự án trên diện tích GPMB (nhu cầu các khu công nghiệp, các khu chế xuất…); chủ động đào tạo trước các ngành, nghề mới với nhiều trình độ khác nhau; từ các ngành nghề sản xuất đơn thuần như cơ khí, gò hàn, điện…đến các nghề phức tạp hơn như: quản trị công nghiệp, quản trị hệ thống sản xuất cớ khí, điện tử, vi mạch điện tử, tự động hoá, quản lý môi trường, quản lý chất lượng…để phục vụ nhu cầu tuyển dụng trong các khu công nghiệp và các khu chế xuất, tạo điều kiện cho người dân phải di chuyển có cơ hội hưởng lợi ích từ dự án mang lại. - Xây dựng phát triển mạng lưới chợ, nhằm phát triển kinh doanh các loại hình dịch vụ theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội Thủ đô và góp phần giải quyết việc làm cho người lao động. Thành phố chỉ đạo các quận, huyện giành lại khoảng 50%- 70% sạp hàng, kiốt để phục vụ các đối tượng bị thu hồi đất không có điều kiện chuyển đổi nghề nghiệp. Nhưng điều quan trọng hơn cả là Thành phố nên tạo điều kiện cho người dân nắm vững các quy chế, pháp luật của Thành phố, những vụ khiếu kiện kéo dài trong thời gian vừa qua có nguyên nhân chủ yếu là người dân chưa nắm vững quy định của Nhà nước cũng như quy định của Thành phố. KẾT LUẬN Công tác tái định cư được xem là một khâu quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng, quyết định tiến độ triển khai và hiệu quả của các dự án phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội. Việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư góp phần thúc đẩy tiến độ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và công tác tái định cư. Trong những năm qua, thành phố hà Nội đã chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư nhằm tạo điều kiện ổn định cuộc sống và việc làm, tái tạo thu nhập cho đối tượng phải di chuyển chỗ ở, góp phần phân bổ lại dân cư trên địa bàn, tiết kiệm chi phí của ngân sách và chủ đầu tư. Các khu tái định cư trên địa bàn thành phố được xây dựng dưới hình thức các khu chung cư cao tầng tập trung hay phân tán. Các khu tái định cư tập trung thường được quy hoạch nằm trong các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở hạ tầng kèm theo, đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân. Với sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của thành phố, quỹ nhà ở, đất ở tái định cư đã phần nào đáp ứng nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở đang còn chậm so với nhu cầu thực tế. Các khu tái định cư được xây dựng trong thời gian khá lâu mới được đưa vào sử dụng. Cơ sở hạ tầng chưa được xây dựng đồng bộ; việc ổn định cuộc sống, tạo thu nhập cho người dân còn gặp rất nhiều khó khăn; công tác quản lý quỹ nhà ở tái dịnh cư còn phân tán, chưa tập trung vào một đầu mối. Trong khi đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố Hà Nội đến năm 2010 cho thấy sẽ có rất nhiều các dự án, công trình được xây dựng dẫn đến nhu cầu về nhà ở, đất ở tái định cư sẽ tăng mạnh. Do vậy công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng phải được xem là một yêu cầu quan trọng và bức thiết, cần phải được đẩy mạnh và thực hiện bầng các biện pháp cụ thể. Trong phạm vi nghiên cứu của chuyên đề, do còn hạn chế về nhận thưc và thời gian nên chuyên đề của em còn nhiều sai sót, em mong nhậ được sự góp ý của thầy cô. TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Đất đai 2003 Nghị định số 197/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường hỗ trợ và tái định cư Quyết định số 26/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội quy định cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư Các văb bản pháp luật khác co liên quan của UBND thành phố Hà Nội Báo cáo tổng kết công tác GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội của Ban chỉ đạo GPMB thành phố Báo cáo tổng kết công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác di dân GPMB của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội Đề án xây dựng quỹ nhà ở, đất ở TĐC phục vụ công tác GPMB năm 2003-2005 trên địa bàn thành phố Hà Nội của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội Giáo trình Quản lý Nhà nước về đấ đai và nhà ở Tạp chí Xây dựng các năm 200-2004 Tạp chí Thông tin tài chính các năm 2000-2004 Tạp chí tài chính các năm 2000-2004 Báo Kinh tế đô thị Cùng một số tài liệu khác. MỤC LỤC