Đề tài Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

Việt Nam từ đó xuất hiện nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí... Tính riêng trong Quí I/2008, số lượt khách quốc tế đến nước ta là 1,3 triệu, tăng 15% so với cùng kì năm 2007, trong đó, khách du lịch chiếm 61%, doanh nhân chiếm 18%, khách đến thăm viếng 15% và các lượt khách quốc tế khác. Mặc dù đã thu hút được các nguồn đầu tư lớn vào lĩnh vực khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê, trong những năm trước nhưng cùng với làn sóng đầu tư mới, nhu cầu về văn phòng loại A, B căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3-5 sao, các công trình dịch vụ thương mại, siêu thị tại các đô thị lớn tiệp tục tăng cao. Cung hạn chế trong khi cầu lại rất cao và giá tăng nhanh cho thấy Việt Nam là một thị trường BĐS hấp dẫn, và vì vậy việc thu hút được thêm nhiều đầu tư là chuyện đương nhiên. 40 Việt Nam gia nhập các tổ chức quốc tế cũng đồng nghĩa với việc môi trường pháp luật được cải thiển theo chiều hướng có lợi hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Ví dụ: phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng thêm. Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (đầu tư khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê…) các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định, thì nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư 100% vốn. Các nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; được kinh doanh dịch vụ BĐS như: dich vụ môi giới BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ đấu giá BĐS, dịch vụ quản lý BĐS. Hệ thống luật pháp Việt Nam đã và đang có nhiều thay đổi, tiến gần hơn đến điểm tương đồng với luật pháp quốc tế. Điều này đã thúc đẩy các nhà đầu tư nước ngoài tìm đến Việt Nam, và lý giải cho con số 20,3 tỷ USD FDI vào Việt Nam năm 2007. Thứ ba, kêu gọi đầu tƣ nƣớc ngoài hiện đang là chủ trƣơng lớn của Chính phủ Việt Nam Chủ trương tăng cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài được thể hiện trong các văn kiện của Đảng, Nhà nước và tiếp tục được khẳng định tại Đại hội Đảng toàn quốc lần X. Đi liền với chính sách, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã cam kết môi trường kinh doanh của Việt Nam sẽ có nhiều cai thiện nhằm tăng cường thu hút đầu tư nước ngoài. Có thể dẫn một vài minh chứng như: trên cơ sở Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp mới , Việt Nam không áp dụng tỷ lệ xuất khẩu bắt buộc đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; bãi bỏ toàn bộ các biện pháp hạn chế số lượng hàng nhập khẩu; bãi bỏ trợ cấp xuất khẩu nông sản và trợ cấp có liên quan đến nội địa hoá. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng đã bàn hành một số luật như Luật Đấu thầu, Sở hữu trí tuệ, Giao dịch điện tử, Kinh doanh BĐS, Chứng khoán... Các đạo luật mới này sẽ tạo ra một sân chơi bình đẳng cho các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, xoá bỏ các rào cản không công bằng trong đầu tư và kinh doanh. Công tác vận động xúc tiến đầu tư ngày càng được cải tiến, tiến hành ở nhiều ngành, nhiều cấp, ở trong nước và nước ngoài dưới hình thức đa dạng, kết hợp với các 41 chuyến thăm, làm việc cấp cao của lãnh đạo Đảng, Nhà nước, gắn với việc quảng bá rộng rãi hình ảnh Việt Nam và vận động đầu tư - xúc tiến thương mại và du lịch. Chính vì vậy, mà hiệu quả đã được nâng dần với kết quả minh chứng là nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã vào tìm kiếm cơ hội đầu tư và ký kết số lượng lớn dự án quy mô lớn. Thứ tƣ, chính trị xã hội ổn định Việt Nam được đánh giá là nước có môi trường chính trị và xã hội ổn định so với các nước khác trong khu vực. Tổ chức Tư vấn Rủi ro Kinh tế và Chính trị (PERC) tại Hồng Kông xếp Việt Nam ở vị trí thứ nhất về khía cạnh ổn định chính trị và xã hội sau sự kiện 11 tháng 9. So với các nước ASEAN khác như Indonexia, Malysia, Philipin, và Trung Quốc, Việt Nam có ít các vấn đề liên quan đến tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn. Đảng Cộng sản Việt Nam đã điều hành đất nước trong nhiều thập kỷ qua và không ai mong muốn có những thay đổi trong môi trường chính trị. Nhìn chung, Việt Nam duy trì được ổn định chính trị xã hội, an ninh được đảm bảo, được đánh giá là địa bàn đầu tư an toàn, đồng thời kiên trì thực hiện đường lối đổi mới, đa phương hoá, đa dạng hoá quan hệ kinh tế đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, tạo hình ảnh tích cực đối với các nhà đầu tư. 2.2. Nguyên nhân thu hút Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam  Nguyên nhân từ phía cầu BĐS Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường hấp dẫn nhất châu Á bởi tiềm năng to lớn của thị trường này, mà thể hiện trước hết là nhu cầu về BĐS tăng nhanh. Có nhiều nhân tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong những năm gần đây, và do đó thu hút được đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này. Bảng 2.5: Các nhân tố thúc đẩy thị trƣờng BĐS Việt Nam phát triển Các nhân tố Đánh giá Dân số trẻ Hiện nay Việt Nam có khoảng 86 triệu dân, trong đó 70% dưới 35 tuổi. Theo báo cáo của Ngân hàng thế giới (World Bank) 90% tầng lớp trẻ Việt Nam mong muốn có nhà riêng. 42 Gia tăng tầng lớp trung lưu Tầng lớp trung lưu tăng nhanh nhờ vào sự phát triển của nền kinh tế Tăng khả năng mua nhà Các ngân hàng chấp nhận những khoản thế chấp khoảng 50-70% giá trị BĐS trong vòng từ 10-15 năm với lãi suất xấp xỉ 12% theo kì hạn Tốc độ đô thị hoá nhanh WB ước tính năm 2020 dân số thành thị Việt Nam có thể lên đến 40 triệu người, so với mức hiện nay là là 20 triệu người Tốc độ tiêu thụ hàng bán lẻ lớn Chính sách của chính phủ Các chính sách tự do hoá, ví du: Việt kiều hiện đã được phép mua nhà ở Việt Nam: các chính sách giúp tăng độ minh bạch của các giao dịch trên thị trường BĐS Người nước ngoài và các công ty quốc tế đến vơi Việt Nam làm việc gia tăng Ngành du lịch đang phát triển 4 230 000 lượt khách du lịch đến Việt Nam, tăng 10% so với năm 2006. Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp Sự phát triển của kinh tế Việt Nam khiến tầng lớp trung lưu cũng tăng theo, do đó không mấy khó khăn để nhận ra tiềm năng của thị trường BĐS. Từ năm 2006, đặc biệt với tầng lớp trẻ Việt Nam những người hiện đang có mức thu nhập khá và mong muốn được hưởng cuộc sống chất lượng cao, thì điều kiện dân số đã thực sự trở thành một lợi thế của Việt Nam trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trưởng BĐS. Ngoài ra, dưói tác động của chính sách tự do hoá của chính phủ, ví dụ: Viêt Kiều được phép mua nhà ở Việt Nam hay những chính sách giúp tăng độ minh bạch của các giao dịch BĐS. Gần đây (10/04/2008), dự thảo nghị quyết của Quốc hội về “Chính sách cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà có thời hạn tại VN” càng góp phần làm cho thị trường này thêm hấp dẫn. Theo bản dự thảo này, người nước ngoài sẽ được mua và sở hữu một căn hộ 43 chung tại các dự án nhà ở thương mại trong thời gian sinh sống và làm việc tại Việt Nam, song không được mua biệt thự riêng hay nhà, đất liền kề, thời hạn sở hữu tối đa là 70 năm. Xét về dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam cũng được đánh giá là có triển vọng với dân số trẻ mong muốn sở hữu nhà rêng và tốc độ đô thị hoá nhanh Biểu đồ 2.6: TỐC ĐỘ ĐÔ THỊ HÓA Ở VIỆT NAM VÀ DỰ BÁO : tốc độ thành thị hoá (%) : Số dân thành thị (triệu người) Nguồn: Ban Các vấn đề kinh tế xã hội, Liên Hợp Quốc. Thêm vào đó, các giao dịch trên thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là thị trường mua bán nhà ở và cho thuê căn hộ từ trước đến nay chủ yếu sử dụng phương thức thanh toán tiền mặt, đây là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư vì độ an toàn cao và tính thanh khoản lớn. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay, các hình thức thanh toán khác như thế chấp cũng đang dần dần được nới lỏng điều kiện, tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người có nhu cầu BĐS. Vì vậy hình thức thế chấp ngày càng được sử dụng rộng rãi, ước tính hiện có khoảng 50% người mua nhà dưới hình thức này. Bảng 2.6: Các điều kiện thế chấp phổ biến Thời hạn 7-20 năm Lãi suất hàng năm 13-15 % Những yêu cầu khác * Chứng minh thu nhập hàng tháng được ngân hàng chấp nhận * Chấp nhận thanh toán của khối nhân viên, kể cả khi người thế chấp từ chức hoặc chết ( trường hợp người đứng đầu công ty đứng ra thế chấp ) 44 * Cam kết không li dị cho đến khi khoản vay được thanh toán hết ( đối với trường hợp là vợ, hoăc chồng đứng ra thế chấp) Nguồn: Kết quả nghiên cứu của Morgan Stanley Một nhân tố khác cần làm rõ đó là tốc độ tiêu thụ hàng bán lẻ tại Việt Nam. Tốc độ thụ hàng bán lẻ có liên quan đến cầu về BĐS mà chủ yếu là các trung tâm thương mại và các siêu thi, điểm bán lẻ. Nếu một khu vực tốc độ tiêu thụ hàng bán lẻ lớn, thì nhu cầu về các BĐS nói trên sẽ cao hơn. Doanh số tiêu thụ hàng bán lẻ của Việt Nam hiện đang tăng với tốc độ 20% năm. Biểu đồ 2.7: DOANH SỐ BÁN LẺ TẠI VIỆT NAM Nguồn: CBRE Doanh số tiêu thụ hàng bán lẻ tại Việt Nam năm 2007 là trên 45 tỉ USD, con số này đến năm 2010 ước tính sẽ đạt trên 60 tỉ USD Gần đây nhất, nghiên cứu của A.T. Kearney về tiềm năng thị trường bán lẻ của những nền kinh tế mới nôi đã xếp Việt Nam ở vị trí đứng đầu, vượt qua Ấn Độ sau 3 năm liên tục quốc gia này xếp ở thứ hạng đầu tiên. A.T.Kearney hiện là một trong những công ty tư vấn hàng đầu thế giới. Kết quả họ đưa ra dựa trên các tiêu chí: độ rủi ro, độ hấp dẫn, mức độ bao phủ thị trường và áp lực thời gian. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường Việt Nam hiện nay còn sơ khai, số lượng các trung tâm, siêu thị bán lẻ hiện đại, các điểm bán lẻ chất lượng cao chưa nhiều đối lập với mong $0 $10 $20 $30 $40 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06F U. S. $ i n B illi on s 0% 10% 20% 30% 40% Retail Sales Retail Sales Growth Doanh số bán lẻ Tốc độ tăng trưởng doanh số bán lẻ 45 muốn cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân thì đây rõ ràng là một chỉ số đáng quan tâm đối với nhà đầu tư BĐS. Một nguyên nhân khác là số lượng các công ty và người nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại Việt Nam ngày càng tăng. Thêm vào đó là sự tiềm năng lớn của ngành du lịch và sự hậu thuẫn của chính phủ trong việc quảng bá hình ảnh đất nước, chính sách phát triển dụ lịch và thu hút đầu tư nước ngoài, dự tháo cho người nước ngoài mua nhà (đã đề cập đến ở phần trên) … tất cả hứa hẹn tương lai tốt đẹp cho sự phát triển của thị trường BĐS khách sạn, văn phòng, và nhà cho thuê tại Việt Nam. Biểu đồ 2.8: KHÁCH QUỐC TẾ ĐẾN VIỆT NAM 1995-2007 Đơn vị: nghìn người 0 1000 2000 3000 4000 5000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Nguồn: Tổng cục Du lịch Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển nhanh đòi hỏi nhu cầu BĐS rất lớn. Tuy nhiên, khả năng đáp ứng đối với tất cả các loại hình BĐS từ nhà ở, chung cư, khách sạn, văn phòng… còn nhỏ, để lại một chỗ trống lớn trên thị trường. Lấy ví dụ: thành phố Hồ Chí Minh, thiếu cung đã đẩy giá BĐS tăng liên tục tăng cao. Hiện giá thuê văn phòng ở thành phố này đắt thứ 17 trên thế giới (theo: Công ty BĐS Cushman & Wakefild, Mỹ). Theo khảo sát của Công ty tư vấn và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam giá thuê văn phòng hạng A tại quận 1 TP HCM hiện đang ở mức 50 - 60 USD/m2/tháng, các văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. Tuy nhiên, mức giá trên không làm các doanh nghiệp ngần ngại bởi nếu chậm chân thì sẽ có ngay khách hàng khác thế chỗ. Công ty CBRE cho biết, trong năm 2008 TP.HCM sẽ có 46 191.000m2 mặt bằng văn phòng hạng A và B đưa vào sử dụng. Diện tích văn phòng này vẫn chưa đủ để đáp ứng cho nhu cầu của các doanh nghiệp. Dự báo nhu cầu về diện tích văn phòng tại TP.HCM năm 2009 là 296.000m2 và 2010 là 273.000m2. Còn Việt Nam mới chỉ có khoảng 300.000 m2 cao ốc thương mại. Rõ ràng dù giá tăng, cầu về văn phòng vẫn không hề có dấu hiệu giảm bớt, đó chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài đồng thời cũng là nguyên nhân lí giải tại sao các nhà đầu tư nước ngoài lại chọn thị trường BĐS Việt Nam  Nguyên nhân từ phía cung Thứ nhất, các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm thị trường đầu tư mới trong điều kiện kinh tế thế giới bất ổn như hiện nay để rảm bớt rủi ro. Theo báo cáo của CBRE về thị trường BĐS Việt Nam năm 2007, tại thời điểm này, những tình hình kinh tế thế giới sẽ có tác động nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam. Sự lo ngại của các nhà đầu tư quốc tế về những dấu hiệu suy giảm của kinh tế Mỹ mà bắt đầu là cuộc khủng hoảng các khoản cho vay thế chấp trên thị trường BĐS. Chính phủ Mỹ hiện đã phải điều chỉnh lãi suất và tạm thời miễn thuế để vực dậy thị trường này. Từ cuối năm 2007 sang năm 2008, giá dầu và giá vàng quốc tế tăng ở mức kỉ lục, trong khi đồng đô la lại giảm giá so với đồng EURO và đồng Bảng Anh. Trong điều kiện như vậy, các nhà đầu tư thường có xu hướng sẽ phân tán rủi ro, di chuyển vốn đầu tư của mình khỏi những thị trường đã phát triển (nơi phải đối mặt với khả năng chịu tác động lớn hơn) sang những thị trường đang phát triển khác, đặc biệt nơi nào có nền kinh tế phát triển mạnh và môi trường chính trị ổn đinh, ít phụ thuộc vào nền kinh tế Mỹ. Thị trường Việt Nam còn nhiều tiềm năng ở tất cả các lĩnh 47 vực và giá trị vốn đầu tư cao tiếp tục mang đến cơ hội phát triển cho các nhà đầu tư quốc tế mà những quốc gia khác không có đuợc. Báo cáo của Morgan Stanley về thị trường BĐS Việt Nam cũng có những đánh giá tương tự. Điều này chứng tỏ, xét trên khía cạnh khách quan, các nhà đầu tư thế giới cũng đánh giá cao thị trường Việt Nam. Thứ hai, môi trường đầu tư BĐS có nhiều điểm mới thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Những thuận lợi này chủ yếu nằm trong những cải cách về luật pháp mà chính phủ Việt Nam thực hiện nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Những điểm mới đáng chú ý được thống kế ở bảng dưới đây. Bảng 2.7: Những quy định của Việt Nam liên quan đến thị trƣờng BĐS Quy định Thời điểm ban hành Chi tiết Luật nhà ở 06/2006 Tháng 7/2006 Việt Kiều được phép mua nhà từ tháng 1/2007 Luật kinh doanh BĐS Tháng 1/2007 Người nước ngoài được phép kinh doanh BĐS ở Việt Nam dưới hình thức các dự án BĐS, trên cở sở có giấy phép đầu tư và chứng minh khả năng tài chính. Chính phủ cam kết xây dựng khung chính sách minh bạch cho hoạt động kinh doanh BĐS. Nghị định 84- Luật đất đai Tháng 7/2007 Nới rộng thời hạn của giấy phép sử dụng đất, kể cả cho nhà đầu tư nước ngoài từ 50 thành 70 năm. Quan trọng là thời gian sử dụng đất trước khi chuyển nhượng, nếu có nguồn gốc đất được sử dụng ổn định lâu dài, thì khi có nhu cầu sẽ được gia hạn nhưng không phải nộp tiền thuê đất. Thời gian được gia hạn thêm là 50 đến 70 năm. Tuỳ từng trường hợp, Chính phủ sẽ chịu trách nhiệm giả phóng mặt bằng và chuyền giao cho nhà đầu giúp tăng tiến độ thực hiện dự án. Nghị định 153 Tháng 10/2007 Chủ đầu tư cần phải đáp ứng được yêu cầu về vốn điều lệ và khả năng tài chính.Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư phải sử dụng 48 đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS Trong hợp đồng cần quy định rõ lãi suất vay ngân hàng thương mại áp dụng cho các khoản ứng trước và tiền lãi nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng Thuế lợi nhuận trên đầu tƣ Tháng 11/2007 Mức thuế thu nhập trên vốn đầu tư trong các giao dịch BĐS là 25% đối với cá nhân và 28% đối với doanh nghiệp, bắt đầu thực hiện từ tháng 1/2009 nhằm hạn chế hiện tượng đầu cơ đang bóp méo thị trường. Các quy định hiện hành đối với khách hàng là ngƣời nƣớc ngoài Người nước ngoài được phép thuê BĐS trong thời hạn từ 50- 70 năm thông qua hợp đồng thuê dài hạn do chủ đầu tư trực tiếp thực hiện. Người nước ngoài không được phép thuê BĐS dưới hình thức di vay, mà phải trả trực tiếp bằng tiền mặt theo quy định hiện hành. Các cá nhân và tổ chức nước ngoài đã ở Việt Nam hợp pháp trong vòng 3 tháng được phép thuê BĐS và không được thế chấp BĐS đó hay cho thừa kế. Ngoài những điểm mới trong quy định về luật pháp, nỗ lực của Chính phủ trong cuộc đấu tranh với tệ nạn tham nhũng và việc cải cách chính sách, đơn giản hoá các thủ tục hành chính trên mọi lĩnh vực những năm gần đây đã góp phần làm trong sạch hơn môi trường đầu tư tại Việt Nam. Nguyên nhân cuối cùng theo nghiên cứu của chúng tôi đó là: các nhà đầu tư nước ngoài nhận thức được lợi thế cạnh tranh về vốn và kĩ thuật của họ so với các nhà đầu tư trong nước. Cầu trong thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vẫn rất lớn, nhưng chủ yếu tập trung ở các công trình quy mô lớn và hiện đại, phục vụ cho nhu cầu nhà ở, văn phòng cao cấp, hoặc các trung tâm thương mại lớn. Những công trình này phần lớn đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và hàm lượng kĩ thuật cao. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có một số ít các nhà đầu tư trong nước hội tụ được cả hai khả năng này. Chưa kể đến tình hinh kinh tế trong nước những tháng gần đây, khi các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất tiền gửi trong dân và thị trường chứng khoán ảm đảm, lãi suất tiền gửi tiết kiệm tăng cao đồng nghĩa với việc lãi suất cho vay vốn đối với các doanh nghiệp cũng cao, cùng với sự suy giảm khả năng huy 49 động vốn từ thị trường chứng khoán là một bất lợi lớn cho các nhà đầu tư trong nước. Nhiều nhà đầu tư đã nhận công trình buộc phải từ bỏ hoặc bỏ dở, chấp nhận mất không khoản tiền đặt cọc do không đủ khả năng trả lãi ngân hàng. Đa số không thể nhận công trình. Như vậy, thị trưòng còn lại hoàn toàn bỏ ngỏ cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài. III. Khó khăn cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi tham gia thị trƣờng BĐS Việt Nam 1. Những yếu điểm của nền kinh tế Việt Nam. Thứ nhất, nạn tham nhũng tuy có giảm nhưng vẫn còn là một trở ngại lớn. Việt Nam đã có tên trong danh sách xếp hạng của TI - Tổ chức Minh bạch Quốc tế (TI - Transparency International) từ năm 1997. Kết quả đánh giá tham nhũng năm 2007 cho thấy, tuy điểm của Việt Nam giữ nguyên ở mức 2,6 (trên mức tối đa 10 điểm), nhưng vị trí của Việt Nam trên thế giới đã tụt từ hạng 111 vào năm 2006 xuống hạng 123 năm 2007 trong tổng số 180 nước và vùng lãnh thổ (Territories) được khảo sát, tụt mất 2 hạng nếu không kể 10 nước mới tham gia vào danh sách. Biểu đồ 2. 9: Xếp hạng "cảm nhận tham nhũng" của Việt Nam so với một số nƣớc Châu Á từ 2000 đến nay Nguồn: vnn.vn Qua các bản xếp hạng về tham nhũng của tổ chức trên từ năm 2000 đến nay, điểm số về tham nhũng ở Việt Nam chỉ nhúc nhích từ 2.4 đến 2.6 và chưa bao giờ được điểm cao hơn. 50 Biểu đồ 2.10: Điểm và vị trí xếp hạng của Việt Nam từ 2000 đến nay Nguồn: vnn.vn Rõ ràng, mức độ minh bạch có ý nghĩa rất quan trọng trong quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Thứ hai, cơ sở hạ tầng yếu kém làm giảm sức thu hút với đầu tư nước ngoài và khả năng tiếp nhận đầu tư. Cơ sở hạ tầng kém là một điểm yếu của Việt Nam khi thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Hệ thống giao thông đường bộ, các cảng biển… đều trong tình trạng quá tải và xuống cấp trầm trong, ảnh hưởng không nhỏ lên khả năng thu hút đấu tư nước ngoài vào nước ta cũng như khả năng tiếp nhận các dự án đầu tư có vốn lớn. Một cuộc khảo sát của Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật (JBIC) trong tháng 12 năm 2007 về môi trường đầu tư ở Việt Nam, báo cáo rằng cơ sở hạ tầng yếu kém là một trong 5 vấn đề quan trọng mà các nhà đầu tư Nhật e ngại nhất. Các nhà đầu tư Singapore cũng có những cảnh báo tương tự: hệ thống cơ sở hạ tầng không được đầu tư đầy đủ và không theo kip tiến độ phát triển kinh tế sẽ là rào cản lớn trong nỗ lực thu hút đầu tư nước ngoài ở Việt Nam. Tại một hội thảo mới đây lấy ý kiến của các nhà đầu tư nước ngoài về những cam kết đầu tư của Việt Nam khi gia nhập WTO, nhiều NĐT đã bày tỏ những quan ngại về hệ thống hạ tầng cơ sở chưa phát triển và việc chưa chuẩn bị sẵn sàng về đất đai (đặc biệt đối với các dự án lớn cần mặt bằng sản xuất rộng), việc giải phóng mặt bằng, đền bù, di dời và tái định cư dân khu vực đầu tư còn nhiều bất cập, đã hạn chế việc triển khai dự án sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư. 51 Nếu không có những nỗ lực hơn nữa từ phía Chính phủ vể vấn đề hạ tầng cơ sở, Việt Nam sẽ còn gặp nhiều khó khăn trong thu hút đầu tư nước ngoài, trong đó có đầu tư vào BĐS. Thứ ba, các nhà đầu tư nước ngoài chưa được đối xử thực sự bình đẳng so với các nhà đầu tư trong nước. Một trong những thiệt thòi của nhà đầu tư nước ngoài có liên quan đến những vấn đề về quyền lợi với tài sản. Trong vấn đề này, có những hạn chế mà các nhà đầu tư nước ngoài đó là: Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài không thể huy động vốn bằng tài sản nhà đất mà họ đã mua và tài sản đó phải được mua 100% bằng tiền mặt. Thứ hai, họ không thể dùng tài sản nhà đất đó làm tài sản thừa kế. Và thứ ba, họ không thể cho thuê lại tài sản nhà đất đó. Đây là những rào cản đã khiến cho nhiều nhà đầu tư tỏ ra quan ngại với bỏ vốn đầu tư vào thị trường nhà đất ở Việt Nam khi vấn đề quyền lợi với đất đai họ mua về không được đảm bảo như mong muốn. Một thiệt thòi khác mà nhà đầu tư nước ngoài phải gánh chịu liên quan đến vấn đề thông tin và tiếp cận thị trường. Nhà đầu tư nước ngoài rất khó tìm được vị trí đắc địa với mức giá hợp lý. Thực tế, đã có nhiều khu đất có vị trí rất tốt được đưa ra gọi vốn đầu tư, nhưng do giá đất cao hoặc mật độ xây dựng, tầng cao hạn chế nên nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc khi đầu tư. Việc thiếu thông tin và sự am hiểu đầy đủ về địa hình cũng như nhu cầu về BĐS ở Việt Nam đã dẫn đến một thực tế là các nhà đầu tư đã phải nhờ đến sự tư vấn của các chuyên gia về BĐS trong nước, tạo nên chi phí phụ trội cho nhà đầu tư, làm không ít nhà đầu tư có phần ngần ngại. So với các nước khác, vấn đề thông tin ở Việt Nam vẫn còn gây khó khăn cho các nhà đầu tư, một phần do tình trạng kém minh bạch của thị trường. 2. Những yếu điểm của thị trƣờng BĐS Việt Nam Thứ nhất, hệ thống luật pháp liên quan đến BĐS còn chưa hoàn thiện Có rất nhiều điều đáng bàn xung quanh hệ thống luật pháp Việt Nam nói chung và luật liên quan đến BĐS nói riêng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chỉ ra những điểm bất cập trong các bộ luật của Việt Nam hiện nay. Đơn cử như việc quy hoạch sử dụng đất, theo các quy định pháp luật hiện hành, việc lập và triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất là do cơ quan địa chính ở Trung ương và địa phương thực hiện, mà cụ thể là Bộ Tài nguyên - Môi trường cùng các Sở Tài 52 nguyên - Môi trường các tỉnh, thành; còn việc quy hoạch xây dựng được lập và triển khai bởi các cơ quan quản lý xây dựng đô thị mà cụ thể là Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng. Nhưng nhiều lúc, nhiều nơi, hai quy hoạch trên còn khập khiễng, làm khó cho người dân và nhà đầu tư. Thực tế là nhiều nước trên thế giới cũng có làm quy hoạch sử dụng đất nhưng chỉ là quy hoạch sử dụng đất mang tính chiến lược, không đi sâu, chi tiết đến từng địa phương như Việt Nam. Quy hoạch sử dụng đất ở các nước này chỉ định ra những chỉ giới về đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đô thị… trên cơ sở phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường… chung cho cả nước. Các ngành, các địa phương căn cứ vào quy hoạch chung này để xây dựng quy hoạch cho riêng mình. Một ví dụ khác là quy định về giao đất đối với các dự án đầu tư, theo Điều 30 của Nghị định 18/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì một trong những căn cứ để giao đất, cho thuê đất đối với dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước và dự án có vốn đầu tư nước ngoài là phải có dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này khó thực hiện trên thực tế vì phải được giao đất thì mới lập được dự án. Thứ hai, tính minh bạch của thị trường BĐS vẫn rất thấp. Tính minh bạch ở tất cả các khâu, từ hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn có nhiều hạn chế. GS-TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường - nhận định: "Sự thiếu công khai, minh bạch của thị trường BĐS nước ta vốn là một khuyết tật lớn trong nhiều năm nay. Có những lúc lượng giao dịch không chính thức chiếm tới 80%. Việc công khai hóa nguồn cung nhà ở của các dự án vẫn chưa được thực hiện”. Chính tình trạng đầu cơ đã dẫn đến những cơn sốt ảo, khiến thị trường BĐS không ổn định, gây không ít lo ngại cho các nhà đầu tư lẫn các cơ quan chức năng. Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của thị trường, nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết. Có một chỉ số để đo mức độ minh bạch của thị trường BĐS, do Jones Lang LaSalle, tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới đưa ra, được gọi là chỉ số RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường BĐS. Việc đánh giá phải dựa trên nhiều yếu tố như sự minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của các 53 tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua, về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm BĐS... Năm 2006 là năm đầu tiên Việt Nam có tên trong danh sách các nước được tổ chức này khảo sát và đứng vị trí 56/56. Con số đó nói lên rất nhiều về tình trạng minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam. Cuối tháng 6 năm 2008, Jones Lang LaSalle đã công bố bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch BĐS mới nhất, cho thấy Việt Nam đã có sự cải thiện về chỉ số minh bạch nhưng vẫn chỉ nằm trong nhóm 4 nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp. Thứ ba, thủ tục hành chính hạn chế hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Có một thực tế là thực trạng về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thời gian qua nhận xét của các cán bộ đầu ngành là quá rối ren. Có những dự án phải trải qua 40 - 50 con dấu của các cơ quan quản lý nhà nước, đôi khi chỉ một con dấu thôi chủ đầu tư phải mất cả năm trời mới có được. Thủ tục hành chính trong đầu tư các dự án BĐS rất phức tạp, nhiêu khê. Thời gian để một dự án BĐS hoàn thiện thủ tục để triển khai khởi công xây dựng công trình theo quy định hiện hành phải trải qua 33 khâu thủ tục và phải mất 3 năm; có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm mới xong. Đây là rào cản rất lớn đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án BĐS. Hơn thế nữa, hiện nay cũng có khá nhiều quy định đang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy định sau 1 năm dự án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi. Thế nhưng, để chạy xong thủ tục triển khai, động thổ dự án thì doanh nghiệp tiêu tốn mất 3 năm. Thậm chí, có những quy định, thủ tục do chính địa phương tự ý dặt ra mà không theo quy chuẩn nào đã thực sự làm đau đầu nhiều nhà đầu tư. Việc quy hoạch tổng thể, cung cấp thông tin quy hoạch là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, công khai minh bạch thông tin để mọi người biết và điều này cần phải quán triệt trong ý thức của mỗi cán bộ điều hành trong lĩnh vực này. 54 CHƢƠNG III XU HƢỚNG ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM I. Quan điểm của chính phủ về đầu tƣ nƣớc ngoài vào BĐS Việt Nam Sau hơn 20 năm thực hiện đường lối chính sách đổi mới của Đảng và Nhà nước, nền kinh tế nước ta đã có bước phát triển đáng khích lệ, tốc độ tăng trưởng GDP và ổn định với trung bình trên 7% năm trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế đã có bước chuyển dịch tích cực. Cùng với nhiều chính sách mở cửa, Việt Nam đã thu hút được nhiều nguồn vốn Đầu tư trực tiếp nước ngoài tham gia đầu tư phát triển trong nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trong đó có lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nói riêng đã dần hoàn thiện. Trong những năm vừa qua, Nhà nước ta đã có nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng để điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản như: Luật Đất đai (2003), Luật Xây dựng (2003), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh Bất động sản (2006) và Luật Đầu tư (2005) và các Nghị định hướng dẫn kèm theo, nên đã từng bước hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển trong đó điều kiện, phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng thêm. Nếu như trước đây khi muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (đầu tư khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê…) các nhà đầu tư nước ngoài phải liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài không được lớn hơn 70% vốn pháp định, thì nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể đầu tư 100% vốn. Các nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua, đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; được kinh doanh dịch vụ bất động sản như: dịch vụ như dich vụ môi giới bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản. Khi đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để cho thuê, nhà đầu tư nước ngoài được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. 55 Trước đây, thời hạn cho thuê đất của các liên doanh nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản phụ thuộc vào loại dự án, mức vốn đầu tư và tối đa là 50 năm, thì nay thời hạn thuê đất của nhà đầu tư nước ngoài tối đa là 70 năm. Nhà đầu tư có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Mức giá cho thuê đất, tiền sử dụng đất áp dụng chung cho cả các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê hoặc bán cho người Việt Nam không phụ thuộc vào quy mô, vốn đầu tư. Đặc biệt các nhà đầu tư nước ngoài còn được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước để tiếp tục đầu tư, gồm các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; các dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao; các dự án đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án; các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh. Điều này tạo thêm lựa chọn, cũng như giảm bớt thời gian chuẩn bị dự án của các nhà đầu tư nước ngoài. Tất cả những đổi mới trong khung pháp lý đó có thể cho thấy được các chính sách của chính phủ đối với các nhà đầu tư nước ngoài càng ngày càng được mở rộng thông thoáng hơn. Các ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài cũng không kém gì so với nhà đầu tư trong nước. Hiệu quả của các chính sách này là lượng vốn FDI vào thị trường bất động sản của Việt Nam tăng nhanh chóng, đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO và sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2006 được thi hành. Đã có nhiều tập đoàn lớn, chuyên gia kinh doanh trong lĩnh vực BĐS từ Mỹ, Hàn Quốc, Australia, Trung Quốc... đến Việt Nam tìm hiểu và ký kết văn bản hợp tác kinh doanh với các doanh nghiệp BĐS trong nước, khởi động lại một số dự án và một số dự án khác đã được cấp phép. Hơn nữa, bản thân chính phủ Việt Nam cũng đang tích cực chủ động mời gọi đầu tư vào các dự án BĐS lớn. Mới đây, Hà Nội công bố 90 dự án kêu gọi đầu tư vào các lĩnh vực nhà ở và công trình hỗn hợp, thương mại dịch vụ... Nhiều khu đô thị mới ở TPHCM và các tỉnh cũng kêu gọi thu hút đầu tư nước ngoài như Khu dân cư Nhơn Trạch - Đồng Nai, Khu văn hợp giải trí Kiên Giang, Khu đô thị Ngã năm sân bay Cát Bi- Hải Phòng... 56 II. Xu hƣớng đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài vào BĐS Việt Nam 1. Lƣợng vốn và tỷ trọng FDI vào BĐS Việt Nam Trước tiên, cần phải khẳng định rằng lượng vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam sẽ không ngừng tăng trong thời gian tới bất chấp việc nền kinh tế Việt Nam trong thời gian gần đây đã trải qua những bất ổn lớn như việc lạm phát lên đến hai con số. Trong thời gian ngắn, số lượng các dự án mới sẽ không tăng, do những tác động tiêu cực của thị trường vật liệu xây dựng. Tuy nhiên, xét về trung và dài hạn, lượng đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS vẫn tăng liên tục. Sở dĩ như vậy vì theo điều tra của nhóm nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam hiện tại vẫn đang trong thời kỳ sơ khai nên những phát triển tiếp theo hứa hẹn nhiều triển vọng, đây chính là yếu tố thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài. Hơn nữa, tại Việt Nam nhu cầu về nhà ở, văn phòng, khách sạn hay các hình thức BĐS vẫn còn rất cao. Trong khi đó, khả năng đáp ứng của các doanh nghiệp Việt Nam rất hạn chế. Đa số các doanh nghiệp Việt Nam vẫn còn yếu kém về nguồn vốn cũng như khả năng trình độ. Điều đó dẫn đến một thực tế tất yếu là các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tận dụng lợi thế về vốn và công nghệ của mình để tấn công mạnh mẽ vào thị trường hết sức tiềm năng này. Một yếu tố thuận lợi nữa sẽ giúp tăng lượng FDI vào thị trường này là các biện pháp khuyến khích đầu tư nước ngoài của Chính phủ Việt Nam. Với việc tham gia WTO, Việt Nam đã cam kết dần dần mở cửa tất cả các thị trường và thị trường BĐS không nằm ngoài xu hướng đó. Với việc mở cửa hoàn toàn thị trường BĐS, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đầu tư nhiều hơn nữa vào thị trường này trong thời gian tới. 2. Địa bàn nhận đầu tƣ Về cơ bản, các thành phố lớn vẫn là nơi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất. Hai thành phố dẫn đầu trong việc thu hút FDI vào thị trường BĐS vẫn là TP HCM và Hà Nội. Tại hai thành phố này, nhu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê là rất lớn, đặc biệt là khi thu nhập của người dân các đô thị này ngày càng tăng và càng ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới thành lập. Ngoài Hà Nội, TP HCM, các thành phố khác như Đà Nẵng, Hạ Long, Cần Thơ… vẫn tiếp tục thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Đặc biệt đối với các thành phố có tiềm năng du lịch như Nha Trang, Hạ Long… thị việc 57  [Type a quote from the document or the summary of an interesting point. You can position the text box anywhere in the document. Use the Text Box Tools tab to change the formatting of the pull quote text box.] thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực khách sạn, khu nghỉ dưỡng sẽ càng ngày càng phát triển. Tại các thành phố lớn, hiện cũng có một xu hướng đó là mở rộng đầu tư ra khu vực ngoại thành. Điển hình là tại Hà Nội. Hà Nội trong tương lai gần sẽ bao gồm thêm diện tích của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh _ Vĩnh Phúc, 4 xã của huyện Lương Sơn – Hoà Bình. Việc mở rộng này sẽ làm cho diện tích của Hà Nội tăng từ thêm 263%, dân số Hà Nội sẽ tăng thêm 81%. Điều này sẽ làm cho lượng cầu về BĐS ở các tỉnh, xã sẽ sáp nhập tăng đáng kể, và giá đất tại các khu vực này cũng sẽ tăng tương ứng theo luật cầu. Biểu đồ 3.1: GÍA ĐẤT KHU TẠI HẠ PHONG-MÊ LINH-VĨNH PHÚC Nguồn:CBRE Trên đây là giá đất tại Hạ Phong – Mê Linh – Vĩnh Phúc. Theo biểu đồ, ta có thể thấy rằng từ năm 2005 đến quý 4 năm 2007, giá đất đã tăng từ 282 USD/m2 lên 356 USD/m2 tức là tăng 26,24%. 3. Lĩnh vực đầu tƣ Theo nhóm nghiên cứu, đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực BĐS sẽ có những xu hướng sau: Thứ nhất, xây dựng khách sạn và khu nghỉ dưỡng sẽ là lĩnh vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài nhiều nhất trong thời gian tới. Sở dĩ như vậy vì hiện tại, tiềm năng du lịch là rất lớn. Đặc biệt việc đầu tư xây dựng các khu nghỉ dưỡng sẽ phát triển với tốc độ nhanh hơn cả. Điểm đến nghỉ dưỡng không chỉ riêng Mũi Né, Phan Thiết và Bãi biển Non nước U S D /m 2 58 nữa mà còn có Vũng Tàu, Vịnh Hạ Long. Các địa điểm du lich tại Việt Nam bây giờ đã đa dạng hơn rất nhiều, không chỉ có Nha Trang, Vịnh Hạ Long, Huế mà còn có cả Côn Đảo, Phú Quốc… Hơn nữa theo dự kiến từ năm 2007 đến năm 2010, Việt Nam sẽ đón được thêm 2 triệu khách quốc tế. Điều này chứng tỏ tiềm lực trong tương lai của thị trường này là rất lớn bởi vì tính đến ngày 6/12/2007, đã có 4 triệu du khách quốc tế đến Việt Nam. Trong số các khách du lịch đến Việt Nam thời gian tới, số lượng khách có khả năng chi trả cao sẽ tăng lên nhanh chóng, do đó nhu cầu về các khách sạn, khu nghỉ dưỡng cao cấp trong thời gian tới sẽ tăng mạnh hơn cả. Tuy vậy, tại Việt Nam, số lượng các khu nghỉ dưỡng và các khách sạn cao cấp vẫn còn giới hạn, lượng cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu cấp thiết này. Hơn nữa, đa số các doanh nghiệp Việt Nam hiện tại vẫn chưa có đủ tiềm lực về vốn và công nghệ để có thể đảm nhận các dự án khách sạn và khu nghỉ dưỡng cao cấp. Do đó, việc các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy được tiềm năng của mảng thị trường và việc Chính phủ Việt Nam sẽ tạo mọi điều kiện cho các dự án loại này là hoàn toàn dễ hiểu. Thứ hai, thị trường nhà ở, cao ốc văn phòng sẽ vẫn tiếp tục trên đà phát triển. Đối với thị trường nhà ở, nhu cầu về căn hộ và nhà riêng vẫn tiếp tục tăng mạnh trong những năm tới. Thứ nhất là do dân số vẫn tiếp tục tăng. Thứ hai, thu nhập của người dân nói chung đã tăng lên đáng kể, do đó nhu cầu về nhà ở đặc biệt là nhu cầu về căn hộ cao cấp và nhà riêng tại các khu đô thị mới sẽ tăng lên nhanh chóng. Do hiện tại, lượng cung vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu này. Hiện tại, đa số các khu căn hộ cao cấp và khu đô thị mới do các nhà thầu nước ngoài thực hiện bởi vì các doanh nghiệp Việt Nam vẫn chưa đủ khả năng để thực hiện những dự án có số vốn yêu cầu lớn cũng như yêu cầu về kỹ thuật cao. Thị trường văn phòng cho thuê những năm tới cũng không ngừng phát triển. Số doanh nghiệp sẽ được thành lập mới sẽ tăng nhanh chóng trong thời gian tới. Hiện tại, số doanh nghiệp của Việt Nam vẫn rất hạn chế, tính ra tỉ lệ số doanh nghiệp trên 1 người thì vẫn kém xa các nước trong khu vực. Vì thế trong những năm tới, sẽ có nhiều các doanh nghiệp thành lập hơn nữa, bao gồm cả các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Nhu cầu về văn phòng cho thuê hiện vẫn chưa chạm đỉnh và vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có rất nhiều cơ hội tham gia vào mảng thị trường này. Các chuyên gia đã dự báo rằng phải đến năm 2009 và 2010 với hàng chục các trung tâm 59 thương mại lớn đi vào hoạt động như: Saigon Palace (tại TP.HCM) và Ciputra Mall, Hanoi City Complex ( tại Hà Nội)..., nhu cầu thị trường mới tạm thời đáp ứng được phần nào. Còn hiện tại, cung vẫn chưa đáp ứng đủ cầu. Nghiên cứu do Hãng Cushman & Wakefield (Mỹ) thực hiện mới đây cho rằng nguồn cung mới về văn phòng tại Việt Nam ở tất cả các hạng sẽ tăng lên nhanh chóng từ năm 2009. Thêm vào đó, nhu cầu về các căn hộ cao cấp sẽ tăng cao trong thời gian tới vì thế nhu cầu về các cao ốc văn phòng hiện đại, trang bị đầy đủ tiện nghi sẽ tăng lên. Đây cũng chính là cơ hội cho các doanh nghiệp BĐS nước ngoài, những người đã có sẵn vốn, kỹ thuật và kinh nghiệm để xây dựng những cao ốc loại này. Thứ ba, FDI vào thị trường mặt bằng bán lẻ và khu công nghiệp sẽ tăng tuy nhiên tốc độ tăng không thực sự mạnh mẽ như các mảng thị trường trên. Không cần phải đợi đến năm 2009, thời điểm mở cửa thị trường bán lẻ, nhu cầu về mặt bằng bán lẻ đã tăng ngay từ thời điểm hiện tại. Do đó, về ngắn và trung hạn, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ có thể phát huy mạnh mẽ khi đầu tư vào thị trường này. Thị trường khu công nghiệp cũng sẽ phát triển với tốc độ như hiện tại. Các công ty đa quốc gia của Hoa Kỳ ngày càng quan tâm nhiều hơn đến mảng thị trường này. Các nhà đầu tư quốc tế cũng quan tâm hơn đến việc đầu tư phát triển các khu công nghiệp, ví dụ như Khu công nghiệp Việt Nam- Singapore (VSIP), Amata… Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài cũng sẽ tập trung hơn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng của khu công nghiệp càng ngày càng hiện đại hơn. 4. Chủ đầu tƣ Chủ đầu tư của các dự án BĐS sẽ không chỉ là các tổ chức, tập đoàn lớn mà còn sẽ là các quỹ đầu tư. Các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia vào thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. Nguồn quỹ đầu tư từ các quốc gia như Singapore, Malaysia, Nhật Bản, Hàn Quốc và Đài Loan sẽ vẫn tiếp tục đầu tư vào thị trường BĐS. Ngoài ra, các nhà đầu tư mới sẽ tham gia thị trường này sẽ là Isarel, Nga, Scandinavia và các nước Trung Đông. Dự kiến trong thời gian tới, Hoa Kỳ sẽ đóng vai trò chủ chốt trong lượng vốn đầu tư vào Việt Nam, chủ yếu là do những nỗ lực của chính phủ Việt Nam và Hoa Kỳ trong việc nâng cao hợp tác song phương giữa hai nước. 60 Bên cạnh đó, các nhà đầu tư Anh cũng sẽ bắt đầu quan tâm hơn đến thị trường BĐS Việt Nam. Tờ “Thời báo Tài chính” (Anh) vừa đăng tải bài viết về triển vọng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, trong đó nhận định rằng các nhà đầu tư BĐS ở Luân Đôn đã và đang tiếp cận các thị trường BĐS Hồng Kông, Trung Quốc, Ấn Độ, Nhật Bản và Ma Cao. Các chuyên gia phân tích cho rằng xu hướng này sẽ bùng phát mạnh mẽ hơn trong vòng hai năm tới. Trong số này có ba quỹ đầu tư BĐS bắt đầu tiếp cận thị trường Việt Nam - thị trường có tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh thứ hai ở châu Á. Thứ nhất là Vinaland - chuyên về hoạt động đầu tư BĐS của Việt Nam. Tiếp đến là JMS Indochina, đã niêm yết trên thị trường chứng khoán thứ cấp Luân Đôn (AIM) hồi tháng 7 vừa qua sau khi huy động được 108 triệu bảng Anh (GBP) (khoảng 216 triệu USD) vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam và Campuchia. Quỹ thứ ba là Aseana Properties, một quỹ đầu tư đã giành được quyền niêm yết tại thị trường chứng khoán Luân Đôn hồi tháng 4 vừa qua với vốn huy động là 162 triệu GBP (324 triệu USD). Aseana chuyên về hoạt động đầu tư BĐS tại Malaixia và từng bắt đầu hoạt động với 5 dự án xây dựng trị giá 128 triệu USD tại nước này. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, Aseana có ý định mở rộng hoạt động, trong đó tập trung chính vào thị trường Việt Nam với 7 dự án đầu tư có tổng số vốn 100 triệu USD. Mục tiêu của các dự án này là nhằm cân đối cơ cấu vốn của quỹ, theo đó tỷ lệ đầu tư tại Việt Nam sẽ chiếm 60% trong khi tại Maliaxia sẽ giảm xuống dưới 40%. Nguyên nhân là do Aseana đã hoàn tất việc bán đi các dự án đầu tư tại Malaixia và đang cần tái đầu tư. 5. Hình thức đầu tƣ Ngoài các hình thức đầu tư truyền thống như doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, các hình thức đầu tư mới cũng sẽ phát triển. Các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS đang chứng kiến xu hướng tăng cường hợp tác giữa các nhà đầu tư dưới nhiều hình thức như hợp đồng hợp tác kinh doanh, mua bán cổ phần để trở thành đối tác chiến lược của nhau... Sự hợp tác diễn ra liên tục và đa dạng giữa các doanh nghiệp BĐS với nhau, giữa doanh nghiệp BĐS với các đối tác trong chuỗi cung ứng sản phẩm dịch vụ liên quan đến việc phát triển dự án BĐS, với các định chế tài chính trong và ngoài nước, các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, thậm chí là giữa các doanh nghiệp ngoài ngành nhưng có nhu cầu đầu tư vào BĐS... Hơn nữa, các doanh nghiệp chọn đối tác dựa vào uy tín thương hiệu, bộ máy năng động, trình độ cao, có chiến lược bán hàng hiệu quả hoặc ít nhất cũng có những nỗ lực tiếp 61 thị, xúc tiến thương mại, mở rộng quan hệ. Sở dĩ như vậy là vì trong thời gian tới, lợi thế sẽ thuộc về các doanh nghiệp có chuyên môn cao, định hướng tốt và quản trị chuyên nghiệp. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài sẽ đầu tư nhiều hơn vào những doanh nghiệp đáp ứng được nhu cầu này. 62 KẾT LUẬN Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn sơ khai và được các nhà đầu tư đánh giá là triển vọng. Điều này cũng có nghĩa là, về điều kiện khách quan xu hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản có thể phát triển hơn nữa trong tương lai. Nếu có sự khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa từ phía Chính phủ, chắc chắn sự phát triển này sẽ còn tăng mạnh trong những năm mới. Cùng với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản, đầu tư nước ngoài vào thị trường này cũng đang tăng tương ứng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện bài nghiên cứu khoa học này, nhóm thực hiện có chung suy nghĩ rằng lượng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản vẫn chưa thỏa mãn được nhu cầu thực sự của nền kinh tế. Có thể nhận xét rằng, tất cả các mảng thị trường nhỏ của thị trường bất động sản đều trên đà phát triển, và vai trò của các nhà đầu tư nước ngoài trong các mảng thị trường này la không thể phủ định. Có thể kể tên một số mảng thị trường mà hiện tại đã thu hút được đầu tư nước ngoài khá nhiều nhưng vẫn chưa tương xứng với tiềm năng phát triển là thị trường cao ốc văn phòng, thị trường khách sạn, thị trường khu đô thị mới. Sau khi nghiên cứu về thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam, nhóm thực hiện đã đưa ra một số ý kiến chủ quan về xu hướng phát triển thị trường bất động sản dự vào những nghiên cứu trước đó và một số nhận định của các chuyên gia. Như đã nêu trong phần mở đầu, chúng tôi cho rằng việc đưa ra giải pháp nằm ngoài khả năng của chúng tôi nên chúng tôi chỉ xin dừng lại ở việc đưa ra một số xu hướng chủ đạo trong thời gian tới. Tuy nhiên, thị trường bất động sản chịu tác động của rất nhiều nhân tố cả chủ quan lẫn khách quan. Do đó, việc xác định chính xác xu hướng là điều không thể. Qua đây, nhóm thực hiện cũng muốn nhận được sự đóng góp của các thầy, các cô và các bạn về xu hướng của đầu tư trực tiếp nước ngoàithị trường bất động sản để chương III của chúng tôi thêm hoàn thiện. Do đây là lần đầu tiên, nhóm sinh viên thực hiện một đề tài nghiên cứu khoa học nên không tránh khói nhiều sai sót. Vì vậy chúng tôi rất mong nhận được sự đóng góp từ các thầy các cô và các bạn để chúng tôi khắc phục trong các bài nghiên cứu sau này. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn. Nhóm nghiên cứu 63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. TS Hoàng Văn Cường - Trường đại học kinh tế quốc dân(chủ biên) -2006- Thị trường bất động sản. 2. Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ - Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước. Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện “Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam" tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright 3. Cục quản lý nhà - Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản 4. CB Richard Ellis. Báo cáo - Why Vietnam? Why now?(2008) - Buying and investing in Viet Nam (26/05/2008) - Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi expansion (06/05/2008) - Market trends and local opportunities for retailers and developers (28/03/2008) - Ha Noi Real estate market 2007 review-2008 forecast and special feature Ha Tay province (22/02/2008) - Fearless forecast 2008 (30/01/2008) - Viet Nam Real estate market trends 2008 (8/1/2008) - Viet Nam property market- review 2007 and fearless forecast for 2008. (2007). Press release - Why Viet Nam 2007 (2007) 1. Morgan Stanley. Báo cáo: Singapore property developer-Ho Chi Minh City, (11/05/2008) 2. ATKEARNEY (2008) “Emerging Opportunities for Global Retails”,the 2008 global retail development index 5. Luật kinh doanh bất động sản 1/2007 6. Luật đầu tư 2005 7. Luật dân sự 2005 8. Luật đất đai 1988, 1993 9. Nghị định 84/CP, Hướng dẫn thi hành Luật đất đại 7/2007 64 10. Nghị định 153/2007/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 1/2007 11. Nghị định 90/2006/NĐ –CP, Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 12. Thời báo kinh tế Sài gòn số 24-2004 13. www.ncseif.gov.vn, Uỷ ban các vấn đề kinh tế xã hội của Liên Hợp Quốc (DESA) 14. www.hapi.gov.vn, Sở kế hoạch và đầu tư Hà nội 15. www.gso.gov.vn, Tổng cục thống kê 16. www.mof.gov.vn, Bộ tài chính 17. www.mpi.gov.vn, Bộ kế hoạch và đầu tư 18. www.vietnamtourism.com, Tổng cục du lịch 1. www.dothi24h.com , “FDI vào bất động sản: Nóng các dự án cao cấp”, 14/04/2008 2. www.dothi24h.com, “ Sốt nhà và văn phòng chưa thể giảm”, 04/12/2007 3. Vietnamnet, “Doanh nghiệp Malaysia, Singapore đổ sang Việt Nam kinh doanh”, 12/04/2006 4. Vietnamnet, “Bất động sản công nghiệp: cung không đủ cầu”, 14/04/2008 5. Vietnamnet, “Đầu tư vào bất động sản: Nhà đầu tư muốn nhiều hơn”, 11/10/2006 6. www.vietrees.com, “Thị trường bất động sản 2007”, 16/01/2008 7. www.vietrees.com, “Thị trường bất động sản: nhà đầu tư trong nước thiếu vốn, nước ngoài nhảy vào”, 18/03/2008 8. www.vietrees.com, “Bất động sản 2007: Bất ổn và tiềm ẩn rủi ro”, 31/12/2007 9. www.vnecomony.com, “Đầu tư bất động sản: Vẫn đầy hấp dẫn”, 26/12/2007 10. www.vnecomony.com “Ba năm tới thị trường bất động sản sẽ cực kì sôi động”, 13/10/2007 11. www.asset.vn, “Thị trường bất động sản Hà Nội trở về đúng quỹ đạo”, 12/06/2008 12. “10 sự kiện bất động sản tiêu biểu năm 2007”, 13/05/2008 65 13. www.thejakartapost.com, “The Vietnam property boom: Will Indonesia follow?”, 03/19/2008 14. www.aseanaffairs.com, “VIETNAM/PROPERTY Real estate market to be hotter in 2008”. 18/01/2008 15. www.bloomberg.com, “Keppel Land Says Vietnam Properties Fully Leased”. 05/06/2008 16. “Foreign Investors Developing Property in Vietnam” 17/01/2007 17. www.overseaspropertymall.com/regions/south , “Vietnam Housing Market - Another One To Bite The Dust”, 28/05/2008 18. www.vneconomy. vn - 21/7/2008 - Bất động sản cũng “lạnh” vì đầu cơ 19. www.vtc.vn - 03/05/2008 –Nguy cơ "nổ bong bóng" bất động sản 20. www.thegioixaydung.com - 23/11/2007 – Đầu cơ bất động sản: Bạo phát...bạo tàn 21. www.metvuong.com - 14/03/2008 – Đầu tư bất động sản càng ngày càng rơi vào khó khăn 22. www.atpvietnam.com - 18/6/2008 – Thị trường BĐS sẽ khó khăn trong ngắn hạn 23. www.thanhnien.com - 02/05/2008 – Nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn 24. www.vnn.vn - Đầu tư vào bất động sản – nhà đầu tư muốn nhiều hơn