Đề tài Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam hiện nay

cần phái có rất nhiều yếu tố :Nguồn lực vốn lớn, kiến thức, kinh nghiệm, thời gian đầu tư lâu dài không thể thu lại lợi nhuận ngay dẫn đến rủi ro cũng rất cao. Nếu không có định hướng rõ ràng, dài hạn và chuẩn bị kỹ lưỡng thì doanh nghiệp không nên tham gia vào thị trường này vì khi nếu đã tham gia nếu có rủi ro hoặc thị trường có biến động mạnh…doanh nghiệp muốn rút khỏi thị trường cũng gặp nhiều khó khăn.Nguồn vốn không thể thu hồi ngay được, cùng với đó là các sản phẩm BĐS cũng không thể tiêu thụ ngay một lúc, ngoài ra còn có các loại máy móc xây dựng, các loại công cụ lao động cồng kềnh khác doanh nghiệp cũng cần tính đến. 3. Vị trí, vai trò của thị trường BĐS. Thị trường BĐS đã tồn tại và phát triển trong một thời gian dài trên thế giới, đã có những đóng góp lớn trong sự phát triển chung của nền kinh tế, được thể hiện qua: Phát triển thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Khi thị trường BĐS phát triển sẽ làm tăng số lượng các yếu tố đầu vào như nguồn vốn, lao động, vật liệu xây dựng... Để đáp ứng sự gia tăng đó đòi hỏi thị trường vốn phải tăng cường huy động vốn, thị trường lao động phải được tăng lên về số lượng cũng như chất lượng, ngành vật liệu xây dựng cũng phải gia tăng sản lượng…Cứ như vậy sẽ kéo theo sự phát triển dây chuyền của các ngành khác nhau có liên quan đến việc sản xuất ra sản phẩm BĐS. Phát triển thị trường BĐS góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển. Khi thị trường BĐS thúc đẩy sản xuất phát triển cũng làm tăng vốn và làm cho tốc độ chu chuyển của vốn cũng nhanh hơn , đó chính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu tư phát triển.Khi các doanh nghiệp phát triển mạnh và muốn mở rộng sản xuất kinh doanh, họ sẽ tham gia phát hành cổ phiếu trên thị trường chứng khoán và có thể thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nhân dân. Phát triển thị trường BĐS góp phần làm tăng thu cho ngân sách nhà nước. Khi thị trường BĐS phát triển tức là số lượng các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cầm cố, thế chấp …đều làm tăng thu cho ngân sách nhà nước. Trong mua bán,chuyển nhượng nhà nước thu 4% phí chuyển quyền sử dụng đất và 1% phí trước bạ. Ngoài ra còn có một số nguồn thu khác. Phát triển thị trường BĐS góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Khi thị trường BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trường vốn phải phát triển theo để đầu tư phát triển. Khi đó thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hoá trong đó có hàng hoá đầu vào cho thị trường BĐS cũng phát triển theo tương ứng. Trong hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước.Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường ngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là người nước ngoài được tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư sản xuất, đầu tư kinh doanh và thậm chí có thể cư trú và sinh sống tại đó.Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường …Điều đó sẽ tác động đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương chính sách của nhà nước, sẽ hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS, do đó ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, sé làm cho xã hội được ổn định hơn. Thị trường BĐS góp phần nâng cao đời sống nhân dân. Khi thị trường BĐS phát triển, để có thể cạnh tranh được đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS không ngừng nâng cao chất lượng, hạ giá thành bằng cách đầu tư vào nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất, mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí của người dân. Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách về đất đai, về BĐS. Việc quản lý thị trường BĐS bằng pháp luật ,chính sách là hoàn toàn cần thiết nhưng việc ban hành những chính sách gì và như thế nào mới thực sự là vấn đề mà nhà nước cần phải hết sức quan tâm. Thông qua hoạt động trên thị trường đất đai,thị trường BĐS mới thấy rõ được những bất cập của chính sách để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. 4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS. 4.1.Khái quát về cầu BĐS. 4.1.1 Khái niêm, phân loại. a. Khái niệm Là khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có thể thanh toán với mức giá nhất định để nhận được lượng hàng hoá BĐS đó trên thị trường. Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS :Nhu cầu của con người không có giới hạn, là cái tiềm ẩn trong con người có giới hạn. Cầu là một phần của nhu cầu nhưng có khả năng thanh toán. Giữa cầu và nhu cầu thường không ăn khớp nhau trên các khía cạnh: -Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán. -Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu cần đáp ứng ngay -Không có nhu cầu sử dụng nhưng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với mục đích đầu cơ -Có nhu cầu sử dụng hoặc tiêu dùng, có khả năng thanh toán nhưng trên thị trường không có hàng hoá đó. b. Phân loại cầu BĐS. -Phân loại theo loại BĐS. Cầu về đất ở, nhà ở . Cầu về BĐS dịch vụ . Cầu BĐS văn phòng, công sở. Cầu BĐS công nghiệp. Cầu BĐS trong nông nghiệp: Cầu về đất đai và các công trình xây dựng phục vụ nông nghiệp như vườn cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản, hệ thống thuỷ lợi, thuỷ nông, hệ thống chuồng trại cho chăn nuôi. Cầu BĐS khác. Phân loại theo trình tự xuất hiện. Cầu sơ cấp: BĐS được sử dụng với mục đích kinh doanh Cầu thứ cấp : Cầu BĐS thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng. Cầu BĐS cho sản xuất: Gắn cả kinh doanh và tiêu dùng. 4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS. a. Quy mô, cơ cấu dân cư. Quy mô dân số phát triển dẫn đến làm gia tăng các nhu cầu xã hội như ăn, mặc, ở, đi lại, thông tin liên lạc, việc làm…đòi hỏi cơ sở hạ tầng phải phát triển theo để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu đó. Cơ cấu dân cư theo hướng tập trung ngày càng đông ở các đô thị, thành phố phát triển dẫn đến các công trình BĐS cũng phải được tăng về cả số lượng và chất lượng. b.Thu nhập. Thu nhập liên quan trực tiếp đến khả năng thanh toán do đó ảnh hưởng đến cầu BĐS. Khi thu nhập thấp sẽ không có khả năng thanh toán dẫn đến cầu thấp. Khi thu nhập tăng cao ngoài những chi phí cho cuộc sống sinh hoạt đời thường thì cá nhân và xã hội còn có một lượng tiền nhất định dôi ra để đáp ứng như cầu về BĐS đặc biệt là đất và nhà ở. Khi thu nhập tăng cao hơn nữa dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS theo hướng thay đổi quy mô, nâng cao chất lượng và đặc biệt quan tâm đến vấn đề mốt, thị hiếu BĐS. Khi thu nhập tăng cao hơn nữa cầu về BĐS sẽ chuyển hướng sang đầu cơ hay kinh doanh. Khi thu nhập cao thì các nhu cầu về dịch vụ xã hội cũng tăng lên. c. Đô thị hoá. Đô thị hoá là quá trình biến nông thôn trở thành thành thị, quá trình đô thị hoá sẽ dẫn đến sự thay đổi kết cấu dân cư và tỷ lệ cư dân nông thôn sẽ giảm đi và cư dân đô thị sẽ tăng lên. Với độ tập trung cao về dân số ở các đô thị sẽ làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cung cấp phục vụ đời sống, sinh hoạt hàng của người dân. Đô thị hoá dẫn đến cầu về các khu đô thị mới gia tăng và tương ứng với chúng là cơ sở hạ tầng dịch vụ theo kiểu đô thị, làm thay đổi kết cấu các hoạt động kinh tế xã hội, kết cấu dân cư, thay đổi quy hoạch. Đô thị hóa sẽ mở ra những cơ hội mới cho các nhà kinh doanh BĐS, cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ gia tăng. d.Giá BĐS. BĐS không như các hàng hoá thông thường khác là khi gía giảm thì cầu tăng và khi giá tăng thì cầu giảm. Với BĐS khi giá giảm nhưng sẽ không giảm tới mức mà người mua có thể mua thêm 1 BĐS nữa. e.Cung cầu của các BĐS thay thế. Sự thay đổi cung cầu của BĐS thay thế cũng sẽ dẫn đến thay đổi cầu của BĐS kia như thay đổi cung cầu đối với nhà cho thuê sẽ làm thay đổi cầu nhà đất vì nếu cung nhà cho thuê tăng lên trong ngắn hạn sẽ làm giảm giá cho thuê và người tiêu dùng sẽ có xu hướng chuyển sang dùng nhà cho thuê hơn là mua đất để xây dựng nhà. g.Sự phát triển của kết cấu hạ tầng. Kết cấu hạ tầng là điều kiện cho việc sử dụng, khai thác các BĐS gắn liền với chúng. Nơi nào có kết cấu hạ tầng tốt thì khả năng sinh lợi của các BĐS sẽ cao hơn dẫn đến cầu sẽ gia tăng.Mặt khác sự phát triển và hoàn thiện của cơ sở hạ tầng sẽ tăng khả năng tiếp cận với BĐS, và như vậy đối với các doanh nghiệp đó là môi trường tốt để đầu tư nên không chỉ tăng cầu về nhà đất mà còn tăng cầu về BĐS công nghiệp, thương mại, dịch vụ… h.Mốt và thị hiếu. Đối với BĐS khi những kiểu dáng kiến trúc, các mốt kiến trúc, các mốt tiêu dùng BĐS thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS tương ứng.như mốt về biệt thự, nhà vườn, nhà ở mặt phố… gần đây là nhà chung cư. Cầu BĐS còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên, văn hoá, tập quán.Đối với miền núi họ hay xây dựng nhà sàn do từ ngày xưa họ đã làm như vậy để chống thú dữ,hoặc với các vùng hay bị lũ lụt họ sẽ xây nhà nổi để thich nghi với điều kiện tự nhiên.Ở phương Đông vấn đề phong thuỷ trong xây dựng nhà ở rất được coi trọng, nên dù BĐS có vị trí đẹp, khả năng sinh lời cao nhưng không “hợp tuổi” với người mua thì họ sẽ không mua BĐS đó nữa. k.Chính sách tiền tệ. Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến cung cầu tiền tệ, đến sức mua của đồng tiền do đó tác động đến khả năng thanh toán trong giao dịch BĐS. Khi cung tiền tệ lớn thì việc thanh toán, thực hiện cầu BĐS sẽ dễ dàng hơn làm cho cầu tăng. Ngược lại khi cung tiền tệ giảm làm cho việc thanh toán gặp khó khăn dẫn đến cầu giảm. Khi tỷ giá đồng tiền trong nước so với ngoại tệ mạnh tức là đồng tiền trong nước có giá người ta sẽ có xu hướng gửi ngân hàng hưởng lãi suất hàng năm như vậy cầu BĐS sẽ giảm. Nhưng nếu khi đồng tiền trong nước mất giá người ta sẽ chuyển hóa tiền thành BĐS làm cho cầu tăng. l.Chính sách quản lý BĐS. Sự thay đổi chính sách quản lý BĐS đều sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS. Nếu pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS sẽ là điều kiện cho cầu về đất ở, nhà gia tăng không chỉ đáp ứng cầu về tiêu dùng của chủ thể mà còn đáp ứng cầu về tích trữ, để dành và là di sản cho con cháu. Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng. cho thuê, cho thuê lại, quyền thừa kế, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Khi những quyền đó được hiện thực hoá sẽ kích cầu về đất đai. Chính sách tài chính đặc biệt là chính sách thuế BĐS tác động mạnh đến cầu BĐS. Thông qua việc đánh thuế hoặc không đánh thuế, thuế cao hoặc thấp đối với các hoạt động giao dịch, nắm giữ, sử dụng, chuyển dịch BĐS của nhà nước cũng tác động đến cầu BĐS.Nếu không đánh thuế, giá sẽ giảm và cầu tăng, ngược lại đánh thuế cao, giá tăng và sẽ dẫn đến cầu giảm. m.Dự báo về cung cầu BĐS. Nếu dự báo trong tương lai giá BĐS sẽ tăng sẽ kích cầu ở hiện tại vì người mua kỳ vọng sẽ thu được lợi ích trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà ở thực sự họ sẽ cân nhắc đến việc mua nhà vì sợ rằng trong tương lai BĐS tăng giá. 4.2. Khái quát về cung BĐS. 4.2.1 Khái niệm. Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giới hạn nhất định. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá : BĐS do con người tạo ra . BĐS được tạo ra có mục đích trao đổi BĐS phải có hai thuộc tính:Có giá trị và giá trị sử dụng. Phải có thoả thuận phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán. Phải có thị trường, nơi diễn ra hoạt động mua và bán đó. 4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS. a. Yếu tố giá BĐS. Quy luật chung đó là khi giá tăng thì cung tăng, nhưng cung không phải là vô hạn mà cầu trong dài hạn là không đổi dẫn đến giá BĐS sẽ tăng trong dài hạn. b.Yếu tố ngoài giá. -Chi phí các yếu tố đầu vào của cung BĐS : Các yếu tố đầu vào như nguyên, nhiên vật liệu, nhân công… nếu giá các yếu tố trên giảm sẽ dẫn dến giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở, ngược lại giá các yếu tố đầu vào tăng sẽ làm giảm cung về nhà ở. -Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Quy hoạch là việc nhà nước bố trí, phân định rõ việc sử dụng đất đai theo lãnh thổ cho các mục đích khác nhau. Nhà nước lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch do đó nguồn đất đai nào được dùng để phát triển BĐS nhà nước sẽ quy định cụ thể. Đây là một trong những nguồn cung chính hàng hoá BĐS cho thị trường BĐS. -Chính sách của nhà nước : Nhà nước ban hành các chính sách sẽ tác động đến cung BĐS như chính sách hạn chế đầu cơ và chiếm giữ BĐS, chính sách đối với các nhà đầu tư gồm cả trong nước và ngoài nước, chính sách tăng cường quyền được tham gia nhiều hơn trong các giao dịch cua người sử dụng BĐS… - Sự phát triển của kết cấu hạ tầng : Sự thay đổi kết cấu hạ tầng sẽ làm thay đổi công dụng, kết cấu và giá trị của BĐS, có thể làm tăng cung của một loại BĐS nào đó như thay đổi kết cấu để chuyển đổi mục đích sử dụng . - Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật : Khi khoa học, kỹ thuật phát triển sẽ làm tăng khả năng khai thác, sử dụng tài nguyên đất. Công nghệ xây dựng ngày càng cao sẽ làm tăng chất lượng xây dựng, đồng thời giảm được thời gian, như vậy hàng hoá BĐS sẽ được đến tay người tiêu dùng nhanh hơn. 4.2.3.phân tích nguồn cung BĐS Nguồn cung BĐS chủ yếu đến từ ba khu vực. -Khu vực công cộng : là khu vực hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và phát triển các BĐS do nhà nước hoặc các cơ quan, các doanh nghiệp nhà nước đầu tư dựa trên cơ sở nguồn vốn ngân sách nhà nước.Hoạt động với nhiều mục đích khác nhau trong đó chủ yếu là các mục tiêu xã hội. -Khu vực tư nhân : Đây là khu vực hoạt động và phát triển BĐS không phải bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước mà do các tổ chức, công ty, cá nhân tự thực hiện đầu tư và vẫn phải tuân theo các quy định của pháp luật về quản lý, đầu tư BĐS. Mục đích hoạt động chủ yếu của khu vực này lợi nhuận, nên sẽ diễn ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các doanh nghiệp, các tổ chức cung ứng BĐS, từ đó mà chất lượng của BĐS sẽ được nâng lên, có lợi cho người tiêu dùng. -Khu vực không chính thức: Là khu vực hoạt động trong xây dựng và phát triển các BĐS hoàn toàn độc lập với các quy định của nhà nước, các hoạt động tạo nguồn cung như cơi nới, mở rộng diện tích, các hoạt động xây dựng, phát triển nhà ở của người dân ở những khu nhà ổ chuột, khu nhà tự phát do một số người lấn chiếm đất đai và bán cho người không có đủ điều kiện mua bán đất đai hợp pháp. 4.3 Quy luật cung cầu BĐS trong thị trường BĐS. Đối với các hàng hoá thông thường nói chung và hàng hoá BĐS nói riêng đều có xu hướng thiết lập một trạng thái cân bằng, tại đó người bán sẽ bán được lượng hàng ở mức giá muốn bán và người mua mua được lượng hàng ở mức giá mình có khả năng thanh toán, lúc đó lượng cung và lượng cầu bằng nhau. Tuy nhiên sự cân bằng trong quan hệ cung cầu chỉ là trạng thái tạm thời không phải vĩnh cửu, nó luôn thay đổi cùng với cung và cầu. Khi cung và cầu thay đổi nó lại có xu hướng thiết lập trạng thái cân bằng mới.Những thay đổi của cung và cầu được thể hiện trong ba trường hợp sau: 4.3.1 Tác động chuyển dịch của cầu. Khi giá đất tăng dẫn đến cầu đất giảm, lúc đó người mua sẽ có xu hướng mua nhà chung cư, khi đó cầu chung cư tăng và cầu chung cư dịch chuyển sang phải sẽ làm cho giá nhà chung cư tăng và thiết lập một vị trí cân bằng mới. Trong trường hợp đó cả giá và lượng cân bằng đều tăng. 4.3.2 Tác động dịch chuyển của cung. Nếu giá căn hộ chung cư không đổi nhưng giá yếu tố đầu vào tăng lên làm cho chi phí tăng, dẫn đến cùng một lượng vốn mà xây dựng được ít nhà hơn làm cho cung giảm và đường cung dịch chuyển sang trái. 4.3.3. Sự thay đổi của cả cung và cầu. Sự chuyển dịch của cả cung và cầu thường diễn ra theo chiều hướng khác nhau vì chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau trong đó có vai trò của nhà nước là rất lớn. Do vậy cần phải xét tất cả các trường hợp là một trạng thái cân bằng mới, tương ứng với nó là mức giá và lượng cân bằng mới. Chương II - Thực trạng hoạt động của thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay. 1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS. Giai đoạn trước năm 1993. Hoạt động kinh doanh BĐS vẫn ở trong tình trạng không ổn định, chủ yếu là tự phát, không lành mạnh, có những diễn biến phức tạp. Sau cách mạng tháng 8/1945 đến 1980 đất đai BĐS tồn tại nhiều hình thức sở hữu: sở hữu tư nhân, sở hữu công cộng, sở hữu của các tổ chức, sở hữu của nhà nước. Do đó hoạt động mua bán, kinh doanh BS diễn ra một cách bình thường. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ơ miền Bắc, đất đai BĐS được phân phối lại, hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn, cầm cố đất đai …trên thực tế vẫn diễn ra nhưng không phổ biến, các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau, tự thoả thuận gía cả và thực hiện thủ tục theo truyền thống tập quán của từng địa phương. Trong giai đoạn này mặc dù nhà nước chưa có văn bản pháp luật nào quy định về giao dịch BĐS nhưng nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục mua bán, cho thuê mướn BĐS và thu lệ phí khi đăng kí quyền sở hữu nhà và đất. Đặc điểm chủ yếu của thị trường ở giai đoạn này là một thị trường mang tính tự phát, các giao dịch chỉ xuất hiện khi có nhu cầu tiêu dùng của người dân, chưa xuất hiện các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ BĐS chưa có khung pháp lý cho hoạt động cho hoạt động của thị trường. Cho đến năm 1980 hoạt động giao dịch BĐS ở một giai đoạn hoàn toàn mới. Hiến pháp 1980 quy định về đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm mọi hoạt động mua bán. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng không được thực hiện vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao cho khu vực kinh tế nhà nước và các hợp tác xã quản lý. Không có bất cứ một văn bản pháp luật nào về các giao dịch BĐS, trên thực tế không có bất cứ một quan hệ chuyển dịch, mua bán, cầm cố đất nào được thừa nhận . Từ năm 1986 cùng với quá trình đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường, do yêu cầu sử dụng đất đai phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xây dựng và phát triển ngành thuộc các thành phần kinh tế gia tăng mạnh mẽ, hiện tượng mua bán đất đai BĐS xuất hiện trở lại, diễn ra sôi động nhất là ở các đô thị giai đoạn 1991-1993, chủ yếu là mua bán nhà ở, gắn với sử dụng đất. Nhà nước đã chú ý đến hoạt động này, trong luật dất đai 1988 đã cho phép: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được thừa kế nhà ở thì được quyền sử dụng ngôi nhà đó”. Các bên giao dịch mua bán chủ yếu là giao dịch trao tay, tự viết cam kết hai bên, một số ít trường hợp được xác nhận của UBND xã, thị trấn. Hiện tượng tự ý chuyển đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp sang mục đích nhà ở, đầu cơ nâng giá là khá phổ biến, không tuân thủ quy định của nhà nước về đất đai. Chính sự quản lý lỏng lẻo của nhà nước do pháp luật chưa bắt kịp các yêu cầu của thị trường đã diễn ra nhiều hành vi giao đất không đúng thẩm quyền làm nảy sinh nhiều khiếu kiện đất đai trong giai đoạn này. 1.2. Giai đoạn 1993-2001. Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của luật đất đai 2003 trong đó đã có sự đổi mới về tư duy so với giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao cấp. Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ 15/10/1993 nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành để đưa việc thực hiện 5 quyền của hộ gia đình, cá nhân vào cuộc sống.Giai đoạn 1993 - 2001, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực.Tuy nhiên trong giai đoạn này toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 năm. Giai đoạn 2001-2003. Giai đoạn này chưa có luật đất đai mới 2003, luật đất đai 1993 vẫn được áp dụng đã bộc lộ những kẽ hở, những quy định không còn phù hợp… dẫn đến ở giai đoạn này lực lượng đầu cơ gia tăng mạnh, quan hệ giữa sức cung và sức cầu để hình thành giá cả thị trường phụ thuộc vào nhiều nhân tố, nhưng nổi bật nhất là do tình trạng đầu cơ và ngày càng trở nên trầm trọng. Đó là lực lượng đâù cơ nhỏ lẻ, và sự phát triển của các công ty kinh doanh BĐS.Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển. Các giao dịch trên thị trường còn chứa đựng yếu tố “xin-cho” quá trình mua bán phức tạp, thủ tục rườm rà phải trải qua quá nhiều bước khi thực hiện giao dịch trên thị trường dẫn đến nhiều tiêu cực, gây phiền hà ảnh hưởng tới lợi ích chính đáng của người dân. Theo ước tính trong giai đoạn này giao dịch ngầm chiếm trên 70% trên tổng số các giao dịch. 25% chi phí không nằm trong chi phí xây dựng, thiếu thông tin về thị trường, về quy hoạch, giá nhà đất ...Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhà nước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất. 1.4. Giai đoạn 2003-2007. Giai đoạn này đánh dấu sự ra đời của luật đất đai mới 2003. Luật này cơ bản giống luật đất đai 1993 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý thông qua hệ thống pháp luật về đất đai và các chính sách về sử dụng và quản lý đất đai. Tuy nhiên có một số nội dung mới trong đó có quy định về tài chính đất đai BĐS gồm: Tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất đối với đất do nhà nước cho thuê; thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Luật Đất đai 2003 đã được cuộc sống chấp nhận và mang lại hiệu quả rõ rệt. Điều dễ nhận thấy nhất là đã giảm hẳn tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lộn xộn, giảm hẳn cái cảnh “người người, nhà nhà” đổ xô vào mua bán, tích trữ đất đai; đã hạ cơn “sốt” về giá đất, ở nhiều khu vực, giá đất đã chững lại và giảm xuống. Trước khi có Luật Đất đai 2003, nhiều vấn đề vướng mắc trong các quan hệ về đất đai không được xử lý, nhưng sau khi có Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành, đã xử lý được hầu như toàn bộ các tồn tại đó. Quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất được bảo đảm bằng pháp luật, người dân đã có thể yên tâm về quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên khi chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 trong đó có điều khoản “…không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở", tức là cấm phân lô bán nền,đã làm cho tâm lý của doanh nghiệp và người dân rất lo lắng.Nhiều khách hàng đã đặt cọc, sau khi nghe thông tin cấm bán đất nền đã đến các công ty kinh doanh BĐS xin rút lại tiền, hoặc hủy hợp đồng. Ngoài ra còn do một số nguyên nhân như cầu giảm mạnh do tâm lý nghe ngóng của người dân, giá vàng tăng mạnh, giá BĐS quá cao so với thu nhập của người dân…đã làm cho thị trường trở nên trầm lắng, năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Qua khảo sát ở một số địa phương phía bắc thì giá nhà đất có nơi đã hạ tới 30- 40% mà vẫn không có người mua. Chẳng hạn, nhà đất mặt đường ở một số trung tâm huyện lỵ khu vực Vĩnh Tường, Yên Lạc (Vĩnh Phúc); Phong Châu, Đoan Hùng (Phú Thọ); Từ Sơn (Bắc Ninh); Yên Thi, Mỹ Văn (Hưng Yên)... năm 2004 giá lên tới 700 - 800 triệu đồng/mảnh (trên - dưới 100m2), thì nay chào giá 400 - 500 triệu đồng vẫn không có người mua. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng không khá hơn. Khu vực Cổ Nhuế, Thanh Xuân Trung, Mỹ Đình (HN)... năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ rao bán ở mức trên - dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán.Hậu quả đề lại khi thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng là rất lớn, trước hết nhiều doanh nghiệp và người dân khó trả lãi ngân hàng và theo nhận định của Hiệp hội Kinh doanh BĐS TPHCM nếu cứ kéo dài tình trạng này sẽ có ít nhất hơn 30% DN bị phá sản, hiện tại TP.Hồ Chí Minh đã có tới 50% các DN kinh doanh địa ốc trên địa bàn phải đóng cửa, 30% hoạt động cầm chừng, chỉ còn 20% là tiếp tục đi sâu đầu tư kinh doanh. Còn ở địa bàn Hà Nội, nếu như mấy năm trước, các văn phòng giao dịch nhà đất, các công ty kinh doanh địa ốc mọc lên như nấm, thì nay lại chẳng khác gì gặp phải lũ quét. Tiếp đến của việc hàng loạt các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đổ bể là nguồn thu NSNN bị giảm đáng kể và nghiêm trọng hơn sẽ đến lượt các ngân hàng cũng phải đối diện với “nợ xấu”. Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện số vốn đầu tư vào kinh doanh BĐS ở nước ta có tới trên 60% là tiền vay ngân hàng. Trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh, có khoảng 4.000 cá nhân, DN đầu tư kinh doanh BĐS với số vốn khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó có tới 28.000 tỉ đồng là vay ngân hàng. Tuy rằng con số này chưa phải là lớn so với tổng cho vay nền kinh tế của toàn hệ thống ngân hàng nhưng cuộc khủng hoảng kinh tế tại Thái Lan năm 1997 là một ví dụ cho thấy đằng sau sự đổ vỡ của “bóng bóng” bất động sản là sự đổ vỡ dây chuyền của hệ thống Ngân hàng và cuối cùng là hậu quả tất yếu của một cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng đã kéo nền kinh tế Thái Lan lùi lại hàng chục năm. 1.5. Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay. Đây là giai đoạn phục hồi và phát triển của thị trường BĐS.Với sự ra đời của luật kinh doanh BĐS 01/01/2007 cùng với luật nhà ở, luật xây dựng…tăng cường sự hoàn thiện khung pháp lý giúp thị trường phát triển lành mạnh. Bên cạnh đó sự sôi động của thị trường chứng khoán đã giúp nhà đầu tư và người dân thu được lợi nhuận lớn từ thị trường này và sau đó họ chuyển sàng thị trường BĐS vì cho rằng thị trường này có tiềm năng và ít rủi ro dù BĐS có giảm giá cũng không lo bằng cổ phiếu, trái phiếu rớt giá. Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc… vào lĩnh vực BĐS từ đầu năm 2007 ngày càng gia tăng làm cho thị trường lại thêm sôi động. Chính sách của nhà nước về cho Việt kiều mua nhà tại Việt Nam cũng là nhân tố khiến thị trường BĐS sôi động lại. Số liệu giao dịch của Siêu thị Nhà đất ACB trong tháng 1.2007 rất khả quan, đã có 29 vụ giao dịch thành công với tổng giá trị giao dịch lên đến hơn 3.825 lượng vàng và 9,85 tỉ đồng. Đây là số liệu giao dịch tốt nhất cùng kỳ từ 4 năm trở lại đây.Trước Tết Âm lịch, Công ty TNHH Thùy Dương khánh thành khu căn hộ cao cấp tòa tháp đôi TD Plaza tại thành phố Hải Phòng. Ngay trong ngày đầu đã có 3 khách hàng đăng ký mua 3 căn hộ cao cấp và sang trọng nhất.Tại Hà Nội, công ty địa ốc Gamuda Land thuộc tập đoàn Gamuda (Malaysia) vừa quyết định đầu tư dự án Công viên Yên Sở (Yen So Park), được xây dựng trên diện tích 324 ha với hạng mục công trình chính như: khách sạn 5 sao, trung tâm hội nghị căn hộ cao cấp, với giá trị đầu tư của dự án hơn 1 tỷ USD.Theo kế hoạch, công trình sẽ khởi công vào cuối năm 2007. Ngay khi nghe có dự án này, những khoảnh đất gần hồ Yên Sở không nằm trong quy hoạch đã được nhiều người sốt sắng tìm mua. Hiện dự án xây khách sạn 5 sao gần khu Trung tâm Hội nghị Quốc gia đang diễn ra một cuộc đua tranh quyết liệt giữa hai tập đoàn kinh doanh của Nhật Bản và Hàn Quốc với số vốn đầu tư lên tới 500 triệu USD cũng đang góp phần hâm nóng thị trường. Ngay như dự án tưởng chừng đang bị “treo” lơ lửng đó là khu đô thị mới Nam Từ Sơn (cách Hà Nội chưa đầy 20 km), thì trong cơn địa chấn chứng khoán vừa rồi, nhiều căn hộ tại đây đã được mua đi bán lại với lý do “người cần bán muốn lấy tiền đầu tư cổ phiếu, còn người mua lại mua từ chính tiền lời thu được từ cổ phiếu”. Chương III- Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới. Một số nhận xét về thị trường BĐS trong thời gian qua. 1.1 Ưu điểm. Xét về tổng thể, thị trường BĐSVN được hình thành cách đây gần 20 năm, sau một thời gian VN tiến hành công cuộc Đổi mới. Có thể nói rằng, trong những năm qua, thị trường BĐSVN đã có những tăng trưởng, phát triển nhanh, mạnh cả về quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; đặc biệt là ở khu vực đô thị. Theo phân tích và đánh giá của nhiều chuyên gia và hãng BĐS quốc tế lớn, cơ hội phát triển mạnh của thị trường BĐSVN thực sự đã đến. Hầu hết đều lạc quan, tin tưởng vào sự phát triển mạnh của BĐSVN những năm tới. Thị trường BĐSVN đang được kích hoạt từ cả 3 phía Nhà nước – doanh nghiệp và nhân dân. Điều này được căn cứ vào những nhận định sau: - Việt Nam đang có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á và châu Á, trong khi đó nhu cầu kiến thiết hạ tầng lại đang rất lớn. Mặt khác, Việt Nam hiện có 86 triệu người, với độ tuổi trung bình là 24 và còn tăng thêm đến khoảng hơn 100 triệu vào 5 – 10 năm tới phần đông tập trung ở thành thị, quá trình di dân và tốc độ đô thị hoá diễn ra khá nhanh… Ngoài ra ngày càng có nhiều người nước ngoài đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ đó xuất hiện nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí... Điều này khẳng thị trường nhà đất VN đang và sẽ ngày càng sôi động. -Cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam đã và đang hoàn thiện để đảm bảo những điều kiện cơ bản nhất cho sự phát triển. Chính sách cải cách hành chính và pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn đã tạo điều kiện cơ bản cho sự phát triển thị trường nói chung và BĐS nói riêng. Cụ thể, Luật Đầu tư nước ngoài đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cùng với hàng loạt các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác đã tạo những tiền đề cơ bản nhất. - Sau việc gia nhập WTO, Việt Nam đã thu hút được sự chú ý và quan tâm từ các quốc gia trên thế giới. Các nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam thông qua sự phát triển kinh tế khá cao và ổn định trong nhiều năm qua, một làn sóng đầu tư lớn vào VN đang đến… Mặt khác, trong nước, các nguồn vốn của các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế cũng đang dồn vào BĐS. Thị trường tài chính của VN đang phát triển mạnh. Để phát triển BĐS, rất cần phải có sự gắn kết với lĩnh vực tài chính, ngân hàng... Các lĩnh vực này hiện đang phát triển rất mạnh, thị trường chứng khoán đang là một kênh nóng để đầu tư và huy động vốn cho BĐS. Các nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài hầu hết đều có nhận định, thị trường BĐSVN đang là lĩnh vực kinh doanh “hốt bạc”. Và sự thực cũng đang chứng minh điều ấy. Theo ước tính, hiện thị trường này đang thu hút hàng chục tỷ USD vốn đầu tư. Ngoài các doanh nghiệp trong nước, thì vốn đầu tư nước ngoài cũng ngày mọt mạnh, chúng khiến cho thị trường BĐSVN đang ngày một “nóng” lên. Nhằm đón đầu cơ hội phát triển các loại hình BĐS thời “hậu WTO”, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các dự án vốn hàng chục, hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngoài bắt đầu tìm kiếm cơ hội tham gia vào thị trường, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt đầu xuất hiện. Quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư chiếm tỷ trọng cao dẫn đầu là Hàn Quốc, kế đến là Singapore, Malaysia, Hồng Kông, Đài Loan... Tp.HCM vẫn là địa phương thu hút đầu tư nước ngoài vào BĐS cao nhất nước, kế tới là Hà Nội, Đà Nẵng và Hà Tây. Các dự án đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp, cao ốc văn phòng, hạ tầng du lịch cao cấp… là chiếm số lượng nhiều nhất. Trong đó, nhiều dự án đầu tư xây dựng những khu đô thị mới lên đến hàng tỷ USD, đa phần tập trung các tỉnh hoặc các huyện vùng ven Tp.HCM và Hà Nội. Các chuyên gia cho rằng, thị trường BĐSVN đang tăng trưởng và sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 50 năm nữa. Tuy nhiên, sự hấp dẫn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 – 100%. Tuy nhiên, nói như trên, không có nghĩa là thị trường BĐSVN chỉ “toàn màu hồng”; trong nó vẫn tồn tại nhiều bất cập và tiềm ẩn những rủi ro cao. Thực ra, nó cũng đúng với quy luật: Lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Vấn đề đặt ra là chúng ta phải nhận diện, đối diện nó để tìm ra cách khắc phục và tìm lấy một lối đi an toàn. Những tồn tại. Những điểm yếu, bất cập hay rủi ro tiềm ẩn luôn rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển thậm chí có thể gây ra khủng hoảng cho thị trường này hầu hết đều xuất phát chính từ sự thiếu chuyên nghiệp. Nó đã khiến thị trường này vẫn hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư BĐS; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai. Sự thiếu chuyên nghiệp đầu tiên xin được đề cập tới là ở hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế. Trong hệ thống pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS, hiện có một số điểm bị coi là “buộc chặt” hoặc chưa hợp lý, chưa thông thoáng. Trên thực tế các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Thương mại, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp và các quy định dưới luật kèm theo không hoàn toàn tương thích với nhau, và chính độ vênh khá lớn đang gây không ít khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp và cho cả người dân khi tham gia vào các quan hệ giao dịch BĐS. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch ... Một thực tế nhãn tiền là các nhà đầu tư luôn khổ sở về vấn đề thực thi các quy định pháp lý trước mỗi dự án của mình. Đúng với luật nọ thì lại trái (hoặc không phù hợp) với luật kia; làm theo hướng dẫn của ngành này thì lại sai với quy trình, thủ tục ngành khác.Bên cạnh đó, tính minh bạch của thị trường BĐSVN là rất thấp. Làm thế nào để chủ đầu tư có thể tiếp cận với lô đất để tiến hành đầu tư một khu ĐTM, chung cư hay cao ốc là điều đã được quy định trong các văn bản pháp quy nhưng rất khó thực hiện trong thực tế. Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư. Còn các vấn đề liên quan đến quy hoạch hay giải phóng mặt bằng thì đều là những câu chuyện dài, khó nói hết những bất cập… tất cả đều xuất phát từ sự manh mún, thiếu tầm nhìn tổng thể, thiếu nhất quán và nhìn chung là… thiếu sự chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý nhà nước. Nó tạo ra sự lãng phí vô cùng lớn về tài nguyên đất và khiến diện mạo đô thị, thị trường bị băm nát, nhỏ lẻ rất khó khôi phục để phát triển đồng bộ. Đó là ở quản lý Nhà nước, còn thực tại hoạt động thị trường thì sao? Hầu hết các doanh nghiệp BĐS tại VN đều manh mún, nhỏ lẻ và hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Hiện thị trường BĐSVN có số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh BĐS tuy rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường… Một ví dụ đơn cử, tại TP Hồ Chí Minh, hiện có hơn 6000 doanh nghiệp hoạt động BĐS nhưng chỉ có gần 4200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh. Trong số đó chỉ có chưa tới 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ, số doanh nghiệp có vốn 400-500 triệu chiếm tới 40%, thậm chí doanh nghiệp có vốn ít hơn tham gia kinh doanh BĐS cũng không phải là ít. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm… Trong khi các nước trong khu vực đã hình thành nhiều tập đoàn ủy thác đầu tư BĐS, như con đường tất yếu phục vụ cho hoạt động kinh doanh thời hội nhập, thì các doanh nghiệp trong nước gần như chưa thể hiện được tầm nhìn đối với việc cần thiết phải liên minh, hợp tác. Trên một địa bàn quy hoạch, mỗi doanh nghiệp “cát cứ” một vài dự án nhỏ lẻ mà không biết cách hợp sức để biến chúng thành một tổ hợp dự án đồng bộ mang lại lợi ích lâu dài cả về khả năng khai thác kinh doanh và khả năng cạnh tranh lẫn sự hài hòa cho diện mạo chung… Hiện nay, đã có một số ít doanh nghiệp tại VN thể hiện sự chuyên nghiệp trong phát triển dự án. Tuy nhiên, số ít doanh nghiệp này chưa thể đại diện cho bộ mặt chung của cộng đồng doanh nghiệp trong nước mà số đông vẫn bị đánh giá kém về năng lực triển khai dự án và trình độ quản lý. Nhiều chủ đầu tư trong nước hiện chỉ chú trọng đến bản thân căn nhà chứ chưa tập trung xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh. Hệ quả là nhiều sản phẩm nhà ở tuy có giá không phải là quá cao so với sức mua của người thu nhập khá nhưng vẫn không được quan tâm vì không đảm bảo được các yêu cầu tiện ích cho cuộc sống của khách hàng…Việc thiếu kinh nghiệm và không quan tâm nhiều đến công tác tiếp thị cũng là một điểm yếu của doanh nghiệp BĐSVN. Khi thiếu chiến lược tiếp thị đúng đắn, các đơn vị sẽ lãng phí nguồn lực, làm xói mòn hình ảnh thương hiệu, đồng thời cũng không mang lại hiệu quả trong hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Một trong những yếu tố dẫn đến thực trạng trên là do các công ty BĐS Việt Nam hạn chế về vốn, không muốn bỏ thời gian và chi phí nghiên cứu thị trường một cách bài bản, chưa quen với cách thức tiếp cận khách hàng chuyên nghiệp. Đặc biệt là thiếu nhân tài trong hoạt động này. Nếu các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bán các đơn vị dự án chậm sẽ gây khó khăn trong quá trình thi công xây dựng và hoàn thiện BĐS, thậm chí sẽ giảm đi mức lời, thậm chí bị lỗ do phải trả lãi suất cho ngân hàng trong thời gian dài hơn. Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường BĐSVN đó là tình trạng đầu tư BĐS theo “mốt”. Lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các DN thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải DN nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều DN do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường BĐS và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp. BĐS đang là “mốt” của các DN kinh doanh đa ngành nghề. Có đến trên 80% DN tham gia vào thị trường địa ốc. DN nào cũng phải có một vài dự án để làm đòn bẩy cho việc tham gia thị trường chứng khoán và một số lĩnh vực khác. 2. Một số giải pháp và định hướng phát triển thị trường BĐS ở nước ta trong thời gian tới. 2.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS. Các quan hệ giao dịch trên thị trường BĐS rất đa dạng và phức tạp,nếu cứ để thị trường phát triển một cách tự phát sẽ ảnh hưởng cho cả nền kinh tế, do vậy nhà nước cần quản lý thị trường dựa trên khung pháp lý nhằm thiết lập một sân chơi bình đẳng, công khai và minh bạch trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Cần quy định rõ điều kiện và quyền hạn, trách nhiệm của những người hoạt động trong lĩnh vực tư vấn,kinh doanh BĐS. Đổi mới cơ chế đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo cho những người có nhu cầu thực hiện mua đất làm nhà ở. Bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý theo nguyên tắc đảm bào tính đồng bộ, tính nhất quán và tôn trọng các quy luật của thị trường, tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị trường. Khắc phục những quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan đến BĐS và thị trường BĐS. 2.2 Đảm bảo quy hoạch đi trước một bước. Thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất để các thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư; thực hiện nghiêm túc việc đình chỉ xâydựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ những công trình xây dựng trái phép, xây dựng sai giấy phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự, kỷ cương trong lĩnh vực quản lý xây dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát là một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự ra đời và phát triển tràn lan của tình trạng mua bán nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các loại BĐS khác trái quy định của pháp luật. Kiểm tra, rà soát lại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên phạm vi cả nước. Hiện nay ở nước ta các tỉnh, thành phố cơ bản đã hoàn thành quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất song còn nhiều kẽ hở: Quy hoạch,kế hoạch không được lập từ cơ sở ; huyện không xét duyệt chặt chẽ; tỉnh lập kế hoạch sử dụng đất chủ yếu dựa vào căn cứ nhu cầu của huyện và các tổ chức mà không căn cứ vào quy hoạch được duyệt; thiếu quy hoạch chi tiết…Do vậy hướng kiểm tra, ra soát là nhằm khắc phục những hạn chế nêu trên của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện nay của mỗi địa phương và phạm vi cả nước. Cần có hình thức xử phạt thật nặng đối với các hành vi sử dụng đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép, giao đất, cho thuê đất, sử dụng đất đai sai mục đích vì lý do tư lợi ở các khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp… 2.3. Thực hiện đăng ký tài sản là BĐS. Cần thực hiện việc đăng ký tài sản là BĐS để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dung, tạo tiền đề cho nhà nước quản lý và điều tiết thị trường BĐS, nhanh chóng giải quyết dứt điểm việc cấp giấy sử dụng đất. Để thực hiện việc đăng ký được thuận lợi thì cần tháo gỡ mọi ách tắc trong khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các loại BĐS khác. Giảm thiểu thủ tục và chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích các giao dịch chính thức, đồng thời nghiên cứu ban hành các chế tài bắt buộc các giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận. không bảo hộ cho các giao dịch không thực hiện đăng ký giao dịch. 2.4. Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý. Kinh doanh BĐS là một lĩnh vực có mối quan hệ với rất nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế như đầu tư, xây dựng, tài chính, nhân lực …Do vậy để quản lý tốt thị trường BĐS cần có sự phân công, phối hợp, thống nhất giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong các lĩnh vực trên, tránh tình trạng chồng chéo giữa các bộ luật, các chính sách gây ách tắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính. Đội ngũ cán bộ quản lý các cấp phải nắm được những yêu cầu cơ bản về phát triển thị trường BĐS cũng như các thể chế liên quan dến tạo lập, giao dịch và quản lý thị trường BĐS. Nhận thức rõ thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, tạo khả năng thu hút vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực và quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước, từ đó triển khai thực hiện tốt các quy định của pháp luật, kiểm tra việc thực hiện của các cấp, đơn vị trực thuộc. 2.5 Thực thi các biện pháp chống đầu cơ BĐS. Nguyên nhân chủ yếu của hiện tượng đầu cơ trong thời gian qua chủ yếu do hệ thống pháp luật về đất đai, BĐS còn nhiều kẽ hở để giới đầu cơ mưu lợi cá nhân. Nhà nước duy trì lâu dài cơ chế xin- cho trong lĩnh vực BĐS. Để ngăn chặn và xoá bỏ đầu cơ, việc cần làm là: -Nhà nước cần tăng cường hoạt động quản lý sau khi giao đất, quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng và sử dụng đất đúng mục đích và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhất là đất ven đô. - Nhà nước cần nắm được các chủ thể kinh doanh BĐS, điều tiết, kiểm soát các giao dịch trên thị trường BĐS bằng các công cụ kinh tế. Tổ chức mở rộng hệ thống thông tin về BĐS là một việc cấp thiết của việc quản lý và kinh doanh BĐS, hoàn thiện hệ thống pháp lý về thông tin BĐS, đa dạng hoá các nguồn thông tin và xã hội hoá nguồn thông tin. 2.6. Chính sách thuế trong kinh doanh BĐS. Khi điều kiện của đất đai thay đổi (do những thay đổi của đầu tư xã hội ) sẽ làm mức sinh lợi của mảnh đất tăng lên, tức là làm thay đổi địa tô chênh lệch I. Tuy nhiên, giá trị mảnh đất sẽ tăng lên nhiều lần tương ứng với lượng giá trị tư bản hoá phần địa tô tăng thêm. Phần giá trị tăng thêm này không phải do người chiếm hữu đất tạo ra mà do giá trị đầu tư của xã hội mang lại nên phải được điều tiết vào nguồn thu của nhà nước. Khi chưa có quan hệ chuyển nhượng về đất đai, phần giá trị tăng thêm này chỉ được biểu hiện bằng lợi ích nhiều hơn thông qua sử dụng đất. Do vậy việc điều tiết phần giá trị tăng lên chỉ tương ứng với phần điều tiết địa tô chênh lệch I tăng thêm thông qua tăng thuế sử dụng đất. Khi có quan hệ chuyển nhượng đất đai, phần giá trị tăng thêm được biểu hiện bằng tiền thu được do giá bán mảnh đất cao hơn. Việc thu thuế giá trị gia tăng từ chuyển nhượng đất đai sẽ điều tiết phần giá trị địa tô tư bản hoá do đầu tư của xã hội tạo ra, là giải pháp cơ bản hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. Việc thực hiện đồng bộ chính sách một giá cân bằng và áp dụng hệ thống chính sách thuế chiếm hữu, thuế sử dụng và thu thuế phần giá trị tăng thêm qu chuyển nhượng đất là một hệ thống chính sách kinh tế cơ bản thông qua chuyển nhượng đất là một hệ thống chính sách cơ bản trong quản lý Nhà nước về đất đai theo cơ chế thị trường. Việc thực hiện tốt các chính sách này sẽ cho phép thay thế các biện pháp quản lý mang tính hành chính đang làm cản trở sịư phát triển của thị trường đất đai- bất động sản ở nước ta hiện nay. 2.7. Hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả. Nhà nước cần xây dựng quy chế cho hình thành và hoạt động của một số tổ chức như: tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS, tổ chức bảo hiểm BĐS, tổ chức môi giới BĐS; các định chế tài chính tham gia thị trường BĐS và các tổ chức dịch vụ công, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch và có độ tin cậy cao. Tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực hiện của các dự án nhà ở , khu đô thị mới, ban hành quy định bắt buộc các chủ đầu tư phải thực hiện công khai hoạt động mua bán, cho thuê nhà ở (công khai kế hoạch bán nhà, cho thuê nhà, giá bán, giá cho thuê, tiến độ thực hiện dự án) thông qua sàn giao dịch BĐS, có biện pháp xử lý đối với các tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về hoạt động kinh doanh nhà ở. Xoá bỏ các ưu ái của nhà nước đối với các công ty phát triển nhà thuộc sở hữu nhà nước, thực hiện công khai hoá minh bạch hoá các sản phẩm của các doanh nghiệp này cung cấp trên thị trường. Thành lập trung tâm hỗ trợ giao dịch kinh doanh hay các sàn giao dịch BĐS. Các trung tâm này cần được xây dựng thí điểm ở những thành phố lớn sau đó rút kinh nghiệm để nhân ra các địa phương khác. Một trong các nhiệm vụ của sàn giao dịch là cung cấp đầy đủ rõ ràng và minh bạch các thông tin về BĐS và thị trường BĐS, thực hiện tư vấn về nhà đất, qua đó dẫn dắt, điều khiển hoạt động của thị trường đất đai BĐS một cách lành mạnh. Kết luận. Thị trường BĐS là một phần quan trọng trong nền kinh tế thị trường của mỗi dân tộc, mỗi quốc gia. Thị trường BĐS trong thời gian qua đã trải qua nhiều bước thăng trầm, từ khi còn là hoạt động tự phát của một số cá nhân tổ chức buôn bán, trao đổi “ngầm” khi chưa có điều chỉnh của nhà nước trong lĩnh vực này. Nhưng qua đó cũng cho thấy nhu cầu thực sự của người dân về chỗ ở, bởi vậy hiện nay thị trường BĐS đã được nhà nước công nhận sự tồn tại và phát triển của nó đáp ứng nhu cầu bức thiết của nhân dân. Tuy nhiên trong quá trình phát triển vẫn tồn tại nhiều bất cập, những yếu kém trong khâu quản lý, điều tiết đang dần bộc lộ, nhiều hiện tượng tiêu cực đang diễn ra, hiện tượng đầu cơ, sử dụng đất sai mục đích, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép đã và đang diễn ra. Điều này đặt ra cho Nhà nước những khó khăn trong việc đổi mới tư duy, có cái nhìn bao quát về thị trường, do vậy việc nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS trong thời gian qua, qua đó đúc rút được những quy luật, nguyên tắc hoạt động tất yếu của thị trường từ đó có thể đưa ra được những giải pháp, những định hướng phát triển thị trường trong tương lai. Tài liệu tham khảo - Tài liệu “Thị trường BĐS” –TS Hoàng Ngọc Cường ( chủ biên), TS Nguyễn Minh Ngọc; TS Nguyễn Thế Phán; Ths Vũ Thị Thảo. - Luật kinh doanh BĐS 2007 - Luật đất đai 2003 - Tạp chí “Thị trường BĐS”