Đề tài Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở Hà Nội từ trước năm 1945 đến nay

gi¸ thµnh nguyªn vËt liÖu cao , chi phÝ x©y dùng tèn kÐm . Lµ bÊt ®éng s¶n nªn kh«ng thÓ di ®éng vµ ®­a ®Õn b¸n kh¾p mäi n¬i . §ång thêi nã ®­îc sö dông trong mét thêi gian t­¬ng ®èi dµi , do ®ã còng kh«ng thÓ tuú tiÖn thay cò ®æi míi . Nhµ ë lµ mét khèi kh«ng gian ®­îc ®Æt trªn ®Êt , cã tÝnh chÊt cè ®Þnh vÒ h×nh d¸ng , kiÕn tróc , quÜ ®Êt vµ ®iÒu kiÖn ®Þa lý . Võa lµ tµi s¶n cña së h÷u c¸ nh©n , võa lµ mét hé trong khu nhµ ë ®« thÞ nªn cã tÝnh x· héi t­¬ng ®èi lín . Khi ®­îc ph¸p luËt thõa nhËn th× míi cã thÓ mua b¸n c«ng khai . Tr­íc ®©y , nhµ ë chØ ®¬n gi¶n lµ m«i tr­êng sèng , chØ lµ ®Ó “ë” theo nghÜa mét ®éng tõ rÊt ®¬n thuÇn . Nh­ng ngµy nay , nhµ ë cßn bao gåm c¶ m«i tr­êng c­ tró . “ë” kh«ng ph¶i chØ ®Ó che ®­îc m­a n¾ng lµ ®ñ mµ cßn ®ãng gãp tÝch cùc vµo cuéc sèng , t¹o cho con ng­êi ®iÒu kiÖn lao ®éng , s¶n xuÊt , nghØ ng¬i , häc hµnh vµ ph¸t triÓn vÒ tÊt c¶ mäi mÆt . M«i tr­êng sèng lµ nh÷ng n¬i trong tù nhiªn mµ con ng­êi t×m thÊy nh÷ng ®iÒu kiÖn ®Ó tån t¹i ®­îc . Cßn m«i tr­êng c­ tró lµ mét c¬ cÊu cã tæ chøc cña m«i tr­êng sèng . §« thÞ vµ lµng m¹c lµ hai m«i tr­êng c­ tró lín mµ con ng­êi sèng tËp trung vµ cã tæ chøc . §iÓn h×nh lµ sù h×nh thµnh c¸c ®¬nvÞ gia ®×nh . Gia ®×nh lµ mét tæ chøc tËp hîp c¸c thµnh viªn cã quan hÖ huyÕt thèng cïng sinh sèng vµ lµm viÖc , g¾n bã víi nhau . Mçi mét gia ®×nh lµ mét tÕ bµo cña x· héi . Sù ®éc lËp cña gia ®×nh thÓ hiÖn ë n¬i mµ hä sèng . Th«ng th­êng , mçi gia ®×nh ®Òu cã nhµ ë riªng . T¹i ®ã th­êng xuyªn diÔn ra c¸c ho¹t ®éng nh­ ¨n , ë , mÆc , ®i l¹i , häc hµnh , gi¶i trÝ ... cña c¸c thµnh viªn . Nh­ vËy , nhµ ë lµ mét nhu cÇu c¬ b¶n , kh«ng thÓ thiÕu ®­îc cña con ng­êi. 2. Tiªu chuÈn nhµ ë: Mçi mét ng«i nhµ cÇn ®¸p øng ®­îc t­¬ng ®èi ®Çy ®ñ c¸c tiªu chuÈn vÒ l­îng, vÒ chÊt , vÒ thiÕt kÕ x©y dùng . Cô thÓ nh­ sau : - VÒ l­îng , kh«ng gian bªn trong c¨n hé ®­îc thÓ hiÖn b»ng diÖn tÝch sµn vµ sè buång . Nh÷ng yÕu tè nµy ph¶i thÝch hîp víi qui m« nh©n khÈu cña mçi gia ®×nh . VÒ chÊt , mçi c¨n hé ph¶i ®¶m b¶o møc tiÖn nghi cña chç ë vÒ h­íng buång , thêi gian ®­îc chiÕu s¸ng , kh¶ n¨ng chèng nhiÖt , c¸ch ©m , chèng ån vµ trang bÞ vÖ sinh . Trang bÞ vÖ sinh thuéc vÒ chÊt l­îng c¬ b¶n cña chç ë, thÓ hiÖn ë c¸c phßng cã n­íc , phßng t¾m ,... lµ nh÷ng thiÕt bÞ kh«ng thÓ thiÕu nh»m ®¶m b¶o vÖ sinh vµ sù s¹ch sÏ cña con ng­êi. ChÊt l­îng c¨n hé cßn thÓ hiÖn ë chÊt l­îng x©y dùng , c¬ cÊu kiÕn tróc , ë dông cô bÕp n­íc , ®é bÒn v÷ng cña ng«i nhµ ( niªn h¹n sö dông ) vµ møc ®é chÞu löa v..v . VÒ mÆt thiÕt kÕ kiÕn tróc ph¶i b¶o ®¶m ®­îc : DiÖn tÝch vµ khèi tÝch c¸c phßng bªn trong c¨n hé . Sinh ho¹t ®éc lËp cho mçi thµnh viªn gia ®×nh . Sinh ho¹t thuËn tiÖn ®èi víi c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ vµ x· héi ch¼ng h¹n nh­ gia ®×nh ®­îc ë gÇn mét trung t©m th­¬ng nghiÖp , tr­êng häc , tr¹m ®ç xe c«ng céng ) ... hoÆc nhu cÇu sinh lý vµ vÖ sinh nh­ cã ®Çy ®ñ ¸nh s¸ng mÆt trêi , ®ñ n­íc s¹ch vµ tho¸t n­íc bÈn r¸c r­ëi nhanh chãng , cã c¸c diÖn tÝch phô vµ sù yªn tÜnh v.v.. Kh¶ n¨ng më réng c¨n hé do kh«ng gian th­êng lµ kh«ng thay ®æi trong khi gia ®×nh lu«n thay ®æi ( ch¼ng h¹n ®Î thªm , thµnh viªn mçi ngµy mét giµ yÕu vv.. ) . MÆt kh¸c , kh«ng gian sèng cho mét gia ®×nh còng kh«ng thÓ kh«ng thÝch hîp víi sù biÕn ®éng cña c¸c thµnh viªn nh­ sù t¨ng lªn vÒ tuæi thä , t¨ng thªm vÒ trÎ em , ch¨m sãc ng­êi èm , sù thay ®æi trong quan hÖ x· héi cña chñ gia ®×nh . Kh«ng gian bªn trong c¨n hé cßn ph¶i g¾n víi kh«ng gian bªn ngoµi c¨n hé nh»m gi¶i quyÕt c¸c nhu cÇu nh­ chç ®Ó xe , ®å vÆt v·nh , chç ch¬i cho trÎ em , chç nghØ cho ng­êi giµ , n¬i sinh ho¹t v¨n ho¸ vµ tinh thÇn cïng nh÷ng c«ng tr×nh dÞch vô kh¸c . §¸nh gi¸ mét khu nhµ ë , mét toµ nhµ ë , kh«ng ph¶i chØ vÒ sè l­îng c¨n hé mµ chñ yÕu lµ vÒ kh¶ n¨ng ®¸p øng nhu cÇu sinh ho¹t cho mét chñ hé vµ gia ®×nh hä . NÕu nhµ ë kh«ng tho¶ m·n ®­îc c¸c tiªu chuÈn c¬ b¶n trªn th× sÏ g©y nhiÒu khã kh¨n , c¨ng th¼ng cho c¸c gia ®×nh , ch¼ng h¹n sù chËt hÑp vµ ¨n ë chung ch¹ cã t¸c ®éng m¹nh ®Õn lµm viÖc , nghØ ng¬i , ®Õn nh÷ng vÊn ®Ò t©m sinh lÝ , søc khoÎ cña mçi ng­ê i . 3.Ph©n lo¹i nhµ ë: ViÖc ®¸nh gi¸ , ph©n lo¹i nhµ ë ph¶i dùa vµo c¸c tiªu chuÈn kÜ thuËt liªn quan ®Õn vËt liÖu sö dông ®Ó x©y dùng nhµ ë. Th«ng th­êng ng­êi ta ph©n biÖt nhµ ë theo vËt liÖu bÒn nh­ ®¸ , bª t«ng, gç tèt vµ vËt liÖu Ýt bÒn nh­ tranh , tre , nøa, l¸... Nhµ ë cßn ®­îc ph©n lo¹i nh­ nhµ kiªn cè , b¸n kiªn cè , hoÆc nhµ t¹m theo vËt liÖu x©y vµ thêi gian sö dông nhµ ë. Theo qui ®Þnh cña Bé X©y Dùng, tiªu chuÈn ph©n cÊp nhµ ë nh­ sau: Nhµ ë nhiÒu c¨n hé, nhµ ë riªng biÖt thÊp tÇng hay cao tÇng. §èi víi lo¹i nhµ ë nµy ®­îc ph©n theo 4 cÊp . CÊp I lµ cÊp cao nhÊt, cÊp IV lµ cÊp thÊp nhÊt. CÊp nhµ ChÊt l­îng sö dông ChÊt l­îng x©y dùng c«ng tr×nh §é bÒn v÷ng §é chÞu löa CÊp I BËc1: CLSD cao BËc1:niªnh¹n sö dông >100 n¨m 1 hay BËc 2 CÊp II BËc2: CLSD kh¸ BËc2:niªnh¹n sö dông >50 n¨m BËc 2 CÊp III BËc3: CLSD TB BËc1:niªnh¹n sö dông >20 n¨m BËc 3 CÊp IV BËc4:CLSD thÊp BËc1:niªnh¹n sö dông <20 n¨m BËc 4 §èi víi nhµ biÖt thù. Nhµ biÖt thù lµ nhµ ë riªng biÖt , cã s©n v­ên, hµng rµo, x©y b»ng g¹ch ngãi hay bª t«ng cèt thÐp, kiÕn tróc mÜ thuËt, tiÖn nghi sinh ho¹t ®Çy ®ñ, mçi tÇng cã Ýt nhÊt hai phßng ®Ó ë quay mÆt ra s©n hay ra v­ên ( kh«ng kÓ phßng tiÕp kh¸ch vµ phßng ¨n riªng ). BiÖt thù ph©n ra 4 h¹ng: + H¹ng 1: BiÖt thù gi¸p t­êng + H¹ng 2: BiÖt thù song ®«i. + H¹ng 3: BiÖt thù riªng biÖt + H¹ng 4: BiÖt thù sang träng riªng biÖt. Ph©n lo¹i biÖt thù c¨n cø vµo møc ®é sö dông vËt liÖu x©y dùng ®¾t tiÒn, s©n v­ên réng hay hÑp,møc ®é trang trÝ tiÖn nghi sinh ho¹t vµ c¸ch bè trÝ phßng t¾m röa, vÖ sinh ; h¹ng 1 cã thÓ mçi tÇng cã 1 phßng t¾m röa, vÖ sinh vµ h¹ng 4 cø mçi phßng cã mét phßng t¾m röa vÖ sinh riªng . Gi¶i ph¸p kiÕn tróc , mÜ thuËt, trang trÝ, hoµn thiÖn bªn trong , bªn ngoµi ng«i nhµ chÊt l­îng cao hoÆc t­¬ng ®èi cao. Ng«i nhµ cã kÕt cÊu chÞu lùc : khung cét bª t«ng hoÆc t­êng g¹ch chÞu lùc, sµn gç hoÆc bª t«ng cã l¸t vËt liÖu chÊt l­îng cao, m¸i b»ng bª t«ng cèt thÐp hoÆc m¸i ngãi cã trÇn b¶o ®¶m c¸ch ©m, chèng nhiÖt , chèng nãng. Ngoµi c¸c c¸ch ph©n lo¹i trªn , nhµ ë cßn ph¶i c¨n cø vµo c¸c tiªu chuÈn sau ®Ó ph©n lo¹i , ®ã lµ: - DiÖn tÝch sö dông (m 2). - HÖ sè cÊp ®« thÞ (K1). - HÖ sè vÞ trÝ xÐt theo c¸c khu vùc trong ®« thÞ (K2). - HÖ sè tÇng cao (K3). - HÖ sè ®iÒu kiÖn giao th«ng (K4). ViÖc ph©n lo¹i c¸c ®iÒu kiÖn nhµ ë nh­ trªn sÏ lµ c¨n cø ®Ó tÝnh gi¸ thuª nhµ ë cña c¸c tæ chøc , c¸ nh©n, ®ång thêi còng lµ c¨n cø ®Ó x¸c ®Þnh nghÜa vô ®èi víi Nhµ n­íc cña c¸c tæ chøc qu¶n lÝ vµ kinh doanh ph¸t triÓn nhµ ë thuéc së h÷u nhµ n­íc. 4. Vai trß nhµ ë: Nhµ ë ®« thÞ kh«ng chØ lµ mét lo¹i t­ liÖu sinh ho¹t phôc vô cho ®êi sèng d©n c­ ®« thÞ mµ cßn lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ ®« thÞ. XÐt tõ gi¸c ®é vi m«, nhµ ë cña c«ng nh©n viªn chøc c¸c doanh nghiÖp gÇn hay xa n¬i lµm viÖc, ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn ®é dµi thêi gian ®i trªn ®­êng ®Õn c¬ quan vµ møc hao phÝ thÓ lùc cña hä, do ®ã mµ ¶nh h­ëng hiÖu qu¶ kinh tÕ cña doanh nghiÖp. XÐt tõ gi¸c ®é vÜ m«, nhµ ë ®« thÞ cã vai trß kh¸ quan träng trong qu¸ tr×nh t¸i s¶n xuÊt cña ®« thÞ v× sù ph¸t triÓn cña ngµnh c«ng nghiÖp nhµ ë kÐo theo sù ph¸t triÓn cña c¸c ngµnh vËt liÖu x©y dùng , thiÕt bÞ x©y dùng, m¸y mãc x©y dùng v.v.. Tãm l¹i : Mét chç ë thÝch hîp lµ “ mét sù riªng t­ thÝch hîp, mét kho¶ng kh«ng gian thÝch hîp, mét sù an ninh thÝch hîp, ®iÒu kiÖn chiÕu s¸ng vµ th«ng giã thÝch hîp cho viÖc ®i lµm vµ ®i tíi c¸c c«ng tr×nh phôc vô ,tÊt c¶ víi gi¸ ph¶i ch¨ng .” HiÖn nay, ë n­íc ta, chç ë thÝch hîp cho d©n c­ ®« thÞ cã nghÜa lµ diÖn tÝch nhµ ë kho¶ng 8 m 2/ ng­êi; m¸i nhµ lµm b»ng vËt liÖu l©u bÒn; kh«ng gian kiÕn tróc phï hîp víi tËp qu¸n , sinh sèng vµ tÝn ng­ìng cña c¸c tÇng líp d©n c­, c¸c d©n téc vµ c¸c miÒn kh¸c nhau; nhµ ®ñ v÷ng ch¾c ®Ó chÞu ®­îc c¸c t¸c ®éng cña b·o lôt; cã n­íc uèng hîp vÖ sinh, cã n¬i tho¸ng m¸t, quanh nhµ vµ lèi ®i kh«ng bÞ bïn lÇy n­íc ®äng. H¬n thÕ n÷a, chç ë thÝch hîp cßn ph¶i gÇn n¬i kh«ng gian tho¸ng réng, nhiÒu c©y xanh vµ gÇn tr­êng häc ®Ó trÎ em tiÖn vui ch¬i, häc hµnh, gãp phÇn gi÷ g×n truyÒn thèng gia ®×nh ViÖt Nam lµ gia ®×nh lín gåm 3- 4 thÕ hÖ chung sèng. KiÕn tróc nhµ ë ®« thÞ lµm nªn vÎ ®Ñp ®« thÞ. Nã phô thuéc vµo m«i tr­êng xung quanh nh­ c©y xanh, th¶m cá, bån hoa, lèi ®i, hµng rµo, chiÕu s¸ng ban ®ªm v..v.. VÎ ®Ñp cña tõng ng«i nhµ ph¶i hµi hoµ víi vÎ ®Ñp chung cña quÇn thÓ c«ng tr×nh, cña ®­êng phè. Nh­ vËy , nhµ ë lµ kiÕn tróc c­ tró mµ con ng­êi dïng ®Ó ë trong thêi gian dµi theo ®¬n vÞ sinh ho¹t gia ®×nh ; lµ mét trong nh÷ng ®iÒu kiÖn vËt chÊt träng yÕu ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng, ®Ó tiÕn hµnh c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ – x· héi. 5. Xu h­íng ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ: Nhµ ë lµ mét vÊn ®Ò kinh tÕ – x· héi to lín , mét vÊn ®Ò cña nhµ n­íc . V× vËy kh«ng mét c¬ cÊu kinh tÕ x· héi nµo l¹i kh«ng tù b¾t buéc ph¶i lu«n lu«n lo l¾ng ®Õn c¸c vÊn ®Ò kÕ ho¹ch ho¸, qui ho¹ch ho¸ vµ thùc hiÖn x©y dùng nhµ ë. ChÝnh s¸ch x©y dùng nhµ ë ®­îc ®Æt ra lµ nh»m lîi Ých cña sù ph¸t triÓn kinh tÕ- v¨n ho¸ vµ x· héi. D­íi chÕ ®é x· héi chñ nghÜa, ruéng ®Êt vµ t­ liÖu s¶n xuÊt lµ cña chung cña nhµ n­íc vµ tËp thÓ, nÒn kinh tÕ quèc d©n ph¸t triÓn cã kÕ ho¹ch vµ c©n ®èi, nhê ¸p dông nh÷ng thµnh tùu khoa häc kÜ thuËt vµ dùa trªn c¬ së cña nÒn c«ng nghiÖp x· héi chñ nghÜa, víi sù quan t©m lo l¾ng cña §¶ng, nhµ n­íc ®Õn con ng­êi lµ vèn quÝ nhÊt ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ – v¨n ho¸, viÖc x©y dùng nhµ ë vµ m«i tr­êng sèng ®· ®­îc tæ chøc cã kÕ ho¹ch ®Ó phôc vô sinh ho¹t vËt chÊt vµ tinh thÇn cña ®«ng ®¶o quÇn chóng lao ®éng. Tuy nhiªn , sù nç lùc ®Ó cã mét c¨n hé gia ®×nh kh«ng ph¶i kh«ng gÆp khã kh¨n, cã thÓ mét mÆt do nhu cÇu cña con ng­êi cã nhiÒu thay ®æi , ¶nh h­ëng cña m«i tr­êng sèng lµ nguyªn nh©n lµm cho viÖc cã ®­îc mét c¨n nhµ tèt trong mét m«i tr­êng sèng thÝch hîp còng cÇn ph¶i cã thêi gian vµ ®iÒu kiÖn kinh tÕ, khoa häc kÜ thuËt ph¸t triÓn ®Ó gi¶i quyÕt. MÆt kh¸c , do yªu cÇu cña con ng­êi vÒ møc ë ph¶i ®­îc n©ng cao vµ ®ßi hái ph¶i gi¶i quyÕt nhanh trong khi kh¶ n¨ng ch­a cho phÐp. §ã chÝnh lµ yÕu tè chñ yÕu nhÊt lµm cho vÊn ®Ò nhµ ë cña con ng­êi lµ mét vÊn ®Ò tån t¹i lín vµ l©u dµi cña x· héi. Ngoµi ra , còng cÇn thÊy râ t¸c h¹i cña chiÕn tranh v× sù huû diÖt cña nã ®· tµn ph¸ biÕt bao lµng m¹c, thµnh phè vµ nhµ cöa. Mét yÕu tè kh¸c kh«ng kÐm phÇn quan träng lµ møc t¨ng d©n sè (c¬ häc vµ tù nhiªn ) , cã thÓ lµ yÕu tè nµy sÏ trë thµnh nguyªn nh©n c¬ b¶n nhÊt g©y ra n¹n thiÕu nhµ ë nghiªm träng. §Ó thÊy ®­îc sù hîp lý , cÇn thiÕt cña c«ng t¸c ho¹ch ®Þnh c¸c chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ®« thÞ chóng ta sÏ tiÕp cËn mét khÝa c¹nh kh¸c kh«ng cßn lµ míi mÎ n÷a lµ c¸c khu vùc s¶n xuÊt nhµ ë. Theo truyÒn thèng , c¸c nhµ kinh tÕ häc ph©n chia nÒn kinh tÕ thµnh hai khu vùc : c«ng céng vµ t­ nh©n dùa trªn sù së h÷u t­ b¶n n»m trong tay nhµ n­íc hay x· héi d©n sù. Tõ ®ã, n¶y sinh mét m« h×nh 3 khu vùc bao gåm khu vùc c«ng céng, khu vùc t­ nh©n vµ khu vùc b×nh d©n ®Ó viÖc t×m hiÓu c¸c ®éng th¸i cña viÖc cung cÊp nhµ ë ®« thÞ ®­îc ®Çy ®ñ h¬n. Sù ph©n biÖt vÒ mÆt lÝ thuyÕt gi÷a 3 khu vùc nµy lµ râ rµng mÆc dï trªn thùc tÕ kh«ng ph¶i lóc nµo còng nh­ vËy. Khu vùc c«ng céng ¸m chØ nh÷ng khu vùc nhµ ë ®­îc chÝnh phñ hay c¸c xÝ nghiÖp , doanh nghiÖp cña nhµ n­íc trùc tiÕp x©y dùng. Khu vùc t­ nh©n nghÜa lµ nhµ ë ®­îc x©y dùng bëi nh÷ng chñ thÓ ph¸t triÓn phi chÝnh phñ ; hä ho¹t ®éng trong hÖ thèng c¸c qui t¾c chÝnh thøc cña nhµ n­íc nh­ : C«ng ty ph¸t triÓn nhµ , xÝ nghiÖp kinh doanh nhµ ... Cßn thuËt ng÷ khu vùc b×nh d©n hay “ khu vùc kh«ng chÝnh thøc” ®­îc sö dông ®Ó m« t¶ toµn bé nhµ ë ®­îc x©y dùng mét c¸ch ®éc lËp víi nh÷ng khu«n khæ qui t¾c cña chÝnh phñ nh­ : khu ®Êt ë lÊn chiÕm cña d©n nghÌo , d©n nhËp c­ tr¸i phÐp ... Cã mét sù ph©n biÖt quan träng gi÷a c¸c khu vùc t­ nh©n vµ b×nh d©n lµ møc ®é tham gia hay kiÓm so¸t cña chÝnh phñ trong viÖc t¹o ra nhµ ë. Ta h·y xem xÐt b¶ng sau ®Ó thÊy viÖc cung cÊp nhµ ë vµ mèi quan hÖ cña 3 khu vùc víi nguån vèn vµ sù tu©n thñ c¸c qui t¾c: Møc ®é tu©n thñ Nguån vèn Nhµ n­íc T­ nh©n Theo qui t¾c ( chÝnh qui) KVCC KVTN BÊt qui t¾c ( phi chÝnh qui) KVBD §iÒu ®­îc thõa nhËn réng r·i lµ nhµ ë c«ng céng ®­îc sö dông tr­íc hÕt víi môc ®Ých b¶o trî vÒ mÆt chÝnh trÞ hoÆc phôc vô c¸c viªn chøc chÝnh phñ h¬n lµ ®¸p øng nhu cÇu nhµ ë cña ng­êi nghÌo . Nguyªn nh©n chÝnh lµ do gi¸ c¶ t¨ng cao , do nh÷ng ®ßi hái tiªu chuÈn ho¸ cao vÒ lo¹i h×nh nhµ vµ vËt liÖu ; nh÷ng h¹n chÕ ®èi víi c¸c ho¹t ®éng t¹o thu nhËp cña c¸c hé gia ®×nh ; c¸c khu vùc ngo¹i vi cña ng­êi nghÌo khã hoµ nhËp vµo nÒn kinh tÕ ®« thÞ vµ sù t¸ch biÖt x· héi t¨ng lªn. Nhµ ë c«ng céng chØ lµ khu vùc s¶n xuÊt nhµ ë mµ chÝnh phñ hoµn toµn kiÓm so¸t nã , v× nhµ n­íc cã tr¸ch nhiÖm sö dông vån còng nh­ qui ®Þnh khu«n khæ ®iÒu tiÕt , viÖc quyÕt ®Þnh ®Çu t­ ( vµo ®©u ?, nh­ thÕ nµo ?, cho lo¹i nhµ ë nµo ?) ®­îc thùc hiÖn bëi nh÷ng lîi Ých t­ nh©n , mµ sù quan t©m chñ yÕu cña hä cã thÓ thu ®­îc bao nhiªu lîi nhuËn tõ sù ®Çu t­. Qui t¾c cã thÓ lµ cÇn thiÕt theo quan ®iÓm cña x· héi, tr­íc hÕt v× lÝ do an ninh c«ng céng vµ b¶o ®¶m c¸c tiªu chuÈn cña ng­êi tiªu dïng. Thø hai lµ lÝ do c«ng b»ng , hoÆc lµ ®Ó h¹ thÊp gi¸ nhµ ë thÞ tr­êng , hoÆc lµ më réng h¬n quyÒn së h÷u nhµ trong x· héi ®« thÞ. LÝ do thø ba ®Ó ®iÒu tiÕt ngµnh c«ng nghiÖp nhµ ë lµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña c¸c thµnh phè cã tiÖn nghi h¬n vµ dÔ sèng h¬n. Cßn khu vùc t­ nh©n, hiÓn nhiªn ®©y lµ khu vùc khã mµ cã thÓ kh¸i qu¸t ®Æc ®iÓm cña nã ng¾n gän nh­ trong b¶ng trªn . §©y lµ khu vùc khã kh¨n nhÊt mµ chÝnh phñ cã thÓ can thiÖp vµo v× nã lµ mét phÇn cña x· héi d©n sù vµ ®­îc x¸c ®Þnh lµ n»m ngoµi tÇm kiÓm so¸t bëi c¸c qui t¾c cña nhµ n­íc. HiÖn nay , thÞ tr­êng nhµ ë ho¹t ®éng rÊt s«i næi, ®Æc biÖt lµ ë khu vùc t­ nh©n vµ khu vùc b×nh d©n. Tuy nhiªn ®· xuÊt hiÖn nhiÒu bÊt cËp nh­ thiÕu ®ång bé gi÷a x©y dùng nhµ ë vµ kÕt cÊu h¹ tÇng; m«i tr­êng « nhiÔm; vÊn ®Ò x· héi ho¸; c¸c thñ tôc r­êm rµ, nÆng vÒ hµnh chÝnh; vÊn ®Ò ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng, cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë, b¸n nhµ thuéc së h÷u nhµ n­íc.v.v.. ë n­íc ta , nh÷ng vÊn ®Ò trªn ngµy mét næi cém vµ nãng báng. §Æc biÖt lµ ë c¸c ®« thÞ lín , trong ®ã ph¶i kÓ ®Õn Hµ Néi – thñ ®« cña chóng ta. II.thùc tr¹ng nhµ ë hµ néi: M«i tr­êng lÞch sö vµ ®iÒu kiÖn nhµ ë t¹i khu vùc 36 phè ph­êng: Khu vùc 36 phè ph­êng lÇn ®Çu tiªn ®­îc nãi ®Õn vµo n¨m 1464 trong sö kÝ cña triÒu ®×nh nhµ Lª (1427-1789) . Ban ®Çu , tªn cña khu vùc nµy xuÊt ph¸t tõ c¸ch tæ chøc cña thµnh phè thñ ®« bao gåm 36 ®¬n vÞ hµnh chÝnh c¬ së gäi lµ Ph­êng. Mçi tªn Ph­êng ®­îc liªn hÖ hoÆc lµ víi viÖc bu«n b¸n cña phÇn lín d©n c­ ë ®ã- ch¼ng h¹n nh­ Ph­êng héi cña nh÷ng ng­êi thî Nhuém ( ph­êng Hµng §µo) , Ph­êng héi cña nh÷ng ng­êi thî B¹c ( ph­êng Hµng B¹c)... hoÆc víi vÞ trÝ ®Þa lÝ hoÆc mét nÐt ®Æc tr­ng nµo ®ã nh­ ph­êng Cöa S«ng ( Hµ KhÈu) vµ ph­êng C©ï §«ng. Sau nµy, hÇu hÕt c¸c tªn ph­êng ®Òu trë thµnh tªn phè . Ngµy nay, khu 36 phè ph­êng lµ khu vùc n»m ë trung t©m mang tÝnh lÞch sö cña thµnh phè Hµ Néi. VÒ mÆt hµnh chÝnh , khu vùc nµy lµ mét phÇn chÝnh cña quËn trung t©m thµnh phè , quËn Hoµn KiÕm , réng 425 ha víi sè d©n lµ 167.569 ng­êi bao gåm c¸c th­¬ng nh©n, thî thñ c«ng vµ c«ng nh©n viªn nhµ n­íc .Di s¶n cña khu phå cæ lµ nh÷ng ng«i nhµ ë cã tªn gäi lµ “ nhµ èng” víi kiÓu kiÕn tróc cã bè côc mÆt tr­íc nh×n ra ®­êng phè réng 3 - 4 m, dµi 20 – 60 m . Däc theo chiÒu s©u nµy lµ bè côc xen kÏ c¸c khèi nhµ ë , phßng phô vµ s©n trong chiÕu s¸ng. C¸c khu ë nµy phÝa ngoµi lµ n¬i bu«n b¸n nªn ®­îc chó ý tíi mÆt ®øng, cßn phÝa trong lµ nh÷ng èng dµi m¹nh ai nÊy lµm, ®iÒu kiÖn vÖ sinh m«i tr­êng kÐm , c©y xanh rÊt Ýt , mËt ®é x©y dùng rÊt cao, cã n¬i lªn tíi 80–90 %. Nh÷ng d·y nhµ cã qui m« 2 – 3 tÇng nh×n ra ®­êng phè t­¬ng ®èi tèt . Ng­îc l¹i , nh÷ng ng«i nhµ 1 – 2 tÇng ë phÝa sau ®ang ë trong t×nh tr¹ng cò n¸t , h­ háng. MËt ®é d©n c­ cao, diÖn tÝch ë b×nh qu©n ®Çu ng­êi d­íi 3 m 2/ ng­êi, thËm chÝ cã nhµ 1,5 – 2 m 2/ ng­êi ( phè TrÇn QuÝ C¸p, ph­êng Hµng B¹c), ®Æc biÖt lµ mËt ®é d©n sè ë ph­êng Hµng Bå lªn tíi 128.000 ng­êi/km 2. X­a kia , nh÷ng ng«i nhµ èng nµy thuéc vÒ tõng gia ®×nh , nh­ng hiÖn nay sè l­îng gia ®×nh trong mçi ng«i nhµ nµy ®· t¨ng lªn, cã nhµ chung sèng ®Õn 8 gia ®×nh , mçi gia ®×nh 2 – 3 thÕ hÖ , ®«i khi c¶ 4 thÕ hÖ cïng chung sèng trong mét kh«ng gian chËt hÑp. Nguyªn nh©n lµ do cã sù tËp trung ho¸ c¸c ho¹t ®éng th­¬ng m¹i nªn kÕt qu¶ lµ nhiÒu di tÝch lÞch sö ®­îc chuyÓn thµnh c¸c khu ë, cöa hµng hoÆc n¬i gia c«ng, dÉn ®Õn x©m h¹i nghiªm träng tÝnh chÊt lÞch sö cña khu vùc.MÆc dï ®©y lµ khu vùc ®­îc Ên ®Þnh lµ khu b¶o tån nh­ng mét bé phËn d©n c­ ë ®©y râ rµng lµ miÔn c­ìng hîp t¸c víi chÝnh quyÒn thµnh phè trong c¸c nç lùc b¶o tån , v× hä kh«ng tin r»ng sÏ thµnh c«ng, do ®ã gÇn nh­ ch­a bao giê cã thÓ huy ®éng ®­îc nguån vèn cã trong d©n ®Ó kh¾c phôc sù xuèng cÊp cña m«i tr­êng x©y dùng, c¶ nhµ ë lÉn c¶nh quan ®« thÞ, vµ ®Æc biÖt lµ t×nh tr¹ng hÕt søc yÕu kÐm cña c¬ së h¹ tÇng kÜ thuËt. Mét vÊn ®Ò n÷a mµ khu vùc ph¶i ®èi mÆt lµ do thiÕu c¸c qui t¾c x©y dùng cã hiÖu lùc bao gåm c¸c v¨n b¶n d­íi luËt cho c¸c khu vùc vµ c¸c ng«i nhµ ë ®Æc biÖt nªn ®· tån t¹i c¸c ®iÓm t­¬ng tù nhµ æ chuét néi thµnh, n»m ngay ë khu trung t©m ch¼ng h¹n nh­ ë c¸c ngâ chî cña ph­êng §ång Xu©n vµ Hµng M·, Hµng Ch¸o , Hµng Thïng, Phïng H­ng..., nh÷ng n¬i nh­ thÕ nµy tèi t¨m , bÈn thØu vµ ngét ng¹t, khu phô th× hÕt søc “ phô” , nÊu ¨n trong phßng ngñ, nhµ t¾m tù t¹o b»ng c¸ch che ch¾n nilon, chiÕu , m¶nh gç..., nhµ vÖ sinh chØ cã 9,9 % hé cã, cßn l¹i 21,8 % lµ chung nhµ vÖ sinh . NhËn xÐt: ¦u ®iÓm : ViÖc chia thµnh nh÷ng èng nhµ gióp cho nhµ nµo còng ®­îc tiÕp xóc víi ®­êng phè mét c¸ch dÔ dµng, thuËn tiÖn cho viÖc bu«n b¸n sinh lîi - ®Æc biÖt trong ®iÒu kiÖn më cöa nÒn kinh tÕ vµ nhu cÇu cña d©n do sù tËp trung d©n qu¸ t¶i ë ®©y. Nh­îc ®iÓm: Do chÊt l­îng kÐm, diÖn tÝch nhá hÑp , nhµ cã kÕt cÊu qu¸ cò vµ xuèng cÊp nghiªm träng , kh«ng cã h­íng më réng diÖn tÝch nhµ mµ sè ng­êi ngµy cµng ®«ng nªn g©y ra nhiÒu khã kh¨n cho cuéc sèng sinh ho¹t trong tõng gia ®×nh Kh«ng tiÕt kiÖm diÖn tÝch vµ vËt liÖu : gi÷a hai nhµ ng­êi ta kh«ng ng¨n b»ng mét t­êng mµ mçi nhµ tù x©y cho m×nh t­êng riªng, do ®ã võa tèn diÖn tÝch võa tèn vËt liÖu x©y dùng t­êng, mãng chÞu lùc l¹i kÐm. MÆc dï Nhµ n­íc ®· cã biÖn ph¸p b¶o tån khu phè cæ ( kh«ng cho x©y dùng míi ) , nh­ng viÖc nµy vÉn cßn tån t¹i g©y mét tæng thÓ hÕt søc lén xén. §©y lµ mét vÊn ®Ò nhøc nhèi cña nhµ n­íc nãi chung vµ cña ngµnh qui ho¹ch kiÕn tróc nãi riªng. §· cã rÊt nhiÒu tiÕng nãi vµ gi¶i ph¸p ®Æt ra nh­ng ¸p dông vµo thùc tÕ qu¶ lµ mét vÊn ®Ò hÕt søc khã kh¨n. 2. Khu vùc “ Khu phè Ph¸p”: Víi kho¶ng 80 – 90 khèi nhµ , khu phè ®­îc h×nh thµnh trong thêi k× thuéc ®Þa Ph¸p . ChÝnh quyÒn thùc d©n ®· tham gia vµo nhiÒu qui ho¹ch liªn tiÕp cho khu Nam, T©y Nam vµ §«ng Nam Hå Hoµn KiÕm. PhÝa Nam Hå Hoµn KiÕm lµ mét khu míi h¬n ®­îc x©y dùng chñ yÕu cho c¸c c­ d©n Ph¸p . C¸c d·y nhµ , c«ng së , cöa hµng... ®· ®­îc x©y dùng nh­ng nhiÒu nhÊt vÉn lµ c¸c villa, nh÷ng toµ nhµ ®øng riªng biÖt kh¸ uy nghi vµ n»m ë gi÷a c¸c khu«n viªn. C¸c villa ( biÖt thù) chiÕm phÇn lín diÖn tÝch khu phè víi kho¶ng 1000 c¸i, c¸c villa cßn l¹i tr¶i dµi ë phÝa T©y Nam vµ Nam thµnh phè. HiÖn nay , ë khu vùc nµy ®· cã sù biÕn ®æi chøc n¨ng vµ kh«ng gian diÔn ra víi tèc ®é nhanh , sè l­îng nhiÒu vµ trªn diÖn réng. Do søc Ðp vÒ d©n sè (vµo n¨m 1994, mËt ®é trung b×nh khu phè Ph¸p bao gåm 46 côm trong 7 ph­êng hoÆc phÇn cña ph­êng trong quËn Hoµn KiÕm cã mËt ®é 280.000 ng­êi / ha ), nhu cÇu sö dông,nhu cÇu vÒ diÖn tÝch ë , mét sè lín biÖt thù , nhµ ë tõ thiÕt kÕ nhµ cho mét hé víi tiÖn nghi sö dông tèt vµ khÐp kÝn nay ®· chuyÓn sang thiÕt kÕ cho 5- 6 hé c¸ biÖt 10 - 15 hé vµ dÇn dÇn h×nh thµnh mét ng«i nhµ chung c­ cho nhiÒu hé ë. Tõ sau 1954,®· cã sù ph©n nhãm c¸c villa . C¸c villa cña nhµ n­íc ®· ®­îc sö dông ®Ó kh¾c phôc bít t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë Hµ Néi trong nh÷ng n¨m 50 . Chóng ®­îc sö dông lµm nhµ ë cho c¸c c«ng chøc nhµ n­íc tõ cao ®Õn thÊp theo hîp ®ång ( thuª nhµ ). Ngoµi ra nhµ n­íc cßn giao mét sè villa lµm n¬i ë cho c¸c ®¹i sø , ®¹i sø qu¸n n­íc ngoµi vµ v¨n phßng c¬ quan nhµ n­íc. Lo¹i h×nh së h÷u N¨m Villa T­ nh©n Hçn hîp Nhµ n­íc Tång sè 1986 53 20 362 435 1997 15 5 338 358 Tuy nhiªn , chøc n¨ng c­ tró cña khu villa ®· ph¸t triÓn theo mét ®éng th¸i riªng cña nã tõ nh÷ng n¨m 50 trë l¹i ®©y. §iÓn h×nh lµ khu«n viªn c¸c villa phÇn lín ®· biÕn mÊt , nh­êng chç cho nh÷ng c¨n nhµ t¹m dïng ®Ó ë vµ dµnh cho c¸c môc ®Ých kh¸c nh­ cafe , cöa hiÖu v.v.. Theo nguån t­ liÖu cña Koperdraat ®· cho chóng ta biÕt sù thay ®æi chøc n¨ng cña c¸c villa nh­ sau: Lo¹i N¨m villa Dïng ®Ó ë Kh«ng dïng ®Ó ë Tæng sè 1986 435 65 500 1997 358 136 494 Nh÷ng c©u hái ®­îc ®Æt ra : T¹i sao l¹i cã sù kh¸c nhau rÊt râ gi÷a c¸c nhãm villa cña t­ nh©n , hçn hîp vµ cña nhµ n­íc trong viÖc thay ®æi môc ®Ých sö dông tõ dïng ®Ó ë thµnh kh«ng ®Ó ë, b¶n chÊt cña sù thay ®æi nµy lµ g×? C©u tr¶ lêi lµ do sù tù do hãa trong thêi k× ®æi míi ®· bÊm nót cho mét thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n gi¶, ®Æc biÖt lµ cho c¸c c«ng ty n­íc ngoµi muèn ®Æt mét chç ë Hµ Néi. Nh÷ng villa cã vÞ trÝ thuËn lîi ë trung t©m Hµ Néi lµ môc tiªu chÝnh trong nç lùc nµy. Nhµ n­íc ®ang cè g¾ng t×m h­íng gi¶i quyÕt b»ng c¸ch cè gi¶i phãng c¸c villa , ®Ó chê c¸c c«ng ty “ giµu cã” vµo thuª, nhµ n­íc tiÕn hµnh ph©n phèi l¹i b»ng viÖc ®Òn bï vÒ tµi chÝnh cho viÖc chuyÓn ®i khái villa hay c¨n phßng. Kinh phÝ ®­îc tÝnh to¸n cã thÓ tr¶ b»ng tiÒn mÆt trong tr­êng hîp hé gia ®×nh ph¶i di chuyÓn t×m ®­îc h­íng gi¶i quyÕt riªng cho nhu cÇu nhµ ë cña m×nh. §iÒu nµy x¶y ra trong lÜnh vùc ®­îc gäi lµ nhµ ë “ b×nh d©n” hoÆc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc. Vµ thùc tÕ lµ rÊt Ýt c­ d©n trong villa chän c¸ch gi¶i quyÕt nµy do tiÒn ®Òn bï qu¸ thÊp kh«ng ®ñ ®Ó x©y hoÆc mua nhµ míi. Gi¶ sö c¸c c­ d©n ®Òu kh«ng muèn chuyÓn ®Õn mét c¨n hé ë ngo¹i «, khi ®ã nhµ n­íc sÏ buéc hä di chuyÓn b»ng søc m¹nh cña luËt ph¸p nh­ thóc Ðp, ph¹t , c­ìng chÕ v.v.. Tuy nhiªn, viÖc ch¹y theo nhu cÇu gi÷ lÊy c¸c villa ®¾t tiÒn trong khu phè cã gi¸ cña chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng hiÖn nay ®ang gÆp ph¶i vÊn ®Ò lµ ®ang cã xu h­íng gi¶m vÞ trÝ ®¾c ®Þa do sù xuèng cÊp , sù qu¸ t¶i, chËt chéi v.v.. cña ng«i nhµ vµ ®Æc biÖt lµ do sù xuÊt hiÖn c¸c toµ nhµ cao èc hiÖn ®¹i , tiÖn nghi vµ ®a d¹ng vÒ c«ng n¨ng sö dông ngay trong khu phè. NhËn xÐt: ¦u ®iÓm: N»m trong quÇn thÓ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng theo phong c¸ch t©n cæ ®iÓn , Nhµ h¸t lín vµ mét m¹ng l­íi c¸c ®¹i lé cã c©y xanh, qu¶ng tr­êng , c¸c villa chñ yÕu ®­îc c¸c c­ d©n Ph¸p ë Hµ Néi x©y dùng lµ mét vÝ dô ®Çy hoµn h¶o vÒ mét thµnh phè thuéc ®Þa cã bé mÆt kiÕn tróc cã tÝnh thÈm mü cao vµ ®Çy Ên t­îng. Nh­îc ®iÓm: HiÖn nay , hÇu hÕt c¸c villa ®· bÞ chuyÓn ®æi môc ®Ých tõ ®Ó ë sang c¸c môc ®Ých kinh doanh nªn kÕt cÊu cò ®· bÞ ph¸ vì , dÉn ®Õn sù h­ háng vµ lµm mÊt d¸ng vÎ bÒ ngoµi vèn cã cña c¸c toµ villa nµy. Nhµ n­íc cã chÝnh s¸ch b¶o tån khu vùc nµy nh­ng gÆp nhiÒu trë ng¹i do t©m lÝ cña ng­êi d©n , do kinh phÝ ®Òn bï vµ di chuyÓn ®Õn n¬i ë míi cña nhµ n­íc kh«ng ®¸p øng ®­îc nguyÖn väng cña d©n c­ sèng trong c¸c villa ®ang cã chiÒu h­íng xuèng cÊp ë møc ®é kh¸ nguy hiÓm. ChÝnh quyÒn thµnh phè cÇn cã mét ph¸c th¶o kiÕn tróc lín ®Ó phôc vô cho c¶ ba môc tiªu : b¶o tån cho m«i tr­êng sèng cã tiªu chuÈn cao, kh«i phôc l¹i c¸c d¸ng vÎ cæ x­a cña c¸c villa vµ b¶o tån gi¸ trÞ kinh tÕ cña khu vùc nµy. Cã lÏ cÇn cã sù trî gióp lín tõ phÝa n­íc ngoµi ®Ó nh÷ng môc tiªu nµy tiÕn gÇn tíi hiÖn thùc. 3.T×nh h×nh ph¸t triÓn ho¹t ®éng x©y dùng c¸c khu ë tr­íc thêi k× §æi Míi (1986): Sau ngµy gi¶i phãng thñ ®« (1954) , nhu cÇu nhµ ë th× rÊt lín nh­ng kinh tÕ eo hÑp nªn mét lo¹t khu ë mét tÇng ®­îc x©y dùng nh­ An D­¬ng , Phóc X¸, Mai H­¬ng, §¹i La vµ c¸c khu nhµ gç ë Ch­¬ng D­¬ng, Hµm Tö Quan ngoµi ®ª s«ng Hång. C¸c khu nhµ ë nµy cã khu vùc xÝ ,t¾m tËp trung phôc vô cho tõng nhãm nhµ nªn rÊt bÊt tiÖn cho ng­êi ë. N¨m 1954, diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ng­êi lµ 6,6 m 2. Tõ n¨m 1960- 1965 , cã x©y dùng thªm c¸c khu nhµ ë Kim Liªn, NguyÔn C«ng Trø thiÕt kÕ theo kiÓu c¨n hé khÐp kÝn theo tiªu chuÈn cña Liªn X« t­¬ng ®èi cao. Song lóc nµy , nhu cÇu ë cña Hµ Néi rÊt lín vµ cÊp b¸ch, nhµ míi x©y dùng l¹i ch­a nhiÒu nªn ph¶i chia mçi hé mét phßng ë t¹m trong mét thêi gian. Dù kiÕn khi x©y thªm ®­îc nhµ sÏ s¾p xÕp l¹i. Nh­ng do kinh tÕ kh«ng theo kÞp ®­îc, nhu cÇu ë l¹i v­ît xa “ cung” nªn kh«ng ®iÒu chØnh kÞp. BÊt hîp lÝ nµy cø thÕ tån t¹i mµ ch­a cã kh¶ n¨ng th¸o gì nªn c¸c hé ph¶i sö dông chung bÕp , chung khu vÖ sinh, kh«ng ®¸p øng ®­îc nhu cÇu tiÖn nghi. Tõ sau 1965, nÒn kinh tÕ ph¸t triÓn h¬n, hµng lo¹t c¸c tiÓu khu nhµ ë cao tÇng ra ®êi nh­ Trung Tù, Kh­¬ng Th­îng,VÜnh Hå, Thµnh C«ng,Gi¶ng Vâ v..v..tõ 4- 5 tÇng theo m« h×nh tiÓu khu nhµ á Liªn X« . Trong giai ®o¹n nµy ,nhµ ë cã diÖn tÝch sö dông thÊp h¬n nh­ng ®¶m b¶o mçi hé ®Òu cã bÕp , xÝ, t¾m riªng biÖt. Mét sè khu ë 2 tÇng nh­ Tr­¬ng §Þnh, Yªn L·ng, Kim Giang còng ®­îc x©y dùng trong nh÷ng n¨m 1970-1980 víi nh÷ng c¨n hé ®éc lËp. Do vèn tËp trung tõ nhµ n­íc nªn thiÕt kÕ x©y dùng kh¸ hoµn chØnh tõ c«ng tr×nh kÜ thuËt h¹ tÇng ®Õn nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh c«ng céng kh¸ tèt. Ng­êi ®­îc ë lµ c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc nhµ n­íc cã tr×nh ®é d©n trÝ cao, l¹i cã kØ luËt cña c¬ quan xÝ nghiÖp nªn gi÷ ®­îc bé mÆt cña ®« thÞ theo lèi sèng hiÖn ®¹i. Nh­ng nh×n chung , trong giai ®o¹n tr­íc 1986, nhµ n­íc míi chØ chó ý ®Õn viÖc x©y dùng nhµ ë h¬n lµ tæ chøc qui ho¹ch kh«ng gian ®« thÞ Hµ Néi mét c¸ch tæng thÓ,ng­êi ta ®· chó ý x©y dùng nhµ ë h¬n nhiÒu h¬n lµ x©y dùng c¸c c¬ së h¹ tÇng kÜ thuËt ®« thÞ ®i kÌm nh­ hÖ thèng cÊp tho¸t n­íc, cÊp ®iÖn, ®­êng s¸, vÖ sinh m«i tr­êng. Thªm n÷a , tÝnh chÊt bao cÊp tuyÖt ®èi trong lÜnh vùc nhµ ë thÓ hiÖn trong viÖc cÊp nhµ cho thuª víi kho¶n tiÒn thuª nhµ rÊt thÊp (1% tiÒn l­¬ng) mang tÝnh t­îng tr­ng. §iÒu nµy ®· kh«ng gióp ®­îc g× trong viÖc b¶o tr× vµ n©ng cÊp c¸c khu nhµ ë, khiÕn cho quÜ nhµ ë bÞ xuèng cÊp rÊt nhanh chãng vµ g©y nhiÒu thiÖt h¹i vµ l·ng phÝ. Do sù mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu vÒ nhµ ë lµ rÊt lín . Nhu cÇu vÒ nhµ ë th× rÊt cao song nguån kinh phÝ cña nhµ n­íc l¹i rÊt h¹n hÑp. Cßn viÖc ph©n phèi nhµ ë dï cã sù kiÓm so¸t chÆt chÏ tíi ®©u còng kh«ng thÓ nµo ®Çy ®ñ , c«ng b»ng ®­îc . T×nh tr¹ng “ chiÕn tranh nhµ cöa” , tranh chÊp, kiÖn tông vÒ nhµ ë x¶y ra liªn miªn. KÕt qu¶ lµ cho ®Õn cuèi nh÷ng n¨m 80, ®Çu nh÷ng n¨m 90 chØ cã 30% c¸n bé CNVCNN ®­îc cÊp nhµ, 70% cßn l¹i ph¶i tù lo lÊy nhµ ë b»ng nhiÒu c¸ch kh¸c nhau hoÆc sèng trong nh÷ng ®iÒu kiÖn nhµ ë cùc k× khã kh¨n. NhËn xÐt: ¦u ®iÓm: ViÖc x©y dùng hµng lo¹t c¸c khu nhµ ë cao tÇng trong thêi gian nµy rÊt thÝch hîp v× nã ®· gi¶i quyÕt kÞp thêi nhu cÇu nhµ ë cho sè ®«ng d©n c­. Nh÷ng tiÓu khu nhµ ë theo m« h×nh Liªn X« ®· ®¸p øng ®­îc t­¬ng ®èi nhu cÇu cña ng­êi d©n ®« thÞ nh­ : vÒ gi¸o dôc, ch¨m sãc trÎ em vµ ng­êi giµ, b¶o vÖ søc khoÎ sinh ho¹t v¨n ho¸ ®Ó t¹o ®iÒu kiÖn ph¸t triÓn toµn diÖn cho con ng­êi vÒ vËt chÊt còng nh­ tinh thÇn . Víi kÕt cÊu kiÓu tÊm vµ b¶n, viÖc x©y l¾p ®­îc nhanh gän. Nh­îc ®iÓm: Do nÒn kinh tÕ kÐm ph¸t triÓn nªn kh«ng gian ë cßn ph¶i b¶o ®¶m mét phÇn nhu cÇu s¶n xuÊt phô, dÞch vô nh»m kiÕm thªm thu nhËp cho gia ®×nh. Do kh«ng ®ñ vèn ®Çu t­ nªn x©y dùng lµ chÝnh, hÖ thèng phôc vô c«ng céng kh«ng ®ång bé. Hµng lo¹t c¸c c«ng tr×nh phôc vô nhu cÇu v¨n ho¸ vµ vui ch¬i gi¶i trÝ còng nh­ khu c©y xanh c«ng céng kh«ng ®­îc chó ý x©y dùng. Tiªu chuÈn ë ë c¸c n­íc ph¸t triÓn rÊt cao 10–20 m 2 / ng­êi, trong lóc ®ã ë ta cã 3 – 4 m 2 / ng­êi nªn c¸c c¨n hé kh«ng ®¸p øng ®­îc nhu cÇu sinh ho¹t cña gia ®×nh , do ®ã hä ph¶i t×m mäi c¸ch ®Ó kiÕm thªm diÖn tÝch lµm cho c¸c ng«i nhµ bÞ biÕn d¹ng: c¬i níi , lµm g¸c xÐp, lÊn chiÕm ®Êt giao th«ng, c©y xanh v..v... PhÇn lín c¸c kiÓu nhµ nµy ®Òu ®· h­ h¹i nÆng nÒ do thêi gian vµ do sù v« ý cña con ng­êi , nã kh«ng thÝch hîp víi cuéc sèng hiÖn ®¹i. Cã lÏ v× kh«ng gian cña nã vÉn cßn nhá hÑp chËt chéi, kh«ng ®ñ cho nhu cÇu ®ang ngµy mét t¨ng lªn cña x· héi mµ viÖc më réng l¹i kh«ng thÓ nªn ng­êi d©n t×m c¸ch c¬i níi ... khiÕn cho nhiÒu khu tËp thÓ cao tÇng nh×n xa nh­ nh÷ng chuång cäp. Cµng ë , ng­êi d©n cµng thÊy nh÷ng thø bÊt tiÖn cña nã, cña sù thiÕt kÕ kh«ng ®­îc suy nghÜ kÜ cµng cho t­¬ng lai, c¶ vÒ mÆt c«ng n¨ng vµ thÈm mü. 4.Nh÷ng chuyÓn biÕn trong lÜnh vùc nhµ ë thêi k× më cöa: Khi chÕ ®é bao cÊp mÊt dÇn , nhµ ë ®« thÞ do d©n tù x©y hoÆc do nhµ n­íc vµ nh©n d©n cïng lµm ®· h×nh thµnh. ChiÕn dÞch x©y dùng nhµ ë bïng næ, kh¾p n¬i ®Òu x©y dùng, gi¸ ®Êt x©y dùng ngµy mét t¨ng, nhµ ë mäc lªn nh­ nÊm, ng­êi d©n thµnh phè ®ang cè g¾ng tù c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn nhµ ë cña chÝnh m×nh. Theo sè liÖu cña Së Nhµ §Êt Hµ Néi . Tõ n¨m 1991-1994, Hµ Néi s¶n xuÊt ra 700.000 m 2nhµ ë míi ( theo kÕ ho¹ch 5 n¨m s¶n xuÊt 1 triÖu m 2) trong ®ã 70% ( kho¶ng 500.000 m 2) lµ do d©n tù x©y vµ tØ lÖ nµy cã xu h­íng t¨ng dÇn : n¨m 1994, 84% nhµ ë míi lµ do d©n tù x©y. Nh­ ®· chØ râ , viÖc s¶n xuÊt nhµ ë ë n­íc ta th­êng ®­îc ph©n chia thµnh 3 khu vùc, ë Hµ Néi , khu vùc c«ng céngchiÕm tØ lÖ kh«ng lín vµ ph©n bè kh«ng ®Òu ( kho¶ng 18,1%) ,cßn c¸c khu vùc t­ nh©n vµ b×nh d©n hÇu nh­ kh«ng kiÓm so¸t næi. C¸c khu ë cò ®­îc tù do c¬i níi. C¸c tiÓu khu nhµ ë Thµnh C«ng ,Trung Tù, Kim Liªn, Kh­¬ng Th­îng... biÕn d¹ng. Nh÷ng nhµ cã mÆt ®­êng giao th«ng ®i qua tÇng 1 ®­îc c¬i níi thµnh c¸c cöa hµng. C¸c khu ë míi tù do ph¸t triÓn víi h×nh thøc qui ho¹ch phæ biÕn ®­îc ¸p dông lµ nhµ ë chia l«. C¸c l« ®Êt cã diÖn tÝch 40 –80 m 2,sau khi ®­îc chia , m¹nh ai nÊy x©y. C¸c khu ë nµy trë l¹i c¸c « phè nh­ thêi k× tr­íc 1954, chØ kh¸c lµ trang thiÕt bÞ hiÖn ®¹i h¬n, vµ mËt ®é x©y dùng lªn dÕn 90% . Nhµ nä liÒn nhµ kia, kh«ng cßn c©y xanh , s©n ch¬i. §iÓn h×nh nh­ c¸c khu nhµ ë Hoµng CÇu, Kim §ång, B¸ch khoa v.v... Ng­êi ta ganh ®ua nhau x©y dùng nh÷ng ng«i nhµ 3 –4 tÇng – viÖc x©y dùng riªng lÎ còng lµ mét yÕu tè bÊt lîi vÒ sù l·ng phÝ vÒ vËt t­ vµ nh©n c«ng ®øng trªn gãc ®é toµn khu ë- . NhiÒu gia ®×nh ®· ®Çu t­ qu¸ kh¶ n¨ng vµ nhu cÇu cña m×nh vµo ng«i nhµ ë, ®ã kh«ng ph¶i lµ mét tÝn hiÖu ®¸ng mõng. Mét hÖ qu¶ lín n÷a tõ chñ tr­¬ng ng­êi d©n tù x©y lÊy nhµ á vµ chÝnh s¸h më cöa , kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn lµ sù ®« thÞ ho¸ tù ph¸t trong c¸c lµng ven ®«. §Êt ®ai cã gi¸ trÞ , chuyÓn ®Êt canh t¸c thµnh ®Êt x©y dùng lµ hiÖn t­îng phæ biÕn ®µn diÔn ra. §­êng lµng , ngâ xãm ®· hÑp, quanh co nay l¹i bÞ lÊn chiÕm x©y dùng nªn ë nhiÒu n¬i mËt ®é d©n c­ ®· t¨ng nhanh nh­ng kh«ng cã ®­êng cho xe vµo lÊy r¸c, lÊy ph©n vµ cøu ho¶ v.v .. nh­ c¸c ngâ ThÞnh Hµo I, II, III, ngâ chî Kh©m Thiªn, Thiªn Hïng, LÖnh C­, c¸c lµng Kim Liªn, Trung Tù, Kim Giang, Hoµng Mai, T©n Mai... T×nh tr¹ng nhµ ë v­¬n theo ®­êng quèc lé , cao tèc ®ang lµ nguy c¬ nan gi¶i , võa c¶n trë giao th«ng võa kh«ng an toµn cho ng­êi ë, VD nh­ c¸c nhµ d©n ë ven ®­êng quèc lé 1A, ®­êng Th¨ng Long- Néi Bµi, ®­êng vµnh ®ai v.v... Thùc tÕ nh÷ng n¨m qua , quÜ nhµ ë thñ ®« ta cã t¨ng kh¸ nhiÒu, nh­ng ®iÒu kiÖn ë khã kh¨n cña tÇng líp nghÌo khã , c¸c gia ®×nh trong diÖn chÝnh s¸ch, c¸c gia ®×nh CBCNV vµ c«ng nh©n kh«ng ®­îc c¶i thiÖn lµ bao. Nh×n chung ®a sè gia ®×nh vÉn sèng d­íi møc b×nh qu©n ë 4-5 m 2/ng­êi trong khi kh«ng Ýt c¸c gia ®×nh kh¸c cã ®Õn 2-3 nhµ , diÖn tÝch ë b×nh qu©n 30-40 m 2/ ng­êi. Sè diÖn tÝch ë bÞ chuyÓn ®æi chøc n¨ng , bá trèng , l·ng phÝ v× ch­a t×m ®­îc kh¸ch thuª còng kh«ng ph¶i lµ nhá. T×nh tr¹ng nµy ®· g©y c¨ng th¼ng gi¶ t¹o ( cung- cÇu) trªn thÞ tr­êng nhµ- ®Êt cña Hµ Néi mÊy n¨m gÇn ®©y. QuÜ nhµ ë cò ngµy cµng xuèng cÊp. Sè nhµ ë n»m trong diÖn cò n¸t vµ nguy hiÓm ®Õn 18 – 20 % (b¸o c¸o Së nhµ ®Êt) ®ßi hái ®­îc c¶i t¹o , më réng. Qu¸ tr×nh nµy ®ßi hái cïng mét lóc nhiÒu vÊn ®Ò nan gi¶i nh­: vèn, ®Êt, quÜ nhµ dù tr÷ ®Ó gi¶i phãng –di d©n t¹m thêi, c¸c chñ tr­¬ng ®Þnh h­íng tæng thÓ vµ chi tiÕt qui ho¹ch- kiÕn tróc Hµ Néi, c¸c luËt ph¸p cô thÓ trong x©y dùng vµ qu¶n lÝ khai th¸c c«ng tr×nh. C¸c khu chung c­ x©y dùng tõ n¨m 60-65 ( NguyÔn C«ng Trø, Kim Liªn, TrÇn Quèc To¶n...) ®· gÇn hÕt tuæi thä, kh«ng ®¸ng ®­îc xem lµ c¨n hé gia ®×nh v× thiÕu sù khÐp kÝn , diÖn tÝch chËt hÑp qu¸ møc. Ngay c¶ c¸c khu chung c­ míi x©y dùng nh÷ng n¨m 70-80 còng ®· béc lé ®Çy ®ñ sù bÊt hîp lÝ, ng­êi d©n kh«ng chÞu næi ®· ph¶i tù ®éng c¶i t¹o mét c¸ch tuú tiÖn , v« tæ chøc (Gi¶ng Vâ, Thµnh C«ng ,Trung Tù, B¸ch Khoa...) C¸c khu chung c­ thÊp tÇng ë Bê S«ng, Mai H­¬ng, T©n Mai, Quúnh Mai, BÝch C©u ,An D­¬ng, Phóc X¸... nay ®Òu ®· ®Õn niªn h¹n ph¶i ph¸ dì, ®iÒu kiÖn ë v« cïng khã kh¨n, thiÕu nhiÒu tiÖn nghi tèi thiÓu cña cuéc sèng gia ®×nh. Cuèi n¨m 1992, chÝnh phñ ®· quyÕt ®Þnh xö lÝ kho¶n bao cÊp gÇn nh­ cuèi cïng vÒ nhµ ë th«ng qua viÖc ®­a tiÒn nhµ vµo tiÒn l­¬ng, ®ång thêi t¨ng gi¸ cho thuª nhµ cña nhµ n­íc kho¶ng 45 lÇn so víi gi¸ cò. §Ó t¹o cho ng­êi ®ang ë thuª nhµ cña nhµ n­íc cã thÓ tù n©ng cÊp, söa ch÷a nhµ ë ®ang bÞ h­ háng, xuèng cÊp trÇm träng, tõ n¨m 1992, chÝnh phñ ®· cho phÐp b¸n c¸c lo¹i nhµ cÊp 3, 4 thuéc së h÷u nhµ n­íc cho ng­êi ®ang ë. Th¸ng 7/1994, chÝnh phñ ra NghÞ ®Þnh 61/ CP cho phÐp b¸n tÊt c¶ c¸c lo¹i nhµ ( thuéc c¸c khu vùc ®­îc b¸n) cho ng­êi ®ang thuª. Tõ 1988, chÝnh phñ còng ®· cho phÐp thµnh phè giao ®Êt cho c¸c doanh nghiÖp x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n. N¨ng lùc x©y dùng cña Hµ Néi ta kh«ng ph¶i lµ nhá . Theo thèng kª cña së X©y Dùng Hµ Néi, hiÖn cã 220 doanh nghiÖp vÒ x©y dùng víi sè lao ®éng 72000 ng­êi, trong ®ã doanh nghiÖp nhµ n­íclµ 60 víi 18000 lao ®éng. Riªng Së X©y dùng cã 27 doanh nghiÖp víi h¬n 8000 lao ®éng. Cã mét m¹ng l­íi kho¶ng 50 “trung t©m th«ng tin nhµ ®Êt” chÝnh thøc vµ kh«ng chÝnh thøc ®ang ho¹t ®éng trong thµnh phè lµm chøc n¨ng m«i giíi mua b¸n nhµ( chñ yÕu trong khu vùc thÞ tr­êng kh«ng chÝnh thøc). NhËn xÐt : ¦u ®iÓm: Nhµ ë chia l«, nhµ ë riªng lÎ , nhµ ë liÒn kÒ ®· kÕt hîp ®­îc chøc n¨ng ë vµ chøc n¨ng s¶n xuÊt kinh doanh , bu«n b¸n nhá. §ång thêi chÊt l­îng nhµ ë còng ®­îc c¶i thiÖn , ®Çy ®ñ tiÖn nghi h¬n tr­íc kia, ng­êi d©n ®­îc tù do , tho¶i m¸i x©y dùng nhµ theo ý thÝch cña m×nh ... Nh­îc ®iÓm: MËt ®é x©y dùng cao, thiÕu c©y xanh, c¶nh quan m«i tr­êng kÐm, tû lÖ ®­êng ®i lèi l¹i qu¸ lín. MËt ®é x©y dùng c¸c khu ë riªng lÎ th­êng lªn tíi 70 – 80 % cã khi h¬n n÷a , kh«ng cã kho¶ng c¸ch tho¶ ®¸ng ®Ó trång c©y xanh, kh«ng khÝ thiÕu, kh«ng trong lµnh, ®iÒu kiÖn sèng nh­ vËy kh«ng thÓ chÊp nhËn ®­îc trong cuéc sèng v¨n minh. Do ®ã gia ®×nh nµo còng muèn cã mÆt tiÒn vµ dÜ nhiªn nhµ nµo còng ph¶i cã lèi ra vµo riªng , nªn tû lÖ ®­êng s¸ th­êng ph¶i lín h¬n 40 - 50 % so víi khu chung c­. MËt ®é c­ tró thÊp , tèn ®Êt ®ai ®« thÞ KiÕn tróc nhµ ë riªng lÎ , liÒn kÒ rÊt h¹n chÕ . V× ®©y kh«ng ph¶i lµ nhµ ë phè liÒn kÒ , thùc chÊt lµ d¹ng nhµ èng , chiÒu s©u gÊp nhiÒu lÇn chiÒu réng. §a sè nhµ èng hiÖn nay x©y dùng kh«ng tèt , kh«ng ®óng víi truyÒn thèng cña cha «ng ta, th«ng giã , ¸nh s¸ng kÐm , cÇu thang qu¸ hÑp , dèc ®øng , mÆt b»ng phßng nhá, khã bè trÝ néi thÊt , sö dông kh«ng hîp lÝ v..v.. Nhµ ë liÒn kÒ víi nh÷ng cöa hµng liªn tiÕp sÏ t¹o qu¸ nhiÒu n¬i bu«n b¸n , ®­êng ®i nhiÒu , t¹o nhiÒu chç ra vµo trªn ®­êng phè sÏ c¶n trë giao th«ng nghiªm träng nhÊt lµ ®èi víi mét thµnh phè sö dông ph­¬ng tiÖn giao th«ng tèc ®é cao vµ l­u l­îng giao th«ng lín nh­ Hµ Néi. Nhµ mÆt phè kh«ng thÓ t¹o cho ng­êi d©n cã mét cuéc sèng riªng biÖt , yªn tÜnh , xa tiÕng ®éng vµ bôi bÆm . C¸c khu ë míi mäc lªn tù ph¸t , lén xén g©y ¶nh h­ëng lín ®Õn m«i tr­êng do n­íc th¶i sinh ho¹t v.v... Tãm l¹i , vÒ l©u vÒ dµi kh«ng thÓ cã ®­îc mét cuéc sèng dÔ chÞu , vÒ kinh tÕ ®« thÞ th× râ rµng x©y dùng nh÷ng khu nhµ ë liÒn kÒ , riªng lÎ hiÖu qu¶ sÏ kÐm rÊt nhiÒu so víi c¸c khu chung c­ , do ®ã lo¹i nhµ ë nµy kh«ng thÓ lµ gi¶i ph¸p tèt ®Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho x· héi. 5.Mét sè biÕn ®æi quan träng trong diÖn m¹o thñ ®« h«m nay: D­íi t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ tr­êng vµ më cöa, Hµ Néi ®ang tiÕn hµnh ®« thÞ ho¸ theo chiÒu réng mµ biÓu hiÖn râ nhÊt lµ sù më réng ®Þa giíi hµnh chÝnh ra c¸c vïng n«ng th«n xung quanh .Do lâi trung t©m thñ ®« hiÖn t¹i ®· qu¸ t¶i vÒ d©n sè vµ h¹ tÇng cÇn ph¶i h¹ mËt ®é d©n sè , mËt ®é x©y dùng, trong h¬n 2 n¨m qua , Hµ Néi ®· cã thªm 3 quËn míi thuéc khu vùc néi thµnh (T©y Hå, Thanh Xu©n, CÇu GiÊy). Trong thêi k× ®æi míi c«ng nghiÖp ho¸ , hiÖn ®¹i ho¸ , vÊn ®Ò ph¸t triÓn ®« thÞ nãi chung vµ nhµ ë nãi riªng cã ý nghÜa chÝnh trÞ – x· héi to lín ®èi víi thñ ®« Hµ Néi. XuÊt ph¸t tõ yªu cÇu bøc xóc ®ã , ngµy 20/5/98, thµnh uû Hµ Néi ®· ban hµnh ch­¬ng tr×nh sè 12 Ctr/TU vÒ ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi ®Õn n¨m 2010.Trong n¨m 1998, thµnh phè ®· x©y dùngmíi ®­îc 339.200 m 2 nhµ ë, ®¹t 113% kÕ ho¹ch n¨m, t¨ng 55,4% so víi n¨m 1997 víi h¬n 30 dù ¸n ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë vµ 15 dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng c¸c khu ®« thÞ míi( §Çm TrÊu, §¹i kim- §Þnh C«ng, ...) theo h­íng më vÒ V©n Tr× , Cæ Loa- t¶ ng¹n S«ng Hång, Xu©n Mai – Hoµ L¹c, Sãc S¬n – Xu©n Hoµ - Phóc Yªn .... §ång thêi thµnh phè ®· söa ch÷a , duy tu 467 c«ng tr×nh; c¶i t¹o chèng lón nøt 6 c«ng tr×nh; söa ch÷a nhµ cò n¸t , nguy hiÓm cho 461 c«ng tr×nh...Trong 6 th¸ng ®Çu n¨m 1999, t¹i khu vùc d©n tù ®Çu t­ x©y dùng ®· tho¶ thuËn 50.000 m 2 tæng mÆt b»ng nhµ ë cho CBCNV c¸c c¬ quan; cÊp phÐp ®­îc 62.000 m 2 cho d©n tù x©y. T¹i khu vùc ph¸t triÓn nhµ ë theo c¸c dô ¸n hiÖn cã 117 dù ¸n ®ang ®­îc c¸c chñ ®Çu t­ tËp trung triÓn khai víi kho¶ng 48.000 m 2 ®· ®­îc ®Çu t­ x©y dùng qua 6 th¸ng ®Çu n¨m ®¹t 40% kÕ ho¹ch ®Ò ra... Cã thÓ liÖt kª ra mét sè dù ¸n ®iÓn h×nh sau ®©y ®· gãp phÇn gi¶i quyÕt nhu cÇu nhµ ë cho ng­êi d©n nh­ : Dù ¸n nhµ ë §Çm Trai, Ph­¬ng LiÖt cã qui m« 0,5 ha; diÖn tÝch sµn nhµ ë 5500 m 2. Dù ¸n khu nhµ ë Gi¸p B¸t cã qui m« 6,6 ha ; diÖn tÝch sµn nhµ ë vµ c¸c c«ng tr×nh dÞch vô lµ 38000 m 2. Dù ¸n khu nhµ ë 20 Tr­¬ng §Þnh- Gi¸p B¸t cã qui m« 0,9 ha ; diÖn tÝch sµn nhµ ë 13000 m 2 (64 c¨n hé). Dù ¸n khu dÞch vô tæng hîp vµ nhµ ë Hå Linh §µm, huyÖn Thanh Tr× cã qui m« 184,09 ha ; cã 540000m 2 sµn nhµ ë. HiÖn nay ®· thùc hiÖn xong giai ®o¹n 1 lµ khu nhµ ë B¾c Linh §µm gåm c¸c khu chung c­ 9 tÇng cã bè trÝ thang m¸y, mét khèi nhµ 9 tÇng ®ã gåm cã 144 c¨n hé, 13300 m 2 sµn.v..v.. Mét vÊn ®Ò kh¸c rÊt ®¸ng quan t©m trong lÜnh vùc nhµ ë Hµ Néi lµ ch©n dung c¸c khu ®Êt lÊn chiÕm. §©y lµ n¬i tró ngô cña ng­êi nghÌo, ng­êi v« gia c­, ng­êi lang thang, kÎ nghiÖn ngËp v..v . Hä lÊn chiÕm ®Êt mét c¸ch bÊt hîp ph¸p ë ven ®ª s«ng Hång, ë Thanh Nhµn... råi t¹o nªn c¸c khu æ chuét , xãm liÒu bÈn thØu, chÊt chøa ®Çy c¸c tÖ n¹n cña x· héi, nguy c¬ vµ mÇm mèng cña bÖnh tËt, ®ãi nghÌo, thÊt häc vµ téi ¸c... Nh­ng hiÖn nay, chÝnh quyÒn ®Þa ph­¬ng ch­a t×m ra mét biÖn ph¸p h÷u hiÖu nµo cho ng­êi d©n sèng ë khu vùc nµy. T¹i ph­êng Ch­¬ng D­¬ng, chÝnh quyÒn ®· thõa nhËn quyÒn c­ tró hîp ph¸p cña ®a sè ng­êi d©n, tuy nhiªn, viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ quyÒn sö dông ®Êt ë kh«ng thuéc thÈm quyÒn cña UBND ph­êng, viÖc ®¨ng kÝ t¹m tró còng g©y khã kh¨n trong viÖc qu¶n lÝ cña chÝnh quyÒn. LiÖu c¸c nhµ qui ho¹ch cã dù ®Þnh xãa bá nh÷ng khu ë æ chuét ®ã kh«ng ? nh­ng xãa bá kh«ng ph¶i lµ biÖn ph¸p tèt nhÊt v× sau khi xãa bá, d©n lÊn chiÕm l¹i tÊn c«ng sang nh÷ng khu vùc kh¸c cã thÓ. 6. Mét sè nhËn ®Þnh: Nh÷ng tån t¹i , yÕu kÐm trong ph¸t triÓn nhµ ë Hµ néi thêi gian qua: ChuyÓn tõ c¬ chÕ bao cÊp nhµ ë sang chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó mçi c«ng d©n tham gia ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë lµ chñ tr­¬ng ®óng ®¾n . Thùc tÕ bao cÊp nhµ ë ®· vµ ®ang tõng b­íc ®­îc c¾t bá nh­ng chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn chËm ®­îc cô thÓ ho¸ thµnh nh÷ng qui ®Þnh cô thÓ ( qui ho¹ch chi tiÕt c¸c khu d©n c­, c¸c tuyÕn phè: ®Êt ë ®« thÞ, tµi chÝnh nhµ ë; thñ tôc cÊp giÊy phÐp ; qu¶n lÝ thÞ tr­êng nhµ ®Êt , nghÜa vô cña c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n ®èi víi nhµ ë ®« thÞ...). ThiÕu sù chØ ®¹o ®Ó ph¸t triÓn nhiÒu quÜ nhµ ë , ®a d¹ng vÒ c¨n hé, tiÖn nghi phï hîp víi nhu cÇu vµ thÞ hiÕu cña nh©n d©n ®Ó b¸n hoÆc cho thuª. Sù chËm trÔ vµ kh«ng ®ång bé cña c¸c chÝnh s¸ch, tæ chøc qu¶n lÝ yÕu kÐm céng víi ý thøc tu©n thñ ph¸p luËt ch­a cao ®· dÉn ®Õn t×nh h×nh x©y dùng nhµ ë kh«ng phÐp vµ sai phÐp diÔn ra nghiªm träng nh­ hiÖn nay. LÊn ®Êt c«ng , vi ph¹m qui ho¹ch; kiÕn tróc nhµ ë lai c¨ng, hçn t¹p ®ang cã xu h­íng t¨ng lªn. Nhµ ë x©y dùng thiÕu sù kiÓm so¸t ®ang dÇn dÇn biÕn nhiÒu khu vùc , nhiÒu d·y phè thµnh phè huyÖn. Kh¾c phôc hËu qu¶ cña nh÷ng sai lÇm trong ph¸t triÓn nhµ ë tù ph¸t sÏ rÊt l©u dµi vµ tèn kÐm. Do nhµ ë ph¸t triÓn tù ph¸t nªn gÇn nh­ kh«ng ®­îc chuÈn bÞ h¹ tÇng kÜ thuËt ®· dÉn tíi nhiÒu khu vùc d©n c­ gÆp khã kh¨n vÒ cÊp n­íc, tho¸t n­íc, vÖ sinh m«i tr­êng... Qu¶n lÝ nhµ ë bÞ bu«ng láng nhiÒu n¨m nh­ng chËm ®­îc kh¾c phôc . ThÞ tr­êng nhµ ®Êt s«i ®éng nh­ng ho¹t ®éng mua b¸n, chuyÓn nh­îng phÇn lín ®Òu tuét khái sù qu¶n lÝ cña Nhµ n­íc. Ng©n s¸ch Nhµ n­íc bÞ thÊt thu lín , nh©n d©n lao ®éng bÞ thiÖt thßi do ®Çu c¬, Ðp gi¸ trong trong khi mét bé phËn nhá phÊt lªn nhê kinh doanh nhµ ®Êt bÊt hîp ph¸p , trèn lËu thuÕ. ) Nguyªn nh©n chñ yÕu cña t×nh h×nh nhµ ë thÊp kÐm t¹i Hµ Néi: Ngoµi nh÷ng nguyªn nh©n kh¸ch quan, vÊn ®Ò nhµ ë thÊp kÐm cßn cã nhiÒu nguyªn nh©n chñ quan sau ®©y: Nhµ ë chiÕm tû träng tõ 65- 80 % c¸c c«ng tr×nh ®­îc x©y dùng , lµ nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®­îc cña ng­êi d©n, nh­ng Nhµ n­íc ch­a cã ®Þnh h­íng chiÕn l­îc vµ ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë phï hîp víi t×nh h×nh cô thÓ cña ®Êt n­íc vµ thñ ®«. HÇu hÕt qui ho¹ch chi tiÕt c¸c khu d©n c­ ch­a ®­îc lËp vµ phª duyÖt nªn thiÕu c¨n cø ®Ó qu¶n lÝ viÖc x©y dùng nhµ ë. C«ng t¸c ®Þa chÝnh kh«ng theo kÞp nhu cÇu vµ ®ßi hái cña thùc tiÔn ph¸t trÓn nhµ ë . V× vËy kh«ng x¸c ®Þnh ®­îc nguån gèc ®Êt ë nªn kh«ng gi¶i quyÕt ®­îc yªu cÇu cÊp phÐp cho nh©n d©n x©y dùng ®· dÉn tíi t×nh tr¹ng ®¹i bé phËn x©y dùng nhµ ë kh«ng phÐp vµ tr¸i phÐp. Ho¹t ®éng cña thÞ tr­êng nhµ ®Êt lµ tÊt yÕu kh¸ch quan nh­ng ch­a ®­îc thõa nhËn trong hÖ thèng ph¸p luËt, do ®ã c«ng t¸c qu¶n lÝ cßn qu¸ nhiÒu s¬ hë , g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch. Do quan niÖm ch­a ®Çy ®ñ vÒ mét lo¹i s¶n phÈm mang tÝnh chÊt chÝnh trÞ – x· héi lín lao ®èi víi thñ ®« cña mét n­íc h¬n 80 triÖu d©n nªn c¸c qui ®Þnh vÒ ®Êt ®ai , tµi chÝnh, thuÕ ... ch­a thÓ hiÖn chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn cho nhµ ë ph¸t triÓn. III. Quan ®iÓm, môc tiªu, ®Þnh h­íng,biÖn ph¸p ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi trong nh÷ng n¨m tíi: Quan ®iÓm: C¸c ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi ®­îc x©y dùng dùa trªn 5 quan ®iÓm chØ ®¹o chÝnh bao gåm: B¶o ®¶m thùc hiÖn tõng b­íc quyÒn cã nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë vµ së h÷u nhµ ë cña d©n ®« thÞ; nhµ n­íc ph¶i cã chiÕn l­îc vµ kÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë ®¸p øng mäi yªu cÇu x· héi. T¨ng c­êng vai trß cña nhµ n­íc trong viÖc x©y dùng vµ qu¶n lÝ nhµ ë qua viÖc x©y dùng qui ho¹ch, kÕ ho¹ch dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë. §Çu t­ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng ®« thÞ ®ång thêi t¹o hµnh lang ph¸p lÝ khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ,c¸c tÇng líp d©n c­ ®Çu t­ ph¸t triÓn nhµ ë. X· héi ho¸ viÖc x©y dùng nhµ ë b»ng c¸ch huy ®éng mäi nguån lùc cña mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia d­íi sù h­íng dÉn, qu¶n lÝ cña Nhµ n­íc. Ph¸t triÓn nhµ ë ph¶i theo c¸c dù ¸n vµ quy ho¹ch ®­îc duyÖt, thùc hiÖn ph©n ®o¹n vµ chia nhá dù ¸n ®Çu t­ ë giai ®o¹n kh¶ thi nh»m huy ®éng tiÒm lùc cña c¸c chñ ®Çu t­ võa vµ nhá, ®Çu t­ x©y dùng theo quy ho¹ch. Thùc hiÖn ®ång bé gi÷a x©y dùng nhµ ë víi x©y dùng h¹ tÇng kÜ thuËt, h¹ tÇng x· héi kh¸c vµ dÞch vô ®« thÞ, m«i tr­êng, kiÕn tróc... ph¸t triÓn ®ång bé, c©n ®èi gi÷a x©y dùng míi víi c¶i t¹o, chèng xuèng cÊp nhµ ë. 2. Môc tiªu: Víi c¸c quan ®iÓm chØ ®¹o trªn, nh÷ng môc tiªu c¬ b¶n mµ chÝnh quyÒn thµnh phè h­íng tíi lµ nh»m thùc hiÖn dÇn sù c«ng b»ng x· héi, c¸c quyÒn lîi vÒ nhµ ë cho mäi tÇng líp d©n c­. Song song víi sù ph¸t triÓn ®ång bé gi÷a x©y dùng míi víi söa ch÷a nhµ cò, b¶o tån, t«n t¹o phè cæ, phè cò. Môc tiªu cô thÓ cña ch­¬ng tr×nh lµ n©ng diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ng­êi ë Hµ Néi lªn 5,5 m2./ng­êi vµo n¨m 2000 vµ 8m2/ng­êi ®Õn n¨m 2010. 3. §Þnh h­íng ph¸t triÓn: CÇn cã ®Þnh h­íng vÒ ph¸t triÓn nhµ ë phï hîp víi t×nh h×nh cô thÓ th«ng qua viÖc kÕt hîp ph¸t triÓn nhanh vµ ®a d¹ng nhµ ë víi c¶i tao, n©ng cÊp nhµ ë hiÖn cã. Thay ®æi t­ duy trong thiÕt kÕ kiÕn tróc, trong bè trÝ kh«ng gian ®Ó ®¸p øng ®­îc yªu cÇu vµ ®ßi hái cña ng­êi tiªu dïng vÒ mét c¨n hé kinh tÕ ®Çy ®ñ. ViÖc chia l« ®Êt, x©y dùng nhµ thÊp tÇng cã nhiÒu ­u viÖt vÒ mÆt tù qu¶n lÝ ®Çu t­, ph¸t triÓn thuËn lîi, b¶o ®¶m sù tù do cña tõng hé, phï hîp víi nguyÖn väng cña hÇu hÕt mäi ng­êi. Nh­ng hoµn c¶nh d©n sè ®«ng, ®Êt ®ai n«ng nghiÖp h¹n hÑp, nÕu víi ®µ nµy th× ch¼ng bao l©u n÷a ®Êt canh t¸c sÏ mÊt dÇn. V× vËy cÇn ph¶i nhanh chãng xem xÐt viÖc x©y dùng nhiÒu nhµ ë thÊp tÇng, ®ång thêi tiÕn hµnh thiÕt kÕ nhiÒu khu ë cao tÇng ®Ó tiÕt kiÖm ®Êt ®ai. Nh÷ng bÕ t¾c cña c¸c khu nhµ ë cao tÇng ®· x©y dùng nh­ Kim Liªn, Thµnh C«ng, Mai H­¬ng, Gi¶ng Vâ... cÇn ®­îc kh¾c phôc vÒ c¸c mÆt nh­ diÖn tÝch sö dông h¹n hÑp, tiÖn nghi khu phô kÐm, ®iÖn n­íc háng hãc, xö lÝ n¬i ®Ó xe ®¹p, xe m¸y, nhiªn liÖu ®un nÊu, chç ph¬i quÇn ¸o ch­a thuËn tiÖn, sù thiÕu thèn chç nghØ cuae ng­êi lín, chç ch¬i cña trÎ em, an ninh trËt tù x· héi ch­a an toµn... CÇn cã sù ®an xen gi÷a nhµ ë vµ c¸c khu chøc n¨ng. Tæ chøc tèt viÖc ®¨ng kÝ nhµ ë, ®Êt ë, ph©n lo¹i ®Ó thùc hiÖn viÖc cÊp GCN theo N§60/CP (5/7/1994). TriÓn khai chÝnh s¸ch b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ n­íc theo N§61/CP cho ng­êi ®ang thuª ®Ó hä mua nhµ vµ tõ ®ã chñ ®éng söa ch÷a, n©ng cÊp nhµ ë cña m×nh. §èi víi c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë cÇn huy ®éng vèn lín, ChÝnh phñ cÇn cã c¬ chÕ, chÝnh s¸ch ­u tiªn gi¶m gi¸ thµnh b»ng viÖc giao ®Êt hoÆc cho thuª ®èi víi c¸c c«ng ty kinh doanh nhµ; cã chÝnh s¸ch thu tiÒn sö dông ®Êt hîp lÝ cho c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë cho ng­êi nghÌo; kiÖn toµn hÖ thèng qu¶n lÝ nhµ ë tõ Trung ­¬ng ®Õn ®Þa ph­¬ng. ViÖc ph¸t triÓn nhµ ë cÇn ®i ®«i víi viÖc b¶o vÖ m«i tr­êng sinh th¸i ®Ó h­íng tíi sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng. 4. Mét sè biÖn ph¸p nh»m ph¸t triÓn nhµ ë trong thêi gian tíi: Tr­íc hÕt thµnh phè cÇn cã ®Þnh h­íng vÒ ph¸t triÓn nhµ ë cña m×nh phï hîp víi t×nh h×nh cô thÓ .KÕt hîp ph¸t triÓn nhanh vµ ®a d¹ng nhµ ë míi víi viÖc t¹o n©ng cÊp nhµ ë hiÖn cã.Thay ®æi t­ duy trong thiÕt kÕ kiÕn tróc,trong bè trÝ kh«ng gian ®èi víi nhµ ë ®« thÞ ®Ó ®¹t ®­îc nh÷ng yªu cÇu vµ ®ßi hái cña ng­êi tiªu dïng vÒ c¨n hé khang trang, ng«i nhµ ®Ñp ®Ï. 2. CÇn h×nh thµnh nhiÒu trung t©m ®« thÞ vÖ tinh võa vµ nhá, ph©n bè hîp lÝ .§Èy m¹nh c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó tõng b­íc gi¶m mËt ®é d©n c­ qu¸ ®«ng hiÖn nay ë mét sè c¸c ®« thÞ lín .Huy ®éng tÊt c¶ c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë. 3. Lµm tèt c«ng t¸c quy ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë t¹i c¸c ®Þa bµn cã vÞ trÝ quan träng.Qu¶n lÝ vµ gi¸m s¸t chÆt chÏ viÖc ph¸t triÓn nhµ ë ven quèc lé ®Ó kh«ng c¶n trë giao th«ng hiÖn t¹i vµ trong t­¬ng lai. 4. Sím chØ ®¹o vµ tæ chøc thùc thi c¸c dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë t¹i c¸c khu vùc lµ cöa ngâ cña thñ ®« ®Ó t¹o nªn nh÷ng khu nhµ ë khang trang, hÊp dÉn ng­êi d©n mua vµ sö dông. 5. Nhµ ë ®« thÞ kh«ng thÓ t¸ch biÖt r¹ch rßi ra khái c¸c khu vùc bu«n b¸n, tiÓu thñ c«ng nghiÖp, c«ng së, v¨n ho¸ . Sù ®an xen gi÷a nhµ ë vµ c¸c khu chøc n¨ng kh¸c lµ tÝnh tÊt yÕu .ChÝnh v× vËy mµ yªu cÇu qui ho¹ch chi tiÕt c¸c khu d©n c­ cã tÇm quan träng ®Æc biÖt,cÇn ®­îc chó ý tho¶ ®¸ng ®Ó kh¾c phôc t×nh tr¹ng tù ph¸t phæ biÕn trong x©y dùng nhµ hiÖn nay. “Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n lµ ph­¬ng h­íng tèi ­u b¶o ®¶m tÝnh bÒn v÷ng cña vÊn ®Ò chç ë t¹i c¸c ®« thÞ; lµ cèt lâi cña ph¸t triÓn ®« thÞ theo qui ho¹ch”.Còng cÇn nhÊn m¹nh r»ng ng­êi d©n kh«ng ngåi chê qui ho¹ch v× vËy cÇn sím gi¶i quyÕt qui ho¹ch c¸c khu d©n c­ ®Ó h­íng dÉn vµ qu¶n lÝ viÖc x©y dùng nhµ ë cña nh©n d©n. 6. ViÖc ph¸t triÓn nhµ ë ph¶i ®­îc tÝnh to¸n trªn c¸c nhu cÇu: chç ë cho sè d©n ch­a cã nhµ , d©n sè t¨ng tù nhiªn vµ c¬ häc; c¸c hé ®ang ë qu¸ chËt; chç ë cho ng­êi n­íc ngoµi ®Õn n­íc ta ®Çu t­ kinh doanh. CÇn quan t©m ®Õn nhµ ë cña c¸c gia ®×nh trÎ, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó hä b­íc vµo ®êi mét c¸ch tù chñ, ®ång thêi ngay tõ buæi ®Çu còng khuyÕn khÝch hä tiÕt kiÖm chi dïng ®Ó cã nhµ ë. PhÇn III - kÕt luËn: Lµ thµnh phè lín cã quÜ nhµ lín thø hai trong c¶ n­íc ( kho¶ng 12 triÖu m2 trong tæng sè 81 triÖu m 2 nhµ ë toµn quèc ) nh­ng hiÖn nay Hµ Néi vÉn ®ang trong t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë nghiªm träng , nhÊt lµ ®èi víi ng­êi nghÌo , ng­êi cã thu nhËp thÊp. Cïng víi viÖc ®« thÞ ho¸ nhanh lµ viÖc d©n c­ tù do å ¹t kÐo vÒ thµnh phè trong khi tØ lÖ t¨ng d©n sè cña Hµ Néi cßn cao nªn b×nh qu©n nhµ ë gi¶m tõ 6,5 m 2/ ng­êi (1955) xuèng chØ cßn 5m 2/ ng­êi (1996) . Cho ®Õn nay, phÇn lín c¸c khu nhµ ë cña Hµ Néi kh«ng ®­îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng kÜ thuËt ch¾p v¸, chÊt l­îng nhµ ë bÞ xuèng cÊp do kh«ng ®­îc duy tu, söa ch÷a th­êng xuyªn. §ång thêi , m« h×nh ph¸t triÓn nhµ ë thùc hiÖn riªng lÎ , tù ph¸t kh«ng theo dù ¸n dÉn tíi t×nh tr¹ng lén xén trong x©y dùng, viÖc c¶i t¹o nhµ ë kh«ng ®¶m b¶o qui ho¹ch, kiÕn tróc ®« thÞ , t¹o rÊt nhiÒu khã kh¨n trong c«ng t¸c qu¶n lÝ.. Bªn c¹nh nh÷ng vÊn ®Ò tån t¹i trªn, trong nh÷ng n¨m võa qua t×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi còng cã nhiÒu nÐt kh¶ quan nh­: ®· ®¸p øng ®­îc mét sè l­îng lín nhu cÇu vÒ nhµ ë cña ®a sè ng­êi d©n , lÜnh vùc nhµ ë ®· ®­îc Nhµ n­íc quan t©m vµ ®Çu t­ ®Æc biÖt lµ trong viÖc x©y dùng nhµ ë cho ng­êi nghÌo... Tõ viÖc xem xÐt , ®¸nh gi¸ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë trong gÇn mét thÕ kØ qua , Hµ Néi cÇn rót ra nh÷ng kinh nghiÖm c¶ trong lÝ luËn vµ thùc tiÔn vÒ vÊn ®Ò nhµ ë thÓ hiÖn ë c¸c chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë ®óng ®¾n, phï hîp víi ®­êng lèi, chñ tr­¬ng, ®Þnh h­íng ph¸t triÓn chung cña ®Êt n­íc; ë c¸ch thøc qu¶n lÝ vµ tæ chøc bé m¸y qu¶n lÝ Nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë ë tÊt c¶ c¸c cÊp; ë sù phèi hîp ®ång bé gi÷a c¸c c¬ quan chøc n¨ng cã liªn quan nh­ ®Þa chÝnh, x©y dùng, ®Çu t­ , ... vµ ®Æc biÖt lµ sù hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë. Cã tiÕn hµnh nhanh chãng nh÷ng nhiÖm vô trªn th× c¸c ch­¬ng tr×nh, kÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë míi ®i vµo cuéc sèng vµ cã hiÖu qu¶ vµ lÜnh vùc nhµ ë sÏ sím trë thµnh mét ngµnh kinh tÕ quan träng trong qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp ho¸ - hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc. Môc lôc Trang PhÇn I: Lêi më ®Çu 1 PhÇn II: Néi dung 2 I. Tæng quan vÒ nhµ ë ®« thÞ 2 1. Kh¸i niÖm vµ ®Æc ®iÓm cña nhµ ë 2 2. Tiªu chuÈn nhµ ë 3 3. Ph©n lo¹i nhµ ë 5 4. Vai trß nhµ ë 6 5. Xu h­íng ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ 8 II. Thùc tr¹ng nhµ ë Hµ Néi 11 1. M«i tr­êng lÞch sö vµ ®iÒu kiÖn nhµ ë t¹i khu vùc 36 ph« ph­êng 11 2. Khu vùc "khu phè Ph¸p" 13 3. T×nh h×nh ph¸t triÓn ho¹t ®éng x©y dùng c¸c khu ë tr­íc thêi kú ®æi míi (1986) 17