Đề tài Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

xu hƣớng toàn cầu hóa, thị trƣờng bất động sản Việt Nam không thể tách rời xu hƣớng chung nhƣ: Sự sa sút của kinh tế Mỹ, sự dịch chuyển vốn từ thị trƣờng phát triển sang thị trƣờng đang phát triển, gia tăng sự phụ thuộc lẫn nhau của các nƣớc Châu Á, giảm sự phụ thuộc vào Mỹ và châu Âu. Trên thị trƣờng BĐS nói riêng, châu Á trong tƣơng lai có tốc độ đô thị hóa mạnh nhất thế giới. Chi tiết xem: Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 69 Biểu 5: Số lƣợng các thành phố trên 5 triệu dân qua các thời kì trên toàn thế giới: (Nguồn: UN. World Urbanization Prospects: The 2001 Revision) Xu hƣớng chung này đặt ra vấn đề cho Việt Nam là phải rút dần lao động trong nông nghiệp, quá trình công nghiệp hóa đặt ra sự phát triển đô thị không chỉ mang tính chất cụm, vùng, mà còn phải lan tỏa ra những phần ngoại vi lân cận. Thế giới trong tƣơng lai sẽ phải giải quyết vấn đề khô hạn, sự bùng nổ dân số và sự khan hiếm năng lƣợng. Từ nay đến năm 2050, dân số thế giới sẽ tăng 50% (Nguồn: dự báo của tập đoàn Taisei, Nhật Bản), vấn đề diện tích đất ở càng trở nên cấp thiết. Việt Nam cũng không là ngoại lệ. 3.1.2.Cầu BĐS tiếp tục tăng trong những năm tới Việt Nam đã gia nhập WTO, điều này tạo bƣớc ngoặt quan trọng cho nền kinh tế Việt Nam, đồng thời mang lại nhiều cơ hội cho thị trƣờng BĐS Việt Nam phát triển. Cùng với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, với mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 Việt Nam cơ bản trở thành một nƣớc công nghiệp, trong Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 70 khi thực trạng cho thấy thị trƣờng BĐS của Việt Nam còn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, chính vì thế mà ngành BĐS càng hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển. Việt Nam hiện có 729 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 3 đô thị loại 1, 14 đô thị loại 2… Tốc độ đô thị hóa của Việt Nam đƣợc đánh giá sẽ ở mức rất cao trong thời gian tới. Dự báo diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên tới 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hóa 28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. (Nguồn: Hiệp hội Bất động sản và Nhà đất Việt Nam) * Nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu ngƣời hiện nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu ngƣời vào năm 2025. Nếu chỉ tình riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35 triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/ ngƣời tại đô thị vào năm 2020. Riêng giai đoạn 2007-2010, Việt Nam cần xây dựng 366 triệu m2 nhà ở, trong đó ở đô thị là 176 triệu m2, nông thôn là 190 triệu m2. * Nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại cũng đang tăng nhanh, nhất là nhu cầu về văn phòng loại A, B, căn hộ cao cấp cho thuê, khách sạn 3-5 sao tại các đô thị lớn. Theo tính toán, riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh nhu cầu văn phòng loại A, B khoảng 200.000 m2 và 10.000 phòng khách sạn loại 3-5 sao trong 1 vài năm tới. Tại Hà nội, khách sạn phục vụ khách quốc tế cũng thiếu nghiêm trọng. Đặc biệt, sau khi gia nhập WTO, Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của các Tập đoàn bán lẻ thế giới, cũng làm tăng nhu cầu về các công trình dịch vụ thƣơng mại, siêu thị. * Nhu cầu về phát triển khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao: Tính đến nay Việt Nam có khoảng 150 khu công nghiệp đƣợc thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên trên 32.000 Ha, thu hút đƣợc trên 2.500 dự án có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài và trên 2.700 dự án đầu tƣ trong nƣớc, với tổng số vốn đầu tƣ đã đăng ký lên tới 24 tỷ Đô la Mỹ và 135.000 tỷ đồng Việt Nam. CP Việt Nam cũng đã quyết định thành lập 8 khu kinh tế, trong đó có những khu kinh tế đƣợc khởi động nhanh nhƣ Khu kinh tế Chu lai, Khu kinh tế Dung quất, khu kinh tế Nhơn Hội, khu kinh tế Phú quốc. Theo qui hoạch phát triển các khu công nghiệp, từ nay tới năm Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 71 2015, cả nƣớc dự kiến thành lập mới trên 100 khu công nghiệp với diện tích đất dự kiến khoảng 26.000 ha. (Nguồn: Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam, Bộ Xây dựng, 2007) 3.1.3. Cung BĐS tăng nhƣng chƣa thể đáp ứng ngay cầu BĐS Mặc dù hàng loạt dự án đầu tƣ trong và ngoài nƣớc vào BĐS tiếp tục đƣợc tiến hành, nhƣng đo đặc trƣng của ngành BĐS (cần có thời gian tƣơng đối dài để thiết lập dự án, hoàn thành thủ tục đầu tƣ, đền bù, giải tỏa, thi công, hoàn thành, đến đƣợc tay ngƣời tiêu dùng) và những khuyết tật hiện tại của thị trƣờng (tình trạng đầu cơ, luật pháp chậm chễ chƣa hoàn toàn hiệu quả...) nên chỉ có thể làm giảm nhẹ tình trạng thiếu cung. Chẳng hạn, nghiên cứu thị trƣờng nhà ở và thị trƣờng văn phòng Hà Nội, theo báo cáo của CBRE Việt Nam 9/2007, nguồn cung trong tƣơng lai nhƣ biểu 6-7: Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 72 Nhận xét: Nhìn vào 2 biểu đồ, có thể thấy cung BĐS trong 2 năm 2008, 2009 tƣơng đối thấp so với mặt bằng chung, số dự án hoàn thành còn hạn chế. Đến 2010-2011, khi các dự án đã khởi công từ trƣớc đƣợc hoàn thành, thị trƣờng nhà ở và văn phòng ở Hà Nội đƣợc bổ sung lƣợng lớn về cung, lúc đó mới có thể đáp ứng cầu nhiều hơn. Các dự án BĐS không chỉ còn tập trung ở hai thành phố lớn nhƣ Hà Nội, TP HCM mà đang và sẽ lan tỏa đến các thành phố đầy tiềm năng khác nhƣ Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Cần Thơ, Thái Nguyên... Mặt khác, đối với phân khúc thị trƣờng là đối tƣợng thu nhập thấp chiếm tỷ lệ lớn trong dân số, nhất là trong tình hình giá cả BĐS cao nhƣ hiện nay, vẫn có nhu cầu lớn nhƣng bị chậm đáp ứng về nhà ở xã hội. 3.1.4. Những khuyết tật của thị trƣờng BĐS có thể sẽ gây ra những hậu quả không tốt nếu không đƣợc khắc phục kịp thời Minh bạch hóa thị trường BĐS không thể thực hiện trong thời gian ngắn Nhiều năm nay, sự thiếu công khai minh bạch trên thị trƣờng BĐS Việt Nam vẫn còn là một khuyết tật lớn chƣa đƣợc khắc phục. Với tỷ lệ giao dịch không chính thức 70-80% hiện nay, trong tƣơng lai gần, tỷ lệ này có thể hạ xuống bằng nhiều biện pháp điều chỉnh của Nhà nƣớc (lập sàn giao dịch BĐS, hoàn thiện các chính Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 73 sách) nhƣng sẽ không thể nhanh chóng trong thời gian ngắn vì những tồn tại trong quản lý của Nhà nƣớc (bất cập, chậm chạp, chồng chéo, không hiệu quả, thông tin không đƣợc cung cấp...). Hậu quả có thể là Việt Nam (đang có chỉ số Minh bạch thấp nhất thế giới) đã thụt lùi so với chính mình trong năm nay, sẽ tiếp tục thụt lùi so với chính mình trong năm tới. Vấn đề mất cân xứng trên thị trường BĐS sẽ vẫn đòi hỏi Nhà nước cần có giải pháp hiệu quả Với sự thiếu hụt hoặc lệch hƣớng của các dự án cải thiện khả năng sở hữu nhà cho ngƣời dân ở thành thị, thời gian tới, ngƣời dân có thu nhập trung bình và thấp sẽ vẫn gặp khó khăn trong vấn đề nhà ở. Thêm vào đó là giá nhà đất cao một cách phi lý ở các đô thị không thể nhanh chóng tự/đƣợc điều chỉnh về mức hợp lý so với thu nhập của ngƣời dân Việt Nam trong tƣơng lai gần. Hậu quả của sự chậm khắc phục có thể là tình trạng mất công bằng xã hội, an sinh kém, giãn cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng lớn. 3.1.5. Những rủi ro có khả năng tác động đến xu hƣớng của thị trƣờng BĐS Việt Nam Trong dự báo phát triển của mọi thị trƣờng, các nhà hoạch định kế hoạch, chính sách luôn phải dự báo cả những rủi ro có thể xảy đến. Diễn biến của thị trƣờng BĐS có thể càng ngày càng phức tạp hoặc kém lạc quan hơn nếu nhƣ nền kinh tế Mỹ không vƣợt qua đƣợc khủng hoảng tín dụng BĐS, nếu giá dầu thế giới tiếp tục tăng cao hơn nữa so với hiện nay có thể lên tới 200USD/thùng trong vòng 6 tháng đến 2 năm tới tính từ tháng 5/2008 (Nguồn: Dự báo của Ngân hàng đầu tư Goldman Sachs, Mỹ), hoặc nếu tình trạng hạn chế tín dụng cho vay tại Mỹ lan tới Châu Á… Những tác động tiêu cực của nền kinh tế thế giới đòi hỏi Nhà nƣớc cần phải dự liệu những đối sách kịp đối phó với tình hình khó khăn trong tƣơng lai. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 74 3.2 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 3.2.1. Quan điểm định hƣớng của Đảng và Nhà nƣớc về phát triển thị trƣờng bất động sản Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành TW Đảng khoá IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị trƣờng, trong đó yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản; áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất". Thực trạng thị trƣờng bất động sản nƣớc ta nói chung cũng nhƣ thị trƣờng nhà đất tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nƣớc phát triển với nhịp độ tƣơng đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bƣớc nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hƣớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua thực tiễn hoạt động của thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta, môi trƣờng đầu tƣ cũng nhƣ cơ sở pháp lý đƣợc hình thành theo hƣớng phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trƣờng bất động sản thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: do chƣa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trƣờng bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất chƣa đƣợc khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; Nhà nƣớc chƣa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trƣờng bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 75 biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán “trao tay” và xây dựng tự phát... gây ảnh hƣởng không tốt đến hoạt động đầu tƣ cũng nhƣ quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tƣợng có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồi đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Theo quan điểm của Đảng và Nhà nƣớc ta, mục tiêu phát triển thị trƣờng BĐS trong thời gian tới là: Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tƣ xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trƣờng cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nƣớc chủ động định hƣớng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trƣờng bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản. 3.2.2. Các giải pháp phát triển thị trƣờng Bất động sản 3.2.2.1 Các giải pháp xây dựng và ổn định thị trường 3.2.2.1.1. Cải thiện tình hình thiếu minh bạch trên thị trƣờng BĐS Minh bạch hơn trên thị trƣờng sơ cấp: Nhà nƣớc cần quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tƣ bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trƣờng cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trƣờng. Kiểm tra, rà soát tình hình quỹ đất của Nhà đất trên cả nƣớc. Có chế tài xử lý nghiêm các hoạt động vi phạm, lãng phí đất của Nhà nƣớc. Cần có cơ quan Nhà nƣớc thu nhận, quản lý thông tin tin cậy về thị trƣờng BĐS để cung cấp cho doanh nghiệp và ngƣời dân. Giảm giao dịch không chính thức bằng nhiều biện pháp. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 76 Thiết lập sàn giao dịch QSDĐ: Từng bƣớc hoàn thiện cơ cấu của thị trƣờng và lành mạnh các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất đƣợc đƣa vào thị trƣờng bất động sản và các “Trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trƣờng, bảo đảm cho thị trƣờng công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nƣớc, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trƣờng. Quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tƣợng có nhu cầu đƣợc tiếp cận các thông tin qua các Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện và tăng cƣờng năng lực hoạt động của các tổ chức tƣ vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tƣợng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. Hàng hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài không cấp GCN. Tăng tỷ lệ hoàn thành cấp GCN QSDĐ: Cần có chính sách thuế phù hợp để khuyến khích ngƣời dân tự giác đăng ký giao dịch, chuyển nhƣợng theo quy định. Thúc đẩy các địa phƣơng chậm cấp GCN hoàn thành, hỗ trợ bằng các biện pháp hoàn thiện luật, xử lý các trƣờng hợp sai phạm về việc xét GCN QSDĐ ở các địa phƣơng. 3.2.2.1.2. Hoàn thiện quản lý Nhà nƣớc Khắc phục những sai biệt, không thống nhất giữa các luật; hoàn thiện và công bố ban hành những Nghị định, Thông tƣ giúp đẩy nhanh quá trình đƣa Luật vào cuộc sống. Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tƣ, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tƣ. Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tƣ các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trƣờng bất động sản theo hƣớng: chính quyền địa phƣơng tổ chức giải phóng mặt Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 77 bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tƣ thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tƣ dự án. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nƣớc vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trƣờng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cƣờng tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trƣờng hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trƣờng bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản theo Chƣơng trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội; cùng với việc khẩn trƣơng xây dựng các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trƣờng bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trƣờng bất động sản. Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trƣờng bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng nhƣ việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, ngƣời dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trƣờng bất động sản. Thành lập Hội đồng thẩm định đầu tư công độc lập : Việt Nam đang lãng phí rất nhiều tiền của vào các hạng mục đầu tƣ công kém hiệu quả. Một trong những nguyên nhân của tình trạng này là do quá trình ra quyết định đầu tƣ công (của chính quyền địa phƣơng và các bộ ngành chủ quản và chịu ảnh hƣởng của các nhóm lợi ích) không đƣợc đánh giá một cách thực sự khách quan. Hệ quả là các nhà lãnh đạo Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 78 quốc gia không thể tin tƣởng hoàn toàn vào tính chính xác của các lý do biện hộ cho các dự án đầu tƣ. CP cần thành lập một ủy ban đặc biệt, chịu trách nhiệm trực tiếp trƣớc Thủ tƣớng, có nhiệm vụ đánh giá, thẩm định một cách toàn diện và khách quan các dự án có quy mô vƣợt quá một ngƣỡng nhất định nào đó. Kết luận của Hội đồng thẩm định này sau đó cần đƣợc công bố một cách công khai. 3.2.2.1.3. Chống đầu cơ Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hƣớng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trƣờng. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nƣớc điều tiết thị trƣờng bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trƣờng hợp do Nhà nƣớc đầu tƣ kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trƣờng bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nƣớc. Để chống đầu cơ, cụ thể cần có Pháp lệnh thuế nhà đất (hoặc xây dựng Luật thuế Bất động sản) theo hƣớng điều tiết đối với các hộ gia đình, cá nhân (trƣớc mắt ở đô thị) sở hữu nhiều tài sản nhà đất nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân đƣa tài sản nhà đất vào sử dụng. Trƣờng hợp tài sản nhà đất đƣợc đƣa vào kinh doanh đã nộp thuế kinh doanh hoặc thuế thu nhập thì BĐS đó không bị đánh thuế luỹ tiến. Giảm mức thuế chuyển nhƣợng xuống 1% và không thu thuế thu nhập cá nhân do bán nhà, hoặc gộp thuế chuyển nhƣợng bất động sản với thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp. Ngƣợc lại, để hạn chế đầu cơ mua đi bán lại gây lộn xộn thị trƣờng, cần đánh thuế với thuế suất cao đối với các trƣờng hợp bán nhà đất trong vòng 2 năm kể từ khi mua. Thuế suất đƣợc tính nhƣ là kinh doanh bất động sản với thuế suất bằng 25-28% chênh lệch giá mua bán Cho vay tín dụng đối với những người thực sự có nhu cầu. Chỉ nên hạn chế những ngƣời vay để mua đi bán lại bất động sản kiếm lời làm méo mó thị trƣờng, còn những ngƣời có nhu cầu nhà ở thực vẫn cần cho vay để cải thiện nhà ở. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 79 Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trƣờng hợp vi phạm luật kinh doanh BĐS. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà ngƣời mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lên giá để chuyển nhƣợng kiếm lời. 3.2.2.2. Các giải pháp phát triển thị trường BĐS Thực trạng thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta cho thấy, trong quan hệ “cung - cầu” của thị trƣờng đều có hiện tƣợng ức chế đối với cả khối cung lẫn khối cầu. Đối với việc tăng cung thì trở ngại chủ yếu ở công tác quy hoạch, tính công khai, minh bạch trong quy hoạch và phát triển đô thị; thủ tục và quy trình đầu tƣ xây dựng cơ bản đã làm cho quỹ đất, quỹ nhà chậm trở thành sản phẩm hoàn chỉnh để cung cấp cho thị trƣờng (ví dụ, sự kéo dài một dự án đầu tƣ xây dựng, tức là kéo dài tình trạng “bán thành phẩm” của sản phẩm cần đƣa ra thị trƣờng). Hiện tƣợng thiếu nhà chung cƣ, thiếu mặt bằng để xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thƣơng mại, khách sạn cao cấp ở các đô thị lớn không phải là do quỹ đất của chúng ta quá thiếu. Đối với khối cầu, thì hiện tƣợng đầu cơ nền đất, nhà chung cƣ là nguyên nhân chính tạo nên một “sức cầu giả tạo” làm áp lực tăng giá cả. Như vậy, để hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản, phải tháo gỡ ngay bằng chính sách và hệ thống pháp luật, nhằm xử lý những yếu tố ức chế trên cả hai khối cung và cầu của thị trường. Cụ thể là Tăng khối cung và Điều tiết khối cầu. 3.2.2.2.1. Tăng cung hàng hóa BĐS Để tăng cung cho thị trƣờng bất động sản, trƣớc hết cần hoàn thiện công tác quy hoạch chi tiết, xác định rõ quỹ đất sẽ tham gia thị trƣờng bất động sản ở tầm nhìn trung và dài hạn. Việc quy hoạch này phải đƣợc công khai, minh bạch; cung cấp đầy đủ thông tin cho thị trƣờng. Đây là cơ sở để các nhà đầu tƣ bất động sản tính toán việc đầu tƣ của mình. Cần tháo gỡ ngay những vƣớng mắc trong quy trình thủ tục trong đầu tƣ và xây dựng cơ bản, tạo thuận lợi cho nhà đầu tƣ đẩy nhanh tiến độ xây dựng các công trình nhà ở, các khu đô thị mới; các công trình về hạ tầng kỹ thuật và xã hội phục vụ dân sinh. Cần rà soát lại tính đồng bộ trong các đạo luật có Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 80 liên quan nhƣ Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và các chính sách thu hút đầu tƣ làm tăng nhanh khối cung cho thị trƣờng. Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trƣờng theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Để thực hiện có kết quả giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trƣờng theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng nhƣ các loại bất động sản thƣơng mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để ngƣời thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách Nhà nƣớc và của từng địa phƣơng. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tƣ thứ cấp không đầu tƣ sau 12 tháng mà không đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép. Tăng cung nhà ở cho người thu nhập thấp: Cần tăng cung nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Hiện nay Nhà nƣớc vẫn chƣa có chính sách ƣu đãi nên chƣa thu hút đƣợc các thành phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực này. Giải pháp cho vấn đề này là Chính phủ sớm ban hành chính sách ƣu đãi đầu tƣ. Trong đó, nên ƣu tiên theo hƣớng có sẵn quỹ đất gioa cho nhà đầu tƣ theo phƣơng thức cho thuê, miễn tiền sử dụng đất với các khu đất do nhà đầu tƣ bỏ tiền bồi thƣờng, hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật, miễn thuế kinh doanh nhà trong 5 năm, cho vay ƣu đãi lãi xuất 3%-4% /năm và hanh hành chính sách nhà cho thuê. Để tăng nguồn cung hàng hóa BĐS đòi hỏi các dự án phải thực hiện đúng tiến độ. Trong đó vấn đề bồi thƣờng giải phóng mặt phòng là một trong những vƣớng mắc làm chậm cung hàng hóa BĐS. Trƣớc đây đã có văn bản 138 cho phép nếu việc bồi thƣờng đã đạt khối lƣợng 80% và phần còn lại không thỏa thuận đƣợc, thì chính quyền sẽ hỗ trợ thu hồi. Nghi định mới chƣa quy định điều này nên các doanh nghiệp gặp khó khăn trong giải tỏa mặt bàng. Nhà nƣớc cần hỗ trợ cƣỡng chế Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 81 nhƣ trƣớc và nhà đầu tƣ sẽ bồi thƣờng cho ngƣời có đất theo quy định. Ngoài ra vấn đề ách tắc vốn của doanh nghiệp cũng cần có biện pháp giải quyết. Giải pháp đề xuất là Chính phủ cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp GCN QSDĐ, thời gian chậm nộp tối đa là 5 năm. Hiện nay, các thành phố lớn đều khuyến khích các doanh nghiệp đầu tƣ những dự án lớn, nên vốn đầu tƣ phải lớn. Có dự án phải nộp tiền sử dụng đất từ vài chục tỷ đến vài trăm tỷ. Giải pháp trên sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết khó khăn về vốn vì phải xây dựng nhà xong mới đựơc bán. Nhà đầu tƣ có thể lựa chọn phƣơng thức nộp một lần hoặc trả tiền thuê trong thời gian đầu tƣ xây dựng. Bên cạnh đó, giải pháp cho đấu thầu các dự án đầu tư xây dựng cũng sẽ làm tăng cung hàng hóa BĐS. Các dự án cần đƣợc công khai danh mục mời gọi tham gia đấu thầu, nhà đầu tƣ đƣa ra phƣơng án. Đây là giải pháp tƣơng đối hữu hiệu, sẽ giúp tránh đựơc các tiêu cực trong việc chạy dự án, tự sang nhƣợng và giúp nhận rõ năng lực của nhà đầu tƣ, tìm đƣợc dự án khả thi. Để phát triển thị trƣờng BĐS, cũng phải có giải pháp xây dựng những khu đô thị mới có kiến trúc và cảnh quan đẹp. Nhà nước nên khuyến khích những dự án có diện tích từ 20ha trở lên. Dự án diện tích lớn phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu về xây dựng môi trƣờng, đáp ứng đầy đủ nhu cầu an sinh của khu đô thị nhƣ giáo dục, giải trí, y tế, kinh doanh, tỷ lệ diện tích xanh trên diện tích ở cao, tránh tình trạng của các đô thị cũ với giao thông ách tắc, cấp thoát nƣớc kém, thiếu đồng bộ trong xây dựng, bất hợp lý trong hệ thống điện nƣớc, xây dựng. Với 729 đô thị đã xây dựng, cần chỉnh trang lại các khu trung tâm đô thị, đồng thời lập kế hoạch sử dụng đất, phát triển hệ thống dịch vụ phục vụ thị trường BĐS, phát huy vai trò của các tổ chức BĐS trên cả nước. Việt Nam hiện nay đã gia nhập tổ chức WTO, FDI vào BĐS ngày càng tăng mạnh. Điều này là cơ hội để tăng cung hàng hóa BĐS. Cần có môi trƣờng đầu tƣ thông thoáng, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tƣ vào phân khúc thị trƣờng cao cấp, nơi các nhà đầu tƣ trong nƣớc còn thiếu về kinh nghiệm và vốn, song song với quá trình này là sự hoàn thiện về luật pháp, tạo hành lang thông thoáng cho đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 82 3.2.2.2.2. Điều tiết khối cầu Chính sách thuế và phí có ý nghĩa quan trọng trong cả hai mặt tăng cung BĐS và điều tiết khối cầu BĐS. Nhƣng trong tình hình thị trƣờng bất động sản của nƣớc ta hiện nay, yêu cầu trƣớc hết của chính sách tài chính đất đai là điều tiết khối cầu; hạn chế hiện tƣợng đầu cơ nhà đất làm phát sinh “một sức cầu ảo”. Nghị quyết Trung ƣơng 7, khóa IX, đã yêu cầu xây dựng và thực hiện chính sách tài chính về đất đai đồng bộ với các chính sách khác nhằm lành mạnh hóa và phát triển thị trƣờng bất động sản, nhƣng đến nay các chính sách tài chính về đất đai chậm đƣợc ban hành. Các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội Nhà nƣớc đầu tƣ nhằm chỉnh trang và phát triển đô thị, nâng giá trị quyền sử dụng đất, tạo ra địa tô cấp sai rất lớn, nhƣng ngƣời hƣởng lợi không chịu một nghĩa vụ tài chính nào. Khi tiến hành quy hoạch, nảy sinh vấn đề sẽ có một số ngƣời hƣởng lợi và sẽ có một số ngƣời bị thiệt. Một số ngƣời có nhà đang ở trong hẻm đƣợc giải tỏa ra mặt tiền khi đó giá đất và giá nhà tăng vọt, trong khi ngƣời đang ở mặt tiền khi phải giải tỏa với giá đền bù dù ngang bằng giá thị trƣờng cùng thời điểm thì lợi ích vẫn không bằng những ngƣời có nhà trong hẻm nhờ giải tỏa mà ra mặt tiền. Nhiều dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cố tình kéo dài thời gian thực hiện để chờ nhà nƣớc đầu tƣ các công trình giao thông kết nối và các công trình phúc lợi công cộng khác để hƣởng lợi về địa tô cấp sai. Thực trạng đó phản ánh sự bất hợp lý chính sách hƣởng lợi đã kéo dài, không đúng với tinh thần Nghị quyết Trung ƣơng 7, khóa IX, về hài hòa 3 mặt lợi ích: Nhà nƣớc, nhà đầu tƣ và ngƣời có quyền sử dụng đất. Nghị quyết Trung ƣơng 7, khóa IX, đã định hƣớng khá rõ, nhƣng chậm đƣợc triển khai, thực hiện: “Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do ngƣời sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hóa, do Nhà nƣớc đầu tƣ cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung”. Nhiều nƣớc trên thế giới đã sử dụng chính sách thuế và phí để giải quyết sự bất hợp lý đó. Để chống hiện tƣợng đầu cơ nền nhà trong các khu quy hoạch xây dựng nhà ở, phải quy định chặt chẽ về tiến độ và nội dung xây dựng; dùng chính sách thuế để buộc nhà đầu tƣ phải bảo đảm kết Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 83 cấu hạ tầng công cộng đƣợc xây dựng hoàn thiện, trƣớc khi bán nền nhà cho ngƣời mua nền nhà xây dựng nhà ở và đánh thuế bất động sản lũy tiến để chống lại hiện tƣợng mua nền nhà đất rồi bỏ hoang trong các khu đô thị, làm chậm tiến độ xây dựng theo quy hoạch. Đối với các dự án đầu tƣ đô thị có quy mô lớn, nên nghiên cứu cho phép tổ chức thành những cấp các nhà đầu tƣ khác nhau để thực hiện việc xây dựng hạ tầng tổng thể của dự án theo quy hoạch, đồng thời, chuyển nhƣợng cho những nhà đầu tƣ thứ cấp thực hiện từng phân khu chức năng theo quy hoạch cho đến khi tạo ra sản phẩm cuối cùng, đó là các công trình nhà ở hoặc các công trình phục vụ các hoạt động kinh tế. Tuy nhiên, dù có bao nhiêu cấp đầu tƣ, thì tiến độ và chất lƣợng của dự án đầu tƣ cũng thuộc về ngƣời “nhạc trƣởng” của cả dự án. Nhà nƣớc chỉ nắm đầu mối là ngƣời “nhạc trƣởng” đó với trách nhiệm và quyền lợi của họ thật sự rõ ràng và nghiêm minh, không quá buông lỏng quản lý nhƣ vừa qua đã diễn ra ở nhiều dự án. Các công cụ thuế và phí sẽ bổ sung và thay thế một số công cụ quản lý hành chính nhƣ hiện nay. Nhà nƣớc nắm quy hoạch và giám sát việc xây dựng theo quy hoạch, chế tài vi phạm quy hoạch, chất lƣợng của dự án, tiến độ xây dựng công trình. Các công cụ thuế và phí sẽ dẫn dắt thị trƣờng bất động sản và chính thị trƣờng sẽ tác động đến các nhà đầu tƣ bất động sản, dẫn dắt đầu tƣ. Luật Kinh doanh bất động sản làm thay đổi cơ cấu nguồn thu ngân sách từ đất đai hiện nay. Hiện nay trong cơ cấu nguồn thu từ đất chủ yếu là thuế chuyển mục đích sử dụng. Thuế sử dụng đất đƣợc thu từ quá trình chuyển đổi chức năng sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp và nguồn thu này đang chiếm chủ yếu trong tổng nguồn thu từ quỹ đất. Ví dụ, năm 2004, sau khi có Luật Đất đai mới, thì nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đã chiếm đến 80% tổng thu từ đất. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất là một khoản thu không ổn định vì tùy thuộc vào quá trình giảm quỹ đất nông nghiệp. Hiện nay, nhiều địa phƣơng phản ảnh những khó khăn khi tăng chỉ tiêu thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, trong khi đó thì thuế nhà đất lại thu quá thấp, nhất là chƣa thu thuế về nhà. Thuế bất động sản là nguồn thu ổn định và chủ yếu ở các nƣớc, Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 84 nhất là các đô thị. Do đó, cần sớm ban hành Luật Thuế bất động sản để vừa bảo đảm nguồn thu ổn định cho ngân sách, vừa tạo ra công bằng xã hội. 3.2.3. Kiến nghị 3.2.3.1. Đối với Nhà nước Nhà nƣớc cần tăng cƣờng vai trò chỉ đạo của mình. Tập trung chỉ đạo thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật để đảm bảo cho mọi hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trƣờng bất động sản. Nhà nƣớc phải chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất cũng nhƣ chính sách ƣu đãi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở thƣơng mại tại các khu vực đô thị và khu vực đô thị hoá. Nhà nƣớc cần định hƣớng lại cho các doanh nghiệp Nhà nƣớc đang sao nhãng vai trò kinh tế chính trị để tập trung vào BĐS cần xác định và thực hiện tốt nhiệm vụ chính của mình. Nhà nƣớc cần phải tạo môi trƣờng đầu tƣ thu hút các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, cân bằng sự phát triển giữa các ngành nghề, không nên để FDI vào BĐS chiếm gần 90%, trong khi FDI vào các lĩnh vực kinh tế mũi nhọn của đất nƣớc lại chiếm tỉ trọng thấp dần. 3.2.3.2. Đối với Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn các địa phƣơng trọng điểm thực hiện thí điểm mô hình tổ chức và hoạt động của “Sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện giao và cho thuê đất thông qua các hình thức nhƣ đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản về thủ tục nhằm đạt hiệu quả cao. Đối với nhà, đất tại các đô thị đã đƣa vào sử dụng ổn định, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng cần phối hợp với Bộ Xây dựng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật vào năm 2005, bảo đảm đơn giản hoá các thủ tục, tạo điều kiện cho chủ sở hữu Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 85 thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng cũng nhƣ giao dịch trên thị trƣờng bất động sản theo quy định của pháp luật. Đối với nhà, đât tại các khu vực đô thị hóa, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo các địa phƣơng quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đô thị hoá; tất cả các dự án phải có trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt. 3.2.3.3. Đối với các Bộ Ngành khác Bộ Xây dựng cần hoàn thành việc hƣớng dẫn các địa phƣơng kiện toàn mô hình tổ chức và hoạt động của các “Trung tâm giao dịch bất động sản” theo hƣớng xã hội hoá nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình trên thị trƣờng, tăng khả năng lƣu thông của hàng hoá, bảo đảm cho thị trƣờng công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nƣớc. Để thực hiện tốt chủ trƣơng xã hội hoá vấn đề nhà ở, tạo điều kiện duy trì và nâng cấp quỹ nhà ở thuộc sở hữu toàn dân, Bộ Xây dựng đôn đốc các địa phƣơng thực hiện đơn giản hoá các thủ tục để đẩy mạnh việc bán nhà ở cho ngƣời đang thuê theo Nghị định số 61/CP. Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các loại thuế và lệ phí liên quan đến bất động sản nhà đất theo hƣớng trên để CP trình Quốc hội thông qua trong năm 2005. Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ Tƣ pháp và các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu trình CP ban hành trong năm 2004 chính sách đăng ký giao dịch bảo đảm và các chính sách thế chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo và xử lý bất động sản thế chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp đối với các trƣờng hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Lao động - Thƣơng binh và Xã hội, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và các Bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án nhà ở áp dụng đối với ngƣời thu nhập thấp và các đối tƣợng chính sách xã hội trình Chính phủ; đồng thời phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ hƣớng dẫn các địa Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 86 phƣơng kiểm tra việc thực hiện các dự án phát triển nhà và đô thị, tổng hợp báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ. Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ chủ trì nghiên cứu cơ chế chính sách thu hút nguồn lực từ dân cƣ và các tổ chức kinh tế trong nƣớc và nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nƣớc ngoài và các tổ chức tín dụng quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tƣ phát triển bất động sản và đề xuất giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản đồng bộ về trình độ phát triển với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế để trình CP. Đối với nhà đất thuộc sở hữu Nhà nƣớc đã giao cho các cơ quan, đơn vị quản lý sử dụng mà chƣa thu ngân sách, Bộ Xây dựng chủ trì cùng với các Bộ : Tài chính, Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW triển khai việc điều tra, thống kê cụ thể hiện trạng nhà đất cũng nhƣ tình hình sử dụng nhà đất của các tổ chức, cơ quan và báo cáo CP chậm nhất là tháng 6 năm 2005. Trong quá trình điều tra thống kê, những trƣờng hợp nhà đất mà các cơ quan, tổ chức hiện đang sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, thất thoát hoặc buông lỏng trách nhiệm quản lý đã xác định rõ thì phải thu hồi và khai thác có hiệu quả. Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án nhằm khai thác sử dụng có hiệu quả bất động sản nhà đất thuộc sở hữu toàn dân đƣợc thu hồi. 3.2.3.4. Đối với các địa phương UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định để chủ đầu tƣ các dự án đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đƣợc phép huy động vốn thông qua việc áp dụng phƣơng thức bán đấu giá, công bố giá công khai để mọi ngƣời có nhu cầu nhà ở đều đƣợc tham gia. Đối với nhà, đât tại các đô thị đã đƣa vào sử dụng ổn định, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW sớm triển khai các giải pháp phù hợp để khai thác có hiệu quả quỹ nhà ở này kể cả việc xây dựng lại theo quy hoạch đối với các nhà ở thuộc diện không đƣợc bán hoặc thuộc diện đƣợc bán nhƣng những ngƣời ở thuê không có nhu cầu mua. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc TW có giải pháp cụ thể Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 87 nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp nhà ở bảo đảm các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, môi sinh, môi trƣờng và hạ tầng đô thị, kiên quyết ngăn chặn tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đƣờng giao thông. Đối với nhà và đất tại các khu vực đô thị hóa: Để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng bất động sản cần đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. UBND các cấp phải tập trung thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cƣ nông thôn, làm cơ sở cho đầu tƣ phát triển và quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch, cụ thể là: phải tập trung chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cƣ nông thôn với chất lƣợng cao làm cơ sở quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tƣ xây dựng. Thực hiện công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh bất động sản nhà đất có tính lừa đảo, kích cầu “ảo”, nâng giá bất động sản lên cao một cách giả tạo. Căn cứ quy hoạch chi tiết đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND các địa phƣơng căn cứ vào điều kiện thực tế kết hợp triển khai mở đƣờng với thu hồi đất hai bên đƣờng để chủ động xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh đƣờng và phố đồng thời sử dụng có hiệu quả nguồn thu từ quỹ đất hai bên đƣờng. UBND các địa phƣơng có nhiệm vụ chỉ đạo và kiểm tra công tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản, bảo đảm thực hiện đúng chính sách. Phải công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận. Các dự án đầu tƣ phát triển và kinh doanh bất động sản chỉ đƣợc phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị đƣợc nơi tái định cƣ, bảo đảm nguyên tắc nơi tái định cƣ phải có điều kiện tốt hơn chỗ ở cũ. 3.2.3.5. Đối với các doanh nghiệp Thời gian gần đây, để giải quyết bài toán vốn, một số doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu dự án. Đây là một hoạt động mới, các doanh nghiệp nên phát huy hình thức huy động vốn này, tuy nhiên cần đảm bảo quyền, lợi ích của các bên tham gia. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 88 Doanh nghiệp muốn chứng minh đủ điều kiện năng lực tài chính, có thể chứng minh bằng nhiều cách khác nhau. Doanh nghiệp đã thực hiện xong việc bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, đã bổ sung tăng vốn trƣớc khi triển khai dự án, tích cực thiết lập quan hệ với ngân hàng, quỹ đầu tƣ, tổ chức tín dụng... để bảo đảm nguồn vốn hoặc các tiêu chí khác do các cơ quan quản lý từng địa phƣơng xét. Doanh nghiệp cần tích cực hơn trong việc tìm hiểu thông tin thị trƣờng, năng động trong việc tìm hiểu đấu thầu các dự án. Doanh nghiệp cũng không nên đặt lợi nhuận trên tất cả mà cần phải cân bằng các yếu tố khác. Đối với doanh nghiệp Nhà nƣớc, cần chuyên tâm vào mục tiêu xã hội của mình thay vì lãng phí đầu tƣ sang các hạng mục khác thiếu kinh nghiệm. Đối với doanh nghiệp khác, cần xác định khả năng đầu tƣ, năng lực xây dựng của mình, không nên vay vốn tràn lan, khắc phục tình trạng phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng, tránh tình trạng lao đao khi nhà nƣớc thắt chặt quản lý. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 89 KẾT LUẬN Sau khi nghiên cứu đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trƣờng bất động sản Việt Nam”, có thể rút ra một số kết luận sau đây: Thị trƣờng bất động sản Việt Nam đã trải qua 15 năm hình thành và phát triển. Trong quãng thời gian đó cho đến nay, thị trƣờng BĐS Việt Nam đã thể hiện tính quan trọng trong nền kinh tế, huy động đƣợc nhiều vốn đầu tƣ trong nƣớc và quốc tế góp phần phát triển nền kinh tế. Tuy vậy, thị trƣờng BĐS Việt Nam phát triển còn nhiều khuyết tật, mất cân xứng về nhiều mặt. Vì BĐS là nền tảng của mọi sự phát triển, nên những bất ổn tiềm ẩn trong thị trƣờng BĐS hiện tại nếu không giải quyết kịp thời có thể gây ảnh hƣởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế. Định hƣớng phát triển thị trƣờng BĐS của Nhà nƣớc là đúng đắn nhƣng từ định hƣớng đi tới các biện pháp cụ thể áp dụng cho thực tiễn Việt Nam: hiệu quả còn thấp. Để phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam còn ở giai đoạn đầu phát triển, Nhà nƣớc cần kiểm soát một cách tích cực hơn, khoa học hơn trên cơ sở những nghiên cứu rộng rãi và chính xác, đồng thời không thể không học hỏi những biện pháp phát triển hiệu quả thị trƣờng BĐS ở các nƣớc trên thế giới. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 90 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Cơ cấu đất sử dụng phân theo địa phƣơng (Tại thời điểm 01/01/2006) (%) Tổng diện tích Trong đó Đất sản xuất nông nghiệp Đất lâm nghiệp Đất chuyên dùng Đất ở Cả nƣớc 100.0 28.4 43.6 4.2 1.8 Đồng bằng sông Hồng 100.0 51.2 8.3 15.5 7.8 Hµ Néi 100.0 41.4 5.9 22.6 13.9 VÜnh Phóc 100.0 43.9 24.1 13.9 6.2 B¾c Ninh 100.0 56.4 0.7 17.3 11.8 Hµ T©y 100.0 51.5 7.4 17.7 7.8 H¶i D-¬ng 100.0 55.4 5.4 16.2 8.3 H¶i Phßng 100.0 35.0 14.5 14.1 8.1 H-ng Yªn 100.0 60.9 0.0 16.7 9.9 Th¸i B×nh 100.0 61.8 1.3 15.3 8.1 Hµ Nam 100.0 54.2 9.8 13.8 5.8 Nam §Þnh 100.0 58.7 2.7 14.1 6.2 Ninh B×nh 100.0 44.5 16.0 10.9 3.9 §«ng B¾c 100.0 15.3 55.5 3.2 1.2 Hµ Giang 100.0 18.6 47.3 1.1 0.8 Cao B»ng 100.0 12.4 76.5 1.6 0.7 B¾c K¹n 100.0 7.7 68.4 2.2 0.5 Tuyªn Quang 100.0 11.9 76.1 2.2 0.9 Lµo Cai 100.0 12.1 44.8 2.0 0.5 Yªn B¸i 100.0 11.5 64.8 1.5 0.6 Th¸i Nguyªn 100.0 26.4 46.6 5.4 2.6 L¹ng S¬n 100.0 13.5 46.2 1.8 0.7 Qu¶ng Ninh 100.0 9.0 49.5 5.1 1.5 B¾c Giang 100.0 32.5 34.2 13.1 5.5 Phó Thä 100.0 27.9 46.9 5.9 2.5 T©y B¾c 100.0 13.3 47.3 1.1 0.9 §iÖn Biªn 100.0 12.4 61.9 0.7 0.3 Lai Ch©u 100.0 8.5 39.6 0.5 0.3 S¬n La 100.0 17.5 40.8 1.0 0.5 Hßa B×nh 100.0 11.9 51.9 3.5 4.4 B¾c Trung Bé 100.0 15.6 55.4 3.8 1.9 Thanh Hãa 100.0 22.1 49.9 5.6 4.1 NghÖ An 100.0 15.1 55.0 3.1 1.0 Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 91 Hµ TÜnh 100.0 19.3 56.6 5.1 1.3 Qu¶ng B×nh 100.0 8.3 73.3 2.5 0.6 Qu¶ng TrÞ 100.0 15.3 40.9 2.9 1.7 Thõa Thiªn - HuÕ 100.0 10.3 52.2 3.2 3.0 Duyªn h¶i Nam Trung Bé 100.0 17.6 44.0 5.8 1.6 §µ N½ng 100.0 7.3 48.5 30.6 4.5 Qu¶ng Nam 100.0 10.7 52.5 2.1 2.0 Qu¶ng Ng·i 100.0 23.5 42.4 3.2 1.8 B×nh §Þnh 100.0 22.6 41.0 3.7 1.2 Phó Yªn 100.0 23.7 35.8 2.6 1.1 Kh¸nh Hßa 100.0 16.4 38.9 15.5 1.1 T©y Nguyªn 100.0 29.2 56.1 2.3 0.8 Kon Tum 100.0 13.3 68.4 0.9 0.5 Gia Lai 100.0 32.2 51.3 2.6 0.9 §¾k L¾k 100.0 35.4 47.0 3.5 1.0 §¾k N«ng 100.0 34.7 56.5 2.0 0.5 L©m §ång 100.0 28.3 63.7 1.6 0.7 §«ng Nam Bé 100.0 46.3 36.0 5.6 2.1 Ninh ThuËn 100.0 21.0 55.8 2.9 1.1 B×nh ThuËn 100.0 36.3 50.3 2.2 0.9 B×nh Ph-íc 100.0 42.8 49.0 3.2 0.8 T©y Ninh 100.0 69.1 17.3 4.5 2.2 B×nh D-¬ng 100.0 76.0 4.7 11.2 2.7 §ång Nai 100.0 49.2 30.5 7.3 2.3 Bµ RÞa - Vòng Tµu 100.0 55.7 18.3 12.5 2.4 TP. Hå ChÝ Minh 100.0 37.0 16.1 13.7 9.8 §ång b»ng s«ng Cöu Long 100.0 63.4 8.8 5.4 2.7 Long An 100.0 67.7 14.8 8.0 3.7 TiÒn Giang 100.0 70.8 4.9 7.1 3.3 BÕn Tre 100.0 57.9 2.7 3.5 3.2 Trµ Vinh 100.0 65.8 3.1 5.1 1.6 VÜnh Long 100.0 78.6 0.0 5.8 3.9 §ång Th¸p 100.0 77.1 4.5 5.7 4.1 An Giang 100.0 79.5 4.1 7.1 4.4 Kiªn Giang 100.0 69.0 16.7 3.3 1.7 CÇn Th¬ 100.0 81.2 0.1 7.6 4.4 HËu Giang 100.0 82.9 3.1 6.4 2.6 Sãc Tr¨ng 100.0 65.5 3.7 6.3 1.6 B¹c Liªu 100.0 41.3 1.9 4.1 1.6 Cµ Mau 100.0 26.7 19.9 3.7 1.2 Phô lôc 2: Mét sè v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ BÊt ®éng s¶n Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 92 LuËt §Êt ®ai sè 13/2003/QH11 ngµy 26 th¸ng 11 n¨m 2003 LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n LuËt khiÕu n¹i tè c¸o ngµy 2 th¸ng 12 n¨m 1998; LuËt söa ®æi luËt khiÕu n¹i tè c¸o ban hµnh ngµy 15 th¸ng 6 n¨m 2004 vµ ngµy 29 th¸ng 11 n¨m 2006. LuËt Nhµ ë NghÞ ®Þnh sè 136/2006/N§-CP ngµy 14 th¸ng 11 n¨m 2006 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh chi tiÕt vµ h-íng dÉn thi hµnh mét sè ®iÒu cña LuËt KhiÕu n¹i, tè c¸o vµ c¸c luËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt KhiÕu n¹i, tè c¸o (gäi lµ NghÞ ®Þnh sè 136/2006/N§-CP). NghÞ ®Þnh 17/2006/N§-CP ngµy 27 th¸ng 01 n¨m 2006 vÒ söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña c¸c NghÞ ®Þnh h-íng dÉn thi hµnh LuËt ®Êt ®ai. NghÞ ®Þnh 182/2004/N§-CP ngµy 29 th¸ng 10 n¨m 2004 vÒ xö ph¹t vi ph¹m hµnh chÝnh trong lÜnh vùc quyÒn sö dông ®Êt NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 vÒ ph-¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt NghÞ ®Þnh sè 197/2004/N§-CP ngµy 03 th¸ng 12 n¨m 2004 vÒ båi th-êng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c- khi Nhµ n-íc thu håi ®Êt. NghÞ ®Þnh 198/2004/N§-CP ngµy 03 th¸ng 12 n¨m 2004 vÒ thu phÝ sö dông ®Êt; Th«ng t- 05-BXD/DT th¸ng 2 n¨m 1993 vÒ ph©n lo¹i nhµ ë; Th«ng t- 06 cña Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr-êng h-íng dÉn NghÞ ®Þnh 84/2007 Th«ng t- 80/2005/TT-BTC ngµy 15 th¸ng 9 n¨m 2005 cña Bé Tµi chÝnh h-íng dÉn c«ng t¸c tæ chøc thèng kª, kh¶o s¸t gi¸ ®Êt phï hîp víi NghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP ngµy 16 th¸ng 11 n¨m 2004 vÒ ph-¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt vµ khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt NghÞ ®Þnh söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP ngµy 3/12/2004 vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt. NghÞ ®Þnh sè 44/2008/N§-CP vÒ söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña NghÞ ®Þnh sè 198/2004/N§-CP vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 93 Phụ lục 3: Vốn, doanh thu, và lao động của các DN Việt Nam theo loại hình sở hữu (2005) Nhà nƣớc Ngoài nhà nƣớc Nƣớc ngoài Tổng Lao động (nghìn) 2.041 2.982 1.221 6.244 Vốn (nghìn tỷ đồng) 1.451 705 528 2.684 Doanh thu (nghìn tỷ đồng) 838 853 502 2.159 Vốn/lao động 711 236 432 430 Doanh thu/lao động 411 286 411 346 Doanh thu/vốn 0,58 1,21 0,95 0,80 Lao động -1% 22,4% 25,7% 12,2% Vốn 15,3% 44,4% 18,5% 21,0% Doanh thu 16,2% 34,5% 29,7% 24,5% Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt: Công ty cổ phần chứng khoán Trang An (4/2008), Báo cáo phân tích cổ phiếu ngành bất động sản. Đặng Hùng Võ, “Chính sách, pháp luật đất đai đối với kinh tế thị trường ở Việt Nam”, MultiGlobal Việt Nam, “Các giải pháp về đầu tƣ bất động sản”. Chính phủ(19/10/2007), Báo cáo tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quốc hội (29/06/2006), Nghị quyết về Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2006- 2010 Bộ Xây dựng, Cục quản lý nhà và thị trƣờng bất động sản (09/2007) Báo cáo số liệu bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Chính phủ (2006), Luật Kinh doanh bất động sản Chính phủ (2003), Luật Đất đai Chính phủ (2005), Luật Nhà ở Chính phủ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP Chính phủ, Nghị định số 61/1994/CP Chính phủ, Nghị định 68/2001/NĐ-CP Chính phủ, Nghị định 153/2007/NĐ-CP Bộ Xây dựng, Phòng Quản lý TTBĐS- Cục Quản lý nhà, các văn bản số liệu thuộc website www.moc.gov.vn Bộ Xây dựng (2007) Chiến lƣợc phát triển đô thị Việt Nam Bộ Tài chính, Tạp chí Nghiên cứu trao đổi, 9/5/2008 Ngân hàng đầu tƣ Goldman Sachs, Báo cáo Dự báo rủi ro 2008 Hiệp hội Bất động sản và Nhà đất Việt Nam, các báo cáo quý từ QI/2005- QI/2008 Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn thÞ tr-êng bÊt ®éng s¶n ViÖt Nam §µo Hång Th¾m Anh 11 K43 C 95 www.bdsdothimoi.com.vn www.ttbatdongsan.com www.cbrevietnam.com Báo cáo Lựa chọn Thành công, David Dapice, Harvard University, Mỹ Tài liệu tiếng Anh: The Real Estate Sector: The Capital and Property Markets Real Estate and Regional Economic Growth DONALD TRUMP Real Estate Investment Strategy CBRE (20 Jan 2008), Vietnam Market Trends RETI - Real Estate Transparency Index Report 2006 The Independent magazine– 5/2007 Knight Frank & Citi Private Bank