Đề tài Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi

MỤC LỤC Lời Mở Đầu Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản 1. CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN 1.1. Khái niệm chung về bất động sản 1.2. Khái niệm về định giá bất động sản 2. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Vai trò của định giá bất động sản 2.2. Các căn cứ định giá bất động sản 2.3. Các nguyên tắc định giá bất động sản 2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 3. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3.1. Phương pháp so sánh 3.2. Phương pháp định giá chi phí 3.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư) 3.5. Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) 3.6. Khái quát 4. Kinh nghiệm trong hoạt động định giá 4.1. Hoạt động định giá trên thế giới 4.2. Hoạt động định giá tại Việt Nam Chương II: Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi 1. NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI 1.1. Sự hình thành và phát triển của công ty cổ phần bất động sản Tôgi 1.2. Quá trình hình thành hoạt động định giá của công ty 1.3. Những thuận lợi khó khăn trong hoạt động định giá của công ty 2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi 2.1. Quá trình sử dụng các phương pháp định giá tại công ty cổ phần bất 2.2. Ưu điểm trong việc sử dụng các phương pháp trên 2.3. Hạn chế của các phương pháp định giá đã được công ty sử dụng 3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY 3.1. Sự phù hợp giữa giá bất động sản được công ty định giá và giá thực tế giao dịch của các bất động sản này 3.2. Sự khác biệt giữa cách thức tiến hành định giá và thực tế hoạt động 3.3. Tính pháp lý trong các báo cáo định giá Chương 3 : Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi 1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản 1.2. Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị trường 2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty 2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung 2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin 2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa 2.4. Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tư 2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá việc nâng cao trình độ chuyên môn cho người định giá 3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta 3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trường bất động sản 3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá 3.2. Tổ chức định giá trung ương Kết Luận Tài liệu tham khảo

doc80 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 3027 | Lượt tải: 1download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Vận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
c mảnh đất trống. Các bước thực hiện định giá theo phương pháp này được công ty tiến hành như sau: Thu thập thông tin cơ bản về bất động sản như hiện trạng sử dụng, các điều kiện tự nhiên xã hội, xác định tiềm năng phát triển của bất động sản Xây dựng một phương án giả định đầu tư dựa trên mong muốn của chủ đầu tư; Tiến hành ước tính tổng thu nhập, tổng chi phí từ dự án đó mang lại Xác định giá trị còn lại Xác định giá đất = Giá trị còn lại – chi phí pháp lý - thuế - chi phí tài chính có đất - lợi nhuận liên quan đến đất Để minh chứng cho quá trình sử dụng phương pháp này ta xem xét quá trình định giá tại khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh. Khu đất cần thẩm định được giả định có phương án tối ưu (đạt sử dụng cao nhất tôt nhất) là xây dựng cao ốc và căn hộ cao tầng, với phương thức kinh doanh hiệu quả nhất là bán căn hộ chiếm (70 % diện tích) và cho thuê cao ốc văn phòng (chiếm 30% diện tích cho thuê), ta xác định được các thông số: Bảng 2 : Ước lượng giá bán và giá cho thuê cao ốc văn phòng tại T.P Hồ Chí Mính + Diện tích căn hộ để bán 348.620 m2 + Diện tích cao ốc văn phòng cho thuê 149.409 m2 + Giá bán căn hộ tối ưu là 17.000.0000 đ/ m2 + Giá cho thuê văn phòng 390.000 đ/m2/ tháng Nguồn: Phòng kinh doanh, công ty cổ phần bất động sản Tôgi Chi phí đầu tư thực tế xây dựng cơ sở hạ tầng và cao ốc hoàn chỉnh : 5.270.225.525.000 đồng + Chi phí xây dựng căn hộ bán là : 3.689.157.868.0000 đồng (chiếm 70%) + Chi phí hạ tầng và xây dựng cao ốc cho thuê : 1.581.067.658.000 đồng (chiếm 30%) + Lãi suất vay ngân hàng ưu đãi : 8 % năm + Thời gian xây dựng tối ưu : Cao ốc văn phòng 2 năm Căn hộ cao cấp 2 năm + Lãi suất phải trả trong giai đoạn xây dưng công trình là. Căn hộ cao cấp : vay trong hai năm mỗi năm vay 50 % như vậy lãi suất bình quân la : (8 % x 1 + 8% x2) = 12 % Cao ốc văn phòng cũng vay tương tự như trên và lãi suất bình quân cũng sẽ là 12 % + Thời gian hoàn vốn vay với công trình cao ốc cho thuê là 10 năm + Vốn vay trả đều trong thời kỳ 10 năm kinh doanh cao ốc cho thuê 1.581.067.658.000 đ : 10 = 158.106.765.800đ/ năm + Lãi suất góp đều : 4 % năm + Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư : 10 % năm Kết quả tính toán: Bảng 3: kết quả tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư đơn vị tính : triệu đồng Kinh doanh căn hộ cao tầng Doanh thu bán căn hộ 17 tr x 348620 m 2 = 5.926.540.000 Tổng chi phí phát triển 5.322.552, 575 + Chi phí hạ tầng và cao ốc hoành chỉnh 3.689.157., 867 + Chi phí bán căn hộ (1% DT) 59.265.400 + Lãi vay ngân hàng (12%) 3.689.157, 867 trđ x 12% = 442.698, 944 + Lợi nhuận nhà đầu tư (10 %) doanh thu 592.654, 000 + thuế GTGT (10 %) 538.776, 364 Giá trị thặng dư 603987, 425 Giá đất 8.316 Cho thuê căn hộ Doanh thu cho thuê mỗi năm 0.39 trđ x 12 tháng x 149.409 m2 = 699.234, 120 Tổng chi phí phát triển là 600.506, 471 + Hoàn trả vốn vay trong 10 năm kinh doanh 1.581.067, 660trđ x 10% = 158.106, 776 + Lãi vay góp đều 4 % năm) 1.581.067, 660 x 4 % = 63.242, 706 + Lãi vay trong hai năm đầu xây dựng (1.581.067, 660 trđ x 12%) : 10 = 189.728, 119 +Chi phí quản lý điều hành (1 % DT) 6.992, 341 +Chi phí điện nước sửa chữa (7%) 48.946, 388 Thuế GTGT (699.234, 120trđ x 10%) : 110% = 63.566, 78 + Lợi nhuận của nhà đầu tư (10% DT) 69.923, 412 Giá trị thặng dư 699.234, 649trđ - 600.506, 471trđ = 98.727, 649 Giá đất 98.727, 649 trđ : (103.756m 2x30 %) = 3, 172 Giá đất bình quân 8, 316 x 70% + 3, 172 x 30% = 6, 72776 trđ Như vậy mức giá của khu đất được tính theo phương pháp này là 6.727.760 đ/m2. Trên thực tế Mức giá đước sử dụng để đấu giá là 7.000.000 đ/m2 sự chênh lệch ở đây là 4.3% . Đây là sự chênh lệch chấp nhận được 2.1.4. Quá trình sử dụng phương pháp vốn hoá Phương pháp vốn hoá mà công ty sử dụng trong quá trình định giá đó là việc áp dụng công thức tính dòng tiền chiết khấu tất cả các khoản thu, chi tương ứng có tính đến các yếu tố lạm phát, thuế và những thay đổi về thu, chi. Công ty xác định ra giá trị dòng hiện tại (NPV) và tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR) để xác định giá trị đất còn lại của bất động sản có tiềm năng phát triển. Quá trình sử dụng phương pháp vốn hoá được công ty tiến hành theo các bước sau: Xây dựng một giả định về phương án đầu tư dựa trên sự thu thập thông tin thị trường của người định giá trên cơ sở là ý đồ đầu tư của chủ đầu tư; Trên cơ sở phương án giả định đó ước lượng các chi phí và thu nhập hàng năm; Xác định giá trị dòng hiện tại của dự án giả định; Tính giá đất dựa trên giá trị dòng hiện tại thu được của dự án. Thu thập tài liệu từ việc định giá khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh ta có một ví dụ minh chứng cho quá trình sử dụng phương pháp này như sau: Thông số tính toán của khu đất: - Tổng diện tích quy hoạch 103.756 m2 + diện tích đất dân dụng 62.600 m2 + Diện tích đất giao thông 25.256 m2 Diện tích sàn xây dựng 622.536 m2 + Diện tích sử dụng chung 124.507 m2 + Diện tích sản phẩm 498.029 m2 Thời gian thi công hoàn chỉnh 4 năm Đơn giá sản phẩm (bao gồm thuế VAT) + Giá bán dự kiến 15.000.000 đ/m2 + Giá cho thuê dự kiến 350.000 đ/m2/ tháng Quản lý dự phòng chi cho công trình xây dựng 5% tổng doanh thu Thời gian khấu hao công trình cho thuê 10 năm Giá trị còn lại sau 10 năm kinh doanh 3.050.117.000.000 đ Lãi suất chiết khấu 10% năm Lãi suất vốn hoá 15% Lãi ròng ước tính của nhà đầu tư 20% giá trị đất Từ số liệu ở bảng tính NPV ta có NPV = 1.134.540.705.000 đ NPV = Giá đất + Lãi ròng của nhà đầu tư = (100% + 20%) giá đất Giá đất = (NPV x 100) : 120 = (.134.540.705.000 đ x 100): 120 = 945.450.588.000 đ Đơn giá đất = 945.450.588.000 đ: 103.756m2 = 9.112.250đ/m2 IRR = 14, 93% > 10%. Điều này chứng tỏ phương án có hiệu quả. So với mức giá sàn mà Sở Tài chính - Vật giá thành phố Hồ Chí Minh đưa ra (7.000.000 đ/m2) thì mức giá đất được đưa ra theo phương pháp này là khá cao. Tuy nhiên mức giá sàn trên khi thực hiện đấu giá cũng có thể đạt đến mức giá của phương pháp này tính toán được. Với mục đích là căn cứ tham khảo để đấu giá thì mức giá trên hoàn toàn có thể chấp nhận được. Đặc biệt NPV của dự án là dương nên dự án mang tính khả thị cao. Nó sẽ là căn cứ tham khảo cho các nhà đầu tư. Bảng4: tính thu nhập ròng NPV của dự án mảnh đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh TP.HCM. Đơn vị : triệu đồng Năm thứ Chi phí đầu tư thuần Doanh thu thuần Thu nhập dòng Tỷ lệ chiết khấu Giá trị hiện tại (1) (2) (3) = (2) – (1) (4) (5) 1 12.259.664 -12.259.664 0.901 -11.145.131 2 1.755.320.527 -1.755.320.527 0.8264 -1.450.678.121 3 1.747.251.040 -1.747.251.040 0.7513 -1.312.735.567 4 1.755.394.314 -1.755.394.314 0.6830 -1.198.957.936 Năm thứ Chi phí đầu tư thuần Doanh thu thuần Thu nhập dòng Tỷ lệ chiết khấu Giá trị hiện tại (1) (2) (3) = (2) – (1) (4) (5) 5 1.113.746.319 1.113.746.319 0.6209 691.548.938 6 1.287.169.420 1.287.169.420 0.5645 726.573.581 7 1.460.592.521. 1.460.592.521. 0.5132 749.514.910 8 1.460.592.521 1.460.592.521 0.4665 681.377.191 9 1.460.592.521 1.460.592.521 0.4241 619.433.810 10 520.269303 520.269303 0.3855 200.586.339 11 520.269303 520.269303 0.3505 182.351.217 12 520.269303 520.269303 0.3186 165.773.834 13 520.269303 520.269303 0.2897 150.703.485 14 3.570.386.125 3.570.386.125 0.2633 940194.257 Tổng cộng 5.270.225.525 12.434.156.62 7.163.931.117 1.134.540.705 Nguồn : Phòng kinh doanh công ty cổ phần bất động sản Tôgi 2.2. Ưu điểm trong việc sử dụng các phương pháp trên Hoạt động định giá của công ty đã thu hút được nhiều khách hàng và tạo ra được uy tín cũng như thương hiệu trên thị trường. Điều đó khẳng định rằng: quá trình định giá ở công ty bất động sản Tôgi đã có những ưu điểm nhất định so với các công ty định giá bất động sản khác. Những ưu điểm này được thể hiện ở các qúa trình sau. 2.2.1. Quá trình thu thập và xử lý thông tin Đây là qúa trình rất khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin quan trọng về bất động sản trên thị trường, các cuộc giao dịch diễn ra xung quanh thời điểm định giá. Trong phương pháp thặng dư, việc ước lượng các giá trị trong tương lai như giá bán hay giá cho thuê là rất quan trọng. Trên thực tế Tôgi đã làm rất tốt quá trình ước lượng các giá trị này. Chẳng hạn như để ước lượng ra giá bán, giá cho thuê căn hộ tại khu đất 103.756 m 2 tại Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty đã phải đi khảo sát tìm hiểu giá bán và giá cho thuê của các toà cao ốc hiện tại ở Thành Phố để làm căn cứ tính toán: + Căn hộ Saigon View tại 343 A9 Nguyễn Cửu Vân, Phường Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh Bảng 5 : Giá bán bình quân căn hộ 80m2 tại Saigon View (chưa có VAT) Đơn vị : USD/Căn hộ Loại Tầng 1 – 3 Tầng 4 – 7 Tầng 8 – 10 Tầng 11 – 12 80 m2 72.000 76.000 80.0000 88.000 Nguồn : Phòng kinh doanh, công ty bất động sản Tôgi Đơn giá thấp nhất tại Saigon view đ/m2HHhhhhhhhh + Khu căn hộ cao cấp Mỹ khánh – Đô thị Phú Mỹ Hưng Bảng 6: Giá bán bình quân căn hộ loại tiêu chuẩn (81m2) Đơn vị: USD/ căn hộ Loại Tầng 1 – 6 Tầng 7 – 10 Tầng 11 – 12 81 m2 71.000 75.000 80.000 Nguồn: Phòng kinh doanh công ty bất động sản Tôgi Đơn giá căn hộ thấp nhất tại Mỹ Khánh: .000 đ/m2 Giá bình quân bán căn hộ cao cấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh đ/m2 Qúa trình ước lượng các giá trị phát triển Đây có thể nói là một quá trình khó khăn và phức tạp nhất. Nó đòi hỏi người định giá phải am hiểu về thị trường, xu hướng biến động của bất động sản trong tương lai. Mặt khác thì việc ước lượng các chi phí như chi phí xây lắp chi phí hoàn thiện công trình đòi hỏi người định giá phải có một kiến thức sâu rộng về lĩnh vực kiến trúc xây dựng. Việc ước lượng này còn đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về đầu tư kinh doanh. Trên thực tế công ty bất động sản Tôgi đã ước lượng một cách rất khoa học về các giá trị phát triển này. Để tìm ra giá trị của các nguyên vật liệu đưa vào cấu thành chi phí, công ty đã sử dụng trực tiếp các bảng báo giá thiết bị, nguyên vật liệu của các doanh nghiệp kinh doanh vật liêu xây dựng. Để tìm ra giá bán bất động sản tối ưu hay giá thuê bất động sản tối ưu, công ty đã tham khảo giá của các bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu để làm thông số tính toán. Để tìm ra các kết quả NPV cuối cùng có căn cứ cơ sở khoa học, công ty đã tìm ra được một tỷ lệ chiết khấu phù hợp để đưa vào tính toán. Các dữ liệu và thông số tính toán sau khi đã có sự điều chỉnh được đưa vào một phần mềm tính toán đã được công ty lập trình sẵn. Điều này đã làm cho việc tính toán trở nên đơn giản và không bị sai xót. Bảng7: Tính chi phí thiết bị ( phần nhà) công trình 48 Tràng Tiền Đơn vị tính:1000 đ TT Chi Phí Thiết Bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Thành tiền 1 Thang máy FUJTEC- 1000kg chiếc 2 1.200.000 2.400.000 2 Thiết bị PCCC bộ 1 1.000.000 1.000.000 3 Thiết bị chông set hệ 1 250.000 250.000 4 Máy biến áp (1500 KVA) trạm 1 750.000 7500.000 5 Thiết bị cung cấp nước bộ 1 1.000.000 1.000.000 6 Máy phát điện dự phòng bộ 1 3.000.000 3.000.000 I Chi phí thiết bị 84.000.000 II Thuế VAT thiêt bị 840.000 III Chi phí thiết bị sau thuế 9.240.000 2.2.3. Quá trình điều hoà các kết quả thu được Đây là một quá trình cực kỳ quan trọng, nó thể hiện trình độ của người định giá. Bởi vì giá trị của bất động sản thực tế so với giá được định giá sai lệch như thế nào phụ thuộc rất nhiều ở yếu tố này. Trên thực tế đối với những bất động sản có giá trị lớn công ty thường đưa ra mức giá sàn bằng cách cộng trung bình các giá trị thu được từ các phương pháp khác nhau hoặc là giá thấp nhất trong các phương pháp định giá được sử dụng. Việc ước lượng mức giá này chính là cơ sở khoa học cho việc đấu giá quyền sử dụng đất đối các lô đất có giá trị lớn cho các tổ chức cá nhân. 2.3. Hạn chế của các phương pháp định giá đã được công ty sử dụng 2.3.1. Trong quá trình thu thập xử lý thông tin Công việc thu thập và xử lý thông tin liên quan đến bất động sản là rất quan trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả cuối cùng của định giá. Việc vận dụng các phương pháp định giá vào thực tế đòi hỏi người định giá phải có sự linh hoạt khéo léo. Mỗi một bất động sản có những nét đặc trưng riêng khác biệt hẳn với các bất động sản khác. Do sự cố định về vị trí nên việc tìm các bất động sản có cùng một số điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu cần định giá là rất khó khăn. Tuy nhiên khi ta cần đánh giá một bất động sản nằm trong một quần thể nào đó (chẳng hạn như một căn hộ chung cư trong quần thể một toà nhà chung cư) thì việc đầu tiên là cần phải xem xét đến các yếu tố của quần thể này. Việc thu thập thông tin liên quan đến các bất động sản tương tự trong quần thể là rất cần thiết. Tại công ty bất động sản Tôgi, quá trình thu thập và xử lý thông tin còn một số hạn chế nhất định, cụ thể là : - Thông tin về các cuôc mua bán diễn ra trên thị trường được cập nhật thông qua các phương tiện thông tin như báo, tạp chí, mạng internet, ... Đây là những phương tiện thông tin rất hữu ích, cung cấp nhiều nhất các thông tin về các cuộc mua bán diễn ra trên thị trường. Hàng ngày, các nhân viên định giá đều đọc và tìm hiểu về các bất động sản liên quan được giao dich trên thị trường. Khi có những bất động sản tương tự bất động sản cần định giá. Các chuyên viên định giá sẽ tìm hiểu chi tiết hơn về các bất động sản này để làm căn cứ thị trường cho quá trình định giá. Bằng kinh nghiệm và sự tìm hiểu thị trường của mình họ sẽ ấn định một mức giá cụ thể đối với bất động sản cần định giá. Tuy nhiên có thể thấy rằng mức giá này mang nặng yếu tố chủ quan của người định giá. Mỗi nhà định giá khác nhau sẽ cho ra một mức giá khác nhau. Như vậy nó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình được coi là đầu vào của hoạt động định giá. - Một điều quan trọng khác là: Người định giá khó có thể biết được chính xác giá cả của các cuộc giao dịch trên thị trường. Bởi vì các cuộc giao dịch bất động sản tại nước ta chủ yếu diễn ra dưới hình thức ngầm (không công khai) do đó các thông tin liên quan đến các bất động sản là rất ít. Trong khi đó, yêu cầu của công việc định giá đòi hỏi người định giá phải có được những thông tin chính xác liên quan đến bất động sản cần định giá. Trong những trường hợp như thế này. Người định giá buộc phải sử dụng những thông tin một cách ước lượng và đương nhiên có những phương pháp định giá không thể thực hiện trong những trường hợp như thế này. Như vậy thì kết quả của các cuộc định giá đó khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị của bất động sản. - Hiện tại công ty chưa có một hệ thống thông tin theo dõi các bất động sản đã được công ty định giá. Đây là một công đoạn quan trọng để có được một căn cứ so sánh giá thực tế giao dịch của các bất động sản đã được định giá so với giá đã được công ty định giá. Thông thường trong hợp đồng định giá công ty đã khi rõ phần trách nhiệm của công ty đối với giá trị của bất động sản được công ty định giá. Trong đó không có phần trách nhiệm phải theo dõi giá cả của bất động sản sau khi đã định giá. Vì vậy, nếu công ty theo dõi các bất động sản đã định giá này thì sẽ phát sinh thêm chi phí nằm ngoài hợp đồng định giá và có thể ảnh hưởng đến quá trình kinh doanh của công ty. 2.3.2. Trong quá trình ước lượng các giá trị phát triển Trong quá trình sử dụng các phương pháp như phương pháp vốn hoá, phương pháp chi phí. Người định giá cần phải ước lượng các giá trị phát triển thì cần phải tính đến các loại chi phí như chi phí xây thô công trình, chi phí hoàn thiện công trình và doanh thu như doanh thu bán hoặc cho thuê bất động sản. Những công việc này thường được các nhân viên trong phòng lập dự án tiến hành. Tuy nhiên đội ngũ nhân viên của phòng dự án chưa nhiều lại ít kinh nghiệm thị trường nên không thể tránh khỏi những sai lệch trong việc ước lượng các giá trị trên. Việc tính toán các chi phí này đòi hỏi rất nhiều kỹ năng ở người ước lượng và không phải nhà định giá nào cũng có đánh giá giống nhau. 2.3.3.Trong quá trình điều hoà kết quả định giá. Định giá bất động sản hiểu một cách đơn giản là một sự ước tính giá trị của bất động sản vào một thời điểm cụ thể nào đó có tính đến các yếu tố của thị trường. Đối với một bất động sản cụ thể, đặc biệt là những bất động sản lớn thì việc định giá phải cân nhắc rất nhiều yếu tố trong đó có cả việc sử dụng các phương pháp định giá. Đối với các bất động sản này, người ta thường sử dụng nhiều phương pháp trong đó có một phương pháp là chủ đạo, các phương pháp khác sẽ có tính chất tham khảo bổ sung cho phương pháp chính đó. Trên thực tế hoạt động của công ty bất động sản Tôgi, khi định giá các bất động sản có giá trị lớn, công tycũng sử dụng nhiều phương pháp tổng hợp để cho ra kết quả cuối cùng. Tuy nhiên, công ty không coi phương pháp nào là chính. Họ cho rằng các phương pháp được sử dụng ở đây là như nhau. Bởi vậy giá trị cuối cùng của bất động sản chính là tổng bình quân của giá trị từng phương pháp sử dụng. Cụ thể như khi định giá khu đất 103.75 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh TP. Hồ Chí Minh, công ty đã sử dụng 3 phương pháp: Phương pháp so sánh, có kết quả cuối cùng là 8.691.000 đ/m2; Phương pháp thặng dư, có kết quả là 6.772.776 đ/m2; Phương pháp vốn hoá, có kết quả là 9.112.250 đ/m2. Và giá trị cuối cùng của khu đất : 8.191.666 đ/m2 = (8.691.000 đ/m2 + 6.772.776 đ/m2 + 9.112.250 đ/m2)/ 3 Trong quá trình này công ty đã coi vai trò của 3 phương pháp sử dụng là như nhau. Giá của bất động sản được điều hoà theo cách này có giá sát với giá của phương pháp so sánh.Trên thực tế, bất động sản sẽ đáp ứng mục đích của nhà đầu tư, đó là xây dựng các cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Nếu xét theo mục đích đó thì việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản phải phù hợp với mục đích của nhà đầu tư. Do đó phương pháp chủ đạo ở đây phải là phương pháp thặng dư. Khi đó ta phải coi giá trị của bất động sản được định giá theo phương pháp này là gần đúng với thực tế nhất, hai phương pháp còn lại sẽ là cơ sở để so sánh và có sự điều chỉnh giá bất động sản theo phương pháp thặng dư theo phương pháp này. Và đương nhiên giá trị này sẽ khác với giá ở trên. 3. NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ CỦA CÔNG TY 3.1. Sự phù hợp giữa giá bất động sản được công ty định giá và giá thực tế giao dịch của các bất động sản này Giá bất động sản là kết quả cuối cùng và cũng là quan trọng nhất của toàn bộ quá trình định giá. Nói cách khác, nó là sản phẩm của một quá trình thu thập, xử lý, phân tích và tính toán của người định giá. Bởi vậy trước khi đưa ra kết quả cuối cùng người định giá phải tiến hành điều hoà các kết quả thu được. Đây có thể nói là một khâu quan trọng nhất trong quá trình định giá. Việc điều hoà này dựa chủ yếu vào kinh nghiệm thực tế của người định giá và khả năng của bất động sản trong thị trường tương lai. Nếu xu hướng thị trường trong một khoảng nào đó trong tương lai có thể làm cho giá của bất động sản tăng thì người định giá phải tính toán giá cuối cùng của bất động sản sao cho đã tính toán đến yếu tố tăng giá này và ngược lại. Xem xét khía cạnh này trên thực tế, giá của một số bất động sản do công ty định giá là khá chính xác so với giá cả thị trường, chẳng hạn như một số bất động sản được công ty định giá có giá sát với giá trị thị trường như sau: + Căn nhà số 48, tổ 31, Phường Hoàng Văn Thụ - Hoàng Mai, Hà Nội. Được công ty định giá là 923.650.000 đ. Ngày 31 - 10 - 2005. Ngày 25 - 2 - 2006 chủ căn hộ này đã bán với giá 1.075.000.000 đ. Mức chênh lệch là 16.3 % + Căn hộ chung cư C24. No.3. Khu đô thị Định Công - Phường Định Công có mức giá được định giá là 2.424.960.000 đ ngày 10 - 8 - 2005 đã được bán với giá 2.600.000.000 đ vào ngày 28 – 1- 2006, mức chênh lệch là 7.2% Tuy nhiên, có thể nhận thấy rằng đa số các bất động sản được định giá không phản ánh đúng giá cả thị trường. Giá bất động sản mà công ty đưa ra thường chỉ là căn cứ để tham khảo. Đối với các bất động sản có giá trị lớn công ty thường đưa ra hai mức giá là mức giá sàn (giá thấp nhất) và mức giá cao nhất có thể xảy ra. Ví dụ như khi định giá khu văn phòng tại số 48 Tràng Tiền – Hà Nội, công ty đã đưa ra hai mức giá là Giá sàn của khu đất: 40.750.000 đ/m2 Giá cao nhất có thể: 63.000.000 đ/m2 Việc định giá sàn của công ty sẽ rất có lợi cho chủ sở hữu trong quá trình đấu giá. Tuy nhiên sự chênh lệch giữa hai mức giá là quá lớn. Trên thực tế giá của bất động sản hoàn toàn có thể dơi vào khoảng giữa của hai mức giá trên. Như vậy những mức giá trên không giúp ích được nhiều cho chủ đầu tư, nó chỉ có ý nghĩa tham khảo. Mặt khác việc có sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá mà công ty đưa ra cũng nói lên rằng, các phương pháp mà công ty sử dụng để định giá trong trường hợp này đã có sự phân hoá rõ rêt. Bởi vì mức giá sàn trên là kết quả tính toán từ phương pháp thặng dư, còn mức giá cao nhất chính là giá của phương pháp so sánh trực tiếp mang lại. Điều đó phần nào phản ánh các thông số tính toán và các bước tiến hành định giá của công ty đã có sự thiếu chính xác. Và điều quan trọng là quá trình sử dụng các phương pháp ứng dụng trong định giá bất động sản này là chưa thật chuẩn xác. Không chỉ vậy, Việc điều hoà các kết quả thu được là rất quan trọng xong trong thực tế hoạt động công ty chưa tìm ra được giải pháp tối ưu hoá cho bước định giá quan trọng này. Chẳng hạn như trong quá trình định giá khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hữu Cảnh – TP. Hồ Chí Minh. Công ty đã sử dụng 3 phương pháp định giá và thu được kết quả là: Phương pháp vốn hoá: 9.112.850 đ/m2 Phương pháp chi phí: 6.772.776 đ/m2 Phương pháp so sánh: 9.691.000 đ/m2 Khi đó giá bình quân của khu đất là 8.191.666 đ/m2 = (9.112.850 đ/m2 +6.772.776 đ/m29.691.000 đ/m2) / 3 Tức là giá cuối cùng của lô đất được định giá trung bình cộng các phương pháp. Điều này đã làm cho giá bất động sản không thực sự chuẩn xác. Trên thực tế trong 3 phương pháp được sử dụng ở trên chác chắn sẽ có phương pháp có sự phù hợp nhất. Trong quá trình điều hoà ta cần ưu tiên cho phương pháp đó và giá của bất động sản được định giá phải gần với giá của phương pháp đó nhất. 3.2. Sự khác biệt giữa cách thức tiến hành định giá và thực tế hoạt động Quá trình định giá thực tế định giá tại công ty có nhiều khác biệt so với những lý luận về định giá đã nêu trong lý thuyết. Sự khác biệt này được thể hiện ở các điểm là: - Trong phương pháp định giá chi phí. Người định giá cần tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình. Tức là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế hoặc tái tạo của công trình bất động sản so với giá thị trường của công trình bất động sản tương tự tại thời điểm định giá. Đó là một công việc khó khăn phức tạp đòi hỏi người định giá phải có kiến thức về lĩnh vực xây dựng. Trên thực tế khi định giá các căn hộ theo phương pháp này công ty đã sử dụng sự hỗ trợ của các nhân viên phòng dự án. Họ là những người am hiểu và được đào tạo về lĩnh vực xây dưng. Tuy nhiên, họ lại không thể có được những kiến thức thị trường như người định giá. Hơn nữa người đi khảo sát kiểm tra bất động sản là các chuyên viên định giá. Do đó nhân viên của phòng lập dự án chỉ có thể căn cứ theo các tài liệu mà các chuyên viên định giá cung cấp. Như vậy thì việc định giá không thể tránh khỏi những thiếu xót. Với những nhu cầu về định giá đang ngày một nhiều và đòi hỏi phải có uy tín như hiện nay thì một yêu cầu không thể thiếu của người định giá đó là các kiến thức liên quan đến lĩnh vực xây dựng, kiến trúc. Có như vậy thì mới đảm bảo được việc định giá theo phương pháp này có độ chính xác hơn. - Trong phương pháp so sánh trực tiếp: Khi sử dụng phương pháp định giá so sánh thì cơ sở quan trọng nhất để ước lượng giá trị bất động sản là các căn cứ thị trường. Việc thu thập thông tin các cuộc mua bán liên quan đến bất động sản cần định giá là rất quan trọng. Sau khi đã có được các thông tin này. Người định giá cần tiến hành điều chỉnh các thông số thu được như sau. TT Các điều chỉnh Bất động sản mục tiêu SS1 SS2 …. SSn Giá - - - - 1 Sở hữu 2 Điều kiện thanh toán 3 Vị trí 4 Thời gian bán 5 Diện tích xây dựng 6 Bếp và buồng ngủ 7 …….. 8 Tổng mức điều chỉnh 9 gắn trọng số Một bước quan trọng để xác định giá của bất động sản mục tiêu đó là quá trình tính tổng các mức điều chỉnh và gắn trọng số. Trên thực tế sử dụng phương pháp so sánh công ty đã không tiến hành điều chỉnh theo các bước này. Chẳng hạn như tại khu đất 103.756 m2 tại đường Nguyễn Hũu Cảnh TP. Hồ Chí Minh. Giá cuối cùng của bất động sản mục tiêu là trung bình cộng các so sánh họ tìm thấy trên thị trường. 1m2 = (15tr + 15, 5 tr+ 16tr + 16, 7tr +18tr) : 5 = 16, 240 triệu đồng Trong trường hợp này, công ty đã không thu thập đủ thông tin liên quan về các bất động sản so sánh. Do đó ta không có sự so sánh nào về các bất động sản thu thập được so với bất động sản cần định giá. Hơn nữa ta không biết được những giá trên là giá thanh toán như thế nào. Trong điều kiện nào và thời gian diễn ra các giao dịch của các bất động sản so sánh là khi nào. Sự thiếu các thông tin này khiến cho quá trình điều chỉnh không thể thực hiện được và đương nhiên chúng ta không có cách nào để gắn trọng số. Bởi vì chúng ta không có tổng mức điều chỉnh của các bất động sản so sánh. Như vậy thì giá cuối cùng của bất động sản cần định giá sé không thể cho một kết quả chính xác. 3.3. Tính pháp lý trong các báo cáo định giá Thông thường một báo cáo định giá phải ghi rõ ràng ngày bất động sản được định giá và thời gian có hiệu lực của báo cáo định giá. Đặc biệt là người định giá phải chịu trách nhiệm về các giá trị và thông tin được cung cấp trên bản báo cáo. Trong thực tế, khi tiến hành hoạt động định giá cho khách hàng, công ty bất động sản Tôgi đã ghi rõ tính pháp lý trên bản báo cáo định giá. Công ty cho rằng: “ Báo cáo định giá chỉ dành riêng cho khách hàng. Các thông tin được cung cấp trong tài liệu chỉ làm cơ sở để tham khảo và định hướng cho khách hàng và các đối tượng có liên quan trong giao dịch bất động sản để đi đến một quyết định sáng suốt hơn về trị giá giao dịch của bất động sản”. Căn cứ theo những điều này, có thể thấy hoàn toàn không có tính pháp lý, tính chịu trách nhiệm trong các báo cáo định giá. Và như vậy chủ sở hữu và nhà đầu tư vẫn khó có thể đi đến một thoả thuận cuối cùng về trị giá của bất động sản. Có chăng nó chỉ là một sự tư vấn cho khách hàng mà thôi. Và đương nhiên, bản định giá trên sẽ vẫn chỉ là một tài liệu giúp họ có một cái nhìn khách quan hơn về trị giá bất động sản của mình. Việc không có ràng buộc gì trong bản định giá đó đã giúp cho công ty có những thuận lợi nhất định trong hoạt động của mình. Đó là giảm bớt được một phần chi phí khi không phải theo dõi sự vận động của các bất động sản đã được công ty định giá. Với hơn 28000 bất động sản lớn nhỏ đã được công ty định giá thì chi phí cho việc theo dõi này cũng không phải là nhỏ. Tuy nhiên nếu coi giá trị của các bất động sản được định giá là một sản phẩm của công ty sản xuất ra thì ta có thể thấy rằng, việc theo dõi sự vận động của các bất động sản trong thực tế sẽ tạo thành một chu trình khép kín. Từ đây sẽ có được một sự so sánh để thấy được giá bất động sản được định giá là sát thực tế thị trường như thế nào, lấy đó làm cơ sở để các định giá tiếp theo có sự phù hợp hơn. Chỉ có như vậy thì mới có thể tạo ra một động lực để ngày càng hoàn thiện hoạt động định giá nói chung và quá trình định giá bất động sản nói riêng trong quá trình đi lên của công ty. Chương 3 : Phương hướng giải pháp hoàn thiện công tác định giá tại công ty bất động sản Tôgi 1. PHƯƠNG HƯỚNG, NHIỆM VỤ TRONG THỜI GIAN TỚI CỦA CÔNG TY TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Tiếp tục củng cố uy tín là đơn vị tiên phong trong định giá bất động sản Trong báo cáo tổng kết hoạt động cuối năm 2005 vừa qua, Ban Tổng giám đốc đã kết luận rằng, phải đẩy nhanh hơn nữa công tác định giá của công ty, tiếp tục giữ vững vị trí là một trong những công ty hàng đầu của nước ta trong hoạt động định giá. Đó là phương hướng và cũng là mục tiêu trong trong hoạt động định giá của công ty trong những năm tới. Có thể thấy rằng đây là một mục tiêu hoàn toàn khả thi bởi trên thực tế công ty vẫn đang là lá cờ đầu trong lĩnh vực định giá bất động sản. Có trong tay những đội ngũ cán bộ định giá giàu kinh nghiệm có bầu nhiệt huyết cống hiến sức mình cho hoạt động của công ty. Đó sẽ là nhân tố chính tạo nên sự thành công của công ty trong những năm vừa qua. Thực tế cũng cho thấy, thị trường bất động sản nước ta đang trong quá trình phát triển, số lượng các giao dịch liên quan đến bất động sản ngày càng tăng. Điều đó sẽ là cơ hội cho công ty củng cố vị trí của mình trong hoạt động định giá, khi mà cầu về lĩnh vực này không ngừng tăng. Với kinh nghiệm hoạt động hơn chục năm nay trong lĩnh vực bất động sản công ty cũng đã trải qua những thách thức khó khăn trong quá trình đi lên của thị trường bất động sản nước ta. Sự khởi đầu sớm đó đã cung cấp cho công ty rất nhiều kinh nghiệm trong hoạt động định kinh doanh bất động sản nói chung và lĩnh vực định giá nói riêng. Để tạo dựng niềm tin đối với khách hàng trong hoạt động định giá công ty không ngừng tìm tòi, đổi mới để làm sao sản phẩm của công ty, những bất động sản được định giá tạo ra sự thoái mái và niềm tin đối với khách hàng. 1.2. Hoàn thiện các phương pháp định giá thông qua quá trình nghiên cứu thị trường Nghiên cứu thị trường là một công việc quan trọng trong kinh doanh. Ở đây ta có thể coi sản phẩn kinh doanh của công ty chính là định giá bất động sản. Bởi vậy quá trình nghiên cứu thị trường sẽ là rất quan trọng đối với hoạt động định giá của công ty. Để có thể tồn tại và phát triển trên thị trường thì các công ty đều phải có trong tay những sách lược kinh doanh hợp lý. Thông thường khi trải qua qúa trình nghiên cứu thị trường công ty sẽ có được những chiến lược hợp lý nhất cho sự phát triển của mình. Khi quá trình xem xét nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đang trong thời kỳ suy thoái, cung vượt quá cầu, hoặc có sự cạnh tranh khốc liệt hay thị hiếu tiêu dùng đã có sự thay đổi. Lúc này để tồn tại các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải hạ thấp giá trị của bất động sản. Khi này hoạt động định giá cũng phải có sự điều chỉnh để có sự phù hợp về giá trị bất động sản trong một thị trường suy thoái. Nếu căn cứ vào nhu cầu của nhà đầu tư bất động sản ta có thể biết được cách thức mà nhà đầu tư sử dụng bất động sản. Đó sẽ là một căn cứ khá chính xác để ước lượng sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản. Như vậy thì giá của bất động sản sẽ sát với thực tế hơn. Nếu nhà đầu tư muốn tăng lượng tiêu thụ bất động sản một cách tối đa thì đương nhiên giá của bất động sản sẽ không phải là giá cao nhất của nó trên thị trường. Do đó người định giá cần phải nghiên cứu tìm hiểu những bất động sản cùng loại được giao bán trên thị trường, giá của bất động sản này đôi khi sẽ thấp hơn so với thực tế khi mà người bán sử dụng các hình thức khuyến mại. 2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp định giá tại công ty 2.1. Xây dựng một quy trình định giá chung Quy trình định giá chung sẽ là một cơ sở quan trọng để xác định các phương pháp định giá cụ thể được sử dụng để định giá bất động sản. Để có thể xây dựng nên một quy trình định giá chung, ta có thể tiến hành theo một trình tự là: Lảm rõ những vấn đề cần định giá + Nhận biết về bất động sản + Nhận biết về quyền trong bất động sản + Ngày định giá + Mục đích định giá Điều tra ban đầu để có kế hoạch định giá + Những thông tin cần thiết + Nguồn thông tin + Số lượng nhân viên cần huy động phục vụ cho công tác định giá + Kế hoach về thời gian tiến hành Thu thập và phân tích thông tin + Thông tin tổng quát: về vị trí (vùng, thành phố, lân cận, khối) về kinh tế (phân tích tài chính, thị trường, cơ sở kinh tế, chiều hướng biến động) + Thông tin chi tiết: về bất động sản định giá (bằng khoán, vị trí, tự nhiên, sử dụng cao nhất tốt nhất) về bất động sản so sánh (giá thành, bán, cho thuê, chi phí) Sử dụng các phương pháp định giá để tính toán giá trị: Sử dụng các phương pháp phù hợp với bất động sản để tính toán giá trị Điều hoà giá trị thù được từ các phương pháp: Căn cứ vào mục đích định giá để có sự điều hoà cho phù hợp. Việc xây dựng nên một quy trình định giá chung này sẽ tạo ra một cái khung thống nhất trong quá trình định giá để từ đó có thể đi sâu vào từng phương pháp. Làm cho quá trình định giá không bị chông chéo khi phải sử dụng đồng thời nhiều phương pháp. Và đặc biệt nó sẽ rất hữu ích trong quá trình lưu trữ thông tin quan trọng về các bất động sản được định giá. 2.2. Hoàn thiện các phương pháp thu thập và xử lý thông tin Công việc thu thập và xử lý thông tin là yếu tố then chốt quyết định đến sự hình thành nên giá trị của bất động sản. Bởi vậy muốn nâng cao chất lượng của quá trình định giá không thể không coi trọng quá trình này. Các phương pháp thu thập và xử lý thông tin ảnh hưởng trực tiếp đến các phương pháp định giá được sử dụng. Thực tế hoạt động định giá cho thấy, nhiều khi do không có đủ thông tin mà các phương pháp định giá đã không thể sử dụng được. Để làm cho quá trình thu thập và xử lý thông tin này được khách quan và chính xác công ty cần phải: Thống nhất quá trình thu thập thông tin liên quan trong quá trình định giá Phân rõ trách nhiệm, nội dung, mục tiêu của từng loại thông tin đối với từng cán bộ trực tiếp tổ chức thu thập Xây dựng một mạng lưới thu thập thông tin ở các địa bàn cụ thể, tổ chức phân vùng thu thập thông tin. Thực hiện việc kiểm tra chéo đối với các thông tin thu được, so sánh các thông tin đó với những doanh nghiệp có liên quan hoặc quan tâm đến bất động sản cần định giá Tổ chức hội thảo rút kinh nghiệm thực tế Xây dựng một cơ sở dữ liệu bất động sản riêng của công ty: công việc này sẽ đòi hỏi người định giá phải luôn bổ sung cập nhật các thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên khung dữ liệu này. Quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu về các bất động sản định giá sẽ ngày càng làm cho các thông tin về bất động sản mà ta cần thu thập trở nên đa dạng và phong phú. 2.3. Nâng cao tính thực tế trong việc ước lượng các giá trị phát triển trong phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa Các giá trị phát triển có thể là chi phí, doanh thu, giá bán, giá cho thuê tối ưu trong việc sử dụng phương pháp chi phí, hay quá trình tính dòng tiền của dự án, tỷ lệ chiết khấu, tỷ lệ hoàn vốn nôi bộ trong việc sử dụng phương pháp vốn hoá. Trên thực tế hoạt động của công ty, các giá trị này do các nhân viên tại phong Dự án tính toán. Nhưng trong quá trình thu thập giá trị thị trường và những xu hướng biến động của bất động sản lại là những chuyên viên định giá của công ty. Như vậy thì phần giá trị phát triển này phần nào đã mang cảm tính của nguời ước lượng và thiếu đi những cơ sở của thị trường. Nên chăng, quá trình ước tính giá trị phát triển này được thực hiện bởi các chuyên viên định giá dựa trên sự tư vấn của các nhân viên phòng Dự án. 2.4. Tiếp cận các phương thức điều hoà kết quả định giá theo mục đích của nhà đầu tư Ta biết rằng mỗi một phương pháp định giá tiếp cận bất động sản ở một góc độ khác nhau. Do đó giá trị của các bất động sản này được ước lượng theo từng phương pháp sẽ có những sự khác biệt rõ nét. Quá trình điều hoà kết quả giá trị thu được từ các phương pháp định giá đóng vai trò quyết định đến giá giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Do yêu cầu từ khách hàng định giá công ty thường xác định ra mức giá tối thiểu của bất động sản mục tiêu hay mức giá tối đa của bất động sản đó. Việc xác định các mức giá này chủ yếu dựa trên kết quả thu được từ các phương pháp sử dụng. Tức là mức giá tối thiểu chính là mức giá thấp nhất của các phương pháp đã được sử dụng. Hoặc mức giá cao nhất có thể của bất động sản mục tiêu chính là mức giá cao nhất trong kết quả thu được từ các phương pháp định giá. Như vậy thì giá của bất động sản thực tế khó có thể là mức giá thấp nhất hoặc cao nhất đó và như vậy thì cũng không thể coi là bất động sản đã được ước lượng ở mức sử dụng cao nhất, tốt nhất. Trên thực tế để bất động sản đạt sử dụng cao nhất tốt nhất cần phải căn cứ vào mục đích của nhà đầu tư. Chính mục đích của nhà đầu tư sẽ quyết định đến các phương pháp mà ta sử dụng để định giá. Chẳng hạn như với một mảnh đất mà chủ đầu tư dự kiến sẽ sử dụng làm cao ốc văn phòng để bán hoặc cho thuê. Lúc này các phương pháp địnhg giá được sử dụng có thể là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hoá. Nếu căn cứ theo mục đích của nhà đầu tư thì phương pháp vốn hoá sẽ là phương pháp có cơ sở nhất đối với bất động sản này. Khi đó ta phải coi phương pháp đó là chủ đạo và giá trị được lấy ra từ phương pháp này phải đóng vai trò quan trọng nhất đối với giá của bất động sản mục tiêu. Xét theo cách tiếp cận này thì việc điều hoà giá của bất động sản trong từng phương pháp là không được thực hiện. Ví dụ như ở bất động sản công ty đã định giá (Đường Nguyễn Hữu Cảnh thành phố Hồ Chí Minh), ta không lấy giá bất động sản cuối cùng là trung bình cộng của 3 phương pháp được sử dụng mà căn cứ vào mục đích đầu tư ta coi phương pháp thặng dư là có ý nghĩa nhất và phù hợp nhất. Lúc này ta có thể gắn trọng số cho từng phương pháp và sẽ cho ta một kết quả. 7.803.666 = (8.691.000x2 + 6.772.776x3 + 9.112.250x1) / (2+3+1) Mức giá này sẽ sát với giá thực tế được giao dịch hơn bởi nó đã tính đến mục đích của nhà đầu tư. Tuy nhiên trong từng trường hợp cụ thể ta vẫn có thể sử dụng cách tính trung bình cộng giá của bất động sản theo từng phương pháp như việc sử dụng giá định giá để làm căn cứ đấu giá. 2.5. Hoàn thiện phương pháp định giá thông quá việc nâng cao trình độ chuyên môn cho người định giá Hoạt động định giá chịu tác động của các yếu tố chủ quan của người định giá. Bởi vậy muốn nâng cao được quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Thì công việc thiết yếu là phải nâng cao trình độ chuyên môn cho người địnhg giá. Việc nâng cao trình đô cho các chuyên viên định giá tại công ty sẽ trực tiếp tác động và làm thay đổi những yếu tố quan trọng của hoạt động định giá và là giải pháp quan trọng làm tác động trực tiếp đến những hạn chế trong quá trình sử dụng các phương pháp định giá. Khi người định giá có trình độ chuyên môn được ứng dụng những kỹ năng đào tạo của mình vào thực tế hoạt động sẽ làm cho quá trình thu thập thông tin, quá trình ước lượng những giá trị phát triển trở nên khoa học và chính xác hơn. Đặc biệt là họ sẽ có được một tư duy sâu rộng về sự tác động qua lại giữa bất động sản mục tiêu và các yếu tố có liên quan từ đó sẽ có qúa trình điều hoà kết quả thu được của các phương pháp định giá một cách chính xác và hiệu quả. Mặt khác người định giá được đào tạo chuyên môn sẽ được các cơ quan quản lý về bất động sản công nhận hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận hành nghề định giá. Đây sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để người định giá bước đầu xác định các trách nhiệm của mình đối với các bất động sản được định giá. 3. Một số đề suất nhằm thúc đẩy hoạt động định giá tại nước ta 3.1. Xác định vai trò của định giá trong thị trường bất động sản Khi định giá bất động sản, Người đầu tư luôn phải xác định rõ mục tiêu của định giá là để làm gì từ đó sẽ có những phương pháp định giá khác nhau.Những mục đích định giá khác nhau sẽ cho giá trị của bất động sản khác nhau. Chẳng hạn như khi nhà đầu tư quyết định đầu tư xây dựng các căn hộ biệt thư sang trọng thì sự kỳ vọng về giá của nó cùng phải cao, và ngược lại khi đầu tư xây dựng cho người có thu nhập trung bình thì giá của bất động sản đó cũng không phải là quả cao. Đối với những nước đang phát triển như nước ta, việc phát triển kinh tế thị trường cũng đồng nghĩa với việc hình thành đồng bộ các loại thị trường: thị truờng lao động, thị trường vốn, thị trường khoa học công nghệ….thì việc tổ chức định giá bất động sản góp phần quan trọng vào việc hình thành thị trường bất động sản. Văn kiện đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX nêu rõ: “ Thúc đẩy sự hình thành, phát triển từng bước hoàn thiện các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến các thị trường quan trọng nhưng hiện tại chưa có hoặc còn sơ khai như thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa hộc công nghệ”. Thực tế cho thấy là có một số lượng lớn các bất động sản ở nước ta không trở thành hàng hoá để tham gia vào thị trường bất động sản. Định giá bất động sản góp phần huy động được các nguồn lực to lớn của bất động sản để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tê – xã hội, hình thành phát triển thị trường bất động sản. 3.2. Xây dựng một khung pháp lý cho hoạt động định giá Thị trường bất động sản cũng tuân theo một mô hình chung của tất cả các thị trường, với 3 yếu tố cần được xác định đó là: sản phẩm, số lượng và giá cả. Thị trường bất động sản có thể giữ những chức năng như: Tạo ra sự gặp gỡ giữa người mua và người bán Xác định giá cả của bất động sản Tạo ra sự cân bằng nhu cầu về bất động sản Tạo ra sự tối ưu hoá trong việc sử dụng bất động sản. Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng nếu thị trường bất động sản mang tính cạnh tranh thì nó sẽ hoạt động có hiệu quả. Có những điều kiện quan trọng và cần thiết cho sự hoạt động mang tính cạnh tranh của thị trường bất động sản là: Sự quy định minh bạch về các quyền của bất động sản; Sự tự nguyên của các bên tham gia; Có nhiều người bán và người mua; Việc tham gia thị trường là hoàn toàn tự nguyện; Thông tin hoàn hảo; Sự tương tự của sản phẩm. Theo nhận định của nhiều chuyên gia về bất động sản thì có 3 luận cứ được đánh giá là quan trọng cho sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường bất động sản là; Loại trừ những yếu tố chưa hoàn thiện của thị trường; Loại bỏ những yếu tố có tính chất xã hội; Tái phân phối nguồn tài nguyên có hạn của quốc gia. Việc cung cấp các hệ thống đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hoạt động phổ biến của Nhà nước nhằm làm tăng mức độ rõ ràng của thị trường bất động sản. Ví dụ như việc thiếu xót những căn cú rõ ràng về quyền sử dụng bất động sản sẽ có tác động mạnh mẽ tới giá cả thực tế của thị trường bất động sản. Người sử dụng đất nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ không thể thế chấp để vay tại các tổ chức tín dụng.Việc tranh chấp đất đai cũng sẽ là yếu tố gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Một lý do khiến cho có sự can thiệp của Nhà nước vào hệ thống thị trường bất động sản đó là sự thất bại của các nhà đầu tư tư nhân trong việc cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho xã hội, do họ không thu được lợi nhuận từ các hoạt động này. Chẳng hạn như công viên, đường xá, cầu cống là những ví dụ điển hình cho thấy sự cần thiết phải có sự tác động của Nhà nước vào thị trường bất động sản. Nhà nước đóng vai trò “lấp chỗ trống” trong các hoạt động bất động sản mà nhà đầu tư tư nhân không muốn tham gia. Việc xây dựng một khung pháp lý cho thị trường bất động sản nói chung và hoạt động định giá bất động sản nói riêng là rất quan trọng nó đảm bảo cho các nguồn lực của thị trường bất động sản, tài nguyên bất động sản được sử dụng hiệu quả. Trong việc xây dựng khung pháp lý cho hoạt động định giá. Nhà nước cần tập trung đẩy mạnh tính quản lý của mình ở các điểm: Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động định giá. Cơ sở dữ liệu này là một bước phát triển khác của việc quản lý đất đai hiện nay. Cơ sở dữ liêuh tổng quát về bất động sản được phân vùng lưu trữ tại cơ quan quản lý tại địa phương và chịu sự giám sát của Sở Tài nguyên và Môi trường của địa phương. Cơ sở dữ liệu đó tập trung vào việc lưu trữ các thông tin liên quan đến lịch sử giao dịch của bất động sản, đặc biệt là mức giá đã được giao dịch là bao nhiêu. Việc tổ chức lưu trữ một cơ sở dữ liệu về bất động sản giao dịch sẽ có những tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy họat động này phát triển một cách toàn diện. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu về bất động sản sẽ tác động hoạt động định giá ở các khía cạnh cụ thể là: + Tạo ra một hệ thống thông tin toàn diện đáp ứng thiết thực cho quá trình thu thập thông tin về bất động sản cần định giá. + Là cầu nối giữa người định giá với khách hàng thông qua quá trình lưu trữ lịch sử các giao dịch của bất động sản; + Tác động tích cực tới sự lành mạnh hoá của thị trường bất động sản; thông tin các cuộc giao dịch về bất động sản được cập nhật thường xuyên và công khai tránh tình trạng giá ảo. Khung giá đất do Nhà nước ban hành chỉ nên áp dụng cho các hoạt động của Nhà nước hoặc là giữa các tổ chức Nhà nước với các tổ chức tư nhân. Trong các hoạt động giữa các tổ chức tư nhân với nhau thì nên áp dụng mức giá của thị trường. Như vậy vừa tránh được sự thất thu của Nhà nước vừa tạo ra sự thông thoáng cho các doanh nghiệp tư nhân. Bởi vì trên thực tế giá bất động sản theo thị trường thường cao hơn khung giá do Nhà nước khá nhiều. Hình thành và từng bước đưa vào sử dụng các trung tâm định giá bất động sản. Các trung tâm này không cần phân biệt là của Nhà nước hay tư nhân, miễn là hoạt động có hiệu quả và tuân theo những quy chế chung và trong hoạt động định giá bất động sản Có những chính sách khuyến khích hỗ trợ cho sự phát triển của các doanh nghiệp đang hoạt động trong lĩnh vực định giá bất động sản Tiếp tục hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận hàng nghề định giá cho các tổ chức cá nhân có đủ năng lực và trình độ. Dần từng bước gắn trách nhiệm của người định giá đối với các báo cáo định giá. 3.2. Tổ chức định giá trung ương Tại Việt Nam hiện nay cần thiết phải xem xét tổ chức hoạt động định giá trung ương với nhiệm vụ cung cấp các dịch vụ tổng thể về định giá cho các cơ quan Nhà nước ở trung ương, các cơ quan cấp tỉnh, khu vực, địa phương và tư vấn cho Chính phủ về các vấn đề liên quan đến giá trị bất động sản. Việc thành lập một cơ quan định giá trung ương sẽ tạo ra nhiều thuận lợi cho hoạt động định giá: Tạo thuận lợi cho việc áp dụng các tiêu chuẩn thống nhất về luật pháp Phát triển kinh tế bằng cách giảm bớt đi sự trùng lặp về các thông tin liên quan đến bất động sản Tạo ra một cở sở cho các nhà định giá phát triển tốt khả năng địng giá của mình. Thông qua sự hỗ trợ và so sánh với hoạt động định giá của trung ương Tạo ra một hệ thống, đặc biệt là hệ thống tin học khi cần phối hợp trên quy mô lớn về số liệu khảo sát giá thành đất đai. Giám sát giá thành của đất, tránh tình trạng đầu cơ Tổ chức định giá trung ương cần thiết phải xác lập được các thông tin về bất động sản theo một số tiêu chí như: Xác định và lập được các bản đồ của tất cả các bất động sản cần được định giá để tính thuế và phục vụ cho các mục đích khác; Phân loại bất động sản theo một số tiêu chí đã được thống nhất liên quan đến các vấn đề như mục đích sử dụng kích thước, loại hình xây dựng và các đầu tư vào bất động sản Thu thập và phân tích các số liệu thị trường có liên quan đến như số liệu về giá thành, giá thuê, chi phí bảo dưỡng sửa chữa…. Xác định giá trị của bất động sản theo các thủ tục được công bố; Xác định người phải chịu trách nhiệm thanh toán các khoản phí, thuế, lệ phí; Lưu trữ các thông tin và quá trình định giá. Như vây là, nhiệm vụ của cơ quan định giá trung ương là tập trung về các vấn đề mang tính quản lý bất động sản chứ không chú trọng đến các vấn đề về hành chính như mức thuế mức phí phải nộp cho chính quyền. Kết Luận Định giá bất động sản được xác định là một trong những nội dung quan trọng của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với mục đích hướng tới đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách. Thực tế cho thấy các nước có nền kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng hệ thống định giá để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế. Căn cứ vào hoạt động thực tế tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi có thể thấy hoạt động định giá tại nước ta đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ nhưng còn thiếu sự tác động của Nhà nước để làm cho hoạt động này dần phổ biến và thống nhất. Những văn bản pháp quy hiện hành chưa đủ mạnh để tác động một cách sâu sắc vào thị trường bất động sản nước ta cũng như hoạt động địnhg giá. Còn thiếu một cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến các giao dịch về bất động sản và một tổ chức định giá trung ương làm căn cứ để thống nhất quản lý hoạt động định giá trong cả nước. Mặt khác tại các doanh nghiệp hiện nay việc sử dụng các phương pháp định giá còn nhiều bất cập chưa có sự thống nhất chung dẫn đến hoạt động định giá chưa tạo ra được tính trách nhiệm trong các báo cáo định giá. Từ những thực tiễn đó cho ta một nhận định là, Nhà nước cần tập trung hơn nữa cho công tác thúc đẩy việc hoàn thiện các thị trường đang và mới hình thành tại nước ta trong đó có thị trường bất động sản. Để tạo ra sự lành mạnh trong thị trường bất động sản thì khung pháp lý của Nhà nước phải đủ mạnh đê quản lý. Các căn cứ để xác lập việc định giá và tổ chức địnhg giá phải rõ ràng minh bạch dựa trên một hệ thông thông tin phát triển Hoạt động định giá tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi cũng như của các tổ chức địng giá khác sẽ trở nên phong phú đa dạng và chính xác hơn nếu có sự hỗ trợ của khung pháp lý của Nhà nước. Những bất động sản của công ty định giá sẽ có tính chịu trách nhiệm cao hơn nếu các chuyên viên định giá đươc đào tạo và có chứng chỉ hành nghề định giá do cơ quan có thẩm quyền xác lập dựa trên một hệ thống thông tin hoàn chỉnh. Với sự nỗ lực hoàn thiện thị trường bất động sản và việc sắp ban hành luật kinh doanh bất động sản cùng với sự xuất hiện những nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản nước ta sẽ như một lưồng gió mới thúc đẩy thị trường bất động sản nước ta phát triển. Tài Liệu Tham Khảo Bài giảng môn “định giá bất động sản” ,Thạc sĩ Vũ Thị Thảo, Trung Tâm Đào tạo Địa chính và Kinh doanh bất động sản - Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội. Nghị định 198/2004/NĐ – CP về các phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Luật đất đai 2003 Các báo cáo định giá của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Báo cáo tổng kết hoạt động của công ty cổ phần bất động sản Tôgi năm 2004, 2005. Tạp chí bất động sản nhà đất số 9/2005, số 12/2005, số 3/2006. MỤC LỤC Tài liệu tham khảo 78

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docVận dụng các phương pháp định giá vào hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi.doc
Luận văn liên quan