Đề tài Xây dựng chung cư, giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị ở nước ta

nÆng trong ®ã cã h¬n 40 nhµ chung c­ cao tÇng bÞ lón nøt nguy hiÓm, tai thµnh phè Hå ChÝ Minh trong kho¶ng 1000.000 m2 nhµ h­ háng nÆng trong ®ã cã kho¶ng h¬n 100 nhµ chung c­ cÇn th¸o dì x©y dùng l¹i. NhiÒu hé d©n ph¶i sèng chen chóc trong mét nhµ, thiÕu tiÖn nghi phôc vô tèi thiÓu; - Tõ thùc tÕ ®ã Nhµ n­íc ®· cã chñ tr­¬ng ®Ó t¹o, x©y dùng l¹i c¸c nhµ ë chung c­ ®· xuèng cÊp trªn c¬ së t¹o ®iÒu kiÖn ®¶m b¶o c¸c hé d©n cã chç ë tèt h¬n tr­íc khi cã dù ¸n; - Trong bèi c¶nh quü ®Êt ngµy cµng gi¶m, gi¸ c¶ ®Êt ®ai ë c¸c ®« thÞ rÊt cao th× nh÷ng ®èi t­îng thu nhËp thÊp vµ trung b×nh hÇu nh­ kh«ng cã kh¶ n¨ng mua mét m¶nh ®Êt ®Ó x©y dùng mét ng«i nhµ riªng cho m×nh chÝnh v× thÕ, ChÝnh phñ ®· chñ tr­¬ng t¹o ®iÒu kiÖn trùc tiÕp ®èi víi ng­êi mua nhµ ®ång thêi thµnh lËp quü nhµ ë quèc gia vµ quü nhµ ë t¹i c¸c ®Þa ph­¬ng ®ång thêi ®Ò ra c¸c chÝnh s¸ch nh»m t¨ng nhanh quü nhµ ë,gi¶m gi¸ thµnh x©y dùng ®Ó c¸c ®èi t­îng x©y dùng cã thu nhËp thÊp cã thÓ c¶i thiÖn n©ng cao chÊt l­îng nhµ ë. 2. KÕt luËn. - Trong ch­¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë giai ®o¹n 2001-2005 vµ ®Þnh h­íng ph¸t triÓn nhµ ë ®Õn n¨m 2020, Bé x©y dùng ViÖt Nam ®· kh¼ng ®Þnh ­u tiªn viÖc ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n trong ®ã khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ chung c­ cao tÇng; - Ph¸t triÓn nhµ ë ®­îc ®­a vµo ch­¬ng tr×nh kinh tÕ hµng n¨m cña Nhµ n­íc vµ c¸c ®Þa ph­¬ng, theo ®ã Nhµ n­íc sím ban hµnh c¸c c¬ chÕ liªn quan ®Õn viÖc b¶o tr×, b¶o d­ìng nhµ chung c­, ®ång thêi viÖc quy ho¹ch, thiÕt kÕ nhµ ë chung c­ cao tÇng theo dù ¸n sÏ dÇn ®­îcc tiªu chuÈn ho¸ nh»m ngµy cµng t¨ng nhanh c¶ vÒ sè l­îng vµ chÊt l­îng quü nhµ ë phôc vô nh©n d©n ®Æc biÖt t¹i c¸c ®« thÞ. IV - Nh÷ng vÊn ®Ò cÇn xem xÐt trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn x©y dùng vµ qu¶n lý x©y dùng chung c­ - ChÊt l­îng chung c­. Trong thêi gian qua, cïng víi sù ph¸t triÓn nhiÒu mÆt trªn c¸c lÜnh vùc kinh tÕ x· héi, chung c­ cao tÇng ®ang trë thµnh mét xu thÕ ph¸t triÓn míi trong viÖc gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho c¸c tÇng lîp kh¸c nhau trong x· héi. Chung c­ cao tÇng ngµy cµng trë nªn phæ biÕn vµ ®¸p øng ®­îc cho nhiÒu nhu cÇu vÒ nhµ ë cña ng­êi d©n. Nã phï hîp kh«ng chØ cho c¸c ®èi t­îng cã thu nhËp cã víi c¸c khu c¨n hé cao cÊp mµ con phï hîp víi c¸c ®èi t­îng thu nhËp thÊp trong x· héi. ViÖc ph¸t triÓn nhµ cã tÇng ®· vµ ®ang ®Æt ra nhiÒu vÊn ®Ò cÇn ph¶i quan t©m gi¶i quyÕt ë nhiÒu khÝa c¹nh míi cã thÓ ®¶m b¶o môc tiªu ph¸t triÓn bÒn v÷ng vµ mang l¹i lîi Ých cho céng ®ång. Víi kinh nghiÖm cña mét c«ng ty ®· ®­îc tham gia nhiÒu c«ng t¸c qu¶n lý chÊt l­îng trong c¸c c«ng tr×nh chung c­ cao tÇng c«ng ty cã mét sè ý kiÕn trao ®æi trong ph¹m vi qu¶n lý vµ ®¶m b¶o chÊt l­îng trong hai kh©u thiÕt kÕ kÕt cÊu vµ qu¶n lý chÊt l­îng thi c«ng phÇn kÕt cÊu nÒn mãng c«ng tr×nh. C¸c lÜnh vùc kh¸c nh­ quy ho¹ch, thiÕt kÕ kiÕn tróc, hoµn thiÖn, thiÕt kÕ l¾p ®Æt hÖ thèng c¬ ®iÖn, c¶nh quan vµ qu¶n lý chung c­ sau bµn giao kh«ng thuéc ph¹m vi bµi viÕt nµy. VÒ thiÕt kÕ kÕt cÊu. D­íi ®©y xin tr×nh bµy mét sè vÊn ®Ò vµ ®­a ra nhËn xÐt vÒ mét sè gi¶i ph¸p kÕt cÊu chÝnh chñ yÕu th«ng th­êng. PhÇn mãng: Cßn nhiÒu vÊn ®Ò ®ang bµn luËn mµ ch­a cã tiªu chÝ cô thÓ. HiÖn t¹i c¸c gi¶i ph¸p phæ biÕn lµ gi¶i ph¸p cäc nhåi, cäc barrette d­íi ®µi cäc. Tõng tÇng hÇm: t­êng barrette. Thö ®­a ra 3 vÝ dô cã nhiÒu sù t­¬ng ®ång ë c¸c c«ng tr×nh: c«ng tr×nh cã 2 tÇng hÇm, tÇng hÇm ë ®é s©u so víi cèt 0,00m lµ kho¶ng -10m, ®Êt quanh vµ d­íi tÇng hÇm lµ d¹ng bïn sÐt cña ao cò, l­íi cét 7,5x7,5m, 9x9m vµ 12mx12m, cã 3 gi¶i ph¸p thiÕt kÕ lÇn l­ît nh­ sau: + Sµn tÇng hÇm dµy 50cm, t­êng tÇng hÇm dµy 60cm (chi sµn tÇng hÇm cã líp chèng thÊm) + Sµn tÇng hÇm dµy 60cm, t­êng tÇng hÇm dµy (c¶ hai ®Òu cã líp chèng thÊm phÝa d­íi sµn vµ ngoµi t­êng) + sµn tÇng hÇm dµy 30 cm, t­êng tÇng hÇm dµy 40cm (c¶ hai ®Òu kh«ng cã líp chèng thÊm) C¸c gi¶i ph¸p trªn ®Òu cã sù lý gi¶i “hîp lý” cña ng­êi thiÕt kÕ vµ vÒ mÆt chÞu lùc (®é bÒn) th× tÊt nhiªn lµ ®ñ, nh­ng thùc tÕ th× quyÕt ®Þnh cuèi cïng vÒ chiÒu dµy, vÒ cã hay kh«ng líp chèng thÊm l¹i kh«ng ph¶i tõ ng­êi thiÕt kÕ hay ng­êi thÈm tra mµ do t©m lý cña chñ ®Çu t­ (?), nÕu chñ ®Çu t­ cã tiÒn th× chèng thÊm, vµ t©m lý sî th× ph¶i cã chèng thÊm, ch¼ng cã yÕu tè kü thuËt chung nµo ë ®©y, ai lµ ng­êi t×m ra mét quy ®Þnh chung cho viÖc nµy ? Gi¶i ph¸p liªn kÕt gi÷a kÕt cÊu tÇng hÇm vµo t­êng tÇng hÇm (t­êng barrette), cã c¸c gi¶i ph¸p: + ThÐp chê s½n trong t­êng tÇng hÇm. (a) + Kh«ng ®Ó chê thÐp nh­ trªn mµ thi c«ng bª t«ng b×nh th­êng sau ®í neo thÐp b»ng biÖn ph¸p khoan råi b¬m keo. (b) C¸c gi¶i ph¸p ®Òu cã ­u nh­îc ®iÓm, gi¶i ph¸p (a) ®¬n gi¶n, chi phÝ Ýt, nh­ng dÔ sai lÖch khi thi c«ng, nÕu ph¶i uèn thÐp th× víi ®­êng kÝnh lín cã thÓ g·y; Gi¶i ph¸p (b) thi c«ng chÝnh x¸c nh­ng chi phÝ tèn kÐm. Gi¶i ph¸p (a) vÉn th­êng ®­îc ng­êi thiÕt kÕ lùa chän nhiÖu h¬n (cã thÓ lµ do ch­a biÕt ®Õn vËt liÖu keo chuyªn dông). Tuy nhiªn chän gi¶i ph¸p nµo kh«ng ph¶i ë yÕu tè kü thuËt mµ lµ chi phÝ, nÕu chñ ®Çu t­ “cã tiÒn” th× chän gi¶i ph¸p (b) vµ ng­îc l¹i. PhÇn th©n: KÕt cÊu bª t«ng cèt thÐp toµn khèi hoÆc bª t«ng ®æ t¹i chç kÕt hîp l¾p ghÐp. Chi tiÕt h¬n lµ lâi cøng vµ khung sµn chÞu lùc (1), hay lâi vµ v¸ch cøng víi khung sµn chÞu lùc (2). Mét sè c«ng tr×nh ®· sö dông gi¶i ph¸p (2), hiÖn t¹i c¸c c«ng tr×nh th­êng d­íi 25 tÇng, sö dông gi¶i ph¸p (2) (tøc lµ c¶ lâi cøng vµ v¸ch cøng chÞu lùc) lµ mét sù l·ng phÝ, viÖc nµy th­êng bÞ cho lµ do kü s­ kÕt cÊu, nh­ng thùc tÕ l¹i kh«ng ph¶i nh­ vËy. C¸c ph­¬ng ¸n thiÕt kÕ nhµ chung c­ cao tÇng th­¬ng do kiÕn tróc s­ quyÕt ®Þnh tr­íc ph­¬ng ¸n mÆt b»ng nªn kü s­ kÕt cÊu ph¶i ®­a ra c¸c ph­¬ng ¸n kÕt cÊu g­îng Ðp, kh«ng thùc sù hîp lý. ThËm chÝ cã mÆt b»ng ®Êt x©y dùng kh«ng thÓ lµm nhµ cao tÇng ®­îc nh­ng vÉn Ðp lµm nhµ cao tÇng, dÉn ®Õn dï lµm ®­îc nh­ng chi phÝ ®Çu t­ cao. NÕu cã so s¸nh víi c¸c tiªu chÝ trong tiªu chuÈn qui ®Þnh (TCXD 198 – 1997) th× sÏ thÊy mét sè c«ng tr×nh cao tÇng hiÖn nay qu¸ thiªn vÒ an toµn. ë tr­êng hîp nµy c¸ch xem xÐt c¸c tiªu chuÈn hiÖn hµnh cã theo kÞp sù ph¸t triÓn cña Ngµnh x©y dùng vµ x· héi. Trong thiÕt kÕ nhµ cao tÇng, c¸c kü s­ kÕt cÊu th­êng ch­a quan t©m ®óng møc ®Õn tiªu chuÈn vÒ phßng ch¸y, mµ tiªu chuÈn ®· qui ®Þnh bËc chÞu löa nhµ cao tÇng lµ bËc I. §iÒu nµy thÓ hiÖn ë thuyÕt minh thiÕt kÕ kh«ng ®Ò cËp, b¶n vÏ thiÕt kÕ kh«ng chó ý ®Õn qui ®Þnh chiÒu dµy líp bª t«ng b¶o vÖ ®Ó tho¶ m· tiªu chuÈn. Còng ë ph©n nµy cã mét sè vÊn ®Ò chóng t«i vÉn muèn nªu ra ë ®©y lµ do ViÖt Nam ch­a ban hµnh tiÒu chuÈn tÝnh to¸n t¶i träng ®éng ®Êt, trong mét sè tr­êng hîp, cÇn tÝnh ®éng ®Êt theo c¸c tiªu chuÈn kh¸c nhau, nh­: SNIP, UBC, TCVN dù th¶o, cÇn ®Æc biÖt l­u ý ®Õn chu kú dao ®éng T hay tÇn sè dao ®éng f cña c«ng tr×nh, tõ ®ã cã lùa chän tèi ­u ®Ó thiÕt kÕ, kh«ng nªn qu¸ phô thuéc vµo kÕt qu¶ tÝnh to¸n cña phÇn mÒm m¸y tÝnh. Sù kh¸c nhau gi÷a c¸ch chän c¸c hÖ sè, quan ®iÓm cña ng­êi lµm còng dÉn ®Õn nh÷ng kÕt qu¶ kh¸c nhau. §iÒu nµy cho thÊy cÇn ph¶i tiÕp tôc bæ sung vµ hoµn thiÖn ®Çy ®ñ c¸c tiªu chuÈn x©y dùng ViÖt Nam. VÒ c«ng t¸c qu¶n lý chÊt l­îng thi c«ng kÕt cÊu phÇn cäc khoan nhåi (gi¶i ph¸p phæ biÕn nhÊt trong nhµ cao tÇng hiÖn nay). Song song víi viÖc qu¶n lý chÊt l­îng tõ kh©u thiÕt kÕ mét qu¸ tr×nh ®Æc biÖt quan träng ®ãng vai trß trung t©m cña ®¶m b¶o chÊt l­îng nhµ cao tÇng lµ thi c«ng x©y dùng. Víi kinh nghiÖm cña ®¬n vÞ hµng ®Çu trong gi¸m s¸t vµ qu¶n lý chÊt l­îng ®Æc biÖt lµ phÇn nÒn mãng c«ng tr×nh n¬i dÔ g©y ¶nh h­ëng chÊt l­îng cao nhÊt vµ viÖc kh¾c phôc l¹i khã kh¨n vµ tèn kÐm nhÊt mµ chóng t«i cã mét vµi gîi ý nh­ sau: ë giai ®o¹n tr­íc vµ trong qu¸ tr×nh thi c«ng, ng­êi kü s­ cÇn n¾m ch¾c c¸c tµi liÖu, tiªu chuÈn sau: * B¶n vÏ thiÕt kÕ, biÖn ph¸p thi c«ng ®­îc duyÖt. * §äc vµ n¾m ch¾c c¸c tµi liÖu cã liªn quan vÒ thi c«ng vµ nghiÖm thu nh­: c¸c tiªu chuÈn, c¸c qui ®Þnh, c¸c gi¸o tr×nh, s¸ch h­íng dÉn. §Æc biÖt, ph¶i n¾m ch¾c c¸c tiÒu chuÈn sau: - KÕt cÊu bª t«ng cèt thÐp, tiªu chuÈn thi c«ng vµ nghiÖm thu: TCVN 4453 : 1995. - Cäc khoan nhåi, yªu cÇu vÒ chÊt l­îng thi c«ng: TCXD 206 – 1998 - Nhµ cao tÇng – Thi c«ng vµ nghiÖm thu cäc khoan nhåi: TCXD 197 – 1997 - Nhµ cao tÇng – C«ng t¸c thÝ nghiÖm & kiÓm tra cäc khoan nhåi: TCXD 196 – 1997 C¸c quy ®Þnh qu¶n lý chÊt l­îng cÇn thiÕt ph¶i ®­îc gi¸m s¸t chÆt chÏ trong qu¸ tr×nh kiÓm tra, nghiÖm thu c¸c c«ng ®o¹n sau trong qua tr×nh khoan: nghiÖm thu hè khoan: h¹ lång thÐp: nghiÖm thu l¾ng cÆn: qu¸ tr×nh thæi röa: ®æ bª t«ng: Qua kinh nghiÖm thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc kiÓm ®Þnh chÊt l­îng cäc khoan nhåi b»ng c¸c ph­¬ng ph¸p siªu ©m, thÝ nghiÖm ®éng vµ nÐn tÜnh, ®· kh¼ng ®Þnh ®­îc chÊt l­îng s¶n phÈm ®Òu lµ kÕt qu¶ cña viÖc ¸p dông ®Çy ®ñ c¸c tiªu chuÈn thiÕt kÕ, thi c«ng vµ ®¶m b¶o chÊt l­îng. 2.- Qu¶n lý chung c­ trong qu¸ tr×nh sö dông. Nh­ nh÷ng phÇn tr­íc ®· tr×nh bµy vÒ qu¸ tr×nh qu¶n lý chung c­ sau khi hoµn thµnh dù ¸n vµ ®­a vµo sö dông . C¸c ban qu¶n lý nhµ vµ côm chung c­ sÏ d­îc thµnh lËp , khi ch­a cã dÞch vô cung øng cho khu chung c­ míi ®­îc thµnh lËp th× chñ ®Çu t­ ph¶i cã tr¸ch nhiÖm tæ chøc t¹o c¸c dÞch vô ®Ó t¹m thêi tho¶ m·n nhu cÇu cña ng­êi míi chuyÓn ®Õn . QuyÒn h¹n vµ tr¸ch nhiÖm cña chñ ®Çu t­ sau khi hoµn thµnh dù ¸n ®­îc quy ®Þnh trong c¸c ®iÒu kho¶n nh­ ®· tr×nh bµy ë trªn . Trong qu¸ tr×nh sö dông chung c­ cã mét ban qu¶n lý chÞu tr¸ch nhiÖm b¶o vÖ quyÒn lîi cho ng­êi sö dông chung c­ , c¬ cÊu thµnh phÇn cña ban nµy ®· cã trong c¸c quy ®Þnh.ë c¸c chung c­ hiÖn t­îng c¬i níi söa ch÷a diÔn ra rÊt phæ biÕn lµm c¸c chung c­ nhanh chãng xuèng cÊp , ph¸ vì kÕt cÊu cña toµ nhµ g©y ra sù m¸t an toµn cho tÊt c¶ mäi ng­êi ®ang s«ng trong khu nhµ, chÝnh v× vËy cÇn cã sù qu¶n lý chÆt chÏ cña c¸c phÝa cã thÈm quyÒn, ®ång thêi nhÊt thiÕt ph¶i cã nh÷ng cam kÕt ®èi víi ng­êi sö dông chung c­ vµ sù b¶o tr× cã tr¸ch nhiÖm cña chñ ®Çu t­. 3. Gi¸ c¶ chung c­. Gi¸ c¶ chung c­ lµ mét vÊn ®Ò g©y ra nhiÒu bÊt b×nh trong nh©n d©n. Cã rÊt nhiÒu bµi b¸o ®Ò cËp ®Õn vÊn ®Ò nµy víi v« vµn bøc xóc .Chung c­ lµ x©y dùng ®Ó phôc vô nhu cµu nhµ ë cho ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp tuy nhiªn chung c­ vÉn ch­a ®Õn tay ®èi t­îng cÇn phôc vô .Râ rµng lµ gi¸ chung c­ do c¸c chñ ®Çu t­ x©y dùng vµ b¸n víi gi¸ ph¶i ch¨ng nh­ng khi ®Õn tay ®èi t­îng thùc sù cã nhu cÇu th× l¹i t¨ng vät th­êng lµ t¨ng lªn h¬n 20% gi¸ ban ®Çu do chñ ®Çu t­ ph©n phèi. T×nh tr¹ng ®Çu c¬ tÝch tr÷ ®· xuÊt hiÖn ë ®èi víi nhµ chung c­ .Khi dù ¸n x©y dùng mét khu chung c­ võa ®­îc th«ng qua th× c¸c c¨n hé ®· gÇn nh­ ®­îc mua hÕt mµ chñ nh©n cña nh÷ng c¨n hé nµy kh«ng biÕt cã ®Õn bao nhiªu c¨n hé thÕ nµy råi. Thùc ra ta kh«ng thÓ tr¸ch ai ë ®©y ®­îc, ng­êi cã tiÒn th× cø viÖc mua, ®èi víi hä bá ra mét kho¶n tiÒn vµi tr¨m triÖu kh«ng cã g× lµ qu¸ søc .Cßn ®èi víi chñ ®Çu t­ th× viÖc thu håi vèn cµng nhanh cµng tèt. VÊn ®Ò lµ ë chç nh÷ng ng­êi cã nhu cÇu thùc sù nhiÒu nh­ng hä kh«ng n¾m b¾t ®­îc th«ng tin, nh÷ng ai cã chót quen biÕt víi chñ ®Çu t­ th× rÊt dÔ dµng biÕt ®­îc th«ng tin chÝnh x¸c vÒ dù ¸n x©y dùng do vËy hä dÔ dµng mua ®­îc c¨n hé víi gi¸ ban ®Çu. ChÝnh do ®Çu c¬ tÝch tr÷ nhµ ®· g©y ra t×nh tr¹ng mÊt c©n ®èi cung cÇu vèn ®· cã l¹i cµng trë nªn bøc xóc h¬n, gi¸ chung c­ ®­îc ®Èy lªn cao chãt vãt theo ®óng ý ®Þnh cña nh÷ng ng­êi kinh doanh mua b¸n chung c­ vµ ng­êi chÞu thiÖt thßi l¹i lµ chÝnh lµ ®èi t­îng phôc vô cña dù ¸n “ng­êi cã thu nhËp kh«ng cao”. Nh­ vËy, viÖc mua chung c­ l¹i chØ lµ mét niÒm ­íc ao cña ng­êi cã thu nhËp thÊp muèn n©ng cao chÊt l­îng nhµ ë cña m×nh. Cã rÊt nhiÒu ý kiÕn vÒ vÊn ®Ò nµy cña ng­êi d©n , cã ng­êi tá ra v« cïng bøc xóc, võa ®äc xong th«ng tin vÒ viÖc b¸n c¨n hé chung c­( míi lµ dù ¸n b¾t ®Çu thùc hiÖn xaay dùng), véi vµng ®Õn hái ®Ó mua cho con trai míi c­íi vî nh­ng ®Õn n¬i th× ®· hÕt kh«ng cßn c¨n hé nµo mµ muèn mua l¹i th× tÊt nhiªn ph¶i thªm mét kho¶n tiÒn ®Õn c¶ tr¨m triÖu . Nh­ vËy thö hái ®¹i ®a sè ng­êi cã thu nh¹p thÊp lµm sao cã kh¶ n¨ng ®Ó mua mét c¨n hé chung c­. Nãi tãm l¹i, ®Ó chung c­ phôc vô dóng ®èi t­îng , ®óng môc ®Ých nhµ n­íc ta cÇn ph¶i cã nh÷ng chÝnh s¸ch hîp lý, tr¸nh hiÖn t­îng ®Çu c¬ tÝch tr÷ nhµ chung c­, ®ång thêi ph¶i cã nh÷ng th«ng b¸o cô thÓ, ®Çy ®ñ vµ thùc hiÖn chÝnh s¸ch b×nh ®¼ng vÒ th«ng tin trong viÖc cung cÊp th«ng tin mua b¸n , x©y dùng mét khu chung c­ . CH¦¥NG III : Gi¶i ph¸p cho vÊn ®Ò x©y dùng vµ qu¶n lý x©y dùng chung c­ I - Ph©n cÊp ph©n quyÒn qu¶n lý. HiÖn nay ch­a cã c¬ quan chuyªn m«n nµo ®¶m nhËn vai trß qu¶n lý ho¹t ®éng x©y dùng chung c­ , ho¹t ®éng nµy ®ang d­íi sù qu¶n lý cña nhiÒu c¬ quan cÊp ngµnh kh¸c nhau,do vËy ho¹t ®éng x©y dùng chung c­ vÉn cßn kÐm hiÖu qu¶. HiÖn nay, nhÊt thiÕt ph¶i cã mét bé phËn chuyªn qu¶n lý vÒ chung c­ , sù ho¹t ®éng cña c¸c bé phËn qu¶n lý chung c­ cÇn tr¸nh hiÖn t­îng chång chÐo thiÕu hiÖu qu¶. II - X©y dùng qui ho¹ch Quy ho¹ch cã ý nghÜa v« cïng quan träng trong ph¸t triÓn chung c­, tuy nhiªn hiÖn nay c«ng t¸c quy ho¹ch t¹i c¸c ®« thÞ n­íc ta cßn ch­a theo kÞp víi tiÕn tr×nh ph¸t triÓn, rÊt nhiÒu ®« thÞ cßn ch­a lËp quy ho¹ch chi tiÕt . C¸c dù ¸n nhµ ë ®­îc triÓn khai theo h×nh thøc rêi r¹c nhá lÎ khiÕn cho viÖc ph¸t triÓn ®Êt ®ai bÞ manh món, vôn vÆt. T×nh tr¹ng “quy ho¹ch treo”hoÆc kh«ng c«ng khai quy ho¹ch cßn kh¸ phæ biÕn, thËm chÝ tån t¹i ngay ë c¸c ®« thÞ lín . C¸c c¬ quan nhµ n­íc cÇn triÓn khai ®ång bé c«ng t¸c lËp quy ho¹ch chung vµ quy ho¹ch chi tiÕt c¸c ®« thÞ nh»m chñ ®éng tao quü ®Êt vµ x©y dùng nhµ ë ®Ó ®¶m b¶o x©y dùng ®« thÞ theo h­íng ®ång bé, v¨n minh, hiÖn ®¹i. C«ng khai ho¸ viÖc quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ, ®ång thêi tæ chøc thùc hiÖn vµ qu¶n lý chÆt chÏ viÖc sö dông ®Êt theo quy ho¹ch ®­îc duyÖt. ®Èy m¹nh viÖc x¸c ®Þnh quyÒn sö dông ®Êt vµ së h÷u nhµ ë ®èi víi c¸c c«ng tr×nh cã ®ñ ®iÒ kiÖn, ®©y cã thÓ coi lµ mét h×nh thøc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n gióp cho viÖc qu¶n lý vµ giao dÞch c¸c lo¹i tµi s¶n nµy. III - X©y dùng tiªu chÝ ®¸nh gi¸. Chuyªn ®Ò muèn ®­îc hoµn thµnh cÇn ph¶i lµm râ mét sè kh¸i niÖm: Nhµ cao tÇng hay nhµ nhiÒu tÇng, ®èi l¹i nã lµ nhµ thÊp tÇng hay nhµ thÊp tÇng. §Ó ph©n biÖt hai lo¹i ®ã, cã thÓ c¨n cø vµo sù kh¸c biÖt vÒ thiÕt kÕ, thi c«ng vµ sö dông. Nhµ cao tÇng kh«ng ph¶i ®­îc t¹o ra b»ng c¸ch chång c¸c nhµ thÊp tÇng lªn víi nhau theo chiÒu th¼ng ®øng. ViÖc thiÕt kÕ, thi c«ng vµ sö dông nhµ cao tÇng cã nh÷ng ®Æc ®iÓm, cã nh÷ng khã kh¨n riªng mµ khi thiÕt kÕ, thi c«ng vµ sö dông nhµ Ýt tÇng ta kh«ng ph¶i quan t©m ®Õn. VÝ dô hÖ kÕt cÊu cña nhµ cao tÇng lµ kh¸ phøc t¹p do t¶i träng th¼ng ®øng vµ t¶i träng ngang ®Òu lín, l¹i thªm hiÖn t­îng xo¾n tæng thÓ bëi giã vµ ®éng ®Êt. V× vËy sù phèi hîp chÆt chÏ gi÷a c¸c kiÕn tróc s­ vµ kÜ s­ kÕt cÊu ph¶i ®­îc bÆt ®Çu ngay tõ khi thiÕt kÕ s¬ ph¸c. L¹i vÝ dô hÖ thèng cÊp tho¸t n­íc cho nhµ nhiÒu tÇng còng phøc t¹p, cã nhiÒu ph­¬ng ¸n h¬n, ®ßi hái nhiÒu thiÕt bÞ hín míi tho¶ m·n ®­îc yªu cÇu cho ng­êi sö dông vÒ mÆt ¸p lùc còng nh­ tÝnh kinh tÕ cho c¶ ng«i nhµ. C¸c vÊn ®Ò vÒ an toµn phßng ho¶ vµ an toµn cøu n¹n còng ph¶i ®­îc ®Æt ra mét c¸ch nghiªm tóc vµ khã kh¨n h¬n nhiÒu so víi nhµ Ýt tÇng. Mét ®Æc ®iÓm kh¸c lµ sè tÇng cµng t¨ng, nhµ cµng cao th× sù phøc t¹p trong thiÕt kÕ , thi c«ng vµ sö dông cµng t¨ng lªn. Trong nghiªn cøu b­íc ®Çu, chóng t«i h­íng vµo c¸c nhµ cã sè tÇng tõ 9 ®Õn 30. §iÒu nµy phï hîp víi thùc tÕ ViÖt Nam hiÖn nay vµ còng t×m ®Õn mét sù dÔ dµng h¬n khi ph¶i thùc hiÖn mét ®Ò tµi kh¸ khã kh¨n. VÊn ®Ò thiÕt kÕ, sö dông vµ gi¸ thµnh sÏ rÊt kh¸c nhau ®èi víi c¸c chñng lo¹i nhµ nh­ nhµ chung c­, v¨n phßng, kh¸ch s¹n v.v… B­íc ®Çu chóng t«i chØ tËp trung nghiªn cøu mét lo¹i nhµ lµ nhµ chung c­. Nh­ vËy ®èi t­îng nghiªn cøu lµ chung c­ sè tÇng tõ 9 ®Õn 30. ChÊt l­îng. Theo BS 4778 – 1987, chÊt l­îng lµ tËp hîp nh÷ng tÝnh chÊt vµ ®Æc tÝnh cña s¶n phÈm b¶o ®¶m tho¶ m·n nh÷ng ®ßi hái cu¶ ng­êi sö dông vµ qu¶n lý. Chóng t«i cho r»ng ®Þnh nghÜa ®á chØ cã thÓ chÊp nhËn ®­îc ë mét møc ®é nµo ®ã. ThÝ dô mét ng«i nhµ rÎ tiÒn, sö dông vËt liÖu vµ trang thiÕt bÞ rÎ tiÒn cã thÓ hoµn toµn tho¶ m·n ®ßi hái cña chñ ®Çu t­ vµ ng­êi sö dông ®Ò ra nh­ng khã cã thÓ ®­îc Côc Gi¸m ®Þnh Nhµ n­íc vÒ chÊt l­îng ®¸nh gi¸ cao h¬n ng«i nhµ ®¾t tiÒn h¬n nh­ng ph¶i sö dông vËt liÖu, trang thiÕt bÞ vµ nh÷ng hÖ sè kiÕn tróc cã yªu cÇu cao h¬n. Nh­ vËy hai kh¸i niÖm: chÊt l­îng kü thuËt vµ chÊt l­îng kinh tÕ ph¶i ®­îc xem xÐt mét c¸ch hµi hoµ. §¸nh gi¸ chÊt l­îng cña mét ng«i nhµ lµ vÊn ®Ò phøc t¹p v× nã võa bao gåm kh¸ nhiÒu mÆt nh­ ®é bÒn v÷ng, an toµn vÒ kÕt cÊu, hîp lý trong c«ng n¨ng sö dông mÆt b»ng vµ kh«ng gian, tiÖn nghi cña hÖ thèng trang thiÕt bÞ, c¸c mÆt ®ã l¹i liªn quan ®Õn chØ tiªu kinh tÕ cña ng«i nhµ. Trong ®iÒu kiÖn cña ViÖt Nam hiÖn nay, ®¸nh gi¸ chÊt l­îng cña ng«i nhµ cao tÇng cµng khã v× chóng ta ®ang thiÕu rÊt nhiÒu tiªu chuÈn kü thuËt vÒ thiÕt kÕ vµ thi c«ng, chóng ta còng thiÕu nhiÒu kinh nghiÖm vÒ qu¶n lý vµ sö dông. Tuy vËy viÖc ®¸nh gi¸ chÊt l­îng nµy, kÕt qu¶ nghiªn cøu cña ®Ò tµi nµy sÏ gióp cho chñ ®Çu t­ ®Þnh h­íng khi lËp dù ¸n, gióp cho ng­êi thiÕt kÕ kh«ng bá sãt nh÷ng viÖc ph¶i lµm, gióp cho ng­êi thi c«ng cã tiªu chÝ ®Ó ®Ò ra nh÷ng biÖn ph¸p kü thuËt vµ biÖn ph¸p thi c«ng thÝch hîp . KÕt qu¶ nghiªn cøu cña ®Ò tµi còng cã Ých cho ng­êi sö dông (ng­êi mua nhµ) vµ gãp phÇn qu¶n lý chÊt l­îng cña c¸c nhµ cao tÇng mét vÊn ®Ò ®ang ®­îc c¸c c¬ quan qu¶n lý nhµ n­íc vÒ x©y dùng tõ trung ­¬ng ®Õn c¸c ®Þa ph­¬ng quan t©m. Trªn c¬ së ®Ò ra c¸c tiªu chÝ ®Ó ®¸nh gi¸ chÊt l­îng nhµ nhiÒu tÇng, chóng t«i kiÕn nghÞ ®¸nh gi¸ chÊt l­îng qua ®iÓm sè b»ng ph­¬ng ph¸p chung nh­ sau: C¨n cø vµo c¸c sè liÖu tÝnh to¸n. LÊy ý kiÕn chuyªn gia khi kh«ng thÓ tÝnh ®­îc sè liÖu. Dù kiÕn c¸c phÇn cÇn ®­îc ®¸nh gi¸ vµ ®iÓm sè ®¸nh gi¸: ChÊt l­îng ®iÓm PA1 ®iÓm PA2 ®iÓm PA3 KiÕn tróc KÕt cÊu Thi c«ng HÖ thèng kü thuËt Kinh tÕ 25 15 15 25 20 30 15 15 20 20 28 18 18 18 18 Tæng sè 100 100 100 PhÇn kiÕn tróc cÇn ph¶i ®­îc coi träng h¬n v× kiÕn tróc cña ng«i nhµ bao gåm viÖc bè trÝ mÆt b»ng c¨n hé, viÖc xö lý giao th«ng theo ph­¬ng ngang vµ ®øng v.v… lµ nh÷ng viÖc ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn ng­êi sö dông nh­ng hÇu nh­ kh«ng thÓ thay ®æi ®­îc khi ng«i nhµ ®· lµm xong. §¸nh gi¸ phÇn kiÕn tróc ë ®©y chØ h­íng vµo mÆt kü thuËt cßn viÖc ®¸nh gi¸ mÆt nghÖ thuËt nh­ vÞ trÝ quy ho¹ch, sö lý mÆt ®øng v.v… lµ rÊt khã kh¨n, dÔ g©y tranh c·i, khã thèng nhÊt khi ®¸nh gi¸ th× chóng t«i kh«ng ®­a vµo nghiªn cøu. §iÒu t­¬ng tù còng suy ra cho c¸c phÇn kh¸c, tøc lµ c¸i g× hiÖn nay cã thÓ ®¸nh gi¸ ®­îc th× lµm, cßn c¸i g× phøc t¹p, kh«ng ®ñ sè liÖu vµ khã mµ thèng nhÊt ®­îc gi÷a nh÷ng ng­êi ®¸nh gi¸ th× t¹m g¸c l¹i ®Ó nghiªn cøu sau. PhÇn kÕt cÊu, thi c«ng vµ kinh tÕ, tuy còng lµ phÇn cøng, kh«ng thÓ thay ®æi ®­îc nh­ng nh÷ng phÇn nµy ®· cã hå s¬ nghiÖm thu vµ hå s¬ thiÕt kÕ, dù to¸n vµ quyÕt to¸n ®ång thêi c«ng tr×nh chØ ®­îc nghiÖm thu ®Ó ®­a vµo ®¸nh gi¸ khi nã ®· ®¹t yªu cÇu, do ®ã ®iÓm ®¸nh gi¸ dµnh cho c¸c phÇn nµy thÊp h¬n phÇn kiÕn tróc. Trang thiÕt bÞ trong nhµ (tøc lµ hÖ thèng kü thuËt) ¶nh h­ëng rÊt lín vµ trùc tiÕp ®Õn ng­êi sö dông vµ ®«i khi c¶m gi¸c vÒ chÊt l­îng c«ng tr×nh l¹i ®­îc t¹o nªn do chÊt l­îng cao cña c¸c thiÕt bÞ trong khu vÖ sinh, th«ng giã, chiÕu s¸ng v.v… Tuy nhiªn trang thiÕt bÞ trong nhµ lµ thø cã thÓ thay ®æi ®­îc vµ nã còng dÔ bÞ l¹c hËu víi thêi gian. V× thÕ chóng t«i kh«ng ®¸nh gi¸ cao phÇn trang thiÕt bÞ nh­ phÇn kiÕn tróc. Trong thang ®iÓm chÊt l­îng ®­îc ghi ë trªn, ph­¬ng ¸n 1 ®­îc ®­a ra ban ®Çu, khi lµm ®Ò c­¬ng nghiªn cøu, ph­¬ng ¸n 2 vµ ph­¬ng ¸n 3 ®­îc ®­a ra sau (nh­ng ch­a ph¶i lµ ph­¬ng ¸n cuèi cïng, vÊn ®Ò cßn cã thÓ ®­îc ®iÒu chØnh). VÊn ®Ò sö dông vµ qu¶n lý ng«i nhµ kh«ng ®­îc ®­a vµo ®©y mÆc dï ®ã còng lµ vÊn ®Ò bøc xóc. Chóng t«i cho r»ng viÖc ®¸nh gi¸ chÊt l­îng nµy chØ lµ ®èi víi c¸c ng«i nhµ míi ®­îc hoµn thµnh x©y dùng, viÖc sö dông vµ qu¶n lý nã ph¶i cã quy chÕ riªng vµ nã kh«ng phô thuéc vµo chÊt l­îng thiÕt kÕ, thi c«ng x©y l¾p vµ hÖ thèng trang thiÕt bÞ trong nhµ. Cßn ®èi víi nh÷ng ng«i nhµ ®· ®­îc sö dông l©u n¨m th× ph¶i x©y dùng mét tiªu chÝ ®¸nh gi¸ chÊt l­îng kh¸c víi nh÷ng yªu cÇu cña ®Ò tµi nµy. Khi ®i vµo ®¸nh gi¸ chÊt l­îng tõng phÇn theo c¸c tiªu chÝ, chóng t«i l¹i cho mçi phÇn theo thang ®iÓm 100 ®Ó cho viÖc ®¸nh gi¸ ®­îc chi tiÕt. Sau ®ã quy vÒ theo tû lÖ chung ®· ®­îc quy ®Þnh ë trªn. ThÝ dô kÕt qu¶ ®¸nh gi¸ mét c«ng tr×nh cô thÓ nµo ®ã nh­ sau: PhÇn kiÕn tróc: 90 ®iÓm PhÇn kÕt cÊu: 95 ®iÓm PhÇn thi c«ng: 85 ®iÓm PhÇn hÖ thèng kü thuËt: 75 ®iÓm PhÇn kinh tÕ: 90 ®iÓm TÝnh ®iÓm chung cña c«ng tr×nh theo ph­¬ng ¸n 3 th× ®­îc: §iÓm chÊt l­îng c«ng tr×nh = {(90 x 28) + 18 x (95 + 85 + 75 + 90)} : 100 = 87,3 ®iÓm. NÕu cho r»ng : chÊt l­îng tèt ph¶i cã ®iÕm sè tõ 90 ®Õn 100 ®iÓm ChÊt l­îng kh¸ ph¶i cã sè ®iÓm tõ 70 ®Õn 89 ®iÓm ChÊt l­îng ®¹t ph¶i cã sè ®iÓm tõ 50 ®Õn 69 ®iÓm Th× c«ng tr×nh nµy ®¹t lo¹i kh¸. C¸c tiªu chÝ vµ ph­ong ph¸p ®¸nh gi¸ phÇn kiÕn tróc: Sù hîp lý trong bè trÝ mÆt b»ng c¸c c¨n hé bao gåm viÖc bè trÝ hîp lý c¸c phßng ngñ , phßng kh¸ch, khu vÖ sinh, bÕp, kh¶ n¨ng thÝch øng c¸c ®iÒu kiÖn khÝ hËu vµ tiÕp xóc víi khÝ trêi, sù hîp lý trong tæ chøc kh«ng gian c¨n hé vµ cè chiÕu cè ®Õn nh÷ng tiÖn nghi th«ng th­êng nh­ ph¬i phãng, sinh ho¹t chung… khã mµ ®¸nh gi¸ b»ng sè sù hîp lý trong bè trÝ mÆt b»ng c¸c c¨n hé nªn ph¶i dïng ph­¬ng ph¸p chuyªn gia ®Ó cho ®iÓm. §iÓm cao nhÊt lµ 20 cho mét c¨n hé. Tæ chøc giao th«ng hîp lý.Trªn mÆt b»ng tõng tÇng ph¶i xem xÐt mèi liªn hÖ gi÷a c¨n hé víi cÇu thang bé, cÇu thang m¸y vµ cÇu thang cøu n¹n, nÕu kho¶ng c¸ch ®Õn c¸c cÇu thang kh«ng v­ît tiªu chuÈn ®­îc coi lµ thuËn tiÖn vµ ®iÓm cao nhÊt lµ 10 ®iÓm. C«ng suÊt thang m¸y ®¶m b¶o, ®iÒu nµy ®­îc ®¶m b¶o bëi hÖ sè TM1 b»ng sè ng­êi sö dông trong c¸c c¨n hé trªn mét chç ®øng cña thang m¸y . ThÝ dô mét chung c­ 20 tÇng, mçi tÇng cã 4 c¨n hé 5 ng­êi sö dông mét thang m¸y víi kh¶ n¨ng chë 11 ng­êi th× hÖ sè sÏ lµ: TM1=( 20x4x5) :11=36 ng­êi §iÓm sè cao nhÊt lµ 10 ®iÓm. Sè l­îng thang m¸y b¶o ®¶m. §iÒu nµy thÓ hiÖn bëi hÖ sè TM2 b»ng sè c¨n hé sö dông mét thang m¸y. ThÝ dô trong mét ®¬n nguyªn cña nhµ 20 tÇng cã hai thang m¸y, phôc vô 8 hé trong mét tÇng, hÖ sè sÏ lµ: TM2 =( 20x8) :2 =80 c¨n hé §iÓm sè cao nhÊt lµ 10 ®iÓm. Cêu t¹o kÕt cÊu bao che ( t­êng) hîp lý, ®¶m b¶o kh«ng thÊm n­íc khi m­a t¹t, ®¶m b¶o kh«ng dét khi ®é rung ®éng, c¸ch ©m, c¸ch nhiÖt tèt. §ñ ®é dÇy( ] 220 ), líp tr¸t chèng thÊm, cã cèt thÐp trong m¹ch v÷a ngang. §iÓm sè cao nhÊt lµ 10 ®iÓm. CÊu t¹o cöa sæ hîp lý, ®¶m b¶o dÔ ®ãng më, chÞu ®­îc t¶i giã, kh«ng rß rØ khi m­a h¾t. CÊu t¹o m¸i hîp lý ®¶m b¶o chèng thÊm, c¸ch nhiÖt, æn ®Þnh trong giã b·o, tho¸t n­íc m­a tèt. Cè cÇu thang cøu n¹n ngoµi trêi ®ñ cho toµn bé sè ng­êi ë trong nhµ ch¹y tho¸t mét c¸ch thuËn tiÖn khi cã sù cè ho¶ ho¹n. Cã biÖn ph¸p chèng khãi cho cÇu thang bé khi nhµ cã ho¶ ho¹n. §iÓm sè cao nhÊt lµ 5 ®iÓm. TT Tiªu chÝ chÊt l­îng Ph©n lo¹i ®iÓm sè TèT KH¸ §¹T 1 Bè trÝ mÆt b»ng c¸c c¨n hé hîp lý (C¨n cø vµo ý kiÕn chuyªn gia) ]90% C¨n hé 20 70%-89% 16 50%-70% 12 2 Tæ chøc giao th«ng hîp lý 100% ®¹t tiªu chuÈn 10 90% ®¹t tiªu chuÈn 8 80% ®¹t tiªu chuÈn 6 3 C«ng suÊt thang m¸y b¶o ®¶m hÖ sè TM1 TM1[40 10 TM1[50 8 TM1>50 6 4 Sè l­îng thang m¸y b¶o ®¶m hÖ sè TM2 TM2[40 10 TM2[60 8 TM2>60 6 5 CÊu t¹o kÕt cÊu bao che hîp lý ]90% ®¹t tiªu chuÈn 10 70%-90% ®¹t tiªu chuÈn 8 <70% ®¹t tiªu chuÈn 6 6 CÊu t¹o cöa hîp lý ³90% ®¹t tiªu chuÈn 10 70% - 89% ®¹t tiªu chuÈn 8 <70% ®¹t tiªu chuÈn 6 7 CÊu t¹o m¸i hîp lý (tÝnh theo m2 m¸i) 100% ®¹t tiªu chuÈn 10 90% ®¹t tiªu chuÈn 8 80% ®¹t tiªu chuÈn 6 8 CÇu thang cøu n¹n ngoµi trêi 100% sè ng­êi 10 90% sè ng­êi 8 80% sè ng­êi 6 9 Cã biÖn ph¸p chèng khãi trong nhµ BiÖn ph¸p chñ ®éng 10 BiÖn ph¸p bÞ ®éng 8 Kh«ng cã biÖn ph¸p 0 * Tiªu chÝ ®¸nh gi¸ chÊt l­îng phÇn kÕt cÊu: C¨n cø ®Ó ®¸nh gi¸ chÊt l­îng phÇn kÕt cÊu lµ hå s¬ thiÕt kÕ bao gåm thuyÕt minh tÝnh to¸n vµ b¶n vÏ. B¶ng tæng hîp tiÒu chÝ ®¸nh gi¸ chÊt l­îng phÇn kÕt cÊu: TT Tiªu chÝ chÊt l­îng Ph©n lo¹i ®iÓm sè TèT KH¸ §¹T 1 Mãng cã ®é tin cËy cao Theo ý kiÕn chuyªn gia 10 8 6 2 CÊp thiÕt kÕ ®éng ®Êt thiÕt kÕ phï hîp v¬i b¶n ®å ph©n vïng ®éng ®Êt Phï hîp 10 D­íi mét cÊp 8 Kh«ng xÐt ®éng ®Êt 6 3 ChuyÓn vÞ th¼ng do giã vµ ®éng ®Êt – f/H [1,5 { f/H } 10 [1,2 { f/H } 8 [ { f/H } = 1/850 ¸ 1/1200 6 4 ChuyÓn vÞ gãc do giã g [ 1,5 { g } 10 [ 1,2 { g } 8 [ { g } = 1/500 ¸ 1/1000 6 5 Gia tèc giao ®éng a mm/s2 £ 200 10 £ 150 8 £ 100 6 6 Cã xÐt ®Õn xo¾n do giã kh«ng ®Òu 4 phÝa 10 2 phÝa 8 0 6 7 Møc ®é phøc t¹p cña hÖ kÕt cÊu trªn mÆt b»ng ®èi xøng 10 ®¬n gi¶n 8 Phøc t¹p 6 8 Møc ®é phøc t¹p cña hÖ kÕt cÊu trªn mÆt ®øng Kh«ng dËt cÊp 10 DËt cÊp ®èi xøng 8 DËt cÊp kh«ng ®èi xøng 6 9 HÖ kÕt cÊu kh«ng trèn cét Kh«ng trèn cét 10 Trèn cét tÇng trªn cïng 8 Trèn cét tÇng d­íi 6 10 Tû lÖ cao/réng cña hÖ kÕt cÊu H/B £ 4 10 H/B £ 5 8 H/B £ 6 6 §¸nh gi¸ chÊt l­îng phÇn thi c«ng. C¨n cø ®Ó ®¸nh gi¸ lµ hå s¬ theo dâi thi c«ng vµ hå s¬ nghiÖm thu c¸c cÊp. B¶ng tæng hîp tiªu chÝ ®¸nh gi¸ chÊt l­îng phÇn thi c«ng TT Tiªu chÝ chÊt l­îng Ph©n lo¹i ®iÓm sè TèT KH¸ §¹T 1 Bª t«ng ®¹t chÊt l­îng (qua c¸c mÉu thö vµ thÝ nghiÖm hiÖn tr­êng) 100% 15 97% 12 95% 9 2 C«t thÐp ®óng chñng lo¹i, thi c«ng ®óng thiÕt kÕ (qua c¸c mÉu thö vµ biªn b¶n nghiÖm thu) 100% 10 97% 8 95% 6 3 L¾p ®Æt vµ c¨ng cèt thÐp øng lùc tr­íc ®óng thiÕt kÕ 100% 10 97% 8 95% 6 4 VËt liÖu khèi x©y b¶o ®¶m thiÕt kÕ, kÝch th­íc h×nh häc, m¹ch v÷a ®¹t yªu cÇu 100% 10 97% 8 95% 6 5 Thi c«ng bª t«ng kh«ng cã khuyÕt tËt (rç, lón v¸n khu«n, nøt do d­ìng hé, …) 100% cÊu kiÖn 15 97% cÊu kiÖn 95% cÊu kiÖn 6 Sai sè theo chiÒu cao vµ theo ph­¬ng ngang trong giíi h¹n cho phÐp 100% 10 97% 8 95% 6 7 Kh«ng thÊm dét (tÇng hÇm, m¸i khu, vÖ sinh, t­êng, hép kü thuËt) 100% 15 97% 12 95% 9 8 C«ng t¸c hoµn thiÖn (tr¸t, l¸ng èp, l¸t, l¾p ®Æt cöa, s¬n v.v…®¹t yªu cÇu (kiÓm tra toµn nhµ) 100% 15 95% 12 90% 9 §¸nh gi¸ chÊt l­îng phÇn hÖ thèng kü thuËt B¶ng tæng hîp tiªu chÝ ®¸nh gi¸ chÊt l­îng phÇn hÖ thèng kü thuËt TT Tiªu chÝ chÊt l­îng Ph©n lo¹i ®iÓm sè TèT KH¸ §¹T 1 Thang m¸y Lo¹i hiÖn ®¹i nhÊt 20 Trung b×nh 16 Lo¹i cæ 12 2 HÖ thèng cÊp tho¸t n­íc ho¹t ®éng tèt (®ñ dïng, ®ñ ¸p). ThiÕt bÞ vÖ sinh vµ cÊp tho¸t n­íc cã chÊt l­îng. Lo¹i hiÖn ®¹i nhÊt 20 Lo¹i trung b×nh 16 Lo¹i cæ 12 3 HÖ thèng cÊp ®iÖn ®ñ dïng, cã ®iÖn dù phßng, thiÕt bÞ ®iÖn ®¹t chÊt l­îng Lo¹i hiÖn ®¹i 15 Trung b×nh 12 Lo¹i th­êng 8 4 Phßng vµ cøu ho¶ tèt (cã thiÕt bÞ bµo ch¸y, hÖ thèng cøu ho¶ ®ñ). Lo¹i hiÖn ®¹i, an toµn 15 Lo¹i trung b×nh 12 Lo¹i th­êng 8 5 Ch«ng sÐt tèt ThiÕt bÞ hiÖn ®¹i 5 Lo¹i trung b×nh 4 Lo¹i th­êng 3 6 ThiÕt bÞ b¶o d­ìng ngoµi nhµ Lo¹i hiÖn ®¹i 5 Lo¹i trung b×nh 4 Kh«ng cã 3 7 HÖ thèng thu gom r¸c th¶i Lo¹i tèt 5 Lo¹i trung b×nh 4 Lo¹i th­êng 3 8 HÖ thèng th«ng tin, truyÒn h×nh ho¹t ®éng tèt 100% 5 90% 4 80% 3 9 HÖ thèng ®iÒu hoµ hîp lý 100% cã dù tÝnh 5 80% cã dù tÝnh 4 60% cã dù tÝnh 3 10 HÖ thèng cÊp ga hîp lý 5 §¸nh gi¸ mÆt kinh tÕ cña c«ng tr×nh C¸c tiÓu chÝ kinh tÕ ®¸nh gi¸ chÊt l­îng nhµ cao tÇng TT Tiªu chÝ ph©n lo¹i, ®¸nh gi¸ Ph©n lo¹i ®iÓm sè TèT KH¸ §¹T 1 Dù to¸n x©y l¾p Khèi l­îng ®ñ, râ, ®¬n gi¸ phï hîp 25 Khèi l­îng ®ñ, râ, ®¬n gi¸ ch­a râ 20 Khèi l­îng ch­a ®ñ, ®¬n gi¸ ch­a phï hîp 15 2 Dù to¸n thiÕt bÞ Danh môc, khèi l­îng ®ñ, gi¸ cã c¨n cø 18 Danh môc, khèi l­îng ®ñ, gi¸ ch­a râ ë mét sè thiÕt bÞ 14 Danh môc, khèi l­îng ®ñ, gi¸ kh«ng ®ñ c¨n cø 11 3 Chi phÝ kh¸c Cã danh môc chi phÝ kh¸c râ rµng 7 Cã danh môc ®Çy ®ñ nh­ng côc bé ch­a râ rµng 5 Danh môc kh«ng ®Çy ®ñ, tÝnh ch­a râ 4 4 Gi¸ quyÕt to¸n £ gi¸ dù to¸n 30 > gi¸ dù to¸n 1% - 10% 24 > gi¸ dù to¸n trªn 10% 18 5 HiÖu qu¶ kinh tÕ - x· héi Phï hîp qui ho¹ch, s¹ch m«i tr­êng, sö dông tµi nguyªn hîp lý, t¹o viÖc lµm 20 Phï hîp qui ho¹ch, s¹ch m«i tr­êng nh­ng ch­a sö dông tµi nguyªn hîp lý vµ kh«ng t¹o ®­îc nhiÒu viÖc lµm. 16 Phï hîp qui ho¹ch nh­ng kh«ng t¨ng mü quan vµ lµm s¹ch m«i tr­êng, sö dông kh«ng hîp lý nguån rµi nguyªn vµ kh«ng t¹o ®­îc nhiÒu viÖc lµm. 12 KÕt luËn: Trªn ®©y lµ nh÷ng kiÕn nghÞ b­íc ®Çu vÒ c¸c tiÒu chÝ vµ ph­¬ng ph¸p ®¸nh gi¸ chÊt l­îng nhµ cao tÇng. Trong khu«n khæ bµi viÕt nµy ch­a thÓ gi¶i thÝch tØ mØ ý nghÜa c¸ch thøc ®¸nh gi¸ cña tõng tiªu chÝ , ®©y chØ lµ nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n . IV - C¸c qui ®Þnh vÒ chung c­ do c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh. HiÖn nay , c¸c quy ®Þnh vÒ chung c­(tr×nh bµy ë phÇn trªn)vÉn cßn nhiÒu thiÕu sãt ch­a ®Çy ®ñ. Do tÝnh chÊt quan träng chung c­ cÇn ph¶i cã sù chó ý cao h¬n,ph¸p luËt vÒ chung c­ ph¶i chÆt chÏ, ®Çy ®ñ h¬n. Lµ lÜnh vùc míi mÎ chøa ®ùng kh«ng Ýt nh÷ng bÊt ngê, chóng ta ®ang gÆp kh«ng Ýt khã kh¨n trong viÖc qu¶n lý x©y dùng còng nh­ trong c«ng t¸c sau khi chung c­ ®i vµo sö dông .Tuy nhiªn do ®i sau nªn ta còng nhanh chãng häc tËp ®­îc kinh nghiÖm cña c¸c n­íc ®i tr­íc vÒ qu¶n lý x©y dùng chung c­ còng nh­ qu¸ tr×nh khai th¸c sö dông . MÆc dï vËy, do hoµn c¶nh , ®iÒu kiÖn tù nhiªn x· héi cña n­íc ta nªn cã nh÷ng ®Æc thï riªng,nªn ta cÇn ph¶i cã nh÷ng quy ®Þnh hîp lý chÝnh x¸c phï hîp hoµn c¶nh . Ph¸t triÓn chung c­ lµ tÊt yÕu do vËy víi nh÷ng diÒu kho¶n phï hîp sÏ t¹o ®iÒu kiÖn tèt cho qu¸ tr×nh më réng chung c­ ®Æc biÖt lµ qu¸ tr×nh x· héi ho¸ chung c­ .Tõ thùc tiÔn ph¸t triÓn chung c­ trong nh÷ng n¨m qua ta thÊy r»ng viÖc x©y dùng ph¸p lý vÒ vÊn ®Ò nµy vÉn cßn rÊt ®¬n gi¶n ch­a râ rµng vµ cß qu¸ Ýt kh«ng chi tiÕt . §Ò xuÊt t¹o hµnh lang ph¸p lý cho ph¸t triÓn nhµ chung c­ lµ hÕt søc quan träng ,kh«ng nh÷ng lµ ®Ó nhµ n­íc qu¶n lý mét lÜnh vùc cã tÝnh chÊt chÝnh trÞ-x· héi mµ cßn lµ sù thÓ hiÖn sù ch¨m lo s¸t sao cña §¶ng ta ®èi víi cuéc sèng cña ng­êi d©n. V - C¸c gi¶i ph¸p kh¸c. 1- Gi¶i ph¸p tµi chÝnh . ViÖc ®Çu t­ x©y dùng , kinh doanh vµ qu¶n lý nhµ ë trong thêi gian võa qua cßn nhiÒu bÊt cËp . ViÖc ®Çu t­ x©y dùng c¸c khu nhµ ë chung c­ cao tÇng ë ®« thÞ cßn gÆp nhiÒu khã kh¨n v­íng m¾c ®èi víi chñ ®Çu t­ vµ ®oãi víi nh÷ng ®èi t­îng thô h­ëng . §a phÇn c¸c dù ¸n ®x©y dùng khu nhµ ë trong giai ®o¹n võa qua lµ ®Çu t­ x©y dùng khu nhµ ë tronh giai ®o¹n võa qua lµ ®Çu t­ x©y dùng g¾n liÒn víi sö dông ®Êt. Ngoµi nh÷ng yÕu tè t©m lýcña d©n c­ ®« thÞ mong muèn cã miÕng ®Êt c¾m dïi, th× nh÷ng bÊt cËp vÒ h¹ tÇng cÊp ®iÖn, n­íc, ®iÒu kiÖn sinh ho¹t vµ thùc tr¹ng qu¶n lý vµ thùc tr¹ng cña c¸c khu nhµ chung c­ cao tÇng ®· t¸c ®éng m¹nh ®Õn t©m lý ng­êi d©n. Bªn c¹nh viÖc qu¶n lý ®Êt ®ai , kiÕn tróc vµ quy ho¹ch bÞ th¶ láng , sù thiÕu quan t©m ®óng møc cña c¸c cÊp chÝnh quyÒn vÒ x©y dùng nhµ ë cho c¸c ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp trong mét thêi gian dµi lµ nh÷ng chÝnh s¸ch vÒ gi¸ c¶ ®Êt ®ai , thuÕ , ­u ®·i ®Çu t­ ch­a t¹o ®éng lùc thóc ®Èy vµ kh¬i dËy mäi nguån lùc trong x· héi ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®¸p øng ¸p lùc t¨ng d©n sè trong c¸c ®« thÞ vµ sù gia t¨ng ®iÒu kiÖn sèng , sinh ho¹t trong c¸c gia ®×nh ViÖt Nam. ¸c chÝnh s¸ch ®Çu t­ trong giai ®o¹n võa qua chñ yÕu lµ nh÷ng chÝnh s¸ch mang tÝnh chÊt thö nghiÖm , thÝ ®iÓm . Do ®ã viÖc tæng kÕt, ®¸nh gi¸ kinh nghiÖm thùc tÕ tõ ®ã rót ra nh÷ng bµi häc vµ nh÷ng ®Ò xuÊt nh÷ng gi¶i ph¸p phï hîp lµ hÕt søc quan träng gãp phÇn gi¶i quyÕt mét c¸ch c¬ b¶n vÊn ®Ò nhµ ë nãi chung vµ cho c¸c ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp nãi riªng. CÇn kh¼ng ®Þnh r»ng, nÕu Nhµ n­íc kh«ng cã chÝnh s¸ch hç trî vµ khuyÕn khÝch tho¶ ®¸ng th× nh÷ng ®èi t­îng c«ng nh©n viªn chøc, ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp khã cã ®iÒu kiÖn c¶i thiÖn chæ ë dÉn ®Õn nh÷ng c¨ng th¼ng cña x· héi trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn ®Þnh h­íng chiÕn l­îc mµ §¶ng vµ Nhµ n­íc ®Æt ra, phÊn ®Êu x©y dùng vµ c¶i thiÖn ®iÒu kiÖn ®iÒu kiÖn sèng vµ lam viÖc cho c¸c ®èi t­îng lµm c«ng ¨n l­¬ng vµ ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp , t¹o c¬ së thùc hiÖn ph©n phèi l¹i cña c¶i vµ thùc hiÖn c«ng b»ng x· héi .§Ó gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë cho c¸c ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp ®ßi hái tr­íc hÕt ph¶i thay ®æi nhËn thøc vµ quan ®iÓm trong giai ®o¹n hiÖn nay. Nh÷ng gi¶i ph¸p tµi chÝnh khuyÕn khÝch vµ ph¸t triÓn nhµ ë trong giai ®o¹n hiÖn nay Mét lµ, vÒ tiÒn thuª ®Êt . ChÝnh s¸ch vÒ tiÒn thuª ®Êt hîp lý kh«ng nh÷ng khuyÕn khÝch c¸c nhµ ®Çu t­ ®Çu t­ vµo c¸ dù ¸n nhµ ë mµ cßn h­íng dÉn nh©n d©n trong viÖc lùa chän h×nh thøc nhµ ë phï hîp víi kh¶ n¨ng chi tr¶ vµ ®iÒu kiÖn sèng , sinh ho¹t thùc tÕ cña gia ®×nh m×nh.Nhµ n­íc ®· vµ ®ang ®iÒu chØnh gi¸ thuª ®Êt, giao ®Êt vµ c¸c ×nh thøc chËm tr¶ tiÒn ®Êt … CÇn cã nh÷ng chÝnh s¸ch miÔn gi¶m tiÒn thuª ®Êt , giao ®Êt ®èi víi nh÷ng hé ë nhµ cao tÇng ;cho phÐp chËm nép tiÒn ®Êt ®Õn khi b¸n ®­îc diÖn tÝch ë ®èi víi ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë kinh doanh , nh­ng kh«ng qu¸ 5 n¨m . Nªn cã chÝnh s¸ch b¸n nhµ tr¶ gãp trong kho¶ng thêi gian nhÊt ®Þnh nh­ng kh«ng qu¸ 10 n¨m phô thuéc vµo ®iÒu kiÖn vµ thu nhËp thùc tÕ cña ®«is t­îng thô h­ëng . Trong thêi gian cha tr¶ ®ñ tiÒn mua nhµ th× kh«ng ®­îc mua nhµ ,b¸n , cho , tÆng hoÆc chuyÓn nh­îng diÖn tÝch nhµ ë ®ã . CÇn ph¶i chó ý t©m lý cña ®¹i ®a sè tÇng líp nh©n d©n lao ®éng lµ mong muèn ®­îc sèng ë c¨n hé thÊp tÇng v× lý do thuËn tiÖn cho viÖc ®i l¹i , cÊt gi÷ ph­¬ng tiÖn ®i l¹i (xe ®¹p ,xe m¸y, c«ng cô lao ®éng nhá…) µ quan träng t¹i c¸c tÇng 1 lµ vÞ trÝ cã thÓ kinh doanh , kiÕm sèng cña nhiÒu hé gia ®×nh .Do ®ã , chÝnh ng­êi ®­îc thô h­ëng lîi nhiÒu h¬n tõ ®Êt ph¶i ®ãng gãp cho x· héi ®Î thùc hiÖn ph©n phèi l¹i nhiÒu h¬n. Hai lµ,VÒ chÝnh s¸ch thuÕ.Song song víi chÝnh s¸ch vÒ gi¸ ®Êt , cÇn ph¶i cã møc thuÕ dÊt phï hîp theo tõng thêi kú ®Ó ®iÒu tiÕt nhµ ë trµn lan trong ®ã cã sö dông ®Êt kÐm hiÖu qu¶ . Thùc tÕ Hµ Néi vµ mét sè ®« thÞ lín cã nhiÒu tr­êng hîp s¶n xuÊt ®Çu c¬ nhµ ®Êt dÉn ®Õn viÖc diÖn tÝch nhµ ë ®Êt ®ai bá trèng trong khi nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai ña nhiÒu tÇng líp nh©n d©n rÊt lín , ph¶i sèng trong nh÷ng khu nhµ t¹m , hÕt søc tåi tµn , mÊt vÖ sinh vµ chñ yÕu lµ trªn khu nhµ ®Êt lÊn chiÕm tr¸i phÐp .Khi møc thuÕ ®Êt ®ai ®iÒu tiÕt ®Õn mét møc ®é nhÊt ®Þnh th× chØ nh÷ng ng­êi thùc sù cã nhu cÇu sö dông ®Êt míi cÇn ®Õn ®Êt , hoÆc nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt kÐm hiÖu qu¶ buéc ph¶i cã nh÷ng ph­¬ng ¸n sö dông hiÖu qu¶ h¬n.Vµ nh­ vËy , nhu cÇu cã ®Êt sÏ gi¶m , chØ nh÷ng ng­êi sö dông ®Êt cã hiÖu qu¶ míi cã mong muèn vµ dñ kh¶ n¨ng sö dônh ®Êt .Cïng víi nã lµ nhu cÇu chç ë trong nh÷ng chung c­ t¨ng lªn , gióp viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch ph¸t triÓn diÖn tÝch á ®« thi thµnh c«ng theo ý muèn . Bªn c¹nh thuÕ thæ tr¹ch. Nhµ n­íc còng cÇn ®iÒu chØnh thÕ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, nhÊt lµ ®Êt ®« thÞ. §Ó ®¶m b¶o sù c«ng b»ng trong x· héi víi ®é c«ng h÷u vÌ ®Êt ®ai (®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n ), mäi ng­êi d©n ,tæ chøc khi thùc hiÖn mua b¸n, cho, tÆng , thõa kÕ , chuyÓn nh­äng ®Òu ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn ö dông ®Êt .TÊt c¶ c¸c ®èi t­îng d­îc sö dông ddaats ®Òu ph¶i ®ãng thuÕ . Nh­ vËy, ®Êt ®ai míi lu«n lu«n thËt sù lµ së h÷u toµn d©n. Tr¸nh tr­êng hîp khi Nhµ n­íc ®· giao ®Êt cho c¸ nh©n, hoÆc tæ chøc råi lµ d­êng nh­ ®Êt ®ã ngoµi nh÷ng quyÒn ®­îc ®Þnh ®o¹t vÒ ®Êt ®ai th× nh÷ng chñ së h÷u sau nµy kh«ng ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô thuÕ víi Nhµ n­íc. Tõ t×nh h×nh thùc tÕ hiÖn nay, Nhµ n­íc ch­a thÓ qu¶n lý ®­îc viÖc chuyÓn nh­îng , sö dông ®Êt ®ai do nhiÒu nguyªn nh©n trong ®ã cã nguyªn nh©n ng­êi d©n ch­a cã kh¶ n¨ng chi tr¶ vµ nguyªn nh©n cè t×nh tr©y × , chê chÝnh s¸ch míi cña Nhµ n­íc hîp thøc ho¸, hoÆc chÞu”ph¹t cho tån t¹i” do vËy , cÇn ph¶i n©ng cao quan ®iÓm ghi nî Ng©n s¸ch Nhµ n­íc ®Ó khi ph¸t sinh thu nhËp tõ sö dông hoÆc chuyÓn nh­îng ®Êt. Ba lµ: chÝnh s¸ch nguån vèn ®Çu t­ . Theo ®¸nh gi¸ cña c¸c chuyªn gia th× hiÖn nay nguån vèn ®Ó thùc hiÖn viÖc x©y dùng nhµ ë chñ yÕu lµ nhuån tÝch luü tõ d©n. §ã lµ nguyªn nh©n t¹i sao trong thêi gian qua nguån vèn ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë chñ yÕu lµ tõ d©n c­ . Còng chÝnh tõ nguån lùc chñ yÕu lµ huy ®éng tõ d©n c­ cho nªn viÖc x©y dùng nhµ ë phô thuéc rÊt lín vµo nhu cÇu vµ kh¶ n¨ng huy ®éng vèn tøc thêi. C¸c tæ chøc, doanh ngiÖp ®øng ra ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë còng chñ yÕu tÝnh ®Õn nhu cÇu hoµn vèn ngay sau khi ®­adù ¸n ,c«ng tr×nh vµo khai th¸c sö dông . chØ khi n¾m ch¾c ®­îc kh¶ n¨ng b¸n ®­îc s¶n phÈm, c¸c doanh nghiÖp míi tiÕn hµnh ®Çu t­. MÆt kh¸c, do ch­a chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch thÝch hîp ®èi víi c¸c thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t­ vµ vËn hµnh c¸c c«ng tr×nh nhµ ë , nhu cÇu cña d©n c­ l¹i chñ yÕu tËp trung vµo khu nhµ ë liªn kÕ ( cã ®Êt ) , nhµ thÊp tÇng , nhµ cho ng­êi cos thu nhËp cao rÊt Ýt doanh nghiÖp ®Çu t­ x©y dùng c¸c khu nhµ cao tÇng , chung c­ , nhµ ë cho ng­êi cã thu nhËp thÊp. MÆt kh¸c c¸c doanh nghiÖp l¹i cã Ýt kh¶ n¨ng tù x©y dùng nhµ ë tù phôc vô cho c¸n bé, c«ng nh©n viªn cña m×nh, chÝnh quyyÒn l¹i kh«ng quan t©m ®óng møc ®Õn viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn c¸c khu d©n c­ tËp trung do ®ã viÖc x©y dùng c¸c khu d©n c­ tËp chung nhÊt lµ c¸c khu nhµ ë cao tÇng gÆp rÊt nhiÒu khã kh¨n. Thªm vµo ®ã lµ viÖc hç trî cña Nhµ n­íc vÒ c«ng t¸c h¹ tÇng kü thuËt ngoµi hµng rµo khu d©n c­ cßn h¹n chÕ vµ ch­a ®ång bé. Ttong thêi gian tíi, cÇn cã chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c nguån vèn kh¸c nhau ®Çu t­ x©y dùng khu d©n c­ th«ng qua viÖc khuyÕn khÝch c¸c doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ë, cho thuª diÖn tÝch( hiÖn nay vÉn chñ yÕu t©p trung vµo c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t­ n­íc ngoai trong viÖc x©y dùng vµ cho thuª trô së , v¨n phßng lµm viÖc vµ mét sè Ýt chç ë mµ chñ yªó lµ c¸c chç ë cao cÊp, phôc vô nh÷ng ®èi t­îng cã thu nhËp cao)…§èi víi nh÷ng ®èi t­îng cã thu nhËp thÊp,kh«ng ®ñ kh¶ n¨ng mua nhµ ë ®­îc , Nhµ n­íc nªn giao cho doanh nghiÖp tù thùc hiÖn viÖc qu¶n lý cho thuª nhµ trªn c¬ së tù ho¹ch to¸n kinh do¹nh Nhµ n­íc kh«ng trùc tiÕp can thiÖp vµo c«ng viÖc s¶n xuÊt kinh doanh cña doanh nghiÖp , mµ chØ ®­îc ®iÒu tiÕt th«ng qua c¸c c«ng cô gi¸n tiÕp kh¸c nh­ thuÕ , tÝn dông, ®Çu t­ h¹ tÇng ngoµi hµng rµo… Nhµ n­íc ngoµi viÖc thùc hiÖn chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ®Çu t­ vµo x©y dùng khu nhµ ë cÇn chó träng ®Õn viÖc ®Çu t­ ®¶m b¶o c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ngoµi hµng rµo, ®Çu t­ x©y dùng quy ho¹ch va chØnh trang ®« thÞ cho phï hîp víi qu¸ tr×nh x©y dùng nhµ ë vµ ®« thÞ ho¸, tr¸nh tr­êng hîp qu¸ t¶i vÒ c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt, dÞch vô c«ng céng ®« thÞ … ngoµi ra, ®Çu t­ cña Nhµ n­íc cßn lµ ®Þnh h­íng ®Ó c¸c nhµ ®Çu t­ thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ tham gia ®Çu t­ . Ch¼ng h¹n, khi Nhµ n­íc ®Çu t­ x©y dùng mét tuyÕn ®­êng giao th«ng ®i qua mét khu vùc ®«ng d©n c­, c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng cÊp ®iÖn, n­íc, c¸c c¬ quan, nhµ m¸y…sÏ lµ ®ßn bÈy, ®éng lùc ®Ó c¸c nhµ ®Çu t­ tham gia x©y dùng c¸c khu nhµ ë trong khu vùc. Bªn c¹nh vuiÖc ®Çu t­ trùc tiÕp, Nhµ n­íc còng cÇn cã gi¶i ph¸p cung øng vèn tÝn dông víi l·i xuÊt thÊp ­u ®·i cho c¸c doanh nghiÖp vµ nhÊt lµ c¸c ®èi t­îng thuéc diÖn chÝnh s¸ch mµ l¹i thu nhËp thÊp, ®èi t­îng lµm c«ng ¨n l­¬ng, d©n nghÌo thµnh thÞ… C¸c chñ dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh nhµ ë cho c¸c ®èi t­îng d©n c­ cã thu nhËp thÊp, nhÊt lµ x©y dùng c¸c chung c­ ®­îc vay vèn tÝn dông ®Çu t­ ph¸t triÓn cña Nhµ n­íc víi l·i xuÊt ­u ®·i tõ Quü Hç trî ph¸t triÓn. Tuy nhiªn, nªn h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn c¸c Quü ph¸t triÓn nhµ, trong ®ã Nhµ n­íc hç trî mét phÇn vÒ l·i suÊt huy ®éng . §ång thêi Quü ph¸t triÓn nhµ ë cïng víi doanh nghiÖp qu¶n lý thu håi vèn ®Çu t­ trong c¸c tr­êng hîp tr¶ gãp, tr¶ dÇn.ViÖc vay vèn ­u ®·i cã thÓ khuyÕn khÝch c¸c doanh nghiÖp x©y dùng nhµ ë kh«ng nh÷ng ®Ó b¸n th¼ng cho ng­êi tiªu dïng mµ cã thÓ cho thuª, hoÆc cho b¸n tr¶ gãp… Thay v× c¸c chÝnh s¸ch khèng chÕ cøng vÒ gi¸, nh­ quy ®Þnh “gi¸ néi bé”, “gi¸ cung cÊp”Nhµ n­íc nªn cho phÐp ng­êi ®­îc thô h­ëng tiÕp cËn víi nguån vèn tÝn dông ­u ®·i víi l·i xuÊt thÊp . Møc vèn vay vµ t¹m thêi vay vèn, l·i xuÊt vay vèn cã thÓ ®­îc tÝnh to¸n cô thÓ trªn gi¸ trÞ nhµ ë , møc thu nhËp b×nh qu©n cña ®èi t­îng thô h­ëngvµ nh÷ng kh¶ n¨ng t×m kiÕm ®­îc nh÷ng chç ë míi …Quü ph¸t triÓn nhµ ë cña ®Þa ph­íngÏ phôc vô ®èi t­îng chÝnh s¸ch nµy. Bèn lµ, chÝnh s¸ch gi¸ c¶ kinh doanh mét mÆt quyÕt ®Þnh kh¶ n¨ng thu hót c¸c nguån lùc trong x· héi ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë , mÆt kh¸c t¹o c«ng b»ng x· héi vµ sù tù do trong kinh doanh theo ph¸p luËt cña c¸c chñ ®Çu t­ . gi¸ c¶ ®­îc quy ®Þnh mät c¸ch chñ quan thÊp sÏ t¹o nhu cÇu gi¶ , g©y ¸p lùc cho viÖc gi¶i quyÕt nhµ ë . Gi¸ c¶ quy ®Þnh cao qu¸ sÏ g©y khã kh¨n cho c¸c doanh nghiÖp chñ dÇu t­ trong s¶n xuÊt, kinh doanh. Nhµ n­íc nªn khèng chÕ møc gi¸ trÇn trong viÖc b¸n, cho thuª diÖn tÝch ë, cßn gi¸ c¶ cô thÓ do doanh nghiÖp, c¸ nh©n tù h¹ch to¸n vµ Ên ®Þnh. Nh­ vËy, cã thÓ gi¶i quyÕt ®­îc vÊn ®Ò: - Nhµ n­íc kh«ng can thiÖp qu¸ s©u vµo c«ng viÖc s¶n xÊt , kinh doanh cña doanh nghiÖp , t¹o tÝnh tù chñ tù chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc ph¸p luËt vÒ c«ng viÖc s¶n xuÊt kimh doanh cña m×nh . - Nh÷ng ng­êi thËt sù cã nhu cÇu vÒ chç ë sÏ cã c¬ héi tiÕp cËn nguån cung cÊp nhµ ë mét c¸ch c«ng b»ng . - Lo¹i trõ kh¶ n¨ng mét sè phÇn tö c¬ héi mÆc dï ®· cã chç ë ®µng hoµng nh­ng nh©n c¬ héi chê ¨n chªnh lÖch gi¸ , nguyªn nh©n cña nh÷ng tªu cùc vµ mÊt æn ®Þnh x· héi . - Ph©n biÖt r¹ch rßi ®èi t­îng ®­îc h­ëng ­u ®·i kh¸c nhau cña Nhµ n­íc. N¨m lµ,ChÝnh s¸ch x· héi trong viÖc x¸c ®Þnh ®èi t­îng ®­îc h­ëng ­u ®·i. ViÖc gi¶i quyÕt c«ng b»ng x· héi trong viÖc x¸c ®Þnh ®èi t­¬ng ®­îc thô h­ëng ­u ®·i cña nhµ n­íc lµ hÕt søc quan träng . Nhµ n­íc cÇn tËp trung khuyÕn khÝch ­u ®·i cho nhngx ®èi t­îng thu nhËp thÊp b»ng nh÷ng chÝnh s¸ch , c«ng cô can thiÖp trùc tiÕp.Cßn víi chñ dù ¸n ®Çu t­ kinh doanh nhµ ë cµn t¹o diÒu kiÖn , m«i tr­êng kinh doanh hîp lý ®Ó hä ho¹t ®éng mét c¸ch ®éc lËp theo ®óng ph¸p luËt .Nh÷ng can thiÖp cña nhµ n­íc chØ dõng l¹i ë viÖc t¹o m«i tr­êng kinh doanh vµ taapj trung chñ yÕu b»ng viÖc t¹o m«i tr­êng kinh doanh b×nh ®¼ng v¬i c¸c nhµ ®Çu t­ trong c¸c lÜnh vùc kh¸c nh­ chÝnh s¸ch thuÕ , chÝnh s¸ch tÝn dông … S¸u lµ, vÒ chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch ng­êi d©n sèng trong khu chung c­. ViÖc qu¶n lý vµ x©y dùng vµ ®« thÞ d· gãp phÇn c¶i thiÖn ®¸ng kÓ x©y d­ng tù do, trµn lan lµm ph¸ vì kh«ng gian ®« thÞ vµ qu¸ t¶i vÒ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt phôc vô .Tuy nhiªn,víi viÖc qu¶n lý láng lÎo nh­ hiÖn nay , ch¾c ch¾n r»ng trong t­¬ng lai kh«ng xa nguån lùc cña nh©n d©n ,cña x· héi dµnh cho x©y dùng nhµ cöa sÏ bÞ l·ng phÝ mét c¸ch ®¸ng kÓ do sù l¹c hËu vÒ kiÕn tróc ,mÉu m· kh«ng gian,nÕp sèng …§Ó cã thÓ qu¶n lý vµ ph¸t huy nguån lùc rÊt lín trong d©n c­ vµ gãp phÇn ®­a viÖc x©y dùng vµo quü ®¹o ho¹t ®éng chung ddßi hái chóng ta ph¶i cã biÖn ph¸p khuyÕn khÝch ng­êi d©n sèng trong chung c­. B¶y lµ,vÒ thµnh lËp ban qu¶n lý vµ vËn hµnh khu nhµ ë chung c­ . Mét trong nh÷ng yÕu tè gãp phÇn tÝch cùc trong viÖc khuyÕn khÝch ng­êi d©n ë trong chung c­ , t¹o m«i tr­êng c¶nh quan , kiÕn tróc ®« thÞ lµ vÞªc qu¶n lý vËn hµnh chung c­ . CÇn thµnh lËp Ban qu¶n lý khu nhµ chung c­ , cã thÓ kÕt hîp víi bé m¸y d©n phè , tæ tù qu¶n . Ban qu¶n lý khu nhµ ë ®­îc ho¹t ®éng nh­ mét d¹ng doanh nghiÖp cung øng dÞch vô c«ng Ých , ®¶m b¶o kÞp thêi , æn ®Þnh vµ chÊt l­îng tÊt c¶ c¸c ®iÒu kiÖn cÇn thiÕt ®Ó vËn hµnh khu nhµ ë ph¶i cã kÕ ho¹ch söa ch÷a t«n t¹o th­êng xuyªn , hµng n¨m vµ ®ét xuÊt .Ban qu¶n lý khu nhµ ë cã nh÷ng quyÒn h¹n nhÊt ®Þnh trong viÖc qu¶n lý khu nhµ ë . Tèm l¹i, c¸c chÝnh s¸ch qu¶n lý Nhµ n­íc b»ng c¸c c«ng cô kÓ c¶ hµnh chÝnh lÉn c¸c chÝnh s¸ch khuyÕn khÝch trùc tiÕp vµ gi¸n tiÕp cµn ph¶i ®­îc thùc hiÖn mét c¸ch ®ång bé míi cã thÓ ph¸t huy ®­îc hiÖu qu¶. ChØ khi ®ã, doanh nghiÖp, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ v÷ng t©m trong viÖc ®Çu t­, x©y dùng vµ kinh doanh nhµ ë míi tho¶i m¸i, an t©m, l¹c nghiÖp, gãp phÇn quan träng trong viÖc qu¶n lý kiÕn tróc va x©y dùng ®« thÞ ë n­íc ta rong giai ®o¹n hiÖn nay 2- Gi¶i ph¸p tÝn dông . TÝn dông Ng©n hµng trong viÖc ph¸t triÓn nhµ ë lµ rÊt quan träng ®Æc biÖt lµ trong x©y dùng chung c­ - Cho vay ®Ó mua nhµ ë ®èi víi c¸c hé gia ®×nh , c¸ nh©n: C¬ chÕ cô thÓ:Cho vay theo sù tho¶ thuËn gi÷a tctd vµ ng­êi vay phï hîp víi quy ®Þnh cña NHNN; ph­¬ngthøc ký kÕt hîp ®ång tõng lÇn;b¶o ®¶m tiÒn cho vay b»ng tµi s¶n kh¸c .Bªn c¹nh ®ã , c¸c TSTD cã thÓ cung øng c¸c dÞch vô t­ vÊn , thanh to¸n , ®æi tiÒn , b¶o hiÓm. - Cho vay doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ë : M« h×nh nµy phæ biÕn ë d« thÞ vµ mét sè vïng n«ng th«n triÓn khai tr­¬ng tr×nh nhµ ë cña chÝnh phñ, trong ®ã cã ho¹t ®éng kinh doannh x©y dùng chung c­. C¬ chÕ cô thÓ : + VÒ l·i suÊt cho vay: NHNN ®· bá quy ®Þnh vÒ trÇn l·i suÊt cho vay , chuyÓn sang ®iÒu hµnh the c¬ chÕ l·i suÊt c¬ b¶n . Theo ®ã ,c¸c TCTD vµ doanh nghiÖp cã thÓ tho¶ thuËn mét c¸ch linh ho¹t l·i suÊt cho vay cè ®Þnh hay cã ®iÒu chØnh phï hîp thêi h¹n vay hay m­c rñi ro. + VÒ ®èi t­îng cho vay: Gi¸ trÞ vËt t­ hµng ho¸ , m¸y mãc thiÕt bÞ, chi phÝ mua s¾m , x©y dùng dù ¸n nhµ ë míi ,c¶i t¹o chung c­… + VÒ b¶o ®¶m tiÒn vay: ¸p dông biÖn ph¸p thÕ chÊp, cÇm cè tµi s¶n cña kh¸ch hµng vay, b¶o l·nh phÇn tµi s¶n cña bªn thø ba, thÕ chÊp, cÇm cè b»ng tµi s¶n h×nh thµnh tõ vèn vayhoÆc kh«ng ph¶i ®¶m b¶o b»ng tµi s¶n, nÕu cã ®ñ ®iÒu kiÖn. + Thêi h¹n cho vay: Ng¾n h¹n 12 th¸ng, trung h¹n 12-60 th¸ng, dµi h¹n trªn 60 th¸ng. Phï hîp víi thêi h¹n thi c«ng vµ thu håi vèn cña dù ¸n. + Møc cho vay: Dùa vµo nhu cÇu vÒ vèn cña dù ¸n, kh¶ n¨ng vÒ tµi chÝnh, gi¸ trÞ tµi s¶n lµm ®¶m b¶o vµ kh¶ n¨ng vÒ tiÒn vèn. KÕt luËn Víi thùc tr¹ng n­íc ta hiÖn nay, chung c­ ®· thùc hiÖn ®­îc vai trß cung cÊp nhµ ë cho nh©n d©n vµ tá ra lµ mét biÖn ph¸p h÷u hiÖu. Víi tiªu chÝ phôc vô ®«ng ®¶o nh©n d©n ®« thÞ, chung c­ ®­îc h­ëng øng m¹nh mÏ tõ quÇn chóng. Víi ý nghÜa quan träng nh­ vËy, chung c­ cÇn ®­îc sù chó ý cña c¸c cÊp chÝnh quyÒn nh»m t¹o hiÖu qu¶ cao. Trong nh÷ng n¨m qua nhµ n­íc ta ®· cè g¾ng thùc hiÖn nh÷ng b­íc ®i ®óng ®¾n trong viÖc gi¶i quyÕt vÊn ®Ò nhµ ë ®« thÞ (vÊn ®Ò lín lu«n tá ra bøc xóc) vµ gi¶i ph¸p chung c­ ®· tá ra lµ sù lùa chän ®óng ®¾n trong ph¸t triÓn nhµ ë trong t×nh h×nh hiÖn t¹i cña n­íc ta. §¶ng vµ nhµ n­íc ®· ®­îc nh©n d©n ñng hé bëi tinh thÇn ch¨m sãc cuéc sèng cña ng­êi d©n vµ chung c­ ®· tá ra lµ mét lÜnh vùc ¶nh h­ëng lín ®Õn c¸c vÊn ®Ò chÝnh trÞ, x· héi, v¨n ho¸, kinh tÕ … Trong bµi chuyªn ®Ò nµy t«i ch­a thÓ nªu ®Çy ®ñ ®­îc mäi khÝa c¹nh, tuy nhiªn ®· giíi thiÖu ®­îc mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n. MÆc dï cã nh÷ng ­u ®iÓm lín nh­ng chung c­ vÉn lµ lÜnh vùc míi mÎ nªn ta vÉn vÊp ph¶i nhiÒu vÊn ®Ò cÇn gi¶i quyÕt nh­ x©y dùng ®Çy ®ñ h¬n tiªu chÝ ®¸nh gi¸, kiÖn toµn bé m¸y qu¶n lý chung c­; ph¸t triÓn h¬n n÷a hµnh lang ph¸p lý vÒ chung c­ nh»m thóc ®Èy sù ph¸t triÓn m¹nh mÏ vµ toµn diÖn h¬n lÜnh vùc nµy. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n! Môc lôc Më ®Çu……………………………………….1 CH¦¥NG I : Tæng quan vÒ nhµ ë chung c­…………………3 I - X©y dùng nhµ ë chung c­ tÊt yÕu kh¸ch quan………………..3 1- VÊn ®Ò nhµ ë ®« thÞ ë n­íc ta………………………………….3 1.1- Kh¸i niÖm nhµ ë nãi chung…………………………………..3 1.2- Nhµ ë ®« thÞ…………………………………………………..4 1.2.1- §Æc tÝnh c¬ b¶n cña nhµ ë ®« thÞ…………………………...4 1.2.2- Ph©n lo¹i nhµ ®« thÞ ………………………………………..5 1.2.3 - Nhu cÇu nhµ ë cña ng­êi Hµ Néi…………………………7 2- Gi¶i ph¸p cho vÊn ®Ò x©y dùng nhµ ë ®« thÞ ë n­íc ta………...10 II - C¬ së ph¸t triÓn x©y dùng vµ qu¶n lý x©y dùng chung c­…...13 1- C¬ së ph¸p lý……………………………………………….13 1.1- VÒ quyÒn së h÷u chung………………………………...14 1.2- VÒ x©y dùng, mua b¸n chung c­ cao tÇng……………..16 1.3-VÒ qu¶n lý sö dông chung c­ cao tÇng………………....18 1.3.1-Së h÷u chung trong qu¶n lý sö dông………………..18 1.3.2- Tæ chøc qu¶n lý sö dông…………………………...19 1.3.3- Thu phÝ sö dông nhµ chung c­……………………..21 1.3.4- Nªn lµm g× ®Ó hoµn thiÖn ph¸p chÕ chung c­ cao tÇng …………………………………………...21 2- Quy ho¹ch chi tiÕt………………………………………....22 2.1- VÒ quy ho¹ch mÆt b»ng………………………………..23 2.2- VÒ tæ chøc kh«ng gian vµ bè côc h×nh khèi…………...24 2.3- VÒ kiÕn tróc…………………………………………....25 2.4- Gi¸ thµnh c«ng tr×nh…………………………………...26 3- C¸c c¬ së qu¶n lý kh¸c………………………………….....27 CH¦¥NG II : Thùc tr¹ng, ®Þnh h­íng cho vÊn ®Ò ph¸t triÓn x©y dùng&qu¶n lý chung c­………....28 I - Kh¸i qu¸t qu¸ tr×nh ph¸t triÓn chung c­ ë n­íc ta………..28 II - Thùc tr¹ng x©y dùng vµ qu¶n lý x©y dùng chung c­………30 1. §iÒu tra nhu cÇu cña c­ d©n………………………………30 1.1- Ph­¬ng ph¸p ®iÒu tra………………………………….30 1.2-KÕt qu¶ ®iÒu tra……………………………………… 30 2- §iÒu tra c¸c ®¬n vÞ thùc hiÖn……………………………..31 2.1-Ph­¬ng ph¸p ®iÒu tra………………………………….31 2.2- KÕt qu¶ ®iÒu tra………………………………………32 3- Thùc tr¹ng ph¸t triÓn x©y dùng chung c­ ë Hµ Néi trªn c¬ së ph¸t triÓn x©y dùng chung c­ cña Tæng c«ng ty ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn nhµ vµ ®« thÞ…………………………………33 III - H­íng ph¸t triÓn chung c­ trong nh÷ng n¨m tíi…………...36 1. Ph­¬ng h­íng …………………………………………….36 2. KÕt luËn……………………………………………………37 IV - Nh÷ng vÊn ®Ò cÇn xem xÐt trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn x©y dùng vµ qu¶n lý x©y dùng chung c­……………………….38 1- ChÊt l­îng chung c­…………………………………….....38 1.1-VÒ thiÕt kÕ kÕt cÊu……………………………………....38 1.2- VÒ c«ng t¸c qu¶n lý chÊt l­îng thi c«ng kÕt cÊu phÇn cäc khoan nhåi (gi¶i ph¸p phæ biÕn nhÊt trong nhµ cao tÇng hiÖn nay)...............................................................41 2- Qu¶n lý chung c­ trong qu¸ tr×nh sö dông………………...42 3- Gi¸ c¶ chung c­……………………………………………43 CH¦¥NG III : Gi¶i ph¸p cho vÊn ®Ò x©y dùng vµ qu¶n lý x©y dùng chung c­…………………….45 I - Ph©n cÊp ph©n quyÒn qu¶n lý………………………………...45 II - X©y dùng qui ho¹ch………………………………………....45 III - X©y dùng tiªu chÝ ®¸nh gi¸………………………………....46 IV - C¸c qui ®Þnh vÒ chung c­ do c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh……………………………………………………57 V - C¸c gi¶i ph¸p kh¸c…………………………………………..57 1- Gi¶i ph¸p tµi chÝnh …………………………………….......57 2- Gi¶i ph¸p tÝn dông …………………………………………65 KÕt luËn……………………………………….66 Danh s¸ch tµi liÖu tham kh¶o 1. Nghiªn cøu kiÕn tróc ®« thÞ vµ x· héi Hµ néi Chñ biªn: Pierre clement vµ Nathalie lanoret Ng­êi dÞch: M¹c Thu H­¬ng Tr­¬ng Quèc Toµn 2. Héi th¶o quèc tÕ: Kinh nghiÖm vÒ ph¸t triÓn vµ qu¶n lý chung c­ cao tÇng Côc qu¶n lý nhµ - Tr­êng §¹i häc SHOWA(ngµy 15-3-2004) 3. Héi nghÞ nhµ ë toµn quèc lÇn thø 3(n¨m 2002) Bé x©y dùng 4. TuyÓn tËp héi th¶o: “ ChÊt l­îng vµ c«ng nghÖ x©y dùng nhµ cao tÇng” (ngµy 21 vµ 22 th¸ng 5 n¨m 2003) Bé x©y dùng ViÖt Nam héi KHKT x©y dùng ViÖt Nam Tæng c«ng ty x©y dùng Hµ Néi Tr­êng §¹i häc x©y dùng Hµ Néi 5. Gi¸o tr×nh Qu¶n lý ®« thÞ Khoa kinh tÕ m«i tr­êng vµ qu¶n lý ®« thÞ - §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n 6. Gi¸o tr×nh kinh tÕ ®« thÞ Khoa kinh tÕ m«i tr­êng vµ qu¶n lý ®« thÞ - §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n 7. Gi¸o tr×nh nguyªn lý thÞ tr­êng nhµ ®Êt Bé m«n kinh tÕ – qu¶n lý ®Þa chÝnh - §¹i häc Kinh tÕ quèc d©n 8. Mét sè bµi trªn VN net