Mục lục
Chương I Khái quát về dự án 4
Chương II Các căn cứ, cơ sở xây dựng dự án 5
I. Các căn cứ pháp lý 5
II. Xem xột điều kiện vĩ mụ của dự ỏn 5
III. Hình thức đầu tư xây dựng 9
IV. Địa điểm xây dựng 9
Chương III Phõn tớch khớa cạnh thị trường của dự ỏn
I. Gi ới thi ệu s ản ph ẩm 11
II. Ph õn t ớch đ ỏnh gi ỏ cung c ầu t ổng th ể c ủa d ự ỏn 13
III. Ph õn đo ạn v à x ỏc đ ịnh th ị tr ư ờng m ục ti ờu
IV. Lao đ ộng v à tr ợ gi ỳp c ủa c ỏc chuy ờn gia n ư ớc ngo ài 22
Chương IV Các giải pháp thực hiện 28
I. Hiện trạng khu đất và phương án giải phóng mặt bằng 28
II. Giải pháp kiến trúc 28
III. Phương án khai thác và sử dụng lao động 29
IV. Kế hoạch thực hiện dự án 30
V. Hình thức quản lý dự án 30
VI. Đánh giá tác động môi trường 31
Chương V Tài chính của dự án 34
I. Tổng mức đầu tư 34
II. Xác định nguồn vốn đầu tư 35
III. Khái toán 35
IV. Phân tích các hiệu quả tài chính của Dự án 35
V. Hiệu quả xã hội của dự án 38
Chương VI Kết luận và kiến nghị 38
84 trang |
Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2453 | Lượt tải: 3
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Đề tài Xây dựng siêu thị nội thất Đường Xương Giang – Thành phố Bắc Giang – Tỉnh Bắc Giang, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt
+ TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD
+ GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị.
GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt)
= (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 )
= 66,875 ( triệu đồng).
GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng).
8, Chi phí giám sát thi công.
GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng).
- TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công.
9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng.
Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng)
10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.
Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ đồng.
- Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%.
GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng).
11, Chi phí khởi công, khánh thành.
Tạm tính 50 (triệu đồng).
12, Chi phí bảo hiểm công trình.
Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm công trình xây dựng.
- TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình.
GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng).
Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
Đơn vị tính: triệu đồng
STT
Loại chi phí
Phương pháp tính
Giá trị tính toán
Định mức tỷ lệ (%)
Chi phí trước thuế
Thuế VAT
Chi phí sau thuế
1
2
3
4.000
5
6
7
8
1
Chi phí quản lý dự án
Theo ĐMTL
48288.881
1.68
811.253
0.10
892.379
2
Chi phí lập dự án khả thi
Theo ĐMTL
48288.881
0.375
181.083
0.05
190.137
3
Chi phí khảo sát thiết kế
Theo ĐMTL
80.075
0.10
88.082
4
Chi phí thiết kế
Theo ĐMTL
266.915
266.915
0.10
293.607
5
Chi phí thẩm tra thiết kế
Theo ĐMTL
39382.623
0.113
44.502
0.10
48.953
6
Chi phí thẩm tra dự toán
Theo ĐMTL
39382.623
0.109
42.927
0.10
47.220
7
Chi phí tư vấn đấu thầu
Theo ĐMTL
Tư vấn thi công
39382.623
0.137
53.954
0.10
59.350
Tư vấn cung cấp vật tư
8906.258
0.138
12.291
0.10
13.520
8
Chi phí giám sát thi công
Theo ĐMTL
39382.623
1.675
659.659
0.10
725.625
9
Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng
Tạm tính
30.000
0.10
33.000
10
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
Theo ĐMTL
48288.881
0.162
78.228
0.10
86.051
11
Chi phí khởi công,khánh thành
Tạm tính
50.000
0.10
55.000
12
Chi phí bảo hiểm công trình
Theo ĐMTL
48288.881
1.6
772.622
0.10
849.884
Tổng cộng :
3083.510
3382.806
*
1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án.
Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động...Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai.
* Căn cứ xác định :
- Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm.
Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Chi phí hoạt động
4238.82
4287.26
4326.01
4364.77
4384.15
4432.59
4451.97
4510.10
2
Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
3
Nhu cầu vốn lưu động
508.66
514.47
519.12
523.77
526.10
531.91
534.24
541.21
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Chi phí hoạt động
4432.59
4519.79
4500.41
4500.41
4529.48
4548.85
4432.59
2
Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
0.12
3
Nhu cầu vốn lưu động
531.91
542.37
540.05
540.05
543.54
545.86
531.91
* Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định ( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách…)
1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng.
Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Chi phí trước thuế
Thuế VAT
Chi phí sau thuế
1
Chi phí xây dựng
39382.62
0.10
43320.89
2
Chi phí thiết bị
8906.26
0.10
9796.88
3
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
7675.50
0.00
7675.50
4
Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
3083.51
0.10
3391.86
5
Vốn lưu động ban đầu
508.66
0.00
508.66
Tổng cộng :
59556.55
64693.79
1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng.
a. Nguồn vốn :
- Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là vốn tự có chiếm : 40% và vốn vay chiếm 60% ; lãi suất huy động vốn là 9,6% ghép lãi theo năm.
- Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.
- Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm.
b. Kế hoạch huy động vốn của dự án.
* Căn cứ xác định :
- Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án.
- Nguồn vốn của dự án.
* Lập kế hoạch huy động vốn
Ghi chú :
- Chuẩn bị đầu tư bao gồm các công việc : Lập dự án khả thi .
- Chuẩn bị thực hiện đầu tư bao gồm các công việc : Khảo sát thiết kế, thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tư vấn đấu thầu.
- Các công việc khác : Khởi công, khánh thành.
Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng.
c. Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng.
Căn cứ xác định :
Kế hoạch huy động vốn của dự án.
Lãi suất vay vốn 9,6% năm, vay theo quý( trong thời kì xây dựng chưa trả nợ gốc và lãi ).
Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng ( lãi suất 9.6% năm)
TT
Nội dung
Quý 3
Quý 4
Quý 1
Quý 2
Quý 3
Quý 4
Quý 1
quý 2
1
Vốn vay huy động theo quý
114.082
330.438
4348.589
4332.089
4332.089
4332.089
7271.15
7575.58
2
Lãi suất (%)
2.318
2.318
2.318
2.318
2.318
2.318
2.318
2.318
3
Lãi vay sinh ra trong quý
0.000
2.645
10.366
108.707
203.750
205.571
205.613
273.746
4
Vốn vay tích lũy đến cuối quý
114.082
447.165
4689.393
8789.384
8867.927
8869.748
11808.856
15120.475
5
Lãi vay tích lũy đến cuối quý
0.000
2.645
13.011
121.717
325.467
531.038
736.652
1010.398
1.8. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án.
Chi phí dự phòng tính bằng 10% theo hướng dẫn của Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng.
Bảng 1.9. Tổng hợp mức đầu tư của dự án
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Chi phí trước thuế
Thuế VAT (10%)
Chi phí sau thuế
1
Chi phí xây dựng
39382.62
3938.26
43320.89
2
Chi phí thiết bị
8906.26
890.63
9796.88
3
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
7675.50
767.55
8443.05
4
Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác
3083.51
308.35
3391.86
5
Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng
531.04
53.10
584.14
6
Vốn lưu động ban đầu
508.66
50.87
559.52
7
Chi phí dự phòng
5904.79
590.48
6495.27
Tổng cộng:
65992.38
72591.61
Tổng mức đầu tư của dự án : 72.591,61 triệu đồng
II. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH.
2.1.Chi phí sử dụng điện, nước ( Không có thuế VAT ).
* Căn cứ xác định :
Chi phí sử dụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao điện nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sang ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê nhà chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện , nước tiêu hao, giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện nước tính theo % so với doanh thu (Lấy bằng 2,5% so với doanh thu của dự án ).
Bảng 1.10. Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Doanh thu
18148.89
19544.96
20661.81
21778.67
22337.10
23733.16
24291.59
25966.87
2
Chi phí sử dụng điện nước (2,5%)
453.72
488.62
516.55
544.47
558.43
593.33
607.29
649.17
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Doanh thu
23733.16
26246.09
25687.66
25687.66
26525.30
27083.73
23733.16
2
Chi phí sử dụng điện nước (2,5%)
593.33
656.15
642.19
642.19
663.13
677.09
593.33
2.2. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý dự án.
* Căn cứ xác định :
- Căn cứ vào số lượng Cán bộ, công nhân viên quản lý dự án
Căn cứ vào mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại.
Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo tháng ) 2.3. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản.
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản.
Bảng 1.12.Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Tên tài sản
Giá trị tài sản
Tỷ lệ % chi phí sửa chữa
Chi phí sửa chữa hàng năm từ năm 1 đến năm 15
1
Nhà cửa
39382.623
2
787.652
2
Thiết bị
8906.258
3
267.188
Tổng cộng :
1054.840
2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn.
Lấy bằng 19% so với quỹ lương hàng năm của dự án.
Bảng 1.13. Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm 1 đến năm 15
1
Quỹ lương hàng năm của dự án
1918.80
2
Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế, trích nộp kinh phí công đoàn (19%)
364.572
2.5. Chi phí quản lý khác.
Bao gồm các khoản chi phí như : văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí vặt khác…
Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm.
Bảng 1.14. Dự trù chi phí quản lý khác.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Doanh thu cho thuê diện tích
18148.89
19544.96
20661.81
21778.67
22337.10
23733.16
24291.59
25966.87
2
Chi phí quản lý cố định
270.84
270.84
270.84
270.84
270.84
270.84
270.84
270.84
3
Công suất hoạt động
65
70
74
78
80
85
87
93
4
Chi phí quản lý thay đổi
176.04
189.59
200.42
211.25
216.67
230.21
235.63
251.88
5
Tổng chi phí quản lý khác
446.88
460.42
471.26
482.09
487.51
501.05
506.47
522.72
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Doanh thu cho thuê diện tích
23733.16
26246.09
25687.66
25687.66
26525.30
27083.73
23733.16
2
Chi phí quản lý cố định
270.84
270.84
270.84
270.84
270.84
270.84
270.84
3
Công suất hoạt động
85
94
92
92
95
97
85
4
Chi phí quản lý thay đổi
230.21
254.59
249.17
249.17
257.30
262.71
230.21
5
Tổng chi phí quản lý khác
501.05
525.42
520.01
520.01
528.13
533.55
501.05
2.6. Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án.
* Căn cứ xác định :
- Giá trị tài sản phải tính khấu hao.
- Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao.
* Lập bảng tính toán khấu hao :
STT
Tên tài sản
Tổng giá trị tài sản
Thời hạn khấu hao
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 11
Năm 14
Năm 15
I
Nhà cửa, vật kiến trúc
39382.62
25
1575.30
1575.30
1575.30
1575.30
1575.30
1575.30
1575.30
1575.30
1575.30
II
Thiết bị
1
Điều hòa Panasonic
1707.48
5
341.50
341.50
341.50
341.50
341.50
341.50
341.50
341.50
341.50
2
Bình nóng lạnh 30 L
146.25
5
29.25
29.25
29.25
29.25
29.25
29.25
29.25
29.25
29.25
3
Máy phát điện Kama KGE 12E
229.05
8
28.63
28.63
28.63
28.63
28.63
28.63
28.63
28.63
28.63
4
Máy giặt lồng đứng Toshiba 8.0kg
23.48
6
3.91
3.91
3.91
3.91
3.91
3.91
3.91
3.91
3.91
5
Máy hút bụi Philips FC8396
47.09
6
7.85
7.85
7.85
7.85
7.85
7.85
7.85
7.85
7.85
6
Hệ thống PCCC
320.00
10
32.00
32.00
32.00
32.00
32.00
32.00
32.00
32.00
32.00
7
Tổng đài Panasonic KX-TDA 200
61.58
8
7.70
7.70
7.70
7.70
7.70
7.70
7.70
7.70
7.70
8
Fax CANON L120
32.45
5
6.49
6.49
6.49
6.49
6.49
6.49
6.49
6.49
6.49
9
Điện thoại lẻ
255.00
5
51.00
51.00
51.00
51.00
51.00
51.00
51.00
51.00
51.00
10
Hệ thống lọc và bơm nước
103.20
6
17.20
17.20
17.20
17.20
17.20
17.20
17.20
17.20
17.20
11
Computer
432.00
5
86.40
86.40
86.40
86.40
86.40
86.40
86.40
86.40
86.40
12
Tivi Samsung 29Z40P,21 inch
593.87
6
98.98
98.98
98.98
98.98
98.98
98.98
98.98
98.98
98.98
13
Radiocassette Sanyo CD V68M
168.75
6
28.13
28.13
28.13
28.13
28.13
28.13
28.13
28.13
28.13
14
Vidio trung tâm và ăngten Parabol
320.00
8
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
40.00
15
Tủ lạnh 50L
190.08
6
31.68
31.68
31.68
31.68
31.68
31.68
31.68
31.68
31.68
16
Tủ lạnh Toshiba M12VT, 115lít
577.50
6
96.25
96.25
96.25
96.25
96.25
96.25
96.25
96.25
96.25
17
Giường đệm
900.00
6
150.00
150.00
150.00
150.00
150.00
150.00
150.00
150.00
150.00
18
Salon nhỏ Bella
164.50
5
32.90
32.90
32.90
32.90
32.90
32.90
32.90
32.90
32.90
19
Salon to
288.00
5
57.60
57.60
57.60
57.60
57.60
57.60
57.60
57.60
57.60
20
Bộ bàn ăn Oval - DHB017
273.00
5
54.60
54.60
54.60
54.60
54.60
54.60
54.60
54.60
54.60
21
Bàn ghế văn phòng
104.50
7
14.93
14.93
14.93
14.93
14.93
14.93
14.93
14.93
14.93
22
Tủ áo và trang điểm Amore
360.00
5
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
72.00
23
Ôtô con 4 chỗ
1545.00
10
154.50
154.50
154.50
154.50
154.50
154.50
154.50
154.50
154.50
III
Giá trị quyền sử dụng đất
510.00
15
34.00
34.00
34.00
34.00
34.00
34.00
34.00
34.00
34.00
IV
Các tài sản khác
450.00
5
90.00
90.00
90.00
90.00
90.00
TỔNG CỘNG :
3142.79
3142.79
3142.79
3142.79
3142.79
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
* Khấu hao đều nên giá trị khấu hao ở các năm là như nhau.
2.7. Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh.
* Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích trong năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo hiện hành.
* Lập bảng chi phí thuê đất trong vận hành :
Bảng 1.16 Chi phí thuê đất trong các năm vận hành ( từ năm 1 đến năm 15)
Đơn vị tính : triệu đồng
STT
Nội dung
Diện tích thuê (m2)
Đơn giá thuê (triệu đồng/m2)
Thành tiền
1
Đất dùng xây dựng
17000
0.028
476
2
Ao hồ
0
0
0
Tổng cộng :
476
2.8. Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành.
* Căn cứ xác định :
- Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng:
+ Vay đầu tư dài hạn trả nợ đều cả gốc lẫn lãi trong 6 năm.
+ Vay vốn lưu động : Vay đầu năm, trả cuối năm.
A = P [ r(1+ r)n]/ [ (1+ r)n –1]
A - Sè tiÒn tr¶ nî ®Òu trong 6 n¨m
r - L·i suÊt trong thêi gian vËn hµnh. ( r = 9,6% n¨m )
P - Nî ®Çu n¨m.
Bảng 1.17. Chi phí trả lãi vay trong vận hành.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
I
Vay đầu tư dài hạn
1
Nợ đầu năm
33663.77
29256.43
24425.98
19131.81
13329.40
6969.95
2
Tổng số trả nợ trong năm
7639.07
7639.07
7639.07
7639.07
7639.07
7639.07
3
Tiền lãi phải trả trong năm
3231.72
2808.62
2344.89
1836.65
1279.62
669.12
4
Tiền gốc phải trả trong năm
4407.34
4830.45
5294.17
5802.41
6359.44
6969.95
5
Nợ cuối năm
29256.43
24425.98
19131.81
13329.40
6969.95
0.00
II
Vay vốn lưu động
1
Vốn lưu động vay trong năm
305.19
308.68
311.47
314.26
315.66
319.15
320.54
324.73
2
Tiền lãi phải trả trong năm
36.62
37.04
37.38
37.71
37.88
38.30
38.47
38.97
III
Tổng tiền lãi phải trả
3268.35
2845.66
2382.27
1874.37
1317.50
707.41
38.47
38.97
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
I
Vay đầu tư dài hạn
1
Nợ đầu năm
2
Tổng số trả nợ trong năm
3
Tiền lãi phải trả trong năm
4
Tiền gốc phải trả trong năm
5
Nợ cuối năm
II
Vay vốn lưu động
1
Vốn lưu động vay trong năm
319.15
325.42
324.03
324.03
326.12
327.52
319.15
2
Tiền lãi phải trả trong năm
38.30
39.05
38.88
38.88
39.13
39.30
38.30
III
Tổng tiền lãi phải trả
38.30
39.05
38.88
38.88
39.13
39.30
38.30
2.9. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành.
Bảng 1.18. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Chi phí điện, nước
453.72
488.62
516.55
544.47
558.43
593.33
607.29
649.17
2
Chi phí trả lương
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
4
Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế
364.57
364.57
364.57
364.57
364.57
364.57
364.57
364.57
5
Khấu hao tài sản cố định
3142.79
3142.79
3142.79
3142.79
3142.79
3052.79
3052.79
3052.79
6
Thuê đất trong vận hành
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
7
Trả lãi tín dụng trong vận hành
3268.35
2845.66
2382.27
1874.37
1317.50
707.41
38.47
38.97
8
Chi phí quản lý và chi phí khác
446.88
460.42
471.26
482.09
487.51
501.05
506.47
522.72
9
Tổng chi phí sản xuất kinh doanh
11125.95
10751.71
10327.08
9857.92
9320.44
8668.79
8019.22
8077.86
10
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê
2.119
1.901
1.727
1.564
1.442
1.262
1.141
1.075
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Chi phí điện, nước
593.33
656.15
642.19
642.19
663.13
677.09
593.33
2
Chi phí trả lương
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
1918.80
3
Chi phí sửa chữa bảo dưỡng
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
4
Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế
364.57
364.57
364.57
364.57
364.57
364.57
364.57
5
Khấu hao tài sản cố định
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
6
Thuê đất trong vận hành
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
7
Trả lãi tín dụng trong vận hành
38.30
39.05
38.88
38.88
39.13
39.30
38.30
8
Chi phí quản lý và chi phí khác
501.05
525.42
520.01
520.01
528.13
533.55
501.05
9
Tổng chi phí sản xuất kinh doanh
7999.68
8087.63
8068.08
8068.08
8097.40
8116.95
7999.68
10
Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê
1.165
1.065
1.085
1.085
1.055
1.036
1.165
III. DỰ TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHÔNG CÓ VAT )
* C¨n cø x¸c ®Þnh:
- Doanh thu cña dù ¸n cho thuª biÖt thù ( thuª diÖn tÝch ) ®îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo diÖn tÝch cho thuª, gi¸ thuª mét ®¬n vÞ diÖn tÝch tõng lo¹i. Trong dù ¸n nµy, c¸c dÞch vô kh¸c kh«ng tÝnh ®Õn bao gåm: dÞch vô ®a ®ãn kh¸ch, dÞch vô ¨n uèng thÓ thao, gi¶i trÝ...
Do chÕ ®é khÊu hao vµ qu¶n lý chi phÝ ë níc ta cã quy ®Þnh khi tµi s¶n cè ®Þnh hÕt niªn h¹n sö dông cã thanh lý b¸n thu håi tµi s¶n th× kho¶n gi¸ trÞ thu håi nµy ®îc xem nh kho¶n doanh thu bÊt thêng cho dù ¸n.
Ghi chó: ( doanh thu tÝnh trong b¶ng kh«ng tÝnh ®Õn doanh thu bÊt thêng do bµn thanh lý tµi s¶n hÕt thêi h¹n sö dông ).
Bảng 1.19.Doanh thu của dự án trong các năm vận hành
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Tổng diện tích cho thuê
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
2
Công suất cho thuê
65
70
74
78
80
85
87
93
3
Diện tích cho thuê tính toán
5251.42
5655.37
5978.53
6301.70
6463.28
6867.24
7028.82
7513.56
4
Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2)
0.288
0.288
0.288
0.288
0.288
0.288
0.288
0.288
5
Doanh thu cho thuê diện tích
18148.89
19544.96
20661.81
21778.67
22337.10
23733.16
24291.59
25966.87
6
Giá trị thu hồi thanh lý tài sản
0.00
0.00
0.00
0.00
132.19
108.79
5.23
24.43
7
Tổng doanh thu
18148.89
19544.96
20661.81
21778.67
22469.29
23841.96
24296.82
25991.30
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Tổng diện tích cho thuê
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
8079.10
2
Công suất cho thuê
85
94
92
92
95
97
85
3
Diện tích cho thuê tính toán
6867.24
7594.35
7432.77
7432.77
7675.15
7836.73
6867.24
4
Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2)
0.288
0.288
0.288
0.288
0.288
0.288
0.288
5
Doanh thu cho thuê diện tích
23733.16
26246.09
25687.66
25687.66
26525.30
27083.73
23733.16
6
Giá trị thu hồi thanh lý tài sản
0.00
225.44
0.00
108.79
0.00
5.23
2495.90
7
Tổng doanh thu
23733.16
26471.53
25687.66
25796.45
26525.30
27088.95
26229.06
IV.DỰ TRÙ LÃI ( LỖ ) TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH.
* C¨n cø x¸c ®Þnh:
- Doanh thu hµng n¨m, chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh, thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp theo quy ®Þnh.
TTNDN = ( DTkh«ng VAT - CFkh«ng VAT) ´ ThuÕ suÊt
§èi víi thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, thiÕ suÊt lÊy theo quy ®Þnh hiÖn hµnh b»ng 28%
LNrßng = LNtríc thuÕ - ThuÕ TNDN
Bảng 1.20.Dự trù lãi ( lỗ )
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Doanh thu không có thuế VAT
18148.89
19544.96
20661.81
21778.67
22469.29
23841.96
24296.82
25991.30
2
Chi phí SXKD không có VAT
11125.95
10751.71
10327.08
9857.92
9320.44
8668.79
8019.22
8077.86
3
Thu nhập chịu thuế
7022.94
8793.25
10334.74
11920.74
13148.85
15173.17
16277.59
17913.44
4
Thuế thu nhập doanh nghiệp
1966.42
2462.11
2893.73
3337.81
3681.68
4248.49
4557.73
5015.76
5
Lợi nhuận ròng
5056.52
6331.14
7441.01
8582.94
9467.17
10924.68
11719.87
12897.68
6
Lợi nhuận ròng cộng dồn
5056.52
11387.66
18828.67
27411.60
36878.77
47803.45
59523.32
72421.00
7
Lợi nhuận ròng bình quân
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Doanh thu không có thuế VAT
23733.16
26471.53
25687.66
25796.45
26525.30
27088.95
26229.06
2
Chi phí SXKD không có VAT
7999.68
8087.63
8068.08
8068.08
8097.40
8116.95
7999.68
3
Thu nhập chịu thuế
15733.49
18383.90
17619.58
17728.37
18427.90
18972.01
18229.38
4
Thuế thu nhập doanh nghiệp
4405.38
5147.49
4933.48
4963.94
5159.81
5312.16
5104.23
5
Lợi nhuận ròng
11328.11
13236.41
12686.09
12764.43
13268.09
13659.84
13125.16
6
Lợi nhuận ròng cộng dồn
83749.11
96985.52
109671.61
122436.04
135704.13
149363.97
162489.13
7
Lợi nhuận ròng bình quân
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
10832.61
* Một số tỷ lệ tài chính :
+ Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi vèn ®Çu t (møc doanh lîi mét ®ång vèn ®Çu t):
ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång vèn dù ¸n bá ra trong mét n¨m thu ®îc.
+ Lîi nhuËnb×nh qu©n so víi vèn cè ®Þnh (møc doanh lîi mét ®ång vèn cè ®Þnh).
+ Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi doanh thu b×nh qu©n (tØ suÊt lîi nhuËn cña doanh thu).ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång doanh thu thu ®îc 0,377 ®ång.
V. PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN
5.1. Đánh giá bằng chỉ tiêu giá trị hiện tại của hiệu số thu chi (NPV).
* C¨n cø x¸c ®Þnh:
- Dßng tiÒn hiÖu sè thu chi cña dù ¸n trong thêi gian ho¹t ®éng.
- L·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®îc r ( r= 9,6 % n¨m ).
- Thêi gian tÝnh to¸n( 15 n¨m ).
- Trong dù ¸n nµy chän gèc tÝnh to¸n lµ thêi ®iÓm ®a DA vµo ho¹t ®éng.
+ Theo chØ tiªu NPV:
Bt : Kho¶n thu nhËp hµng n¨m t cña dù ¸n ë n¨m thø t. Bt cã thÓ thuÇn tuý chØ lµ DT ë n¨m t, ®ång thêi cã thÓ thªm gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n, hoÆc lµ thu håi VL§ ë n¨m t ( nÕu cã ).
Ct : Chi phÝ bá ra ë n¨m t, chi phÝ ban ®Çu cña dù ¸n bao gåm : §Çu t cho dù ¸n ë n¨m t,®Çu t thay thÕ tµi s¶n,chi phÝ kinh doanh t¹o ra s¶n phÈm hoÆc dÞch vô kh«ng cã khÊu hao tµi s¶n.
* Gốc tính toán là thời điểm đưa dự án vào hoạt động.
Bảng 1.21. Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV)
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 0
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
I
Dòng lợi ích (Bt)
1
Doanh thu cho thuê diện tích
18148.890
19544.959
20661.814
21778.668
22337.096
23733.164
24291.592
2
Thu hồi giá trị thanh lý tài sản
0.000
0.000
0.000
0.000
132.190
108.794
5.225
3
Giá trị tài sản chưa khấu hao hết
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
4
Thu hồi vốn lưu động
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
Tổng cộng :
0.000
18148.890
19544.959
20661.814
21778.668
22469.286
23841.958
24296.817
II
Dòng chi phí (Ct)
1
Đầu tư ban đầu
65992.377
2
Đầu tư thay thế tài sản
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
3658.675
2603.958
3
Chi phí vận hành dự án
4238.816
4287.260
4326.014
4364.769
4384.147
4432.590
4451.968
4
Chi phí thuê đất
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
5
Thuế thu nhập doanh nghiệp
1966.423
2462.110
2893.727
3337.808
3681.678
4248.486
4557.726
Tổng cộng :
65992.377
6681.239
7225.370
7695.741
8178.578
8541.824
12815.752
12089.652
III
Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct)
-65992.38
11467.65
12319.59
12966.07
13600.09
13927.46
11026.21
12207.16
IV
Hệ số chiết khấu (r = 9.6%)
1.000
0.912
0.832
0.760
0.693
0.632
0.577
0.526
V
Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu
-65992.38
10463.19
10255.93
9848.65
9425.40
8806.82
6361.55
6426.00
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu
-65992.38
-55529.19
-45273.26
-35424.61
-25999.21
-17192.39
-10830.84
-4404.84
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 8
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
I
Dòng lợi ích (Bt)
1
Doanh thu cho thuê diện tích
25966.874
23733.164
26246.087
25687.660
25687.660
26525.301
27083.729
23733.164
2
Thu hồi giá trị thanh lý tài sản
24.425
0.000
225.440
0.000
108.794
0.000
5.225
132.190
3
Giá trị tài sản chưa khấu hao hết
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
6346.861
4
Thu hồi vốn lưu động
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
531.911
Tổng cộng :
25991.299
23733.164
26471.528
25687.660
25796.454
26525.301
27088.954
30744.126
II
Dòng chi phí (Ct)
1
Đầu tư ban đầu
2
Đầu tư thay thế tài sản
104.500
610.625
0.000
5523.675
0.000
2603.958
0.000
104.500
3
Chi phí vận hành dự án
4510.100
4432.590
4519.789
4500.411
4500.411
4529.477
4548.855
4432.590
4
Chi phí thuê đất
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
5
Thuế thu nhập doanh nghiệp
5015.764
4405.376
5147.492
4933.481
4963.944
5159.812
5312.162
5104.228
Tổng cộng :
10106.364
9924.592
10143.280
15433.567
9940.355
12769.247
10337.017
10117.318
III
Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct)
15884.94
13808.57
16328.25
10254.09
15856.10
13756.05
16751.94
20626.81
IV
Hệ số chiết khấu (r = 9.6%)
0.480
0.438
0.400
0.365
0.333
0.304
0.277
0.253
V
Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu
7629.59
6051.37
6528.81
3740.94
5278.00
4177.89
4642.13
5215.23
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu
3224.75
9276.12
15804.93
19545.87
24823.88
29001.76
33643.89
38859.12
* Ghi chú : Các khoản đầu tư , doanh thu, chi phí trong bảng không xét đến VAT.
Kết luận : Dự án có NPV = 38859,12 triệu đồng , NPV > 0 dự án đáng giá.
5.2. Đánh giá bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR).
* Căn cứ xác định :
- Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong suốt thời gian vận hành.
- Dựa vào giả định các suất thu lợi nội tại khác nhau để dùng khi nó chiết khấu dòng tiền hiệu số thu chi về gốc và cộng chúng lại thỏa mãn điều kiện bằng không.
* Lập bảng suất thu lợi nội tại :
Ghi chú : Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí trong bảng là không xét đến VAT.
* Chọn IRR1 = 18,2% năm ; IRR2 = 18,3% năm.
Kết luận : Dự án có suất thu lợi nội tại IRR = 18,24% năm > lãi suất r = 9,6% năm.
→ Dự án đáng giá
( Số liệu tính toán ở bảng 1.22 dưới đây )
Bảng 1.22. Xác định suất thu lợi nội tại IRR
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 0
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
I
Dòng lợi ích (Bt)
1
Doanh thu cho thuê diện tích
18148.89
19544.96
20661.81
21778.67
22337.10
23733.16
24291.59
2
Thu hồi giá trị thanh lý tài sản
0.000
0.000
0.000
0.000
132.190
108.794
5.225
3
Giá trị tài sản chưa khấu hao hết
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
4
Thu hồi vốn lưu động
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
Tổng cộng :
0.00
18148.89
19544.96
20661.81
21778.67
22469.29
23841.96
24296.82
II
Dòng chi phí (Ct)
1
Đầu tư ban đầu
65992.38
2
Đầu tư thay thế tài sản
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
3658.675
2603.958
3
Chi phí vận hành dự án
4238.82
4287.26
4326.01
4364.77
4384.15
4432.59
4451.97
4
Chi phí thuê đất
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
5
Thuế thu nhập doanh nghiệp
1966.42
2462.11
2893.73
3337.81
3681.68
4248.49
4557.73
Tổng cộng :
65992.38
6681.239
7225.37
7695.741
8178.578
8541.824
12815.75
12089.65
III
Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct)
-65992.38
11467.65
12319.59
12966.07
13600.09
13927.46
11026.21
12207.16
IV
Hệ số chiết khấu với IRR1=0.161
1.000
0.846
0.716
0.606
0.512
0.433
0.367
0.310
V
Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1
-65992.38
9701.905
8817.821
7851.561
6967.418
6036.491
4043.163
3786.975
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1
-65992.38
-56290.47
-47472.65
-39621.09
-32653.67
-26617.18
-22574.02
-18787.04
VII
Hệ số chiết khấu với IRR2=0.162
1.000
0.845
0.715
0.604
0.511
0.432
0.365
0.308
VIII
Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2
-65992.38
9693.704
8802.92
7831.667
6943.89
6011.021
4022.7
3764.624
IX
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2
-65992.38
-56298.67
-47495.75
-39664.09
-32720.20
-26709.18
-22686.48
-18921.85
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 8
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
I
Dòng lợi ích (Bt)
1
Doanh thu cho thuê diện tích
25966.87
23733.16
26246.09
25687.66
25687.66
26525.30
27083.73
23733.16
2
Thu hồi giá trị thanh lý tài sản
24.425
0.000
225.440
0.000
108.794
0.000
5.225
132.190
3
Giá trị tài sản chưa khấu hao hết
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
6346.861
4
Thu hồi vốn lưu động
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
531.911
Tổng cộng :
25991.30
23733.16
26471.53
25687.66
25796.45
26525.30
27088.95
30744.13
II
Dòng chi phí (Ct)
1
Đầu tư ban đầu
2
Đầu tư thay thế tài sản
104.500
610.625
0.000
5523.675
0.000
2603.958
0.000
104.500
3
Chi phí vận hành dự án
4510.10
4432.59
4519.79
4500.41
4500.41
4529.48
4548.85
4432.59
4
Chi phí thuê đất
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
476.00
5
Thuế thu nhập doanh nghiệp
5015.76
4405.38
5147.49
4933.48
4963.94
5159.81
5312.16
5104.23
Tổng cộng :
10106.36
9924.592
10143.28
15433.57
9940.355
12769.25
10337.02
10117.32
III
Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct)
15884.94
13808.57
16328.25
10254.09
15856.10
13756.05
16751.94
20626.81
IV
Hệ số chiết khấu với IRR1=0.182
0.262
0.222
0.188
0.159
0.134
0.114
0.096
0.081
V
Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1
4169.132
3066.137
3067.36
1629.69
2131.997
1564.828
1612.205
1679.461
VI
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1
-14617.91
-11551.77
-8484.41
-6854.72
-4722.73
-3157.90
-1545.69
133.77
VII
Hệ số chiết khấu với IRR2=0.183
0.261
0.220
0.186
0.157
0.133
0.113
0.095
0.080
VIII
Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2
4141.021
3042.889
3041.53
1614.6
2110.471
1547.719
1593.23
1658.291
IX
Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2
-14780.83
-11737.94
-8696.41
-7081.81
-4971.34
-3423.62
-1830.39
-172.10
VI. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TOÀN TÀI CHÍNH.
6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh.
* Căn cứ xác định : Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành.
* Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn :
Bảng 1.23.Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Vốn đầu tư ở đầu năm
65992.38
0.00
0.00
0.00
0.00
3658.68
2603.96
104.50
2
Lợi nhuận ròng
5056.52
6331.14
7441.01
8582.94
9467.17
10924.68
11719.87
12897.68
3
Khấu hao
3142.79
3142.79
3142.79
3142.79
3142.79
3052.79
3052.79
3052.79
4
Lợi nhuận và khấu hao
8199.31
9473.93
10583.80
11725.73
12609.96
13977.47
14772.66
15950.47
5
Vốn đầu tư còn ở cuối năm
57793.07
48319.14
37735.34
26009.61
13399.65
3080.86
-9087.84
-24933.81
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Vốn đầu tư ở đầu năm
610.63
0.00
5523.68
0.00
2603.96
0.00
104.50
2
Lợi nhuận ròng
11328.11
13236.41
12686.09
12764.43
13268.09
13659.84
13125.16
3
Khấu hao
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
3052.79
4
Lợi nhuận và khấu hao
14380.90
16289.20
15738.88
15817.22
16320.88
16712.63
16177.95
5
Vốn đầu tư còn ở cuối năm
-38704.08
-54993.28
-65208.49
-81025.70
-94742.62
-111455.26
-127528.70
Từ bảng 1.23 sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hoàn vốn đầu tư của dự án là 6 năm 3 tháng ( < 10 năm ) → Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn.
6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động.
* Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số triết khấu.
* Căn cứ bảng 1.21 phần VI : cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi.
- Năm thứ 7 là : - 4404,84 triệu đồng.
- Năm thứ 8 là : 3224,75 triệu đồng.
Dùng phương pháp nội suy : thời hạn thu hồi vốn Th = 7 năm 7 tháng.
Kết luận : Dự án có thời gian thu hồi vốn nhanh.
6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án.
6.3.1. Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ.
* Căn cứ xác định :
- Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm : lợi nhuận, phần trích cho lãi vay trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm ký hiệu là B
- Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả nợ gốc và trả lãi ký hiệu là A
* Xác định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức :
Lập thành bảng tính :
Bảng 1.24.Bảng tính hệ số khả năng trả nợ.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm trả nợ
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
1
Lợi nhuận trong năm
5056.516
6331.140
7441.012
8582.936
9467.171
10924.679
2
Khấu hao trong năm
3142.790
3142.790
3142.790
3142.790
3142.790
3052.790
3
Chi phí trả lãi vay trong năm
3231.722
2808.617
2344.894
1836.654
1279.622
669.115
4
Nguồn trả nợ trong năm
11431.028
12282.547
12928.696
13562.379
13889.583
14646.584
5
Tổng số phải trả nợ trong năm
7639.067
7639.067
7639.067
7639.067
7639.067
7639.067
6
Hệ số khả năng trả nợ
1.496
1.608
1.692
1.775
1.818
1.917
Kết luận: Khả năng trả nợ của dự án cao tương ứng dự án có độ an toàn cao.
6.3.2. Theo chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ.
Quan điểm tính thời hạn có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh:
* Căn cứ xác định :
- Dựa vào nguồn tài chính dùng trả nợ của tùng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định.
- Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kì trả nợ.
* Lập bảng xác định thời hạn có khả năng trả nợ :
Bảng 1.25.Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm trả nợ
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
1
Số nợ đầu năm
33663.775
29256.431
24425.981
19131.809
13329.396
6969.951
2
Khấu hao, lợi nhuận trong năm
8199.306
9473.930
10583.801
11725.725
12609.961
13977.469
3
Cân đối nợ cuối năm
25464.469
19782.501
13842.180
7406.083
719.435
-7007.518
Từ bảng 1.25 dùng phương pháp nội suy tìm được thời hạn có khả năng trả nợ của dự án là 5 năm 2 tháng.( < 6 năm là thời hạn phải trả nợ )
Kết luận : Dự án có khả năng trả nợ cao, tương ứng có độ an toàn cao.
6.4. Phân tích độ an toàn của tài chính theo phân tích hòa vốn.
* C¨n cø x¸c ®Þnh®iÓm hoµ vèn:
- Dùa vµo doanh thu hµng n¨m.
- Chi phÝ cè ®Þnh hµng n¨m trong s¶n xuÊt kinh doanh (FC )
- Chi phÝ biÕn ®æi trong s¶n xuÊt kinh doanh ( VC )
Dh : Doanh thu hoµ vèn cña dù ¸n :
Mh: Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cña dù ¸n :
VËy dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn lín nhÊt ë n¨m ®Çu tiªn dù ¸n ®i vµo vËn hµnh
Mh =57,806%
Dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn nhá nhÊt ë n¨m thø 14 cña dù ¸n.
Mh =21,323%
Møc ho¹t ®éng trung b×nh lµ: Mh = 30,643%.
KÕt luËn: Dù ¸n cã ®é an toµn cao.
Bảng 1.26 Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
I
Chi phí cố định
1
Chi phí bảo dưỡng
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
2
Chi phí khấu hao tài sản cố định
3142.790
3142.790
3142.790
3142.790
3142.790
3052.790
3052.790
3052.790
3
Chi phí thuê đất trong vận hành
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
4
Chi phí quản lý cố định
270.837
270.837
270.837
270.837
270.837
270.837
270.837
270.837
5
Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn
3231.722
2808.617
2344.894
1836.654
1279.622
669.115
0.000
0.000
Tổng cộng :
8176.190
7753.084
7289.361
6781.121
6224.089
5523.582
4854.467
4854.467
II
Chi phí biến đổi
1
Chi phí sửa chữa
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
2
Chi phí điện nước
453.722
488.624
516.545
544.467
558.427
593.329
607.290
649.172
3
Chi phí trả lương
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
4
Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế
364.572
364.572
364.572
364.572
364.572
364.572
364.572
364.572
5
Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn
36.623
37.042
37.377
37.712
37.879
38.298
38.465
38.967
6
Chi phí quản lý thay đổi
176.044
189.586
200.420
211.253
216.670
230.212
235.628
251.879
Tổng cộng :
4004.602
4053.464
4092.554
4131.644
4151.188
4200.051
4219.595
4278.230
STT
Nội dung
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
I
Chi phí cố định
1
Chi phí bảo dưỡng
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
2
Chi phí khấu hao tài sản cố định
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3
Chi phí thuê đất trong vận hành
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
4
Chi phí quản lý cố định
270.837
270.837
270.837
270.837
270.837
270.837
270.837
5
Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
0.000
Tổng cộng :
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
II
Chi phí biến đổi
1
Chi phí sửa chữa
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
2
Chi phí điện nước
593.329
656.152
642.192
642.192
663.133
677.093
593.329
3
Chi phí trả lương
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
1918.800
4
Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế
364.572
364.572
364.572
364.572
364.572
364.572
364.572
5
Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn
38.298
39.051
38.884
38.884
39.135
39.302
38.298
6
Chi phí quản lý thay đổi
230.212
254.587
249.170
249.170
257.295
262.712
230.212
Tổng cộng :
4200.051
4288.002
4268.458
4268.458
4297.775
4317.320
4200.051
Bảng 1.27. Xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Doanh thu
18148.890
19544.959
20661.814
21778.668
22337.096
23733.164
24291.592
25966.874
2
Chi phí cố định
8176.190
7753.084
7289.361
6781.121
6224.089
5523.582
4854.467
4854.467
3
Chi phí biến đổi
4004.602
4053.464
4092.554
4131.644
4151.188
4200.051
4219.595
4278.230
4
Doanh thu hòa vốn
10491.073
9781.736
9089.810
8368.764
7644.825
6711.275
5874.988
5812.043
5
Mức hoạt động hòa vốn (%)
57.806
50.047
43.993
38.426
34.225
28.278
24.185
22.383
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Doanh thu
23733.164
26246.087
25687.660
25687.660
26525.301
27083.729
23733.164
2
Chi phí cố định
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
4854.467
3
Chi phí biến đổi
4200.051
4288.002
4268.458
4268.458
4297.775
4317.320
4200.051
4
Doanh thu hòa vốn
5898.285
5802.454
5821.874
5821.874
5793.096
5775.047
5898.285
5
Mức hoạt động hòa vốn (%)
24.853
22.108
22.664
22.664
21.840
21.323
24.853
CHƯƠNG VI
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Phân tích hiệu quả của dự án đầu tư có thể được thực hiện theo phương pháp phân tích một số chỉ tiêu đơn giản sau :
I. GIÁ TRỊ SẢN PHẨM GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA.
Giá trị sản phẩm ra tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn.
*Cơ sở xác định :
Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phí đầu vào vật chất ( nguyên vật liệu, khấu hao… ) hàng năm.
Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất cho từng năm vận hành : Bảng 2.1.
Lập bảng xác định sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra : Bảng 2.2.
Kết luận :
* Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là : 69588.871 triệu đồng.
* Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân là 9519,21 triệu đồng.
* Đánh giá : Dự án có giá trị sản phẩm gia tăng cao.
Bảng 2.1. Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Chi phí điện nước
453.722
488.624
516.545
544.467
558.427
593.329
607.290
649.172
2
Khấu hao tài sản cố định
3142.790
3142.790
3142.790
3142.790
3142.790
3052.790
3052.790
3052.790
3
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
Tổng cộng :
4651.352
4686.254
4714.175
4742.097
4756.057
4700.959
4714.920
4756.802
STT
Nội dung
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Chi phí điện nước
593.329
656.152
642.192
642.192
663.133
677.093
593.329
2
Khấu hao tài sản cố định
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3052.790
3
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
1054.840
Tổng cộng :
4700.959
4763.782
4749.821
4749.821
4770.762
4784.723
4700.959
Bảng 2.2. Xác định giá trị sản phẩm ra tăng.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Doanh thu
18148.890
19544.959
20661.814
21778.668
22337.096
23733.164
24291.592
25966.874
2
Chi phí đầu vào vật chất.
4651.352
4686.254
4714.175
4742.097
4756.057
4700.959
4714.920
4756.802
3
Giá trị sản phẩm gia tăng
13497.538
14858.705
15947.638
17036.572
17581.038
19032.205
19576.672
21210.072
4
Giá trị sản phẩm ra tăng cộng dồn
13497.538
28356.243
44303.881
61340.453
78921.492
97953.697
117530.369
138740.441
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Doanh thu
23733.164
26246.087
25687.660
25687.660
26525.301
27083.729
23733.164
2
Chi phí đầu vào vật chất.
4700.959
4763.782
4749.821
4749.821
4770.762
4784.723
4700.959
3
Giá trị sản phẩm gia tăng
19032.205
21482.305
20937.839
20937.839
21754.539
22299.005
19032.205
4
Giá trị sản phẩm ra tăng cộng dồn
157772.646
179254.951
200192.790
221130.629
242885.167
265184.173
284216.378
II.MỨC THU HÚT LAO ĐỘNG VÀO LÀM VIỆC.
Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là : 120 người.
Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án : 0,00165 người / 1 triệu đồng tiền vốn đầu tư.
Đánh giá : Dự án thu hút lao động ở mức trung bình, lượng vốn đầu tư cho một lao động lớn.
III. MỨC ĐÓNG GÓP CỦA DỰ ÁN VÀO NGÂN SÁCH .
* Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế - xã hội càng cao. Các khoản nộp ngân sách chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong kinh doanh.
* Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng :
Bảng 2.3.Xác định thuế VAT nộp ngân sách.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
I
Thuế VAT đầu ra
1
Doanh thu cho thuê diện tích
18149
19545
20662
21779
22337
23733
24292
25967
2
Thuế VAT đầu ra
1814.89
1954.50
2066.18
2177.87
2233.71
2373.32
2429.16
2596.69
II
Thuế VAT đầu vào
1
Chi phí điện
453.72
488.62
516.55
544.47
558.43
593.33
607.29
649.17
Thuế VAT
45.37
48.86
51.65
54.45
55.84
59.33
60.73
64.92
2
Chi phí nước
453.72
488.62
516.55
544.47
558.43
593.33
607.29
649.17
Thuế VAT
22.68611
24.4312
25.82727
27.22334
27.92137
29.66646
30.36449
32.45859
3
Sửa chữa, bảo dưỡng
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
Thuế VAT
105.484
105.484
105.484
105.484
105.484
105.484
105.484
105.484
4
Tổng thuế VAT đầu vào
173.54
178.78
182.97
187.15
189.25
194.48
196.58
202.86
III
Thuế VAT nộp ngân sách
1641.35
1775.72
1883.22
1990.71
2044.46
2178.83
2232.58
2393.83
STT
Nội dung
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
I
Thuế VAT đầu ra
1
Doanh thu cho thuê diện tích
23733
26246
25688
25688
26525
27084
23733
2
Thuế VAT đầu ra
2373.32
2624.61
2568.77
2568.77
2652.53
2708.37
2373.32
II
Thuế VAT đầu vào
1
Chi phí điện
593.33
656.15
642.19
642.19
663.13
677.09
593.33
Thuế VAT
59.33
65.62
64.22
64.22
66.31
67.71
59.33
2
Chi phí nước
593.33
656.15
642.19
642.19
663.13
677.09
593.33
Thuế VAT
29.66646
32.80761
32.10958
32.10958
33.15663
33.85466
29.66646
3
Sửa chữa, bảo dưỡng
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
1054.84
Thuế VAT
105.484
105.484
105.484
105.484
105.484
105.484
105.484
4
Tổng thuế VAT đầu vào
194.48
203.91
201.81
201.81
204.95
207.05
194.48
III
Thuế VAT nộp ngân sách
2178.83
2420.70
2366.95
2366.95
2447.58
2501.32
2178.83
* Lập bảng các khoản nộp ngân sách :
Bảng 2.4.Các khoản nộp ngân sách chủ yếu.
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 1
Năm 2
Năm 3
Năm 4
Năm 5
Năm 6
Năm 7
Năm 8
1
Thuế môn bài
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
2
Thuế thu nhập doanh nghiệp
1966.423
2462.110
2893.727
3337.808
3681.678
4248.486
4557.726
5015.764
3
Thuế giá trị gia tăng
1641.347
1775.718
1883.216
1990.713
2044.461
2178.833
2232.582
2393.828
4
Tiền thuê đất
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
Tổng cộng :
4086.770
4716.828
5255.942
5807.521
6205.139
6906.319
7269.308
7888.591
Đơn vị tính : triệu đồng.
STT
Nội dung
Năm vận hành
Năm 9
Năm 10
Năm 11
Năm 12
Năm 13
Năm 14
Năm 15
1
Thuế môn bài
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
3.000
2
Thuế thu nhập doanh nghiệp
4405.376
5147.492
4933.481
4963.944
5159.812
5312.162
5104.228
3
Thuế giá trị gia tăng
2178.833
2420.702
2366.953
2366.953
2447.576
2501.325
2178.833
4
Tiền thuê đất
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
476.000
Tổng cộng :
7063.209
8047.193
7779.434
7809.897
8086.388
8292.487
7762.061
Tổng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là : 102977,088 triệu đồng.
Tổng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là 6865,139 triệu đồng.
Tỷ lệ các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án : 0,094
IV. THU NHẬP CỦA NGƯỜI LAO ĐỘNG LÀM VIỆC TRONG DỰ ÁN.
Tính chỉ tiêu mức thu nhập bình quân năm của người lao động làm việc trong dự án :
(Triệu đồng/người năm)
V. CÁC LƠỊ ÍCH VÀ ẢNH HƯỞNG KHÁC.
* Phï hîp víi ®êng lèi ph¸t triÓn chung cña ®Êt níc.
* T¹o ra c¬ së h¹ tÇng ®Ó ph¸t triÓn ngµnh du lÞch, dÞch vô, c¶i thiÖn chÊt lîng tiªu dïng cho x· héi, hiÖu qu¶ vÒ v¨n ho¸, y tÕ, gi¸o dôc. C¶i thiÖn m«i sinh, chèng « nhiÔm m«i trêng....
* Gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ ®Þa ph¬ng n¬i ®Æt dù ¸n.
Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật của dự án
STT
Các chỉ tiêu
Đơn vị
Trị số
I. Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công năng
1
Cấp công trình
Cấp
II
2
Mức độ tiện nghi và trang thiết bị
Tiêu chuẩn
3 sao
3
Tuổi thọ
Năm
15
4
Diện tích chiếm đất
m2
17000
5
Số nhà cho thuê
Nhà
31
6
Diện tích cho thuê để ở
m2
8079.100
II. Các chỉ tiêu tài chính
7
Vốn đầu tư
Triệu đồng
72591.614
8
Vốn cố định
Triệu đồng
46241.844
9
Vốn lưu động
Triệu đồng
508.658
10
Suất vốn đầu tư
Triệu đồng
2.600
11
Tổng lợi nhuận ròng
Triệu đồng
162489.127
12
Lợi nhuận ròng bình quân năm
Triệu đồng
10832.608
13
Mức doanh lợi vốn đầu tư
0.132
14
Mức doanh lợi vốn cố định
0.258
15
Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu
0.377
16
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được
0.096
17
Giá trị hiện tại ròng
Triệu đồng
38859.125
18
Suất thu lợi nội tại IRR
%
0.1824
19
Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao
Năm
6.25
20
Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian
Năm
7.58
21
Doanh thu khi đạt công suất thiết kế
Triệu đồng
23677.321
22
Doanh thu hoà vốn
Triệu đồng
6972.362
23
Tỷ lệ hoà vốn năm thứ 6
%
28.278
24
Khả năng trả nợ
Lần
1.917
III. Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội
25
Tổng giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng
Triệu đồng
284216.378
26
Giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng bình quân năm
Triệu đồng
18947.759
27
Số lao động thu hút vào dự án
Người
120
28
Thu nhập bình quân của người lao động
Triệu đồng/người năm
15.990
29
Tổng mức đóng góp cho ngân sách
Triệu đồng
102977.088
30
Mức đóng góp cho ngân sách bình quân
Triệu đồng
6865.139
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- Xây dựng siêu thị nội thất Đường Xương Giang – Thành phố Bắc Giang – Tỉnh Bắc Giang.DOC