Đồ án Kinh tế đầu tư xây dựng

). Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán các công trình tương tự là 1,15 triệu đồng / 1m2 (chưa bao gồm thuế VAT ). Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng. Hàng rào cao 1,8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao 1,2 m, đơn giá xây dựng 1m hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là 1,4 triệu đồng / m (chưa bao gồm thuế VAT). Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là: 80 triệu đồng (bao gồm trụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 50 triệu đồng. Lấy trung bình là 65 triệu đồng (chưa bao gồm thuế VAT). Tính toán chi phí vườn hoa , thảm cỏ, cây xanh. Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự là 130 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT). Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho các nhà là 140 cây.Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 350 nghìn đồng /1 cây cảnh.(chưa bao gồm thuế VAT). Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè... .Dự kiến khoảng 12 m / 1 cay, dự kiến khoảng 180 cây. Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 180 nghìn đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT). Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kĩ thuật ngoài nhà. Hệ thống cấp điện ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà là 1.5% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT). Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà là 2 % chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT). Tính toán chi phí xây dựng nhà quản lí và nhà bảo vệ. Nhà quản lí khu biệt thự: Nhà 1 tầng căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ. Theo quyết định số 725/QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 4,26 triệu đồng/ 1m 2. Suất chi phí xây dựng nhà quản lí dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là: SXD2013 (trước thuế) = 4.785 (triệu đồng). Nhà bảo vệ khu biệt thự : Nhà ở 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn. Theo quyết định số 725/QĐ – BXD ngày 09/08/2012 của Bộ Xây dựng, suất chi phí xây dựng loại nhà trên là 1,62 triệu đồng /1 m2. Suất chi phí xây dựng nhà bảo vệ dự kiến (chưa bao gồm thuế VAT) là: SXD2013 (trước thuế) = 1.82 (triệu đồng ). Tính toán chi phí xây dựng vỉa hè, sân chung. Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là 0,8 triệu đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT). Chi phí xây dựng sân vườn, sân chơi chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công trình tương tự là 660.000 đồng /1 m2 sân vườn ( chưa bao gồm thuế VAT). Tính toán chi phí san nền : San nền bằng lớp cát đen dày 1m , chi phí dự kiến san nền lây theo các công trình tương tự là 80 nghìn đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT ). Chi phí cho các hạng mục khác Trong dự án lấy dự kiến bằng 0.5% chi phí xây dựng hạng mục chính. Tính toán chi phí xây dựng dự án. Với các số liệu và các suất chi phí tính toán dự kiến ở trên ,ta lập bảng tính suất chi phí xây dựng của dự án. Thuế suất thuế giá trị gia tăng : 10 % Đơn vị tính : triệu đồng. Bảng suất chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thự cho thuê Ninh Kiều. Xác định chi phí xây dựng của dự án Dựa theo bảng chi phí xây dựng của dự án xây dựng khu biệt thư cho thuê Ninh Kiều ở trên => ta có chi phí xây dựng dự kiến : GXD = 221180.97 triệu đồng. (Xem bảng 2 phần phụ lục I ) Xác định chi phí thiết bị ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định). Chi phí mua sắm thiết bị. Các căn cứ xác định chi phí mua sắm thiết bị. Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm : các trang thiết bị trong nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lí điều hành dự án... Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm : giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quãn, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường... Thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, Luật số: 13/2008/QH12 và theo thông tư số 06/2012/TT-BTC của bộ tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng ). Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau: GMSTB = i=1mQi * Mi (1 + TVATTBi) Trong đó: Qi – Số lượng (cái ) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i. Mi – Gía tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i. Xác định Mi Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi . mi – Gía gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN. ni – Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiệt bị thứ i. Ki – Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container... Vi – Chi phí bảo quản, bảo dưỡng... tại hiện trường. hi – Thuế và phí bảo hiểm. Bảng thống kê số lượng các loại phòng. Dựa theo bản vẽ thiết kế các hạng mục, ta có bảng thống kê số lượng phòng trong các hạng mục của dự án như sau. Các loại nhà: 7 nhà A.6 nhà B.7 nhà C.8 nhà D. Nhà quản lí (NQL). Nhà bảo vệ (NBV). Trang thiết bị quản lí và phục vụ chung cho dự án. Hệ thống máy phát điện. Một hệ thống PCCC chung toàn khu. Một hệ thống lọc & bơm nước. Mỗi biệt thự được trang bị thêm 1 máy hút bụi: 52 chiếc Một Bộ Video trung tâm & ăng ten trung tâm. STT Loại phòng nhà A nhà B Nhà C Nhà D NQL NBV Tổng 1 Số lượng 7 6 7 8 1 2 31 2 Phòng khách 7 6 7 32 0 0 52 3 Phòng bếp 7 6 7 32 0 0 52 4 Bar 7 0 0 0 0 0 7 5 Phòng ăn 7 6 7 32 0 0 52 6 Phòng ngủ 28 30 35 128 0 0 221 7 Phòng SHC 14 6 0 0 0 0 20 8 Phòng vệ sinh 14 24 35 96 1 2 172 9 Phòng tắm 35 6 0 32 0 0 73 10 Phòng giặt 7 6 0 32 0 0 45 11 Phòng giúp việc 7 0 0 32 1 0 40 12 Phòng trang điểm 7 0 0 0 0 0 7 13 Phòng thể thao 0 0 0 32 0 0 32 14 Phòng thay đồ 14 6 0 32 0 0 52 15 Phòng thờ 7 6 0 32 0 0 45 16 Gara 7 6 7 36 0 0 56 17 Phòng trực 0 0 0 0 0 2 2 18 Phòng quản lí 0 0 0 0 1 0 1 18 Phòng tắm xông hơi 7 0 0 32 0 0 39 19 Thư Viện 0 6 0 32 0 0 38 20 Kho 7 12 0 32 1 0 52 ( Xem bảng 3 phần phụ lục I.) Theo tiêu chuẩn tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch, ta có trang thiết bị sử dụng trong các phòng như sau: Phòng khách : 01 điều hòa nhiệt độ, 01 bộ bàn ghế salon, 01 telephone, 01 tivi LCD 32 inch, 01 radiocastte, 1 dàn âm thanh, 1 tủ nhỏ để quần áo hành lí. Phòng ngủ : 01 điều hòa, 01 điện thoại, 01 tivi LCD 32 inch, 01 giường đệm, 01 tủ quần áo, 01 tủ lạnh 100 lít, 01 bàn trang điểm. Phòng Bếp : 01 bếp ga, 01 tủ lạnh 245 lit, 01 tủ bếp, 01 máy hút mùi, 1 lò vi sóng. Phòng ăn: 01 bộ bàn ghế, 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch,1 máy nước nóng lạnh. Phòng tắm : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000) Phòng WC : (các thiết bị sử dụng trong phòng tắm đã được tính trực tiếp vào phần dự toán chi phí xây dựng công trình, phần vật liệu và phụ kiện vệ sinh theo thông tư Số: 17/2000/TT-BXD của Bộ Xây dựng công bố ngày 29/12/2000) Phòng giặt : 01 máy giặt. Phòng người giúp việc : 01 giường đơn, 01 điện thoại, 01 tủ đứng, 01 quạt treo tường. Phòng sinh hoạt chung : 01 điều hòa, 01 tivi LCD 32 inch, 01 dàn âm thanh, 01 salon to, 01 điện thoai, 01 radiocassette. Phòng thờ: 01 tủ thờ. Phòng thư viện : 01giá sách 3 tầng, 1 bàn làm việc, 01 dàn máy tính. Phòng thay đồ : 1 giá treo quần áo, tủ quần áo 3 ngăn, gương lớn. Phòng trang điểm : 1 bàn trang điểm. Phòng điều hành quản lý : 08 bộ bàn ghế văn phòng, 01 tivi LCD 32 inch, 01 tổng đài điện thoại, 01 máy Fax, 03 điện thoại lẻ, 02 điều hòa nhiệt độ, 01 salon to, 05 máy vi tính, 02 máy in, 01 máy nước nóng lạnh, 3 tủ tài liệu. Phòng trực bảo vệ: 01 bộ bàn ghế, 01 tivi 22 inch, 01 điện thoại, 01 giường đệm, 01 bàn ăn, 1 quạt treo tường. Gara + kho: mỗi gara cho phép chứa được 01 oto con 4 chỗ. Phòng điều hành : 01 ôtô. Kết quả tính toán chi phí mua sắm thiết bị được thể hiện như bảng sau : Bảng : Chi phí mua sắm các thiết bị . Gía các thiết bị được tham khảo theo giá cả các thiết bị trên hiện trường tại thời điểm hiện tại. Qua bảng tính ta có : GMSTB = 16564.62 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT ). (Xem bảng 4 phần phụ lục I ) Chi phí lắp đặt thiết bị. Bảng : Chi phí lắp đặt các thiết bị. Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt. Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt. Thuế GTGT cho công tác lắp đặt 10%. Qua bảng tính ta có : GLĐTB = 98.823 triệu đồng ( đã bao gồm thuế VAT) (bảng 5 phần phụ lục I). Tổng hợp chi phí thiết bị. Bảng : Tổng hợp chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị và chi phí lắp đặt thiết bị. Qua bảng tính ta có : GTB = 16663.443 triệu đồng. (bảng 6 phần phụ lục I). Xác định chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng tái định cư. Theo quy định tại thông tư Số: 04/2010/TT-BXD do Bộ Xây dựng công bố ngày 26 tháng 5 năm 2010, quy định về chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có: Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định được bồi thường và chi phí bồi thường khác. Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chi phí tái định cư. Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có). Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kĩ thuật (nếu có). Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có : Bồi thường cây trồng trên đất. Bồi thường đất. Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm. Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống. Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng. Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng. Các căn cứ xác định. Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 26400 m2. Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ thể là Nghị định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thấy đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ( theo điều 1, mục 2 , chương II nghị định này ). Căn cứ vào quyết định số 13/2012/QĐ – UBND của ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn thành phố Cần Thơ công bố ngày 06 tháng 6 năm 2012. Căn cứ vào quyết đinh Số: 30/2012/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ công bố ngày 26 tháng 12 năm 2012, về việc quy định mức giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn thành phố cần thơ , giá đất tính trong dự án tính theo phụ lục 2 của quyết định này : Bảng giá đất trồng cây lâu năm. Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Căn cứ vào quyết định số 12/2010/QĐ – UBND ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ công bố ngày 04 tháng 02 năm 2010. Phương pháp xác định. Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tái định cư bao gồm: chi phí bồi thường tài sản trên đất, chi phí bồi thường đất, chi phí thuê đất Trong dự án này giả sử khu đất dự án là khu đất nông nghiệp đang trồng lúa, nên không có chi phí tái định cư và tổ chức tái định cư. Xác định các chi phí bồi thường. Chi phí bồi thường Chi phí bồi thường đất. Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức : GBTĐ = Gđ x S Trong đó : Gđ : giá bồi thường đất - đất dự án là đất ruông, lấy theo phụ lục 2 của quyết định Số: 30/2012/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thàng phố Cần Thơ => Gđ = 162 nghìn đồng / m2. S : Tổng diện tích đất. GBTĐ = 0.162 * 26400 = 4276.8 triệu đồng. Chi phí bồi thường lúa. Chi phí bồi thường lúa được xác định bằng công thức. GBTL = Gl x S Trong đó : Gl : giá bồi thường lúa - lấy Gl = 7 nghìn đồng được lấy theo quy định tại Điều 24 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều 12 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT – bồi thường đối với cây trồng hàng năm (lúa). S : Tổng diện tích đất. GBTL = 0.007 * 26400 = 184.8 triệu đồng. Chi phí hỗ trợ . Chi phí chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm . Đối với hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất theo điều 20 chương III – quyết định Số: 12/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố về bồi thường hỗ trợ tái định cư , thực  hiện  theo  quy  định  tại  Điều  22  Nghị  định  69/2009/NĐ-CP  và Điều  16  Thông  tư  14/2009/TT- BTNMT, cụ  thể  như  sau: Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi. Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm được xác định theo công thức : GCĐVL = 2*0.162*26400 = 8553.6 triệu đồng. Chi phí ổn định đời sống : Thực hiện theo điều 29 chương III - quyết định Số: 12/2010/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định như sau: Mức  hỗ  trợ  cho  một  nhân  khẩu  quy  định  tại  các  điểm  a  và  b   khoản  này  được  tính  bằng  tiền  tương  đương  30 kg  gạo  trong  01  tháng  với  giá 11.000 đồng/kg gạo (hỗ trợ trong 12 tháng , số nhân khẩu là 40). Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống : GĐS = 0.011*30*12*40 = 158.4 triệu đồng. Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư: Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định theo thực hiện theo điều 59 chương VIII - quyết định Số: 12/2010/QĐ-UBND của UBND thành phố Cần Thơ, theo Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Điều 24 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định ‘Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án ‘ Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định bằng công thức sau : GCPTC = 2% (GĐS + GCĐVL + GBTL + GBTĐ ) = 2% (158.4 + 8553.6 + 4276.8 + 184.8 ) = 263.472 triệu đồng Chi phí thuê đất. Chi phí thuê đất trong 1 năm được xác định bằng công thức. GCPTĐ 1 năm = GTĐ x S Trong đó : GTĐ : giá thuê đất - được xác định theo quyết định số 13/2012/QĐ – UBND của UBND thành phố Cần Thơ về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước trên địa bàn thành phố và bảng giá đất quận Ninh Kiều (Ban hành kèm Quyết định số 30/2012/QĐ-UBND ngày 26 tháng 12 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ).Đơn giá cho thuê đất phi nông nghiệp ở quận Ninh Kiều khi được hỗ trợ về thuê đất theo quyết định 31/2011/QĐ – UBND của UBND thành phố về việc ban hành quy định về hỗ trợ đầu tư trên địa bàn thàng phố Cần Thơ công bố ngày 12 tháng 10 năm 2011 , giá thuê đất thực hiện dự án lấy là 1.5% giá đất sản xuất phi nông nghiệp. Gía đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trên đoạn đường NGUYỄN VĂN CỪ ( thuộc dự án khai thác quỹ đất ) là 1.82 triệu đồng / 1 m2. Giá thuê đất 1 m2 trong 1 năm là : GTĐ = 1.5%* 1.82 = 0.0273 triệu đồng / 1 m2. Chi phí thuê đất trong 25 năm xây dựng và vận hành dự án là : GCPTĐ = 0.0273 *26400 * 25 = 18018 triệu đồng. Ta có chi phí thuê đất trong 25 năm là 18018 triệu đồng > Tổng chi phí bồi thường là 13437.072 tỷ đồng Ta có dự án phải trả tiền thuê đất trong 18 năm 8 tháng đầu, sau đó dự án phải trả tiền thuê đất trong 6 năm 4 tháng. Ta có bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư như sau : Bảng : BẢNG: CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, GP MẶT BẰNG VÀ TÁI ĐỊNH CƯ STT Nội dung CPTT ThuếVAT CPST 1 Chi phí bồi thường đất. 4276.8 0% 4276.8 2 Chi phí bồi thường tài sản trên đất. 184.8 0% 184.8 3 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 8553.6 0% 8553.6 4 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống 158.4 0% 158.4 5 Chi phí tổ chức bồi thường 263.472 0% 263.472 Tổng chi phí bồi thường, giái phóng mặt bằng tái định cư 13437.072 Chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác (chưa kể trả lãi trong thời gian xây dựng ). Các căn cứ xác định . Nội dung chi phí. Các định mức chi phí hiện có. Khối lượng và đơn giá. Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm ... theo quy định Định mức chi phí quản lí và chi phí tư vấn xây dựng do Bộ Xây dựng công bố theo quyết định số 957/ QĐ – BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009. Phương pháp tính các chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác. Ta có bảng tính chi phí quản lí dự án, chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng và chi phí khác. Tra bảng 8 phần phụ lục. Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án. Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất. Ta dử dụng cách theo tỷ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích để xác định nhu cầu vốn lưu động ban đầu cho dự án. Doanh thu cho thuê được xác định bằng công thức : DTcho thuê = Scho thuê x Gcho thuê. Trong đó : Scho thuê = diện tích . Dự kiến : Gcho thuê = 0.62 triệu đồng /1 m2 / 1 tháng . Diện tích sàn cho thuê chiếm 80 % tổng diện tích sàn : Scho thuê = 18775.29 * 80 % = 15020.232 m2 Doanh thu cho thuê diện tích năm đầu tiên là : DTcho thuê năm 1 = 15020.232 * 0.61* 12 * 75%= 82461.074 triệu đồng . (Giả sử công suất cho thuê năm đầu tiên là 75 %) Doanh thu cho thuê năm đầu tiên theo công suất (công suất 75 %) : DT cho thuê năm thứ 1 = 82461.074 triệu đồng. Ta lấy tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu là 10% Nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ 1 là : 10% * DT = 8246.107 triệu đồng. Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án là 8246.107 triệu đồng. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng. Từ các chi phí đã tính toán ở trên, ta có bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng như sau: Xem bảng 11 phần phụ lục I. Lập kế hoạch huy động vốn , tính lãi vay trong trong thời gian xây dựng và chi phí dự phòng. Nguồn vốn. Vốn đầu tư ban đầu của dự án là gồm 2 nguồn là : Vốn tự có chiếm : 35.1 % Vốn vay chiếm : 64.9 % Lãi suất huy động vốn vay là 12% năm, ghép lãi theo năm. Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc cả lãi trong thời hạn 10 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam VIETCOMBANK với lãi suất là 12%. Kế hoạch huy động vốn của dự án. Căn cứ xác định: Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án : Thời gian thực hiện dự án là 2 năm, tiến độ thực hiện dự án thể hiện theo quý. Nguồn vốn của dự án Nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện dự án. Lập bảng tiến độ thực hiện đầu tư của dự án : Tiến độ thực hiện dự án được thể hiện như bảng sau : Tra bảng 10 phần phụ lục. Dựa theo nhu cầu sử dụng vốn trong các giai đoạn thực hiện đầu tư dự án , ta lập kế hoạch huy động vốn theo bảng sau ( Tra bảng 13 và 14 phụ lục I ) Bảng 13 : Bảng tổng hợp vốn cần huy động. Bảng 14 : Bảng kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng ( chưa gồm chi phí dự phòng ). Tính chi phí dự phòng. Chi phí dự phòng (GDP) được xác định bằng tổng của chi phí dự phòng do yếu tố công việc phát sinh và do yếu tố trượt giá. Tính chi phí dự phòng cho dự án bằng biểu thức sau : GDP = GDP1 + GDP2 . Trong đó : GDP1 : chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh. GDP2 : dự phòng do yếu tố trượt giá. Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1. Ta có công thức tính chi phí dự phòng 1 sau : GDP1 = 10% * (GXD + GTB + GMB + GQLDA + GTV + GK ) Kế hoạch huy động vốn trong thời gian xây dựng ( bao gồm chi phí dự phòng 1 ) được trình bày như trong bảng 16 phụ lục I. Tính toán chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá. Cần căn cứ vào độ dài thời gian thực hiện dự án, tiến độ phân bổ vốn, tình hình biến động giá trên thị trường trong thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá xây dựng đối với từng loại công trình và khu vực xây dựng. Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau: GDP2= t=1T( Vt- Lvayt )×IXDCTbq ± ∆ IXDCTt- 1 Trong đó : T: là độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình. T = 2 năm t : số thứ tự quý phân bổ vốn thực hiện dự án ( t = 1 ÷ 8 ) Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ 4 Lvayt: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t IXDCTbq: chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng ∆ IXDCT : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với chỉ số giá xây dựng công trình bình quân quý đã tính. Tính chỉ số giá xây dựng công trình : Ta có chỉ số giá xây dựng công trình được tính toán như trong bảng sau, dựa theo các quyết định của Bộ Xây dựng và UBND thành phố Cần Thơ ban hành về chỉ số giá xây dựng các quý, ta có bảng kết quả sau: BẢNG : CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG BÌNH QUÂN( gốc năm 2006 ) STT QUÝ Chỉ số giá xây dựng công trình Chỉ số giá xây dựng công trình liên hoàn 1 Qúy I năm 2010 159.33 2 Qúy II năm 2010 166.01 104.19% 3 Qúy III năm 2010 164.05 98.82% 4 Qúy IV năm 2010 168.18 102.52% 5 Qúy I năm 2011 189.18 112.49% 6 Qúy II năm 2011 196.49 103.86% 7 Qúy III năm 2011 200.55 102.07% 8 Qúy IV năm 2011 238.46 118.90% 9 Qúy I năm 2012 230.36 96.60% 10 Qúy II năm 2012 232.38 100.88% 11 Qúy III năm 2012 235.23 101.23% 12 Qúy IV năm 2012 234.08 99.51% CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG BÌNH QUÂN 103.56% Qua bảng trên ta có chỉ sô giá xây dựng bình quân quý : Ibq quý = 11104.19%*98.82%*102.52%*112.49%*103.86%*102.07%*118.9%*96.6%*100.88%*101.23%*99.51% = 103.56 %. Căn cứ theo tiến độ huy động vốn đã bao gồm dự phòng 1, chỉ số giá xây dựng ta có bảng tính chi phí trượt giá. Theo kết quả bảng tính trên, ta có Ibq quý = 103.56% , ta lập bảng chi phí dự phòng 2 như sau . (tra bảng 17 phụ lục I ) Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng. Căn cứ xác định : Kế hoạch huy động vốn của dự án ( đã bao gồm đầy đủ chi phí dự phòng 1 và chi phí dự phòng 2 ) Lãi suất vay vốn. Phương thức tính lãi (giả định trong thời gian xây dựng chưa trả nợ cả gốc và lãi), giả thiết vốn vay được huy động ở đầu các quý. Lãi suất huy động vốn là 12%, ghép lãi theo năm Lãi suất theo quý là : iquý= 4inăm+1-1= 40.12+1-1=0.02873=2.873% Lập kế hoạch huy động vốn vay của dự án (đã bao gồm đầy đủ chi phí dự phòng 1 và chi phí dự phòng 2). Cơ cấu vốn : Vốn tự có : 35.1 % = 111936.689 triệu đồng. Vốn vay : 64.9 % = 206971.257 triệu đồng. (tra bảng 18 phụ lục I ). Dựa theo kế hoạch huy động vốn và lãi suất ta lập bảng dự trù lãi vay trong thời gian xây dựng như sau : (tra bảng 19 phụ lục I ). Tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng được tính như sau  : Vốn vay được huy động ở đầu các thời đoạn : V = Trong đó : V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ của dự án. Vt : nợ gốc đi vay trong thời đoạn t. i : lãi suất vay vốn của dự án. n : thời gian xây dựng. B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t. Ta có bảng dự trù lãi vay trong thời gian xây dựng như sau: tra bảng 19 phần phụ lục. Qua bảng 19, ta có dừ trù lãi vay trong thời kì xây dựng là 18998.681 triệu đồng. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án . Ta có bảng tổng hợp mức đầu tư của dự án như sau: Tra bảng 20 phần phụ lục. Qua bảng trên , ta có thấy tổng mức đầu tư của dự án là 393053.325 triệu đồng. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG SẢN XUẤT - KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH. Chi phí sử dụng điện , nước ( không có thuế VAT ). Căn cứ xác định. Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước do quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Trong dự án này, ta dự trù chi phí điện, nước sử dụng của dự án hàng năm bằng 1% so với doanh thu Lập bảng xác định chi phí dử dụng điện nước. Ta có bảng doanh thu theo diện tích hàng năm dự kiến của dự án. Tra bảng 21 phụ lục I. Từ bảng doanh thu trên, ta lập bảng chi phí sử dụng điện nước trong các năm vận hành của dự án ( từ năm 1 đến năm thứ 15 ). Tra bảng 22 phụ lục I. Từ bảng 22 phụ lục ta có chi phí dự kiến cho chi phí sử dụng, điện nước hàng năm của dự án. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản quản lí, điều hành dự án . Căn cứ xác định. Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lí điều hành dự án. Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại ( mức lương được lấy theo mặt bằng chung trên thị trường cho các công việc tương tự ). Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo thời gian ). Lập bảng xác định chi phí trả lương. Tổng số cán bộ, công nhân quản lí, điều hành dự án là 41 nhân viên bao gồm : 1 giám đốc điều hành dự án. 1 phó giám đốc. 58 nhân viên phục vụ phòng. 6 nhân viên tiếp tân. 28 bảo vệ. 3 nhân viên tiếp thị. 4 nhân viên tài vụ. 5 nhân viên làm các công việc khác. Mức lương cho cán bộ, công nhân quản lí điều hành dự án được dự kiến như trong bảng Lập bảng xác định chi phí trả lương . Tra bảng 23 phụ lục I. Qua bảng trên ta thấy, mức chi phí dự kiến cho việc trả lương trong mỗi năm vận hành của dự án là 3687.6 triệu đồng. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản. Trong các năm vận hành,chi phí sửa chữa bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí sửa chữa bảo dưỡng dự kiến lấy theo tỷ lệ % giá trị tài sản như bảng 24 phụ lục I. Các loại tài sản cần sửa chữa, bảo dưỡng : Nhà cửa ( các hạng mục nhà chính, nhà quản lí, nhà bảo vệ ). Thiết bị sử dụng trong dự án. Các hạng mục công trình ngoài nhà khác ( bao gồm, đường xá, sân bãi đỗ xe, vỉa hè, sân tennis, vườn hoa, sân chơi chung, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện,…) Lập bảng chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản trong các năm vận hành Tra bảng 24 phần phụ lục I. Từ bảng 24, ta có chi phí dự kiến cho việc sửa chữa, bảo dưỡng tài sản hàng năm của dự án là 4791.171 triệu đồng . Chi phí bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, thất nghiệp, trính nộp kinh phí công đoàn. Các căn cứ xác định Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên của dự án (40 cán bộ, công nhân viên làm việc trong dự án ). Mức lương của cán bộ, công nhân viên ( được thể hiện như bảng 23). Quỹ lương hàng năm của dự án. Mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội. Căn cứ theo luật bảo hiểm xã hội ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ, nghị định Số: 152/2006/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành một số điều của luật bảo hiểm xã hội và bảo hiểm xã hội bắt buộc công bố ngày 22 tháng 12 năm 2006, thông tư Số: 23/2012/TT-BLĐTBXH của Bộ Lao động thương binh xã hội công bố ngày 18 tháng 10 năm 2012. Cán bộ công nhân viên của dự án thuộc đối tượng áp dụng luật bảo hiểm xã hội theo điều 2, chương 1 của luật bảo hiểm xã hội năm 2006. Căn cứ theo điều 92 mục 1 chương 6 của luật bảo hiểm xã hội, mức đóng bảo hiểm xã hội cho các đội tượng lao động trong dự án là 18 % quỹ tiền lương, tiền công ( đóng vào các quỹ ốm đau, thai sản, tai nạn lao động và bệnh nghề nghiệp, quỹ hưu trí tử tuất ). Mức đóng bảo hiểm y tế. Căn cứ vào luật bảo hiểm y tế, luật số: 25/2008/QH12 của Quốc hội ngày 14 tháng 11 năm 2008, thông tư hướng dẫn thực hiện luật bảo hiểm y tế ngày 14 tháng 8 năm 2009. Căn cứ theo điều 12 chương 2 luật số: 25/2008/QH12 của Quốc hội , cán bộ, công nhân viên trong dự án thuộc đối tượng tham gia bảo hiếm y tế . Căn cứ theo điều 13 chương 2 luật số: 25/2008/QH12 của Quốc hội về mức đóng và trách nhiệm đóng bảo hiểm y tế của dự án, các đối tượng người lao động trong dự án được đóng mức bảo hiểm y tế là 3 % quỹ tiền lương, tiền công. Mức đóng bảo hiểm thất nghiệp. Căn cứ luật bảo hiểm xã hội ngày 29 tháng 6 năm 2006 , theo nghị định Số: 127/2008/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 1 số luật của bảo hiểm xã hội về bảo hiểm thất nghiệp, căn cứ theo thông tư Số: 32/2010/TT-BL- TBXH của Bộ Lao động thương binh và xã hội. Căn cứ theo điều 25 chương IV của nghị định Số: 127/2008/NĐ-CP , quy định mức đóng tiền bảo hiểm thất nghiệp là 1% quỹ tiền lương, tiền công . Mức trích nộp kinh phí công đoàn . Căn cứ theo luật công đoàn, Luật số: 12/2012/QH13 của quốc hội ngày 20 tháng 6 năm 2012. Căn cứ theo điều 26 : tài chính công đoàn của luật này, mức trích nộp kinh phí công đoàn là 2% quỹ lương . Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế thất nghiệp, trích nộp kinh phí công đoàn. Từ các mức đóng theo căn cứ ở trên, ta có bảng dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, thất ngiệp và trích nộp kinh phí công đoàn . Tra bảng 25 phụ lục I. Qua bảng trên , ta có dự trù cho phần chi phí này là : 619.517 triệu đồng. Chi phí quản lí khác. Chi phí quản lí khác : Chi phí văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại , lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí khác…. Dự trù chi phí cho quản lí khác trong dự án này dự kiến lấy bằng 1.5 % so với doanh thu hàng năm. (Doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50 % chi phí quản lí phụ thuộc vào doanh thu ) Chi phí quản lí khác cho các năm vận hành trong dự án gồm : chi phí cố định và chi phí biến đổi. Chi phí cố định quản lí khác cho các năm vận hành của dự án dự kiến lấy bằng Gcố định = ½ * 1.5% * doanh thu năm lớn nhất. Bảng dự trù chi phí quản lí khác Ta có bảng dự trù chi phí quản lí khác . Tra bảng 26 phụ lục I. Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định của dự án . Căn cứ xác định. Giá trị tài sản phải tính khấu hao. Thời hạn khấu hao của tài sản được lấy theo Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ tài chính về quy định thời gian khấu hao tài sản. Ta có bảng giá trị tài sản tính khấu hao như sau : Tra bảng 27 phần phụ lục : bảng tính giá trị tài sản để phục vụ tính khấu hao. Phương pháp tính khấu hao: Khấu hao đều theo thời gian hay còn gọi là phương pháp khấu hao tuyến tính SL nghĩa là số tiền khấu hao tài sản cố định được chia đều theo thời đoạn trong quá trình sử dụng. Số tiền hàng năm khấu hao được tính theo công thức sau đây: A= Go- SVn Trong đó: A: Số tiền khấu hao hàng năm. Go : Nguyên giá của tài sản cố định SV: Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản cố định n : Thời hạn khấu hao của tài sản Lập bảng tính toán khấu hao Theo các căn cứ ở trên, ta có bảng kế hoạch khấu hao tài sản cố định như sau: Tra bảng 28 phụ luc : kế hoạch khấu hao tài sản cố định Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh. Căn cứ xác định. Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án. S = 26400 m2. Giá thuê 1 đơn vị diện tích trong năm : Gthuê đất = 0.0273 triệu đồng / 1 m2. Lập bảng chi phí thuê đất trong vận hành. Ta có thời gian phân tích dự án là 17 năm ( bao gồm 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành dự án ). Số tiền thuê đất trong 17 năm phân tích dự án là : G = 17 * 0.0273 * 26400 = 12252.24 triệu đồng. Ta có tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư của dự án là 13437.072 triệu đồng. Số tiền thuê đất trong 17 năm = 12252.24 triệu đồng < tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư là 13437.072 triệu đồng. Căn cứ theo khoản 1, Điều 4, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ban hành ngày 27 tháng 1 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo điều này, do số tiền thuê đất nhỏ hơn số tiền bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư của dự án ta, chủ đầu tư sẽ được Nhà nước khấu trừ dần tiền thuê đất. Do vậy , trong 17 năm phân tích dự án ( 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành ), chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất hàng năm cho dự án. Do đo chi phí thuê đất trong các năm vận hành của dự án bằng 0. Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành. Căn cứ xác định. Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng. Số vốn vay của dự án bao gồm : Vốn vay đầu tư dài hạn. Vốn vay đầu tư dài hạn là tổng số vốn vay là lãi vay trong thời gian xây dựng. Vốn vay đầu tư dài hạn của dự án là: 260494.253 triệu đồng. Lãi suất vay vốn là 12 % năm. Thời gian hoàn trả nợ : 10 năm. Phương thức trả nợ : trả nợ đều cả gốc và lãi trong 10 năm ( kể từ khi vận hành ). Số tiền trả nợ hàng năm tính theo công thức sau: A=V× i 1+iTn1+iTn-1 Trong đó: V: là tổng số phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ. i : Lãi suất vay vốn: 12 %. Tn : Thời gian trả nợ, Tn = 10 năm. Vốn vay đầu tư ngắn hạn. Vốn vay đầu tư ngắn hạn là nhu cầu vốn lưu động ở các năm vận hành của dự án . Nhu cầu vốn lưu động được thể hiện như bảng sau : Tra bảng 29 phụ lục : bảng nhu cầu vốn lưu động trong các năm vận hành của dự án. Vốn vay đầu tư ngắn hạn vay của ngân hàng thương mại với mức lãi suất là 12 % năm. Số tiền lãi phải trả cuỗi mỗi năm vận hành dự kiến : Lv = rLĐ × Vốn vay Bảng tính chi phí trả lãi vay trong vận hành. Căn cứ vào số vốn vay, lãi suất vay và phương thức trả nợ như ở trên , ta có bảng tính chi phí trả lãi vay trong vận hành như sau : Tra bảng 30 phụ lục : chi phí trả lãi vay trong vận hành. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành. Ta có bảng tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành Tra bảng 31 phụ lục. Dự trù doanh thu cho dự án ( không có VAT ). Căn cứ xác định. Doanh thu của dự án cho thuê biệt thự ( thuê diện tích ) được xác định căn cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích từng loại. trong dự án này , các dịch vụ khác không tính đến bao gồm : dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống, thể thao, giải trí… Do chế độ khâu hao và quản lí chi phí ở nước ta có quy định tài sản cố định hết niên hạn sử dụng có thanh lí bán thu hồi tài sản thì khoản giá trị thu hồi này được xem như khoản doanh thu bất thường cho dự án. Lập bảng doanh thu của dự án trong các năm vận hành. Ta có bảng doanh thu của dự án trong các năm vận hành. Tra bảng 32 phụ lục . Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh. Căn cứ xác định. Doanh thu hàng năm của dự án. Chi phí sản xuất kinh doanh. Thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay. Căn cứ theo luật Luật số: 14/2008/QH12, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do Quốc hội ban hành ngày 3 tháng 6 năm 2008 và thông tư Số: 123/2012/TT-BTC của Bộ tài chính công bố ngày 27 tháng 07 năm 2012 về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo điều 10 chương II Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 25 %. Lập bảng dự trù lãi lỗ trong sản xuất kinh doanh. Theo các căn cứ trên, ta có bảng dự trù lãi lỗ trong sản xuât kinh doanh Tra bảng 33 phần phụ lục. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tĩnh: Tỷ suất lợi nhuận so với vốn đầu tư ( mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư ) . Ta có mức doanh lợi 1 đồng vốn đầu tư : LrV= 659354.049293858.18 = 2.24 Tỷ suất lợi nhuận so với vốn cố định ( mức doanh lợi 1 đồng vốn cố định ) Ta có mức doanh lợi một đồng vốn cố định : LrVcd = 659354.049284787.4617 = 2.31 Tỷ suất lợi nhuận so với doanh thu. Ta có: LrDT = 659354.0491445817.492 = 0.456 Từ các chỉ tiêu trên ta thấy dự án có hiệu quả. Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả động. Phân tích trên quan điểm vốn chung. Xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được : Lãi suất tối thiểu chấp nhận được được tính theo phương pháp sử dụng vốn bình quân, theo công thức sau : r= r1 × k1+ r2 ×k2100% Trong đó: r1; r2 lần lượt là giá sử dụng vốn của chủ đầu tư và giá sử dụng vốn đi vay ( r1 = 16,1 %; r2 = 12%.) k1; k2 lần lượt là tỷ lệ của vốn tự có và vốn vay trong TMĐT. ( k1 = 35,1%; k2 = 64,9% ) Qua tính toán ta có lãi suất tối thiểu chấp nhận được khi phân tích dựa trên quan điểm vốn chung là : r = 13,439 %. Xác định dòng tiền của dự án. Dòng tiền của dự án phản ảnh các khoản thu về và chi ra xảy ra trong suốt thời gian đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án. Thời kỳ phân tích dự án là 17 năm : bao gồm 2 năm xây dựng và 15 năm vận hành. Giá đầu vào và đầu ra của dự án lấy theo mặt bằng giá ở thời điểm hiện tại (gốc 0), bỏ qua yếu tố trượt giá và lạm phát. Ta có dòng tiền của dự án được thể hiện như bảng sau : Tra bảng 34 phần phụ lục. Xác định chỉ tiêu giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV. Công thức xác định NPV = Trong đó: Bt là lợi ích ở năm thứ t, bao gồm: Doanh thu ở năm t. Giá trị thu hồi do thanh lý tài sản. Thu hồi vốn lưu động ở cuối thời kỳ phân tích. Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kỳ phân tích. Ct là chi phí ở năm t, bao gồm: Đầu tư ban đầu ( không bao gồm dự phòng 2 và thuế VAT ). Đầu tư thay thế tài sản: Những tài sản sau khi hết thời hạn khấu hao sẽ được đầu tư mới. Chi phí vận hành dự án Thuế thu nhập doanh nghiệp. Thuê đất trong vận hành. r là lãi suất tối thiểu chấp nhận được ( r =13,439%). n: số năm phân tích, n= 17 năm. Ta có bảng tính giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV. Tra bảng 35 phần phụ lục . Kết luận : Dự án có NPV = 109285.51 triệu đồng > 0. Dự án đáng giá. Tính chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR. Ta có chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR được tính theo công thức sau : Sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính để tìm IRR. Tính giá trị gần đúng IRR theo công thức : IRR = r1+( r2 – r1 ) Trong đó : Chọn suất thu lợi r1 = 21.188% => NPV1 = 0.101 triệu đồng > 0. Suất thu lợi r2 = 21.189% => NPV2 = - 0. 819 triệu đồng < 0. Ta có bảng tính suất thu lợi nội tại IRR trên quan điểm vốn chung. Tra bảng 36 phần phụ lục. Kết luận: Dự án có IRR = 21.1885% > r = 13, 439% Dự án đáng giá. Phân tích trên quan điểm hiệu quả vốn chủ sở hữu. Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được. Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được của dự án vốn chủ sở hữu lây bằng giá sử dụng vốn tự có của chủ sở hữu : r = 16,1 %. Xác định dòng tiền của dự án trên quan điểm vốn chủ sở hữu. Dòng tiền của dự án trên quan điểm vốn chủ sở hữu được thể hiện như sau : Dòng lợi ích Bt . Vay vốn đầu tư. Doanh thu cho thuê diện tích. Thu hồi giá trị thanh lý tài sản. Giá trị tài sản chưa khấu hao hết. Thu hồi vốn lưu động. Dòng lợi ích Ct. Đầu tư ban đầu. Đầu tư thay thế tài sản. Chi phí vận hành dự án. Chi phí thuê đất. Thuế thu nhập doanh nghiệp. Trả nợ (gốc và lãi). Ta có bảng thể hiện dòng tiền trên quan điểm vốn chủ sở hữu . Tra bảng 37 phần phụ lục. Xác định chỉ tiêu giá trị hiện tại hiệu số thu chi NPV. Ta có bảng giá trị hiệu số thu chi NPV trên quản điểm vốn chủ sở hữu như sau : Tra bảng 38 phần phụ lục. Kết luận : Dự án có NPV = 72808.03 triệu đồng > 0 Dự án đáng giá. Xác định chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR Sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính để tính giá trị gần đúng của suất thu lợi nội tại IRR theo công thức : IRR = r1+( r2 – r1 ) Trong đó : Lấy r1 = 27.314% => NPV1 = 0.86 triệu đồng > 0. Lấy r2 = 27.315% => NPV2 = - 0.931 triệu đồng < 0. Ta có bảng suất thu lợi nội tại IRR trên quan điểm vốn chủ sở hữu. Tra bảng 39 phần phụ lục. Kết luận : Dự án có IRR = 27.3145% > r = 16.1 %. Dự án đáng giá. Phân tích độ an toàn tài chính. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh . Căn cứ xác định: Dựa vào lơi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành. Sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hoàn vốn của dự án. Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn. Ta có bảng xác định thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao. Tra bảng 40 phần phụ lục . Dùng phương pháp nội suy tính thời hạn thu hồi vốn. Sử dụng phương pháp nội suy ta có : Thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh là 5 năm 11 tháng . Kết luận. Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn. Phân tích thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động. Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số chiết khấu. Sử dụng bảng tính NPV ( Bảng ) để xác định thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động. Sử dụng phương pháp nội suy ta có : thời hạn hoàn vốn theo phương pháp động là 8 năm 11 tháng 25 ngày. Kết luận : Dự án có độ an toàn về thời hạn hoàn vốn. Phân tích khả năng trả nợ của dự án. Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ. Căn cứ xác định : Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm: lợi nhuận, phần trích cho trả lãi vay trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm, ký hiệu là B. Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi, ký hiệu là A . Xác định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức: Kt = Bt/At Lập bảng tính hệ số khả năng trả nợ của dự án. Ta có bảng tính hệ số khả năng trả nợ của dự án theo các căn cứ trên. Tra bảng 41 phần phụ lục. Kết luận: Hệ số khả năng trả nợ của các năm (từ năm 1 đến năm 10 ) đều có giá trị 1 < Kt <2. Dự án có khả năng trả nợ trong các năm. Dự án có độ an toàn trung bình. Theo chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ. Căn cứ xác định . Tính chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh. Dựa vào nguồn tài chính dùng trả nợ của từng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định. Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kỳ trả nợ. Lập bảng tính chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ của dự án. Ta có bảng tính chỉ tiêu thời gian có khả năng trả nợ của dự án như sau : Tra bảng 42 phần phụ lục. Khi dòng cân đối nợ cuối năm chuyển dấu thì dừng lại, dùng phương pháp nội suy tìm được thời gian có khả năng trả nợ của . Thời gian có khả năng trả nợ của dự án là 8 năm 8 tháng 12 ngày . Kết luận: So sánh với thời hạn phải trả nợ = 10 năm > 8 năm 8 tháng 12 ngày. Dự án có khả năng trả nợ . Dự án có độ an toàn cao. Phân tích độ an toàn tài chính theo phân tích điểm hòa vốn. Căn cứ xác định điểm hoà vốn: Dựa vào doanh thu hàng năm. Chi phí cố định hàng năm trong sản xuất kinh doanh. Chi phí biến đổi trong sản xuất kinh doanh hàng năm Lập bảng xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi cho từng năm vận hành Ta có bảng chi phí cố định và chi phí biến đổi cho từng năm vận hành như sau: Tra bảng 43 phần phụ lục. Lập bảng tính toán doanh thu hòa vốn và mức hoạt động hòa vốn của dự án. Ta có bảng doanh thu và mức hoạt động hòa vốn như sau: Tra bảng 44 phần phụ lục. Dự án có mức hoạt động hoà vốn lớn nhất ở năm 1 , nhỏ nhất ở năm 15 Mức hoạt động trung bình là 43.71 % Kết luận: dự án có độ an toàn trung bình. Phân tích độ nhạy của dự án. Xác định chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi trong trường hợp vốn đầu tư thay đổi. Xét trong trường hợp vốn đầu tư ban đầu tăng 10 %. Ta có dòng tiền và bảng tính chỉ tiêu hiệu số hiện giá thu chi khi vốn đầu tư ban đầu tăng lên 10 %. Tra bảng : Bảng 45 : dòng tiền của dự án khi vốn đầu tư tăng lên 10 %. Bảng 46 : xác định chỉ tiêu hiệu số hiện giá thu chi khi vốn đầu tư ban đầu tăng 10 %. Qua bảng tính trên ta có, khi vốn đầu tư tăng lên 10 %, dự án có NPV = 86454.677triệu đồng > 0 Khi vốn đầu tư tăng lên 10%, dự án có NPV > 0, dự án đáng giá. Xác định chỉ tiêu suất thu lợi nội tại trong trường hợp chi phí vận hành biến đổi. Xét trong trường hợp chi phí vận hành tăng thêm 10 %. Ta có dòng tiền và bảng xác định chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR khi chi phí vận hành tăng lên 10%. Tra bảng : Bảng 47 : dòng tiền của dự án khi chi phí vận hành tăng thêm 10 %. Bảng 48 : xác định chỉ tiêu suất thu lợi nội tại IRR khi vốn đầu tư ban đầu tăng thêm 10%. Qua bảng tính trên và sử dụng công thức tính suất thu lợi nội tại ta có : Khi chi phí vận hành tăng thêm 10 %, dự án có IRR = 20.824 % > suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được r = 13.439 %. Khi chi phí vận hành tăng lên 10% , dự án đáng giá. Kết luận: Khi vốn đầu tư của dự án biến đổi ( tăng lên 10 %), hoặc chi phí vận hành của dự án biến đổi ( tăng lên 10 %) Dự án vẫn đáng giá. Dự án có độ an toàn cao ( vẫn đạt được hiệu quả cần thiết khi những yếu tố tác động đến dự án thay đổi theo chiều hướng không có lợi ). Qua các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án, các chỉ tiêu phân tích độ an toàn tài chính và kết quả phân tích độ nhạy của dự án. Dự án đầu tư đáng giá. CHƯƠNG II PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Gía trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra. Giá trị sản phẩm gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn. Cơ sở xác định Căn cứ vào doanh thu hàng năm. Căn cứ vào các chi phí đầu vào vật chất ( nguyên vật liệu, khấu hao ...) và dịch vụ mua ngoài hàng năm. Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài cho từng năm vận hành. Ta có bảng tính các chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài. Tra bảng 48 phần phụ lục. Lập bảng xác định giá trị gia tăng do dự án tạo ra. Ta có bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng. Tra bảng 49 phần phụ lục. Từ bảng giá trị sản phẩm gia tăng trên ta có : Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là 1118835.157 triệu đồng. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm là 74589.010 triệu đồng. Đánh giá : Dự án tạo ra được một lượng giá trị sản phẩm gia tăng khá lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân. Như vậy là dự án có hiệu quả về mặt kinh tế xã hội. Mức thu hút lao động vào làm việc trong dự án. Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là 106 người. Trong đó : Giám đốc điều hành : 1 người. Phó giám đốc : 1 người. Phục vụ phòng : 58 người. Tiếp tân : 6 người. Bảo vệ : 28 người. Nhân viên tiếp thị : 3 người. Tài vụ : 4 người. Nhân viên khác : 5 người. Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn của dự án: Công thức : K = NVDA = 106 / 294115.87= 0.0003 Kết luận : một triệu đồng vốn dự án tạo ra 0.00036 chỗ làm việc. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách. Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng. Ta có bảng tính thuế giá trị gia tăng nộp ngân sách như sau: Tra bảng 50 phần phụ lục . Lập bảng xác định các khoản nộp ngân sách. Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng, tiền thuê đất sử dụng. Thuế giá trị gia tăng được tính như trên. Thuế môn bài xác định căn cứ theo thông tư số 42/2003/ TT – BTC công bố ngày 07 tháng 5 năm 2003. Dự án có vốn đăng kí > 10 tỷ, thuộc bậc thuế môn bài bậc 1. Mức thuế môn bài mỗi năm dự án đóng vào ngân sách nhà nước là 3 triệu đồng. Căn cứ theo luật Luật số: 14/2008/QH12, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp do Quốc hội ban hành ngày 3 tháng 6 năm 2008 và thông tư Số: 123/2012/TT-BTC của Bộ tài chính công bố ngày 27 tháng 07 năm 2012 về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo điều 10 chương II Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 25 %. Lập bảng xác định các khoản nộp ngân sách chủ yếu. Ta có bảng xác định các khoản nộp ngân sách chủ yếu như sau: Tra bảng 51 phần phụ lục. Qua bảng trên ta có: Tổng cộng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án là 364999.259 triệu đồng. Tổng cộng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm là 24333.284 triệu đồng. Tỷ lệ giữa các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án. Công thức : NSVDA Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án. Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm là 106 người. Quỹ lương trả cho người lao động trong dự án là 3687.6 triệu đồng. Chỉ tiêu mức thu nhập bình quân năm của người lao động làm việc trong dự án là: Tbình quân = 3687.6106 = 34.789 triệu đồng. Các lợi ích và ảnh hưởng khác. Dự án được phê duyệt, tiến hành đầu tư và đưa vào vận hành khai thác sẽ góp phần làm thay đổi cơ cấu kinh tế của khu vực đặt dự án - Khu đất giáp đường NGUYỄN VĂN CỪ ( thuôc dự án khai thác mở rộng quỹ đất )- Phường AN HÒA – Quận NINH KIỀU – Thành phố CẦN THƠ theo định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của toàn nền kinh tế nói chung và của thành phố Cần Thơ nói riêng .Đồng thời dự án khi đưa vào hoạt động sẽ góp phần mở rộng, tạo diều kiện phát triển các hoạt động giao lưu văn hóa, đối nội, đối ngoại. Dự án đưa vào hoạt động tạo hiệu quả về mặt kinh tế xã hội tốt, tạo được nguồn sử dụng lao động ổn định … KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ. Kết luận. Đây là một dự án đáng giá, có tính khả thi và tính hiệu quả cao. Được thể hiện ở các mặt sau : Dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng đang ngày càng tang lên do sự phát triển của lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng và mức cải thiện đời sống hiện nay. Vị trí đặt dự án thuộc quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ – một địa điểm du lịch nổi tiếng và thu hút nhiều du khách, dự án sẽ đáp ứng nhu cầu trên và góp phần làm tăng trưởng sự phát triển chung cho khu vực. Với các vị thế trên, khả năng khai thác công suất của dự án hàng năm là cao và tương đối ổn định. Hiệu quả tài chính, độ an toàn về tài chính tương đối cao Như đã phân tích ở trên, chỉ số NPV, IRR ( trên quan điểm vốn chung và trên quan điểm vốn chủ sở hữu) đều cho thấy dự án đáng giá. Ngoài ra độ an toàn về măt tài chính của dự án tương đối cao. Dự án có thời hạn thu hồi vốn tương đối nhanh, có khả năng trả nợ, doanh thu hòa vốn và mức hoạt động hòa vốn ở mức trung bình. Qua phân tích độ nhạy cho thấy, dự án có mức an toàn tốt. Dự án đem lại nhiều hiệu quả kinh tế - xã hội Dự án tạo ra một giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp một phần đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua các khoản thuế ( thuế VAT,thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí thuê đất …) Dự án góp phần tạo việc làm cho một lượng người lao động (trực tiếp) ổn định với mức thu nhập phù hợp, hoặc gián tiếp tạo việc làm và tăng thêm thu nhập cho nhiều người dân thông qua việc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhu cầu sử dụng của khách hàng. Dự án cũng sẽ góp phần tạo them tiền đề cho sự phát triển ngành du lịch dịch vụ tại địa phương. Ngoài ra, dự án còn góp phần thay đổi cơ cấu và phát triển kinh tế vùng. Tăng cường, mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa giữa các vùng miền trong nước cũng như giữa Việt Nam và bạn bè quốc tế. Kiến nghị Để dự án được thực thi sớm, UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư và các ngành có liên quan cần tạo điều kiện thuận lợi để cho dự án được triển khai nhanh chóng. Nhà nước cần có những giải pháp để hạn chế sự biến động về tài chính; tránh sự mất giá, trượt giá hay lạm phát tăng trong thị trường hiện tại và tương lai