Đồ án Thuyết minh kinh tế đầu tư dự án xây dựng khách sạn Sky Garden

h phần kinh tế nội địa, ngành Du lịch đã thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài.Việc tăng cường mở rộng hợp tác, thu hút vốn đầu tư, tài trợ của quốc tế đã đạt được những thành quả đáng khích lệ. Đặc biệt ngành Du lịch đã tranh thủ được nhiều tổ chức quốc tế và tổ chức phi chính phủ tài trợ cho phát triển du lịch về quy hoạch, phát triển nguồn nhân lực, cải cách hành chính, xây dựng văn bản quy phạm phát luật du lịch. Tổng cục Du lịch cũng đã chỉ đạo tích cực tìm kiếm, khai thác nguồn đầu tư quốc tế. Các hoạt động xúc tiến du lịch trong và ngoài nước, bên cạnh việc quảng bá thu hút khách, đều ưu tiên đặc biệt kêu gọi đầu tư du lịch. Ngành du lịch phát triển kéo theo các dịch vụ lưu trú cũng không ngừng gia tăng về cả số lượng và chất lượng phục vụ. Phương tiện vận chuyển khách du lịch phát triển đa dạng cả đường ô tô, đường sắt, đường thuỷ và dần được hiện đại hóa. Một số khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf, công viên và cơ sở giải trí được đưa vào hoạt động, đáp ứng nhu cầu của du khách và nhân dân. SỐ LƯỢNG CƠ SỞ LƯU TRÚ TỪ NĂM 1990 ĐẾN NĂM 2010 ĐVT : Khách sạn SỐ KHÁCH SẠN VÀ XẾP LOẠI TÍNH ĐẾN NĂM 2010 VÀ DỰ BÁO CHO NĂM 2015 Nguồn: Tổng cục du lịch  Năng lực vận chuyển khách du lịch tăng, chất lượng được nâng lên. Phương tiện vận chuyển khách du lịch với hàng nghìn xe ô tô, tàu thuyền các loại, chất lượng phương tiện được tăng cường đổi mới thường xuyên; nhiều đội xe taxi ở các điểm du lịch được thành lập, đáp ứng kịp thời nhu cầu đi lại của du khách; nhiều tuyến du lịch đường biển, đường sông đã sử dụng tàu công suất lớn, trang thiết bị hiện đại. Được đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật như hiện nay, ngành Du lịch nước ta đã đảm bảo phục vụ hàng chục triệu lượt khách quốc tế và nội địa, tổ chức được các sự kiện, hội nghị quốc tế lớn. Với nhiều chính sách đầu tư hợp lý của nhà nước cho ngành du lịch, nhiều năm qua ngành du lịch đã thu hút được một lượng khách đáng kể trong, ngoài nước đồng thời ngày càng có xu hướng tăng lên rõ rệt. SỐ KHÁCH DU LỊCH HÀNG NĂM (NỘI ĐỊA, QUỐC TẾ)                                                                                   Đơn vị: triệu lượt người Nguồn: Tổng cục Thống kê. Du lịch mang lại thu nhập ngày một lớn cho xã hội. Hoạt động du lịch thu hút sự tham gia của các thành phần kinh tế và mọi tầng lớp nhân dân, mang lại thu nhập không chỉ cho những đối tượng trực tiếp kinh doanh du lịch mà gián tiếp đối với các ngành liên quan, xuất khẩu tại chỗ và tạo thu nhập cho các cộng đồng dân cư địa phương. Tốc độ tăng trưởng nhanh về thu nhập: năm 1990 thu nhập du lịch mới đạt 1.350 tỷ đồng thì đến năm 2009, con số đó ước đạt 70.000 tỷ đồng, gấp trên 50 lần. Thị trường du lịch thành phố Huế Tình hình thị trường du lịch Huế trong những năm gần đây Thống kê lượng khách du lịch đến Huế Được thiên nhiên ưu đãi Huế có tiềm năng du lịch khá đa dạng và hấp dẫn: cảnh vật thiên nhiên phong phú, có những con sông, bãi biển, đầm phá và núi non đẹp…Dòng lịch sử cũng ưu ái cho Huế một đại nội uy nghi hoàng tráng, nhiều khu lăng tẩm của các đời vua Nguyễn để lại là những địa điểm thu hút khách du lịch trong và ngoài nước. Đồng thời Huế còn là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội của cả 2 miền Bắc Nam. Nằm trên các trục giao thông chính, là cực phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung và là cửa ra của tuyến hành lang thương mại Đông- Tây nối Miama, Thái Lan, Lào với biển Đông, cho nên trong thời gian qua lượng khách du lịch đến Huế có xu hướng tăng nhanh đạt 18% đến 20%, tuy có chững lại đôi chút vào cuối năm 2008 và năm 2009 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính kinh tế Thế giới. Số khách quốc tế phần lớn là khách tham quan, lễ hội, tín ngưỡng (chiếm đa phần), dự hội nghị, hội thảo và khách trung chuyển. Hiện nay khách quốc tế chủ yếu của Huế đã được định hình với các khu vực Tây – Bắc Âu, Bắc Mỹ và Châu Á Thái Bình Dương và đến Huế chủ yếu bằng đường hàng không. Ngoài ra lượng khách du lịch đến Huế bằng đường bộ cũng có xu hướng gia tăng, nguồn khách du lịch này chủ yếu đến từ Thái Lan, Trung Quốc và Lào. Thị trường khách nội địa chủ yếu là từ các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… không chỉ có người dân có mức thu nhập cao mà ngay cả khách có mức thu nhập trung cũng ngày càng chú trọng đến đời sống tinh thần, thể hiện là họ tham gia nhiều vào những chuyến du lịch trong những kỳ nghỉ hè và nghỉ phép. Đặc biệt, trong các dịp Huế tổ chức Festival, trình độ tổ chức và sức hấp dẫn sản phẩm du lịch của Huế ngày một phát triển đã thu hút rất đông khách du lịch trong và ngoài nước và Festival năm sau lượng khách du lịch luôn tăng cao hơn so với Festival năm trước. Các dịp lễ tết (nhất là Tết Nguyên Đán) cũng là thời gian mà khách du lịch đổ về Huế tăng cao. Điều đáng mừng là du khách ngày càng tăng chi tiêu cho chuyến đi du lịch của mình. THỐNG KÊ LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2010 ĐVT: Lượt người Nguồn: Từ Sở du lịch Thành phố Huế Nhu cầu phòng khách sạn cho khách du lịch từ năm 2000 đến 2011 Để xác định nhu cầu sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch ta dựa vào lượng khách du lịch đã thống kê ở phần trên và sử dụng cách tính như sau: Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/ Hệ số sử dụng chung phòng/ Công suất phòng/ Hệ số mùa/ 365. * Tổng ngày khác NGÀY LƯU TRÚ BÌNH QUÂN KHÁCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010 Năm Lượt khách lưu trú Ngày khách Nguồn: Theo số liệu thống kê của Sở Du lịch Thành phố Huế đăng trên trang web: www.huecity.gov.vn Quốc tế Nội địa Quốc tế Nội địa 2000 313.010 607.650 594.719 1.172.765 2001 389.780 736.970 756.173 1.437.092 2002 480.800 842.430 932.752 1.642.739 2003 371.830 816.470 725.069 1.575.787 2004 436.620 934.870 855.775 1.832.345 2005 552.940 768.090 1.094.821 1.520.818 2006 630.540 816.280 1.261.080 1.648.886 2007 774.910 792.650 1.627.311 1.712.124 2008 1.027.530 878.280 2.229.740 1.826.822 2009 922.360 1.013.510 2.149.099 2.229.722 2010 1.018.250 1.488.613 2.545.625 1.860.766 * Hệ số sử dụng chung phòng lưu trú: Dựa vào một số khách sạn tương tự trên địa bàn Thành phố Huế như:Huế Green, Camellia Hue, Hương Giang, Sài Gòn Morin… xác định hệ số sử dụng chung phòng lưu trú của khách du lịch trên địa bàn Thành phố Huế được tính trung bình như sau: HỆ SỐ SỬ DỤNG CHUNG PHÒNG Chỉ tiêu 2000-2005 2006-2010 Khách Quốc tế 1,90 1,80 Khách nội địa 2,02 2,00 * Công suất phòng. Công suất phòng ta thống nhất lấy công suất trung bình là 65% vì đây là công suất được hầu hết các khách sạn sử dụng làm công suất hoà vốn trong hoạt động kinh doanh khách sạn hiện nay. * Hệ số mùa. Điểm đặc trưng của kinh doanh du lịch- dịch vụ là chịu ảnh hưởng của mùa du lịch, tổng lượt khách du lịch lưu trú tại các khách sạn trong 1 năm chủ yếu tập trung vào những giai đoạn cao điểm. Và lượng khách chủ yếu tập trung vào mùa đó, còn lại các khoảng thời gian khác thì hầu như rất ít khách. Ở Huế mùa khách du lịch đến đông nhất là vào mùa xuân và mùa hè, thường kéo dài từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau, có thể bắt đầu sớm hơn hoặc kết thúc muộn hơn 1 tháng. Trong khoảng thời gian này thương diễn ra các lễ hội lớn như: tết Nguyên Đán, Fetival Huế và Festival làng nghề truyền thống (xen kẽ nhau) chính là thời điểm mà hiện tượng cháy phòng liên tục xảy ra. Như vậy theo ước tính có thể chọn hệ số mùa là 7/12 = 0,58. KẾT QUẢ TÍNH NHU CẦU PHÒNG CỦA KHÁCH DU LỊCH GIAI ĐOẠN 2000- 2010 Năm Ngày khách HS sử dụng chung phòng CS sử dụng phòng HS mùa Nhu cầu phòng QT NĐ QT NĐ QT NĐ Tổng 2000 313.010 607.650 1,9 2,02 65% 58% 1.197 2.186 3.383 2001 389.780 736.970 1,9 2,02 65% 58% 1.491 2.651 4.142 2002 480.800 842.430 1,9 2,02 65% 58% 1.839 3.031 4.870 2003 371.830 816.470 1,9 2,02 65% 58% 1.422 2.937 4.360 2004 436.620 934.870 1,9 2,02 65% 58% 1.670 3.363 5.033 2005 552.940 768.090 1,8 2 65% 58% 2.232 2.791 5.023 2006 630.540 816.280 1,8 2 65% 58% 2.546 2.966 5.512 2007 774.910 792.650 1,8 2 65% 58% 3.129 2.880 6.009 2008 1.027.530 878.280 1,8 2 65% 58% 4.148 3.191 7.340 2009 922.360 1.013.510 1,8 2 65% 58% 3.724 3.683 7.407 2010 1.018.250 1.488.613 1,8 2 65% 58% 4.111 3.205 7.566 Thống kê cung ứng phòng lưu trú trong những năm gần đây ở Huế THỐNG KÊ KHẢ NĂNG PHỤC VỤ LƯU TRÚ GIAI ĐOẠN TỪ 2000 ĐẾN 2010 Năm Tổng cơ sở lưu trú Tổng số phòng 2000 80 2.291 2001 92 2.464 2002 95 2.619 2003 104 2.821 2004 122 3.534 2005 132 3.747 2006 144 4.500 2007 149 4.674 2008 156 5.265 2009 163 5.570 2010 313 7.284 * So sánh khả năng phục vụ phòng du lịch và nhu cầu phòng trong giai đoạn từ năm 2000 đến 2010: BIỂU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG VÀ SỐ PHÒNG HIỆN CÓ Ở THÀNH PHỐ HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 – 2010 ĐVT:Nghìn phòng Từ biểu đồ trên ta dễ dàng nhận thấy kéo dài từ năm 2000 đến hết năm 2010 ở Thành phố Huế vẫn chưa giải quyết được một thực trạng là lượng phòng khách sạn vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu phòng của khách du lịch. Bước đầu ta có thể thấy việc đầu tư xây dựng một khách sạn cao cấp ở Huế vào thời điểm này rất khả thi. Dự báo tình hình du lịch thành phố Huế Ta có nhiều phương pháp để dự báo cho một chuỗi số liệu, mỗi phương pháp dự báo sẽ phù hợp hoặc phù hợp nhất với một số loại số liệu cần dự báo nhất định, điều này phụ thuộc vào quy luật của dãy số liệu ta thu được trong quá khứ. Theo trình tự chúng ta sẽ vẽ đồ thị biểu diễn các số liệu thống kê được trong quá khứ để xem xét quy luật của chúng rồi sau đó mới áp dụng phương pháp phù hợp nhất và tiến hành dự báo. Dự báo về lượng khách du lịch đến Huế trong tương lai * Bước 1: Vẽ đồ thị biểu diễn số liệu thống kê khách du lịch từ năm 2000- 2010 BIỂU ĐỒ KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ GIAI ĐOẠN 2000-2010 ĐVT: người Nhận xét: Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Huế từ năm 2000 đến năm 2010 có xu hướng là đường thẳng, do đó để dự báo số lượng khách đến trong những năm tiếp theo, ta dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng. * Bước 2: Sử dụng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng để dự báo lượng khách du lịch đến Huế đến năm 2010. Hàm dự báo: Yc = A*X + B Quy ước: + Lượng khách quốc tế, nội địa đến Huế lần lượt là: Y1,Y2 + Lượng khách quốc tế, nội địa dự báo sẽ đến Huế trong những năm tới là: YC1, YC2. + Quy ước năm là: X= 1,2,3… Tính toán: = 50,318 = - 22,908 => YC1 = 50,318*X + (-22,908) = 60,895 = 33,840 => YC2 = 60,895*X + 33,840 DỰ BÁO KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ TỪ NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2020 Năm X Y1 Y2 SX2 XY1 XY2 YC1 YC2 2000 8 313.010 607.650 64 2.504.080 4.861.200 2001 9 389.780 736.970 81 3.508.020 6.632.730 2002 10 480.800 842.430 100 4.808.000 8.424.300 2003 11 371.830 816.470 121 4.090.130 8.981.170 2004 12 436.620 934.870 144 5.239.440 11.218.440 2005 13 552.940 768.090 169 7.188.220 9.985.170 2006 14 630.540 816.280 196 8.827.560 11.427.920 2007 15 774.910 772.650 225 11.623.650 11.589.750 2008 16 1.027.530 878.280 256 16.440.480 14.052.480 2009 17 922.360 1013.510 289 15.680.120 17.229.670 S 125 5.900.320 8187.200 1,645 79.909.700 104.402.830 2010 18 .  882.817 1.129.956 2011 19 933.135 1.190.851 2012 20 983.453 1.251.747 2013 21 1.033.771 1.312.642 2014 22 1.084.089 1.373.537 2015 23 1.134.407 1.434.432 2016 24 1.184.725 1.495.328 2017 25 1.235.043 1.556.223 2018 26 1.285.362 1.617.118 2019 27 1.335.680 1.678.014 2020 28 1.385.998 1.738.909 Dự báo nhu cầu phong lưu trú ở thành phố Huế trong tương lai Tương tự ta tiến hành trình tự theo các bước: * Bước 1: Vẽ biểu đồ biểu diễn nhu cầu phòng thống kê được trong quá khứ. BIỀU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG Ở HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010 ĐVT: nghìn phòng Nhận xét: Do phụ thuộc vào lượng khách du lịch đến Thành phố Huế nên số liệu thống kê nhu cầu phòng giai đoạn 2000- 2010 cũng có xu hướng là đường thẳng. Nên để thuận tiện trong việc dự báo ta sẽ dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng như trong phần dự báo khách du lịch. * Bước 2: Tiến hành dự báo nhu cầu phòng theo khuynh hướng đường thẳng. Hàm dự báo: Yc = A*X + B Quy ước: + Nhu cầu phòng thống kê là: Y + Nhu cầu phòng dự báo trong những năm tới là: YC + Quy ước năm là: X= 1,2,3… Tính toán: = 411 = 3,050 Vậy: YC = 411*X + 3,050 DỰ BÁO NHU CẦU PHÒNG TẠI HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010 ĐẾN 2020 Năm X Y ΣX2je XY Yc 2000 1 3.383 1 3.383 2001 2 4.142 4 8.284 2002 3 4.870 9 14.609 2003 4 4.360 16 17.438 2004 5 5.033 25 25.166 2005 6 5.023 36 30.140 2006 7 5.512 49 38.582 2007 8 6.009 64 48.070 2008 9 7.340 81 66.058 2009 10 7.407 100 74.065 2010 11 7.566 121 91.548 S 66 60,644 506 417.345 2011 12 7.976 2012 13 8.387 2013 14 8.797 2014 15 9.208 2015 16 9.618 2016 17 10.029 2017 18 10.439 2018 19 10.850 2019 20 11.260 2020 21 11.671 Nhận định về lượng khách sạn sẽ tăng trong tương lai Theo dự báo thì lượng khách du lịch cả quốc tế và nội địa đến Thành phố Huế sẽ ngày càng tăng cao trong những năm tới. Nhưng so với lượng cầu thì lượng cung các cơ sở lưu trú vẫn diễn ra việc thiếu hụt, nhất là là vào các tháng cao điểm có các lễ hội, như Tết Nguyên Đán, Festival Huế và Festival Các làng nghề truyền thống. Bên cạnh đó theo tinh thần của nghị quyết Đại hội Tỉnh Thừa Thiên Huế lần thứ XIV sẽ tiếp tục đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch nhằm mục tiêu đưa ngành du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn của Thừa Thiên Huế. Với sự tăng lên của khách du lịch thì yêu cầu đối với cơ sở của về các cơ sở lưu trú cũng sẽ tăng cao, nhưng do số lượng khách sạn 4-5 sao có hạn nên rất nhiều khách du lịch hạng sang, đặc biệt là khách quốc tế không được đáp ứng đầy đủ về nhu cầu khách sạn cao cấp nên buộc lòng phải cư trú tại những khách sạn tiêu chuẩn thấp hơn. Do đó, nhu cầu đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp (4, 5 sao) là rất cần thiết. Một điều chắc chắn là sẽ có nhiều nhà đầu tư nhận biết đây là một miếng đất màu mỡ để đầu tư vào xây dựng các cơ sở lưu trú, khu du lịch… Việc đầu tư vào xây dựng khách sạn tiêu chuẩn cao cấp Sky Garden trong thời điểm này sẽ tạo ra một lợi thế cạnh tranh trong tương lai so với những dự án sau này. Tiềm năng, khả năng thâm nhập thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án Tiềm năng của dự án Từ dự báo cung và cầu trong tương lai chúng ta có thể thấy rằng trong những năm tới nhu cầu về phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn cao (4,5 sao) ngày càng tăng, đặc biệt trong các mùa lễ hội nhưng trên thực tế thì lượng khách sạn đạt tiêu chuẩn cao ở Huế vẫn còn rất hạn chế nên khi khách sạn Sky Garden được được đầu tư sẽ giải quyết được phần nào vấn đề này, đây cũng là một lợi thế cho Khách sạn. Khách sạn Sky Garden nằm ở vị trí trung tâm Thành phố, gần cụm khách sạn lớn ở Huế, diện tích khu đất rộng rãi, thoáng mát, giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi, dễ dàng tiếp cận Sông Hương và các điểm du lịch nổi tiếng khác: Đại Nội, Chùa Thiên Mụ và các lăng tẩm. Đặc biệt từ khối phòng ngủ của khách sạn, du khách có thể ngắm Sông Hương, Núi Ngự và toàn cảnh Thành phố Huế. Khả năng thâm nhập thị trường của dự án Để thu hút được khách du lịch đến Khách sạn, và biết đến khách sạn đặc biệt trong những năm đầu Khách sạn có thể áp dụng những chính sách sau: Quản lý điều hành khách sạn: Để có thể quản lý khách sạn một cách chuyên nghiệp Chủ đầu tư có thể thuê các nhà quản lý, các chuyên gia trong lĩnh vực du lịch khách sạn trong các tập đoàn quản lý khách sạn nước ngoài. Đây cũng là một cách để tận dụng lượng khách quen của các tập đoàn quản lý này, tận dụng để quản bá hình ảnh của khách sạn. Quảng cáo: Một số chính sách quảng cáo có thể áp dụng: - Giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Internet, trên truyền hình phát thanh của Trung Ương và địa phương, kết hợp với các tạp chí du lịch để đưa tin. - In các tờ rơi quảng cáo giới thiệu sản phẩm, in bản đồ chỉ dẫn kèm theo các tuor du lịch sẽ thực hiện trong vùng, đặc biệt quảng cáo ở các sân bay, nhà ga, bến xe bằng nhiều thứ tiếng. Mục tiêu của dự án Xây dựng khách sạn cao cấp Sky Garden tiêu chuẩn 4 sao với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo phù hợp quy hoạch phát triển Thành phố Huế trước mắt và lâu dài Góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt khang trang cho Thành phố Huế Tăng hiệu quả sử dụng đất Tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp cùa ngành du lịch vào GDP của tỉnh nhà , góp phần làm tăng nguồn thu của ngân sách địa phương. Đảm bảo tạo ra nguồn thu ổn định cho các nhà đầu tư. Kết luận về sự cần thiết của dự án Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có thể nhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Thành phố Huế ngày càng tăng. Cùng với sự phát triển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi lên, nhu cầu du lịch tăng nhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày càng phong phú hơn để đáp ứng mọi yêu cầu của khách hàng. Với những tiềm năng sẵn có của Thành phố, việc đầu tư khách sạn Sky Garden một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty. CHƯƠNG 3 LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM, BỐ TRÍ TỔNG MẶT BẰNG Lựa chọn phương án địa điểm xây dựng Hiện tại dự án Sky Garden đang tìm kiếm và lựa chọn địa điểm phù hợp, theo đó có 2 địa điểm đang có những điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án: Phương án 1 Công trình Khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khuôn viên khu đất tại số 01 Đội Cung, Thành phố Huế. Khu đất được giới hạn bởi: Phía Tây Bắc giáp đường Lê Lợi, nhìn ra sông Hương Phía Tây Nam giáp đường Đội Cung, nhìn ra phía Cầu Tràng Tiền. Phía Đông Nam và Đông Bắc giáp đường kiệt khu dân cư Khu đất rộng 2.256 m2, mặt chính thức giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi với chiều dài đường Đội Cung là 55,5 m và chiều dài đường Lê Lợi là 19,8; Chiều sâu bình quân của khu đất rộng 40,6 m. Điểm mạnh của phương án 1 Địa hình khá bằng phẳng, rất thuận lợi cho công tác đầu tư xây dựng Về mặt vị trí, khu đất của Dự án có rất nhiều lợi thế so với các khu vực khác do khu vực này có hệ thống cơ sở hạ tầng khá tốt. Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi. Công trình Khách sạn Sky Garden nằm trên trục đường Lê Lợi, là một vị trí quan trọng đối với kiến trúc tổng thể khu vực đường Lê Lợi và sông Hương, sông Bến Ngự. Giao thông đi lại từ các địa điểm khác nhau trong thành phố đến khu vực dự án rất thuận tiện. Tuyến đường chính Lê Lợi, đường Đội Cung liên kết khu vực dự án với các khu dân cư, buôn bán sầm uất, nơi có nhiều trung tâm vui chơi giải trí. Điểm yếu của phương án 1 Phần lớn cao độ đất trong khu vực nghiên cứu đều thấp và nền yếu, không thuận lợi cho xây dựng, vì vậy khi tổ chức xây dựng cho khu vực này cần phải đáp ứng cao độ nền để đảm bảo không bị ngập lụt trong mùa mưa. Do vị trí nằm ngay trung tâm thành phố, nên trong quá trình thi công vận chuyển vật liệu đảo bảo an toàn, và phải đảm bảo vệ sinh môi trường, giảm thiểu tiếng ồn. Đây là những khó khăn chung của những dự án thực hiện trong Thành phố Huế Phương án 2 Công trình khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khu qui hoạch đô thị mới phường An Cựu thành phố Huế. Điểm mạnh của phương án 2 Địa điểm xây dựng là khu đất trống chưa có công trình nhà cao tầng, lại nằm trong vùng qui hoach khu đô thị mới nên chi phí cho việc thi công giải phóng mặt bằng tương đối thấp. Điểm yếu của phương án 2 Dự án nằm trong khu quy hoạch tái định cư nên 3 mặt của khách sạn đều giáp khu dân cư, điều này cũng ảnh hưởng đến cảnh quan xung quanh của khách sạn, không tạo được không gian thoáng đảng cho khách du lịch. Vị trí khu đất nhỏ, không đủ bố trí cho các loại xe du lịch cỡ lớn đến lưu trú và đỗ xe. Xét về điều kiện địa chất thủy văn, nơi đây có cấu tạo địa hình tương đối phức tạp, gồm nhiều lớp với nhiều khả năng chịu tải khác nhau, từ trên xuống dưới phân thành nhiều lớp Địa tầng khu vực chủ yếu là cát, do đó trong quá trình thi công dễ xảy ra các quá trình cát trồi, cát chảy. Nước mặt và nước ngầm tại vị trí xây dựng cũng rất phức tạp, dễ xảy ra hiện tượng nước chảy vào hố móng khi thi công. Tóm lại: Qua phân tích, so sánh điểm mạnh và điểm yếu của hai phương án ta thấy phương án 1 nằm ở trong trung tâm thành phố nên chi phí xây dựng cao hơn nhưng chủ đầu tư vẫn chọn phương án 1 bởi đây là một vị trí tiềm năng cho việc kinh doanh dịch vụ và du lịch. Mặc dù nơi đây là khu có nhiều nhà hàng, khách sạn và resort nỗi tiếng nhưng việc kinh doanh bất động sản du lịch sẽ không thừa bởi vì thành phố Huế sẽ còn phát triển sôi động, nhu cầu ngày càng cao, do đó việc phát triển các dự án bất động sản du lịch là một đòi hỏi tất yếu theo định hướng phát triển của thành phố. Hiện trạng khu đất Hiện trạng công trình Mặt bằng khu đất khá bằng phẳng, thoáng mát, có cốt nền cao nên ít bị ngập lụt. Lũ thường khu đất ngập lụt vào khoảng 0,1- 0,3 m nước. Cơn lũ lịch sử 1999 ngập khoảng 0,5-0,6m nước. Khu đất hiện đã được Ủy ban nhân dân Thành phố Huế đền bù giải phóng mặt bằng chuẩn bị giao cho bên chủ đầu tư thực hiện dự án. Điều kiện địa chất công trình Đất đá cấu tạo nên địa hình chủ yếu là sét pha, cát hạt nhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò và cát pha lẫn dăm sạn- cuội sỏi với màu xám vàng- xám xanh, vàng nghệ- nâu đỏ, nguồn gốc sông – biển và sông biển- đầm lầy, tuổi Holocen- Pleistocen. Kết quả mô tả thực địa của 3 hố khoan khảo sát (sâu từ 31-32m) cho thấy cấu trúc nền đất Khu đất xây dựng Khách sạn Sky Garden từ trên xuống gồm gồm nhiều lớp đất. Trên cơ sở phân chia thành các đơn nguyên địa chất công trình, cho thấy cấu trúc nền khu đất đang xét khá phức tạp. Các lớp đất có đặc điểm phân bố, điều kiện thế nằm, bề dày rất khác nhau và thay đổi mạnh theo không gian, đặt biệt là các thành phần bên dưới phân bố không liên tục. Đất có thành phần chủ yếu là sét pha, cát hạt nhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò và cát pha phân bố xen kẹp nhau cùng với trạng thái, màu sắc không đồng nhất. Nhìn chung, tính chất xây dựng của các thành tạo tuân theo quy luật địa tầng ( càng xuống sâu độ bền của đất càng tăng và khả năng biến dạng lún càng thấp) Điều kiện thủy văn Qua tham khảo các tài liệu địa chất thủy văn khu vực kết hợp với công tác điều tra, quan trắc mực nước dưới đất có thể khái lược một số đặc điểm địa chất thủy văn liên quan đến khu đất dự định xây dựng như sau: - Đất đá cấu tạo nên địa tầng khu vực dự định xây dựng chủ yếu là sét pha, bùn sét pha, cát pha lẫn cuội sỏi với mức độ chứa nước tương đối phong phú. Trong thời gian khảo sát mực nước ngầm dao động trong khoảng 1,0-1,1m. - Nước dưới đất trong các tầng bên trên thường bị nhiễm bẩn và nhiễm mặn. Tuy vậy nếu sử dụng nước ngầm để thi công có thể khai thác ở các tầng chứa nước bên dưới nhưng cần tiến hành bơm hút, thí nghiệm lưu lượng và thành phần lý hóa để xác định các tính chất ăn mòn của nước dưới đất. Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật khu vực dự án Giao thông: Khu vực dự án nằm trên 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi là 2 con đường lớn phía nam Thành phố Huế, đường Lê Lợi được xem là 1 trong những con đường đẹp nhất của Thành phố Huế do chạy gần sông Hương và là con đường tập trung nhiều dự án lớn, nhiều khu vui chơi giải trí. Điện: Khu vực Dự án đã có lưới điện quốc gia qua các trục đường chính Đội Cung và Lê Lợi nên rất thuận lợi cho việc kéo điện vào tận chân công trình. Cấp thoát nước: Khu vực dự án đã có tuyến đường ống cấp và thoát nước qua 2 trục đường Đội Cung và Lê Lợi. Việc đấu nối hệ thống cấp thoát nước của công trình với hệ thống cấp thoát nước của khu vực là rất thuận tiện. Hiện trạng khu dân cư So sánh với các vùng xung quanh, dân cư ở Huế tương đối đông, được xem là một thị trường có tiềm năng và nơi đây có nhiều trường đại học. Huế còn được xem là một trong những thành phố phát triển du lịch nhanh nhất trong khu vực Miền trung do đó thu hút một số lượng lớn các nhà đầu tư, du khách Nước ngoài đến thành phố Huế. Giải pháp kiến trúc của phương án chọn Kiến trúc công trình đã chọn Qui hoạch tổng mặt bằng Công trình được bố trí cân đối và trải đều trên khu đất, tận dụng tối đa mặt tiền 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi đồng thời lùi vào một khoảng hợp lý về các phía để tạo sân vườn phía trước, đảm bảo khoảng cách phù hợp với các đường chính, đường kiệt, với các lô đất, tạo ra khoảng không gian và vệt cây xanh cách ly khu dân cư xung quanh. Tận dụng tối đa phần khoảng không tầng hai để tổ chức thêm sân vườn làm tăng thêm không gian cây xanh cho công trình cũng như gắn thiên nhiên với con người. Thiết kế mặt bằng tổng công trình Tầng hầm : Bố trí bãi đổ xe, khu vực kỹ thuật khu phục vụ giặt là, kho và phòng bảo vệ. Tầng 1 Bố trí khối lễ tân thông tầng với tầng lững với diện tích rộng rãi, tạo sự thoải mái và ần tượng cho du khách đến khách sạn. Phía sau lễ tân là khu vực văn phòng làm việc của khách sạn. Cánh trái của lễ tân là khu vực làm việc của nhà hàng, khu bếp và khu vệ sinh chung. Tầng lửng Bố trí phòng họp giao ban ở phía cánh phải, quầy cà phê, khu massage có đầy đủ tiện nghi như tấm hơi bồn ngâm, massage nước và một phòng tập thể dục. Tầng 2 Bố trí một hội trường lớn để tổ chức các sự kiện và các hội nghị, một phòng họp nhỏ kết hợp với các phòng tiệc. Phía trước là khu ăn sáng cho khách, khu cà phê nhìn ra phía trước nữa là khu sân vườn tiệc đứng, cánh phải là khu bể bơi, quầy giải khát tạo nên một khung cảnh sống động và một không gian thư giãn. Cánh trái phía trong nhà là khu chuẩn bị các phần ăn. Tầng 3 đến tầng 14 Bố trí toàn bộ phòng ngủ, gồm 145 phòng, trong đó 8 phòng VIP, 125 phòng đôi và 12 phòng đơn với đầy đủ tiện nghi của một khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao, được bố trí hành lang giữa. Diện tích phòng ngủ đôi kể cả vệ sinh là 32-34 m2, phòng đơn là 28- 30 m2 và phòng VIP là 60-64 m2. Tầng 14 Bố trí một phòng tiệc 100 người có diện tích 80 m2, một phòng ăn VIP có diện tích là 60-64 m2, một quầy bar, khu soạn và các không gian khác. Thiết kế mặt đứng khách sạn Công trình được thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại cao 11 tầng gồm khối ngủ vươn cao, phần nhà hàng và các không gian chức năng trãi đều trên toàn khu đất với không gian mở vừa hiện đại vừa rất gần gũi thân thiện với thiên nhiên. Khối ngủ cao tầng với các phòng được thiết kế có hướng nhìn trực tiếp ra sông Hương, núi Ngự và toàn cảnh thành phố Huế. CHƯƠNG 4 XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ QUI MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN Tổng mức đầu tư của dự án Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư bao gồm: - Chi phí xây dựng. - Chi phí thiết bị. - Chi phí quản lý dự án. - Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. - Chi phí khác và chi phí dự phòng. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau: G = GXD + GTB + GQLDA + GTV + GK + GDP Trong đó: - G: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình - GXD: Chi phí xây dựng của dự án - GTB: Chi phí thiết bị của dự án - GQLDA: Chi phí quản lý dự án - GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng - GDP: Chi phí dự phòng Chi phí dự phòng được tính bằng 10% chi phí đầu tư cho xây lắp, thiết bị và lắp đặt thiết bị, chi phí khác. Chi phí xây lắp công trình Chi phí xây lắp công trình được xác định dựa trên danh mục các hạng mục công trình, tính theo giá trị khái toán xây lắp. - Dựa trên hồ sơ thiết kế cơ sở cho công trình khách sạn. Chi phí thiết bị, lắp đặt thiết bị - Căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị trong dự án bao gồm các thiết bị trong khu nhà ở, khu quản lý và điều hành dự án. - Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường bao gồm: giá mua, chi phí vận hành, lắp đặt, lấy theo thực tế số lượng loại thiết bị, bảng báo giá thiết bị trong thiết kế về trang thiết bị cho công trình. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy định cụ thể ở từng giai đoạn của dự án theo các quyết định về luật xây dựng và luật đầu tư, một số các quy định khác của nhà nước. Và được tính toán theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết bị hoặc theo vốn đầu tư cơ bản với tỷ lệ tính được Bộ xây dựng quy định trong Thông tư 05/2007 và Quyết định 957/QĐ- BXD. Chi phí quản lý dự án Chi phí quản lý dự án được xác đinh theo Định mức chi phí quản lý dự án công bố tại Quyết định 957/QĐ- BXD là nguồn kinh phí cần thiết cho chủ đầu tư để tổ chức quản lý việc thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành, nghiệm thu bàn giao, đưa công trình vào khai thác sử dụng. Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng Khu đất được Thành phố Huế san lấp và giải phóng mặt bằng trước khi giao cho Chủ đầu tư nên trong TMĐT sẽ không có chi phí phát sinh do giải phóng mặt bằng nhưng là khu đất thực hiện dự án là đất thuê nên trong TMĐT sẽ tính thêm phần chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng. Chi phí khác Bao gồm các khoản mục chi phí sau: - Vốn lưu động: đảm bảo năm đầu tiên sẽ đủ vốn để trang trải các chi phí trong hoạt động kinh doanh của khách sạn. Ta tính bằng cách chia chi phí hoạt động của năm ổn định cho số lần luân chuyển vốn lưu động và cộng thêm một khoản dư trù do đề phòng phát sinh chi phí ngoài ý muốn và để đảm bảo cho nhu cầu vốn cần cho những tháng cao điểm khách sạn hoạt động với công suất cao. Do đặc thù của khách sạn là doanh thu và chi phí phát sinh theo từng tháng nên ta sẽ chọn số lần luân chuyển vốn lưu động là 12. Lượng vốn dự phòng sẽ chọn là số vốn cho một tháng hoạt động với công suất ổn định. - Lãi vay trong thời gian xây dựng - Lệ phí cấp đất và giấy phép xây dựng - Các khoản chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán và kiểm toán. - Bảo hiểm công trình. Chi phí dự phòng Chi phí dự phòng được tính cho các khoản cần phải chi có thể phát sinh trong quá trình đầu tư mà khi lập dự án do quy mô dự án lớn, khối lượng công việc nhiều và ở nhiều giai đoạn nên quá trình tính toán khối lượng công việc có khả năng thiếu sót. Nếu không tính đến chi phí dự phòng thì trong quá trình đầu tư sẽ thiếu hụt một khoản chi phí khá lớn, ảnh hưởng đến việc triển khai đầu tư. Chi phí dự phòng được tính bằng 10% chi phí đầu tư cho xây lắp, thiết bị và lắp đặt thiết bị, chi phí khác. Bảng tổng hợp các chi phí ở phụ lục 4.1 BẢNG TỔNG HỢP TMĐT 1000 Đồng STT Hạng mục chi phí Thành tiền 1 Phần xây lắp công trình 59.953.050 2 Phần thiết bị 15.265.952 3 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.112.570 4 Chi phí quản lý dự án 1.235.985 5 Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng 547.456 6 Chi phí khác 22.661.237 7 Chi phí dự phòng 9.677.625 Tổng mức đầu tư 106.453.875 Cơ cấu các nguồn vốn – kế hoạch huy động các nguồn vốn. Cơ cấu nguồn vốn. Từ việc xác định tổng mức đầu tư, và với khả năng huy động vốn cho dự án, ta có thể xác định cơ cấu nguồn vốn như sau : - Vốn đầu tư thuần : 84.965.341.000 đồng - chiếm 79,8% tổng mức đầu tư. - Lãi vay trong thời gian xây dựng : 16.025.000.000 đồng - chiếm 15,05% tổng mức đầu tư. - Vốn lưu động : 5.463.534.000 đồng - chiếm 5,1% tổng mức đầu tư. Trong đó, vốn chủ sở hữu là 50.452.939.000 đồng chiếm khoảng 43,56% tổng mức đầu tư, còn lại 65.350.000.000 đồng vay Thương mại với lãi suất 20%/năm. Thời gian vay sẽ là 7 năm (2011-2017), giải ngân trong 3 năm (2011-2013) và trả nợ trong 4 năm đến năm 2017 là trả hết nợ vay. Kế hoạch huy động các nguồn vốn Sau khi đã xác định được nhu cầu về vốn đầu tư và lựa chọn được các nguồn tài trợ cho dự án. Ta tiến hành tính toán, dự trù kế hoạch huy động vốn cho các giai đoạn khác nhau của quá trình đầu tư dự án với mục đích làm sao cho việc sử dụng vốn đầu tư đó trong quá trình tiến hành đầu tư có hiệu quả. Để xây dựng kế hoạch phân bổ vốn đầu tư, việc tính toán dựa trên cơ sở các kế hoạch về mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng cơ bản... Có 2 nguồn vốn có thể huy động cho dự án: Vốn tự có, vốn vay Ngân hàng thương mại. Dựa vào năng lực của Chủ đầu tư, tỷ lệ cơ cấu vốn phân tích, kế hoạch xây dựng và hoạt động kinh doanh vạch ra kế hoạch huy động vốn. Nhu cầu sử dụng vốn và kế hoạch vay vốn dựa vào bảng tiến độ của dự án được lập. Theo kế hoạch sẽ giải ngân song song vốn vay và vốn chủ sở hữu để đảm bảo giảm bớt rủi ro cho tiến độ của dự án. BẢNG TỔNG HỢP NHU CẦU VỐN TRONG CÁC NĂM ĐVT: 1000 Đồng STT NỘI DUNG NHU CẦU VỐN NĂM 2011 2012 2013 I CHI PHÍ XÂY LẮP 59.953.050 16.185.915 32.371.830 5.395.305 II CHI PHÍ THIẾT BỊ 15.265.952 - 13.018.680 2.247.272 III CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XD 3.112.570 2.290.440 704.683 117.447 IV CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN 1.235.985 549.327 549.327 137.332 V CHI PHÍ THUÊ ĐẤT 547.456 234.624 312.832 - VI CHI PHÍ KHÁC 22.661.237 2.529.296 10.800.000 9.331.942 VII CHI PHÍ DỰ PHÒNG 9.677.625 2.178.960 5.775.735 1.722.930 CHƯƠNG 5 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH Thời gian tính toán dự án: Thời gian phân tích hiệu quả kinh tế- Tài chính của dự án được tính toán cho 25 năm hoạt động. Đơn vị tiền tệ: Các chỉ tiêu phân tích đánh giá được xác định trên cơ sở đồng tiền Việt Nam (VND) Tỷ giá USD áp dụng: 21.000 VND/USD. Xác định doanh thu – chi phí (phục lục 5.1) Xác định doanh thu Hoạt động của khách sạn bao gồm những dịch vụ sau: - Dịch vụ lưu trú - Dịch vụ vui chơi, giải trí thư giãn. - Dịch vụ ăn uống. - Và một số dịch vụ khác. Doanh thu sẽ được tính cụ thể ở các bảng tính toán trong phần sau. Xác định chi phí sản xuất kinh doanh Là những khoản chi phí thay đổi theo mức độ hoạt động kinh doanh. Tham khảo các Khách sạn tương tự ở Thành phố Đà Nẵng Chi phí biến đổi Chi phí trực tiếp Chi phí cho các dịch vụ chính. - Phòng VIP : 10% DT từ các phòng VIP - Phòng giường đôi : 10% DT phòng giường đôi - Phòng giường đơn : 10% DT phòng giường đơn. - Nhà hàng tầng 1 : 60% DT từ nhà hàng - Cà phê tầng 11 : 30% DT từ cà phê. - Khu massage : 30% DT từ massage - Khu Spa : 30% DT từ Spa Dịch vụ khác sẽ lấy 30% trên doanh thu từ các dịch vụ khác. Chi phí chung. - Chi phí điện nước sẽ lấy trên 5% Doanh thu thuần. - Chi phí điện thoại- fax- internet lấy trên 0,3% Doanh thu thuần. - Chi phí cho văn phòng phẩm lấy 0,2% Doanh thu thuần - Bảo hiểm khách hàng, bảo hiểm công trình lấy 1% Doanh thu thuần. - Quảng cáo tiếp thị lấy 5% Doanh thu thuần. - Chi phí khác lấy 1% doanh thu thuần. Chi phí cố định Là những khoản mục chi phí không thay đổi tỷ lệ với mức độ hoạt động kinh doanh của dự án. Chi trả lương cho cán bộ công nhân viên Được xác định trên cơ sở số lao động bình quân trong năm của toàn khách sạn và mức thu nhập bình quân người/tháng Chi phí quản lý doanh nghiệp Ước tính khoảng 5% Doanh thu thuần. Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng. Chi phí sửa chữa TSCĐ được tính theo tỷ lệ % so với giá trị TSCĐ. Dự kiến chu kỳ sửa chữa như sau: + Sữa chữa hằng năm: Mỗi năm tiến hành kiểm kê bảo dưỡng trang thiết bị một lần ước tính chi phí khoảng 1% so với giá trị TSCĐ. + Sữa chữa lớn: Định kỳ 5 năm sẽ tiến hành sữa chữa một lần, chi phí dự kiến sẽ vào khoảng 5% so với giá trị TSCĐ. Chi phí thuê đất. Chi phí này được xác định thông qua thỏa thuận giữa Chủ đầu tư với UBND Thành phố Huế. Đơn giá thuê đất ban đầu dự kiến là: 104.000 đồng/m2/năm Chi phí dành cho việc sửa chữa và thay thế trang thiết bị. Việc trang thiết bị sau một thời gian sử dụng sẽ bị hao mòn, hư hỏng và lỗi thời cần một khoản chi phí để thay thế và sửa chữa. Để trang trải cho chi phí này sẽ tiến hành trích chi phí trong từng năm một khoản bằng 1/10 giá trị của trang thiết bị, để đảm bảo sau 10 thì khách sạn sẽ thay thế hoàn toàn thiết bị mới. Khấu hao tài sản cố định. Theo Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài Chính về “Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ”, thời gian khấu hao đối với hạng mục xây lắp nhà kiên cố là 25 - 50 năm (chọn thời gian khấu hao hạng mục xây lắp là 25 năm), thời gian khấu hao đối với thiết bị là 5 – 12 năm (chọn thời gian khấu hao thiết bị là 10 năm), áp dụng phương pháp khấu hao đều theo từng năm. Chi trả lãi vay ngân hàng. Được xác định dựa vào 2 thông số: Tổng vốn vay hàng năm = được tính bằng số dư nợ đầu kỳ của năm + giải ngân vốn vay - trả nợ vay. Lãi suất vay được tính 20%/năm. Lãi vay sẽ được tính từ lúc giải ngân và được trả hằng năm, đến năm 2013 bắt đầu trả nợ gốc. Các khoản chi phí sẽ được tính cụ thể ở các bảng tính toán trong phần sau. Đánh giá hiệu quả tài chính Chỉ tiêu hiện giá thu hồi ròng – NPV (phụ lục 5.2) NPV = 36.369.512.000 VND > 0 (Dự án được chấp thuận) Chỉ tiêu tỷ suất thu hồi nội bộ – IRR (phụ lục 5.3) IRR = 27,82% > rbq = 19,4% (Dự án được chấp thuận) Thời gian thu hồi vốn (Thv): Không có chiết khấu: 3 năm 2 tháng Có chiết khấu:6 năm <10 năm Phân tích độ nhạy về tài chính (phụ lục 5.3) Trong tình hình kinh tế phức tạp hiện nay thì giá cho thuê cũng sẽ có những biến động đáng kể. Xét độ nhạy của dự án theo giá thuê phòng. Các bảng đánh giá hiệu quả tài chính được trình bày trong phần sau. CHƯƠNG 6 PHÂN TÍCH CÁCH CHỈ TIÊU KINH TẾ - XÃ HỘI Đối với dự án đầu tư xây dựng khách Sky Garden 4 sao, lợi ích kinh tế xã hội mà dự án mang lại được là : - Góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế- xã hôi của thành phố Huế. - Gia tăng tỉ trọng phát triển dịch vụ khách sạn của khu vực và cả nước. - Tạo được công ăn việc làm cho hơn 148 lao động, nâng cao thu nhập và cải thiện đời sống của người lao động. - Nâng cao dân trí và đào tạo tay nghề mới. - Mục tiêu của dự án là phù hợp với mục tiêu của xã hội. - Đóng góp vào Ngân sách Nhà nước một khoản đáng kể. Giá trị gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và cho cả đời dự án Giá trị gia tăng trong nước thuần là khoản chênh lệch giữa giá trị đầu vào và giá trị đầu ra. Giá trị gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn. * Giá trị các đầu ra gồm: giá trị sản phẩm dự án tạo ra,giá trị còn lại,... * Giá trị đầu vào gồm: - Vốn đầu tư của dự án - Giá trị các đầu vào vật chất của dự án * Giá trị gia tăng trong nước thuần hàng năm được tính như sau: GT = DT - CT Trong đó: Gt: Giá trị gia tăng trong nước thuần mà dự án mang lại ở năm t. Dt: Doanh thu của dự án ở năm t. Ct: Chi phí đầu vào ở năm t, bao gồm vốn đầu tư và chi phí đầu vào vật chất Kết luận: Giá trị sản phẩm gia tăng đạt ở mức cao, sự đóng góp của dự án vào tổng sản phẩm quốc dân ở mức cao. (Phụ lục 6.1: giá trị gia tăng) Giá trị gia tăng tạo ra trong cả đời dự án: GT = 864,067,297.000 Đồng. * Giá trị gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án H = Gt/I = 864,067,297.000/115,802,940,000 = 7.46 Nghĩa là cứ đầu tư 1 đồng vốn sinh ra 7.46 đồng giá trị gia tăng thuần túy. Mức thu hút lao động vào làm việc và thu nhập của người lao động Tổng số lao động thu hút vào làm việc tại dự án là 148 người Thu nhập bình quân tháng tính theo đầu người là 2.500.000 đồng/người/tháng Mức đóng góp vào ngân sách nhà nước hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế xã hội càng cao. Các khoản nộp Ngân sách chủ yếu là thuế các loại, tiền thuê đất trong kinh doanh: * Thuế TNDN: Thuế TNDN = Thu nhập trước thuế x Thuế suất (25%) = (Doanh thu – chi phí) x 25% * Thuế tiêu thụ đặc biệt: Vì khách sạn có kinh doanh dịch vụ vũ trường, karaoke, massage,… nên phải nộp thuế tiêu thụ đặc biệt. Thuế TTĐB phải nộp = Giá trị tính thuế TTĐB x thuế suất Theo Luật số 27/2008/QH12 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, và theo Nghị định số 26/2009/NĐ-CP về quy định chi tiết một số điều của Luật thuế tiêu thụ đặc biệt + Thuế suất của hoạt động kinh doanh karaoke, massge là: 30% + Giá trị tính thuế = giá dịch vụ/(1+ thuế suất) * Tiền thuê đất: Đơn giá thuê 1m2 đất thuê trong 1 năm = 104.000 đ/m2/năm. Số tiền thuê đất trong từng năm 234.624.000 đồng. Chi tiết Phụ lục 6.2: Các khoản nộp cho ngân sách nhà nước. Kết luận về hiệu quả kinh tế xã hội của dự án Như vậy, hàng năm dự án đóng góp một phần đáng kể cho ngân sách nhà nước và có giá trị rản phẩm gia tăng là khá cao. Xét về mặt hiệu quả kinh tế xã hội dự án là khả thi. CHƯƠNG 7 HÌNH THỨC TỔ CHỨC QUẢN LÝ DỰ ÁN Hình thức thực hiện dự án Theo nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 các hình thức quản lý dự án bao gồm: - Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án - Chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý điều hành dự án Chủ đầu tư là Tổng công ty Xây Dựng Điện Việt Nam là một doanh nghiệp có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư. Do đó, Chủ đầu tư có đủ năng lực để trực tiếp quản lý dự án thông qua Ban Quản lý điều hành dự án. Nhiệm vụ và quyền hạn của Ban quản lý dự án: Hoạt động chung - Thay mặt chủ đầu tư hoạt động trong mọi vấn đề liên quan đến dự án - Xác lập và thiết lập mối liên hệ của chủ đầu tư và làm báo cáo - Cùng với chủ đầu tư hoạch định mục tiêu, từ đó thiết lập các chỉ tiêu và chương trình cho dự án - Trợ giúp và tư vấn cho chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ: pháp lý, kỹ thuật và quản lý - Trợ giúp trong vấn đề quy hoạch, mời các chuyên gia tư vấn thiết kế - Xác định, kiểm tra và thanh toán phí tư vấn Giai đoạn trước hợp đồng - Trợ giúp và tư vấn cho chủ đầu tư trong việc nghiên cứu tính khả thi của dự án mang lại: thuê tư vấn lập dự án đầu tư. - Chuẩn bị và hướng dẫn chương trình thiết kế và các hồ sơ - Thu xếp và tổ chức các cuộc họp giữa tư vấn thiết kế và các chuyên gia khác. - Đảm bảo việc khảo sát hiện trường - Tham dự cuộc họp chung: với UBND Thành phố, Sở ban ngành liên quan - Tư vấn về lựa chọn các loại vật liệu, kỹ thuật, kỹ năng xây dựng và phân tích tính toán các thay đổi về thiết kế theo khía cạnh về chi phí, thời gian và tính năng. - Đảm bảo đầy đủ tất cả các giấy phép, chứng chỉ và các giấy tờ tương tự đã có đầy đủ. - Trợ giúp trong việc xem xét, cân nhắc các vấn đề pháp lý - Đảm bảo việc chuẩn bị thiết kế tổng thể, thiết kế triển khai và kế hoạch về chi phí khi cần thiết có sự thay đổi. - Thảo luận với các chuyên gia tư vấn, quản lý trong suốt quá trình của dự án. - Kiểm tra lại các đề nghị, giải pháp của nhóm tư vấn thiết kế có đảm bảo với khuôn khổ và mục tiêu ban đầu. - Kiểm tra và báo cáo về chi phí bảo trì dự án trong tương lai. - Chuẩn bị phác thảo các đơn đặt hàng trước cho các vật liệu để đảm bảo các yêu cầu theo hoạch định - Thu xếp, giải quyết các gián đoạn hay sai sót nào trong quá trính thực hiện Giai đoạn đấu thầu, làm hồ sơ hợp đồng - Chuẩn bị bàn điều kiện chung hợp đồng - Chuẩn bị các điều kiện đấu thầu, mẫu hồ sơ dự thầu - Tư vấn trong việc tuyển chọn và lựa chọn nhà thầu - Phối hợp, biên soạn các tài liệu hồ sơ đấu thầu để gọi thầu - Dự thảo và đưa ra tiến trình xây dựng để đưa vào hồ sơ đấu thầu - Dự báo nguồn tiền cho dự án - Phân tích các đơn thầu nhận được, chuẩn bị các báo cáo về các đơn thầu để chủ đầu tư xem xét, chuẩn bị hồ sơ hợp đồng để chủ đầu tư ký kết với nhà thầu. Giai đoạn sau hợp đồng - Đảm bảo việc khảo sát đã được tiến hành trước khi khởi công xây dựng tại công trường - Cùng các nhà thầu bàn giao các công trình theo tiến độ - Giải quyết các vấn đề liên quan tới đấu nối các dịch hạ tầng (cung cấp điện, nước..), ván khuôn, cây chống…và các vấn đề khác tương tự. - Chuẩn bị và phát hành cho nhà thầu tài liệu hướng dẫn về các nguyên tắc, thủ tục, các biểu mẫu chuẩn và duy trì hệ thống quản lý để đảm bảo các quyết định cũng như dự án thực hiện trôi chảy. - Sắp xếp, tham dự, điều khiển tất cả các cuộc họp của dự án tại hiện trường. - Tham dự tất cả các cuộc họp do chủ đầu tư triệu tập - Đảm bảo các báo cáo hàng tháng về chất lượng, thời gian, chi phí, do nhà thầu và tổ chức tư vấn làm đã được chuẩn bị xuất trình cho chủ đầu tư. - Cùng với đơn vị tư vấn giám sát tiến trình công việc trên công trường. - Phối hợp thanh tra cùng các chuyên gia tư vấn về các công việc tại hiện trường với nhân viên chịu trách nhiệm của nhà thầu. - Chứng nhận các bản thanh toán hàng tháng - Giám sát, quản lý luồng thông tin về thiết kế gửi tới nhà thầu để đảm bảo chương trình xây dựng - Đánh giá và quyết định cho phép các việc có liên quan làm kéo dài thời gian xây dựng (không do lỗi nhà thầu gây ra) - Giúp đỡ chủ đầu tư trong việc phối hợp các công việc mua sắm, lắp đặt thiết bị, trang thiết bị nội thất gắn với dự án. Giai đoạn sau xây dựng - Kiểm tra lại tất cả công việc trước khi bàn giao công trình và thúc đầy các bên có trách nhiệm lập danh sách chi tiết các khiếm khuyết, hư hỏng công trình. - Đảm bảo đầy đủ giấy chứng nhận thí nghiệm, bảo hành - Đảm bảo có được mọi hướng dẫn vận hành và bản vẽ hoàn công. - Đảm bảo các lỗi hư hỏng sẽ được nhà thầu sửa lại trong thời gian bảo hành công trình Bộ máy điều hành dự án trong giai đoạn xây dựng BỘ MÁY ĐIỀU HÀNH DỰ ÁN GIAI ĐOẠN XÂY DỰNG STT Nội dung Số lượng 1 Giám đốc 1 2 Phó giám đốc 1 3 Trưởng các bộ phận 4 4 Nhân viên giám sát các bộ phận 8 5 NV Kế toán 2 6 NV Phòng nhân sự 3 7 NV Phòng kỹ thuật 3 8 NV Phòng kế hoạch vật tư 5 9 NV Bảo vệ 5 Tổng cộng 32 Do yêu cầu quản lý ngày càng được mở rộng nên bộ máy quản lý được thiết lập theo cơ cấu trực tuyến chức năng, phân ra các bộ phận chuyên môn hóa theo chức năng riêng biệt, đi vào quản lý từng lĩnh vực cụ thể. Phòng tài chính – kế toán - Hoạch định các chi phí quản lý dự án - Kiểm tra, xác nhận các bản kiểm tra phí tư vấn, chi phí bảo trì dự án ; giúp đỡ chủ đầu tư trong việc mua sắm hàng hóa. - Chuẩn bị phác thảo đơn đặt hàng trước cho vật liệu và thu xếp gián đoạn liên quan đến lĩnh vực tài chính. - Dự báo luồng tiền cho dự án, từ đó chủ đầu tư có kế hoạch cung ứng vốn phù hợp và kịp thời. - Quan sát, đo lường, tính toán, phản ảnh các nghiệp vụ kinh tế tài chính trong quá trình quản lý dự án. - Giúp chủ đầu tư trong quá trình thanh, quyết toán vốn đầu tư cho đơn vị tư vấn, nhà thầu thi công xây lắp và thiết bị. Phòng tổ chức-nhân sự - Tổ chức công tác hành chính cho dự án, phụ trách khen thưởng, kỷ luật - Tiếp nhận thông tin khi có sự thay đổi về phí đơn vị tư vấn thiết kế, nhà thầu hay chủ đầu tư - Thu xếp, điều khiển các cuộc họp phối hợp giữa các bên, các thủ tục cần thiết khi dự án trong giai đoạn triển khai cũng như thực hiện như biên bản ký kết hợp động, tài liệu hồ sơ mời thầu, xét thầu… - Trợ giúp, cất nhắc về các vấn đề pháp lý, giấy phép, chứng chỉ, chứng nhận thí nghiệm và những vấn đề tương tự. Phòng kế hoạch vật tư - Vạch các kế hoạch, đưa ra những giải pháp mang tính chiến lược giúp chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án - Cùng chủ đầu tư xác định mục tiêu dự án để thiết lập chỉ tiêu, chương trình cho dự án - Trợ giúp, tư vấn cho chủ đầu tư trong việc nghiên cứu thị trường, tính khả thi dự án (thuê tư vấn lập dự án đầu tư). - Đảm bảo việc chuẩn bị trong thiết kế tổng thể, triển khai, kế hoạch về chi phí; đảm bảo ngân sách ban đầu đã lập cho dự án khi một số thiết kế có thể sửa đổi. - Thu xếp, giải quyết các gián đoạn hay sự chệch hướng của bất kỳ nhiệm vụ nào đã vạch ra. Phòng kỹ thuật. - Giúp chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu đầy đủ năng lực và uy tín. - Chịu trách nhiệm về các công việc, chất lượng công trình trong giai đoạn xây dựng - Giải quyết các vấn đề liên quan đến hạ tầng, điện nước và vấn đề khác tương tự để có thể đẩy nhanh tiến độ xây dựng. - Đảm bảo các báo cáo hàng tháng về chất lượng, thời gian, chi phí do nhà thầu và các tư vấn đã được chuẩn bị để xuất trình cho chủ đầu tư. - Cùng với chuyên gia tư vấn giám sát công trình, giải quyết các vướng mắc trong quá trình xây dựng. - Phối hợp cùng chuyên gia tư vấn thanh tra chất lượng công trình. - Giám sát luồng thông tin để gửi đến nhà thầu nhằm tránh sự sai sót - Kiểm tra lại tất cả công việc trước khi chấp nhận bản vẻ hoàn công; bảo hành của nhà thầu khi có sự hư hỏng xảy ra. Giám đốc, phó giám đốc dự án Có nhiệm vụ quản lý, điều hành dự án; mang tính điều phối, sắp xếp phối hợp giữa các bên liên quan trong mọi công việc từ lập dự án đầu tư, thiết kế, đấu thầu, hợp động giám sát, nghiệm thu. Cùng chủ đầu tư tham dự các cuộc hội họp quan trọng. Quản lý các bộ phận thực hiện tốt công việc được giao. CHƯƠNG 8 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Dự án xây dựng Khách sạn Sky Garden được triển khai và hoàn thành đưa vào hoạt động sẽ có ý nghĩa trong việc nâng cao hệ thống hạ tầng, kiến trúc đô thị, góp phần xây dựng thành phố Huế. Dự án có tính khả thi cao, không những đạt hiệu quả kinh tế tài chính cho Chủ đầu tư mà còn mang lại hiệu quả kinh tế xã hội, thông qua giá trị đóng góp hàng năm vào ngân sách Nhà nước, tạo nhiều công ăn việc làm cho xã hội, góp phần thay đổi môi trường sống trong khu vực, nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất, khai thác tiềm năng du lịch biển và góp phần chuyển dịch cơ cấu của địa phương. Bên cạnh đó, dự án còn thể hiện chủ trương đúng đắn, phù hợp với định hướng phát triển của thành phố Huế. Góp phần giải quyết vấn đề thiếu cơ sở lưu trú trong những dịp lễ hội ở Huế. Qua những phân tích cho thấy dự án xây dựng Khách sạn Sky Garden là dự án có quy mô tương đối lớn, tính khả thi cao và mang lại nhiều hiệu quả. Kiến nghị Để tạo điều kiện thuận lợi cho dự án sớm thực hiện, kính đề nghị UBND thành phố Huế, các cơ quan, ban ngành các cấp quan tâm tạo điều kiện thuận lợi cho dự án trên các mặt sau: - Xem xét phê duyệt dự án, hỗ trợ xúc tiến các thủ tục pháp lý và các giải pháp tích cực để công trình tiến hành thuận lợi theo các thủ tục hiện hành. - Trong quá trình thực hiện dự án, đề nghị Nhà nước cho phép dự án được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành về thuê đất, thuế và các dịch vụ xã hội khác. - Do quy mô vốn đầu tư dự án tương đối lớn nên kinh mong các đơn vị tín dụng chấp thuận cho vay vốn đầu tư dự án. TỔNG HỢP PHỤ LỤC MỤC LỤC