Dự án Các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng trọ cho sinh viên làng đại học – Linh trung – Thủ đức

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ - LUẬT c & d DỰ ÁN NHÓM KINH TẾ LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ PHÒNG TRỌ CHO SINH VIÊN LÀNG ĐẠI HỌC – LINH TRUNG – THỦ ĐỨC GV hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: TS. LÊ HỒNG NHẬT Dương Thị Hồng K074020175 Nguyễn Thị Trà Giang K074020293 Nguyễn Thị Cẩm Lĩnh K074050935 Lê Thị Thái Thanh K074050966 Huỳnh Ngọc Yến Vân K074051002 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 5/2009 MỤC LỤC Phần 1: LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 2 Phần 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3 Phần 3: SỐ LIỆU 5 3.1. Phạm vi thu thập số liệu 5 3.2. Nguồn số liệu 5 3.3. Số liệu 5 Phần 4:PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT 8 Kiểm định t - test: 10 Kiểm định F – test 10 Phần 5:KẾT LUẬN 13 5.1. Mô hình tối ưu 13 5.2. Ý nghĩa kinh tế của mô hình 13 5.3. Kiến nghị 13 5.4. Ứng dụng mô hình 13 Phần 1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Hằng năm, vào mỗi độ khai trường, hàng ngàn lượt sinh viên đổ về các thành phố lớn để học tập. Cùng với nỗi lo cơm áo, học hành thì chỗ trọ cũng là một vấn đề nan giải của sinh viên xa nhà. Riêng tại khu vực làng Đại học Linh Trung – Thủ Đức, kí túc xá chỉ đáp ứng được khoảng 9.000 chỗ ở cho sinh viên. Số sinh viên còn lại phải đi tìm nhà trọ ở ngoài. Trong đó, khu trọ ở làng Đại học Linh Trung – Thủ Đức là một trong những sự lựa chọn của sinh viên các trường đại học ở khu vực này. Nhắc đến nhà trọ cho sinh viên, chúng ta thường nghĩ đến những khu nhà trọ chật chội, ngột ngạt nằm sâu trong các hẻm giữa lòng thành phố phồn hoa. Gần đây, tuy các chủ nhà trọ đã có sự quan tâm hơn đến chất lượng phòng trọ của mình như phòng ở rộng hơn, thoáng mát hơn và còn quan tâm hơn đến các dịch vụ hỗ trợ học tập cho sinh viên như kết nối mạng Internet… Vậy làm thế nào để xác định những yếu tố nào ảnh hường đến giá phòng trọ ở khu vực này và mức đọ tác động của chúng như thế nào và làm cách nào để những sinh viên lần đầu đi thuê phòng trọ ở khu vực này có thể dự tính được mức giá thuê phòng… Đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá phòng trọ cho sinh viên ở khu vực làng Đại học Linh Trung – Thủ Đức” của nhóm mong muốn giải quyết những vấn đề trên. Phần 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN Như chúng ta đã biết, giá cả là một trong những vấn đề nhạy cảm và để xác định giá một tài sản đó là một yếu tố không dễ. Và vấn đề giá phòng trọ như đã nói ở trên rất được sinh viên quan tâm và nhất là sinh viên ở khu vực làng Đại học Quốc Gia – Linh Trung – Thủ Đức. Khi nghiên cứu vấn đề này, dựa trên cơ sở các lý thuyết hành vi người tiêu dùng và chi phí lợi ích của người cung ứng chúng tôi đã đưa ra những biến ảnh hưởng tới giá phòng trọ. Bên cạnh đó, để không làm mất đi tính thực tiễn và vì mỗi khu nhà trọ ở một nơi lại có những đặc tính riêng nên chúng tôi sau khi đã nghiên cứu, đến một số phòng trọ đã rút ra được một số yếu tố sau: Trước khi đề cập đến giá phòng khu vực làng Đại học Thủ đức, chúng tôi sẽ nói về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà trọ nói chung. Đó là: Diện tích: diện tích càng rộng, giá càng cao hơn. Đây là điều dễ hiểu bởi không gian càng rộng thì chúng ta càng thấy dễ chịu hơn, thoáng hơn, thoải mái hơn và dĩ nhiên chi phí xây dựng cao hơn. Số người trong phòng: sự gia tăng số người sẽ dẫn tới gia tăng giá cả hoặc không. Điều này phụ thuộc vào cảm nhận chủ quan của người cho thuê. Đặc điểm vị trí: trong ngõ hẻm hay ở ngoài mặt đường. Khoảng cách so với trung tâm Thành phố: một điều chúng ta dễ nhận thấy là giá phòng ở các quận 1, quận 3, hay quận 10… đó là những nơi có mức sống cao và nhộn nhịp thì giá cả bao giờ cũng cao hơn những vùng xa xôi như thủ đức, quận 2… Ngập nước hay không: ở Thành phố Hồ Chí Minh việc triều cường hay ngập nước do mưa ở vùng trũng xảy ra là không phải ít, nó gây trở ngại cho việc đi lại. Do đó việc lựa chọn chỗ khô ráo là điều cần thiết. An ninh: như tình hình trộm cắp, nghiện hút, mại dâm, ma túy… Tuy nhiên với đề tài chỉ trong phạm vi làng Đại học Quốc Gia – Linh Trung – Thủ Đức, do vậy mà khi lựa chọn biến chúng tôi chỉ chọn những biến đặc trưng, và ảnh hưởng rõ ràng nhất ở khu vực này. Vì chỉ xét trong có một khu vực nhỏ nên về khoảng cách so với trung tâm thành phố là như nhau, không khác nhau giữa các phòng trọ. Vì thế mà nó không có ý nghĩa giải thích trong trường hợp này. Về đặc điểm vị trí : theo thực tế mà nhóm chúng tôi quan sát thấy là hầu hết các khu nhà tọ đều nằm trong ngõ hẻm à không có sự khác biệt. Về vấn đề ngập nước: địa hình như nhau nên chẳng có gì đặc trưng. Sau khi đã xem xong, chúng tôi quyết định đi đến nghiên cứu các biến sau: Thứ nhất, SQUARE (m2) là diện tích phòng trọ. Đây là biến quan trọng ảnh hưởng lớn tới giá phòng (điều này hầu như ai cũng biết). Kỳ vọng mang dấu dương (+). Thứ hai, NUMBER (người) là số người thuê phòng đó. Kinh nghiệm tìm hiểu thông tin về giá nhà trọ của nhóm, nhóm nhận thấy rằng số người ở trọ càng đông thì giá càng cao. Kỳ vọng dấu dương (+). Thứ ba, INCR (biến dummy) phòng trọ có tăng giá khi tăng người ở hay không; INCR=1: phòng tăng giá khi tăng người ở, INCR=0: phòng không tăng giá khi tăng người ở (khoán phòng cho người trọ, người cho thuê không quan tâm đến số người ở thêm trong phòng sau khi đã cho thuê trọ). Kỳ vọng dấu dương (+). Thứ tư, TIME (phút) là thời gian đi bộ từ chỗ trọ đến trường đại học gần nhất. Chỗ trọ của chúng ta càng gần các trường thì giá càng cao vì lúc đó họ nghĩ là chúng ta đi học sẽ thuận lợi hơn, dù có thể xa trường của chúng ta. Kỳ vọng dấu âm (-). Thứ năm, SAFE (đo theo mức độ) là an ninh khu trọ. Các mức độ được quy ra thang điểm như sau: rất tệ (1điểm); tệ (2 điểm); bình thường (3 điểm); tốt (4 điểm); rất tốt ( 5 điểm). Do các phòng trọ tại làng Đại học có điểm chung là: hầu hết mỗi phòng đều có nhà vệ sinh, do vậy chúng tôi khônng đưa biến này vào mô hình. Giá điện, nước, mạng internet cùng nột số dịch vụ khác được trả hàng tháng, không tính vào giá phòng, do vậy chúng tôi không đưa các biến này vào mô hình. Biến được giải thích là PRICE (VNĐ): giá phòng trọ. Phần 3 SỐ LIỆU 3.1. Phạm vi thu thập số liệu Số liệu được thu thập tại khu vực làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức trong tháng 5/2009. 3.2. Nguồn số liệu Nhóm đã tiến hành điều tra số liệu tại các dãy nhà trọ cho sinh viên ở khu vực làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức. 3.3. Số liệu STT PRICE SQUARE NUMB INCR TIME SAFE 1 1000000 36 5 1 5 4 2 800000 24 4 0 5 4 3 600000 9 2 0 2 4 4 800000 22.75 3 1 3 2 5 700000 12 3 0 5 3 6 600000 11.25 3 1 5 1 7 750000 15 3 1 5 2 8 750000 12 3 1 10 3 9 600000 6 1 0 1 4 10 700000 20 4 0 15 4 11 600000 14 3 0 10 1 12 500000 10 2 1 15 2 13 300000 8.64 1 1 10 3 14 600000 18 2 0 5 1 15 400000 25 2 1 5 3 16 400000 12 1 1 5 3 17 450000 20 2 1 3 3 18 700000 16 3 1 5 3 19 750000 30 4 1 10 5 20 700000 30 3 1 15 3 21 450000 12 1 0 5 1 22 500000 12 2 0 5 1 23 700000 15 3 0 5 4 24 400000 16 2 0 10 3 25 800000 15 3 0 5 3 26 450000 10 2 1 3 2 27 1100000 30 4 0 10 4 28 1600000 40 7 0 10 4 29 600000 10 2 0 5 5 30 800000 12 3 1 2 3 31 800000 12 3 1 5 3 32 1000000 20 3 0 5 3 33 750000 12 2 1 3 4 34 700000 9 3 0 15 4 35 500000 13 3 0 5 1 36 500000 15 2 0 5 2 37 600000 9 3 1 10 2 38 300000 15 2 1 10 1 39 500000 16 3 0 3 2 40 500000 5 2 0 5 3 41 250000 5 2 0 4 2 42 400000 9 2 0 3 4 43 650000 24 4 1 10 3 44 600000 14 3 0 5 4 45 400000 16 1 1 5 4 46 1200000 12 4 0 10 3 47 500000 24 2 0 7 4 48 350000 16 2 0 5 2 49 300000 12 1 1 5 1 50 400000 10 1 0 10 3 51 600000 24 2 1 5 2 52 450000 10 3 0 10 3 53 600000 14 2 1 10 3 54 700000 22.5 2 0 10 2 55 600000 12 3 0 5 4 56 500000 14 2 1 5 3 57 300000 12 2 0 10 4 58 400000 30 2 0 5 3 59 700000 22 4 0 5 2 60 800000 12 5 0 3 3 61 600000 12 2 1 10 5 62 600000 16 2 0 5 2 63 500000 12 2 1 10 1 64 400000 16 3 0 10 3 65 600000 12 2 1 15 4 66 700000 18 4 1 10 3 67 700000 12 4 0 15 3 68 600000 10 3 1 10 3 69 650000 12 4 1 15 2 70 750000 12 4 1 5 3 71 600000 18 4 0 7 1 72 300000 10 1 0 10 3 73 500000 20 2 0 15 2 74 500000 20 1 0 5 3 75 600000 9.6 3 1 10 3 76 600000 18 2 0 10 3 77 600000 17.5 2 0 25 3 78 600000 22.5 3 1 5 2 79 600000 17.5 2 0 5 3 80 600000 17.5 2 0 25 3 81 700000 11.88 3 0 15 5 82 700000 16.8 2 0 5 4 83 700000 21.5 2 0 15 3 84 750000 18 4 1 5 1 85 750000 18 4 1 5 1 86 800000 19.125 3 1 15 4 87 800000 13 4 1 15 2 88 1000000 21 4 1 2 3 Phần 4 PHÂN TÍCH KẾT QUẢ KHẢO SÁT Mô hình nghiên cứu bao gồm các biến: Các biến đưa vào mô hình bao gồm: ký hiệu của các biến đã đề cập: PRICE: giá 1 phòng trọ dành cho sinh viên SQUARE: diện tích 1 phòng trọ NUMB: số người ở trong 1 phòng trọ INCR (biến dummy): phòng trọ có tăng giá khi tăng người ở hay không; INCR=1: phòng tăng giá khi tăng người ở, INCR=0: phòng không tăng giá khi tăng người ở. TIME: thời gian từ nơi trọ đến trường đại học, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề… gần nhất SAFE: an ninh Mô hình dự kiến: PRICE= β1 +β2 SQUARE +β3 NUMB +β4 INCR +β5 TIME +β6 SAFE + ε (+) (+) (+) (-) (+) Nhóm điều tra 88 mẫu, nhóm sử dụng 80 mẫu để ước lượng mô hình, kết quả ước lượng thể hiện trong mô hình sau: Dependent Variable: PRICE Method: Least Squares Date: 05/20/09 Time: 01:44 Sample: 1 80 Included observations: 80 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.   C 101194.5 60653.76 1.668396 0.0995 SQUARE 4419.999 2488.420 1.776227 0.0798 NUMB 134288.2 15739.88 8.531715 0.0000 INCR 1689.472 30067.85 0.056189 0.9553 TIME -1969.549 3516.933 -0.560019 0.5772 SAFE 34191.44 14439.21 2.367958 0.0205 R-squared 0.635209     Mean dependent var 610625.0 Adjusted R-squared 0.610561     S.D. dependent var 212979.7 S.E. of regression 132910.2     Akaike info criterion 26.50477 Sum squared resid 1.31E+12     Schwarz criterion 26.68343 Log likelihood -1054.191     F-statistic 25.77113 Durbin-Watson stat 1.581559     Prob(F-statistic) 0.000000 Kết quả ước lượng được tóm tắt lại như sau: PRICE = 101194* + 4415SQUARE* + 134288NUMB*** + 1689INCR (60653.76) (2488.420) (15739.88) (30067.85) - 1970TIME + 34191SAFE** (3516.933) (14439.21) N = 80, Adjusted R2 = 61%, AIC = 26.5, SW = 26.68% Chú thích: * là ở mức ý nghĩa 10%, ** là ở mức ý nghĩa 5%, *** là ở mức ý nghĩa 1%. Số trong ngoặc là standard error Các dấu của các hệ số ước lượng phù hợp với kỳ vọng ban đầu. (Nhóm cho chạy thử một số mô hình các cặp biến trong mô hình ở một số dạng hàm, nhóm nhận thấy các biến này độc lập với nhau, không có hiện tượng đa cộng tuyến giữa các biến của mô hình). Kiểm định t - test: Kiểm định giả thiết: H0: b1 = 0 vs H1: b1 ≠ 0 Ta thấy, p – value = 0.0995 < 0.1, do đó, RH0 tức là b1 có ya nghĩa giải ythích cho mô hình. Tương tự, ta có thể dễ dàng nhận thấy biến SQUARE, NUMB, SAFE có ý nghĩa giải thích cho mô hình còn 2 biến INCR và biến TIME là không có ý nghĩa giải thích cho mô hình. Tuy nhiên có nên cùng lúc bỏ cả hai biến này đi hay không, ta tiến hành kiểm định F Kiểm định F - test Kiểm định giả thiết H0: =0 H1: không phải H0 Mô hình có ràng buộc, tức là mô hình đồng thời bỏ đi INCR và TIME có bảng kết xuất như sau: Dependent Variable: PRICE Method: Least Squares Date: 05/20/09 Time: 02:00 Sample: 1 80 Included observations: 80 Variable Coefficient Std. Error t-Statistic Prob.   C 91748.62 55341.02 1.657877 0.1015 SQUARE 4416.844 2457.232 1.797488 0.0762 NUMB 133412.4 15483.69 8.616316 0.0000 SAFE 33257.98 14161.24 2.348522 0.0214 R-squared 0.633654     Mean dependent var 610625.0 Adjusted R-squared 0.619193     S.D. dependent var 212979.7 S.E. of regression 131428.8     Akaike info criterion 26.45902 Sum squared resid 1.31E+12     Schwarz criterion 26.57813 Log likelihood -1054.361     F-statistic 43.81812 Durbin-Watson stat 1.577444     Prob(F-statistic) 0.000000 Ta có: ESSU = 1.31x1012, ESSR = 1.31x1012, số biến ràng buộc: J=2, số bậc tự do: N – K=74 Ta có Kiểm định ở mức ý nghĩa 5%. Giá trị tra bảng: F0.05(2,74)=3.12 . Vì vậy, không thể bác bỏ giả thuyết H0, và quyết định loại ICNR và TIME ra khỏi mô hình. Các biến trên bảng trên đều có ý nghĩa, vậy ta có mô hình cuối cùng như sau: PRICE = 91748.62 +4416.844SQUARE +133412.4NUMB (55341.02) (2457.232) (15483.69) + 33257.98 SAFE (14161.24) Phần 5 KẾT LUẬN 5.1. Mô hình tối ưu PRICE = 91748.62 +4416.844SQUARE +133412.4NUMB (55341.02) (2457.232) (15483.69) + 33257.98 SAFE (14161.24) 5.2. Ý nghĩa kinh tế của mô hình Với các yếu tố khác không đổi, nếu diện tích tăng lên 1 m2 thì giá phòng trọ tăng thêm 4417 ngàn đồng. Với các yếu tố khác không đổi, nếu tăng thêm một người, giá phòng trọ tăng thêm 133412 ngàn đồng. Với các yếu tố khác không đổi, nếu an tăng lên 1 đơn vị thì giá phòng trọ tăng lên 33258 ngàn đồng. 5.3. Ứng dụng mô hình Với mô hình này, chúng ta có thể xây dựng biểu giá phòng trọ của khu vực Làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức. Trong đó, giá phòng trọ được xếp hạng theo mức độ từ thấp đến cao cùng với các tiêu chuẩn: diện tích, số người ở tối đa cho phép, thời gian đi bộ đến một trường đại học gần nhất, và mức độ an ninh do chính người ở trọ đánh giá. Biểu giá này sẽ do trung tâm hỗ trợ sinh viên cung cấp miễn phí cho sinh viên, nhất là sinh viên năm nhất. Việc làm này nhằm ngăn chặn tình trạng các chủ phòng trọ lợi dụng sinh viên năm nhất còn bỡ ngỡ, lạ lẫm trước môi trường mới nâng giá phòng trọ lên một cách bất hợp lý. Các sinh viên có thể chiếu những nhu cầu mong muốn của mình vào bảng này để tìm ra được căn phòng phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng chi trả của mình. 5.4. Kiến nghị Từ kết quả nghiên cứu giá phòng trọ của khu vực Làng Đại học – Linh Trung – Thủ Đức,với 37.5% số người được hỏi cho rằng giá phòng trọ như vậy là chưa hợp lý, chúng tôi có một số kiến nghị sau: Một số phòng trọ hiện nay không đáp ứng được những tiêu chuẩn cần thiết như: diện tích trên một người ở. Đơn cử, trong quá trình đi điều tra, chúng tôi thấy có phòng 2 người ở trong một căn phòng rộng 5 m2. Do vậy, yêu cầu đặt ra là: cần phải có một tổ chức đề ra những tiêu chuẩn chung cho các chủ nhà trọ và bắt buộc họ thực hiện theo. Nếu vi phạm sẽ bị chính quyền địa phương xử lý. Về an ninh, trật tự. Nhìn chung những người được hỏi cho rằng các vụ mất trộm xe máy, điện thoại di động, áo quần, giày dép… thường xuyên xảy ra ở khu trọ của mình. Vấn đề chỉ là ai cẩn trọng hơn và có thể nói là may mắn hơn những người khác thì chưa bị mất mà thôi. Do đó, cần tăng cường đội ngũ tuần tra ban đêm. Đội ngũ này có thể bao gồm công an, dân quân, sinh viên tình nguyện… Đội ngũ này làm việc theo ca và thay nhau tuần tra tại những điểm nóng về tệ nạn trộm cắp tại khu vực này. Bên cạnh đó, cần lắp đặt thêm hệ thống đèn đường, đặc biệt là khu vực gần nhà điều hành Đại học Quốc Gia Thành phố Hồ Chí Minh và trường Đại học Thể dục thể thao.