Dự án khách sạn 27B Nguyễn Đình Chiểu Street, District 1, HCMC

DỰ ÁN KHÁCH SẠN 27B Nguyễn Đình Chiểu Street, District 1, HCMC Tháng 7 - 2007 Kiến Nghị Hợp Tác Đầu Tư Nội dung Giới thiệu dự án Phân tích các phương án đầu tư Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand Vị trí khu đất Saigon Trade Center Nguyen Dinh Chieu Street Dinh Tien Hoang Street Hoa Lu Stadium The Site Khu đất tọa lạc tại góc đường Đinh Tiên Hoàng và Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh Cách trung tâm Thành phố 5 phút đi xe máy Diện tích khu đất: 5.006m2 Hiện trạng khu đất Khu đất đang xây dở dang phần thô của một tòa nhà Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao theo quy hoạch được duyệt của Sở Quy hoạch Kiến Trúc Cơ sở pháp lý Giấy phép xây dựng số 5317/GPXD ngày 07/11/1996 do Văn phòng Kiến trúc sư trưởng TP.HCM cấp, tổng diện tích xây dựng 21.240.26 m2, 13 tầng, 1 tần lửng và 1 tầng hầm. Hợp đồng thuê đất số 995/HĐTĐ-GTĐ ngày 25/01/2002 giữa Sở Địa chính Nhà đất Tp.HCM và Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam, diện tích 5.006m2, thời gian thuê từ 21/12/2000 đến 30/7/2019, giá thuê 28.000đ/m2/năm. Giấy chứng nhận quyền sử dụng số 00232/2a/QSDĐ/3603/UB do Ủy Ban Nhân Dân Tp.HCM cấp ngày 24/09/2002, diện tích 5.006m2, thời gian cho thuê từ 21/12/2000 đến 30/07/2019. Chi tiết quy hoạch đã được duyệt Theo quy hoạch hiện tại của Sở Quy hoạch Kiến Trúc: Diện tích khuôn viên: 5.600m2 Diện tích xây dựng: 2.903 m2 Mật độ xây dựng: 58% Tổng số tầng: 13 tầng Hệ số sử dụng đất: 4,24 Tổng diện tích sàn xây dựng: 21.240,26 m2, bao gồm: Tầng trệt: gồm 02 cửa hàng, 1 bar 38 chỗ, nhà hàng 90 chỗ, giải khát ngoài trời 64 chỗ Tầng 1: Nhà hàng Nhật, Quầy giải khát, Ballroom 200 chỗ, parking 23 xe Tầng 2: 09 văn phòng cho thuê, 01 trung tâm thương mại, 01 câu lạc bộ thể thao, hồ bơi, bar và parking 23 xe Tầng 3-13: khu vực khách sạn 267 phòng bao gồm 257 phòng Standard, 6 phòng Deluxe, 2 phòng Super Deluxe và 2 phòng Suite Giả sử dự án được triển khai ngay ngày hôm nay Nội dung Giới thiệu dự án Phân tích các phương án đầu tư Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand Chi phí đầu tư Phân tích nguồn vốn VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT NGUỒN VỐN Kế hoạch kinh doanh Thời gian thuê đất còn lại là 15 năm bao gồm 2 năm xây dựng và 13 năm hoạt động. Phân tích doanh thu: Bảng giá bán đơn vị sản phẩm: Phân tích chi phí Chi phí thuê đất: VND158.000/m2/năm * 5.006m2 = VND791 triệu, tương đương US$49.434 Chi phí khấu hao tính theo chuẩn mực kế toán Việt Nam hiện hành: Phần công trình xây dựng và nhà cũ: 35 năm Hệ thống kỹ thuật, thiết bị, trang trí nội thất: 5 năm Phần giá trị thanh lý còn lại sau khấu hao sẽ đưa vào dòng ngân lưu ròng tương đương giá trị còn lại của 22 năm. Các chi phí hoạt động tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo từ kết quả kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong phạm vi Quận 1. Thuế thu nhập doanh nghiệp: 28% Phân tích dòng tiền dự án Vietnam Airline cần phải đầu tư thêm số tiền 9.4 triệu USD để phát triển dự án theo quy hoạch và đạt hiệu quả tài chính như sau: Hiện giá ròng của dự án 3.8triệu USD Tỷ suất thu hồi nội bộ IRR 20.3% Thời gian hoàn vốn khá dài 7.5 năm Kết luận: Vietnam Airline không thu hồi được giá trị tương đương 9 triệu USD của tài sản đã hình thành trên khu đất dự án như mong muốn Việc Vietnam Airline không tự thực hiện dự án mà đưa dự án cho công ty cổ phần phát triển như hiện nay là hoàn toàn hợp lý Nội dung Giới thiệu dự án Phân tích các phương án đầu tư Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand Cơ sở pháp lý Nghị quyết số 405A/NQ-HĐQT/TCTHK của Hội Đồng Quản Trị Tổng Công ty Hàng Không Việt Nam ngày 29/03/2004 về chủ trương thành lập Công ty Cổ phần Khách Sạn Hàng Không đầu tư xây dựng Khách sạn tại số 27B Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, Quận 1, Tp.HCM làm cơ sở ban đầu Cơ cấu vốn hiện tại Vietnam Airline Sasco Thien Minh Thien Son Petro Quang Ngai Airline Hotel JSC Vốn điều lệ: US$6triệu 60% 10% 10% 10% 10% Dự Án Khách sạn tiêu chuẩn 4 sao gồm 267 phòng và 9 văn phòng cho thuê Nhà đầu tư thiểu số Vietnam Airline góp 60% vốn điều lệ của Airline Hotel JSC bằng quyền sử dụng khu đất, tương đương 3.6 triệu USD Phần giá trị tài sản trên đất còn lại tương đương 5.4 triệu USD sẽ được Công ty CP Airline Hotel trả chậm trong thời hạn 5 năm kể từ ngày đi vào hoạt động với lãi suất SIBOR + 1%, tạm tính 7% Các giả thiết liên quan Quy hoạch của dự án không thay đổi so với phương án đầu tư đã trình bày ở trên Do đó, chi phí đầu tư và kế hoạch kinh doanh ước tính cũng không thay đổi Phân tích nguồn vốn VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT NGUỒN VỐN * Vốn lưu động trong giai đoạn xây dựng phát sinh nhiều hơn là do khoảng tiền lãi vay phải trả cho Vietnam Airline theo SIBOR + 1%, tạm tính ở đây là 7% Phân tích dòng tiền dự án Vốn đầu tư bằng tiền mặt cần cho dự án: 10.5 triệu USD, trong đó: Vốn bằng tiền sẵn có: 2.4 triệu USD Vốn bằng tiền cần huy động thêm: 8.1 triệu USD Phân tích dòng tiền của Vietnam Airline Giả thiết rằng vốn cần thêm cho dự án được huy động từ các cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ góp vốn lần đầu Với việc góp thêm vốn 4.3triệu USD, Vietnam Airline sẽ đạt được hiệu quả tài chính như sau: Giá trị tài sản hình thành trên đất trả chậm 5.4 triệu USD Lãi suất từ khoản trả chậm nêu trên : 2.4 triệu USD Hiện giá ròng NPV 5.8 triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 33.3% Hiệu quả tài chính của 4 cổ đông thiểu số: Số vốn góp thêm theo tỷ lệ 40% như vốn góp lần đầu là 3.4 triệu USD Hiện giá ròng NPV là -1.6triệu USD, tỷ suất thu hồi nội bộ IRR là 10.7% Nội dung Giới thiệu dự án Phân tích các phương án đầu tư Vietnam Airline tự phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Airline Hotel JSC phát triển dự án theo quy hoạch được duyệt Kiến nghị phương án đầu tư mới của VinaLand Kiến nghị hợp tác VINALAND CÔNG TY LIÊN DOANH Vốn điều lệ: 23.7 triệu USD bao gồm: Vốn bằng tiền: 20.1 triệu USD Vốn bằng quyền khai thác dự án tương đương 3.6 triệu USD AIRLINE HOTEL JSC NHÀ ĐẦU TƯ KHÁC VNA ĐẦU TƯ XÂY DỰNG Dự Án 75% 25% 60% 40% Điều kiện hợp tác: Công ty LD nhận trả thay cho Airline Hotel JSC khoản tiền trả chậm US$5.4 cho Vietnam Airline với lãi suất SIBOR + 1% Tương đương 17.7 triệu USD bằng tiền mặt Tương đương 6triệu USD bằng tiền mặt 2.4 triệu USD và quyền khai thác dự án Phương án phát triển mới Mật độ xây dựng: 60% Tổng số tầng: 20 tầng Tổng diện tích xây dựng: 64.000 m2 Tầng đế: 3 tầng, tương đương 5.000 m2x 60% x 3 = 9.000 m2 Tòa tháp văn phòng: 20 tầng, tương đương 2.000m2 x 20 = 40.000 m2 Tòa tháp khách sạn: 20 tầng (400 phòng), tương đương 750m2 x 20 = 15.000 m2 Chi phí đầu tư Phân tích nguồn vốn VỐN ĐẦU TƯ BẰNG TIỀN MẶT NGUỒN VỐN Kế Hoạch Kinh Doanh Thời gian thuê đất theo hợp đồng thuê đất là từ 21/12/2000 đến 30/07/2019 và được gia hạn thêm sau ngày 30/07/2019 Phân tích doanh thu Khu Thương mại và Văn phòng: Giá cho thuê dự kiến (Giá ròng): Khu thương mại: năm đầu tiên là US$50/m2/tháng Khu văn phòng loại B: năm đầu tiên là US$22/m2/tháng Khu tầng hầm: US$90/chỗ đậu xe Hệ số tăng giá ước tính là 3% sau mỗi 2 năm Hệ số khai thác ước tính là 50% trong năm đầu tiên, 70% trong năm tiếp theo và 90% cho những năm sau đó. Khu Khách sạn: Giá phòng ước tính là US$80/phòng/đêm; hệ số tăng trưởng 5%/năm Hệ số khai thác trong năm đầu tiên là 50%, 70% trong năm kế tiếp và 80% mỗi năm sau đó Doanh thu từ dịch vụ ăn uống và dịch vụ khác tương đương 40% và 20% dịch vụ cho thuê phòng Các chi phí tương ứng được thiết lập dựa trên mức trung bình đã được tham khảo từ kết quả kinh doanh của các khách sạn 4 sao trong pham vi Quận 1. Phân tích chi phí: Chi phí được ước tính giống như phương án phát triển hiện tại đã trình bày ở trên Phân tích dòng tiền dự án Phân tích dòng tiền của Airline Hotel JSC Phân tích dòng tiền VinaLand Hiệu quả tài chính của Vietnam Airline