Giải pháp nhằm phát triển đầu tư trên thị trường bất động sản Việt Nam

hức tín dụng còn hạn chế nên gặp trở ngại trong xác định rủi ro và biện pháp phòng ngừa. Bên cạnh đó là việc định giá tài sản thế chấp rất khó khăn khi thị trường luôn biến động, thông tin không đầy đủ, khung giá của nhà nước chưa phù hợp để tham chiếu y Xử lý tài sản đảm bảo tiền vay còn nhiều khó khăn: Luật đất đai chưa có quy định về việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất để thu hồi nợ mà phải thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự. Có rất nhiều thủ tục rất phức tạp và kéo dài làm cho việc thu hồi nợ của các tổ chức tín dụng gặp khó khăn, chẳng hạn như: phải xin phép trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp, phải bán qua trung tâm đấu giá, phải ủy quyền cho người bán đấu giá…. Đặc biệt là đối với doanh nghiệp nhà nước việc thu hồi nợ rất khó khăn phải qua nhiều cấp, nhiều thủ tục, thời 6 Chi tiết xem Phụ lục 5 48 gian kéo dài. Thêm vào đó việc xử lý các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chưa có quy định rõ ràng. y Việc đăng ký hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tài sản hình thành trong tương lai cũng có nhiều khó khăn do các quy định không thống nhất và không đầy đủ. Điều này thể hiện ở một số điểm như sau: Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa ban hành; cơ quan phụ trách về đăng ký giao dịch bảo đảm chưa thống nhất; thời gian để việc đăng ký giao dịch bảo đảm cũng như công chứng quá dài; các quy định về hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai còn khó thực hiện; việc công chứng các hợp đồng bảo đảm chưa có quy định rõ ràng và chưa thống nhất ở các nơi. - Dịch vụ tư vấn và thẩm định giá: Do hàng hóa trên thị trường bất động sản có giá trị lớn, không đồng nhất nên rất cần các dịch vụ tư vấn và thẩm định giá. Vai trò của tư vấn, thẩm định giá bất động sản đã được các nhà nghiên cứu đúc kết là: sẽ làm tăng số lượng giao dịch, chuyển bất động sản thành hàng hoá trên thị trường; từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn - đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của nhà nước như: cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn. Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và khách quan. Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi đối tượng và các hoạt động này sẽ giúp nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý nhà nước nói chung và quản lý thị trường bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, trong một thời gian dài, hoạt động tư vấn bất động sản được thực hiện bởi một lực lượng "cò” nhà tương đối đông đảo, chất lượng thông tin thấp, lệ phí không có một mức ngưỡng nào nên niềm tin vào hoạt động này đã giảm sút nghiêm trọng. Điều này xuất phát từ những nguyên nhân sau: 49 y Sự phát triển rất chậm của họat động tư vấn, thẩm định giá chuyên nghiệp. Các tổ chức, cá nhân tư vấn, môi giới thì rất nhiều nhưng đạt được tính chuyên nghiệp thì chỉ có rất ít. y Các chuẩn mực, quy định về tư vấn và thẩm định giá chưa rõ ràng và đầy đủ y Thị trường phát triển tự phát, người có nhu cầu thực sự ít, tình trạng đầu cơ về đất thì phỗ biến đã đẩy giá đất lên quá cao đến mức những người tham gia thị trường không thể biết được là giá đó chuẩn hay không. y Các tổ chức thẩm định giá chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu và thông tin thị trường một cách đầy đủ và thường xuyên y Trình độ tư vấn, thẩm định của định giá viên chưa được cao, chưa được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp. Hiện nay chỉ mới đào tạo các lớp ngắn hạn về thẩm định giá mà chưa có một chuyên ngành thẩm định giá hẳn hoi ở các trường đại học. y Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá chưa đồng nhất để làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định. Tóm lại: Thị trường bất động sản tuy chỉ mới hình thành trong những năm gần đây nhưng đã đạt được những bước phát triển nhất định cả về thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Thị trường bất động sản đã góp phần khơi dậy và khai thác được những nguồn lực tiềm năng quý báu của đất nước cho công cuộc phát triển. Tuy nhiên, xét trên mặt tổng thể và các yếu tố cấu thành thị trường thì thị trường bất động sản của Việt Nam còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và hạn chế, điển hình là thị trường còn nhỏ lẽ, tự phát, tình trạng phát triển phi chính quy, diễn biến phức tạp, tính minh bạch thấp… Những khiếm khuyết và hạn chế nêu trên đã dẫn tới hàng loạt hệ quả tiêu cực, đáng chú ý là tình trạng sử dụng kém hiệu quả, lãng phí đất đai và bất động sản, kìm hãm các nguồn lực tài chính, tệ nạn tham nhũng và các vấn đề xã hội. Những hệ quả này có ảnh hưởng không nhỏ đến khả năng thu hút đầu tư nói riêng và tiến trình phát triển kinh tế- xã hội nói chung. Vì vậy, trong thời gian tới chúng ta cần phải có những giải pháp mạnh và đồng bộ để đầy nhanh sự phát triển lành mạnh của thị trường này nhằm tăng cường thu hút đầu tư hơn nữa và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trên thị trường. 50 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3.1 MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam là phát triển một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh nhằm thu hút đầu tư và đẩy nhanh tốc độc chu chuyển vốn trong nền kinh tế, góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường nhằm khai thác và sử dụng hiệu quả các nguồn lực xã hội đề phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế. Để đạt được mục tiêu chung đó, việc phát triển thị trường bất động sản trong những năm tới cần hướng vào những mục tiêu cụ thể sau: - Thứ nhất: Phát triển thị trường bất động sản lớn mạnh tòan diện đặc biệt là thị trường bất động sản ở khu vực đô thị, các vùng trung tâm phát triển, thông qua thị trường bất động sản để khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. - Thứ hai: Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích tất cả các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. - Thứ ba: Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế. Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản. 51 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ TRÊN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: 3.2.1 Xác lập và tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản: 3.2.1.1 Xác lập hàng hóa bất động sản: Khi nói đến một thị trường cụ thể thì vấn đề đầu tiên phải đề cập là loại hàng hóa được giao dịch trên thị trường đó. Không có hàng hóa thì không có thị trường. Vậy để thị trường bất động sản phát triển thì điều đầu tiên là chúng ta cần phải xem đất đai, bất động sản là hàng hóa. Tuy nhiên, Việt Nam tiếp cận đến sở hữu đất đai bằng con đường chỉ công nhận hình thức sở hữu toàn dân và giao một số quyền năng cho người sử dụng, có nghĩa là tập trung quyền lực về cho nhà nước nhiều hơn. Do bị chi phối bởi tư duy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên chúng ta cũng đang tranh cãi rằng đất đai có phải là hàng hoá hay không. Chính vì quan điểm chưa thống nhất nên việc ban hành các chính sách đất đai không kịp thời và thiếu đồng bộ và không dựa trên cơ sở thị trường gây ảnh hưởng không tốt đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Vì vậy, để phát triển thị trường bất động sản, chúng ta cần phải xác nhận bất động sản là một lọai hàng hóa bình thường như các lọai hàng hóa khác. Bất kỳ ai nắm giữ bất động sản điều có quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền định đọat. Để bất động sản trở thành hàng hóa, chúng ta cần thiết phải công nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng. Điều này xuất phát từ những lý do sau đây: Thứ nhất: Theo các nhà nghiên cứu thì đa số các thị trường bất động sản phát triển đều dựa trên quan điểm “quyền sở hữu” đất đai. Điểm thuận lợi của “quyền sở hữu” là cho phép phân chia thành các quyền nhỏ hơn, tạo ra khả năng vừa bán vừa cho thuê. Thứ hai: Nếu nói rằng đất đai không phải là hàng hoá thì điều đó có nghĩa là đất đai không được mua bán, chuyển nhượng và khi nhà nước thu hồi thì cũng không cần phải đền bù và nếu như không thể mua bán, chuyển nhượng đất đai thì chúng ta cũng không thể mua bán những tài sản gắn liền với đất đai. Thứ ba: Hiện nay, Nhà nước cũng đã giao rất nhiều quyền đối với người sử dụng đất, các quyền này gần như tương đồng với người có quyền sở hữu. Thứ tư: Điều này phù hợp với Hiến pháp nước Việt Nam 52 trong đó nêu rõ, mọi công dân đều có quyền sở hữu đối với những tài sản mà mình có. Vì vậy, tại sao chúng ta không công nhận quyền sở hữu để tạo nên sự minh bạch, rõ ràng và làm cho các chủ sở hữu an tâm đầu tư vào đất đai. 3.2.1.2 Thống nhất và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: Hiện nay, Bộ Tài nguyên Môi trường quản lý về đất, cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Bộ xây dựng quản lý về nhà ở, chịu trách nhiệm cấp phép về quyền sở hữu nhà ở. Và sắp tới đây, có thể sẽ là Bộ tư pháp chiụ trách nhiệm về việc đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Mỗi Bộ đều có những quan điểm riêng không ai thống nhất với ai. Nên việc sẽ cấp một giấy chứng nhận, hay hai, hay ba vẫn còn đang tranh cãi. Thiết nghĩ rằng việc cấp giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở là nhằm minh định rõ ràng quyền về nhà đất, sau đó từng bước cung cấp các dịch vụ công hỗ trợ xác lập và bảo hộ quyền tài sản đó của người dân. Khi mua bán, nhận hứa hẹn về nhà đất, người ta cần phải dựa vào một cơ quan công quyền để tra cứu thông tin đáng tin cậy, từ đó mà tự liệu lấy rủi ro và quyết định có nên tiến hành giao dịch hay không. Cho nên chúng ta cần xây dựng các tệp hồ sơ trước bạ lưu giữ trong cơ quan nhà đất mới là cái quan trọng hơn là việc cấp các loại giấy tờ. Theo ý kiến cá nhân chúng ta nên làm một cuốn sổ gọi là sổ trước bạ. Trên cuốn sổ sẽ phân làm nhiều phần: phần xác nhận liên quan đến đất; phần xác nhận liên quan đến bất động sản gắn liền trên đất; phần xác nhận việc đăng ký bất động sản. Mỗi cơ quan liên quan đến phần nào thì tiến hành xác nhận trên phần đó tương ứng. Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở của một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Vì vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản mà trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đóng vai trò hết sức quan trọng. Vì vậy, để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, chúng ta cần phải thực hiện một số giải pháp sau: 53 - Đối với những nhà, đất mặc dầu không có đầy đủ giấy tờ theo quy định nhưng đã sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp, không thuộc diện quy hoạch cần phải được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất. - Rà soát lại tất cả các khu quy hoạch nếu những khu quy hoạch không có tính khả thi cần phải xoá ngay quy hoạch. Đối với những khu quy hoạch vẫn chưa có thể ra quyết định cần xoá hay tiếp tục thực hiện thì cũng vẫn cần cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nếu những diện tích đất và nhà xây dựng trái phép, hoặc lấn chiếm trong vùng quy hoạch thì phải kiên quyết giải tỏa, có xem xét trợ cấp một phần tiền cho việc di dời hoặc ưu đãi để mua nhà tái định cư. Trong trường hợp không nằm trong quy hoạch, không tranh chấp thì Nhà nước cần phải xem xét cấp giấy chứng nhận trên cơ sở phạt tiền do xây dựng không phép và truy thu thuế nếu có việc chuyển mục đích sử dụng đất để tạo nên sự công bằng. - Trong trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận không có đủ tiền để thực hiện các nghĩa vụ tài chính thì cần có cơ chế cho họ nợ trả dần, hoặc thu đủ khi họ tiến hành mua bán, chuyển nhượng. - Tiếp tục đẩy mạnh công tác cải cách hành chánh, xử lý nghiêm các cán bộ công chức có hành vi tiêu cực trong quá trình giải quyết cấp giấy chứng nhận. Xem xét giảm thiểu các thủ tục theo phương thức tạo điều kiện dễ dàng nhất cho người xin đăng ký. Thông tin công khai các quy trình, thủ tục trong việc xin cấp chứng nhận. Đồng thời cũng cần phải đề ra các tiến độ để các địa phương thực hiện. 3.2.2 Hòan thiện khung chính sách và nâng cao năng lực quản lý của Nhà Nước: 3.2.2.1 Tiếp tục xây dựng và hòan thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản: Để phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường thì sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường phải thông qua việc sử dụng các tác nhân của thị trường, không thể can thiệp bằng các biện pháp phi thị trường hoặc cấm đóan. Nhà nước cần tạo ra các khuôn khổ pháp luật, giám sát và điều tiết và hỗ trợ thị trường 54 để cho thị trường phát triển lành mạnh. Nhà nước có thể bằng các nguồn lực của mình tác động trực tiếp vào cung, cầu để bình ổn thị trường với vai trò là một chủ thể tham gia trên thị trường. Vì vậy, trong thời gian tới cần hòan thiện và ban hành mới các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Các chính sách, luật và quy định về thị trường bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ và ổn định. Bởi vì thị trường bất động sản liên quan đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều lọai thị trường khác. Hơn nữa, tác động của các chính sách đối với thị trường bất động sản rất lớn, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể nên tính ổn định của chính sách là rất quan trọng trong thị trường bất động sản. Bên cạnh ban hành mới cũng cần phải rà sóat lại các văn bản đã ban hành nếu cái nào chồng chéo hoặc không phù hợp với tình hình thực tiễn thì tiến hành lọai bỏ hay sửa đổi ngay. Các chính sách liên quan đến thị trường bất động sản bao gồm 4 nhóm chính sách chính: nhóm chính sách pháp luật trong đất đai, nhóm chính sách xây dựng, nhóm chính sách tài chính, nhóm chính sách tín dụng và các dịch vụ hổ trợ thị trường. Hiện nay, nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cuối cấp độ 1 và đang chuyển sang cấp độ 2, cấp độ mà những vấn đề liên quan đến các chính sách đất đai và xây dựng có vai trò quyết định. Đây cũng là giai đọan ngân hàng sắp tham gia và trở thành chủ thể có tính quyết định với thị trường bất động sản. Vì vậy, trong giai đọan tới, các chính sách nhằm thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản cần phải tập trung vào chính sách liên quan đến tín dụng, ngân hàng như thế chấp, cầm cố cũng như chính sách về huy động tín dụng nhỏ cho phát triển thị trường. - Đối với nhóm chính sách đất đai: Đặc biệt là chính sách quy họach cần phải bổ sung, hòan thiện. Cần thiết phải có những văn bản pháp lý cao hơn, chẳn hạn như Luật về vấn đề quy họach, các quy định về công khai quy họach. Tiếp theo là cần hòan thiện các chính sách liên quan đến vấn đề đăng ký, thống kê, theo dõi biến động đất đai. Nhanh chóng ban hành Luật đăng ký bất động sản, và các văn bản về chế tài vi phạm cũng như các quy định liên quan giữa các Bộ, ngành trong vấn đề quản lý đất đai. 55 - Đối với nhóm chính sách xây dựng: Cần tập trung vào các chính sách liên quan đến đầu tư phát triển dự án, chính sách phát triển nhà và chính sách nhà cho người có thu nhập thấp. Cần phân lớp các cấp độ phát triển dự án để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp. Các văn bản pháp luật về xây dựng hiện nay khá đầy đủ và đồng bộ tuy nhiên cần ban hành các văn bản hướng dẩn chi tiết hơn để áp dụng Luật xây dựng. Nâng cao vai trò, chế tài trách nhiệm và quy định điều kiện năng lực của chủ đầu tư; nghiên cứu ban hành hệ thống tiêu chuẩn, quy định xây dựng; bổ sung và ban hành các quy định về thiết kế đô thị, quản lý kiến trúc đô thị, quản lý xây dựng công trình ngầm đô thị và các quy định về phí và lệ phí xây dựng. - Đối với nhóm chính sách tài chính: Hòan thiện cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng kết cấu hạ tầng. Hòan thiện các chính sách thuế liên quan đến bất động sản. Giá đất đai nhìn chung đã tăng gấp 3-4 lần, thậm chí một số nơi tăng đến 10 lần, trong 10 năm trở lại đây nhưng các chính sách thuế vẫn không có sự thay đổi kịp thời đã gây khó khăn rất lớn cho các nhà đầu tư. Tổ chức thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật đất đai năm 2003. Bên cạnh đó cần ban hành các chính sách về thuế, phí đối với kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản, sử dụng bất động sản.. - Đối với nhóm chính sách tín dụng, ngân hàng, quỹ đầu tư bất động sản: Điều chỉnh cơ cấu tín dụng, ban hành cơ chế thế chấp bất động sản; minh bạch và đơn giản hóa quy trình vay đầu tư bất động sản. Sửa đổi các quy định về thế chấp bất động sản của Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác cho phù hợp với Luật đất đai 2003. Cần ban hành các văn bản quy định cụ thể về giao dịch thế chấp bất động sản có yếu tố nước ngòai. Cần có sự sửa đổi một số quy định về công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với điều kiện thực tế. Bên cạnh đó ban hành các quy chế họat động cho các thể chế tài chính và các quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản và quy chế về tái bảo lãnh cho đầu tư vào thị trường bất động sản. 56 3.2.2.2 Nâng cao năng lực quản lý của nhà nước : - Xắp xếp và tổ chức lại bộ máy quản lý: Nhà nước cần xem xét và đổi mới sự phân công, phân cấp giữa các cơ quan mà trong chức năng họat động có liên quan đến thị trường bất động sản. Trên nguyên tắc sao cho mỗi cơ quan trong hệ thống bốn cấp của Nhà nước phải chịu trách nhiệm về một nội dung theo chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình. Mỗi một lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản đều cần có một cơ quan chịu trách nhiệm chính, tránh tình trạng trùng lắp hoặc một số chỗ thì không có ai quản lý. Chẳng hạn, cho đến nay vẫn chưa có một cơ quan nào quản lý về họat động môi giới bất động sản. Hiện tại, nhiều cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản bị quá tải trong việc thi hành chức năng, nhiệm vụ được giao. Nhà nước cần có kế họach phân cấp hợp lý để sớm khắc phục tình trạng này. - Nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ quản lý: Hình thành nguồn nhân lực có trình độ ngang tầm với đòi hỏi của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung. Hình thành các khoa thuộc các trường đại học có đào tạo về các lĩnh vực liên quan đến bất động sản: quản lý đất đai, quản lý đầu tư xây dựng. Hình thành các cơ quan nghiên cứu về bất động sản , thị trường bất động sản và chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản. - Cần xây dựng một lộ trình phát triển thị trường bất động sản. Đây là một việc làm hết sức cần thiết nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản. Nếu không có một lộ trình phát triển, thị trường này rất dễ có những phản ứng thái quá, kết quả là hoặc bị bong bong hoặc bị đóng băng mà hệ quả của nó là nền kinh tế sẽ bị tổn thương. - Tiếp tục đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chánh:Chúng ta đã thực hiện công cuộc cải cách hành chánh đã khá lâu và cũng thu được một số kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên, nhìn chung vẫn chưa có một sự thay đổi đáng kể trong công cuộc này. Các nhà đầu tư cũng như người dân vẫn còn rất bức xúc trước tệ quan liêu, cửa quyền của không ít cán bộ, công chức nhà nước. Các thủ tục giấy tờ còn quá phức tạp, việc thực thi các chính sách pháp luật vẫn còn kém. Cũng có rất nhiều 57 nhà đầu tư tiềm năng phải từ bỏ dự án chỉ vì thủ tục quá rườm rà. Trong thời gian tới cần thực hiện một cách triệt để công cuộc cải cách hành chánh, đẩy mạnh công tác thực thi pháp luật tạo điều kiện thuận lợi và nhanh chóng cho người dân cũng như các nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản. 3.2.2.3 Đổi mới và hoàn thiện hệ thống thuế đất đai bất động sản: Hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai phải thực hiện được chức năng quản lý chặt chẽ được đất đai và các giao dịch trên thị trường bất động sản. Kiểm soát được đầu cơ đất đai và góp phần ổn định thị trường bất động sản trong sự đồng bộ với các thị trường khác. Bên cạnh đó, hệ thống thuế phải kích thích sử dụng hợp lý và có hiệu quả đất đai trong nền kinh tế, tạo sự công bằng và khuyến khích tất cả thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản. Dựa trên những quan điểm trên đây, chúng ta nên hoàn thiện hệ thống thuế theo những đề xuất sau: - Sát nhập thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế đất thành thuế sử dụng đất. Còn thuế nhà sẽ xem như là một loại thuế đối với tài sản của cá nhân, tổ chức như các động sản khác. Việc sát nhập này xuất phát từ nguyên nhân là: mặc dầu là thuế nhà, đất nhưng thực tế hiện nay chúng ta chưa thu thuế nhà mà chỉ thu thuế đất. Thuế nhà, đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp đều có chung một đối tượng quản lý là việc sử dụng đất. Hơn nữa, chúng đều có chung một cơ sở tính thuế là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. Vì vậy cần thiết sát nhập hai loại thuế này để giúp hệ thống thuế của chúng ta đơn giản hơn, vừa không bị chồng chéo vừa dễ tính toán, dễ quản lý và dễ hiểu đối với người dân. Việc xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất sẽ thuận tiện cho việc so sánh, đánh giá và xây dựng thuế suất, đảm bảo chính sách thu đối với đất được rõ ràng, công bằng và đồng bộ. - Hoàn thiện biểu thuế lũy tiến từng phần trên thu nhập từ việc kinh doanh chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất. Trong thời gian qua do biến động mạnh của thị trường đất đai, có rất nhiều nhà đầu tư và đầu cơ kinh doanh bất động sản giàu lên rất nhanh chóng nhưng hệ thống thuế của chúng ta vẫn chưa điều tiết được lọai thu nhập này. Có thể nói chúng ta đã mất một khỏan thu rất lớn cho ngân sách, không kiểm sóat được trình trạng đầu cơ đẩy giá lên quá cao và không tạo 58 công bằng trong xã hội. Vì vậy, cần thiết phải áp dụng thuế lũy tiến từng phần đối với phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở thu nhập càng cao thì thuế suất càng cao. Để thực hiện việc thu thuế công bằng chúng ta cần dựa trên những nguyên tắc sau: + Cần phải phân lọai được giao dịch kinh doanh bất động sản và giao dịch không nhằm kinh doanh bất động sản. + Đối với những người mua nhà đất không nhằm mục đích kinh doanh thì áp dụng một mức thuế nhất định, chẳng hạn như 5% trên toàn bộ giá trị bất động sản chuyển nhượng hoặc 30% trên phần thu nhập thu được. Đối với những người mua bán nhà đất nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời thì chỉ tính thuế trên phần lãi mà họ có được. Các chi phí mua lại, đầu tư cải tạo, các lọai thuế … được khấu trừ vào giá bán. Những ai không có căn cứ để xác định các chi phí hợp lý thì tính thuế khóan. Với mức thuế khóan cao hơn so với mức thuế lũy tiến để tạo nên sự công bằng và khuyến khích việc đăng ký các giao dịch nhà đất. Trên cơ sở đó biểu thuế luỹ tiến được đề xuất như sau: Bảng 3.1: Đề xuất biểu thuế luỹ tiến từng phần cho thu nhập từ kinh doanh đất đai, bất động sản Bậc Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí Hệ số điều chỉnh Thuế suất (tỷ suất * hệ số điều chỉnh) 1 Đến 15% 0.00 0 2 Trên 15% đến 30% 0.45 7.2% đến 13.5% 3 Trên 30% đến 45% 0.50 15.5% đến 22.5 % 4 Trên 45% đến 60% 0.55 25.3 % đến 33 % 5 Trên 60% 0.60 Từ 36.6% trở lên - Cần sửa đổi về thuế suất một số sắc thuế để phù hợp với tình hình mới: Do giá cả bất động sản trong thời gian tăng rất nhanh mà nó lại là cơ sở để tính các loại thuế chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Trong khi đó thì mức thuế suất không thay đổi kịp thời nên đã trở thành gánh nặng đối với người dân 59 cũng như các nhà đầu tư trong quá hình đăng ký bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản. 3.2.3 Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản: 3.2.3.1 Tạo mội trường đầu tư thông thóang và bình đẳng: Một xu hướng tất yếu trong phát triển nền kinh tế thị trường nói chung là phải tạo ra sự bình đẳng, công khai giữa các chủ thể tham gia. Việc thu hút đông đảo các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút nhiều nguồn lực và góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Trong thời gian qua trên thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều khác biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngòai. Các nhà đầu tư nước ngòai chỉ được phép thuê đất, hạn chế lĩnh vực đầu tư, hạn chế các hình thức kinh doanh, và chưa được đối xử bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai …. Vì vậy, Nhà nước cần đảm bảo cho các cá nhân và tổ chức tham gia trên thị trường bất động sản quyền bình đẳng cũng như các thị trường khác. Các chính sách và biện pháp ưu đãi đều được áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản. Luật Đầu tư mới có hiệu lực từ 1/7/2006 đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài thuộc lĩnh vực bất động sản. Cụ thể là không phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Luật quy định và bảo đảm cho nhà đầu tư được chủ động trong hoạt động kinh doanh, được chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án, đầu tư đa mục tiêu, nhiều hình thức; bình đẳng tiếp cận các nguồn về đầu tư, đất đai, các biện pháp thương mại và rào cản liên quan đến đầu tư cũng được bãi bỏ. Đặc biệt là thủ tục hành chính được cải cách mạnh mẽ, có sự phân cấp quản lý cho từng địa phương... Vấn đề còn lại là cụ thể hóa các quy định của Luật này để tăng cường thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó phải tạo điều kiện để cho mọi nhà đầu tư có thể dể dàng gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường. Điều này làm cho cung bất động sản phản ứng linh họat hơn so với sự biến động của cầu. Nhà nước cần đảm bảo các quyền tư do kinh 60 doanh của các nhà đầu tư. Cho phép họ huy động vốn vào bất kỳ thời điểm nào trong quá trình thực hiện dự án. Tương tự, cũng cho phép họ chuyển nhượng tòan bộ dự án, chuyển nhượng từng phần dự án, liên doanh liên kết, .. . trong quá trình thực hiện dự án. Điều này sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư hơn tham gia vào thị trường bất động sản. 3.2.3.2 Nhà nước cần sửa đổi các quy định gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong giai đọan hiện nay: Trong giai đọan trầm lắng của thị trường hiện nay, Nhà nước cần thiết phải xem xét và sửa đổi những quy định gây khó khăn cho các nhà đầu tư nhằm thu hút càng nhiều đầu tư và khơi không nguồn vốn trên thị trường. Các khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp hiện nay hầu hết là các nghĩa vụ tài chính. Vì vậy, Nhà nước cần sửa đổi để hổ trợ các nhà đầu tư qua một số điểm như sau: - Cho doanh nghiệp đựơc nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp tối đa là 5 năm, không điều chỉnh số tiền phải nộp do thay đổi giá đất hàng năm mà chỉ thu khỏan tiền như là tiền phạt do chậm nộp. Điều này tạo nên sự bình đẳng đối các nhà đầu tư trên các lĩnh vực khác khi họ chưa thực hiện được nghĩa vụ với Nhà nước thì Nhà nước chỉ thu tiền lãi chậm nộp. Trường hợp doanh nghiệp nộp ngay một lần sau khi có Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì có chính sách giảm số tiền phải nộp để khuyến khích các doanh nghiệp nộp ngay tiền sử dụng đất. - Không thu tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất khuôn viên phục vụ chung cư nhằm giảm thiểu chi phí, hạ giá thành, khuyến khích đầu tư phát triển nhà chung cư. - Nhà nước cần hổ trợ doanh nghiệp khi doanh nghiệp đã bồi thường được 80% diện tích đất dự án để sớm giải phóng mặt bằng và đưa dự án vào triển khai thực hiện. - Cấp ngay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp đã bồi thường giải phóng mặt bằng và duyệt quy họach chi tiết. Và cho phép doanh nghiệp được huy động vốn ngay khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì đây là thời 61 điểm doanh nghiệp cần bổ sung vốn. Bên cạnh đó cũng cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng tòan bộ dự án hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Bãi bõ nghĩa vụ của nhà đầu tư phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội khi thực hiện dự án. Hiện nay, các dự án trên 10 ha phải dành tối đa 20% diện tích để phát triển nhà ở xã hội. Quy định này là không hợp lý vô tình đẩy giá bất động sản tăng cao và không tạo được sự công bằng cho nhà đầu tư cũng như phá vở kiến trúc cảnh quan đô thị. - Không áp dụng một đơn giá (theo giá mặt tiền) cho tòan bộ dự án để tính các nghĩa vụ tài chính khi dư án đầu tư có vị trí tiếp giáp với mặt tiền mà cần phải tính tóan từng giá cho từng phần của dự án phù hợp với vị trí và điều kiện kinh tế. 3.2.4 Bình ổn thị trường và nâng cao tính minh bạch: 3.2.4.1 Nhà nước cần thành lập các công ty quản lý đất đai, bất động sản nhằm điều tiết thị trường: Để điều tiết được thị trường bất động sản, Nhà nước cần tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là một nhà đầu tư bất động sản lớn. Để làm được điều đó Nhà nước cần phải có một quỹ đất đai, bất động sản sẳn sàng tham gia thị trường. Nếu Nhà nước có những biện pháp kiên quyết thu hồi lại những diện tích đã giao hoặc cho thuê nhưng sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả gây lãng phí thì Nhà nước cũng đã có một quỹ đất khá lớn để phục vụ cho công tác điều tiết thị trường. Tuỳ theo sự biến động của thị trường Nhà nước dùng quỹ đất đai, bất động sản này nhằm điều tiết cung-cầu và giá cả của thị trường. Để làm được điều này Nhà nước nên thành lập các công ty đất đai, bất động sản hoạt động trên cơ sở phi lợi nhuận mà mục đích chính là điều tiết thị trường bất động sản. Nhà nước giao vốn và quỹ đất cho các công ty này. Các công ty này được quyền thu hồi đất theo quy hoạch và tiến hành đền bù theo quyết định của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đó tiến hành đấu giá để giao lại đất cho các nhà đầu tư nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư đối đầu trực tiếp với người bị thu hồi đất đai, tiến độ dự án được thực hiện nhanh chóng và nhà đầu tư dể dàng ước lượng được chi phí bỏ ra. Ngoài 62 ra, các công ty này được Nhà nước giao đất hoặc khai thác những vùng đất mới để tạo hàng hoá bất động sản cung cấp ra thị trường nhằm bình ổn giá cả. Chẳng hạn trong tình trạng đóng băng của thị trường hiện nay thì các công ty này tiến hành cung nhà ở với giá thấp dành cho những người có thu nhập thấp để giảm thiểu áp lực tăng giá bất động sản trên thị trường. Đồng thời thông qua các công ty này Nhà nước thực hiện các chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp và các chính sách xã hội khác. Việc này nhằm hạn chế tình trạng các nhà ở dạng chính sách, nhà chung cư không có ai quản lý và chịu trách nhiệm về chất lượng. 3.2.4.2 Tăng cung, kích cầu để đưa giá cả bất động sản về giá trị thực: Như đã phân tích ở trên, hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng, mà chủ yếu là thị trường nhà ở, giá cả bất động sản quá cao. Vì vậy, một trong những vấn đề cần làm hiện nay là làm sao để đưa giá bất động sản trở về giá trị thực của nó để mọi người dân có thể tham gia để cải thiện chổ ở. Bên cạnh việc thực hiện đồng bộ những giải pháp như: lập quỹ đất đai, bất động sản để điều tiết thị trường; xây dựng trung tâm dữ liệu thông tin; tạo ra các kênh huy động vốn…như đã đề cập ở trên Nhà nước cần phải can thiệp vào thị trường thông qua tác động vào cung nhà ở và tiến hành các biện pháp kích cầu thị trường. Vào thời điểm này, Nhà nước cần tăng nhanh lượng cung nhà ở mà chủ yếu là nhà chung cư. Với việc thu hồi quỹ đất đang sử dụng lãng phí và xóa bỏ các quy họach treo cũng như những dự án không có tính khả thi. Nhà nước sẽ có một quỹ đất khá lớn để xây dựng các khu chung cư và bán với giá thấp phù hợp với khả năng thanh tóan của người dân. Trước mắt, số lượng nhà chung cư này sẽ tiến hành bán cho các đối tượng có thu nhập thấp và cần cải thiện chổ ở và sau đó đưa ra thị trường. Chính điều này sẽ tạo sức ép để các công ty kinh doanh bất động sản hạ giá bán một cách từ từ. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản đi vào ổn định mà không đổ vỡ đột ngột. Tất nhiên, các công ty kinh doanh bất động sản và một số nhà đầu cơ cũng sẽ bị thiệt hại nhưng do có khỏang lợi nhuận to lớn trước đây nên họ có thể bù đắp được và cũng có thể một số bị phá sản. Tuy nhiên chúng ta cần phải chấp nhận để có được giá cả bất động sản phù hợp với nhu cầu thật sự. 63 Đồng thời với biện pháp tăng cung nhà ở, Nhà nước cũng cần phải kích cầu nhà ở. Việc kích cầu chủ yếu thông qua nới lõng hình thức thanh tóan. Chẳn hạn như: Mua bất động sản thanh tóan bằng tiền đồng; được phép mua trả góp, trả chậm trong thời gian dài với lãi suất thấp thông qua các quỹ hỗ trợ tín dụng nhà ở của Nhà nước; giảm mức tiền phải đóng ban đầu … . Đặc biệt, trong thời gian tới phải mở rộng đối tượng kiều bào được mua nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản. Bổ sung ngay các quy định còn thiếu đối với đối tượng này về điều kiện mua nhà, đầu tư kinh doanh bất động sản, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản,.. . Bên cạnh đó, Nhà nước cũng rà sóat lại để lọai bỏ các yếu tố gây tăng giá bất thường, bất hợp lý do thiếu thông tin, cơ chế đầu tư xây dựng và bán bất động sản không minh bạch nhằm làm giảm giá thành cho các nhà đầu tư. 3.2.4.3 Xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản: Thông tin trên thị trường bất động sản là rất quan trọng. Chính vì bất cân xứng thông tin mà tình trạng đầu cơ diễn ra mạnh, là đất sống cho các hiện tượng tiêu cực. Thiết nghĩ Nhà nước cần sớm thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản hiện đại trên cả nước. Xây dựng một mạng internet kết nối đến các cơ quan có liên quan đến đất đai, bất động sản như các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng, kho bạc nhà nước, công chứng.. nhằm giúp cho Nhà nước kiểm sóat được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sở hữu để có biện pháp xử lý kịp thời trước những biến động của thị trường bất động sản. Các cơ quan liên quan có trách nhiệm cập nhật thường xuyên và kịp thời các biến động đối với bất động sản trong lĩnh vực mình chịu trách nhiệm. Đây là công việc quan trọng nhằm lành mạnh thị trường bất động sản. Những ai cần các thông tin về đất đai, bất động sản có thể truy cập vào hệ thống để tìm kiếm thông tin trên cơ sở trả phí cho Nhà nước. Đối với thị trường bất động sản thì chỉ nhà nước đứng ra cung cấp thông tin mới có độ tin cậy cao nhất, và được đảm bảo. Việc để người dân tự tìm thông tin với giá đắt và độ tin cậy thấp, mọi sự tù mù chỉ có lợi cho những người trung gian hưởng lợi mà thôi. Đối với các thị trường bất động sản phát triển thì hầu như họ đều có hệ thống thông tin dữ liệu được số hoá. Theo ý kiến cá nhân cho rằng việc xây 64 dựng và quản lý trung tâm dữ liệu nên giao cho Bộ tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện. Tất cả các dữ liệu liên quan đến từng mãnh đất cụ thể sẽ được số hoá kể cả các bản đồ , bản vẽ. Các bộ, ngành khác sẽ có mật khẩu để truy cập vào hệ thống và cập nhật những thay đổi liên quan đến công việc mình phụ trách. Hệ thống sẽ lưu giữ lại các thông số và thông tin cập nhật như: nội dung cập nhật, thời gian, người cập nhật … và chịu trách nhiệm về những vấn đề mình cập nhật. Bên cạnh đó, qua trung tâm này Nhà nước sẽ thu thập được thông tin thị trường, cung-cầu, giá cả .. để từ đó có những dự báo xu hướng thị trường, cảnh báo những nguy cơ tìm ẩn .. qua các bản tin về bất động sản để các nhà đầu tư hiểu rõ. Và cũng từ có được những thông tin thị trường chính xác, Nhà nước sẽ đưa ra những chính sách phù hợp cho từng thời điểm, giai đọan nhằm điều tiết thị trường. 3.2.4.4 Đổi mới và hòan thiện công tác quy họach và quản lý quy họach: Công tác quy họach là công tác quan trọng có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Quy họach sử dụng đất phải được nghiên cứu tòan diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế xã hội như: tốc độ tăng dân số, phát triển kinh tế, tính đồng bộ với quy họach tổng thể. Vì vậy, trong thời gian tới chúng ta cần thực hiện một số điểm sau đây: + Cần hòan thiện nhanh quy họach chi tiết ở các địa phương cấp huyện, xã. + Khi làm quy họach cần phải có sự tham gia của cộng đồng dân cư cũng như các nhà đầu tư từ giai đọan quy họach 1/2000 đến quy họach chi tiết 1/500. Điều này sẽ tạo cho quy họach có tính khả thi hơn và minh bạch hơn + Công bố công khai về quy họach tại các trụ sở cơ quan, các cơ quan thông tin đại chúng và mạng internet tạo mọi điều kiện để mọi người biết đến quy họach. Đồng thời cũng thông báo cho các ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại cho quá trình thực hiện + Nâng cao trình độ của đội ngũ làm công tác quy họach ở các cấp, tìm kiếm sự tư vấn ở các tổ chức quy họach quốc tế. 65 + Tạo sự ổn định và thống nhất trong công tác quy họach. Công tác quy họach cần phải dựa trên những dự báo trong một một thời gian dài và nên hạn chế điều chỉnh. Công tác quy họach cần phải được thực hiện trước tiên khi muốn phát triển một khu vực nào đó. 3.2.4.5 Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai:: Hiện nay, việc thực hiện nhiều dự án bị chậm tiến độ và chi phí đầu tư ngày càng cao đó là do ách tắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Vì vậy, trứơc mắt Nhà nước nên quy định mức giá tối đa, tối thiểu đối với khu vực bị giải tỏa trên cơ sở dựa trên giá thị trường và ý kiến của người dân sau đó thông báo cho mọi người đều biết nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư ép giá người dân hoặc người dân ép giá nhà đầu tư. Về lâu dài, thiết nghĩ Nhà nước nên là người đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Còn trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Dần dần xóa bỏ cơ chế xét duyệt trong việc giao, cho thuê đất và giao dự án đầu tư kinh doanh bất động sản bằng cơ chế đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và tăng thu cho ngân sách Nhà Nước. 3.2.4.6 Thành lập và phát triển các sàn giao dịch bất động sản: Việc thành lập các sàn giao dịch bất động sản là một việc làm hết sức cần thiết trong giai đọan hiện nay nhằm giảm thiểu các giao dịch không chính thức. Mục đích của sàn giao dịch là tạo một “sân chơi” lành mạnh cho những người có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản. Nội dung chính của sàn giao dịch là giới thiệu những người có nhu cầu mua, bán, chuyển nhượng bất động sản, nhu cầu thuê, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản… và cung cấp thông tin về quy họach sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của bất động sản và nhiều thông tin khác về bất động sản. Chính sàn giao dịch sẽ giải quyết được vấn đề thông tin, sẽ tránh được hiện tượng giao dịch ngầm, thông tin sai lệch nhằm thao túng thị trường, đẩy giá đất lên cao bất hợp lý. 66 Trong thời gian gần đây, chúng ta cũng đã thành lập được một số sàn giao dịch bất động sản kể cả của Nhà nước và của tư nhân tuy nhiên số lượng còn hạn chế. Vì vậy trong thời gian tới chúng ta cần khuyến khích và tạo điều kiện để các sàn giao dịch bất động sản ra đời. Việc thành lập các sàn giao dịch không cần thiết Nhà nước phải đứng ra thành lập mà nên giao cho các doanh nghiệp tự thực hiện theo nhu cầu của thị trường. Việc mở các sàn giao dịch bất động sản của Nhà nước là một sự can thiệp quá sâu vào thị trường mang dấu ấn can thiệp hành chánh nên sẽ không hiệu quả và có thể bị méo mó trong họat động. Trong thời điểm hiện nay, Nhà nước có thể khuyến khích thông qua các công cụ ưu đãi thuế hoặc một số ưu đãi khác để các sàn giao dịch ra đời. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần có những quy định chi tiết về việc thành lập, công bố thông tin, báo cáo giao dịch và phạm vi các giao dịch mà các sàn được phép thực hiện. 3.2.5 Giải pháp tạo vốn và hổ trợ thị trường: 3.2.5.1 Triển khai và áp dụng mô hình chứng khóan hóa bất động sản: Hiện nay, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản thường huy động nguồn vốn từ trước của các nhà đầu tư và vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhu cầu vốn của thị trường bất động sản rất lớn, nếu chỉ dựa vào nguồn vốn của các ngân hàng thì sẽ không đáp ứng nổi. Trong khi đó, vốn nhàn rỗi trong dân cư, theo nhiều nghiên cứu gần đây cho thấy vẫn chưa khai thác và thường nhỏ lẻ. Chính vì vậy, chúng ta cần thiết triển khai và áp dụng mô hình chứng khóan hóa bất động sản. Đây là một mô hình được áp dụng rộng rãi ở các thị trường bất động sản phát triển và là một hình thức đầu tư kết hợp giữa hai hình thức đầu tư chứng khóan và đầu tư bất động sản. Theo mô hình này toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau. Điều này cũng có nghĩa là, thay vì chỉ xoay vòng việc mua bán nhà, đất đơn thuần với các thủ tục phức tạp như hiện nay, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán mà không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao 67 gồm: đơn vị phát hành là chủ đầu tư dự án, đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Tất cả các thông tin về chứng khoán tại thời điểm phát hành, trong quá trình thực hiện dự án được công bố công khai cho các nhà đầu tư với sự giám sát của một tổ chức trung gian là ngân hàng giám sát. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành. Đây là mô hình rất phù hợp cho việc thiếu vốn của các chủ đầu tư hiện nay. Nó cũng sẽ thu hút được một lượng vốn lớn trong dân cư đầu tư vào bất động sản một cách chuyên nghiệp. Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản sẽ tăng tính thanh khỏan cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn có thể tham gia vào thị trường này. Thêm vào đó, những chứng chỉ bất động sản có tính thanh khỏan cao sẽ được miêm yết trên thị trường chứng khóan, khi đó sẽ làm tăng thêm sản phẩm cho thị trường và giúp họat động của thị trường sôi động hơn. Vấn đề còn lại là Nhà nước cần phải xây dựng ngay các văn bản quy định về mô hình chứng khóan này để có thể triển khai áp dụng trong thời gian tới. Bên cạnh đó cần phải đa dạng hóa hình thức đầu tư trên thị trường bất động sản: thị trường bất động sản sẽ ngày càng phát triển hơn nếu có nhiều hình thức đầu tư và các chủ thể tham gia đầu tư. Hiện nay hầu hết đầu tư trên thị trường bất động sản là hình thức đầu tư trực tiếp. Cho nên thời gian tới chúng ta cần tạo điều kiện và hành lang pháp lý cho hình thức đầu tư gián tiếp phát triển. Ở các nước có thị trường phát triển thì các quỹ đầu tư bất động sản ra đời rất sớm và họat động rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc khuyến khích các quỹ đầu tư bất động sản là việc cần thiết 68 thực hiện trong thời gian tới. Các quỹ đầu tư bất động sản cho phép huy động được vốn lớn trong dân cư và giảm thiểu rủi ro trong quá trình kinh doanh. 3.2.5.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường: Hiện nay, có đến 60% vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản là từ vốn vay ngân hàng. Nhưng do thị trường đang đóng băng nên các ngân hàng càng dè dặt hơn khi cho vay vốn nên thị trường bất động sản lại càng ảm đạm hơn. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường thì bên cạnh những giải pháp tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản, tăng tính minh bạch thị trường thì chúng ta cần một số giải pháp thiết thực hơn xét về phía nhà nước cũng như chính các ngân hàng. Cụ thể như sau: + Về phía ngân hàng cần tăng cường huy động nguồn vốn trung và dài hạn để đáp ứng nhu cầu vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó các ngân hàng cần phải tăng cường vốn tự có hoặc có thể liên doanh, liên kết với các ngân hàng khác để tài trợ cho các dự án. Thiết lập và nâng cao chất lượng các kênh thông tin thị trường bất động sản làm cơ sở cho việc thẩm định dự án, đánh giá khả năng chi trả nợ vay của chủ đầu tư. Đồng thời từng bước hiện đại hóa ngân hàng, nâng cao trình độ và kiểm soát hiệu quả nhân viên, cải tiến quy trình và đơn giản hóa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu quả kinh doanh. + Về phía nhà nước: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, các dịch vụ công liên quan đến thế chấp và xử lý tài sản thế chấp. Tổ chức mạng lưới công chứng, đăng ký hợp đồng thế chấp ở các địa phương; hướng dẫn quy định về thủ tục, trình tự công chứng hồ sơ thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản hình thành trong tương lai; quy định thống nhất các mẫu biểu để các giao dịch thế chấp, vay vốn được thuận lợi, nhanh chóng và tiết kiệm chi phí. Nhà nước cũng cần đưa ra được các chính sách, cơ chế, xử lý các trường hợp tranh chấp, vi phạm pháp luật và xử lý tài sản đảm bảo nợ vay cho các ngân hàng. Có thể nói việc thu hồi và xử lý tài sản để đảm bảo nợ vay là một trở ngại lớn nhất hiện nay đối với các ngân hàng. 69 3.2.5.3 Khuyến khích các tổ chức tư vấn, môi giới và thẩm định giá bất động sản phát triển: Việc hình thành và phát triển các tổ chức môi giới, tư vấn và thẩm định giá nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động của thị trường bất động sản, thúc đẩy và đưa thị trường bất động sản hoạt động một cách ổn định và ngày một lành mạnh hơn. Vậy để phát triển các tổ chức này chúng ta cần thực hiện một số điểm sau đây: + Hiện nay, theo Luật kinh doanh bất động sản cũng đã có những quy định rõ ràng đối với hoạt động môi giới, tư vấn và thẩm định giá. Vì vậy, việc cần làm tiếp theo là cụ thể hoá các quy định của luật này để các tổ chức này thành lập và đi vào hoạt động. + Cần thống nhất giữa số lượng người có chứng chỉ thẩm định giá khi thành lập doanh nghiệp (theo Luật kinh doanh bất động sản thì ít nhất phải có 2 người có chứng chỉ định giá bất động sản, còn theo Pháp lệnh giá 2002 thì ít nhất phải có 3 người). Tiếp theo là việc cấp chứng chỉ định giá bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm cấp còn từ trước đến nay thì Bộ tài chính cấp chứng chỉ thẩm định giá). + Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản là một chứng chỉ hành nghề vì vậy điều kiện cấp cần phải chặt chẽ và nên được quản lý ở cấp Trung ương và yếu tố kinh nghiệm là một yếu tố cần thiết để xem xét cấp chứng chỉ. + Nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng thì các tổ chức môi giới, tư vấn và thẩm định giá không được tham gia kinh doanh bất động sản. Các tổ chức này cũng cần phải báo cáo hàng tháng cho Nhà nước về các giao dịch đã thực hiện để Nhà nước làm cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường. + Chuyên ngành về thẩm định giá cần thiết được mở trong các trường đại học để đạo tạo kiến thức chuyên sâu cho các thẩm định giá viên. 70 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và phát triển, mang trong nó đặc trưng của nền kinh tế Việt Nam: đang phát triển, đang chuyển sang nền kinh tế thị trường và đang hội nhập. Do đó, các cơ chế, chính sách cho thị trường này còn đang trong giai đoạn hình thành, tuy đã có nhiều bước tiến để thị trường có thể hoạt động được nhưng cũng còn nhiều bất cập cả về các thành tố thị trường cũng như hệ thống cơ chế, chính sách chưa đầy đủ và đồng bộ. Bên cạnh đó, cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam còn ở mức rất thấp so với yêu cầu của một thị trường phát triển và đồng bộ. Các nội dung và hoạt động của các yếu tố hổ trợ thị trường chưa thông suốt, nguồn lực đất đai và chính sách quản lý đất đai còn nhiều bất cập, môi trường đầu tư chưa được bình đẳng giữa các thành phần kinh tế và tính minh bạch của thị trường thấp nên khả năng thu hút đầu tư còn hạn chế. Trong thời điểm hiện tại, việc thị trường có biểu hiện đóng băng là nhất thời như một khoảng dừng. Vì vậy, biện pháp trước mắt là cần khắc phục ngay những mặt còn yếu kém để khơi thông các nguồn vốn từ ngân hàng cũng như từ các nhà đầu tư tiềm năng để thúc đẩy thị trường vượt qua thời điểm này nhằm đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn và hình thành một mặt bằng đầu tư, kinh doanh mới trong thị trường bất động sản. Về lâu dài, cần phải hình thành đồng bộ các thành tố của thị trường bất động sản, hoàn thiện hệ thống chính sách để tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn và bình đẵng giữa các nhà đầu tư. Nâng cao năng lực quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Hiện nay, chúng ta đang đứng trước một cơ hội lớn để thu hút đầu tư đó là: Chúng ta đã gia nhập WTO, tổ chức thành công hội nghị APEC nên sẽ có rất nhiều nhà đầu từ tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam. Thực hiện tốt những chính sách, giải pháp trên đây chúng ta sẽ đón nhận được một làn sóng đầu tư lớn vào thị trường bất động sản./.