Giải quyết Tình Huống Đất Đai

Lời mở đầu Quan hệ đất đai từ lâu đã trở thành một trong những quan hệ xã hội chính cần được pháp luật điều chỉnh. Đặc biệt, trong những năm gần đây, với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra nhanh chóng, tình hình diễn biến của các vấn đề thuộc lĩnh vực này càng trở nên đa dạng và phức tạp. Giá đất trong nhiều khu vực lên cao đã đẩy đất đai trở thành một trong những tài sản vô cùng giá trị. Và lẽ đó, những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến các vấn đề như sở hữu, sử dụng đất…ngày một gia tăng. Bài viết dưới đây của em xin nêu ra một trong những tình huống liên quan đến lĩnh vực này cùng hướng giải quyết phù hợp theo quy định của pháp luật. I. Đặt vấn đề Bà C hiện ở trên mảnh đất 120m2. Hiện diện tích đất này đang có tranh chấp về ranh giới sử dụng với hộ bà N sử dụng đất liền kề. Do tuổi già, bà C làm giấy ủy quyền cho ông H là người bà con họ hàng xa thay mặt mình giải quyết việc tranh chấp ranh giới sử dụng đất với bà N. Năm 2007, bà C không để lại di chúc. Ông H làm đơn gửi UBND xã X đề nghị được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này. UBND xã X không đồng ý và ra quyết định thu hồi mảnh của bà C với lý do bà không có người thừa kế. Ông H không đồng ý với quyết định thu hồi đất này đã viết đơn khiếu nại gửi Chủ tịch UBND huyện. Hỏi: Anh (chị) hãy bình luận về các việc làm của UBND xã X Ông H có được đứng tên chủ sử dụng mảnh đất này không? Vì sao? Ông H gửi đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện là đúng hay sai? Vì sao? Theo anh (chị) vụ việc này cần được giải quyết như thế nào? II. Giải quyết vấn đề Trước hết, cần phải hiểu rõ là mảnh đất 120 m2 – nơi bà C sống trước khi chết là có xảy ra tranh chấp với hộ bà N sử dụng đất liền kề về ranh giới sử dụng, việc giải quyết tranh chấp của bà C được ủy quyền cho ông H là người bà con xa giải quyết, và tranh chấp này vẫn chưa được giải quyết cho đến tận lúc bà C chết. 1. Anh ( chị ) hãy bình luận về việc làm của UBND xã X Về việc làm của UBND xã X là thu hồi mảnh đất trên với lý do bà C không có người thừa kế không đúng ở 2 điểm: - Thứ nhất, mảnh đất của bà C vẫn còn đang tranh chấp về ranh giới sử dụng mà vẫn chưa được giải quyết ổn thỏa, tức là ranh giới sử dụng đất của bà C chưa được xác định rõ ràng. - Thứ hai, theo luật đất đai năm 2003 (đã được sửa đổi bổi sung năm 2009) quy định về thẩm quyền thu hồi đất tại điều 44 như sau: 1. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều này. 2. UBND huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều này không được ủy quyền.” Như vậy, việc thu hồi đất của cá nhân bà X là thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, mặt khác UBND huyện cũng không được ủy quyền nên việc làm của UBND xã X là vượt quá phạm vi quyền hạn của mình. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật trong trường hợp này phải là UBND cấp huyện mà xã X trực thuộc. UBND cấp xã chỉ có thể quản lý đất đó sau khi đã được thu hồi (theo khoản 3 Điều 41 và khoản 5 điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định: Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật Đất đai và giao cho UBND xã quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực nông thôn, giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý nếu đất đã thu hồi thuộc khu vực đô thị và khu vực có quy hoạch phát triển đô thị). 2, Ông H có được đứng tên chủ sở hữu mảnh đất này không ? Vì sao? Thứ nhất, nếu ông H muốn được sử dụng mảnh đất đó với tư cách đại diện: Ông H tham gia tranh chấp với bà N với tư cách là người đại diện được ủy quyền của bà C nên về nguyên tắc ông chỉ có quyền, nghĩa vụ giải quyết các công việc trong tranh chấp đó mà không có quyền định đoạt tài sản của bà C là quyền sử dụng mảnh đất 120 m2. Hơn nữa, sau khi bà C chết, tư cách đại diện của ông H cũng sẽ mất theo điểm c khoản 2 điều 147 luật dân sự 2005: “ Chấm dứt đại diện của các nhân : 2. Đại diện theo ủy quyền của cá nhân chấm dứt trong các trường hợp sau đây: c. Người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết.” Thứ hai, nếu ông H muốn được sử dụng mảnh đất đó với tư cách người thừa kế của bà C : Vì bà C chết mà không để lại di chúc nên tài sản của bà sẽ được chia theo pháp luật, khoản 1 điều 676 Bộ luật dân sự 2005 quy định : “Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại’ Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.” Như vậy, ông H là người họ hàng xa nên đương nhiên không nằm trong diện thừa kế theo pháp luật. Mặt khác bà C lại không có người thừa kế ( do UBND xã xác nhận) nên mảnh đất đó đương nhiên bị nhà nước thu hồi theo khoản 7 điều 38 luật đất đai 2003 về các trường hợp thu hồi đất: “Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế”. Vậy, dù với tư cách nào thì ông H cũng không có quyền sử dụng mảnh đất này. 3. Ông H viết đơn gửi chủ tịch UBND huyện là đúng hay sai, vì sao? Vì không đồng ý với quyết định thu hồi đất của UBND xã X nên ông H đã viết đơn khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện, việc làm này là sai. Trước hết, về mục đích khiếu nại, dễ dàng có thể thấy việc viết đơn khiếu nại của ông H đến chủ tịch UBND huyện là vì ông nhận thấy quyết định thu hồi đất của UBND xã X là không đúng, trái pháp luật và xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của ông, có thể ông H biết việc làm của UBND xã X là vượt quá quyền hạn và ông cho rằng ông phải được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của bà C, như vậy mục đích của ông H là đúng với việc viết đơn khiếu nại. Tuy nhiên, cái sai ở đây là ông H viết đơn không đúng “địa chỉ”. Điều 33 luật khiếu nại, tố cáo năm 2004 quy định như sau: “Người khiếu nại lần đầu phải khiếu nại với người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có cán bộ, công chức có hành vi vi phạm hành chính mà người khiếu nại có căn cứ cho rằng quyết định, hành vi đó là trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.” Vì vậy, ông H sẽ không có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện và nếu có khiếu nại thì UBND huyện sẽ không có trách nhiệm giải quyết khiếu nại này. 4. Theo anh (chị) vụ việc này nên giải quyết như thế nào ? Qua đây ta có thể thấy rõ khó khăn khi phải giải quyết vụ việc này chính là ở chỗ bà C chết mà không có người thừa kế trong khi tài sản của bà C là quyền sử dụng đất vẫn còn đang tranh chấp. Việc UBND xã X thu hồi đất chứng tỏ có cơ sở để khẳng định rằng mảnh đất 120m2 đó thuộc quyền sử dụng của bà C, tuy nhiên lại chưa thể khẳng định rõ ràng về ranh giới sử dụng đất. Như vậy, để có thể hoàn thành việc thu hồi đất của UBND huyện, cũng như giải quyết một cách hợp tình, hợp lý thì phải làm rõ được ranh giới diện tích sử dụng đất của bà C, bà N. Trước tiên, các cơ quan chức năng có thẩm quyền cần phối hợp với nhau để giải quyết việc làm rõ ranh giới sử dụng đất cho 2 hộ sử dụng liền kề là bà C và bà N dựa trên những cơ sở pháp lý, lịch sử và các bằng chứng được cung cấp bởi 2 bên là bà N và bà C trước khi chết ( ông H). Bà N và ông H có trách nhiệm cung cấp những điều mình biết một cách trung thực nhằm giúp cho việc điều tra, làm rõ được thuận lợi. Trong trường hợp đã làm sáng tỏ về ranh giới sử dụng đất, UBND huyện sẽ tiến hành thu hồi phần đất thuộc quyền sở hữu của bà C ứng với phần ranh giới đã được làm sáng tỏ trước đó. Nếu dựa trên nhưng điều kiện đã nêu mà cơ quan chức năng vẫn không thể làm sáng tỏ về ranh giới sử dụng đất của 2 hộ do thiếu bằng chứng thì UBND huyện sẽ tiến hành thu hồi mảnh đất 120m2 của bà C. Việc thu hồi trong trường hợp này chưa thể gọi là giải quyết triệt để, hợp tình hợp lý nhưng là phương án tối ưu trong hoàn cảnh không thể làm rõ ranh giới sử dụng đất của bà C. III, Kết luận Tình trạng khiếu kiện, tranh chấp xảy ra liên tục với số lượng lớn trong lĩnh vực đất đai không chỉ bởi sự thiếu hiểu biết toàn diện về luật của người dân mà còn bởi sự thiếu chuyên nghiệp, trình độ còn non kém của không ít các cán bộ trực thuộc các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Chính vì vậy, để đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như các đối tượng sử dụng đất cần thiết phải có sự nâng cao, tăng cường giáo dục pháp luật cho đông đảo người dân cũng như cần không ngừng bồi dưỡng nghiệp vụ, phẩm chất cho các cán bộ có thẩm quyền ở trung ương cũng như địa phương. Có như vậy, pháp luật nói chung, pháp luật đất đai nói riêng mới thực sự phát huy tác dụng của mình trong đời sống – điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ pháp luật đất đai.