Hoàn thiện pháp luật về chính sách tài chính đối với đất đai nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và thúc đẩy sự phát triển lành mạn

Lời mở đầu Trong những năm qua, các quy định pháp luật về chính sách tài chính đối với đất đai đã thu được nhiều thành quả đáng ghi nhận nhưng bên cạnh đó cũng tồn tại không ít những bất cập, hạn chế cần được giải quyết. Nhằm góp phần làm rõ và đem lại những hiểu biết sâu sắc hơn về vấn đề này, chúng em xin lựa chọn đề tài: "Các bạn hãy làm việc nhóm và viết ra một chuyên đề về hoàn thiện pháp luật về chính sách tài chính đối với đất đai nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản". Chúng em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong tổ bộ môn đã giảng giải trong các tiết học và trong các giờ tư vấn để giúp chúng em hoàn thành tốt bài tập này. Nội dung 1. Chính sách tài chính đối với đất đai Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 và các quy định cụ thể hoá về tài chính đất đai thì khoản thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước gồm chín khoản sắp xếp theo ba nhóm lớn với trình tự các khâu là: giao đất, sử dụng đất và thuế từ đất đai. Luật đất đai được ban hành tạo cơ sở pháp lý để hình thành hệ thống chính sách tài chính đất đai như: các chính sách thuế, thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính… Hệ thống này đã đáp ứng kịp thời các yêu cầu của công tác quản lý đất đai bằng pháp luật Nhà nước; khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả; phục vụ cho sự phát triển đất nước. Tuy nhiên mảng pháp luật liên quan đến các vấn đề tài chính về đất đai dường như chưa được Nhà nước chú trọng áp dụng; biểu hiện ở việc chưa có sự thống nhất giữa các chính sách tài chính về đất; công tác tài chính thực hiện chính sách tài chính về đất đai còn nhiều yếu kém… Vậy, nhằm nâng cao hiệu quả quản lí Nhà nước và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường quyền sử dụng đất đai trong thị trường bất động sản thì pháp luật chính sách đất đai của nhà nước ta cần tiếp tục hoàn thiện theo hướng nào? Đâu là biện pháp tốt nhất cho sự hoàn thiện ấy? 2. Chuyên đề về hoàn thiện pháp luật về chính sách tài chính đối với đất đai nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Thứ nhất, về thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phải nhằm khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào các dự án phát triển đô thị, giúp cho các hộ gia đình, cá nhân có điều kiện lựa chọn hình thức nhà ở của mình phù hợp với khả năng chi trả và điều kiện sinh sống của gia đình mình. Thứ hai, với việc giao đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những vị trí có khả năng sinh lợi cao, có điều kiện về kết cấu hạ tầng tốt, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đô thị. Khuyến khích, thu hút vốn đầu tư của mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước thực hiện các dự án đầu tư tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao. Thứ ba, cần hoàn thiện cơ chế tài chính sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, dành quyền chủ động cho chính quyền địa phương để huy động các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng công trình hạ tầng để phát triển đô thị được thanh toán lại bằng quỹ đất thương phẩm trong dự án đầu tư, hình thành thị trường bất động sản lành mạnh cũng là rất quan trọng. Bên cạnh đó, chính sách thuế sẽ góp phần điều tiết vào quá trình đô thị hoá chủ yếu tập trung đối với thuế đất đai như thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất. Chính sách thuế đất đai nhằm điều tiết, phân phối lại các khoản thu nhập từ đất đai và đảm bảo sự quản lý của Nhà nước về đất đai trong thị trường bất động sản. Thứ tư, tổ chức thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo Luật Đất đai năm 2003. Về phạm vi thu hồi đất, Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất, bồi thường và tái định cư đối với đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được phê duyệt; Đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp đầu tư, xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ; Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thu hồi đất. Bồi thường hỗ trợ cho người có đất, tài sản trên đất hợp pháp bị thu hồi theo nguyên tắc là người đang sử dụng đất nào thì khi Nhà nước thu hồi, được bồi thường theo loại đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Bồi thường tài sản trên đất phải xác định giá trị phù hợp với thực tế. Nhà nước có quỹ nhà ở tái định cư cho người có nhà, đất bị thu hồi theo quyết định của Nhà nước. Ngoài những biện pháp trên, đối với việc điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 2003 cần chú ý hai vấn đề sau: Một là: Cần xác định lộ trình cụ thể trong việc chính thức luật hoá thuế thu nhập đối với người có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân cho phù hợp với thuế suất điều tiết thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế. Hai là: phải kiểm soát chặt chẽ được các thu nhập phát sinh qua từng lần chuyển quyền sử dụng đất, tính đúng, tính đủ các thu nhập phát sinh để tạo nguồn thu cho ngân sách và tạo công bằng xã hội. 3. Chuyên đề hoàn thiện pháp luật về chính sách tài chính đối với đất đai nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản. Thứ nhất, việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội; cùng với việc khẩn trương xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các Văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản. Thứ hai, cần nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước cần phải điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước. Thứ ba, tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Để thực hiện có kết quả giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thứ tư, quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả. Kết luận Thị trường đất đai hình thành và phát triển phụ thuộc vào tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó yếu tố pháp lí về đất đai là yếu tố ban đầu không thể thiếu. Công tác hoàn thiện pháp luật được đặc biệt chú trọng đã và đang tạo sự phát triển thuận lợi, bền vững cho thị trường đất đai Việt Nam. Nhà nước Việt Nam với vai trò là chủ sở hữu duy nhất về đất đai một mặt tạo dựng môi trường pháp lí nhất định cho sự bình ổn chính sách tài chính đất đai đồng thời nhà nước cũng là “bà đỡ” cho thị trường này khi nó có những biến động lớn. Sự quản lí Nhà nước về đất đai thực sự mang lại những hiệu quả nhất định. Song, chỉ có sự cố gắng của Nhà nước thôi chưa đủ mà còn cần sự tham gia của toàn xã hội đưa thị trường sử dụng đất đai phát triển lành mạnh hơn nữa trong hiện tại và tương lai. Danh mục tài liệu tham khảo 1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008. 2. Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2008. 3. Khoa luật – Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Đại học quốc gia Hà Nội.