Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hồ Chí Minh
MỞ ĐẦU 1.TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tín dụng ngân hàng là hoạt động mang lại lợi nhuận chủ yếu cho các NHTM đặc biệt là các NHTM của nước ta từ trước đến nay. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng luôn gắn liền với rủi ro. Rủi ro tín dụng không chỉ ảnh hưởng xấu đến kết quả kinh doanh của một ngân hàng mà còn có thể mang tính hệ thống và ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường tiền tệ ngân hàng cũng như toàn bộ nền kinh tế. Chính vì vậy việc kiểm soát rủi ro trong hoạt động tín dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng trong hoạt động của các NHTM. Thị trường bất động sản ở nước ta là một thị trường có tiềm năng rất lớn, vì vậy nhu cầu vốn để phát triển thị trường là hết sức cần thiết. Từ trước đến nay, kênh cung ứng vốn chủ yếu cho thị trường bất động sản là vốn tín dụng ngân hàng, mặc dù nguồn vốn này góp phần đáng kể vào việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Là một bộ phận của rủi ro tín dụng, rủi ro trong cho vay thị trường bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các NHTM, có thể gây tổn thất và “đóng băng” thị trường bất động sản, rủi ro trong cho vay bất động sản còn mang tính dây chuyền và gây thiệt hại năng nề cho hệ thống các NHTM và cho cả nền kinh tế. Như vậy, việc kiểm soát rủi ro vốn tín dụng bất động sản có vai trò rất quan trọng, vừa góp phần cung ứng vốn kịp thời cho thị trường bất động sản,vừa đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng của các NHTM và giảm thiểu rủi ro mang tính hệ thống. Đây cũng chính là lý do tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh” 2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU Luận văn có khối lượng 70 trang, được trình bày với kết cấu như sau: - Phần mở đầu - Phần nội dung Chương 1: Cơ sở lý luận chung về rủi ro, tủi ro tín dụng và rủi ro trong cho vay bất động sản Chương 2: Thực trạng về kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM. Chương 3: Một số giải pháp kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP HCM. - Phần kết luận. 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU Phân tích, đánh giá về vai trò của vốn tín dụng đối với thị trường bất động sản, tầm quan trọng của việc kiểm soát rủi ro đối với nguồn vốn tín dụng này. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hạn chế rủi ro tín dụng trong cho vay bất động sản của các NHTM góp phần nâng cao hiệu quả vốn tín dụng ngân hàng và góp phần phát triển thị trường bất động lành mạnh, bền vững. 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình nghiên cứu tôi sử dụng các phương pháp sau: - Phương pháp luận theo chủ nghĩa duy vật biện chứng, chủ nghĩa duy vật lịch sử để nhìn nhận sự việc theo sự vận động và phát triển của nó. - Phương pháp tổng hợp số liệu dựa trên: các báo cáo của các cơ quan chức năng, tài liệu trên các phương tiện thông tin đại chúng: trên báo, tạp chí chuyên ngành, Internet - Phương pháp thống kê chọn mẫu, so sánh: theo thời gian, theo chỉ tiêu 5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU: Đề tài chỉ giới hạn ở việc đề xuất những giải pháp để kiểm soát rủi ro chứ không đi sâu vào nghiên cứu các công cụ, kỹ thuật phòng chống rủi ro. Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi các NHTM và thị trường bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Do hạn chế về thời gian và tài liệu nghiên cứu, có thể luận văn còn rất nhiều thiếu sót, rất mong nhận được sự góp ý của qúy thầy cô và các bạn đọc quan tâm.
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn TP Hồ Chí Minh, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
ñoäng saûn trong giai ñoaïn naøy.
Ngaøy 10/06/2008 thöïc hieän theo yeâu caàu cuûa NHNN Vieät Nam, NHNN CN TP HCM ñaõ coù coâng vaên soá 941/NHNN-HCM.08 yeâu caàu caùc NHTM thöïc hieän vieäc baùo caùo cho vay ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn, cho vay tieâu duøng vaø cho vay chöùng khoaùn. Ñònh kyø haøng thaùng phaûi coù baùo caùo gôûi CN NHNN TP HCM.
Nhö vaäy, trong thôøi gian qua, NHNN luoân coù nhöõng chæ ñaïo, ñònh höôùng cuõng nhö giaùm saùt hoaït ñoäng cuûa caùc NHTM trong lónh vöïc cho vay ñaàu tö baát ñoäng saûn. Caùc bieän phaùp naøy vöøa mang tính caûnh baùo, vöøa mang tính ñònh höôùng nhaèm giuùp caùc NHTM ñaûm baûo chaát löôïng tín duïng trong lónh vöïc cho vay baát ñoäng saûn vaø ñoàng thôøi traùnh cho heä thoáng NHTM khoûi nhöõng ruûi ro mang tính daây chuyeàn khi cho vay lónh vöïc naøy goùp phaàn cho söï phaùt trieån oån ñònh cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.
2.3.1.2 VEÀ PHÍA CAÙC NHTM
Ñoái vôùi vieäc cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn caùc NHTM cuõng ñaõ coù nhöõng bieän phaùp nhaèm kieåm soaùt, haïn cheá ruûi ro tín duïng trong lónh vöïc naøy.
Caùc ngaân haøng ñeàu xaây döïng caùc saûn phaåm cho vay baát ñoäng saûn phuø hôïp vôùi ñaëc tröng cuûa thò tröôøng. Khi cho vay caùc döï aùn baát ñoäng saûn caùc NHTM ñeàu lieân keát vôùi caùc chuû ñaàu tö döï aùn ñeå cho vay caùc khaùch haøng mua baát ñoäng saûn thuoäc döï aùn naøy. Ñieàu naøy vöøa mang tính caïnh tranh, ñoàng thôøi nhaèm giuùp caùc NHTM kieåm soaùt ñöôïc muïc ñích söû duïng voán, giaù trò baát ñoäng
saûn, ñaûm baûo an toaøn veà maët phaùp lyù ñoái vôùi taøi saûn theá chaáp, ñoàng thôøi cuõng thuaän lôïi hôn cho ngaân haøng khi xöû lyù thu hoài nôï.
Moät soá caùc Ngaân haøng döïa vaøo giaù khôûi ñieåm cuûa baát ñoäng saûn ñeå xaùc ñònh giaù trò cho vay, ñieàu naøy goùp phaàn haïn cheá ruûi ro trong tröôøng hôïp giaù trò baát ñoäng saûn giaûm. Moät soá Ngaân haøng coù boä phaän chuyeân moân ñoäc laäp ñeå ñònh giaù TSÑB nhaèm haïn cheá ruûi ro tín duïng;
2.3.2 NHÖÕNG VAÁN ÑEÀ TOÀN TAÏI TRONG KIEÅM SOAÙT CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN HIEÄN NAY
2.3.2.1 VEÀ PHÍA NGAÂN HAØNG NHAØ NÖÔÙC
+ Trong thôøi gian qua maëc duø NHNN ñaõ coù moät soá bieän phaùp nhaèm kieåm soaùt, ñònh höôùng cho caùc NHTM trong vieäc cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn. Tuy nhieân caùc bieän phaùp treân chöa thöïc söï hieäu quaû vaø chöa mang tính thieát thöïc vaø coøn nhieàu haïn cheá.
+ Coâng taùc ñònh höôùng, caûnh baùo ruûi ro chöa kòp thôøi vaø mang tính thôøi ñieåm: Maëc duø NHNN ñaõ coù nhöõng chæ ñaïo yeâu caàu caùc NHTM giaùm saùt vaø coù baùo caùo ñònh kyø veà dö nôï cho vay baát ñoäng saûn nhöng vieäc naøy chæ thaät söï “nghieâm tuùc” vaøo nhöõng thôøi ñieåm thò tröôøng baát ñoäng saûn ñang “soát” vaø dö nôï cho vay baát ñoäng saûn taêng maïnh, sau caùc ñôït bieán ñoäng thì coâng taùc chæ ñaïo, caûnh baùo haàu nhö khoâng coù hoaëc khoâng thöïc hieän moät caùch nghieâm tuùc. Hôn nöõa, NHNN chöa coù moät chæ ñaïo mang tính daøi haïn cho caùc NHTM khi cho vay ñaàu tö baát ñoäng saûn, vieäc caûnh baùo, ñònh höôùng chæ mang tính thôøi ñieåm.
+ Coâng taùc thanh tra, giaùm saùt thöïc hieän chöa chaët cheõ: Vieäc yeâu caàu caùc
NHTM thöïc hieän caùc bieän phaùp nhaèm ñaûm baûo an toaøn voán tín duïng trong
cho vay baát ñoäng saûn nhöng NHNN chöa kieåm tra tính chính xaùc caùc baùo caùo cuûa NHTM veà cho vay baát ñoäng saûn, soá lieäu caùc baùo caùo ñeàu do caùc NHTM cung caáp vaø NHNN haàu nhö khoâng kieåm tra tính trung thöïc cuûa caùc baùo caùo naøy.
+ Chöa coù bieän phaùp kieåm soaùt chaët cheõ voán tín duïng ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM: Cho ñeán nay NHNN vaãn chöa thöïc söï naém roõ cô caáu voán ñaàu tö baát ñoäng saûn trong ñoù voán vay baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï nhu caàu nhaø ôû thaät söï, voán vay ñeå kinh doanh, ñaàu cô laø bao nhieâu. Vì vaäy raát khoù ñeå coù bieän phaùp kieåm soaùt, ñieàu haønh hoaït ñoäng tín duïng trong lónh vöïc naøy moät caùch hieäu quaû;
2.3.2.2 VEÀ PHÍA CAÙC NHTM
+ Chưa coù chính saùch ñònh höôùng quaûn lyù ruûi ro cho vay: dö nôï cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM bieán ñoäng lieân tuïc vaø tyû leä nôï xaáu ñang coù xu höôùng ngaøy moät taêng. Ñieàu naøy cho thaáy, hieän nay caùc NHTM haàu nhö chöa coù moät chính saùch daøi haïn veà vieäc quaûn lyù ruûi ro trong lónh vöïc cho vay baát ñoäng saûn: tyû troïng cho vay trong toång voán huy ñoäng; tyû troïng cho vay trong toång dö nôï; tyû leä nôï xaáu... cuõng nhö chöa xaây döïng heä thoáng danh muïc ñaàu tö tín duïng hôïp lyù trong ñoù phaân ñònh roõ tyû troïng ñaàu tö vaøo töøng ngaønh cuï theå trong töøng thôøi kyø ñeå ñaûm baûo hieäu quaû vaø an toaøn voán tín duïng.
+ Coâng taùc baùo caùo, thoáng keâ chöa chính xaùc, kòp thôøi: vieäc laäp caùc baùo caùo cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM thöôøng mang tính ñoái phoù, luoân tìm caùch “laøm ñeïp” soá lieäu ñeå traùnh bò NHNN kieåm soaùt. Ñieàu naøy raát ruûi ro vì laøm sai soá lieäu thoáng keâ daãn ñeán coâng taùc giaùm saùt ñònh höôùng sai vöøa laøm
cho caùc NHTM khoâng theå nhìn thaáy tình traïng tín duïng thöïc söï cuûa mình ñeå coù bieän phaùp ñieàu haønh hieäu quaû.
+ Thieáu chaët cheõ trong toå chöùc, xaây döïng quy trình cho vay: caùc NHTM vì chaïy theo aùp löïc dö nôï daãn ñeán vieäc deã daõi trong coâng taùc caáp tín duïng, cho vay quaù taäp trung vaøo TSÑB, sô saøi trong vieäc thaåm ñònh caùc noäi dung trong quy ñònh: Muïc ñích vay voán, hieäu quaû phöông aùn vay, nguoàn traû nôï. Ñieàu naøy laøm taêng ruûi ro cho caùc NHTM khi caùc khoaûn vay ñeán haïn.
2.4. BAØI HOÏC KINH NGHIEÄM CUÛA MOÄT SOÁ NÖÔÙC TREÂN THEÁ GIÔÙI VEÀ RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN
2.4.1. RUÛI RO TÍN DUÏNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN- MOÄT TRONG NHÖÕNG NGUYEÂN NHAÂN GAÂY RA CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG TAØI CHÍNH TIEÀN TEÄ TAÏI CAÙC NÖÔÙC ÑOÂNG AÙ 1997
Theo caùc nhaø kinh teá thì vieäc tín duïng chæ ñònh vaø taäp trung voán tín
duïng quaù nhieàu vaøo baát ñoäng saûn cuøng vôùi cô cheá “bong boùng” giaù baát ñoäng saûn, coäng theâm vieäc söû duïng voán ngaén haïn cho vay baát ñoäng saûn laø moät trong nhöõng nguyeân nhaân gaây ra cuoäc khuûng hoaûng taøi chính tieàn teä taïi caùc nöôùc Ñoâng AÙ 1997.
Töø naêm 1990-1997 , löôïng voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi (chuû yeáu laø Myõ, Nhaät baûn vaø caùc nöôùc Chaâu AÂu) oà aït chaûy vaøo caùc nöôùc Ñoâng AÙ döôùi hình thöùc caùc khoaûn tín duïng thöông maïi ngaén haïn. Töø naêm 1990 ñeán 1997, löôïng voán tö nhaân chaûy vaøo caùc nöôùc ñang phaùt trieån taêng 5 laàn töø 42 tyû USD leân 256 tyû USD. Ñoâng AÙ laø nôi thu huùt moät löôïng lôùn doøng voán naøy, chieám tôùi 60% trong nöûa ñaàu thaäp nieân 90 (theo NHTG 1998).
Baûng 2.11: Voán tö nhaân nöôùc ngoaøi chaûy vaøo 5 nöôùc Ñoâng AÙ (Haøn Quoác,
Thaùi Lan, Malaysia, Indonesia vaø Philippines), 1991-1996 - Tyû USD
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Voán tö nhaân roøng
24,8
29,0
31,8
36,1
74,2
65,8
Ñaàu tö tröïc tieáp roøng
6,2
7,3
7,6
8,8
7,5
8,4
Ñaàu tö chöùng khoaùn roøng
3,2
6,4
17,2
9,9
17,4
20,3
Vay thöông maïi vaø ñaàu tö
15,4
15,3
7,0
17,4
49,2
37,1
khaùc
Vieän trôï chính thöùc roøng
4,4
2,0
0,6
0,3
0,7
-0,4
(Nguoàn: NHTG, “World Economic Outlook”, 5/1998 vaø 3/2000)
Hình 2.3: Voán tö nhaân nöôùc ngoaøi chaûy vaøo 5 nöôùc Ñoâng AÙ, 1990-96
(Nguoàn: NHTG – World Development Indicators 2002)
Nguyeân nhaân xuaát phaùt töø söï taêng tröôûng thaàn kyø cuûa caùc nöôùc Ñoâng AÙ vôùi tyû suaát sinh lôøi cao, theâm nöõa vaøo thôøi ñieåm naøy Myõ theo ñuoåi chính saùch tieàn teä môû roäng, Nhaät bò hieäu öùng cuûa ñoàng Yeân yeáu do heä luïy neàn “kinh teá bong boùng” vaø duy trì laõi suaát noäi ñòa thaáp, nôùi loûng kieåm soaùt taøi chính ôû caùc nöôùc EU, caùc khoûan ñaàu tö vaøo caùc ngaønh coâng nghieäp then choát taïi caùc nöôùc Ñoâng AÙ haàu heát ñöôïc chính phuû baûo laõnh theo cô cheá tín duïng chæ ñònh ñaõ laø nhöõng nguyeân nhaân khuyeán khích cho caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoøai ñoå voán vaøo. Hôn nöõa, moät soá chính phuû Ñoâng AÙ ñaõ töï do hoùa taøi khoaûn voán theo höôùng khuyeán khích doøng voán nöôùc ngoaøi ngaén haïn. Chaúng haïn, chính saùch cuûa Haøn Quoác laø haïn cheá ñaàu tö nöôùc ngoaøi daøi haïn döôùi daïng FDI hay ñaàu tö chöùng khoaùn, chæ cho pheùp caùc ngaân haøng ñöôïc vay ngaén haïn nöôùc ngoaøi. Ñieàu naøy laøm cho nguoàn voán tín duïng ngaén haïn cuûa caùc toå chöùc taøi chính caùc nöôùc Ñoâng AÙ raát doài daøo.
Ruûi ro baét ñaàu phaùt sinh khi caùc toå chöùc taøi chính (chuû yeáu laø caùc ngaân haøng thöông maïi thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc) söû duïng nhieàu nguoàn voán treân ñeå ñaàu tö vaøo lónh vöïc baát ñoäng saûn theo kieåu tín duïng chæ ñònh cuûa chính phuû maø ít quan taâm ñeán hieäu quaû kinh teá cuûa döï aùn, cuï theå laø chính phuû ñöùng ra baûo laõnh caùc khoûan tín duïng cho caùc coâng ty nhaø nöôùc. Ñieàu naøy xuaát phaùt töø moái quan heä tay ba: Chính phuû- caùc taäp ñoaøn sôû höõu nhaø nöôùc- caùc Nhaân haøng thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc. ÔÛ Indonesia, caùc khoaûn cho vay khu vöïc baát ñoäng saûn taêng 37%/naêm trong giai ñoaïn 1992-95 (trong khi toång tín duïng ngaân haøng chæ taêng 22%/naêm). ÔÛ Thaùi Lan, caùc khoaûn cho vay baát ñoäng saûn cuûa nhöõng coâng ty taøi chính taêng 41%/naêm trong giai ñoaïn 1990-95 (trong khi toång tín duïng chæ taêng 33%/naêm). ÔÛ Haøn Quoác, caùc khoaûn cho vay cuûa ngaân
haøng ñöôïc taäp trung chuû yeáu vaøo caùc taäp ñoaøn lôùn, tyû leä nôï/voán coå phaàn cuûa caùc doanh nghieäp coâng nghieäp cuûa Haøn Quoác leân tôùi 317% vaøo cuoái naêm
1996 (trong khi tyû leä naøy ôû Myõ vaøo khoaûng 100 .
Hình 2.4 laø moät minh chöùng cho vieäc taäp trung voán tín duïng cho vay baát ñoäng saûn taïi Thaùi Lan trong giai ñoaïn naøy.
Hình 2.4: Tyû leä % giaù trò cho vay baát ñoäng saûn vaø coâng nghieäp cheá bieán cuûa caùc coâng ty taøi chính Thaùi Lan trong toång dö nôï (%)
(Nguoàn: Marcus Miller vaø Pongsak Luangaram-1998)
Vieäc taäp trung voán tín duïng maø chuû yeáu ngaén haïn cho vay vaøo caùc lónh vöïc baát ñoäng saûn vôùi lôïi nhuaän cao nhöng ruûi ro cuõng lôùn ñaõ laøm cho giaù baát ñoäng saûn taïi caùc nöôùc Ñoâng AÙ taêng voït. Hình döôùi ñaây cho thaáy giaù cao oác taïi thuû ñoâ Bangkok vaø Jakarta taêng voït trong nhöõng naêm ñaàu cho ñeán giöõa thaäp kyû 90.
Jakarta
Bangkok
400
350
300
250
200
150
100
50
0
88 89 90 91 92 93 94 95 96 97
Hình 2.5: Chæ soá giaù cao oác vaên phoøng taïi Thaùi Lan vaø Indonesia
(Nguoàn: Laáy töø Marcus Miller vaø Pongsak Luangaram-1998)
Ruûi ro lieân quan ñeán quaû “bong boùng” baát ñoäng saûn xuaát hieän khi caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoøai nhaän ra nhöõng baát oån trong vieäc söû duïng voán ñaàu tö cuõng nhö quan heä noäi boä cuûa caùc quoác gia naøy neân thöïc hieän thu hoài caùc khoaûn nôï ngaén haïn ñeán haïn. Tröôùc aùp löïc traû nôï nöôùc ngoaøi, caùc ngaân haøng tieán haønh thu hoài voán vay. Ñieàu naøy buoäc caùc nhaø ñaàu tö baát ñoäng saûn trong nöôùc phaûi thöïc hieän vieäc rao baùn caùc coâng trình baát ñoäng saûn keå caû nhöõng döï aùn ñang coøn xaây döïng dôû dang .
Vieäc rao baùn haøng loaït ñaõ laøm cho giaù baát ñoäng saûn chöïng laïi vaø ñi xuoáng, thò tröôøng baát ñoäng saûn rôi vaøo traïng thaùi ñoùng baêng. Ñieàu naøy caøng khieán cho caùc ngaân haøng raùo rieát thu hoài nôï vì giaù giaûm vaø thò tröôøng ñoùng baêng laøm giaûm trò giaù vaø tính thanh khoaûn taøi saûn ñaûm baûo cho caùc khoaûn vay
tröôùc ñaây. Aùp löïc ñoøi nôï gia taêng töø phía ngaân haøng buoäc caùc nhaø ñaàu tö baát ñoäng saûn phaûi baùn ñoå baùn thaùo caùc coâng trình nhöng vaãn khoù ñeå thu hoài voán ñaàu tö do tính thanh khoaûn keùm. Trong khi luùc naøy, caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi cuõng ñang taêng cöôøng thu hoài caùc khoaûn nôï ñaõ cho caùc Ngaân haøng trong nöôùc vay tröôùc ñaây. Voøng xoaùy naøy tieáp tuïc xaûy ra vaø gaây neân moät cuoäc khuûng hoûang ngaân haøng do maát khaû naêng thanh toùan. Cuoái cuøng ñaõ daãn ñeán cuoäc khuûng hoûang taøi chính tieàn teä naêm 1997, xaûy ra ñaàu tieân taïi Thaùi Lan, sau ñoù lan ra caùc nöôùc khaùc.
2.4.2. CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG CHO VAY THEÁ CHAÁP BAÁT ÑOÄNG SAÛN DÖÔÙI CHUAÅN (SUBPRIME MORTGAGE CRISIS) ÔÛ MYÕ
Cuoäc khuûng hoaûng naøy xaûy ra ôû Myõ töø thaùng 7/2007 tieáp tuïc lan roäng
cho ñeán nay treân toaøn caàu. Noù baét nguoàn töø vieäc taäp trung voán tín duïng lôùn vaø söï quaûn lyù loûng leûo trong cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån taïi Myõ.
Cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån laø caùc khoaûn cho vay caùc ñoái töôïng coù möùc tín nhieäm thaáp ñeå mua nhaø ñaát. Nhöõng ñoái töôïng ñi vay naøy thöôøng laø nhöõng ngöôøi ngheøo, khoâng coù coâng aên vieäc laøm oån ñònh, vò theá xaõ hoäi thaáp hoaëc coù lòch söû thanh toaùn tín duïng khoâng toát trong quaù khöù. Nhöõng ñoái töôïng naøy tieàm aån ruûi ro khoâng coù khaû naêng thanh toaùn nôï ñeán haïn vaø do ñoù raát khoù khaên trong vieäc tieáp caän nguoàn voán tín duïng truyeàn thoáng voán chæ daønh cho nhöõng ñoái töôïng treân chuaån neân hoï buoäc vay nôï döôùi chuaån vôùi laõi suaát cao.
Caùc toå chöùc taøi chính Myõ vì chaïy theo lôïi nhuaän ñaõ ñaåy maïnh cho vay nôï döôùi chuaån ñoái vôùi caùc ñoái töôïng naøy vaø söï quaûn lyù cuõng khoâng chaët cheõ: Caùc thuû tuïc thaåm ñònh cho vay sô saøi, ñieàu kieän vay deã daõi vaø vieäc tieáp caän
voán tín duïng mua nhaø trôû neân nhanh choùng, deã daøng hôn bao giôø heát. Nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, ñaëc bieät laø daân ñònh cö ñaàu tieân coù cô hoäi mua nhaø. Cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån lan nhanh ra toaøn nöôùc Myõ. Maëc duø vieäc cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån môùi baét ñaàu hình thaønh töø nhöõng naêm ñaàu 90 vaø phaùt trieån raát chaäm trong nhöõng naêm ñaàu nhöng trong voøng 5 naêm gaàn ñaây con soá naøy gia taêng moät caùch kyû luïc. Naêm 2002, doanh soá cho vay döôùi chuaån laø 200 tyû USD, naêm 2003 laø 320 tyû, naêm 2004 laø 550 tyû, naêm
2005-2006 con soá naøy ñaït gaàn 700 tyû USD haøng naêm, chieám khoaûng 25% thò phaàn cho vay theá chaáp mua nhaø toaøn nöôùc Myõ.
Vieäc taäp voán voán tín duïng lôùn vaøo thò tröôøng cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån ñaõ goùp phaàn ñaùng keå ñaåy giaù baát ñoäng saûn taêng leân nhanh choùng. Khi neàn kinh teá hoaït ñoäng khoâng hieäu quaû, töø cuoái naêm 2005 “bong boùng” baát ñoäng saûn baét ñaàu xì hôi, giaù caû nhaø ñaát giaûm maïnh, trong khi laõi suaát vay quaù cao taïo neân gaùnh naëng traû nôï vôùi nhöõng ngöôøi thu nhaäp thaáp, kinh teá khoù khaên daãn ñeán thaát nghieäp gia taêng thì ruûi ro cho caùc khoaûn vay nôï döôùi chuaån caøng taêng maïnh meõ.
Naêm 2007, tình hình thò tröôøng caøng chuyeån bieán theo chieàu höôùng tieâu cöïc so vôùi döï tính hoài cuoái naêm 2005 ñaàu 2006. Caùc caù nhaân gaëp khoù khaên trong vieäc traû nôï, nhieàu toå chöùc tín duïng cho vay mua nhaø gaëp khoù khaên vì khoâng thu hoài ñöôïc nôï. Haøng loaït ngöôøi mua nhaø bò xieát nôï vaø phaùt maïi taøi saûn do khoâng traû ñöôïc nôï vay ngaân haøng. Theo soá lieäu thoáng keâ, taïi Cleveland (Ohio), thaønh phoá ñaàu tieân baét ñaàu cho cuoäc khuûng hoaûng khoaûng,
1/10 soá nhaø bò thu hoài ñeå phaùt maïi. Giaù nhaø taïi Myõ giaûm thaûm haïi trong quùy 3 naêm 2007, möùc toài teä nhaát töø sau cuoäc khuûng hoaûng taøi chính naêm 1930. Moät soá toå chöùc tín duïng cuûa Myõ nhö New Century Financial Corporation phaûi
tuyeân boá phaù saûn. Moät soá khaùc thì rôi vaøo tình traïng coå phieáu cuûa mình maát giaù maïnh nhö Countrywide Financial Corporation. Nhieàu ngöôøi göûi tieàn do lo sôï ñaõ aøo aït ñeán ruùt tieàn khieán cho tình hình caøng theâm khoù khaên.
Vieäc khuûng hoaûng tín duïng ôû thò tröôøng theá chaáp döôùi chuaån taïi Myõ coøn laây lan vaø aûnh höôûng naëng neà ñeán thò tröôøng chöùng khoaùn do vieäc chöùng khoaùn hoùa(securitisation) caùc khoaûn cho vay theá chaáp döôùi chuaån tröôùc ñaây. Vieäc khoâng coù khaû naêng thu hoài caùc khoaûn cho vay theá chaáp vaø giaù trò taøi saûn ñaûm baûo giaûm do giaù nhaø ñaát giaûm ñaõ laøm cho caùc loaïi traùi phieáu, ñaëc bieät laø traùi phieáu hình thaønh töø chöùng khoaùn hoùa nôï döôùi chuaån giaûm giaù khoâng phanh. Caùc nhaø ñaàu tö naém giöõ traùi phieáu hình thaønh töø chöùng khoaùn hoùa nôï döôùi chuaån laø ngöôøi chòu haäu quaû naëng neà. Döï baùo soá toån thaát do giaûm giaù trò traùi phieáu cho toaøn thò tröôøng leân tôùi khoaûng 220 tyû – 450 tyû USD. Haøng loaït ngaân haøng ñaàu tö naém giöõ caùc goùi traùi phieáu hình thaønh töø chöùng khoaùn hoùa nôï döôùi chuaån ñaõ bò toån thaát naëng neà nhö Citi (21 tyû USD), Merrill Lynch (25 tyû USD), UBS (18 tyû USD), Morgan Stanley (10 tyû USD), JP Morgan (2,2 tyû USD), Bear Stearns (2 tyû USD), Lehman Brothers (1,5 tyû USD), Goldman Sachs (1,3 tyû USD). Toång thieät haïi taøi chính cuûa caùc ngaân haøng ñaàu tö trong naêm 2007 öôùc tính leân tôùi gaàn traêm tyû USD. Citi vaø Merrill Lynch phaûi caàu vieän taêng voán khaån caáp töø caùc quyõ ñaàu tö Chaâu AÙ. Haøng ngaøn nhaân vieân phoá Wall bò sa thaûi. Maûng chöùng khoaùn hoùa cuûa caùc ngaân haøng cuõng taïm ngöng hoaït ñoäng. Coå phieáu caùc ngaân haøng ñaàu tö rôùt thaûm haïi trong 6 thaùng cuoái naêm 2007. Haäu quaû laø haøng loaït caùc oâng chuû phoá Wall laàn löôït phaûi ra ñi, cuï theå laø caùc oâng chuû UBS, Citigroup, Merrill Lynch vaø Bear Stearns.
Khoâng chæ döøng laïi trong phaïm vi nöôùc Myõ, cuoäc khuûng hoaûng naøy tieáp tuïc laây lan sang caùc nöôùc khaùc. ÔÛ Anh quoác, ngöôøi daân uøn uøn keùo ñeán ruùt tieàn
taïi ngaân haøng Northern Rock. Söï suïp ñoå cuûa thò tröôøng nhaø ñaát Myõ ñang lan ra vaø trôû thaønh moät hieän töôïng toaøn caàu. Taïi nhieàu nöôùc (Ireland, Taây Ban Nha, Anh…), giaù nhaø ñaát sau khi taêng cao trong thaäp kyû qua hieän ñang suït giaûm maïnh. Nhieàu chuyeân gia döï baùo moät soá nöôùc seõ phaûi traûi qua thôøi kyø giaù nhaø ñaát ñieàu chænh xuoáng coøn maïnh hôn taïi Myõ. Taát caû nhöõng hieän töôïng treân seõ taïo ra xu höôùng giaù nhaø ñaát suït giaûm treân toaøn caàu.
Ngay khi cuoäc khuûng hoaûng buøng noå, Cuïc Döï tröõ Lieân bang Myõ (FED) ñaõ tieán haønh nhieàu bieän phaùp nhaèm giuùp quoác gia naøy thoaùt khoûi cuoäc khuûng hoaûng:
- Thoâng qua nghieäp vuï thò tröôøng môû tieán haønh mua vaøo caùc loaïi coâng traùi Myõ, traùi phieáu cô quan chính phuû Myõ vaø traùi phieáu cô quan chính phuû Myõ ñaûm baûo theo tín duïng nhaø ôû nhaèm taêng möùc ñoä thanh khoaûn cuûa thò tröôøng tín duïng.
- Töø ngaøy 18/09/2007, Cuïc Döï tröõ Lieân bang Myõ (FED) lieân tuïc caét giaûm laõi suaát chieát khaáu ñoàng USD töø 5,25%/naêm xuoáng möùc laõi suaát hieän nay laø
2,25% (toång möùc caét giaûm cho ñeán nay laø 3%).
- Töø ngaøy 28/04/2008, chính phuû Myõ ñaõ thoâng qua moät keá hoaïch hoaøn thueá cho ngöôøi daân öôùc trò giaù khoaûng 152 tyû USD ñeå kích thích taêng tröôûng tieâu duøng bôûi vì thò tröôøng tieâu duøng ñoùng goùp tôùi 70% cho taêng tröôûng kinh teá Myõ. Cuï theå, soá tieàn hoaøn thueá ñôït naøy laø 50 tyû USD cho ñeán cuoái thaùng Naêm. Tuy nhieân theo nhieàu chuyeân gia kinh teá döï ñoaùn, keá hoaïch naøy döï kieán seõ khoâng mang laïi nhieàu hieäu quaû bôûi ngöôøi daân seõ ngay laäp töùc duøng khoaûn tieàn hoaøn thueá ñeå chi traû caùc hoùa ñôn ñieän, nöôùc hoaëc traû laõi ngaân haøng. Tình hình kinh teá khoù khaên nhö hieän nay khoâng cho pheùp ngöôøi daân nghó nhieàu ñeán tieâu duøng.
Maëc duø ñaõ coù nhieàu bieän phaùp nhaèm ngaên chaën cuoäc khuûng khuûng naøy, nhöng tính ñeán thôøi ñieåm naøy, cuoäc khuûng hoaûng cuûa thò tröôøng nhaø ñaát Myõ vaãn chöa qua ñi, theo nhaän ñònh cuûa nhieàu chuyeân gia kinh teá thì nhieàu khaû naêng thò tröôøng seõ chæ phuïc hoài trôû laïi vaøo ñaàu naêm 2009.
KEÁT LUAÄN CHÖÔNG II
Nhö vaäy, trong Chöông II chuùng ta ñaõ ñi xem xeùt toaøn caûnh veà böùc tranh thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi ñòa baøn TP HCM trong thôøi gian qua, maët tích cöïc cuõng nhö haïn cheá cuûa thò tröôøng. Chuùng ta cuõng ñaõ tìm hieàu veà nghieäp vuï cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn vaø caùc ruûi ro tieàm aån khi caáp tín duïng trong lónh vöïc naøy, nhìn nhaän caùc maët öu ñieåm trong vieäc kieåm soaùt voán tín duïng taøi trôï baát ñoäng saûn vaø caùc maët chöa kieåm soaùt ñöôïc. Chuùng ta cuõng ñaõ nghieân cöùu moät soá baøi hoïc kinh nghieäm veà ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn vaø taùc ñoäng cuûa noù ñoái vôùi cuoäc khuûng hoaûng taøi chính tieàn teä taïi caùc nöôùc Ñoâng aù naêm 1997 cuõng nhö cuoäc khuûng hoaûng cho vay theá chaáp baát ñoäng saûn döôùi chuaån taïi Myõ naêm 2007 vaø ñang keùo daøi cho ñeán hieän nay. Ñaây chính laø nhöõng cô sôû quan troïng ñeå ñöa ra caùc giaûi phaùp nhaèm giuùp oån ñònh thò tröôøng baát ñoäng saûn nöôùc ta noùi chung, taïi ñòa baøn TP HCM noùi rieâng cuõng nhö caùc bieän phaùp nhaèm ñaûm baûo hieäu quaû, an toaøn voán trong vieäc cho vay baát ñoäng saûn caùc NHTM.. trong Chöông III cuûa ñeà taøi naøy.
***********
CHÖÔNG III
MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM
3.1 ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TRONG NEÀN KINH TEÁ NOÙI CHUNG VAØ TP HCM NOÙI RIEÂNG TÖØ NAY ÑEÁN 2020
Thò tröôøng baát ñoäng saûn nöôùc ta coøn nhieàu tieàm naêng treân cô sôû taøi
nguyeân ñaát ñai coøn doài daøo. Nhu caàu veà baát ñoäng saûn seõ taêng nhanh trong thôøi gian tôùi, nhaát laø nhu caàu veà nhaø ôû. Vôùi daân soá 84 trieäu ngöôøi vaø dieän tích bình quaân nhaø ôû laø 10,4m2/ngöôøi ôû ñoâ thò hieän nay, vôùi muïc tieâu phaán ñaáu ñaït
20m2/ñaàu ngöôøi vaøo naêm 2020 thì bình quaân moãi naêm caàn phaùt trieån theâm
trung bình 35 trieäu m2 nhaø ôû ñoâ thò. Ñieàu naøy cho thaáy nguoàn cung vaø caàu thò tröôøng baát ñoäng saûn vaãn coøn raát lôùn. Theo “Chieán löôïc phaùt trieån ñoâ thò cuûa Vieät Nam”, dieän tích ñaát ñoâ thò seõ taêng töø 105.000 ha hieän nay leân ñeán
460.000 ha vaøo naêm 2020, tyû leä ñoâ thò hoaù döï kieán seõ ñaït tôùi khoaûng 45% (töông ñöông vôùi 46 trieäu ngöôøi) vaøo naêm 2025. Tính ñeán cuoái naêm 2007, Vieät Nam coù khoaûng 150 khu coâng nghieäp ñöôïc thaønh laäp vôùi toång dieän tích ñaát töï nhieân treân 32.000 ha, thu huùt ñöôïc treân 2.500 döï aùn coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaø hôn 2.700 döï aùn ñaàu tö trong nöôùc vôùi toång soá voán ñaàu tö ñaõ ñaêng kyù leân tôùi 24 tyû USD vaø 135.000 tyû ñoàng. Chính phuû cuõng ñaõ quyeát ñònh thaønh laäp 8 khu kinh teá, trong ñoù coù nhöõng khu kinh teá ñöôïc khôûi ñoäng nhanh nhö khu kinh teá Chu Lai, khu kinh teá Dung Quaát, khu kinh teá Nhôn Hoäi, khu kinh teá Phuù Quoác. Theo qui hoaïch phaùt trieån caùc khu coâng nghieäp, töø nay tôùi naêm
2015, caû nöôùc döï kieán thaønh laäp môùi treân 100 khu coâng nghieäp vôùi dieän tích ñaát döï kieán khoaûng 26.000 ha.
Taïi TP HCM, ngaøy 27/11/2006 Thuû töôùng Chính phuû ñaõ ban haønh quyeát ñònh soá 1570/QÑ-TTg veà pheâ duyeät nhieäm vuï ñieàu chænh quy hoaïch chung xaây döïng thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2025. Theo ñoù, phaïm vi, ranh giôùi laäp ñoà aùn Ñieàu chænh quy hoaïch chung bao goàm toaøn boä ranh giôùi haønh chính thaønh phoá Hoà Chí Minh, vôùi dieän tích 2.095 km2 vaø caùc tænh xung quanh Bình Döông, Bình Phöôùc, Taây Ninh, Long An, Ñoàng Nai, Baø Ròa - Vuõng Taøu, Tieàn Giang; vôùi dieän tích khoaûng 30.404 km2. Quy moâ daân soá TP.HCM ñeán naêm 2025 khoaûng 10 trieäu ngöôøi ñöôïc phaân boá nhö sau: khu vöïc noäi thaønh cuõ töø 4,0 - 4,5 trieäu ngöôøi; khu noäi thaønh phaùt trieån (6 quaän môùi) töø
2,8 - 2,9 trieäu ngöôøi; khu ngoaïi thaønh khoaûng 2,6 trieäu ngöôøi (trong ñoù daân soá noâng thoân khoaûng 0,5 trieäu ngöôøi). Hieän nay, dieän tích ñaát töï nhieân toaøn vuøng TP.HCM laø 30.404 km2. Theo pheâ duyeät, toång dieän tích ñaát xaây döïng ñoâ thò TP.HCM ñeán naêm 2025 khoaûng 90.000 - 100.000 ha (khu noäi thaønh cuõ khoaûng 14.000 ha; khu noäi thaønh phaùt trieån khoaûng 35.000 ha vaø khu ngoaïi thaønh khoaûng 40.000 - 50.000 ha).
3.2. CAÙC GIAÛI PHAÙP KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM
3.2.1. GIAÛI PHAÙP ÔÛ GOÙC ÑOÄ VÓ MOÂ
3.2.1.1. ÑOÁI VÔÙI CAÙC CÔ QUAN QUAÛN LYÙ NHAØ NÖÔÙC
> Caàn raø soaùt vaø hoaøn thieän caùc vaên baûn phaùp luaät lieân quan ñeán lónh vöïc ñaàu tö xaây döïng, kinh doanh baát ñoäng saûn. Taïo moät heä thoáng phaùp lyù ñoàng boä, traùnh choàng cheùo, goùp phaàn oån ñònh, laønh maïnh hoaù thò tröôøng baát ñoäng
saûn. Xuùc tieán caùc giaûi phaùp nhaèm taêng cung baát ñoäng saûn ñaùp öùng caàu thaät söï veà baát ñoäng saûn:
Ruùt ngaén caùc thuû tuïc haønh chính trong ñaàu tö xaây döïng. Vöøa qua Boä Xaây döïng vaø Hieäp hoäi baát ñoäng saûn ñang trình Chính phuû ruùt ngaén thôøi gian pheâ duyeät döï aùn xaây döïng coøn toái ña 01 naêm. Quy trình maãu veà thuû tuïc thöïc hieän döï aùn xaây döïng do Boä Xaây döïng ñeà xuaát goàm 8 böôùc:
- Cung caáp thoâng tin quy hoaïch.
- Giao cho nhaø ñaàu tö laäp QHCT 1/2000.
- Giao chuû ñaàu tö.
- Laäp, thaåm ñònh pheâ duyeät QHCT 1/500 cuûa döï aùn.
- Laäp, thaåm ñònh, pheâ duyeät döï aùn.
- Giao ñaát, cho thueâ ñaát.
- Boài thöôøng, giaûi phoùng maët baèng.
- Thieát keá, khôûi coâng, ñoäng thoå.
Neáu thöïc theo quy trình treân seõ ruùt ngaén raát nhieàu caùc thuû tuïc haønh chính phöùc taïp, maát thôøi gian tröôùc ñaây. Goùp phaàn ñaåy nhanh tieán ñoä xaây döïng caùc döï aùn baát ñoäng saûn.
Xaây döïng quy ñònh cuï theå ñeå khuyeán khích xaây döïng vaø quaûn lyù thò tröôøng baát ñoäng saûn laønh maïnh, phaûn aùnh ñuùng thöïc traïng veà cung – caàu cuûa thò tröôøng.
Ñöa ra caùc chính saùch thueá phuø hôïp cho caùc ñoái töôïng tham gia treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Vieäc giaù baát ñoäng saûn bò ñaåy leân raát cao phaàn nhieàu do taùc ñoäng töø caùc ñoái töôïng ñaàu cô, kinh doanh baát ñoäng saûn. Vieäc ban haønh caùc chính saùch thueá phuø hôïp, ñeå haïn cheá tình traïng ñaàu cô seõ goùp phaàn ñaùng keå vaøo vieäc laønh maïnh hoùa thò tröôøng baát ñoäng saûn, giuùp thò tröôøng naøy phaùt trieån moät caùch beàn vöõng.
> Thöïc hieän caùc giaûi phaùp ñeå hoã trôï caùc NHTM haïn cheá ruûi ro tín duïng baát ñoäng saûn:
Cô quan quaûn lyù nhaø nöôùc veà thò tröôøng baát ñoäng saûn phaûi taêng cöôøng coâng taùc phoå bieán, caäp nhaät thoâng tin veà thò tröôøng baát ñoäng saûn, thöôøng xuyeân toå chöùc caùc hoäi nghò, hoäi thaûo veà lónh vöïc naøy cho caùc ñoái töôïng lieân quan, caùc TCTD ñeå naâng cao söï hieåu bieát veà thò tröôøng baát ñoäng saûn, tình hình bieán ñoäng cuûa thò tröôøng; ñoàng thôøi giuùp caùc TCTD caäp nhaät nhöõng thoâng tin veà chuû tröông, vaên baûn phaùp lyù coù lieân quan nhaèm taïo cô sôû cho vieäc thaåm ñònh caùc döï aùn kinh doanh vaø ñònh giaù baát ñoäng saûn saùt giaù thöïc teá
hôn.
UBND caùc tænh, thaønh phoá caàn thöôøng xuyeân caäp nhaät vaø ñieàu chænh khung giaù ñaát saùt vôùi giaù thò tröôøng, taïo ñieàu kieän thuaän lôïi vaø giaûm thieåu ruûi ro cho caùc NHTM trong vieäc ñònh giaù baát ñoäng saûn.
Xaây döïng vaên baûn quy phaïm phaùp luaät höôùng daãn veà baûo ñaûm tieàn vay baèng QSD ñaát vaø taøi saûn gaén lieàn treân ñaát phuø hôïp quy ñònh cuûa Luaät Ñaát ñai vaø Boä Luaät daân söï môùi.
Höôùng daãn quy ñònh veà thuû tuïc, trình töï coâng chöùng hoà sô ñaêng kyù theá chaáp, baèng taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát hình thaønh trong töông lai.
Ñieàu chænh quy ñònh veà thôøi haïn ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm laø QSD ñaát, taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát khoâng bò haïn cheá trong voøng 05 ngaøy keå töø ngaøy kyù hôïp ñoàng tín duïng maø coù theå keùo daøi hôn, taïo ñieàu kieän cho caùc NHTM hoaøn taát ñaày ñuû thuû tuïc phaùp lyù veà TSÑB.
Thöôøng xuyeân toå chöùc caùc ñôït taäp huaán, höôùng daãn thuû tuïc ñaêng kyù GDBÑ cho caùc caùn boä ñòa chính caùc caáp ñeå thöïc hieän ñuùng quy ñònh veà ñaêng kyù GDBÑ.
Cô quan ñaêng kyù GDBÑ caàn nghieân cöùu ruùt ngaén thôøi gian giaûi quyeát hoà sô ñaêng kyù GDBÑ, thöïc hieän noái maïng giöõa Phoøng Coâng chöùng, UBND quaän/huyeän vôùi caùc Phoøng ñaêng kyù hoà sô nhaø ñaát ñeå coù theå vöøa coâng chöùng theá chaáp vaø ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm ngay trong ngaøy hoaëc chuyeån laïi chöùc naêng naøy cho UBND caáp phöôøng xaõ.
3.2.1.2. ÑOÁI VÔÙI CAÙC DOANH NGHIEÄP ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG CAÙC DÖÏ AÙN BAÁT ÑOÄNG SAÛN
Caùc doanh nghieäp ñaàu tö xaây döïng caùc döï aùn baát ñoäng saûn neân thöïc
hieän vieäc chöùng khoaùn hoùa caùc khoaûn ñaàu tö baát ñoäng saûn. Ñaây laø moät giaûi phaùp quan troïng nhaèm taïo moät keânh huy ñoäng voán nhanh choùng vaø thuaän lôïi cho vieäc ñaàu tö caùc döï aùn baát ñoäng saûn. Töø tröôùc tôùi nay caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn chuû yeáu huy ñoäng voán töø voán chieám duïng cuûa khaùch haøng mua baát ñoäng saûn vaø voán vay ngaân haøng, ñieàu naøy ñaõ laøm giôùi haïn keânh huy ñoäng voán ñaàu tö vaø taïo ra nhieàu ruûi ro thanh khoaûn cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. Moät trong nhöõng hình thöùc chöùng khoaùn hoùa caùc khoaûn ñaàu tö baát ñoäng saûn baèng caùch chia nhoû giaù trò baát ñoäng saûn ñaàu tö thaønh caùc chöùng chæ coù giaù giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Caùc chuû theå tham gia kinh doanh chöùng chæ baát ñoäng saûn naøy bao goàm: ñôn vò phaùt haønh (chuû ñaàu tö döï
aùn), ñôn vò phaân phoái, ngaân haøng giaùm saùt vaø caùc nhaø ñaàu tö. Taïi thôøi ñieåm phaùt haønh chöùng khoaùn seõ ñöôïc phaùt haønh roäng raõi cho moïi ñoái töôïng. Trong quaù trình thöïc hieän döï aùn, chöùng khoaùn baát ñoäng saûn seõ ñöôïc töï do chuyeån nhöôïng. Taát caû caùc thoâng tin veà chöùng khoaùn taïi thôøi ñieåm phaùt haønh, trong quaù trình thöïc hieän döï aùn ñöôïc coâng boá coâng khai cho caùc nhaø ñaàu tö vôùi söï giaùm saùt cuûa moät toå chöùc trung gian laø ngaân haøng giaùm saùt. Ñieàu naøy ñaûm baûo cho döï aùn ñaàu tö ñöôïc hoaøn thaønh ñuùng tieán ñoä vaø chaát löôïng ñaõ cam keát. Sau khi hoaøn thaønh döï aùn ñaàu tö baát ñoäng saûn, toaøn boä döï aùn ñöôïc baùn ñaáu giaù, ngöôøi mua saûn phaåm baát ñoäng saûn seõ laø ngöôøi coù nhu caàu thöïc söï, do ñoù seõ traùnh ñöôïc hieän töôïng ñaàu cô baát ñoäng saûn. Coøn caùc nhaø ñaàu tö seõ ñöôïc chia laõi döïa treân lôïi nhuaän thu ñöôïc töø vieäc ñaáu giaù döï aùn ñaõ hoaøn thaønh. Ñieàu naøy seõ giuùp caùc caùc chuû ñaàu tö deã daøng tieáp caän ñöôïc caùc nguoàn voán lôùn khoâng quaù phuï thuoäc vaøo voán tín duïng ngaân haøng, vöøa chia seû ruûi ro trong quaù trình thöïc hieän döï aùn.
3.2.1.3 ÑOÁI VÔÙI NGAÂN HAØNG NHAØ NÖÔÙC:
NHNN caàn coù caùc bieän phaùp ñieàu haønh thieát thöïc, nhaèm taïo ñieàu kieän cho caùc NHTM thöïc hieän vieäc cho vay ñoái vôùi lónh vöïc baát ñoäng saûn moät caùch hieäu quaû, an toaøn, ñaûm baûo muïc tieâu ñieàu haønh chính saùch tieàn teä, tín duïng cuûa Chính phuû, NHNN. Veà phía NHNN caàn thöïc hieän caùc giaûi phaùp sau:
+ Taêng cöôøng coâng taùc caûnh baùo caùc NHTM veà caùc ruûi ro mang tính heä thoáng ñöôïc ñuùc keát töø thöïc tieãn cho vay baát ñoäng saûn trong thôøi gian qua.
+ Ban haønh caùc vaên baûn chæ ñaïo trong cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn nhaèm giuùp caùc NHTM thöïc hieän moät caùch coù hieäu quaû nguoàn voán cho vay, kieåm soaùt nôï xaáu, ñaûm baûo an toaøn trong vieäc söû duïng voán tín duïng.
+ Taêng cöôøng coâng taùc kieåm tra, kieåm soaùt quaûn lyù hoaït ñoäng tín duïng cuûa caùc NHTM trong lónh vöïc cho vay baát ñoäng saûn, thoâng qua yeâu caàu caùc TCTD vaø caùc chi nhaùnh NHNN tænh, thaønh phoá ñònh kyø baùo caùo NHNN veà dieãn bieán cho vay ñoái vôùi lónh vöïc baát ñoäng saûn, caùc khoù khaên, vöôùng maéc phaùt sinh, ñeà xuaát kieán nghò vaø giaûi phaùp xöû lyù. Xöû lyù nghieâm caùc tröôøng hôïp vi phaïm trong vieäc göûi baùo caùo khoâng kòp thôøi, thieáu trung thöïc, hoaëc caùc tröôøng hôïp cho vay khi khaùch haøng khoâng ñaùp öùng ñuû caùc ñieàu kieän caáp tín duïng.
3.2.2 GIAÛI PHAÙP ÔÛ GOÙC ÑOÄ VI MOÂ (ÑOÁI VÔÙI CAÙC NHTM)
3.2.2.1 XAÂY DÖÏNG CHIEÁN LÖÔÏC CHO VAY PHUØ HÔÏP VÔÙI ÑAËC THUØ THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN
> Moãi ngaân haøng caàn xaây döïng moät chieán löôïc cho vay lónh vöïc baát ñoäng
saûn phuø hôïp, ban haønh caùc saûn phaåm ñaëc thuø cho vay baát ñoäng saûn trong töøng thôøi kyø trong ñoù quy ñònh cuï theå veà nghieäp vuï cho vay, ñaûm baûo kieåm soaùt ruûi ro mang tính heä thoáng, khoáng cheá tyû troïng vaø toác ñoä taêng tröôûng dö nôï cho vay baát ñoäng saûn ôû möùc hôïp lyù, phuø hôïp vôùi quy moâ cuûa töøng ngaân haøng treân cô sôû caân ñoái nguoàn voán huy ñoäng ñeå ñaûm baûo tính thanh khoaûn cuûa caùc NHTM trong töøng thôøi kyø:
- Moãi NHTM neân xaây döïng caùc saûn phaåm cho vay baát ñoäng saûn ñaëc bieät laø caùc döï aùn vay coù giaù trò lôùn treân cô sôû nguoàn voán töï coù vaø voán huy ñoäng trung vaø daøi haïn cuûa mình, neân haïn cheá söû duïng voán huy ñoäng ngaén haïn ñeå cho vay baát ñoäng saûn ñeå traùnh ruûi ro do khoù khaên veà thanh khoaûn.
- Tyû troïng dö nôï baát ñoäng saûn treân toång dö nôï vay neân giôùi haïn ôû tyû leä
< 10% toång dö nôï, ñieàu naøy seõ giuùp caùc NHTM haïn cheá taäp trung voán tín duïng vaøo baát ñoäng saûn, goùp phaàn haïn cheá ruûi ro mang tính heä thoáng;
> Caàn coù söï phaân loaïi töøng nhoùm ñoái töôïng khaùch haøng vay ñaàu tö baát ñoäng saûn ñeå ñaùnh giaù möùc ñoä ruûi ro theo töøng nhoùm, vaø coù bieän phaùp giaùm saùt chaët cheõ hôn ñoái vôùi caùc nhoùm ñoái töôïng vay ñaàu tö baát ñoäng saûn coù möùc ñoä ruûi ro cao, döïa vaøo caùc tieâu chí sau ñeå phaân loaïi:
- Döïa vaøo taøi saûn ñaûm baûo: Khaùch haøng vay ñaàu tö baát ñoäng saûn vôùi taøi saûn ñaûm baûo baèng chính baát ñoäng saûn hình thaønh töø voán vay coù möùc ñoä ruûi ro cao hôn so vôùi khaùch haøng vay ñaàu tö baát ñoäng saûn vôùi taøi saûn ñaûm baûo baèng moät baát ñoäng saûn ñaõ coù saün, do taïi thôøi ñieåm giaûi ngaân caùc baát ñoäng saûn theá chaáp chöa ñaày ñuû veà giaáy tôø sôû höõu vì vaäy chöa theå hoaøn thaønh thuû tuïc phaùp lyù (coâng chöùng theá chaáp, ñaêng kyù GDÑB) veà taøi saûn ñaûm baûo. Vôùi nhoùm ñoái töôïng naøy beân caïnh caùc bieän phaùp kieåm soaùt thoâng thöôøng caàn phaûi taêng cöôøng coâng taùc giaùm saùt, theo doõi chaët cheõ tieán ñoä hoaøn thaønh baát ñoäng saûn ñeå hoaøn thieän thuû tuïc theá chaáp taøi saûn.
- Döïa vaøo nguoàn traû nôï: caùc khaùch haøng vay ñaàu tö baát ñoäng saûn vôùi nguoàn traû nôï baèng chính vieäc baùn baát ñoäng saûn ñaàu tö coù möùc ñoä ruûi ro cao hôn so vôùi khaùch haøng vay ñaàu tö baát ñoäng saûn vôùi nguoàn traû nôï töø thu nhaäp haøng thaùng (nhö nguoàn thu nhaäp töø löông ñoái vôùi khaùch haøng caù nhaân hoaëc nguoàn thu nhaäp töø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh ñoái vôùi khaùch haøng doanh nghieäp), vì khi thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoùng baêng seõ khoù khaên trong vieäc traû nôï do baát ñoäng saûn khoù baùn. Ñoái vôùi ñoái töôïng naøy caùc NHTM caàn thaåm ñònh caùc nguoàn traû nôï döï phoøng trong tröôøng hôïp thò tröôøng baát ñoäng saûn bieán
ñoäng xaáu vaø caàn phaûi döï baùo bieán ñoäng thò tröôøng ñeå ñeà xuaát bieän phaùp quaûn lyù ruûi ro phuø hôïp;
- Döïa vaøo muïc ñích ñaàu tö baát ñoäng saûn: Ñoái töôïng ñaàu tö baát ñoäng saûn vôùi muïc ñích ñaàu cô coù möùc ñoä ruûi ro cao hôn so vôùi khaùch haøng ñaàu tö baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï nhu caàu thaät söï (ví duï nhö: mua nhaø ñeå ôû), vì ñoái töôïng ñaàu cô seõ goùp phaàn laøm taêng ruûi ro cuõng nhö gaây bieán ñoäng thò tröôøng baát ñoäng saûn. Chính vì vaäy caùc NHTM caàn taäp trung voán tín duïng baát ñoäng saûn vaøo caùc khaùch haøng vay baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï nhu caàu nhaø ôû thaät söï, haïn cheá taäp trung voán tín duïng vaøo ñoái töôïng ñaàu cô.
> Tuyø töøng thôøi ñieåm vaø söï bieán ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn, caùc NHTM neân giôùi haïn moät tyû leäâ cho vay döïa treân giaù trò taøi saûn ñaûm baûo laø baát ñoäng saûn cho phuø hôïp: khi thò tröôøng baát ñoäng saûn oån ñònh vaø phaùt trieån, tyû leä cho vay döïa treân gía trò baát ñoäng saûn coù theå ôû möùc töông ñoái cao khoaûng 70 % giaù trò baát ñoäng saûn, tuy nhieân khi thò tröôøng baát ñoäng saûn coù chieàu höôùng bieán ñoäng xaáu hoaëc coù daáu hieäu ñoùng baêng nhö hieän nay thì neân giaûm tyû leä naøy xuoáng coøn khoaûng 50%. Ñieàu naøy vöøa giaûm thieåu ruûi ro khi giaù baát ñoäng saûn suït giaûm maïnh vöøa taêng ñöôïc tyû troïng voán töï coù tham gia cuûa khaùch haøng vay, haïn cheá ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn.
Toå chöùc thoáng keâ, theo doõi chaët cheõ caùc hoaït ñoäng cho vay baát ñoäng saûn, caùc bieán ñoäng treân thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeå kòp thôøi ñeà xuaát höôùng kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay, baûo ñaûm an toaøn trong hoaït ñoäng caáp tín duïng.
3.2.2.2 TAÊNG CÖÔØNG COÂNG TAÙC KIEÅM TRA TRÖÔÙC, TRONG VAØ SAU KHI CHO VAY
Tuaân thuû ñuùng caùc nguyeân taéc vaø ñieàu kieän caáp tín duïng trong hoaït
ñoäng cho vay cuûa caùc NHTM theo quy ñònh cuûa phaùp luaät, thaåm ñònh tính
tuaân thuû veà caùc quy ñònh phaùp luaät veà ñaát ñai, ñaàu tö vaø xaây döïng, xem xeùt, quyeát ñònh cho vay caùc döï aùn ñaàu tö baát ñoäng saûn treân cô sôû caùc chuû ñaàu tö coù naêng löïc taøi chính vaø phöông aùn kinh doanh khaû thi, coù khaû naêng hoaøn traû nôï vay ñaày ñuû, ñuùng haïn, coù bieän phaùp phoøng ngöøa ruûi ro do bieán ñoäng cuûa giaù caû baát ñoäng saûn;
Taêng cöôøng coâng taùc kieåm tra veà muïc ñích söû duïng voán, tình hình söû duïng voán cuûa caùc khaùch haøng vay, taøi saûn ñaûm baûo. Caùc noäi dung kieåm tra bao goàm:
- Tieán ñoä giaûi ngaân cho döï aùn, phöông aùn vay voán;
- Tình hình söû duïng voán vay theo muïc ñích vay voán;
- Keát quaû, hieäu quaû thöïc hieän döï aùn, phöông aùn vay voán;
- Hieän traïng veà taøi saûn baûo ñaûm tieàn vay: trò giaù vaø tính thanh khoaûn cuûa taøi saûn;
- Tình hình taøi chính, tình hình thu nhaäp, nguoàn traû nôï cuûa khaùch haøng;
- Tình hình traû nôï goác vaø laõi;
- Thoâng tin veà thò tröôøng baát ñoäng saûn;
Ñeå thöïc hieän toát vieäc kieåm tra, caùn boä ngaân haøng caàn caên cöù vaøo caùc nguoàn sau:
- Caùc baùo caùo taøi chính cuûa khaùch haøng theo ñònh kyø thaùng, quyù, naêm
(ñoái vôùi khaùch haøng vay laø doanh nghieäp);
- Caùc baùo caùo, chöùng töø lieân quan ñeán vieäc söû duïng voán vay;
- Baûng theo doõi quaù trình cho vay, traû nôï goác vaø laõi cho ngaân haøng;
- Qua tieáp xuùc, trao ñoåi tröïc tieáp vôùi Khaùch haøng;
- Caùc thoâng tin veà thò tröôøng treân caùc phöông tieän thoâng tin ñaïi chuùng;
- Caùc nguoàn thoâng tin khaùc coù lieân quan ñeán khoaûn vay vaø Khaùch haøng.
3.2.2.3 THAØNH LAÄP BOÄ PHAÄN CHUYEÂN MOÂN ÑÒNH GIAÙ TAØI SAÛN ÑAÛM
BAÛO
Caùc NHTM caàn thaønh laäp boä phaän ñònh giaù taøi saûn ñaûm baûo. Giaù trò taøi
saûn ñònh giaù vöøa phuø hôïp vôùi giaù thò tröôøng vöøa ñaûm baûo an toaøn veà tính thanh khoaûn cuûa taøi saûn khi coù bieán ñoäng. Ñeå laøm ñöôïc ñieàu naøy thì nhaân söï trong coâng vieäc naøy phaûi laø ngöôøi coù chuyeân moân, am hieåu veà giaù thò tröôøng cuûa taøi saûn cuõng nhö khaû naêng döï baùo bieán ñoäng veà giaù trò cuûa taøi saûn ñaûm
baûo.
Ngoaøi vieäc ñònh giaù taøi saøn ñaûm baûo tieàn vay, boä phaän naøy phaûi thöôøng xuyeân caäp nhaät nhöõng bieán ñoäng lieân quan ñeán caùc taøi saûn nhaän ñaûm baûo, thoâng baùo kòp thôøi ñeán boä phaän quaûn lyù tín duïng ñeå caùo bieän phaùp kòp thôøi nhaèm ñaûm baûo an toaøn tín duïng.
Ñoái vôùi boä phaän thaåm ñònh taøi saûn laø baát ñoäng saûn. Caàn phaûi thöôøng xuyeân theo doõi bieán ñoäng thò tröôøng baát ñoäng saûn, giaù caû thò tröôøng, am hieåu quy ñònh cuûa phaùp luaät veà nhaø ñaát, naém baét ñöôïc thoâng tin veà quy hoaïch töøng khu vöïc, ñònh kyø toå chöùc ñònh giaù laïi taøi saûn ñaûm baûo phuø hôïp vôùi giaù thò tröôøng taïi töøng thôøi ñieåm.
3.2.2.4. TOÅ CHÖÙC CAÙC BOÄ PHAÄN THAÅM ÑÒNH VAØ QUAÛN LYÙ TÍN DUÏNG THEO NGAØNH
Moãi NHTM caàn toå chöùc quaûn lyù tín duïng theo ngaønh, thaønh laäp caùc boä phaän thaåm ñònh taïi caùc chi nhaùnh theo ngaønh kinh teá, theo ñoái töôïng khaùch haøng, caùc boä phaän taùi thaåm ñònh, quaûn lyù tín duïng cuõng ñöôïc toå chöùc theo
ngaønh. Moâ hình naøy seõ giuùp cho coâng vieäc thaåm ñònh tín duïng chuyeân saâu hôn vì nhaân vieân thaåm ñònh tín duïng theo töøng ngaønh, töøng ñoái töôïng khaùch haøng seõ am hieåu roõ veà hoaït ñoäng cuûa khaùch haøng vaø ngaønh ngheà saûn xuaát, ruùt ngaén thôøi gian thaåm ñònh vaø naâng cao chaát löôïng thaåm ñònh tín duïng. Ñoàng thôøi vieäc quaûn lyù theo ngaønh hoaëc ñoái töôïng khaùch haøng seõ giuùp caùc NHTM ñaùnh giaù ñöôïc möùc ñoä ruûi ro tín duïng trong töøng ngaønh kinh teá, töøng ñoái töôïng khaùch haøng chính xaùc hôn nhaèm ñöa ra caùc chính saùch tín duïng kòp thôøi, qua ñoù xaùc ñònh giôùi haïn tín duïng cho töøng nhoùm khaùch haøng, thaønh phaàn kinh teá, ngaønh kinh teá, phuø hôïp vôùi “khaåu vò” ruûi ro cuûa töøng ngaân haøng.
3.2.2.5. VEÀ ÑAØO TAÏO ÑOÄ NGUÕ CAÙN BOÄ NGAÂN HAØNG
Ñeå coù ñöôïc moät ñoäi nguõ laøm coâng taùc tín duïng gioûi ngaân haøng caàn phaûi coù söï löïa choïn kyõ caøng hôn khi tuyeån duïng, khoâng chaïy theo xu theá môû roäng quy moâ nhaân söï maø neân thieân veà chaát löôïng nhaân söï theo hai tieâu chí: trình ñoä chuyeân moân vaø ñaïo ñöùc ngheà nghieäp. Maët khaùc caùc ngaân haøng chuù troïng hôn nöõa coâng taùc ñaøo taïo, naâng cao trình ñoä nghieäp vuï cho nhaân vieân, cho nhaân vieân tham döï caùc lôùp taäp huaán chuyeân ngaønh ñeå tích luyõ kinh nghieäp, naâng cao trình ñoä;
Ñeå laøm toát coâng taùc tín duïng ngoaøi naêng löïc chuyeân moân ngöôøi caùn boä caàn phaûi coù ñaïo ñöùc ngheà nghieäp, neáu thieáu moät trong hai yeáu toá treân seõ deã taïo ra ruûi ro tín duïng, gaây thieät haïi cho ngaân haøng. Chính vì vaäy, ngoaøi vieäc tuyeån duïng ngöôøi gioûi caùc ngaân haøng cuõng löïa choïn nhöõng ngöôøi coù phaåm chaát ñaïo ñöùc toát.
Trong quy trình tín duïng töø vieäc thaåm ñònh- phaùn quyeát- quaûn lyù khoaûn vay vaø thu hoài nôï, caàn coù söï phaân caáp, phaân quyeàn roõ raøng, trong ñoù quy ñònh
roõ traùch nhieäm cuûa töøng khaâu. Ñieàu naøy seõ giuùp cho nhaân söï taïi moãi boä phaän nhaän thöùc roõ vai troø vaø traùch nhieäm cuûa mình naâng cao tinh thaàn traùch nhieäm, ñaûm baûo hoaøn thaønh toát coâng vieäc ñöôïc giao. Neân ban haønh baûn moâ taû coâng vieäc cuûa töøng chöùc danh, töøng boä phaän ñeå coù söï chính xaùc hôn trong vieäc ñaùnh giaù hieäu quaû laøm vieäc cuûa töøng ngöôøi.
Chuù troïng coâng taùc ñaøo taïo, taùi ñaøo taïo caùn boä veà chuyeân moân vaø phaåm chaát ñaïo ñöùc. Tuyeån duïng nhaân söï môùi keát hôïp vôùi vieäc toå chöùc thöôøng xuyeân caùc lôùp ñaøo taïo cho caùn boä cuõ veà kieán thöùc nghieäp vuï ngaân haøng hieän ñaïi, phoái hôïp vôùi caùc trung taâm ñaøo taïo caùn boä ngaân haøng cuõng nhö môøi caùc chuyeân gia cuûa caùc ngaân haøng hieän ñaïi trong vaø ngoaøi nöôùc.
Coù chính saùch khen thöôûng vaø kyû luaät moät caùch coâng khai, roõ raøng vaø hôïp lyù, coù chính saùch ñaõi ngoä vaø ñeà baït thích hôïp vöøa khuyeán khích vaø ñoäng vieân kòp thôøi vöøa giöõ chaân ñöôïc ngöôøi taøi. Trong vieäc boå nhieäm caùc chöùc danh lieân quan ñeán coâng taùc tín duïng caàn phaûi löïa choïn ñöôïc ngöôøi thích hôïp, coù trình ñoä chuyeân moân, naêng löïc quaûn trò vaø phaåm chaát ñaïo ñöùc phuø hôïp vôùi coâng vieäc ñöôïc giao.
3.2.3 GIAÛI PHAÙP HOÃ TRÔÏ KHAÙC CUÛA CAÙC ÑÔN VÒ COÙ LIEÂN QUAN
Toaø aùn vaø caùc cô quan thi haønh aùn caàn taêng cöôøng hoã trôï caùc NHTM trong vieäc xöû lyù taøi saûn ñaûm baûo, naâng cao quyeàn töï chuû cuûa caùc NHTM. Caàn coù caùc cheá taøi quy ñònh roõ traùch nhieäm cuûa cô quan thi haønh aùn vaø thôøi haïn keâ bieân phaùt maõi taøi saûn, ñaûm baûo quaù trình xöû lyù ñöôïc nhanh choùng, taïo ñieàu kieän thuaän lôïi ñeå caùc NHTM ruùt ngaén thôøi gian xöû lyù taøi saûn ñaûm baûo ñeå thu hoài voán vay.
KEÁT LUAÄN CHÖÔNG III
Töø cô sôû lyù luaän veà ruûi ro, ruûi ro tín duïng vaø ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn ôû chöông I, thöïc traïng veà ruûi ro vaø kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn ôû chöông II, chöông III luaän vaên ñaõ ñöa ra moät soá giaûi phaùp nhaèm kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn , bao goàm moät soá giaûi phaùp chuû yeáu sau:
Caùc giaûi phaùp ôû goùc ñoä vó moâ: taïo döïng moät haønh lang phaùp lyù ñoàng boä, phuø hôïp nhaèm ñaûm baûo cho thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån moät caùch laønh maïnh, beàn vöõng, taïo thuaän lôïi trong vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong ñaàu tö baát ñoäng saûn. Caùc giaûi phaùp ñeå thu huùt voán cho thò tröôøng baát ñoäng saûn ngoaøi nguoàn voán tín duïng ngaân haøng. Taêng cöôøng coâng taùc ñònh höôùng, ñieàu haønh kieåm soaùt cuûa NHNN trong lónh vöïc cho vay baát ñoäng saûn.
Caùc giaûi phaùp ôû goùc ñoä vi moâ: Caùc NHTM caàn cô caáu laïi boä maùy toå chöùc trong lónh vöïc tín duïng cho phuø hôïp nhaèm ñaûm baûo naâng cao chaát löôïng thaåm ñònh, quaûn lyù tín duïng cuõng nhö quaûn trò ruûi ro trong hoaït ñoäng tín duïng noùi chung vaø tín duïng baát ñoäng saûn noùi rieâng. Chuù troïng coâng taùc tuyeån duïng nhaân söï, toå chöùc ñaøo taïo vaø taùi ñaøo taïo nhaèm naâng cao chaát löôïng nhaân söï veà trình ñoä chuyeân moân vaø ñaïo ñöùc ngheà nghieäp.
Caùc giaûi phaùp hoã trôï töø cô quan thi haønh aùn ñeå ñaûm baûo quyeàn töï chuû vaø ruùt ngaén thôøi gian xöû lyù taøi saûn ñaûm baûo cuûa caùc NHTM.
KEÁT LUAÄN CHUNG
Lónh vöïc baát ñoäng saûn laø moät lónh vöïc ñaày tieàm naêng vaø trieån voïng, nhu caàu veà nhaø ô,û vaên phoøng cho thueâ, nhaø xöôûng saûn xuaát… coøn raát lôùn vaø phuø hôïp vôùi ñònh höôùng coâng nghieäp hoùa, hieän ñaïi hoùa ñaát nöôùc cuûa Ñaûng vaø nhaø nöôùc. Giaûi quyeát nhöõng khoù khaên vöôùng maéc vaø khai thoâng caùc nguoàn voán ñoå vaøo thò tröôøng naøy seõ goùp phaàn phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, khac thaùc ñöôïc tieàm naêng to lôùn cuûa thò tröôøng, ñaåy nhanh tieán ñoä xaây döïng, coâng nghieäp hoùa, giaûi quyeát ñöôïc nhu caàu nhaø ôû cho ngöôøi daân, nhaø xöôûng, vaên phoøng phuïc vuï cho saûn xuaát kinh doanh, goùp phaàn vaøo taêng tröôûng kinh teá cuûa ñaát nöôùc.
Tín duïng ngaân haøng luoân laø moät keânh cung öùng voán quan troïng cho thò tröôøng baát ñoäng saûn, ñoùng vai troø raát quan troïng trong vieäc phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn. Tuy nhieân keânh tín duïng naøy cuõng chöùa ñöïng nhieàu ruûi ro mang tính heä thoáng aûnh höôûng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø caû neàn kinh teá. Vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn laø heát söùc quan troïng, noù vöøa ñaûm baûo an toaøn voán tín duïng ngaân haøng vöøa goùp phaàn vaøo vieäc oån ñònh thò tröôøng baát ñoäng saûn, thò tröôøng tieàn teä ngaân haøng cuõng nhö cuûa caû neàn kinh teá nöôùc ta trong giai ñoaïn phaùt trieån hieän nay. Ñaây chính laø noäi dung xuyeân suoát cuûa luaän vaên naøy.
Qua nhöõng vaán ñeà ñöôïc trình baøy trong luaän vaên, toâi hy voïng seõ giuùp chuùng ta nhìn nhaän ñöôïc taàm quan troïng cuûa vieäc kieåm soaùt ruûi ro tín duïng trong cho vay baát ñoäng saûn, nhöõng maët coøn haïn cheá vaø moät soá giaûi phaùp ñeå
thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån beàn vöõng, cuõng nhö kieåm soaùt ñöôïc ruûi ro töø nguoàn voán tín duïng naøy.
Do giôùi haïn veà thôøi gian nghieân cöùu, cuõng nhö kieán thöùc, kinh nghieäm baûn thaân coøn haïn cheá, vì vaäy luaän vaên coøn nhieàu thieáu soùt. Raát mong nhaän ñöôïc nhöõng yù kieán ñoùng goùp chaân thaønh cuûa caùc thaày coâ giaùo vaø baïn ñoïc ñeå luaän vaên naøy ñöôïc hoaøn thieän hôn.
Xin chaân thaønh caûm ôn!
**********************************
Tieáng Vieät
DANH MUÏC TAØI LIEÄU THAM KHAÛO
1. TS. Leâ Xuaân Baù (2003), “Söï hình thaønh vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn trong coâng cuoäc ñoåi môùi ôû Vieät Nam”, NXB Khoa hoïc - Kyõ thuaät Haø Noäi.
2. Baùo caùo thöôøng nieân cuûa Ngaân haøng nhaø nöôùc naêm 2005, 2006, 2007.
3. Luaät caùc toå chöùc tín duïng soá 02/1997/QH10 ngaøy 12/12/1997;
4. Luaät söûa ñoåi, boå sung moät soá ñieàu cuûa luaät caùc toå chöùc tín duïng soá
20/2004/QH11 ngaøy 15/06/2004.
5. Th.s Buøi Thò Tuyeát Mai (2005) “Thò tröôøng quyeàn söû duïng ñaát ôû Vieät
Nam”, NXB Lao ñoäng – Xaõ hoäi.
6. Quy cheá cho vay ñoái vôùi khaùch haøng ban haønh keøm theo quyeát ñònh soá
1627/2001/Qð-NHNN ngaøy 31/12/2001 cuûa Ngaân haøng nhaø nöôùc;
7. Quyeát ñònh soá 127/2005/Qð-NHNN ngaøy 03/02/2005 veà söûa ñoåi boå sung quy cheá cho vay ñoái vôùi khaùch haøng ban haønh keøm theo quyeát ñònh soá
1627/2001/Qð-NHNN cuûa Ngaân haøng nhaø nöôùc.
8. Quyeát ñònh soá 457/2005/QÑ-NHNN ngaøy 19/4/2005 cuûa Thoáng ñoác Ngaân haøng nhaø nöôùc veà vieäc ban haønh "Quy ñònh veà caùc tyû leä baûo ñaûm an toaøn trong hoaït ñoäng cuûa toå chöùc tín duïng".
9. Quyeát ñònh soá 03/2007/QÑ-NHNN ngaøy 19/01/2007 cuûa Thoáng ñoác Ngaân haøng nhaø nöôùc veà vieäc ñoåi, boå sung moät soá ñieàu cuûa Quy ñònh veà caùc tyû leä baûo ñaûm an toaøn trong hoaït ñoäng cuûa toå chöùc tín duïng ban haønh keøm theo Quyeát ñònh soá 457/2005/QÑ-NHNN ngaøy 19/4/2005 cuûa Thoâng ñoác Ngaân haøng nhaø nöôùc
10.Quyeát ñònh soá 1570/QÑ-TTg ngaøy 27/11/2006 cuûa Thuû töôùng Chính phuû veà pheâ duyeät nhieäm vuï ñieàu chænh quy hoaïch chung xaây döïng thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2025.
11.Maïc San (2008), “Khuûng hoaûng nôï döôùi chuaån taïi Myõ: töø A ñeán Z”, baùo ñieän töû VNeconomy: duoi-chuan-tai-my-tu-a-den-z.htm.
12.PGS.TS Söû Ñình Thaønh (2006), “Phaùt trieån heä thoáng taøi chính Vieät Nam thôøi kyø haäu WTO”, Taïp chí Phaùt trieån Kinh teá, (soá 194).
13. Thôøi baùo kinh teá Vieät Nam 2005, 2006, 2007.
14. Website:
www.sbv.gov.vn Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam www.horea.org.vn Hieäp hoäi baát ñoäng saûn TP HCM www.hochiminhcity.gov.vn UBND TPHCM www.diaoconline Trang thoâng tin mua baùn nhaø ñaát
www.icb.com.vn Ngaân haøng Coâng thöông Vieät Nam www.vietcombank.com.vn Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam www.eab.com.vn Ngaân haøng Ñoâng AÙ www.sacombank.com.vn Ngaân haøng Saøi Goøn Thöông Tín www.acb.com.vn Ngaân haøng AÙ Chaâu
www.vir.com.vn Baùo Ñaàu tö vnexpress Tin nhanh Vieät Nam www.vneconomy.com.vn Thôøi baùo kinh teá Vieät Nam ñieän töû www.tintucvietnam.com Tin töùc Vieät Nam www.thanhnien.com.vn Baùo thanh nieân.
Tieáng Anh
1. Miller, Marcus & Pongsak Luangaram (1998), “Financial Crisis in East Asia: bank run, asset bubbles and antidotes”, National Institute Economic Review, (No 165).
2. World Bank (1998) “East Asia – The Road to Recovery”.
3. World Bank, World Development Indicators 2002.
4. World Bank, World Economic Outllook, (No: 12/1997, 5/1998 vaø 3/2000).
**************************************
Các file đính kèm theo tài liệu này:
TS075 KILOBOOKS.COM.doc
