Kinh doanh bất động sản là một hình thức kinh doanh của hoạt động kinh doanh bất động sản

Lời nói đầu Trong đời sống xã hội, có nhiều các hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Xã hội ngày càng phát triển thì các loại hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng hơn. Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đang diễn ra hết sức sôi nổi và đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư kinh doanh nhưng bên cạnh đó cũng không ít những rủi ro. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh Bất động sản là một hoạt động đang diễn ra rất sôi động trên thị trường. Mặc dù đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư. Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng đối với loại hình kinh doanh này cũng như các giao dịch bất động sản cần thiết phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật để tránh rủi ro về sau. Đề tài của nhóm tôi tìm hiểu về kinh doanh bất động sản là một hình thức kinh doanh của hoạt động kinh doanh bất động sản. Nội dung I. Kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm trong KDBĐS 1. Khái quát về KDBĐS. Trước hết để hiểu về kinh doanh bất động sản (KDBĐS), ta cần phải hiểu rõ về bất động sản và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh. Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự hiện hành thì Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ những quy định về bất động sản và những quy phạm pháp luật điều chỉnh nó cùng với cơ chế kinh tế thị trường, kinh doanh bất động sản ra đời. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản: “1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.” Khái niệm kinh doanh bất động sản được đề cập trong khoản 2 điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (KDBĐS), thì: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”. Các hình thức kinh doanh bất động sản (khoản 1, Điều 9, Luật KDBĐS) Kinh doanh nhà, công trình xây dựng: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua); Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Kinh doanh quyền sử dụng đất Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản: Cá nhân, tổ chức trong nước (được kinh doanh đủ 5 hình thức); Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được kinh doanh dưới 2 hình thức: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản. Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 6 của LKDBĐS) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác - Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai; - Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản Trong KDBĐS nói riêng và các hính thức kinh doanh nói chung, để nhận được nhiều lợi ích từ hoạt động kinh doanh của mình thì các nhà kinh doanh luôn phải cạnh tranh, giành giật về thị trường, giá cả, nguồn hàng ... Trong KDBDS, các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều này có thể gây nên sự lũng loạn của thị trường và xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng. Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt động KDBĐS. Theo Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản (2006) pháp luật quy đinh các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi: Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh; môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định của Luật này. Thứ hai: Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực. Thứ ba: Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ tư: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản. Thứ năm: Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Thứ sáu: Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh bất động sản trái pháp luật. Thứ bảy: Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không đúng quy định của Luật này. Thứ tám: Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. Thứ chín: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào hoạt động kinh doanh bất động sản. Thứ mười: Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật. Theo quy định tại điều luật này thì các chủ thể kinh doanh bất động sản phải chú ý thực hiện đúng theo nguyên tắc kinh doanh và thực hiện việc cạnh tranh kinh doanh một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản với tính cách là người tạo lập ra hàng hóa bất động sản để cung cấp cho thị trường, đưa hàng hóa đến với người sử dụng qua những kênh giao dịch về bất động sản. Vì vậy họ nắm giữ vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thực hiện vai trò trong kinh doanh bất động sản không phải là việc làm đơn giản. Tuy pháp luật không cấm những hành vi như mối giới bất động sản, thu phí, lệ phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ... nhưng để tránh gây những hậu quả đáng tiếc trong việc các nhà kinh doanh bất động sản lạm dụng chức vụ hay uy tín của mình để thực hiện những hành vi gây hại, hoặc những hành vi dẫn tới cạnh tranh không lành mạnh trong thị trường kinh doanh bất động sản, các nhà làm luật bắt buộc phải đưa ra điều luật về các hành vi bị cấm. II. Chế tài xử lý vi phạm trong KDBĐS Việc quy định ra các hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt các hành vi bị cấm đó. Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản: “1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật. 2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và truy thu thuế theo quy định của pháp luật. 3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt. 4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt. 5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản.” Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dưới cả hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự. Tuy nhiên, theo thực tế và sự quan ái của luật định, có thể thấy hình thức xử phạt bằng các biện pháp hành chính là chủ yếu. Chế tài dân sự Hợp đồng vi phạm các quy định của pháp luật, trái đạo đức xã hội (...) sẽ bị tòa án tuyên bộ vô hiệu toàn bộ hoặc từng phần tùy theo tính chất và mức độ của việc vi phạm. Hậu quả của hợp đồng dân sự vô hiệu là: + Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. + Khi hợp đồng dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Cụ thể trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản nói chung cũng vô hiệu do các nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu như hợp đồng dân sự đã phân tích trên. Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây: - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự; - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện; - Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Nếu không có các yếu tố nêu trên, hợp đồng sẽ vô hiệu và có có hậu qua pháp lý như đã nêu. 2. Chế tài hành chính Việc xử phạt hành chính trong vi phạm kinh doanh bất động sản được quy định tại Nghị định số 126/2004/NĐ-CP và đến ngày 27.02.2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định 23/2009/NĐ-CP (Nghị định 23), để thay thế. Việc xử lý vi phạm hành chính hoạt động kinh doanh bất động sản được thực hiện theo nguyên tắc: + Mọi hành vi vi phạm hành chính phải được phát hiện kịp thời và phải bị đình chỉ ngay. Việc xử phạt vi phạm hành chính phải được tiến hành kịp thời, công minh, triệt để và đúng trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này. Mọi hậu quả do vi phạm hành chính gây ra phải được khắc phục theo đúng quy định của pháp luật. + Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm, kể từ ngày hành vi vi phạm được thực hiện (đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm kể từ ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng); quá thời hạn trên thì không bị xử phạt nhưng vẫn bị áp dụng các biện pháp quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 23 + Trong thời hiệu quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 23, nếu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính cố tình trốn tránh, cản trở việc xử phạt của cơ quan có thẩm quyền thì thời hiệu xử phạt được tính lại kể từ thời điểm chấm dứt hành vi trốn tránh, cản trở việc xử phạt. + Tổ chức, cá nhân bị xử phạt vi phạm hành chính sau 01 năm, kể từ ngày thi hành xong quyết định xử phạt hoặc từ ngày quyết định xử phạt hết hiệu lực mà không tái phạm thì được coi như chưa bị xử phạt vi phạm hành chính. Hình thức xử phạt vi phạm hành chính và các biện pháp khắc phục hậu quả nói chung: 1. Hình thức xử phạt chính: phạt tiền, mức phạt tiền tối đa đến 500.000.000 đồng; 2. Các hình thức xử phạt bổ sung: a) Thu hồi, tước quyền sử dụng Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, chứng chỉ hành nghề; b) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính.3. Các biện pháp khắc phục hậu quả: a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do hành vi vi phạm hành chính; buộc tháo dỡ công trình xây dựng vi phạm; b) Buộc thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường do hành vi vi phạm hành chính gây ra; c) Bồi thường thiệt hại do hành vi vi phạm hành chính gây ra theo quy định của pháp luật. 4. Đối với những hành vi vi phạm trật tự xây dựng thì ngoài việc bị xử phạt tiền theo quy định tại Nghị định này còn bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 12 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị. Như vậy có thể thấy hình thức xử phạt hành chính Ngoài việc áp dụng các hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả như phạt tiền, thu hồi giấy phép, tịch thu tang vật, phương tiện và các biện pháp khắc phục hậu quả. Việc xử phạt hành chính được quy định cho từng lĩnh vực: hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành Sàn giao dịch bất động sản; hành vi vi phạm quy định về môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Xử phạt trong hoạt động kinh doanh bất động sản cụ thể theo Nghị định 23, cá nhân, tổ chức có thể bị xử phạt từ 10 triệu đồng đến 70 triệu đồng về các hành vi vi phạm quy định về hoạt động kinh doanh BĐS (như bán, cho thuê BĐS không qua sàn giao dịch, kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, vi phạm quy định về huy động vốn, chuyển nhượng dự án), về thành lập và hoạt động sàn giao dịch BĐS, về đào tạo kiến thức môi giới, định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, về định giá và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS.  Ngoài phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng quy định, bồi thường thiệt hại nếu gây thiệt hại, bị tước giấy phép đào tạo từ 1-3 năm hoặc không thời hạn, bị tước chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá BĐS, giấy chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS từ 1-3 năm hoặc không thời hạn; nếu tái phạm thì sẽ bị tước quyền sử dụng Giấy CNĐKKD từ 1-3 năm hoặc không thời hạn. Nghị định 23 quy định rõ về trách nhiệm của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nếu lạm dụng quyền hạn, dung túng, bao che, không xử phạt, xử phạt không kịp thời, không đúng hoặc quá quyền hạn, trách nhiệm. Nếu người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính có một trong những hành vi nêu trên thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại vật chất thì phải bồi thường theo quy định. Tổ chức, cá nhân, nếu không tự nguyện thực hiện quyết định xử phạt thì bị cưỡng chế thi hành. Trường hợp cản trở, chống đối người thi hành công vụ hoặc dùng các thủ đoạn gian dối, hối lộ để trốn tránh sự kiểm tra, kiểm soát, xử phạt vi phạm của người có thẩm quyền thì căn cứ tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định. 3. Chề tài hình sự: Pháp luật hình sự hiện hành cũng như pháp luật hình sự đang dự kiến sửa đổi, hiện tại chưa có quy định cụ thể xử lý hình sự đối với các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản. Luật hình sự hiện tại mới đề cập tới xử lý tội vi phạm các quy định về quản lý đất đai: “1. Người nào lợi dụng hoặc lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, đã bị xử lý kỷ luật về hành vi này mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm. 2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm: a) Đất có diện tích lớn hoặc có giá trị lớn; b) Gây hậu quả nghiêm trọng. 3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.” Đây là thiếu sót về tính cụ thể và chi tiết của luật hình sự, cần có sự sửa đổi và bổ sung một cách tỷ mỉ và rõ ràng hơn của các nhà làm luật. Kiến nghị của nhóm về chế tài xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản nói chung và chế tài xử lý vi phạm kinh doanh bất động dản nói chung: Luật hình sự cần có các điều luật quy định cụ thể về việc xử lý các vi phạm trong hoạt động KDBĐS bao gồm các tội phạm vi phạm, hình thức xử lý và mức độ xử lý. Nhà nước sớm xây dựng và ban hành các quy chế về tổ chức và hoạt động của tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lý sàn giao dịch BĐS, tổ chức quản lý BĐS v.v; Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo trong đăng ký BĐS giữa Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Bảo vệ và phát triển rừng… đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS; Sớm sửa đổi, bổ sung quy định về giải quyết mâu thuẫn giữa Luật Nhà ở và Luật KDBĐS về điều kiện cho phép nhà đầu tư được bán tài sản hình thành trong tương lai; đồng thời ban hành quy định hiểu như thế nào là “móng nhà” và “hạng mục công trình kỹ thuật” của một dự án kinh doanh BĐS; Hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về BĐS để cho các nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm hiểu thông tin trước khi đi đến quyết định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS hay không. Kết Luận Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS dường như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật đã có gần đủ các văn bản quy phạm pháp luật cho mọi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh, trong đó có kinh doanh BĐS. Hệ thống pháp luật bất động sản mặc dù đã đi vào thực tiễn và đã có những ưu điểm nhất định, tuy nhiên, bên cạnh đó cũng có những nhược điểm cần sửa đổi. Dù vậy, việc ban hành pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã là một buớc phát triển của ngành luật Việt Nam trong những năm kinh tế phát triển và góp phần làm hoàn thiện hơn pháp luật Việt Nam. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Đại học Luật Hà Nội, Nxb Tư Pháp, Hà Nội 2009 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định 23/2009/NĐ-CP Luật dân sự 2005 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án Luật hình sự 1999 Luật đất đai 2003 Google.com Bách khoa toàn thư mở.