Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico

Chưa có sự thống quan điểm và gắn bó giữa 2 thế hệ nhân viên để cùng nhìn về một hướng vì mục đích duy nhất của Công ty. Công ty chưa có hệ thống làm việc rõ ràng, chặt chẽ, chưa thể so sánh với các công ty năng động như các công ty nước ngoài. Chương 2: Phân tích thị trường Trang 16 Cơ hội Nguy cơ Số Việt kiều về nước định cư ngày càng tăng do Đảng và nhà nước có chính sách thu hút Việt kiều hồi hương như Nghị quyết 36–NQ/TW của Bộ chính trị Đảng cộng sản Việt Nam về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài , quyết định 135/2007/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ Ban hành quy chế về miễn thị thực cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài … Xu hướng sử dụng tiền từ thị trường chứng khoán để đầu tư vào bất dộng sản. Nguồn đầu tư mạnh mẽ từ các quốc gia Châu Á tăng mạnh, đặc biệt là từ: Hàn quốc, Nhật bản, Singapore… Số người thu nhập cao ngày càng tăng. Nhà nước đã đưa ra chính sách ưu đãi nhà đầu tư không phải đóng tiền sử dụng đất mà chỉ cần đền bù giải tỏa . Đây là một dự án phục vụ dân sinh do chính Ủy ban nhân dân quận 3 đứng ra kêu gọi đầu tư nên chắc chắn sẽ được tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục hành chính từ phía chính quyền quận và thành phố. Các quỹ đầu tư nước ngoài rầm rộ có mặt tại Việt Nam. Công ty đang thực hiện dự án Hóc Môn 650ha được xem là một dự án “để đời” cho An Phú. Công ty đang tiếp cận dự án Hiệp Bình Phước có cơ hội lãi cao. Các đối thủ cạnh tranh ngày càng lớn mạnh. Các ngân hàng cũng nhảy vào cuộc cạnh tranh thành lập công ty bất động sản Giá đất tại thành phố ngày càng cao. Thế hệ nhân sự tiếp nối chưa có sẵn kế thừa. Các quyết định về quy hoạch lớn chưa chắc chắn sẽ được thực hiện theo dự kiến. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 17 CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 3.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ Về phần tiếp thị, hiện nay công ty chưa có bộ phận marketing (xem sơ đồ tổ chức). Hoạt động chính của công ty đóng vai trò như là nhà đầu tư (investor), tập trung nguồn lực tìm kiếm cơ hội đầu tư, sau đó thực hiện đầu tư xây dựng và bán (chuyển giao). Công ty cũng không nhằm mục đích xây dựng chung cư cho thuê mà nhằm mục đích xây để bán thu lợi nhuận và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Do dó, công ty An Phú thuê CBRE tiếp thị và bán độc quyền cho dự án với mục tiêu là bán được toàn bộ số căn hộ trước khi dự án đưa vào sử dụng. Điều này giúp cho công ty thu hồi vốn để triển khai vào dự án khác trong thị trường bất dộng sản tiềm năng như hiện nay. Kế hoạch tiếp thị sẽ được triển khai trong một năm bắt đầu từ đầu năm 2010 trước khi dự án đưa vào khai thác. Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu 2010 Giá bán (chưa VAT) 2500 USD/m2 Diện tích 16,512 m2 Phần trăm doanh thu 100% Doanh thu $45,408,000 USD ?Kế hoạch tiếp thị chia làm 2 giai đoạn: ¾ Giai đoạn tiền tiếp thị bắt đầu từ đầu năm 2010 là giai đoạn trước khi tiếp thị chính thức cho tòa nhà 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Giai đoạn này kéo dài không quá 3 tháng và trong giai đoạn này bên CBRE sẽ thực hiện các công việc: - Làm việc với công ty quảng cáo chỉ định, tiến hành các thủ tục để có một kế hoạch quảng cáo hiệu quả, bao gồm phác thảo chiến dịch quảng cáo, thiết kế tài liệu quảng cáo, quảng cáo trên báo chí và bất cứ tài liệu thích hợp nào, gồm cả thiệp mời và tài liệu gởi thư trực tiếp tới khách thuê. - Liên lạc với cố vấn pháp luật đề xuất những sữa đổi nếu có, trình bày tài liệu mẫu hợp lệ, gồm bản thỏa thuận ghi nhớ và hợp đồng thuê. - Đề xuất chiến lược tiếp thị phù hợp về cho thuê gồm thời gian thích hợp để bắt đầu tiếp thị, giá thuê, phí dịch vụ và chính sách giảm giá trong suốt thời gian tiền khai trương và phí khuyến khích thích hợp về cho thuê cho việc cam kết thuê trước. - Làm việc với đội ngũ nhân viên đối ngoại của khách hàng để trợ giúp sự khuếch trương, sự nhận biết công khai gồm chỉ dẫn thông cáo báo chí, và những sự kiện, tài liệu cần thiết khác để xúc tiến một hình ảnh thuận lợi của dự án cho việc khai trương tòa nhà. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 18 ¾ Giai đoạn tiếp thị: khi phương tiện tiếp thị ban đầu đã sẵn sàng và dự án sẵn sàng tham gia vào thị trường, trách nhiệm của CBRE sẽ gồm các công việc: - Đưa những đề xuất cuối cùng và chi tiết về chiến lược giá, gồm những loại giá khác nhau, diện tích mặt bằng, loại và hướng của mặt bằng. - Kế hoạch và phối hợp bắt đầu tiếp thị và tiếp thị chính thức, công việc cũng bao gồm bất cứ sự kiện xúc tiến đặc biệt nào. - Đề xuất chính sách phí khuyến khích thích hợp cho việc cam kết mua trước. - Thực thi chiến dịch gửi thư trực tiếp đến thị trường mục tiêu và cung cấp những phản hồi về kết quả của nó. - Phối hợp với công ty quảng cáo chỉ định cho chiến dịch và quảng cáo và khuyếch trương. - Cung cấp nhân viên tiếp thị thích hợp tại dự án để hướng dẫn khách mua. - Thiết lập thủ tục tiếp thị và sách hướng dẫn hoạt động cho đội ngũ nhân viên tiếp thị. - Thiết lập chế độ báo cáo và tham dự họp thường kỳ với ban quản lý tòa nhà để báo cáo tiến độ chiến dịch tiếp thị. - Bảng quảng cáo bán căn hộ dưới tên CBRE, bảng quảng cáo cho thuê sẽ được duy trì tại tòa nhà cùng với thư từ, tờ thông tin dữ liệu và cập nhật cho các công ty môi giới và các nhóm người sử dụng. 3.1.1. Hình ảnh. Phần quan trọng nhất của việc đưa ra tiếp thị cho bất kỳ dự án bất động sản nào là hình ảnh tổng thể của dự án. Do đó, trong việc tiếp thị tòa nhà chung cư cao cấp 57-59 Phạm Ngọc Thạch, công ty An Phú sẽ kết hợp với CBRE xây dựng định hướng và phát triển một hình ảnh lôi cuốn thị trường mục tiêu. CBRE sẽ hỗ trợ trong việc thiết kế tài liệu tiếp thị và một chương trình quảng cáo phản ánh hình ảnh này. 3.1.2. Thị trường mục tiêu. Như ban đầu đã đề cập, đây là dự án phá bỏ chung cư cũ và xây dựng chung cư mới tốt hơn nên khách hàng mục tiêu đầu tiên là 83 hộ dân đang sống và làm việc tại chung cư cũ. Đối tượng khách hàng thứ hai là những cá nhân, hộ gia đình trong và ngoài nước có thu nhập khá. Đây là hai đối tượng khách hàng chính của dự án. Ngoài ra, tình hình thị trường bất động sản tại TPHCM đang nóng lên dưới tác động của sự phát triển của thị trường chứng khoán và các chỉ số kinh tế cho nên có rất nhiều nhà đầu cơ trong thị trường bất động sản. Các nhà đầu cơ này cũng là đối tượng khách hàng của dự án nhưng đây là đối tượng khách hàng ít dược ưu tiên hơn hai nhóm trên. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 19 3.1.3. Chuẩn bị và kế hoạch Theo kinh nghiệm của CBRE kế hoạch tiếp thị nên bắt đầu ít nhất là trước 18 tháng trước khi hoàn tất việc xây dựng. Tuy nhiên trong tình hình hiện nay, theo kinh nghiệm công ty An Phú quyết định ký hợp đồng trong 12 tháng. 3.1.4. Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) Hiện tại, CBRE có rất nhiều phương tiện tiếp thị chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ cho việc tiến hành có hiệu quả các hoạt động kinh doanh, bán và cho thuê bất động sản. Trong dự án này CBRE sẽ giúp nhà đầu tư_công ty An Phú_ thực hiện tiếp thị với các phương tiện tiếp thị sau: ¾ Đối ngoại CBRE sử dụng quảng cáo trên các phương tiện truyền thông cho tòa nhà nhằm tạo ra sự công nhận của thị trường mục tiêu. Các công việc thiết yếu của quan hệ đối ngoại gồm: ¾ Thông cáo báo chí. Các ấn phẩm thường kỳ. Các sự kiện đặc biệt, ví dụ như lễ cất nóc và lễ khai trương. Các hoạt động hỗ trợ tiếp thị. ¾ Logo Logo được trình bày trên tất cả các tờ bướm, tài liệu quảng cáo và bề mặt ấn phẩm và trên bất kỳ những tài liệu in sẵn nào, ví dụ như phong bì thư, một logo thiết kế đẹp sẽ tạo nhiều đóng góp cho quan hệ đối ngoại. ¾ Quảng cáo, tờ bướm. Quảng cáo và tờ rơi chuẩn bị sẵn sàng trước khi chiến dịch tiền cho thuê. Chủ đề chính sẽ được xây dựng trong các ấn phẩm cho phù hợp với việc đối ngoại và chiến dịch quản cáo. Tài liệu quảng cáo và các tờ bướm sẽ được sử dụng rộng rãi trong mọi chiến dịch gởi thư, các sự kiện đối ngoại và các thuyết trình. ¾ Thuyết trình trên máy tính: Đội ngũ CB Richard Ellis sẽ sử dụng máy tính một cách rộng rãi trong các buổi thuyết trình về thị trường nói chung và về dự án nói riêng nhằm giới thiệu với khách hàng thuê tiềm năng theo yêu cầu của bên An Phú. ¾ Tiếp thị điện tử Bên CBRE sẽ thiết kế những tập tin dung lượng khoảng 1MB minh họa sinh động về hình ảnh của tòa nhà và sẽ tiếp thị qua thư điện tử. CBRE sẽ hỗ trợ trong việc xác định các khách thuê tiềm năng và phác thảo chiến lược tiếp thị qua thư điện tử nhằm thu hút khách hàng đến với dự án này. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 20 ¾ Quảng cáo trên trang web. CBRE sẽ sử dụng trang web nhằm quảng cáo cho dự án. Nội dung sẽ bao gồm diện mạo của tòa nhà, bản vẽ mặt bằng thông thường, các thông tin cho thuê căn bản, và phương pháp tiếp cận. Các khách hàng có yêu cầu sẽ được giám sát và theo đuổi bởi đại lý được chỉ định. ¾ Quảng cáo Quảng cáo được thực hiện trên cả phương tiện báo chí, tập san và tạp chí địa phương cũng như trong vùng. Phong cách và tư tưởng của quảng cáo và phương tiện thông tin đại chúng sử dụng sẽ được xem xét một cách cẩn thận bởi đại lý quản cáo và CBRE trong mỗi giai đoạn tiếp thị. CBRE sẽ hỗ trợ trong việc thiết kế các tài liệu khuyếch trương (bao gồm cả sổ tay quảng cáo và bảng vẽ mặt bằng in cỡ lớn) nhằm phản ánh hình ảnh của dự án. Sổ tay quảng cáo sẽ được in bằng cả tiếng Anh và tiếng Việt. Các thiết kế và sản phẩm của các công cụ quảng cáo sẽ được sử dụng tại thời điểm khai trương dự án. ¾ Bản tin Biểu hiện ngay tại công trường. Gửi thư tới khách hàng mua Thư ngỏ và sổ tay cho khách thuê sẽ được gởi tới khách hàng tiềm năng. Sổ tay này sẽ được thiết kế riêng cho dự án và được in trên bìa cứng nhiều màu sắc. Sổ tay cũng được đính kèm cả bản đồ, sơ đồ mặt bằng dự án và sơ đồ mặt bằng căn hộ. Thư ngỏ sẽ như một bảng tóm tắt ngắn gọn vạch ra những chi tiết, tính ích lợi, và nhiều đặc tính khác của dự án.CBRE sẽ chuẩn bị danh sách thư gửi tập trung vào phần thị trường mục tiêu. ¾ Điện thoại. CBRE sẽ liên lạc với những đại diện chịu trách nhiệm tìm kiếm căn hộ chung cư. Những cuộc trò chuyện qua điện thoại thu hút nhiều đầu mối giao dịch từ các khách hàng mua. Từ những cuộc điện thoại này cùng với việc triển khai thực hiện các thư ngõ phía trên, khách hàng tương lai sẽ nhận được dịch vụ bán nhà trọn gói và được theo đuổi bằng những cuộc điện thoại để có thể trao đổi nhiều hơn về nhu cầu cụ thể của mình. 3.1.5. Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng. Công ty CBRE có các ưu điểm vượt trội: ¾ Các mối quan hệ cũ Là một công ty môi giới và cung cấp dịch vụ bất động sản, Sau một thời gian, CBRE có nhiều mối quan hệ chặt chẽ với một số lượng lớn khách hàng mua trên toàn Việt Nam cũng như những khách hàng trên thị trường quốc tế. Những mối quan hệ này cho phép CBRE tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mua đặt biệt này. Những mối quan hệ này có tính chất quyết định trong việc hình thành sự tín nhiệm của dự án và nhanh chóng nhận được sự phản hồi từ cộng đồng khách hàng tương lai. ¾ Cộng tác với nhà môi giới bên ngoài. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 21 Bên cạnh sự cộng tác trong nội bộ, giữa các văn phòng tại Việt Nam với nhau, CBRE có sự cộng tác rộng với cộng đồng các nhà môi giới bên ngoài. Hàng tháng, CBRE sẽ gởi những sổ tay quảng cáo với mục đích tiếp thị tới các văn phòng đại lý để cập nhật cho các nhà môi giới trung gian về những chỗ trống trong tòa nhà chung chư 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Hiện tại, công ty An phú chưa có bộ phận tiếp thị và hoạt động trong thị trường bất động sản dưới vai trò là nhà đầu tư còn về phần dịch vụ bất động sản sẽ nhờ bên công ty tư vấn và cung cấp dịch vụ (CBRE). 3.2. ĐỊNH GIÁ Giá căn hộ trước hết phải phù hợp với mức sống của khách hàng. Theo tổng cục thống kê thì trung bình thu nhập trên đầu người tại TPHCM là 2200USD/ năm, nghĩa là một người có thu nhập trung bình khoảng 36 triệu đồng thì không thể mua nổi căn hộ 100m2. Thực tế thu nhập của người dân thành phố có sự khác biệt rất lớn. Số người có thu nhập từ 1000USD/ tháng trở lên không phải là ít. Hơn nữa vị trí căn hộ cách khu trung tâm thành phố khoảng 600m là điều kiện rất thuận lợi cho những người có thu nhập trên trung bình sinh sống và làm việc. Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM Source: Tổng cục thống kê (General stastictis department) Thứ hai giá bán phù hợp với giá thị trường. Theo số liệu của công ty CBRE giá bán trung bình căn hộ chung cư cao cấp tại Quận 1_ lân cận với nơi dự án tọa lạc như sau: Đơn vị tính : USD/m2 Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 22 Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1. (Nguồn : Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007)) Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 Tên căn hộ Giá bán (USD) Diện tích (m2) Số lượng (căn hộ) Lancaster 4200 2500 90 Avalon 3600 51 Pasteur Court 3300 252 Indochina Park Tower (IPT) 2500 10000 50 Horizon 1400 Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 23 Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác. Từ bản đồ google chúng ta thấy rõ khoảng cách càng xa trung tâm thành phố giá căn hộ càng giảm. Căn hộ cao cấp 57-59 Phạm Ngọc Thạch đến trung tâm kinh doanh thành phố (CBD) gần bằng khoảng cách từ Indochina Park Tower vào CBD. Giá bán một căn hộ tại chung cư Indochina là 2500 USD/m2 nên đây cũng là cơ sở chọn giá bán cho chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch (chất lượng của hai căn tương đương nhau). Hơn nữa xu hướng giá đất trong tương lai sẽ tăng nên công ty quyết định chọn giá bán căn hộ tối thiểu là 2500 USD/m2. Tham khảo giá bên tư vấn CBRE, được biết giá bán một căn hộ cao cấp hiện nay tại quận 3 nằm trên đường Phạm Ngọc Thạch là >3000USD/m2. Tuy nhiên để tăng tính khả thi cho dự án và đề phòng rủi ro không lường trước được, An phú ấn định giá tối thiểu là 2500USD/m2. 3.3. CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN. 3.3.1. Phí tư vấn Phí tư vấn duy trì ở mức cố định là 3000USD mỗi quý cho vai trò tư vấn tiếp thị. Khoản phí của quý đầu tiên sẽ được thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi hợp đồng được ký kết. CBD_ Central Business District 3300USD/m2 0.4 km 1400USD/m2 1.7 km 2500USD/m2 0.7 km 3600USD/m2 0.3 km Lancaster 3000 USD/m2 0.6 km Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 24 3.3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền Phí tiếp thị bán độc quyền cho mỗi hợp đồng được ký kết thành công trong suốt thời hạn hiệu lực của hợp đồng sẽ là 1,8% trị giá hợp đồng. 70% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi chủ đầu tư nhận được thanh toán đầu tiên từ khách mua. 30% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE vào thời điểm thanh lý hợp đồng. 3.3.3. Phí hành chính Phí hành chính là 150USD trên mỗi căn hộ nếu bên đại lý tiếp thị bán độc quyền thực hiện các công việc hành chính bao gồm chuẩn bị hợp đồng, phiếu thanh toán của đợt thanh toán đầu tiên cho bất kỳ căn hộ nào do chủ đầu tư bán ra trong thời hạn bổ nhiệm bằng văn bản. Phí này sẽ cộng thêm 30% VAT và sẽ được thanh toán ngay khi khách hàng mua thanh toán tiền đặt cọc. Phí hành chính áp dụng đối với khách hàng do chủ đầu tư giới thiệu. Trong thực tế khách hàng lớn nhất của dự án là 83 hộ dân đang sống và làm việc tại chung cư cũ. Nhưng trên thực tế rất khó xác định được chính xác có bao nhiêu khách hàng đồng ý tái định cư tại chung cư mới. Nhằm dự trù chi phí phát sinh trong quá trình tiếp thị công ty xem chi phí tiếp thị là 2% doanh thu (bao gồm VAT). Bảng 7: bảng tính chi phí tiếp thị Doanh thu (USD) $45,408,000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng (gồm VAT) 2% Chi phí tư vấn thiếp thị $12000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng $817344 3.4. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN CBRE sẽ cung cấp 3 nhân viên kinh doanh và chủ đầu tư sẽ tiến cử một kế toán cho dự án_ông nguyễn Văn A. Ông A cũng là phụ trách mảng kế toán của công ty. Vì đây là dự án nhỏ, các nghiệp vụ kinh tế phát sinh không nhiều nên trong tương lai sẽ không tuyển thêm nhân viên cho dự án bộ phận này. Phòng kinh doanh sẽ hoạt động 7 ngày một tuần từ 8:30 đến 18:00. Mức lương phải trả cho ông A hiện nay là 300USD và tăng 10% mỗi năm.Chi phí lương của ông A sẽ là: Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 25 Bảng 8: bảng tính lương nhân viên kế toán Nhân viên kế toán. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271 Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 26 CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 4.1. MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG Trong 3 năm từ 01/2008 đến cuối năm 2010 hoàn tất xây dựng dự ánvà bàn giao cho khách hàng. 4.2. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN. Mỗi dự án công ty đều có ban quản lý dự án để kiểm soát hoạt động của dự án trong suốt quá trình hoạt động. Cụ thể ban quản lý dự án gồm các vị trí như sau: 1. Một nhân viên nghiên cứu và phát triẻn dự án. 2. Một nhân viên pháp lý 3. Một nhân viên kế toán. 4. Một nhân viên thiết kế. 5. Một nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án. Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án cho đến khi dự án đi vào hoạt động tốt. Ba năm đầu xây xựng ban quản lý dự án làm việc với nhau để kiểm soát hoạt động của dự án. Trong hai năm sau đó, nhân viên thiết kế và nhân viên phát triển dự án sẽ chấm dứt vai trò kiểm soát dự án mà chỉ ở vị trí cố vấn khi cần thiết. Các nhân viên còn lại vẫn duy trì hoạt động trong suốt thời gian hoạt động dự án. Năm 2008 Năm 2008 hoàn tất khâu thiết kế, thủ tục pháp lý và nhanh chóng tiến hành đền bù giải tỏa. Do dư án thuộc diện ưu đãi đầu tư nên về phần thủ tục pháp lý cũng được đơn giản hóa và mất ít thời gian hơn. Sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý công ty sẽ tiển hành mở thầu chọn nhà đầu tư xây dựng. Thời gian mở thầu và chọn nhà đầu tư thích hợp theo tiêu chuẩn công ty đề ra là khoảng 1 tháng. Công ty An Phú sẽ kết hợp với chính quyền quận 3 nhanh chóng hoàn tất đền bù giải tỏa trong vòng 6 tháng sau đó sẽ tiến hành lễ động thổ khởi công xây dựng dự án. Dưới đây là các thông số đầu tư dự toán: Bảng 9: bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng 1. Thông số đền bù Diện tích đất: 2,752.00 m2 Diện tích xây dựng: 1,531.56 m2 Mật độ xây dựng: 56% Số tầng xây dựng: 4 tầng Tổng diện tích sử dụng: 6,126.24 m2 Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 27 Tỷ lệ sàn sử dụng: 70% Diện tích các hộ sử dụng: 4,288.37 m2 Diện tích phải đền bù: 4,288.37 m2 Nếu giá đền bù bằng giá bán căn hộ sau khi xây dựng + 20% Diện tích đền bù 5,146.04 m2 Đơn giá đền bù 2750 USD 2. Các thông số quy hoạch và xây dựng: Đơn vị Mật độ xây dựng 50% Diện tích xây dựng 1,376.00 m2 Số tầng cao 15 tầng Tổng diện tích tòa nhà 20,640.00 m2 Số tầng hầm (1 tầng xe ô tô, 1 tầng xe máy) 2 tầng Tổng diện tích tầng hầm 2,752.00 m2 Diện tích đỗ 1 xe ô tô 25 m2 Số chỗ xe ô tô 55 chỗ Diện tích đỗ 1 xe máy 3 m2 Số chỗ xe máy 459 chỗ Tỷ lệ sàn sử dụng 80% Diện tích căn hộ để bán 165,512 m2 Đơn giá xây dựng căn hộ 550 USD Đơn giá xây dựng tầng hầm 400 USD Phí đỗ xe ô tô hàng tháng 100 USD Phí đỗ xe máy hàng tháng 10 USD Phí dịch vụ tiện ích (an ninh và vệ sinh hàng tháng)/ tháng 10 USD Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 28 Chi phí xây dựng tòa nhà 11352000 USD Chi phí xây dựng tầng hầm 1100800 USD Tổng chi phí xây dựng 12452800 USD Về phần chi phí xây dựng sẽ được thanh toán cho bên thầu theo 3 giai đoạn tương ứng với tỉ lệ 30% năm nhất, 40% năm 2, 30% năm 3, theo từng thời điểm thỏa thuận giữa hai bên. Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu và các chi phí phát sinh khác chiếm 5% tổng chi phí xây dựng vả được chia đều cho 3 năm xây dựng. Năm 2009 Trong năm này, mọi hoạt động xây dựng tiến hành theo đúng kế hoạch mà ký kết với nhà thầu. Công ty sẽ giám sát chặt chẽ tiến độ xây dựng của dự án. Tiến hành rà soát các hoạt động xem có đúng chất lượng và tiến độ như kế hoạch đặt ra không, cũng như nhận dạng các rủi ro không lường trước có thể gặp phải mà trong giai đoạn xây dựng kế hoạch chưa nhận ra. Năm 2010 Giai đoạn này về lý thuyết đã hoàn tất xong xong 70% công trình và 30% phần còn lại sẽ được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng vào cuối năm 2010. Do đó, vào đầu năm 2010 công ty sẽ tiến hành chiến lược tiếp thị cho dự án. Hợp đồng sẽ được ký kết giữa 2 bên: công ty An Phú_chủ đầu tư và công ty CBRE_tư vấn, tiếp thị và bán độc quyền căn hộ cho dự án. Hai bên sẽ ký kết hợp đồng theo các điều khoản trong bản hợp đồng đính kèm ở phần phụ lục. Đây là bản hợp đồng mang tích chất tham khảo tại thời điểm lập dự án, do kinh nghiệm trong quá khứ đã từng hợp tác với CBRE trong nhiều dự án. Các chi phí dự toán đã được tính ở phần tiếp thị. Vào tháng 10/2010 công ty sẽ tiến hành lắp đặt các trang thiết bị nội thất cho tòa nhà bào gồm: Máy lạnh, máy quạt, các thiết bị điện, nước, ADSL, các thiết bị vệ sinh (Máy nước nóng, bồn tắm, ru-mi-nê, bồn cầu, bồn rửa mặt, gương,...), các thiết bị nội thất căn phòng ( cửa, kính, chuông nhà, điện thoại,…). Chi phí khấu hao. Công ty không bán hết toàn bộ tòa nhà mà giữ lại hai tầng để kinh doanh. Hai tầng này xem như là tài sản cố định của công ty. Công ty sẽ kinh doanh trong suốt 50 năm. Chi phí khấu hao sẽ được tính trong 20 năm cho hai tầng hầm và theo phương pháp khấu hao đều.Bảng tính khấu hao như sau: Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm Nguyên giá Năm tính khấu hao 2011 2012 Tòa nhà (hai tầng hầm) 2765696 20 $138,285 $138,285 Tổng $138,285 $138,285 Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 29 Năm 2011 Đây là thời điểm kết thúc dự án, thu hồi vốn đầu tư và bắt đầu triển khai kế hoạch khai thác hai tầng hầm giữ xe và các dịch vụ tiện ích. Công ty cũng sẽ không đầu tư thêm mà chỉ thuê thêm 2 nhân viên vệ sinh và 4 nhân viên bảo vệ và 4 nhân viên giữ xe và một nhân viên quản lý để duy trì hoạt động của hai tầng hầm và tòa nhà. Chi phí hoạt động khác sau khi bán hết căn hộ là 10% doanh thu năm đó. Chi phí này bao gồm các chi phí như chi phí mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe; chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ, và các chi phí khác phát sinh cho 3 công việc: giữ xe, bảo vệ và vệ sinh cho tòa nhà. Chi phí này không bao gồm chi phí lương. Chi phí lương của 8 nhân viên như sau: Nhân viên bảo vệ Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên giữ xe Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên vệ sinh Số lượng 0 0 0 2 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 3194 3514 Nhân viên quản lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 250 275 303 333 366 Tổng lương/năm 3000 3300 3630 3993 4392 Năm 2012 Vẫn tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh 2 tầng đỗ xe và 2 dịch vụ tiện ích vệ sinh và an ninh. Chương 5: Kế hoạch nhân sự Trang 30 CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 5.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ Trong công ty có tất cả là 27 nhân viên. Phần lớn nhân sự trong công ty đã lớn tuổi gắn bó với công ty từ khi thành lập doanh nghiệp cách đây 15 năm. Nguồn nhân sự trẻ trong công ty còn hạn chế và thiếu kinh nghiệm. Do đó mục tiêu của công ty trong thời gian tới là tập trung vào công tác đào tạo. Bộ phân marketing đang còn khuyết, trong công ty chưa có bộ phận chuyên trách về mảng này. Nhiệm vụ quan trọng nữa của công ty là xây dựng bộ phận tiếp thị năng động hiệu quả thích hợp với văn hóa doanh nghiệp vòng trong tương lai công ty An Phú sẽ tự xây dựng kế hoạch tiếp thị cho riêng mình. Sơ đồ tổ chức công ty An Phú: 5.2. YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC. Dự án chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch, vấn đề khó nhất là nhận biết được cơ hội đầu tư và rủi ro ảnh hưởng đến lợi nhuận. Các vấn đề còn lại nhìn chung là đơn giản. Các hoạt quản lý tòa nhà chủ yếu là các hoạt động liên quan đến an ninh, vệ sinh và bảo đảm chất lượng tòa nhà trong thời gian cam kết. Nguồn nhân sự để quản lý dự án gồm có các thành viên hình thành ban quàn lý dự án cho căn hộ: Một nhân viên nghiên cứu và phát triển dự án. Một nhân viên pháp lý Một nhân viên kế toán. Một nhân viên thiết kế. Chương 5: Kế hoạch nhân sự Trang 31 Một nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án. Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án trong suốt thời gian hoạt động (trừ nhân viên thiết kế và nhân viên nghiên cứu phát triển dự án). Sau khi đã bán hết căn hộ cho người dân việc tiếp theo là khai thác tầng hầm và dịch vụ tiện ích (an ninh và vệ sinh). Về mặt nhân sự phần này cần 10 nhân viên với vị trí đã nêu trong kế hoạch hoạt động. 5.3. TUYỂN DỤNG. Về mặt tuyển dụng công ty sẽ không tiến hành tuyển dụng thêm bất kỳ nhân viên nào ngoài các nhân viên kể trên. Trong trường hợp nhân viên nghỉ việc vì một lý do nào đó, bộ phận nhân sự sẽ tiến hành tuyển dụng để thay thế vào vị trí nhân viên đã nghỉ. 5.4. CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO Công ty vẫn luôn duy trì các khóa đào tạo đều đặn mỗi năm 2 lần cho các nhân viên trẻ thiếu kinh nghiệm. Mục tiêu chính của chính sách đào tạo là nâng cao năng lực, kinh nghiệm và kiến thức cho nhân viên. 5.5. CHẾ ĐỘ LƯƠNG. Công ty sẽ duy trì chính sác tăng lương là 10%/ năm ngoài ra công ty sẽ có chính sách thưởng đặt biệt đối với nhân viên có nỗ lục lớn và đóng góp nhiều cho công ty. Hình thức thường tùy thuộc và từng sự đóng góp của nhân viên. Dưới đây là bản tính lương các các nhân viên tham gia dự án. Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên Bộ phận chức năng 2008 2009 2010 2011 2012 Nhân viên nghiên cứu và phát triẻn dự án. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 400 440 484 0 0 Tổng lương/năm 4800 5280 5808 0 0 Nhân viên pháp lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271 Nhân viên kế toán. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271 Chương 5: Kế hoạch nhân sự Trang 32 Nhân viên thiết kế. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 0 0 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 0 0 Nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 500 550 605 666 732 Tổng lương/năm 6000 6600 7260 7986 8785 Nhân viên bảo vệ Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên giữ xe Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên vệ sinh Số lượng 0 0 0 2 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 3194 3514 Nhân viên quản lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 250 275 303 333 366 Tổng lương/năm 3000 3300 3630 3993 4392 Tổng chi phí lương Tổng lương/năm 21600 23760 26136 33541 36895 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 33 CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH 6.1. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH Bản kế hoạch kinh doanh dược lập trong 5 năm bắt đầu từ năm 01/2008 đến cuối năm 2012. Lấy năm tài chính bắt đầu từ 01/01 đến ngày 31/12 hằng năm. Thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý và đền bù giải tỏa là 6 tháng. Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án Tỉ lệ căn hộ bán được 100% Tỉ lệ cho thuê bãi giữ xe ô tô 80% Tỉ lệ cho thuê bãi giữ xe máy 80% Suất sinh lời kỳ vọng của chủ đầu tư nếu được tài trợ bằng 100% vốn chủ sở hữu 12% Lãi suất ngân hàng vay dài hạn 7.5% Tỉ trọng vốn chủ sở hữu 50% Tỉ trọng vốn vay 50% Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% VAT 10% Các giả định liên quan tới chi phí và thu nhập: Chi phí tiếp thị và hoa hồng là 2% doanh thu bao gồm VAT Chi phí tư vấn thị trường là cố định 3000USD/quý theo báo giá của CBRE. Công ty không chia cổ tức trong 5 năm đầu hoạt động. Chi phí hoạt động khác sau khi bán hết căn hộ là 10% doanh thu năm đó. Chi phí này bao gồm các chi phí như chi phí mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe; chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ, và các chi phí khác phát sinh cho 3 công việc : giữ xe, bảo vệ và vệ sinh cho tòa nhà. Chi phí này không bao gồm chi phí lương. Chi phí xây dựng được phân bổ trong 3 năm theo tỉ lệ là 30%-40%-30% tổng chi phí xây xựng tương ứng với 3 năm 2008-2009-2010. Chi phí dự phòng ước tính là 5% tổng chi phí xây dựng và được phân bổ đều cho 3 năm 2008-2009-2010. Chi phí pháp lý, giám sát, các chi phí liên quan tới chọn thầu xây dựng ước tính 5% chi phí xây dựng. Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 34 Chi phí lương và các chi phí hoạt động đều dược thanh toán bằng tiền. Giá đền bù xây dựng cao hơn giá bán 20% và người đền bù có thể chọn theo hai cách là đổi lấy căn hộ mới hoặc bán lại cho doanh nghiệp. Toà nhà hoàn thành và giao cho khách hàng vào cuối năm 2010 và kế hoạch bán hàng không có chính sách trả chậm. Chi phí lãi vay dài hạn của ngân hàng là 7,5%/năm và cố định trong 3 năm. Chi phí sử dụng vốn sở hữu là 12% theo kinh nghiệm hoạt động 15 năm trong ngành bất động sản của doanh nghiệp. Các dòng tiền được tính vào cuối năm. Các khoản thuế tháng nào đóng tháng đó. Thuế thu nhập đóng dư sẽ được khấu trừ vào tháng kế tiếp. Thu nhập chịu thuế âm sẽ được khấu trừ vào tháng sau đó. 6.2. CẤU TRÚC NGUỒN VỐN. Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn Vốn đầu tư 30000000 Vốn chủ sở hữu 15000000 Vốn vay 15000000 Chi phí sử dụng vốn bình quân của dự án theo lý thuyết M&M được tính như sau: Chi phi sử dụng vốn chủ sở hữu khi có tài trợ bằng nợ vay:12%+(12%-7.5%)*(1- 0.28)*1=15.24% Chi phi sử dụng vốn bình quân là: WACC=7.5%*(1-0.28)+15.24%*0.5=10.32% 6.3. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH Mục tiêu then chốt của kế hoạch tài chính là bảo đảm sự phù hợp giữa chi phí và lợi nhuận ứng với rủi ro nhất định. Cụ thể, kế hoạch tài chính đảm bảo đủ tiền để trang trải các hoạt động cần thiết tại từng thời điểm, tính toán phương cách tối ưu để thu hồi vốn nhanh nhất nhằm tái đầu tư vào các dự án khác. 6.4. CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN Quy ước: đơn vị tiền tệ tính là USD Bảng 14: Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh dự toán Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 35 2008 2009 2010 2011 2012 1 2 3 4 5 Doanh thu Thu từ bán căn hộ $45,408,000 $0 Thu từ tầng giữ xe ô tô $52,800 $52,800 Thu từ tầng giữ xe máy $44,064 $44,064 Thu từ cung cấp dịch vụ tiện ích $19,800 $19,800 Tổng doanh thu $0 $0 $45,408,000 $116,664 $116,664 Các khoản giảm trừ (VAT) $0 $0 $4,457,866 $10,500 $10,500 Doanh thu ròng $0 $0 $40,950,134 $106,164 $106,164 Chi phí Giá vốn hàng bán $23,665,050 Chi phí khấu hao $212,807 $212,807 Chi phí lương $33,541 $36,895 Chi phí hoạt động khác (sau khi bán hết căn hộ) $11,666 $11,666 Chi phí quản lý và bán hàng Chi phí tư vấn thiếp thị $12,000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng $817,344 Tổng hợp chi phí $0 $0 $24,494,394 $258,015 $261,369 Lợi nhuận gộp $0 $0 $16,455,740 -$151,850 -$155,204 Chi phí lãi vay $0 $1,125,000 $750,000 $375,000 $0 Lợi nhuận trước thuế $0 -$1,125,000 $15,705,740 -$526,850 -$155,204 Thu nhập chịu thuế $0 $0 $14,580,740 $0 $0 Thuế thu nhập $0 $0 $4,082,607 $0 $0 Lợi nhuận sau thuế $0 -$1,125,000 $11,623,133 -$526,850 -$155,204 Chia cổ tức $0 $0 $0 $0 $0 Lợi nhuận giữ lại $0 -$1,125,000 $11,623,133 -$526,850 -$155,204 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 36 Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án Đồ thị cho thấy hai năm đầu xây dựng dự án không có lời do dang trong thời gian xây dựng nên chưa có lợi nhuận. Sang năm thứ 3,lợi nhuận dương lớn do bán hết căn hộ. Lợi nhuận này đủ bù đắp chi phí và tạo ra lợi nhuận sau thuế khá lớn hơn 11 triệu USD. Các năm sau lợi nhuận cũng sẽ dương trừ năm 4 và năm 5 vì trong năm này phải trả lãi và vốn gốc. Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 37 Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán Bảng cân đối kế toán 2008 2009 2010 2011 2012 Tài sản Tài sản lưu động Tiền mặt và các khoản tương đương tiền mặt $11,675,852 $130,879 $26,241,993 $20,927,949 $20,985,552 Khoản phải thu $0 $0 $0 $0 Tài sản lưu động ròng $11,675,852 $130,879 $26,241,993 $20,927,949 $20,985,552 Tài sản cố định Đất xây dựng $0 $0 $0 $0 $0 Tòa nhà $18,324,148 $23,744,121 $4,256,140 $4,256,140 $4,256,140 Khấu hao tích lũy $0 $0 $0 $212,807 $425,614 Tài sản cố định ròng $18,324,148 $23,744,121 $4,256,140 $4,043,333 $3,830,526 Tổng tài sản $30,000,000 $23,875,000 $30,498,133 $24,971,282 $24,816,078 Nguồn vốn Nợ ngắn hạn $0 $0 $0 $0 $0 Nợ dài hạn $15,000,000 $10,000,000 $5,000,000 $0 $0 Vốn cổ đông $15,000,000 $15,000,000 $15,000,000 $15,000,000 $15,000,000 Lợi nhuận gữ lại $0 -$1,125,000 $10,498,133 $9,971,282 $9,816,078 Tổng nguồn vốn $30,000,000 $23,875,000 $30,498,133 $24,971,282 $24,816,078 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 38 Tổng tài sản gia tăng đến năm 3 sẽ giảm sau đó vì căn hộ xây dựng trong 3 năm sau đó bán hết số căn hộ và chỉ giữ lại 2 tầng hầm để kinh doanh dịch vụ giữ xe và hai dịch vụ hỗ trợ là an ninh và vệ sinh tòa nhà. Nợ ngắn hạn bằng 0, toàn bộ dự án được tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ sở hữu. Trong trường hợp thiếu tiền trong ngắn hạn công ty sẽ tài trợ bằng cách vay ngắn hạn ngân hàng. Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 39 Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán Đầu năm 2008 2008 2009 2010 2011 2012 Bảng tính dòng tiền 0 1 2 3 4 5 Dòng thu 0 0 45,408,000 116,664 116,664 Thu từ bán căn hộ 45,408,000 - Thu từ tầng giữ xe ô tô 52,800 52,800 Thu từ tầng giữ xe máy 44,064 44,064 Thu từ cung cấp dịch vụ tiện ích 19,800 19,800 Các khoản giảm trừ 4,457,866 10,500 10,500 Tổng dòng thu 40,950,134 106,164 106,164 Dòng chi Chi đầu tư 18,324,148 5,419,973 4,177,069 - - Chi phí giám sát, pháp lý, đấu thầu,… 207,547 207,547 207,547 Chi phí lương 21,600 23,760 26,136 Chi phí dự phòng 207,547 207,547 207,547 Chi xây dựng 3,735,840 4,981,120 3,735,840 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 40 Chi đền bù giải tỏa 14,151,614 Chi hoạt động 45,208 48,562 Chi phí lương 33,541 36,895 Chi phí hoạt động khác 11,666 11,666 Chi tiếp thị và bán hàng 829,344 - - Chi phí tư vấn tiếp thị 12,000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng 817,344 Dòng tiền ròng (18,324,148) (5,419,973) 35,943,721 60,957 57,603 Thuế thu nhập 4,082,607 - - Dòng tiền tự do (FCF) (18,324,148) (5,419,973) 31,861,114 60,957 57,603 Dòng tiền chủ nợ (15,000,000) 6,125,000 5,750,000 5,375,000 - Dòng tiền chủ sở hữu (3,324,148) (11,544,973) 26,111,114 (5,314,043) 57,603 NPV chủ sở hữu $2,498,811.68 NPV tổng tồng tư $2,743,064.36 IRR chủ sở hữu 38.16% IRR 18.09% Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 41 Dòng tiền tự do (FCF) của dự án âm lớn trong hai năm đầu do rót tiền đầu tư xây dựng và các chi phí khác. Tương ứng với doanh thu vào năm 3 của dự án và dòng tiền dương lớn. Tất cả doanh thu đều chuyển thành tiền mặt vào cuối năm khi dự án bàn giao cho khách hàng. Trong trường hợp giá bán tối thiểu là 2500USD/m2 (chưa VAT), NPV vẫn dương và IRR=18.09% cho thấy đây là dự án khả thi. Bên dưới là biểu đồ mô tả dòng tiền tự do (FCF). Hình 14: Biểu đồ FCF Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 42 Hình 15: biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính 2008 2009 2010 2011 2012 Vòng quay tổng tài sản (doanh thu thuần/tổng tài sản) 0.00% 0.00% 134.27% 0.43% 0.43% Vòng quay tài sản cố định (Doanh thu thuần/tài sản cố định) 0.00% 0.00% 962.14% 2.63% 2.77% Vòng quay vốn lưu động (Doanh thu thuần/tài sản lưu động) 0.00% 0.00% 156.05% 0.51% 0.51% Tỷ số lợi nhuận (lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần) 28.38% 28.38% 28.38% Tỷ số sinh lợi trên tổng tài sản (lợi nhuận sau thuế/ tổng tài sản) 0.00% -4.71% 38.11% -2.11% -0.63% Tỷ số sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu) 0.00% -7.50% 77.49% -3.51% -1.03% Tỷ số nợ (nợ phải trả/tổng vốn) 50.00% 41.88% 16.39% 0.00% 0.00% Nhìn vào các thông số chúng ta thấy rõ trong năm 2010 là năm thu của dự án. Đây là năm thu hồi vốn đầu tư để bắt đầu tái đầu tư vào dự án mới Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 43 Năm 2011 xuất hiện các tỷ số sinh lời âm do trong năm này phải thanh toán lãi và vốn gốc cho ngân hàng. Sau năm này tỉ lệ sẽ dương và nhỏ vì dòng thu chính của dự án là vào năm 2010_thu trên bán căn hộ chứ không phải doanh thu trên dịch vụ bổ sung. 6.5. PHÂN TÍCH RỦI RO Rủi ro của dự án xuất phát từ các nguồn: ¾ Tỷ lệ lạm phát ở mức cao hai con số sẽ làm cho giá cả tất cả các loại hàng hóa đều tăng. Khách hàng bị giới hạn ngân sách chẳng hạn như những gia đình làm công ăn lương sẽ rất khó có khả năng đủ tiền để mua căn hộ riêng cho họ. yếu tố này sẽ làm mất đi ý nghĩa của dự án là tạo chỗ ở cho khách hàng có thu nhập trên trung bình và giảm phần nào số lượng khách hàng mục tiêu dự án. ¾ Lãi suất ngân hàng tăng do lạm phát cũng sẽ làm ảnh hưởng tới dòng chi dự án do 50% nguồn tài trợ dự ngán bắt nguồn từ vốn vay. ¾ Theo dự kiến thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý và đền bù giải tỏa là 6 tháng. Tuy nhiên vẫn gặp rủi ro trong giai đoạn giải tỏa, tâm lý mất nhà của những dân đang sinh sống tại chung cư cũ sẽ làm họ đòi hỏi giá đền bù cao hơn dự kiến (20% giá bán) và trong trường hợp thõa thuận không thành công sẽ làm ảnh hưởng tới dòng chi của dự án. Trong trường hợp này, công ty sẽ kết hợp với ủy bản nhân dân quận 3 dề ra giải pháp phù hợp và thỏa đáng nhất cho đối bên. ¾ Doanh thu dự kiến của dự án đạt 100% trong năm 2010 với giá bán là 2500USD (chưa VAT). Trong thị trường bất động sản hiện nay điều ấy hoàn toàn có thể bởi vị trí của chung cư đặt biệt gần trung tâm thành phố và điều kiện tư nhiên hoàn toàn tốt như đã phân tích trên. Tuy nhiên vẫn có thể xảy ra trường hợp bán được với giá thấp hơn hoặc cao hơn hoặc thấp hơn ứng với chi phí sử dụng vốn bình quân khác nhau. Bên dưới là hình mô tả giá trị NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. Chương 7: Kết luận Trang 44 Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. Sơ đồ trên dưới sẽ cho chúng ta thế rõ hơn về miền khả thi của dự án. Hiện tại giá thị trường tham khảo bên công ty tư vấn (CBRE) giá chung cư cao cấp này là trên 3000USD/m2. Đây là một tin đáng mừng cho dự án, bởi chính giá cao này sẽ góp phần tạo ra lợi nhuận cao hơn (NPV gần 4 triệu USD, tham khảo phần phụ lục 1). Tóm lại , rủi ro của dự án lớn nhất là ở khâu pháp lý và đền bù giải tỏa. Với những thủ tục pháp lý rườm rà hiện nay thì việc trễ tiến độ dự án là hoàn toàn có thể xảy ra. Nếu kết hợp với áp lực tăng giá đền bù từ phía người dân sẽ tạo ra khó khăn lớn làm chậm tiến độ và tăng chi phí của dự án. Điều này có thể sẽ lảm thay đổi giá bán theo chiều hướng tăng. Tuy nhiên vẫn có thể hạn chế được rủi ro này do đây là dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư của quận 3 nằm trong chương trình cải tạo chung cư cũ, xuống cấp của thành phố. Công ty sẽ kết hợp với ủy ban nhân dân quận 3 để tìm cách tốt nhất hạn chế rủi ro ngày. Cụ thể là hỗ trợ về mặt đền bù giải tỏa và thủ tục pháp lý đầu tư. Rủi ro lớn thứ hai là chất lượng của công trình xây dựng rất dễ xảy ra tình trạng thi công không đảm bảo chất lượng, rút giảm nguyên vật liệu của nhà thầu, hoặc không đảm bảo chất lượng phần nội thất của tòa nhà. Điều này sẽ ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của khách hàng và uy tín của doanh nghiệp. Rủi ro lớn thứ 3 đó là lạm phát tăng hai con số như trong tình hình hiện nay sẽ làm cho chi phí xây dựng tăng đáng kể ảnh hưởng tới dòng chi dự án. Trong trường hợp này, công ty đã có cách đối phó hợp lý la dự phòng 5% chi phí xây dựng nhằm đối phó với tình huống bất ngờ. Chương 7: Kết luận Trang 45 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN Sau những thành công tạo tiếng vang trong lĩnh vực bất động sản và trước xu thế phát triển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinh doanh nhiều tiềm năng. Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanh bất động sản. Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của công ty Cổ phần An Phú như: Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn, khu công nghiệp Thạnh Đức, căn hộ cao cấp Bình Phú, dự án Lý Chính Thắng…Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh và hiện đại. Theo chủ trương chung của Chính Phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ. Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần An Phú quyết định đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch. Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ. Thông qua phân tích thị trường, phân tích tài chính, và các phân tích cần thiết khác cho thấy đây là một dự án khả thi và có ý nghĩa lớn trong việc góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Quận 3 và sự nghiệp phát triển của thành phố. Rủi ro của dự án xuất phát từ các yếu tố: phân tích nhu cầu thị trường, khâu hoàn tất thủ tục pháp lý, chất lượng thi công của nhà thầu và lạm phát. Tại mỗi rủi ro công ty đều có giải pháp giải quyết như đã phân tích ở phần phân tích rủi ro. Duy chỉ có yếu tố phân tích nhu cầu thị trường là khó xác định chính xác nhất và vẫn còn tiểm ẩn nhiều rủi ro vì phần lớn dữ liệu thu thập được là thứ cấp. Tuy nhiên đây là rủi ro chung và công ty An Phú sẽ giảm thiểu rủi ro này thông qua việc mua thông tin từ CBRE. NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI Đề tài chưa phân tích tác động của lạm phát lên dòng ngân lưu trong khi lạm phát đang có xu hướng tăng và ảnh hưởng rất lớn đến giá bán trong tương lai. Đề tài chưa định lượng được năng lực thực sự của từng đối thủ cạnh tranh trong ngành mà chỉ tổng hợp phân tích dựa trên dữ liệu mà công ty CBRE cung cấp. Phụ lục Trang 46 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% $2,000 -$251 -$519 -$774 -$1,018 -$1,250 -$1,472 -$1,684 -$1,886 -$2,079 -$2,263 -$2,439 $2,100 $166 -$121 -$395 -$657 -$906 -$1,145 -$1,373 -$1,590 -$1,798 -$1,997 -$2,186 $2,200 $583 $277 -$16 -$296 -$563 -$818 -$1,062 -$1,295 -$1,517 -$1,730 -$1,934 $2,300 $1,000 $674 $363 $65 -$219 -$491 -$751 -$999 -$1,237 -$1,464 -$1,681 $2,400 $1,418 $1,072 $742 $426 $124 -$164 -$440 -$704 -$956 -$1,197 -$1,428 $2,500 $1,835 $1,470 $1,121 $787 $468 $163 -$129 -$408 -$675 -$931 -$1,175 $2,600 $2,252 $1,867 $1,500 $1,148 $812 $490 $182 -$112 -$394 -$664 -$922 $2,700 $2,669 $2,265 $1,878 $1,509 $1,155 $817 $493 $183 -$114 -$398 -$670 $2,800 $3,086 $2,663 $2,257 $1,870 $1,499 $1,144 $804 $479 $167 -$131 -$417 $2,900 $3,503 $3,060 $2,636 $2,231 $1,842 $1,471 $1,115 $774 $448 $135 -$164 $3,000 $3,920 $3,458 $3,015 $2,592 $2,186 $1,798 $1,426 $1,070 $729 $402 $89 $3,100 $4,337 $3,855 $3,394 $2,952 $2,530 $2,125 $1,737 $1,365 $1,010 $668 $341 $3,200 $4,755 $4,253 $3,773 $3,313 $2,873 $2,452 $2,048 $1,661 $1,290 $935 $594 $3,300 $5,172 $4,651 $4,152 $3,674 $3,217 $2,779 $2,359 $1,957 $1,571 $1,201 $847 $3,400 $5,589 $5,048 $4,531 $4,035 $3,561 $3,106 $2,670 $2,252 $1,852 $1,468 $1,100 $3,500 $6,006 $5,446 $4,910 $4,396 $3,904 $3,433 $2,981 $2,548 $2,133 $1,734 $1,353 Phụ lục Trang 47 Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú Trong hợp đồng này nếu không có gì thay đổi (nguyên nhân đặc biệt) cả hai bên nhất trí như sau: 1. Phạm vi dịch vụ 1.1. Dịch vụ tư vấn thị trường. CBRE sẽ tổng hợp, phân tích và đánh giá tình hình phát triển căn hộ của các dự án căn hộ lân cận, gởi định kỳ cho chủ đầu tư hàng tháng. Định kỳ hàng tháng gởi các bảng danh sách căn hộ đã và đang phát triển tại TPHCM cho bên chủ đầu tư. 1.2. Dịch vụ quản lý bán hàng. Trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng này được ký kết, CBRE sẽ có trách nhiệm phát triển và duy trì hệ thống quản lý kinh doanh và kế hoạch tiếp thị cho dự án đạt hiệu quả cao nhất. Cụ thể CBRE sẽ: Sắp sếp các hoạt động kinh doanh cho nhân viên kinh doanh, CBRE sẽ cung cấp 3 nhân viên kinh doanh và chủ đầu tư sẽ tiến cử một kế toán cho dự án; phòng kinh doanh sẽ hoạt động 7 ngày một tuần từ 8:30 đến 18:00. Thiết lập thủ tục bán hàng và hệ thống tài liệu bán hàng, soạn thảo chi tiết mô tả về tòa nhà và bộ tài liệu bán hàng. Cung cấp tài liệu mẫu về biểu mẫu đăng ký mua, hợp đồng thỏa thuận mua bán và soạn thảo tất cả tài liệu kinh doanh và tài liệu hợp pháp cho việc kinh doanh sau khi chủ đầu tư phê duyệt. Giới thiệu dự án với các khách hàng mua tương lai, đảm trách tất cả yêu cầu của khách hàng và tiến hành thương thảo và sắp xếp, ký kết bản đăng ký mua và hợp đồng mua bán. Kết hợp liên hệ với đội ngũ xây dựng và bất kỳ bên thứ 3 nào có liên hệ mọi lúc dưới sự yêu cầu của chủ đầu tư để nhằm đảm bảo toàn bộ thủ tục kinh doanh trôi chảy, hài lòng khách hàng. Cộng tác với nhà môi giới bên ngoài: Để đạt được sự công nhận và công tác của toàn bộ thành viên cộng đồng các nhà môi giới, bên tư vấn bất động sản sẽ trình sổ tay quảng cáo đến các công tác môi giới hàng tháng. Thông qua hệ thống, bên tư vấn sẽ cập nhật cho các cộng tác môi giới khác về các diện tích trống trong tòa nhà và sẵn lòng giải thích cho các cộng tác môi giới khác bất kỳ những yêu cầu nào từ phía khách mua mà họ không giải quyết được. Bên đại lý tiếp thị sẽ liên lạc thường xuyên với các công tác môi giới và đảm bảo rằng tất cả họ đều được thông báo về những cơ hội kinh doanh tại tòa nhà. Cung cấp báo cáo kinh doanh hàng tuần và hàng tháng. 2. Nghĩa vụ của CBRE và bên chủ đầu tư. 2.1. Bên CBRE: Bên chủ đầu tư cùng với bên đại lý tiếp thị sẽ thiết lập ngân sách tiếp thị cho tòa nhà. Phụ lục Trang 48 Kết hợp với chủ đầu tư thực hiện chiến dịch và mục tiêu tiếp thị trong khoản thời gian đã định. Kết hợp với chủ đầu tư chuẩn bị các tài liệu tiếp thị cho tòa nhà và báo cáo những mặt cần thiết, thông tin phản hồi của các công cụ tiếp thị sử dụng. Bằng cơ sở dữ liệu sẵn có đồng thời kết hợp với mối quan hệ của chủ đầu tư trên thị trường mục tiêu nhằm hướng tới mục tiêu tiếp thị. Bất kỳ việc chi trả phí môi giới nào đến bên thứ 3 và trang bị cho phòng kinh doanh tại tòa nhà với toàn bộ máy móc và nhu cầu về trang thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh (như máy tính, điện thoại, máy fax,…) sẽ được chi trả bởi CBRE. Phải hoàn thành mục tiêu kinh doanh đề ra như đã định trong trong sự thống nhất của chủ đầu tư và bên đại lý tiếp thị độc quyền. Bên đại lý tiếp thị độc quyền có trách nhiệm hỗ trợ khách mua, thực hiện khoản thanh toán đầu tiên cho chủ đầu tư tương đương 30% giá trị hợp đồng được ký kết, gồm 10% đặt cọc và 20% đợt thanh toán đầu tiên. 2.2. Bên Chủ đầu tư: Kết hợp với CBRE trong công tác tư vấn và triển khai các đề xuất được chấp thuận. Nhanh chóng phản hồi đối với những đề xuất của CBRE. Chi trả chi phí tiếp thị cho bên CBRE về các hoạt động tiếp thị, quảng cáo, PR. Cung cấp miễn phí một văn phòng kinh doanh trong tòa nhà với đầy đủ trang thiết bị nội thất cần thiết bào gồm khu vực làm việc cho nhân viên kinh doanh và khu vực tiếp khách tham quan dự án trong suốt thời gian hiệu lực của hợp đồng. Thanh toán phí hoa hồng trong vòng 7 ngày làm việc sau khi nhận được phiếu đề nghị thanh toán từ bên đại lý tiếp thị và nhận được khoản thanh toán đợt một từ khách mua. 3. Phí và phương thức thanh toán (được đề nghị bởi CBRE) 3.1. Phí tư vấn Phí tư vấn duy trì ở mức cố định là 3000USD mỗi quý cho vai trò tư vấn tiếp thị. Khoản phí của quý đầu tiên sẽ được thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi hợp động được ký kết. 3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền Phí tiếp thị bán độc quyền cho mỗi hợp đồng được ký kết thành công trong suốt thời hạn hiệu lực của hợp đồng sẽ là 1,8% trị giá hợp đồng. 70% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi chủ đầu tư nhận được thanh toán đầu tiên từ khách mua. 30% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE vào thời điểm thanh lý hợp đồng. 3.3. Phí hành chính Phí hành chính là 150USD trên mỗi căn hộ nếu bên đại lý tiếp thị bán độc quyền thực hiện các công việc hành chính bao gồm chuẩn bị hợp đồng, phiếu thanh toán của đợt Phụ lục Trang 49 thanh toán đầu tiên cho bất kỳ căn hộ nào do chủ đầu tư bán ra trong thời hạn bổ nhiệm bằng văn bản. Phí này sẽ cộng thêm 30% VAT và sẽ được thanh toán ngay khi khách hàng mua thanh toán tiền đặt cọc. Tất cả phí đề cập trên không bao gồm phí VAT. Tài liệu tham khảo Trang 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách [1] Phạm Ngọc Thúy, Lê Nguyên Hậu,Tạ Trí Nhân, Phạm Tuấn Cường (2004), Kế hoạch kinh doanh, Nhà xuất bản đại học quốc gia TpHCM. [2] Glenn P.Jenkins & Arnold C.Harberger (2006), Sổ tay hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư, Chương trình giảnh dạy kinh tế Fulbright. [3] Trần Ngọc Thơ, Vũ Việt Quảng (2007), Lập mô hình tài chính_Financial modeling, Nhà xuất bản lao động xã hội. [4] Ts.Tạ Minh Kiều (2006), Tài chính công ty, Nhà xuất bản thống kê. [5] Zvi Bodie, Alex Kane, Alan J.Marcus, Assentials of investments, Irwin McGraw-Hill. Tài liệu internet [1] Công ty bất động sản CBRE. Residental Sales Serviecs. Available: [2] Công ty bất động sản Mét Vuông. Dự án bán căn hộ. Available: [3] Công ty tư vấn đầu tư và kỹ thuật thổ dân_ABBO. Phát triển bất động sản, toàn cảnh thị trường. Available: