Luận án Bong bóng bất động sản nhà đất để ở trên TP Hồ Chí Minh

ưng khá dai dẳng. Phần lớn, vốn đầu tư nước ngoài vào bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh không phải là vốn ngắn hạn nhằm mục đích đầu cơ mà là vốn trung và dài hạn [36]. Xét về dài hạn, nguồn vốn này có tác dụng làm tăng cung bất động sản và qua đó góp phần ổn định cung cầu, giá cả. Tuy nhiên, cũng như các dự án sử dụng 100% vốn trong nước, các dự án đầu tư nước ngoài đều sử dụng phần vốn nước ngoài như “mồi nhử” để thu hút thêm vốn trong nước thông qua kênh tín dụng ngân hàng và hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp. Để tăng giá trị bất động sản trước các nhà góp vốn, chủ đầu tư các dự án này thường thực hiện chiêu kích giá sản phẩm lên cao, quá đó góp phần tạo ra tính bong bóng trên thị trường bất động sản. Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của chính nó Bong bóng bất động sản chịu ảnh hưởng rất mạnh bởi cú sốc của chính nó. Tác động tăng cao nhất sau độ trễ 3 đến 4 kỳ và tiếp tục kéo dài dai dẳng. Kết quả này phù hợp với giải thích của mô hình giao dịch phản hồi trong thuyết tài chính hành vi. Theo đó, bong bóng bất động sản về bản chất là hệ quả của hoạt động đầu cơ của đám đông, bị chi phối bởi tâm lý “neo tư duy” và “lạc quan quá mức”. Thoạt tiên, sự tăng giá sẽ được một nhóm nhà giao dịch phản hồi chú ý, khi sự tăng giá diễn ra đủ lâu thì mức giá cao được xem là bình thường và nhà đầu tư có thể kỳ vọng giá tài sản sẽ duy trì xu hướng tăng trong tương lai, qua đó thúc đẩy họ mua vào tài sản, khiến giá tiếp tục tăng và vượt xa giá trị cơ bản. Sự tăng giá cao hơn thu hút thêm những nhà giao dịch phản hồi khác tiếp tục mua vào tài sản và kích thích giá tăng cao hơn nữa, do đó lại tiếp tục thu hút những nhà giao dịch phản hồi mới, và quá trình cứ tiếp tục. Giá tiếp tục tăng miễn là dòng vốn vẫn đổ vào thị trường. Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lãi suất Bong bóng bất động sản phản ứng tương đối chậm và không đáng kể trước cú sốc của lãi suất. Mức độ phản ứng được quan sát rõ nhất ở độ trễ thứ 2 và thứ 3, sau đó giảm nhanh về không. Kết quả này hàm ý, khi hiện tượng bong bóng giá tài sản xảy ra, tâm lý “lạc quan quá mức” thường lấn át tâm lý “nỗi lo sợ trả lãi vay cao hơn”. Nói cách khác, trong giai đoạn xảy ra những cơn sốt giá, do bị chi phối mạnh bởi tâm lý “lạc quan quá mức”, sự thay đổi chính sách lãi suất cho vay dường như không ảnh hưởng nhiều đến cầu tín dụng bất động sản và qua đó là giá bất động sản. Ngược lại, người mua vẫn sẵn sàng trả một mức lãi suất cao hơn bình thường để có được nguồn vốn và đầu cơ vào thị trường với mục đích bán lại trong thời gian ngắn. Phản ứng của bong bóng bất động sản trước cú sốc của lạm phát Cú sốc của lạm phát hầu như không có ảnh hưởng đến bong bóng bất động sản. Điều này trái ngược với quan sát ở một số nước cho thấy, khi lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vào bất động sản để bảo toàn giá trị [78]. Ngược lại ở Việt Nam, tác động tâm lý của lạm phát trước xu hướng đầu tư vào bất động sản là không rõ ràng. Phản ứng của bong bóng BĐS trước cú sốc của thị trường chứng khoán Cú sốc trên thị trường chứng khoán có ảnh hưởng cùng chiều nhưng rất nhỏ đến bong bóng bất động sản. Điều này phù hợp với quan sát thực tiễn cho thấy, mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản có lúc thuận chiều, có lúc lại nghịch chiều. 25 Kết quả phân rã phƣơng sai Để phân biệt tác động của các giá trị trong quá khứ của mỗi biến với tác động của các biến khác đến biến động của từng biến, tác giả tiến hành phân rã phương sai theo phương pháp Recursive Choleski của Sim [84]. Kết quả phân tích phân rã phương sai cho biến PR cho thấy, sự thay đổi của biến PR, biến đo lường mức độ bong bóng BĐS, chủ yếu đến từ những cú sốc nội sinh từ chính thị trường BĐS (30 - 40%). Biến FDI, GDP và REL giải thích một phần tương đối lớn sự biến thiên của bong bóng BĐS. Cụ thể, biến FDI giải thích từ 17 - 24%, biến GDP giải thích từ 13 - 17% và biến REL giải thích từ 19 - 27% sự biến thiên của biến PR. Các biến chỉ số giá tiêu dùng CPI, lãi suất cho vay dài hạn R, chỉ số chứng khoán VNI giải thích một phần rất nhỏ sự biến thiên của bong bóng BĐS. Kết quả kiểm định nhân quả Granger, hàm phản ứng đẩy và phân tích phân rã phương sai cho thấy, sự phát triển bong bóng BĐS ở Việt Nam, ngoài ảnh hưởng bởi các biến số vĩ mô, phụ thuộc vào sự thay đổi của chính biến PR trong quá khứ. Nói cách khác, việc giá nhà tăng nhanh vượt xa tiền thuê nhà và tốc độ tăng được duy trì trong một thời gian khá lâu đã tác động mạnh đến tâm lý nhà đầu cơ, khiến kỳ vọng “giá BĐS tiếp tục tăng nhanh trong tương lai” lan khắp thị trường. Tâm lý này được hỗ trợ bởi dòng tiền dồi dào từ nhiều nguồn có tác dụng thúc đẩy cầu BĐS tăng nhanh. Sự gia tăng đột biến của cầu BĐS, đến lượt nó, có tác dụng thúc đẩy trở lại đến giá BĐS, khiến giá BĐS vượt xa các nhân tố cơ bản, hình thành trạng thái bong bóng BĐS. 2.4. HỆ QUẢ CỦA BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 2.4.1. Biểu hiện của hệ quả bong bóng bất động sản nhà đất để ở 2.4.1.1. Hệ quả của bong bóng bất động sản đối với các ngân hàng thương mại Tác động của bong bóng BĐS đến hệ thống ngân hàng thương mại được thể hiện thông qua diễn biến của tỷ lệ nợ xấu BĐS. Trong giai đoạn 2005 - 2010, giai đoạn giá nhà ở gia tăng liên tục và hình thành đỉnh bong bóng vào năm 2010, tỷ lệ nợ xấu bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP. HCM được duy trì khá ổn định ở mức tương đối thấp, bình quân khoảng 1,7%/năm. Đặc biệt, năm 2007, năm có tốc độ tăng giá nhà ở cao nhất, tỷ lệ nợ xấu đạt mức thấp nhất là 0,8%. Sang năm 2011, khi thị trường bất động sản thực sự suy giảm và bong bóng bất động sản xì hơi, tỷ lệ nợ xấu bất động sản mới bắt đầu tăng cao. Nợ xấu BĐS tại TP. HCM bắt nguồn từ việc thị trường này phát triển quá nóng, trong khi các chủ đầu tư không đủ tiềm lực tài chính, dựa quá nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng. Khi thị trường BĐS chững lại, thanh khoản chậm và giá giảm mạnh, khả năng nợ BĐS trở thành nợ xấu rất cao. 2.4.1.2. Hệ quả của bong bóng bất động sản đối với các doanh nghiệp bất động sản Khi bong bóng vỡ, những nhà đầu cơ nhanh chóng rút lui khỏi thị trường, tính thanh khoản của sản phẩm bị suy giảm nghiêm trọng. Giá BĐS trước đó được định giá quá cao nay liên tục đổ dốc song thanh khoản vẫn không được cải thiện. Hàng tồn kho tăng vọt đẩy các doanh nghiệp BĐS vào tình thế khốn khó, hàng loạt doanh nghiệp bị thua lỗ nặng phải ngừng hoạt động hoặc tuyên bố phá sản. Trong năm 2011, có 250 doanh nghiệp kinh doanh BĐS và 442 doanh nghiệp xây dựng trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh phải ngừng hoạt động hoặc giải thể. Đến năm 2012, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS và doanh nghiệp xây dựng phải ngừng hoạt động hoặc giải thể đã tăng vọt lên lần lượt là 312 doanh nghiệp và 958 doanh nghiệp. Trong 6 tháng đầu năm 2013, số lượng doanh nghiệp ngừng hoạt động hoặc giải thể trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và xây dựng tiếp tục tăng, tương ứng là 260 doanh nghiệp và 874 doanh nghiệp. 2.4.1.3. Hệ quả của bong bóng bất động sản đối với các doanh nghiệp liên quan đến bất động sản Khi bong bóng bất động sản sụp đổ, giá BĐS lao dốc trong khi hàng tồn kho tăng vọt đẩy các doanh nghiệp BĐS đối diện với những khó khăn thách thức lớn, dẫn đến hàng loạt dự 26 án BĐS phải ngưng trệ, hệ quả là các doanh nghiệp liên quan đến BĐS như xi măng, sắt thép, gạch, gỗ, kính, điện tử và điện gia dụng,... bị tác động mạnh. Nhiều doanh nghiệp hoạt động cầm chừng, không phát huy hết công suất của các nhà máy, sản lượng sản xuất và tiêu thụ đạt thấp, lượng tồn kho lớn, kinh doanh không hiệu quả. Một số doanh nghiệp rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ, phá sản, không tự cân đối được nguồn trả nợ các khoản đã vay để đầu tư. 2.4.1.4. Hệ quả của bong bóng bất động sản đối với người lao động Trước tình hình ảm đạm của thị trường BĐS hiện nay, nhiều chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc thu xếp vốn để thực hiện các công trình. Nhiều dự án chuẩn bị khởi công phải tạm hoãn, nhiều công trình xây dựng dang dở bị ngưng trệ. Hệ quả là các doanh nghiệp xây dựng tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm việc làm mới, công nợ bị đọng lại trong các công trình dang dở rất lớn. Việc thiếu vốn và nợ đọng tại các công trình không những làm giảm hiệu quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp xây dựng mà còn tác động xấu đến nhiều doanh nghiệp khác liên quan BĐS, qua đó ảnh hưởng đến thu nhập và đời sống của người lao động số người lao động bị mất việc làm và thiếu việc làm liên tục tăng. Như vậy, sự đổ vỡ bong bóng BĐS đã gây ra những tác động to lớn đối với nền kinh tế. Bong bóng BĐS là tác nhân chính đe dọa sự an toàn của hệ thống ngân hàng, là nguồn gốc của hàng loạt vụ vỡ nợ và phá sản doanh nghiệp, qua đó làm gia tăng tỷ lệ thất nghiệp. Bong bóng BĐS còn tác động đến nhiều nhà đầu cơ khiến họ bị thua lỗ, phải bán tháo tài sản để trả nợ ngân hàng, tình trạng vỡ nợ tràn lan. Sự sụp đổ của bong bóng BĐS ở mức độ lớn và kéo dài có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính và suy thoái của nền kinh tế, gây bất ổn xã hội. 2.4.2. Tác động của bong bóng bất động sản nhà đất để ở đến các nhân tố tài chính – tiền tệ Phản ứng của tín dụng bất động sản trước cú sốc của bong bóng bất động sản Cú sốc của bong bóng bất động sản kích thích cầu tín dụng tăng khá cao, đặc biệt sau độ trễ hai kỳ. Sự tác động sau đó giảm dần nhưng khá chậm. Như vậy, nếu so với ảnh hưởng từ chiều tín dụng bất động sản đến bong bóng bất động sản, thì ở chiều ngược lại, sự tác động của bong bóng bất động sản đến tín dụng bất động sản mặc dù đến chậm hơn nhưng kéo dài dai dẳng hơn. Điều này được lý giải là các khoản vay bất động sản thường được giải ngân trong nhiều kỳ. Do đó, khi một khoản vay đã được phê duyệt và đã giải ngân lần đầu, thì quá trình giải ngân vẫn còn tiếp tục những kỳ sau đó, khiến dư nợ bất động sản vẫn duy trì xu hướng cao trong một giai đoạn nhất định. Điều này đặc biệt phù hợp với những khoản vay nhằm tạo lập các dự án bất động sản, vốn thường có thời gian thực hiện kéo dài trong nhiều năm. Thực tế cho thấy, trong giai đoạn 2006 – 2010 khi bong bóng bất động sản phát triển bùng nổ, có rất nhiều dự án bất động sản được triển khai sử dụng nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Hệ quả là sau năm 2011, mặc dù thị trường bất động sản đã bộc lộ sự suy thoái, song tổng dư nợ cho vay bất động sản vẫn không giảm xuống kịp trước diễn biến của thị trường. Phản ứng của tăng trưởng GDP trước cú sốc của bong bóng bất động sản Thoạt tiên, cú sốc của bong bóng bất động sản có tác dụng kích thích tăng trưởng kinh tế. Biểu đồ 2.48 cho thấy tác động của cú sốc bong bóng đến GDP cao nhất ở độ trễ kỳ thứ hai và sau đó giảm xuống bằng không ở độ trễ kỳ thứ tư. Khi bong bóng xảy ra, nhiều dự án bất động sản được triển khai thực hiện. Một lượng vốn lớn đổ vào thị trường, nhiều công ăn việc làm được tạo ra. Ngành xây dựng phát triển kích thích các ngành liên quan như xi măng, sắt thép, đồ gỗ, điện gia dụng, điện lạnh... cùng phát triển. Ngoài ra, trong giai đoạn đầu của bong bóng, giá bất động sản tăng cao khiến mọi người cảm thấy mình giàu có hơn, và do đó chi tiêu bạo hơn. Như vậy, bong bóng bất động sản tác động làm tổng cầu tăng cao, qua đó, kích thích tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, giá bất động sản tăng cao vượt xa giá trị thực nên sự giàu có của mọi người chỉ mang tính “ảo”. Nói cụ thể hơn, các hoạt động mua đi bán lại tài sản ở thị trường thứ cấp hay các hoạt động tạo lập bất động sản cao cấp ở thị trường sơ cấp không nhằm 27 để đáp ứng các nhu cầu thực của người ở mà phần lớn chỉ phục vụ cho một nhóm đối tượng mang tính chất đầu cơ. Vào lúc bong bóng bùng nổ và các nhà đầu tư đang phấn khích cao độ, thì rủi ro cũng đang gieo vào mọi người, mọi ngành. Từ độ trễ kỳ thứ năm, tác động tiêu cực của bong bóng bất động sản đến tăng trưởng sản lượng đã thấy rõ. Bong bóng bất động sản là một hiện tượng kinh tế mà giá tài sản tăng quá cao không dựa trên những yếu tố hợp lý. Chính vì thế, một giai đoạn điều chỉnh giá sau giai đoạn giá tăng cao là không thể tránh khỏi. Khi giá bất động sản suy giảm, các nhà đầu cơ rút lui khỏi thị trường khiến hàng tồn kho tăng vọt. Hệ quả là tăng trưởng sản lượng của toàn bộ nền kinh tế bị ảnh hưởng tiêu cực. Tác động này không chấm dứt nhanh mà kéo dài dai dẳng ở nhiều kỳ sau đó. Phản ứng của chỉ số giá tiêu dùng trước cú sốc của bong bóng bất động sản Cú sốc của bong bóng bất động sản tác động làm chỉ số giá tiêu dùng tăng cao. Mức độ ảnh hưởng mạnh nhất kể từ sau độ trễ kỳ thứ hai đến kỳ thứ năm và sau đó giảm dần về không. Khi bong bóng bất động sản xảy ra, giá cả tài sản phát triển thoát ly khỏi giá trị thực của tài sản. Hệ quả là giá cả không còn phát ra những tín hiệu đúng đắn trên thị trường. Hoạt động đầu cơ vào bất động sản trở thành một xu hướng phổ biến và gây lãng phí lớn nguồn lực của xã hội. Điều này cuối cùng tác động làm chỉ số giá tiêu dùng trong nền kinh tế tăng cao. Phản ứng của lãi suất trước cú sốc của bong bóng bất động sản Lãi suất cho vay, một trong những công cụ phản ánh chính sách cho vay của các ngân hàng thương mại, không thay đổi ngay lập tức trước cú sốc của bong bóng bất động sản mà chỉ thể hiện sau độ trễ khoảng hai kỳ. Mức tác động được quan sát rõ nhất sau độ trễ kỳ thứ ba và sau đó giảm dần về không. Kết quả này hàm ý rằng, sự phản ứng của các ngân hàng thương mại trong việc thực thi chính sách cho vay theo diễn biến của thị trường là tương đối thụ động. Đây cũng là hệ quả của việc khuyết thiếu một hệ thống cung cấp thông tin minh bạch về thị trường bất động sản, dẫn đến các ngân hàng chậm nhận diện những nguy cơ trong cho vay bất động sản, làm tăng rủi ro cho hoạt động của hệ thống ngân hàng. 28 CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HẠN CHẾ TÌNH TRẠNG BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 3.1. QUAN ĐIỂM PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở + Tạo điều kiện để các quyền về đất đai được giao dịch một cách thuận lợi, làm cho đất đai trở thành nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong thị trường BĐS. + Huy động các nguồn lực bảo đảm phát triển thị trường nhà đất để ở nhanh, chất lượng và bền vững. Nhà nước giữ vai trò định hướng, đồng thời trực tiếp tham gia, chủ động điều tiết thị trường BĐS nhà ở, có chính sách hỗ trợ bằng nhiều hình thức khác nhau để bảo đảm nhà ở cho các đối tượng xã hội; hướng tới sự công bằng trong chính sách giải quyết nhà ở. + Phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường. Các quan hệ giao dịch về BĐS phải tuân theo các quy luật vận động của của thị trường. Tôn trọng quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh. Do vậy, sự can thiệp của Nhà nước vào thị trường phải thông qua việc sử dụng các tác nhân của thị trường, tránh can thiệp bằng các biện pháp phi thị trường. + Phát triển thị trường bất đồng sản phải bảo đảm: hài hòa về các mặt lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người tiêu dùng; đồng bộ về hệ thống tài chính cho thị trường; đồng bộ về hệ thống các doanh nghiệp tham gia thị trường; đồng bộ về cơ chế, chính sách phát triển thị trường. 3.2. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 3.2.1. Nhu cầu nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh Tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở gia tăng do các nhân tố: + Quá trình gia tăng dân số diễn ra với tốc độ nhanh + Thay đổi cơ cấu hộ gia đình theo hướng quy mô gia đình nhỏ + Thu nhập của người dân ngày càng nâng cao + Nhiều khu nhà ở ngày càng xuống cấp + Quy mô và số lượng khu công nghiệp tăng: + Nhu cầu nhà ở học sinh, sinh viên tiếp tục tăng nhanh. + Nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp hết sức bức xúc 3.2.2. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản nhà đất để ở tại TP. Hồ Chí Minh 3.2.2.1. Đa dạng hóa hàng hóa trên thị trường bất động sản Đa dạng hóa các loại đất ở và nhà ở cung ứng trên thị trường, đặc biệt cần chú trọng phát triển các loại nhà ở có diện tích vừa và nhỏ, giá bán và giá thuê hợp lý phù hợp với khả năng thanh toán của những người có thu nhập trung bình và trung bình thấp. 3.2.2.2. Phát triển thị trường chính thức, hạn chế thị trường phi chính thức Để thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh, cần thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ và quyết liệt nhằm chấn chỉnh lại thị trường, minh bạch hóa thông tin, qua đó thúc đẩy thị trường chính thức phát triển, tiến tới hạn chế và triệt tiêu thị trường phi chính thức. 3.2.2.3. Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản Nguồn vốn cho thị trường BĐS hiện nay chủ yếu dựa vào vốn vay từ ngân hàng. Do đó trong thời gian tới, cần xây dựng một hệ thống tài chính đồng bộ và đủ mạnh để thu hút nguồn vốn cho thị trường BĐS. Cần nghiên cứu: hình thành thị trường thế chấp thứ cấp BĐS; hình thành các quỹ BĐS như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS; phát triển thị trường trái phiếu BĐS; huy động sự tham gia đầu tư vào thị trường chứng khoán của các công ty bảo hiểm nhân thọ; huy động vốn từ các quỹ hưu trí. 29 3.2.2.4. Hoàn thiện môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản Hoàn thiện chính sách đầu tư theo hướng khuyến khích các chủ thể tham gia đầu tư để tăng nguồn cung những hàng hóa phù hợp với nhu cầu của thị trường. Tạo điều kiện để các doanh nghiệp nước ngoài tham gia thị trường BĐS bình đẳng với doanh nghiệp trong nước. 3.3. CÁC GIẢI PHÁP HẠN CHẾ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT ĐỂ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH 3.3.1. Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trƣờng bất động sản 3.3.1.1. Nâng cao tính bạch về thông tin hiện trạng bất động sản + Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quản lý nhà đất thống nhất trên toàn quốc. + Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS. + Đẩy mạnh triển khai việc tính chỉ số giá bất động sản + Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giải quyết tình trạng cấp nhiều giấy chứng nhận cho một bất động sản. 3.3.1.2. Nâng cao tính minh bạch về thông tin giao dịch bất động sản + Thực hiện bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng khi giao dịch về nhà đất để quản lý về thuế và hạn chế rủi ro cho người dân. + Xây dựng cơ chế khuyến khích các giao dịch nhà đất của người dân thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản + Tăng cường kiểm tra, kiểm soát việc chấp hành quy định về giao dịch qua sàn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. + Bổ sung quy định bắt buộc các giao dịch chuyển nhượng lần hai các BĐS của các dự án mới phải thực hiện qua sàn như giao dịch lần đầu. + Tiếp tục phát triển, hoàn thiện hệ thống mạng lưới các sàn giao dịch bất động sản; tăng cường kiểm tra công tác đào tạo, cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản và thành lập các sàn giao dịch bất động sản. 3.3.1.3. Nâng cao tính minh bạch về thông tin phát triển bất động sản + Triển khai áp dụng mạnh mẽ hơn nữa cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định trong Luật Đất đai năm 2003. + Thông báo công khai thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng và tại các trụ sở cơ quan nhà nước về tất cả các khâu của quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở + Sửa đổi Nghị định 153/2007/NĐ-CP và Thông tư 13/2008/TT-BXD theo hướng quy định bắt buộc các chủ đầu tư phải đăng báo công khai khi có sự chuyển nhượng dự án bất động sản. + Kiểm soát chặt chẽ việc phê duyệt và cấp phép đầu tư. Việc cấp phép đầu tư phải căn cứ trên cơ sở quy hoạch đô thị và năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng như những đánh giá về thực trạng nhu cầu trên địa bàn. 3.3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản 3.3.2.1. Hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển và đa dạng hóa bất động sản Khuyến khích phát triển đa dạng hóa sản phẩm bất động sản cả về chủng loại, chất lượng và giá cả sản phẩm phù hợp với nhu cầu và mức độ phát triển của thị trường bất động sản nhà ở, cụ thể là: + Nhà nước cần chủ động tham gia đầu tư cung cấp các loại hàng hóa bất động sản mà thị trường không tham gia + Nghiên cứu quy định cơ cấu tỷ lệ các loại nhà ở theo hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê khi quy hoạch, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới + Có chính sách khuyến khích, ưu đãi về thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp cho các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. + Quy định cho phép áp dụng hình thức cho thuê đất để đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở để cho thuê, quy định cụ thể về việc thu hồi đất hai bên đường khi giải phóng mặt bằng 30 làm giao thông để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm điều tiết được chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư hạ tầng. + Sửa đổi quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ ban hành một bảng giá đất áp dụng thống nhất cho cả trường hợp giao đất, cho thuê đất và bồi thường khi thu hồi đất. Quy định việc định giá đất do các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp thực hiện. + Tiếp tục thực hiện cơ chế cho phép người có quyền sử dụng đất được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở. + Đối với việc thu hồi đất để phát triển kinh tế thì tùy từng dự án mà quy định: đối với các dự án đã xác định được chủ đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi và giao cho các chủ đầu tư thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có sự phối hợp của nhà nước; đối với các dự án chưa xác định được chủ đầu tư thì Nhà nước ra quyết định thu hồi và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá; đối với các dự án chủ đầu tư tự thỏa thuận đền bù, tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phù hợp với quy hoạch thì Nhà nước chỉ làm thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. + Nghiên cứu sớm thành lập tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc Nhà nước. Bổ sung quy định về việc đóng góp tài chính để phát triển quỹ đất và nhà ở xã hội đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10 ha. + Sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 về thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất dự án BĐS cho phù hợp tình hình thực tế của các doanh nghiệp hoạt động đầu tư BĐS. Nên sửa đổi theo hướng Nhà nước thu thuế theo đơn giá quy định, doanh nghiệp có thể lãi để tiếp tục đầu tư và đóng thuế. Nên chia làm hai trường hợp: đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước thì Nhà nước được quyền thu 100% để chuyển quyền SDÐ cho doanh nghiệp. Còn đối với đất doanh nghiệp tự mua lại của dân, thì Nhà nước chỉ thu thuế chuyển mục đích SDÐ khoảng 10 - 20% giá thị trường. + Tiếp tục áp dụng chỉ thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng, miễn 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng làm công trình công cộng như mảng cây xanh và đường giao thông trong các dự án phát triển nhà ở. + Hình thành quỹ quản lý chung của nhà chung cư: quy định trong mỗi chung cư cao tầng có khoảng 2% số căn hộ thuộc sở hữu chung để cho thuê, tiền thu được sẽ làm kinh phí quản lý, nếu thiếu thì các chủ sở hữu căn hộ mới phải đóng thêm. Tiền mua các căn hộ sở hữu chung được phân bổ vào tiền mua các căn hộ còn lại. 3.3.2.2. Tăng cường hiệu lực công tác quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản * Cải cách thủ tục hành chính + Quy định đơn giản hóa trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất để lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở. + Bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và đăng ký đầu tư đối với tổ chức, cá nhân trong nước khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị mới; đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài áp dụng công nghệ cao trong đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. + Giảm bớt các điều kiện để được tham gia giao dịch bất động sản: cho phép tổ chức, cá nhân được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ chứng minh có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng được ủy ban nhân dân xã, phường xác nhận là đất đang sử dụng không có tranh chấp. Sau khi các giao dịch được thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng, người cho thuê đất, người dùng bất động sản làm tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh. 31 + Bỏ các điều kiện cụ thể đối với từng loại đất khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất. * Đổi mới công tác quy hoạch + Trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị cần xác định cụ thể diện tích đất để phát triển cho từng loại nhà ở; đặc biệt cần dành một tỷ lệ đất thích hợp cho việc phát triển nhà ở để bán, nhà cho thuê và thuê mua dành cho người có thu nhập trung bình và thấp. Ngoài quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên để xây dựng nhà ở xã hội như đã có trong pháp luật nhà ở, khi lập và phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất cần phải bảo đảm quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội chiếm ít nhất 10% tổng diện tích đất phát triển nhà ở đô thị. + Phát triển nhà ở đô thị phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là hệ thống giao thông công cộng để giãn mật độ dân cư tại các đô thị trung tâm. Quy định rõ trách nhiệm của các đơn vị liên quan, đặc biệt là chủ đầu tư, về tiến độ thực hiện, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong các dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. + Việc lập quy hoạch đô thị mới phải bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, tận dụng hiệu quả hệ thống hạ tầng hiện có, gắn kết chặt chẽ giữa khu vực phát triển mới và đô thị hiện có, bảo đảm sự đồng bộ và hoàn thiện về hệ thống các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ đô thị; hạn chế cơi nới, cải tạo làm tăng dân cư, tải trọng lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật tại trung tâm các đô thị. + Quy định các dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới có quy mô từ 50 ha trở lên phải nằm trong kế hoạch, quy hoạch phát triển nhà ở dài hạn của đô thị; hạn chế tối đa tình trạng phát sinh, điều chỉnh quy hoạch nhỏ lẻ làm ảnh hưởng đến quy hoạch chung của từng vùng. 3.3.3. Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn vào thị trƣờng bất động sản 3.3.3.1. Điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản Về phía ngân hàng nhà nƣớc: * Điều tiết chủ động và linh hoạt dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản + Quy định một giới hạn tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cho vay. Việc quy định giới hạn tỷ lệ này là cần thiết nhưng chỉ áp dụng trong điều kiện thị trường đang phát triển quá nóng. Khi thị trường bất động sản phát triển ổn định hoặc đóng băng thì bãi bỏ quy định này. + Điều chỉnh hệ số rủi ro cho vay bất động sản theo diễn biến của thị trường. Áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản mang tính nghịch chiều với diễn biến của thị trường bất động sản nhằm điều tiết dòng vốn tín dụng vào thị trường này một cách chủ động trước khi rủi ro đã gia tăng ở mức độ cao. Nói cụ thể hơn, khi thị trường bất động sản đang bùng nổ và giá bất động sản đã tăng tương đối cao, cần áp dụng một hệ số rủi ro cho vay bất động sản cao hơn. Điều này sẽ khiến các ngân hàng thương mại phải kiềm chế hoạt động cho vay bất động sản nhằm đảm bảo hệ số K nằm trong khoảng quy định của Ngân hàng nhà nước. Ngược lại, khi thị trường bất động sản đã suy giảm sâu và giá giao dịch thị trường tương đối ổn định (không diễn ra các đợt tăng giảm giá đột biến trong vòng 3 tháng), Ngân hàng nhà nước nên áp dụng hệ số rủi ro cho vay bất động sản thấp hơn nhằm tạo điều kiện để các ngân hàng chủ động nâng dư nợ cho vay bất động để hỗ trợ thị trường. + Quy định các NHTM trích lập dự phòng rủi ro bất động sản cao hơn trong điều kiện thị trường BĐS phát triển nóng và tỷ lệ trích lập dự phòng thấp hơn trong điều kiện thị trường BĐS đóng băng. + Quy định các khoản cho vay bất động sản có giá trị lớn của ngân hàng thương mại phải được sự hỗ trợ bởi một công ty thẩm định giá độc lập bên ngoài ngân hàng. 32 * Xây dựng hệ thống cảnh báo sớm về thị trường bất động sản Một trong những nguyên nhân dẫn đến nợ xấu BĐS tăng cao là do công tác dự báo thị trường yếu kém dẫn đến các ngân hàng đua nhau cho vay ồ ạt trong giai đoạn thị trường phát triển nóng, qua đó thúc đẩy bong bóng giá BĐS phình to làm cho thị trường dễ bị tổn thương, ảnh hưởng đến an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng. Do đó, ngoài các biện pháp tăng cường tính minh bạch trên thị trường bất động sản từ các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường BĐS, NHNN cần xây dựng một cơ chế riêng về thông tin cung cầu, giá cả thị trường BĐS để có cảnh báo sớm về những rủi ro do tính bong bóng có thể mang lại cho hệ thống ngân hàng. Từ đó, NHNN đưa ra các chính sách điều tiết dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS một cách chủ động và linh hoạt, đồng thời cung cấp nguồn thông tin hữu ích để các ngân hàng thương mại xây dựng các chính sách cho vay hợp lý trước diễn biến của thị trường BĐS. * Xây dựng cơ chế khuyến khích quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng Xây dựng cơ chế khuyến khích quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng nhằm tháo gỡ khó khăn về vốn cho các doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà cho người có thu nhập thấp, tạo điều kiện hỗ trợ cầu và góp phần giúp giảm rủi ro về mặt thị trường trong hoạt động tài trợ dự án cũng như cho vay trung dài hạn của ngân hàng. Để khuyến khích mô hình quan hệ tay ba chủ đầu tư - ngân hàng - khách hàng, NHNN cần nghiên cứu cơ chế tài chính ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho các bên theo hướng: + Tạo điều kiện để các ngân hàng có thể bán các khoản nợ thế chấp BĐS được hình thành trong quan hệ tay ba cho Quỹ tín thác bất động sản. + Kiến nghị Nhà nước sử dụng một phần Quỹ phát triển nhà ở để hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thấp vay mua nhà ở xã hội, nhà cho thuê mua hình thành trong quan hệ tay ba. + Nghiên cứu xây dựng quỹ bảo hiểm cho các khoản vay mua nhà ở xã hội, nhà có giá trung bình và thấp, nhà cho thuê mua. Về phía các ngân hàng thƣơng mại: * Xây dựng chính sách cho vay bất động sản nhất quán và linh hoạt + Trước hết, ngân hàng nên xây dựng một giới hạn tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cho vay nhất quán trong dài hạn. Tỷ lệ này có thể tăng lên trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển mạnh nhưng không vượt quá giới hạn cho phép, đồng thời không giảm xuống quá thấp khi thị trường suy giảm. + Điều chỉnh cơ cấu cho vay BĐS hợp lý. Để hạn chế rủi ro tín dụng BĐS, một trong những biện pháp cần thực hiện là cơ cấu lại dư nợ cho vay BĐS theo hướng tăng tỷ trọng nhóm tạo cầu, đặc biệt là cầu thực để ở, giảm tỷ trọng nhóm tạo cung, đặc biệt là cung sản phẩm cao cấp. Ngoài ra, ngân hàng nên giảm tỷ lệ cho vay BĐS đối với nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu vay ngắn hạn, nguồn trả nợ từ bán BĐS vì đây chủ yếu là nhóm đầu cơ BĐS, tác nhân chính gây ra tình trạng bong bóng giá BĐS khiến rủi ro nợ xấu ngân hàng tăng cao; tăng tỷ trọng cho vay khách hàng cá nhân đối với khoản vay có thời hạn trung và dài hạn, nguồn trả nợ từ thu nhập và tiền lương của khách hàng vì đây là nhóm khách hàng có nhu cầu thực, và nguồn trả nợ tương đối ổn định, không phụ thuộc vào diễn biến của thị trường BĐS. + Đối với các khoản vay riêng lẻ có thế chấp bằng bất động sản, ngân hàng nên áp dụng chính sách tỷ lệ giá trị khoản vay trên giá trị tài sản bảo đảm có tính chất nghịch chiều với diễn biến của thị trường bất động sản. Nói cụ thể hơn, trong thời kỳ thị trường bất động sản phát triển bùng nổ và giá bất động sản tăng nhanh, ngân hàng nên áp dụng một tỷ lệ cho vay bất động sản trên giá trị tài sản bảo đảm thấp xuống. Ngược lại, trong thời kỳ thị trường bất động sản đóng băng và suy giảm, các ngân hàng có thể tăng tỷ lệ cho vay bất động sản trên giá trị tài sản bảo đảm. 33 + Điều chỉnh linh hoạt tỷ lệ tài trợ vốn của ngân hàng thương mại cho các dự án đầu tư bất động sản. + Giảm bớt sự phụ thuộc vào tài sản bảo đảm là bất động sản trong quyết định cho vay. * Nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá bất động sản + Về tổ chức thực hiện thẩm định: chỉ giao cho một cán bộ thực hiện toàn bộ các khâu thẩm định khách hàng, trong đó có khâu thẩm định tài sản bảo đảm, đối với các khoản vay có giá trị nhỏ và trong trường hợp khách hàng sử dụng tài sản bảo đảm thuộc danh mục BĐS có tính thanh khoản cao. Danh mục bất động sản có tính thanh khoản cao do ngân hàng xây dựng và ban hành hàng năm. Trường hợp khoản vay có giá trị vừa hoặc lớn và tài sản bảo đảm phức tạp thì nên giao cho một phòng (hoặc tổ) thẩm định tài sản bảo đảm độc lập với phòng (hoặc tổ) thẩm định khách hàng, phòng (hoặc tổ) thẩm định giá phải thực hiện chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá, bao gồm những cán bộ có chuyên môn, kinh nghiệm về lĩnh vực thẩm định giá; trường hợp ngân hàng chưa có phòng thẩm định giá độc lập và tài sản bảo đảm tương đối phức tạp thì thuê công ty thẩm định giá bên ngoài thực hiện việc thẩm định giá. + Về hệ thống thông tin phục vụ thẩm định giá: các ngân hàng cần xây dựng một cơ sở dữ liệu về thông tin thị trường bất động sản và cập nhật số liệu hàng tuần hoặc hàng tháng. Thông tin về giá so sánh để thẩm định giá khi áp dụng phương pháp so sánh nên dựa vào các giao dịch đã thành công hơn là giá rao bán trên thị trường. Trường hợp không có hoặc có hạn chế giá giao dịch thành công của những tài sản tương tự thì cán bộ tín dụng có thể áp dụng giá rao bán bình quân nhưng điều chỉnh giảm khoảng 15% để phản ánh sát giá giao dịch. + Về phương pháp thẩm định giá: tích cực áp dụng thêm phương pháp thu nhập ngoài phương pháp so sánh giá bán để hạn chế yếu tố bong bóng giá tài sản. Đối với phương pháp so sánh giá bán, khi sử dụng giá rao bán của tài sản so sánh làm giá tham khảo, có thể sử dụng phương pháp trung bình có trọng số theo thời gian với trọng số tăng dần khi giá rao bán càng gần thời điểm thẩm định để ước tính một mức giá trước điều chỉnh thích hợp. Áp dụng hệ số điều chỉnh rủi ro tăng trong trường hợp thị trường xảy ra sốt giá và giảm hệ số điều chỉnh rủi ro trong trường hợp thị trường đóng băng hoặc đã suy giảm liên tục trong thời gian tương đối dài. Đối với phương pháp thu nhập, sử dụng suất chiết khấu căn cứ vào lãi suất tiền gửi dài hạn bình quân trong 3 năm để chiết khấu dòng tiền hoặc vốn hóa thu nhập tài sản. Do giá trị vốn hóa BĐS phản ánh giá trị cơ bản nên bằng việc so sánh kết quả ước tính giá trị BĐS thông qua phương pháp so sánh và phương pháp vốn hóa (hoặc chiết khấu dòng tiền) sẽ cho thông tin hữu ích để nhận biết rủi ro do tính bong bóng giá BĐS mang lại. Căn cứ vào đó để cán bộ tín dụng áp dụng một hệ số điều chỉnh rủi ro thích hợp trong giới hạn quy định của ngân hàng. + Về quy trình thẩm định giá: nhiều ngân hàng hiện nay chưa có quy trình thẩm định giá mà công việc thẩm định hoàn toàn do cán bộ thẩm định tự thực hiện, dựa vào kinh nghiệm và các phán đoán chủ quan. Do vậy, cần thiết phải xây dựng một quy trình thẩm định tài sản chuẩn hóa và ban hành đến các cán bộ thẩm định tương tự như sổ tay tín dụng. + Về cán bộ thẩm định giá: phần lớn các cán bộ phụ trách thẩm định giá trong ngân hàng đều không qua đào tạo về thẩm định giá, do đó thiếu những kỹ năng và chuyên môn cần thiết. Để nâng cao chất lượng thẩm định, các ngân hàng cần xây dựng chương trình tập huấn nội bộ định kỳ kết hợp việc cử cán bộ tham gia các khóa đào tạo ở các trường đại học hoặc trung tâm đào tạo để nâng cao trình độ và kỹ năng thẩm định giá tài sản, góp phần hạn chế những rủi ro do công tác thẩm định mang lại. Song song với việc nâng cao trình độ chuyên môn và kỹ năng thẩm định giá, ngân hàng cần xây dựng một chế tài đủ mạnh để kiểm soát rủi ro đạo đức xảy ra đối với cán bộ tín dụng khi thực hiện thẩm định tài sản bảo đảm. 3.3.3.2. Đa dạng hóa nguồn tài chính cho thị trường bất động sản * Hình thành thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản Nghiên cứu ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để thị trường BĐS phát 34 triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tài trợ một cách lành mạnh cho thị trường này cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt. Để hình thành thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản, cần phải có một số điều kiện cơ bản: Một là, các sản phẩm cho vay sơ cấp cần được phân loại chuẩn hóa và minh bạch hóa, do vậy có thể định lượng được rủi ro và định giá được trên thị trường thứ cấp. Các yếu tố chuẩn hóa bao gồm: mức độ rủi ro của người đi vay, điều khoản hợp đồng (lãi suất, dư nợ, thời hạn) và xử lý tài sản thế chấp. Hai là, các khoản vay thế chấp bất động sản sơ cấp phải được bảo hiểm. Ba là, các sản phẩm được chứng khoán hóa cần được các tổ chức có uy tín trên thị trường định giá rủi ro và xếp hạng tín nhiệm. Bốn là, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ việc định giá các sản phẩm chứng khoán hóa cũng như những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình chứng khoán hóa các món vay có thế chấp bất động sản. Năm là, thị trường vốn phải phát triển đủ mạnh, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư thể chế như Quỹ hưu trí, Quỹ dự phòng, Quỹ tương hỗ... để tạo ra nhu cầu mua các sản phẩm thế chấp thứ cấp bất động sản. Trong giai đoạn đầu phát triển thị trường thế chấp thứ cấp bất động sản, để hỗ trợ Quỹ tín thác bất động sản phát huy chức năng của mình, Ngân hàng nhà nước cùng Chính phủ cần thực hiện các biện pháp sau: Một là, nguồn vốn các định chế tài chính thu được từ việc bán các món vay bất động sản cho Quỹ tín thác bất động sản được miễn yêu cầu dự trữ bắt buộc và thanh khoản theo quy định. Điều này sẽ giúp giảm chi phí nguồn vốn cho người vay so với nguồn vốn có được dưới hình thức tiền gửi. Hai là, chứng khoán của Quỹ tín thác bất động sản cần được Ngân hàng nhà nước công nhận là tài sản có khả năng thanh toán. Điều có sẽ góp phần làm giảm lãi chứng khoán nợ của Quỹ tín thác bất động sản vì tạo ra nhu cầu mạnh hơn từ các tổ chức tài chính. Chi phí tương đối thấp của nguồn vốn được Quỹ tín thác bất động sản chuyển tới các tổ chức cho vay sơ cấp, nhờ vậy sẽ tăng cường khả năng cho vay nhiều hơn với chi phí có thể chấp nhận được. Ba là, việc phát hành chứng khoán nợ của Quỹ tín thác bất động sản cần được miễn yêu cầu xin phê duyệt trước của Ngân hàng nhà nước cũng như của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước. * Xây dựng hệ thống tiết kiệm bất động sản theo hợp đồng mua nhà. “Tiết kiệm bất động sản theo hợp đồng mua nhà” là một dạng kết hợp giữa hợp đồng tiền gửi và hợp đồng tiền vay, theo đó, một bên gọi là bên mua nhà, cam kết gửi tiền vào một tổ chức trong một thời gian và đến một giá trị nhất định, sau đó, một bên gọi là bên tổ chức cho vay, tiến hành cấp tín dụng cho người vay nhằm mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở. Hệ thống tiết kiệm bất động sản theo hợp đồng mua nhà đã được nhiều nước phát triển thành công và nó được xem như một sự thay thế cho hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại đối với nhóm cư dân có thu nhập thấp và trung bình. Tại một số nước, hệ thống tiết kiệm bất động sản đã trở thành kênh cung cấp tín dụng quan trọng hàng đầu cho việc mua và xây dựng nhà cửa. Hệ thống này đòi hỏi phải có sự trợ giúp thích hợp của Nhà nước và điều kiện để phát triển là cần có sự ổn định của đồng nội tệ và lãi suất. Vì nếu không, bên cho vay và bên vay đều không thể cam kết những hợp đồng cho vay dài hạn. Để phát triển hệ thống tiết kiệm bất động sản, Nhà nước cần tập trung vào việc ban hành luật pháp điều tiết về bốn yếu tố chính sau: Một là, ký kết hợp đồng giữa bên đi vay và bên cho vay với các điều khoản như: tổng số tiền của hợp đồng, tỷ lệ tiết kiệm trước khi vay, thời hạn tiết kiệm, thời hạn vay, lãi suất tiết kiệm và lãi suất cho vay. Hai là, việc sử dụng khoản tiền vay sẽ chỉ giới hạn cho mục đích bất động sản. 35 Ba là, quy định cơ chế phân bổ các khoản vay, thông thường, giá trị khoản vay bằng 1,5 – 2,5 lần giá trị khoản tiết kiệm. Khi khách hàng đã kết thúc giai đoạn tiết kiệm, họ được quyền đảm bảo khoản vay, với điều kiện hệ thống có đủ số dư. Bốn là, Nhà nước cần có chính sách trợ cấp cho hệ thống tiết kiệm bất động sản, điều này là hết sức cần thiết nhằm tạo sự hấp dẫn cho hệ thống. Trợ cấp có thể được thực hiện dưới dạng thưởng tiết kiệm hoặc ưu đãi thuế. Trợ cấp của Chính phủ trong tiết kiệm bất động sản có thể là một phần của chính sách nhà ở xã hội, do vậy, có thể có sự phân biệt giữa các đối tượng khác nhau tham gia tiết kiệm bất động sản. 3.3.4. Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tƣ thông qua cơ chế tài chính chống đầu cơ bất động sản + Điều chỉnh tăng thuế sử dụng đất ở nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản và hạn chế đầu cơ. Tăng thuế suất từ 0,07% lên thành 0,15% đối với diện tích vượt hạn mức nhưng chưa đến 3 lần, tăng thuế suất từ 0,15% lên thành 0,5% đối với phần diện tích đất từ gấp 3 lần hạn mức trở lên. + Đánh thuế lũy tiến đối với các trường hợp sử dụng nhiều nhà ở, đất ở. Đặc biệt, đánh thuế cao vào những trường hợp có đất ở bỏ hoang hoặc nhà ở bỏ hoang không sử dụng sau khi mua trên 2 năm. Đối với những người có duy nhất một nhà ở thì không chịu thuế nhà ở, nếu có nhà ở thứ hai thì bắt đầu chịu thuế sử dụng nhà ở. Nếu có nhà ở thứ 3 trở lên thì kể từ nhà ở thứ 3, phải chịu một mức thuế suất sử sụng nhà ở thật cao. Đối với những người có nhiều hơn một lô đất ở thì ngay từ lô đất thứ hai sẽ không được tính vào hạn mức sử dụng đất ở và phải chịu một mức thuế suất sử dụng đất rất cao. + Áp dụng biểu thuế suất lũy tiến đối với thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng BĐS; theo đó, quy định một ngưỡng thu nhập (hoặc ngưỡng giá trị bất động sản) có mức thuế suất thấp hoặc thuế suất bằng 0, nếu thu nhập (hoặc giá trị bất động sản) từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản càng lớn thì phải chịu thuế suất càng cao. + Xây dựng biểu thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS có phân biệt mức độ điều tiết theo thời gian nắm giữ BĐS và tần suất của giao dịch. Theo đó, thời gian mua đi bán lại càng ngắn thì càng phải chịu thuế suất cao hơn và càng dài thì càng được hưởng thuế suất thấp hơn.Đặc biệt, cần đánh thuế cao vào những giao dịch có thời gian ít hơn 2 năm. + Sửa đổi thuế thu nhập cá nhân áp dụng trong trường hợp chuyển nhượng BĐS thứ hai theo hướng quy định giá trị BĐS để tính thuế do một công ty thẩm định giá độc lập thực hiện thay vì căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán để chống thất thu thuế. + Nghiên cứu ban hành thuế hạ tầng nhằm điều chỉnh chênh lệch địa tô được tạo ra do Nhà nước đầu tư hạ tầng mà có, qua đó bảo đảm lợi ích của người chủ sở hữu đất đai mà đại diện là Nhà nước, đồng thời góp phần chống đầu cơ quy hoạch. 3.4. CÁC KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CHÍNH PHỦ 3.4.1. Hình thành các quỹ về bất động sản Ngoài việc xúc tiến hình thành Quỹ tín thác BĐS, Quỹ phát triển nhà ở như đề xuất ở phần trên, cần sớm triển khai đưa vào thực hiện Quỹ tiết kiệm nhà ở, qua đó tạo lập một hệ thống tài chính đồng bộ nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường BĐS phát triển cân đối, lành mạnh và ổn định. 3.4.2. Thu hút hiệu quả vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản Tăng cường các biện pháp thu hút vốn đầu tư nước ngoài và kiều hối cho thị trường bất động sản bằng việc nới lỏng các hạn chế về đầu tư nước ngoài và tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công, đồng thời tìm cách nâng cao hiệu quả đầu tư của FDI vào thị trường bất động sản. 3.4.3. Nghiên cứu ban hành văn bản pháp luật về trái phiếu bất động sản Mặc dù, việc phát hành trái phiếu BĐS đã manh nha hình thành tại Việt Nam. Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và đối tượng chưa thể triển khai được. Do đó, việc nghiên cứu, ban hành một văn bản pháp luật về trái phiếu BĐS là hết sức cần thiết 36 để tạo thêm một kênh thu hút nguồn tài chính cho thị trường BĐS. Ngân hàng Nhà nước cần phối hợp với Bộ Tài chính ra Thông tư liên bộ cho thí điểm, nhân lên diện rộng và ban hành thành chính sách. 3.4.4. Thu hút vốn tiết kiệm từ dân cƣ cho thị trƣờng bất động sản Một trong những nguồn vốn có thể huy động cho thị trường BĐS là nguồn dưới dạng vàng miếng trong dân. Nguồn này được cho có giá trị rất lớn song chưa được sử dụng hiệu quả để thúc đẩy hoạt động sản xuất. Do đó, cần xây dựng chính sách để tạo kênh dẫn nguồn tiền này sang thị trường bất động sản. 37 KẾT LUẬN Trong giai đoạn 2004 - 2013, thị trường bất động sản nhà đất để ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua những đợt tăng giá rất cao. Các cơn sốt giá nhà đất diễn ra khắp nơi là hệ quả do hoạt động đầu cơ tràn lan, đồng thời qua đó tác động trở lại, kích thích và thu hút lượng đầu cơ tham gia vào thị trường ngày càng mạnh. Sự tăng giá nhà đất với tốc độ nhanh và kéo dài khiến mức giá bình quân vượt xa tiền thuê nhà và thu nhập của người dân, dẫn đến sự hình thành bong bóng bất động sản nhà đất để ở. Mục tiêu của luận án là tập trung phân tích những nguyên nhân của bong bóng bất động sản nhà đất để ở, trên cơ sở đó, đề xuất các kiến nghị và giải pháp nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh trong tương lai. Với kết cấu 3 chương trình bày trong 197 trang, luận án đã đạt được các kết quả sau: Về mặt lý luận: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất động sản. Cụ thể là, luận án đã hệ thống hóa các chỉ tiêu phản ánh hiện tượng bong bóng bất động sản, phát triển 2 cách tiếp cận nhận diện bong bóng bất động sản, luận giải và làm sáng tỏ các lý thuyết về bong bóng bất động sản, tổng hợp các kinh nghiệm quốc tế về hạn chế bong bóng bất động sản và rút ra những gợi ý chính sách cho Việt Nam. Thông qua đó, luận án đã hình thành khung lý thuyết làm cơ sở cho phần nghiên cứu thực trạng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh. Về mặt thực tiễn: Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà đất để ở, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lượng, luận án đã chứng minh được sự tồn tại của hiện tượng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh. Sử dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng, luận án đã làm sáng tỏ bốn nguyên nhân chính dẫn đến sự hình thành và phát triển bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh, bao gồm: tính kém minh bạch của thị trường bất động sản, sự hạn chế trong quản lý nhà nước về thị trường bất động sản, tâm lý lạc quan quá mức của nhà đầu tư, sự điều tiết thiếu hiệu quả nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Về giải pháp ứng dụng vào thực tiễn: Từ cơ sở lý luận trong chương 1 và cơ sở thực tiễn trong chương 2, luận án đã đề xuất khá toàn diện các giải pháp nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh trong tương lai. Những đề xuất được xem là đóng góp mới của luận án: + Nhóm giải pháp nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản, bao gồm: nâng cao tính minh bạch thông tin hiện trạng bất động sản; nâng cao tính minh bạch thông tin giao dịch bất động sản; nâng cao tính minh bạch thông tin phát triển bất động sản. + Nhóm giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản, bao gồm: hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển và đa dạng hóa bất động sản; tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản. + Nhóm giải pháp điều tiết dòng vốn cho thị trường bất động sản, bao gồm: điều tiết dòng vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản; đa dạng hóa nguồn tài chính cho thị trường bất động sản. + Nhóm giải pháp giải tỏa tâm lý nhà đầu tư thông qua xây dựng cơ chế tài chính chống đầu cơ bất động sản. 38 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ 10. Các phạm trù giá trị, giá cả, chi phí và thu nhập trong thẩm định giá tài sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 48, tháng 3 năm 2010 11. Bàn về kỹ thuật điều chỉnh giá trong thẩm định giá bất động sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 62, tháng 5 năm 2011 12. Bàn về trình tự điều chỉnh giá trong thẩm định giá bất động sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 72, tháng 3 năm 2012 13. Một số vấn đề khi vận dụng cách tiếp cận thu nhập trong thẩm định giá bất động sản, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 75, tháng 6 năm 2012 14. Nhận diện bong bóng giá nhà ở tại Tp. Hồ Chí Minh, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 89, tháng 8 năm 2013 15. Ảnh hưởng của các nhân tố tài chính – tiền tệ đến bong bóng bất động sản nhà đất để ở tại Tp. Hồ Chí Minh, Tạp chí Công nghệ Ngân hàng, số 92, tháng 11 năm 2013 16. Mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng và giá nhà đất, Tạp chí Phát triển và Hội nhập, số 11, tháng 8 năm 2013 17. Nhận diện bong bóng giá nhà ở tại Việt Nam, Tạp chí Ngân hàng, số 2+3 năm 2013 18. “Tín dụng bất động sản và bong bóng bất động sản: thực trạng và giải pháp”, chủ nhiệm đề tài cấp ngành, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tháng 11 năm 2013