Luận án Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư cao cấp - Nghiên cứu trên địa bàn Hà Nội

ce at detached houses (single unit) and residential building complexes (apartment) ”, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 201, 243-254, Retrieved from 53. Korosec, M. (2008), Mednarodna Delavnica Unece Working Party on Land Administration Workshop, Geodetski vestnik 52/2008 - 4. 54. Kotler, Philip, & Armstrong, Gary. (2009), Principles of Marketing (13th ed.), New Jersey: Prentice Hall 55. Ksenija Golob, Majda Bastic, Igor Psunder (2012), “Analysis of Impact Factors on the Real Estate Market: Case Slovenia”, Engineering Economics, Vol.23 No.4, pp. 357-367. 56. Lee, C. C., Chin, M. S., & Lin, T. C. (2012), “Dynamic Moddeling of Real Estate Investment Trust and Stock Markets”, Economic Modelling, 29(2), 295-407. 57. Levine, J , (1998), “Rethinking accessibility and jobs-housing balance”, Journal of the American Planning Association, 64 133-150 58. Li Mingche M và H James Brown (1980), “Micro-neighborhood externalities and hedonic housing prices”, Land Economics, Vol 56(2), pp: 125-141. 59. Ljubljana Kauko, T. (2004), “Towards the 4th generation - an essay on innovations in residential property value modeling expertise”, Journal of Property Research, Vol. 21 No. 1, pp. 75-97. 60. Lorenz David, Thomas Lützkendorf và Neil Crosby (2011), “Sustainability and property valuation: Systematisation of existing approaches and recommendations for future action”, Journal of Property Investment & Finance, No 29(6), pp. 644-676. 61. Lục Mạnh Hiển (2014), Định giá nhà ở thương mại xây dựng mới ở các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội. 62. Malpezzi, Stephen. (2008), Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review. 10.1002/9780470690680.ch5. 63. Markowitz, H. (1952), “Portfolio selection”, Journal of Finance, 7 (1), pp.77-91. 145 64. McCluskey William J và Richard A Borst (2007), “Specifying the effect of location in multivariate valuation models for residential properties: A critical evaluation from the mass appraisal perspective”, Property Management, No25(4), page: 312-343. 65. McDonald, Aleecia and Cranor, Lorrie Faith (2010), Beliefs and Behaviors: Internet Users' Understanding of Behavioral Advertising TPRC 2010, Available at SSRN: https://ssrn.com/abstract=1989092 66. Mehmood, Khan Kakar, & M Ali Kakar (2011), “Factors Affecting the Real Estate Prices in Pakistan”, Asian Economic and Financial Review, 1(2), pp.57-66 67. Migrantion News, (1994), Population Information Network (POPIN) Gopher of the United Nations Department for Economic and Social Information and Policy Analysis, Population Division. 68. Mingche M. Li and H. James Brown (1980), “Micro-Neighborhood Externalities and Hedonic Housing Prices”, Land Economics Vol. 56, No. 2 (May, 1980), pp. 125-141. 69. Muhamad Hilmi b Mohamad @ Masri et al.(2016), “Review of Building, Locational, Neighbourhood Qualities Affecting House Prices in Malaysia”, Procedia - Social and Behavioral Sciences, 234 ( 2016 ) 452-460 70. Nagle, Hogan & Zale. (2014), The Strategy and Tactics of Pricing, Pearson 71. Nahmens, Isabelina, & Ikuma, Laura H. (2009), “Discovering the variables that influence new home buyer service satisfaction”, International Journal of Consumer Studies, 33(5), 581–590. doi: 10.1111/j.1470-6431.2009.00801.x 72. Nazir, Nurul & Othman, Noriah & Nawawi, Abdul. (2014), Green Infrastructure and its Roles in Enhancing Quality of Life. Procedia - Social and Behavioral Sciences, 153. 10.1016/j.sbspro.2014.10.071. 73. Neil Dunse, Colin Jones and Michael White (2010), “Valuation accuracy and spatial variations in the efficiency of the property market”, Journal of European Real EstateResearch, Vol. 3 No. 1, pp. 24-45. 74. Neuman, William Lawrence. (2010), Social Research Methods, Qualitative and Quantitative Approaches (7th ed.). USA: Pearson Education, Inc. 75. Ngân hàng Thế giới (2015), Nhà ở giá hợp lý ở Việt Nam: con đường phía trước 76. Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội. 77. Nguyễn Đình Chiến (2008), Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội. 146 78. Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang (2009), Nghiên cứu năng lực cạnh tranh động của doanh nghiệp trên địa bàn TP.HCM, Đề tài B2007-09-46-TĐ, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. 79. Nguyễn Mạnh Hùng và cộng sự (2009), Phương pháp định giá bất động sản, ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng, luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế, TP HCM 80. Nguyễn Quang Thu và cộng sự (2013), Một số yếu tố tác động đến quyết định chọn mua căn hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại Thành phố Hồ Chí Minh, Trường Đại học Kinh tế Tp. Hồ Chí Minh 81. Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012), “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê ở Thành phố Cần Thơ”, Kỷ yếu Khoa học 2012, Trường Đại học Cần Thơ, Trang 186-194. 82. Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế TP HCM 83. Nguyễn Tuấn Anh (2018), Nghiên cứu tác động của các nhân tố tài chính và phi tài chính tới việc lựa chọn mua nhà ở giá thấp và trung bình, Luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế 84. Nigel F. Piercy, David W. Cravens, Nikala Lane, (2010), “Thinking strategically about pricing decisions”, Journal of Business Strategy, Vol. 31 Issue: 5, pp.38-48, https://doi.org/10.1108/02756661011076309. 85. Noor, Norzailawati & Asmawi, M Zainora & Abdullah, Alias. (2015), Sustainable Urban Regeneration: GIS and Hedonic Pricing Method in Determining the Value of Green Space in Housing Area. Procedia - Social and Behavioral Sciences, 170. 669-679. 10.1016/j.sbspro.2015.01.069. 86. Nourse H., (1967), “The effect of air pollution on house values”, Land Economics, 43 pp.181-189. 87. Olayinka C. Oloke, Funsho R. Simon, Ayotunde F. Adesulu (1997), “An Examination of the Factors Affecting Residential Property Values in Magodo Neighbourhood, Lagos State”, International Journal of Economy, Management and Social Sciences, Vol.2 No.8, pp. 639-643. 88. Opoku, Robert A., & Abdul-Muhmin, Alhassan G. (2010), “Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia”, Habitat International, 34(2), 219-227. 89. ÖZdilek ÜNsal (2011), “Land value: seven major questions in the analysis of urban land values”, American Journal of Economics and Sociology, No. 70(1), pp. 30-49 147 90. Ozdilek, U., Canonne, J. & Besner, C. (2002), “Les determinants de la valeur marchande des proprietes residentielles unifamiliales de l'ile de Montreal: Evaluation de masse conjuguee aux SIG”, Canadian Journal of Administrative Sciences. 91. Ozo, (1990), Census of Housing: General housing characteristics, U.S. Department of Commerce, Economics and Statistics Administration, Bureau of the Census. 92. Parasuraman, A., Zeithaml, Valarie A., & Berry, Leonard L. (1985), “Conceptual Model of Service Quality and Its implications for Future Research”, Journal of 220 Marketing, 49(4), 41-50. 93. Pasha, Hafiz A., & Butt, Mohammad S. (1996), “Demand for housing attributes in developing countries: a study of Pakistan”, Urban Studies, 33(2), 1141-1154. doi: 10.1080/00420989650011555 94. Perter Wyatt (2013), Property valuation, Wiley Blackwell, New Jersey. 95. Phạm Văn Bình (2013), Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam, Luận án tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội. 96. Pope, Jaren C. (2008), “Fear of crime and housing prices: Household reactions to sex offender registries”, Journal of Urban Economics, 64(3), 601-614. 97. Portnov Boris, Odish Yakov, and Fleishman Larissa (2005), “Factors Affecting Housing Modifications and Housing Pricing: A Case Study of Four Residential Neighborhoods in Haifa, Israel”, Journal of Real Estate Research: 2005, Vol. 27, No. 4, pp. 371-407. 98. Psunder, I. (2009), Demografske Spremembe in Trg Nepremicnin 5, Slovenska Nepremicninska Konferenca, Portoroz. 99. R G Ariyawansa (2007), An empirical study of consumer behavior in housing market in Colombo 100. Rauch, J.E. (1993), “Does history matter only when it matters little? The case of city- industry location”, The Quarterly Journal of Economics, Vol. 108 No. 3, pp. 843-867 101. Richards, T. (1996), “Valuing contaminated land and property: theory and practice”, Journal of Property Valuation & Investment, 14 (4), 6-17. 102. Riddiough, T.J. (1997), “The economic consequences of regulatory taking risk on land value and development activity”, Journal of Urban Economics, Vol. 41, pp. 56-77. 103. Rong, Zeng. (2013), Attributes influencing home buyers' purchase decisions: a quantitative study of the Wuhan residential housing market, DBA thesis, Southern Cross University, Lismore, NSW. 148 104. Roulac, S. E. (2007), “Brand + beauty + utility = property value”, Property Management, 25 (5), 428-446 105. Saari, Arto, & Tanskanen, Hanna. (2011), “Quality level assessment model for senior housing”, Property Management, 29(1), 34-49. 106. Salleh, A. G. (2008), “Neighbourhood factors in private low-cost housing in Malaysia”, Habitat International, 32, 485-493. Retrieved from 107. Shiller, R. (2003), The New Financial Order: Risk in the 21st Century. Princeton, NJ: Princeton University Press. 108. Sichtmann, C., Wilken, R., Diamantopoulos, A. (2011), “Estimating Willingness- to-Pay with Choice-Based Conjoint Analysis - Can Consumer Characteristics Explain Variations in Accuracy?”, British Journal of Management, Vol. 22, No. 4, pp. 628-645. 109. Sirgy, Joseph, Grzeskowiak, Stephan, & Su, Chenting. (2005), “Explaining housing preference and choice: the role of self-congruity and functional congruity”, Journal of Housing and the Built Environment, 20(4), 329-347. 110. Stephan M. Liozu & Andreas Hinterhuber (2013) “Pricing orientation, pricing capabilities, and firm performance”, Management Decision, Vol. 51 Issue: 3, pp.594-614, https://doi.org/10.1108/00251741311309670 111. Tan T. H. (2010), “Base Lending Rate and Housing Prices: Their Impacts on Residential Housing Activities in Malaysia”, Journal of Global Business and Economics, Vol.1, No.1 112. Thibodeau và Malpezzi (1980), Housing and Planning References, Washington, D.C.: Urban Institute 113. Thorsnes, P. (2000), “Internalizing neighborhood externalities: the effect of subdivision size and zoning on residential lot prices”, Journal of Urban Economics, Vol. 48, pp. 397-418 114. Thủ tướng Chính phủ (2011), Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050 115. Thủ tướng Chính phủ (2012), Quyết định số 222/QĐ-TTg ngày 22/02/2012 về xây dựng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội tổng thể của thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 149 116. Trump, D ( 1987), The Art of Deal, Ballantine Books, NY 117. Türkoǧlu, H. D. (1997), “Residents’ satisfaction of housing environments: The case of Istanbul, Turkey”, Landscape and Urban Planning, 39, 55- 67. Retrieved from 118. Tze San Ong (2013), “Factors Affecting the Price of Housing in Malaysia”, Journal of Emerging Issues in Economics’, Finance and Banking (JEIEFB) An Online International Monthly Journal, Vol.1 No.5, pp. 414-429. 119. Van Cao, T. and Cory, D. (1982), “Mixed land uses, land-use externalities, and residential property values: a reevaluation”, The Annals of Regional Science, Vol. 16, pp. 1-24. 120. Vrbka, S. J., & Combs, E. R. (1991), “Predictors of neighborhood and community satisfactions in rural communi- ties”, Refereed papers of the American Association of Housing Educators Annual Conference, Durham, NH.Vukina, T. & Wossink, A (2000), “Environmental Policies and Agricultural Land Values: Evidence from the Dutch Nutrient Quota System”, Land Economics, LXXVI, pp. 413-429. 121. Vũ Minh Đức (2008), Quản rrị giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế quốc dân 122. W. A. V. Clark and A. M. C. Deurloo, (2006), “Aging in Place and Housing Over-Consumption”, Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 21, No. 3, pp. 315-335. 123. W. Hendon, Donald. (1973), “How mechanical factors affect ad perception”, Journal of Advertising Research, 13. 39-46. 124. Wang, Donggen, & Li, Si-ming. (2006), “Socio-economic differentials and stated housing preferences in Guangzhou, China”, Habitat International, 30(2), 305-326. 125. William J. Mc Cluskey & Richard, A. B. (2007), “Specifying the effect of location in multivariate valuation models for residential properties: A critical evaluation from the mass appraisal perspective”, Property Management, Vol. 25 No.4, pp.312 - 343. 126. Yizhak, Pỏrtnov và Meron (2003), “A Mathemathic Model of Segregation Patterns in Residential Neightborhoods”, Envỉonement and Planing A, 2003, 33,147-72 127. Yong Tu & Judy Goldfinch (1996), A Two-stage Housing Choice Forecasting Model Research Article, https://doi.org/10.1080/00420989650011898 150 128. Yusuf, Arief Anshory, & Resosudarmo, Budy P. (2009), “Does clean air matter in developing countries' megacities? A hedonic price analysis of the Jakarta housing market, Indonesia”, Ecological Economics, 68(5), 1398-1407. 129. Zelinka, A., & Brennan, D. (2001), “Safescape: Creating safer, more livable communities through planning and design. 130. Zietz, J., Zietz, E.N., Sirmans, G., (2008), “Determinants of house prices: a quantile regression approach”, J. Real Estate Financ. Econ, 37, 317–333. 151 PHỤ LỤC PHỤ LỤC SỐ 01 Tổng hợp các biến số và các công trình nghiên cứu liên quan Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan 1) Các biến số thuộc tính (bên trong) 1 Loại nhà Dale-Johnson & Phillips (1984); Greene & Ortu´zar (2002); Cupchik và cộng sự (2003); Wang & Li (2004, 2006); Bitter và cộng sự (2007); Opoku & Abdul-Muhmin (2010); 2 Diện tích kết cấu 3 Tuổi đời 4 Kích cỡ phòng khách 5 Kích cỡ bếp & phòng ăn 6 Số và cỡ phòng ngủ 7 Số và cỡ phòng tắm 8 Có kho hay không 9 Kiểu layout và trang trí 10 Vật liệu kiến trúc 11 Giá nhà 12 Dạng thức thanh toán 2) Thiết kế bên ngoài và không gian 13 Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà Pasha & Butt (1996); Bhatti & Church, 2004; Greene & Ortu´zar’s -2002 14 Có hay không có vườn? Cỡ vườn 15 Tường bao 16 Không gian bên ngoài 3) Biến số môi trường 17 Chất lượng không khí Blomquist & Worley (1981); McConnel et. al (1985); Phipps 1987; Arimah (1992); Cheshire & Sheppard (1995); Rojas & Greene 1995; Pasha and Butt (1996); Fierro và cộng sự (2009); Opoku & Abdul- Muhmin (2010) 18 Tiếng ồn 19 Độ rộng đường và phố 20 Không gian xanh xung quanh 21 Hệ thống thoát nước mưa 22 Thắp sáng (phố) 23 Có đường đi (bộ) hay không 4) Biến số địa điểm/ vị trí 24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ Pasha & Butt 1996; Zabel & Kiel (2000); Chay & Greenstone (2005); 152 Nhóm nhân tố (biến số) Tài liệu liên quan 25 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám Pope (2008); Yusuf & Resosudarmo (2009); Opoku & Abdul-Muhmin (2010); Wang & Li (2006) 26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 27 Khoảng cách tới hàng ăn 28 Khoảng cách tới các thư viện, Khu thể thao, khu xã hội 29 Có nằm mặt phố chính không 30 Có nằm trên phố trong nội thành không 31 Khoảng cách tới phương tiện giao thông công cộng 32 Khoảng cách tới chỗ làm 33 Khoảng cách tới các dịch vụ xã hội khác 5) Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp 34 Cung cấp như đã hứa Parasuraman và cộng sự (1985); Forsythe 2008; Nahmens & Ikuma 2009; Kotler & Armstrong 2010; Saari & Tanskanen 2011 35 Khả năng giải quyết các vấn đề của người mua nhà 36 Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi hỏi của người mua nhà 37 Việc giao dịch đảm bảo quan trọng với người mua nhà 38 Nhân viên lịch sự 39 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà 40 Nhân viên hiểu điều người mua cần 41 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động ảnh hưởng tới quyết định mua nhà 42 Nhân viên ăn mặc lịch sự 43 Có hay không các dịch vụ hậu mãi Nguồn: Rong (2013) 153 PHỤ LỤC SỐ 01 Bảng tổng hợp đặc tính về một số Chung cư điển hình trên địa bàn tp Hà Nội Tên Tòa Nhà Vị trí Chủ đầu tư Đơn vị quản lý tòa nhà Số tầng hầm Tổng số căn hộ Bể bơi Siêu thị Mẫu giáo Vườn Đường đi dạo KC đến bờ hồ (km) Giá gốc (tr/m2) Giá t.trường tr/m2) Một số Chung cư thương mại trung bình có mức giá từ 15triệu đến 22triệu ( vnd) Chung cư The Vesta Phú Lãm, Hà Đông Công ty CP Đầu tư Hải Phát Cty Cp Dịch Vụ Đô Thị Hải Phát PSP 1 1.902 có có có có có 15 14.2 15.5 Chung cư New Skyline Văn Quán Lô CC2 KĐT mới Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội Công ty cổ phần đầu tư xây dựng HUD3 BQL Nnhà và Đô thị HUD 2 383 có có k k k 12 19 26-28 Chung cư Hoành Sơn Complex 282 Nguyễn Huy Tưởng Công ty cổ phần Tập đoàn Hoành Sơn Tổng cục Hậu Cần - Kỹ Thuật Bộ Công an. 1 612 k có k k k 10 16 20-22 Nhà ở xã hội khu Đồng Mô - Đại Kim Khu Đồng Mô, P. Đại Kim, Q. Hoàng Mai, Hà Nội Handico 5 CTy CP Tập đoàn Hoành Sơn 1 630 k có k k k 6 14.95 19.5 Khu NOXH và TMcủa cán bộ của Bộ Tư Lệnh Tăng Thiết Giáp P.Mỹ Đình 1 - Quận Nam Từ Liêm TP.Hà Nội T.CTđầu tư và phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng T.CTđầu tư và phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng 0 299 k k k k k 11 14-19.5 22 Chung cư X2 Đại Kim Phường Đại Kim - Quận Hoàng Mai - Hà Nội. T.CT.đầu tư và phát triển nhà - Bộ Quốc Phòng Công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị MHDI 3 3 990 k k k k k 9 13.5-14.95 16 Nhà ở cho cán bộ chiến sỹ Bộ công an Lô B1 (H2- 1) Cổ Nhuế - Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Liên Danh Constrexim 1 - Thái Hà Liên Danh Constrexim 1 - Thái Hà 1 1814 k k k k k 13 14.5-17 20 chung cư Eco Green Tower Số 1 Giáp Nhị - Thịnh Liệt - Hoàng Mai - Hà Nội Công ty Cổ phần Sông Đà 1.01 Công ty Phát Triển Đô Thị UDIC 1 280 có có có có có 4.5 21.5 23 Tòa nhà XPHOMES - HHA Chung cư XP Homes nằm trong khu đô thị Tân Tây Đô Công ty TNHH Xuân Phương BQL DA Công ty CT TNHH Xuân Phương 1 252 có có có có có 20 13-15 Tổ hợp nhà ở xã hội và dịch Thôn Lai Xá, Kim Chung, Công ty TNHH Bánh BQL DA CtyTNHH 3 1496 có có có có có 16 14 21.9 154 Tên Tòa Nhà Vị trí Chủ đầu tư Đơn vị quản lý tòa nhà Số tầng hầm Tổng số căn hộ Bể bơi Siêu thị Mẫu giáo Vườn Đường đi dạo KC đến bờ hồ (km) Giá gốc (tr/m2) Giá t.trường tr/m2) vụ Thương mại AZ Thăng Long h. Hoài Đức, TP. Hà Nội kẹo Thăng Long Bánh kẹo Thăng Long Một số Chung cư cấp cao có mức giá từ giá từ 22 triệu – 32 triệu (vnd) VC2 GOLDEN HEART - TÒA B Nghiêm Xuân Yên, Phường Đại Kim, Quận Hoàng Mai, Hà Nội. Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 BQL DA CtyCP xây dựng số 2 3 576 có có có có có 11 22 22.3 Dự án Vinata Tower 289 Khuất Duy Tiến TctyXNK& Xây dựng Việt Nam - VINACONEX Cty Cp Xây dựng số 2 - Vinaconex. 3 216 có có có có có 9 31 32 Chung cư The Zen Residence KĐT Gamuda Gardens- Hoàng Mai, Hà Nội. Công ty TNHH Gamuda Land Việt Nam BQL DA Cty TNHH Gamuda Land Việt Nam 1 907 có có có có có 10 28 30 The EMERALD Mỹ Đình Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội Công ty Cổ phần Bất động sản Mỹ Đình VIMEFULL Land 3 1344 có có có có có 9 30 31 Roman Plaza Hà Đông Tố Hữu, Hà Đông, Hà Nội Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát Homecare - HMS Property 3 804 có có có có có 9 27 29 Chung cư Goldmart city Hồ Tùng Mậu, Cầu Giấy, Hà Nội Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân TNR HOLDING 18 4000 có có có có có 10.5 25 27 Sun square 21 lê đức thọ 21 Lê Đức Thọ, Mỹ Đình, Hà Nội Công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị Thăng Long. WMC Group) 3 420 có có có k k 10 26 32 Chung cư Florence Mỹ Đình Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội Công ty cổ phần phát triển nhà Mỹ Xuân Hà Nội Phục Hưng Holdings 3 480 có có có có có 13 26 28 Chung cư The Garden Hill 99 phố Trần Bình, Nam Từ Liêm Công ty TNHH Đức Phươn BIDHOMES 2 375 có có có k k 9 25 27 Chung cư An Bình đường Phạm Văn Đồng, C.T.CP XNK Tổng hợp Hà Công ty cổ phẩn quản lý 2 390 có có có có có 9 25 28 155 Tên Tòa Nhà Vị trí Chủ đầu tư Đơn vị quản lý tòa nhà Số tầng hầm Tổng số căn hộ Bể bơi Siêu thị Mẫu giáo Vườn Đường đi dạo KC đến bờ hồ (km) Giá gốc (tr/m2) Giá t.trường tr/m2) City Cầu Giấy, Hà Nội Nội (Tập đoàn GELEXIMCO ) & khai thác toà nhà PMC Một số Chung cư cao cấp có mức giá từ trên 32 triệu ( vnd) D` Capitale Trên đường Trần Duy Hưng, Cầu giấy, Hà Nội Tân Hoàng Minh Vinhomes 3 420 có có có có có 10 ≥45 47-50 Royal City R1 72A Nguyễn Trãi Vin group Vinhomes 4 720 có có có có có 5 44-48 ≥40- 50 Times City T1 Hoàng Mai, Hà Nội Vin group Vinhomes 3 448 có có có có có 5 38-40 40-43 LanCaster Núi Trúc 20 Núi Trúc, Bà Đình, Hà Nội Trung Thuy Group Trung Thuy Group 2 240 có có có có k 3 70-75 ≥70-75 Metropolis Liễu Giai, Kim Mã Vin group Vinhomes 3 600 có có có có k 5 60-80 ≥ 90 D' Le Roi Soleil D' Le Roi Soleil Quảng An, Tây Hồ, Hà Nội Tân Hoàng Minh Pan Pacific 5 498 có Có có có k 3 60-90 Giao thô ≥60-90 Full cơ bản Artermis Số 3 Lê Trọng Tấn Trường Chinh ACC Thăng Long Cty TNHH Artelia 3 360 có Có có k k 7 40-45 ≥ 38- 45 Sunshine city Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội Sunshine Sunshine 3 1790 Có Có Có Có Có 10Km 40-45 40-45 Hanoi Aqua Center 44 Yên Phụ,p.Trúc Bạch, q Ba Đình Hà Nội, Việt Nam, Cty CP Tháp Nước HN Coninco 3C 3 238 Có Có Có Có K 3Km 60-70 ≥70-90 Skylake 50 Phạm Hùng, Mỹ Đình 1, Từ Liêm, Hà Nội Vin group Vinhomes 3 1844 Có Có Có Có Có 10Km ≥ 42- 50 ≥ 50 156 PHỤ LỤC SỐ 03 TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG A (Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) I. Quy hoạch - Kiến trúc 1. Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km. 2. Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%. 3. Sảnh căn hộ Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách. 4. Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m. 5. Diện tích căn hộ Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35 m2. Tính theo công thức: TsPn TDtCh ≥ 35m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ). 6. Phòng vệ sinh Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức: TsPn TsPwc ≥ 0,7 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ). 7. Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤40). 8. Chỗ để xe Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che). 157 II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật 9. Cấp điện Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà. 10. Cấp nước Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày). 11. Thông tin, liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ. 12. Phòng cháy chữa cháy PCCC Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ. III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội 13. Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km. 14. Thể thao Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m. 15. Sân chơi Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m. 16. Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5 km. 17. Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km. 158 IV. Chất lượng, quản lý, vận hành 18. Chất lượng Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao. 19. Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp. 20. Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử...). 159 PHỤ LỤC SỐ 04 TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI NHÀ CHUNG CƯ HẠNG B (Ban hành kèm theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) I. Quy hoạch - Kiến trúc 1. Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 1 km. 2. Mật độ xây dựng Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%. 3. Sảnh căn hộ Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác. 4. Hành lang Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m. 5. Diện tích căn hộ Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 30 m2. Tính theo công thức: TsPn TDtCh ≥ 30m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ). 6. Phòng vệ sinh Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥ 0,5. Tính theo công thức: TsPn TsPws ≥ 0,5 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ). 7. Thang máy Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤ 50). 8. Chỗ để xe Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che). 160 II. Hệ thống, thiết bị kỹ thuật 9. Cấp điện Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà. 10. Cấp nước Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày). 11. Thông tin, liên lạc Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ. 12. Phòng cháy chữa cháy Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng. III. Dịch vụ, Hạ tầng xã hội 13. Thương mại Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km. 14. Thể thao Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m. 15. Sân chơi Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m. 16. Y tế Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km. 17. Giáo dục Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km. IV. Chất lượng, quản lý, vận hành 18. Chất lượng Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt. 19. Quản lý, vận hành Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp. 20. Bảo vệ an ninh Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang.} 161 PHỤ LỤC SỐ 05 Cơ sở pháp luật hướng dẫn xây dựng và phê duyệt phương án tài chính cấu thành tổng giá và giá bán/ cho thuê CCCC. - Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2012 đã được Quốc hội thông qua; - Căn cứ Luật Đấu gía tài sản số 01/2016/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2016 đã được Quốc hội thông qua; - Căn cứ Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2014; Nghị định số 149/2016/NĐ-CP ngày 11/11/2016 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 177/2013/NĐ-CP; - Căn cứ Thông tư số 56/2014/TT-BTC ngày 28/04/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP; - Căn cứ Thông tư số 233/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 56/2014/TT-BTC; - Căn cứ Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui định Phương pháp định giá chung đối với hàng hoá, dịch vụ; - Căn cứ Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định; - Căn cứ Nghị định số 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018 của Chính phủ qui định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc; - Căn cứ Thông tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định chi phí bảo trì công trình xây dựng; - Căn cứ Giấy chứng nhận đầu tư số cấp ngày 201z cho Doanh nghiệp ABC để thực hiện đầu tư dự án: CHUNG CƯ CAO CẤP - Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số do UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 201z; - Căn cứ theo hợp đồng thuê đất số /HĐTĐ giữa Sở Tài nguyên và Môi trường tp Hà Nội và Doanh nghiệp ngày xy tháng xz năm 201z. - Căn cứ Quyết định số ngày x / y/201z của UBND tp Hà Nội về việc phê duyệt giá đất để xác định đơn giá thuê đất cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC; - Căn cứ Thông báo số /TB-CT của Cục thuế Tp Hà Nội thông báo đơn giá thuế đất của dự án ngày xy/y/201z; 162 - Căn cứ Giấy phép xây dựng số /GPXD do sở xây dựng- TP Hà Nội UBND cấp ngày xy/y/201z cho DN thực hiện dự án xây dựng CCCC; - Căn cứ Quyết định số /QĐ-UBND ngày xy/y/201z của UBND TP Hà Nội về việc Phê duyệt chủ trương đầu tư; - Căn cứ Khái toán Tổng mức đầu tư đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt; - Căn cứ nhu cầu thực tế thị trường và hoạt động sản xuất kinh doanh của DN đầu tư CCCC; - Căn cứ giá thị trường xây dựng tài thời điểm xây dựng phương án giá bán; A. Nguyên tắc tính giá bán - Bảo đảm tính đúng, tính đủ, hợp lý, phù hợp với mặt bằng giá thị trường và đúng chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước trong từng thời kỳ có tác động đến giá các loại vật liệu xây dựng, giá hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ; Kịp thời điều chỉnh giá khi các yếu tố hình thành giá thay đổi. - Căn cứ nguyên tắc, phương pháp qui định tại Thông tư số 25/2014/TT-BTC ngày 17/02/2014 của Bộ Tài chính qui định Phương pháp định giá chung đối với hàng hoá, dịch vụ. - Các tài liệu, chứng từ theo qui định của pháp luật và mặt bằng giá thị trường thời điểm xây dựng phương án giá. B. Các thông số kỹ thuật của Chung cư cao cấp. Dự án gồm: xy Tầng hầm, yz tầng và Tầng mái. Tổng diện tích xây dựng các tầng sau khi trừ đi diện tích sử dụng chung như: diện tích lưu không, cầu thang, khu vực vệ sinh, khu vực kỹ thuật, giao thông nội bộ, văn phòng, hành lang, diện tích sử dụng chung, phòng sinh hoạt cộng đồng..., diện tích còn lại sẽ bán và cho thuê kinh doanh. Tổng diện tích mặt bằng thuê đất: ABAB m2 Tầng hầm rộng :..... m2. Tổng diện tích xây dựng: ....... m2 Tổngtích chung và kỹ thuật là: ...... m2. Như vậy tổng diện tích kinh doanh là: BXBX m2 Dựa trên số liệu diện tích kinh doanh thương mại đã tính toán, DN xây dựng phương án giá bán và giá cho thuê trình các Sở Ban Ngành thẩm định và UBND thành phố Hà Nội phê duyệt làm căn cứ triển khai thực hiện. C. Nội dung phương án giá 163 Trên cơ sở các văn bản pháp luật hướng dẫn, tùy thuộc nguồn vốn ngân sách, vốn FDI hay nguồn vốn ngoài ngân sách mà doanh nghiệp thay đổi hệ số tính thuế đất, tiền thuê đất, thời gian thuê đất, lãi suất ngân hàng, thời hạn thu hồi vốn và giá bán bất động sản từng phân khúc sản phẩm theo vị trí và tầng khác nhau. Thông thường hiện nay đa số nguồn tài chính đầu tư bất động sản về nhà ở là ngoài ngân sách, được đầu tư bằng nguồn vốn của doanh nghiệp và xã hội hóa cùng với vay của ngân hàng- nên Chủ đầu tư có thể áp dụng linh hoạt mức giá bán hay cho thuê nhằm đảm bảo khả năng thu hồi vốn, đảm bảo hoạt động đầu tư và kinh doanh có hiệu quả nhưng vẫn nằm trong khung giá phù hợp theo quy định của Pháp luật. D. Phương pháp tính giá bán căn hộ chung cư cao cấp. Căn cứ Chi phí đầu tư xây dựng, chi phí quản lý, trả lại 2% chi phí bảo dưỡng bảo hành , các loại thuế, phí liên quan đến hoạt động chuẩn bị đầu tư- quá trình đầu tư xây dựng- khai thác vận hành dự án bất động sản để xác định giá bán và cho thuê cụ thể như sau: D1. Giá bán căn hộ bình quân (đ/m2) Được xác định theo công thức: Giá bán bình quân = Tổng Giá thành + Thuế + lợi nhuận; trong đó: Tổng Giá thành = (Tổng chi phí đầu tư xây dựng + khấu hao tài sản + chi phí bảo trì bảo dưỡng công trình + chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc + tiền thuê đất + Chi phí BQL/ chia cho tổng số diện tích kinh doanh + Thuế 10%. Cụ thể: - Khấu hao tài sản cố định 1 tháng: (...000.000 đồng x2%/năm) : 12 tháng =...000.000 đồng - Chi phí bảo trì, bảo dưỡng công trình:...000.000 đồng - Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc:...000.000 đồng - Tiền thuê đất:...000.000 đồng - Chi phí Ban quản lý:....000.000 đồng - Tổng diện tích kinh doanh là: ABAB m2 D2. Giải trình các yếu tố cấu thành giá  Khấu hao tài sản 01 tháng: ...000.000.000 đồng (nguyên giá) x 2%/năm (tỷ lệ khấu hao) : 12 tháng =....000.000 đồng  Khấu hao tài sản cả dòng đời dự án: ...000.000.000 đồng (nguyên giá) x 2%/năm (tỷ lệ khấu hao) : 12 tháng * số lượng năm =...000.000 đồng 164  Nguyên giá nhà +trang thiết bị+ vật kiến trúc :....000.000.000 đồng ( được xác định trên cơ sở Quyết định số -QĐ-UBND ngày /../201x của UBND thành phố Hà Nội về việc Phê duyệt điều chỉnh chủ trương đầu tư)  Tỷ lệ khấu hao là 2 %/ năm (Theo Phụ lục 01 Thông tư số 45/2013/TT- BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính).  Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình (theo Thông tư số 03/2017/TT-BXD ngày 16/03/2017 của Bộ Xây dựng): + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình 01 tháng = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa công trình cả đời dự án = 0,1% x giá trị xây lắp: 12 tháng x số năm dự án. + Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị công trình 01 tháng= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng. Chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa thiết bị cả đời dự án= 0,1% x giá trị thiết bị: 12 tháng x số năm dự án.  Chi phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc (Theo NĐ 23/2018/NĐ-CP ngày 23/02/2018): + Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: [(Giá trị xây dựng + giá trị thiết bị) x 0,5% + 10%VAT]: 12 tháng * số năm dự án.  Tiền thuê đất (Theo Hợp đồng thuê đất số ....-HĐTĐ ngày .../.../201x và QĐ số ..../QĐ-UBND ngày .../.../201z): + Tiền thuê đất = Đơn giá thuê đất x Diện tích đất thuê/:12 tháng x số năm thuê đất. Trong đó: Đơn giá thuê đất: Theo Hợp đồng số .-HĐTĐ; Diện tích đất thuê: Theo Quyết định số ./QĐ-UBND  Chi phí Ban quản lý + Lương và phụ cấp cho CBCNV: 000.000 đồng + Các khoản đóng góp (BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ): 000.000 đồng + Chi phí điện, nước, internet, điện thoại, văn phòng phầm,..: ....000.000 đồng + Mua sắm, thay thế thiết bị văn phòng, trang phục (...000.000 đồng/người/năm x số người: 12 tháng x số năm  Thuế 10%: Tổng doanh thu x 10% = 000.000 đồng/tháng  Lợi nhuận dự kiến: 000.000 đồng/tháng  Mức giá bán bình quân căn hộ chung cư cao cấp Giá bán bình quân = Giá thành + Thuế + lợi nhuận; 165 D3. Mức thu tiền thuê địa điểm kinh doanh Giá thuê được xác định theo công thức: Gía thuê = Ssàn (x) Giáthuê (x) Tthuê (x) K Trong đó: + Ssàn: là diện tích sàn thương mại được xác định theo hồ sơ và đo đạc thực tế (tính thông thủy). + Giáthuê: là giá được định giá cho thuê tính theo m2 hoặc giá trúng đấu giá thuê điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo m2. + Tthuê: là thời gian thuê sử dụng các điểm kinh doanh thương mại, dịch vụ tổng hợp tính theo tháng. + K: là hệ số thuận lợi, khó khăn của từng vị trí điểm kinh doanh; hệ số K được dao động từ 0,7 đến 1,5. Riêng Tầng mái, Tầng hầm và dọc hai bên lối vào tòa nhà , hệ số K được áp dụng theo cơ chế thị trường 166 PHỤ LỤC SỐ 06 Nghiên cứu định tính: đánh giá thang đo Số Biến số Tần suất và mức độ ảnh hưởng Tần suất xuất hiện Số lần đánh giá Cao Số lần đánh giá Trung bình Số lần đánh giá Thấp Các đặc tính bên trong 1 Loại nhà 2 0 2 0 2 Diện tích kết cấu 7 5 2 0 3 Tuổi thọ vật lý 7 4 3 0 4 Kích cỡ phòng khách 7 6 1 0 5 Kích cỡ bếp & phòng ăn 6 4 2 0 6 Số lượng và cỡ phòng ngủ 7 7 0 0 7 Số lượng và cỡ phòng tắm 6 2 4 0 8 Có kho hay không có kho ? 1 0 0 1 9 Kiểu Layout và trang trí 5 3 2 0 10 Vật liệu kiến trúc 6 2 3 1 11 Giá thành 2 1 1 0 12 Các phương thức thanh toán 5 2 3 0 Thiết kế bên ngoài và không gian 13 Kiểu dáng bên ngoài tòa nhà 3 1 1 1 14 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn 6 5 1 0 15 Tường bao 5 2 2 1 16 Không gian bên ngoài 6 3 3 0 Môi trường xung quanh 17 Chất lượng không khí 7 6 1 0 18 Tiếng ồn 7 6 1 0 19 Độ rộng đường và phố 6 4 2 0 20 Không gian xanh xung quanh 7 4 3 0 167 Số Biến số Tần suất và mức độ ảnh hưởng Tần suất xuất hiện Số lần đánh giá Cao Số lần đánh giá Trung bình Số lần đánh giá Thấp 21 Hệ thống thoát nước mưa 7 6 1 0 22 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 5 2 3 0 23 Có đường đi (bộ) hay không 7 5 2 0 Vị trí địa điểm 24 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 7 2 5 0 25 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 6 2 3 1 26 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 6 1 4 1 27 Khoảng cách tới hàng ăn 2 0 1 1 28 Khoảng cách tới các Thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội 3 0 2 1 29 Có nằm mặt phố chính không ? 3 0 3 0 30 Có nằm trên phố trong nội thành không ? 6 2 4 0 31 Khoảng cách tới nơi có các phương tiện giao thông công cộng. 5 1 4 0 32 Khoảng cách tới chỗ làm 6 3 3 0 33 Khoảng cách tới các dịch vụ xã hội khác 3 1 1 1 Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp 34 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa 7 5 2 0 35 Khả năng giải quyết các vấn đề của Người mua nhà 6 4 2 0 36 Sự sẵn sàng đáp ứng các đòi hỏi của người mua nhà 6 5 1 0 37 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà 7 6 1 0 38 Nhân viên có thái độ lịch sự 7 5 2 1 39 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà 7 6 1 0 40 Nhân viên hiểu điều người mua cần 4 2 2 0 41 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động 5 2 3 0 168 Số Biến số Tần suất và mức độ ảnh hưởng Tần suất xuất hiện Số lần đánh giá Cao Số lần đánh giá Trung bình Số lần đánh giá Thấp 42 Nhân viên ăn mặc lịch sự 7 3 4 0 43 Có hay không các dịch vụ hậu mãi 3 0 3 0 Nhân khẩu học 44 Giới tính 6 3 3 0 45 Tuổi 7 3 4 0 46 Tình trạng hôn nhân 3 0 2 1 47 Trình độ học vấn 6 3 3 0 48 Nghề nghiệp 6 4 2 0 49 Thu nhập 7 6 1 0 50 Số con cái 4 2 2 0 51 Số thành viên gia đình 4 2 2 0 169 PHỤ LỤC SỐ 07 Nghiên cứu định lượng sơ bộ Ký hiệu Biến số Giải thích Các đặc điểm vật lý/ pháp lý VL1 Diện tích kết cấu TQNC VL2 Tuổi thọ vật lý TQNC VL3 Kích cỡ phòng khách TQNC VL4 Kích cỡ bếp & phòng ăn TQNC VL5 Số lượng và cỡ phòng ngủ TQNC VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm TQNC VL7 Kiểu Layout và trang trí TQNC VL8 Vật liệu kiến trúc TQNC VL9 Các phương thức thanh toán TQNC VL10 Tính chất pháp lý Định tính Môi trường và không gian MT1 Khuôn viên có vườn cây, cỡ vườn TQNC MT2 Tường bao TQNC MT3 Chất lượng không khí TQNC MT4 Tiếng ồn TQNC MT5 Độ rộng đường và phố TQNC MT6 Không gian xanh xung quanh Ghép MT7 Hệ thống thoát nước mưa TQNC MT8 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) TQNC MT9 Có đường đi (bộ) hay không TQNC Vị trí địa điểm VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ TQNC VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám TQNC VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm TQNC VT4 Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội TQNC 170 Ký hiệu Biến số Giải thích VT5 Có nằm trên phố trong nội thành không ? TQNC VT6 Khoảng cách tới chỗ làm TQNC Chất lượng dịch vụ do nhà quản lý cung cấp CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa TQNC CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà TQNC CL3 Việc chốt Giá cả quan trọng với người mua nhà TQNC CL4 Nhân viên có thái độ lịch sự TQNC CL5 Nhân viên coi trọng quyền lợi người mua nhà TQNC CL6 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động TQNC CL7 Nhân viên ăn mặc lịch sự TQNC Nhân khẩu học NK2 Giới tính TQNC NK2 Tuổi TQNC NK3 Trình độ học vấn TQNC NK4 Nghề nghiệp TQNC NK4 Thu nhập TQNC NK5 Số thành viên gia đình Ghép Đặc điểm của chủ đầu tư tòa nhà ĐT 1 Vị thế và uy tín Định tính ĐT 2 Hình ảnh và thương hiệu Định tính ĐT 3 Năng lực và kinh nghiệm Định tính ĐT4 Chiến lược truyền thông và marketing Định tính Giá bán GB1 Giá bán BĐS và chi phí TQNC GB2 Giá cả và khả năng cạnh tranh TQNC Gb3 Giá cả và sức mua của khách hàng TQNC 171 PHỤ LỤC SỐ 08 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) 1. Giới thiệu Xin chào Anh/Chị ! Tôi là Nguyễn Hữu Cường đang tiến hành một nghiên cứu về ảnh hưởng của các nhân tố tới giá bán căn hộ chung cư cao cấp trên địa bàn Hà Nội. Để hoàn thành nghiên cứu này, tôi cần sự giúp đỡ của các Anh/Chị là những người có kinh nghiệm thực tế bằng cách trả lời những câu hỏi dưới đây. Tôi xin được nhấn mạnh rằng đây là một nghiên cứu thuần túy khoa học, không vì các mục đích sinh lợi. Nếu Anh/Chị có ý kiến gì về nghiên cứu này xin vui lòng liên hệ với tôi qua địa chỉ email: cuong333hanoi@gmail.com hoặc điện thoại: 0933331111. Tôi xin trân thành cám ơn. 2. Thông tin về doanh nghiệp - Họ tên:. - Công ty/ đơn vị công tác: - Địa chỉ: - Điện thoại :..mail:..Website: - Lĩnh vực hoạt động: □. Chủ đầu tư; □.Môi giới BĐS; □.Khách hàng; □.Nhà quản lý; □. Khác - Doanh số ( tỷ đồng/năm): □. Dưới 50 tỷ; □. Dưới 100 tỷ; □. Từ 100 tỷ- 200 tỷ ; □. Từ 200 tỷ - 300 tỷ; □. Từ 300 tỷ - 400 tỷ; □. Từ 400 tỷ - 500 tỷ; □. Trên 500 tỷ 3. Nội dung câu hỏi Anh/Chị vui lòng trả lời giúp các câu hỏi dưới đây bằng cách khoanh tròn vào các mức điểm tương ứng với đánh giá của anh/chị về mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố. Trong đó: 1- Rất yếu; 2- Yếu; 3- Trung bình ; 4- Mạnh; 5- Rất mạnh; 172 BẢNG HỎI KHẢO SÁT (NGHIÊN CỨU ĐỊNH LƯỢNG CHÍNH THỨC) Code Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá I Các nhân tố gắn với đặc điểm của căn hộ chung cư cao cấp và môi trường xung quanh 1.1. Các đặc điểm hữu hình vật lý của chung cư ( VL) VL1 Diện tích kết cấu 1 2 3 4 5 VL2 Tuổi thọ vật lý 1 2 3 4 5 VL3 Số lượng căn hộ trên mặt bằng sàn của tầng 1 2 3 4 5 VL4 Kích cỡ bếp, phòng ăn và phòng khách 1 2 3 4 5 VL5 Số lượng phòng ngủ và cỡ phòng ngủ 1 2 3 4 5 VL6 Số lượng và cỡ phòng tắm 1 2 3 4 5 VL7 Kiểu Layout và trang trí 1 2 3 4 5 VL8 Vật liệu kiến trúc 1 2 3 4 5 VL9 Các phương thức thanh toán 1 2 3 4 5 1.2. Môi trường giá trị nội khu và giá trị quần thể xung quanh ( MT) MT1 Chất lượng không khí 1 2 3 4 5 MT2 Tiếng ồn 1 2 3 4 5 MT3 Độ rộng đường và phố 1 2 3 4 5 MT4 Không gian xanh xung quanh 1 2 3 4 5 MT5 Hệ thống thoát nước mưa 1 2 3 4 5 MT6 Hệ thống Đèn thắp sáng (phố) 1 2 3 4 5 1.2. Vị trí địa điểm (VT) VT1 Khoảng cách tới trường học & nhà trẻ 1 2 3 4 5 VT2 Khoảng cách tới bệnh viện & phòng khám 1 2 3 4 5 VT3 Khoảng cách tới trung tâm mua sắm 1 2 3 4 5 VT4 Khoảng cách tới các thư viện, khu thể thao, khu phúc lợi xã hội 1 2 3 4 5 VT5 Khoảng cách tới chỗ làm 1 2 3 4 5 173 Code Nội dung đánh giá Mức độ đánh giá III Chất lượng dịch vụ do Ban quản lý chung cư cung cấp ( CL) CL1 Cung cấp các dịch vụ như đã hứa 1 2 3 4 5 CL2 Khả năng đáp ứng và giải quyết các vấn đề của người mua nhà 1 2 3 4 5 CL3 Nhân viên có thái độ chuyên nghiệp 1 2 3 4 5 CL4 Sự tiện lợi của giờ giấc hoạt động 1 2 3 4 5 CL5 Nhân viên ăn mặc lịch sự 1 2 3 4 5 IV Năng lực của chủ đầu tư ( ĐT) ĐT 1 Vị thế và uy tín của Chủ đầu tư 1 2 3 4 5 ĐT 2 Hình ảnh và thương hiệu 1 2 3 4 5 ĐT 3 Năng lực và kinh nghiệm 1 2 3 4 5 ĐT4 Tiềm năng tài chính 1 2 3 4 5 ĐT5 Cách thức truyền thông, quảng bá dự án và marketing 1 2 3 4 5 V Nhân khẩu học ( NK) NK2 Tuổi 1 2 3 4 5 NK2 Trình độ học vấn 1 2 3 4 5 NK3 Thu nhập 1 2 3 4 5 NK4 Số thành viên gia đình 1 2 3 4 5 VI Giá bán CCCC (GB) GB1 Giá bán CCCC đảm bảo bù đắp giá thành xây dựng và chi phí bán hàng 1 2 3 4 5 GB2 Giá bán CCCC phản ánh thương hiệu và uy tín của chủ đầu tư BĐS 1 2 3 4 5 GB3 Giá bán CCCC phù hợp với sức mua của khách hàng 1 2 3 4 5 Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Anh/Chị! 174 PHỤ LỤC SỐ 09 Phân tích chỉ số Eigenvalues của 29 biến quan sát trong bộ thang đo các biến độc lập Total Variance Explained Factor Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadingsa Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total 1 6.790 23.415 23.415 6.292 21.697 21.697 5.098 2 4.444 15.323 38.738 3.964 13.670 35.367 4.376 3 2.648 9.131 47.869 2.169 7.480 42.847 4.245 4 1.791 6.174 54.043 1.321 4.556 47.402 3.028 5 1.248 4.303 58.346 .776 2.677 50.079 3.954 6 .864 2.980 61.325 7 .766 2.640 63.966 8 .707 2.439 66.405 9 .685 2.361 68.766 10 .665 2.292 71.058 11 .646 2.227 73.285 12 .610 2.104 75.388 13 .584 2.013 77.402 14 .582 2.006 79.407 15 .544 1.877 81.285 16 .496 1.710 82.994 17 .493 1.701 84.695 18 .488 1.683 86.378 19 .464 1.599 87.977 20 .445 1.535 89.512 21 .408 1.408 90.920 22 .400 1.379 92.299 23 .376 1.298 93.597 24 .357 1.232 94.829 175 Total Variance Explained Factor Initial Eigenvalues Extraction Sums of Squared Loadings Rotation Sums of Squared Loadingsa Total % of Variance Cumulative % Total % of Variance Cumulative % Total 25 .338 1.164 95.993 26 .312 1.078 97.071 27 .308 1.061 98.132 28 .280 .964 99.096 29 .262 .904 100.000 Extraction Method: Principal Axis Factoring. a. When factors are correlated, sums of squared loadings cannot be added to obtain a total variance. 176 PHỤ LỤC SỐ 10 Pattern Matrix - Các biến độc lập Factor 1 2 3 4 5 VL5 .713 VL4 .683 VL7 .667 VL3 .656 VL6 .650 VL2 .616 VL1 .611 VL9 .609 VL8 .594 MT6 .744 MT3 .732 MT1 .717 MT5 .708 MT2 .572 MT4 .550 VT3 .808 VT2 .764 VT5 .754 VT4 .707 VT1 .671 CL2 .787 CL4 .747 CL1 .702 CL5 .660 CL3 .647 NK2 .848 NK3 .757 NK1 .614 NK4 .576 Extraction Method: Principal Axis Factoring. Rotation Method: Promax with Kaiser Normalization. a. Rotation converged in 6 iterations. 177 PHỤ LỤC SỐ 11 Danh sách chuyên gia A- Nhóm quản lý nhà nước 1- PGS. TS. Trần Kim Chung- Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương Điện thoại: 84-24-37341612 2- TS Nguyễn Hồng Phú- Cục quản lý nhà và thị trường –Bộ xây dựng' Điện thoại: 0911126888 B- Nhóm Chủ đầu tư 1- Ông Lê Khắc Hiệp. Phó CTHĐQT VIN Group Điện thoại: 0982458899 2- Ông Đỗ Lê Quân. Chủ tịch HĐQT công ty Bất động sản Tài Tâm- Collier Điện thoại: 098910888 3- Ông Lê Khắc Tùng Tổng giám đốc công ty đầu tư xây dưng công nghệ cao Việt Nam Điện thoại: 0935748888 C- Nhóm sàn phân phối 1- Bà Lê Lan Anh. Giá đốc sàn phân phối Bất động sản VIREC Điện thoại: 0911102879 2- Ông Nguyễn Anh Quê. Chủ tịch Tập đoàn Bất động sản G6 Điện thoại: 0902107369 3- Ông Nghiêm Văn Vượng. Chủ tịch công ty Bất động sản Hoa Thiên Phú ĐIện thoại: 0911382228 D- Nhóm truyền thông 1- Bà Thanh Hà. Chủ tịch Hội truyền thông Hà Nội Điện thoại: 0936116069 2- Bà Nguyễn Minh Phúc. Chuyên gia tổ chức sự kiện Điện thoại: 0902751998 3- Ông Lê Dũng. Chuyên gia tổ chức sự kiện Điện thoại: 0943283898 178 Đ- Nhóm đại diện khách hàng 1- Bà Lê Thị Oanh. Điện thoại: 0941945588 2- Ông Hoàng Tùng. Điện thoại: 0972091184, 3- Bà Lê Thị Hoa. Điện thoại: 0904145686 E- Nhóm hỗ trợ pháp lý 1- LS Nguyễn Văn Chiến. Trưởng đoàn luật sư Hà Nội Điện thoại:0988668888 G- Nhóm nghiên cứu giảng dạy 1- PGS Hoàng Cường. Phó hiệu trưởng trường ĐHKTQD Điện thoại:0913362279 2- TS Nguyễn Thị Hải Yến. Trưởng BM khoa Bất động sản NUE Điện thoại: 0983969569