Luận án Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

ĐS 2014: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” [47], đây là hình thức mua bán mà ở đó bên mua và bên bán thoả thuận với nhau về việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên với nhau tại thời điểm nhà ở đang trong quá trình xây dựng. Hình thức mua bán này mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng, đối với chủ đầu tư thì đây là một kênh huy động vốn từ phía khách hàng mà không phải chịu lãi suất, đối với khách hàng thì được tham gia ngay từ khi thực hiện một hoặc một vài giai đoạn của 166 quá trình xây dựng nhà ở và được mua trả dần trong một thời gian với mức giá ưu đãi. Trong thực tiễn áp dụng Luật kinh doanh BĐS cho hình thức này còn bộc lộ nhiều vi phạm gây thiệt hại cho cả nhà đầu tư và khách hàng hoặc một số quy định trong Luật kinh doanh BĐS còn mâu thuẫn với các văn bản pháp luật có liên quan. Vì vậy, Nhà nước và các cơ quan chủ quản cần phải: + Giải quyết sư ̣mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật Kinh doanh BĐS với các Luật khác có liên quan. Rà soát, sửa đổi đồng bộ các Luật có liên quan đến Luật Kinh doanh BĐS để đảm bảo tính thống nhất trong việc thưc̣ thi theo nguyên tắc liñh vưc̣ kinh doanh BĐS do Luật Kinh doanh BĐS điều chỉnh nhằm khắc phuc̣ sư ̣chồng chéo, thiếu thống nhất như hiện nay. Hiện nay, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS đươc̣ ban hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dưṇg khác nhau nên đã dẫn đến sư ̣chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất. + Cần phải đưa ra mức phạt hợp lý đối với các hành vi vi phạm căn cứ vào các hậu quả mà hành vi đó gây ra, nên quy định định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của các tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của khách hàng không đúng mục đích cam kết thì cần phải tăng mức phạt lên cao hơn nữa. + Cần phải thắt chặt các quy trình ký kết hợp đồng bảo lãnh giữa bên mua với ngân hàng, xây dựng chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi cung cấp chậm hoặc cung cấp không dầy đủ hồ sơ để thực hiện bảo lãnh từ ngân hàng. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về điṇh giá BĐS Xây dưṇg khung pháp lý, quy điṇh chế độ, quy trình thủ tuc̣ điṇh giá BĐS là một nội dung quan troṇg của quản lý nhà nước về thi ̣ trường BĐS. Các nước có nền kinh tế thi ̣ trường phát triển đều chú troṇg xây dưṇg hệ thống điṇh giá BĐS để vận hành và kiểm soát hoaṭ động giao dic̣h BĐS và thu thuế. Từ đó, Nhà nước cần từng bước hoàn chỉnh một hệ thống thi ̣ trường hoaṭ động; tiếp tuc̣ ban hành các tiêu chuẩn thẩm điṇh giá của Việt Nam. Hiện nay Việt Nam đã có 12 tiêu chuẩn thẩm điṇh giá. Trong đó quy điṇh khá cu ̣thể các phương pháp điṇh giá. Tuy nhiên, việc áp dụng các phương pháp này như thế nào trong kế toán vẫn còn chưa quy điṇh cu ̣thể. Kiểm soát chặt chẽ các DN phát hành trái phiếu 167 Nhìn chung, trong thời gian qua do dảnh hưởng bởi cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ đã làm cho nhu cầu về BĐS đặc biệt BĐS nhà ở không ngừng tăng. Nguồn cung của BĐS bị thắt chặt đã đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý. Mức giá BĐS tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan, gây ảnh hưởng đến nền kinh tế vĩ mô. Các cơ quan bên cạnh bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có các chính sách bảo vệ các DN kinh doanh BĐS. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành kinh tế trong đó có ngành kinh doanh BĐS. Việc phát hành trái phiếu DN nói chung và trái phiếu DN kinh doanh BĐS nói riêng bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các DN phát hành, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân - những người dễ bị ảnh hưởng do thiếu kinh nghiệm và kiến thức trong đầu tư vào hình thức này. Đối với Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cần nâng cao vai trò giám sát để kịp thời phát hiện các giao dịch bất thường, vi phạm để kịp thời cảnh báo cho các nhà đầu tư. Chủ động ngăn chặn, hạn chế tận gốc các hành vi vi phạm phát sinh và xử lý nghiêm các hành vi khi cổ đông nội bộ giao dịch cổ phiếu nhưng không công bố thông tin trước khi giao dịch. Trong quá trình thực hiện nếu có những vướng mắc cần đề xuất với cơ quan chủ quản là Bộ Tài chính hướng dẫn, sửa đổi các quy định có liên quan về giao dịch chứng khoán. Bên cạnh đó, Uỷ ban chứng khoán Nhà nước cần đầu tư xây dựng ứng dụng công nghệ thông tin hiện tại để thuận lợi trong việc giám sát thị trường, hạn chế các rủi ro cho thể xảy ra. 3.4.2. Về phía các doanh nghiệp Các DN kinh doanh BĐS ngày càng phát triển với quy mô lớn, các loại HĐ với khách hàng ngày một đa dạng với nhiều chương trình khuyến mại, phương thức thanh toán khác nhau. Để quản lý hiệu quả hoạt động kinh doanh của loại hoạt động đặc biệt này đòi hỏi các DN kinh doanh BĐS cần phải thận trọng hơn trong công tác kế toán nói chung và kế toán doanh thu nói riêng. DN là nơi trưc̣ tiếp áp dụng các chính sách kế toán nên cán bộ quản lý và cán bộ kế toán cần nâng cao nhận thức về tầm quan trọng cũng như hiệu quả của việc thưc̣ hiện tốt công tác kế toán nói chung và kế toán hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng, phải xác điṇh đây là muc̣ tiêu quan troṇg của quá trình quản lý. Muốn vậy, DN cần phải thưc̣ hiện các công việc sau: 168 Về phía Ban Giám đốc phải đảm bảo tính trung thực, minh bạch và phải tuân thủ các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp và tạo điều kiện để bộ phận kế toán và các bộ phận liên quanới được tiếp cận IFRS một cách sớm nhất có thể. Nhiều DN tại các quốc gia trên thế giới gặp khó khăn hoặc thất bại trong việc chuyển đổi từ CMKT quốc gia sang IFRS vì lãnh đạo doanh lãnh đạo DN cho rằng việc chuyển đổi sang IFRS đơn giản là việc thay đổi chính sách kế toán của DN và coi đây là trách nhiệm của bộ phận kế toán. Tuy nhiên, việc áp dụng IFRS đòi hỏi phải có sự hiểu biết và hợp tác không chỉ của bộ phận kế toán mà của cả các bộ phận khác nhau có liên quan trong DN. Cần phải thống nhất chính sách và cách ghi nhận doanh thu với các phòng ban liên quan như Ban Giám đốc, bô phận kế toán - tài chính, bộ phận kiểm soát nội bộ, bộ phận bán hàng. Các bộ phận liên quan cần trao đổi, thảo luận những khác biệt trong chính sách và rủi ro về kế toán cũng như rủi ro về thuế (nếu có). Ví dụ: Các khoản thu tiến độ phải xuất hoá hơn GTGT và thuế TNDN tạm tính 1%; trường hợp khoản thu khách hàng giữ lại 5% để chờ làm sổ đỏ (sổ hồng) khi khách hàng tìm mọi cách để kéo dài thời gian trả nợ thì DN sẽ xử lý như thế nào; hoặc tình huống khi nhà ở đã bàn giao cho khách hàng nhưng chính sách thu tiền theo tiến độ vẫn kéo dài sau đó Taọ điều kiện về trang thiết bi,̣ các điều kiện vật chất khác để giúp kế toán nâng cao khả năng thu nhận, xử lý, kiểm soát và cung cấp thông tin bằng cách thiết lập hệ thống phần mềm kế toán đủ mạnh để theo dõi các khoản chênh lệch, ghi nhận doanh thu, kê khai thuế GTGT, thuế TNDN và hệ thống sổ sách theo IFRS (khi DN áp dụng IFRS). Phần mềm có thể theo dõi dữ liệu doanh thu theo nhiều trường như mã khách hàng, mã căn hộ, mã dự án và có thể xuất báo cáo doanh thu để thực hiện cho nhiều mục đích khác nhau ví dụ: doanh thu kế toán, doanh thu tính thuế GTGT, doanh thu tính thuế thu nhập DN Hoàn thiện cơ chế tổ chức quản lý sản xuất kinh doanh taị doanh nghiệp. Đồng thời căn cứ vào đặc điểm, điều kiện cu ̣ thể của doanh nghiệp để tổ chức công tác kế toán phù hơp̣ với đặc điểm ngành và của doanh nghiệp. DN nên trao đổi với cơ quan thuế về việc xác định giá đất trong trường hợp đất có nguồn gốc phức tạp và sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, điều này sẽ giúp cho DN giảm thiểu rủi ro khi xác định giá đất được trừ. Ngoài ra DN mời các công ty kiểm toán lớn như Big4 về kiểm toán BCTC để nhận được sự tư vấn, trao đổi các sai sót dễ 169 mắc phải khi ghi nhận doanh thu theo IFRS 15 nói riêng và lập, trình bày BCTC theo IFRS nói riêng. Để thực hiện được các công việc nêu trên thì DN phải đánh giá được ảnh hưởng của sự khác biệt giữa VAS và IFRS liên quan đến quy trình kinh doanh để đưa ra các yêu cầu cụ thể cho các phòng ban liên quan. Chẳng hạn như bộ phận kế toán khi hạch toán doanh thu theo IFRS 15 thì cần phải xác định những thông tin liên quan đến HĐ với khách hàng, xác định các nghĩa vụ thực hiện HĐ, xác đinh giá trị của HĐ và phân bổ giá trị HĐ cho từng nghĩa vụ, cuối cùng là ghi nhận và trình bày thông tin trên BCTC thì bộ phận kế toán phải phối hợp với với bộ phận Marketing, bộ phận pháp chế để rà soát, sửa đổi sau đó phối hợp với bộ phận công nghệ thông tin để tiến hành cập nhật, sửa đổi các dữ liệu trên phần mềm quản lý của DN nói chung và phần mềm kế toán nói riêng để có thể cung cấp đầy đủ dữ liệu cho công tác hạch toán kế toán theo IFRS 15. Công việc cụ thể có thể thực hiện theo các bước mà NCS đề xuất dưới đây. Kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS cần tổng hợp sự khác biệt giữa VAS và IFRS qua bảng sau: Bảng 3.6: Tổng hợp một số điểm khác biệt điển hình giữa IFRS 15 và VAS 14 IFRS 15 VAS 14 Phạm vi áp dụng  IFRS 15 áp dụng cho tất cả các HĐ với khách hàng (loại trừ một số trường hợp như: Các HĐ bảo hiểm - IAS 4, HĐ thuê tài sản - IAS 17, Công cụ tài chính, các quyền cà nghĩa vụ HĐ khác trong phạm vi của IFRS 9, IFRS 10, IFRS 11, IAS 27, IAS 28).  Một HĐ với khách hàng thuộc phạm vi của IFRS 15 chỉ khi:  HĐ được các bên chấp thuận và cam kết thực hiện  Quyền của mỗi bên liên quan đến hàng hoá, dịch vụ được chuyển giao có thể xác định được  Thời hạn thanh toán cho hàng hoá, Doanh thu được ghi nhận khi quá trình kết hợp một mặt hàng đáp ứng định nghĩa về doanh thu trong Báo cáo kết quả kinh doanh khi thoả mãn các điều kiện:  DN có khả năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai  Doanh thu có thể được đo lường một cách đáng tin cậy 170 IFRS 15 VAS 14 dịch vụ có thể xác định được  HĐ có bản chất thương mại  DN có khả năng thu được khoản than toán mà học có quyền được hưởng Nguyên tắc Nguyên tắc cốt lõi của IFRS 15 là DN sẽ ghi nhận doanh thu tương ứng với việc chuyển giao hàng hoá hoặc dịch vụ đã cam kết với khách hàng theo giá trị phản ánh sự kỳ vọng mà DN dự kiến thu được từ việc trao đổi hàng hoá và dịch vụ đó Không đề cập Khung mô hình 5 bước IFRS 15 đề cập ghi nhận doanh thu theo mô hình 5 bước:  Xác định HĐ với khách hàng  Xác định các nghĩa vụ thực hiện trong HĐ  Xác định giá giao dịch  Phân bổ giá giao dịch cho các nghĩa vụ thực hiện trong HĐ  Ghi nhận doanh thu khi hoàn thành các nghĩa vụ trong HĐ Không đề cập đến mô hình 5 bước mà doanh thu được ghi nhận như sau:  Doanh thu bán hàng hoá: được ghi nhận khi DN chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích sang cho người mua, người bán không còn quyền kiểm soát hàng hoá và doanh thu có thể được xác định một cách đáng tin cậy.  Doanh thu CCDV: được ghi nhận theo tỷ lệ phần trăm hoàn thành Các trường hợp cụ thể IFRS 15 có hướng dẫn các trường hợp cụ thể như:  Các nghĩa vụ thực hiện đáp ứng trong một khoảng thời gian  Các phương pháp đo lường tiến độ để xác định mức độ hoàn thành của nghĩa vụ thực hiện  Bán hàng có quyền trả lại Bảo hành  Chủ thể đại lý  Quyền không được thực hiện của khách hàng  Phí trả trước không hoàn lại  HĐ mua lại Không đề cập đến các trường hợp cụ thể 171 IFRS 15 VAS 14  HĐ ký gửi  HĐ xuất hoá đơn nhưng chưa giao hàng  Phân tách doanh thu (Nguồn: Tác giả tổng hợp) Xuất phát từ một số điểm khác biệt nổi bật được trình bày ở Bảng 3.6 nêu trên, để vận dụng IFRS 15 một cách hiệu quả trong thời gian tới DN cần: Thứ nhất, DN cần phải xác định rằng việc xác định doanh thu đúng và hợp lý có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với DN và các đối tượng sử dụng BCTC như cổ đông hay các chủ nợ. Để làm được việc đó, DN cần phải trang bị cho mình đầy đủ kiến thức về IFRS 15 và đầu tư thời gian, nhân lực cho việc áp dụng chuẩn mực này vào DN mình. Việc áp dụng IFRS 15 theo thực tế cho thấy không hề đơn giản và đòi hỏi có sự tham gia của các thành viên của ban lãnh đạo phụ trách phòng Tài chính - kế toán. Thứ hai, DN cần có sự chuẩn bị về hệ thống kế toán và hệ thống thông tin. DN cần phải có một cơ sở dữ liệu đủ để đảm bảo cung cấp thông tin cần thiết cho các bước xác định doanh thu theo mô hình 5 bước IFRS 15. Thư ba, BCTC lập theo IFRS 15 có thể có những khác biệt trọng yếu so với BCTC cho mục đích kê khai thuế thu nhập DN và BCTC theo các CMKT quốc tế trước đây hoặc theo các CMKT Việt Nam. DN cần đối chiếu, so sánh để đảm bảo có thể giải thích được những khác biệt này cho các đối tượng sử dụng BCTC. Những thay đổi về thời gian ghi nhận doanh thu có thể sẽ tạo ra những khoản thuế thu nhập DN hoãn lại. Đồng thời, các chỉ số đánh giá hiệu quả hoạt động trên BCTC cũng sẽ bị ảnh hưởng và DN cần có kế hoạch để điều chỉnh cũng như thông báo sự thay đổi này cho các phòng ban, nhân viên liên quan. Thứ tư, Theo lộ trình của Bộ Tài chính đã ban hành tại Quyết định số 345/QĐ- BTC về việc phê duyệt “Đề án áp dụng chuẩn mực BCTC tại Việt Nam” thì sau năm tài chính 2025 VAS sẽ được thay thế bởi IFRS vì vậy trong giai đoạn này DN nên xây dựng lộ trình cụ thể để chuyển đổi từ VAS sang IFRS. Theo kinh nghiệm của các nước trên thế giới khi lần đầu áp dụng IFRS nói chung và IFRS 15 nói riêng thì việc chuyển đổi sang IFRS nên áp dụng sớm để xác định rõ các công việc cần phải thực hiện, các 172 vấn đề cần được xử lý trước khi áp dụng bắt buộc IFRS sau năm 2025. Theo NCS, năm 2023 là năm phù hợp để bước vào giai đoạn thực hiện chuyển đổi theo trình tự các bước: (i) Lên kế hoạch cho việc chuyển đổi BCTC từ VAS sang IFRS, (ii) Xác định công việc cần thực hiện, (iii) Chuẩn bị nguồn lực cho việc chuyển đổi, (iv) Triển khai kế hoạch chuyển đổi, (v) Giám sát quá trình thực hiện chuyển đổi. Hình 3.4: Lộ trình chuyển đổi từ VAS sang IFRS (Nguồn: Tác giả đề xuất) Các mốc thời gian quan trọng cần chuẩn bị cho việc chuyển đổi được thể hiện ở Hình 3.5 dưới đây: Hình 3.5: Các mốc thời gian thực hiện chuyển đổi và áp dụng IFRS 15 (Nguồn: Tác giả đề xuất) 3.4.3. Về phía các Sở giao dịch chứng khooán Với tư cách là cơ quan trực tiếp quản lý các giao dịch trên sàn chứng khoán, Lập kế hoạch Xác định công việc Chuẩn bị nguồn lực Triển khai kế hoạch Giám sát 2023 2024 2025 2026 Đánh giá ảnh hưởng của việc chuyển đổi BCTC theo IFRS 15 Năm so sánh theo IFRS 15 Kỳ báo cáo đầu tiên theo IFRS 15 BCTC cuối cùng lập theo VAS BCTC lập theo IFRS 15 đầu tiên 173 các Sở giao dịch chứng khoán phải thường xuyên kiểm tra tình hình chấp hành của các DN niêm yết nói chung và DN kinh doanh BĐS niêm yết nói riêng để đảm bảo các hoạt động diễn ra không bị gián đoạn và hiệu quả. Để có môi trường đầu tư trong sạch, minh bạch và phát triển bền vững nhằm bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư thì Sở giao dịch chứng khoán cần căn cứ vào tình hình hoạt động thực tế để chủ động nghiên cứu, xây dựng các giải pháp, để xuất với cơ quan chủ quản (Uỷ ban chứng khoán Nhà nước, Bộ Tài chính), tránh các hành vi thao túng cổ phiếu của các DN kinh doanh BĐS niêm yết. Sở giao dịch chứng khoán là nơi cung cấp cho các công ty niêm yết nguồn hình thành về vốn. Tính minh bạch và tốc độ là rất quan trọng đối với tất cả các giao dịch diễn ra trên thị trường chứng khoán. Các công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán phải cung cấp các thông tin về tình hình tài chính, hiệu quả hoạt động kinh doanh, giá cổ phiếu, cổ tức của các công ty và các thông tin khác đây là những thông tin nền tảng để các nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư vào công ty. Vì vậy các thông tin công bố đặc biệt là thông tin về tình hình tài chính, kết quả kinh doanh của DN phải được trình bày công khai, minh bạch nhằm tạo ra một môi trường đầu tư công bằng, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư. Vì vậy, Sở giao dịch chứng khoán cần tăng cường hoạt động kiểm tra, giám sát việc công bố thông tin của các DN niêm yết nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng. Sở giao dịch chứng khoán cần đa dạng hoá các phương thức công bố thông tin đảm bảo rằng thông tin được cung cấp kịp thời, đầy đủ cho người sử dụng thông tin. 3.4.4. Về phía các cơ sở đào tạo. Việc áp dụng áp dụng IFRS nói chung và IFRS 15 nói riêng sẽ tạo áp lực và khó khăn ban đầu cho kế toán tại các DN kinh doanh BĐS và đội ngũ kế toán trong DN. Đòi hỏi đội ngũ kế toán phải có kiến thức chuyên sâu về CMKT này. Hiện nay, các kiến thức về IFRS 15 mà các kế toán viên có được là do tự học hoặc qua các khoá đào tạo của Bộ Tài chính, các tổ chức nghề nghiệp như Hội Kế toán - Kiểm toán Việt Nam, các tổ chức đào tạo như Smart Train, SAAP Academy Vì vậy NCS kiến nghị các cơ sở đào tạo Đại học, cao đẳng cần khẩn trương đưa nôi dung IFRS 15 vào giảng dạy trong môn học kế toán tài chính cho sinh viên chuyên ngành kế toán. Bộ Tài chính, các tổ chức nghề nghiệp cần thường xuyên mở các khoá đào tạo cơ bản và chuyên sâu 174 về IFRS cho đội ngũ kế toán, kiểm soát viên nội bộ, các bộ phận có liên quan trong DN kinh doanh BĐS và đội ngũ giảng viên các trường Đại học, Cao đẳng trên cả nước. Các tổ chức nghề nghiệp cần phát huy hơn nữa vai trò tổ chức nghề nghiệp của mình như: Đối với các giờ cập nhật kiến thức hàng năm của kế toán viên và kiểm toán viên hành nghề cần tăng cường đưa nội dung về IFRS nói chung và IFRS 15 nói riêng vào các buổi học. Khuyến khích biên soạn các hướng dẫn, giải thích về các tiêu chuẩn BCTC để tạo ra một nguồn thông tin phong phú giúp người dùng hiểu nội dung của tiêu chuẩn. Tăng cường hơn nữa sự hợp tác với các tổ chức nghề nghiệp nước ngoài trong việc mở các khoá đào tạo để nâng cao trình độ chuyên môn và kỹ năng của học viên. Cần đổi mới tổ chức thi chứng chỉ hành nghề cho kế toán viên và kiểm toán viên Việt Nam, trong nội dung của kỳ thi cần được đổi mới theo hướng mở rộng các vấn đề trên cơ sở các nguyên tắc và quy định liên quan tới các CMKT quốc tế, trong đó có IFRS 15. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 Xuất phát từ những hạn chế và nguyên nhân tồn tại những hạn chế đã trình bày ở Chương 2, NCS đã tìm hiểu bối cảnh kinh tế thế giới và Việt Nam trong giai đoạn hiện nay và định hướng phát triển của loại hình hoạt động này trong tương lai. Từ những yêu cầu cần phải có để hoàn thiện kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS Việt Nam, NCS đã đưa ra 7 nhóm giải pháp hoàn thiện dưới góc độ tiếp cận HĐ với khách hàng: (i) hoàn thiện xác định HĐ với khách hàng; (ii) hoàn thiện xác định nghĩa vụ thực hiện HĐ; (iii) Hoàn thiện xác định giá trị HĐ; (iv) Hoàn thiện phân bổ giá trị HĐ cho từng nghĩa vụ trong HĐ với khách hàng; (v) Hoàn thiện ghi nhận doanh thu; (vi) Hoàn thiện trình bày thông tin trên BCTC; (vii) Một số giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu trong điều kiện áp dụng IFRS 15. Tuy nhiên, để thực hiện được 07 nhóm giải pháp mà NCS đề xuất ở trên thì cần có sự vào cuộc của các Bộ ngành chủ quản có liên quan như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các tổ chức nghề nghiệp (Hội kế toán và kiểm toán Việt Nam), các cơ sở đào tạo và các DN kinh doanh BĐS. Xuất phát từ tầm quan trọng của các cơ quan chủ quản, hội nghề nghiệp, các DN và các cơ sở đào tạo, NCS đã mạnh dạn đưa ra các đề xuất nhằm hỗ trợ và xây dựng khuôn khổ pháp lý 175 đủ mạnh, không chồng chéo để các giải pháp mà NCS đề xuất có tính khả thi. KẾT LUẬN Nghiên cứu kế toán doanh thu trong DN nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng có vai trò rất quan trọng trong việc quản lý, nâng cao hiệu quả hoạt động của DN, đặc biệt khi Việt Nam đang trong giai đoạn áp dụng thí điểm IFRS và chuẩn bị bước vào giai đoạn áp dụng trên diện rộng từ sau năm 2025. Xuất phát từ tầm quan trọng của việc áp dụng IFRS 15 trong việc ghi nhận và trình bày doanh thu trên BCTC, NCS đã tổng hợp các lý luận chung về kế toán doanh thu theo quan điểm tiếp cận HĐ với khách hàng với mô hình 5 bước; kinh nghiệm của một số nước trên thế giới và bài học cho Việt Nam. Trên cơ sở lý thuyết nền tảng nghiên cứu ở Chương 1, NCS đã gửi phiếu khảo sát tới 62 DN kinh doanh BĐS niêm yết trên HNX và HOSE để khảo sát tình hình quản lý, chính sách kế toán và thực trạng kế toán doanh thu tại DN. Trên cơ sở ý kiến phản hồi của 54/62 DN được khảo sát, NCS tổng hợp để phản ánh thực trạng kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS hiện nay theo mô hình 5 bước (nghiên cứu điển hình trong kinh doanh nhà ở và cho thuê mặt bằng kinh doanh tại trung tâm thương mại): (i) Xác định HĐ với khách hàng; (ii) Xác định nghĩa vụ thực hiện HĐ; (iii) Xác định giá trị của HĐ; (iv) Phân bổ giá trị của HĐ cho các nghĩa vụ thực hiện; (v) Ghi nhận doanh thu. Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu, NCS đã tổng hợp những ưu điểm và hạn chế cần khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý trong DN. Với 06 nhóm hạn chế được đưa ra, NCS phân tích các nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan dẫn đến sự tồn tại các hạn chế này để có căn cứ đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS Việt Nam nói chung và DN kinh doanh BĐS Việt Nam niêm yết nói riêng. Ngoài khảo sát về kế toán doanh thu, NCS tiếp tục thực hiện khảo sát đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS. Bảng hỏi được được thiết kế dưới dạng Google Form gửi tới 273 cá nhân đến từ các DN kinh doanh BĐS niêm yết (nhà quản lý, kiểm soát viên nội bộ, kế toán trưởng, kế toán viên phục trách phần hành kế toán), các chuyên gia và kiểm toán viên và nhận về 203/273 phản hồi. Từ thông tin thu thập được, NCS xử lý và phân tích số liệu trên phần mềm 176 SPSS, kết quả cho thấy nhân tố có mức độ ảnh hưởng lớn nhất đến kế toán doanh thu tại DN kinh doanh BĐS là hệ thống pháp lý và mức độ ảnh hưởng thấp nhất là ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác kế toán của DN. Trên cơ sở 06 nhóm hạn chế được trình bày, NCS đưa ra 07 nhóm giải pháp liên quan đến kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS bao gồm: (i) hoàn thiện xác định HĐ với khách hàng; (ii) hoàn thiện xác định nghĩa vụ thực hiện HĐ; (iii) Hoàn thiện xác định giá trị HĐ; (iv) Hoàn thiện phân bổ giá trị HĐ cho từng nghĩa vụ thực hiện; (v) Hoàn thiện ghi nhận doanh thu; (vi) Hoàn thiện trình bày thông tin trên BCTC; (vii) Một số giải pháp khác nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS. Để thực hiện được 07 nhóm giải pháp này cần có sự vào cuộc của cơ quan Nhà nước như: Bộ Tài chính, Uỷ ban chứng khoán Nhà nước trong việc hoàn thiện, hướng dẫn các chính sách kế toán trong điều kiện áp dụng IFRS 15, kiểm tra giám sát các giao dịch của các DN kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán; Các tổ chức nghề nghiệp, cơ sở đào tạo và các DN kinh doanh BĐS trong việc nâng cao trình độ chuyên môn của kế toán trong giai đoạn chuẩn bị áp dụng IFRS Phạm vi nghiên cứu của luận án chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu kế toán doanh thu đối với các HĐ mua bán căn hộ chung cư, HĐ mua bán nhà ở riêng lẻ, HĐ mua bán biệt thự, nhà liền kề và HĐ cho thuê mặt bằng kinh doanh trong trung tâm thương mại mà chưa đề cập đến các loại HĐ khác trong DN kinh doanh BĐS và ghi nhận giá vốn tương ứng. Các nội dung liên quan đến kế toán doanh thu trong các loại HĐ còn lại, NCS sẽ tiếp tục nghiên cứu trong thời gian tới để có cái nhìn tổng quát nhất đối với kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS. Trên đây là những kết quả chính của luận án, với kỳ vọng những nghiên cứu được trình bày trong luận án sẽ góp phần hoàn thiện kế toán doanh thu trong DN kinh doanh BĐS nói chung và DN kinh doanh BĐS niêm yết nói riêng trong điều kiện áp dụng IFRS. Trong quá trình nghiên cứu, NCS không thể trách khỏi các sai sót nhất định. Với tinh thần cầu thị, ham học hỏi, NCS rất mong nhận được sự đóng góp của các Thầy/ Cô, các nhà khoa học, các chuyên gia để luận án được hoàn thiện tốt hơn. Một lần nữa NCS xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Ban Giám đốc Học viện Tài chính, các Thầy/ Cô, đặc biệt 02 Thầy hướng dẫn khoa học của NCS, các Anh/ Chị tại 177 các DN kinh doanh BĐS, các Anh/ Chị kiểm toán viên, các chuyên gia, đồng nghiệp đã hỗ trợ khảo sát, chia sẻ thông tin để giúp NCS s ghoàn thành luận án này! 178 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 1. Đinh Thị Lan, Nguyễn Ngọc Hiền, Lê Quỳnh Anh, Nguyễn Thị Kim Chi (2018), Áp dụng IFRS tại một số nước Đông Nam Á và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam, Hội thảo Quốc gia “Đổi mới sáng tạo nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp Việt Nam” ngày 12/10/2018, Đại học Điện lực. 2. Nguyễn Ngọc Hiền (2022), Một số thay đổi trong việc ghi nhận doanh thu khi áp dụng IFRS 15, Tạp chí Kinh tế Châu Á Thái Bình Dương, số 609. 3. Nguyen Ngoc Hien (2022), Impact of the international Financial Reporting standards 15 on Real Estate Business, Review of Finance, Vol. 5, Issue 4. 179 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Tài liệu tiếng Việt 1. Bộ Tài chính (2013), Hệ thống chuẩn mực kế toán Việt Nam, NXB Tài chính 2. Bộ Tài chính (2014), Thông tư 200/2014/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán DN, ban hành ngày 22/12/2014 3. Bộ Tài chính (2015), Thông tư 53/2016/TT-BTC sửa đổi bổ sung thông tư 200 hướng dẫn chế độ kế toán DN, ban hành ngày 21/3/2016. 4. Bộ Tài chính (2015), Thông tư số 75/2015/TT-BTC sửa đổi bổ sung Thông tư 200/2014/TT-BTC hướng dẫn chế độ kế toán DN, ban hành ngày 18/5/2015 5. Bộ Tài chính (2017), Dự thảo đề án áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế vào Việt Nam, ban hành ngày 23/5/2017 6. Bộ Tài chính (2018), Hội thảo chuẩn mực kế toán quốc tế (đợt 1, đợt 2, đợt 3), Ernst & Young. 7. Bộ Tài chính (2020), Quyết định số 345/2020/QĐ-BTC về việc phê duyệt Đề án áp dụng chuẩn mực BCTC tại Việt Nam, ban hành ngày 16/3/2020. 8. Bộ Tài chính và ACCA (2017), Tài liệu sử dụng nội bộ cho khóa đào tạo IFRS. 9. Bộ Tài chính, Hội Kế toán - Kiểm toán, ACCA (2016), “ IFRS, cơ hội và thách thức khi hội nhập vào Việt Nam”, kỷ yếu hội thảo, NXB Tài chính, tháng 12/2016 10. Bộ Tài chính, Hội Kế toán, Kiểm toán, ACCA (2016), “IFRS, cơ hội và thách thức khi họi nhập vào Việt Nam”, kỷ yếu hội thảo, NXB Tài chính, tháng 12/2016 11. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh. 12. Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 của Thủ tướng Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật kinh doanh. 13. Đàm Thanh Tú (2016), “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích của các công ty kinh doanh BĐS niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán”, Luận án Tiến sĩ, Học viện Tài chính. 180 14. Đinh Thị Thuỷ (2017), “Chuẩn mực Báo cáo Tài chính quốc tế (IFRS) số 15 và những thách thức, tác động đối với ngành viễn thông”, Tạp chí Kế toán và Kiểm toán, tháng 7/2017 https://www.hoiketoanhcm.org.vn/vn/trao-doi/chuan-muc- bao-cao-tai-chinh-quoc-te-ifrs-so-15-va-nhung-thach-thuc-tac-dong-doi-voi- nganh-vien-thong/ 15. Đỗ Thị Hồng Hạnh (2015), “Hoàn thiện kế toán chi phí, doanh thu, kết quả kinh doanh trong các DN sản xuất thép thuộc Tổng công ty Thép Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân. 16. Hà Nội, Thông cáo báo chí, Quý I/2022 17. Hà Thị Thúy Vân (2016), “Kế toán đầu tư: Thực trạng và định hướng hoàn thiện”, Tạp chí Tài chính, tháng 4/2016. 18. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS”, NXB Hồng Đức 19. Hoàng Trọng, Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), “Thống kê ứng dụng trong Kinh tế - Xã hội”, NXB Hồng Đức 20. Hội đồng Nhà nước (1991), Pháp lệnh số 51 - LCT/HĐNN8, Pháp lệnh về nhà ở, ban hành ngày 06/4/1991 21. Lương Khánh Chi (2017), “Hoàn thiện kế toán chi phí, doanh thu và kết quả kinh doanh trong các DN sản xuất xi măng thuộc Tổng công ty công nghiệp xi măng Việt Nam”, Luận sán Tiến sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân. 22. Mai Ngọc Anh, Lưu Đức Tuyên, Nguyễn Vũ Việt (2014), “Một số chuyên đề về lý thuyết kế toán”, NXB Tài chính 23. Ngô Xuân Tú (2022), “Hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh tại các công ty dược phẩm niêm yết ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính. 24. Nguyễn Diệu Linh (2020), “Kế toán doanh thu dịch vụ viễn thông di động trong các DN viễn thông Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện tài chính 25. Nguyễn Đình Thọ (2011), “Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh”, NXB Tài chính 26. Nguyễn Thế Lộc (2010), “Áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế, các vấn đề chuyên sâu về Báo cáo tài chính”, NXB Phương Đông 27. Nguyễn Thị Hồng Nga (2010), “Hoàn thiện kế toán đầu tư tại các DN ở Việt Nam trong điều kiện hiện nay”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính. 181 28. Nguyễn Thị Hồng Nga, “Một số giải pháp hoàn thiện kế toán quản trị BĐS đầu tư cho các DN kinh doan BĐS Việt Nam”, Tạp chí Kế toán - Kiểm toán, số 23 tháng 7/2012 29. Nguyễn Thị Hường (2021), “Hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh trong các DN thương mại trên địa bàn Hà Nội”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính. 30. Nguyễn Thị Nhinh (2021), “Kế toán quản trị chi phí, doanh thu và kết quả kinh doanh tại các công ty xây dựng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam”, luận án Tiến sĩ kinh tế, Đại học Thương mại. 31. Nguyễn Thị Quỳnh Trang (2021), “Kế toán doanh thu, chi phí và kết quả kinh doanh tại các DN Lâm nghiệp Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính. 32. Nguyễn Thị Thanh Loan (2014), “Hoàn thiện kế toán doanh thu và chi phí của HĐ xây dựng tại các DN xây dựng công trình thuỷ điện ở Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ, Học viện Tài chính. 33. Nguyễn Trung Thị Châm (2015), “Nghiên cứu, trao đổi về Thông tư 200: Về kế toán hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS”, tạp chí Kế toán - Kiểm toán https://www.hoiketoanhcm.org.vn/vn/trao-doi/nghien-cuu-trao-doi-ve-thong- tu-200-ve-ke-toan-hoat-dong-dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san/ 34. PGS. TS Ngô Tuấn Nghĩa và nhóm tác giả (2019), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác - Lê nin, NXB Chính trị quốc gia sự thật. 35. PGS. TS Trương Thị Thuỷ, PGS.TS Ngô Thị Thu Hồng (2019), Giáo trình Kế toán tài chính DN, NXB Tài chính. 36. Phạm Hoài Nam (2019), “Hoàn thiện công tác kế toán doanh thu, chi phí và xác định kết quả kinh doanh trong các DN chế biến thức ăn chăn nuôi ở miền Bắc”, Luận án Tiến sĩ, Học viện Tài chính. 37. Phạm Thanh Hương (2017), “Kế toán hoạt động kinh doanh BĐS tại các DN kinh doanh BĐS Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học Thương mại 38. Phạm Thanh Hương (2017), “Kế toán hoạt động kinh doanh theo hệ thống kế toán Trung Quốc - Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam”, Tạp chí Công thương, số 6 tháng 5/2017. 182 39. Phạm Thị Minh Tuệ (2017), “Vận dụng IFRS - Kinh nghiệm thế giới và giải pháp cho Việt Nam”, Tạp chí Kế toán và Kiểm toán, T4/2017 (https://www.hoiketoanhcm.org.vn/vn/trao-doi/van-dung-ifrs-kinh-nghiem-the- gioi-va-giai-phap-cho-viet-nam/) 40. Quan Minh Nhựt, Lý Thị Phương Thảo (2014), “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các DN kinh doanh BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam”, Tạp chí khoa học, Đại học Cần Thơ, số 33/2014 41. Quốc hội nước CHXHCNVN (1987), Luật số 3-LCT/HĐNN8 của Quốc hội, Luật Đất đai ban hành ngày 29/12/1987 42. Quốc hội nước CHXHCNVN (1993), Luật số 24-L/CTN của Quốc hội, Luật Đất đai ban hành ngày 14/7/1993 43. Quốc hội nước CHXHCNVN (2010), Luật số 47/2010/QH12 của Quốc hội, Luật các tổ chức tín dụng ban hành ngày 16/6/2010 44. Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật số 45/2013/QH13 của Quốc hội, Luật Đất đai ban hành ngày 29/11/2013. 45. Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật số 50/2014/QH13 của Quốc hội, Luật Xây dựng ban hành ngày 18/6/2014. 46. Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật số 65/2014/QH13 của Quốc hội, Luật Nhà ở ban hành ngày 25/11/2014. 47. Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội, Luật kinh doanh BĐS ban hành ngày 25/11/2014 48. Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật số 67/2014/QH13 của Quốc hội, Luật Đầu tư ban hành ngày 26/11/2014 49. Quốc hội nước CHXHCNVN (2014), Luật số 68/2014/QH13 của Quốc hội, Luật DN ban hành ngày 26/11/2014. 50. Quốc hội nước CHXHCNVN (2015), Luật số 88/2015/QH13 của Quốc hội, Luật Kế toán ban hành ngày 20/11/2015 51. Quốc hội nước CHXHCNVN (2015), Luật số 91/2015/QH13 của Quốc hội, Luật Dân sự ban hành ngày 24/11/2015 52. Quốc hội nước CHXHCNVN (2017), Luật số 17/2017/QH14 của Quốc hội, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật các tổ chức tín dụng ban hành ngày 20/11/2017 183 53. Quốc hội nước CHXHCNVN (2020), Luật số 59/2020/QH14 của Quốc hội, Luật DN ban hành ngày 17/6/2020 54. Quốc hội nước CHXHCNVN (2020), Luật số 61/2020/QH14 của Quốc hội, Luật đầu tư ban hành ngày 17/6/2020 55. Thành phố HCM, Thông cáo báo chí, Quý I/2022 56. Thủ tướng chính phủ (2021), Quyết định số 2161/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ phê duyệt chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 -2030 và tầm nhìn đến năm 2045. 57. Tổng cục Thống kê (2020), “Động thái và thực trạng kinh tế - xã hội Việt Nam 5 năm 2016-2020”, NXB Thống kê, trang 105-106. https://www.gso.gov.vn/ wp- content/uploads/2021/06/Dong-thai-va-thuc-trang-2016-2020.pdf 58. Tổng cục Thống kê (2021), Niên giám thống kê 2020, NXB Thống kê https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2021/07/nien-giam-thong- ke-2021/ 59. Tổng cục Thống kê (2022), “Báo cáo tình hình kinh tế -xã hội tháng 8 và 8 tháng năm 2022”, ngày 29/8/2022, trang 7-8. https://www.mpi.gov.vn/ Pages/tinbai.aspx?idTin=55114&idcm=293 60. Tổng cục Thống kê (2022), Niên giám thống kê 2021, NXB Thống kê https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2022/08/nien-giam-thong- ke-2021-2/ 61. Trần Hồng Kiên (2017), “Chuẩn mực IFRS 18 áp dụng từ năm 2018: DN Việt cần chú ý điều gì?” https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/chuan-ifrs-15-ap- dung-tu-2018-doanh-nghiep-viet-can-chu-y-dieu-gi-post152170.html 62. Trần Tiên Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, NXB Lao động - Xã hội 63. Trương Thanh Hằng (2014), Hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí trong các DN kinh doanh dịch vụ vận tải hành khách theo tuyến cố định liên tỉnh bằng ôtô tại Việt Nam”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội. 64. TS. Hà Thị Thuý Vân (2017), ““Thực trạng và định hướng hoàn thiện kế toán đầu tư”, Tạp chí Công Thương ( trang-va-dinh-huong-hoan-thien-ke-toan-bat-dong-san-dau-tu-46619.htm) 65. TS. Phạm Văn Bình, TS. Nguyễn Hồ Phi Hà (2018), Giáo trình kinh doanh BĐS, NXB Tài chính 184 66. VARs - Hội môi giới BĐS Việt Nam, “Báo cáo thị trường BĐS” năm 2021 và quý II/2022 67. Vũ Anh (2012), “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam - Những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận án Tiến sĩ, Học viện khoa học xã hội. 68. Vũ Hữu Đức (2010), “Những vấn đề cơ bản của lý thuyết kế toán”, NXB Lao động. 69. Vũ Thị Quỳnh Chi (2019), “Nghiên cứu kế toán doanh thu trong các DN kinh doanh dịch vụ viễn thông thuộc Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam (VNPT)”, Luận án Tiến sĩ kinh tế, Đại học Kinh tế quốc dân. 70. Vương Minh Phương (2018), “Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường ở Hà Nội”, Luận án Tiến sĩ, Học viện Tài chính. * Tài liệu tiếng Anh 71. Aldhizer, G. R., Miller, J.R., Moraglio. J.F (1995), “Common attributes of quality audits, Journal of Accountancy”, Vol. 179, No.1, pp 61-68 72. Apostolov, I. (2015), “Revenue recognition from cunstruction contracts: defferences between Bulgarian national accounting standards and international accounting standards”, Procedia Economics and Finance, Vol. 32, pp. 1647 - 1653 https://cyberleninka.org/article/n/1378622/viewer 73. Arrow, K.J (1962), “The Economic Implications of Learning by Doing”, Review of Economic Studies, Vol 29 (3), pp. 155 - 173. 74. Baillie, Charlie Parker, Greta Isabella, Lily (2006), “Financial Accounting-An Introduction to Concepts”, Methods and Uses, Thomson. 75. Behn, B.K., Carcello, J.V., Hermanson, D.R., Hermanson, R.H. (1999), Client satisfaction and Big 6 audit fees, Contemporary Accounting Reseach, Vol.16, No.4, pp. 587-608 76. Biondi, Y., Bloomield, R.J., Glover, J.C., Ohson, K.J.A., Penman, S.H., TsujiYama, E. (2011), “Accounting for revenues: a framework for standard setting”, Accounting Horizons, Vol. 25, No. 3, pp. 577-592. 77. Chalmers, K., Hay, D., Khlif, H (2019) “Internal control in accounting research: A review”, Journa of Accounting Literature, Vol 42, p.80-103. 185 78. Chen, C.J.P., Shome, A., Su, X. (2001), “How is audit quality perceived by Big 5 and local auditors in China? A prelininary investigation, International Journal of Auditing”, Vol. 5, No. 2, pp. 157 -175 79. Chenhall, R. (2007), “Theorizing contingencies in management control system research”, In Chapman, C., Hopwood, A. And Shields, M. (ediors), Handbook of Management Accounting Research, Elsevier. 80. Collis, J., Jarvis, R. (2000), How Owner Managers Use Accounts, Centre for Business Performance, ICAEW, London 81. Cooke, T. E (1991), The evolution of financial reporting in Japan: a shame culture perspective, Accounting, Business & Financial History, Vol 1, 1991 - Issue 3, pp. 251 - 334. 82. Deloitte (2013), “China real estate investment handbook” https://www2.deloitte.com/cn/en/pages/real-estate/articles/china-real-estate- investment-handbook-2013-edition.html 83. DiMaggio, P.J., Powell, W.W (1983), “The iron cage revisited: Institutional isomorphism and colective rationality in organizational fieldsi”, American Sociological Review, Vol. 48, pp. 147 - 160. 84. FASB (2011), Statement on financial accounting concepts No.130. 85. FASB (2011), Statement on financial accounting concepts No.8. 86. Field, A. (2009) Discovering Statistics Using SPSS. 3rd Edition, Sage Publications Ltd., London. https://www.academia.edu/24632540/Discovering_Statistics_Using_SPSS_Intro ducing_Statistical_Method_3rd_edition_2_ 87. Franklin A. Nakpodia (2015), “An assesment of institutional influences on Corporate Governance in Nigeria: A multi - stakeholder perspective”, Phd https://www.academia.edu/69862080/An_assessment_of_institutional_influen ces_on_corporate_governance_in_Nigeria_a_multi_stakeholder_perspective 88. Frederic D.S. Choi, Gary K. Meek (2011), International Accounting, Pearson / Prentice Hall, 7th edition, New Jersey, USA. 89. Gill, L. (2007, June), “IFRS: Coming to America. What CPAs need to know about the new global GAAP”, Journal of Accountancy. 186 90. Grant Thornton (2016), “Recognising Revenue in the Real Estate and Construction industries” [Online] Available at: https://www.grantthornton. global/globalassets/1.-member-firms/global/insights/article-pdfs/ifrs/get- ready-ifrs-15---real-estate-and-construction 91. Gray, S.J (1988), “Towards a Theory of cultural Influence on the Development of Accounting Systems Internationally”, ABACUS, Voo.24, Issue.1, pp. 1-15 92. Grim, S.D., Hoag, D. (2011), “Gemini Communications: A case applying revenue recognition standards”, Journal of Accounting Education, Vol. 29, Issue 2-3, pp. 174 - 190. 93. Hair, ctg (2009), “In Multivariate Data Analysis”, Prentice - Hall International, Inc 94. Haldma, T., Laats, K. (2022), “Contingencies influencing the management accounting practices of Estonian manufacturing companies”, Management Accounting Research, Vol. 13, No. 4, pp. 379 - 400. 95. IASB (1995, 2009), IAS 18-Revenue. 96. IASB (1995), IAS 11- Construction contract. 97. IASB (1997, 2007), IAS 01-Presentation of financial statements. 98. IASB (2007), IFRIC 13- Customer Loyalty Programmes. 99. IASB (2008), IFRIC 15 - Agreements for the Construction of Real Estate. 100. IASB (2009), IFRIC 18 - Transfers of Assets from Customers. 101. IASB (2010), Discussion Paper “Contract based revenue recognition”. 102. IASB (2011), IAS 13-Fair value Measurement. 103. IASB (2013), Conceptual Framework for financial reporting. 104. IASB (2014, 2018), IFRS 9- Financial Instruments. 105. IASB (2014), IFRS 15- Revenue from Contracts with Customers. 106. International Accounting Standards Boad (2010), The Conceptual Framework for Financial Reporting, was approved by the IASB, September, 2010. 107. Jack, K (2014). The Impact of the revenue recognition project, Presented to the Department of Accounting and the Robert D.Clack Honors College. 108. Jonathan C. Glover and Yuji Ijiri (2000), “Revenue Accounting in the Age of E - Commerce: Exploring Its Conceptual and Analytical Frameworks”, GSIA Working Paper No. 2000-21 https://business.columbia.edu/sites/default/files- efs/pubfiles/25595/Glover_RevenueAccounting.pdf 187 109. Karina Kasztelnik (2015), “The Value Relevance of Revenue Recognition under International Financial Reporting Standards”, Accounting and Finance Research, Vol. 4, No. 3, pp. 88-98. https://www.researchgate.net/publication/ 281165778_The_Value_Relevance_of_Revenue_Recognition_under_Internati onal_Financial_Reporting_Standards 110. Krzywda, D., Schroeder, M. (2007), “An Analysis of the Differences between IFRS and Polish Accounting Regulations: Evidence from the Financial Statements of Listed Entities on the Warsaw Stock Exchange for the Calendar Years Ending 2001,2003 and 2004”, Accounting in Europe, Vol 4, Issue 1, pp. 79-107. 111. Liapis, K. J and Christodoulopoulou, E. P (2011): “How GAAP and accounting treatments influence property management”, Journal of Property Investment & Finance, Vol. 29 Issue: Number 3, p251-279 112. Liu, C., Lin, B., Shu, W. (2017), “Employee quality, monitoring enviroment and internal control”, China Journal of Accounting Research, Vol 10, Issue 1, pp. 51 - 70 113. Luis Benavides (2015), Flattening the Revenue Recognition Standard. 114. Meek, G.K., Roberts C.B, Gray, S. J. (1995), “Factors Influencing Voluntary Annual Report Disclosures by U.S., U.K. and Continental European Multinational Corporations”, Journal of International Business Studies, Voi.26, No.3, pp. 555 - 572 115. Mohamad Sepehri, “Global Accouning Standard”. Ph.D. Professor of Management &International Business, Davis College of Business, Jacksonville University. 116. Muller, K. A, Riedl, E. J and Sellhorn, T (2011): Mandatory Fair Value Accounting and Information Asymmetry: Evidence from the European Real Estate Industry, Management Science; June 2011, Vol. 57 Issue: Number 6, p1138-1153 117. Nicole Promper (2010) “Fair value accounting in the real estate industry - An empirical investigation of the decision usefulness of accounting figures based on IFRS and US GAAP”, Working paper, Department of Accounting and Auditing Johannes Kepler University Linz, Austria. 188 118. Oncioiu, I., Tănase, A.-E. (2016), “Revenue from Contracts with Customers under IFRS 15: New Perspective on Practice”, Business Administration and Business Economics, Vol. 35, No. 2, pp 31-40. https://journals.univ- danubius.ro/index.php/euroeconomica/article/view/3636/3687 119. Page (1984), “Corporate finacial reporting and the small independent company”, Accounting and Business Research, Vol 14, No.55, p 271-282. 120. Pfeffer, J., Salancik, G.R. (1978), The External Control of Organizations: A Resource Dependence, Perspective Organizational Behavior, New York: Haper and Row 121. PWC, Revenue from contracts with customers, global edition, 2018 122. PWC, Revenue from contracts with customers, global edition, 2018 123. Quagli, A and Avallone, F (2010): “Fair Value or Cost Model? Drivers of Choice for IAS 40 in the Real Estate Industry”, The European Accounting Review; September 2010, Vol. 19 Issue: Number 3 p461- 493 124. Richard, C. (2006), “Why an auditor can’t be competent and independent: a French case study”, European Accounting Review, Vol. 15, No. 2, pp. 153 -179 125. Scott, W.R (2004), Institutional theory, In encyclopedia of Social theory, George Ritzer, ed. Thousand Oaks, CA: Sage. pp. 408 - 414 126. Sidarauski, M. (1976), “Rational Choice and Patterns of Growth in a Monetary Economy”, American Economic Review, Vol. 57 (2), pp. 534 - 544 127. Shuyu Zhou (2021), “Current Income Recognition Princile Analysis of IFRS 15, ASC 606 and CAS 14”, Advances in Economics, Business and Management Research, Volume 166, pp 38 - 44 128. Simon, H.A (1947), “Administrative Behavior: A study of Decision - Making Processes in Administrative Organization” (1st ed.), New York: Macmillan. 129. So, S and Smith, M (2009), “Value-relevance of presenting changes in fair value of investment properties in the income statement: evidence from Hong Kong”, Accounting & Business Research, 2009, Vol. 39 Issue 2, p103-118. 130. Stephen B. Salter and Frederick Niswander (1995), “Cultural influence on the development of accounting systems internationally: A test of Gray’s [1988] theory”, Journal of International Business Studies, Vol. 26, No. 2, pp. 379 - 397 189 131. Steve Collings (2012), “Accounting for investment property under new UK GAAP” (https://stevecollings.co.uk/accounting-for-investment-property-under- new-uk-gaap/ 132. Uzawa, H. (1965), “Optimum Technical Change in an Aggregative Model of Economic Growth”, International Economic Review, Vol.6 (1), 11. 18-31. 133. Vernon Kam (1990), Accounting theory (2nd edition), Publishing Co. John Wiley & Son. 134. W.Paton và A.C Littleton (2018), “An Introduction to Corporate Accounting Standards”, Accounting Historians Journal, Vol 45 No.1, June 2018, p 45-67 135. Xiaosong Zheng (2012), “Management Accounting Practices in China: Current Key Problems and Solutions”, Social Research, Nr. 4 (29), 91-98 136. Yahua Qiao (2011), Instertate Fiscal Disparities in America, p 150 137. Yolanda Sibanda (2019), “Recognising revenue for real estate construction contracts: An interpretation of IFRS 15”, Master’s in Commerce, University of Johannesburg. 138. Yuri Biondi, Robert J. Bloomfield, Jonathan C. Glover, Karim Jamal, James A Ohson, Stephen H.Penman and EikoTsujiyama (2011), “Accounting for revenues: a framework for standard setting” 139. Yuri Biondi, Robert J. Bloomield, Jonathan C.Glover, Karim Jamal, James A.Ohson, Stephen H.Penman and Eiko Tsujiyama (2011), Accounting for revenoes: a framework for standard setting. * Tài liệu trên website 140. https://wikiland.vn/lich-su-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-tu-1993/ 141. https://ndh.vn/bat-dong-san/hoi-moi-gioi-bat-ong-san-gia-at-nen-ha-noi-tang- khoang-10-nam-2017-1230426.html 142. https://nhandan.vn/thay-doi-tu-duy-phat-trien-khu-cong-nghiep-post701166.html 143. https://zingnews.vn/vincom-retail-se-tap-trung-phat-trien-chuoi-mega-mall-the- he-moi-post1315826.html 190 PHỤ LỤC DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1 Danh sách các doanh nghiệp kinh doanh BĐS niêm yết Phụ lục 2 Danh sách đối tượng tham gia khảo sát Phụ lục 3 Phiếu khảo sát sơ bộ tình hình hoạt động và kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS Phụ lục 4 Câu hỏi phỏng vấn Phụ lục 5 Phiếu khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS (dành cho nhà quản lý và kế toán viên) Phụ lục 6 Phiếu khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS (dành cho chuyên gia, Kiểm toán viên) Phụ lục 7 Tổng hợp kết quả khảo sát về tình hình hoạt động và kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS Phụ lục 8 Tổng hợp kết quả phỏng vấn chuyên gia Phụ lục 9 Tổng hợp kết quả khảo sát các nhân tố ảnh hưởng đến kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Phụ lục 10 Hệ thống chuẩn mực kế toán quốc tế Phụ lục 11 Sơ đồ cơ cấu bộ máy quản lý của công ty cổ phần Vinhomes Phụ lục 12 Sơ đồ cơ cấu tổ chức và quản lý tại Công ty cổ phần Tập đoàn Đất xanh Phụ lục 13 Sơ đồ cơ cấu tổ chức và quản lý tại Công ty cổ phần đầu tư CEO Phụ lục 14 Sơ đồ cơ cấu tổ chức và quản lý tại Tập đoàn Vingroup Phụ lục 15 Sơ đồ tổ chức bộ máy Công ty cổ phần BĐS Điện lực Dầu khí Việt Nam Phụ lục 16 Điều kiện xác định nghĩa vụ tại một thời điểm Phụ lục 17 Điều kiện xác định nghĩa vụ trong một khoảng thời gian Phụ lục 18 Chính sách bán hàng tại dự án Vinhomes Smart City - Phân khu The Sakura Phụ lục 19 Chính sách bán hàng tại dự án Vinhomes Smart City - Toà Gateway Phụ lục 20 Sơ đồ trình tự kế toán doanh thu bán hàng và CCDV Phụ lục 21 Sơ đồ trình tự kế toán doanh thu bán hàng khuyến mại Phụ lục 22 Sơ đồ trình tự kế toán doanh thu bán hàng theo phương thức trả chậm trả góp Phụ lục 23 Sơ đồ trình tự kế toán doanh thu dành cho khách hàng truyền thống Phụ lục 24 Hợp đồng mua bán nhà ở tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 của Công ty CP Vinhomes Phụ lục 25a Hoá đơn GTGT tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 Phụ lục 25b Hoá đơn GTGT tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 Phụ lục 25c Hoá đơn GTGT tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 Phụ lục 26 Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại dự án Vinhomes Smart City của Công ty CP Vinhomes Phụ lục 27 Hoá đơn GTGT tại dự án Vinhomes Smart City Phụ lục 28 Biên bản bàn giao nhà ở tại dự án Vinhomes Smart City Phụ lục 29 Sổ chi tiết doanh thu Phụ lục 30 Sổ cái doanh thu Phụ lục 31 BCTC hợp nhất 2021 của Công ty cổ phần Vinhomes (Trích) Phụ lục 32 BCTC hợp nhất 2021 của Công ty cổ phần Vincom Retail (Trích) 191