Luận văn Đánh giá thực trạng hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên

Điện Biên năm 2017 Thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên hoạt động khá sôi động tại thành phố Điện Biên Phủ và Huyện Điện Biên số lượng thửa đất tham gia hoạt động thế châp khá nhiều, gấp hơn 4 lần so với trung bình các thửa đất tham gia hoạt động thế chấp những huyện còn lại. Tại các điểm khác như thị xã Mường Lay, Huyện Tuần Giáo, Huyện Tủa Chùa, Huyện Mường Ẳng số lượng thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất cũng chỉ ở mức thấp. Nhất là ở một số huyện biên giới, vùng sâu vùng xa như Mường Nhé, Mường Chà và Điện Biên Đông số lượng thửa đất tham gia hoạt động thế chấp này là rất thấp so với tổng số lượng thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông 61 nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Nguyên nhân, thành phố Điện Biên Phủ nằm ở vị trí trung tâm của tỉnh Điện Biên. Bao quanh thành phố Điện Biên phủ là huyện Điện Biên, có diện tích rộng, dân cư đông. Thành phố Điện Biên Phủ và huyện Điện Biên có điều kiện kinh tế xã hội phát triển, là nơi tập trung dân cư đông đúc có dân trí cao, tập trung nhiều công ty, doanh nghiệp... Vì vậy, nhu cầu vay vốn ngân hàng khá nhiều. Ngoài ra tại khu vực này, có rất nhiều ngân hàng tập trung, cùng với tuyên truyền và trình độ dân trí tốt người dân dễ dàng tiếp cận khi có nhu cầu thế chấp vay vốn. Tại các khu vực khác, dân cư thưa thớt, dân cư chủ yếu là người dân tộc sống tại vùng sâu vùng xa, biên giới. Dân trí thấp, khả năng tiếp cận kém. Người dân nơi đây chủ yếu hoạt động sản xuất nông nghiệp, nhu cầu vay vốn ít. Ngoài ra, do ít được hiểu biết về hoạt động thế chấp nên tâm lý còn sợ hãi, ngại tiếp xúc vay vốn tại ngân hàng. Dẫn đến, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại những khu vực này không nhiều, số lượng thửa đất tham gia hoạt động thế chấp cũng ít. 3.3.2.4. Định giá tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Công tác định giá ngân hàng có thể được coi là công việc quan trọng nhất, tốn nhiều thời gian thực hiện và kết quả định giá luôn là vấn đề được tất cả các nhà quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư quan tâm. Quá trình này không chỉ mang tính nghiệp vụ kỹ thuật thuần túy mà có ý nghĩa kinh tế - xã hội quan trọng. Quy trình thẩm định giá bất động sản của ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên: - Nhận hồ sơ tài sản bảo đảm từ cán bộ tín dụng, kiểm tra tính hợp pháp của tài sản - Hẹn lịch đi định giá cùng khách hàng (đến nơi bất động sản, chụp ảnh lưu hồ sơ, tham khảo giá khu vực đó, ) 62 - Kiểm tra thông tin thu thập được bằng các nghiệp vụ riêng của Ngân hàng quy định (tìm kiếm trên mạng, đánh giá khả năng phát triển tăng hoặc giảm giá của bất động sản, so sánh với các tài sản khác.) - Lập báo cáo, biên bản định giá - Lập bộ hồ sơ hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo. Sau khi định được giá tài sản, ngân hàng sẽ xét đến những thông tin khác như khả năng giá trị tăng lên hay giảm giá của bất động sản, khả năng phát mại của tài sản, thu nhập cố định của hộ gia đình cá nhân, tổ chức đến thế chấp... để quyết định mức vốn cho vay. Bảng 3.5: Tổng giá trị tài sản tham gia hoạt động thế chấp tài sản tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên qua các năm 2013-2017 Đơn vị: Triệu đồng Năm 2013 2014 2015 2016 2017 Tài sản thế chấp là QSDĐ 4.226.215,7 4.037.412,3 5.733.687,5 7.386.194,9 9.521.567,8 Tài sản thế chấp bằng động sản 603.088,7 557.942,0 663.515,3 717.524,3 747.263,2 Tài sản thế chấp bằng giấy tờ có giá 25.299,5 26.441,6 49.075,9 75.856,9 70.015,1 Tài sản thế chấp khác 3.065.696,5 1.129.940,8 1.133.207,5 1.108.493,5 1.050.549,4 Tổng 7.920.300,4 5.751.736,7 7.579.486,2 9.288.069,5 11.389.395,5 (Báo cáo kiểm kê hồ sơ, tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên) 63 Giá trị tài sản thế chấp bằng bất động sản năm 2013 chiếm 53,4% tổng số tải sản thế chấp; Năm 2014 chiếm 70,2%; Năm 2015 chiếm 75,6%; Năm 2016 chiếm 79,5% tổng số tài sản thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Qua bảng trên ta có thể thấy nhu cầu vay vốn của người dân ngày càng tăng cao. Điều này này cho thấy nhu cầu vay vốn của người dân Điện Biên ngày càng nhiều. Thể hiện một vùng phát triển kinh tế đầy triển vọng. Đời sống sinh hoạt của người dân ngày một cải thiện. Cùng với đó là nền dân trí tại tỉnh miền núi Tây Bắc này cũng đang ngày càng được nâng cao. Năm 2013 lượng tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, đã chiếm tỉ trọng đến 89%, năm 2014 lên đến 90%, năm 2015 là 89%, năm 2016 chiếm đến 89,3%, năm 2016 chiếm đến 83,6% tổng số tài sản bảo đảm so với tài sản bảo đảm khác. Nguyên nhân để thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên có tầm quan trọng lớn, thứ nhất vì bất động sản có giá trị lớn, khi thế chấp tại ngân hàng thương mại tài sản được xác định giá trị cao, dễ dàng để người dân có thể vay được số vốn lớn phục vụ cho những mục đích của mình. Thứ hai, do đất đai là tài sản bất động, không bị mất giá hay mai một theo thời gian như những tài sản có giá trị khác. Khi người dân có đầy đủ các giấy tờ hợp lý, ngân hàng cũng yên tâm hơn về tài sản bảo đảm này để cho vay. Không giống như các tài sản khác, ngân hàng không cần yêu cầu họ mua bảo hiểm cũng như bảo đảm được khoản vay trong trường hợp người dân không trả được nợ. Vì vậy, trong các trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn 64 liều trên đất để vay vốn và thế chấp tài sản khác để vay vốn. Thì thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất để vay vốn sẽ là tối ưu hơn để người dân vay được số tiền lớn cũng như bảo đảm yên tâm cho bên ngân hàng. Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên có tầm quan trọng lớn và diễn ra khá phổ biến. Càng về những năm gần đây, giá trị tài sản thế chấp là bất động sản tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên ngày càng tăng cao. Do tỉnh Điện Biên ngày cùng phát triển về kinh tế và xã hội dẫn đến giá trị bất động sản tăng lên nhanh chóng, ngoài ra nhu cầu vay vốn của người dân cũng ngày một nhiều hơn để phục vụ cho những mục đích phát triển cũng như sinh hoạt của mình. Điều này cho thấy, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên là rất quan trọng, đây hoạt động thương mại diễn ra khá phổ biến trong các giao dịch bảo đảm. Tạo nên nguồn vốn lớn giúp cho người dân Điện Biên có thê nhiều cơ hội phát triển kinh tế và nâng cao cải thiện đời sống hiện đại hơn. 65 Bảng 3.6 : Giá trị quyền sử dụng đất tham gia hoạt động thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên theo từng đơn vị hành chính giai đoạn 2013 – 2017 Đơn vị: triệu đồng S T T Đơn vị hành chính 2013 2014 2015 2016 2017 Tổng giá trị QSDĐ thế chấp Giá trị trung bình của một QSDĐ Tổng giá trị QSDĐ thế chấp Giá trị trung bình của một QSDĐ Tổng giá trị QSDĐ thế chấp Giá trị trung bình của một QSDĐ Tổng giá trị QSDĐ thế chấp Giá trị trung bình của một QSDĐ Tổng giá trị QSDĐ thế chấp Giá trị trung bình của một QSDĐ 1 Thành phố Điện Biên Phủ 2.333.420,5 902,0 1.674.472,8 1214,3 2.643.258,3 1.462,8 3.322.258,2 1.561,2 4.278.052,8 1.690,9 2 Thị xã Mường lay 107.533,0 431,9 99.621,6 354,5 172.673,7 520,1 202.606,0 471,2 271.808,5 626,3 3 Huyện Điện Biên 580.665,0 404,9 934.575,0 682,7 1.287.533,0 718,1 1.791.301,0 826,6 2.429.911,0 973,1 4 Huyện Tuần Giáo 245.078,8 555,7 264.292,3 592,6 437.192,4 809,6 706.434,0 1.083,5 955.316,5 1.378,5 5 Huyện Mường Nhé 38.585,0 406,2 55.206,2 342,9 73.225,7 423,3 79.376,3 451,0 91.297,0 501,6 6 Huyện Mường Chà 126.135,0 548,4 155.845,0 677,6 182.500,0 822,1 213.350,0 856,8 263.500,0 990,6 7 Huyện Điện Biên Đông 82.638,0 635,7 86.094,0 662,3 84.694,0 742,9 92.884,0 755,2 104.194,0 739,0 8 Huyện Tủa Chùa 184.585,0 735,4 258.845,0 784,4 319.035,0 809,7 454.510,0 935,2 565.695,0 1.019,3 9 Huyện Mường Ảng 527.575,4 933,8 508.460,4 931,2 533.575,4 879,0 523.475,4 8.44,3 561.793,0 794,6 Tổng 4.226.215,7 706,5 4.037.412,0 828,7 5.733.687,5 958,49 7.386.195,0 1.050,5 9.521.567,8 1.189,5 (Báo cáo kiểm kê tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam) 66 Năm 2017, trung bình mỗi thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên có thể vay được số tiền trị giá khoảng 1.189,5 triệu đồng. Điều này cho thấy giá trị tài sản thế chấp cũng ở mức khá cao. Trong đó, tại thành phố Điện Biên Phủ, trung bình mỗi thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên có thể vay được số tiền trị giá khoảng 1.561,2 triệu đồng. Là nơi đối tượng thế chấp tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất vay được số vốn cao nhất so với các huyện, thị xã trong toàn tỉnh. Nguyên nhân là do thành phố Điện Biên Phủ là trung tâm văn hóa, chính trị cũng như kinh tế của tỉnh Điện Biên. Nơi tập trung nhiều dân cư, kinh tế phát triển. Đất ở chủ yếu là đất ở đô thi, đất sản xuất kinh doanh nằm ở vị trí đắc địa có giá trị lớn. Ngoài ra, nơi đây tập trung dân cư chó dân trí cao hoạt động trong các lĩnh vực kinh tế có nhu cầu vay vốn không nhỏ. Tại thị xã Mường Lay và huyện Mường Nhé trung bình vốn vay trên một thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên đạt giá trị lần lượt là 471,2 triệu đồng và 451,0 triệu đồng. Hai huyện này có giá trị vốn vay thấp nhấp so với các huyện khác trên toàn tỉnh. Nguyên nhân là do huyện biên giới, tình trạng kinh tế còn nghèo, dân trí thấp tập trung chủ yếu phát triển nông nghiệp, dân cư còn thưa thớt dẫn đến tình trạng giá đất tại hai địa phương này thấp, dẫn đến giá trị vốn vay khi tham gia thế chấp quyền sử dụng đất tại hai địa phương này là không cao. Tại các huyện còn lại trung bình giá trị vốn vay được trên mỗi thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên đạt ở mức trung bình. 67 Trong định giá tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh có giá trị cao, có khả năng tăng giá, khả năng phát mại cao, ngoài ra bên thế chấp có thể chứng minh thu nhập ổn định thì bên thế chấp có thể nhận được khoản vốn cho vay 65~95% giá trị bất động sản thế chấp tại ngân hàng. Đối với đất nông nghiệp, giá trị thấp, khả năng tăng giá thấp, phát mại khó, ngân hàng rất khó tính trong các trường hợp cho vay thế chấp bằng đất nông nghiệp. Với một số trường hợp chứng mình được thu nhập ổn định, đất có khả năng phát mại cao ngân hàng cũng chỉ cho vay khoản vốn khoảng 40~50% Một số trường hợp cụ thể: Ông Phạm Việt Dũng thế chấp quyền sử dụng đất thửa là đất ở, tại số nhà 19, tổ 3 Phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. Mảnh đất này của ông được định giá đất và tài sản trên đất là nhà 3 tầng kiên cố có giá trị 3 tỉ 8 trăm triệu đồng. Qua quá trình xem xét ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên quyết định cho ông Phạm Việt Dũng vay số tiền bằng 60% giá trị thửa đất thế chấp. Số tiền mà ông Phạm Việt Dũng vay được khi thế chấp thửa đất tại số nhà 19, tổ 3 Phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên là 2 tỉ 3 trăm triệu đồng. Ông Vừ A Chải thế chấp quyền sử dụng đất thửa là đất trồng lúa, tại xã Pu Nhi, huyện Điện Biên Đông, tỉnh Điện Biên. Mảnh đất này của ông được định giá 50 triệu đồng. Qua quá trình xem xét ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên quyết định cho ông Vừ A Chải vay số tiền bằng 40% giá trị thửa đất thế chấp. Số tiền mà ông Vừ A Chải vay được khi thế chấp thửa đất trồng lúa, tại xã Pu Nhi, huyện Điện Biên Đông, tỉnh Điện Biên là 20 triệu đồng. 68 3.3.2.5. Các hình thức thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Đối với người dân, quyền thế chấp là quyền có tầm quan trọng rất lớn. Và hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất diễn ra ở ngân hàng thương mại là khá phổ biến. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, có 2 hình thức vay vốn thế chấp quyền sử dụng đất là : thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn trực tiếp và thế chấp quyền sử dụng đất cho bên thứ 3 vay vốn. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất cho bên thứ 3 vay vốn là người có quyền sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất đó nhưng cho một bên khác vay vốn và bên khác đó có nghĩa vụ phải trả vốn và lãi cho ngân hàng. 69 Bảng 3.7: Số lượng hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 Đơn vị: số lượng hồ sơ S T T Đơn vị hành chính 2013 2014 2015 2016 2017 Tổng số trườn g hợp Khách hàng trực tiếp vay vốn Thế chấp cho bên thứ 3 vay vốn Tổng số trường hợp Khách hàng trực tiếp vay vốn Thế chấp cho bên thứ 3 vay vốn Tổng số trường hợp Khách hàng trực tiếp vay vốn Thế chấp cho bên thứ 3 vay vốn Tổng số trường hợp Khách hàng trực tiếp vay vốn Thế chấp cho bên thứ 3 vay vốn Tổng số trường hợp Khách hàng trực tiếp vay vốn Thế chấp cho bên thứ 3 vay vốn 1 Thành phố Điện Biên Phủ 1.895 1.715 180 1.295 1.147 148 1.681 1.476 205 2.029 1.788 241 2.453 2.194 259 2 Thị xã Mường lay 182 165 17 264 234 30 309 271 38 410 361 49 421 376 45 3 Huyện Điện Biên 1.050 950 100 1.286 1.139 147 1.668 1.464 204 2.065 1.821 244 2.421 2.166 255 4 Huyện Tuần Giáo 323 292 31 419 371 48 502 441 61 621 548 73 672 601 71 5 Huyện Mường Nhé 70 64 6 151 135 16 160 141 19 168 148 20 176 158 18 6 Huyện Mường Chà 168 153 15 216 191 25 207 181 26 237 209 28 258 231 27 7 Huyện Điện Biên Đông 95 86 9 122 108 14 106 94 12 117 103 14 137 123 14 8 Huyện Tủa Chùa 184 166 18 310 275 35 367 322 45 463 408 55 538 481 57 9 Huyện Mường Ảng 414 374 40 513 454 59 565 496 69 591 521 70 686 613 73 Tổng 4..381 3.965 416 4.576 4.054 522 5.565 4.886 679 6.701 5.907 794 7.762 6.943 819 (Báo cáo kiểm kê tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam) 70 Tại thành phố Điện Biên Phủ và Huyện Điện Biên hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên diễn ra khá sôi động so với các huyện, thị xã khác trong địa bàn tỉnh. Số lượt đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vượt trội (Năm 2017: Tp.Điện Biên Phủ là 2453 lượt đăng ký; Huyện Điện Biên là 2421 lượt). Nguyên nhân, thành phố Điện Biên Phủ nằm ở vị trí trung tâm của tỉnh Điện Biên. Bao quanh thành phố Điện Biên phủ là huyện Điện Biên, có diện tích rộng, dân cư đông. Thành phố Điện Biên Phủ và huyện Điện Biên có điều kiện kinh tế xã hội phát triển, là nơi tập trung dân cư đông đúc có dân trí cao, tập trung nhiều công ty, doanh nghiệp... Vì vậy, nhu cầu vay vốn ngân hàng khá nhiều. Ngoài ra tại khu vực này, có rất nhiều ngân hàng tập trung, cùng với tuyên truyền và trình độ dân trí tốt người dân dễ dàng tiếp cận khi có nhu cầu thế chấp vay vốn. Tại các điểm khác như thị xã Mường Lay, Huyện Tuần Giáo, Huyện Tủa Chùa, Huyện Mường Ẳng số lượt đăng ký tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên cũng chỉ ở mức thấp. Từ năm 2013 đến 2017, tại các huyện này số lượt đăng ký tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng khá đều, nhưng mới chỉ tăng nhẹ. Do điều kiện kinh tế còn thấp, xã hội chủ yếu dân tộc thiểu số, dân trí chưa cao. Khả năng tiếp cận còn kém, người dân chưa hiểu hết về pháp luật cũng như quyền của người sử dụng đất dẫn đến còn rụt rè trong các trường hợp vay vốn tại ngân hàng. Nhất là ở một số huyện biên giới, vùng sâu vùng xa như Mường Nhé, Mường Chà và Điện Biên Đông số lượt đăng ký tham gia hoạt động thế chấp này là rất thấp so với tổng số lượng thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. 71 Tại các khu vực khác, dân cư thưa thớt, dân cư chủ yếu là người dân tộc sống tại vùng sâu vùng xa, biên giới. Kinh tế còn nghèo, kém phát triển. Dân trí thấp, khả năng tiếp cận kém. Người dân nơi đây chủ yếu hoạt động sản xuất nông nghiệp, nhu cầu vay vốn ít. Ngoài ra, do ít được hiểu biết về hoạt động thế chấp nên tâm lý còn sợ hãi, ngại tiếp xúc vay vốn tại ngân hàng. Dẫn đến, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại những khu vực này không nhiều. Ngoài ra, số lượng khách hàng đến vay vốn trực tiếp chiếp tỉ trọng lớn (năm 2017 chiếm khoảng 89% so với tổng số lượng trường hợp tham gia thế chấp), số lượng thế chấp cho bên thứ 3 vay vốn chỉ có tỉ trọng nhỏ trong tổng số trường hơp tham gia. Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc khi thế chấp quyền sử dụng đất. Việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Hoạt động đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất là hoạt động rất quan trọng trong việc bảo đảm cho các giao dịch. Biểu đồ 3.3: Tốc độ gia tăng các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên các năm 2013-2017 72 Qua 4 năm từ 2013 đến 2017, số lượt đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thành công ở ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên có xu hướng tăng đều theo thời gian (Năm 2014 tăng thêm 561 lượt so với 2013; Năm 2015 tăng thêm 689 lượt so với 2014) và tăng nhanh hơn vào nhưng năm gần đây (năm 2016 tăng thêm 1216 lượt so với 2015). Cho thấy nhu cầu vay vốn của người dân cũng như hiểu biết về quyền của người sử dụng đất của người dân cũng đang ngày được cải thiện. Cùng với sự phát triển kinh tế và nhu cầu cao hơn trong đời sống sinh hoạt, cùng với đó là tuyên truyền và giáo dục cũng được nâng cao. Dân trí phát triển nhu cầu sử dụng vốn để làm kinh tế, trang trải cuộc sống ngày càng nhiều. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn mở ra nhiều cơ hội phát triển hơn cho người dân Điện Biên. Bảng 3.8 : Tình trạng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013 – 2017 Đơn vị: số lượng thửa đất Năm Hợp pháp, hợp lệ Hồ sơ tài sản Khả năng phát mại Đầy đủ hồ sơ theo quy định Đang hoàn chỉnh thủ tục Có khả năng phát mại Không có khả năng phát mại 2013 5.982 5.982 0 5.982 0 2014 4.872 4.872 0 4.872 0 2015 5.982 5.981 1 5.981 1 2016 7.031 7.029 2 7.027 4 2017 8.005 8.004 1 8.003 2 (Báo cáo kiểm kê hồ sơ, tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên) 73 Qua các năm, ta có thể thấy tài sản khi tham gia thế chấp quyền sử dụng đất đều là những tài sản hợp pháp, hầu hết các trường hợp tham gia thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên đều đầy đủ hồ sơ, chỉ còn rất ít trường hợp hồ sơ còn đang hoàn thiện. Tài sản là quyền sử dụng đất tham gia hoạt động tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên chủ yếu có khả năng phát mại, đối với một số trường hợp không có khả năng phát mại phải chứng mình được thu nhập ổn định nhằm tạo lòng tin nhất định với bên ngân hàng đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đúng thời hạn, 3.3.3. Xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. 3.3.3.1. Kết quả xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, sau khi trả đủ vốn và lãi cho hoạt động thế chấp thì bắt đầu đăng ký xóa thế chấp quyền sử dụng đất. 74 Bảng 3.9: Thống kê số lượng trường hợp xóa thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 Đơn vị: số lượng trường hợp S T T Đơn vị hành chính 2013 2014 2015 2016 2017 Đăng ký thế chấp QSDĐ Xóa thế chấp QSDĐ Đăng ký thế chấp QSDĐ Xóa thế chấp QSDĐ Đăng ký thế chấp QSDĐ Xóa thế chấp QSDĐ Đăng ký thế chấp QSDĐ Xóa thế chấp QSDĐ Đăng ký thế chấp QSDĐ Xóa thế chấp QSDĐ 1 Tp Điện Biên Phủ 1.895 815 1.295 492 1.681 689 2.029 487 2.453 883 2 Tx Mường lay 182 46 264 77 309 102 410 168 421 156 3 Huyện Điện Biên 1.050 378 1.286 553 1.668 484 2.065 805 2.421 508 4 Huyện Tuần Giáo 323 78 419 105 502 186 621 161 672 289 5 Huyện Mường Nhé 70 29 151 54 160 34 168 76 176 44 6 Huyện Mường Chà 168 66 216 52 207 89 237 73 258 93 7 Huyện Điện Biên Đông 95 25 122 50 106 27 117 44 137 45 8 Huyện Tủa Chùa 184 83 310 121 367 132 463 134 538 156 9 Huyện Mường Ảng 414 128 513 231 565 136 591 254 686 254 Tổng 4.381 1.646 4.576 1734 5.565 1.877 6.701 2.204 7.762 2.428 (Báo cáo kiểm kê hồ sơ, tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên) Qua bảng ta thấy tình trạng xóa thế chấp tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên từ năm 2013 đến 2017 diễn ra khá đồng đều. Trung bình mỗi năm tỉ lệ xóa thế chấp quyền sử dụng đất năm 2017 khoảng 31,3%; năm 2016 khoảng 32,9%; năm 2015 khoảng 33,7% so với tỉ lệ đăng ký thế chấp. Nguyên nhân chủ yếu do sau khi trả xong khoản vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Người thế chấp quyền sử dụng đất thường tiếp tục thế chấp để tiếp tục vay vốn phục vụ nhu cầu của mình. Trường hợp này mọi thủ tục hành chính đã dễ dàng hơn rất nhiều. 3.3.3.2. Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi nợ là giai đoạn quan trọng nhất của quá trình thế chấp quyền sử dụng đất, đây còn được coi là giai đoạn cuối cùng mà ngân hàng áp dụng đối với quyền sử dụng để thu hồi nợ khi mà bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ của mình. Khoản 2 Điều 81 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, để thu hồi nợ như sau: “Quyền sử dụng đất đã thế chấp, được xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh. Trường hợp không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thế chấp cho người khác để thu hồi nợ hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bên thế chấp, bên bảo lãnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật”. Hay còn gọi là phát mại tài sản thế chấp. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Trường hợp bên người thế chấp quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đúng hạn của mình, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên cũng có cách xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất như sau: Cách thứ nhất, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên sẽ cho phép chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất giao bán, chuyển mục đích sử dụng đất cho người khác nhằm mục đích dùng số tiền đó để trả nợ đầy đủ cho ngân hàng đầy đủ. Cách thứ hai, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên tổ chức đấu giá giao bán chuyển mục đích sử dụng đất cho người khác nhằm mục đích sử dụng số tiền đó trả nợ đầy đủ cho ngân hàng. Trường hợp số tiền giao bán đấu giá cao hơn số tiền mà chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất còn nợ tại ngân hàng, số tiền còn thừa ngân hàng sẽ trao trả cho chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất. Bằng hai cách trên, trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ đúng hạn, ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên tùy từng trường hợp và hoàn cảnh khác nhau áp dụng linh hoạt hai cách trên sao cho phù hợp nhất. Bảng 3.10: Thống kê số lượng trường hợp bị xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất để thu hồi nợ tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên giai đoạn 2013-2017 Đơn vị: số lượng trường hợp STT Đơn vị hành chính 2013 2014 2015 2016 2017 1 Tp Điện Biên Phủ 5 2 7 8 9 2 Tx Mường lay 1 2 2 1 1 3 Huyện Điện Biên 3 4 1 5 6 4 Huyện Tuần Giáo 1 1 2 1 2 5 Huyện Mường Nhé 0 2 0 0 2 6 Huyện Mường Chà 0 1 0 1 0 STT Đơn vị hành chính 2013 2014 2015 2016 2017 7 Huyện Điện Biên Đông 2 1 1 1 0 8 Huyện Tủa Chùa 0 0 0 0 0 9 Huyện Mường Ảng 0 1 2 1 3 Tổng 12 14 15 18 23 (Báo cáo kiểm kê hồ sơ, tài sản thế chấp, cầm cố của khách hàng tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh Điện Biên) Qua bảng ta thấy tình trạng không trả được nợ phải xử lý tài sản là quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên từ năm 2013 đến 2017 đang có xu hướng tăng lên. Từ năm 2013 đến 2017 số lượng trường hợp tăng từ 12 lên 23 trường hợp (tăng 1,9 lần). Song so với số lượng đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, thì số trường hợp bị buộc phải xử lý tài sản là không nhiều. Gần đây nhất là năm 2017 xảy ra 23 trường hợp chiếm 0,3% so với tổng số trường hợp đăng ký tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. 3.4. Đánh giá mức độ hài lòng của người dân khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Tại tỉnh Điện Biên, tiến hành điều tra 100 phiếu khảo sát về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Na chi nhánh tỉnh Điện Biên. Tập trung khảo sát tại thành phố Điện Biên Phủ, huyện Điện Biên, thị xã Mường Lay, huyện Điện Biên Đông, huyện Mường Ảng. Ta được kết quả như sau: Bảng 3.11: Thống kê thôn tin của các đối tượng tham gia khảo sát về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên Đơn vị: số lượng phiếu S T T Nội dung thông tin khảo sát Thành phố Điện Biên Phủ Huyện Điện Biên Thị xã Mường Lay Huyện Điện Biên Đông Huyện Mường Ảng Tổng 1 Độ tuổi Dưới 25 tuổi 1 2 1 0 0 4 25-34 tuổi 6 7 5 1 3 22 35-49 tuổi 12 8 7 2 2 31 50-60 tuổi 9 12 6 5 3 35 60 tuổi 2 1 1 2 2 8 Tổng 30 30 20 10 10 100 2 Giới tính Nam 19 17 12 8 6 62 Nữ 11 13 8 2 4 38 Tổng 30 30 20 10 10 100 3 Trình độ học vấn Tiểu học 1 0 0 1 0 2 Trung học cơ sở 1 0 1 2 0 4 Trung học phổ thông 7 8 5 4 3 27 Dạy nghề/ trung cấp/ cao đẳng 6 6 4 1 2 19 Đại học 13 15 8 2 4 42 Trên đại học 2 1 2 0 1 6 Tổng 30 30 20 10 10 100 (Tổng hợp theo kết quả phiếu điều tra) Số người tham gia điều tra khảo sát chủ yếu nằm trong độ tuổi từ 35 đến 60 tuổi. Đây là độ tuổi đang còn lao động, đông nhất là độ tuổi từ 50 đến 60 tuổi. Nguyên nhân là do ở độ tuổi này người dân bắt đầu có khả năng sở hữu quyền sử dụng đất nhiều. Kết quả khảo sát cho thấy người tham gia hoạt động thế chấp chủ yếu là nam. Trình độ học vấn chủ yếu là trình độ đại học. Cho thấy dân trí tại tỉnh Điện Biên hiện nay khá cao. Bảng 3.12: Thống kê mục đích sử dụng vốn thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên Đơn vị: số lượng phiếu Năm Đơn vị hành chính Kinh doanh Mua BĐS Xây nhà Sửa nhà Mua ô tô Khác Tổng Tp. Điện Biên Phủ 5 11 6 3 5 0 30 H. Điện Biên 8 9 5 3 4 1 30 Tx. Mường Lay 4 8 5 2 1 0 20 H. Điện Biên Đông 2 4 1 2 0 1 10 H. Mường Ảng 5 3 1 1 0 0 10 Tổng 24 35 18 11 10 2 100 (Tổng hợp theo kết quả phiếu điều tra) Qua kết quả khảo sát ta có thể thấy trên địa bàn tỉnh Điện Biên, nhu cầu sử dụng vốn vào các mục đích như mua thêm bất động sản, xây dựng nhà cửa, sản xuất kinh doanh là khá phổ biến. Người dân sử dụng vốn với mục đích mua thêm bất động sản chiếm khoảng 35%, mục đích kinh doanh chiếm khoảng 24%, mục đích xây nhà khoảng 18%, ngoài ra vay vốn phục vụ cho các mục đích khác như sừa nhà chiếm khoảng 11%, mua ô tô khoảng 10% và một số mục đích khác như tiêu dùng, mua máy móc chiếm khoảng 2%. Điện Biên là một tỉnh vùng núi Tây Bắc còn đang phát triển, sử phát triển của đô thị và trình độ dân trí ngày càng cao của người dân dẫn đến thị trường bất động sản mua bán nhà đất khá sôi động, bất động sản lại là tài sản giá trị lớn, việc người dân sử dụng vốn vay để mua bất động sản chiếm tỉ trọng lớn là điều khá dễ hiểu. Trong những năm qua trình độ dân trí cũng như đô thị hóa tại tỉnh Điện Biên ra tăng, cùng với đó là sức mạnh của truyền thông và giáo dục. Người dân hiểu rõ hơn về luật và quyền sử dụng của mình. Thế chấp quyền sử dụng đất mở ra cho người dân nhiều cơ hội phát triển, cải thiện đời sống sinh hoạt đáng kể. Những năm gần đây phát triển du lịch đang là thế mạnh lớn của tỉnh Điện Biên, ngoài ra tỉnh cũng khá chú trọng phát triển du lịch sinh thái nghỉ dưỡng kết hợp giao lưu văn hóa dân tộc. Mở ra rất nhiều cơ hội sản xuất kinh doanh cho người dân, nhiều gia đình cá nhân cũng như tổ chức huy động vốn chú trọng đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Nhờ đó đời sống sinh hoạt của người dân được cải thiện đáng kể, kéo theo đó nhu cầu xây nhà, sửa nhà, mua xe cũng tăng lên. Bảng 3.13: Thống kê loại đất tham gia thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên Đơn vị: số lượng phiếu Năm Đơn vị hành chính Đất ở Đất sản xuất, kinh doanh Đất nông nghiệp Tổng Tp. Điện Biên Phủ 10 9 1 30 H. Điện Biên 12 6 2 30 Tx. Mường Lay 17 2 1 20 H. Điện Biên Đông 6 1 3 10 H. Mường Ảng 6 2 2 10 Tổng 51 20 9 100 (Tổng hợp theo kết quả phiếu điều tra) Trên địa bàn tỉnh Điện Biên, diện tích đất ở ít so với diện tích toàn tỉnh, nhưng khi thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên thì khách hàng chủ yếu sử dụng đất ở. Điều này cũng hoàn toàn dễ hiểu do đất ở có giá trị cao, phù hợp để thế chấp tại các ngân hàng thương mại để vay được số vồn hợp lý của hộ gia đình cá nhân có nhu cầu cầu vốn để sản xuất kinh doanh hoặc để xây dựng, cải tạo nhà ở Đất sản xuất kinh doanh với diện tích só với tổng diện tích tỉnh Điện Biên là không nhiều, phần lớn quyền sử dụng đất nằm trong tay các doanh nghiệp tư nhân. Loại đất này tham gia hoạt động thế chấp cũng không nhiều. Đối với đất nông nghiệp, khi Nhà nước giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất, do đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Ngân hàng Việt Nam, tại tổ chức tín dụng Việt Nam do nhà nước cho phép thành lập để vay vốn phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, chứ không phải cho sản xuất, kinh doanh nói chung hoặc để tiêu dùng Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do đất ở, đất sản xuất kinh doanh có giá trị cao hơn đất nông nghiệp rất nhiều. Dễ dàng sử dụng quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng với số tiền lớn nhằm phục vụ được tốt cho mục đích và nhu cầu của người dân. Trong trường hợp sử dụng đất nông nghiệp để thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn chỉ vay được số tiền nhỏ chỉ bằng 40 – 50% giá trị đất, do giá trị của đất nông nghiệp không cao. Ngoài ra, hình thức vay thế chấp đất nông nghiệp hơi khó khăn để thực hiện, đất nông nghiệp cũng cần rất nhiều điều kiện để ngân hàng chấp nhận cho vay thế chấp như đất nông nghiệp đang sử dụng là đất đi thuê sẽ không được ngân hàng chấp nhận, kể cả các tài sản gắn liền với đất có giá trị lớn trên thửa đất thuê này cũng không được chấp nhận; Đất phải có khả năng chuyển nhượng dễ dàng, không thuộc khu vực giải tỏa, không nằm trong vùng quy hoạch thì mới được vay thế chấp đất nông nghiệp. Bảng 3.14: Thống kê các mức vốn mà ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên cho vay khi tham gia thế chấp quyền sử dụng đất Đơn vị: số lượng phiếu Mức Đơn vị hành chính Dưới 40% 40 đến 50% 50 đến 60% 60 đến 70% 70 đến 80% trên 80% Tổng Tp Điện Biên Phủ 0 2 14 9 4 1 30 H Điện Biên 1 3 16 8 2 0 30 Tx Mường Lay 0 1 8 10 1 0 20 H Điện Biên Đông 2 2 3 3 0 0 10 H Mường Ảng 1 1 2 4 2 0 10 Tổng 4 9 43 34 9 1 100 (Tổng hợp theo kết quả phiếu điều tra) Theo khảo sát thực tế, đối tượng tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất chủ yếu là đất ở và đất sản xuất kinh doanh vì vậy số hồ sơ đạt mức vốn vay từ 50 đến 70% giá trị bất động sản chiếm đa số. Trong đó đạt từ 50 đến 60% chiếm khoảng 53% trong tổng số giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên; Khoảng 27% trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đạt được mức vốn 60 đến 75% giá trị bất động sản. Khoảng 11% số hồ sơ tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất đạt được mức vốn vay 70% trở lên. Hoàn toàn trong trường hợp này đối tượng tham gia là đất ở hoặc đất sản xuất kinh doanh có giá trị lớn và có xu hướng tăng lên theo thời gian, khả năng phát mại cao, thu nhập của bên thế chấp đã được chứng minh ở mức ổn định. Trường hợp những hồ sơ tham gia thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên chỉ đạt mức vốn vay dưới 50% giá trị bất động sản thế chấp. Các trường hợp này chủ yếu là đất nông nghiệp, bất động sản thế chấp đang có xu hướng giảm giá, khả năng phát mại không cao, bên thế chấp chứng minh thu nhập ổn định thấp Bảng 3.15: Thống kê số lần đi lại trong quá trình thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên Đơn vị: số lượng phiếu Số lần Đơn vị hành chính 3 lần 4 lần 5 lần 6 lần Nhiều hơn 6 lần Tổng Tp Điện Biên Phủ 25 3 2 0 0 30 H Điện Biên 22 6 1 1 0 30 Tx Mường Lay 16 1 2 1 0 20 H Điện Biên Đông 8 1 0 0 1 10 H Mường Ảng 6 2 1 1 0 10 Tổng 77 13 6 3 1 100 (Tổng hợp theo kết quả phiếu điều tra) Quá trình đi lại để thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên được tính bao gồm các bước tối thiểu 3 lần đi lại gồm: lần 1 nộp hồ sơ tại ngân hàng để ngân hàng xem xét cũng như khảo sát định giá quyền sử dụng đất; lần 2 khách hàng và ngân hàng ký hợp đồng công chứng và giao dịch đảm bảo; lần 3 nhận vốn vay tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Theo kết quả phiếu điều tra ta thấy, hiện nay tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, để thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn cũng không quá mất nhiều thời gian. Người dân không phải đi lại quá nhiều lần. Trong quá trình này, nhân viên ngân hàng hỗ trợ rất nhiều nhằm giúp cho người dân có thể dễ dàng thực hiện thế chấp vay vốn nhanh nhất. Điều này cho thấy tại tỉnh Điện Biên, hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp diễn ra khá thuân lợi cho người dân, nhờ sự hỗ trợ tận tình của đội ngũ cán bộ ngân hàng. Người dân vay vốn không cần đi lại quá nhiều lần. Theo kết quả phiếu đã tiến hành trên địa bàn tình Điện Biên, 100% người tham gia khảo sát đều đánh giá 100% không có trường hợp công chức gây phiền hà, sách nhiễu hay gợi ý nộp thêm tiền ngoài lệ phí đối với người dân trong quá trình tới thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Biểu đồ 3.4: Tỉ lệ mức độ hài lòng của người dân tỉnh Điện Biên khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên Theo kết quả tổng hợp điểm từ phiếu điều tra ta có thể thấy mức độ hài lòng về dịch vụ thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Trong đó, 25% người tham gia khảo sát rất hài lòng về dịch vụ thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên, 73% hài lòng về dịch vụ thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên và 2% không hài lòng về dịch vụ thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Nguyên nhân dẫn đến việc không hài lòng là do người dân cho rằng hồ sơ thủ tục đăng ký tham gia thế chấp quyền sử dụng đất còn quá phức tạp dẫn đến khó hiểu cho người dân tại số huyện biên giới. Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ người dân còn cần được cải thiệt, nhằm phục vụ người dân tốt hơn. 3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 3.5.1. Các khó khăn trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nông nghệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Tỉnh Điện Biên là một tỉnh nằm ở vùng núi miền Tây Bắc, kinh tế còn nghèo, dân cư thưa thớt, chủ yếu là dân tộc thiểu số, dân trí còn thấp. Người dân chủ yêu sản xuất nông nghiệp, thu nhập thấp, không có tư tưởng mở rộng phát triển kinh tế, dẫn, vì vậy nhu cầu vay vốn không nhiều. Khả năng tiếp cận của người dân còn kém. Người dân chủ yếu chưa hiểu rõ về Luật và quyền lợi của bản thân mình. Dẫn đến khi có nhu cầu sử dụng vốn cũng rụt rè không giám thế chấp quyền sử dụng đất của minh để vay vốn tại các ngân hàng thương mại. Thực tế tại tỉnh Điện Biên, chưa có tài sản bất động sản như nhà chung cư, vì vậy khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất sẽ đồng thời thế chấp luôn tài sản là nhà ở gắn liền với đất. Nhưng trên thực tiễn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bên thế chấp quyền sử dụng đất hầu như là không đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nhưng trên thực tế thì trên mảnh đất của chủ thể này có nhà ở kiên cố. Tuy vậy, tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên vẫn chấp nhận cho thế chấp với định giá tài sản là cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hành động này của ngân hàng có thể áp dụng trong thời điểm hiện tại. Nhưng trong tương lai khi tỉnh Điện Biên phát triển hơn có cả những tài sản bất động sản khác. Ngân hàng sẽ chỉ định giá tài sản theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, quyền lợi của người dân sẽ không được đảm bảo như trước. Điều này đòi hỏi người dân tại tỉnh Điện Biên phải có những kiến thức hiểu biết nhất định về Luật, cũng như là quyền lợi của mình trong hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất. 3.5.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên 3.5.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật - Các văn bản hướng dẫn từ trung ương đên địa phương cần được hoàn thiện và quy định cụ thể tránh tình trạng chồng chéo, khó khăn trong việc phối hợp thực hiện. - Cần tuyên truyền phổ biến sâu rộng các kiến thức có liên quan đến đất đai như: Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật (các Nghị định, Thông tư...) cho người dân nhằm nâng cao trình độ hiểu biết của người dân và thực hiện tốt việc sử dụng đất đai có hiệu quả. - Tăng cường thanh tra, kiểm tra về hoạt động của tổ chức tìm ra những tồn tại, mâu thuẫn để nhanh chóng đưa ra giải pháp khắc phục. - Các văn bản pháp luật các cơ quan nhà nước như cơ quan thuế, kho bạc, ngân hàng phải đồng bộ và có thông báo thường xuyên làm giảm bớt trình tự thủ tục hành chính phức tạp cho nhân dân. 3.5.2.2. Giải pháp về tổ chức - Xây dựng tiêu chuẩn công nhân viên chức tạo điều kiện để công chức rèn luyện, nâng cao trình độ, năng lực chuyên môn. - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai đến mọi người dân bằng nhiều hình thức để cho người dân hiểu và nắm rõ các thủ tục cũng như nơi thực hiện các thủ tục, tuân theo các quy định của pháp luật. 3.5.2.3. Giải pháp về nhân lực - Tăng cường đào tạo và đào tạo lại , bồi dưỡng đội ngũ cán bộ làm việc. Hiện tại, một số công chức, viên chức còn có một số mặt hạn chế về trình độ và năng lực chuyên môn, kỹ thuật nghiệp vụ. Mục tiêu của công tác này là tạo ra đội ngũ cán bộ có kiến thức chuyên môn, tinh thần trách nhiệm cao, chủ động giải quyết việc được giao và xử lý tình huống năng động hơn. - Nâng cao ý thức, trách nhiệm, tinh thần phục vụ nhân dân, đào tạo cán bộ địa chính cấp cơ sở có ý nghĩa rất quan trọng, bởi mọi biến động đều phát sinh từ cơ sở, thửa đất và con người cụ thể. Việc cán bộ cơ sở giải quyết tốt sẽ bảo vệ được quyền lợi của người dân cũng như góp phần hoàn thiện bộ máy nhà nước. 3.5.2.4. Giải pháp về kỹ thuật nghiệp vụ - Tăng cường áp dụng công nghệ trông tin hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất trên máy tính để việc quản lý và kiểm tra được chính xác, khách quan và thường xuyên hơn. - Lựa chọn đúng người vững về chuyên môn để xử lý các công việc liên quan theo yêu cầu công việc, đảm bảo tính chính xác và linh hoạt, bố trí công việc phù hợp với chuyên môn và năng lực, nhằm tạo điều kiện cho công chức phát huy tốt nhất khả năng của mình. - Quy định đúng, đủ, đảm bảo quy trình, linh hoạt nhưng chặt chẽ các điều khoản trong quy trình thực hiện chuyên môn, nghiệp vụ. 3.5.2.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật - Để thực hiện những công việc chuyên môn, điều không thể thiếu là cơ sở vật chất, trang thiết bị. Thực hiện chuẩn hóa dữ liệu đã có và chuẩn hóa quy trình thu thập, cập nhập thông tin, xây dựng các công cụ phần mềm hỗ trợ cho công tác thu thập và cập nhập thông tin đất đai. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận. 1. Tỉnh Điện Biên nằm ở khu vực tây bắc của Tổ quốc, là vùng tập trung của yếu là đồi núi, có biên giới giáp Lào và Trung Quốc. Người dân nơi đây chủ yếu là người dân tộc thiểu số, làm nông nghiệp, trình độ dân trí còn chưa cao, ít hiểu biết nhiều về luật pháp cũng như khai thác quyền lợi của bản thân. Dẫn đến khi có nhu cầu huy động vốn phục vụ mục đích cá nhân người dân còn rụt rè gặp khá nhiều khó khăn. 2. Tỉnh Điện Biên trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội. Nhu cầu vay vốn của người dân ngày càng tăng cao. Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên nhu cầu vay vốn của người dân cũng ngày càng nhiều. 3. Trong các hoạt động giao dịch bảo đảm taị ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất chiếm ưu thế hơn hẳn so với các hoạt động thế chấp tài sản khác (chiếm khoản 90%). Từ năm 2013 đến 2017, nhu cầu thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên cũng ngày càng gia tăng. Điển hình năm 2017 số thống kê hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên tăng 2.256 lượt đăng ký, với lượng tài sản tăng 2.443 thửa đất tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đât, với giá trị lên tới 3.159.979 triệu VNĐ Theo kết quả phiếu điều tra, có 25% tổng số phiếu cảm thấy rất hài lòng, 73% tổng số phiếu cảm thấy hài lòng và chỉ có 2% trong tổng số phiếu cảm thấy không hài lòng sau khi tham gia hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên. Nguyên nhân dẫn đến việc không hài lòng là do người dân cho rằng hồ sơ thủ tục đăng ký tham gia thế chấp quyền sử dụng đất còn quá phức tạp dẫn đến khó hiểu cho người dân tại số huyện biên giới. Cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ người dân còn cần được cải thiệt, nhằm phục vụ người dân tốt hơn. 4. Trong quá hoạt động thế châp quyền sử dụng đất tại ngân hàng Nông nghiệp phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh tỉnh Điện Biên vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định. Từ đó, đưa ra những giải pháp như tuyên truyền giáo dục pháp luật, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao nghiệp vụ cán bộ nhằm phục vụ tốt hơn cho người dân trên toàn tỉnh Điện Biên. Ngoài ra, sự động bộ giữa giấy tờ và thực tế trên địa bàn tỉnh cần được cải thiện. Nhằm định hướng tới tương lai đảm bảo quyền lợi của người dân cũng như các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Điện Biên. Kiến nghị. 1. Cải thiện động bộ giữa giấy tờ và thực tế trên địa bàn tỉnh.. Nhằm định hướng tới tương lai đảm bảo quyền lợi của người dân cũng như các ngân hàng thương mại trên địa bàn tỉnh Điện Biên. 2. Xây dựng cơ sở hạ tầng vật chất, trang thiết bị phục vụ người dân còn cần được cải thiệt, nhằm phục vụ người dân tốt hơn. Mở thêm các chi nhánh ngân hàng Nông nghiệp tại các huyện biên giới như huyện Nậm Pồ. Ngoài ra, tăng cường cơ sở vật chất và trang thiết bị kỹ thuật - công nghệ như máy tính, máy in, hệ thống mạng và các phần mềm chuyên ngành, để tạo hạ tầng kỹ thuật cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và hệ thống thông tin đất đai phục vụ, hỗ trợ tốt để người dân dễ dàng thực hiện các quyền đúng theo quy định của pháp luật. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Quốc hội (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nội. 2. Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Hà Nội. 3. Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005, Hà Nội. 4. Quốc hội (2014), Luật Công chứng năm 2014, Hà Nội. 5. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Hà Nội. 6. Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường (2016), Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 hướng dẫn về việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội. 7. Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Hà Nội. 8. Chính phủ (2014), Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất, có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014, Hà Nội. 9. Chính phủ (2013), Nghị định 04/2013/NĐ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về việc qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng, có hiệu lực ngày 25/02/2013, Hà Nội. 10. Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam (2014), văn bản số 8298/NHNo-HSX ngày 08/12/2014 cửa tổng giám đốc ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm trong hệ thống ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, Hà Nội. 11. Nguyễn Thị Nga (2015), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội. 12. Nguyễn Như Quỳnh (2003), Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất hoàn thiện, Tạp chí Luật học, Số chuyên đề. 13. Lê Thúy Bình (2016), Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. 14. Dương Thị Ngọc Anh (2015), Pháp luật về bảo vệ quyền chủ nợ của ngân hàng thương mại trong hoạt động cho vay bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất ở, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội. 15. Phan Hồng Điệp (2012), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng - thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội. 16. Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội. 17. Nguyễn Văn Hoạt (2004), "Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất", Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 2. 18. Lê Thị Thu Thuỷ (2004), "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 6.