Một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản tại tp. Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp

ẻ được coi trọng; các hoạt động văn hóa, văn nghệ, thể dục thể thao phong phú, đáp ứng yêu cầu hưởng thụ về mặt tinh thần của nhân dân; việc phát động phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư” đã thu hút được đông đảo người dân tham gia. 3.2.2 Thực trạng bất động sản TP.Cao Lãnh 3.2.2.1 Thực trạng các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản TP.Cao Lãnh Thứ nhất- Người có nhu cầu mua BĐS Thứ hai- Người có nhu cầu bán BĐS Thứ ba- Các tổ chức trung gian làm dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS: với chức năng là nhà đầu tư dự án, thiết kế tư vấn, thực hiện quy hoạch, xây dựng, môi giới, định giá, quảng cáo… Tại tp.Cao Lãnh có các doanh nghiệp điển hình như: Công ty cổ phần đầu tư phát triển nhà và khu công nghiệp Đồng Tháp với sàn giao dịch bất động sản HIDICO số 12 Lý Thường Kiệt, Tp.Cao Lãnh; Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Xây Lắp và Vật Liệu Xây Dựng Đồng Tháp (có các bộ phận liên quan đến BĐS như: sàn giao dịch bất động sản BCM-DT, xí nghiệp Đầu tư kinh doanh nhà đất, công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng BMC) số 03, Tôn Đức Thắng, Phường 1, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp; Công ty Cổ Phần Thương nghiệp Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đồng tháp với Xí nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh nhà đất số 38 Lê Anh Xuân, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp; Công ty Vinaconex Đồng Tháp số 10 Nguyễn Văn Tre, P.1, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp; công ty cổ phần tư vấn thiết kế xây dựng Tồng Hợp số 46 Lê Quý Đôn, P.1, Tp.Cao Lãnh, Đồng Tháp…ngoài ra còn có các danh nghiệp ở các huyện, tỉnh khác và các tập đoàn BĐS lớn trong và ngoài nước cũng đã xuất hiện tại Cao Lãnh. Các cá nhân có kiến thức liên quan đến thị trường BĐS như: kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, chuyên viên tư vấn, nhà thầu xây dựng, luật sư và kế toán viên, nhà môi giới BĐS nhà đất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý BĐS nhà đất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị… Ngoài ra còn có những cá nhân môi giới tư vấn về giao dịch và thực hiện các thủ tục pháp lý hoạt động không tổ chức, giấy phép mà thường gọi là “ cò đất”, thường có mặt ở các quán cà phê và khi nge được các thông tin về BĐS có nhu cầu giao dịch là họ tìm cách tiếp cận. Đa phần giao dịch họ thực hiện là giao dịch ngầm. Hay để “ hợp thức hóa” họ liên kết với các cán bộ để hoàn thành thủ tục pháp lý. Thường đây là bộ phận làm cho thị trường BĐS phát triển không lành mạnh thiếu minh bạch. Tổ chức phát triển quỹ đất Các ngân hàng với vai trò cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS: Ngân hàng Phát triển Nhà ĐBSCL_ MBH, Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam_ BIDV, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn_ Agribank, Ngân hang Á Châu_ ACB, Ngân hàng Sài Gòn thương tín_ Sacombank, Ngân hàng thương mại cổ phần ngoại thương Việt Nam_ Vietcombank, Ngân hàng Công thương Việt Nam_ Vietinbank, Ngân hàng Sài Gòn-Hà Nội_SHB, Ngân hàng chính sách xã hội… Cơ quan quản lí thị trường BĐS (Nhà nước): có nhiều cơ quan liên quan đến thị trường BĐS như: Ủy ban nhân dân tp.Cao Lãnh, VPĐKQSDĐ tp.Cao Lãnh, phòng Tài Nguyên Môi Trường tp.Cao Lãnh, phòng Quản Lý Đô Thị... 3.2.2.2 Tình hình sử dụng đất TP.Cao Lãnh Theo thống kê của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) Thành phố Cao Lãnh và phòng Tài nguyên- Môi trường Tp.Cao Lãnh năm 2010 thì tình hình chuyển mục đích diễn ra chủ yếu ở các loại đất: + Đất nông nghiệp sang đất giao thông, đất ở, công trình công cộng. + Đất ở sang đất giao thông , công trình công cộng. Bảng 3.1: Tình hình sử dụng các loại đất ở Tp.Cao Lãnh ( Nguồn: VPĐKQSDĐ Thành Phố Cao Lãnh ) STT PHÂN LOẠI DIỆNTÍCH (ha) CƠ CẤU (%) 1 Diện tích đất nông nghiệp 6.707,57 62,57 Diện tích đất sản xuất nông nghiệp 6621,38 61,77 Diện tích đất nuôi trồng thủy sản 86,19 0,8 2 Diện tích đất phi nông nghiệp 4.011,96 37,43 Diện tích đất ở 1.010,31 9,43 Diện tích đất chuyên dùng 1.148,09 10,75 Diện tích đất tôn giáo, tín ngưỡng 21,07 0,2 Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa 26,99 0,25 Diện tích đất sông suối và MNCD 1.802,20 16,8 3 Tổng diện tích tự nhiên 1.0719,53 100 Hiện nay, Thành phố Cao Lãnh diện tích đất nông nghiệp là 6707,57 ha, chiếm 62,57 % tổng diện tích, tập trung nhiều ở các xã như: Hòa An, Mỹ Tân, Mỹ Ngãi, Tịnh Thới, Mỹ Trà,Tân Thuận Đông, Tân Thuận Tây và các phường: Hòa Thuận, phường 3, 4, 6, 11. Do vậy, việc chuyển mục đích đất nông nghiệp sang các loại đất khác tại các xã, phường này diễn ra khá nhanh. Thêm vào đó, hiện tại các dự án lớn đã và đang được thực hiện: khu cơ quan Nhà Nước ở Phường 4, mở rộng lộ Hòa Đông, Hòa Tây, với nhiều dự án như: bệnh viện Võ Thái Hòa, trường tiểu học Nguyễn Viết Xuân, trường tiểu học Lê Thánh Tông , các công ty, khu dân cư, khu Sen Vàng, mở rộng khu di tích Nguyễn Sinh Sắc, mở rộng Chùa Hòa Long Tự….Các dự án trên đã sử dụng một nguồn đất nông nghiệp, đất ở rất lớn để phục vụ cho nhu cầu phát triển của các dự án. Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất: - Diện tích do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là 7623,51 ha, chiếm 71,12% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 6588,14 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 1035,37 ha. - Diện tích do UBND xã sử dụng là 116,19 ha, chiếm 1,08 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 85,32 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 30,88ha. - Diện tích do tổ chức kinh tế sử dụng là 142,84 ha, chiếm 1,33 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 21,40 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 121,44 ha. - Diện tích do tổ chức khác sử dụng là 207,61 ha, chiếm 1,94% tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: + Diện tích đất nông nghiệp: 12,71 ha. + Diện tích đất phi nông nghiệp: 194,90 ha. - Diện tích do UBND xã quản lý là 2400,49 ha, chiếm 23,39 % tổng diện tích tự nhiên toàn thành phố. Trong đó: Diện tích đất phi nông nghiệp: 2400,49 ha. * Tình hình biến động đất đai so với kỳ thống kê đất đai năm 2009: - Về diện tích tự nhiên: Không thay đổi. - Về diện tích đất nông nghiệp: Giảm so với thống kê đất đai năm 2009 là 29,09ha. - Về diện tích đất phi nông nghiệp: Tăng so với thống kê đất đai năm 2009 là 29,09ha. * Nhận xét: - Nhìn chung kết quả thống kê đất đai năm 2010 so với kềt quả thống kê đất đai năm 2009 không có biến động nhiều. Chủ yếu biến động do một số trường hợp hộ gia đình cá nhân đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất trồng cây lâu năm. - Ngoài ra còn một số công trình Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các chương trình, dự án của các tổ chức, các cấp huyện, tỉnh như: giáo dục – đào tạo, giao thông, thủy lợi, cụm tuyến dân cư… Hình 3.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất Thành Phố Cao Lãnh ( Nguồn: VPĐKQSDĐ Thành Phố Cao Lãnh) 3.2.2.3 Thực trạng và đặc điểm nhà ở TP.Cao Lãnh Dân số đông, nhu cầu nhà ở tăng, thu nhập người dân tăng, giá trị đất ở ngày càng tăng cũng chính là nguyên nhân làm tăng tình hình chuyển mục đích trong thời gian qua. Chất lượng cuộc sống được cài thiện nhu cầu về một chổ ở là rất lớn, ngoài nhà ở còn là cái mà mỗi cá nhân ta khẳng địa thế, vị trí mình trong xã hội. Thêm vào đó là quá trình đô thị hóa của tp.Cao Lãnh các căn nhà tạm bợ thiếu kiên cố dần được thay thế, đó cũng là cũng trương của đảng và nhà nước về một thành phố đạt chuẩn đô thị văn minh. Một thực trạng đang diễn ra ở tỉnh Đồng Tháp nói chung và Thành phố Cao Lãnh nói riêng là tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, hay nói khác hơn là người dân tự ý xây cất nhà trên đất nông nghiệp đang diễn ra mạnh chủ yếu ở các xã, phường tập trung đất nông nghiệp lớn. Nguyên nhân chính là do giá đất nông nghiệp tăng cao, đô thị đang tiến dần vào nông thôn, canh tác không mang lại hiệu quả, giá cả nông sản trên thị trường biến động thất thường làm cho người dân không yên tâm sản xuất mà muốn chuyển sang các hình thức khác làm ăn. Tính từ đầu năm đến ngày 31/10/2010, phòng Quản Lý Đô Thị TP.Cao Lãnh đã tiếp nhận 1277 hồ sơ xin phép xây dựng, sữa chửa nhà ở, công trình (trong đó hồ sơ tồn năm 2009 là 44 hồ sơ ) đã lập thủ tục 1.029 giấy phép ( trong đó có 21 giấy phép công trình) gia hạn 16 giấy phép, có 187 hồ sơ chưa đạt yêu cầu phải trả lại để bổ sung theo quy định. Kiểm tra 320 công trình xây dựng nhà dân dụng. Qua đó phát hiện 213 trường hợp xây dựng, cải tạo nhà không phép, sai phép và 24 trường hợp lấn chiếm. Phòng đã trình UBND thành phố ban hành 197 quyết định phạt tiền, 63 quyết định phạt tiền buộc tháo dỡ. Tuy nhiên trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp xây cất trái phép nữa mà chưa được kiểm tra và xử lý. Thực vậy, trước sức ép của quá trình đô thị hóa thì tình hình xây dựng nhà ở diễn ra hết sức phức tạp, nhiều hộ đã tự ý không chấp hành quy định chung của thành phố, lấn chiếm không gian và hành lan an toàn lộ giới để xây dựng. Theo thống kê của phòng Quản Lý Đô Thị hiện trạng nhà ở tại Tp.Cao Lãnh hiện nay tồn tại 4 loại nhà chủ yếu: nhà kiên cố, bán kiên cố, khung gỗ lâu bền mái và nhà ở đơn sơ. Trong đó nhà ở kiên cố và bán kiên cố chiếm tỷ lệ khá cao, điều này chứng tỏ đời sống của người đân đã được cải thiện đáng kể. Thêm vào đó, Nhà nước đã dùng nhiều chính sách hỗ trợ cho các hộ khó khăn cải thiện nhà ở như: nhà tình thương, nhà tình nghĩa…góp phần tích cực làm thay đổi bộ mặt vẽ mỹ quan đô thị. 3.2.3 Một số vấn đề về bất động sản thể hiện sự yếu kém 3.2.3.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất cao. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền cơ bản của Luật đất đai nước ta. Nhà nước ta đã xác định rõ quyền và nghĩa vụ cho mỗi chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Quyền và nghĩa vụ đó được quy định ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và là cơ sở để người sử dụng đất tuân thủ. Luật đất đai 2003 đề cập đến 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Điều 106 Luật đất đai 2003 ( sửa đổi) quy định các quyền khi nhà nước giao đất cho các chủ sử dụng: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Về thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 và sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 01 năm 2001 của Chính phủ. Theo thống kê của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường Tp.Cao Lãnh năm 2010 số lượng giao dịch là: 6286 giao dịch tổng diện tích chuyển nhượng trên địa bàn Thành phố Cao Lãnh là 225,65ha tập trung chủ yếu ở các phường: Hòa An, Mỹ Tân, Mỹ Ngãi, Tịnh Thới, Mỹ Trà,Tân Thuận Đông, Tân Thuận Tây và các phường: Hòa Thuận, phường 3, 4, 6, 11. Do các phường này diện tích đất nông nghiệp tập trung khá lớn và thực hiện nhiều dự án đầu tư, chi phí bồi thường cho đất nông nghiệp thường thấp hơn ở các phường tập trung đông dân cư. Một yếu tố khác làm tăng diện tích chuyển nhượng là nhu cầu mặt bằng để buôn bán của người dân địa phương, người bị thu hồi đất để thực hiện các dự án, số người từ nơi khác đến cần mặt bằng để sản xuất kinh doanh và đặt trụ sở cơ quan. Hơn nữa, Thành phố Cao Lãnh đang thực hiện các dự án cho người có thu nhập thấp. Một nguyên nhân làm tăng số vụ chuyển nhượng là trong thời gian gần đây xuất hiện nhiều dịch vụ pháp lý chuyên lo các thủ tục giấy tờ hợp thức hóa các hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy người chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng không phải tốn thời gian tại các cơ quan có thẩm quyền. Dịch vụ này vừa nhanh, gọn và giá cho mỗi hợp đồng cũng khác nhau. Tùy theo mức phức tạp của từng loại giấy tờ mà giá cho mỗi loại hợp đồng sẽ dao động khác nhau. Theo thống kê chưa đầy đủ thì số giao dịch chuyển nhượng các loại đất: đất thổ cư chiếm 32%, 60% là đất nông nghiệp và 8% là các loại đất khác. Nhìn chung hiện nay giao dịch ngầm chiếm khoảng 65% - 75% và giao dịch chính thức chỉ chiếm khoảng 25% - 35% tổng số giao dịch chuyển nhượng. Hình thức giao dịch ngầm chủ yếu diễn ra bằng giấy tay. Chứng tỏ công tác quản lý còn nhiều bất cập, chưa có biện pháp hữu hiệu để ngăn chặn, tình trạng này đang diễn ra không phải ở riêng Thành phố Cao Lãnh mà hầu như cả nước đang gặp phải vấn đề này. Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cùng với tính chất manh nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng. Chính việc không quản lý được giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũng như đẩy giá nhà đất lên cao bất thường. 3.2.3.2 Mất cân đối cung cầu nhà đất. Nhu cầu của dân cư về nhà ở thu nhập thấp do bị giải tỏa bởi quy hoạch và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinh doanh rất lớn. Nhưng lượng cung về loại này thì khá thấp chưa đáp ứng được lượng cầu. Tuy nhiên những căn hộ thuộc loại cao cấp thì lượng cung nhiều vượt qua lượng cầu. Khu đô thị mới Phường 3, Công ty cổ phần Phát triển đô thị Sen Vàng đang tiến hành khảo sát lập phương án đền bù tại; Thay đổi công năng nhà lồng chợ Mỹ Trà thành siêu thị tổng hợp, theo chủ trương của tỉnh; Khu dân cư Chợ Mỹ Trà, diện tích: 39.609 m2 Nhà phố liên kế 03 tầng (01 trệt, 02 lầu) Tổng diện tích đất 01 nền dao động từ 64- 86 m2 Giá bán: dao động từ 900 triệu- 1.050 triệu đồng/căn. Khu tái định cư Phường 4 - Hòa An, qui mô: 33,326 ha . bố trí khoảng 1.000 hộ dân, nhằm đáp ứng nhu cầu tái định cư cho các hộ dân bị di dời, giải tỏa trên địa bàn thành phố Cao Lãnh. Khu tái định cư Phường 11, quy mô 43,17 ha bố trí khoảng 1.000 hộ dân, nhằm đáp ứng nhu cầu tái định cư cho các hộ dân bị di dời, giải tỏa trên địa bàn thành phố Cao Lãnh. Khu trung tâm văn hóa - thể dục thể thao, qui mô: 47,50 ha, ấp 1 - xã Mỹ Tân. Khu trung tâm du lịch kết hợp bãi tắm Tân Thuận Tây, qui mô 72,70 ha. Khu trung tâm thương mại Phường 11, quy mô 43 ha Là khu trung tâm thương mại kết hợp khu dân cư dự án nằm trong chiến lược phát triển phía bắc đô thị Cao Lãnh, các công trình phục vụ khu công nghiệp Trần Quốc Toản và hệ thống công trình phúc lợi xã hội cặp theo Sông Tiền. Dự án nằm trong chiến lược phát triển phía bắc đô thị Cao Lãnh, các công trình phục vụ khu công nghiệp Trần Quốc Toản và hệ thống công trình phúc lợi xã hội cặp theo Sông Tiền. Khu du lịch nghỉ dưỡng Phường 6: Khu đất nằm cặp Sông Tiền, qui mô: 195 ha. Đây sẽ là trung tâm du lịch nghỉ dưỡng sông nước của Đồng Bằng Sông Cửu Long với những lợi thế của dòng Sông Tiền, thuận lợi giao thông quốc tế, tương lai sẽ là điểm đến du lịch sinh thái của vùng sông nước phía nam và các nước trong khối ASEAN Dự án Khu dịch vụ, du lịch, thương mại cặp Sông Tiền xã Hòa An, qui mô 38 ha. Là khu dịch vụ thương mại kết hợp khu ở. Với các dự án điển hình trên ta thấy được rằng cung về lượng nhà ở chủ yếu dành cho người có thu nhậ cao là khá lợn vượt lượng cầu. Còn lượng cung về nhà ở thu nhập thấp là kém rất nhiều so với nhu cầu của người dân. Đây cũng là một phần của “ cầu ảo” là người dân có nhu cầu về nhà ở nhưng với lượng cung không phù hợp làm họ không có khả năng thanh toán. Tp.Cao Lãnh nơi có nhiều trường đào tạo ra nguồn nhân lực lao động cho tỉnh và khu vực tập trung trên 20.000 giảng viên và sinh viên từ nơi ( trong đó Đại học Đồng Tháp ở phường 6 có trên 600 giảng viên, 12000 sinh viên chính quy, và 7000 sinh viên hệ vừa học vừa làm, 781 học viên cao học) khác. Cần rất nhiều nhà cho thuê giá rẽ nhưng vẫn đảm bảo được môi trường sống. Lượng cung là chưa xứng với cầu, nhưng một số lượng cung chạy theo lợi nhuận xây dựng thiếu kiên cố, không xin phép đăng ký, không bảo được điều kiện sống tối thiểu cho sinh viên. Nguyên nhân do các chủ đầu tư chưa đánh giá đúng, và vì muốn đạt được nhiều lợi nhuận từ phân khúc căn hộ cao cấp mà Một phần nữa vì thói quen của người dân xuất phát từ nền kinh tế nông nghiệp. Họ thường có cuộc sống gắn liền với ruộng, vườn và không gian sống là khá rộng rải nên khi tập trung họ vào khu tái định cư môi trường sống thay đổi, không có việc làm. 3.2.3.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Khi có thông tin về quy hoạch nhưng chưa được chính thức công bố thì một số nhà đầu cơ biết trước đã đi thu gom đất với mức giá hiện tại hay cao hơn chút đỉnh với nhiều hình thức để khi quy hoạch công bố sẽ chuyển đổi mục sau đó bán lại với giá cao để trục lợi, hay làm cho người dân đổ xô đi mau đất tại những khu vực này làm giá đất bị biến động tăng cao đột ngột. Hay khi quy hoạch không được phê chuẩn thì sự đóng băng gây tình trạng đất không bán được mà nguồn vốn thì bị ứ động, nhiều người vay vốn từ ngân hàng lâm vào tình cảnh phá sản. Một thực trạng đã và đang xảy ra tại Thành phố Cao Lãnh là tình trạng “ đầu cơ đất”. Đây là những nhà đầu tư, người có một số tiền tích trữ lớn nhưng chưa biết đầu tư vào đâu, lại tìm mua đất nông nghiệp tại Thành phố Cao Lãnh, giá vừa rẻ vừa đón đầu quy hoạch hoặc nếu nằm trong quy hoạch thì ngoài số tiền các chủ đầu tư bồi hoàn, họ còn có thêm chính sách nền tái định cư, tùy theo diện tích mà số nền tái định cư nhiều hay ít. Mặc khác, Nhà nước đang quy hoạch mạnh tại các xã, phường này. Các nhà đầu tư cho rằng nếu mua đất tại các đường, trục giao thông thì giá từ hàng “ trăm triệu” trở lên và phải đóng các loại thuế rất cao. Nếu so sánh 1m2 đất tại nội ô thì mua được bao nhiêu m2 đất nông nghiệp? (lấy giá đất nông nghiệp từ 45.000 – 120.000 nghìn đồng/m2), người thu nhập trung bình và thấp thì không đủ khả năng mua đất trong nội thành, nếu những người này dành dụm tiền trong nhiều năm định mua đất, đến khi đủ số tiền mua đất ở thời điểm trước đó thì giá đất lại biến động tăng lên và họ mất cơ hội. Bong bóng bất động sản không chỉ là kẻ đồng lõa với lạm phát mà còn làm "sa mạc hoá" nền kinh tế khi thu hút vốn vào thị trường này. Đây là một mầm bệnh không thể chung sống với một nền kinh tế khoẻ mạnh. Như việc 1 người mua đất sau vài tháng bán lại với giá gấp đôi. Về mặt lý thuyết,dó là một sự đầu tư, kinh doanh siêu lợi nhuận, xét về mặt xã hội thì diện tích đất không hề tăng thêm một chút nào. Sự gia tăng giá trị chỉ như một quả bong bóng được bơm căng, nó sẽ trở lại trạng thái ban đầu khi lượng hơi về giá được xì bớt. Thế nhưng sự đô thị hóa đã làm ngàn người đang sống nhờ vào hiện tượng bong bóng đó. Cơn sốt bất động sản không chỉ lôi kéo các nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, có đăng ký kinh doanh, có sàn công khai mà còn là cả các hộ gia đình, các cá nhân người Việt lẫn người nước ngoài. Thậm chí, cả hệ thống những người làm công ăn lương cũng không đứng ngoài cuộc. Người có tiền, mua để đó cất trữ như một sự bảo toàn giá trị. Người ít tiền, mua đi bán lại kiếm chênh lệch, hoặc làm môi giới kiếm "tiền cò" coi như nguồn thu nhập chính. Cùng với đó, một lượng tiền không nhỏ được chảy vào túi những người đang sở hữu đất, chủ yếu là các nhà đầu cơ và một số môi giới. Cứ thế, lượng nhà đất được giao dịch lên tới hàng trăm héc ta với giá trị tăng thêm khoảng 30-40%. Chưa có cơ quan nào thống kê con số chính xác, nhưng chắc chắn rằng phải là con số hàng chục tỷ đồng và chiếm một tỷ trọng đáng kể trong GDP. Thị trường nhà đất hiện đang nuôi sống hàng triệu người mà từ sự bơm căng về giá mà không hề có sự tăng trưởng về số lượng sản phẩm. Cùng với sự giàu lên của hàng triệu người từ bong bóng bất động sản là sự thất thoát giá trị của hàng ngàn người chưa có cơ hội sở hữu nhà đất. Một công chức có thâm niên gần hai chục năm, tích góp được gần 300 triệu đồng gửi ngân hàng đang có ý định mua căn hộ khu dân cư. Theo tính toán của chú, thì chẳng mua được gì cả, làm 20 năm mà chẳng có đuộc cái nhà cho vợ con ở. Một sự bất cập nữa là BĐS ở nước ta là được giao dịch theo giá vàng, sự biến động cũng giá vàng liên tục gây sự bất ổn về giá BĐS. Nhất là việc giá vàng tăng cao như hiện nay thì càng làm cho cơ hội của người có nhu cầu sử dụng BĐS trở nên khó khăn hơn và khi trong thời điểm nền kinh tế khó khăn như hiện nay. Nếu tính theo giá quy định của nhà nước. Gnhà,đất = Gnhà + Gđất Gđất = diện tích *giá đất do thành phố quy định * k Giá đất do thành phố quy định căn cứ vào vị trí Gnhà tính theo giá xây mới hoàn toàn. k: hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh quy định theo từng loại đất và vị trí. 3.2.3.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước, ít nhiều măng tính chất “ xin – cho ”. Để hoàn thành tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các điạ điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém thời gian và sức lực. Thực hiện chưa tốt chính sách “ một cửa, một cửa liên thông”, giữa các cơ quan liên thông gây khó dễ cho nhau, chưa hợp tác tốt. Thuế chuyển quyền sử dụng đất có hai cách tính thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản: Mức thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng. Theo đó, thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế chỉ áp dụng đối với các trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm căn cứ xác định giá chuyển nhượng, giá vốn và các chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế, thì áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Giá chuyển nhượng bất động sản làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân là giá theo hợp đồng chuyển nhượng. Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn mức giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nộp hồ sơ thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tính thuế; nếu giá đất theo hợp đồng cao hơn mức giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá ghi trên hợp đồng. Cách tính thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tiền nộp = (Diện tích đất) X (Giá đất) X (2%) Diện tích đất được tính bằng m2. Tiền nộp = (Thu nhập chịu thuế) x (25%) Lệ phí trước bạ là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, về nguyên tắc người mua phải nộp lệ phí trước bạ là 1%. Cách tính lệ phí trước bạ Tiền nộp = (Diện tích đất) X (Giá đất) X (1%) Diện tích đất được tính bằng m2 3.2.3.5 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, nguồn gốc đất đai phúc tạp không rõ ràng, mua bán lúc trước chỉ là trao tay hoặc chỉ là giấy tay, hiện nay thì giá đất tăng cao… gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện về nhà đất). Tuy nhiên, công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội. Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng và gay gắt phức tạp, nội dung về khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến các vấn đề về nàh đất. Xuất hiện khá nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lên trung ương và hầu hết có nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu kiện rất gay gắt trở thành diểm nóng giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an ninh địa phương. Các chủ dự án BĐS muốn đẩy giá lên cao thu nhiều lợi nhuận nên không công bố giá bán công khai, đây là một sự “ đầu cơ”. Cũng vì lo ngại chi phí phải trả cho dịch vụ môi giới tại sàn giao dịch hay công bố trên phương tiện thông tin đại chúng là cao nên người có nhu cầu bán BĐS không đưa ra thông tin công khai, do đó người mua rất thiếu thông tin và khi tìm mua phải qua “cò” những “tay cò” này thì làm sao thu về mình nhiều chi phí từ cả 2 phía mua và bán, nên người mua sẽ phải qua nhiều trung gian mới có thông tin phải tốn nhiều chi phí hơn. Nhiều người mặc dù hết sức kỹ lưỡng và kinh nghiệm nhưng vẫn mắc bẫy vì tin vào những thông tin ảo này cũng vì do quá hám lợi, nhưng khi mua xong sau thời gian mới biết nó thuộc diện giải tỏa. 3.2.4 Nguyên nhân của những yếu kém trên 3.2.4.1 Những vấn đề về khung khổ pháp lý Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung. Trong đó có những cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường bất động sản, chính sách về thuế giao dịch, thuế tài sản... cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng... trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân  sách. Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường bất động sản trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn có nhiều hạn chế. Việc đấu thầu các dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Để thực hiện mục tiêu công khai, minh bạch đối với hoạt động giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản đã có quy định các tổ chức kinh doanh bất động sản phải bán bất động sản thông qua sàn giao dịch, nhưng quy định này cũng này cũng chưa được triển khai... Chưa xử lý được việc các đối tượng tham gia đăng ký đấu giá với khối lượng thửa đất lớn, vổ thầu với giá cao nhưng khi trúng thầu thì bỏ tiền cộc, việc đấu gái chỉ nhằm mục đích thổi giá đất lân cận lên. Làm cho công tác quy hoạch, dự án kéo dài không thực hiện được. Gây tổn thất cho người dân khi bị nhễu thông tin. 3.2.4.2 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: Còn nhiều bất cập và hạn chế trong công cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà do VPĐKQSDĐ chưa có đủ năng lực để thực hiện tốt công tác thẩm định công trình nhà ở, cơ sở sản xuất. Thực hiện chưa tốt cơ chế một cửa. Theo thống kê chưa đầy đủ trong năm 2010 VPĐKQSDĐ chỉ cấp 479 trên 611 hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Phòng quản lý đô thị nhận 747 hồ sơ từ VPĐKQSDĐ tp.Cao Lãnh chỉ giải quyết được 645 hồ sơ còn tồn 102 hồ sơ. Do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và quá lớn dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động về BĐS nhưng việc này cho tới nay hầu như không thực hiện được. Sự suy thoái đạo đức của một số cán bộ, gây khó khăn cho người dân trong việc xin cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở. Buộc người dân phải có phí “ lót tay” cho cán bộ này, hay phải nhờ vào những tay “cò đất” để lo thủ tục về nhà– đất, mà thường những “tay cò” này là chổ quen biết với các cán bộ cấp giấy, họ ăn chia với nhau, thời hạn nhanh chậm tùy thuộc vào chi phí “lót tay”. cho biết 75% người dân được hỏi nói rằng dịch vụ công ngày càng được cải thiện tốt hơn, nhưng thủ tục cấp giấy chủ quyền nhà đất thường vẫn chậm hơn so với các loại dịch vụ khác. Số liệu khảo sát do các cơ quan chức năng thực hiện cũng cho thấy đứng đầu bảng thủ tục bị người dân than phiền là cấp giấy chủ quyền nhà đất, kế đến là xin phép sửa chữa, xây dựng nhà... Người dân cũng nói họ gặp khó khăn nhất khi làm thủ tục cấp giấy chủ quyền đất do mất thời gian (37%), không am hiểu thủ tục (35%), thái độ phục vụ của cán bộ (16%)... 3.2.4.3 Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chia cắt, thiếu sự quản lý của một cơ quan thống nhất dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác quản lý thị trường bất động sản. Chưa quản lý được tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Giá cả bất động sản quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế và giá trị thực bất động sản, từ đó làm ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội và làm cho việc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp gặp nhiều khó khăn. Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và bất cập phải tiếp tục được hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của nhà đầu tư. Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản. Những dự án phát triển bất động sản vẫn chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm đô thị, việc phát triển bất động sản ra các khu vực xa trung tâm nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém còn rất hạn chế, quy mô cũng như cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản chưa thực sự được mở rộng đối với tất cả các vùng, miền khác nhau trên địa bàn cả nước. 3.3 Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản TP.Cao Lãnh 3.3.1 Xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản Nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký BĐS. Cho dù thời điểm co thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình. Lý luận, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, BĐS cần phải được đăng ký. Chỉ khi được đăng ký, BĐS mới có được những giá trị phải sinh. Một trong những gia trị phải sinh là việc tạo ra nguồn vốn. Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này. Đồng thời cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về BĐS đảm bảo đồng bộ, thống nhất. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất; công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS. Ban hành Luật về thị trường thế chấp thứ cấp. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp BĐS tạo ra. Để TTBĐS phát triển bền vững và hệ thống ngân hàng có thể tai trợ một cách lành mạnh cho thị trường nay cần phải có một hệ thống thế chấp thứ cấp mạnh và được quản lý tốt. 3.3.2 Thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản Hình thành cơ quan đủ tầm quản lý thị trường BĐS. Lĩnh vực này không đơn thuần là một ngành kinh tế kỹ thuật nên cần một số cơ quan nhà nước đồng thời theo dõi và quản lý. Tuy vậy, cần có một cơ quan đầu mối quản lý cấp nhà nước. Hiện Bộ Xây dựng là cơ quan có chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước. Sớm triển khai áp dụng quy định bắt buộc và có chế tài xử lý để thực hiện yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hoá bất động sản thông qua sàn giao dịch theo quy định của pháp luật nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể dễ dàng tiếp cận và tham gia giao dịch. Công khai các thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán bất động sản, sao lục hồ sơ bất động sản, giao đất, cho thuê đất... Hoàn thiện cơ chế về giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án... đảm bảo nguyên tắc tăng cường tính cạnh tranh, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia thị trường bất động sản theo nguyên tắc bình đẳng. Nếu có từ 2 nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án phải tổ chức lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án theo quy định của pháp luật. 3.3.3 Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất Cần phải có Luật Quy hoạch. Hiện có rất nhiều quy hoạch: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành. Luật Quy hoạch phát triển đô thị đã được ban hanh; Luật Quy hoạch sử dụng đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất nghiên cứu trong Bộ Luật Đất đai; Nghị định quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội đã được ban hành. Vì vậy, cần thống nhất các quy hoạch vào một mối. Mà điều thống nhất trước hết có thể thực hiện được là thống nhất về mặt luật pháp. Tập trung ưu tiên đẩy mạnh công tác quy hoạch xây dựng, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, quy hoạch chi tiết xây dựng các khu chức năng như: quy hoạch các khu công nghiệp, khu đô thị và nhà ở, đồng thời quy định cụ thể chế độ công khai quy hoạch để nhân dân biết và thực hiện, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch; khắc phục sự trùng lặp, chồng chéo giữa quy hoạch xây dựng với các loại quy hoạch khác. Khi quy hoạch sử dụng đất cần công khai và công bố rộng rãi trong dân chúng để họ hiểu rõ mục đích quy hoạch của Nhà nước đồng thời hạn chế tình trạnh đón đầu quy hoạch của một số cá nhân nhằm trục lợi. 3.3.4 Định giá đất đô thị Giá đất thị trường nếu quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí tài nguyên đất, nếu quá đắt thì làm cho chi phí phát triển quốc gia trở nên tốn kém, chỉ số ICOR quá cao. Nếu cơ chế thị trường thông suốt thì giá đất sẽ trở nên “hợp lý”, phản ánh trạng thái cung cầu cân bằng, tài nguyên đất đai được khai thác tiết kiệm. Vậy cơ chế thị trường đất đô thị nước ta hiện đang có vướng mắc gì khiến cho mặt bằng giá đất cao hơn nhiều nước khác đến thế? có các nguyên nhân sau đây: Sự điều hành yếu kém của Nhà nước đối với thị trường đất cấp 1; Hệ thống thuế bất động sản có nhiều thiếu sót; Thị trường bất động sản chậm trưởng thành. Nhà nước là bên cung độc quyền trong thị trường đất cấp 1 nhưng thể chế thiếu hoàn thiện khiến nẩy sinh sự lạm quyền và tình trạng mất cân đối giả tạo. Nhà nước cũng là bên có nhu cầu lớn về đất đai cho các dự án đầu tư công. Hệ thống thuế là do Nhà nước xây dựng. Quá trình đô thị hoá nước ta diễn ra nhanh và nặng tính tự phát nhưng Nhà nước lại chậm quy phạm hoá thị trường bất động sản. Nhà nước cũng tham gia tích cực vào việc hình thành giá đất cao như hiện nay, chẳng hạn đấu giá diện tích đất nhỏ được món tiền lớn để rồi sau đó phải đền bù với giá tương tự để lấy diện tích đất lớn hơn nhiều cho dự án đầu tư công ở gần đó! Một số công chức có thể cho rằng giá đất cao thì có lợi cho thu ngân sách Nhà nước nhưng quên rằng nó làm tăng chi ngân sách còn nhiều hơn, ngoài ra còn làm biến dạng thị trường và gây ra nhiều tệ hại khác như làm tăng khoảng cách giàu nghèo… Giá đền bù đất đai thực ra là giá trưng mua ( compulsory purchase ) quyền sử dụng đất. Đây chỉ là một trong số trên mười loại giá đất như giá mua bán (còn gọi là giá thị trường ), giá cho thuê, giá góp vốn bằng đất đai, giá thành của đất trong dự án đầu tư, giá thế chấp, giá để tính thuế, giá phát mãi, giá đất thừa kế v.v…Giá đền bù không chỉ đối với đất mà còn đối với tài sản cá nhân, tổ chức gắn liền với đất như nhà cửa, công trình, cây cối, mồ mả. Giá đền bù được tính theo khung giá đất do chính quyền công bố dựa trên thời giá thị trường. Thế nhưng giá thị trường của quyền sử dụng đất ( gọi tắt là giá đất thị trường ) là giá thuận mua vừa bán tại thời điểm giao dịch về các lợi ích mà bản thân khoảnh đất đó và vị trí của nó đem lại. Gíá đất thị trường phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và chỉ phần nào phụ thuộc vào quan hệ cạnh tranh do thông tin thị trường bị hạn chế. Còn giá đền bù thì được tính bằng cách áp giá có châm chước ít nhiều theo từng loại đất trong khung giá , nhưng vì số khoảnh đất khá lớn nên việc tính giá đền bù diễn ra trong thời gian dài, giá thị trường có nhiều biến động dẫn đến giá đền bù ở lúc đầu và lúc cuối quá trình đền bù có thể rất chênh lệch nhau dễ nẩy sinh khiếu kiện. Mặt khác, giá đền bù lại không phụ thuộc vào quan hệ cung cầu. Vì vậy phải nghiên cứu phương pháp định giá đền bù dựa trên thời giá thị trường có cơ sở khoa học thì việc đền bù mới thông suốt được. Khi định giá đền bù đất đai còn phải dựa vào quan điểm phát triển nữa, vì đất đai cùng với tiền vốn, lao động và công nghệ đều là yếu tố cơ bản để phát triển. Người đóng góp đất là người tham gia phát triển, vì vậy có quyền được hưởng lợi ích mà phát triển đem lại nữa chứ không đơn thuần chỉ thu hồi vốn đã đầu tư vào đất, tức là tiền đền bù thiệt hại. Như vậy mới có sự công bằng giữa người góp đất và người góp vốn, vì người này ngoài thu hồi vốn thì còn được hưởng lãi! Nếu thừa nhận nguyên lý này thì tuy phức tạp, chẳng hạn làm thế nào để tiền tệ hoá được lợi ích của phát triển trong tương lai, nhưng vẫn có thể tính toán được giá đền bù công bằng. Có thể quan ngại rằng như thế sẽ đẩy giá đền bù lên cao khiến Nhà nước phải chi nhiều tiền hơn cho các dự án đầu tư công! Chúng tôi cho rằng vấn đề không phải do giá đền bù cao mà ở chỗ mặt bằng giá đất thị trường tại các đô thị nước ta hiện nay quá cao nếu so với khu vực và thế giới! Vậy cần tìm hiểu nguyên nhân nào đã dẫn đến tình trạng này. 3.3.5 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Đảm bảm thực hiện đúng thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, có sự liên kết tốt giữa VPĐKQSDĐ và phòng quản lý đô thị, thực hiện triệt để chính sách “một cửa, một cửa liên thông”. Xử lý nghiêm tình trạng xây cất nhà trái phép, lấn chiếm hành lang đô thị không theo kiến trúc nhất định, phá vỡ quy hoạch chung của đô thị. và khắc phục tình trạng nhà ở tạm bợ, cũ nát. Xử lý nghiêm và truy cứu trách nhiệm dân sự về những cán bộ suy thoái đạo đức, lạm dụng chức quyền trong công tác cấp giấy. Thường xuyên mở các lớp tập huấn về công tác cấp giấy, tiếp thu những phản ánh kiến nghị của người dân, doanh nghiệp 3.3.6 Nhà ở cho người thu nhập thấp Chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đãi về giá, thuế, vay lãi suất thấp, mua trả góp. Triển khai việc đầu tư xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức và một số đối tượng khác thuê, mua theo quy định của pháp luật về nhà ở. Thành lập quỹ tài chính để cho một số đối tượng chính sách xã hội vay ưu đãi để cải thiện nhà ở. Thức hiện cơ chế cho vay vốn ưu đãi, hỗ trợ về nhà ở, đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số, khu vực thường xuyên bị thiên tai, ngập lụt. Xây dựng cơ chế, chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội thông qua hình thức miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi về thuế, hỗ trợ xây dựng hạ tầng. Hỗ trợ cho các đối tượng chính sách xã hội có thể tiếp cận và chi trả các nguồn tài chính nhà ở thông qua các cơ chế, chính sách hỗ trợ tín dụng, lãi suất, bảo hiểm, bảo lãnh cho vay thế chấp nhà ở. 3.3.7 Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các ngân hàng có chính sách thong thoáng về cung cấp vốn cho nhà đầu tư vào những dự án hợp lý, khả thi phải đảm bảo tính hiệu quả. 3.3.8 Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản Tăng cường đào tạo và thu hút nguồn nhân lực cho thị trường BĐS. Thị trường BĐS có những yêu cầu rất đa dạng về nguồn nhân lực (những nhà đầu tư, những người môi giới, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách,...). Vì vậy, rất cần có nhiều hơn nữa các khoa trong các trường đại học, mà trước hết có thể đặt tại các trường kinh tế có chức năng và chuyên môn đạo tạo cử nhân, sau đại học về chuyên ngành BĐS. Cần mở các lớp nghiệp vụ và cấp chứng chỉ như: môi giới bất động sản, định giá bất động sản… Tăng lương nâng cao đời sống cán bộ nhân viên, đảm bảo nhu cầu thực tiển về cuộc sống để họ chuyên tâm hoàn thành công việc tốt, chế độ khen thưởng…một phần làm hạn chế sự tha hóa trong đội ngũ cán bộ. 3.3.9 Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế Thành lập quỹ tiết kiệm BĐS, quỹ đầu tư BĐS. Về căn bản, mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều thiếu vốn. Vì vậy, quỹ tiết kiệm BĐS là cầu nối trung gian giữa ngân hàng, công ty kinh doanh BĐS và nhóm người cụ thể đó. Điều rất quan trọng để mô hình này thành công là một hệ thống ngân hàng lành mạnh, một hệ thống công ty kinh doanh BĐS lành mạnh và một nhóm chủ thể kinh tế có tiết kiệm trong nền kinh tế. Điều chỉnh và bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý . Để khuyến khích các giao dịch chính thức, hạn chế tình trạng giao dịch "ngầm". Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu về phát triển thị trường bất động sản; hoàn thiện cơ chế, chính sách thế chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà, đất ở để vay vốn phát triển kinh tế. Giảm thiểu thủ tục hành chính theo hướng cải cách “một cửa” hoặc “một cửa liên thông” để tạo thuận lợi cho người dân trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính. Có chế độ khuyến khích đối với các trường hợp thực hiện tốt quy định của pháp luật, đồng thời có chế  tài đủ mạnh để buộc các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản phải đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật. 3.3.10 Giải pháp về thông tin Nghiên cứu ban hành luật về thông tin BĐS Tổ chức tốt hệ thống cung cấp thông tin về bất động sản theo nguyên tắc công khai, minh bạch, trung thực và quy định bắt buộc việc công khai thông tin về thị trường bất động sản trên các kênh thông tin theo quy định để góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh phải bán sản phẩm hàng hoá bất động sản thông qua sàn giao dịch. Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để bình ổn thị trường. Quy định rõ thời gian, địa điểm công khai quy hoạch và công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận với các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung trên thị trường. Chương 4: KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ 4.1 Kết Luận Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường, thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn, nó là cơ sở đầu vào để nền kinh tế phát triển, sự phát triển đúng và bền vững sẽ tạo nền tảng vững chắc, kích thích nền kinh tế của đất nước phát triển mạnh. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt và nhiều yếu tố dẫn đến sự thay đổi. Thị trường BĐS Tp.Cao Lãnh là một thị trường non trẻ với những đặc điểm riêng của một thị trường mới hình thành: giao dịch ngầm còn nhiều, thị trường vận hành tự phát không thông qua sự quản lý của Nhà nước, tính minh bạch trong các dự án quy hoạch là chưa cao, các dịch vụ hỗ trợ còn thiếu và chưa được phổ biến đến người dân tham gia vào thị trường…Điều này là cơ hội cho những nhà “đầu cơ” thu lợi về bản thân mình mà làm cho thị trường BĐS ở đây phát triển không lành mạnh, không thu hút được các nhà đầu tư, gây thiệt hại rối loạn trong nhân dân và làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước…kiềm hảm sự phát triển kinh tế- xã hội. Công tác cải cách các thủ tục chính sách đã được áp dụng và có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập. 4.2 Kiến Nghị Để cho thị trường BĐS Tp.Cao Lãnh phát triển, vận động lành mạnh theo khuôn khổ của hệ thống pháp luật và có sự điều tiết của Nhà nước xin được đưa ra những ý kiến sau: Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước về thị trường bất động sản, thể hiện quyền đại diện sở hữu, xử lý nghiêm các vi phạm, tạo ra sân chơi công bằng, minh bạch cho đối tượng tham gia vào thị trường BĐS. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cần thực hiện triệt để chính sách “một cửa” và “ một cửa liên thông”. Thu hút nguồn đầu tư để phát triển cơ sở hạ tầng bền vững, ưu tiên vốn khu vực dân doanh. Xem xét, thẩm định kỹ lưỡng dự án đầu tư phải đảm bảo tính khả thi và thực tiễn và mang lại lợi ích kinh tế- xã hội- môi trường bền vững. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra xử lý vi phạm. Kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp cán bộ cố tình làm khó, hạch sách dân, ngâm hồ sơ quá thời gian quy định, các trường hợp vi phạm luật kinh doanh bất động sản. Đôn đốc triển khai các dự án, kiên quyết thu hồi các đất nền mà người mua đầu cơ găm giữ không xây dựng chờ lêm giá để chuyển nhượng kiếm lời. Công tác giải tỏa mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn nhất là các doanh nghiệp Nhà nước vì các doanh nghiệp này áp dụng mức giá đền bù bằng với giá đất theo quy định của UBND thành phố. Vì vậy doanh nghiệp cần tiến hành khảo sát, điều tra lấy ý kiến của người dân để đưa ra mức giá đền bù phù hợp. Khi giải tỏa, quy hoạch thì phải tạo ra lại chổ ở, công việc thích hợp cho người bị di dời. Bên cạnh xây dựng các chung cư, khu dân cư với đầy đủ điều kiện tiện nghi dành cho người có thu nhập cao cần phải xây dựng thêm những khu nhà ở, nhà cho thuê đối với những người có thu nhập thấp với quy mô thích hợp và đảm bảo không gian sống thuận lợi phù hợp với công việc, lao động sản xuất của họ. Tài Liệu Tham Khảo 1. Nguyễn Tấn Bình (2008), Bài giảng: Tổng quan bất động sản và thị trường bất động sản, Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (FETP), Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. 2. Nguyễn Đình Bồng (2002), Thị trường bất động sản khảo cứu và tiếp cận, Tạp chí Địa Chính, Nhà xuất bản Tổng Cục Địa Chính. 3. Bộ xây dựng, Thông Tư số 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 4. Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2004), Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam, Nhà xuất bản Tài chính. 5. Phan Thị Cúc, Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh. 6. Chính phủ, Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 và sửa đổi bổ sung tại Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01 tháng 01 năm 2001 của Chính phủ. Về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. 7. Chính Phủ, Nghị định số 181/2004/N-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Về thi hành Luật đất đai. 8. Chính phủ, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. 9. Nguyễn Tiến Dũng (2008), Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản ĐH Tài Chính – Marketing, TP.HCM. 10. Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nhà xuất bản Lao động - Xã hội. 11. Phòng quản lý đô thị Tp.Cao Lãnh, Báo cáo về hiện trạng nhà ở, tình trạng xây dựng 2010.7. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004), giáo trình: Thị trường bất động sản,Nhà xuất bản Đại học Nông Nghiệp 1, Hà Nội. 12. Quốc hội (2003), Luật đất đai, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. 13. Quốc hội (2006), Luật kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia. 14. Lê Quang Trí (2001), Bài giảng: Phân tích và quản lý thị trường nhà - đất, Trường Đại học Cần Thơ. 15. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất, Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân, Nhà xuất bản Chính trị Quốc Gia, Hà Nội. 16. Thủ tướng chính phủ, Chỉ Thị số 01/2008/CT-TTg ngày 08 tháng 01 năm 2008 Về một số giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản. 17. Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Đồng Tháp, Quyết định 3928/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 quy định giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp do Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Đồng Tháp ban hành. 18. Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Đồng Tháp, Quyết định 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 quy định giá đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp do Ủy Ban Nhân Dân Tỉnh Đồng Tháp ban hành. 19. Ủy Ban Nhân Dân Tp.Cao Lãnh, Báo cáo Đánh giá tình hình phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 và kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội thành phố năm 2011 của Ủy Ban Nhân Dân Tp.Cao Lãnh. 20. Lưu Trường Văn (2008), Thẩm định dự án đầu tư xây dựng - Bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Mở Tp. HCM. 21. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Tp.Cao Lãnh, Báo cáo nhanh về cải cách hành chánh các năm 2009, 2010. Web site tham khảo: 1. Bộ xây dựng hay 2. Cổng thông tin và giao dịch địa ốc 3. Cục Quản lý Nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng hay 4. Tạp chí bất động sản nhà đất Việt Nam, Cơ quan ngôn luận của hiệp hội bất động sản Việt Nam 5. Vietnam Business Forum –Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam